Grundflächen und Planungskennwerte von Wohngebäuden

Grundflächen und Planungskennwerte von Wohngebäuden
Grundflächen und Planungskennwerte von
Wohngebäuden
Wolfdietrich Kalusche
Vorbemerkung
Grundflächen von Gebäuden sind in der Bau- und Immobilienwirtschaft Gegenstand der
Objektplanung, der Kosten- und Erlösplanung sowie der Finanzierung. Sie werden außerdem für die Umlage von Betriebskosten herangezogen. Unvollständige, irreführende oder
falsche Angaben zu den Grundflächen können weitreichende, unerwünschte Folgen haben.
Im Jahr 1934 wurde zusammen mit der DIN 276:1934-08, Kosten von Hochbauten und
damit zusammenhängenden Leistungen, die DIN 277:1934-08, Umbauter Raum von Hochbauten, veröffentlicht. Ziel war es, der im Bauwesen herrschenden Begriffsverwirrung entgegenzutreten und dem wichtigen Kapitel der Hochbaukosten eine einheitliche Grundlage
zu geben. Eine Kostenermittlung kann nur dann richtig sein, wenn auch die Bezugseinheit
der Kostenaussage eindeutig ist. Damit waren allerdings nicht alle Probleme gelöst. Durch
das Erste Wohnungsbaugesetz vom 24. April 1950 wurde die Bundesregierung ermächtigt,
u. a. durch Rechtsverordnungen Vorschriften über die Anwendung von Normen des Deutschen Normenausschusses zu erlassen. Um den Besonderheiten der Wohnbauten gerecht
zu werden, erschienen bald darauf DIN 283-1:1951-03, Wohnungen - Teil 1: Begriffe, und
DIN 283-2:1962-02, Wohnungen - Teil 2: Berechnung der Wohnflächen und Nutzflächen.
Aufgrund unzureichender Abstimmung zwischen dem Gesetzgeber und dem Deutschen
Normenausschuss (DNA) - heute Deutsches Institut für Normung e.V. (DIN) - gelang es
nicht, die Vorschriften zur Wohnflächenberechnung, insbesondere der Verordnung über
wohnungswirtschaftliche Berechnung des Zweiten Wohnungsbaugesetztes (2. Berechnungsverordnung - II. BV) vom 17. Oktober 1957 und der DIN 283, für alle Wohnbauten
einheitlich zu regeln.
Deshalb enthielt DIN 283-2:1962:02, Wohnungen - Teil 2: Berechnung der Wohnflächen und
Nutzflächen, folgende Vorbemerkung: „Bei Anwendung dieser Norm ist zu beachten: Für
den mit öffentlichen Mitteln geförderten und den steuerlich begünstigten Wohnungsbau gilt
im Gebiet der Bundesrepublik Deutschland die Verordnung über wohnungswirtschaftliche
Berechnung des Zweiten Wohnungsbaugesetztes (2. Berechnungsverordnung - II. BV) vom
17.10.1957 (BGBl. S. 17/19), die für wohnungswirtschaftliche Berechnungen ergänzende
Bestimmungen enthält, insbesondere in bezug auf die anrechenbare Grundfläche.“
(DIN 283-2:1962:02)
DIN 277, aktuell DIN 277:2005-02, Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau, kennt eine Nutzfläche, so z. B. die Nutzflächenart Nr. 1 Wohnen und Aufenthalt, und
eine Verkehrsfläche. Für die Ermittlung der Wohnfläche ist sie nicht ausgelegt. Die in der
Norm enthaltenen Berechnungen sind in erster Linie dafür gedacht, einheitliche und vergleichbare Grundlagen für Kostenermittlungen nach DIN 276 zu schaffen. DIN 283 wurde
schließlich im August 1983 ersatzlos zurückgezogen. Auch die II. BV ist seit dem 1. Januar
2004 nicht mehr gültig. Für die Ermittlung von Wohnflächen steht seitdem ausschließlich die
aus der II. BV heraus entwickelte Wohnflächenverordnung (WoFIV) zur Berechnung der
Wohnfläche (WFL) zur Verfügung.
35
Wolfdietrich Kalusche
1
Grundflächen als Bezugseinheiten von Kennwerten
Es gibt in der Bau- und Immobilienwirtschaft eine große Vielzahl von Normen und sonstigen
Regelwerken für die Ermittlung und Bezeichnung von Flächen. In der Objektplanung bieten
Kennwerte, gebildet aus Grundflächen und weiteren Informationen, vielfältige Möglichkeiten
der Analyse, Interpretation und Optimierung der Planung sowie der Nutzung von Gebäuden.
Mengenvorgaben und Mengenermittlungen sind Gegenstand der Vorbereitung, der Planung
und der Ausführung sowie des Betriebes und der Erhaltung von Bauwerken.
