CS EUROREAL Offener immobilienfonds nach deutschem invg

Transcription

Credit Suisse Asset Management Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbH
CS EUROREAL
Offener Immobilienfonds nach deutschem InvG
Halbjahresbericht zum 31. März 2015
Hinweis: Die CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT Immobilien Kapitalanlage
gesellschaft mbH hat die Verwaltung des Sondervermögens CS EUROREAL
am 21. Mai 2012 unwiderruflich mit Wirkung zum 30. April 2017 gekündigt
und darüber hinaus die endgültige Einstellung der Ausgabe und die unbefris
tete Aussetzung der Rücknahme von Anteilen des CS EUROREAL erklärt.
Dies bedeutet, dass eingehende Kauf- und Verkaufsaufträge nicht mehr
ausgeführt werden.
CS EUROREAL „Auf einen Blick“
Kennzahlen zum Stichtag 31.03.2015
WKN 980 500
in EUR
WKN 975 140
in CHF
3.119,6
207,0
Fondsvermögen netto (in Mio.)
Immobilienvermögen gesamt brutto (Verkehrswerte in Mio.)
davon direkt gehalten (in Mio.)
davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten (in Mio.)
Fonds
in EUR
3.317,5
3.059,4
2.385,3
674,1
67
Fondsobjekte gesamt (Anzahl)
6
davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten (Anzahl)
85,4
Vermietungsquote (in %)
Ausschüttung am 27.01.2015 je Anteil
4,25
Anlageerfolg (in %)1)
-4,5
-7,4
31,72
47,59
WKN 980 500
in EUR
WKN 975 140
in CHF
Rücknahmepreis
6,65
Veränderungen im Berichtszeitraum 01.10.2014 – 31.03.2015
Fonds
in EUR
0
Ankäufe von Immobilien (Anzahl)
0
davon direkt gehaltene Immobilien (Anzahl)
0
14
Verkäufe von Immobilien (Anzahl)
12
davon direkt gehaltene Immobilien (Anzahl)
2
1)
Anteilabsatz (Anzahl)
0
0
0
Anteilrücknahmen (Anzahl)
0
0
0
Nettomittelzufluss (Anzahl)
0
0
0
Nettomittelzufluss (in Mio.)
0,0
0,0
0,0
Renditeberechnung nach Methode des BVI Bundesverband Investment und Asset Management e.V.: Anlage zum Anteilwert (= Rücknahmepreis)/Bewertung zum Anteilwert; Wiederanlage der Ausschüttung zum Anteilwert (= kostenfreie Wiederanlage). Bei der Berechnung nach der BVI-Methode,
die dem Zwecke der Vergleichbarkeit dient, werden individuelle Faktoren des Fonds oder Anlegers wie z.B. die steuerlichen Belange der Anlage (z.B.
Kapitalertragsteuer, steuerfreier Anteil der Ausschüttung) nicht berücksichtigt. Der einmalige Ausgabeaufschlag in Höhe von bis zu 5 % und individuelle Kosten wie beispielsweise Gebühren, Provisionen und andere Entgelte sind in der Darstellung nicht berücksichtigt und würden sich bei Berücksichtigung negativ auf die Wertentwicklung auswirken. Historische Wertentwicklungen und Finanzmarktszenarien sind kein verlässlicher Indikator für laufende und zukünftige Ergebnisse.
Fondsauflage: 6. April 1992
CS EUROREAL EUR
Wertpapierkennnummer: 980 500
ISIN: DE0009805002
Valorennummer: 327 344
Titelbild und weitere Objektansichten: Großbritannien, Glasgow, 120 Bothwellstreet
CS EUROREAL CHF
Wertpapierkennnummer: 975 140
ISIN: DE0009751404
Valorennummer: 2 248 222
Seit 01.10.2005
CS EUROREAL
Halbjahresbericht zum 31. März 2015
Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung
Übersicht: Kredite, Fremdwährungspositionen, Vermietung
36
Zusammengefasste Vermögensaufstellung
40
2
Vermögensaufstellung Teil I
–Immobilienverzeichnis
Lage des Grundstücks, Nutzfläche und gutachterliche Werte
–Immobilienverzeichnis
Vermietungsinformation und Anschaffungsnebenkosten
60
Vermögensaufstellung Teil II
– Bestand der Geldmarktinstrumente, Investmentanteile, Wertpapiere und Bankguthaben
74
Vermögensaufstellung Teil III
– Sonstige Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten, Sicherungsgeschäfte
und Rückstellungen, zusätzliche Erläuterungen
76
Verzeichnis der Käufe und Verkäufe
80
82
Entwicklung des CS EUROREAL (Mehrjahresübersicht)
Gremien
46
84
Geografische Verteilung der Fondsimmobilien
(Basis: Verkehrswerte nach Fertigstellung)
Deutschland:
54,4 %
Rhein-Main
10,7 %
Rhein-Ruhr
14,7 %
Weitere deutsche
Großräume
16,6 %
Sonstige Regionen
in Deutschland
12,4 %
Niederlande 15,7 %
Italien 12,3 %
Frankreich 4,4 %
Großbritannien 4,3 %
Belgien
0,4 %
Österreich
0,6 %
Tschechien 2,9 %
Schweden
0,6 %
Spanien 1,4 %
Sehr geehrte Anlegerinnen,
sehr geehrte Anleger,
auf den folgenden Seiten dieses Halbjahresberichtes informieren wie Sie über den
Verlauf und die wesentlichen Ergebnisse
des ersten Geschäftshalbjahres 2014/
2015 des offenen Immobilienfonds CS
EUROREAL zwischen dem 1. Oktober
2014 und dem 31. März 2015. Erläutert
werden unter anderem die wesentlichen
Ereignisse und Risiken sowie die Kennzahlen des Fonds im Berichtszeitraum bzw.
zum Berichtsstichtag. Dabei wird vor allem
auf den weiteren Verlauf der Fondsauflösung mit dem Stand der Immobilienverkäufe, Darlehensrückführungen und Ausschüttungen sowie die Wertentwicklung
des Fonds eingegangen.
2
Portugal
3,0 %
Seit dem 21. Mai 2012 befindet sich der
CS EUROREAL in Auflösung. Bis zum
Ablauf unseres Verwaltungsmandates am
30. April 2017 sind wir, als treuhänderisch verwaltende Kapitalverwaltungsgesellschaft, für die ordnungsgemäße Fortführung des Fonds sowie für den Verkauf der Fondsimmobilien verantwortlich.
Mit dem Beginn der Fondsauflösung wurde sowohl die Rücknahme als auch die
Ausgabe von Fondsanteilen des CS EUROREAL endgültig eingestellt. Somit ist im
Sinne der Gleichbehandlung aller Anleger
des Fonds seit diesem Zeitpunkt keine
Rückgabe von Anteilen seitens der Anleger
an die Kapitalverwaltungsgesellschaft bzw.
an die Verwahrstelle des CS EUROREAL,
die Commerzbank AG, möglich.
Während der Phase der Auflösung erhalten
die Anleger freie Geldmittel des Fonds,
die nicht für die ordnungsgemäße Verwaltung des Fonds sowie die planmäßige
Rückführung der Kredite benötigt werden,
mittels Ausschüttungen ausgezahlt. Es
ist vorgesehen, diese Ausschüttungen in
Abhängigkeit von der zur Verfügung stehenden Liquidität grundsätzlich in einem
halbjährlichen Rhythmus durchzuführen.
So ist neben der – wie in den Vorjahren –
im Dezember/Januar stattfindenden Ausschüttung in der Regel eine Zwischenausschüttung im Juni/Juli vorgesehen.
Darüber hinaus können Zwischenausschüttungen grundsätzlich auch außerplanmäßig zu anderen bzw. weiteren Terminen – insbesondere bei einem erfolgreichen Verkauf einer größeren Anzahl
von Immobilien beziehungsweise einem
hohen Verkaufsvolumen – erfolgen. Durch
Rückzahlung der freien Liquidität in Form
von Ausschüttungen wird dem Grundsatz
einer Gleichbehandlung aller Anleger Rechnung getragen und jedem gehaltenen
Anteil der gleiche Betrag je Anteil zugewiesen. Die Ausschüttungen erfolgen bei
in einem Depot gehaltenen Fondsanteilen
über Ihre jeweilige depotführende Stelle,
also diejenige Stelle, bei der die Fondsanteile verwahrt werden.
Die Ausschüttungen setzen sich sowohl
aus den aufgelaufenen Überschüssen aus
den weiterhin zufließenden Erträgen des
Fonds (z.B. Mietzahlungen von Mietern
der Fondsimmobilien und Zinsen aus den
liquiden Anlagen des Fonds (Bankgutha-
ben und Festgelder)) als auch aus Rückzahlungen des Anlagekapitals (z.B. aus
Erlösen aus Immobilienverkäufen) an die
Anleger zusammen. Hierbei ist zu beachten, dass für Kapitalrückzahlungen zwar
grundsätzlich die Erlöse aus Immobilienverkäufen verwendet werden können, jedoch unter anderem noch Kredite, Veräußerungskosten und Gelder für die weitere
Fortführung des Fonds (z.B. Instandhaltungskosten) für die weiterhin notwendige,
ordnungsgemäße Verwaltung des Fonds
in Abzug gebracht werden müssen.
der Fondsauflösung des CS EUROREAL
und zweite Ausschüttung für das Geschäftsjahr 2013/2014 des CS EUROREAL erfolgte am 27. Januar 2015. Sie
belief sich für den CS EUROREAL EUR
auf EUR 4,25 pro Anteil und für den CS
EUROREAL CHF auf CHF 6,65 pro Anteil. Insgesamt wurden seit Beginn der
Fondsauflösung EUR 2.182,7 Mio. beziehungsweise EUR 21,00 pro Anteil für
Anteilklasse EUR und CHF 32,70 pro
Anteil für die Anteilklasse CHF an die
Anleger des Fonds ausgeschüttet bzw.
zurückgezahlt.
Seit dem Zeitpunkt des Beginns der Fonds
auflösung am 21. Mai 2012 fanden bis
zum Ende dieses Geschäftshalbjahres
bereits sechs Ausschüttungen statt. Die
sechste Ausschüttung seit der Einleitung
Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung3
Übersicht der Ausschüttungen des CS EUROREAL seit der Einleitung der Fondsauflösung am 21. Mai 2012
Laufende
Nummer
Datum
Geschäftsjahr
des Fonds
CS EUROREAL
Anteilklasse EUR
in EUR pro Anteil
CS EUROREAL
Anteilklasse CHF
in CHF pro Anteil
Gesamter ausgeschütteter Betrag
in Mio. EUR
1
3. Juli 2012
2011/2012
4,30
6,70
447,1
2
11. Dezember 2012
2011/2012
4,40
6,80
457,2
3
18. Juni 2013
2012/2013
1,05
1,65
109,1
4
10. Dezember 2013
2012/2013
2,00
3,10
207,7
5
29. Juli 2014
2013/2014
5,00
7,80
519,7
6
27. Januar 2015
2013/2014
4,25
6,65
441,9
21,00
32,70
2.182,7
Summe
Die nächste turnusmäßige, halbjährliche
Ausschüttung ist in Abhängigkeit von der
zur Verfügung stehenden Liquidität derzeit
für den 28. Juli 2015 vorgesehen. Eine
verbindliche Aussage zur Höhe dieser
Zwischenausschüttung für das Geschäftsjahr 2014/2015 kann zum gegenwärtigen
Zeitpunkt noch nicht getroffen werden.
Eines unser wesentlichen Ziele nach der
Einleitung der Fondsauflösung ist es, die
Liquidität des Fonds durch den Verkauf
weiterer Immobilien aus dem Portfolio des
CS EUROREAL zu erhöhen und möglichst
zeitnah an unsere Anleger auszuzahlen.
Im Sinne der Anleger ist allerdings zu beachten, dass beim Verkauf der Fondsimmobilien angemessene Verkaufspreise erzielt werden sollen.
Die verbesserte Gesamtlage und das durch
die lockere Geldpolitik „Quantitative Easing“
der Europäischen Zentralbank anhaltend
niedrige Zinsniveau spiegelt sich auch in
dem Verhalten der Akteure auf den Immobilienmärkten wider. Bei den Immobilien-
4
investoren deuten Marktzahlen auf eine
wachsende Risikobereitschaft hin, in dem
die bislang vernachlässigten Märkte wie
Spanien, Italien und die Niederlande wieder steigende Investitionsvolumen verzeichnen konnten. Dennoch dominieren Investitionen in den Metropolen Großbritanniens, Deutschlands und Frankreichs den
Markt. Weniger positiv als der Investmentmarkt stellen sich weiterhin die Vermietungsumsätze dar. Sowohl konjunkturstärkere als auch konjunkturschwächere
Länder verzeichnen sinkende Mietniveaus.
In konjunkturschwachen Ländern ist ein
Großteil der Anmietungen auf Kostensenkungen und Verkleinerungen zurückzuführen, während in den konjunkturstärkeren
Ländern eine durchschnittliche Flächennachfrage zur Reduktion der Leerstandsquote beitrug. Die Vermietungen konzentrieren sich auf hochwertige Flächen in
guten Innenstadtlagen.
Die Preise für Liegenschaften in den Immobilienzentren Deutschlands, Großbritanniens und Frankreichs sind weiter ge-
stiegen. Auch in Spanien, den Niederlanden oder Italien entwickelt sich das
Preisniveau von Immobilien zumindest
stabil bzw. in den gesuchten Teilmärkten
auch wieder positiv. In Osteuropa hingegen bleiben die Immobilienmärkte durch
einen Angebotsüberhang und noch verhaltenes Interesse internationaler Investoren geprägt.
Die stark gestiegenen Immobilienpreise
für gut vermietete Qualitätsimmobilien in
den führenden Metropolen Mittel- und
Nordeuropas erhöhen die Attraktivität und
das Investitionsvolumen in den Regionalstädten. Auch Immobilien außerhalb der
zentralen Geschäftsbezirke waren bei
opportunistischen Marktakteuren wieder
stärker gefragt, auch wenn für Objekte
mit Asset-Management-Bedarf meist erhebliche Preisabschläge beobachtet werden. Angesichts des mittlerweile niedrigen
Renditeniveaus sowie des geringen Angebotes von langfristig vermieteten Qualitätsimmobilien in den Wirtschaftszentren
der wachstumsstärkeren Volkswirtschaften
müssen die Investoren bei gleicher Renditeerwartung vermehrt Risiken akzeptieren, sodass sich für diese Immobiliensegmente eine verbesserte Perspektive abzeichnet.
Im Zuge der sich weiter bessernden Lage
auf den Immobilienmärkten, die sich in
einem wachsenden Transaktionsvolumen
manifestieren, konnte das Verkaufsvolumen des CS EUROREAL weiter gesteigert werden. Nachdem im Geschäftsjahr
2013/2014 insgesamt 13 Immobilienverkäufe für knapp EUR 790 Mio. erfolgten,
konnten in den ersten sechs Monaten des
Geschäftsjahres 2014/2015 bereits 14
Liegenschaften für insgesamt knapp EUR
780 Mio. veräußert werden. Es handelte
sich dabei um sechs deutsche Fondsobjekte in Berlin, Hamburg und München,
die beiden letzten Immobilien des Fonds
im Großraum Paris, zwei Büroimmobilien
in den britischen Regionalstädten Glasgow
und Manchester sowie vier spanische Immobilien in Madrid, Barcelona und Tarragona. Mit den Verkäufen in Spanien wurde
das wieder steigende Interesse der Investoren an Immobilien in den wirtschaftsschwächeren Ländern Südeuropas genutzt, auf deren Immobilienmärkten nach
dem starken Einbruch während der Finanzmarktkrise eine Trendwende bei den Immobilienpreisen zu beobachten ist. Die Verkäufe in Manchester und Glasgow zeigen,
dass nach dem Preisanstieg für Qualitätsobjekte in den führenden Metropolen
Deutschlands, Großbritanniens und Frankreichs nun auch Regionalstädte wieder
vermehrt in den Fokus der Kaufinteressenten rücken.
Detaillierte Informationen zu den 14 Immobilienverkäufen in diesem Geschäftshalbjahr entnehmen Sie bitte dem Gliederungspunkt „Verkäufe und Abgänge
von Immobilien im Berichtszeitraum“.
REAL am 19. Mai 2010 bereits 47 Immobilien für rund EUR 3,4 Mrd. veräußert.
Dies entspricht rund 53 % des aktuellen
Immobilienvermögens einschließlich der
bisherigen Verkaufserlöse. Die Verkaufspreise aller bisher seit Rücknahmeaussetzung getätigten Verkäufe lagen per Saldo
in etwa auf den zuletzt von den unabhängigen Sachverständigenausschüssen festgestellten Verkehrswerten. Die Verkaufspreise der 14 im ersten Geschäftshalbjahr 2014/2015 veräußerten Immobilien
des CS EUROREAL lagen per Saldo etwas über dem Niveau der zuletzt von den
unabhängigen Sachverständigenausschüssen festgestellten Verkehrswerte.
Seit dem Beginn der Fondsauflösung wurden bis zum Berichtsstichtag am 31. März
2015 insgesamt 32 Immobilien für rund
EUR 2,1 Mrd. und seit dem Beginn der
Rücknahmeaussetzung des CS EURO-
Übersicht zu den Abgängen von Immobilien aus dem Portfolio des CS EUROREAL seit der Einleitung der Fondsauflösung am 21. Mai 2012
Laufende
Nummer
Übergang
von Nutzen
und Lasten
Geschäftsjahr
des Fonds
Land
Stadt
Objektname,
Straße und
Hausnummer
Art des
Gebäudes
1
Juli 2012
2011/2012
Deutschland
Saarbrücken
„Europa-Galerie“,
St. Johanner Straße /
Trierer Straße /
Reichsstraße 1
Einkaufszentrum
2
Dezember 2012
2012/2013
Frankreich
Paris
„Le Sequana“,
83-93 Quai Panhard
et Levassor / 1-5 Rue
Neuve Tolbiac
Bürogebäude
3
Januar 2013
2012/2013
Deutschland
Wiesbaden
„Mauritiushaus“,
Mauritiusplatz 2 /
Schulgasse 5 / Kleine
Kirchgasse 2-4
Handelsimmobilie
4
Juli 2013
2012/2013
Schweden
Stockholm
(Kungsholmen)
„Västerport“,
Warfvinges Väg 37-41
Bürogebäude
5
September 2013
2012/2013
Großbritannien
Edinburgh
„Lochrin Square“,
92-98 Fountainbridge
Bürogebäude
6
Oktober 2013
2013/2014
Belgien
Brüssel
„Centre Botanique“
Boulevard du Jardin
Botanique 13a
Büro- und
Handelsimmobilie
7
November 2013
2013/2014
Großbritannien
Newcastle
Gallowgate 30/34
Bürogebäude
8
Dezember 2013
2013/2014
Frankreich
Lyon
„Quatuor“, Avenue
Tony Garnier 12-14
(C) und 16-18 (D)
Bürogebäude
9
Dezember 2013
2013/2014
Schweden
Göteborg
„Hasselbladhuset“,
Sankt Eriksgatan 5
Bürogebäude
10
März 2014
2013/2014
Großbritannien
London
„Corn Exchange“,
55 Mark Lane
Bürogebäude
11
März 2014
2013/2014
Deutschland
HannoverLangenhagen
Münchner Straße
52 und 54
Logistikimmobilie
12
März 2014
2013/2014
Deutschland
Bremen
Ludwig-von-KapffStraße 1
Logistikimmobilie
13
März 2014
2013/2014
Deutschland
Biebesheim
Eduard-FreseniusStraße 1
Logistikimmobilie
14
März 2014
2013/2014
Deutschland
Frankfurt
am Main
Weserstraße 31-33
Wohngebäude
15
Mai 2014
2013/2014
Deutschland
Stuttgart
Kronprinzstraße 6
Büro- und
Handelsimmobilie
6
Laufende
Nummer
Übergang
von Nutzen
und Lasten
Geschäftsjahr
des Fonds
Land
Stadt
Objektname,
Straße und
Hausnummer
Art des
Gebäudes
16
Juli 2014
2013/2014
Großbritannien
London
60 Great Tower Street/
2 Plantation Place South
Bürogebäude
17
Juli 2014
2013/2014
Deutschland
Hamburg
Dammtorstraße 1
Bürogebäude
18
August 2014
2013/2014
Deutschland
Frankfurt
am Main
Bockenheimer
Landstraße 72
Bürogebäude
19
Oktober 2014
2014/2015
Deutschland
München
Bahnhofplatz 1
Büro- und
Handelsimmobilie
20
Oktober 2014
2014/2015
Frankreich
Boulogne
(Großraum
Paris)
24, 26 Quai Alphonse
le Gallo
Bürogebäude
21
November 2014
2014/2015
Deutschland
Berlin
Ernst-Reuter-Platz 3-5
Bürogebäude
22
Dezember 2014
2014/2015
Deutschland
Berlin
Reinhardtstraße 32
Bürogebäude
23
Dezember 2014
2014/2015
Spanien
Barcelona
Avenida Diagonal 197199
Bürogebäude
24
Dezember 2014
2014/2015
Spanien
Madrid
Calle Via de los
Pablados 3
Bürogebäude
25
Dezember 2014
2014/2015
Spanien
Madrid
Ribera del Loira 28
Bürogebäude
26
Dezember 2014
2014/2015
Spanien
Tarragona
Poligono Industrial
„Les Gavarres“
Handelsimmobilie
(Baumarkt)
27
Dezember 2014
2014/2015
Frankreich
Issy-les Moulineaux
(Großraum
Paris)
1-3 Rue du Passeur
de Boulogne
Bürogebäude
28
Januar 2015
2014/2015
Deutschland
Berlin
Charlottenstraße 68
Bürogebäude
29
Januar 2015
2014/2015
Großbritannien
Manchester
3 Hardman Square
Bürogebäude
30
Februar 2015
2014/2015
Deutschland
Berlin
Schillerstraße 3
Bürogebäude
31
Februar 2015
2014/2015
Deutschland
Hamburg
Millerntorplatz 1
Bürogebäude
32
März 2015
2014/2015
Großbritannien
Glasgow
120 Bothwell Street
„Aurora“
Bürogebäude
Nach den genannten 14 finalisierten Immobilienverkäufen im Berichtszeitraum verfügte der CS EUROREAL zum Berichtsstichtag noch über ein Portfolio von insgesamt 67 Immobilien an 38 Standorten
in elf europäischen Ländern. Im Hinblick
auf den anstehenden Verkauf des gesamten Immobilienportfolios befindet sich
zum Berichtsstichtag mit 54,4 % der größte
Anteil der Liegenschaften in Deutschland,
die aufgrund der guten und im Vergleich
stabileren wirtschaftlichen Entwicklung
derzeit von den Immobilieninvestoren stark
nachgefragt werden. Insbesondere in den
lange Zeit wirtschafts- und finanzschwachen Ländern Südeuropas wie Italien,
Spanien und Portugal, in denen jedoch von
niedrigem Niveau aus eine Besserung der
Lage der Konjunktur wie auch auf dem
Immobilienmarkt festgestellt werden kann,
ist der CS EUROREAL mit einem Gesamtanteil von 16,7 % per 31. März 2015
(Basis: Jahres-Nettosollmiete) in wesentlich geringerem Maße vertreten. Darüber
hinaus verfügte der CS EUROREAL zum
Stichtag 31. März 2015 mit 42,0 % nach
wie vor über einen bedeutenden Anteil
von Handelsimmobilien, deren Werte sich
in den vergangenen Jahren im Vergleich
zu den konjunkturabhängigeren Büroimmobilien deutlich stabiler entwickelt haben
und die daher von Immobilieninvestoren
