CS EUROREAL - Credit Suisse

Hinweis
Die CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbH hat die
Verwaltung des Sondervermögens CS EUROREAL am 21. Mai 2012 unwiderruflich mit Wirkung
zum 30. April 2017 gekündigt und darüber hinaus die endgültige Einstellung der Ausgabe und die
unbefristete Aussetzung der Rücknahme von Anteilen des CS EUROREAL erklärt. Dies bedeutet,
dass eingehende Kauf- und Verkaufsaufträge nicht mehr ausgeführt werden.
CS EUROREAL
Offener Immobilienfonds nach
deutschem InvG
Jahresbericht zum 30. September 2015
CS EUROREAL
„Auf einen Blick“
Kennzahlen zum Stichtag 30.09.2015
Fondsvermögen netto (in Mio. EUR)
WKN 980 500
in EUR
2.517,9
WKN 975 140
in CHF
154,9
Immobilienvermögen gesamt brutto (Verkehrswerte (Projekte zum Buchwert) in Mio.)
davon direkt gehalten (in Mio.)
1.623,2
650,2
Fondsobjekte gesamt (Anzahl)
46
davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten (Anzahl)
6
Vermietungsquote (in %)
85,2
Ausschüttung vom 28.07.2015 je Anteil
4,80
7,25
Ausschüttung am 26.01.2016 je Anteil
1,80
2,75
Anteilwert
2.672,8
2.273,4
davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten (in Mio.)
Anlageerfolg in %1
Fonds
in EUR
-5,8
-7,7
25,60
38,96
Veränderungen im Berichtszeitraum
01.10.2014 – 30.09.2015
WKN 980 500
in EUR
WKN 975 140
in CHF
Fonds
in EUR
Ankäufe von Immobilien (Anzahl)
0
davon direkt gehalten (Anzahl)
0
davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten (Anzahl)
0
Verkäufe von Immobilien (Anzahl)
35
davon direkt gehalten (Anzahl)
33
davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten (Anzahl)
2
Anteilabsatz (Anzahl)
0
0
0
Anteilrücknahmen (Anzahl)
0
0
0
Nettomittelzufluss (Anzahl)
0
0
0
Nettomittelzufluss (in Mio.)
0,0
0,0
0,0
1 Renditeberechnung nach Methode des BVI Bundesverband Investment und Asset Management e.V.: Anlage zum Anteilwert (= Rücknahmepreis)/Bewertung
zum Anteilwert; Wiederanlage der Ausschüttung zum Anteilwert (= kostenfreie Wiederanlage). Bei der Berechnung nach der BVI-Methode, die dem Zwecke der
Vergleichbarkeit dient, werden individuelle Faktoren des Fonds oder Anlegers wie z. B. die steuerlichen Belange der Anlage (z. B. Kapitalertragsteuer, steuerfreier
Anteil der Ausschüttung) nicht berücksichtigt. Der bei nicht angekündigter Rückgabe zu zahlende Rückgabeabschlag in Höhe von 5 % und individuelle Kosten
wie beispielsweise Gebühren, Provisionen und andere Entgelte sind in der Darstellung nicht berücksichtigt und würden sich bei Berücksichtigung negativ auf die
Wertentwicklung auswirken. Historische Wertentwicklungen und Finanzmarktszenarien sind kein verlässlicher Indikator für laufende oder zukünftige Ergebnisse.
Fondsauflage: 6. April 1992
CS EUROREAL EUR
Wertpapierkennnummer: 980 500
ISIN: DE0009805002
Valorennummer: 327 344
CS EUROREAL CHF
Wertpapierkennnummer: 975 140
ISIN: DE0009751404
Valorennummer: 2 248 222
Seit 01.10.2005
Titelbild und weitere Objektansichten: Niederlande, Schiphol-Rijk, Beechavenue 1-19
CS EUROREAL
Jahresbericht
zum 30. September 2015
4 Tätigkeitsbericht der
Fondsverwaltung
82
Verzeichnis der
Käufe und Verkäufe
40 Übersicht: Renditen,
Bewertung, Vermietung
86 Ertrags- und
Aufwandsrechnung
46 Zusammengefasste
Vermögensaufstellung
88 Erläuterungen zur
Ertrags- und
Aufwandsrechnung
52 Vermögensaufstellung
Teil I
90 Verwendungsrechnung
Immobilienverzeichnis
Lage des Grundstücks, Nutzfläche
und gutachterliche Werte
64 Vermögensaufstellung
Teil I
Immobilienverzeichnis
Vermietungsinformation und
Anschaffungsnebenkosten
76 Vermögensaufstellung
Teil II
Bestand der
Geldmarktinstrumente,
Investmentanteile, Wertpapiere
und Bankguthaben
78 Vermögensaufstellung
Teil III
Sonstige Vermögensgegenstände,
Verbindlichkeiten,
Sicherungsgeschäfte
und Rückstellungen,
zusätzliche Erläuterungen
92 Entwicklung des
Fondsvermögens
95 E
rläuterungen zur
Entwicklung des
Fondsvermögens
96 Entwicklung des
CS EUROREAL
Mehrjahresübersicht
97 E
ntwicklung
der Renditen
Mehrjahresübersicht
99 B
esonderer Vermerk
des Abschlussprüfers
100 Steuerliche Hinweise
138 Gremien
Inhaltsverzeichnis
3
Tätigkeitsbericht
der Fondsverwaltung
Sehr geehrte Anlegerinnen,
sehr geehrte Anleger,
auf den folgenden Seiten dieses Jahresberichtes informieren
wie Sie über den Verlauf und die wesentlichen Ergebnisse des
Geschäftsjahres 2014/2015 des offenen Immobilienfonds
CS EUROREAL zwischen dem 1. Oktober 2014 und dem
30. September 2015. Erläutert werden unter anderem die
­wesentlichen Ereignisse und Risiken sowie die Kennzahlen des
Fonds im Berichtszeitraum bzw. zum Berichtsstichtag. Dabei
wird vor allem auf den weiteren Verlauf der Fondsauflösung mit
dem Stand der Immobilienverkäufe, Darlehensrückführungen
und Ausschüttungen sowie die Wertentwicklung des Fonds
eingegangen.
Seit dem 21. Mai 2012 befindet sich der CS EUROREAL in
Auflösung. Bis zum Ablauf unseres Verwaltungsmandates am
30. April 2017 sind wir, als treuhänderisch verwaltende
­Kapitalverwaltungsgesellschaft, für die ordnungsgemäße Fort­
führung des Fonds sowie für den Verkauf der Fondsimmobilien
verantwortlich. Mit dem Beginn der Fondsauflösung wurde so­
wohl die Rücknahme als auch die Ausgabe von Fondsanteilen
des CS EUROREAL endgültig eingestellt. Somit ist im Sinne
der Gleichbehandlung aller Anleger des Fonds seit diesem
Zeitpunkt keine Rückgabe von Anteilen seitens der Anleger an
die Kapitalverwaltungsgesellschaft bzw. an die Verwahrstelle
des CS EUROREAL, die Commerzbank AG, möglich.
Während der Phase der Auflösung erhalten die Anleger freie
Geldmittel des Fonds, die nicht für die ordnungsgemäße Ver­
waltung des Fonds sowie die planmäßige Rückführung der
Kredite benötigt werden, mittels Ausschüttungen ausgezahlt.
Es ist vorgesehen, diese Ausschüttungen in Abhängigkeit von
der zur Verfügung stehenden Liquidität grundsätzlich in einem
halbjährlichen Rhythmus durchzuführen. So ist neben der – wie
in den Vorjahren – im Dezember/Januar stattfindenden Aus­
schüttung in der Regel eine Zwischenausschüttung im Juni/
Juli vorgesehen. Darüber hinaus können Zwischenausschüt­
4
Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung
tungen grundsätzlich auch außerplanmäßig zu anderen bzw.
weiteren Terminen – insbesondere bei einem erfolgreichen
Verkauf einer größeren Anzahl von Immobilien beziehungsweise
einem hohen Verkaufsvolumen – erfolgen. Durch Rückzahlung
der freien Liquidität in Form von Ausschüttungen wird dem
Grundsatz einer Gleichbehandlung aller Anleger Rechnung
­getragen und jedem gehaltenen Anteil der gleiche Betrag je
Anteil zugewiesen. Die Ausschüttungen erfolgen bei in einem
Depot gehaltenen Fondsanteilen über Ihre jeweilige depot­
führende Stelle, also diejenige Stelle, bei der die Fondsanteile
verwahrt werden.
Die Ausschüttungen setzen sich grundsätzlich sowohl aus den
aufgelaufenen Überschüssen aus den weiterhin zufließenden
Erträgen des Fonds (z.B. Mietzahlungen von Mietern der
Fonds­immobilien und Zinsen aus den liquiden Anlagen des
Fonds (Bankguthaben und Festgelder)) als auch aus Rückzah­
lungen des Anlagekapitals (z.B. aus Erlösen aus Immobilien­
verkäufen) an die Anleger ­zusammen. Hierbei ist zu beachten,
dass für die Ausschüttungen/Kapitalrückzahlungen zwar generell
die Erlöse aus Immobilienverkäufen verwendet werden können,
jedoch noch liquide Mittel für die weiterhin notwendige,
ordnungs­gemäße Verwaltung des Fonds in Abzug gebracht
werden und daher im Fonds verbleiben müssen. Die liquiden
Mittel des Fonds werden dafür benötigt, künftige Aufwendungen
und Verpflichtungen des Fonds abzudecken. Hierbei handelt es
sich neben der Rückzahlung der noch verbleibenden Kredite
unter anderem um Aufwendungen für die Fertigstellung aktueller
Baumaßnahmen mit dem Ziel des Erhalts bzw. Steigerung des
Wertes von Fonds­immobilien, aber auch Instandhaltungs- und
Vermietungskosten sowie die aus den Immobilienverkäufen
und dem laufenden Immobiliengeschäft resultierenden bilan­
ziellen ­Verpflichtungen wie z. B. Steuerzahlungen im Ausland.
Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, dass der Fonds auf­
grund des fortschreitenden Verkaufs von Fondsimmobilien
schrittweise immer weniger Mieteinnahmen generiert. Durch
eine angemessene Liquiditätsausstattung bleibt somit im Sinne
der A
­ nleger die weitere ordnungsgemäße Fortführung des
Fonds sichergestellt. Die liquiden Mittel des Fonds beliefen
sich per 30. September 2015 auf EUR 524,3 Mio. (19,6 %
des Netto-­Fondsvermögens). Neben den für die Fortführung
des Fonds benötigen Geldern waren in diesem Betrag auch
Gelder für die folgende Ausschüttung enthalten.
Seit dem Zeitpunkt des Beginns der Fondsauflösung des
CS EUROREAL am 21. Mai 2012 fanden bis zum
30. ­September 2015 bereits sieben Ausschüttungen statt.
Die achte Ausschüttung nach Einleitung der Fondsauflösung
erfolgt am 26. Januar 2016.
Die siebte Ausschüttung seit der Einleitung der Fondsauflösung
des CS EUROREAL und erste Ausschüttung für das
Geschäfts­jahr 2014/2015 des CS EUROREAL, die auch als
Zwischenausschüttung bezeichnet wird, erfolgte am 28. Juli
2015. Sie belief sich für die EUR-Anteilklasse des
CS ­EUROREAL auf EUR 4,80 pro Anteil und für die CHF-­
Anteilklasse des CS EUROREAL auf CHF 7,25 pro Anteil. Im
Rahmen der zweiten Ausschüttung für das Geschäftsjahr
2014/2015 des Fonds (Endausschüttung für dieses
­ eschäftsjahr) und insgesamt achten Ausschüttung seit dem
G
Beginn der Fondsauflösung des CS EUROREAL, die am
26. ­Januar 2016 erfolgt, können an die Fondsanleger für die
Anteilklasse des Fonds in Euro EUR 1,80 pro Anteil und für
die ­Anteilklasse des Fonds in Schweizer Franken CHF 2,75
pro Anteil ausgeschüttet werden. Insgesamt wurden seit
­Beginn der Fondsauflösung damit bereits EUR 2.872,2 Mio.
beziehungsweise EUR 27,60 pro Anteil für Anteilklasse EUR
und CHF 42,70 pro Anteil für die Anteilklasse CHF an die
­Anleger des Fonds ausgeschüttet bzw. zurückgezahlt. Bitte
­beachten Sie, dass sich am 26. Januar 2016 der Anteilpreis
der jewei­ligen Anteilklasse des Fonds um die Höhe der Aus­
schüttung reduzieren wird. Diese Preisminderung stellt dabei
keinen ­Verlust für den Anleger dar, da der Gegenwert dem
­Anleger – eventuell reduziert um einbehaltene Kapitalertrag­
steuer – s­ einem Referenzkonto bei seiner depotführenden
Stelle, bei der er die Anteile in einem Depot verwahrt,
gut­geschrieben oder im Falle der Eigenverwahrung bei einer
Bank ausgezahlt wird.
Übersicht der Ausschüttungen des CS EUROREAL seit der Einleitung der Fondsauflösung am 21. Mai 2012
Laufende
Nummer
Datum
Geschäftsjahr
des Fonds
CS EUROREAL
Anteilklasse EUR
in EUR pro Anteil
CS EUROREAL
Anteilklasse CHF
in CHF pro Anteil
Gesamter ausgeschütteter Betrag
in Mio. EUR2
1
3. Juli 2012
2011/2012
4,30
6,70
447,1
2
11. Dezember 2012
2011/2012
4,40
6,80
457,2
3
18. Juni 2013
2012/2013
1,05
1,65
109,1
4
10. Dezember 2013
2012/2013
2,00
3,10
207,7
5
29. Juli 2014
2013/2014
5,00
7,80
519,7
6
27. Januar 2015
2013/2014
4,25
6,65
441,8
7
28. Juli 2015
2014/2015
4,80
7,25
501,6
8
26. Januar 2016
2014/2015
1,80
2,75
188,03
27,60
42,70
2.872,2
Summe
2 Die Ausschüttungen der Anteilklasse CHF wurden für diese Übersicht mit Umrechnungskurs zum jeweiligen Ausschüttungstag in Euro berechnet.
3 Währungsumrechnung EUR in CHF zum Devisenkurs vom 30. September 2015: 1 EUR = 1,094011 CHF
Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung
5
Eines unser wesentlichen Ziele nach der Einleitung der Fonds­
auflösung ist es, die Liquidität des Fonds durch den Verkauf
weiterer Immobilien aus dem Portfolio des CS EUROREAL zu
erhöhen und möglichst zeitnah an unsere Anleger auszuzahlen.
Im Sinne der Anleger ist bei den Immobilienverkäufen aller­
dings nicht nur die Zeitkomponente, sondern vor allem auch
die Erzielung von angemessenen Verkaufspreisen zu beachten.
Die verbesserte Gesamtlage und das durch die lockere Geld­
politik „Quantitative Easing“ der Europäischen Zentralbank
­anhaltend niedrige Zinsniveau wirkt weiterhin positiv auf die
Nachfrage nach Immobilieninvestments und zunehmend auch
auf die Mietflächennachfrage. Bei den Immobilieninvestoren
deuten Marktzahlen auf eine wachsende Risikobereitschaft hin,
in dem die bislang vernachlässigten Märkte wie Spanien, Italien
und die Niederlande weiter steigende Investitionsvolumen
­verzeichnen konnten. Die Metropolen Großbritanniens und
Deutschlands profitieren durch steigende Umsatzvolumen am
Transaktionsmarkt, während Frankreich – als der drittgrößte
Markt Europas – weit weniger gesucht wird. Eine Trendwende
lässt sich nun auch an den Vermietungsumsätzen feststellen.