Architekten und Ingenieure ermitteln auf unterschiedlicher Grundlage wiederholt Grundflächen von Gebäuden, Mengen von Bauteilen oder Leistungspositionen. Bauherren und Eigentümer von Immobilien benötigen entsprechende Flächen für Wirtschaftlichkeitsermittlungen, für die Finanzierung sowie die Verwertung ihrer Objekte. Die wichtigsten Normen, Verordnungen und sonstigen Regelwerke für das Bauen sind:
• Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung BauNVO:1990-01, zuletzt geändert 1993-04); Gegenstand der BauNVO ist unter anderem
die Geschossfläche (1)
• DIN 277:2005-02, Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau
• Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für Gewerblichen Raum - MF-G:2004-11 (2)
• Wohnflächenverordnung - WoFIV:2004-01
• Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen - VOB:2009-10 (3)
• Verdingungsordnung für Leistungen - VOL:2006-04 (3).
Die Mehrzahl der genannten Grundlagen dient der Objektplanung in den frühen Leistungsphasen der Leistungsbilder von Architekten und Ingenieuren, vor allem DIN 277:2005-02.
Ein anderer Teil ist Grundlage des Bauvertrages sowie der Bauausführung, z. B. die VOB.
Im Rahmen der Projektvorbereitung werden häufig anstelle von Nutzflächen die Mietflächen
- Wohnfläche (WFL) oder Mietfläche für Gewerblichen Raum - oder Nutzeinheiten, z. B,
Kraftfahrzeugstellplätze, vorgegeben. Diese sind eine Grundlage für die Einschätzung der
zu erwartenden Erlöse, z. B. eine Netto-Kaltmiete in Höhe von 12,00 €/m² WFL im Monat.
Zu den aufgeführten Regelwerken ist anzumerken:
(1) Gemäß BauNVO ist die Geschossfläche nach dem Baugesetzbuch eine wichtige
Grundfläche für die Objektplanung. Sie ist Ausdruck für das Maß der baulichen Nutzung
auf einem Grundstück. Siehe dazu § 20 Baunutzungsverordnung (BauNVO) in Verbindung mit der Geschossflächenzahl (GFZ). Die Geschossflächenzahl gehört im Regelfall
zu den Feststellungsinhalten eines qualifizierten Bebauungsplanes. Die Geschossflächenzahl ist ein dimensionsloser Verhältniswert für die zulässige Geschossfläche auf
einem Baugrundstück. So bedeutet zum Beispiel eine GFZ von 0,8, dass ein Baugrundstück mit einer Fläche von 1.000 m² zu 80 %, d. h. bis zu 800 m² Geschossfläche
des Baugrundstücks, bebaut werden darf.
Die Geschossfläche wird nach den Abmessungen aller Vollgeschosse eines Gebäudes
berechnet. So werden Geschosse unter Oberkante Gelände, zum Beispiel Kellergeschosse oder die Geschosse einer Tiefgarage sowie in vielen Fällen auch Flächen von
Dachgeschossen unter Dachschrägen nicht zur Geschossfläche gezählt. Auch Balkone,
Loggien und Terrassen bleiben bei der Geschossfläche unberücksichtigt.
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Grundflächen und Planungskennwerte von Wohngebäuden
Die genaue Definition des Vollgeschosses ist in der jeweils geltenden Landesbauordnung zu finden. Der Zusammenhang von Geschossfläche, Brutto-Grundfläche und
Wohnfläche wurde bereits an anderer Stelle behandelt (vgl. Literaturhinweis).
(2) Für die Belange der Vermarktung und Bewirtschaftung von Immobilien wurden von der
Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. (gif. e.V.) im Jahr 1996 die
Richtlinie MF-B für gewerblichen Raum (Büroflächen) und 1997 die Richtlinie MF-H
(Handelsflächen) geschaffen. Beide sind weiterentwickelt und zur MF-G:2004-11, Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum, zusammengefasst worden.
Letzte gilt in der Immobilienpraxis inzwischen als Standard und ist Grundlage von Mietverträgen, aber auch für die Bedarfsplanung. Die Flächenermittlungen nach MF-G fallen
geringfügig anders aus als nach DIN 277. Darüber sollen sich die Vertragsparteien
grundsätzlich im Klaren sein.
(3) Mengenermittlungen, z. B. Flächen, nach der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen - VOB:2009-10 und der Verdingungsordnung für Leistungen - VOL:2006-04
gehören zu Ausschreibung, Vergabe und Abrechnung der Vertragsleistungen in der
Bauausführung. Diese werden hier nicht weiter behandelt.
Die folgenden Überlegungen sind ausschließlich auf die Grundflächen gerichtet, die von den
Bauherren im Wohnungsbau vorgegeben werden, die ihre Objekte vermieten wollen. Das
sind die Mietflächen im Wohnungsbau nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV). Sie sind
Gegenstand der Erlösplanung, des Mietvertrages und der Umlage von Nebenkosten. Sie
werden nachfolgend mit der Brutto-Grundfläche (BGF) nach DIN 277:2005-02 verglichen
und ins Verhältnis gesetzt. Denn die BGF umfasst als Summe aus Netto-Grundfläche (NGF)
und Konstruktions-Grundfläche (KGF) die Gesamtfläche aller Grundrissebenen und damit
auch aller Bauteile, die ein Bauwerk ausmachen. Deswegen ist die BGF eine wichtige Bezugseinheit für Kostenermittlungen und Wirtschaftlichkeitsberechnungen.