stark gesucht werden.
Auch in der Phase der Fondsauflösung
wird das aktive Management der Immobilien unverändert fortgeführt mit dem Ziel,
den Wert der Immobilien zu erhalten oder
zu steigern, um die Objekte dann entsprechend besser vermarkten zu können.
8
Um im Interesse der Anleger ein bestmögliches Verkaufsergebnis zu erzielen,
können im Rahmen der Verwaltung des
Fonds auch in der Phase der Auflösung
Um- oder Neubaumaßnahmen bei Fonds
immobilien erfolgen, mit dem Ziel, den
Wert der jeweiligen Immobilie zu stabilisieren oder zu erhöhen. So wurde die 1985
erbaute und 1994 modernisierte Liegenschaft „Sijthoff City“ in der Grote Marktstraat 39-53, Wagenstraat 31-49 in Den
Haag, das den heutigen Anforderungen
an eine Immobilie in einer innerstädtischen
Bestlage nicht mehr entspricht, komplett
entkernt und umgestaltet. Nach fertiggestelltem Umbau verfügt das Gebäude
nun über rund 4.500 m² an attraktiven
Einzelhandelsflächen sowie rund 6.650 m²
an modernen und flexiblen Büroflächen.
Darüber hinaus hat die Immobilie ein
BREEAM-NL-Nachhaltigkeitssiegel erhalten.
Neben baulichen Maßnahmen zählen zu
einem aktiven Asset-Management der
Immobilien auch eine frühzeitige Verlängerung von bestehenden Mietverträgen
und der Abschluss von Vereinbarungen mit
neuen Mietern. So ist es uns gelungen,
im Berichtszeitraum für Mietflächen von
insgesamt rund 131.107 m² Verträge mit
bonitätsstarken Mietern zu verlängern oder
neu abzuschließen. Dies entspricht einem
Anteil von rund 12,9 % der gesamten vermietbaren Fläche des Immobilienportfolios des CS EUROREAL. So konnte beispielsweise in der Büroimmobilie Westfalendamm 87 in Dortmund mit der Commerzbank ein Mietvertrag über 10.182 m²
Mietfläche abgeschlossen werden, was
mehr als einem Drittel der Gesamtfläche
der Liegenschaft entspricht. Die Vermietungsquote des Objekts erhöhte sich damit von 20,0 % auf 65,7 %. Durch die Neuund Anschlussvermietungen konnte die
Vermietungsquote des Fonds im ersten
Geschäftshalbjahr 2014/2015 um einen
Prozentpunkt auf 85,4 % gesteigert werden. Hierbei ist auch zu berücksichtigen,
dass die im ersten Halbjahr des Geschäftsjahres 2014/2015 veräußerten Immobilien
per Saldo überdurchschnittlich vermietet
waren. Nähere Informationen zur Vermietung finden Sie unter dem Gliederungspunkt „Vermietungssituation“ auf Seite 22
innerhalb dieses Tätigkeitsberichts. Im
Durchschnitt lag die Vermietungsquote
im Berichtszeitraum auf Basis der JahresBruttosollmiete bei 85,8 %. Auf dieser
Basis konnten für den CS EUROREAL
weiterhin solide Mieterträge generiert
werden.
Die Immobilienkredite wurden im Berichtszeitraum im Rahmen von Immobilienverkäufen sowie bei deren vertragsgemäßen
Auslauf weiter um EUR 101,6 Mio. auf
EUR 172,9 Mio. abgebaut. Somit liegt
die Verschuldung am Ende des Berichtszeitraums nur noch bei 5,7 % des Immobilienvermögens. Seit der Einleitung der
Fondsauflösung wurde der Darlehensbestand damit um rund EUR 1,2 Mrd.
bzw. 87,5 % reduziert. Bis zum Jahresende
2015 laufen weitere Kredite in Höhe von
EUR 147,9 Mio. bzw. 85,5 % des Darlehensbestands per 31. März 2015 aus,
sodass der Fonds Ende 2015 fast vollständig entschuldet ist. Im Jahr 2016
steht dann im September nur noch ein
Darlehen in Höhe von EUR 25,0 Mio. zur
Rückzahlung an.
Die für die Rückführungen des Kreditbestandes benötigte Liquidität wird aus Risikogründen weiter im Fonds vorgehalten.
Durch eine termingerechte Rückführung
der Darlehen beim Ablauf der Zinsbindungsfrist kann zwar einerseits noch etwas weniger Liquidität an die Anleger ausgeschüttet werden, aber andererseits wird
das Fremdfinanzierungs- und Prolongationsrisiko reduziert. Da zudem künftig
nur ein deutlich geringerer Teil der Erlöse
aus den Immobilienverkäufen für die Rückführung der Darlehen benötigt wird, erhalten die Anleger dann unter sonst gleichen Bedingungen entsprechend höhere
Ausschüttungen.
Der CS EUROREAL erzielte zum Berichtsstichtag am 31. März 2015 im Einjahreszeitraum eine Rendite – berechnet
nach der Standard-BVI-Methode – für die
Anteilklasse in der Währung Euro in Höhe
von -4,5 %1) und für die Anteilklasse in
Schweizer Franken in Höhe von -7,4 %1).
1)
Hauptgrund für die im Vergleich zur
EUR-Anteilklasse des CS EUROREAL
deutlich negativere Rendite der CHF-Anteilklasse war der Anstieg des Schweizer
Franken zum Euro im Zuge der überraschenden Aufhebung des Mindestkurses
von 1,20 CHF je EUR durch die Schweizerische Nationalbank (SNB) am 15. Januar 2015, in dessen Folge sich der Wechselkurs bei nahezu 1:1 zum EUR einpendelte. Zum Zeitpunkt der Entscheidung
der SNB lag die Absicherungsquote bei
75 %, also in der Mitte der im Verkaufsprospekt vorgesehenen Mindestsicherung
von 50 % und der maximal möglichen
100 %. Im Anschluss an die Entscheidung der SNB wurde die Absicherungsquote wieder schrittweise erhöht, sodass
zum Ende des Berichtszeitraums am 31.
März 2015 eine fast vollständige Absicherung gegeben war. Weitere Informationen
zur Renditeentwicklung des Fonds entnehmen Sie bitte dem Abschnitt „Fondsrendite“ auf Seite 24 dieses Berichtes.
Über die Zukunftsperspektiven und die
weitere Strategie für den Verkauf des
restlichen Immobilienportfolios des CS
EUROREAL bzw. die Auflösung und
Auszahlung des Fonds bis zum Ablauf
unseres Verwaltungsmandates am 30.
April 2017 informieren wir Sie in dem
Kapitel „Ausblick“ ab Seite 34 dieses
Halbjahresberichtes.
enditeberechnung nach Methode des BVI Bundesverband Investment und Asset Management e. V.: Anlage zum Anteilwert (= Rücknahmepreis)/
R
Bewertung zum Anteilwert; Wiederanlage der Ausschüttung zum Anteilwert (= kostenfreie Wiederanlage). Bei der Berechnung nach der BVI-Methode,
die dem Zwecke der Vergleichbarkeit dient, werden individuelle Faktoren des Fonds oder Anlegers wie z.B. die steuerlichen Belange der Anlage (z.B.
Anlagestrategie
Die Investitionsschwerpunkte des CS
EUROREAL liegen in den wirtschaftsstarken Städten und Regionen Europas.
Ziel der Anlagestrategie des Fondsmanagements war es in der Vergangenheit,
die zur Verfügung stehenden finanziellen
Mittel in Gewerbeimmobilien zu investieren
und hieraus eine stabile und überdurchschnittliche Rendite bei möglichst geringer Volatilität zu erwirtschaften.
Grundlage der langfristigen Anlagestrategie war bis zur Einleitung der Auflösung
des Fonds am 21. Mai 2012 die Verteilung der Immobilieninvestitionen an ausgewählten und attraktiven Standorten unter Beachtung einer klaren Diversifikation.
Zusätzlich zur geographischen Verteilung
der Immobilien innerhalb Deutschlands
10 Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung
und im europäischen Ausland wurde das
Portfolio stetig auch nach den Kriterien
Nutzungsarten, Mietvertragslaufzeiten und
Mietern diversifiziert. Zur Vermeidung von
besonderen Risiken wurden keine Spezialimmobilien erworben und das Fondsmanagement achtete ständig auf die Gewichtung einzelner Investitionsvolumina bei
deren Erwerb. Damit die Fondsimmobilien
auch nachhaltig den Anforderungen der
Mieter entsprachen, unterlagen sie einem
strengen Auswahl- und Prüfungsprozess.
Im Rahmen eines aktiven Portfoliomanagements wurden Bestandsimmobilien ständig
einer Prüfung unterzogen und teilweise
im Rahmen der langfristigen Anlagestrategie auch wieder veräußert.
Seit dem Beginn der Auflösung des CS
EUROREAL ist es unser vorrangiges Ziel,
bis zum Ablauf der Kündigungsfrist am
30. April 2017 möglichst alle Immobilien
zu veräußern. Dazu wurde der bereits in
der Phase der Rücknahmeaussetzung begonnene Immobilienverkaufsprozess weiter fortgesetzt und auf alle Fondsobjekte
ausgedehnt. Idealerweise würden sämtliche Fondsimmobilien bereits vor dem
Übergang des Verwaltungsmandats für
den CS EUROREAL auf die Verwahrstelle
veräußert sein. Hierbei sollen im Interesse
der Anleger die Fondsimmobilien möglichst
zügig – jedoch zu angemessenen Bedingungen – verkauft werden. Dazu sprechen
wir zum einen über unser langjährig aufgebautes Kontaktnetzwerk aktiv Vermittler
wie Makler, Berater oder potentielle Investoren direkt an; zum anderen kommen
Nutzungsarten der Fondsimmobilien*
(Basis: Jahres-Nettosollmieten)
Büro
48,7 %
Handel/Gastronomie
42,0 %
Hotel
0,4 %
Lager/Logistik
1,9 %
Sonstiges
0,8 %
Garagen/Stellplätze
5,4 %
Freizeit
0,8 %
*Auf Grund einheitlicher Branchenstandards blieben im Bau befindliche Immobilien unberücksichtigt.
aufgrund der hohen Bekanntheit des Immobilienportfolios des CS EUROREAL
auch Interessenten vielfach aus eigenem
Antrieb auf uns zu.
Tendenziell positiv auf die anstehenden
Immobilienverkäufe sollte sich die derzeit
nach wie vor hohe Anzahl von Interessenten an Immobilien sowie potentiellen
Käufern von europäischen Gewerbeimmobilien auswirken. Aktuell suchen weiterhin eine Vielzahl von Investoren gerade
angesichts des derzeit unverändert niedrigen Zinsniveaus nach Immobilien in guten Lagen. Den Verkaufsaktivitäten kommt
neben dem derzeit nach wie vor hohen
Anteil von Einzelhandelsimmobilien am
Portfolio des CS EUROREAL (42,0 % per
31. März 2015) auch der hohe Deutschlandanteil des Fonds (54,4 % per 31. März
2015) zugute. Negativ wirken sich hingegen mit der Abwicklungssituation des
Fonds verbundene Effekte aus, wie die
Tatsache, dass Immobilien in einer Auflösungsphase generell zu einem verhandlungstaktisch und möglicherweise auch
markttechnisch ungünstigen Zeitpunkt veräußert werden müssen.
Als Immobilienanlageprodukt richtete sich
der CS EUROREAL daher insbesondere
an Privatanleger mit mittel- bis langfris
tigem Anlagehorizont. In der Vergangenheit haben wir keine Mindestanlagesummen vorgegeben, sodass der Erwerb von
Fondsanteilen am CS EUROREAL bereits mit geringen Beträgen möglich war.
Anlegerstruktur
Ähnlich wie beim Immobilienportfolio hat
der CS EUROREAL auch bei der Anlegerstruktur auf eine breite Basis gesetzt.
So wurde der Fonds nicht nur in Deutschland, sondern auch in Österreich und der
Schweiz an Privatkunden vertrieben.
Der Vertrieb des CS EUROREAL erfolgte
in Deutschland überwiegend über Drittbanken und freie Finanzdienstleister. Eine
Aufgliederung der Anlegerstruktur der
Vertriebspartner für diesen Berichtszeitraum ist deshalb aufgrund fehlender Informationen nicht möglich.
Der CS EUROREAL verfügt als einziger
deutscher offener Immobilienfonds über
eine Anteilklasse in Schweizer Franken.
Kurzübersicht
Zahlen • Daten • Fakten
Der CS EUROREAL EUR, die Anteilklasse des Fonds in der Währung Euro,
erzielte per 31. März 2015 für den Einjahreszeitraum eine Wertentwicklung
in Höhe von -4,5 %1)2). Für den CS
EUROREAL CHF, die Anteilklasse des
Fonds in der Währung Schweizer Franken, betrug im gleichen Zeitraum die
Wertentwicklung -7,4 %1)2).
Bezogen auf den das erste Geschäftshalbjahr 2014/2015 umfassenden 6Monatszeitraum lag die Rendite – berechnet nach Standard-BVI-Methode
der EUR-Anteilklasse des CS EUROREAL bei -1,5 %1)2). Die Wertentwicklung der CHF-Anteilklasse des CS
EUROREAL belief sich im gleichen Zeitraum auf -4,9 %1)2).
Am 21. Mai 2012 wurde die Auflösung
des CS EUROREAL eingeleitet. Wir,
die den CS EUROREAL treuhänderisch verwaltende CREDIT SUISSE
ASSET MANAGEMENT Immobilien
Kapitalanlagegesellschaft mbH, haben
die Verwaltung des Fonds zum 30.
April 2017 gekündigt. Es ist vorgese-
hen, den Fonds in den nächsten Jahren möglichst vollständig abzuwickeln.
Eine Auszahlung der freien liquiden
Mittel des Fonds an die Anleger ist in
Abhängigkeit der zur Verfügung stehenden Liquidität in Form von halbjährlichen Ausschüttungen vorgesehen.
Bisher erfolgten seit dem Beginn der
Fondsauflösung bereits sechs Ausschüttungen. Die nächste Ausschüttung erfolgt in Abhängigkeit von der
zur Verfügung stehenden Liquidität am
28. Juli 2015.
Im ersten Halbjahr des Geschäftsjahres 2014/2015 des CS EUROREAL
zwischen 1. Oktober 2014 und dem
31. März 2015 wurden insgesamt 14
Immobilien veräußert. Seit dem Beginn
der Rücknahmeaussetzung am 19. Mai
2010 bis 31. März 2015 gingen insgesamt 47 Immobilien aus dem Portfolio
des CS EUROREAL mit einem Gesamtvolumen von rund EUR 3,4 Mrd.
ab. Seit der Einleitung der Fondsauflösung am 21. Mai 2012 konnten insgesamt 32 Liegenschaften des Immobilienportfolios des CS EUROREAL mit
einem Gesamtvolumen in Höhe von
rund EUR 2,1 Mrd. veräußert werden.
Insgesamt verfügte der Fonds zum Berichtsstichtag noch über 67 Immobilien
in elf europäischen Ländern an 38
etablierten Standorten in einem Verkehrswertevolumen von insgesamt EUR
3.059,4 Mio. Davon wurden 61 Immobilien im Direkteigentum und sechs Immobilien über Immobilien-Gesellschaften gehalten.
Das Netto-Fondsvermögen zum 31.
März 2015 betrug EUR 3.317,5 Mio.,
während der Wert der verwalteten Vermögensgegenstände (Brutto-Fondsvermögen) bei EUR 3.610,3 Mio. lag.
Der in Deutschland investierte Anteil des
Portfolios des CS EUROREAL belief
sich per 31. März 2015 auf 54,4 % der
Immobilienverkehrswerte. Der Auslandsanteil des Immobilienportfolios lag am
Berichtsstichtag bei 45,6 % der Verkehrswerte der Immobilien. Sämtliche
ausländischen Objekte befinden sich
in Europa.
Die Vermietungsquote belief sich auf
85,4 % per 31. März 2015. Die durchschnittliche Vermietungsquote betrug
im Berichtszeitraum 85,8 %. Basis dafür
war der Abschluss von Neu- oder Anschlussvermietungen in einem gesamten Flächenvolumen von 131.107 m2
(rund 12,9 % der vermietbaren Gesamtflächen) im Berichtszeitraum.
Der CS EUROREAL wies zum Ende
des ersten Halbjahres des Geschäftsjahres 2014/2015 eine Brutto-Liquidität in Höhe von EUR 396,6 Mio. (12,0 %
des Netto-Fondsvermögens) aus.
Für Anleger mit effektiven Stücken des
CS EUROREAL EUR erfolgte nach
Aufbrauchen des letzten Ertragsscheins
Nr. 20 und Zahlung des Ausschüttungs-
betrages am 3. Juli 2012 anstelle einer
Bogenerneuerung ein Umtausch in
neue Urkunden. Seit dem 16. November 2012 ist ein Umtausch der bisherigen effektiven Stücke des CS EUROREAL EUR (Mantel (Urkunde) und dazugehöriger Talon (Bogen mit den Coupons bzw. Ertragsscheinen für die
Ausschüttungen sowie dem Erneuerungsschein)) in neue Anteilurkunden
mit den Ertragsscheinen 21 bis 40 sowie neuem Erneuerungsschein möglich. Zu diesem Zweck können die bisherigen effektiven Stücke (Mantel und
Talon (mit eventuell noch nicht eingereichten Ertragsscheinen und dem verbliebenen Erneuerungsschein)) bei einem Kreditinstitut oder der Verwahrstelle des CS EUROREAL, der Commerzbank AG, eingereicht werden.
Detaillierte Informationen zu diesen Zahlen und Fakten sowie zu den einzelnen
Immobilien des CS EUROREAL finden
Sie auf den nachfolgenden Seiten dieses
Halbjahresberichtes.
Renditeberechnung nach Methode des BVI Bundesverband Investment und Asset Management e.V.: Anlage zum Anteilwert (= Rücknahmepreis)/Bewertung zum Anteilwert; Wiederanlage der Ausschüttung zum Anteilwert (= kostenfreie Wiederanlage). Bei der Berechnung nach der BVI-Methode,
die dem Zwecke der Vergleichbarkeit dient, werden individuelle Faktoren des Fonds oder Anlegers wie z. B. die steuerlichen Belange der Anlage (z.B.
2)
In dieser Kurzübersicht wurden lediglich die Renditezahlen berechnet nach der Standard-BVI-Methode aufgeführt. Unter der Überschrift „Fondsrendite“
auf Seite 24 dieses Tätigkeitsbericht finden Sie eine ausführliche Darstellung sowohl der Renditezahlen berechnet nach Standard-BVI-Methode als auch
der Renditezahlen berechnet nach der vor kurzem eingeführten BVI-Methode für sich in Auflösung befindende offene Immobilienfonds.
1)
Immobilien-Portfolio-Management
Im Berichtszeitraum vom 1. Oktober 2014
bis 31. März 2015 wurden für das Portfolio des CS EUROREAL keine Immobilien erworben. Auf Basis der im Rahmen
der Auflösung des Fonds eingeleiteten
Veräußerungsstrategie wurden im Geschäftshalbjahr 2014/2015 bisher insgesamt 14 Liegenschaften aus dem Portfolio des CS EUROREAL veräußert.
München, Deutschland,
Bahnhofplatz 1
Boulogne, Frankreich,
24, 26 Quai Alphonse le Gallo
Verkäufe und Abgänge von Immobilien
im Berichtszeitraum bis zum
31. März 2015
München, Deutschland,
Bahnhofplatz 1
Im April 2014 konnte der Vertrag über
die Veräußerung des in 2001 in den Bestand des Fonds erworbenen Objektes
erfolgreich beurkundet werden. Der Übergang von Nutzen und Lasten erfolgte im
Oktober 2014. Der Kaufpreis lag oberhalb des zuletzt festgestellten Verkehrswertes.
Boulogne, Frankreich,
Im Juli 2014 wurde der bindende Kaufvorvertrag (Promesse de Vente) für das
Bürogebäude unterzeichnet. Der notarielle Kaufvertrag (Acte de Vente) und der
damit verbundene Übergang von Nutzen
und Lasten mit Kaufpreiszahlung erfolgte
im Oktober 2014. Die Immobilie wurde
ursprünglich 2004 für den Fonds erworben und war zum Verkaufszeitpunkt nicht
vermietet. Der Leerstand wurde vom Käufer ohne Mietgarantie übernommen. Der
vereinbarte Kaufpreis lag leicht oberhalb
des zuletzt festgestellten Verkehrswertes.
Berlin, Deutschland,
Reinhardtstraße 32
Barcelona, Spanien,
Avenida Diagonal 197-199
Im August 2014 konnte die Veräußerung
des Bürogebäudes „Ernst-Reuter-Platz“ in
Berlin kaufvertraglich gesichert werden,
der Übergang von Nutzen und Lasten
erfolgte im November 2014. Der erzielte
Verkaufspreis für die Liegenschaft, die sich
seit 2003 im Portfolio des CS EUROREAL
befand, lag leicht unter dem zuletzt durch
den Sachverständigenausschuss festgestellten Verkehrswert.
Reinhardtstraße 32
Der Kaufvertrag für die Liegenschaft wurde
im Oktober 2014 notariell beurkundet, der
Nutzen- und Lastenübergang erfolgte im
Dezember 2014. Die im Jahr 2002 erworbene Liegenschaft konnte über dem
zuletzt festgestellten Verkehrswert veräußert werden.
Barcelona, Spanien,
Im Dezember 2014 konnte mit gleichzeitigem Nutzen-/Lastenübergang das im
April 2006 erworbene Objekt an einen
Iokalen Investor zu einem den zuletzt festgestellten Verkehrswert übersteigenden
Verkaufspreis veräußert werden.
Madrid, Spanien,
Calle Via de los Poblados 3
Madrid, Spanien,
Ribera del Loira 28
Tarragona, Spanien,
Poligono Industrial “Les Gavarres”
Madrid, Spanien,
Ebenfalls im Dezember 2014 wurde der
Kaufvertrag für das im März 2004 erworbene Objekt notariell beurkundet und
an den Käufer übertragen. Der vereinbarte
Verkaufspreis der Liegenschaft lag über
dem zuletzt festgestellten Verkehrswert.
Madrid, Spanien, Ribera del Loira 28
Weiterhin konnte im Dezember 2014 die
Veräußerung des Bürogebäudes „Ribera
del Loira“ kaufvertraglich gesichert und
gleichzeitig an den Käufer zu einem über
dem zuletzt festgestellten Verkehrswert
liegenden Kaufpreis übertragen werden.
Tarragona, Spanien,
Poligono Industrial “Les Gavarres”
Im Dezember 2014 wurde auch diese im
September 2008 in den Fonds eingestellte
Liegenschaft an ein spanisches Unternehmen veräußert. Nutzen und Lastenübergang erfolgte gleichzeitig mit der Kaufpreiszahlung. Der erzielte Kaufpreis lag
geringfügig unter dem zuletzt festgestellten Verkehrswert.
