JAMESTOWN 27 Nachträge Nr. 1-3

Transcription

Investitionsobjekt 1: San Francisco,
Alameda Towne Centre
Investitionsobjekt 2: Boston,
Einzelhandelsportfolio Newbury Street
Investitionsobjekt 3: New York,
Bürogebäude 325 Hudson Street
Investitionsobjekt 4: New York,
Geschäftshaus Falchi Building
JAMESTOWN 27
Investitionen in vermietete Gewerbeimmobilien
in den USA
Nachtrag Nr. 3 vom 01.06.2012
zum Jamestown 27 Verkaufsprospekt vom 25.03.2011
New York City: Standorte der Investitionsobjekte 3 und 4
Investitionsobjekt 4:
Investitionsobjekt 3:
2
JAMESTOWN 27, L.P.
Inhaltsübersicht:
Seite
3
1. Drittes Investitionsobjekt
4
2. Viertes Investitionsobjekt
11
3. Beispielhafter Finanz- und Investitionsplan
von JAMESTOWN 27
17
4. Einnahmen- und Ausgaben-Prognose
JAMESTOWN 27
18
5. Verkaufshypothese und Sensitivitätsanalyse
JAMESTOWN 27
20
6. Kapitalrückflussrechnung JAMESTOWN 27
21
7. Angaben über Anlageziele und Anlagepolitik
zum dritten und vierten Anlageobjekt
gemäß § 9 VermVerkProspV
22
8. Angaben zur Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
23
9. Angaben über die Struktur des persönlich
haftenden Gesellschafters gemäß
§ 5 VermVerkProspV
25
anhang:
27
Dieser Nachtrag Nr. 3 vom 01.06.2012 gemäß § 11
Satz 1 Verkaufsprospektgesetz ergänzt zusammen mit
dem Nachtrag Nr. 1 vom 31.10.2011 und dem Nachtrag Nr. 2 vom 19.11.2011 den Verkaufsprospekt vom
25.03.2011, der mit Ausnahme der in diesen drei Nachträgen aufgeführten Änderungen und Ergänzungen seine
Gültigkeit behält.
Der Nachtrag Nr. 3 informiert insbesondere über das dritte
und vierte Investitionsobjekt. Ferner wurden auf Basis der
getätigten Investitionen Prognosen zum Fondsverlauf aufgestellt und weitere Prospektangaben aktualisiert.
JAMESTOWN US-Immobilien GmbH
Marienburger Str. 17
50968 Köln
Telefon: (0221) 30 98-0
Telefax: (0221) 30 98-100
Internet: www.jamestown.de
E-Mail: [email protected]
Köln, 01.06.2012
...........................
(Christoph Kahl, Geschäftsführer)
JAMESTOWN US-Immobilien GmbH, Köln
3
1. Drittes Investitionsobjekt
Bürogebäude
325 Hudson Street,
New York City
standort
New York ist eine Metropole der Superlative: Finanzhauptstadt der Welt, bevölkerungsreichster Großraum der USA,
Kulturmekka mit einzigartigem, kosmopolitischem Charakter. New York, der Hauptsitz der Vereinten Nationen
und vieler internationaler amerikanischer Großunternehmen, besteht aus fünf Stadtbezirken mit zusammen rund
8 Mio. Einwohnern. Innerhalb der Metropole hat sich in
den letzten Jahren Midtown South in Manhattan zu einem der dynamischsten Büromärkte in den USA entwickelt. Midtown South weist per Ende 2011 landesweit
von allen Geschäftszentren („Central Business District“)
die mit 6,4% niedrigste Leerstandsrate und mit $ 41,2 pro
Quadratmeter und Monat die dritthöchste Angebotsmiete
für Büroflächen auf. Getrieben ist diese Entwicklung von
der Flächennachfrage von Unternehmen aus der Medien-, Technologie- und Werbebranche. Gegenüber dem
von großen Bürotürmen geprägten Midtown Manhattan
finden diese Mieter in Midtown South vergleichsweise
günstigere und für ihre Unternehmenskultur geeignetere
Mietflächen. Hinzu kommt die Nähe zu beliebten Wohnvierteln wie Chelsea, West Villlage, Greenwich Village,
Soho und Tribeca. Kurze Wege zur Arbeit, ein vielfältiges
Angebot an Restaurants, Bars und Einkaufsmöglichkeiten bringen den Beschäftigten eine hohe Lebensqualität.
Das Investitionsobjekt in der 325 Hudson Street befindet sich im Teilmarkt Hudson Square / West Village von
Midtown South. Die Immobilie liegt an der westlichen
Seite der Hudson Street und der Vandam Street im Süden. Über den zwei Straßenblocks westlich verlaufenden
Westside Highway und die drei Blocks südlich sich befin-
Bürogebäude 325 Hudson Street (rot markiert) vor der Skyline von Manhattan
4
dende Zufahrt zum Holland-Tunnel besteht eine sehr gute
Anbindung an das Straßenverkehrsnetz. Zwei Metrostationen befinden sich in fußläufiger Entfernung.
erwerb und Finanzierung
Das Bürogebäude 325 Hudson Street wurde am
24.04.2012 zum Kaufpreis von $ 110,0 Mio. erworben
(zur Erwerbstruktur siehe Seite 10). Hinzu kamen Kaufneben- und Finanzierungskosten in Höhe von insgesamt
$ 2,7 Mio. Im Investitionsplan ist eine Rücklage in Höhe
von $ 8 Mio. insbesondere für Vermietungskosten und
Liquiditätsreserve berücksichtigt. Zusammen mit vertraglichen Fondskosten in Höhe von 10% des Fondseigenkapitals ergibt sich ein Gesamtaufwand von $ 127,5 Mio.
Der Ankauf der Immobilie wurde finanziert durch Fondseigenkapital, welches als Eigenkapitaleinlage in die Objektgesellschaft eingebracht wurde und auf Objektebene
zusätzlich über ein Darlehen der Komplementärin, das
bis Ende Juni 2012 durch ein Hypothekendarlehen in
Höhe von $ 60 Mio. ersetzt werden soll. JAMESTOWN
verhandelt derzeit hierüber mit verschiedenen Banken. In
der Prognose-Rechnung (s. Seite 8) wurde ein tilgungsfreies Darlehen in Höhe von $ 60 Mio. mit einer fünfjährigen Zinsfestschreibung zu 3,20% p.a. und hiernach eine
Anschlussfinanzierung mit einem Zinssatz von 6% p.a.
tilgungsfrei kalkuliert.
Die Immobilie
Das Bürogebäude 325 Hudson Street besteht aus zwei
in 1930 und 1965 erstellten Gebäuden. Diese wurden
1999 zur gemeinsamen Nutzung vollständig renoviert und
unter einer Adresse zusammengefasst. Nach Angaben
des Voreigentümers wurden zwischen 2004 und 2009
rund $ 16 Mio. für die Modernisierung des Gebäudes,
der IT- und Sicherheitstechnik aufgewendet. 325 Hudson
Street ist eines der wenigen Gebäude in Manhattan, die
über eine direkte Anbindung an mehrere interkontinentale Glasfaserkabel verfügen. Aufgrund dieser besonderen
technischen Infrastruktur kommen als Mieter insbesondere Nutzer aus der Telekommunikationsbranche neben
klassischen Büronutzern in Frage.
Es handelt sich um ein 10-geschossiges Bürogebäude
auf einer Grundstücksfläche von 1.809 qm mit einer vermietbaren Fläche von insgesamt 22.427 qm für Büro-,
Telekom- und Einzelshandelsnutzung.
telekom-Hotels und meet-me-Rooms
Glasfaserkabel verbinden die Welt über Ozeane und
Kontinente hinweg. Der in den letzten Jahren rasant
angestiegene globale Datenverkehr über Mobiltelefon,
Internet, Video-Streaming und E-Mail ist ohne den Einsatz dieser leistungsstarken Technologie nicht vorstellbar. Die Eigentümer dieser interkontinentalen Leitungen verlangen für die Nutzung Gebühren und handeln
untereinander mit Kapazitäten und Verbindungsmöglichkeiten. Der Wechsel zu Leitungen anderer Unternehmen erfolgt an Knotenpunkten in sogenannten
Telekom-Hotels, an denen auch mit Datenübertragungskapazitäten gehandelt wird. Hier befinden sich
technische Anlagen für Betrieb, Wechsel und Kontrolle
der Datenverbindungen.
Jedes Telekomunternehmen handelt mit Übertragungskapazitäten und ist an einem möglichst schnellen und störungsfreien Datentransfer interessiert.
Hierfür ist die räumliche Nähe zu technischen Anlagen anderer Telekomunternehmen unabdinglich.
Diese Nähe wird in sogenannten Meet-Me-Rooms
geschaffen. Hier können Telekomunternehmen ihre
Server und Datenleitungen direkt miteinander verbinden und von den Übertragungskapazitäten der jeweils
anderen Gesellschaft profitieren. Die Geschwindigkeit
der Datenübertragung zählt hierbei zum wichtigsten
operativen Faktor. Telekom-Hotels, die einen direkten
Zugang zu interkontinentalen Glasfaserkabeln haben,
verfügen daher über große Vorteile. Eigentümer von Telekom-Hotels können neben den Basismieteinnahmen
zusätzliche Servicegebühren für Wartung, Betrieb und
Sicherheit der Datenleitungen sowie die Bereitstellung
von Stromgeneratoren zum Schutz gegen allgemeinen
Stromausfall generieren.
Vermietung / mieter
Das Gebäude ist aktuell an vier Büromieter, drei Telekommieter sowie einen Einzelhändler vermietet. Im Untergeschoss befinden sich zudem zwei Meet-Me-Rooms, die
an mehrere auch externe Telekomunternehmen vermietet
sind und noch Kapazität für zusätzliche Mieter bieten.
Rund 60% der aktuell erzielten Mieteinnahmen stammen
von Telekommietern. Diese sind aufgrund der technischen
Ausstattung des Gebäudes bereit, eine höhere Flächenmiete gegenüber konventionellen Büronutzern zu bezah-
5
Bürogebäude 325 Hudson Street, New York City
len. Wegen der hohen eigenen Investitionen in technische
Anlagen im Gebäude wird bei Telekommietern von einer
höheren Wahrscheinlichkeit der Mietvertragsverlängerung
bei Auslauf des Vertrages im Vergleich zu Büromietern
ausgegangen.
Hauptmieter der Telekomflächen sind bedeutende global agierende Unternehmen: Level 3 ist Internetprovider
6
und betreibt eines der weltweit größten Glasfasernetzwerke mit einer Gesamtlänge von rund 130.000 km, die
sich überwiegend auf die USA und vier transatlantische
Verbindungen von Europa nach Nordamerika verteilen.
Verizon, der größte US-Mobilfunkbetreiber bzw. das viertgrößte Telekomunternehmen der Welt, beschäftigt derzeit rund 80.000 Mitarbeiter und verfügt über mehr als
93 Millionen Nutzer. Reliance Globalcom, Teil des indischen Telekomunternehmens Reliance Communications,
betreibt das mit rund 65.000 km weltweit größte Tiefseekabelnetz und ermöglicht Unternehmen den Datentransfer zwischen Indien, dem Mittleren Osten, Asien, Europa
und den USA.
Hauptmieter der Büroflächen ist das Empire State College, eine Hochschule des Bundesstaates New York, die
23% der Gebäudeflächen bis 2021 angemietet hat. Zweitgrößter Büromieter mit rund 12% der Gebäudeflächen ist
das deutschstämmige Design- und Beratungsunternehmen Frog. Frog hat unter anderem das Design der Lufthansa-Flotte, das Windows-Logo für Microsoft XP gestaltet
und die Designsprache für Apple entwickelt.
Hauptmieter
Mietfläche Laufzeit
in qm
Miete 2013
in Mio US-$
telekommieter
Level 3
3.552
Dezember
2015
3,1
Reliance
Globalcom
2.203
September
2015
2,1
Verizon
2.500
August 2015
1,9
Empire State
College
5.177
Juli 2021
2,2
Frog
2.652
August 2016
1,3
Büromieter
im Erd- und Untergeschoss zusätzliche Meet-Me-Rooms
geschaffen und auf dem Dach technische Anlagen wie
z.B. Stromgeneratoren installiert und vermietet werden.
Die Zeitpunkte sowie die Höhe der hierdurch zusätzlich
entstehenden Mieteinnahmen sowie der erforderlichen
Investitionen können derzeit nicht bestimmt werden und
sind daher in der Prognose-Rechnung (Seite 8) nicht
berücksichtigt. JAMESTOWN wird die Wirtschaftlichkeit
dieser Investitionen prüfen und, sofern erforderlich, diese
mit Hilfe von B-Anteilen bzw. Fremdkapital finanzieren.
Durch das Bürogebäude und Telekom-Hotel 111 Eighth
Avenue in New York (Fondsobjekt bei JAMESTOWN
25, Ende 2010 an Google verkauft) verfügt JAMESTOWN über mehrjährige Expertise für eine Telekomimmobilie. Zusätzlich hat JAMESTOWN als Vertragspartner die AE-Hudson, LLC gewonnen. Die dort tätigen
Personen haben schon im JAMESTOWN 25-Gebäude
111 Eighth Avenue den Ausbau von Meet-Me-RoomFlächen erfolgreich umgesetzt. Die AE-Hudson, LLC, ist
bei Überschreiten definierter Objektergebnisse an den
Mehrüberschüssen erfolgsorientiert beteiligt. Eine solche
Erfolgsbeteiligung wird erst dann wirksam, wenn die
Gesamtergebnisse aus 325 Hudson Street, bestehend
aus jährlichen Ausschüttungen und einem Verkaufsgewinn an den Fonds ein Ergebnis überschreiten, das
auf Ebene des Fonds rund 12% p.a. des im Objekt
anteilig investierten Fondseigenkapitals entspricht wovon
in der Prognoserechnung nicht ausgegangen wird.
Bestätigung durch schätzgutachten
Die vermietbaren Flächen von 22.427 qm sind aktuell
zu 89% vermietet. Der Leerstand betrifft Einzelhandelsflächen im Erdgeschoss (3%), Lagerflächen im Untergeschoss und Technikflächen auf dem Gebäudedach (insgesamt 8%). JAMESTOWN beabsichtigt, diese Flächen
gegenüber der bisherigen Nutzung als höherwertigere
Zur Plausibilisierung des Kaufpreises von $ 110,0 Mio. hat
die Komplementärin ein MAI-Schätzgutachten bei Cushman & Wakefield (C&W) in Auftrag gegeben. Der Gutachter von C&W stellte zum 19.04.2012 einen Verkehrswert
in Höhe von $ 110,0 Mio. fest. Damit hat der Schätzgutachter die Angemessenheit des Kaufpreises bestätigt.
Telekomflächen zu vermieten. Auf diese Weise könnten
7
Einnahmen- und Ausgaben-Prognose 325 Hudson Street – PROGNOSE
Angaben in Tsd. $ jeweils am Ende der Periode
Objektebene
2012*
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
1.