1.1
Wohnflächenverordnung (WoFlV)
Die Wohnflächenverordnung (WoFIV) ist am 1.1.2004 in Kraft getreten und gilt damit für alle
Flächenberechnungen nach dem Wohnraumförderungsgesetz, die nach dem 31.12.2003
vorgenommen wurden. Auf freifinanzierte Wohnungen muss sie nicht angewendet werden,
jedoch gibt es für die Ermittlung der Wohnfläche praktisch keine brauchbare Alternative.
Zur Ermittlung der Wohnfläche galt bis 2004 die II. BV. Sie ist eine deutsche Rechtverordnung, in der die Wirtschaftlichkeitsberechnung von Wohnraum geregelt ist. Sie war zunächst
auf den sozialen sowie den steuerbegünstigten frei finanzierten Wohnungsbau anzuwenden.
Von besonderer Bedeutung waren die Vorschriften über die Wohnflächenberechnung in den
§§ 42 bis 44 der II. BV. Diese Regelungen sind zwar durch die WoFIV ersetzt worden, bleiben jedoch grundsätzlich weiterhin insoweit anwendbar, als Bestandschutz für alle Berechnungen besteht, die bis zum 31.12.2003 aufgestellt wurden. Welche Grundflächen zur
Wohnfläche zählen, ist in den §§ 2, 3 und 4 der WoFlV bis ins Einzelne geregelt. Soweit sie
nicht zur Wohnfläche gehören, sind sie als Nutzfläche (NF) oder als Technische Funktionsfläche (TF) nach DIN 277-2:2005-02 zu berücksichtigen. Die in der WoFlV so bezeichneten
Zubehörräume wie Kellerräume, Abstellräume und Kellerersatzräume, Waschküchen, Bodenräume und Garagen sind Nutzflächen (NF), Heizungsräume sind der Technischen Funktionsfläche (TF) nach DIN 277-2:2005-02 zuzuordnen.
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Wolfdietrich Kalusche
§ 2 Zur Wohnfläche gehörende Grundflächen
(1) Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. Die Wohnfläche eines Wohnheims umfasst
die Grundflächen der Räume, die zur alleinigen und gemeinschaftlichen Nutzung
durch die Bewohner bestimmt sind.
(2) Zur Wohnfläche gehören auch die Grundflächen von
1. Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen
Räumen sowie
2. Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen,
wenn sie ausschließlich zu der Wohnung oder dem Wohnheim gehören.
(3) Zur Wohnfläche gehören nicht die Grundflächen folgender Räume:
1. Zubehörräume, insbesondere:
a) Kellerräume,
b) Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung,
c) Waschküchen,
d) Bodenräume,
e) Trockenräume,
f) Heizungsräume und
g) Garagen,
2. Räume, die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder genügen sowie
3. Geschäftsräume.
(Wohnflächenverordnung (WoFIV), Fassung vom 01.01.2004)
Die Ermittlung der Grundflächen nach WoFlV ist der nach DIN 277-2:2005-02 verhältnismäßig ähnlich. Einzelheiten sind in § 3 Abs. 2 geregelt. Die Anrechnung der Grundflächen
unter Berücksichtigung der lichten Höhe des Raumes oder Raumteiles ist unterschiedlich.
§ 4 Anrechnung der Grundflächen
Die Grundflächen
1. von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern
sind vollständig,
2. von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens einem Meter
und weniger als zwei Metern sind zur Hälfte,
3. von unbeheizbaren Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten
geschlossenen Räumen sind zur Hälfte,
4. von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte anzurechnen.
(Wohnflächenverordnung (WoFIV), Fassung vom 01.01.2004)
Die Wohnfläche ist als Bezugseinheit für die Bedarfsplanung, die Kostenplanung und die
Finanzierung, die Vermietung, den Verkauf von Wohnungen sowie für die Umlage von Nebenkosten in der Wohnungswirtschaft unverzichtbar.
38
Grundflächen und Planungskennwerte von Wohngebäuden
1.2
DIN 277:2005-02, Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im
Hochbau
DIN 277:2005-02, Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau, enthält für
die Grundflächen von Hochbauten die Definitionen und Regelungen zur Flächenermittlung,
nicht aber für die Wohnfläche. Für den Vergleich der Wohnfläche mit der Brutto-Grundfläche
sind weitere Grundflächen nach DIN 277:2005-02, wie die Konstruktions-Grundfläche und
die Technische Funktionsfläche sowie Erläuterung zu den Flächenarten notwendig.
Brutto-Grundfläche (BGF)
Für die Ermittlung der Brutto-Grundfläche (Summe aus Netto-Grundfläche und Konstruktions-Grundfläche) sind die äußeren Maße der Bauteile einschließlich Bekleidung,
z. B. Putz, Außenschalen mehrschaliger Wandkonstruktionen , in Höhe der Bodenund Deckenbelagsoberkanten anzusetzen.