Issy-les Moulineaux, Frankreich,
1-3 Rue du Passeur de Boulogne
Manchester, Großbritannien,
3 Hardman Square
Issy-les Moulineaux, Frankreich,
1-3 Rue du Passeur de Boulogne
Im Dezember 2014 wurde das Büroobjekt
im Rahmen der Veräußerung der Gesellschaft „Issy Bords de Seine 2“ an einen
französischen Investor verkauft. Der Nutzen- und Lastenübergang erfolgte zum
gleichen Zeitpunkt. Die Liegenschaft wurde im Jahr 2003 durch die Gesellschaft
erworben und die Gesellschaftsanteile in
das Sondervermögen CS EUROREAL
eingestellt. Der erzielte Verkaufspreis lag
leicht unterhalb des zuletzt vom Sachverständigenausschuss festgestellten Verkehrswertes.
Im Oktober 2014 wurde der Verkauf des
Bürogebäudes an einen spanischen Investor kaufvertraglich gesichert, der Übergang von Nutzen und Lasten erfolgte im
Januar 2015. Der vereinbarte Verkaufspreis der Liegenschaft, die 2002 in das
Sondervermögen CS EUROREAL eingestellt wurde, lag über dem zuletzt festgestellten Verkehrswert.
Manchester, Großbritannien,
3 Hardman Square
Der Kaufvertrag für die Liegenschaft wurde im Dezember 2014 unterzeichnet. Der
Nutzen- und Lastenübergang erfolgte im
Januar 2015. Die im Januar 2007 erworbene Immobilie wurde zu einem Verkaufspreis über dem zuletzt durch den
Sachverständigenausschuss festgestellten Verkehrswert veräußert.
Schillerstraße 3
Hamburg, Deutschland,
Millerntorplatz 1
Glasgow, Großbritanninen,
120 Bothwell Street „Aurora“
Schillerstraße 3
Die Veräußerung des Bürogebäudes
„Schillerstraße 3“ in Berlin konnte im Dezember 2014 durch Unterzeichnung des
Kaufvertrages notariell gesichert werden,
der Nutzen- und Lastenübergang erfolgte
im Februar 2015. Der erzielte Verkaufspreis für die Liegenschaft, die sich seit
2003 im Portfolio des CS EUROREAL
befand, lag deutlich über dem zuletzt festgestellten Verkehrswert.
Hamburg, Deutschland,
Millerntorplatz 1
Ende Dezember 2014 konnte der Kaufvertrag der Liegenschaft „Millerntorplatz 1“
in Hamburg notariell beurkundet werden.
Der erzielte Verkaufspreis liegt leicht unter dem zuletzt festgestellten Verkehrswert. Der ursprüngliche Kaufpreis konnte
jedoch übertroffen werden. Der Übergang
von Nutzen und Lasten hat im Februar
2015 stattgefunden.
Glasgow, Großbritannien,
120 Bothwell Street „Aurora“
Die Veräußerung des Bürogebäudes konnte am 31. März 2015 durch Unterzeichnung des Kaufvertrages notariell gesichert
werden. Der Nutzen- und Lastenübergang
erfolgte zum gleichen Zeitpunkt. Die im
Jahr 2007 erworbene Immobilie wurde
zu einem Verkaufspreis auf etwa dem
Niveau des zuletzt durch den Sachverständigenausschuss festgestellten Verkehrswertes veräußert.
Informationen zu weiteren Verkaufs
aktivitäten
Portfolio-Verkauf
Im März 2015 konnte die Veräußerung
eines Portfolios mit 16 deutschen Büro
immobilien aus dem CS EUROREAL durch
Abschluss eines bindenden Kaufvertrages
gesichert werden. Neben neun Liegenschaften in deutschen Großstädten (Berlin, Hamburg, Frankfurt und Dortmund)
zählen sieben Objekte an weniger bedeutenden Standorten (Hannover, Darmstadt,
Mannheim, Neuss, Dreieich und NeuIsenburg) zu diesem Immobilienpaket. Der
Übergang von Nutzen und Lasten wird
für den Großteil der Immobilien voraussichtlich im Mai 2015 erfolgen. Das breit
diversifizierte Paket wurde international
in einem strukturierten Prozess mittels
Bieterverfahren vermarktet. Der Kaufpreis
für das Portfolio liegt unter der Summe
der zuletzt festgestellten Verkehrswerte.
Brüssel, Belgien, Rue Colonel Bourg
105 A
Im März 2015 konnte die Veräußerung
des Bürogebäudes durch Abschluss eines
privatrechtlichen Vertrages gesichert werden. Der Übergang von Nutzen und Lasten wird voraussichtlich Mitte des Jahres
mit Unterzeichnung der notariellen Urkunde
erfolgen. Die Liegenschaft wurde im Jahr
1993 in den Fonds eingestellt. Der aktuell
vereinbarte Kaufpreis liegt unterhalb des
zuletzt festgestellten Verkehrswertes.
Umbau- und Modernisierungsmaßnahmen
In allen Objekten des CS Euroreal
wurden, soweit erforderlich oder werterhöhend, Renovierungs-, Modernisierungs-,
Sanierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen durchgeführt. Hierbei wurden bauund genehmigungsrechtliche Vorschriften
vollumfänglich berücksichtigt.
Im Objekt Dortmund, Westfalendamm 87,
erfolgt zur Zeit der mietvertraglich vereinbarte Ausbau von ca. 10.289 m² für
einen Großkonzern. Die Flächen sollen
im 3. Quartal 2015 an den Mieter übergeben werden. Parallel dazu wird die 2.
Ausbauphase der Kantine durchgeführt.
Im Objekt Hamburg, Bertrand-RusselStraße 3 und 5/Max-Born-Straße 2 und
4, erfolgte während des Berichtszeitraumes
der Bau eines Betriebsrestaurants auf
einer Fläche von 2.200 m². Die Fläche
wurde an den Mieter übergeben.
Projekte
Bei dem Neubauprojekt Taunusanlage 8
in Frankfurt am Main schreiten die Rohbauarbeiten zügig voran und befinden sich
leicht vor Terminplan. Das Konzept des
Projektes wurde modifiziert, so dass das
Bürohochhaus in jeder Hinsicht den heutigen Ansprüchen an modernen Büro
raum entspricht. Auf Nachhaltigkeit wurde
großer Augenmerk gelegt, die Zertifizierung nach LEED Platin wird parallel zu
den Bauarbeiten bearbeitet und befindet
sich im Plan. Nach Terminplan erfolgt die
Fertigstellung der Baumaßnahme im Frühjahr 2016.
Die Revitalisierung des Bestandsgebäudes Keizersgracht 271-287 in Amsterdam
ist in drei von fünf Bauteilen abgeschlossen. Der Supermarkt, die Business School
und die restlichen Büroflächen sind ver-
mietet. Der Hauptmieter beabsichtigt auch
die zwei leerstehenden Gebäudeteile zu
mieten. Für die Sanierung dieser beiden
Gebäude wurde bereits ein Bauantrag
gestellt.
Die Bauarbeiten der Umstrukturierung von
Sijthoff City, Grote Marktstraat 39-53 in
Den Haag, sind kurz vor der Fertigstellung. Das innerstädtische Geschäftshaus
wurde komplett entkernt und umgestaltet. Durch Umnutzung von Büroflächen
wurde der Anteil der Einzelhandelsflächen
nahezu verdoppelt. Durch den Bau einer
Geothermieanlage wird das Gebäude zukünftig energieeffizient beheizt und gekühlt. Die Bürobestandsmieter sind wieder eingezogen und bei einigen Einzelhandelsflächen hat der Mieterausbau begonnen.
In dem Objekt in Coburg, Niorter Straße 3,
wurde an dem bestehenden Fachmarktzentrum eine Erweiterung (ca. 850 m²) für
einen Hauptmieter geplant. Durch diese
Erweiterung wird es nun möglich, einen
Teil der Bestandsfläche an einen weiteren
Mieter (Apotheke) zu vermieten. Der Neubau wurde fristgerecht am 28. August
2014 an den Mieter übergeben. Der Umbau der Bestandsflächen wird derzeit durchgeführt. Die Gesamtfertigstellung ist im
Januar 2015 erfolgt. Die Übergabe an den
Mieter wurde erfolgreich durchgeführt.
Das Einkaufszentrum „Mercado“ in Nürnberg, Äußere Bayreuther Straße 80-84a,
98, soll durch eine umfangreiche Revitalisierung eine neue Struktur erhalten und
somit die Attraktivität gesteigert werden.
Die Baugenehmigung wurde im April 2014
erteilt. Die Umstrukturierung des Mall-
Größenklassen der Fondsimmobilien*
(Basis: Verkehrswerte)
Bis zu EUR 10 Mio.
1,6 % (8 Objekte)
EUR > 200 Mio.
15,7 % (2 Objekte)
EUR 100 ≤ 150 Mio.
14,6 % (3 Objekte)
EUR 50 ≤ 100 Mio.
36,1 % (15 Objekte)
EUR 10 ≤ 15 Mio.
3,2 % (8 Objekte)
EUR 15 ≤ 25 Mio.
6,7 % (10 Objekte)
EUR 25 ≤ 50 Mio.
22,1 % (19 Objekte)
verlaufs wurde bereits in großen Teilen
durchgeführt. Durch Modernisierung der
Beleuchtung ist das Center kundenfreundlicher gestaltet worden. Die Revitalisierung
des Centers ist nahezu abgeschlossen,
so dass Ende März 2015 die Neueröffnung vorgenommen wurde. Im Zuge der
Revitalisierung wurden Modernisierungen
an sicherheitstechnischen Einrichtungen
sowie Anlagen der Haustechnik durchgeführt.
Im Objekt Max-Born-Straße 2-4 in Hamburg wird eine Revitalisierung nach den
neuen Anforderungen eines Mieters durchgeführt. Für den Einbau einer Kantine
wurde die erforderliche behördliche Nutzungsgenehmigung eingeholt. Mit den Arbeiten wurde bereits begonnen, die Übergabe an den Mieter erfolgte am 23. März
2015. Die vermieterseitigen Arbeiten in
der Kantine wurden weitgehend fertiggestellt, sodass eine Übergabe der Mietfläche für den mieterseitigen Ausbau erfolgen konnte. Die Gesamtfertigstellung
erfolgte Ende März 2015.
Bei dem Objekt HaynParc II, An der Trift
65 in Dreieich, wurde eine Sanierung der
Klinkerfassade notwendig. Die Bauarbeiten schreiten planungsgemäß voran, die
Fertigstellung der Maßnahmen ist für Ende
2015 geplant. Da das Gebäude durch die
Fassadensanierung energetisch aufgewertet wird, wurde eine Studie beauftragt, ob
durch diese Maßnahmen oder gegebenenfalls weitere in den nächsten Jahren im
Lebenszyklus der Immobilie anstehende
Sanierungsmaßnahmen ein Green-Build
ing-Label erreicht werden kann.
Für das Objekt Westfalendamm 87 in Dortmund wurde mit einer namhaften deutschen Großbank ein Mietvertrag über die
Anmietung von Büroflächen abgeschlossen. Der Ausbau der Büroflächen soll bis
zum 4. Quartal 2015 abgeschlossen sein.
Bei der Planung und den Ausbauarbeiten
sind Rahmenbedingungen einer vorliegenden DGNB-Zertifizierung zu berücksichtigen. Weiterhin erfolgt die Erweiterung
einer bereits im Objekt befindlichen Kantine. Die Kantinenerweiterung soll im 3.
Quartal 2015 abgeschlossen sein und an
den Pächter übergeben werden.
Portfoliostruktur
Zum Berichtsstichtag am 31. März 2015
bestand das Immobilienportfolio des CS
EUROREAL aus insgesamt 67 Immobi
lien an 38 Standorten in elf europäischen
Ländern. Von diesen befanden sich 61
Immobilien im Direktbesitz. Sechs Immobilien wurden in Immobilien-Gesellschaften
gehalten.
Mio. Lediglich zwei Fondsobjekte wiesen
einen Verkehrswert von über EUR 200,0
Mio. auf, was einem Anteil von 15,7 %
am Immobilienvermögen des CS EUROREAL am 31. März 2015 entsprach.
2013/2014 die Vollvermietung der Büroflächen im Objekt erzielt werden konnte,
werden zur Zeit aussichtsreiche Gespräche mit Mietinteressenten bezüglich der
Einzelhandelsflächen geführt.
Detaillierte Informationen zur Struktur des
Immobilienvermögens finden Sie in den
Grafiken
Das Immobilienvermögen in Höhe von
EUR 3.129,9 Mio. (Verkehrswerte) war
zum Ende des ersten Halbjahres des
Geschäftsjahres 2014/2015 zu 45,6 %
im europäischen Ausland investiert. Der
Auslandsanteil verringerte sich nochmals
leicht im Vergleich zum Ende der letzten
beiden Geschäftsjahre (per 30. September 2014: 49,9 % und per 30. September
2013: 52,2 %). Der Deutschlandanteil lag
folglich bei 54,4 %. Der Immobilienbestand
setzt sich im Wesentlichen weiterhin aus
Büro- (48,7 %) und Handelsimmobilien
(42,0 %) zusammen.
Geographische Verteilung der Fonds
immobilien (Seite 2)
Im Objekt Hannover, Rendsburger Straße
18-20, beträgt der Leerstand zum Stichtag 59,2 %. Im Berichtszeitraum erfolgten Besichtigungen für die Büro- und
Serviceflächen mit verschiedenen Miet
interessenten.
Hinsichtlich der wirtschaftlichen Altersstruktur sind 57,6 % der Immobilien jünger
als 10 Jahre, während 34,2 % der Immobilien ein wirtschaftliches Alter zwischen
10 und 20 Jahren aufweisen. 8,2 % der
Immobilien sind älter als 20 Jahre.
Das durchschnittliche Vermögen der Immobilien gemäß der Vermögensaufstellung zwischen dem 30. September 2014
und dem Berichtsstichtag 31. März 2015
belief sich auf EUR 3.202,2 Mio. 84,3 %
der Immobilien hatten zum Ende des ersten Geschäftshalbjahres 2014/2015 einen Verkehrswert von bis zu EUR 150,0
Nutzungsarten der Fondsimmobilien
(Seite 11)
Größenklassen der Fondsimmobilien
(Seite 21)
Wirtschaftliche Altersstruktur der
Fondsimmobilien (Seite 25)
Vermietungssituation
Die Vermietungsquote konnte im Geschäftshalbjahr 2014/2015 vom 1. Oktober 2014 bis zum 31. März 2015 auf
einem im Wettbewerbsvergleich zufriedenstellenden Niveau stabilisiert werden.
Die durchschnittliche Vermietungsquote
betrug im Berichtszeitraum 85,8 % und
zum Stichtag am 31. März 2015 85,4 %.
In folgenden Bestandsobjekten sind aufgrund der Vermietungssituation besondere Vermietungsaktivitäten eingeleitet:
Im Objekt City Light House in der Kantstraße 162/Joachimsthaler Straße 41 in
Berlin beträgt der Leerstand nach Fläche 26,6 %. Nachdem im Geschäftsjahr
Der kumulative Vermietungsstand im Objekt Düsseldorf, In der Steele 39-45, beträgt 49,9 %. Verhandlungen mit einem
Bestandsmieter über die Anmietung weiterer Flächen waren erfolgreich. Weitere
erfolgversprechende Vermietungsgespräche über die Anmietung der Büro-, Lagerund Serviceflächen werden zur Zeit geführt. Die Leerstandsflächen werden intensiv beworben.
Im Objekt Neuss, Stresemannallee 4a4c, 6, beträgt der kumulative Leerstand
57,7 %. Zur Zeit werden intensive Vermietungsgespräche mit mehreren Interessenten geführt. Für die übrigen Leerstandsflächen haben Besichtigungen mit
diversen Mietinteressenten stattgefunden.
Das Objekt Neu-Isenburg, Werner-Heisenberg-Straße 2, steht zum Stichtag komplett leer. Im Rahmen der Vermietungsaktivitäten wurde für die Liegenschaft
ein Marketingkonzept umgesetzt. Derzeit
finden Gespräche mit verschiedenen Miet
interessenten statt.
Das Objekt Frankfurt am Main, Kennedy
allee 87, steht zum Stichtag komplett
leer. Es werden derzeit unterschiedliche
Konzepte zur Revitalisierung der Liegenschaft geprüft.
Die aktuelle Leerstandsquote im Objekt
Frankfurt am Main, Carl-von-NoordenPlatz 5, beträgt 68,0 %. Die Leerflächen
werden intensiv beworben. Es werden
Gespräche mit verschiedenen Mietinteressenten geführt.
Im Objekt Gelsenkirchen, Bahnhofstraße
12-14, sind zum Stichtag 55,3 % der
Flächen vermietet. Aktuell werden Gespräche mit diversen Mietinteressenten
geführt. Die Leerstandsflächen werden
intensiv beworben.
In dem Objekt Dortmund, Westfalendamm
87, beträgt die Vermietungsquote per
Stichtag 65,0 %. Die Quote konnte aufgrund einer erfolgreichen Vermietung von
ca. 10.289 m² an einen Großkonzern im
Berichtszeitraum um 44,3 % gesteigert
werden. Es werden aktuell Verhandlungen
mit diversen Mietinteressenten über die
restlichen Leerstandsflächen geführt.
Die Leerstandsquote im Objekt Hamburg, Am Sandtorkai 74-77, beträgt im
Berichtszeitraum 36,3 %. Derzeit wird im
Objekt ein neues Vermietungskonzept umgesetzt. Das Konzept beinhaltet u.a. eine
technische und optische Aufwertung des
Objekts.
Der Vermietungsstand des Objektes Glas
gow, 4 Atlantic Quay, im Berichtszeitraum beträgt zum Stichtag 64,5 %. Es
werden aktuell Gespräche mit verschiedenen Mietinteressenten geführt.
Im Objekt Glasgow, 6 Atlantic Quay, beträgt, der kumulative Leerstand zum Stichtag 52,5 %. Die Leerflächen werden intensiv beworben. Es werden derzeit Gespräche mit verschiedenen Mietinteressenten geführt.
Das neuwertige Objekt in Lyon, Avenue
Jean Mermoz/LOT 2.0, steht zum Stichtag zu 55,2 % leer. Aktuell werden Gespräche mit einem Mietinteressenten über
ca. 2.000 m² geführt, die kurz vor dem
Abschluss stehen.
Der Vermietungsstand im Objekt Glasgow, 80 Bath Street, beträgt per Stichtag
17,3 %. Aufgrund von Lage und Qualität
des Objektes werden derzeit Optionen
zur Umnutzung geprüft.
Das Objekt Toulouse, LeGalilée/LOT 02B,
ZAC Andromède, war zum Stichtag zu
54,8 % vermietet. Im Objekt konnten
langfristige Mietverträge u.a. mit einem
Unternehmen aus der Luftfahrtindustrie
abgeschlossen werden. Die verbleibenden
Leerflächen werden intensiv beworben.
Nach dem Auszug des Hauptmieters steht
das Objekt Schiphol-Rijk, Beechavenue
1-19, zu 100 % leer. Eine umfangreiche
Entkernung und Modernisierung des Objekts mit dem Ziel der Stärkung der
Wettbewerbsfähigkeit bei der Vermarktung der Leerstandsflächen ist abgeschlossen. Derzeit werden Gespräche mit
diversen Mietinteressenten geführt.
Die kumulative Vermietungsquote des Objektes Rotterdam, Stadhuisplein 16-38/
St. Luciastraat 2-12, beträgt im Berichtszeitaum 51,8 %. Die Vorplanungen für
die Revitalisierung und Umstrukturierung
des Objekts sind abgeschlossen. Ziel ist
der Bau hochwertiger Einzelhandels- und
Büroflächen.
In der Liegenschaft Den Haag, Grote
Marktstraat 39-53/Wagenstraat 31-49,
ist die Revitalisierungsphase abgeschlossen. Derzeit finden aussichtsreiche Verhandlungen mit Büro- und Einzelhandelsnutzern statt. Die aktuelle Leerstandsquote nach Fläche zum Berichtszeitpunkt
liegt bei 48,3 %. Deshalb soll das Objekt
weiterhin intensiv am Markt beworben
werden.
Im Objekt Toulouse, 12 Rue Louis Courtois Vicose, beträgt der Leerstand zum
Stichtag 75,1 %. Die Leerflächen werden intensiv beworben. Es werden Gespräche mit verschiedenen Mietinteressenten geführt.
Im Objekt Madrid, Calle de Julián Camarillo 19-21, beträgt der Leerstand nach
Fläche 47,8 %. Die Leerstandsflächen
werden intensiv beworben.
Nach erfolgreicher Mietvertragsverhandlung konnte im Berichtszeitraum im Objekt Telegrafgatan 8 A-B, in Stockholm
ein neuer Mietvertrag über die Restflächen im Gebäude abgeschlossen werden, so dass die Liegenschaft nach erfolgtem Mieterumbau ab 1. April 2016
wieder voll vermietet sein wird.
Im Berichtszeitraum konnten insgesamt
131.107 m² Fläche im Fonds nach- bzw.
neu vermietet werden. Die in diesem
Rahmen vereinbarten vermieterseitigen
Renovierungs- und Bauleistungen wurden fachgerecht beauftragt und abgeschlossen.
Fondsrendite
Die Wertentwicklung der EUR-Anteilklasse des CS EUROREAL im vergangenen ersten Halbjahr des Geschäftsjahres 2014/2015 für den 6-MonatsZeitraum vom 1. Oktober 2014 bis zum
31. März 2015 belief sich auf -1,5 %3). Im
Einjahresvergleich zwischen dem 1. April
2014 und dem 31. März 2015 erzielte die
EUR-Anteilklasse des CS EUROREAL in
der Währung Euro eine Rendite – ermittelt nach der Standard-BVI-Methode – in
Höhe von -4,5 %1). Hiermit hat sich das
Renditeergebnis im Vergleich zum Ende
des letzten Geschäftsjahres per 30. September 2014 leicht um 0,5-Prozentpunkte
verbessert.
Die Wertentwicklung wird dabei im Wesentlichen weiterhin von einem herausfordernden Marktumfeld und damit einhergehenden Wertanpassungen des Immobilienportfolios bei den turnusmäßigen
Nachbewertungen der Fondsimmobilien
durch die unabhängigen Sachverständigen
beeinflusst, die allerdings durch die Miet-
erträge der Immobilien des Fonds teilweise aufgefangen werden konnten. Insgesamt ergab sich für die Bewertung
von 32 Fondsimmobilien bzw. 43,0 % der
Verkehrswerte des Immobilienbestands
im ersten Halbjahr des Geschäftsjahres
2014/2015 im Gesamtergebnis ein negativer Bewertungssaldo in Höhe von EUR
-25,9 Mio. bzw. -1,6 %.
Die herkömmliche Standard-BVI-Methode
wird aus Gründen der Vergleichbarkeit der
Fondsrenditeergebnisse der verschiedenen offenen Immobilienfonds verwendet
– bisher auch für die offenen Immobilienfonds, die den Weg der Fondsauflösung
einschlagen mussten. Bei der BVI-Methode finden auf Ebene des Anlegers
anfallende Kosten wie z.B. Steuern, Ausgabeaufschlag oder Depotführungsgebühren keine Berücksichtigung, da sich
diese von Anleger zu Anleger unterscheiden können und aus diesem Grunde nicht