Basismieteinnahmen
1.1
Telekommunikationsmieter
2.803
4.396
4.585
5.166
7.609
7.701
7.798
7.900
8.056
8.732
1.2
Büromieter
2.426
3.719
3.836
3.912
4.245
4.993
5.204
5.306
5.390
5.996
1.3
Einzelhandelsmieter
131
585
616
632
648
663
678
693
712
731
5.361
8.700
9.037
9.711
12.503
13.357
13.680
13.900
14.158
15.459
-347
-678
-636
-1.097
-2.731
-1.516
-721
-651
-658
-1.637
Basismieteinnahmen
gesamt
1.4
kalkulatorischer Mietausfall/
Leerstand
1.5
Umlagen und sonstige
Einnahmen
2.255
3.846
4.217
4.028
2.778
2.852
2.958
3.121
3.289
3.228
einnahmen gesamt
7.268
11.868
12.618
12.642
12.549
14.692
15.917
16.370
16.788
17.050
-3.619
-6.037
-6.475
-6.842
-7.152
-7.465
-7.703
-7.928
-8.159
-8.392
2.
objektausgaben
2.1
Betriebskosten/Grundsteuer
2.2
Vermietungsaufwand und
Gebäudeinvestitionen
-191
-927
-1.150
-1.046
-2.413
-656
-72
-74
-76
-3.620
2.3
Entnahme Reservekonto/
Rücklage
1.117
1.366
1.030
1.046
2.707
734
0
0
0
0
2.4
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
objektausgaben gesamt
Finanzierung durch B-Anteile
-2.693
-5.597
-6.595
-6.842
-6.858
-7.387
-7.775
-8.002
-8.235
-12.012
3.
Kapitaldienst gesamt
-1.560
-1.920
-1.920
-1.920
-1.920
-3.060
-3.600
-3.600
-3.600
-3.600
4.
Barüberschuss
für JamestowN 27
3.015
4.350
4.103
3.880
3.772
4.245
4.542
4.768
4.953
1.438
67.460
67.460
67.460
67.460
67.460
67.460
67.460
67.460
67.460
67.460
2.698
4.048
4.048
4.048
4.048
4.048
4.048
4.048
4.048
4.048
317
303
55
-167
-276
198
494
720
906
-2.610
nachrichtlich:
5.
Anteil des
Fondseigenkapitals
6.
6% des anteiligen
eigenkapitals
7.
Differenz pro Jahr
(Zeile 4. minus Zeile 6.)
* ab 01.05.2012
Die Einnahmen- und Ausgaben-Prognose basiert auf den
abgeschlossenen Mietverträgen, geschätzten Ausgaben
sowie zahlreichen Annahmen und Erwartungen. Wie der
Schätzgutachter hat auch JAMESTOWN in der obigen
Prognose-Rechnung aufgrund eigener Kenntnisse und
Erfahrungen Marktmieten ermittelt und eine Vielzahl weiterer Annahmen z.B. über Inflation, Vermietungsaufwand und
Mietertreue getroffen. Der Vergleich von Einzelpositionen ist
8
wenig aussagekräftig. Das Ergebnis aller Annahmen jedoch
führt über einen längeren Zeitraum zu einer bestimmten
Höhe des Barüberschusses vor Kapitaldienst. Über den
Prognose-Zeitraum von 2012 bis 2021 beträgt dieser Barüberschuss vor Kapitaldienst in dem Gutachten von C&W
insgesamt $ 67,9 Mio. gegenüber der JAMESTOWN-Prognose für den gleichen Zeitraum von $ 60,1 Mio. Letztere
ist damit konservativer.
Für die derzeit nicht vermieteten Flächen (11% der Gesamtflächen) wird eine sukzessive Vermietung in 2012/2013 zu
den geltenden Marktmieten angenommen. In der Prognose (Zeile 1.4) sind der Mietausfall für leer stehende Mietflächen sowie mietfreie Zeiten geschätzt. Darüber hinaus
wurde von Beginn an ein genereller Mietausfall von durchschnittlich 3% der Basismieteinnahmen berücksichtigt. In
der Position 1.5 Umlagen und sonstige Einnahmen sind im
Wesentlichen umlagefähige Betriebskosten enthalten, die
von den Mietern gemäß der mietvertraglichen Regelungen
zu erstatten sind.
Das Budget 2012 wurde auf Basis der Daten der Vorjahre
und der zukünftig zu erwartenden Entwicklungen aufgestellt. Größte Betriebskosten sind Grundsteuern, Versorgungsleistungen und Instandhaltung. Die Objektverwaltung
erfolgt durch ein JAMESTOWN-Tochterunternehmen für
eine Gebühr von 2,5% der gesamten Einnahmen. Diese
Gebühr sowie die gesellschaftsvertraglich vereinbarte Vermögensverwaltungsgebühr sind in den Betriebskosten berücksichtigt.
Gemäß Prognose-Rechnung endet die Laufzeit für das Hypothekendarlehen Ende Juni 2017. Hinsichtlich einer Anschlussfinanzierung über $ 60 Mio. wurden einmalig anfallende Finanzierungsgebühren für die Bank in Höhe von $ 0,3
Mio. sowie ein Zinssatz von 6% p.a. tilgungsfrei unterstellt.
Verkaufshypothese
JAMESTOWN ist der Ansicht, dass geschlossene USImmobilienfonds in der Regel in einem Zeitraum von 7 –
12 Jahren wieder durch Verkauf aller Immobilien aufgelöst
werden sollten. Der richtige Verkaufszeitpunkt ergibt sich
aus zwei Faktoren: Zum einen sollte die Situation für Verkäufer auf dem Immobilienmarkt günstig sein, was u.a.
vom allgemeinen Kapitalmarkt mit beeinflusst wird. Zum
anderen bestimmt die konkrete Entwicklung der betreffenden Immobilie und ihres Standortes, wann der Verkauf
attraktiv ist. Verkaufsüberlegungen werden hier beispielhaft für Anfang 2021 angenommen. Grundlage der Käuferüberlegungen ist dann der Nettomietüberschuss des
Objektes im Jahr 2021. Der vom Käufer bezahlte Preis
wird durch den Multiplikator bezogen auf diesen Nettomietüberschuss bestimmt. Die Höhe des Multiplikators
in rund neun Jahren ist nicht vorhersehbar. Dieser hängt
von der Einschätzung des Käufers hinsichtlich Qualität,
Lage und zukünftiger Ertragskraft des Kaufobjektes und
der Situation auf dem Immobilienmarkt ab (je besser diese
Einschätzung, desto höher der erreichbare Multiplikator).
Für den Verkauf des Investitionsobjektes 325 Hudson
Street Anfang 2021 wird entsprechend der Prognose ein
Nettomietüberschuss in Höhe von insgesamt $ 8,93 Mio.
unterstellt. In drei Verkaufsszenarien werden die Auswir-
Beispiel für eine Bürofläche im Investitionsobjekt 325 Hudson Street
9
kungen von unterschiedlichen Multiplikatoren dargestellt.
Zum Vergleich: In seinem Gutachten für das Bürogebäude 325 Hudson Street Anfang 2021 ermittelt der
Gutachter von C&W einen Nettomietüberschuss von
$ 9,65 Mio für das Jahr 2021. Basierend auf dem von
dem Gutachter verwendeten Multiplikator von 16,67
ergibt sich für Anfang 2021 ein Bruttoverkaufspreis von
insgesamt $ 160,86 Mio.
Verkaufshypothese Bürogebäude 325 Hudson Street
am Anfang des Jahres 2021 (alle Beträge in Tsd. $) –
PROGNOSE
Nettomietüberschuss
$
Verkauf zum
Multiplikator
8.930
8.930
8.930
17,00
18,00
19,00
Bruttoverkaufspreis
$
151.811
160.741
169.671
abzgl. Verkaufsnebenkosten
(7%)
$
-10.627
-11.252
-11.877
abzgl. Hypothekenvaluta
$
-60.000
-60.000
-60.000
Nettoerlös
zur Verteilung
$
81.184
89.489
97.794
Anteiliges Fondseigenkapital zum Verkaufszeitpunkt
$ 67,5 Mio.
Der Nettoerlös aus dem Verkauf steht dem Fonds als Liquidität zur Verfügung. Falls die Ergebnisverteilung der Fondsebene auf die oben genannten Nettoerlöse aus dem Bürogebäude 325 Hudson Street angewandt wird, würden
die Anleger in der mittleren Variante ein Verkaufsergebnis
von 124,4%, ansonsten 115,2% bzw. 133,7% ihrer Kapitaleinlagen vor Steuern erzielen. Da JAMESTOWN 27
aus mehreren Investitionsobjekten besteht, können sich in
Abhängigkeit von den Verkaufsergebnissen der weiteren
Objekte erheblich abweichende Verkaufsergebnisse für
den Anleger ergeben.
10
erwerbsstruktur
Das Bürogebäude 325 Hudson Street wird in der eigens
für diesen Zweck neu gegründeten Objektgesellschaft
JAMESTOWN 325 Hudson, L.P. gehalten, deren General
Partner ist die JT 325 Hudson Corp. und deren Limited
Partner ist 325 Hudson Partners, L.P., bei der auch 100%
der wirtschaftlichen Anteile an der Objektgesellschaft
liegen (siehe auch Angaben auf Seite 22). JAMESTOWN
325 Hudson, L.P., ist eine Limited Partnership nach
dem Recht des Bundesstaates Delaware, registriert beim
Secretary of State of the State of Delaware unter der
Nummer 5127911. Die formale Geschäftsadresse der
JAMESTOWN 325 Hudson, L.P. im Bundesstaat Delaware und die Zustellungsanschrift lauten c/o Corporation
Trust Center, 1209 Orange Street, Wilmington, DE 198.
Der General Partner der JAMESTOWN 325 Hudson, L.P.
ist JT 325 Hudson Corp., eine Kapitalgesellschaft nach
dem Recht des Bundesstaates Georgia, die zu 100%
JAMESTOWN, L.P. gehört. Die Komplementärgesellschaft hat eine Kapitaleinlage von $ 1.000 geleistet. Ihr
prozentualer Anteil an der JAMESTOWN 325 Hudson,
L.P. beträgt weniger als 0,1%. Limited Partner der Objektgesellschaft mit einem Anteil von mehr als 99,9%
ist 325 Hudson Partners, L.P., eine Limited Partnership
nach dem Recht des Bundesstaates Delaware. Hieran
sind als General Partner mit einem Anteil von 0% die
JAMESTOWN 325 Hudson GP, LLC, die zu 100%
JAMESTOWN, L.P. gehört, und als Limited Partner
die JAMESTOWN 27, L.P. mit einem Anteil von 100%
und die AE-Hudson, LLC beteiligt. Letztere ist mit einem
Anteil von 0% beteiligt und hat keine Kapitaleinlage geleistet.
2. Viertes Investitionsobjekt
Geschäftshaus Falchi Building,
Long Island City, New York City
standort
Gegenüber von Manhattan, auf der anderen Seite des
East River, befindet sich der aufstrebende Stadtteil Long
Island City. In den letzten Jahren wurden hier zahlreiche
neue Wohnbauprojekte, Hotels und öffentliche Einrichtungen wie Schulen, Parks und Freizeiteinrichtungen fertiggestellt sowie die örtliche Infrastruktur verbessert. Seit 2001
wurden über 5.000 Wohneinheiten gebaut, weitere bis zu
6.000 Einheiten sind in der Planung. Der Wandel dieses
Stadtteils macht sich auch daran fest, dass Long Island
City außerhalb Manhattans über die höchste Konzentrati-
on von Kunstgalerien in New York verfügt. Um die Attraktivität dieses Standortes noch weiter zu steigern, hat die
Stadt New York öffentliche Förderprogramme und steuerliche Anreize zur Ansiedlung von Unternehmen und zur
Schaffung von mehreren Tausend Arbeitsplätzen geschaffen. Von diesen Anreizen abgesehen zwingen die starken
Mietpreissteigerungen für Büro- und Produktionsflächen
in Manhattan eine wachsende Zahl von Nutzern zum Umzug in kostengünstigere Flächen außerhalb Manhattans.
Long Island City gilt wegen der kurzen Wege zu Geschäftspartnern in Manhattan für viele Unternehmen als
interessante Standortalternative.
Das Investitionsobjekt mit der Adresse 3100 47th Avenue
umfasst zwischen der 47. und 48. Avenue sowie zwischen
31. Street und 31. Place einen kompletten Straßenblock.
Die unmittelbare Umgebung ist geprägt von mehrstöckiger Bebauung mit Büro-, Logistik- und Lagerflächen. Di-
Geschäftshaus Falchi Building, Long Island City, New York City
11
Geschäftshaus Falchi Building (rot markiert) im Hintergrund die Skyline von Manhattan
rekt angrenzend an der 47. Avenue befinden sich mehrere
Schulen und Hochschulen. Das Falchi Building ist rund
vier Kilometer bzw. zehn Autominuten von Midtown Manhattan entfernt und durch den Midtown Tunnel und über
die Queensboro Bridge zu erreichen. Die leicht erreichbaren Autobahnen I-495 und I-278 bieten eine sehr gute
Anbindung an den Fernverkehr. Wenige Fußminuten vom
Objekt entfernt befinden sich mehrere Metro-, Bus- und
S-Bahn-Linien, mittels derer die Stadtbezirke Manhattan,
Queens und Brooklyn gut zu erreichen sind. Die beiden
Flughäfen LaGuardia und JFK International sind 10 bzw.
15 Autominuten entfernt.
12
Das Geschäftshaus Falchi Building wurde am 25.05.2012
zum Kaufpreis von $ 81,2 Mio. erworben (zur Erwerbsstruktur siehe Seite 16). Hinzu kamen Kaufneben- und
Finanzierungskosten in Höhe von insgesamt $ 2,0 Mio. Im
Investitionsplan ist eine Rücklage in Höhe von $ 4,0 Mio.
insbesondere für Vermietungskosten, Renovierungsaufwand und Liquiditätsreserve berücksichtigt. Zusammen
mit Fondskosten in Höhe von 10% des Fondseigenkapitals
ergibt sich ein Gesamtaufwand von $ 91,55 Mio.
Der Ankauf wird durch Eigenkapital in Höhe von $ 43,55
Mio. und ein Hypothekendarlehen der Capital One Bank
in Höhe von $ 48,0 Mio. finanziert. Als Sicherheit für das
Darlehen dienen das Objekt selbst und alle Mieteinnahmen hieraus; eine Haftung des Fonds besteht nicht. Der
Zinssatz beträgt 3,4067% p.a., fest bis zum 10.06.2019.
Das Darlehen ist zwei Jahre tilgungsfrei; die anschließende Tilgung beläuft sich auf rund $ 3,3 Mio. bis 2019.