(DIN 277-1:2005-02)
Die Brutto-Grundfläche kann bereits auf der Grundlage skizzenhafter zeichnerischer Lösungsversuche einer Planungsaufgabe in der Leistungsphase 2. Vorplanung ermittelt werden. Liegen diese noch nicht vor, so bei der Bedarfsplanung, kann die Brutto-Grundfläche
über statistische Verhältniswerte wie BGF/WFL oder BGF/NF errechnet werden.
Konstruktions-Grundfläche (KGF)
Summe der Grundflächen der aufgehenden Bauteile aller Grundrissebenen eines
Bauwerkes, z. B. von:
Wänden, Stützen, Pfeilern, raumhohen Vormauerungen und Bekleidungen, Installationshohlräumen der aufgehenden Bauteile, Wandnischen und -schlitzen, Wandöffnungen, z. B. Türen, Fenster, Durchgänge, Installationskanälen und -schächten sowie
Kriechkellern bis 1,0 m² lichtem Querschnitt.
Die Konstruktions-Grundfläche ist die Differenz zwischen Brutto-Grundfläche und
Netto-Grundfläche.
(DIN 277-1:2005-02)
Bei der Interpretation von Verhältniswerten, z. B. BGF/WFL, sind weitere Grundflächen, vor
allem KGF und TF sowie deren Einfluss auf den Wohnflächenanteil zu beachten.
Technische Funktionsfläche (TF)
Summe der Grundflächen mit Nutzungen nach DIN 277-2:2005-02, Tabelle 1. Nr. 8.
Beispiele: Räume für betriebstechnische Anlagen für die Ver- und Entsorgung des
Bauwerks selbst, einschließlich der unmittelbar zu deren Betrieb gehörigen Flächen für
Brennstoffe, Löschwasser, Abwasser-, Abfallbeseitigung, Hausanschlussräume, Installationsräume, -schächte, -kanäle; Abfallverbrennungsräume.
(DIN 277-1:2005-01 und DIN 277-2:2005-02)
39
Wolfdietrich Kalusche
2
Untersuchungen zur Wohnfläche
Gegenstand der vorliegenden Untersuchung sind die Grundflächen und sonstigen
Planungskennwerte von über dreihundert (313) dokumentierten Wohngebäuden. Sie wurden vom Baukosteninformationszentrum Deutscher Architektenkammern (BKI), Stuttgart, in
Band BKI Baukosten 2010. Teil 1: Statistische Kennwerte für Gebäude, zusammengestellt.
Es werden 11 Kategorien von Wohngebäuden betrachtet. Es handelt sich um 76 Ein- und
Zweifamilienhäuser, unterkellert (Seite 227), 46 Ein- und Zweifamilienhäuser, nicht unterkellert (Seite 267), 19 Ein- und Zweifamilienhäuser, Passivhausstandard (Seite 299), 10 Einund Zweifamilienhäuser, Holzbauweise, unterkellert (Seite 309), 13 Ein- und Zweifamilienhäuser, Holzbauweise, nicht unterkellert (Seite 317), 18 Doppel- und Reihenendhäuser
(Seite 325), 32 Reihenhäuser (Seite 347), 32 Mehrfamilienhäuser mit bis zu 6 WE (Seite
375), 27 Mehrfamilienhäuser mit 6 bis 19 WE (Seite 401), 29 Mehrfamilienhäuser mit mehr
als 20 WE (Seite 427) sowie 11 Mehrfamilienhäuser, energiesparend, ökologisch (Seite
439). Die Seitenangaben beziehen sich auf die Grundflächen und sonstigen Planungskennwerte, hier Nutzeinheit Wohnfläche, der jeweils dokumentierten Kategorie. Wohngebäude mit bis zu 15 % Mischnutzung, zum Beispiel Mehrfamilienhaus mit Arztpraxis,
wurden nicht berücksichtigt. Abbildung 1 zeigt die Grundflächen und Rauminhalte sowie
sonstige Planungskennwerte von Ein- und Zweifamilienhäusern, unterkellert.
Grundlagen der Ermittlungen sind DIN 277:2005-02, Grundflächen und Rauminhalte von
Bauwerken im Hochbau sowie WoFIV:2004-01, Wohnflächenverordnung. Die Nutzeinheit
einer Objektart wird nach der wesentlichen Nutzung des Gebäudes, in diesem Fall ist es die
Wohnfläche, festgelegt.