im Rahmen einer standardisierten Berechnungsmethode darstellbar sind. Zudem wird bei der herkömmlichen Stan-
dard-BVI-Methode von einer Wiederanlage der Ausschüttung zum Rücknahmepreis ausgegangen. Eine Wiederanlage
der Ausschüttung ist seit 21. Mai 2012
aufgrund der Einleitung der Auflösung
und der endgültigen Einstellung der Ausgabe und Rücknahme von Anteilen für
den CS EUROREAL nicht mehr möglich.
Daher hat der BVI Bundesverband Investment und Asset Management e.V.
beschlossen, die Wertentwicklungs-Berechnungsmethode für sich in Auflösung
befindende offene Immobilienfonds anzupassen. Die Methode wurde dahingehend geändert, dass nur noch bis zum
Zeitpunkt der Fondsauflösung – im Falle
des CS EUROREAL bis zum 21. Mai
2012 – eine Wiederanlage der Ausschüttung zum Rücknahmepreis berücksichtigt wird. Ab diesem Zeitpunkt, also
bereits für die Ausschüttungen des CS
EUROREAL am 3. Juli 2012, 11. Dezember 2012, 18. Juni 2013, 10. Dezember
2013, 29. Juli 2014 und 27. Januar
2015, gehen die Ausschüttungen in die
Berechnung der Wertentwicklung ledig-
Wirtschaftliche Altersstruktur der Fondsimmobilien*
(Basis: Verkehrswerte)
mehr als 20 Jahre
(bis 1994)
8,2 %
15 ≤ 20 Jahre
(1995 - 1999)
12,9 %
10 ≤ 15 Jahre
(2000- 2004)
21,3 %
≤ 5 Jahre
(ab 2010)
17,0 %
5 ≤ 10 Jahre
(2005- 2009)
40,6 %
lich als zinsloser Betrag ein. Diese Umstellung der BVI-Renditeberechnungsmethode wird auch Auswirkungen auf
die zukünftige Darstellung der Renditen
des CS EUROREAL in den Jahresberichten und anderen Marketingmaterialien
haben. Sieht man von einer Berücksichtigung der Wiederanlage der Ausschüttung seit dem genannten Zeitpunkt ab,
ergibt sich für den 6-Monatszeitraum per
31. März 2015 eine Wertentwicklung in
Höhe von -1,4 %3) sowie für den Einjahreszeitraum in Höhe von -4,1 %3).
Seit seiner Auflage am 6. April 1992
weist der CS EUROREAL EUR bis zum
31. März 2015 ein durchschnittliches
Jahresplus in Höhe von +3,6 % p.a.1) auf
(Ende letztes Geschäftsjahr 2013/2014:
+3,8 % p.a.1)). Die Rendite der EUR-Anteilklasse des CS EUROREAL seit Einleitung der Fondsauflösung am 21. Mai
2012 bis zum Berichtsstichtag belief sich
– ermittelt nach der Standard-BVI-Methode – auf -7,2 %1) (bzw. -2,6 % durchschnittlich pro Jahr)1) und berechnet nach
der BVI-Methode für sich in Auflösung
befindende offene Immobilienfonds auf
-5,5 %3) (bzw. -2,0 % durchschnittlich pro
Jahr) 3).
Wertentwicklung nach BVI-Methode1)
per 31. März 2015
CS EUROREAL EUR:
kumuliertdurch in %
schnittlich
p.a. in %
6 Monate
-1,5
–
1 Jahr
-4,5
-4,5
3 Jahre
-10,5
-3,6
5 Jahre
-8,2
-1,7
10 Jahre
12,0
1,1
15 Jahre
42,1
2,4
20 Jahre
91,3
3,3
seit Auflage 125,9
3,6
Wertentwicklung nach BVI-Methode
für sich in Auflösung befindende
offene Immobilienfonds3)
per 31. März 2015
CS EUROREAL EUR:
kumuliertdurch in %
schnittlich
p.a. in %
6 Monate
-1,4
–
1 Jahr
-4,1
-4,1
3 Jahre
-8,8
-3,0
5 Jahre
-6,5
-1,3
10 Jahre
14,1
1,3
15 Jahre
44,7
2,5
20 Jahre
95,3
3,4
seit Auflage 130,1
3,7
Für Fußnoten 1) und 3) siehe Seite 27.
Die Rendite der am 1. Oktober 2005
aufgelegten Anteilklasse CS EUROREAL
CHF, der Anteilklasse des Fonds in der
Währung Schweizer Franken, – berechnet nach der herkömmlichen StandardBVI-Methode mit Wiederanlage der Ausschüttung – betrug zum Berichtsstichtag
-7,4 %1) im Einjahresvergleich und -4,9 %1)
im sechs Monate umfassenden Berichtszeitraum. Bei Berechnung nach der BVIMethode für in Auflösung befindende offene Immobilienfonds ergibt sich für den
CS EUROREAL CHF im Einjahreszeitraum eine Wertentwicklung in Höhe von
-6,7 %3) und im 6-Monatszeitraum in Höhe
von -4,8 %3).
Das Ergebnis der CHF-Anteilklasse des
CS EUROREAL wurde im Vergleich zur
EUR-Anteilklasse zusätzlich durch den
überraschenden Anstieg des CHF zum
EUR belastet. Im Zuge der nicht vorhersehbaren Aufhebung des Mindestkurses
von CHF 1,20 je EUR durch die Schweizerische Nationalbank (SNB) am 15. Januar 2015 pendelte sich der Wechselkurs bei nahezu 1:1 zum EUR ein. Zum
Zeitpunkt der Entscheidung der SNB lag
die Absicherungsquote bei 75 %, also in
der Mitte der im Verkaufsprospekt vorgesehenen Mindestsicherung von 50 %
und der maximal möglichen Sicherung von
100 %. Im Anschluss an die Entscheidung
Für Fußnoten 1) und 3) siehe Seite 27.
der SNB wurde die Absicherungsquote
wieder schrittweise erhöht. Aufgrund dieses Währungseffekts liegt die Rendite der
CHF-Anteilklasse des CS EUROREAL
im Einjahresvergleich mit -7,4 %1) auch
deutlich unter der Rendite der EUR-
Anteilklasse des CS EUROREAL in Höhe
von -4,5 %1).
Seit Auflage der Schweizer FrankenTranche des CS EUROREAL belief sich
deren Anlageerfolg – berechnet nach der
herkömmlichen Standard-BVI-Methode
– insgesamt auf -0,6 % (-0,1 % durchschnittlich pro Jahr)1) und – berechnet nach
der BVI-Methode für sich in Auflösung
befindende offene Immobilienfonds – insgesamt auf +2,3 % (+0,2 % durchschnittlich pro Jahr) 3).
Wertentwicklung nach BVI-Methode1)
per 31. März 2015
CS EUROREAL CHF:
kumuliertdurch in %
schnittlich
p.a. in %
6 Monate
-4,9
–
1 Jahr
-7,4
-7,4
3 Jahre
-12,3
-4,3
5 Jahre
-12,1
-2,6
seit Auflage
-0,6
-0,1
Wertentwicklung nach BVI-Methode
für sich in Auflösung befindende
offene Immobilienfonds3)
per 31. März 2015
CS EUROREAL CHF:
kumuliertdurch in %
schnittlich
p.a. in %
6 Monate
-4,8
–
1 Jahr
-6,7
-6,7
3 Jahre
-9,8
-3,4
5 Jahre
-9,6
-2,0
seit Auflage
2,3
0,2
Die Rendite der CHF-Anteilklasse des
CS EUROREAL seit Einleitung der Fonds
auflösung am 21. Mai 2012 bis zum Berichtsstichtag belief sich – ermittelt nach
der Standard-BVI-Methode – auf -9,8 %1)
(bzw. -3,5 % durchschnittlich pro Jahr1))
und berechnet nach der BVI-Methode
für sich in Auflösung befindende offene
Immobilienfonds auf -7,2 %3) (bzw. -2,6 %
durchschnittlich pro Jahr3)).
Risikovorsorge – Capital Gain Tax
Bei der Veräußerung von ausländischen
Immobilien kann es zu einer Besteuerung
realisierter Veräußerungsgewinne kommen
(Capital Gain Tax). Die Höhe der Steuerlast hängt von vielen unbekannten Faktoren wie etwa dem erzielten Veräußerungsgewinn, dem Veräußerungszeitpunkt
und den dann geltenden steuerlichen Regelungen ab.
Per 31. März 2015 wurde somit für Steuern aus möglichen Gewinnen aus der Veräußerung von ausländischen Immobilien
ein Betrag in Höhe von EUR 82,2 Mio.
zurückgestellt.
Kredit- und Währungsmanagement
Kredite
Am Berichtsstichtag verfügt der CS EUROREAL über ein Kreditvolumen inkl. der
Fremdfinanzierung auf Beteiligungsebene von insgesamt EUR 172,9 Mio.; dies
entspricht einem Anteil am Immobilienvermögen von 5,7 %. Die Aufnahme von
Krediten dient hierbei der Optimierung der
Fondsrendite, Währungssicherung und der
Steueroptimierung.
Die durchschnittliche Laufzeit der Zinsfestschreibungen von 0,7 Jahren per 31.
März 2015 beschreibt das ausgewogene
Verhältnis zwischen Kreditkosten und Zinsänderungsrisiko. Weitere Einzelheiten entnehmen Sie bitte der Tabelle „Übersicht:
Kredite und Fremdwährungspositionen“.
Im Rahmen von Kreditaufnahmen nach
§ 80a InvG, sind zum Sondervermögen
gehörende Vermögensgegenstände in
Höhe von EUR 82,9 Mio. unmittelbar mit
Rechten Dritter belastet. Entsprechendes
gilt für Kreditaufnahmen der zum Sondervermögen gehörenden Immobilien-Gesellschaften in Höhe von EUR 90,0 Mio.
(mittelbare Kreditaufnahme).
Sofern diese mittelbaren Kreditaufnahmen
im Rahmen von Kreditaufträgen gemäß
§ 69 Abs. 2 InvG beauftragt wurden, haftet
darüber hinaus das Sondervermögen entsprechend der getroffenen Vereinbarungen,
wenn die hierfür gestellten direkten Sicherheiten nicht ausreichen.
enditeberechnung nach Methode des BVI Bundesverband Investment und Asset Management e.V.: Anlage zum Anteilwert (= Rücknahmepreis)/
R
Bewertung zum Anteilwert; Wiederanlage der Ausschüttung zum Anteilwert (= kostenfreie Wiederanlage). Bei der Berechnung nach der BVI-Methode,
die dem Zwecke der Vergleichbarkeit dient, werden individuelle Faktoren des Fonds oder Anlegers wie z. B. die steuerlichen Belange der Anlage (z.B.
3)
Renditeberechnung für sich in Auflösung befindende offene Immobilienfonds nach Methode des BVI Bundesverband Investment und Asset Management e.V. (erstmalige Veröffentlichung: 31. Juli 2013): Anlage zum Anteilwert (= Rücknahmepreis)/Bewertung zum Anteilwert; Wiederanlage der Ausschüttung zum Anteilwert (= kostenfreie Wiederanlage) bis zum Zeitpunkt der Fondsauflösung (CS EUROREAL: 21. Mai 2012). Ab diesem Zeitpunkt
gehen die Ausschüttungen/Kapitalrückzahlungen als zinsloser Betrag in die Berechnung ein. Bei der Berechnung nach der BVI-Methode, die dem
Zwecke der Vergleichbarkeit dient, werden individuelle Faktoren des Fonds oder Anlegers wie z.B. die steuerlichen Belange der Anlage (z.B. Kapitalertragsteuer, steuerfreier Anteil der Ausschüttung) nicht berücksichtigt. Der einmalige Ausgabeaufschlag in Höhe von bis zu 5 % und individuelle Kosten wie beispielsweise Gebühren, Provisionen und andere Entgelte sind in der Darstellung nicht berücksichtigt und würden sich bei Berücksichtigung
negativ auf die Wertentwicklung auswirken. Historische Wertentwicklungen und Finanzmarktszenarien sind kein verlässlicher Indikator für laufende und
zukünftige Ergebnisse.
1)
Fremdwährungspositionen
Es ist die konservative Strategie des Managements, die Risiken aus Währungskursdifferenzen gering zu halten und das
in Fremdwährung gehaltene Fondsvermögen weitestgehend abzusichern. Die
Absicherung des Währungsrisikos erfolgt
hierbei einerseits durch die Aufnahme
von Fremdwährungskrediten (vgl. Kredite)
und andererseits durch Devisentermingeschäfte.
Nachdem der CS EUROREAL überwiegend in der Euro-Zone investiert ist, unterliegen derzeit lediglich die Investitionen
in Großbritannien, Schweden und Tschechien einem möglichen Währungsrisiko.
Das in Großbritannien gelegene und in
britischen Pfund geführte anteilige Fondsvermögen in Höhe von umgerechnet EUR
199,6 Mio. war zum Berichtstichtag zu
96,3 % (siehe Übersicht „Währungskurssicherungsgeschäfte“) gegenüber dem
Euro währungsgesichert. Das in Schweden
gelegene und in schwedischen Kronen
geführte anteilige Fondsvermögen in Höhe
von umgerechnet EUR 19,5 Mio. war zum
Berichtstichtag zu 96,7 % gegenüber dem
Euro währungsgesichert. Das in Tschechien gelegene anteilige Fondsvermögen
wird zum überwiegenden Teil in Euro geführt, da alle wesentlichen Verträge auf
Euro-Basis geschlossen sind. Für den in
tschechischen Kronen geführten Restbetrag in Höhe von umgerechnet EUR
6,5 Mio. werden auf Grund der geringen
Höhe keine Währungssicherungsgeschäfte
abgeschlossen. Für den Anteil des Sondervermögens, der rechnerisch der Anteilklasse in Schweizer Franken zuzurechnen ist, betrug die Währungskurs
sicherung zum Stichtag 95,2 %.
Liquiditätsanlagen
Die Liquiditätsanlagen bestehen einzig
und allein aus Bankguthaben sowie Festgeldern.
Die Bruttoliquidität des CS EUROREAL
betrug 12,0 % des Fondsvermögens per
31. März 2015.
Risikomanagement
Das Risikomanagement der CREDIT
SUISSE ASSET MANAGEMENT Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbH ist
darauf ausgerichtet, sowohl die geltenden
und zukünftigen gesetzlichen Anforderungen zu erfüllen, als auch die internen
Investmentstandards und Weisungen der
CREDIT SUISSE-Gruppe gerecht zu werden.
Zur Erfüllung dieser Aufgaben ist das Risikomanagement unserer Organisation als
eine unabhängige, zentral organisierte Einheit mit direkter Berichtslinie zur Geschäftsführung verankert. Auf Basis der von der
Geschäftsführung definierten Risikolimite
ist es die Kernaufgabe des zentralen Risikomanagements, alle wesentlichen Risiken
auf Ebene der Kapitalanlagegesellschaft
und der verwalteten Sondervermögen systematisch zu identifizieren, kontinuierlich
zu beurteilen, zu überwachen und zu steuern. Die Geschäftsführung und der Aufsichtsrat der Gesellschaft werden hierbei
regelmäßig über die Risikosituation des
Unternehmens und der verwalteten Sondervermögen durch das Risikomanagement
informiert.
Das Risikomanagement nutzt dabei die
langjährige Erfahrung und das profunde
Wissen unserer Mitarbeiter. Jedes identifizierte Risiko wurde einem spezifischen
Risikoverantwortlichen zugeordnet, der für
die tägliche Überwachung und Steuerung
der ihm zugewiesenen Risiken zuständig
ist. Dies beinhaltet auch die kontinuierliche Optimierung der Prozesse im Umgang
mit den Risiken.
Das zentrale Risikomanagement erfasst
und berichtet regelmäßig die Risikosituation der Einzelrisiken und der Gesamtrisiken. Zur Steuerung der Risiken wurden
Schwellenwerte und Eskalationsprozesse
festgelegt. Hierdurch sind eine frühzeitige
Erkennung der Risiken und eine Einleitung von Gegenmaßnahmen möglich.
Der von der CREDIT SUISSE ASSET
MANAGEMENT Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbH gewählte ganzheit
liche Ansatz aus dezentraler Fachkompetenz und zentraler Organisation ermöglicht einerseits eine umfassende Risikoinventur mit kompetenter Steuerung der
Einzelrisiken, andererseits dient die zen
trale Beurteilung, Steuerung, Überwachung
und Berichterstattung der Risiken dazu,
Interdependenzen zwischen unterschiedlichen Risikobereichen zu identifizieren.
Möglichen Fehlentwicklungen kann so
durch Anpassung der entscheidenden Prozesse zeitnah entgegengewirkt werden.
Wesentliche Risiken und Ereignisse
im Berichtszeitraum
Die Investition in einen offenen Immobi
lienfonds – wie den CS EUROREAL –
birgt neben Chancen auch Risiken für
den Fondsanleger. Diese Risiken, resultierend aus der Investition, werden im
Allgemeinen als Investmentrisiken bezeichnet. Daneben existieren zusätzlich
operationale Risiken, die im Wesentlichen
aus dem Zusammenspiel von Personal,
System und Prozessen auf Ebene der
Gesellschaft entstehen und die das Ergebnis der Gesellschaft gegebenenfalls
maßgebend beeinflussen können.
Adressenausfall-/Bonitätsrisiken
Adressenausfallrisiken (Kontrahentenrisiken) auf der Liquiditätsseite bestehen
darin, dass bei der Anlage liquider Mittel
Forderungen gegenüber Geschäftspartnern bei Fälligkeit nicht oder nur unter
Hinnahme von Verlusten befriedigt werden können. Diesen Risiken wird durch
eine Bonitätsüberwachung der Kontrahenten und eine Diversifikation der angelegten Mittel bei verschiedenen Kreditinstituten entgegengewirkt. Kontrahenten
werden sorgfältig geprüft und nach Risikoabwägung ausgewählt, um Ausfallrisiken
zu minimieren.
Generell beschreibt das Investmentrisiko
die potenziellen Wertschwankungen einer
Investition, die unter gewissen Umständen
zu Verlusten führen können und sich im
Wesentlichen in Adressenausfall-/Bonitäts-, Marktpreis-, Liquiditäts-, Objekt-,
Anteilscheinrückgabe- und Portfolio(stra
tegie)risiken unterteilen. Die Marktpreisrisiken können wiederum in Immobilienmarkt-, Fremdwährungs- und Zinsänderungsrisiken differenziert werden.
Per Berichtsstichtag 31. März 2015 waren die liquiden Mittel des Fonds sowohl
in Bankguthaben (rund EUR 126,6 Mio.
(31,9 %)) als auch Festgeldern (rund EUR
270,0 Mio. (68,1 %)) angelegt. Das Bonitätsrisiko wird laufend überwacht und
konnte für den Berichtszeitraum als akzeptabel eingestuft werden, da die Bonität
aller Kontrahenten im InvestmentgradeBereich lag.
Auftreten können diese Risiken auf den
verschiedenen Ebenen des Sondervermögens, welches sich explizit in eine Liquiditätsportfolio-, Immobilienportfoliound Gesamtfondsebene unterteilt. Abhängig von diesen Bezugsgrößen unterscheidet sich die Ausprägung der zuvor
genannten Risikoarten teilweise signifikant.
Nachfolgend werden die im abgelaufenen ersten Halbjahr des Geschäftsjahres
2014/2015 vom 1. Oktober 2014 bis zum
31. März 2015 wesentlichen Risikoereignisse beschrieben, wobei auch auf die
aktive Minderung, Eliminierung oder Übertragung von Risiken eingegangen wird.
Adressenausfallrisiken auf der Immobilienseite (Mieterrisiken und Risiken seitens
Zulieferern, Generalunternehmern, Verwaltern oder sonstigen Dienstleistern) bezeichnen das Risiko, dass durch den vollständigen oder teilweisen Ausfall bzw.
durch eine Verschlechterung der Bonität
einer Gegenpartei (z.B. Mieter oder Dienstleister) ein Verlust eintritt. Sowohl auf
Mieter als auch auf Dienstleisterseite steigt
das Risiko generell mit abnehmender Bonität des Kontrahenten sowie mit zunehmender Abhängigkeit von einem einzelnen
Kontrahenten (Klumpen- bzw. Konzen
trationsrisiko). Es wird darauf geachtet,
an Adressen zu vermieten, die keinem
oder lediglich einem geringen Insolvenzund Ausfallrisiko unterliegen.
Per 31. März 2015 waren rund 89,6 %
der vermieteten Flächen des CS EUROREAL an Unternehmen vermietet, die über
ein Rating international anerkannter Agenturen verfügen oder als staatliche Mieter
keinem oder nur einem äußerst unwahrscheinlichen Insolvenz- und Ausfallrisiko
unterliegen. Gegenüber dem Stichtag zum
Ende des letzten Geschäftsjahres haben
sich die Mietstreitigkeiten aufgrund von
Zahlungsverweigerungen und Insolvenzen
von Mietern sowie bautechnischen Streitigkeiten – gemessen am Streitwert zu den
Jahresmieterträgen – und anhängigen
Gerichtsprozessen um 2,5-Prozentpunkte
auf 4,5 % der Jahres-Nettosollmiete der
Bestandsobjekte per 31. März 2015 erhöht. Betroffen von Mietstreitigkeiten waren 16 der 67 Bestandsimmobilien sowie
neun bereits veräußerte Objekte. Im Wesentlichen handelte es sich dabei um Einzelhandelsimmobilien. Gemessen an den
intern gesetzten Limits befanden sie sich
auf hohem Niveau. Der starke Anstieg
gegenüber dem Stichtag zum Ende des
letzten Geschäftsjahres ist im Wesentlichen darauf zurückzuführen, dass sich die
Basis der zugrunde liegenden gesamten
Jahres-Nettosollmiete aufgrund der Immobilienverkäufe stark verringert hat, während sich der Gesamtstreitwert nur geringfügig erhöht hat. Generell werden die oben
genannten Faktoren durch das Risikomanagement einer permanenten Überwachung unterzogen. Die Bonität für alle
Mieter aus dem privatwirtschaftlichen Bereich wird – wie bereits beschrieben – über
Ratings international anerkannter Rating
agenturen überwacht. Ausgenommen hiervon sind Institutionen bzw. Einrichtungen
der öffentlichen Hand, für die branchentypisch kein Rating erfolgt.
Marktpreisrisiken
Diese Risiken resultieren generell aus der
Gefahr nachteiliger Veränderungen von
Marktpreisen oder preisbeeinflussenden
Parametern in liquiden Märkten. In den
Bereich der Marktpreisrisiken fallen das
Immobilienpreis-, das Zinsänderungs- und
das Fremdwährungsrisiko, wobei das Immobilienpreisrisiko neben Markteffekten
auch durch die spezifische Abwicklungssituation des Sondervermögens beeinflusst
werden kann.
Immobilienpreisrisiken
Der Immobilienmarkt und seine Teilmärkte
unterliegen längerfristigen Zyklen und
einer Vielzahl weiterer Einflüsse, insbesondere makro- und mikroökonomischen
Trends. Diese Einflussfaktoren können
zur Folge haben, dass sich die Verkehrswerte der im Portfolio repräsentierten
Immobilien und damit der Inventarwert des