Ab 31.12.2012 ist eine Kapitaldienstdeckungsquote (Verhältnis der aus dem Investitionsobjekt erzielten Nettomietüberschüsse zum Darlehenssaldo; ist für 2012: 10,8%) von
mindestens 10% einzuhalten. Sofern diese in vierteljährlichem Turnus ermittelte Quote unterschritten wird (was
gemäß Einnahmen- und Ausgaben-Prognose, s. Seite
14, in keinem Jahr erwartet wird), wird der nach Kapitaldienst verfügbare Barüberschuss auf einem an den Kreditgeber verpfändeten Reservekonto einbehalten. Die
Freigabe von zuvor verpfändeten Mitteln erfolgt, nachdem
die Mindestquote in zwei aufeinanderfolgenden Quartalen wieder erreicht wird. Sofern die notwendige Kapitaldienstdeckungsquote über den Zeitraum eines Jahres
unterschritten bleibt, sind eine entsprechende Teilrückzahlung des Darlehens oder zusätzliche Barsicherheiten
hierfür erforderlich. Zum 25.05.2017 werden durch den
Kreditgeber a) das Verhältnis von Verkehrswert des Objektes zum Darlehenssaldo „Loan-to-Value“ („LTV“) und
b) das Verhältnis der aus dem Investitionsobjekt erzielten Nettomietüberschüsse zum Schuldendienst „DebtService-Cover-Ratio“ („DSCR“) ermittelt. Sofern zum oben
genannten Zeitpunkt ein LTV von 60% unterschritten
und/oder ein DSCR von mindestens 1,25 nicht erreicht
wird, sind eine entsprechende Teilrückzahlung des Darlehens oder zusätzliche Barsicherheiten hierfür erforderlich.
Die Immobilie
Das Falchi Building wurde 1922 ursprünglich als Lagerund Distributionsgebäude gebaut. Das Gebäude wurde in
den späten 1980er Jahren umfassend renoviert und für
die heutigen Nutzungszwecke umgebaut. Zuletzt wurden
in 2010 rund $ 1,7 Mio. für die Modernisierung von Dach
und Gebäudetechnik aufgewendet. Das fünfgeschossige
Gebäude auf einer Grundstücksfläche von 11.150 qm
verfügt über eine vermietbare Fläche von 57.550 qm. Die
loftartigen Mietflächen mit großen Fensterflächen und
Deckenhöhen von 3,60 Meter bis 6,70 Meter bieten flexible Nutzungsmöglichkeiten und kommen sowohl für
Büromieter, Logistikunternehmen als auch Mieter aus dem
produzierenden und verarbeitenden Gewerbe in Frage. Ein
besonderer Vorteil in New York sind die 135 Parkplätze,
die den Mietern in der Garage zur Verfügung stehen.
Vermietung / mieter
Das Falchi Building verfügt über eine breit diversifizierte Mieterstruktur mit rund 40 Mietern, die überwiegend aus den
Branchen Schmuck- und Edelsteinverarbeitung, Logistik,
Papier- und Druckgewerbe, Dienstleistung sowie aus dem
staatlichen Sektor (z.B. Vereinte Nationen) stammen. 80%
der Mietflächen entfallen auf die 15 größten Mieter. Wirtschaftlich betrachtet trägt kein Mieter zu mehr als 10% der
derzeit erzielten Mieteinnahmen bei. Bis Ende 2017 laufen
Mietverträge für rund 40% der Flächen aus. In 2013 beträgt dieser Mietvertragsauslauf rund 17%, verteilt auf zehn
Mieter, in den übrigen vier Jahren sind es durchschnittlich
knapp 6%. Aufgrund dieser diversifizierten und kleinteiligen
Vermietungsstruktur wird auf eine Einzeldarstellung der
Mieter verzichtet. Der Vermietungsstand lag in den letzten
fünf Jahren nie unter 90% und beträgt derzeit 95,4%.
Die in 2012 durchschnittlich gezahlte Miete im Falchi Building beträgt rund $ 11,50 pro qm und Monat. Im Vergleich zur Marktmiete im Teilmarkt Long Island City sind
die Büroflächen im Investitionsobjekt nach Bewertung
des Schätzgutachters (siehe unten) zwischen 20% und
30% unter Marktniveau vermietet. Deutlich größer ist
die Mietdifferenz zu Manhattan, wo nach Einschätzung
von JAMESTOWN für vergleichbare Flächen ein Mehrfaches der aktuell gezahlten Durchschnittsmiete verlangt
wird. Wegen dieses hohen Mietpreisgefälles sind rund
die Hälfte der seit dem Jahr 2000 im Objekt neu abgeschlossenen Mietverträge auf einen Standortwechsel der
Mieter von Manhattan zurückzuführen. JAMESTOWN
geht davon aus, dass dieser Trend anhalten wird und
mehr Nutzer nach Long Island City umziehen, um von
dem Mietpreisgefälle zu profitieren. Die Immobilie kann
sich dies zu Nutze machen, indem die jeweiligen Flächen
auf dem dann höheren Marktniveau neu vermietet bzw.
die Mietverträge verlängert werden. Ein weiterer Aspekt
der JAMESTOWN-Vermietungsstrategie besteht darin, im
Erdgeschoss teilweise nicht effizient genutzte Mietflächen
für eine höherwertigere Nutzung umzuwandeln und an
Restaurants und Einzelhändler zu vermieten.
Zur Plausibilisierung des Kaufpreises von $ 81,2 Mio. hat
die Komplementärin ein MAI-Schätzgutachten bei CB Richard Ellis (CBRE) in Auftrag gegeben. Der Gutachter von
CBRE ermittelte zum 27.04.2012 einen Verkehrswert in
Höhe von $ 83,2 Mio. Damit hat der Schätzgutachter die
Angemessenheit des Kaufpreises bestätigt.
13
Einnahmen- und Ausgaben-Prognose Geschäftshaus Falchi Building – PROGNOSE
Objektebene
2012*
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
1.
Basismieteinnahmen gesamt
4.669
8.225
8.884
9.134
9.355
9.589
10.280
11.393
11.865
11.992
1.2
Leerstand
-558
-931
-1.027
-629
-677
-888
-1.972
-1.250
-1.378
-818
1.3
Umlagen und
sonstige Einnahmen
668
1.099
1.033
1.173
1.312
1.415
1.317
1.101
1.247
1.418
4.779
8.393
8.890
9.678
9.990
10.116
9.625
11.245
11.734
12.592
-1.820
-3.108
-3.229
-3.439
-3.641
-3.843
-4.040
-4.299
-4.540
-4.800
-517
-824
-2.025
-471
-387
-1.127
-2.200
-3.132
-1.916
-662
1.071
0
908
0
0
0
917
1.104
0
0
einnahmen gesamt
2.
objektausgaben
2.1
2.2
Vermietungsaufwand und Gebäudeinvestitionen
2.3
Entnahme Reservekonto/Rücklage
2.4
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
-1.266
-3.932
-4.346
-3.910
-4.028
-4.971
-5.323
-6.327
-6.456
-5.463
3.
-856
-1.635
-1.915
-2.214
-2.227
-2.248
-2.267
-2.961
-2.728
-2.721
4.
Barüberschuss
für JamestowN 27
2.656
2.826
2.629
3.553
3.735
2.897
2.035
1.957
2.550
4.409
nachrichtlich:
5.
Anteil des
Fondseigenkapitals
43.550
43.550
43.550
43.550
43.550
43.550
43.550
43.550
43.550
43.550
6.
6% des anteiligen
eigenkapitals
2.613**
2.613
2.613
2.613
2.613
2.613
2.613
2.613
2.613
2.613
7.
Differenz pro Jahr
43
213
16
940
1.122
284
-578
-656
-63
1.796
*ab 01.06.2012
** ab 01.01.2012
Die Einnahmen- und Ausgaben-Prognose basiert auf
den abgeschlossenen Mietverträgen, geschätzten Ausgaben sowie zahlreichen Annahmen und Erwartungen.
Wie der Schätzgutachter hat auch JAMESTOWN in der
obigen Prognose-Rechnung aufgrund eigener Kenntnisse
und Erfahrungen Marktmieten ermittelt und eine Vielzahl
14
weiterer Annahmen z.B. über Inflation, Vermietungsaufwand und Mietertreue getroffen. Der Vergleich von Einzelpositionen ist wenig aussagekräftig. Das Ergebnis aller
Annahmen jedoch führt über einen längeren Zeitraum zu
einer bestimmten Höhe des Barüberschusses vor Kapitaldienst.
Über den Prognose-Zeitraum von 2012 bis 2021 beträgt
dieser Barüberschuss vor Kapitaldienst in dem Gutachten von CBRE insgesamt $ 49,9 Mio. gegenüber der
JAMESTOWN-Prognose für den gleichen Zeitraum von
$ 48,5 Mio. Letztere ist damit konservativer. Für die derzeit nicht vermieteten Flächen (4,6% der Gesamtflächen)
wird eine sukzessive Vermietung in 2012/2013 zu den jeweiligen Marktmieten angenommen. In der Prognose (Zeile
1.4) sind der Mietausfall für leer stehende Mietflächen sowie mietfreie Zeiten geschätzt. Darüber hinaus wurde von
Beginn an ein genereller Mietausfall von 5% der gesamten
Mieteinnahmen berücksichtigt. In der Position 1.5 Umlagen
und sonstige Einnahmen sind im Wesentlichen umlagefähige Betriebskosten enthalten, die von den Mietern gemäß
den mietvertraglichen Regelungen zu erstatten sind.
und der zukünftig zu erwartenden Entwicklungen aufgestellt. Größte Betriebskosten sind Grundsteuern, Versorgungsleistungen, Instandhaltung und Versicherungen. Die
Objektverwaltung erfolgt durch ein JAMESTOWN-Tochterunternehmen für eine Gebühr von 2,5% der Bruttomieteinnahmen. Diese Gebühr sowie die gesellschaftsvertraglich vereinbarte Vermögensverwaltungsgebühr sind in
den Betriebskosten berücksichtigt.
Im Juni 2019 endet die Laufzeit für das Hypothekendarlehen. Hinsichtlich der Anschlussfinanzierung wurden einmalig anfallende Finanzierungsgebühren für die Bank in
Höhe von $ 0,2 Mio., sowie ein jährlicher Schuldendienst
in Höhe von $ 2,7 Mio. (dies entspricht einem Zinssatz von
6% p.a. bezogen auf das Restdarlehen von $ 44,7 Mio.)
unterstellt.
Eingang zum Geschäftshaus Falchi Building
15
Verkaufshypothese
JAMESTOWN ist der Ansicht, dass geschlossene USImmobilienfonds in der Regel in einem Zeitraum von 7 –
12 Jahren wieder durch Verkauf aller Immobilien aufgelöst
werden sollten. Der richtige Verkaufszeitpunkt ergibt sich
aus zwei Faktoren: Zum einen sollte die Situation für Verkäufer auf dem Immobilienmarkt günstig sein, was u.a.
vom allgemeinen Kapitalmarkt mit beeinflusst wird. Zum
anderen bestimmt die konkrete Entwicklung der betreffenden Immobilie und ihres Standortes, wann der Verkauf
attraktiv ist. Verkaufsüberlegungen werden hier beispielhaft für Anfang 2021 angenommen. Grundlage der Käuferüberlegungen ist dann der Nettomietüberschuss des
wird durch den Multiplikator bezogen auf diesen Nettomietüberschuss bestimmt. Die Höhe des Multiplikators
in rund neun Jahren ist nicht vorhersehbar. Dieser hängt
von der Einschätzung des Käufers hinsichtlich Qualität,
Lage und zukünftiger Ertragskraft des Kaufobjektes und
der Situation auf dem Immobilienmarkt ab (je besser diese
Für den Verkauf des Investitionsobjektes Falchi Building
Anfang 2021 wird entsprechend der Prognose ein Nettomietüberschuss in Höhe von insgesamt $ 7,968 Mio.
unterstellt. In drei Verkaufsszenarien werden die Auswir-
Verkaufshypothese Geschäftshaus Falchi Building
am Anfang des Jahres 2021 (alle Beträge in Tsd. $) –
PROGNOSE
$
Verkauf zum
Multiplikator
7.968
7.968
7.968
12,50
13,50
14,50
Bruttoverkaufspreis
$
99.598
107.566
115.534
abzgl. Verkaufsnebenkosten
(7%)
$
-6.972
-7.530
-8.087
$
-44.722
-44.722
-44.722
Nettoerlös
zur Verteilung
$
47.904
55.314
62.724
$ 43,55 Mio.
16
kungen von unterschiedlichen Multiplikatoren dargestellt.
Zum Vergleich: In seinem Gutachten für das Geschäftshaus Falchi Building Anfang 2021 ermittelt der Gutachter
von CBRE einen Nettomietüberschuss von $ 7,672 Mio
für das Jahr 2021. Basierend auf dem von dem Gutachter
verwendeten Multiplikator von 14,3 ergibt sich ein Bruttoverkaufspreis von $ 109,595 Mio.
Der Nettoerlös aus dem Verkauf steht dem Fonds als Liquidität zur Verfügung. Falls die Ergebnisverteilung der
Fondsebene auf die oben genannten Nettoerlöse aus dem
Geschäftshaus Falchi Building angewandt wird, würden
die Anleger in der mittleren Variante ein Verkaufsergebnis
von 120,2%, ansonsten 110,0% bzw. 133,0% ihrer Kapitaleinlagen vor Steuern erzielen. Da JAMESTOWN 27
aus mehreren Investitionsobjekten besteht, können sich in
Abhängigkeit von den Verkaufsergebnissen der weiteren
Objekte erheblich abweichende Verkaufsergebnisse für
den Anleger ergeben.
erwerbsstruktur
Das Geschäftshaus Falchi Building wird in der eigens
für diesen Zweck neu gegründeten Objektgesellschaft
JAMESTOWN 47th Avenue, L.P. gehalten, deren General
Partner ist die JT 47th Avenue Corp. und deren Limited
Partner ist JAMESTOWN 27, L.P., bei der auch 100% der
wirtschaftlichen Anteile an der Objektgesellschaft liegen
(siehe auch Angaben auf Seite 22). JAMESTOWN 47th
Avenue, L.P. ist eine Limited Partnership nach dem Recht
des Bundesstaates Delaware, registriert beim Secretary
of State of the State of Delaware unter der Nummer
5130986. Die formale Geschäftsadresse der JAMESTOWN 47th Avenue, L.P. im Bundesstaat Delaware und
die Zustellungsanschrift lauten c/o Corporation Trust
Center, 1209 Orange Street, Wilmington, DE 198. Der
General Partner der JAMESTOWN 47th Avenue, L.P.,
ist JT 47th Avenue Corp., eine Kapitalgesellschaft nach
JAMESTOWN, L.P. gehört. Die Komplementärgesellschaft hat eine Kapitaleinlage von $ 1.000 geleistet. Ihr
prozentualer Anteil an der JAMESTOWN 47th Avenue,
L.P. beträgt weniger als 0,1%. Limited Partner der Objektgesellschaft mit einem Anteil von mehr als 99,9%
ist JAMESTOWN 27, L.P.
3. Beispielhafter Finanzund Investitionsplan
von JAMESTOWN 27
Der nachfolgende Finanz- und Investitionsplan zeigt
beispielhaft die Finanzierung und Mittelverwendung auf
Fondsebene. Die Darstellung umfasst die im Verkaufsprospekt einschließlich der Nachträge 1 bis 3 aufgeführten
Beteiligungen an Objektgesellschaften.
Zur Finanzierung der Beteiligungen eins bis vier ist einschließlich der hierauf anteilig anfallenden Fondskosten
ein Eigenkapital von $ 333,375 Mio. vorgesehen. Die
Komplementärin des Fonds, die JAMESTOWN, L.P., hat
sich einseitig und damit über die Verpflichtung von Artikel 4.2 a) des Gesellschaftsvertrages hinausgehend gegenüber dem Fonds verpflichtet, insoweit als bis zum 30.