So konnten im ersten Halbjahr 2015 rund 17 % mehr Flächen
als noch im ersten Halbjahr 2014 vermietet werden. Sowohl in
den bisher konjunkturstarken Ländern als auch in den Märkten,
die erst kürzlich in eine Erholungsphase eingetreten sind,
­lassen sich Mietpreiszuwächse an zentralen Standorten
­verzeichnen.
Die Preise für Liegenschaften in den Immobilienzentren
Deutschlands, Großbritanniens und Frankreichs sind weiter
­gestiegen. Und auch in Spanien, den Niederlanden oder Italien
entwickelt sich das Preisniveau von Immobilien positiv. In
6
Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung
Osteuropa hingegen bleiben die Immobilienmärkte durch
einen Angebotsüberhang und noch verhaltenes Interesse
interna­tionaler Investoren geprägt.
Die stark gestiegenen Immobilienpreise für gut vermietete
Qualitätsimmobilien in den führenden Metropolen Mittel- und
Nordeuropas erhöhen die Attraktivität und das Investitions­
volumen in den Regionalstädten. Immobilien außerhalb der
­zentralen Geschäftsbezirke waren auch bei institutionellen
Marktakteuren wieder stärker gefragt. Angesichts des mittler­
weile niedrigen Renditeniveaus sowie des geringen Angebotes
von langfristig vermieteten Qualitätsimmobilien in den Wirt­
schaftszentren der wachstumsstärkeren Volkswirtschaften sind
die Investoren bereit, auch wieder vermehrt Risiken einzugehen.
Mittelfristig deutet sich eine zyklische Trendabschwächung in
besonders hoch­preisigen Segmenten des Immobilieninvesti­
tionsmarktes ab.
Im Zuge der sich weiter bessernden Lage auf den Immobilien­
märkten, die sich in einem wachsenden Transaktionsvolumen
manifestieren, konnte das Verkaufsvolumen des CS EUROREAL
weiter gesteigert werden. Nachdem im Geschäftsjahr
2013/2014 insgesamt 13 Immobilienverkäufe für knapp
EUR 790 Mio. erfolgten, konnten im Geschäftsjahr 2014/2015
insgesamt 35 Liegenschaften für insgesamt rund EUR 1,5 Mrd.
veräußert werden. Es handelte sich dabei um 25 deutsche
Fondsobjekte in Berlin, Coburg, Darmstadt, Dortmund,
­Dreieich, Frankfurt am Main, Hamburg, Hannover, Mannheim,
München Neu-Isenburg, Neuss und Trier, die beiden letzten
Immobilien des Fonds im Großraum Paris (Frankreich), drei
Büroimmobilien in den britischen Regionalstädten Glasgow,
Leeds und Manchester, vier spanische Immobilien in Madrid,
Barcelona und Tarragona sowie ein Objekt in Brüssel (Belgien).
Mit den Verkäufen in Spanien wurde das wieder steigende
­Interesse der Investoren an Immobilien in den wirtschafts­
schwächeren Ländern Südeuropas genutzt, auf deren Immo­
bilienmärkten nach dem starken Einbruch während der Finanz­
marktkrise eine Trendwende bei den Immobilienpreisen zu
beobachten ist. Die Verkäufe in Glasgow, Leeds und Manchester
zeigen, dass nach dem Preisanstieg für Qualitätsobjekte in den
führenden Metropolen Deutschlands, Großbritanniens und
Frankreichs nun auch Regionalstädte wieder vermehrt im
­Fokus der Kaufinteressenten stehen.
Die hohe Nachfrage nach deutschen Immobilien, sowohl für
Büro- als auch Handels­objekte, hat das Fondsmanagement im
Berichts­zeitraum für zwei Portfolioverkäufe genutzt, bei denen
mehrere Immobilien des CS EUROREAL jeweils zu einem
­Paket zusammengefasst wurden. Im Mai/Juni 2015 wurde ein
nach Lage und Qualität der Immobilien ausbalanciertes
Port­folio (sogenanntes „ODIN“-Portfolio) von 16 deutschen
Büro­immobilien mit einem Gesamtvolumen der Verkehrswerte
von rund EUR 571,5 Mio. veräußert. Neben acht Immobilien in
den f­ührenden deutschen Top 7-Standorten (Berlin, Hamburg,
Frankfurt am Main) gehörten acht meist kleinere Liegen­
schaften des CS EUROREAL an weniger bedeutenden Stand­
orten (Darmstadt, Dortmund, Dreieich, Hannover, Mannheim,
Neu-Isenburg und Neuss) zu dem Immobilienpaket (Objekte
mit den laufenden Nummern 33 bis 48 in der Übersichtstabelle
auf den Seiten 10 und 11 dieses Jahresberichts). Zusammen
mit drei L
­ iegenschaften des sich ebenfalls in Auflösung befind­
lichen offenen Immobilienfonds CS PROPERTY DYNAMIC
umfasste das veräußerte Paket insgesamt 19 Immobilien. Das
Portfolio wurde international in einem Bieterverfahren vermarktet.
­ äufer des Portfolios waren Tochtergesellschaften eines
K
Fonds, der von einer europäischen Investmentfirma gesponsert
wird. Zwischen den Beteiligten des Kaufs wurde Stillschweigen
über den Kaufpreis vereinbart. Der Verkauf eines weiteren Pakets
von drei deutschen Handelsimmobilien des CS EUROREAL
(Frankfurter Allee 113-117/Möllendorfstraße in Berlin, Niorter
Straße 3 in Coburg und Fleischstraße 62-65/Metzelstraße 8 in
Trier) wurde im Juni 2015 kaufvertraglich gesichert. Der Über­
gang von Nutzen und Lasten auf den Käufer erfolgte dann im
August 2015. Der Verkaufspreis für die drei fast vollständig
vermieteten Objekte lag leicht über den zuletzt fest­gestellten
Verkehrswerten von zusammen EUR 146,5 Mio.
Detaillierte Informationen zu den 35 Immobilienverkäufen im
Geschäftsjahr 2014/2015 entnehmen Sie bitte dem Text
„Immo­bilien-Portfolio-Management“ ab Seite 18 und der Über­
sicht „Verzeichnis der Käufe und Verkäufe“ ab Seite 82.
Seit dem Beginn der Fondsauflösung des CS EUROREAL
wurden bis zum Berichtsstichtag am 30. September 2015
­insgesamt 53 Immobilien für rund EUR 2,8 Mrd. und seit dem
Beginn der Rücknahmeaussetzung am 19. Mai 2010 bereits
68 Immobilien für rund EUR 4,2 Mrd. veräußert. Dies ent­
spricht rund 65 % des aktuellen Immobilienvermögens ein­
schließlich der bisherigen Verkaufserlöse. Sowohl die Verkaufs­
preise aller bisher seit Rücknahmeaussetzung getätigten
Verkäufe als auch die Verkaufspreise der 35 im Geschäftsjahr
2014/2015 veräußerten Immobilien lagen per Saldo in etwa
auf Höhe der zuletzt von den unabhängigen Sachverständigen­
ausschüssen festgestellten Verkehrswerte.
Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung
7
Übersicht zu den Abgängen von Immobilien aus dem Portfolio des CS EUROREAL
seit der Einleitung der Fondsauflösung am 21. Mai 2012
8
Laufende
Nummer
Übergang
von Nutzen
und Lasten
Geschäftsjahr
des Fonds
Land
Stadt
Objektname,
Straße und
Hausnummer
Art des
Gebäudes
1
Juli 2012
2011/2012
Deutschland
Saarbrücken
„Europa-Galerie“,
St. Johanner Straße /
Trierer Straße /
Reichsstraße 1
Einkaufszentrum
2
Dezember 2012
2012/2013
Frankreich
Paris
„Le Sequana“,
83-93 Quai Panhard et
Levassor / 1-5 Rue
Neuve Tolbiac
Bürogebäude
3
Januar 2013
2012/2013
Deutschland
Wiesbaden
„Mauritiushaus“,
Mauritiusplatz 2 /
Schulgasse 5 /
Kleine Kirchgasse 2-4
Handelsimmobilie
4
Juli 2013
2012/2013
Schweden
Stockholm
(Kungsholmen)
„Västerport“,
Warfvinges Väg 37-41
Bürogebäude
5
September 2013
2012/2013
Großbritannien
Edinburgh
„Lochrin Square“,
92-98 Fountainbridge
Bürogebäude
6
September 2013
2013/2014
Belgien
Brüssel
„Centre Botanique“,
Boulevard du Jardin
Botanique 13a
Büro- und
Handelsimmobilie
7
Oktober 2013
2013/2014
Großbritannien
Newcastle
Gallowgate 30/34
Bürogebäude
8
November 2013
2013/2014
Frankreich
Lyon
„Quatuor“,
Avenue Tony Garnier
12-14 (C) und 16-18 (D)
Bürogebäude
9
Dezember 2013
2013/2014
Schweden
Göteborg
„Hasselbladhuset“,
Sankt Eriksgatan 5
Bürogebäude
10
März 2014
2013/2014
Großbritannien
London
„Corn Exchange“,
55 Mark Lane
Bürogebäude
11
März 2014
2013/2014
Deutschland
HannoverLangenhagen
Münchner Straße
52 und 54
Logistikimmobilie
12
März 2014
2013/2014
Deutschland
Bremen
Ludwig-von-KapffStraße 1
Logistikimmobilie
13
März 2014
2013/2014
Deutschland
Biebesheim
Eduard-FreseniusStraße 1
Logistikimmobilie
Tätigkeitsbericht
Lorem Sinvel
der Fondsverwaltung
Übersicht zu den Abgängen von Immobilien aus dem Portfolio des CS EUROREAL
seit der Einleitung der Fondsauflösung am 21. Mai 2012
Laufende
Nummer
Übergang
von Nutzen
und Lasten
Geschäftsjahr
des Fonds
Land
Stadt
Objektname,
Straße und
Hausnummer
Art des
Gebäudes
14
März 2014
2013/2014
Deutschland
Frankfurt
am Main
Weserstraße 31-33
Wohngebäude
15
Mai 2014
2013/2014
Deutschland
Stuttgart
Kronprinzstraße 6
Büro- und
Handelsimmobilie
16
Juli 2014
2013/2014
Großbritannien
London
60 Great Tower Street/
2 Plantation Place South
Bürogebäude
17
Juli 2014
2013/2014
Deutschland
Hamburg
Dammtorstraße 1
Bürogebäude
18
August 2014
2013/2014
Deutschland
Frankfurt
am Main
Bockenheimer
Landstraße 72
Bürogebäude
19
Oktober 2014
2014/2015
Deutschland
München
Bahnhofplatz 1
Büro- und
Handelsimmobilie
20
Oktober 2014
2014/2015
Frankreich
Boulogne
(Groß­raum
Paris)
24, 26 Quai Alphonse
le Gallo
Bürogebäude
21
22
November 2014
Dezember 2014
2014/2015
2014/2015
Deutschland
Deutschland
Berlin
Berlin
Ernst-Reuter-Platz 3-5
Reinhardtstraße 32
Bürogebäude
Bürogebäude
23
Dezember 2014
2014/2015
Spanien
Barcelona
Avenida Diagonal
197-199
Bürogebäude
24
Dezember 2014
2014/2015
Spanien
Madrid
Calle Via de los
Poblados 3
Bürogebäude
25
Dezember 2014
2014/2015
Spanien
Madrid
Ribera del Loira 28
Bürogebäude
26
Dezember 2014
2014/2015
Spanien
Tarragona
Poligono Industrial
„Les Gavarres“
Handelsimmobilie
(Baumarkt)
27
Dezember 2014
2014/2015
Frankreich
Issy-les Moulineaux
(Großraum
Paris)
1-3 Rue du Passeur de
Boulogne
Bürogebäude
28
29
Januar 2015
Januar 2015
2014/2015
2014/2015
Deutschland
Großbritannien
Berlin
Manchester
Charlottenstraße 68
3 Hardman Square
Bürogebäude
Bürogebäude
30
Februar 2015
2014/2015
Deutschland
Berlin
Schillerstraße 3
Bürogebäude
Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung
Lorem Sinvel
9
Übersicht zu den Abgängen von Immobilien aus dem Portfolio des CS EUROREAL
seit der Einleitung der Fondsauflösung am 21. Mai 2012
Laufende
Nummer
Übergang
von Nutzen
und Lasten
Geschäftsjahr
des Fonds
Land
Stadt
Objektname,
Straße und
Hausnummer
Art des
Gebäudes
31
Februar 2015
2014/2015
Deutschland
Hamburg
Millerntorplatz 1
Bürogebäude
32
März 2015
2014/2015
Großbritannien
Glasgow
„Aurora“,
120 Bothwellstreet
Bürogebäude
33
Mai 2015
2014/2015
Deutschland
Berlin
„City Light House“,
Kantstraße 162/Joachimstaler Straße 41
Büro- und
Handelsgebäude
34
Mai 2015
2014/2015
Deutschland
Berlin
Schellingstraße 1
Bürogebäude
35
Mai 2015
2014/2015
Deutschland
Berlin
„Shell-Haus“,
Reichpietschufer 60-62
Bürogebäude
36
Mai 2015
2014/2015
Deutschland
Hamburg
„HTC“,
Am Sandtorkai 74-77
Bürogebäude
37
Mai 2015
2014/2015
Deutschland
Hamburg
Lübeckertordamm 5/
Philipsstraße 14
Bürogebäude
38
Mai 2015
2014/2015
Deutschland
Hamburg
Bertrand-Russel-­
Straße 3 und 5/
Max-Born-Straße 2 und 4
Bürogebäude
39
Mai 2015
2014/2015
Deutschland
Frankfurt
am Main
Carl-von-NoordenPlatz 5
Bürogebäude
40
Mai 2015
2014/2015
Deutschland
Frankfurt
am Main
Genfer Straße 10
Bürogebäude
41
42
43
Mai 2015
Mai 2015
Mai 2015
2014/2015
2014/2015
2014/2015
Deutschland
Deutschland
Deutschland
Darmstadt
Dreieich
Dortmund
Pfnorstraße 1
An der Trift 65
Westfalendamm 87
Bürogebäude
Bürogebäude
Bürogebäude
10 Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung
Übersicht zu den Abgängen von Immobilien aus dem Portfolio des CS EUROREAL
seit der Einleitung der Fondsauflösung am 21. Mai 2012
Laufende
Nummer
Übergang
von Nutzen
und Lasten
Geschäftsjahr
des Fonds
Land
Stadt
Objektname,
Straße und
Hausnummer
Art des
Gebäudes
44
Mai 2015
2014/2015
Deutschland
Hannover
Rendsburger Straße
18-20
Bürogebäude
45
Mai 2015
2014/2015
Deutschland
Mannheim
Am Exerzierplatz 2/
Friedrich-EbertStraße 99
Bürogebäude
46
Mai 2015
2014/2015
Deutschland
Neu-Isenburg
Siemensstraße 12
Bürogebäude
47
Mai 2015
2014/2015
Deutschland
Neu-Isenburg
Werner-Heisenberg-­
Straße 2
Bürogebäude
48
Juni 2015
2014/2015
Deutschland
Neuss
Stresemannallee
4a-4c, 6
Bürogebäude
49
Juni 2015
2014/2015
Belgien
Brüssel
Rue Colonel Bourg
105a
Bürogebäude
50
Juni 2015
2014/2015
Großbritannien
Leeds
2 City Walk/
Sweet Street
Bürogebäude
51
August 2015
2014/2015
Deutschland
Berlin
Frankfurter Allee
113-117/
Möllendorfstraße
Handelsimmobilie
52
August 2015
2014/2015
Deutschland
Coburg
Niorter Straße 3
Handelsimmobilie
53
August 2015
2014/2015
Deutschland
Trier
Fleischstraße 62-65/
Metzelstraße 8
Handelsimmobilie
Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung 11
Nach den genannten 35 finalisierten Immobilienverkäufen im
Berichtszeitraum verfügte der CS EUROREAL zum Berichts­
stichtag noch über ein Portfolio von insgesamt 46 Immobilien
an 29 Standorten in elf europäischen Ländern. Bei zwei
­weiteren Immobilien des CS EUROREAL erfolgte im Berichts­
zeitraum bereits eine vertragliche Sicherung des Verkaufs,
­sodass mit Stand Ende September 2015 noch 44 Immobilien
des CS EUROREAL im Wert von rund EUR 2,2 Mrd. zum
­Verkauf verblieben. Bei den beiden kaufvertraglich gesicherten
Verkäufen handelt es sich um die Objekte 400 Promenade des
Anglais in Nizza (Frankreich) sowie 80 Bath Street in Glasgow
(Großbritannien).