Grundflächen und Rauminhalte
NF
von Menge/NF (%) bis
Nutzfläche
TF
Technische Funktionsfläche
VF
Verkehrsfläche
NGF
Netto-Grundfläche
KGF
Konstruktions-Grundfläche
BGF
Brutto-Grundfläche
100,0
von Menge/BGF (%) bis
64,1
67,4
71,6
3,1
4,0
7,6
2,0
2,7
4,8
13,9
16,5
22,4
9,3
11,1
14,1
115,9
120,5
126,8
78,0
81,2
83,8
23,7
27,8
34,8
16,2
18,8
21,9
141,4
148,3
158,5
100,0
Brutto-Rauminhalt
von BRI/NF (m) bis
von BRI/BGF (m) bis
BRI
4,13
2,84
Brutto-Rauminhalt
Sonstige Planungskennwerte
Nutzeinheit: Wohnfläche
Abb. 1
4,39
4,69
von NF/Einheit (m²) bis
1,19
1,29
1,46
2,97
3,17
von BGF/Einheit (m²) bis
1,75
1,92
2,15
Grundflächen und Rauminhalte sowie sonstige Planungskennwerte - Beispiel Ein- und Zweifamilienhäuser, unterkellert, 76 Objekte (BKI Baukosten 2010. Teil 1: Statistische Kennwerte
für Gebäude. BKI Verlag, Stuttgart 2010, S. 227)
Das Verhältnis von Brutto-Grundfläche (BGF) zur Nutzeinheit Wohnfläche (WFL) der Objekte, kurz BGF/WFL, beträgt im Mittel 1,92. Bildet man den Kehrwert, ergibt sich der Anteil der
Wohnfläche an der Brutto-Grundfläche, kurz WFL/BGF, von 0,52 oder 52 %. Das ist im
Vergleich mit zum Beispiel Reihenhäusern, WFL/BGF = 66 %, ein niedriger Wert. Im Durchschnitt liegt der Wohnflächenanteil aller 313 dokumentierten Objekte geringfügig unter 60 %.
40
Grundflächen und Planungskennwerte von Wohngebäuden
2.1
Einflüsse auf den Wohnflächenanteil
Der jeweilige Anteil der Wohnfläche an der Brutto-Grundfläche bei den untersuchten Wohngebäuden ist auf mehrere Einflüsse zurückzuführen. Zu diesen gehören das Planungs- und
Baurecht, die Nutzeranforderungen, z. B. wenn Kraftfahrzeugstellplätze unterzubringen sind,
der Bau oder der Verzicht auf ein Kellergeschoss sowie die Dachneigung und die Nutzung
des Dachgeschosses. Auch die vertikale und horizontale Erschließung sowie Konstruktion
und Flächen für die Haustechnik haben Einfluss auf den Anteil der Wohnfläche.
Einflüsse aus Planungs- und Baurecht sowie Nutzeranforderungen (1, 2, 3, 4)
3) Kellergeschoss, unterkellert oder nicht
unterkellert
2) Nutzeranforderungen, z. B. Kraftfahrzeugstellplatz
4) Dachgeschoss, Dachneigung und
Dachnutzung
Wohnflächenanteil an der
Brutto-Grundfläche
(WFL/BGF)
1) Bauweise, Art und Maß der baulichen
Nutzung (B-Plan)
5) Vertikale und horizontale
Erschließung
6) Konstruktions-Grundfläche (KGF),
Technische Funktionsfläche (TF)
Einflüsse aus Grundrissorganisation (5) und Konstruktion (6)
Abb. 2:
Einflüsse auf die Wohnfläche aus Planungs- und Baurecht, Nutzeranforderungen, Grundrissorganisation und Konstruktion
Bauweise sowie Art und Maß der baulichen Nutzung (1) werden, soweit vorhanden, durch
den Bebauungsplan (B-Plan) vorgegeben. Ziel der Objektplanung ist es, unter Beachtung
der planungs- und baurechtlichen Rahmenbedingungen, der Grundstücks- und Finanzierungskosten die vielfältigen Nutzeranforderungen hinsichtlich des Flächenbedarfes und
weiterer Zielsetzungen (Städtebau, Gestaltung, Ökologie) zu optimieren. Sind in das Gebäude Kraftfahrzeugstellplätze (2) zu integrieren, so stehen diese zwar als Nutzfläche zur
Verfügung. Der Wohnflächenanteil fällt entsprechend geringer aus. Die Grundfläche eines
Kellergeschosses (3) zählt im Wesentlichen als Nutzfläche. Im Keller werden Heizungsräume, Waschküchen, Abstellräume, teilweise auch Garagen, untergebracht. Im Dachgeschoss
wird die Grundfläche je nach Dachneigung und Dachnutzung als Nutzfläche oder Wohnfläche angerechnet (4). Bei der Anrechnung als Wohnfläche kommt es auf die lichte Höhe des
Dachraumes sowie dessen Ausbau an. Vor allem bei Mehrfamilienhäusern nimmt mit der
Anzahl der Wohneinheiten der Flächenbedarf für die Erschließung (5) überproportional zu.
Zur vertikalen und horizontalen Erschließung zählen Eingangshallen, Flure, Treppen und
Aufzugsschächte im Gebäude und außerhalb der Wohnungen. Unterschiedliche Wandstärken und Wandaufbauten haben Einfluss auf die Konstruktions-Grundfläche. Die Räume für
die Betriebstechnischen Anlagen (6) benötigen bei kleinen Gebäuden verhältnismäßig viel
Raum, der dann nicht für das Wohnen zur Verfügung steht.