September 2012 weniger als 333.375.000 A-Anteile gezeichnet sind, den Rest der nicht gezeichneten Anteile zu
kaufen und den vollständigen Kaufpreis dieser A-Anteile
zum 01. Oktober 2012 zu entrichten.
Es ist möglich, dass der Fonds im Zeitraum bis zum Ende
des öffentlichen Angebots, spätestens am 30.09.2012,
Eigenkapital über den dargestellten Betrag hinaus platziert
und dieses in weitere Investitionsobjekte investiert. Zum
25.05.2012 haben Anleger A-Anteile an der Gesellschaft
in Höhe von ca. $ 303 Mio. erworben. Die Komplementärin erwartet, basierend auf dem bisherigen Platzierungsergebnis, dass insgesamt A-Anteile für nicht mehr als
rund $ 400 Mio. gezeichnet werden. Auf die bereits
realisierten Investitionsobjekte eins bis vier entfallen dann
mindestens 83% des zu investierenden Fondseigenkapitals. Da auch weitere Investitionen den Investitionskriterien des Fonds genügen müssen, ergeben sich aus
der weiterhin variablen Fondsgröße bei prognosegemäßem Verlauf bezogen auf einen A-Anteil keine nennenswerten Unterschiede im Gesamtrückfluss. Auf die Darstellung alternativer Investitionspläne und daraus abgeleiteter
nachfolgender Darstellungen wurde daher verzichtet.
Mittelbar über die aufgeführten Gesellschaftsbeteiligungen investiert der Fonds in der beispielhaften Darstellung
in vier Immobilienobjekte, die jeweils teilweise durch Hypothekendarlehen finanziert sind bzw. beim Bürogebäude
325 Hudson Street werden sollen. Die Summe dieser ge-
planten Endfinanzierungsdarlehen beträgt insgesamt rund
$ 344 Mio. (vorläufiger Wert).
Zusätzlich hat die JAMESTOWN, L.P. dem Fonds eine
Zwischenfinanzierung für den Erwerb des dritten und vierten Anlageobjektes in Höhe von $ 15,7 Mio. und der Objektgesellschaft JAMESTOWN 325 Hudson, L.P. in Höhe
von $ 65 Mio. begeben (Stand zum 25.05.2012). Beide
Zwischenfinanzierungen sollen durch Eigenkapitaleinlagen der Anleger bzw. die Auszahlung des Hypothekendarlehens für das Bürogebäude 325 Hudson Street zurückgeführt werden. Darüber hinaus sind zur Finanzierung
keine weiteren Zwischen- oder Endfinanzierungsmittel
vorgesehen und auch von niemandem zugesagt worden.
Die Darstellung ersetzt damit die Finanz- und Investitionspläne sowie die Angaben zur Zwischenfinanzierung auf
den Seiten Seite 3 und 43 des Verkaufsprospekts sowie
Seite 2 des Nachtrags Nr. 2.
Finanz- und Investitionsplan JAMESTOWN 27, L.P. bei
einem beispielhaften Emissionsvolumen von $ 333,375 Mio.
(nicht konsolidierte Darstellung) – PROGNOSE
1
mittelherkunft
1.1
Eigenkapital*
1.2
Fremdmittel
1.3
Gesamt
2
mittelverwendung
2.1
Kapitalausstattung für Beteiligung an:
2.1.1
Alameda Towne Centre, L.P.
in Tsd. $
in % des
Eigenkapitals
333.375
100%
0
0%
333.375
100%
81.920
25%
2.1.2
JAMESTOWN Newbury Line, L.P.
118.208
35%
2.1.3
325 Hudson Partners, L.P.
60.714
18%
2.1.4
JAMESTOWN 47th Avenue, L.P.
39.195
12%
2.2
Fondskosten
2.2.1
Kosten der Eigenkapitalbeschaffung*
20.003
6%
2.2.2
Weitere Kosten
13.335
4%
2.3
Gesamt
333.375
100%
* Zusätzlich fällt ein Agio von 5% des Anleger-Eigenkapitalbetrages an.
Die Fondskosten gemäß 2.2. werden an die Komplementärin und
den Anbieter gezahlt, siehe auch Artikel 7 und 8 des Gesellschaftsvertrages. Der Anbieter wird Vermittlern für deren Vermittlung von
Anlegern eine Gebühr in Höhe von maximal 3% des eingeworbenen
Eigenkapitals, bei $ 333,375 Mio. somit bis zu ca. $ 10,0 Mio.,
zahlen. Darüber hinaus steht den Vermittlern das Agio zu.
17
4. Einnahmen- und Ausgaben-Prognose JAMESTOWN 27
Einnahmen- und Ausgaben-Prognose JAMESTOWN 27, L.P. - PROGNOSE
in Tsd. $
Fondsebene
2012*
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
1.1 Alameda Towne Centre
5.238
5.600
5.302
5.787
6.100
5.986
6.090
6.087
7.062
6.758
1.2 Einzelhandelsportfolio
Newbury Street
7.881
7.881
7.937
7.994
9.029
8.045
8.088
8.432
9.265
9.988
1.3 Bürogebäude
325 Hudson Street
3.015
4.350
4.103
3.880
3.772
4.245
4.542
4.768
4.953
1.438
1.4 Geschäftshaus
Falchi Building
2.656
2.826
2.629
3.553
3.735
2.897
2.035
1.957
2.550
4.409
18.790
20.657
19.972
21.215
22.636
21.175
20.755
21.245
23.831
22.593
577
619
619
623
624
626
630
630
631
631
18.653
20.003
20.012
20.134
20.186
20.229
20.363
20.363
20.396
20.396
6,00%
6,00%
6,00%
6,00%
6,00%
6,00%
6,00%
6,00%
6,00%
6,00%
1.
Barüberschuss für
JamestowN 27 mittelbar
aus Investitionsobjekten
1.5 Barüberschuss
JamestowN 27, gesamt
2.
Barüberschuss
zur Verteilung
2.1 Barüberschuss an
Komplementärin
2.2 Barüberschuss an Anleger
in % des Fondseigenkapitals
Stand Fondseigenkapital **
3.
333.375 333.536 335.559 336.441 337.155 339.377 339.377 339.932 339.932 339.932
Fondsliquidität
3.1 Liquiditätsreserve 31.12.2011
3.2 Liquiditätssaldo
3.3 Liquiditätsreserve kumuliert
1.484
-440
36
-659
458
1.826
320
-237
252
2.804
1.567
1.044
1.080
420
879
2.704
3.024
2.787
3.039
5.843
7.410
* Für die Investitionsobjekte ggf. zeitanteilig
** Zum 31.12.
Barüberschuss für JamestowN 27 mittelbar
aus Investitionsobjekten
In der Position 1. wurde der Barüberschuss Alameda
Towne Centre mit Ergänzung um das Jahr 2021 aus dem
Verkaufsprospekt vom 25.03.2011 (s. Seite 23) und der
Barüberschuss Einzelhandelsportfolio Newbury Street
aus dem Nachtrag Nr. 1 vom 31.10.2011 (s. Seite 8)
übernommen. Die bisherige Bewirtschaftung sowie die
Erwartungen zur zukünftigen Entwicklung für diese beiden Investitionsobjekte ergeben keine wesentlichen Abweichungen zu den vorgenannten Darstellungen. Der
Vermietungsstand per Ende Mai 2012 des Alameda Tow-
18
ne Centre beträgt 88%, der des Einzelhandelsportfolios
Newbury Street 75%. Die Barüberschüsse der weiteren
Investitionsobjekte wurden aus deren Einzeldarstellungen
in diesem Nachtrag Nr. 3 vom 01.06.2012 (s. Seiten 8
und 14) übernommen.
Bei der Darstellung jedes Investitionsobjektes wurden die
Prognoseannahmen zu den Einnahmen und Ausgaben
erläutert. Die gemäß Gesellschaftsvertrag an die Komplementärin zahlbare Vermögensverwaltungsgebühr wurde
bereits in den Prognosen der Einzelobjekte berücksichtigt.
Die Ergebnisse in der jeweiligen Zeile „Barüberschuss für
JAMESTOWN 27“ wurden in die Einnahmen- und Ausgabenprognose JAMESTOWN 27 übernommen.
Zusätzlich zu den Einzelobjektüberschüssen erzielt der
Fonds Zinseinnahmen, die im Wesentlichen aus der Zwischenanlage der Barüberschüsse bis zum Termin der
Ausschüttung resultieren. Auf der anderen Seite entstehen Kosten für die amerikanischen und deutschen Steuererklärungen der Gesellschaft sowie für die Wirtschaftsprüferberichte und zusätzlich die Kosten der Fondsverwaltung. Der Gesellschaftsvertrag JAMESTOWN 27
sieht vor, dass die Komplementärin alle vorgenannten
Kosten zu tragen hat und dafür ab 01.01.2012 die Zinseinnahmen des Fonds erhält.
Im Wirtschaftsjahr 2012 wurden die Barüberschüsse für
die Investitionsobjekte ganzjährig bzw. zeitanteilig, wie in
den Einzelprognosen dargestellt, berücksichtigt. Es wurde angenommen, dass das anteilige Fondseigenkapital
des Investitionsobjektes Bürogebäude 325 Hudson Street
ab dem 01.05.2012 ausschüttungsberechtigt ist, das den
weiteren Objekten zugeordnete Eigenkapital für das gesamte Wirtschaftsjahr 2012. Die geplante Erhöhung des
Fondseigenkapitals in nachfolgenden Jahren durch Einzahlung von B-Anteilen erfolgt annahmegemäß jeweils
zum Jahresende.
Barüberschuss zur Verteilung
Gemäß JAMESTOWN 27 Gesellschaftsvertrag wird angestrebt, dass die Anleger einen Barüberschuss bis zu
6% p.a. auf ihre jeweils gebundenen Kapitaleinlagen
kumulativ bevorrechtigt gegenüber der Komplementärin
erhalten. Die Komplementärin erhält hiernach plangemäß 3,093% des an die Anleger verteilten Barüberschusses (entspricht einer Verteilung von 97% zu 3%).
Sollte die Komplementärin einen Teil ihrer Ausschüttung
nicht im gleichen Jahr erhalten, soll dies in Folgejahren
nachgeholt werden, nachdem die Anleger jeweils ihren
Barüberschuss von 6% p.a. erhalten haben. Nach dem
Gesellschaftsvertrag stehen von höheren Barüberschussbeträgen der Komplementärin 25%, den Anlegern insgesamt 75% zu. Der Barüberschuss für jedes Wirtschaftsjahr wird nach Plan jeweils am 15.06. des Folgejahres als
Ausschüttung ausgezahlt.
Fondsliquidität
Die Liquiditätsreserve zum 31.12.2011 stellt das von der
Komplementärin geschätzte Liquiditätsergebnis der des
Fonds 2011 nach Auszahlung der anfänglichen Vorzugsausschüttung für 2011 dar. In der Prognose wurde darauf
verzichtet, einen höheren Barüberschuss an die Anleger
als 6,00% p.a. auszuweisen. Stattdessen wurden Mehrüberschüsse in die Liquiditätsreserve eingestellt, die bei
prognosegemäßem Verlauf Ende 2020 einen Stand von
rd. $ 5,8 Mio. aufweist.
Die einnahmen- und ausgabenprognose basiert auf
den an dieser stelle und in den einzelobjektdarstellungen beschriebenen annahmen und stellt damit
einen möglichen ergebnisverlauf dar, der von dem
Prospektverantwortlichen als plausibel erachtet
wird. Bei abweichendem Investitionsverlauf können
sich erhebliche abweichungen von der Prognoserechnung ergeben.
Bürogebäude 325 Hudson Street (rot umrandet);
links der Hudson River sowie der insbesondere für sportliche
Freizeitaktivitäten genutzte Hudson River Park
19
5. Verkaufshypothese und Sensitivitätsanalyse JAMESTOWN 27
Verkaufshypothese JAMESTOWN 27, L.P. am Anfang des Jahres 2021 und Sensitivitätsanalyse - PROGNOSE
in Tsd. $
Verkauf gemäß Prognose des jeweiligen Investitionsobjektes
niedrigere
Variante
mittlere
Variante
höhere
Variante
98.085
111.998
125.910
127.346
145.192
163.039
81.184
89.489
97.794
Nettoverkaufserlös zur Verteilung
Alameda Towne Centre
Einzelhandelsportfolio Newbury Street
Nettoverkaufserlös zur Verteilung, gesamt
Nettoverkaufserlös Anteil Komplementärin*
Nettoverkaufserlös Anteil Anleger*
in Prozent des investierten eigenkapitals**
47.904
55.314
62.724
354.519
401.993
449.468
0
15.690
27.559
354.519
386.303
421.909
104%
114%
124%
* Die Anleger erhalten bevorrechtigt 110% bezogen auf die geleisteten Kapitaleinlagen. Danach erhält die Komplementärin einen Betrag von 3,09% (3/97) des zuvor an die Anleger gezahlten Betrages. Der ggf. darüber hinausgehende Nettoerlös zur Verteilung steht zu 25% der Komplementärin und zu 75% den Anlegern zu (detaillierte Darstellung
siehe S. 30 Verkaufsprospekt)
** Bei einem prognosegemäßen Eigenkapital Anfang 2021 von $ 339,932 Mio. ohne Agio
Gesamtrückflüsse JAMESTOWN 27, L.P. am Anfang des Jahres 2021 und Sensitivitätsanalyse - PROGNOSE
in Tsd. $
Verkauf gemäß Prognose des jeweiligen Investitionsobjektes
Nettoverkaufserlös Anteil Anleger
in Prozent des investierten Eigenkapitals
Prognostizierter Barüberschuss an Anleger
für die Jahre 2012 bis 2020 in Prozent
des investierten Eigenkapitals (9 Jahre)
Prognostizierter Gesamtrückfluss
der Beteiligung an anleger, vor steuern,
in Prozent des investierten eigenkapitals
Verkaufshypothese
Für die Verkaufshypothese des Fonds JAMESTOWN 27
wurden die Annahmen und Ergebnisse der jeweiligen Verkaufshypothesen der einzelnen Investitionsobjekte übernommen. Generell ist zu erwarten, dass die vier Investitionsobjekte zu unterschiedlichen Zeitpunkten veräußert
werden. Zur Vereinfachung wird hier jedoch die Annahme
20
niedrigere
Variante
mittlere
Variante
höhere
Variante
104%
114%
124%
54%
54%
54%
158%
168%
178%
getroffen, dass alle Investitionsobjekte Anfang 2021 veräußert werden, um beispielhaft die Auswirkungen auf den
Gesamtrückfluss an die Anleger aufzuzeigen. Unberücksichtigt bleibt in der Verkaufshypothese die bei Auflösung
des Fonds vorhandene Liquiditätsreserve, die gegebenenfalls den Nettoerlös zur Verteilung erhöht. Der gesamte Nettoverkaufserlös wird gemäß Gesellschaftsvertrag
zwischen Anlegern und Komplementärin verteilt.
sensitivitätsanalyse
ansonsten unveränderten Annahmen auf den Gesamtrückfluss an Anleger zu zeigen. Die beispielhaften Barüberschüsse an Anleger bleiben für 2012 bis 2020
unverändert.