Im Hinblick auf den anstehenden Verkauf des gesamten
­Immobilienportfolios befindet sich zum Berichtsstichtag mit
42,0 % der größte Anteil der Liegenschaften in Deutschland,
für die aufgrund der guten und im Vergleich stabileren
wirtschaft­lichen Entwicklung derzeit eine entsprechende
Nachfrage von Immobilieninvestoren zu erwarten ist.
Insbesondere in den lange Zeit wirtschafts- und finanzschwachen Ländern Südeuropas wie Italien, Spanien und
Portugal, in denen eine Besserung der Lage der Konjunktur
wie auch auf dem Immobilienmarkt festgestellt ­werden kann,
ist der CS ­EUROREAL mit einem Gesamtanteil von 21,2 %
per 30. ­September 2015 (Basis: Verkehrswerte nach Fertig­
stellung) in deutlich ­geringerem Maße vertreten. ­Darüber
hinaus verfügte der CS ­EUROREAL zum Stichtag
30. September 2015 mit 49,3 % (Basis: Jahres-Nettosoll­
mieten) nach wie vor über einen bedeutenden Anteil von
­Handelsimmobilien, deren Werte sich in den vergangenen
­Jahren generell im Vergleich zu den ­konjunkturabhängigeren
Büroimmobilien stabiler ­entwickelt haben.
12 Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung
Auch in der Phase der Fondsauflösung wird das aktive
Manage­ment der Immobilien unverändert fortgeführt mit dem
Ziel, den Wert der Immobilien zu erhalten oder zu steigern, um
die Objekte dann entsprechend besser vermarkten zu können.
Um im Interesse der Anleger ein bestmögliches Verkaufs­
ergebnis zu erzielen, können im Rahmen der Verwaltung des
Fonds auch in der Phase der Auflösung Um- oder Neubau­
maßnahmen bei Fondsimmobilien erfolgen, mit dem Ziel, den
Wert der jeweiligen Immobilie zu stabilisieren oder zu erhöhen.
So wurde die 1985 erbaute und 1994 modernisierte
Liegenschaft „Sijthoff City“ in der Grote Marktstraat 39-53,
Wagenstraat 31-49 in Den Haag, das den heutigen Anforde­
rungen an eine Immobilie in einer innerstädtischen Bestlage
nicht mehr entspricht, komplett entkernt und umgestaltet.
Nach fertiggestelltem Umbau verfügt das Gebäude nun über
rund 11.532 m² an attraktiven Einzelhandelsflächen sowie an
­modernen und flexiblen Büroflächen. Darüber hinaus hat die
Immobilie ein BREEAM-NL-Nachhaltigkeitssiegel erhalten.
Bei der Baumaßnahme Taunusanlage 8 in Frankfurt am Main
(Deutschland) konnte am 8. Juli 2015 das Richtfest gefeiert
werden. Die moderne Büroimmobilie im Herzen des
Frank­furter Bankenviertels soll im zweiten Quartal 2016
fertiggestellt werden. Mit einer renommierten international
tätigen Rechts­anwaltskanzlei konnte bereits ein Mietvertrag
über rund ein Drittel der insgesamt 29.080 m2 Büroflächen
abgeschlossen werden.
Neben baulichen Maßnahmen zählen zu einem aktiven Asset-­
Management der Immobilien auch eine frühzeitige Verlänge­
rung von bestehenden Mietverträgen und der Abschluss von
Vereinbarungen mit neuen Mietern. So ist es uns gelungen, im
Berichtszeitraum für Mietflächen von insgesamt rund
150.864 m² Verträge mit bonitätsstarken Mietern zu verlängern
oder neu abzuschließen. Dies entspricht einem Anteil von rund
21,5 % der gesamten vermietbaren Fläche des Immobilien­
portfolios des CS EUROREAL zum 30. September 2015.
­Beispielsweise konnte für das Objekt Bijlmerdreef 24-74 in
Amsterdam (Niederlande) der Mietvertrag mit einer der größten
niederländischen Banken über die gesamte Fläche des Objekts
von 41.210 m2 ab Januar 2015 verlängert werden. Im Büro­
objekt Telegrafgatan 8 A-B in Stockholm (Schweden) wurde
eine größere Fläche von 5.667 m2 neu vermietet. Für die
­Liegenschaft Westfalendamm 87 in Dortmund, die im Mai
2015 veräußert wurde, konnte im ersten Halbjahr des
­Geschäftsjahres des CS EUROREAL ein Mietvertrag über
10.182 m2 Mietfläche mit einer deutschen Großbank abge­
schlossen werden. Trotz des Verkaufs einiger überdurch­
schnittlich gut vermieteter Objekte konnte unter anderem
durch Neu- und Anschlussvermietungen von sich noch im
­Bestand des Fonds befindenden Immobilien die Vermietungs­
quote des Fonds im Geschäftsjahr 2014/2015 um 0,8-Pro­
zentpunkt auf 85,2 % gesteigert werden. Nähere Informatio­
nen zur Vermietung finden Sie unter dem Gliederungspunkt
„Vermietungssituation“ auf Seite 24 innerhalb dieses Tätig­
keitsberichts. Im Durchschnitt lag die Vermietungsquote im
­Berichtszeitraum auf Basis der Jahres-Bruttosollmiete bei
85,5 %. Auf dieser Basis konnten für den CS EUROREAL
weiterhin solide Mieterträge generiert werden.
Die Immobilienkredite wurden im Berichtszeitraum im Rahmen
von Immobilienverkäufen sowie bei deren vertragsgemäßen
Auslauf weiter von EUR 274,5 Mio. per 30. September 2014
um EUR 159,5 Mio. auf EUR 115,0 Mio. per 30. September
2015 abgebaut. Insgesamt wurden zwischen dem 1. Oktober
2014 und dem 30. September 2015 drei Darlehen durch
­Verkäufe von Immobilien und vier Darlehen durch planmäßige
Tilgung zurückgeführt. So reduzierte sich beispielsweise im
­August 2015 durch die Rückführung des Kredits für das
­„Galeria-Kaufhof“-Warenhauses im Ring-Center, Frankfurter
Allee 113-117/Möllendorfstraße in Berlin (Deutschland) im
Rahmen des erfolgten Verkaufes um EUR 14,3 Mio. Bereits
zuvor verringerte sich das Kreditvolumen durch die Verkäufe in
Madrid (Calle Via de los Poblados 3) und in Glasgow (120
­Bothwellstreet) um rund EUR 82,0 Mio. Die Verschuldung lag
am Ende des Berichtszeitraums damit nur noch bei 5,1 % des
­Immobilienvermögens. Seit der Beginn der Fondsauflösung am
21. Mai 2012 wurde der Darlehensbestand damit um rund
EUR 1,3 Mrd. bzw. 91,7 % des damaligen Kreditbestands
­reduziert und die Verschuldungsquote ging von 24,8 % des
­Immobilienvermögens um 19,7-Prozentpunkte zurück. Bis zum
Jahresende 2015 läuft noch ein weiterer Immobilienkredit
(„Rathaus-Galerie“, Friedrich-Ebert-Platz 1-2 in Leverkusen
(Deutschland)) in Höhe von EUR 90,0 Mio. bzw. 78,3 % des
Darlehensbestands per 30. September 2015 aus, sodass der
Fonds Ende 2015 fast vollständig entschuldet sein wird. Im
Jahr 2016 steht dann im September nur noch ein Darlehen
der Immobilie Orteliuslaan 750 in Utrecht (Niederlande) in
Höhe von EUR 25,0 Mio. zur Rückzahlung an.
Die für die Rückführungen des Kreditbestandes benötigte
­Liquidität wird weiter im Fonds vorgehalten. Durch eine
termingerechte Rückführung der Darlehen beim Ablauf der
Zinsbindungsfrist kann zwar einerseits noch etwas weniger
Liquidität an die Anleger ausgeschüttet werden, aber
andererseits wird das Fremdfinanzierungs- und Prolongations­
risiko reduziert. Da zudem künftig nur ein deutlich geringerer
Teil der Erlöse aus den Immobilienverkäufen für die
1 Renditeberechnung nach Methode des BVI Bundesverband Investment und Asset Management e.V.: Anlage zum Anteilwert (= Rücknahmepreis)/Bewertung
zum Anteilwert; Wiederanlage der Ausschüttung zum Anteilwert (= kostenfreie Wiederanlage). Bei der Berechnung nach der BVI-Methode, die dem Zwecke der
Vergleichbarkeit dient, werden individuelle Faktoren des Fonds oder Anlegers wie z. B. die steuerlichen Belange der Anlage (z. B. Kapitalertragsteuer, steuerfreier
Anteil der Ausschüttung) nicht berücksichtigt. Der bei nicht angekündigter Rückgabe zu zahlende Rückgabeabschlag in Höhe von 5 % und individuelle Kosten
wie beispielsweise Gebühren, Provisionen und andere Entgelte sind in der Darstellung nicht berücksichtigt und würden sich bei Berücksichtigung negativ auf die
Wertentwicklung auswirken. Historische Wertentwicklungen und Finanzmarktszenarien sind kein verlässlicher Indikator für laufende oder zukünftige Ergebnisse.
Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung 13
Rück­führung der Darlehen benötigt wird, erhalten die Anleger
dann unter sonst gleichen Bedingungen entsprechend höhere
­Ausschüttungen.
Der CS EUROREAL erzielte zum Berichtsstichtag am
30. ­September 2015 im Einjahreszeitraum eine Rendite –
­berechnet nach der Standard-BVI-Methode – für die Anteil­
klasse in der Währung Euro in Höhe von -5,8 %1. Wesentliche
Ursache für das Anlageergebnis waren die Bewertungen im
Rahmen der turnunsmäßigen Nachbewertungen durch die
­unabhängigen Sachverständigenausschüsse, bei denen die
Verkehrswerte der Immobilien des Fonds im Berichtszeitraum
insgesamt um -3,2 % bzw. EUR -88,1 Mio. nach unten
­angepasst wurden. Hierbei kam es nahezu in allen Investitions­
ländern im Saldo zu Abwertungen von Immobilien des
CS ­EUROREAL, wobei prozentual größere Abwertungen ins­
besondere in Großbritannien, Belgien, Tschechien, Spanien
und Österreich erfolgten. Auch wirkten sich die umfangreichen
Immobilienverkäufe im ersten und zweiten Halbjahr des
­Geschäftsjahres 2014/2015 auf das Anlageergebnis aus.
­Insgesamt lag zwar die Gesamtsumme der Verkaufspreise der
im Berichtszeitraum veräußerten Fondsimmobilien in etwa auf
Höhe der zuletzt von den unabhängigen Sachverständigen
festgestellten Verkehrswerte, jedoch schlugen sich die
­verkaufsbedingten Kosten sowie die auf Basis der üblichen
Regelungen in den Verkaufsverträgen zu bildenden
Rück­stelllungen für möglicherweise künftig anfallende
Aufwen­dungen aus Garantien und Gewährleistungen im
Anlage­ergebnis nieder.
Die Anteilklasse des CS EUROREAL in Schweizer Franken
wies zum 30. September 2015 eine Wertentwicklung –
berechnet nach der Standard-BVI-Methode in Höhe von
-7,7 %1 auf. Hauptgrund für die im Vergleich zur EUR-Anteil­
klasse des CS EUROREAL negativere Rendite der
CHF-Anteilklasse im Einjahresvergleich war der Anstieg des
Schweizer Franken zum Euro im Zuge der überraschenden
Aufhebung des Mindest­kurses von CHF 1,20 je EUR durch
die Schweizerische Nationalbank (SNB) am 15. Januar 2015,
in dessen Folge sich der Wechselkurs paritätisch zum EUR
einpendelte. Zum Zeitpunkt der Entscheidung der SNB lag die
Absicherungs­quote bei 75 %, also in der Mitte der im Ver­
kaufsprospekt ­vorgesehenen Mindestsicherung von 50 % und
der maximal möglichen 100 %. Im Anschluss an die
Entscheidung der SNB wurde die Absicherungsquote wieder
schrittweise erhöht, ­sodass zum Ende des Berichtszeitraums
am 30. September 2015 eine fast vollständige Absicherung
gegeben war. Weitere Informationen zur Renditeentwicklung
des Fonds entnehmen Sie bitte dem Abschnitt „Fondsrendite“
auf Seite 25 dieses Jahresberichtes.
Über die Zukunftsperspektiven und die weitere Strategie für
den Verkauf des restlichen Immobilienportfolios des
CS ­EUROREAL bzw. die Auflösung und Auszahlung des Fonds
bis zum Ablauf unseres Verwaltungsmandates am 30. April
2017 informieren wir Sie in dem Kapitel „Ausblick“ ab Seite 38
dieses Jahresberichtes.
1 Renditeberechnung nach Methode des BVI Bundesverband Investment und Asset Management e.V.: Anlage zum Anteilwert (= Rücknahmepreis)/Bewertung
zum Anteilwert; Wiederanlage der Ausschüttung zum Anteilwert (= kostenfreie Wiederanlage). Bei der Berechnung nach der BVI-Methode, die dem Zwecke der
Vergleichbarkeit dient, werden individuelle Faktoren des Fonds oder Anlegers wie z. B. die steuerlichen Belange der Anlage (z. B. Kapitalertragsteuer, steuerfreier
Anteil der Ausschüttung) nicht berücksichtigt. Der bei nicht angekündigter Rückgabe zu zahlende Rückgabeabschlag in Höhe von 5 % und individuelle Kosten
wie beispielsweise Gebühren, Provisionen und andere Entgelte sind in der Darstellung nicht berücksichtigt und würden sich bei Berücksichtigung negativ auf die
Wertentwicklung auswirken. Historische Wertentwicklungen und Finanzmarktszenarien sind kein verlässlicher Indikator für laufende oder zukünftige Ergebnisse.
14 Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung
Fondsauflösungsstrategie
Seit dem Beginn der Auflösung des CS EUROREAL ist es
­unser vorrangiges Ziel, bis zum Ablauf der Kündigungsfrist am
30. April 2017 möglichst alle Immobilien zu veräußern. Dazu
wurde der bereits in der Phase der Rücknahmeaussetzung
­begonnene Immobilienverkaufsprozess weiter fortgesetzt und
auf alle Fondsobjekte ausgedehnt. Idealerweise würden
sämt­liche Fondsimmobilien bereits vor dem Übergang des
Verwaltungsmandats für den CS EUROREAL auf die Verwahr­
stelle veräußert sein. Hierbei sollen im Interesse der Anleger
die Fondsimmobilien möglichst zügig – jedoch zu angemesse­
nen Bedingungen – verkauft werden. Dazu sprechen wir zum
einen über unser langjährig aufgebautes Kontaktnetzwerk aktiv
­Vermittler wie Makler, Berater oder potentielle Investoren direkt
an; zum anderen kommen aufgrund der hohen Bekanntheit
des Immobilienportfolios des CS EUROREAL auch Interessenten
vielfach aus eigenem Antrieb auf uns zu.