41
Wolfdietrich Kalusche
2.2
Bauweisen von Wohngebäuden und anteilige Wohnfläche
Die untersuchten Wohngebäude wurden vom BKI in elf Kategorien unterteilt. Sie werden zu
zwei Bauweisen zusammengefasst. Das sind zum einen Einzelhäuser mit ein bis zwei Wohnungen, also Ein- und Zweifamilienhäuser in konventioneller Bauweise, als Holzhäuser oder
mit Passivhausstandard, unterkellert oder nicht unterkellert. Zum anderen handelt es sich
um Doppelhäuser und Hausgruppen, bestehend aus Doppel- und Reihenendhäusern, Reihenhäusern sowie Mehrfamilienhäusern mit unterschiedlich vielen Wohnungen.
2.2.1
Ein- und Zweifamilienhäuser
In der Regel ist ein Einfamilienhaus ein Gebäude mit einer Wohneinheit und ein Zweifamilienhaus ist eines mit zwei abgeschlossenen Wohneinheiten.
Einzelhäuser mit ein bis zwei Wohnungen
Ein- und Zweifamilienhäuser, unterkellert
BGF/WFL
WFL/BGF (%)
1,92
52,1
Ein- und Zweifamilienhäuser, nicht unterkellert
1,58
63,3
Ein- und Zweifamilienhäuser, Passivhausstandard
1,72
58,1
Ein- und Zweifamilienhäuser, Holzbauweise, unterkellert
1,63
61,3
Ein- und Zweifamilienhäuser, Holzbauweise, nicht unterkellert
1,45
69,0
Mittelwerte (gerundet)
1,66
61,0
Abb. 3:
Verhältniswerte aus Brutto-Grundfläche (BGF) und Wohnfläche (WFL) von Einzelhäusern mit
ein bis zwei Wohnungen (BKI Baukosten 2010. Teil 1: Statistische Kennwerte für Gebäude.
BKI Verlag, Stuttgart 2010, Seiten 227 bis 317)
Wie in Abb. 3 zu erkennen, variiert der Wohnflächenanteil innerhalb dieser Bauweise von
rund 52 % bis zu 69 % erheblich. Werden diese kleinen Wohngebäude, also Ein- und Zweifamilienhäuser, unterkellert, entfällt etwa ein Drittel der Brutto-Grundfläche des Gebäudes
auf das Kellergeschoss. In vielen Fällen ist in der Brutto-Grundfläche auch noch ein Garagenstellplatz (Nutzfläche) enthalten. Der Wohnflächenanteil ist deshalb mit rund 52 % sehr
gering. Das gilt für Holzhäuser mit einem mittleren Wohnflächenanteil von 61 % grundsätzlich auch. Die Grundflächen im Kellergeschoss zählen, soweit es sich hierbei nicht um ein
Vollgeschoss handelt und entsprechende Räume nicht die erforderliche Belichtung haben,
lediglich als Nutzfläche, nicht aber als Wohnfläche.
Einzelhäuser mit ein bis zwei Wohnungen
TF/BGF (%)
KGF/BGF (%)
Ein- und Zweifamilienhäuser, unterkellert
2,7
18,8
Ein- und Zweifamilienhäuser, nicht unterkellert
1,6
18,1
Ein- und Zweifamilienhäuser, Passivhausstandard
2,5
20,0
Ein- und Zweifamilienhäuser, Holzbauweise, unterkellert
1,7
14,5
Ein- und Zweifamilienhäuser, Holzbauweise, nicht unterkellert
3,9
15,4
Mittelwerte (gerundet)
2,5
17,0
Abb. 4:
42
Anteile der Technischen Funktionsfläche (TF) und der Konstruktions-Grundfläche (KGF) an der
Brutto-Grundfläche (BGF) von Einzelhäusern mit ein bis zwei Wohnungen (BKI Baukosten 2010.
Teil 1: Statistische Kennwerte für Gebäude. BKI Verlag, Stuttgart 2010, Seiten 227 bis 317)
Grundflächen und Planungskennwerte von Wohngebäuden
Abb. 5:
Beispiel Einfamilienhäuser (Zeichnung: Ernst Hürlimann)
Holzhäuser kommen mit einem geringeren Anteil an Konstruktions-Grundfläche (KGF) von
im Mittel 15 % an der BGF aus. Dieser beträgt bei massiv errichteten Gebäuden der gleichen Gebäudegruppe rund 18 % bis 20 % (vgl. Abb. 4). Hieraus erklärt sich der zum Teil
höhere Wohnflächenanteil bei Holzhäusern. Die betrachteten Holzhäuser verfügen zudem
nur im Einzelfall über einen Garagenstellplatz (Nutzfläche) im Gebäude.
Bei nicht unterkellerten Ein- und Zweifamilienhäusern in konventioneller Konstruktion ist,
auch wenn ein Hausanschlussraum im Erdgeschoss untergebracht ist oder ein Garagenstellplatz integriert ist, der Wohnflächenanteil mit 63 % vergleichsweise hoch (vgl. Abb. 3).
Die in der Auswertung enthaltenen Passivhäuser sind im Einzelfall sowohl unterkellert als
auch nicht unterkellert, häufig sind auch Stellplätze Teil des Gebäudes. Deswegen entsprechen sie mit einem Wohnflächenanteil von rund 61 % dem Durchschnitt aller ausgewerteten
Objekte.