Immobilienfonds ändern kann. Dadurch
wird wiederum das Fondsvermögen und
folglich der Anteilwert beeinflusst. Solche
Entwicklungen können positiv sein und
damit auch günstige Auswirkungen auf
den Immobilienfonds haben. Negative
Trends hingegen stellen ein Risiko dar.
Mit fortschreitender Auflösung des CS
EUROREAL und zunehmender zeitlicher
Annäherung an den Zeitpunkt der Beendigung des Verwaltungsmandates der Kapitalverwaltungsgesellschaft könnte marktseitig ein Druck auf die erzielbaren Preise
im Rahmen der Verwertung der Immobilien aufgebaut werden, der sich negativ
auf die erzielbaren Preise und damit auf
den Liquidationserlös auswirken könnte.
Jedoch wird nach Übergang des Verwaltungsmandates von der Kapitalverwaltungsgesellschaft auf die Verwahrstelle,
gegebenenfalls unter Anfall von Grunderwerbsteuer, der Verkaufsprozess für Immobilien, die bis zum Übergang des Verwaltungsmandates noch nicht veräußert
wurden, fortgesetzt.
Im Berichtszeitraum befand sich das Fonds
portfolio aufgrund der Folgen der Finanzund Kapitalmarktkrise sowie der andauernden Staatsschuldenkrise speziell in der
Eurozone weiterhin in einer Korrekturphase,
welche die Immobilienwertentwicklung des
Fonds negativ beeinflusste. Per 31. März
2015 wies das Portfolio des CS EUROREAL bezogen auf den Zeitraum 1. Oktober 2014 bis 31. März 2015 eine negative Immobilienwertentwicklung (-1,6 %
bzw. EUR -25,9 Mio.) auf. Höhere Wertkorrekturen waren festzustellen bei Liegenschaften, bei denen strukturelle Maßnahmen wie die Neuvermietung größerer
Flächen oder umfangreiche Baumaßnahmen erforderlich waren oder sind.
Die Vermietungsquote stieg von 84,4 %
zu Beginn des Berichtszeitraumes (30.
September 2014) auf 85,4 % zum Ende
des Berichtszeitraumes (31. März 2015).
Die durchschnittliche Vermietungsquote
im Berichtszeitraum belief sich per 31.
März 2015 auf 85,8 %. Dieser Anstieg
der Vermietungsquote um 1,0-Prozentpunkte ist unter anderem darauf zurückzuführen, dass bei einigen Fondsimmobilien neue Mietverträge abgeschlossen
oder bestehende Mietverträge verlängert
werden konnten (z.B. in der Immobilie
Westfalendamm 87 in Dortmund). Insgesamt konnten über eine Fläche von
insgesamt 131.107 m2 (rund 12,9 % der
Gesamtmietfläche des Fonds) neue Mietverträge abgeschlossen oder verlängert
und so der Auszug von Mietern mehr als
kompensiert werden. Hierbei ist außerdem noch zu berücksichtigen, dass die
im ersten Halbjahr des Geschäftsjahres
2014/2015 veräußerten Immobilien per
Saldo überdurchschnittlich vermietet waren, was noch einen negativen Effekt auf
die Vermietungsquote hatte. Vergleichsweise stabil zeigte sich weiterhin auch
die Mietertragssituation. So konnten im
Berichtszeitraum bonitätsstarke und solvente Mieter mittel- bis langfristig gebunden werden, was sich daran zeigt, dass
57,0 % der Mietverträge eine Laufzeit über
das Jahr 2018 (inkl. unbefristeter Mietverträge; per 31. März 2015) hinaus aufweisen und damit langfristige und nachhaltige Erträge für den Fonds generiert
werden. Weiterhin sind die Mietverträge
weitestgehend an einen Lebenshaltungsindex gekoppelt, wodurch die allgemeine
Preisentwicklung Berücksichtigung findet.
Zinsänderungsrisiken
Derartige Risiken bestehen allgemein in
der Gefahr der Verschlechterung der Vermögens- und Ertragslage durch eine Veränderung der Zinssätze.
Die Zinsen am Kapitalmarkt sind aktuell
weiterhin auf einem außergewöhnlich niedrigen Niveau. Um die laufende Bewirtschaftung des Fonds zu sichern und Ausschüttungen an die Anleger leisten zu
können, wurden die Liquiditätsanlagen im
Fonds tendenziell eher kurzfristig verfügbar gehalten und konnten damit nur zu
sehr niedrigen Zinsen angelegt werden.
Da die Anlagen im Berichtszeitraum ausschließlich in Form von Bankguthaben und
Festgeldern gehalten wurden, war das
Zinsänderungsrisiko hauptsächlich in diesen Anlageformen begründet und kann
als sehr moderat angesehen werden.
Das weiterhin vorhandene niedrige Zinsniveau war die Ursache für die generell
niedrigen Zinserträge des Fonds innerhalb des Berichtszeitraumes. Es ist nicht
auszuschließen, dass bei der Anlage von
liquiden Mitteln des Fonds eine negative
Verzinsung hingenommen werden muss.
Künftige inflationäre Tendenzen, wodurch
das aktuelle Zinsumfeld beeinflusst werden kann, lassen jedoch erkennen, dass
die künftige Aufwands- und Ertragsstruktur des Fonds weiterhin einem Spannungsfeld unterliegt.
In Bezug auf die Fremdkapitalquote verfolgt der Fonds auch weiterhin eine konservative Anlagestrategie. Vor allem unter
Risikoreduzierungsaspekten ist vorgesehen, die Immobiliendarlehen am ihrem
Laufzeitende komplett zurückzuführen.
Die Fremdkapitalquote konnte im Zuge
der bisherigen Auflösung des Fonds bereits deutlich reduziert werden. Im ersten
Halbjahr des Geschäftsjahres 2014/2015
ist diese im Vergleich zum Ende des letzten Geschäftsjahres 2013/2014 am 30.
September 2014 weiter um 1,5-Prozentpunkte zurückgegangen und belief sich
per 31. März 2015 nur noch auf 5,7 %
des Immobilienvermögens.
Fremdwährungsrisiken
Das Fremdwährungsrisiko bezeichnet die
Gefahr, dass auf Fremdwährungen lautende Positionen (z.B. Forderungen, Verbindlichkeiten, Wertpapiere oder derivative Positionen/strukturierte Produkte mit
entsprechendem Risiko) durch eine ungünstige Entwicklung der Wechselkurse
(der betreffenden Währung gegenüber
der Fondswährung) Vermögenseinbußen
erleiden.
Der CS EUROREAL investiert auch in
europäischen Ländern außerhalb des
Euroraums. Daher unterliegt ein Teil des
Fondsvermögens einem Fremdwährungsrisiko. Der Fremdwährungsanteil der Anteilklasse EUR des Fonds belief sich zum
Berichtsstichtag 31. März 2015 auf 6,9 %
des Netto-Fondsvermögens (Anteilklasse
CHF des Fonds: 4,8 % des Netto-Fonds
vermögens) und hat sich damit im Vergleich zum Ende des letzten Geschäftsjahres 2013/2014 (7,0 % per 30. September 2014 für die Anteilklasse EUR
des Fonds, 5,4 % per 30. September 2014
für die Anteilklasse CHF des Fonds) nur
geringfügig verringert. Das Risiko wird
durch die Aufnahme von Fremdwährungskrediten und mit Hilfe von Währungssicherungsgeschäften reduziert. Gesetzlich
vorgeschrieben ist eine Absicherung in
Höhe von mindestens 70 %. Angestrebt
wird beim CS EUROREAL eine weitgehende Absicherung der Fremdwährungsrisiken. Am Berichtsstichtag betrugen die
im Fonds befindlichen Fremdwährungspositionen EUR 225,6 Mio. (6,8 % des
Netto-Fondsvermögens). Die Absicherungsquote der Fremdwährungspositionen belief sich auf insgesamt 93,5 %
des Netto-Fondsvolumens der Währungsräume Großbritannien, Schweden und
Tschechien (siehe auch Tabelle „Währungsrisiken zum Stichtag“ auf Seite 36). Bezogen auf das Netto-Fondsvermögen
der jeweiligen Anteilscheinklasse des CS
EUROREAL zum Berichtsstichtag lag
die Absicherungsquote der Anteilklasse
EUR des CS EUROREAL bei 99,6 %
und die der Anteilklasse CHF ebenfalls bei
99,7 %. Das daraus resultierende Fremdwährungsrisiko hatte keinen wesentlichen
Einfluss auf die Entwicklung des Sondervermögens im Berichtszeitraum.
Für die Anteilklasse CHF sind laut Verkaufsprospekt für mehr als die Hälfte des
Fondsvermögens, das rechnerisch auf die
Anteilklasse in Schweizer Franken entfällt, Währungskurssicherungsgeschäfte
zu tätigen. Während des Berichtszeitraums
hob die Schweizerische Nationalbank (SNB)
am 15. Januar 2015 überraschend den
Mindestkurs von 1,20 Schweizer Franken
(CHF) je Euro auf, was einen starken
Anstieg des CHF zum EUR zur Folge hatte.
Der Wechselkurs des CHF pendelte sich
anschließend in etwa bei 1:1 zum EUR
ein. Zum Zeitpunkt der Entscheidung der
SNB lag die Absicherungsquote beim
CS EUROREAL für den Schweizer Franken unter Rendite-/Risikogesichtspunkten
bei 75 %, also in der Mitte der im Verkaufsprospekt des CS EUROREAL vorgesehenen Mindestsicherung des Schweizer Frankens von 50 % und der maximal
möglichen 100 %. Die Entscheidung der
SNB führte zu einem wechselkursbedingten Renditerückgang der CHF-Anteilklasse des CS EUROREAL und zeigt
sich unter anderem in der im Vergleich
zur EUR-Anteilklasse (-4,5 %) deutlich
negativeren 1-Jahres-Rendite der CHFAnteilklasse (-7,4 %) zum Berichtsstichtag 31. März 2015. Im Anschluss an die
Entscheidung der SNB wurde die Absicherungsquote wieder schrittweise erhöht,
sodass zum Ende des Berichtszeitraums
am 31. März 2015 eine fast vollständige
Absicherung in Höhe von 95,2 % gegeben war.
Liquiditätsrisiken
Unter dem Liquiditätsrisiko wird zum einen das Risiko verstanden, eingegangene
Verbindlichkeiten bei Fälligkeit nicht erfüllen zu können, weil Vermögensgegenstände nicht liquidiert oder keine angemessenen Mittel bereitgestellt werden
können. Zum anderen kann das Liquiditätsrisiko daraus resultieren, dass spezielle Marktpositionen aufgrund fehlender
Markttiefe oder Marktstörungen („Marktliquiditätsrisiko“) nicht ohne wesentlich
niedrigere Marktpreise glattgestellt werden können.
Die Liquiditätssituation des CS EUROREAL im ersten Halbjahr des Geschäftsjahres 2014/2015 war geprägt von der
Fortführung des am 21. Mai 2012 eingeleiteten Auflösungsprozesses des Fonds
und der weiteren Rückzahlung von Fonds
kapital an die Anleger sowie der plan
mäßigen Rückführung der Kredite. Trotz
der Ausschüttung/Kapitalrückzahlung am
27. Januar 2015 in einer Höhe von EUR
441,8 Mio. und Rückführungen von Krediten konnte die Brutto-Liquidität in Höhe
von EUR 289,4 Mio. per 30. September
2014 insbesondere aufgrund von Immobilienverkäufen und Erträgen des Fonds
auf EUR 396,6 Mio. per 31. März 2015
gesteigert werden.
Anteilscheinrückgaberisiken
Das Anteilscheinrückgaberisiko resultiert
daraus, dass Zahlungsverpflichtungen gegenüber den Anteilinhabern bei Rückgabe
nicht erfüllt werden können. Dieses Risiko
kann darauf zurückzuführen sein, dass
es zu Mittelabzügen seitens der Anleger
kommt, wodurch ein Engpass der liquiden
Mittel des Fonds entstehen kann. In dem
Fall, dass die liquiden Mittel zur Zahlung
des Rücknahmepreises und zur Sicherstellung einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Fonds nicht mehr ausreichen, hat die verwaltende Kapitalverwaltungsgesellschaft zur Beschaffung der
für den Fonds notwendigen Liquidität die
Rücknahme von Anteilen für maximal zwei
Jahre auszusetzen.
Objektrisiken
Die Risiken bezeichnen die mit den Objekten verbundenen Risiken. Sie lassen
sich unterscheiden in Vermietungs- und
Instandhaltungsrisiken.
Beim CS EUROREAL war eine Wiedereröffnung im Zeitraum der Rücknahmeaussetzung zwischen dem 19. Mai 2010
und 21. Mai 2012 nicht möglich, sodass
wir, die CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbH, die Verwaltung des
Fonds am 21. Mai 2012 zum 30. April
2017 gekündigt haben, die Ausgabe und
Rücknahme von Anteilen unwiderruflich
eingestellt und die geordnete Auflösung
des Fonds eingeleitet wurde.
Sollte der Fonds nicht innerhalb der Kündigungsfrist liquidiert werden können,
geht er automatisch mit Ablauf der Kündigungsfrist am 30. April 2017, gegebenenfalls unter Anfall von Grunderwerbsteuer, auf die Verwahrstelle über, die die
geordnete Auflösung des Fonds weiterführen wird.
Per 31. März 2015 lag die Quote auslaufender Mietverträge bis Ende des Jahres
2015 bei 8,7 % der Jahres-Nettosollmiete und konnte mit Hilfe eines aktiven
Property-Asset-Managements aufgrund
von Vertragsverlängerungen sowie Neuvermietungen in einer Gesamthöhe von
131.107 m2 (rund 12,9 % der Gesamtmietfläche des Fonds) generell moderat gehalten werden. Die Gesamtleerstandsquote sank im Berichtszeitraum von 15,6 %
per 30. September 2014 auf 14,6 % zum
Berichtsstichtag am 31. März 2015. Der
Durchschnitt der Vermietungsquote im
Berichtszeitraum belief sich auf 85,8 %.
Die Vermietungs- bzw. die Leerstandsquote bewegte sich damit insgesamt nach
wie vor auf einem im Marktvergleich akzeptablen Niveau. Das Risiko kann für den
gesamten Berichtszeitraum als überschaubar eingestuft werden.
Im Berichtshalbjahr war kein Anteilscheinrückgaberisiko aufgrund der im gleichen
Zeitraum bestehenden unbefristeten Aussetzung der Anteilscheinrücknahme vorhanden.
Die im Portfolio als erhöht erkannten
Mietstreitigkeiten werden intensiv seitens
des Fachbereichs Property-Asset-Management sowie externer Dienstleister nachverfolgt.
Vermietungsrisiken
Vermietungsrisiken sind Risiken, die sich
aus der Anschlussvermietungsproblematik
oder aufgrund von plötzlichen Insolvenzen
von Mietern ergeben.
Instandhaltungsrisiken
Diese Risiken resultieren sowohl bei Bestandsimmobilien als auch beim Ankauf
von Objekten aus der Unsicherheit über
die Höhe der Kosten und den zeitlichen
Anfall (z.B. bei Neuvermietung) der notwendigen Maßnahmen. Das Risiko besteht darin, dass zum einen durch eine
fehlerhaft eingeschätzte Höhe der anfallenden Kosten erhöhte Bewirtschaftungskosten entstehen und die Kosten- und
Ertragssituation des Sondervermögens
negativ beeinflusst wird. Zum anderen
führt eine unterlassene Instandhaltung zu
einer Verringerung der Attraktivität der
Immobilie, die unter Umständen eine Wertminderung nach sich ziehen und bis zur
Unmöglichkeit der Nutzbarkeit führen kann.
Generell werden die Instandhaltungskosten pro Objekt am Anfang eines Wirtschaftsjahres budgetiert und unterjährig
durch eine Budgetüberwachung einer permanenten Kontrolle unterzogen.
Portfoliostrategierisiken
Die wesentlichen Portfoliostrategierisiken
resultieren aus Konzentrationserscheinungen auf Objekt-, Portfolio- oder Gesamtfondsebene. Ein Klumpenrisiko im Fonds
ist unter anderem hinsichtlich der Nutzungsarten der im Fonds befindlichen
Immobilien gegeben, da immer noch eine
stärkere Ausrichtung im Hinblick auf Büroimmobilien gegeben ist. Auf Mieter
ebene war der CS EUROREAL während
der gesamten Berichtsperiode und damit
auch per 31. März 2015 nach wie vor
breit diversifiziert und verfügte über keine
nennenswerte Konzentrationserscheinungen mit Zugehörigkeit zu einer Branche.
Im Hinblick auf die geographische Stand-
ortverteilung entfällt historisch bedingt
eine relative Konzentration auf Deutschland (54,4 % Anteil am Verkehrswertevolumen), Niederlande (15,7 % Anteil am
Verkehrswertevolumen) und Italien (12,3 %
Anteil am Verkehrswertevolumen). Der Anteil von Großbritannien (4,3 % Anteil am
Verkehrswertevolumen per 31. März 2015)
reduzierte sich durch die zwei Verkäufe von
Immobilien in Glasgow und Manchester
im Berichtszeitraum um 4,0-Prozentpunkte, der Anteil von Frankreich (4,4 % Anteil am Verkehrswertevolumen) durch die
Verkäufe in Boulogne/Paris und Issy-lesMoulineaux/Paris um 3,1-Prozentpunkte.
Die Konzentrationstendenz auf Deutschland hat sich im Berichtszeitraum aufgrund
der makroökonomisch relativ stabilen Entwicklung Deutschlands (insbesondere auch
aufgrund des Konsumentenverhaltens) jedoch eher positiv auf den Fonds ausgewirkt. Die im Portfolio als erhöht erkannten Mietstreitigkeiten werden intensiv seitens des Fachbereichs Property-AssetManagement sowie externer Dienstleister
nachverfolgt.
Aufgrund der seit 21. Mai 2012 eingeleiteten Auflösung des Fonds können zukünftig bedingt durch die Abverkäufe der
Liegenschaften Konzentrationen auftreten, die aber bei vollständiger Liquidation
des Immobilienportfolios aufgelöst sein
werden.
Die hier aufgezählten Risiken stellen lediglich eine Auswahl von Risiken der Investition in einen offenen Immobilienfonds
wie den CS EUROREAL und keine abschließende Aufzählung dar. Eine detaillierte Beschreibung der Risiken der Immobilieninvestition entnehmen Sie bitte
dem Verkaufsprospekt des CS EUROREAL.
Da sich das Sondervermögen seit 21.
Mai 2012 in Auflösung befindet, soll an
dieser Stelle ergänzend noch auf folgende
Punkte hingewiesen werden: Durch den
Abverkauf der Objekte kann es potentiell
zu Ungleichgewichten im Fondsportfolio
kommen. Des Weiteren besteht beispielsweise das Risiko, dass Objekte in der Auflösungsphase nur unter ihrem aktuellen
Verkehrswert veräußert werden können,
und dass bei einem nicht vollständigem
Verkauf der Fondsimmobilien bis zum
Ablauf der Kündigungsfrist am 30. April
2017 eine Belastung mit Grunderwerbsteuer bei Übergang auf die Verwahrstelle
resultieren kann. Aufgrund der Auflösung
kann es zudem innerhalb der einzelnen
Risikoarten zu Verschiebungen kommen.
Operationale Risiken
Wir, die CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbH, haben erforderliche
Maßnahmen getroffen, um die operationellen Risiken auf ein angemessenes Niveau zu reduzieren.
Ausblick
Bezüglich der sich zum Berichtsstichtag
noch im Fonds befindenden 67 Immobilien arbeiten wir unverändert intensiv an
der anspruchsvollen Aufgabe weiter, diese
möglichst vollständig und zu angemessenen Bedingungen zu veräußern. In den
nun noch verbleibenden rund 2 Jahren
bis zum Ende unseres Verwaltungsmandats führen wir die Abwicklungsstrategie
fort, die als Rahmen für den weiteren Veräußerungsprozess von Liegenschaften des
Fonds dient und zugleich Immobilienmarktzyklen sowie objektspezifische Gegebenheiten berücksichtigt.
Bei unseren bisherigen Verkaufsbemühungen sind wir strategiekonform vorangekommen und es wurde bei weiteren
Objekten der Verkaufsprozess eingeleitet.
Derzeit werden von uns Gespräche mit
Interessenten über Verkäufe von weiteren Fondsimmobilien des CS EUROREAL
im Gesamtvolumen von deutlich über EUR
1 Mrd. geführt. Die Verkaufsaktivitäten
für diese Objekte befinden sich in unterschiedlichen Verhandlungsstadien. Aufgrund von Vertraulichkeitserklärungen sowie aus verhandlungstaktischen Gründen
werden wir Sie über den erfolgreichen Abschluss von Objektverkäufen informieren,
sobald die entsprechenden Verträge rechtsverbindlich unterzeichnet sind. Wir sind zuversichtlich, dass in den nächsten Monaten weitere Verkäufe abgeschlossen werden können.
Tendenziell positiv auf die geplanten weiteren Verkäufe von Fondsimmobilien wirkt
sich die aufgrund des niedrigen Zinsniveaus
und der verbesserten Gesamtlage weiter
gestiegene Nachfrage nach Immobilien
aus. Der Fokus der Investoren liegt hierbei
zwar weiterhin auf gut vermieteten Qualitätsimmobilien in den Metropolen Deutschlands, Frankreichs und Großbritanniens
sowie auf etablierten Einzelhandelsimmobilien. Aufgrund der gestiegenen Preise
in diesen Marktsegmenten beginnen die
Investoren zunehmend auf andere Marktsegmente auszuweichen. Innerhalb der
wirtschaftsstärkeren Länder interessieren
sich die Investoren wieder stärker für Immobilien außerhalb der zentralen Geschäftsbezirke der Metropolen sowie in guten
Lagen von Regionalstädten. Auch kehren
opportunistische Investoren, die Immobilien
suchen, deren Wert durch Asset-Management-Maßnahmen gesteigert werden kann,
verstärkt auf die Märkte zurück. Darüber
hinaus werden Qualitätsimmobilien in den
Zentren der lange Zeit vernachlässigten
Märkte Südeuropas schrittweise wieder
stärker nachgefragt. Der CS EUROREAL