Der prognostizierte Gesamtrückfluss an Anleger in Prozent des investierten Eigenkapitals ergibt sich aus dem
prognostizierten Nettoverkaufserlös aus der Verkaufshypothese und dem prognostizierten Barüberschuss an
Anleger aus der Einnahmen- und Ausgaben-Prognose
für die Jahre 2012 bis 2020. Die Ergebnisse der JAMESTOWN-Prognose sind in der mittleren Variante dargestellt.
In der Sensitivitätsanalyse wird der Verkauf mit niedrigeren
Multiplikatoren (niedrigere Variante) bzw. höheren Multiplikatoren (höhere Variante) betrachtet, um beispielhaft
die Auswirkung der Änderung dieses Einflussfaktors bei
Die ergebnisse der Verkäufe, der Bewirtschaftungsphase und damit der Gesamtrückfluss an die
anleger können tatsächlich nach oben oder unten
erheblich abweichen, auch über die gezeigte Bandbreite hinaus. Ferner ist nicht vorab bestimmt, zu
welchen Zeitpunkten die Verkäufe der einzelnen Investitionsobjekte stattfinden.
6. Kapitalrückflussrechnung JAMESTOWN 27 (Prognose)
Kapitalrückflussrechnung JAMESTOWN 27, L.P. für eine Beteiligung von USD 30.000 einbezahlt am 01.01.2012 - PROGNOSE
in $
Jahr
1.
2012
gebundenes Kapital
(inklusive Agio)
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021 gesamt
-31.500 -31.500 -29.717 -27.966 -26.217 -24.475 -22.741 -21.007 -19.283 -17.556
2.1 Gewinnausschüttung
0
261
1.062
1.155
1.273
1.365
1.455
1.549
1.527
9.146
18.792
2.2 US-Steuerzahlungen (-)
bzw. -erstattungen (+)
0
-17
-49
-51
-58
-66
-66
-76
-73
-2.439
-2.896
2.3 Eigenkapitaleinzahlung (-)
/ -rückzahlung (+)
0
1.539
738
645
527
435
345
251
273
26.747
31.500
2.4 Summe des Rückflusses
0
1.783
1.751
1.749
1.742
1.734
1.734
1.724
1.727
33.453
47.397
3.
Haftungsvolumen
4.
anteiliges Fremdkapital
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
30.990
30.859
30.503
30.217
29.919
29.383
29.051
28.784
28.587
0
Die Kapitalrückflussrechnung zeigt beispielhaft das prognostizierte Anlageergebnis für einen Anleger mit einer
beispielhaften Eigenkapitalbeteiligung von $ 30.000 zuzüglich Agio, welche annahmegemäß zum 01.01.2012
vollständig einbezahlt wird. Die Rückflüsse für die Jahre
2012 bis 2020 wurden dabei basierend auf den Ergebnissen der Einnahmen- und Ausgabenprognose des Fonds
ermittelt. Der Barüberschuss für jedes Wirtschaftsjahr wird
ggf. jeweils am 15.06. des Folgejahres als Ausschüttung
ausgezahlt und entsprechend dann in der Kapitalrückflussrechnung ausgewiesen. Die US-Steuerzahlungen für
das jeweilige Wirtschaftsjahr sind ebenfalls im Folgejahr
ausgewiesen. Damit weicht die Darstellung in der Kapitalrückflussrechnung von der Einnahmen- und AusgabenPrognose ab, in der der Barüberschuss an Anleger dem
Wirtschaftsjahr der Entstehung zugeordnet wird.
21
Die angenommenen Rückflüsse aus der Veräußerung
aller vier Investitionsobjekte entsprechen den Werten
der mittleren Variante der Verkaufshypothese für Anfang
des Jahres 2021. Die Rückflüsse für die Bewirtschaftungsphase, die mit 6,00% p.a. prognostiziertem Barüberschuss angesetzt sind, setzen sich US-steuerlich
betrachtet zusammen aus der Ausschüttung anteiliger
Gewinne und einer Eigenkapitalrückzahlung für den darüber hinausgehenden Ausschüttungsanteil.
Das Besteuerungsrecht für die prognostizierten Einkünfte wird gemäß dem Doppelbesteuerungsabkommen
zwischen den USA und Deutschland den USA zugewiesen. Die ausgewiesenen US-Steuerzahlungen wurden
beispielhaft prognostiziert für einen Anleger, der eine natürliche Person und in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig ist, keine weiteren in den USA steuerpflichtigen
Einkünfte erzielt und die Beteiligung von $ 30.000 an der
Gesellschaft im Privatvermögen hält, andernfalls können
sich höhere US-Steuerzahlungen ergeben.
Deutschland stellt die prognostizierten Einkünfte von der
Besteuerung frei, behält sich jedoch vor, diese Einkünfte
im Rahmen der Errechnung des anwendbaren Steuersatzes heranzuziehen (Progressionvorbehalt). Die Auswirkung des Progressionsvorbehaltes hängt einerseits von
dem zu berücksichtigenden JAMESTOWN 27 Ergebnis
und andererseits von dem individuellen Steuersatz des
Anlegers in Deutschland ab und wurde daher nicht in der
Kapitalrückflussrechnung berücksichtigt.
Die Haftung ist auf die Einlage beschränkt, eine Nachschusspflicht besteht nicht. Dritten gegenüber ist die
Haftung ausgeschlossen, soweit die Einlage geleistet ist.
Eigenkapitalrückzahlungen führen gemäß US-Recht regelmäßig nicht zu einem Wiederaufleben der Haftung.
7. Angaben über Anlageziele und Anlagepolitik zum dritten
und vierten Anlageobjekt gemäß § 9 VermVerkProspV
Die nachfolgenden Angaben ergänzen bzw. aktualisieren
die Angaben auf den Prospektseiten 42 und 43 im Abschnitt „§ 9 VermVerkProspV“ .
Der Erwerb der Immobilie Bürogebäude 325 Hudson
Street erfolgte indirekt durch die auf Seite 10 des Nachtrags Nr. 3 dargestellte Beteiligung an der 325 Hudson
Partners, L.P. Der Erwerb der Immobilie Geschäftshaus
Falchi Building erfolgte indirekt durch die auf Seite 16 des
Nachtrags Nr. 3 dargestellte Beteiligung an der JAMESTOWN 47th Avenue, L.P. Der Ankauf der zwei Objekte
indirekt über die Beteiligung an den vorgenannten Gesellschaften entspricht der Anlagestrategie der Fondsgesellschaft, in vermietete US-Gewerbeimmobilien zu
investieren und liegt im Rahmen der im Verkaufsprospekt
(s. Seite 18 und 19) dargestellten Investitionskriterien. Die
Realisierung des dritten und vierten Anlageobjekts, die
Beteiligungen an der 325 Hudson Partners, L.P. und der
JAMESTOWN 47th Avenue, L.P., ist abgeschlossen. Die
über diese Beteiligungen mittelbar gehaltenen Immobilien
sind vollständig fertiggestellt. Zur Realisierung der Anlageziele in Bezug auf das dritte und vierte Anlageobjekt, den
JAMESTOWN 47th Avenue, L.P., sind die gegenwärtigen
und prognostizierten Nettoeinnahmen ausreichend. Die
22
Nettoeinnahmen werden nicht für sonstige Zwecke genutzt. Das dritte und vierte Anlageobjekt, die Beteiligungen an der 325 Hudson Partners, L.P. und der JAMESTOWN 47th Avenue, L.P. halten mittelbares Eigentum an
den Vermögensgegenständen Bürogebäude 325 Hudson
Street und dem Geschäftshaus Falchi Building. Eine Beschreibung der Vermögensgegenstände des dritten und
vierten Anlageobjekts erfolgt auf den Seiten 4 - 16 dieses
Nachtrags Nr. 3.
JAMESTOWN, L.P., die Gründungsgesellschafterin und
Komplementärin der Emittentin, hat zum 02.04.2012 die
JAMESTOWN 47th Avenue, L.P. zum Zwecke des Ankaufs des Geschäftshaus Falchi Building gegründet und
in diesem Zuge das Eigentum an einem Kommanditanteil
in Höhe von über 99,9% an dieser Gesellschaft erworben.
Diese Beteiligung stellt das vierte Anlageobjekt der Emittentin dar. Die Emittentin hat am 24.05.2012 einen Abtretungsvertrag zur Übernahme dieses Limited-PartnershipAnteils mit der JAMESTOWN, L.P. geschlossen und mit
gleichem Datum die Anteile übernommen. Die Abtretung
erfolgte gegen Erstattung der bis zu diesem Zeitpunkt der
JAMESTOWN, L.P. angefallenen Kosten im Zusammenhang mit dem Erwerb des Geschäftshaus Falchi Building
und den hierzu geleisteten Zahlungen.
Darüber hinaus standen oder stehen dem Prospektverantwortlichen, den Gründungsgesellschaftern, den Mitgliedern der Geschäftsführung, der Emittentin oder dem
Mittelverwendungskontrolleur weder das Eigentum am
dritten und vierten Anlageobjekt noch wesentliche Teile derselben oder aus anderen Gründen eine dingliche
Berechtigung am diesen Anlageobjekten zu. Es bestehen keine dinglichen Belastungen des dritten und vierten
Anlageobjekts, den Beteiligungen an der 325 Hudson
Partners, L.P. und der JAMESTOWN 47th Avenue, L.P.
Die dinglichen Belastungen der Vermögensgegenstände
des dritten und vierten Anlageobjekts sind auf Seite 5,
12 und 13 des Nachtrags Nr. 3 dargestellt. Es bestehen
keine rechtlichen oder tatsächlichen Beschränkungen der
JAMESTOWN 47th Avenue, L.P. sowie den damit verbundenen Vermögensgegenständen. Für das dritte und vierte
Anlageobjekt liegen die erforderlichen behördlichen Genehmigungen vor. Es wurden keine Bewertungsgutachten zur Beteiligung des Emittenten an der 325 Hudson
Partners, L.P. und der JAMESTOWN 47th Avenue, L.P.
erstellt. Die Bewertungsgutachten zu den mit dem dritten
und vierten Anlageobjekt verbundenen Vermögensgegenständen sind auf Seite 7 und 13 des Nachtrags Nr. 3 beschrieben.
8. Angaben zur Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
Die nachfolgenden Aufstellungen und Erläuterungen ersetzen die entsprechenden Darstellungen auf den Seiten 43-45 des Verkaufsprospekts. Die Annahmen und
Wirkungszusammenhänge, die diesen Aufstellungen zu-
grunde liegen, unterscheiden sich in Bezug auf die nachfolgenden Ausführungen von den Erläuterungen auf den
Seiten 44 und 45, die ansonsten unverändert weiter Gültigkeit besitzen.
Eröffnungsbilanz zum 12.11.2010 und Zwischenbilanz zum 28.02.2011 sowie
Planbilanzen („Vermögensanlage“) zum 31.12.2011 und 31.12.2012 - PROGNOSE
JamestowN 27, L.P.
aktiva
12.11.2010 28.02.2011 31.12.2011 31.12.2012 Passiva
in Tsd. $
in Tsd. $
in Tsd. $
in Tsd. $
Beteiligungen an
Objektgesellschaften
Zahlungsmittelbestand
Fondskosten
12.11.2010 28.02.2011 31.12.2011 31.12.2012
in Tsd. $
in Tsd. $
in Tsd. $
in Tsd. $
Eigenkapital
0,0
0,1
76.310
0
196.188
2.684
0,0
0
19.500
0,1
76.310
218.372
281.354 1. Eigenkapitaleinlagen
0,1
0
195.000
333.375
2. Gewinn-/
Verlustvortrag
0,0
0
0
-1.628
3. Jahresüberschuss/Jahresfehlbetrag
0,0
-79
-1.628
3.088
4. Ausschüttungen
0,0
0
0
-829
Summe
Eigenkapital
0,1
-79
193.372
334.006
19.314
33.338 Verbindlichkeiten
334.006
0,0
76.390
25.000
0
0,1
76.310
218.372
334.006
23
Zwischen-Gewinn- und Verlustrechnung vom 12.11.2010 bis 28.02.2011 sowie
Plan-Gewinn- und Verlustrechnungen („Ertragslage“) für 2011 und 2012 - PROGNOSE
JamestowN 27, L.P.
12.11.2010 28.02.2011
in Tsd. $
2011
in Tsd. $
2012
in Tsd. $
716
252
2.991
0
0
96
0
0
0
-795
-1.880
0
-79
-1.628
3.087
erträge
1.
Erträge aus Objektgesellschaften
2.
Zinserträge
aufwendungen
3.
Sonstige betriebliche Aufwendungen
4.
Zinsaufwand
5.
Jahresüberschuss/Jahresfehlbetrag
Den Aufstellungen liegen die Annahmen des Finanz- und
Investitionsplans sowie der Einnahmen- und Ausgabenprognose JAMESTOWN 27 dieses Nachtrags Nr. 3 zugrunde. Auch den Aufstellungen zur Vermögens-, Finanzund Ertragslage liegt die Annahme zugrunde, dass die
Investitionen des Fonds auf die vier dargestellten Investitionsobjekte beschränkt bleiben. Zum 01.06.2012 hat die
Gesellschaft für 2011 noch keinen Jahresabschluss aufgestellt. Die Darstellungen beruhen daher auf Prognosewerten auch für das Jahr 2011.
Die Eigenkapitaleinzahlungen der Anleger betragen in
2011 insgesamt rd. $ 195 Mio. In 2012 erfolgt annahmegemäß die Einzahlung weiterer $ 138,375 Mio. Eigenkapital. Die JAMESTOWN, L.P. gewährt dem Fonds Zwischenfinanzierungen zum Ankauf der Investitionsobjekte
gemäß Art. 5.2 des Gesellschaftsvertrags. Zum Jahresende 2011 betrug der Restsaldo aus diesen Zwischenfinanzierungen rund $ 25 Mio., die annahmegemäß in 2012
aus den weiteren Eigenkapitaleinzahlungen zurückgeführt
werden. Die Investitionen des Fonds umfassen in 2011
den Erwerb der Beteiligungen an den Investitionsobjekten
Alameda Towne Centre und dem Einzelhandelsportfolio
Newbury Street und in 2012 den Erwerb der Beteiligung
an den Investitionsobjekten Bürogebäude 325 Hudson
Street und das Geschäftshaus Falchi Building. Hinsichtlich aller vier Investitionsobjekte wurden die Annahmen
der jeweiligen Objektprognosen übernommen.
24
Plan-Liquiditätsrechnung („Finanzlage“) - PROGNOSE
JamestowN 27, L.P.
2011
in Tsd. $
2012
in Tsd. $
195.000
138.375
4.192
17.734
einzahlungen
Eigenkapitaleinzahlungen
Ausschüttungen aus
Objektgesellschaften
Auszahlung JAMESTOWN
Zwischenfinanzierung
Zinserträge
Summe
25.000
0
0
96
224.193
156.205
200.129
99.909
0
25.000
19.500
13.838
0
0
1.880
0
auszahlungen
Investition in Objektgesellschaften
Rückzahlung JAMESTOWN
Zwischenfinanzierung
Fondskosten
Sonstige betriebliche Aufwendungen
Zinsaufwand
Ausschüttungen
0
829
221.508
139.576
Liquiditätsentwicklung
2.684
16.630
Liquiditätsreserve zum
Jahresende
2.684
19.314
Summe
Planzahlen-PROGNOSE
JAMESTOWN 27, L.P.