Die größeren Außenwandstärken, die zu einem hohen Anteil der Konstruktions-Grundfläche
von durchschnittlich 20 % an der BGF führen, haben einen ungünstigen Einfluss auf den
Wohnflächenanteil. Bei der Technischen Funktionsfläche (TF), die ebenfalls nicht zur Wohnfläche zählt, gibt es bei den betrachteten Objekten Flächenanteile von überwiegend rund 2 %
bis 3 %. Bei den nicht unterkellerten Gebäuden ist er prozentual etwas höher, da er mit der
notwendigen Grundfläche bei vergleichsweise geringerer BGF relativ mehr Raum am gesamten Gebäude beansprucht, vgl. nicht unterkellerte Holzhäuser.
Will man ein Maximum an Wohnfläche in einem Ein- oder Zweifamilienhaus erzielen, ist das
nicht unterkellerte Holzhaus eine naheliegende Lösung.
43
Wolfdietrich Kalusche
Abb. 6:
Beispiel Mehrfamilienhäuser (Zeichnung: Ernst Hürlimann)
2.2.2
Doppelhäuser und Hausgruppen
Doppelhäuser sind zwei selbständig nutzbare Gebäude. Sie sind an einer Gebäudewand
voll- oder teilflächig aneinandergebaut. Aus Gründen des Schallschutzes ist diese zweischalig auszuführen. Sie sind ansonsten freistehend. Sie können über einen gemeinsamen Eingang erschlossen sein. Dieser Zugang kann in einen Hausflur münden, von dem jede Doppelhaushälfte durch eine Tür erreichbar ist. Es kann auch ein gemeinsamer Haustechnikraum vorhanden sein.
Eine Hausgruppe besteht aus mindestens drei selbständig nutzbaren Gebäuden. Mit Ausnahme der Endgebäude (Kopfbauten) sind sie jeweils an einer Gebäudewand voll- oder
teilflächig aneinandergebaut. Die Hausgruppe an sich bildet einen freistehenden Gebäudekomplex. Reihen- oder Atriumhäuser sind bei entsprechenden Eigenschaften als Hausgruppe anzusehen.
Doppelhäuser und Hausgruppen
BGF/WFL
WFL/BGF (%)
Doppel- und Reihenendhäuser
1,64
61,0
Reihenhäuser
1,52
65,8
Mehrfamilienhäuser mit bis zu 6 WE
1,79
55,9
Mehrfamilienhäuser mit 6 bis 19 WE
1,88
53,2
Mehrfamilienhäuser mit mehr als 20 WE
1,76
56,8
Mehrfamilienhäuser, energiesparend, ökologisch
1,73
57,8
Mittelwerte (gerundet)
1,72
58,0
Abb. 7
44
Verhältniswerte aus Brutto-Grundfläche (BGF) und Wohnfläche (WFL) von Doppelhäusern
und Hausgruppen (BKI Baukosten 2010. Teil 1: Statistische Kennwerte für Gebäude. BKI
Verlag, Stuttgart 2010, Seiten 325 bis 439)
Grundflächen und Planungskennwerte von Wohngebäuden
Am höchsten ist der Wohnflächenanteil mit rund 66 % bei den Reihenhäusern (Abb. 7). Sie
sind in der Regel unterkellert. Die Gesamtfläche des Gebäudes ist auf bis zu 4 Ebenen Kellergeschoss bis 3. Obergeschoss oder Dachgeschoss - verteilt. Die Garagenstellplätze
bilden in der Regel einen eigenen, vom Wohnen getrennten, Baukörper. Das gilt für Doppelund Reihenendhäuser mit Einschränkungen. So ist bei diesen der Wohnflächenanteil mit
61 % verhältnismäßig gut.
Bei den Mehrfamilienhäusern, ob mit bis zu sechs oder mehr als zwanzig Wohnungen,
nimmt mit der Anzahl der Wohneinheiten auch der Erschließungsaufwand für das gemeinsame Treppenhaus, teilweise mit Personenaufzug, deutlich zu. Gleichzeitig wird der Anteil
der Kellerflächen auf das Notwendige begrenzt. Dadurch liegt der Wohnflächenanteil aller
Mehrfamilienhäuser (mit bis zu 6 WE, mit 6 bis 19 WE und mit mehr als 20 WE) mit 56 %
(Abb. 7) deutlich unter dem der Einzelhäuser mit rund 61 % (Abb. 3). Die ökologischen und
energiesparenden Mehrfamilienhäuser weichen von den anderen Mehrfamilienhäusern nur
geringfügig ab.