ist im Hinblick auf die beschriebenen Marktentwicklungen insoweit gut positioniert,
als dass er unverändert über einen hohen
Anteil von Immobilien in Deutschland sowie von Einzelhandelsobjekten verfügt.
Zum anderen kommt dem Fonds die sich
abzeichnende verbesserte Marktlage für
Immobilien in Randbezirken der Metropolen, in Regionalstädten sowie in Südeuropa entgegen. Grundsätzlich sind wir
daher in der Lage, für mehr Objekte und
Marktsegmente Verkaufsverhandlungen
aufzunehmen.
Hingegen stellt die besondere Verkaufssituation in Deutschland mit einer hohen
Anzahl von sich in Auflösung befindlichen
offenen Immobilienfonds sowie weiteren
offenen Immobilienfonds, die aufgrund
einer Rücknahmeaussetzung oder selbst
gewählter Abwicklungsstrategie Immobilien am Markt veräußern möchten, eine
besondere Herausforderung für unsere
Bemühungen hinsichtlich weiterer Veräußerungen von Immobilien dar. Das zusätzliche Angebot von Immobilien und die
Kenntnis der Kaufinteressenten um unsere
Verpflichtung zum möglichst vollständigen
Verkauf der Fondsimmobilien übt einen
gewissen Druck auf die Vermarktung und
Preisfindung aus.
Da die Entwicklung sowohl der Volkswirtschaften, der Finanz- als auch der
Immobilienmärkte aufgrund ihrer Komplexität und Dynamik nicht prognostizierbar ist, können wir zu diesem Zeitpunkt
nicht vorhersagen, welches Ergebnis letztendlich die Immobilienverkäufe bis zum
Ablauf unseres Verwaltungsmandats am
30. April 2017 bringen werden. Deshalb
ist auch nicht prognostizierbar, wie hoch die
nächsten turnusmäßigen Ausschüttungen
und das gesamte Anlageergebnis während der Fondsauflösung ausfallen.
Die nächste Ausschüttung des CS EUROREAL ist in Abhängigkeit von der zur
Verfügung stehenden Liquidität für den
28. Juli 2015 geplant. Grundsätzlich sind
aber auch außerplanmäßig Zwischenausschüttungen möglich, wenn beispielsweise
relativ kurzfristig nach einer Ausschüttung
Verkäufe von Fondsimmobilien in einem
größerem Umfang abgeschlossen werden
sollten.
Bis zum Ablauf unseres Verwaltungsmandates werden wir Sie über den Stand
der Fondsauflösung weiter mittels der
Jahres- beziehungsweise Halbjahresberichte und eines Auflösungsberichtes
zum Ablauf des Verwaltungsmandates
am 30. April 2017 sowie mittels der monatlichen Factsheets und weiterer Ausgaben unseres Newsletters „CS EUROREAL Bulletin“ informieren. Diese Veröffentlichungen finden Sie im Internet
unter www.cseuroreal.de. Außerdem sind
diese Unterlagen bei der CREDIT SUISSE
ASSET MANAGEMENT Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbH, Junghofstraße 16, 60311 Frankfurt a.M. oder bei
der CREDIT SUISSE (Deutschland) AG,
Junghofstraße 16, 60311 Frankfurt a.M.
kostenlos erhältlich. Die Jahres-/Halbjahresberichte und den Auflösungsbericht können Sie außerdem bei der Verwahrstelle des Fonds, der Commerzbank
AG, anfordern.
Am Tag des Ablaufs der Kündigungsfrist
am 30. April 2017, 24 Uhr, geht gemäß
§ 39 Abs. 1 InvG das Verwaltungsmandat für den CS EUROREAL und damit
auch die dann gegebenenfalls noch verbliebenen Vermögensgegenstände (wie
zum Beispiel Immobilien, liquide Mittel)
ggf. unter Anfall von Grunderwerbsteuer
auf die Verwahrstelle des Fonds über. Ab
diesem Zeitpunkt ist die Verwahrstelle
für die treuhänderische Verwaltung des
Fonds zuständig. Per Gesetz hat die Verwahrstelle die Aufgabe, den Fonds weiter
abzuwickeln und die restlichen liquiden
Mittel an die verbliebenen Anleger zu verteilen. Es ist möglich, dass die Verwahrstelle die Tätigkeiten nicht selbst vornimmt,
sondern externe Dienstleister beauftragt.
Wir werden weiterhin alle Anstrengungen
unternehmen, während der Auflösung des
CS EUROREAL angemessene Verkaufsergebnisse für die Anleger zu erzielen.
Frankfurt am Main, 6. Mai 2015
Mit freundlicher Empfehlung
CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT
Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbH
Frank Schäfer
Karl-Josef Schneiders
Übersicht: Kredite, Fremdwährungspositionen, Vermietung
Übersicht Kredite und Fremdwährungspositionen
unter 1 Jahr
in TEUR
37.300
37.300
1,2
1,2
Kreditvolumen
(indirekt über
BeteiligungsGesellschaften)
in TEUR
90.000
90.000
Verbleibende
Laufzeit der
Zinsfestschreibung
Kredite in EUR für Immobilien im Inland
Kreditvolumen
(direkt)
in % des
Verkehrswertes
aller Fondsimmobilien
in % des
Verkehrswertes
aller Fondsimmobilien
3,0
3,0
1-2 Jahre
0
0,0
0
0,0
2-5 Jahre
0
0,0
0
0,0
5-10 Jahre
0
0,0
0
0,0
über 10 Jahre
0
0,0
0
0,0
unter 1 Jahr
25.000
0
0,8
0,0
0
0
0,0
0,0
Kredite in EUR für Immobilien im Ausland
1-2 Jahre
25.000
0,8
0
0,0
2-5 Jahre
0
0,0
0
0,0
5-10 Jahre
0
0,0
0
0,0
über 10 Jahre
0
0,0
0
0,0
unter 1 Jahr
20.590
20.590
0,7
0,7
0
0
0,0
0,0
Kredite in GBP für Immobilien im Ausland
1-2 Jahre
0
0,0
0
0,0
2-5 Jahre
0
0,0
0
0,0
0,0
5-10 Jahre
0
0,0
0
über 10 Jahre
0
0,0
0
0,0
unter 1 Jahr
0
0
0,0
0,0
0
0
0,0
0,0
Kredite in SEK für Immobilien im Ausland
1-2 Jahre
0
0,0
0
0,0
2-5 Jahre
0
0,0
0
0,0
5-10 Jahre
0
0,0
0
0,0
über 10 Jahre
0
0,0
0
0,0
82.890
2,7
90.000
3,0
Gesamt
Währungsrisiken zum Stichtag
Offene Positionen
Offene Positionen
% des Fondsvolumens netto
pro Währungsraum
in Fremdwährung
in EUR
GBP
5.429.759
7.453.076
3,7
SEK
5.912.735
636.943
3,3
CZK
178.020.672
6.473.038
100,0
14.563.057
6,5
Gesamt
36 Übersicht: Kredite, Fremdwährungspositionen, Vermietung
Vermietungsinformation Jahresnettomietertrag*
Büro
Handel/
Gastronomie
Hotel
Lager/
Logistik
Wohnen
Freizeit
Garagen/
Stellplätze
Deutschland in %
46,4
45,4
0,0
2,5
0,0
0,1
4,9
0,7
Großbritannien in %
92,5
2,3
0,0
0,0
0,0
0,0
4,9
0,3
0,0
Sonstige
Belgien in %
78,7
0,0
0,0
4,9
0,0
0,0
16,4
Italien in %
90,8
0,0
0,0
0,8
0,0
0,0
4,7
3,7
Niederlande in %
75,9
13,9
0,0
3,5
0,0
0,0
5,9
0,8
Frankreich in %
82,1
2,7
0,0
0,0
0,0
0,0
14,7
0,5
Portugal in %
84,5
4,9
0,0
0,0
0,0
0,0
10,6
0,0
Spanien in %
46,1
8,5
28,4
0,0
0,0
0,0
15,8
1,2
Österreich in %
80,4
2,5
0,0
14,8
0,0
0,0
0,4
1,9
60,6
29,3
0,6
2,3
0,0
0,1
6,4
0,7
4,4
88,8
0,0
0,6
0,0
3,5
1,5
1,2
48,7
42,0
0,4
1,9
0,0
0,8
5,4
0,8
Direktinvestments
gesamt in %
Beteiligungen in %
Portfolio gesamt
in %
Vermietungsinformation Leerstände**
Handel/
Büro Gastronomie
Deutschland in %
Hotel
Lager/
Logistik
Wohnen
Freizeit
Garagen/
Stellplätze
Sonstiges
Vermietungsquote
9,4
3,5
0,0
0,9
0,0
0,1
1,1
0,2
84,8
13,7
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
1,3
0,0
85,0
Belgien in %
38,2
0,0
0,0
3,7
0,0
0,0
6,6
0,0
51,5
0,0
0,0
0,0
0,1
0,0
0,0
0,1
4,3
95,5
85,3
Italien in %
Niederlande in %
7,9
6,2
0,0
0,2
0,0
0,0
0,4
0,0
36,8
1,1
0,0
0,0
0,0
0,0
7,1
0,0
55,0
Portugal in %
8,9
0,5
0,0
0,0
0,0
0,0
2,0
0,0
88,6
Spanien in %
33,0
6,1
0,0
0,0
0,0
0,0
12,0
0,0
48,9
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,1
0,7
99,2
11,8
3,2
0,0
0,5
0,0
0,1
1,6
0,1
82,7
1,2
2,9
0,0
0,1
0,0
0,0
0,1
0,1
95,6
9,7
3,1
0,0
0,4
0,0
0,0
1,3
0,1
85,4
Frankreich in %
Österreich in %
Direktinvestments
gesamt in %
Beteiligungen in %
Portfolio gesamt
in %
* bezogen auf Jahres-Nettosollmieten per 31.03.2015
** bezogen auf Jahres-Bruttosollmiete per 31.03.2015
Übersicht: Kredite, Fremdwährungspositionen, Vermietung37
Restlaufzeitenstruktur der Mietverträge der Fondsimmobilien
(Basis: Jahres-Nettosollmiete)
16 %
14,6 %
13,6 %
14 %
11,9 %
12 %
10,7 %
10,2 %
10 %
9,0 %
8,7 %
8%
6,9 %
5,7 %
6%
3,9 %
4%
2%
3,4 %
1,4 %
0%
unbefristet
Mietende
in 2015
Mietende
in 2016
Mietende
in 2017
Mietende
in 2018
Mietende
in 2019
Mietende
in 2020
Mietende
in 2021
Mietende
in 2022
Mietende
in 2023
Mietende
in 2024
Mietende
2025+
Restlaufzeiten der Mietverträge der Fondsimmobilien
(Basis: Jahres-Nettosollmiete)
Restlaufzeit
(Mietende)
unbefristet
in
2015
in
2016
in
2017
in
2018
in
2019
in
2020
in
2021
in
2022
in
2023
in
2024
2025+
Deutschland in %
2,2
8,9
9,5
10,7
21,0
16,2
3,6
2,6
5,9
1,3
9,8
8,3
0,1
0,8
52,7
1,9
8,6
0,0
9,5
18,1
8,3
0,0
0,0
0,0
Belgien in %
0,0
4,9
0,0
0,0
0,0
54,5
40,6
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Italien in %
0,0
0,0
66,4
25,4
0,0
6,1
0,0
2,1
0,0
0,0
0,0
0,0
Niederlande in %
0,0
1,4
1,4
0,0
15,7
5,0
7,4
11,3
0,0
14,9
4,1
38,8
Frankreich in %
0,0
0,1
0,3
0,0
11,7
27,2
18,9
15,0
8,3
18,5
0,0
0,0
Portugal in %
0,0
0,0
25,7
9,1
4,8
15,3
0,0
0,0
0,0
0,0
45,1
0,0
Spanien in %
0,3
0,0
21,0
1,3
11,7
2,5
0,0
63,2
0,0
0,0
0,0
0,0
Österreich in %
0,6
15,7
0,0
83,7
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Sonstiges Ausland in %
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Direktinvestments
gesamt in %
1,3
5,9
11,7
8,5
17,1
13,0
5,3
6,4
4,3
4,7
8,9
12,9
Beteiligungen
gesamt in %
1,5
17,2
7,9
10,3
7,2
15,3
25,2
3,6
0,6
1,6
0,7
8,9
Portfolio gesamt in %
1,4
8,7
10,7
9,0
14,6
13,6
10,2
5,7
3,4
3,9
6,9
11,9
38 Übersicht: Kredite, Fremdwährungspositionen, Vermietung
39
zum 31. März 2015, Teil 1
EUR
EUR
I. Immobilien (s. Seite 46 ff.)
1. Geschäftsgrundstücke
(davon in Fremdwährung 1)
2. Grundstücke im Zustand der Bebauung
(insgesamt Fremdwährung 1)
Fonds
gesamt
EUR
Anteil am
Fondsvermögen
in %
2.201.316.401,14
66,3
184.010.329,61
5,5
134.106.401,14)
0,00)
134.106.401,14)
2.385.326.730,75
71,8
448.514.888,20
13,5
II. Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften
1. Mehrheitsbeteiligungen
10.559.116,58)
III.Liquiditätsanlagen
1. Bankguthaben innerhalb eines Jahres fällig
396.573.742,46
12,0
3.542.972,61)
12,0
396.573.742,46
IV.Sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung
2. Forderungen an Immobilien-Gesellschaften
205.360.594,59
6,2
6.950,00
0,0
139.460.117,31
4,2
0,00)
4. Andere
1,1
9.910.594,59)
3. Zinsansprüche
35.087.282,28
2.616.893,37)
101.316.541,28)
Summe
V. Verbindlichkeiten aus
1. Krediten
(davon besicherte Kredite (gem. §82 Abs. 3 InvG)
82.889.519,11)
20.864.131,83)
2. Grundstückskäufen und Bauvorhaben
2,5
2.922.655,68
0,1
44.516.659,94
1,3
20.296.651,28
0,6
4.968,32)
Fondsvermögen
Unter Fremdwährung sind sämtliche Nicht-Euro-Positionen zu verstehen (hier nur GBP und SEK)
40 Zusammengefasste Vermögensaufstellung
150.904.307,07
4,5
141.962.622,43
4,3
292.866.929,50
8,8
3.317.463.376,09
100,0
10.045.356,97)
Summe
1)
108,8
83.168.340,17
VI.Rückstellungen
3.610.330.305,59
8.218.247,12)
4. anderen Gründen
11,5
771.790,14)
3. Grundstücksbewirtschaftung
379.914.944,18
Anteilklasse EUR
Anteilklasse CHF
Anteilklasse CHF
EUR
EUR
CHF
2.108.073.311,80
93.243.089,34
97.575.909,22
176.216.042,69
7.794.286,92
8.156.471,84
429.516.749,73
18.998.138,47
19.880.943,97
379.775.720,58
16.798.021,88
17.578.592,36
33.601.059,22
1.486.223,06
1.555.284,87
196.661.955,78
8.698.638,81
9.102.847,16
6.655,60
294,40
308,08
76.234.256,40
63.225.860,91
66.163.840,21
3.400.085.751,80
210.244.553,79
220.014.197,71
79.645.505,81
3.522.834,36
3.686.533,43
2.798.858,19
123.797,49
129.550,11
42.631.028,62
1.885.631,32
1.973.252,84
19.436.928,19
859.723,09
899.672,70
135.949.387,15
6.013.235,28
6.292.658,30
280.461.707,96
12.405.221,54
12.981.667,38
3.119.624.043,84
197.839.332,25
207.032.530,33
Zusammengefasste Vermögensaufstellung41
zum 31. März 2015, Teil 2 geografische Aufteilung
I. Immobilien (s. Seite 46 ff.)
1. Geschäftsgrundstücke
Deutschland
Großbritannien
Belgien
Italien
1.288.890.000,00
134.106.401,14
13.590.000,00
26.550.000,00
137.976.329,61
0,00
0,00
0,00
132.110.407,58
0,00
0,00
241.304.010,66
389.726.452,70
3.036.656,75
152.477,27
484.301,77
23.883.035,76
2.616.893,37
108.619,82
386.309,45
0,00
0,00
0,00
150.950.000,00
6.950,00
0,00
0,00
0,00
29.957.339,60
100.507.781,83
1.160.579,33
592.990,90
2.002.550.515,25
240.267.733,09
15.011.676,42
420.267.612,78
37.300.000,00
20.864.131,83
0,00
0,00
2.017.118,55
411.790,38
0,00
79.999,99
22.581.276,71
8.218.247,12
0,00
424.421,20
13.767.510,36
4.968,32
0,00
4.541.871,76
38.271.729,02
8.110.017,94
2.316.890,19
39.457.928,12
113.937.634,64
37.609.155,59
2.316.890,19
44.504.221,07
1.888.612.880,61
202.658.577,50
12.694.786,23
375.763.391,71
2. Grundstücke im Zustand der Bebauung
(insgesamt Fremdwährung 1)
II. Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften
1. Mehrheitsbeteiligungen
III.Liquiditätsanlagen
1. Bankguthaben innerhalb eines Jahres fällig
3. Zinsansprüche
4. Andere
Summe
1. Krediten
(davon besicherte Kredite (gem. §82 Abs. 3 InvG)
4. anderen Gründen
VI.Rückstellungen
Summe
Fondsvermögen
1)
Unter Fremdwährung sind sämtliche Nicht-Euro-Positionen zu verstehen (hier nur GBP und SEK)
42 Zusammengefasste Vermögensaufstellung
2)
Niederlande
Frankreich
Portugal
Spanien
Schweden
Österreich
Tschechien2)
443.330.000,00
139.020.000,00
93.130.000,00
42.600.000,00
0,00
20.100.000,00
0,00
46.034.000,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
10.559.116,58
0,00
64.541.353,38
1.480.534,44
583.473,88
175.251,02
361.265,84
506.315,86
67.012,93
0,00
1.703.401,84
2.494.129,26
197.102,39
2.884.210,15
0,00
813.580,24
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
9.910.594,59
0,00
44.500.000,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
4.297.296,51
230.653,55
159.807,01
1.486.283,57
808.759,45
258.625,56
0,00
496.845.232,79
142.328.256,69
93.662.160,42
47.331.759,56
21.784.786,48
21.239.218,73
109.041.353,38
25.004.208,34
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
53.747,00
0,00
359.999,76
0,00
0,00
6.923.970,80
2.107.016,62
616.718,29
2.814.498,69
0,00
830.510,51
0,00
1.109.034,88
450.156,72
322.682,36
44.354,18
0,00
56.072,70
0,00
27.503.933,73
13.325.904,03
819.178,78
461.860,30
1.935.339,03
674.851,85
9.084.989,44
60.541.147,75
15.883.077,37
1.812.326,43
3.320.713,17
2.295.338,79
1.561.435,06
9.084.989,44
436.304.085,04
126.445.179,32
91.849.833,99
44.011.046,39
19.489.447,69
19.677.783,67
99.956.363,94
das in Tschechien gehaltene anteilige Fondsvermögen wird derzeit in Euro geführt, da alle wesentlichen Verträge auf Euro-Basis abgeschlossen sind
Zusammengefasste Vermögensaufstellung43
44
45
Vermögensaufstellung Teil I zum 31. März 2015
Immobilienverzeichnis – Lage des Grundstücks, Nutzfläche und gutachterliche Werte
Lage des Grundstückes Art des Grundstückes* Art der Nutzung** Erwerbsdatum Bau-/Umbaujahr
Grundstücksgröße in m2 I. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit Euro-Währung
Deutschland
10367 Berlin
Frankfurter Allee 113-117/Möllendorfstraße
G
H/G 99 %
11/2005
2007
3.881
12107 Berlin
Großbeerenstraße 119–159
G
H/G 100 %
01/2004
2004
40.265
10623 Berlin
H/G 49 %
Kantstraße 162/Joachimstaler Straße 41
G
BÜ 46 %
11/2003
2004
1.598
13088 Berlin
Malchower Chaussee 6–10
G
H/G 100 %
02/2004
2004
36.343
13353 Berlin
Müllerstraße 141
G
H/G 94 %
04/2001
2000
2.410
10785 Berlin
1932
Reichpietschufer 60–62
G
BÜ 96 %
12/2000
19992)
3.575
10587 Berlin
Salzufer 22/Dovestraße 2–4
G
BÜ 91 %
03/2004
1993
3.624
10785 Berlin
1999
Schellingstraße 1
G6)
BÜ 95 %
03/2003
20082)
4.751
96450 Coburg
2007
Niorter Straße 3
G
H/G 100 %
10/2008
20143)
50.578
64293 Darmstadt
Leydhecker Straße 16/ Gräfenhäuser Straße 73, 75, 85
G
H/G 76 %
05/2001
2000
35.460
64293 Darmstadt
1993
Pfnorstraße 1
G
BÜ 85 %
12/1993
20102)
3.754
44141 Dortmund
Westfalendamm 87
G
BÜ 91 %
06/2007
2010
8.177
63303 Dreieich
An der Trift 65
G6)
BÜ 81 % 03/1998
1992
10.544
40599 Düsseldorf
L/L 54 %
In der Steele 39–45
G6)
BÜ 36 %
07/1998
1996
9.449
Für die Erklärung der Fußnoten verweisen wir auf Seite 72/73.
46 Vermögensaufstellung Teil I
––––––––––––––––––––– gutachterliche Werte ––––––––––––––––––––––
Nutzfläche (netto)
Ausstattungsmerkmale*** Verkehrswert/
Wesentliche Ergebnisse
in m2Kaufpreis12)
der Sachverständigenbewertung
Gewerbe
Wohnen
in Euro
in % zum
Gutachterliche
Restnutzungs
Nettofonds-
Bewertungsmiete
dauer
vermögen
in Euro
in Jahren
13.329
0
K, LA, PA, PH
28.720.000
0,9
1.969.439
53
16.800
0
teilw. K, ST
21.060.000
0,6
1.591.629
40
10.738
0
K, LA, PA
42.600.000
1,3
2.639.823
60
14.701
0
teilw. K, ST
19.740.000
0,6
1.416.804
40
5.264
0
LA, PA, PH
17.180.000
0,5
1.207.719
46
18.378
0
K, LA, PA, TG
61.380.000
1,9
3.884.491
56
14.967
0
PA, ST, TG
45.460.000
1,4
2.754.110
49
18.561
0
K, PA
71.150.000
2,1
4.240.373
54
17.947
0
1.744.317
43
19.414
0
PA, ST, TG
36.380.000
1,1
2.673.241
45
7.015
0
PA, ST, TG
10.520.000
0,3
751.891
47
28.790
0
K, PA, TG
61.500.000
1,9
4.367.794
66
16.050
0
PA, ST, TG
25.700.000
0,8
1.938.496
38
8.672
0
teilw. K, LA, PA, PH, ST
10.500.000
0,3
896.190
42
ST 25.290.0000,8
Vermögensaufstellung Teil I47
Grundstücksgröße in m2 Deutschland
45127 Essen
1981
Porscheplatz 2
G
H/G 81 %
01/2004
20102)26.959
24937 Flensburg
Holm 57-61/Angelburger Straße 17, 19, 31, 33/
Süderhofende 40-42
G
H/G 86 %
11/2004
2006
11.149
60596 Frankfurt am Main
Carl-von-Noorden-Platz 5
G
BÜ 93 %
04/2001
2002
1.051
1967
Genfer Straße 10
G
BÜ 77 %
12/2000
19923)
5.143
1983
Kennedyallee 87
G
BÜ 91 %
09/2000
19992)
1.232
1950
20013)
6)
Taunusanlage 8
i.U./G BÜ 98 %
11/2002
20161)3.594
90763 Fürth
Europaallee/Magazinstraße 90
G
H/G 100 %
11/2004
2004
45.551
45879 Gelsenkirchen
BÜ 32 %
Bahnhofstraße 12 und 14 G
H/G 54 %
07/2007
2008
1.281
20457 Hamburg
Am Sandtorkai 74-77
G
BÜ 92 %
06/2004
1996
9.593
22761 Hamburg
Bertrand-Russell-Straße 3 und 5/ Max-Born-Straße 2 und 4
G
BÜ 89 %
09/2002
2001
11.464
20099 Hamburg
Lübeckertordamm 5/
Philipsstraße 14
G
BÜ 89 %
01/2004
2005
8.832
30659 Hannover
Rendsburger Straße 18–20
G
BÜ 68 %
12/1992
1992
5.842
51373 Leverkusen
H/G 43 %
1958
Friedrich-Ebert-Platz 4
G
BÜ 43 %
01/2008
19722)
1.601
68167 Mannheim
Am Exerzierplatz 2/
Friedrich-Ebert-Straße 99
G
BÜ 90 %
06/1993
1991
5.960
63263 Neu Isenburg
Siemensstraße 12
G
BÜ 87 %
07/1998
1996
5.000
63263 Neu Isenburg
Werner-Heisenberg-Straße 2
G
BÜ 78 %
06/2002
2002
5.678
Nutzfläche (netto)
in m2Kaufpreis12)
Gewerbe
Wohnen
in Euro
in % zum
Gutachterliche
Restnutzungs
Nettofonds-
Bewertungsmiete
dauer
vermögen
in Euro
in Jahren
31.203 8)
0
K, LA, PA, PH, ST
142.200.000
4,3
8.833.187
54
24.810
0
K, LA, PA, TG
83.070.000
2,5
5.456.887
52
6.713
0
K, PA, ST, TG
18.530.000
0,6
1.284.310
57
9.591
0
LA, PA, ST, TG
7.450.000
0,2
773.933
17
3.216
0
PA, ST, TG
5.200.000
0,2
463.167
39
29.0804)
0
23.858
0
K, LA, PA, TG
137.976.330
4,2
ST
18.900.000
0,6
1.393.000
40
0
K, LA, PA
10.000.000
0,3
824.107
64
26.149
0
PA, ST, TG
97.550.000
2,9
5.909.915
51
5.620
23.319
0
PA, ST, TG
55.800.000
1,7
3.718.686
66
20.537
0
K, PA, ST, TG
57.800.000
1,7
3.630.956
61
4.794
0
PA, ST
3.560.000
0,1
460.049
37
1.976
198
PA, ST
3.340.000
0,1
247.902
28
PA, ST, TG
7.880.000
0,2
670.196
36
teilw. K, PA, ST, TG
11.420.000
0,3
900.724
41
PA, ST, TG
13.060.000
0,4
1.116.564
58
6.430
0
7.636
0
7.996
60
9)
0
Grundstücksgröße in m2 Deutschland
41460 Neuss
1954
Stresemannallee 4a-4c, 6
G
BÜ 94 %
12/2005
20012)
9.314
90491 Nürnberg
Äußere Bayreuther Straße 80-84a, 98
G
H/G 92 %
12/2003
49084 Osnabrück
Hannoversche Straße 111/
Hettlinger Marsch
G
H/G 100 %
07/2004
54290 Trier
Fleischstraße 62 - 65 / Metzelstraße 8
G
H/G 92 %
10/2005
Belgien