2011
in Tsd. $
2012
in Tsd. $
2013
in Tsd. $
2014
in Tsd. $
200.129
99.909
145
1.821
Investitionen
Investition in Objektgesellschaften
Produktion
0
0
0
0
Umsatzerlöse
0
0
0
0
-1.628
3.088
12.372
13.524
ergebnis
9. Angaben über die Struktur
des persönlich haftenden
Gesellschafters gemäß
§ 5 VermVerkProspV
Komplementärin der JAMESTOWN 27, L.P. ist die
JAMESTOWN, L.P., Atlanta. General Partner mit einem
Anteil von 0,1% ist JAMESTOWN Properties Corp., Limited Partner sind seit dem 01.04.2012 Christoph Kahl und
Ute Kahl zu gleichen Teilen mit einem Anteil von insgesamt
99,9% (Aktualisierung zur Angabe auf S. 41 des Verkaufsprospekts).
Lawrence Clay Adams ist in 2011 in seiner Funktion als
Vice President aus der Geschäftsführung der JAMESTOWN Properties Corp. und damit auch aus der Geschäftsführung der Emittentin ausgeschieden (Aktualisierung zur Angabe auf S. 42 des Verkaufsprospekts).
25
26
Anhang:
(Seite 1 und 2)
(Seite 2 bis 11)
27
Anhang: Nachtrag Nr. 2
Nachtrag Nr. 2
vom 19.11.2011 zum bereits
veröffentlichten Verkaufsprospekt
vom 25.03.2011
Dieser Nachtrag Nr. 2 vom 19.11.2011 ergänzt zusammen mit dem Nachtrag Nr. 1 vom 31.10.2011 den Verkaufsprospekt vom 25.03.2011, der mit Ausnahme der in
diesen beiden Nachträgen aufgeführten Änderungen und
Ergänzungen seine Gültigkeit behält.
Änderung des Gesellschaftsvertrages
Der Nachtrag Nr. 1 informiert auf den Seiten 10 und 11
über eine geplante Änderung des Gesellschaftsvertrages
der Fondsgesellschaft JAMESTOWN, 27 L.P. Mit Datum
vom 02.11.2011 wurden die dort beschriebenen Änderungen den bereits beigetretenen Anlegern zur Abstimmung gestellt. Mit Datum vom 17.11.2011 hatten 63% der
Kommanditisten nach Kapitalanteilen an der Abstimmung
teilgenommen. Von den abgegebenen Stimmen entfielen
96% auf Zustimmungen. Damit ist die zur Änderung des
Gesellschaftsvertrages notwendige Stimmenmehrheit gemäß Ziffer 10.3 des Gesellschaftsvertrages bereits erzielt.
Die Komplementärin der Fondsgesellschaft wird daher
nach Ablauf der Abstimmungsfrist am 02.12.2011 die im
Nachtrag Nr. 1 beschriebene Vertragsänderung durchführen.
weitere angaben zum zweiten anlageobjekt
Die nachfolgenden Angaben ergänzen bzw. aktualisieren die Angaben auf den Prospektseiten 42 und 43 im
Abschnitt „§ 9 VermVerkProspV“ sowie die Angaben des
Nachtrags Nr. 1.
Der Erwerb des „Einzelhandelsportfolios Newbury
Street“ erfolgte indirekt durch die auf Seite 9 des Nachtrags Nr. 1 dargestellte Beteiligung an der JAMESTOWN
Newbury Line, L.P. Der Ankauf des Einzelhandelsportfolios
Newbury Street indirekt über die Beteiligung an der
JAMESTOWN Newbury Line, L.P. entspricht der Anlagestrategie der Fondsgesellschaft, in vermietete USGewerbeimmobilien zu investieren und liegt im Rahmen
1
der auf den Prospektseiten 18 und 19 dargestellten Investitionskriterien. Die Realisierung des zweiten Anlageobjekts, der Beteiligung an der JAMESTOWN Newbury
Line, L.P., ist abgeschlossen. Auch sind die darüber
mittelbar gehaltenen Immobilien vollständig fertiggestellt.
Zur Realisierung der Anlageziele in Bezug auf das zweite Anlageobjekt, der Beteiligung an der JAMESTOWN
Newbury Line, L.P., sind die gegenwärtigen und prognostizierten Nettoeinnahmen ausreichend. Die Nettoeinnahmen werden nicht für sonstige Zwecke genutzt. Das
zweite Anlageobjekt ist die Beteiligung der Emittentin an
der JAMESTOWN Newbury Line, L.P. Die JAMESTOWN
Newbury Line, L.P. hat mit Datum vom 31.10.2011 das
Eigentum an den Vermögensgegenständen, dem Einzelhandelsportfolio Newbury Street, erworben. Eine Beschreibung der Vermögensgegenstände des zweiten
Anlageobjekts erfolgt auf den Seiten 3 - 9 des Nachtrags
Nr. 1. JAMESTOWN, L.P., die Gründungsgesellschafterin
und Komplementärin der Emittentin, hat zum 21.09.2011
die JAMESTOWN Newbury Line, L.P. zum Zwecke des
Ankaufs des Einzelhandelsportfolios Newbury Line gegründet und in diesem Zuge das Eigentum an einem Kommanditanteil in Höhe von 99,9% an dieser Gesellschaft
erworben. Diese Beteiligung stellt das zweite Anlageobjekt der Emittentin dar. Die Emittentin hat am 21.10.2011
einen Abtretungsvertrag zur Übernahme dieses Limited
Partnership Anteils mit der JAMESTOWN, L.P. geschlossen und mit gleichem Datum die Anteile übernommen.
Die Abtretung erfolgte gegen Erstattung der bis zu diesem
Zeitpunkt der JAMESTOWN, L.P. angefallenen Kosten im
Zusammenhang mit der Vorbereitung des Erwerbs des
Einzelhandelsportfolios Newbury Street und den hierzu
geleisteten Anzahlungen. Darüber hinaus standen oder
stehen dem Prospektverantwortlichen, den Gründungsgesellschaftern, den Mitgliedern der Geschäftsführung
der Emittentin oder dem Mittelverwendungskontrolleur
weder das Eigentum am zweiten Anlageobjekt noch wesentliche Teilen desselben oder aus anderen Gründen
eine dingliche Berechtigung am zweiten Anlageobjekt
zu. Es bestehen keine dinglichen Belastungen des zweiten Anlageobjekts, der Beteiligung an der JAMESTOWN
Newbury Line, L.P. Die dinglichen Belastungen der Vermögensgegenstände des zweiten Anlageobjekts sind auf
Seite 4 des Nachtrags Nr. 1 dargestellt. Es bestehen keine
rechtlichen oder tatsächlichen Beschränkungen der Beteiligung an der JAMESTOWN Newbury Line, L.P. sowie den
damit verbundenen Vermögensgegenständen. Für das
zweite Anlageobjekt liegen die erforderlichen behördlichen
Genehmigungen vor. Es wurde kein Bewertungsgutachten zur Beteiligung des Emittenten an der JAMESTOWN
Newbury Line, L.P. erstellt. Die Bewertungsgutachten zu
den mit dem zweiten Anlageobjekt verbundenen Vermögensgegenständen sind auf Seite 7 des Nachtrags Nr. 1
beschrieben.
Die für den Erwerb des ersten Anlageobjektes begebene
Zwischenfinanzierung von der JAMESTOWN, L.P. wurde
zwischenzeitlich vollständig zurückgeführt. Für den Erwerb des zweiten Anlageobjektes wurde bis auf weiteres
eine Zwischenfinanzierung von der JAMESTOWN, L.P. in
Höhe von $ 65,7 Mio. begeben. Diese soll durch Eigenkapitaleinlagen zurückgeführt werden. Darüber hinaus sind
zur Finanzierung keine weiteren Zwischen- oder Endfinanzierungsmittel vorgesehen und auch von niemandem
zugesagt worden.
Finanz- und Investitionsplan JAMESTOWN 27, L.P.
bei einem beispielhaften Emissionsvolumen von $ 250 Mio.
(nicht konsolidierte Darstellung) - PROGNOSE
1.
Mittelherkunft
1.1.
Eigenkapital*
1.2.
Fremdmittel
1.3.
Gesamt
2.
Mittelverwendung
2.1.
Kapitalausstattung erstes Anlageobjekt, Alameda Towne Centre, L.P.
2.2.
in Tsd. $
in % des
Eigenkapitals
250.000
100%
0
0%
250.000
100%
81.920
33%
Kapitalausstattung zweites Anlageobjekt, JAMESTOWN Newbury
Line, L.P.
118.209
47%
2.3.
Erwerb weiterer Objektgesellschaften bzw. US-Gewerbeimmobilien
21.791
9%
2.4.
Liquiditätsrücklage
3.080
1%
2.5.
Fondskosten
2.5.1. Kosten der Eigenkapitalbeschaffung*
15.000
6%
2.5.2. Weitere Kosten
10.000
4%
Gesamt
250.000
100%
2.6.
* Zusätzlich fällt ein Agio von 5% des Anleger-Eigenkapitalbetrages an.
Prospektverantwortlicher
Marienburger Str. 17 · 50968 Köln
Köln, 19.11.2011
...........................
2
JAMESTOWN 27, L.P.
Dies ist der Nachtrag Nr. 1 vom 31.10.2011 gemäß § 11
Satz 1 Verkaufsprospektgesetz der JAMESTOWN USImmobilien GmbH zum bereits veröffentlichten Verkaufsprospekt „JAMESTOWN 27“ vom 25.03.2011 betreffend
das öffentliche Angebot von Limited Partnership Anteilen
an der JAMESTOWN 27, L.P. Mit diesem Nachtrag Nr. 1
informiert die prospektverantwortliche JAMESTOWN USImmobilien GmbH über eingetretene Veränderungen zum
veröffentlichten Verkaufsprospekt. Dieser Nachtrag Nr. 1
wird im Zeitpunkt seiner Veröffentlichung Bestandteil des
Verkaufsprospekts vom 25.03.2011. Demgemäß behält
der Verkaufsprospekt vom 25.03.2011, mit Ausnahme
der in diesem Nachtrag Nr. 1 aufgeführten Änderungen
und Ergänzungen, seine Gültigkeit.
Marienburger Str. 17· 50968 Köln
Telefon: (02 21) 30 98-0 · Telefax: (0221) 30 98-100
Internet: www.jamestown.de
E-Mail: [email protected]
Köln, 31.10.2011
...........................
2
Inhaltsübersicht:
1. Zweites Investitionsobjekt
„Einzelhandelsportfolio Newbury Street“
2. Erhöhung des Mindest- und Zieleigenkapitals
sowie Verlängerung des öffentlichen Angebots
von JAMESTOWN 27
Seite
3
10
1. Zweites Investitionsobjekt
„Einzelhandelsportfolio
Newbury Street“
Dienstleistern wie z.B. Friseuren, Fitnessstudios, Ärzten und
Rechtsanwälten. Lokale Einzelhändler sowie die großen nationalen und internationalen Einzelhandelsketten (wie z.B.
Burberry, Zara, H&M, Anthropologie, J.Crew, French Connection, Forever 21, Levi’s) sind hier vertreten und machen
die Newbury Street zu der „Shopping-Meile“ in Boston.
Boston, Hauptstadt des Bundesstaates Massachusetts,
gilt als das wirtschaftliche, geistige und kulturelle Herz
der Neuenglandstaaten. Im Großraum der OstküstenMetropole leben heute 4,5 Millionen Einwohner. Boston
profitiert von einer gut diversifizierten Wirtschaftsstruktur.
Über 250.000 Studenten besuchen die rund 100 Universitäten und Colleges (u.a. Harvard University, MIT). Boston
gilt als eines der weltweit führenden Wissenschaftszentren, insbesondere in den zukunftsträchtigen Bereichen
der Medizin- und Biotechnologie. Mit den vielen Versicherungs- und Kapitalanlagegesellschaften ist die Stadt ein
bedeutendes Finanzzentrum in den USA. Die Arbeitslosenrate im Großraum Boston, Massachusetts lag im August 2011 bei 6,4% (US-Durchschnitt: 9,1%).
Die Newbury Street erstreckt sich über acht Straßenblocks auf einer Länge von 1,6 Kilometern. In den insgesamt 206 Gebäuden befinden sich rund 340 Einzelhandelsflächen. Das durchschnittliche Haushaltseinkommen
im Radius von 1,6 km um das Investitionsobjekt lag 2010
um 41% über dem US-Durchschnitt.
Mehr als 20 Millionen Touristen jährlich besuchen Boston.
Die Innenstadt gehört zu den attraktivsten und fußgängerfreundlichsten in den USA mit einer guten Mischung von
bequem erreichbaren Geschäften. Ein breites Kultur- und
Unterhaltungsangebot, gute Wohngegenden nahe den
Büro- und Einzelhandelslagen sowie ein effizientes öffentliches Nahverkehrssystem (in Boston wurde 1897 die erste U-Bahn der USA gebaut) zeichnen Boston als eine der
beliebten „24-Stunden-Städte“ aus.
Einzugsbereich
Radius
1,6 km
Radius
4,8 km
Radius
8,0 km
Ø Alter
Bevölkerung
37
36
37
Anzahl
Haushalte
42.336
204.416
369.126
Ø Haushaltseinkommen
$ 100.764
$ 80.902
$ 79.389
Angaben für 2010; Quelle: Cushman & Wakefield
Die Umgebung ist geprägt von Wohnhäusern, Hotels sowie Büro- und Konferenzflächen. Zwischen der Newbury
Street und dem Financial District liegt der Stadtpark von
Boston. Über verschiedene Buslinien und drei U-BahnHaltestellen besteht eine sehr gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr.
standort
Südwestlich vom Financial District befindet sich der historische Stadtteil Back Bay. Gegen Ende des 19. Jahrhunderts haben wohlhabende Bostoner Kaufleute hier ihre Villen und Wohnhäuser nach europäischem Vorbild errichten
lassen. Heute zählt die Back Bay zu den exklusivsten und
attraktivsten Wohn- und Einzelhandelsadressen in Boston.