Doppelhäuser und Hausgruppen
Doppel- und Reihenendhäuser
TF/BGF (%)
KGF/BGF (%)
2,2
17,0
Reihenhäuser
2,5
15,7
Mehrfamilienhäuser mit bis zu 6 WE
2,6
16,1
Mehrfamilienhäuser mit 6 bis 19 WE
1,9
14,5
Mehrfamilienhäuser mit mehr als 20 WE
1,1
15,0
Mehrfamilienhäuser, energiesparend, ökologisch
1,3
13,7
Mittelwerte (gerundet)
1,9
15,0
Abb. 8:
Anteile der Technischen Funktionsfläche (TF) und der Konstruktions-Grundfläche (KGF) an der
Brutto-Grundfläche (BGF) von Doppelhäusern und Hausgruppen (BKI Baukosten 2010. Teil 1:
Statistische Kennwerte für Gebäude. BKI Verlag, Stuttgart 2010, Seiten 325 bis 439)
Bei den Ein- und Zweifamilienhäusern beträgt die Technische Funktionsfläche wie bei den
Doppel- und Reihenhäusern etwas über 2 % (Abb. 4). Bei den Mehrfamilienhäusern (mit
mehr als 20 WE)ist die Technische Funktionsfläche mit rund 1 % erkennbar niedriger. Jedes
Gebäude braucht, unabhängig von der Anzahl der zu versorgenden Wohnungen, in der
Regel nur einen Hausanschlussraum. Die Konstruktions-Grundfläche ist mit durchschnittlich
rund 15 % (Abb. 8) etwas niedriger als bei den Einzelhäusern mit 17 % (Abb. 4). Bei den
Reihen- und Mehrfamilienhäusern fällt aufgrund der verdichteten Bauweise der Außenwandanteil geringer aus.
2.3
Zusammenfassung der Flächenvergleiche
Die Wohnflächenanteile sind je nach der Bauweise, ob Einzelhäuser, Reihenhäuser oder
Mehrfamilienhäuser erkennbar unterschiedlich. Der Verzicht auf eine Unterkellerung oder
die Ausführung in Holz sind üblicherweise nur bei Ein- und Zweifamilienhäusern anzutreffen.
Ihr Einfluss auf den Wohnflächenanteil ist ebenfalls deutlich erkennbar. Ein Einfluss, der hier
nicht näher untersucht wurde, ist die Nutzung von Dachräumen und dabei die Anrechenbarkeit der Grundfläche als Wohnfläche. Hierzu liegen in der Dokumentation nicht genügend
Informationen vor. Es ist jedoch davon auszugehen, dass bei den Ein- und Zweifamilienhäusern der Dachraum weitgehend ausgebaut und zum Wohnen nutzbar ist.
45
Wolfdietrich Kalusche
Bei den Doppelhäusern und Mehrfamilienhäusern ist der Wohnflächenanteil an der BruttoGrundfläche insgesamt geringer als bei den Einzelhäusern. Die Entscheidung, welche Bauweise bei Wohnbauten gewählt wird, hängt aber nicht nur vom Wohnflächenanteil, sondern
von zahlreichen weiteren Bedingungen und Zielsetzungen ab: Art und Maß der baulichen
Nutzung nach dem Bebauungsplan, Grundstückskosten, Finanzierung, Projektorganisation
sowie Angebot und Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt.
Mit der vorliegenden Untersuchung zum Wohnflächenanteil an der Brutto-Grundfläche
(WFL/BGF) wurde einer von zahlreichen Gesichtspunkten der Wirtschaftlichkeit, einer ausgewählten Nutzung, dem Wohnen, näher betrachtet. Der voraussichtlich erreichbare Wohnflächenanteil einer bestimmten Bauweise ist vor allem bei der Projektvorbereitung eine wertvolle Information.
Auf die genaue Unterscheidung der Grundflächen in Wohnflächen und Nutzflächen ist unbedingt zu achten.
Zu den weiteren Gesichtspunkten der Wirtschaftlichkeit im Wohnungsbau stehen zahlreiche
Veröffentlichungen zur Verfügung, diese können abgerufen werden unter:
http://www.tu-cottbus.de/fakultaet2/de/bauoekonomie/forschung/publikationen.html.
46
Grundflächen und Planungskennwerte von Wohngebäuden
Literatur
Baukosteninformationszentrum Deutscher Architektenkammern GmbH (Hrsg.): BKI Baukosten 2010. Teil 1: Statistische Kennwerte für Gebäude. BKI Verlag, Stuttgart 2010
Winkler, Walter: Die Anwendung der Normen DIN 276, DIN 277 und DIN 283. In: Deutsches
Architektenblatt 06/79, Seite 905
Normen und Verordnungen
DIN 276:1934-08, Kosten von Hochbauten und damit zusammenhängenden Leistungen
DIN 277:1934-08, Umbauter Raum von Hochbauten
DIN 283-1:1951-03, Wohnungen - Teil 1: Begriffe
DIN 283-2:1962-2, Wohnungen - Teil 2: Berechnung der Wohnflächen und Nutzflächen
DIN 277-1:2005-02, Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau - Teil 1:
Begriffe, Ermittlungsgrundlagen
DIN 277-2:2005-02, Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau - Teil 2:
Gliederung der Netto-Grundfläche (Nutzflächen, Technische Funktionsflächen und Verkehrsflächen)
Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnung nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz (Zweite Berechnungsverordnung - II. BV), Fassung vom 17.10.1957, geändert 2007
Wohnflächenverordnung - WoFlV, Fassung vom 01.01.2004
Internet (Gesetzes- und Verordnungstexte)
http://www.gesetze-im-internet.de
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