Den Verkaufsaktivitäten kommt neben dem derzeit nach wie
vor hohen Anteil von Einzelhandelsimmobilien am Portfolio des
CS EUROREAL (49,3 % per 30. September 2015) auch der
nach wie vor hohe Deutschlandanteil des Fonds (42,0 % per
30. September 2015) zugute. Negativ wirken sich hingegen
mit der Abwicklungssituation des Fonds verbundene Effekte
aus, wie die Tatsache, dass Immobilien in einer Auflösungs­
phase generell zu einem verhandlungstaktisch und möglicher­
weise auch markttechnisch ungünstigen Zeitpunkt veräußert
werden müssen.
Anlegerstruktur
Der Vertrieb des CS EUROREAL erfolgte in Deutschland
überwiegend über Drittbanken und freie Finanzdienstleister.
Eine Aufgliederung der Anlegerstruktur der Vertriebspartner
für ­diesen Berichtszeitraum ist deshalb aufgrund fehlender
Informationen nicht möglich.
Tendenziell positiv auf die anstehenden Immobilienverkäufe
sollte sich die derzeit nach wie vor hohe Anzahl von Interessenten
an Immobilien sowie potentiellen Käufern von europäischen
Gewerbeimmobilien auswirken. Aktuell suchen weiterhin eine
Vielzahl von Investoren gerade angesichts des derzeit unver­
ändert niedrigen Zinsniveaus nach Immobilien in guten Lagen.
Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung 15
Kurzübersicht
Zahlen • Daten • Fakten
• Der
CS EUROREAL EUR, die Anteilklasse des Fonds in der
Währung Euro, erzielte per 30. September 2015 für den
Einjahreszeitraum eine Wertentwicklung in Höhe von
-5,8 %1,4. Für den CS EUROREAL CHF, die Anteilklasse
des Fonds in der Währung Schweizer Franken, betrug im
gleichen Zeitraum die Wertentwicklung -7,7 %1,4.
• Am
21. Mai 2012 wurde die Auflösung des CS EUROREAL
eingeleitet. Wir, die den CS EUROREAL treuhänderisch
­verwaltende CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT
­Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbH, haben die
­Verwaltung des Fonds zum 30. April 2017 gekündigt. Es ist
vorgesehen, den Fonds in den nächsten Jahren möglichst
vollständig abzuwickeln. Eine Auszahlung der freien liquiden
Mittel des Fonds an die Anleger ist in Abhängigkeit der zur
Verfügung stehenden Liquidität in Form von halbjährlichen
Ausschüttungen vorgesehen.
Insgesamt verfügte der Fonds zum Berichtsstichtag noch
über 46 Immobilien in elf europäischen Ländern an 29 etab­
lierten Standorten in einem Verkehrswertevolumen (Projekte
zum Buchwert) von i­nsgesamt EUR 2.273,4 Mio. Davon
wurden 40 Immobilien im Direkteigentum und sechs
Immo­bilien über Immobilien-­Gesellschaften gehalten.
• Das
Netto-Fondsvermögen zum 30. September 2015
b­ etrug EUR 2.672,8 Mio., während der Wert der verwalteten
Vermögensgegenstände (Brutto-Fondsvermögen) bei EUR
2.915,8 Mio. lag.
• Der
in Deutschland investierte Anteil des Portfolios des
CS EUROREAL belief sich per 30. September 2015 auf
42,0 % der Immobilienverkehrswerte. Der Auslandsanteil des
Immobilienportfolios lag am Berichtsstichtag bei 58,0 % der
Verkehrswerte der Immobilien. Sämtliche ausländischen
­Objekte befanden sich in Europa.
• Die
• Im
Geschäftsjahr 2014/2015 des CS EUROREAL zwischen
1. Oktober 2014 und dem 30. September 2015 wurden
insgesamt 35 Immobilien veräußert. Seit dem Beginn der
Rücknahmeaussetzung am 19. Mai 2010 bis 30. September
2015 gingen insgesamt 68 Immobilien aus dem Portfolio
des CS EUROREAL mit einem Gesamtvolumen von rund
EUR 4,2 Mrd. ab. Seit der Einleitung der Fondsauflösung am
21. Mai 2012 konnten insgesamt 53 Liegenschaften des
Immobilienportfolios des CS EUROREAL mit einem Gesamt­
volumen in Höhe von rund EUR 2,8 Mrd. veräußert werden.
16 Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung
Vermietungsquote belief sich auf 85,2 % per
30. ­September 2015. Die durchschnittliche Vermietungs­
quote betrug im Berichtszeitraum 85,5 %. Basis dafür war
der Abschluss von Neu- oder Anschlussvermietungen in
­einem gesamten Flächenvolumen von 150.864 m2 (rund
21,5 % der vermietbaren Gesamtflächen des Fonds zum
­Berichtsstichtag) im Berichtszeitraum.
• Der
CS EUROREAL wies zum Ende des Geschäftsjahres
2014/2015 eine Brutto-Liquidität in Höhe von EUR 524,3
Mio. (19,6 % des Netto-Fondsvermögens) aus.
• Am
28. Juli 2015 erfolgte eine erste Zwischenausschüttung
für das Geschäftsjahr 2014/2015 des CS EUROREAL. Die
Ausschüttung (Ertragsschein-Nr. 26) belief sich bei der
EUR-Anteilklasse des CS EUROREAL auf EUR 4,80 pro
Anteil und bei der CHF-Anteilklasse des CS EUROREAL auf
CHF 7,25 pro Anteil. Die zweite Ausschüttung des
CS ­EUROREAL für das Geschäftsjahr 2014/2015 (Ertrags­
schein-Nr. 27) erfolgt am 26. Januar 2016. Es werden
EUR 1,80 pro Anteil für die Anteilklasse des Fonds in Euro
und CHF 2,75 pro Anteil für die Anteilklasse in Schweizer
Franken ausgeschüttet.
• Für
Anleger mit effektiven Stücken des CS EUROREAL
EUR erfolgte nach Aufbrauchen des letzten Ertragsscheins
Nr. 20 und Zahlung des Ausschüttungsbetrages am 3. Juli
2012 anstelle einer Bogenerneuerung ein Umtausch in neue
Urkunden. Seit dem 16. November 2012 ist ein Umtausch
der bisherigen effektiven Stücke des CS EUROREAL EUR
(Mantel (Urkunde) und dazugehöriger Talon (Bogen mit den
Coupons bzw. Ertragsscheinen für die Ausschüttungen sowie
dem Erneuerungsschein)) in neue Anteilurkunden mit den
Ertragsscheinen 21 bis 40 sowie neuem Erneuerungsschein
möglich. Zu diesem Zweck können die bisherigen effektiven
Stücke (Mantel und Talon (mit eventuell noch nicht einge­
reichten Ertragsscheinen und dem verbliebenen Erneuerungs­
schein)) bei einem Kreditinstitut oder der Verwahrstelle des
CS EUROREAL, der Commerzbank AG, eingereicht werden.
Detaillierte Informationen zu diesen Zahlen und Fakten sowie
zu den einzelnen Immobilien des CS EUROREAL finden Sie
auf den nachfolgenden Seiten dieses Jahresberichtes.
1 Renditeberechnung nach Methode des BVI Bundesverband Investment und Asset Management e.V.: Anlage zum Anteilwert (= Rücknahmepreis)/Bewertung
zum Anteilwert; Wiederanlage der Ausschüttung zum Anteilwert (= kostenfreie Wiederanlage). Bei der Berechnung nach der BVI-Methode, die dem Zwecke der
Vergleichbarkeit dient, werden individuelle Faktoren des Fonds oder Anlegers wie z. B. die steuerlichen Belange der Anlage (z. B. Kapitalertragsteuer, steuerfreier
Anteil der Ausschüttung) nicht berücksichtigt. Der bei nicht angekündigter Rückgabe zu zahlende Rückgabeabschlag in Höhe von 5 % und individuelle Kosten
wie beispielsweise Gebühren, Provisionen und andere Entgelte sind in der Darstellung nicht berücksichtigt und würden sich bei Berücksichtigung negativ auf die
Wertentwicklung auswirken. Historische Wertentwicklungen und Finanzmarktszenarien sind kein verlässlicher Indikator für laufende oder zukünftige Ergebnisse.
4 In dieser Kurzübersicht wurden lediglich die Renditezahlen berechnet nach der Standard-BVI-Methode aufgeführt. Unter der Überschrift „Fondsrendite“ auf
Seite 25 dieses Tätigkeitsbericht finden Sie eine ausführliche Darstellung sowohl der Renditezahlen berechnet nach Standard-BVI-Methode als auch der
Renditezahlen berechnet nach der vor kurzem eingeführten BVI-Methode für sich in Auflösung befindende offene Immobilienfonds.
Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung 17
Immobilien-Portfolio-Management
Im Berichtszeitraum vom 1. Oktober 2014 bis 30. September
2015 wurden für das Portfolio des CS EUROREAL keine
­Immobilien erworben. Auf Basis der im Rahmen der Auflösung
des Fonds eingeleiteten Veräußerungsstrategie wurden im
­Geschäftsjahr 2014/2015 insgesamt 35 Liegenschaften aus
dem Portfolio des CS EUROREAL veräußert.
Verkäufe und Abgänge von Immobilien im
­Berichtszeitraum bis zum 30. September 2015
München, Deutschland, Bahnhofplatz 1
Im April 2014 konnte der Vertrag über die Veräußerung des in
2001 in den Bestand des Fonds erworbenen Objektes erfolg­
reich beurkundet werden. Der Übergang von Nutzen und
­Lasten erfolgte im Oktober 2014. Der Kaufpreis lag oberhalb
des zuletzt festgestellten Verkehrswertes.
Boulogne, Frankreich, 24, 26 Quai Alphonse le Gallo
Im Juli 2014 wurde der bindende Kaufvorvertrag (Promesse de
Vente) für das Bürogebäude unterzeichnet. Der notarielle
Kaufvertrag (Acte de Vente) und der damit verbundene Über­
gang von Nutzen und Lasten mit Kaufpreiszahlung erfolgte im
Oktober 2014. Die Immobilie wurde ursprünglich 2004 für den
Fonds erworben und war zum Verkaufszeitpunkt nicht vermietet.
Der Leerstand wurde vom Käufer ohne Mietgarantie über­
nommen. Der vereinbarte Kaufpreis lag leicht oberhalb des
­zuletzt festgestellten Verkehrswertes.
Berlin, Deutschland, Ernst-Reuter-Platz 3-5
Im August 2014 konnte die Veräußerung des Bürogebäudes
„Ernst-Reuter-Platz“ in Berlin kaufvertraglich gesichert werden,
der Übergang von Nutzen und Lasten erfolgte im November
2014. Der erzielte Verkaufspreis für die Liegenschaft, die sich
seit 2003 im Portfolio des CS EUROREAL befand, lag leicht
unter dem zuletzt durch den Sachverständigenausschuss fest­
gestellten Verkehrswert.
18 Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung
Berlin, Deutschland, Reinhardtstraße 32
Der Kaufvertrag für die Liegenschaft wurde im Oktober 2014
notariell beurkundet, der Nutzen- und Lastenübergang erfolgte
im Dezember 2014. Die im Jahr 2002 erworbene Liegen­
schaft konnte über dem zuletzt festgestellten Verkehrswert
­veräußert werden.
Barcelona, Spanien, Avenida Diagonal 197-199
Im Dezember 2014 konnte mit gleichzeitigem Nutzen-/Lasten­
übergang das im April 2006 erworbene Objekt an einen Iokalen
Investor zu einem den zuletzt festgestellten Verkehrswert über­
steigenden Verkaufspreis veräußert werden.
Madrid, Spanien, Calle Via de los Poblados 3
Ebenfalls im Dezember 2014 wurde der Kaufvertrag für das im
März 2004 erworbene Objekt notariell beurkundet und an den
Käufer übertragen. Der vereinbarte Verkaufspreis der Liegen­
schaft lag über dem zuletzt festgestellten Verkehrswert.
Madrid, Spanien, Ribera del Loira 28
Weiterhin konnte im Dezember 2014 die Veräußerung des
­Bürogebäudes „Ribera del Loira“ kaufvertraglich gesichert und
gleichzeitig an den Käufer zu einem über dem zuletzt festge­
stellten Verkehrswert liegenden Kaufpreis übertragen werden.
Tarragona, Spanien, Poligono Industrial “Les Gavarres”
Im Dezember 2014 wurde auch diese im September 2008 in
den Fonds eingestellte Liegenschaft an ein spanisches Unter­
nehmen veräußert. Nutzen und Lastenübergang erfolgte
gleichzeitig mit der Kaufpreiszahlung. Der erzielte Kaufpreis lag
geringfügig unter dem zuletzt festgestellten Verkehrswert.
Geografische Verteilung der Fondsimmobilien
(Basis: Verkehrswerte nach Fertigstellung)
Deutschland:
42,0 %
Rhein-Main
Rhein-Ruhr
Weitere deutsche Großräume
Sonstige Regionen in Deutschland
11,0 %
15,8 %
4,3 %
10,9 %
Niederlande
21,0 %
Italien
15,7 %
Belgien
0,5 %
Österreich
0,8 %
Schweden
0,8 %
Frankreich
6,0 %
Spanien
1,7 %
Großbritannien
4,2 %
Tschechien
3,5 %
Portugal
3,8 %
Issy-les-Moulineaux, Frankreich, 1-3 Rue du Passeur de
Boulogne
Im Dezember 2014 wurde das Büroobjekt im Rahmen der
­Veräußerung der Gesellschaft „Issy Bords de Seine 2“ an einen
französischen Investor verkauft. Der Nutzen- und Lastenüber­
gang erfolgte zum gleichen Zeitpunkt. Die Liegenschaft wurde
im Jahr 2003 durch die Gesellschaft erworben und die Gesell­
schaftsanteile in das Sondervermögen CS EUROREAL ein­
gestellt. Der erzielte Verkaufspreis lag deutlich oberhalb des
zuletzt vom Sachverständigenausschuss festgestellten
­Verkehrswertes.
Berlin, Deutschland, Charlottenstraße 68
Im Oktober 2014 wurde der Verkauf des Bürogebäudes an
­einen spanischen Investor kaufvertraglich gesichert, der Über­
gang von Nutzen und Lasten erfolgte im Januar 2015. Der
vereinbarte Verkaufspreis der Liegenschaft, die 2002 in das
Sondervermögen CS EUROREAL eingestellt wurde, lag über
dem zuletzt festgestellten Verkehrswert.
Manchester, Großbritannien, 3 Hardman Square
Der Kaufvertrag für die Liegenschaft wurde im Dezember 2014
unterzeichnet. Der Nutzen- und Lastenübergang erfolgte im
Januar 2015. Die im Januar 2007 erworbene Immobilie wurde
zu einem Verkaufspreis über dem zuletzt durch den Sachver­
ständigenausschuss festgestellten Verkehrswert veräußert.
Berlin, Deutschland, Schillerstraße 3
Die Veräußerung des Bürogebäudes „Schillerstraße 3“ in Berlin
konnte im Dezember 2014 durch Unterzeichnung des Kauf­
vertrages notariell gesichert werden, der Nutzen- und Lasten­
übergang erfolgte im Februar 2015. Der erzielte Verkaufspreis
für die Liegenschaft, die sich seit 2003 im Portfolio des
CS EUROREAL befand, lag deutlich über dem zuletzt fest­
gestellten Verkehrswert.
Hamburg, Deutschland, Millerntorplatz 1
Ende Dezember 2014 konnte der Kaufvertrag der Liegen­
schaft „Millerntorplatz 1“ in Hamburg notariell beurkundet
­werden. Der erzielte Verkaufspreis liegt leicht unter dem zuletzt
festgestellten Verkehrswert. Der ursprüngliche Kaufpreis konnte
jedoch übertroffen werden. Der Übergang von Nutzen und
Lasten hat im Februar 2015 stattgefunden.
Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung 19
Glasgow, Großbritannien, 120 Bothwell Street „Aurora“
Die Veräußerung des Bürogebäudes konnte am 31. März 2015
durch Unterzeichnung des Kaufvertrages notariell gesichert
werden. Der Nutzen- und Lastenübergang erfolgte zum gleichen
Zeitpunkt. Die im Jahr 2007 erworbene Immobilie wurde zu
einem Verkaufspreis auf etwa dem Niveau des zuletzt durch
den Sachverständigenausschuss festgestellten Verkehrswertes
veräußert.
Brüssel, Belgien, Rue Colonel Bourg 105 a
Im März 2015 konnte die Veräußerung des Bürogebäudes
durch Abschluss eines privatrechtlichen Vertrages gesichert
werden. Im Juni 2015 erfolgte die Unterzeichnung der notariellen
Urkunde sowie der Übergang von Nutzen und Lasten. Der
­vereinbarte Kaufpreis der Liegenschaft, die im Jahr 1993 in
den Fonds eingestellt wurde, lag unterhalb des zuletzt fest­
gestellten Verkehrswertes.
Berlin, Deutschland, Kantstraße 162/Joachimstaler
­ traße 41 „City Light House“
S
Berlin, Deutschland, Schellingstraße 1
Berlin, Deutschland, Reichpietschufer 60-62 „Shell-Haus“
Hamburg, Deutschland, Am Sandtorkai 74-77 „HTC“
Hamburg, Deutschland, Lübeckertordamm 5/Philipsstraße 14
Hamburg, Deutschland, Bertrand-Russell-Straße 3 und 5/
Max-Born-Straße 2 und 4
Dortmund, Deutschland, Westfalendamm 87
Darmstadt, Deutschland, Pfnorstraße 1
Dreieich, Deutschland, An der Trift 65
Frankfurt am Main, Deutschland, Carl-von-Noorden-Platz 5
Frankfurt am Main, Deutschland, Genfer Straße 10
Hannover, Deutschland, Rendsburger Straße 18-20
Mannheim, Deutschland, Am Exerzierplatz 2/
­Friedrich-Ebert-Straße 99
Neu-Isenburg, Deutschland, Siemensstraße 12
Neu-Isenburg, Deutschland, Werner-Heisenberg-Straße 2
Neuss, Deutschland, Stresemannallee 4a-4c, 6
Mit Kaufpreiszahlungen im Mai und Juni dieses Jahres fand
der Nutzen-/Lastenübergang für das aus 16 deutschen
­Büroimmobilien aus dem CS EUROREAL bestehende Portfolio
statt. Das breit diversifizierte Immobilienpaket wurde in einem
strukturierten Prozess mittels Bieterverfahren international ver­
marktet. Der erzielte Kaufpreis für das Portfolio lag leicht unter
der Summe der zuletzt festgestellten Verkehrswerte.
Leeds, Großbritannien, 2 City Walk/Sweet Street
Im Juni 2015 konnte mit einem Investor ein Kaufvertrag über
den Verkauf des im Jahr 2005 erworbenen Bürogebäudes
­abgeschlossen werden. Nutzen- und Lastenübergang erfolgte
zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung. Der erzielte
­Verkaufspreis lag geringfügig unter dem zuletzt festge­stellten
Verkehrswert.
20 Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung
Berlin, Deutschland, Frankfurter Allee 113-117/
­Möllendorfstraße
Coburg, Deutschland, Niorter Straße 3
Trier, Deutschland, Fleischstraße 62-65, Metzelstraße 8
Im Juni 2015 konnte die Veräußerung eines Portfolios mit drei
deutschen Handelsimmobilien aus dem CS EUROREAL durch
Abschluss eines bindenden Kaufvertrages gesichert werden.
Der Übergang von Nutzen- und Lasten fand im August 2015
statt. Dieses Einzelhandelspaket konnte für einen Kaufpreis
veräußert werden, der über der Summe der zuletzt festge­
stellten Verkehrswerte lag.
Nutzungsarten der Fondsimmobilien*
(Basis: Jahres-Nettosollmieten)
Sonstiges
0,9 %
Hotel
0,6 %
Freizeit
1,0 %
Lager/Logistik
1,9 %
Büro 40,8 %
Garagen/Stellplätze 5,5 %
Handel/Gastronomie 49,3 %
*Auf Grund einheitlicher Branchenstandards blieben im Bau befindliche Immobilien unberücksichtigt.
Informationen zu weiteren Verkaufsaktivitäten
Umbau- und Modernisierungsmaßnahmen
Nizza, Frankreich, 400 Promenade des Anglais
Im Juli 2015 wurde der bindende Kaufvorvertrag (Promesse de
Vente) für den Verkauf des Bürogebäudes „400 Promenade
des Anglais“ unterzeichnet. Der notarielle Kaufvertrag (Acte de
Vente) und der damit verbundene Übergang von Nutzen und
Lasten mit Kaufpreiszahlung erfolgte im Oktober 2015. Die
Liegenschaft wurde im Jahr 2003 als Projektentwicklung
­erworben und 2004 in das Sondervermögen CS EUROREAL
eingestellt. Der erzielte Verkaufspreis lag deutlich oberhalb des
zuletzt vom Sachverständigenausschuss festgestellten
­Verkehrswertes.
In allen Objekten des CS EUROREAL wurden, soweit erforder­
lich oder werterhöhend, Renovierungs-, Modernisierungs-,
­Sanierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen durchgeführt.
Hierbei wurden bau- und genehmigungsrechtliche Vorschriften
vollumfänglich berücksichtigt.
Glasgow, Großbritannien, 80 Bath Street, „Fisher House“
Der Kaufvertrag für die Liegenschaft „Fisher House“ in Glasgow
wurde im September 2015 geschlossen, der Nutzen- und
­Lastenübergang mit Kaufpreiszahlung wird voraussichtlich im
Dezember 2015 erfolgen. Die Immobilie wurde ursprünglich
1997 für den Fonds erworben und wies zum Verkaufszeitpunkt
eine hohe Leerstandsquote auf. Der erzielte Verkaufspreis lag
leicht unterhalb des zuletzt festgestellten Verkehrswertes.
Im Objekt Dortmund, Westfalendamm 87, erfolgte im Berichts­
zeitraum der mietvertraglich vereinbarte Ausbau von 10.289 m²
für einen Großkonzern aus der Finanzdienstleistungsbranche.
Die Flächen wurden vertragsgemäß im 3. Quartal 2015 an den
Mieter übergeben. Parallel dazu wurde die zweite Ausbauphase
der Kantine durchgeführt.
Im Objekt Hamburg, Bertrand-Russel-Straße 3 und 5/
­Max-Born-Straße 2, erfolgte der Ausbau von rund 1.523 m2
Bürofläche als Erweiterungsflächen für den Hauptmieter.
­Außerdem wurden rund 2.200 m2 der Flächen zu einem
­Betriebsrestaurant ausgebaut.
Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung 21
Projekte
Bei dem Hochhausprojekt Taunusanlage 8 in Frankfurt am
Main (Deutschland), sind die Rohbauarbeiten abgeschlossen
und die Fassade ist fast vollständig montiert. Die Bauleistung
im Ausbau wird zunehmend gesteigert, immer mehr Gewerke
haben die Arbeit aufgenommen. Das Konzept des Projektes
wurde nach Erfordernissen und jüngsten Ansprüchen modifi­
ziert. Nachhaltigkeit wird große Bedeutung beigemessen, die
Zertifizierung nach LEED Platin, die baubegleitend durch­
geführt wird, verläuft planmäßig.
Die Revitalisierung des Bestandsgebäudes Keizersgracht 271287 in Amsterdam (Niederlande), ist in drei von fünf Bauteilen
abgeschlossen und vermietet. Ein Hauptmieter beabsichtigt die
zwei leer­stehenden Gebäude zu mieten. Die Baugenehmigung
wurde veröffentlicht und mit den Bauarbeiten für die Sanierung
der beiden Gebäude wurde begonnen.
Die Umstrukturierung von Sijthoff City, Grote Marktstraat
39-53 in Den Haag (Niederlande), ist fertiggestellt. Das inner­
städtische Büro- und Geschäftshaus wurde vollständig saniert
und mit einer neuen Fassade verkleidet. Durch Umnutzung von
Büroflächen im 1. Obergeschoss wurden die Einzelhandels­
flächen nahezu verdoppelt. Das Gebäude wird mit einer
Geothermieanlage ­engergieeffizient klimatisiert. Die Bürobe­
standsmieter sind ­wieder eingezogen und weitere Büro- und
Einzelhandels­flächen wurden vermietet.
Das Einkaufszentrum „Mercado“ in Nürnberg (Deutschland),
­ ayreuther Straße 80-84a, 98, soll durch eine
Äußere B
umfang­reiche Revitalisierung eine neue Struktur erhalten und
somit die ­Attraktivität gesteigert werden. Die Umstrukturierung
des Mall­verlaufs sowie Optimierung von Mietflächen wurde
durchgeführt.
Im Objekt Max-Born-Straße 2-4 in Hamburg (Deutschland),
wurde der ­Ausbau einer Fläche für die Nutzung als Kantine
durchgeführt. Die Gesamtfertigstellung erfolgte Ende April
2015 im Verbund mit der Übergabe der Flächen an den Mieter.
22 Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung
Bei dem Objekt HaynParc II, An der Trift 65 in Dreieich
(Deutschland), schreitet die Sanierung der Klinkerfassade
­planungsgemäß ­voran. Im Bauteil B, der architektonisch eine
weniger expo­nierte Stellung einnimmt, wurde das Fassaden­
system von K
­ linker auf Wärmedämmverbundsystem geändert,
was ­preislich und energetisch Vorteile bietet. Die Fertigstellung
der Maßnahmen ist für Ende 2015 vorgesehen.
Für das Objekt Westfalendamm 87 in Dortmund (Deutsch­
land), wurde mit ­einer namhaften deutschen Großbank ein
Mietvertrag über die Anmietung von Büroflächen abgeschlossen.
Die erste Teil­fläche wurde termingerecht an den Mieter über­
geben. Die ­Erweiterung der bereits im Objekt befindlichen
Kantine wurde termingerecht abgeschlossen und an den
­Pächter übergeben.
Beim Gebäude Bijlmerdreef 24-74 in Amsterdam (Niederlande),
wurde der Mietvertrag des Hauptmieters verlängert. Hierbei
wurde vereinbart die Energieeffizienz des Gebäudes zu steigern.
Die Arbeiten zum Austausch der Beleuchtung und Optimierung
der Gebäude­technik haben begonnen. Weitere Maßnahmen zur
Verbesserung des Gebäudes werden folgen. Zeitgleich wird
der Mieter einen umfassende Neugestaltung der Eingangshalle
und e­ inem Teil der Büroetagen durchführen.
Für das Objekt Telegrafgatan in Solna, Stockholm (Schweden)
wurde ein Mietvertrag für das gesamte Gebäude abgeschlossen.
Für den neuen Mieter wird der komplette Mieterausbau und
eine O
­ ptimierung der Gebäudetechnik durchgeführt. Die
­Abbrucharbeiten sind überwiegend abgeschlossen und die
­Arbeiten für die Gebäudetechnik und den Mieterausbau
wurden begonnen. Der neue Mieter wird Anfang April 2016 in
das Gebäude e­ inziehen.
Portfoliostruktur
Zum Berichtsstichtag am 30. September 2015 bestand das
Immobilienportfolio des CS EUROREAL aus insgesamt 46
­Immobilien an 29 Standorten in elf europäischen Ländern. Von
diesen befanden sich 40 Immobilien im Direktbesitz. Sechs
­Immobilien wurden in Immobilien-Gesellschaften gehalten.
Das Immobilienvermögen in Höhe von EUR 2.326,7 Mio.
­(Verkehrswerte inkl. Projekte zum Verkehrswert nach Fertig­
stellung) war zum Ende des Geschäftsjahres 2014/2015 zu
58,0 % im europäischen Ausland investiert. Der Auslandsanteil
erhöhte sich damit im Vergleich zum Ende des letzten
­Geschäftsjahres (per 30. September 2014: 49,9 %) aufgrund
der zahlreichen Immobilienverkäufe des Fonds in Deutschland.
Der Deutschlandanteil lag folglich bei 42,0 %. Der Immobilien­
bestand setzt sich im Wesentlichen weiterhin aus Handels(49,3 %) und Büroimmobilien (40,8 %) zusammen, wobei sich
der Handelsimmobilienanteil im Fonds aufgrund der vorwiegenden
Veräußerung von Büroimmobilien im Berichtszeitraum deutlich
erhöhte.
Größenklassen der Fondsimmobilien*
(Basis: Verkehrswerte)
EUR > 200 Mio.
21,9 % (2 Objekte)
bis zu EUR 10 Mio.
2,0 % (6 Objekte)
EUR 10 ≤ 15 Mio.
1,8 % (3 Objekte)
EUR 100 ≤ 150 Mio.
20,0 % (3 Objekte)
EUR 15 ≤ 25 Mio.
8,3 % (9 Objekte)
EUR 50 ≤ 100 Mio.
24,8 % (8 Objekte)
EUR 25 ≤ 50 Mio.
21,2 % (13 Objekte)
* Auf Grund einheitlicher Branchenstandards blieben im Bau befindliche Immobilien unberücksichtigt.
Hinsichtlich der wirtschaftlichen Altersstruktur sind 49,3 % der
Immobilien jünger als 10 Jahre, während 44,7 % der Immo­
bilien ein wirtschaftliches Alter zwischen 10 und 20 Jahren
aufweisen. 6,0 % der Immobilien sind älter als 20 Jahre.
Detaillierte Informationen zur Struktur des Immobilienvermögens
finden Sie in den Grafiken
Das durchschnittliche Vermögen der Immobilien gemäß der
Vermögensaufstellung zwischen dem 30. September 2014
und dem Berichtsstichtag 30. September 2015 belief sich auf
EUR 2.773,1 Mio. 78,1 % der Immobilien hatten zum Ende
des Geschäftsjahres 2014/2015 einen Verkehrswert von bis
zu EUR 150,0 Mio. Lediglich zwei Fondsobjekte, Rimini
­(Italien), „Le Befane“, Via S. S. 16 Adriatica/Via Macanno und
Leverkusen (Deutschland), „Rathaus-Galerie“, Friedrich-EbertPlatz 1-2, wiesen einen Verkehrswert von über EUR 200,0
Mio. auf, was einem Anteil von zusammen 21,9 % am Immo­
bilienvermögen des CS EUROREAL am 30. September 2015
entsprach.
• Nutzungsarten der Fondsimmobilien (Seite 21)
• Geografische Verteilung der Fondsimmobilien (Seite 19)
• Größenklassen der Fondsimmobilien (Seite 23)
• Wirtschaftliche Altersstruktur der Fondsimmobilien (Seite 29)
Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung 23
Vermietungssituation
Die Vermietungsquote konnte im Geschäftsjahr 2014/2015
auf einem zufriedenstellenden Niveau stabilisiert werden. Die
durchschnittliche Vermietungsquote b­ etrug im Berichtszeitraum
85,5 % und zum Berichtsstichtag am 30. September 2015
85,2 %.
In folgenden Bestandsobjekten sind aufgrund der Vermie­
tungssituation besondere Vermietungsaktivitäten eingeleitet:
Der kumulative Vermietungsstand im Objekt Düsseldorf
(Deutschland), In der Steele 39-45, betrug zum 30. Septem­
ber 2015 87,8 %. Rund die Hälfte bzw. 4.080 m² der
Miet­flächen im Objekt konnten im Berichtszeitraum langfristig
an ein Telekommunikationsunternehmen vermietet ­werden. Mit
dem vorgenannten Bestandsmieter werden derzeit
aussichtsreiche Gespräche zur Anmietung der verbleibenden
Leerstandsflächen geführt.