Insbesondere in der Newbury Street sowie der Boylston
Street und den unmittelbaren Seitenstraßen findet sich
ein attraktiver Mix von Mode- und Schuhgeschäften, Cafes und Restaurants, Galerien, Einrichtungshäusern sowie
Der Fonds erwirbt am 31.10.2011 von zwei verschiedenen Verkäufern das Einzelhandelsportfolio Newbury
Street zum Kaufpreis von insgesamt $ 226,5 Mio. (Portfolio 1 mit 23 Objekten: $ 182,5 Mio.; Portfolio 2 mit 5
Objekten: $ 44,0 Mio.). Hinzu kommen Kaufneben- und
Finanzierungskosten in Höhe von insgesamt $ 3,7 Mio. Im
Investitionsplan ist eine Rücklage in Höhe von $ 13,0 Mio.
insbesondere für Umbaumaßnahmen, Renovierungsaufwand, Vermietungskosten und Liquiditätsreserve berück-
3
LOGAN INTERNATIONAL AIRPORT
FINANCIAL DISTRICT
THE MANDARIN ORIENTAL HOTEL
LENOx HOTEL
BOSTON PUBLIC GARDEN
PRUDENTIAL CENTER
COPLEy PLACE MALL
CAMBRIDGE
NewB
URY s
tRe
et
COLONNADE HOTEL
SHERATON BOSTON BACK BAy
HILTON BOSTON BACK BAy
SHOPS AT PRUDENTIAL
HyNES CONVENTION CENTER
Die Newbury Street in Boston gehört zu den besten innerstädtischen Einzelhandelslagen in den USA
sichtigt. Zusammen mit den vertraglichen Fondskosten
in Höhe von 10% des Fondseigenkapitals ergibt sich ein
Gesamtaufwand von $ 256,343 Mio.
Der Ankauf wird durch ein Hypothekendarlehen der
DekaBank in Höhe von $ 125 Mio. finanziert. Als Sicherheit für das Darlehen dienen die Objekte selbst und alle
Mieteinnahmen hieraus; eine weitergehende Haftung des
Fonds besteht nicht. Der Zinssatz beträgt 4,41% p.a., fest
bis zum 31.10.2018. Das Darlehen ist fünf Jahre tilgungsfrei; danach entspricht die Tilgungsrate bei einem angenommenen Zinssatz von 7,0 % p.a. einer Rückzahlung
über 30 Jahre. In vierteljährlichem Turnus wird die Kapitaldienstdeckungsquote der aus dem Investitionsobjekt erzielten Nettomietüberschüsse ermittelt. Sofern diese Nettomietüberschüsse $ 7,81 Mio. in Jahr 1, $ 9,38 Mio. in
Jahr 2 und hiernach $ 11,25 Mio. p.a. unterschreiten (was
gemäß Einnahmen- und Ausgaben-Prognose, s. Seite 8,
in keinem Jahr erwartet wird), wird der nach Kapitaldienst
verfügbare Barüberschuss auf einem an den Kreditgeber
verpfändeten Reservekonto einbehalten. Die Freigabe
von verpfändeten Mittel erfolgt, nachdem die notwendigen Nettomietüberschüsse in zwei aufeinanderfolgenden
Quartalen wieder überschritten werden.
Das notwendige Eigenkapital von $ 131,343 Mio. wird,
sofern bis 31.10.2011 nicht von Anlegern eingezahlt, von
der Komplementärin gemäß Artikel 5.2 des Gesellschaftsvertrages zwischenfinanziert.
4
Die Immobilien
Bei dem Investitionsobjekt handelt es sich um ein Portfolio von 28 Gebäuden, die unter 21 Adressbezeichnungen
zusammengefasst sind. Die vermietbare Fläche beträgt
20.360 qm, hiervon 11.106 qm für Einzelhandel, 5.348
qm für Büro- und Praxisnutzung, sowie 50 Mietwohnungen mit insgesamt 3.908 qm. 73 eigene Parkplätze stehen
den Mietern zur Verfügung. Die Gebäude befinden sich in
verschiedenen Straßenblocks der Newbury Street, drei in
den angrenzenden Nebenstraßen. Die Objekte verfügen
in der Regel über drei bis fünf Geschosse (inklusive Untergeschoss). Üblicherweise sind das Unter- und Erdgeschoss für Einzelhandelsnutzung, die darüber liegenden
Geschosse für Dienstleister, Büronutzer und Mietwohnungen vorgesehen.
Vermietung / mieter
Rund 76% der aktuellen Mieteinnahmen werden von
Einzelhandelsnutzern, die verbleibenden 24% ungefähr
jeweils hälftig aus den Büroflächen und den Mietwohnungen generiert. Die Einzelhandels- und Büroflächen sind
derzeit an insgesamt rund 60 verschiedene Mieter vermietet; die flächenmäßig jeweils größten Einzelhandelsbzw. Büromieter belegen rund 650 qm bzw. 660 qm.
Der wirtschaftlich betrachtet größte Einzelmieter macht
lediglich 4,5% der für den gesamten Zehnjahreszeitraum
prognostizierten Mieteinnahmen aus. Die Auslaufdaten
der Mietverträge konzentrieren sich nicht auf bestimmte
Zeitpunkte.
Anteil Mieteinnahmen nach Nutzungsart
Wegen dieser stark diversifizierten Vermietungsstruktur
wird auf eine separate Mieterübersicht verzichtet. Die
Mieter der Einzelhandelsflächen stammen überwiegend
aus den Branchen Mode, Inneneinrichtung, Gastronomie
und Galerien. Neben lokalen Mietern sind große nationale
Einzelhandelsketten, wie z.B. J.Crew, Jack Wills, Marc
Jacobs, Scoop NYC, Pinkyotto, Trader Joe’s, Staples,
True Religion Jeans und Rag&Bone vertreten. Die 50
Mietwohnungen sind zwischen 25 und 160 qm groß. Wie
in den USA üblich haben die Mietverträge für die Wohnungen eine Laufzeit von einem Jahr. Hiernach wird mit dem
bestehenden Mieter ein neuer Mietzins vereinbart oder
neu vermietet.
10%
14%
76%
Einzelhandel
Büro
Mietwohnungen
Anteil Flächen nach Nutzungsart
Die Voreigentümer haben in den letzten Jahren bei zahlreichen Objekten nicht die Finanzmittel zum Umbau, Renovierung und Vermarktung aufgebracht, sondern haben
Leerstand in Kauf genommen. Die für die Neuvermietung
von Mietflächen erforderlichen Maßnahmen wurden nach
Ansicht von JAMESTOWN bei über 18% der Gesamtflächen nicht durchgeführt. Daher beträgt die aktuelle
durchschnittliche Vermietungsquote innerhalb des Portfolios nur 71%. Die beiden Gutachter von Cushman &
Wakefield und CB Richard Ellis (s. Seite 7) vertreten die
19%
55%
26%
Einzelhandel
Büro
Mietwohnungen
Die 28 Objekte befinden sich überwiegend
auf der 1,6 Kilometer langen Newbury Street
127
129
111
119
115
234
236
328
5
mietflächenübersicht des Newbury street Portfolios
Adresse
Einzelhandel
qm
Büro und
Praxen qm
Mietwohnungen qm
Mietfläche
gesamt qm
1
71 Newbury St.
580
214
-
793
2
81 Newbury St.
349
216
107
672
3
85 & 91 Newbury St.
740
551
-
1.291
4
111 & 115 Newbury St.
874
946
-
1.820
5
119 Newbury St.
366
254
139
760
6
461
734
-
1.195
7
144 Newbury St. & 265-267 Dartmouth St.
1.077
-
-
1.077
8
521
-
935
1.456
9
160 Newbury St.
384
-
643
1.027
10
172 Newbury St.
389
477
-
866
11
177 Newbury St.
264
-
303
567
12
179 Newbury St.
445
119
-
564
13
220 Newbury St.
231
-
336
567
14
521
-
628
1.149
15
651
215
-
866
16
453
-
680
1.133
17
328 Newbury St.
446
186
135
767
18
329 Newbury St.
649
-
-
649
19
899 Boylston St.
850
660
-
1.510
20
234 & 236 Clarendon St.
650
447
-
1.097
21
283 Dartmouth
204
329
-
533
11.106
5.348
3.906
20.360
gesamt
Einschätzung, dass das Portfolio über eine sehr gute Objekt- und Standortqualität verfügt. In ihren Bewertungen
nehmen die Gutachter an, dass in 2013 für das Portfolio
eine stabilisierte Vermietungsquote von 97% erzielt wird.
Die Finanzmittel für die vorgenannten Maßnahmen sind
im Gesamtaufwand des Fonds berücksichtigt. JAMESTOWN geht in der Einnahmen- und Ausgaben-Prognose
davon aus, die durchschnittliche Vermietungsquote im relevanten Teilmarkt Back Bay von 97% ab Ende 2013 zu
erreichen.
6
Mit dem Erwerb dieses Portfolios ist JAMESTOWN 27
der größte einzelne Immobilieneigentümer in der Newbury
Street und verfügt hiermit über große Flexibilität hinsichtlich der Vermietung und Positionierung der Einzelhandelsflächen. Insbesondere durch die Zusammenlegung bzw.
Teilung von Flächen lassen sich unterschiedliche Einzelhandelskonzepte realisieren. Die vielen unterschiedlichen
Objekt- und Flächenangebote geben die Chance bonitätsstarke nationale und internationale Einzelhandelsketten als Mieter zu gewinnen. Die Investitionsstrategie sieht
vor, in den beiden ersten Jahren die insbesondere bei den
Objekten 220, 234&236, 299&301 sowie 328 Newbury
Street notwendigen Renovierungs-, Umbau- und Erweiterungsmaßnahmen durchzuführen, was aus der Rücklage
finanziert werden soll. Parallel hierzu sollen der Vermietungsstand erhöht und der Mietermix optimiert werden.
Zur Plausibilisierung der Kaufpreise von $ 182,5 Mio.
(Portfolio 1) bzw. $ 44,0 Mio. (Portfolio 2) hat die Komplementärin ein MAI-Schätzgutachten bei Cushman & Wakefield (C&W) bzw. bei CB Richard Ellis (CBRE) in Auftrag
gegeben. Der Gutachter von C&W stellt zum 20.09.2011
für das Portfolio 1 einen Verkehrswert in Höhe von
$ 183,0 Mio. fest. Der Gutachter von CBRE ermittelt zum
17.10.2011 für das Portfolio 2 einen Verkehrswert in Höhe
von $ 44,0 Mio. Damit haben die unabhängigen Schätzgutachter die Angemessenheit der jeweiligen Kaufpreise
bestätigt.
einnahmen- und ausgaben-Prognose für das
zweite Investitionsobjekt
Die Einnahmen- und Ausgaben-Prognose basiert auf den
abgeschlossenen Mietverträgen, geschätzten Ausgaben
sowie zahlreichen Annahmen und Erwartungen. Wie die
Schätzgutachter hat auch JAMESTOWN in der Prognoserechnung (s. Seite 8) aufgrund eigener Kenntnisse und Erfahrungen Marktmieten ermittelt und eine Vielzahl weiterer
Annahmen z.B. über Inflation, Vermietungsaufwand und
Mietertreue getroffen. Der Vergleich von Einzelpositionen
ist wenig aussagekräftig. Das Ergebnis aller Annahmen
jedoch führt über einen längeren Zeitraum zu einer bestimmten Höhe des Barüberschusses vor Kapitaldienst.
Über den Prognose-Zeitraum von 2011 bis 2021 beträgt
dieser Barüberschuss vor Kapitaldienst in den beiden
Gutachten insgesamt $ 144,3 Mio. gegenüber der JAMESTOWN-Prognose für den gleichen Zeitraum von $ 142,1
Mio. Letztere ist damit konservativer. Für die derzeit nicht
vermieteten Flächen wird eine Vermietung zu unterschied-
lichen Zeitpunkten innerhalb der ersten zwei Jahre angenommen, so dass die Prognose per Ende 2012 bzw.
2013 einen Vermietungsstand von 94,9% bzw. 97,4%
reflektiert. In der Prognose (Zeile 1.4.) sind der Mietausfall
für leer stehende Mietflächen sowie mietfreie Zeiten geschätzt. Darüber hinaus wurde von Beginn an ein genereller Mietausfall in Höhe von 3,0% der Basismieteinnahmen
berücksichtigt. In der Position 1.5 Umlagen und sonstige
Einnahmen sind im Wesentlichen umlagefähige Betriebskosten enthalten, die von den Mietern gemäß den mietvertraglichen Regelungen zu erstatten sind. Nach Stabilisierung der Vermietung, prognostiziert ab 2013, sollen
im Durchschnitt rund 74% der Betriebskosten von den
Mietern erstattet werden.
und der zukünftig zu erwartenden Entwicklungen aufgestellt. Größte Betriebskosten sind Grundsteuern, Versorgungsleistungen, Instandhaltung und Pflege der Gemeinflächen sowie Versicherungen. Die Objektverwaltung
erfolgt durch ein JAMESTOWN-Tochterunternehmen für
eine Gebühr von 4% der Bruttomieteinnahmen. Diese Gebühr sowie die vertraglich vereinbarte Vermögensverwaltungsgebühr sind in den Betriebskosten berücksichtigt.
Die Vermietung erfolgt durch eine JAMESTOWN-Tochtergesellschaft zu marktüblichen Konditionen.
Ende Oktober 2018 endet die Laufzeit für das Hypothekendarlehen. Hinsichtlich der Anschlussfinanzierung wurden einmalig anfallende Finanzierungsgebühren für die
Bank in Höhe von $ 1,2 Mio., sowie ein jährlicher Schuldendienst in Höhe von $ 7,350 Mio. (dies entspricht einem Zinssatz von 6,0% p.a. bezogen auf das Restdarlehen von $ 122,5 Mio.) unterstellt.
Weisen die weiteren Investitionsobjekte eine entsprechende Wirtschaftlichkeit auf, ergeben sich auf Fondsebene
ausreichende Barüberschüsse für prognostizierte Ausschüttungen an die Anleger von 6,0% p.a. bezogen auf
das Fondseigenkapital.
7
Einnahmen- und Ausgaben-Prognose Einzelhandelsportfolio Newbury Street
Objektebene
2011*
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
1.591
11.169
12.086
12.565
13.133
13.819
14.267
14.700
15.214
15.699
16.234
1.
Basismieteinnahmen
1.1
Einzelhandelsflächen
(rund 35 Mieter)
1.2
Büroflächen (rund 25 Mieter)
229
1.532
1.648
1.614
1.631
1.697
1.742
1.790
1.845
1.926
1.981
1.3
Mietwohnungen
(rund 50 Mieter)
278
1.705
1.793
1.847
1.903
1.960
2.019
2.079
2.142
2.206
2.272
Basismieteinnahmen gesamt
2.098
14.407
15.528
16.026
16.667
17.475
18.028
18.569
19.201
19.831
20.486
1.4
Leerstand
-680
-3.551
-940
-1.001
-1.161
-1.004
-1.257
-872
-1.239
-1.209
-1.156
1.5
Umlagen und sonstige
Einnahmen
358
2.901
4.023
4.266
4.584
4.843
4.943
5.347
5.479
5.660
5.887
1.777
13.757
18.611
19.291
20.091
21.315
21.714
23.044
23.442
24.282
25.218
einnahmen gesamt
2.
objektausgaben
2.1
-779
-4.521
-5.231
-5.490
-5.712
-5.959
-6.182
-6.451
-6.672
-6.878
-7.157
2.2
Vermietungsaufwand und
Gebäudeinvestitionen
-530
-5.838
-1.883
-642
-868
-597
-739
-499
-988
-788
-722
2.3
Entnahme Reservekonto/
Rücklage
791
10.015
1.900
294
0
0
0
0
0
0
0
2.4
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
-517
-345
-5.214
-5.837
-6.580
-6.557
-6.921
-6.950
-7.659
-7.666
-7.880
3.
-931
-5.531
-5.516
-5.516
-5.516
-5.729
-6.748
-8.005
-7.350
-7.350
-7.350
4.