1140 Brüssel
Rue Colonel Bourg 105a
G
BÜ 77 %
08/1993
1982
2.215
1410 Waterloo
Drève Richelle, Gebäude O
G
BÜ 79 %
07/1997
1997
13.620
Frankreich
69008 Lyon
Avenue Jean Mermoz / LOT 2.0
G
BÜ 77 %
06200 Nizza
400 Promenade des Anglais
G
BÜ 87 %
31100 Toulouse
12 Rue Louis Courtois de Vicose
G
BÜ 84 %
31700 Toulouse
Le Galilée/LOT 02B
im Büroensemble ZAC Andromède G
BÜ 80 %
Italien
28000 Mailand
Viale Certosa 2/Piazza Firenze
G6)
BÜ 91 %
05/2003
2003
38.576
2004
48.038
2008
8.412
12/2007
2009
3.735
01/2003
2004
2.041
04/2008
2010
14.399
01/2008
2010
11.173
1968
20032)
1.763
Nutzfläche (netto)
in m2Kaufpreis12)
Gewerbe
Wohnen
in Euro
in % zum
Gutachterliche
Restnutzungs
Nettofonds-
Bewertungsmiete
dauer
vermögen
in Euro
in Jahren
587)
18.258
0
PA, ST
26.030.000
0,8
2.007.855
317)
45.208 8)
0
K, LA, PA, PH, ST
138.700.000
4,2
9.012.434
49
23.337
0
ST
18.600.000
0,6
1.352.149
40
20.0118)
0
K, LA, PA
92.620.000
2,8
5.949.152
54
LA, PA, ST, TG
1.690.000
0,1
358.752
27
3.669
0
6.119
0
K, PA, ST, TG
11.900.000
0,4
966.432
41
14.036
0
K, PA, TG
35.320.000
1,1
2.424.372
65
10.576
0
K, PA, TG
32.800.000
1,0
2.244.278
50
20.245
0
K, PA, ST, TG
43.500.000
1,3
3.372.700
66
10.478
0
K, PA, ST, TG
27.400.000
0,8
1.760.940
66
9.485
0
K, PA, TG
26.550.000
0,8
1.925.476
58
Grundstücksgröße in m2 Niederlande
1102 CT Amsterdam
Bijlmerdreef 24-74
G5)
BÜ 82 %
11/2006
2003
12.430
1082 MD Amsterdam
BÜ 91 %
12/2007
2009
2.680
Gustav Mahlerlaan 4 G5)
1955
1016 ED Amsterdam
19932)
Keizersgracht 271-287 i.U./G
BÜ 93 %
03/2003
20151)3.982
2288 EB Den Haag – Rijswijk
Bordewijkstraat 10
G
BÜ 96 %
11/2002
2003
5.202
2511 BH Den Haag
1985
Grote Marktstraat 39-53/
BÜ 30 %
19942)
Wagenstraat 31-49
G
H/G 70 %
04/2004
20152)
3.117
3015 EK Rotterdam
1991
Rochussenstraat 198-210
G5)
BÜ 93 %
03/2002
20122)
4.465
3012 AS Rotterdam
Stadthuisplein 16-38/
BÜ 48 %
1959
St. Luciastraat 2-12 G
H/G 47 %
05/2002
20012)
1.372
1119 RA Schiphol-Rijk
Beechavenue 1-19
G
BÜ 87%
07/2000
2001
5.000
1119 PD Schiphol-Rijk
Boeingavenue 253-271
G6)
BÜ 70 %
11/1999
2000
10.278
1118 LN Schiphol-Zuidoost
L/L 66 %
Folkstoneweg 182
G5)
BÜ 27 %
08/2006
2006
16.009
3528 BB Utrecht
Orteliuslaan 750
G5)
BÜ 69%
09/2006
2006
6.465
Nutzfläche (netto)
in m2Kaufpreis12)
Gewerbe
Wohnen
in Euro
in % zum
Gutachterliche
Restnutzungs
Nettofonds-
Bewertungsmiete
dauer
vermögen
in Euro
in Jahren
41.210
0
K, PA, PH, TG
137.250.000
4,1
8.152.600
58
12.720
0
K, PA, TG
58.110.000
1,8
3.760.724
65
15.3578)
0
K, PA, ST
46.034.000
1,4
21.849
0
K, PA, ST, TG
51.900.000
1,6
3.417.385
59
0
K, PA
55.650.000
1,7
3.691.807
70
0
K, LA, PA, PH
36.000.000
1,1
2.529.572
47
1.251.432
44
11.5328)
16.287
PA
11.350.0000,3
58
9)
6.042
0
5.565
0
K, PA, ST, TG
9.750.000
0,3
959.055
46
8.023
0
K, LA, PA, ST
15.650.000
0,5
1.115.186
46
10.225
0
ST
14.420.000
0,4
1.120.500
42
15.769
0
K, LA, PA, TG
53.250.000
1,6
3.394.265
62
Grundstücksgröße in m2 Österreich
1100 Wien
Computerstraße 6
G
BÜ 80 %
08/2008
1978
27.710
Portugal
1998 Lissabon
Avenida Dom João II, lote 1.17.02D
G
BÜ 79 %
09/2002
1998 Lissabon
Avenida Dom João II 1.18
G6)
BÜ 87 %
09/2008
2003
2.212
2004
6.123
Spanien
28037 Madrid
BÜ 46 %
Calle de Julián Camarillo 19-21
G
HO 28 %
09/2008
2005
6.409
II. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung
Großbritannien
Glasgow G2 8JD
6 Atlantic Quay/55 Robertson Street
G
BÜ 95 %
11/2005
2005
1.301
Glasgow G2 8JX
4 Atlantic Quay/70 York Street
G
BÜ 94 %
11/2008
2007
1.020
Glasgow G2 2EN
BÜ 68 %
80 Bath Street
G
H/G 31 %
04/1997
1993
.845
Heathrow TW6 2TA
1208 Newall Road
G5)
BÜ 97 %
04/2005
2001
9.450
Leeds LS11 9AR
2 City Walk/Sweet Street
G
BÜ 89 %
12/2005
2005
1.858
Summe Direktinvestments
Nutzfläche (netto)
in m2Kaufpreis12)
Gewerbe
Wohnen
in Euro
in % zum
Gutachterliche
Restnutzungs
Nettofonds-
Bewertungsmiete
dauer
vermögen
in Euro
in Jahren
13.342
0
K, LA, PA, ST
20.100.000
0,6
1.392.703
34
8.022
0
K, LA, PA, TG
24.180.000
0,7
1.846.566
59
25.0178)
0
K, PA, TG
68.950.000
2,1
5.048.375
60
13.286
0
K, LA, PA, ST, TG
42.600.000
1,3
3.093.420
61
7.288
0
K, PA, TG
30.898.005
0,9
2.436.682
61
6.907
0
K, PA, TG
28.729.242
0,9
2.257.403
63
2.815
0
K, PA, TG
6.176.856
0,2
851.723
49
6.209
0
K, PA, ST
38.159.242
1,2
2.348.841
46
5.926
0
K, PA, TG
30.143.056
0,9
1.963.038
61
2.385.326.731
Grundstücksgröße in m2 III. Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit EURO-Währung
Deutschland
Grundstücksgesellschaft Charlottenstraße 68-71 mbH i.L., mit Sitz in Frankfurt am Main, Beteiligungsquote 94,4 %
Gesellschaftskapital in Höhe von EUR 25.000
0 Gesellschafterdarlehen in Höhe von insgesamt EUR 0
15)
–
–
–
–
–
Rathaus-Galerie Leverkusen G.m.b.H. & Co. KG, mit Sitz in Hamburg, Beteiligungsquote 100 %
Gesellschaftskapital in Höhe von EUR 112.618.951
0 Gesellschafterdarlehen in Höhe von EUR 0
1 Darlehen in Höhe von EUR 90.000.00011)
1.51373 Leverkusen
Friedrich-Ebert-Platz 1-2
G
H/G 87 %
11/2007
2010
17.628
Italien
CALABRIA RE S.r.l., mit Sitz in Mailand, Beteiligungsquote 100 %
1 Gesellschafterdarlehen in Höhe von EUR 17.050.000
1.89016 Provincia di Reggio Calabria
Localita’ Sandalli o Cariati
G
H/G 99 %
07/2007
2007
170.658
Nisa S.r.l., mit Sitz in Mailand, Beteiligungsquote 100 %
1.47900 Rimini
Via S.S. 16 Adriatica/Via Macanno
G6)
H/G 91 %
12/2005
2005
75.867
Ipea S.r.l., mit Sitz in Mailand, Beteiligungsquote 100 %
1.20098 San Giuliano Milanese
Via della Pace
G
H/G 100 %
12/2004
2004
59.240
Nutzfläche (netto)
in m2Kaufpreis12)
Gewerbe
Wohnen
in Euro
in % zum
Gutachterliche
Restnutzungs
Nettofonds-
Bewertungsmiete
dauer
vermögen
in Euro
in Jahren
–
–
–
36.426
121.229.145
206.900.000
22.434.834
K, ST
34.100.000
163.501.264
35.460
0
K, LA, PA, ST, TG
244.200.000
55.367.913
19.089
0
0
K, PA, PH, ST, TG
0,3
––
K, LA, PA, PH
24.4648)
0
10.881.262
80.100.000
–
–
3,7
11.971.713
61
2.749.977
53
15.683.626
51
5.202.614
50
0,7
4,9
1,7
Grundstücksgröße in m2 IV. Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung
Schweden
Telegrafgatan RE AB, mit Sitz in Stockholm, Beteiligungsquote 100 %
Gesellschaftskapital in Höhe von SEK 100.000
1 Gesellschafterdarlehen in Höhe von SEK 92.000.000
1.16929 Stockholm
Telegrafgatan 8 A-B
G
BÜ 82 %
06/2008
2000
2.607
Tschechien
Centrum Olympia Olomouc a.s., mit Sitz in Prag, Beteiligungsquote 100 %
Gesellschaftskapital in Höhe von CZK 103.000.000
1.77700 Olomouc-Velky Týnec 2
Olomoucká 90
G
H/G 96 %
07/2007
2004
114.984
Summe Beteiligungen
Gesamt
Nutzfläche (netto)
in m2Kaufpreis12)
Gewerbe
Wohnen
in Euro
in % zum
Gutachterliche
Restnutzungs
Nettofonds-
Bewertungsmiete
dauer
vermögen
in Euro
in Jahren
5.386
K, PA, TG
19.821.189
64.541.353
31.359
0
10.559.117
0
ST
0,3
1.371.338
55
5.976.408
50
1,9
89.000.000
448.514.888
2.833.841.619
Immobilienverzeichnis – Vermietungsinformation und Anschaffungsnebenkosten
––––––––––––––––––– Vermietungsinformation ––––––––––––––––––
Lage des Grundstückes Leerstandsquote
Restlaufzeiten Fremdfinanzierungsquote
zur Jahres-
Mietverträge
des Verkehrswertes/
Bruttosollmiete
in Jahren
Kaufpreises
in %****
in %
I. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit Euro-Währung
Deutschland
10367 Berlin
Frankfurter Allee 113-117/Möllendorfstraße
0,1
49,8
12107 Berlin
10)
Großbeerenstraße 119–159
0,0
0,0
10623 Berlin
Kantstraße 162/Joachimstaler Straße 41
33,0
4,1
0,0
13088 Berlin
10)
Malchower Chaussee 6–10
0,0
0,0
13353 Berlin
Müllerstraße 141
8,8
4,7
0,0
10785 Berlin
10)
Reichpietschufer 60–62
0,0
0,0
10587 Berlin
10)
Salzufer 22/Dovestraße 2–4
21,9
0,0
10785 Berlin
Schellingstraße 1
4,5
3,6
0,0
96450 Coburg
Niorter Straße 3
0,0
7,8
0,0
64293 Darmstadt
Leydhecker Straße 16/
Gräfenhäuser Straße 73, 75, 85
15,1
8,9
0,0
64293 Darmstadt
10)
Pfnorstraße 1
0,0
0,0
44141 Dortmund
Westfalendamm 87
48,6
9,4
0,0
63303 Dreieich
An der Trift 65
4,4
3,2
0,0
40599 Düsseldorf
10)
In der Steele 39–45
49,9
0,0
10)
–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– Anschaffungsnebenkosten ––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––
Gesamt
davon
davon
Gesamt
im Geschäftsjahr
verbleibend
in % zum
Restabin Euro
Gebühren
Sonstige
in %
abgeschrieben
in Euro Nettofonds-
schreibungs-
und Steuern
in Euro
bezogen
in Euro
vermögen
zeitraum
in Euro
auf den
in Jahren
Kaufpreis
1.227.654 311.314916.340
4,8
–
–
–
–
1.550.996 785.933765.063
7,4
–
–
–
–
–
––
–
–
–
–
–
––
–
–
––
–
13)
13)
13)
1.341.526 781.729559.797
13)
7,5
13)
13) 13)
13)
13)
13) 13)
13)
–
3.465.5622.520.440 945.122
5,3
–
–
–
–
5.089.695 2.562.4032.527.292
6,8
–
–
–
–
1.344.866920.451424.415
5,1
–
–
–
–
2.498.656
6,9
–
–
–
–
1.432.237 448.812983.425
9,5
–
–
–
–
1.835.375
2,3
–
–
–
–
335.475
5,4
–
–
–
–
200.426
5,8
–
–
–
–
1.737.455
763.940
1.604.022
894.634
92.5001.742.875
1.401.980
563.514
zur Jahres-
Mietverträge
des Verkehrswertes/
Bruttosollmiete
in Jahren
Kaufpreises
in %****
in %
Deutschland
45127 Essen
Porscheplatz 2
13,0
5,1
0,0
24937 Flensburg
Holm 57-61/Angelburger Straße 17, 19, 31, 33/
Süderhofende 40-42
9,8
2,7
27,7
10)
Carl-von-Noorden-Platz 5
68,2
0,0
10)
Genfer Straße 10
7,4
0,0
10) Kennedyallee 87
95,3
0,0
9)
9)
Taunusanlage 8
0,0
90763 Fürth
10)
Europaallee/Magazinstraße 90
0,0
0,0
45879 Gelsenkirchen
10)
Bahnhofstraße 12 und 14 58,7
0,0
20457 Hamburg
Am Sandtorkai 74-77
36,3
3,7
0,0
22761 Hamburg
Bertrand-Russell-Straße 3 und 5/ 10)
Max-Born-Straße 2 und 4
4,3
0,0
20099 Hamburg
Lübeckertordamm 5/
10)
Philipsstraße 14
0,0
0,0
30659 Hannover
10)
Rendsburger Straße 18–20
61,5
0,0
51373 Leverkusen
10)
Friedrich-Ebert-Platz 4
11,0
0,0
68167 Mannheim
Am Exerzierplatz 2/
Friedrich-Ebert-Straße 99
6,6
2,0
0,0
63263 Neu Isenburg
Siemensstraße 12
27,9
3,7
0,0
63263 Neu Isenburg
10)
Werner-Heisenberg-Straße 2
98,9
0,0
Gesamt
davon
davon
Gesamt
im Geschäftsjahr
verbleibend
in % zum
Restabin Euro
Gebühren
Sonstige
in %
abgeschrieben
in Euro Nettofonds-
schreibungs-
und Steuern
in Euro
bezogen
in Euro
vermögen
zeitraum
in Euro
auf den
in Jahren
Kaufpreis
7.475.567
4.221.024
13)
3.254.543
13) 13)13)
–
–
–
–
–
–
–
–
1.637.192 976.144661.048
6,8
–
–
–
–
631.940 327.784304.156
7,9
–
–
–
–
547.031 327.940219.091
7,0
–
–
–
–
2,4
–
–
–
–
7,0
–
–
–
–
3,4
–
–
–
–
5,9
–
–
–
–
6,0
–
–
–
–
3,0
–
–
–
–
7,7
–
–
–
–
5,9
–
–
–
–
423.018
6,8
–
–
–
–
476.524
7,8
–
–
–
–
795.218
8,2
–
–
–
–
4.766.810 2.416.1942.350.616
1.287.271 707.613579.658
536.342
122.585
413.757
6.136.440
3.596.033
2.540.407
3.684.051
2.505.344
1.178.707
1.612.735 339.4861.273.249
498.620
254.953
243.667
235.076170.376 64.700
733.678
310.660
1.085.493
608.969
1.557.072
4,5
761.854
zur Jahres-
Mietverträge
des Verkehrswertes/
Bruttosollmiete
in Jahren
Kaufpreises
in %****
in %
Deutschland
41460 Neuss
Stresemannallee 4a-4c, 6
57,7
1,9
0,0
90491 Nürnberg
Äußere Bayreuther Straße 80-84a, 98
1,9
6,0
0,0
49084 Osnabrück
Hannoversche Straße 111/
10)
Hettlinger Marsch
0,0
0,0
54290 Trier
Fleischstraße 62-65/Metzelstraße 8
4,8
4,3
0,0
Belgien
1140 Brüssel
10)
Rue Colonel Bourg 105a
100,0
0,0
1410 Waterloo
10)
Drève Richelle, Gebäude O
22,1
0,0
Frankreich
69008 Lyon
Avenue Jean Mermoz / LOT 2.0 55,6
6,8
06200 Nizza
400 Promenade des Anglais
12,8
5,4
31100 Toulouse
12 Rue Louis Courtois de Vicose
68,5
5,7
31700 Toulouse
Le Galilée/LOT 02B
im Büroensemble ZAC Andromède 37,7
5,2
0,0
0,0
0,0
0,0
Italien
28000 Mailand
Viale Certosa 2/Piazza Firenze
7,1
2,2
0,0
Gesamt
davon
davon
Gesamt
im Geschäftsjahr
verbleibend
in % zum
Restabin Euro
Gebühren
Sonstige
in %
abgeschrieben
in Euro Nettofonds-
schreibungs-
und Steuern
in Euro
bezogen
in Euro
vermögen
zeitraum
in Euro
auf den
in Jahren
Kaufpreis
2.349.991
1.167.430
8.527.879
4.927.242
1.182.561
7,5
–
–
–
–
3.600.637
6,1
–
–
–
–
7,0
–
–
–
–
–
––
–
1.217.405 653.483563.922
13)
13)
13)
13)
923.509 697.931225.578
16,8
–
–
–
–
610.238 248.642361.596
4,2
–
–
–
–
2.103.422 426.6001.676.822
4,9
–
–
–
–
1.403.011
5,1
–
–
–
–
224.423
1.178.588
2.070.809
02.070.809
3,6
–
–
–
–
1.382.721
01.382.721
4,1
–
–
–
–
1.071.725
01.071.725
2,9
–
–
–
–
zur Jahres-
Mietverträge
des Verkehrswertes/
Bruttosollmiete
in Jahren
Kaufpreises
in %****
in %
Niederlande
1102 CT Amsterdam
10)
Bijlmerdreef 24-74
0,0
0,0
1082 MD Amsterdam
Gustav Mahlerlaan 4 30,4
4,4
0,0
1016 ED Amsterdam
9)
9)
Keizersgracht 271-287 2288 EB Den Haag – Rijswijk
10)
Bordewijkstraat 10
0,0
2511 BH Den Haag
Grote Marktstraat 39-53/
10)
Wagenstraat 31-49
13,4
3015 EK Rotterdam
10)
Rochussenstraat 198-210
0,0
3012 AS Rotterdam
Stadthuisplein 16-38/
St. Luciastraat 2-12 48,2
2,5
1119 RA Schiphol-Rijk
10)
Beechavenue 1-19
100,0
1119 PD Schiphol-Rijk
10)
Boeingavenue 253-271
0,0
1118 LN Schiphol-Zuidoost
10)
Folkstoneweg 182
0,0
3528 BB Utrecht
10)
Orteliuslaan 750
0,0
0,0
0,0
22,5
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
46,9
Gesamt
davon
davon
Gesamt
im Geschäftsjahr
verbleibend
in % zum
Restabin Euro
Gebühren
Sonstige
in %
abgeschrieben
in Euro Nettofonds-
schreibungs-
und Steuern
in Euro
bezogen
in Euro
vermögen
zeitraum
in Euro
auf den
in Jahren
Kaufpreis
2.935.525
95.2162.840.309
1,7
–
–
–
–
1.946.585
27.1851.919.400
3,0
–
–
–
–
3.486.4032.322.9591.163.444
3,8
–
–
–
–
1.883.635
3,4
–
–
–
–
2.448.9261.611.856 837.070
4,6
–
–
–
–
2.970.626 1.961.8011.008.825
7,7
–
–
–
–
3,5
–
–
–
–
609.818 26.000583.818
3,9
–
–
–
–
519.238 31.095488.143
5,3
–
–
–
–
188.209
1,1
–
–
–
–
2,6
–
–
–
–
580.732
1.543.001
85.1151.798.520
45.000
535.732
2.440185.769
64.8231.478.178
zur Jahres-
Mietverträge
des Verkehrswertes/
Bruttosollmiete
in Jahren
Kaufpreises
in %****
in %
Österreich
1100 Wien
10)
Computerstraße 6
0,8
0,0
Portugal
1998 Lissabon
Avenida Dom João II, lote 1.17.02D
22,3
3,4
0,0
1998 Lissabon
Avenida Dom João II 1.18
7,2
6,6
0,0
Spanien
28037 Madrid
Calle de Julián Camarillo 19-21
46,2
4,6
0,0
II. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung
Großbritannien
Glasgow G2 8JD
10)
6 Atlantic Quay/55 Robertson Street
52,5
0,0
Glasgow G2 8JX
10)
4 Atlantic Quay/70 York Street
35,5
0,0
Glasgow G2 2EN
10)
80 Bath Street
69,3
0,0
Heathrow TW6 2TA
10)
1208 Newall Road
0,0
54,0
Leeds LS11 9AR
10)
2 City Walk/Sweet Street
3,2
0,0
Gesamt
davon
davon
Gesamt
im Geschäftsjahr
verbleibend
in % zum
Restabin Euro
Gebühren
Sonstige
in %
abgeschrieben
in Euro Nettofonds-
schreibungs-
und Steuern
in Euro
bezogen
in Euro
vermögen
zeitraum
in Euro
auf den
in Jahren
Kaufpreis
2.081.105
1.311.698
769.407
8,5
–
–
–
–
2.035.627
38.858
1.996.769
8,2
–
–
–
–
8.298.818
5.469.253
2.829.565
9,8
–
–
–
–
2.255.309
788.566
1.466.743
4,4
–
–
–
–
2.633.63114)1.706.85614)926.77514)5,8
–
–
–
–
1.311.75914)809.27414)502.48514)6,9
–
–
–
–
477.57714)104.99414)372.58314)4,5
–
–
–
–
3.212.17414)1.864.43914)1.347.73514)6,8
–
–
–
–
2.365.73614)1.329.25414)1.036.48214)8,3
–
–
–
–
zur Jahres-
Mietverträge
des Verkehrswertes/
Bruttosollmiete
in Jahren
Kaufpreises
in %****
in %
III. Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit EURO-Währung
Deutschland
Grundstücksgesellschaft Charlottenstraße 68-71 mbH i.L., mit Sitz in Frankfurt am Main, Beteiligungsquote 94,4 %
–
–
15) Rathaus-Galerie Leverkusen G.m.b.H. & Co. KG, mit Sitz in Hamburg, Beteiligungsquote 100 %
0 Gesellschafterdarlehen in Höhe von EUR 0
1 Darlehen in Höhe von EUR 90.000.00011)
1. 51373 Leverkusen
Friedrich-Ebert-Platz 1-2
0,5
6,0
Italien
CALABRIA RE S.r.l., mit Sitz in Mailand, Beteiligungsquote 100 %
1.89016 Provincia di Reggio Calabria
Localita’ Sandalli o Cariati
10,5
Nisa S.r.l., mit Sitz in Mailand, Beteiligungsquote 100 %
1. 47900 Rimini
Via S.S. 16 Adriatica/Via Macanno
0,0
Ipea S.r.l., mit Sitz in Mailand, Beteiligungsquote 100 %
1.20098 San Giuliano Milanese
Via della Pace
7,6
–
43,5
4,3
0,0
3,4
0,0
2,5
0,0
Gesamt
davon
davon
Gesamt
im Geschäftsjahr
verbleibend
in % zum
Restabin Euro
Gebühren
Sonstige
in %
abgeschrieben
in Euro Nettofonds-
schreibungs-
und Steuern
in Euro
bezogen
in Euro
vermögen
zeitraum
in Euro
auf den
in Jahren
Kaufpreis
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
zur Jahres-
Mietverträge
des Verkehrswertes/
Bruttosollmiete
in Jahren
Kaufpreises
in %****
in %
IV. Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung
Schweden
Telegrafgatan RE AB, mit Sitz in Stockholm, Beteiligungsquote 100 %
Gesellschaftskapital in Höhe von SEK 100.000
1 Gesellschafterdarlehen in Höhe von SEK 92.000.000
1. 16929 Stockholm
Telegrafgatan 8 A-B
43,9
Tschechien
Centrum Olympia Olomouc a.s., mit Sitz in Prag, Beteiligungsquote 100 %
Gesellschaftskapital in Höhe von CZK 103.000.000
1.77700 Olomouc-Velky Týnec 2
Olomoucká 90
9,9
*)
G = Geschäftsgrundstück
i.U.= im Umbau befindlich
**)
Der Prozentsatz der Nutzung ist bezogen
auf die Jahres-Nettosollmieterträge;
Nutzungen unter 25 % werden nicht
gesondert ausgewiesen.
***)
K = Klimaanlage
PA = Personenaufzug
LA = Lastenaufzug
TG = Tiefgarage
ST= Kfz-Abstellplätze
PH= Parkhaus
****) Kumuliert
Die Angaben zu den Objekten der ImmobilienGesellschaften beziehen sich jeweils auf 100 %
der Beteiligung
0,9
0,0
3,6
0,0
BÜ = Büro
H/G= Handel/Gastronomie
HO= Hotel
L/L= Lager/Logistik/Service/Industrie
Umrechnungskurs zum 31.03.2015:
1 EUR = 0,728526 GBP
1 EUR = 9,282995 SEK
Gesamt
davon
davon
Gesamt
im Geschäftsjahr
verbleibend
in % zum
Restabin Euro
Gebühren
Sonstige
in %
abgeschrieben
in Euro Nettofonds-
schreibungs-
und Steuern
in Euro
bezogen
in Euro
vermögen
zeitraum
in Euro
auf den
in Jahren
Kaufpreis
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
geplante Fertigstellung
grundlegende Sanierung/Modernisierung
3)
Anbau/Aufstockung
4)
Fläche laut Planung
5)
Erbbaurecht
6)
Teileigentum
7)
Objekt besteht aus zwei Gebäudeteilen:
Stresemannallee 6 mit Restnutzungsdauer 31
Jahre; Stresemannallee 4a-c mit Restnutzungsdauer 58 Jahre
8)
Flächenkorrektur aufgrund von Neuvermessung/
Neuvermietung
1)
2)
Für unbebaute, im Bau sowie Umbau befindliche Objekte werden Mieten, auslaufende Mietverträge sowie eine Leerstandsquote nicht ausgewiesen
10)
Mieten und auslaufende Mietverträge werden
zum Schutz der Mieter nicht ausgewiesen,
wenn das Objekt von weniger als 5 Mietern
genutzt wird, oder 75 % der Mieteinnahmen
von einem Mieter gezahlt werden
11)
Gleichgestelltes Darlehen gemäß §69 Abs.2
InvG
9)
Nach § 79 Abs. 1 InvG sind Immobilien im Zeitpunkt des Erwerbs und max. die folgenden 12
Monate zum Kaufpreis anzusetzen. Bei Projekten wird der aktuelle Bautenstand ausgewiesen.
13)
Durch Auflösung der Immobilien-Gesellschaft
und Einstellung des Objekts als Direktinvestment können keine objektbezogenen Anschaffungsnebenkosten ausgewiesen werden.
14)
Umrechnung der Anschaffungsnebenkosten
und der Kaufpreise zum Monatsendkurs des
jeweiligen Erwerbsmonats
15)
Verkauf des Objektes Berlin, Charlottenstr. 68.
Siehe dazu Verzeichnis der Käufe und Verkäufe
zur Vermögensaufstellung zum 31.03.2015.
12)