Das Objekt Frankfurt (Deutschland), Kennedyallee 87, stand
zum Stichtag komplett leer. Es werden derzeit unterschiedliche
Konzepte zur Umnutzung der Liegenschaft von Büronutzung in
Wohnraum geprüft. Im Zuge der Realisierung einer Umnutzung
soll die Liegenschaft umfassend revitalisiert werden.
Per Stichtag 30. September 2015 betrug die Leerstandsquote
des Objekts Berlin (Deutschland), Salzufer 22/Dovestraße 2-4,
21,9 %. Im Berichtszeitraum erfolgten zahlreiche Besichtigungen
und ­Gespräche mit Mietinteressenten aus dem Dienstleistungsund IT-Services-Sektor.
Im Objekt Gelsenkirchen (Deutschland), Bahnhofstraße 12 und
14, waren zum Stichtag 55,6 % der Flächen vermietet. Nach­
dem im Berichtszeitraum eine Berufsbildungseinrichtung 752 m²
der Büro­flächen bezogen hat, werden aktuell Gespräche mit
diversen Mietinteressenten geführt. Die Leerstandsflächen
werden i­ntensiv beworben.
24 Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung
Der Vermietungsstand des Objekts Glasgow (Großbritannien),
4 Atlantic Quay/70 York Street, zum Stichtag betrug 65,1 %.
Es werden aktuell Gespräche mit unterschiedlichen Miet­
interessenten geführt.
Nach Auszug des Bestandsmieters zum 31. März 2015 stand
zum Berichtsstichtag das Objekt Glasgow (Großbritannien),
6 Atlantic Quay/55 Robertson Street zu 100 % leer. Die Leer­
flächen werden intensiv beworben. Es werden derzeit Gespräche
mit verschiedenen Mietinteressenten geführt.
Der Vermietungsstand im Objekt Glasgow (Großbritannien),
80 Bath Street, ­betrug per Stichtag 30. September 2015
30,7 %. Aufgrund von Lage und Qualität des Objektes werden
derzeit Optionen zur Umnutzung geprüft.
Nach dem Auszug des Hauptmieters im Berichtszeitraum,
stand das Objekt Schiphol-Rijk (Niederlande), Beechavenue
253-271, zum Berichtsstichtag 100 % leer. Eine umfangreiche
Entkernung und Moderni­sierung des Objekts mit dem Ziel der
Stärkung der Wett­bewerbsfähigkeit bei der Vermarktung der
Leerstandsflächen ist abgeschlossen. Derzeit werden Gespräche
mit diversen Mietinteressenten geführt.
Die kumulative Vermietungsquote des Objekts Rotterdam
­(Niederlande), Stadhuisplein 16-38/St. Luciastraat 2-12,
­betrug im ­Berichtszeitaum 51,0 %. Die Vorplanungen für die
Revitali­sierung und Umstrukturierung des Objekts sind abge­
schlossen. Ziel ist der Bau hochwertiger Einzelhandels- und
Büroflächen.
Nach einer umfassenden Revitalisierung der High-Street-­
Liegenschaft Den Haag (Niederlande), Grote Marktstraat 39-53/
Wagenstraat 31-49, konnten im Berichtszeitraum rund 2.500 m²
­Einzelhandelsfläche an namhafte Unternehmen vermietet
­werden. Darüber hinaus hat der Hauptmieter der Büroflächen
nach Abschluss der Umbauarbeiten seine neu ausgebauten
Flächen in Höhe von rund 3.500 m² bezogen. Die aktuelle
Leerstandsquote nach Flächen lag zum Berichtszeitpunkt bei
39,6 %.
Das neuwertige Objekt in Lyon (Frankreich), Avenue Jean
Mermoz/LOT 2.0, stand zum Berichtsstichtag zu 57,3 % leer.
Im ­Berichtszeitraum konnten zwei langfristige Mietverträge
­abgeschlossen werden. Die übrigen Flächen werden intensiv
beworben.
Das Objekt Toulouse (Frankreich), Le Galilée/LOT 02B im
­Büroensemble ZAC Andromède, war zum Stichtag zu 62,5 %
vermietet. Im Objekt konnten im Berichtszeitraum langfristige
Mietverträge u.a. mit einem Unternehmen aus der Luftfahrt­
industrie abgeschlossen werden. Die verbleibenden Leer­
flächen werden ­intensiv beworben.
Im Objekt Toulouse (Frankreich), 12 Rue Louis Courtois Vicose,
betrug der Leerstand nach Fläche zum Stichtag 75,1 %. Die
Leerflächen werden intensiv beworben. Es werden Gespräche
mit verschiedenen Mietinteressenten geführt.
Im Objekt Madrid, Calle de Julián Camarillo 19-21, betrug der
Leerstand nach Fläche 47,8 %. Die Leerstandsflächen werden
intensiv beworben.
Mit einem namhaften Versicherungskonzern konnte im
­Berichtszeitraum für das Objekt in Stockholm, Telegrafgatan 8
A-B, ein Mietvertrag über die gesamten Büroflächen des
­Objektes abgeschlossen werden. Die Liegenschaft wird nach
Abschluss des Mieterumbaus ab dem 1. April 2016 wieder voll
vermietet sein.
Im Berichtszeitraum konnten insgesamt 150.864 m2 Fläche im
Fonds nach- bzw. neu vermietet werden. Die in diesem Rahmen
vereinbarten vermieterseitigen Renovierungs- und Bauleistungen
wurden fachgerecht beauftragt und abgeschlossen.
Fondsrendite
Im Geschäftsjahr 2014/2015 zwischen dem 1. April 2014 und
dem 30. September 2015 erzielte die EUR-Anteilklasse des
CS EUROREAL in der Währung Euro für den 1-Jahres-Zeit­
raum eine Rendite – ermittelt nach der Standard-BVI-Methode
– in Höhe von -5,8 %1. Hiermit ging die Rendite im Vergleich
zum Ende des letzten Geschäftsjahres per 30. September
2014 um 0,8-Prozentpunkte zurück.
Die Wertentwicklung wird dabei im Wesentlichen weiterhin von
einem herausfordernden Marktumfeld und damit einhergehenden
Wertanpassungen des Immobilienportfolios bei den turnus­
mäßigen Nachbewertungen der Fondsimmobilien durch die
­unabhängigen Sachverständigen beeinflusst, die allerdings
durch die Mieterträge der Immobilien des Fonds teilweise
­aufgefangen werden konnten. Insgesamt ergab sich für die
Bewertung von 64 Fondsimmobilien in einem Gesamtvolumen
von EUR 2.744,6 Mio. im Geschäftsjahr 2014/2015 im
­Gesamtergebnis ein negativer Bewertungssaldo in Höhe von
EUR -88,1 Mio. bzw. -3,2 %.
Die herkömmliche Standard-BVI-Methode wird aus Gründen
der Vergleichbarkeit der Fondsrenditeergebnisse der verschie­
denen offenen Immobilienfonds verwendet – bisher auch für
die offenen Immobilienfonds, die den Weg der Fondsauflösung
einschlagen mussten. Bei der BVI-Methode finden auf Ebene
des Anlegers anfallende Kosten wie z.B. Steuern, Ausgabe­
aufschlag oder Depotführungsgebühren keine Berücksich­
tigung, da sich diese von Anleger zu Anleger unterscheiden
können und aus diesem Grunde nicht im Rahmen einer
­standardisierten Berechnungsmethode darstellbar sind. Zudem
wird bei der herkömmlichen Standard-BVI-Methode von einer
Wiederanlage der Ausschüttung zum Rücknahmepreis ausge­
gangen. Eine Wiederanlage der Ausschüttung ist seit 21. Mai
1 Renditeberechnung nach Methode des BVI Bundesverband Investment und Asset Management e.V.: Anlage zum Anteilwert (= Rücknahmepreis)/Bewertung
zum Anteilwert; Wiederanlage der Ausschüttung zum Anteilwert (= kostenfreie Wiederanlage). Bei der Berechnung nach der BVI-Methode, die dem Zwecke der
Vergleichbarkeit dient, werden individuelle Faktoren des Fonds oder Anlegers wie z. B. die steuerlichen Belange der Anlage (z. B. Kapitalertragsteuer, steuerfreier
Anteil der Ausschüttung) nicht berücksichtigt. Der bei nicht angekündigter Rückgabe zu zahlende Rückgabeabschlag in Höhe von 5 % und individuelle Kosten
wie beispielsweise Gebühren, Provisionen und andere Entgelte sind in der Darstellung nicht berücksichtigt und würden sich bei Berücksichtigung negativ auf die
Wertentwicklung auswirken. Historische Wertentwicklungen und Finanzmarktszenarien sind kein verlässlicher Indikator für laufende oder zukünftige Ergebnisse.
Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung 25
2012 aufgrund der Einleitung der Auflösung und der endgül­
tigen Einstellung der Ausgabe und Rücknahme von Anteilen
für den CS EUROREAL nicht mehr möglich. Daher hat der BVI
Bundesverband Investment und Asset Management e.V.
­beschlossen, eine Wertentwicklungs-Berechnungsmethode für
sich in Auflösung befindende offene Immobilienfonds zu ent­
wickeln. Die Renditeberechnungsmethode wurde dahingehend
geändert, dass nur noch bis zum Zeitpunkt der Fondsauflösung
– im Falle des CS EUROREAL bis zum 21. Mai 2012 – eine
Wiederanlage der Ausschüttung zum Rücknahmepreis berück­
sichtigt wird. Ab diesem Zeitpunkt, also bisher für die Aus­
schüttungen des CS EUROREAL am 3. Juli 2012, 11. ­Dezember
2012, 18. Juni 2013, 10. Dezember 2013, 29. Juli 2014,
27. Januar 2015 und 28. Juli 2015 gingen die Ausschüttungen
in die B
­ erechnung der Wertentwicklung lediglich als zinsloser
Betrag ein. Sieht man von einer Berücksichtigung der Wieder­
anlage der Ausschüttung seit dem genannten Zeitpunkt ab,
­ergibt sich für den Einjahreszeitraum per 30. September 2015
eine ­Wertentwicklung in Höhe von -5,0 %5.
Seit seiner Auflage am 6. April 1992 weist der CS EUROREAL
EUR bis zum 30. September 2015 ein durchschnittliches
­Jahresplus in Höhe von +3,3 % p.a.1 auf (Ende letztes
­Geschäftsjahr 2013/2014: +3,8 % p.a.1). Die Rendite der
EUR-Anteilklasse des CS EUROREAL seit Einleitung der
Fondsauflösung am 21. Mai 2012 bis zum Berichtsstichtag
belief sich – ermittelt nach der Standard-BVI-Methode – auf
-11,2 %1 (bzw. -3,5 % durchschnittlich pro Jahr)1 und berechnet
nach der BVI-Methode für sich in Auflösung befindende offene
Immobilienfonds auf -7,9 %5 (bzw. -2,4 % durchschnittlich pro
Jahr)5.
26 Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung
Wertentwicklung nach BVI-Methode1
per 30. September 2015
CS EUROREAL EUR
1 Jahr
3 Jahre
5 Jahre
10 Jahre
15 Jahre
20 Jahre
seit Auflage
kumuliertdurchschnittlich
in %
p.a. in %
-5,8
-5,8
-10,8
-3,8
-13,1
-2,8
5,3
0,5
32,2
1,9
75,7
2,9
116,1
3,3
Wertentwicklung nach BVI-Methode für sich in Auflösung
befindende offene Immobilienfonds5
per 30. September 2015
CS EUROREAL EUR
1 Jahr
3 Jahre
5 Jahre
10 Jahre
15 Jahre
20 Jahre
seit Auflage
kumuliertdurchschnittlich
in %
p.a. in %
-5,0
-5,0
-8,1
-2,8
-9,8
-2,0
9,3
0,9
37,2
2,1
82,8
3,1
124,4
3,5
Die Rendite der am 1. Oktober 2005 aufgelegten Anteilklasse
CS EUROREAL CHF, der Anteilklasse des Fonds in der Wäh­
rung Schweizer Franken, – berechnet nach der herkömmlichen
Standard-BVI-Methode mit Wiederanlage der Ausschüttung –
betrug im Einjahresvergleich zum Berichtsstichtag -7,7 %1. Bei
Berechnung nach der BVI-Methode für in Auflösung befindende
offene Immobilienfonds ergibt sich für den CS EUROREAL
CHF im Einjahreszeitraum eine Wertentwicklung in Höhe von
-7,2 %5.
Das Ergebnis der CHF-Anteilklasse des CS EUROREAL wurde
im Vergleich zur EUR-Anteilklasse zusätzlich durch den über­
raschenden Anstieg des CHF zum EUR belastet. Im Zuge der
nicht vorhersehbaren Aufhebung des Mindestkurses von
CHF 1,20 je EUR durch die Schweizerische Nationalbank
(SNB) am 15. Januar 2015 pendelte sich der Wechselkurs bei
nahezu 1:1 zum EUR ein. Zum Zeitpunkt der Entscheidung der
SNB lag die Absicherungsquote bei 75 %, also in der Mitte der
im Verkaufsprospekt vorgesehenen Mindestsicherung von
50 % und der maximal möglichen Sicherung von 100 %. Im
Anschluss an die Entscheidung der SNB wurde die Absiche­
rungsquote wieder schrittweise erhöht. Aufgrund dieses
­Währungseffekts weicht die Rendite der CHF-Anteilklasse des
CS EUROREAL im Einjahresvergleich mit -7,7 %1 auch deut­
lich von der Rendite der EUR-Anteilklasse des CS EUROREAL
in Höhe von -5,8 %1 ab.
Seit Auflage der Schweizer Franken-Tranche des
CS ­EUROREAL belief sich deren Anlageerfolg – berechnet
nach der ­herkömmlichen Standard-BVI-Methode – insgesamt
auf -3,6 % (-0,4 % durchschnittlich pro Jahr)1 und – berechnet
nach der BVI-Methode für sich in Auflösung befindende offene
Immobilienfonds – insgesamt auf +0,5 % (+0,1 % durch­
schnittlich pro Jahr)5.
Wertentwicklung nach BVI-Methode1
per 30. September 2015
CS EUROREAL CHF
1 Jahr
3 Jahre
5 Jahre
seit Auflage
kumuliertdurchschnittlich
in %
p.a. in %
-7,7
-12,2
-15,2
-3,6
-7,7
-4,2
-3,3
-0,4
Wertentwicklung nach BVI-Methode für sich in Auflösung
befindende offene Immobilienfonds5
per 30. September 2015
CS EUROREAL CHF
1 Jahr
3 Jahre
5 Jahre
seit Auflage
kumuliertdurchschnittlich
in %
p.a. in %
-7,2
-7,2
-9,2
-3,2
-11,7
-2,5
0,5
0,1
Die Rendite der CHF-Anteilklasse des CS EUROREAL seit
Einleitung der Fondsauflösung am 21. Mai 2012 bis zum
­Berichtsstichtag belief sich – ermittelt nach der Standard-­BVIMethode – auf -12,5 %1 (bzw. -3,9 % durchschnittlich pro
Jahr1) und berechnet nach der BVI-Methode für sich in Auf­
lösung befindende offene Immobilienfonds auf -8,8 %5 (bzw.
-2,7 % durchschnittlich pro Jahr 5).