Barüberschuss
für JamestowN 27
328
7.881
7.881
7.937
7.994
9.029
8.045
8.088
8.432
9.265
9.988
nachrichtlich:
5.
Anteil des
Fondseigenkapitals
6.
6% des anteiligen
eigenkapitals
7.
Differenz pro Jahr
* ab 01.11.2011
8
131.343 131.343 131.343 131.343 131.343 131.343 131.343 131.343 131.343 131.343 131.343
7.881
7.881
7.881
7.881
7.881
7.881
7.881
7.881
7.881
7.881
0
0
57
114
1.149
165
208
551
1.385
2.107
Verkaufshypothese
JAMESTOWN ist der Ansicht, dass geschlossene USImmobilienfonds in der Regel in einem Zeitraum von 7
– 12 Jahren wieder durch Verkauf aller Immobilien aufgelöst werden sollten. Der richtige Verkaufszeitpunkt ergibt sich aus zwei Faktoren. Zum einen sollte die Situation
für Verkäufer auf dem Immobilienmarkt günstig sein, was
u.a. vom allgemeinen Kapitalmarkt mit beeinflusst wird.
Zum anderen bestimmt die konkrete Entwicklung der
betreffenden Immobilie und ihres Standortes, wann der
Verkauf attraktiv ist. Verkaufsüberlegungen werden hier
beispielhaft für Anfang 2021 angenommen. Grundlage
der Käuferüberlegungen ist der Nettomietüberschuss des
wird durch den Multiplikator bezogen auf diesen Nettomietüberschuss bestimmt. Die Höhe des Multiplikators in
rund 10 Jahren ist nicht vorhersehbar. Dieser hängt von
der Einschätzung des Käufers hinsichtlich Qualität, Lage
und zukünftiger Ertragskraft des Kaufobjektes und der
Situation auf dem Immobilienmarkt ab (je besser diese
Das Einzelhandelsportfolio Newbury Street eröffnet die
Option, je nach Höhe des maximal erreichbaren Kaufpreises, die Objekte einzeln oder im Paket zu veräußern. Für
den Verkauf Anfang 2021 wird entsprechend der Prognose ein Nettomietüberschuss in Höhe von insgesamt
$ 18,590 Mio. unterstellt. In drei Verkaufsszenarien werden die Auswirkungen von unterschiedlichen Multiplikatoren beispielhaft dargestellt. In ihren Verkaufsszenarien für
das Einzelhandelsportfolio Newbury Street in 2021 ermitteln die Gutachter einen Nettomietüberschuss von insgesamt $ 18,318 Mio. Basierend auf dem von den Gutachtern verwendeten Multiplikator von 15,57 ergibt sich ein
Bruttoverkaufspreis von insgesamt $ 285,3 Mio.
Der Nettoerlös aus dem Verkauf steht dem Fonds als Liquidität zur Verfügung. Falls die Ergebnisverteilung der
Fondsebene auf die oben genannten Nettoerlöse aus
dem Einzelhandelsportfolio Newbury Street angewandt
wird, würden die Anleger in der mittleren Variante ein
Verkaufsergebnis von 110,0%, ansonsten 97,0% bzw.
118,0% ihrer Kapitaleinlagen vor Steuern erzielen. Da
JAMESTOWN 27 aus mehreren Investitionsobjekten besteht, können sich in Abhängigkeit von den Verkaufsergebnissen der weiteren Objekte erheblich abweichende
Verkaufsergebnisse für den Anleger ergeben.
erwerbsstruktur
Da die meisten Objekte nicht benachbart sind, werden
die 28 Gebäude des Einzelhandelsportfolios Newbury
Street in insgesamt 21 für diesen Zweck neu gegründeten Objektgesellschaften gehalten, deren Komplementär jeweils eine separate JAMESTOWN Newbury
Line, L.P. Tochtergesellschaft ohne Kapitaleinlage ist und
deren Limited Partner die JAMESTOWN Newbury Line,
L.P. ist. Bei dieser liegen jeweils 100% der wirtschaftlichen Anteile an den Objektgesellschaften. JAMESTOWN
Newbury Line, L.P. ist eine Limited Partnership (Kommanditgesellschaft) nach dem Recht des Bundesstaates Delaware, registriert beim Secretary of State of the
State of Delaware unter der Nummer 5031669. Die formale Geschäftsadresse der JAMESTOWN Newbury Line,
L.P. im Bundesstaat Delaware und die Zustellungsanschrift lauten c/o Corporation Trust Center, 1209 Orange
Street, Wilmington, DE 198. Der General Partner (Komplementär) der JAMESTOWN Newbury Line, L.P. ist
JT Newbury Line, Corp., eine Kapitalgesellschaft nach
JAMESTOWN, L.P. gehört, Die Komplementärgesellschaft hat eine Kapitaleinlage von $ 1.000 geleistet. Ihr
prozentualer Anteil an der JAMESTOWN Newbury Line,
L.P. beträgt 0,1%. Limited Partner mit einem Anteil von
99,9% ist JAMESTOWN 27, L.P.
Verkaufshypothese Einzelhandelsportfolio Newbury
Street zu Beginn des Jahres 2021
(alle Beträge in Tsd. $) - PROGNOSE
$
18.590
18.590
18.590
14,00
15,00
16,00
$
260.264
278.855
297.445
abzgl. Verkaufs$
nebenkosten (4%)
-10.411
-11.154
-11.898
Verkauf zum
Multiplikator
Bruttoverkaufspreis
$
-122.508
-122.508
-122.508
Nettoerlös zur
Verteilung
$
127.346
145.192
163.039
$ 131,343 Mio.
9
2. Erhöhung des Mindestund Zieleigenkapitals sowie
Verlängerung des öffentlichen
Angebots von JAMESTOWN 27
2.1 erhöhung des mindesteigenkapitals
Auf das Investitionsobjekt Newbury Street entfällt ein anteiliges Fondseigenkapital von $ 131,343 Mio. Zusammen mit dem anteiligen Fondseigenkapital des ersten
Investitionsobjekts, Alameda Towne Centre, in Höhe von
$ 91,022 Mio. ist der Fonds somit bereits in Investitionsobjekte investiert, auf die insgesamt ein Fondseigenkapital
von $ 222,365 Mio. entfällt. Zum 31.10.2011 haben
Anleger bereits A-Anteile an der Fondsgesellschaft in
Höhe von ca. $ 160 Mio. erworben. Die Komplementärin der Gesellschaft beabsichtigt das Mindesteigenkapital des Fonds auf $ 222,365 Mio. (Mindestbetrag) bzw.
die Mindestanzahl auf 222,365 Mio. A-Anteile (LimitedPartnership-Anteile) zu erhöhen.
Die Erhöhung des Mindesteigenkapitals mit der Verpflichtung von JAMESTOWN zur Sicherstellung des Mindesteigenkapitals wird den Anlegern in der unter Punkt
2.3 dieses Nachtrags dargestellten Änderung des Gesellschaftsvertrags zur Abstimmung gestellt werden.
Sofern die Zustimmung erteilt wird und insoweit nach Abschluss des öffentlichen Angebotes der Anteile weniger
als 222,365 Mio. A-Anteile gezeichnet sind, verpflichtet
sich JAMESTOWN, den Rest der nicht gezeichneten
Anteile zu kaufen und den vollständigen Kaufpreis dieser
A-Anteile zu entrichten.
2.2 Verlängerung des öffentlichen angebots
und erhöhung des Zieleigenkapitals
Gemäß Verkaufsprospekt vom 25.03.2011 endet das öffentliche Angebot der Anteile spätestens zum 31.12.2011.
Die Komplementärin schlägt die Verlängerung dieses Platzierungszeitraums bis zum 30.09.2012 vor und wird hier-
10
zu die unter Punkt 2.3 dieses Nachtrags im Kasten dargestellte Änderung des Gesellschaftsvertrags den Anlegern
zur Abstimmung stellen. In diesem Zuge soll die Frist zur
Erbringung des Restbetrages bei Wahl der verteilten Einzahlungsvariante für den Kaufpreis der A-Anteile auf den
31.12.2012 verlängert werden. Die Anbieterin erwartet,
dass durch die Verlängerung des öffentlichen Angebots
das im Verkaufsprospekt benannte Zieleigenkapital des
Fonds von $ 250 Mio. deutlich überschritten werden kann.
Die Komplementärin ist der Auffassung, auch für ein höheres Zieleigenkapital hinreichende Investitionsgelegenheiten schaffen zu können. Eine größere Diversifikation
der Immobilieninvestitionen verringert die Abhängigkeit
von Entwicklungen jeder Einzelinvestition. Daher ist die
Platzierung über das im Verkaufsprospekt dargestellte
Zieleigenkapital des Fonds von $ 250 Mio. hinaus beabsichtigt. Die endgültige Höhe des Fondseigenkapitals wird
in Abhängigkeit von Eigenkapitalplatzierung und Investitionstätigkeit voraussichtlich erst zum Ende des Platzierungszeitraums festgelegt. Dabei gilt unverändert, dass
gemäß Ziffer 4.2 (a) des Gesellschaftsvertrags höchstens
A-Anteile in Höhe von $ 500 Mio. zur Zeichnung für Anleger aufliegen.
Im Verkaufsprospekt ist ein Finanz- und Investitionsplan
in konsolidierter Darstellung auf S. 3 und in nicht konsolidierter Darstellung auf S. 43 abgedruckt, jeweils basierend auf einem beispielhaften Emissionsvolumen von
$ 250 Mio. Da alle Fondskosten als Prozentsatz des
Eigenkapitals ermittelt werden, wirken sich mögliche Abweichungen beim Eigenkapitalvolumen durch korrespondierende Änderungen der Kostenpositionen im Finanzund Investitionsplan aus. Gleiches gilt für die auf den
Seiten 44-45 des Verkaufsprospekts abgedruckten Prognoseaufstellungen zur voraussichtlichen Vermögens-,
Finanz- und Ertragslage.
2.3 Geplante Änderung
des Gesellschaftsvertrages
Die Komplementärin des Fonds, die JAMESTOWN, L.P.
wird im November 2011 den bis zur Veröffentlichung
dieses 1. Nachtrags vom 31.10.2011 bereits beigetretenen Anlegern der Fondsgesellschaft, die Änderung des
JAMESTOWN 27 Gesellschaftsvertrages vorschlagen,
um die vorstehend unter Punkt 2.1 und 2.2 beschriebenen Maßnahmen durchführen zu können.
Die Änderung des Gesellschaftsvertrages bedarf der Zustimmung der Kommanditisten (s. Ziffer 8.2. des Gesellschaftsvertrages). Die notwendige Zustimmung ist gemäß
Ziffer 10.3 des Gesellschaftsvertrages erbracht, wenn
nach Kapitalanteilen die Mehrheit der Kommanditisten,
die ihre Stimme abgeben, dem Vorschlag zustimmen.
Den Anlegern wird vorgeschlagen, den Gesellschaftsvertrag an den folgenden Stellen zu ändern. Dabei ist der
neue Text in Fettdruck und der auszutauschende Text kursiv unterstrichen in Klammern angegeben.
4.2 Kommanditisten.
(a) Für zukünftige Kommanditisten liegen insgesamt wenigstens 222.365.000 (vormalige Angabe: 91.022.000)
und höchstens 500.000.000 A-Anteile zur Zeichnung
auf, wobei die genaue Anzahl der verfügbaren Kommanditanteile von der Komplementärin in ihrem eigenen
Ermessen bis spätestens zum 30. september 2012
(vormalige Angabe: 31. Dezember 2011) bestimmt
wird. Sämtliche A-Anteile werden zu einem Kaufpreis
von $ 1,00 pro Anteil plus Agio ausgegeben. Insoweit als bis zum 30. september 2012 weniger als
222.365.000 (vormalige Angabe: 31. Dezember 2011
weniger als 91.022.000) A-Anteile gezeichnet sind,
wird JAMESTOWN den Rest der nicht gezeichneten
Anteile kaufen und den vollständigen Kaufpreis dieser
A-Anteile bis zum 1. oktober 2012 (vormalige Angabe: 1. Januar 2012) entrichten.
(c) Die Zeichner von A-Anteilen können wählen, den
Kaufpreis von $ 1,00 plus Agio pro Anteil innerhalb
von vier Wochen nach Annahme ihrer Beitrittserklärung durch die Komplementärin entweder (a) vollständig oder (b) in Höhe von mindestens $ 0,30 plus das
vollständige Agio von $ 0,05, sowie den verbleibenden
Restbetrag bis spätestens am 31. Dezember 2012
(vormalige Angabe: 30. Juni 2012) (bzw. zu einem
späteren Zeitpunkt, den die Komplementärin nach
vernünftigem Ermessen bestimmen kann) zu zahlen,
wobei Vorfälligkeitszahlungen ohne Abschlag oder Zuschlag zulässig sind.
7.1 Eigenkapital
Das Eigenkapital der Gesellschaft besteht aus der
Summe der von den Kommanditisten geleisteten
Kapitaleinlagen, die mindestens $ 222.365.000 (vormalige Angabe: $ 91.022.000), höchstens jedoch
$ 600.000.000 betragen dürfen. Der Gesamtbetrag
der Kapitaleinlagen hängt von der Anzahl der bis zum
30. september 2012 (vormalige Angabe: 31. Dezember 2011) gezeichneten A-Anteile ab.
In diesem Zuge ändern sich die Fristangaben zur Eigenkapitalplatzierung und Einzahlung sowie zum Mindesteigenkapital auf den Prospektseiten 2, 3, 4, 7, 8, 28, 29, 48, 51,
70, 73 und 75 entsprechend. Insbesondere die Angabe
auf Prospektseite 2 lautet hiernach:
Das öffentliche Angebot endet mit der Vollplatzierung oder
spätestens am 30. september 2012 (vormalige Angabe:
31. Dezember 2011)
Die Komplementärin der Fondsgesellschaft sowie die
JAMESTOWN US-Immobilien GmbH als Anbieter der Vermögensanlage gehen davon aus, dass die Anleger den
dargestellten Änderungen des Gesellschaftsvertrages
zustimmen werden. Alle Anleger werden nach Abschluss
der Abstimmung über das Ergebnis informiert werden.
Zusätzlich wird das Ergebnis im Internet unter www.
jamestown.de kommuniziert werden.
2.4 Informationen an die anleger
Interessenten und Anleger können sich nunmehr fortlaufend bis zum 30. september 2012 (vormalige Angabe:
31. Dezember 2011 auf S. 4 und 29 des Verkaufsprospekts) im Internet unter www.jamestown.de über die Eigenkapitalplatzierung und die vom Fonds schon getätigten Immobilieninvestitionen informieren.
11
Jamestown, L.P.
One Overton Park · Twelfth Floor · 3625 Cumberland Boulevard
Atlanta, Georgia · 30339 · Telefon: (770) 805-1000 · Telefax: (770) 805-1001
Jamestown US-Immobilien GmbH
Marienburger Str. 17 · 50968 Köln · Telefon: (0221) 30 98-0 · Telefax: (0221) 30 98-100
Internet: www.jamestown.de · E-mail: [email protected]

JAMESTOWN 27 Nachträge Nr. 1-3

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