Vermögensaufstellung Teil II zum 31. März 2015
– Bestand der Geldmarktinstrumente, Investmentanteile, Wertpapiere und Bankguthaben
Zusammensetzung der Liquidität
Festgelder
68,1 %
Bankguthaben
31,9 %
Bestand
nominal
01.10.2014
Käufe/
Zugänge
nominal
Verkäufe/
Abgänge
nominal
Bestand
nominal
31.03.2013
Kurswert1)
in EUR
Anteil am
Fondsvermögen
in %
I. Geldmarktinstrumente
keine
–
–
II. Investmentanteile
keine
–
–
III. Wertpapiere
keine
–
–
390.232.768
11,8
IV. Bankguthaben
Deutschland
Großbritannien
3.036.657
0,1
Belgien
Italien
Niederlande
Frankreich
152.477
484.302
1.480.534
583.474
0,0
0,0
0,1
0,0
Portugal
175.251
0,0
Spanien
361.266
0,0
Österreich
Bankguthaben gesamt
1)
Devisenkurse per 31. März 2015
74 Vermögensaufstellung Teil II
67.013
0,0
396.573.742
12,0
75
Vermögensaufstellung Teil III zum 31. März 2015
EUR
EUR
I.-III. s. Seite 42 ff.
4. Andere
(davon besicherte Kredite (gem. § 82 Abs.3 InvG)
82.889.519,11)
20.864.131,83)
83.168.340,17
2,5
2.922.655,68
0,1
44.516.659,94
1,3
20.296.651,28
0,6
35.349.019,69
4.968,32)
davon aus Anteilsumsatz
0,00
davon Verbindlichkeiten aus Sicherungsgeschäften
mit Finanzinstrumenten (siehe Erläuterungen Seite 77)
9.221.134,26
Gesamt
150.904.307,07
4,5
141.962.622,43
4,3
10.045.356,97)
Fondsvermögen in Euro 31.03.2015
Anteilklasse EUR
3.119.624.043,84
Anteilklasse CHF
197.839.332,25
Gesamt
3.317.463.376,09
Fondsvermögen in Euro 30.09.2014
3.587.571.905,21
205.327.235,03
3.792.899.140,24
0,00
0,00
0,00
1,000000
1,046468
3.119.624.043,84
207.032.530,33
Nettomittelzufluss/-abfluss
Umtauschkurs (siehe Seite 77)
Fondsvermögen in Anteilklassenwährung
Mittelzufluss
0,00
0,00
Mittelabfluss
0,00
0,00
31,72
47,59
Umlaufende Anteile in Stück 31.03.2015
98.344.737
4.349.928
102.694.665
Umlaufende Anteile in Stück 30.09.2014
98.344.737
4.349.928
102.694.665
Anteilwert in Anteilklassenwährung
76 Vermögensaufstellung Teil III
11,5
8.218.247,12)
4. anderen Gründen
VI.Rückstellungen
4,2
771.790,14)
139.460.117,31
379.914.944,18
davon Betriebskostenvorauszahlungen
0,0
16.683.780,29
1. Krediten
6.950,00
0,00
Gesamt
6,2
101.316.541,28)
davon Forderungen aus Sicherungsgeschäften
mit Finanzinstrumenten (siehe Erläuterungen Seite 77)
205.360.594,59
0,00)
davon Forderungen aus Anteilsumsatz
1,1
9.910.594,59)
3. Zinsansprüche
35.087.282,28
4.018.351,77
97,3
31.068.930,51
davon Mietforderungen
3.230.415.361,41
2.616.893,37)
davon Betriebskostenvorlagen
EUR
Anteil am
Fondsvermögen
in %
Devisenkurse per 31. März 2015
1 EUR = 0,728526 Britisches Pfund (GBP)
1 EUR = 9,282995 Schwedische Krone (SEK)
1 EUR = 1,046468 Schweizer Franken (CHF)
Erläuterungen zu Finanzinstrumenten
1. offene Positionen am Stichtag
Offene Positionen am Stichtag
Kurswert
Kauf/Verkauf
Vorläufiges
Ergebnis
Kurswert1)
Stichtag
Vorläufiges
Ergebnis
in % des
Fondsvolumens
(netto)
EUR
EUR
EUR
CHF
-134,5 Mio.
Kauf
-112.000.000
-128.531.102
16.531.102
0,50
CHF
-41,7 Mio.
Kauf
-40.000.000
-39.992.483
-7.517
0,00
CHF
-21,0 Mio.
Kauf
-20.000.000
-20.160.195
160.195
0,00
175,0 Mio.Verkauf
-172.000.000
18.666.965
-188.683.780
18.851.626
16.683.780
-184.660
0,50
-0,01
Summe offene Positionen SEK
GBP 120,0 Mio.
Verkauf
18.666.965
156.280.524
18.851.626
164.685.410
-184.660
-8.404.886
-0,01
-0,25
Summe offene Positionen CHF2)
SEK
GBP
20,0 Mio.
Verkauf
Summe offene Positionen GBP
26.800.131
27.431.719
-631.588
-0,02
183.080.655
192.117.129
-9.036.474
-0,27
Bezogen auf ein Währungsexposure in CHF2) i.H.v. CHF 207,0 Mio. ergibt sich ein Hedge-Ratio am Stichtag 31.03.2015 von 95,2 %.
Bezogen auf ein Währungsexposure in SEK i.H.v. EUR 19,5 Mio. ergibt sich ein Hedge-Ratio am Stichtag 31.03.2015 von 96,7 %.
Bezogen auf ein Währungsexposure in GBP i.H.v. EUR 199,6 Mio. ergibt sich ein Hedge-Ratio am Stichtag 31.03.2015 von 96,3 %.
1)
Devisenterminkurs vom 31.03.2015
2)
Bezieht sich nur auf die Anteilscheinklasse CHF in Schweizer Franken, die gegenüber dem Fondsvermögen in Euro gesichert wurde
2. Käufe und Verkäufe, die während des Berichtszeitraumes abgeschlossen wurden:
Kurswert
Opening
EUR
Kurswert
Closing
EUR
CHF -372,3 Mio.
-316.000.000
-324.130.065
8.130.065
GBP 535,0 Mio.
673.840.330
683.456.384
-9.616.054
Geschlossene Positionen im Berichtszeitraum
SEK 175,0 Mio.
Summe geschlossene Positionen
Ergebnis
EUR
19.378.554
18.676.628
701.926
377.218.884
378.002.947
-784.063
Risikomanagement
Bei der Verwaltung des Sondervermögens wendet die Gesellschaft den qualifizierten Ansatz nach § 51 InvG in Verbindung mit §§ 8ff
der DerivateV an. Die potenziellen Risikobeträge wurden mit den Parametern 99 % Wahrscheinlichkeitsniveau, 10 Tage Haltedauer
berechnet. Das Vergleichsvermögen besteht zu 100 % aus dem „JP Morgan Economic and Monetary Union (EMU) Government
Bond Index 1-3 Years“ (100 % JPM EMU 1-3 years).
Die Überwachung der Hebelwirkung durch Derivategeschäfte erfolgt gemäß § 6 Abs. 2 S. 5 DerivateV. Für den Zeitraum vom
01.10.2014 bis 31.03.2015 ergibt sich für den CS EUROREAL eine durchschnittliche Hebelwirkung von 1 (d.h. es ist zu keiner
Hebelung des Fondsrisikos mittels Derivaten gekommen). Die Hebelwirkung wird gemäß den Regelungen in den §§ 15 ff. der
Derivateverordnung zum Einfachen Ansatz berechnet; allerdings findet § 15.2 DerV keine Anwendung.
Während des Geschäftsjahres wurden u.a. folgende potenzielle Risikobeträge ermittelt:
größter potenzieller Risikobetrag
0,086 % des Fondvermögens
kleinster potenzieller Risikobetrag
durchschnittlicher potenzieller Risikobetrag
Vermögensaufstellung Teil III77
Vermögensaufstellung Teil III zum 31. März 2015
– Erläuterungen zu den Bewertungsverfahren und zusätzliche Erläuterungen
Im Berichtszeitraum vom 1. Oktober
2014 bis zum 31. März 2015 wurden 12
Liegenschaften und zwei Beteiligungen
an Immobilien-Gesellschaften veräußert.
Da im gleichen Zeitraum keine Liegenschaften neu in den Fonds eingestellt
wurden, ist der Immobilienbestand auf
67 Objekte gesunken einschließlich der
über die Immobilien-Gesellschaften gehaltenen Liegenschaften und der in Bau
befindlichen Projekte.
I. Die Position „Immobilien“ reduzierte sich
bedingt durch die Verkäufe um EUR
610,0 Mio. auf EUR 2.385,3 Mio., darunter Geschäftsgrundstücke in Höhe
von EUR 2.201,3 Mio. und Grundstücke
im Zustand der Bebauung mit EUR
184,0 Mio.
Die Geschäftsgrundstücke sind jeweils
mit den von den Sachverständigen ermittelten Verkehrswerten in das Fondsvermögen eingestellt. Diese Verkehrswerte werden nach dem Ertragswertverfahren (gem. Wertermittlungsverordnung)
ermittelt. Die Grundstücke im Bau sind
mit ihrem Grundstückswert und den aufgelaufenen Baukosten im Fondsvermögen
enthalten.
III. Die Liquiditätsanlagen erhöhten sich um
EUR 107,2 Mio. auf EUR 396,6 Mio.
78 Vermögensaufstellung Teil III
II. Die Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften sind um EUR 122,4 Mio.
auf EUR 448,5 Mio. gesunken.
III. 1. Die liquiden Mittel in Höhe von EUR
396,6 Mio. (davon EUR 126,6 Mio.
Bankguthaben und EUR 270,0
Festgeldanlagen) sind überwiegend
zweckgebunden für die bis zum
Stichtag ermittelte Ausschüttung,
für die Fertigstellung von Bauprojekten, für Kaufpreiszahlungen bereits erworbener Immobilien, sowie
für Verbindlichkeiten aus anderen
Zahlungsverpflichtungen. Für die gesetzlich vorgeschriebene Mindestliquidität ist ein Betrag von EUR 165,9
Mio. anteilig in den kurzfristigen Liquiditätsanlagen gebunden.
IV. Die Sonstigen Vermögensgegenstände
werden mit ihrem Nominalwert angesetzt. Hier ist ein Anstieg um EUR
50,4 Mio. auf EUR 379,9 Mio. zu verzeichnen.
IV. 1. Unter der Position „Forderungen aus
der Grundstücksbewirtschaftung“
(EUR 35,1 Mio.) werden verauslagte,
umlagefähige, noch abzurechnende
Bewirtschaftungskosten in Höhe von
EUR 31,1 Mio., die von den Mietern
zu tragen sind, sowie Forderungen
an die Mieter in Höhe von EUR 4,0
Mio. ausgewiesen.
IV. 2. Die Forderungen an ImmobilienGesellschaften in Höhe von EUR
205,4 Mio. betreffen 5 Gesellschafterdarlehen.
IV. 3. Die Zinsansprüche in Höhe von
EUR 0,01 Mio. ergeben sich aus
der Abgrenzung von Zinserträgen
aus Festgeldanlagen.
IV. 4. Die Position „Andere“ in Höhe von
EUR 139,5 Mio. beinhaltet insbesondere Forderungen aus sofort
fälligen Kaufpreiszahlungen (EUR
99,7 Mio.), Forderungen aus noch
nicht fälligen Kaufpreiszahlungen
(EUR 10,7 Mio.), Erstattungsansprüche aus Steuern (EUR 3,7 Mio.),
und Forderungen an Dritte (EUR
4,8 Mio.).
V. Die Verbindlichkeiten werden mit ihrem
Rückzahlungsbetrag bewertet. Sie verringerten sich um EUR 96,6 Mio. auf
EUR 150,9 Mio.
V. 1. Bei den Verbindlichkeiten aus Krediten in Höhe von EUR 83,2 Mio.
handelt es sich um Darlehen inklusive abzugrenzender Zinsen, die im
Zusammenhang mit Immobilienerwerben in Großbritannien in Höhe
von EUR 20,9 Mio. (hier auch zur
teilweisen Kurssicherung), in den
Niederlanden in Höhe von EUR 25,0
Mio., sowie in Deutschland in Höhe
von EUR 37,3 Mio. aufgenommen
wurden.
V. 2. Die Position „Verbindlichkeiten aus
Grundstückskäufen und Bauvorhaben“ mit insgesamt EUR 2,9 Mio.
gliedert sich in noch zu zahlende
Anschaffungskosten in Höhe von
EUR 1,8 Mio., und Einbehalte in
Höhe von EUR 1,1 Mio.
V. 3. Die Verbindlichkeiten aus der Grundstücksbewirtschaftung i.H.v. EUR
44,5 Mio. setzen sich aus Verbindlichkeiten gegenüber Mietern aus
vorausbezahlten Mieten (EUR 9 Mio.)
und noch abzurechnende UmlagenVorauszahlungen (EUR 35,5 Mio.)
zusammen.
V. 4. Die Verbindlichkeiten aus anderen
Gründen in Höhe von EUR 20,3 Mio.
enthalten im Wesentlichen Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen
Unternehmen in Höhe von EUR 4,5
Mio., Fondsverwaltungsgebühren in
Höhe von EUR 2,5 Mio., sowie Verbindlichkeiten aus offenen Devisentermingeschäften in Höhe von EUR
9,2 Mio. Diese Sicherungsgeschäfte
mit Finanzinstrumenten werden mit
von der Depotbank zur Verfügung
gestellten Terminkursen zum Stichtag bewertet.
VI. D
ie Rückstellungen betragen EUR
142,0 Mio. (30. September 2014:
EUR 144,7 Mio.) und enthalten in
erster Linie Rückstellungen für Instandhaltungskosten (EUR 25,7 Mio.),
Rückstellungen für Vermietungskosten (EUR 8,2 Mio.), Rückstellungen
für den Ausbau von Mietflächen (EUR
8,4 Mio.) und Rückstellungen für Verkaufsnebenkosten (EUR 7,7 Mio.).
Darüber hinaus wurde für Steuern aus
möglichen Gewinnen aus der Veräußerung von ausländischen Liegenschaften eine Rückstellung in Höhe
von EUR 82,2 Mio. gebildet. Dies entspricht einer Quote von 94,42 % der
bei einer sofortigen Veräußerung aller
Auslandsimmobilien fälligen Steuern.
Auf Fremdwährung lautende Vermögensgegenstände werden mit dem Stichtagskurs, welcher von der Depotbank zur
Verfügung gestellt wird, in EURO umgerechnet.
Ausgabeauf- und Rücknahmeabschläge, die dem Sondervermögen für den
Erwerb und die Rücknahme von Investmentanteilen berechnet wurden,
betragen 0 EUR.
Verwaltungsvergütungen für im Sondervermögen gehaltene Investmentanteile
sind nicht angefallen.
Der Kapitalverwaltungsgesellschaft fließen keine Rückvergütungen der aus
dem Sondervermögen an die Depotbank und an Dritte geleisteten Vergütungen und Aufwandserstattungen zu.
Die Kapitalverwaltungsgesellschaft gewährt aus der an sie gezahlten Verwaltungsvergütung an Vermittler, z.B. Kreditinstitute, wiederkehrend – meist jährlich – Vermittlungsentgelte als sogenannte „Vermittlungsfolgeprovisionen“.
Vermögensaufstellung Teil III79
Verzeichnis der Käufe und Verkäufe
zur Vermögensaufstellung zum 31. März 2015
Lage des Grundstückes I. Käufe
1. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit EURO-Währung
Keine
Art des
Grundstückes*
2. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung
Keine
3. Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit EURO-Währung
Keine
4. Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung
Keine
*)
G =Geschäftsgrundstück
80 Verzeichnis der Käufe und Verkäufe
1)
Immobiliengesellschaft noch im Bestand
Übergang Nutzen
und Lasten
Lage des Grundstückes II. Verkäufe
1. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit EURO-Währung
Deutschland
10587 Berlin
10117 Berlin
Reinhardtstraße 32
10625 Berlin
Schillerstraße 3
20359 Hamburg
Millerntorplatz 1
80335 München
Bahnhofplatz 1
Art des
Grundstückes*
Übergang Nutzen
und Lasten
G
11/2014
G
12/2014
G
02/2015
G
02/2015
G
10/2014
G
10/2014
G
12/2014
G
12/2014
G
12/2014
G
12/2014
G
03/2015
G
01/2015
Frankreich
92100 Boulogne
Spanien
08028 Barcelona
28033 Madrid
28042 Madrid
Ribera del Loira 28
43007 Tarragona
Polígono Industrial „Les Gavarres“
2. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung
Großbritannien
Glasgow G2 7JS
120 Bothwellstreet
Manchester M3 3EB
3 Hardman Square
3. Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit EURO-Währung
Deutschland
Grundstücksgesellschaft Charlottenstraße 68-71 mbH i.L., mit Sitz in Frankfurt am Main, Beteiligungsquote 94,4 %1)
1. 1
0117 Berlin, Charlottenstraße 68
G01/2015
G01/2015
Frankreich
SAS Issy Bords de Seine 2, mit Sitz in Paris, Beteiligungsquote 100 %
1. 9
2130 Issy-les-Moulineaux, 1-3 Rue du Passeur de Boulogne
4. Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung
Keine
Verzeichnis der Käufe und Verkäufe81
Entwicklung des CS EUROREAL (Mehrjahresübersicht)
Immobilien (in Mio. EUR)
Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften
Wertpapiere (in Mio. EUR)
Bankguthaben (in Mio. EUR
30.09.2012
4.099,2
30.09.2013
3.900,1
30.09.2014
2.995,3
31.03.2015
2.385,3
770,3
625,1
570,9
448,6
0,0
0,0
0,0
0,0
1.352,8
962,8
289,4
396,6
446,1
309,2
329,4
379,9
Fondsvermögen brutto (in Mio. EUR)
Verbindlichkeiten und Rückstellungen (in Mio. EUR)
6.668,4
1.343,1
5.797,2
1.061,1
4.185,0
392,1
3.610,3
Fondsvermögen netto (in Mio. EUR)
5.325,3
4.736,1
3.792,9
3.317,5
98.344.737
98.344.737
98.344.737
98.344.737
5.039,4
4.484,3
3.587,6
3.119,6
Ausgabepreis (in EUR)
53,80
47,88
38,30
33,31
Anteilwert (in EUR)
51,24
45,60
36,48
31,72
4,30
1,05
5,00
–
20
22
24
–
4,40
2,00
4,25
–
21
23
25
–
4.349.928
Sonstiges Vermögen (in Mio. EUR)
292,9
Anteilklasse EUR:
Umlaufende Anteile (Stück)
Wert der Anteilklasse (in Mio. EUR)
Zwischenausschüttung je Anteil (in EUR)
Ertragsschein EUR Nr. Zwischenausschüttung
Ausschüttung je Anteil (in EUR)
Ertragsschein Anteilklasse EUR Nr.
Anteilklasse CHF:
Umlaufende Anteile (Stück)
4.349.928
4.349.928
4.349.928
Wert der Anteilklasse (in Mio. CHF)
345,9
308,0
247,8
207,0
Ausgabepreis (in CHF)
83,50
74,35
59,81
49,97
Anteilwert (in CHF)
47,59
79,52
70,81
56,96
Zwischenausschüttung je Anteil (in CHF)
6,70
1,65
7,80
–
Ausschüttung je Anteil (in CHF)
6,80
3,10
6,65
–
11.12.2012
10.12.2013
27.01.2015
–
Ausschüttungstag
82 Entwicklung des CS EUROREAL
83
Gremien
Kapitalverwaltungsgesellschaft
Junghofstraße 16
D-60311 Frankfurt am Main
Telefon:0049(0)69/7538-1200
Telefax:0049(0)69/7538-1203
Gezeichnetes und eingezahltes Kapital per
31. Dezember 2014: EUR 6,1 Mio.
Haftendes Eigenkapital per 31. Dezember
2014: EUR 8,1 Mio.
Gründung: 29. April 1991
Aufsichtsrat
Timothy Blackwell
Vorsitzender des Aufsichtsrates,
zugleich Managing Director
CREDIT SUISSE AG, Zürich
Henning Busch
(bis 31. Dezember 2014)
stellvertretender Vorsitzender des Aufsichtsrates, zugleich
Managing Director CREDIT SUISSE
(Deutschland) Aktiengesellschaft,
Frankfurt am Main
und Mitglied des Vorstandes der
CREDIT SUISSE (Deutschland)
Aktiengesellschaft, Frankfurt am Main
Geschäftsführung
Dr. Werner Bals
(bis 17. April 2015)
Karl-Heinz Heuß
(bis 9. Oktober 2014),
zugleich Geschäftsführer der
CREDIT SUISSE Realwerte
(Deutschland) GmbH
(bis 31. Januar 2014)
Frank Schäfer, zugleich
Verwaltungsratsmitglied der
CS Real Estate SICAV-SIF I,
Luxemburg
Karl-Josef Schneiders
Dr. Beat Schwab
stellvertretender Vorsitzender des Aufsichtsrates (ab 1. Januar 2015),
zugleich Managing Director
Karl Huwyler
Mitglied des Aufsichtsrates,
Günther Hackeneis
Mitglied des Aufsichtsrates
Jan Büchsenstein
Mitglied des Aufsichtsrates, zugleich
Director CREDIT SUISSE AG, Zürich
Helene von Roeder
Mitglied des Aufsichtsrates
(ab 1. März 2015), zugleich
Managing Director CREDIT SUISSE
(Deutschland) Aktiengesellschaft,
Frankfurt am Main
84 Gremien
Gesellschafter
Aktiengesellschaft,
Frankfurt am Main
Verwahrstelle
Commerzbank AG, Frankfurt am Main
Gezeichnetes und eingezahltes Kapital per
31. Dezember 2014: EUR 1.630 Mio.
Haftendes Eigenkapital per 31. Dezember
2014: EUR 24.031 Mio.
Sachverständigenausschuss A
Betriebswirt (BdH) Uwe Ditt, Hochheim
(bis 31.12.2014)
(Vorsitzender des Sachverständigenausschusses A)
Öffentlich bestellter und vereidigter
Sachverständiger
Sachverständigenausschuss B
Dipl.-Oec., Dipl.-Wirtsch.-Ing.
Thore Simon, Hannover (bis 31.12.2014)
(Vorsitzender des Sachverständigenausschusses B)
Sachverständiger
Dipl.-Betriebswirt (FH)
Stephan Zehnter, München
(stellvertretender Vorsitzender des
Sachverständigenausschusses A bis
31.12.2014)
(Vorsitzender des Sachverständigenausschusses A ab 01.01.2015)
Sachverständiger
Dipl.-Ing. Martin von Rönne, Hamburg
Sachverständigenausschusses B
bis 31.12.2014)
(Vorsitzender des Sachverständigenausschusses B ab 01.01.2015)
Sachverständiger
Dipl.-Betriebswirt Birger Ehrenberg,
Mainz
Sachverständigenausschusses A ab
01.01.2015)
Sachverständiger
Dipl.-Oec., Dipl.-Wirtsch.-Ing.
Thore Simon, Hannover (bis 31.12.2014)
(Ersatzmitglied des Sachverständigenausschusses A)
Sachverständiger
Richard Umstätter, Wiesbaden
(Mitglied des Sachverständigenausschusses A ab 01.01.2015)
Sachverständiger
Abschlussprüfer
KPMG AG
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
The Squaire
Am Flughafen
Vertriebspartner
Aktiengesellschaft
Junghofstraße 16
Telefon:0049(0)69/7538-1500
Telefax:0049(0)69/7538-1796
Hotline: 0049(0)69/75 38-1111
Internet:www.credit-suisse.com
Dipl.-Ing. Hartmut Nuxoll, Düsseldorf
Sachverständigenausschusses B
ab 01.01.2015)
Sachverständiger
Dipl.-Kfm. Karsten Jungk, Berlin
(Mitglied des Sachverständigenausschusses B)
Sachverständiger
Betriebswirt (BdH) Uwe Ditt, Hochheim
(bis 31.12.2015)
(Ersatzmitglied des Sachverständigenausschusses B)
Sachverständiger
Gremien85
Junghofstraße 16
D-60311 Frankfurt
Telefon +49(0)69/7538-1200
www.credit-suisse.com/de

CS EUROREAL Offener immobilienfonds nach deutschem invg

Transcription

Similar documents

UniImmo: Europa - Jahresbericht zum 30. September 2014

Betriebsversammlung Dienstag, 28. Mai

CS EUROREAL - Credit Suisse

Nachtrag E bezüglich Basisprospekt vom 31.03.2016 - db

JAMESTOWN 27 Nachträge Nr. 1-3

Jahresbericht 2013 / 2014

CS EUROREAL - Credit Suisse

Eigentumsförderung in Hagen 2016

Marktanalyse, 2012: Fashion-Retailing im Luxus-Segment

Internationale Wettbewerbe für junge Pianisten 1988

bevorzugte dienstleister

UniImmo: Europa - Union Investment Real Estate GmbH

Jahresbericht 2014 / 2015 zum 31. März 2015

PDF-Download

- Frankfurt am Main

Eigentumsförderung in Düsseldorf

NAVONA NEWSLETTER 4/2013