1 Renditeberechnung nach Methode des BVI Bundesverband Investment und Asset Management e.V.: Anlage zum Anteilwert (= Rücknahmepreis)/Bewertung
zum Anteilwert; Wiederanlage der Ausschüttung zum Anteilwert (= kostenfreie Wiederanlage). Bei der Berechnung nach der BVI-Methode, die dem Zwecke der
Vergleichbarkeit dient, werden individuelle Faktoren des Fonds oder Anlegers wie z. B. die steuerlichen Belange der Anlage (z. B. Kapitalertragsteuer, steuerfreier
Anteil der Ausschüttung) nicht berücksichtigt. Der bei nicht angekündigter Rückgabe zu zahlende Rückgabeabschlag in Höhe von 5 % und individuelle Kosten
wie beispielsweise Gebühren, Provisionen und andere Entgelte sind in der Darstellung nicht berücksichtigt und würden sich bei Berücksichtigung negativ auf die
Wertentwicklung auswirken. Historische Wertentwicklungen und Finanzmarktszenarien sind kein verlässlicher Indikator für laufende oder zukünftige Ergebnisse.
5 Renditeberechnung für sich in Auflösung befindende offene Immobilienfonds nach Methode des BVI Bundesverband Investment und Asset Management e.V.
(erstmalige Veröffentlichung: 31. Juli 2013): Anlage zum Anteilwert (= Rücknahmepreis)/Bewertung zum Anteilwert; Wiederanlage der Ausschüttung zum
Anteilwert (= kostenfreie Wiederanlage) bis zum Zeitpunkt der Fondsauflösung (CS EUROREAL: 21. Mai 2012). Ab diesem Zeitpunkt gehen die Ausschüttungen/
Kapitalrückzahlungen als zinsloser Betrag in die Berechnung ein. Bei der Berechnung nach der BVI-Methode, die dem Zwecke der Vergleichbarkeit dient, werden
individuelle Faktoren des Fonds oder Anlegers wie z. B. die steuerlichen Belange der Anlage (z. B. Kapitalertragsteuer, steuerfreier Anteil der Ausschüttung) nicht
berücksichtigt. Der einmalige Ausgabeaufschlag in Höhe von bis zu 5 % und individuelle Kosten wie beispielsweise Gebühren, Provisionen und andere Entgelte
sind in der Darstellung nicht berücksichtigt und würden sich bei Berücksichtigung negativ auf die Wertentwicklung auswirken. Historische Wertentwicklungen und
Finanzmarktszenarien sind kein verlässlicher Indikator für laufende und zukünftige Ergebnisse.
Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung 27
Ausschüttung
Auf das ­Geschäftsjahr 2014/2015 entfallen die Zwischen­
ausschüttung vom 28. Juli 2015 sowie die Ausschüttung zum
26. Januar 2016. Insgesamt schüttet der CS EUROREAL für
den Zeitraum 1. Oktober 2014 bis 30. September 2015
EUR 688,8 Mio. aus. Davon entfallen EUR 500,9 Mio. auf die
­Zwischenausschüttung vom 28. Juli 2015 und EUR 187,9 Mio.
auf die Ausschüttung am 26. Januar 2016.
neuer Anteilscheine, lautend auf CS EUROREAL, ausgestellt
von der CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT Immobilien
Kapitalanlagegesellschaft mbH, Frankfurt am Main, bei der
Commerzbank AG c/o DWP Bank, Effektenkasse, Wildunger­
straße 14, 60487 Frankfurt am Main oder einer ihrer
­Geschäftsstellen und Niederlassungen einzureichen. In der
­Regel nehmen auch andere Kreditinstitute einen Umtausch von
effektiven Stücken des CS EUROREAL EUR vor.
Anteilklasse EUR in Euro:
Für die Anteilklasse EUR in Euro werden im Geschäftsjahr
2014/2015 insgesamt EUR 649,1 Mio. ausgeschüttet, dies
­entspricht EUR 6,60006 je Anteilschein. Davon wurden im
­Rahmen einer Zwischenausschüttung am 28. Juli 2015
EUR 472,1 Mio. ausgeschüttet, dies entspricht EUR 4,80006
je Anteilschein. Am 26. Januar 2016 erfolgt eine weitere
Ausschüttung an die Anleger von insgesamt EUR 177,0 Mio.
bzw. EUR 1,80006 je Anteil.
Anteilklasse CHF in Schweizer Franken:
Für die Anteilklasse CHF in Schweizer Franken werden im
­Geschäftsjahr 2014/2015 insgesamt CHF 43,5 Mio. ausge­
schüttet, dies entspricht CHF 10,00006 je Anteilschein. Davon
wurden im Rahmen einer Zwischenausschüttung am 28. Juli
2015 CHF 31,5 Mio. ausgeschüttet, dies entspricht
CHF 7,25006 je Anteilschein. Am 26. Januar 2016 erfolgt
eine weitere Ausschüttung an die Anleger von insgesamt
CHF 12,0 Mio. bzw. CHF 2,75006 je Anteil.
Für Anleger effektiver Stücke des CS EUROREAL EUR erfolgt
seit dem 16. November 2012 ein Umtausch der Anteilscheine
in neue Anteilurkunden. Nach der Trennung des letzten
­Ertragsscheins Nr. 20 und der Zahlung des Ausschüttungs­
betrages am 3. Juli 2012 auf diesen Schein sind die Anteil­
scheine des CS EUROREAL EUR nur noch mit dem Erneue­
rungsschein versehen. Anstelle einer Bogenerneuerung erfolgt
ein Umtausch in neue Urkunden. Zu diesem Zweck sind alle
Inhaber effektiver Stücke des CS EUROREAL EUR aufge­
fordert, die Anteile (Mantel und dazugehörige Talons (eventuell
mit noch nicht eingereichten Ertragsscheinen und dem verblie­
benen Erneuerungsschein)) zur kostenfreien Entgegennahme
Am Tag der Ausschüttung bzw. Zwischenausschüttung wird bei
der Ermittlung des Anteilpreises die Ausschüttung bzw.
­Zwischenausschüttung in voller Höhe in Abzug gebracht.
­Detaillierte Informationen zur Ausschüttung sowie weitere
­steuerliche Hinweise finden Sie auf den Seiten 100 ff. dieses
Berichtes.
6 Ausschüttung und Betrag der ausgeschütteten Erträge sind laut § 5 Abs. 1 Nr. 1 Investmentsteuergesetz (InvStG) mit vier Nachkommastellen anzugeben.
28 Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung
Risikovorsorge –
Capital Gain Tax/Betriebsprüfung
Bei der Veräußerung von ausländischen Immobilien kann es zu
einer Besteuerung realisierter Veräußerungsgewinne kommen
(Capital Gain Tax). Die Höhe der Steuerlast hängt von vielen
unbekannten Faktoren wie etwa dem erzielten Veräußerungs­
gewinn, dem Veräußerungszeitpunkt und den dann geltenden
steuerlichen Regelungen ab.
Per 30. September 2015 wurde somit für Steuern aus
möglichen Gewinnen aus der Veräußerung von ausländischen
Immobilien ein Betrag in Höhe von EUR 78,0 Mio.
zurückgestellt.
In das steuerliche Ergebnis des Geschäftsjahres sind
Ergebnisse aus einer Betriebsprüfung aus dem Jahre
2004/2005 eingegangen. Diesbezüglich wurde ein außerge­
richtliches Rechtsbehelfsverfahren beendet und die Ergebnisse
in die § 5 Besteuerungsgrundlagen eingearbeitet.
Kredit- und Währungsmanagement
Kredite
Am Berichtsstichtag verfügt der CS EUROREAL über ein
­Kreditvolumen inkl. der Fremdfinanzierung auf Beteiligungs­
ebene von insgesamt EUR 115,0 Mio.; dies entspricht einem
Anteil in Höhe von 5,1 % bezogen auf die Verkehrswerte aller
Fondsimmobilien. Die Aufnahme von Krediten dient hierbei der
Optimierung der Fondsrendite, Währungssicherung und der
Steueroptimierung.
Die durchschnittliche Laufzeit der Zinsfestschreibungen von
0,3 Jahren per 30. September 2015 beschreibt das Verhältnis
zwischen Kreditkosten und Zinsänderungsrisiko.
Weitere ­Einzelheiten entnehmen Sie bitte der Tabelle „Übersicht:
Kredite und Fremdwährungspositionen“.
Wirtschaftliche Altersstruktur der Fondsimmobilien*
(Basis: Verkehrswerte)
mehr als 20 Jahre
(bis 1995)
6,0 %
bis 5 Jahre
(2010-2015)
17,9 %
15 bis 20 Jahre
(1995-2000)
7,7 %
10 bis 15 Jahre
(2000-2005) 37,0 %
5 bis 10 Jahre
(2005-2010) 31,4 %
* Auf Grund einheitlicher Branchenstandards blieben im Bau befindliche Immobilien unberücksichtigt.
Entsprechendes gilt für Kreditaufnahmen der zum Sonderver­
mögen gehörenden Immobilien-Gesellschaften in Höhe von
EUR 90,0 Mio. (mittelbare Kreditaufnahme).
Sofern diese mittelbaren Kreditaufnahmen im Rahmen von
Kreditaufträgen gemäß § 69 Abs. 2 InvG beauftragt wurden,
haftet darüber hinaus das Sondervermögen entsprechend der
getroffenen Vereinbarungen, wenn die hierfür gestellten direkten
Sicherheiten nicht ausreichen.
Fremdwährungspositionen
Es ist die konservative Strategie des Managements, die Risiken
aus Währungskursdifferenzen gering zu halten und das in
Fremdwährung gehaltene Fondsvermögen weitestgehend
­abzusichern. Die Absicherung des Währungsrisikos erfolgt
hierbei einerseits durch die Aufnahme von Fremdwährungs­
krediten (vgl. Kredite) und andererseits durch Devisentermin­
geschäfte.
Im Rahmen von Kreditaufnahmen nach § 80a InvG, sind zum
Sondervermögen gehörende Vermögensgegenstände in Höhe
von EUR 25,0 Mio. unmittelbar mit Rechten Dritter belastet.
Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung 29
Nachdem der CS EUROREAL überwiegend in der Euro-Zone
investiert ist, unterliegen derzeit lediglich die Investitionen in
Großbritannien, Schweden und Tschechien einem möglichen
Währungsrisiko. Das in Großbritannien gelegene und in briti­
schen Pfund geführte anteilige Fondsvermögen in Höhe von
umgerechnet EUR 88,5 Mio. war zum Berichtstichtag zu
96,8 % (siehe Übersicht „Währungskurssicherungsgeschäfte“)
gegenüber dem Euro währungsgesichert. Das in Schweden
gelegene und in schwedischen Kronen geführte anteilige
Fondsvermögen in Höhe von umgerechnet EUR 18,2 Mio.
war zum Berichtstichtag zu 99,3 % gegenüber dem Euro
währungs­gesichert. Das in Tschechien gelegene anteilige
Fondsvermögen wird zum überwiegenden Teil in Euro geführt,
da alle wesentlichen Verträge auf Euro-Basis geschlossen
sind. Für den in tschechischen Kronen geführten Restbetrag in
Höhe von umgerechnet EUR 6,5 Mio. werden auf Grund der
geringen Höhe keine Währungssicherungsgeschäfte abge­
schlossen. Für den Anteil des Sondervermögens, der rechne­
risch der Anteilklasse in Schweizer Franken zuzurechnen ist,
betrug die Währungskurssicherung zum Stichtag 91,9 %.
Zur Erfüllung dieser Aufgaben ist das Risikomanagement
­unserer Organisation als eine unabhängige, zentral organisierte
Einheit mit direkter Berichtslinie zur Geschäftsführung verankert. Auf Basis der von der Geschäftsführung definierten
Risiko­limite ist es die Kernaufgabe des zentralen Risikomanagements, alle wesentlichen Risiken auf Ebene der
Kapital­anlagegesellschaft und der verwalteten Sonder­vermögen
systematisch zu identifizieren, kontinuierlich zu ­beurteilen, zu
überwachen und zu steuern. Die Geschäfts­führung und der
Aufsichtsrat der Gesellschaft werden hierbei regelmäßig über
die Risikosituation des Unternehmens und der verwalteten
Sondervermögen durch das Risikomanagement ­informiert.
Liquiditätsanlagen
Das zentrale Risikomanagement erfasst und berichtet regel­
mäßig die Risikosituation der Einzelrisiken und der Gesamt­
risiken. Zur Steuerung der Risiken wurden Schwellenwerte
und Eskalationsprozesse festgelegt. Hierdurch sind eine
frühzeitige Erkennung der Risiken und eine Einleitung von
Gegenmaßnahmen möglich.
Die Liquiditätsanlagen bestehen einzig und allein aus Bankgut­
haben sowie Festgeldern.
Die Bruttoliquidität des CS EUROREAL betrug 19,6 % des
Fondsvermögens per 30. September 2015.
Risikomanagement
Das Risikomanagement der CREDIT SUISSE ASSET
­MANAGEMENT Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbH ist
darauf ausgerichtet, sowohl die geltenden und zukünftigen
­gesetzlichen Anforderungen zu erfüllen, als auch die internen
Investmentstandards und Weisungen der CREDIT SUISSE-­
Gruppe gerecht zu werden.
30 Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung
Das Risikomanagement nutzt dabei die langjährige Erfahrung
und das profunde Wissen unserer Mitarbeiter. Jedes identifi­
zierte Risiko wurde einem spezifischen Risikoverantwortlichen
zugeordnet, der für die tägliche Überwachung und Steuerung
der ihm zugewiesenen Risiken zuständig ist. Dies beinhaltet
auch die kontinuierliche Optimierung der Prozesse im
­Umgang mit den Risiken.
Der von der CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT Immo­
bilien Kapitalanlagegesellschaft mbH gewählte ganzheitliche
Ansatz aus dezentraler Fachkompetenz und zentraler Organi­
sation ermöglicht einerseits eine umfassende Risikoinventur
mit kompetenter Steuerung der Einzelrisiken, andererseits
dient die zentrale Beurteilung, Steuerung, Überwachung und
Berichterstattung der Risiken dazu, Interdependenzen
­zwischen unterschiedlichen Risikobereichen zu identifizieren.
Mögliche Fehlentwicklungen kann so durch Anpassung der
entscheidenden Prozesse zeitnah entgegengewirkt werden.
Wesentliche Risiken und Ereignisse im
Berichtszeitraum
Die Investition in einen offenen Immobilienfonds – wie den
CS EUROREAL – birgt neben Chancen auch Risiken für den
Fondsanleger. Diese Risiken, resultierend aus der Investition,
werden im Allgemeinen als Investmentrisiken bezeichnet.
­Daneben existieren zusätzlich operationale Risiken, die im
­Wesentlichen aus dem Zusammenspiel von Personal, System
und Prozessen auf Ebene der Gesellschaft entstehen und die
das Ergebnis der Gesellschaft gegebenenfalls maßgebend
­beeinflussen können.
Generell beschreibt das Investmentrisiko die potenziellen Wert­
schwankungen einer Investition, die unter gewissen Umständen
zu Verlusten führen können und sich im Wesentlichen in
­Adressenausfall-/Bonitäts-, Marktpreis-, Liquiditäts-, Objekt-,
Anteilscheinrückgabe- und Portfolio(strategie)risiken unter­
teilen. Die Marktpreisrisiken können wiederum in Immobilien­
markt-, Fremdwährungs- und Zinsänderungsrisiken differen­
ziert werden.
Auftreten können diese Risiken auf den verschiedenen Ebenen
des Sondervermögens, welches sich explizit in eine Liquiditäts­
portfolio-, Immobilienportfolio- und Gesamtfondsebene unter­
teilt. Abhängig von diesen Bezugsgrößen unterscheidet sich die
Ausprägung der zuvor genannten Risikoarten teilweise signifikant.
Nachfolgend werden die im Geschäftsjahr 2014/2015 vom
1. Oktober 2014 bis zum 30. September 2015 wesentlichen
Risikoereignisse beschrieben, wobei auch auf die aktive
­Minderung, Eliminierung oder Übertragung von Risiken
­eingegangen wird.
• Adressenausfall-/Bonitätsrisiken
Adressenausfallrisiken (Kontrahentenrisiken) auf der Liqui­
ditätsseite bestehen darin, dass bei der Anlage liquider Mittel
Forderungen gegenüber Geschäftspartnern bei Fälligkeit nicht
oder nur unter Hinnahme von Verlusten befriedigt werden
­können. Diesen Risiken wird durch eine Bonitätsüberwachung
der Kontrahenten und eine Diversifikation der angelegten Mittel
bei verschiedenen Kreditinstituten entgegengewirkt. Kontra­
henten werden sorgfältig geprüft und nach Risikoabwägung
ausgewählt, um Ausfallrisiken zu minimieren.
Per Berichtsstichtag 30. September 2015 waren die liquiden
Mittel des Fonds sowohl in Bankguthaben (rund EUR 44,4
Mio. (8,5 %)) als auch in Festgeldern (rund EUR 480,0 Mio.
(91,5 %)) angelegt. Das Bonitätsrisiko wird laufend überwacht
und konnte für den Berichtszeitraum als akzeptabel eingestuft
werden, da die Bonität aller Kontrahenten im Investment­gradeBereich lag.
Adressenausfallrisiken auf der Immobilienseite (Mieterrisiken
und Risiken seitens Zulieferern, Generalunternehmern, Verwal­
tern oder sonstigen Dienstleistern) bezeichnen das Risiko, dass
durch den vollständigen oder teilweisen Ausfall bzw. durch eine
Verschlechterung der Bonität einer Gegenpartei (z.B. Mieter
oder Dienstleister) ein Verlust eintritt. Sowohl auf Mieter als
auch auf Dienstleisterseite steigt das Risiko generell mit
­abnehmender Bonität des Kontrahenten sowie mit zuneh­
mender Abhängigkeit von einem einzelnen Kontrahenten
(Klumpen- bzw. Konzentrationsrisiko). Es wird darauf geachtet,
an Adressen zu vermieten, die keinem oder lediglich einem
­geringen Insolvenz- und Ausfallrisiko unterliegen.
Per 30. September 2015 waren rund 93,5 % der vermieteten
Flächen der Fonds der CREDIT SUISSE ASSET MANAGE­
MENT Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbH an Unter­
nehmen vermietet, die über ein Rating international anerkannter
Agenturen verfügen oder als staatliche Mieter keinem oder nur
Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung 31
einem äußerst unwahrscheinlichen Insolvenz- und Ausfallrisiko
unterliegen. Nachdem sich im Vergleich zum Ende des letzten
Geschäftsjahres sich die Mietstreitigkeiten aufgrund von
­Zahlungsverweigerungen und Insolvenzen von Mietern sowie
bautechnischen Streitigkeiten – gemessen am Streitwert zu
den Jahresmieterträgen – und anhängigen Gerichtsprozessen
zum Geschäftshalbjahr 2014/2015 um 2,5-Prozentpunkte auf
4,5 % der Jahres-Nettosollmiete der Bestandsobjekte erhöht
hatten, verringerten sich diese wieder leicht um 0,1-Prozent­
punkte auf 4,4 %. Betroffen von Mietstreitigkeiten waren
sechs der 46 Bestandsimmobilien sowie neun bereits veräußerte Objekte. Im Wesentlichen handelte es sich dabei um
Einzelhandelsimmobilien. Gemessen an den intern gesetzten
Limits befanden sie sich auf hohem Niveau. Der starke ­Anstieg
gegenüber dem Stichtag zum Ende des letzten Geschäfts­
jahres ist im Wesentlichen darauf zurückzuführen, dass sich die
Basis der zugrunde liegenden gesamten Jahres-Nettosollmiete
aufgrund der Immobilienverkäufe stark verringert hat, während
sich der Gesamtstreitwert nur geringfügig erhöht hat. Generell
werden die oben genannten Faktoren durch das Risiko­
management einer permanenten Überwachung unterzogen.
Die Bonität für alle Mieter aus dem privatwirtschaftlichen
­Bereich wird – wie bereits beschrieben – über Ratings inter­
national anerkannter Ratingagenturen überwacht. Ausge­
nommen hiervon sind Institutionen bzw. Einrichtungen der
­öffentlichen Hand, für die branchentypisch kein Rating erfolgt.
• Immobilienpreisrisiken
Der Immobilienmarkt und seine Teilmärkte unterliegen länger­
fristigen Zyklen und einer Vielzahl weiterer Einflüsse, insbeson­
dere makro- und mikroökonomischen Trends. Diese Einfluss­
faktoren können zur Folge haben, dass sich die Verkehrswerte
der im Portfolio repräsentierten Immobilien und damit der
­Inventarwert des Immobilienfonds ändern kann. Dadurch wird
wiederum das Fondsvermögen und folglich der Anteilwert
­beeinflusst. Solche Entwicklungen können positiv sein und
­damit auch günstige Auswirkungen auf den Immobilienfonds
haben. Negative Trends hingegen stellen ein Risiko dar.
• Marktpreisrisiken
Diese Risiken resultieren generell aus der Gefahr nachteiliger
Veränderungen von Marktpreisen oder preisbeeinflussenden
Parametern in liquiden Märkten. In den Bereich der Markt­
preisrisiken fallen das Immobilienpreis-, das Zinsänderungsund das Fremdwährungsrisiko, wobei das Immobilienpreisrisiko
neben Markteffekten auch durch die spezifische Abwicklungs­
situation des Sondervermögens beeinflusst werden kann.
Im Berichtszeitraum befand sich das Fondsportfolio aufgrund
der Folgen der Finanz- und Kapitalmarktkrise sowie der
andauernden Staatsschuldenkrise speziell in der Eurozone
weiterhin in einer Korrekturphase, welche die Immobilienwertentwicklung des Fonds negativ beeinflusste. Per 30. Sep­
tember 2015 wies das Portfolio des CS EUROREAL bezogen
auf den Zeitraum 1. Oktober 2014 bis 30. September 2015
eine negative V
­ erkehrswertentwicklung der Fondsimmobilien
32 Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung
Mit fortschreitender Auflösung des CS EUROREAL und
­zunehmender zeitlicher Annäherung an den Zeitpunkt der
­Beendigung des Verwaltungsmandates der Kapitalverwaltungs­
gesellschaft könnte marktseitig ein Druck auf die erzielbaren
Preise im Rahmen der Verwertung der Immobilien aufgebaut
werden, der sich negativ auf die erzielbaren Preise und damit
auf den Liquidationserlös auswirken könnte. Jedoch wird nach
Übergang des Verwaltungsmandates von der Kapitalverwal­
tungsgesellschaft (CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT
Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbH) auf die Depot­
bank/Verwahrstelle (Commerzbank AG), gegebenenfalls unter
Anfall von Grunderwerbsteuer, der Verkaufsprozess für Immo­
bilien, die bis zum Übergang des Verwaltungsmandates noch
nicht veräußert wurden, fortgesetzt.
(-3,2 % bzw. EUR -88,1 Mio.7) auf. Höhere Wertkorrekturen
waren festzustellen bei Liegenschaften, bei denen strukturelle
Maßnahmen wie die Neuvermietung größerer Flächen oder
umfangreiche Baumaßnahmen erforderlich waren oder sind.
• Zinsänderungsrisiken
Derartige Risiken bestehen allgemein in der Gefahr der
­Verschlechterung der Vermögens- und Ertragslage durch eine
Veränderung der Zinssätze.
Die Vermietungsquote stieg von 84,4 % zu Beginn des
­Berichtszeitraumes (30. September 2014) auf 85,2 % zum
Ende des Berichtszeitraumes (30. September 2015). Die
durchschnittliche Vermietungsquote im Berichtszeitraum belief
sich per 30. September 2015 auf 85,5 %. Dieser Anstieg der
Vermietungsquote um 0,8-Prozentpunkte ist unter anderem
darauf zurückzuführen, dass bei einigen Fondsimmobilien neue
Mietverträge abgeschlossen oder bestehende Mietverträge
verlängert werden konnten. Insgesamt konnten über eine
­Fläche von insgesamt 150.864 m2 (rund 21,5 % der Gesamt­
mietfläche des Fonds zum Berichtsstichtag) neue Mietverträge
abgeschlossen oder verlängert und so der Auszug von Mietern
mehr als kompensiert werden. Hierbei ist außerdem noch zu
berücksichtigen, dass die im Geschäftsjahr 2014/2015 ver­
äußerten Immobilien per Saldo überdurchschnittlich vermietet
waren, was noch einen negativen Effekt auf die Vermietungs­
quote hatte. Vergleichsweise stabil zeigte sich weiterhin auch
die Mietertragssituation. So konnten im Berichtszeitraum boni­
tätsstarke und solvente Mieter mittel- bis langfristig gebunden
werden, was sich daran zeigt, dass 64,8 % der Mietverträge
eine Laufzeit über das Jahr 2018 (inkl. unbefristeter Miet­
verträge; per 30. September 2015) hinaus aufweisen und
­damit langfristige und nachhaltige Erträge für den Fonds
­generiert werden. Weiterhin sind die Mietverträge weitest­
gehend an einen Lebenshaltungsindex gekoppelt, wodurch die
allgemeine Preisentwicklung Berücksichtigung findet.
Die Zinsen am Kapitalmarkt sind aktuell weiterhin auf einem
außergewöhnlich niedrigen Niveau. Um die laufende Bewirt­
schaftung des Fonds zu sichern und Ausschüttungen an die
Anleger leisten zu können, wurden die Liquiditätsanlagen im
Fonds tendenziell eher kurzfristig verfügbar gehalten und
­konnten damit nur zu sehr niedrigen Zinsen angelegt werden.
Da die Anlagen im Berichtszeitraum ausschließlich in Form von
Bankguthaben und Festgeldern gehalten wurden, war das
­Zinsänderungsrisiko hauptsächlich in diesen Anlageformen
­begründet und kann als moderat angesehen werden. Das
­weiterhin vorhandene niedrige Zinsniveau war die Ursache für
die generell niedrigen Zinserträge des Fonds innerhalb des
­Berichtszeitraumes. Vor dem Hintergrund des derzeitigen
­Kapitalmarktumfeldes ist es nicht auszuschließen, dass in
­Zukunft bei der Anlage von liquiden Mitteln des Fonds eine
­negative Verzinsung hingenommen werden muss. Mögliche
künftige inflationäre Tendenzen, wodurch das aktuelle Zins­
umfeld beeinflusst werden kann, lassen jedoch erkennen, dass
die künftige Aufwands- und Ertragsstruktur des Fonds weiter­
hin einem Spannungsfeld unterliegt.
In Bezug auf die Fremdkapitalquote verfolgt der Fonds auch
weiterhin eine konservative Anlagestrategie. Vor allem unter
Risikoreduzierungsaspekten ist vorgesehen, die Immobilien­
darlehen am ihrem Laufzeitende komplett zurückzuführen. Die
Fremdkapitalquote konnte im Zuge der bisherigen Auflösung
des Fonds bereits deutlich reduziert werden. Im Geschäftsjahr
2014/2015 ist diese im Vergleich zum Ende des letzten
­Geschäftsjahres 2013/2014 am 30. September 2014 weiter
um 2,1-Prozentpunkte zurückgegangen und belief sich per
30. September 2015 nur noch auf 5,1 % des Immobilienver­
mögens.
7 Im Bewertungsergebnis sind keine Währungseffekte enthalten.
Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung 33
• Fremdwährungsrisiken
Das Fremdwährungsrisiko bezeichnet die Gefahr, dass auf
Fremdwährungen lautende Positionen (z.B. Forderungen,
­Verbindlichkeiten, Wertpapiere oder derivative Positionen/
strukturierte Produkte mit entsprechendem Risiko) durch eine
ungünstige Entwicklung der Wechselkurse (der betreffenden
Währung gegenüber der Fondswährung) Vermögenseinbußen
erleiden.
Der CS EUROREAL investiert auch in europäischen Ländern
außerhalb des Euroraums. Daher unterliegt ein Teil des Fonds­
vermögens einem Fremdwährungsrisiko. Der Fremdwährungs­
anteil der Anteilklasse EUR des Fonds belief sich zum
­Berichtsstichtag 30. September 2015 auf 4,3 % des Netto-­
Fondsvermögens (Anteilklasse CHF des Fonds: 3,1 % des
Netto-Fondsvermögens) und hat sich damit im Vergleich zum
Ende des letzten Geschäftsjahres 2013/2014 (7,0 % per
30. September 2014 für die Anteilklasse EUR des Fonds,
5,4 % per 30. September 2014 für die Anteilklasse CHF des
Fonds) aufgrund der drei Immobilienverkäufe in Großbritannien
(3 Hardman Square in Manchester, „Aurora“, 120 Bothwell­
street in Glasgow und 2 City Walk/Sweet Street in Leeds)
deutlich verringert. Das Risiko wird durch die Aufnahme von
Fremdwährungskrediten und mit Hilfe von Währungssiche­
rungsgeschäften reduziert. Gesetzlich vorgeschrieben ist eine
Absicherung in Höhe von mindestens 70 %. Angestrebt wird
beim CS EUROREAL eine weitgehende Absicherung der
Fremdwährungsrisiken. Am Berichtsstichtag beliefen sich die
im Fonds befindlichen Fremdwährungspositionen auf EUR
113,3 Mio. (4,2 % des Netto-Fondsvermögens). Die Absiche­
rungsquote der Fremdwährungspositionen belief sich auf
insgesamt 91,6 % des Netto-Fondsvolumens der Währungs­
räume Großbritannien, Schweden und Tschechien (siehe auch
Tabelle „Währungsrisiken zum Stichtag“ auf Seite 42).
­Bezogen auf das Netto-Fondsvermögen der jeweiligen Anteil­
scheinklasse des CS EUROREAL zum Berichtsstichtag lag die
Absicherungsquote der Anteilklasse EUR des CS EUROREAL
bei 99,6 % und die der Anteilklasse CHF ebenfalls bei 99,7 %.
Das daraus resultierende Fremdwährungsrisiko hatte keinen
wesentlichen Einfluss auf die Entwicklung des Sondervermö­
gens im Berichtszeitraum.
Für die Anteilklasse CHF sind laut Verkaufsprospekt für mehr
als die Hälfte des Fondsvermögens, das rechnerisch auf die
Anteilklasse in Schweizer Franken entfällt, Währungskurs­
sicherungsgeschäfte zu tätigen. Während des Berichtszeit­
raums hob die Schweizerische Nationalbank (SNB) am
15. ­Januar 2015 überraschend den Mindestkurs von
1,20 Schweizer Franken (CHF) je Euro (EUR) auf, was einen
starken Anstieg des CHF zum EUR zur Folge hatte. Der
Wechselkurs des CHF pendelte sich anschließend in etwa bei
1 zu 1 zum EUR ein. Zum Zeitpunkt der Entscheidung der
SNB lag die Absicherungsquote beim CS EUROREAL für den
Schweizer Franken unter Rendite-/Risikogesichtspunkten bei
75 %, also in der Mitte der im Verkaufsprospekt des
CS ­EUROREAL vorgesehenen Mindestsicherung des
­Schweizer Frankens von 50 % und der maximal möglichen
100 %. Die Entscheidung der SNB führte zu einem wechsel­
kursbedingten Renditerückgang der CHF-Anteilklasse des
CS EUROREAL und zeigt sich unter anderem in der im Ver­
gleich zur EUR-Anteilklasse (-5,8 %1) deutlich negativeren
1-Jahres-Rendite der CHF-Anteilklasse (-7,7 %1) zum
­Berichtsstichtag 30. September 2015. Im Anschluss an die
Entscheidung der SNB wurde die Absicherungsquote wieder
schrittweise erhöht, sodass zum Ende des Berichtszeitraums
am 30. September 2015 eine fast vollständige Absicherung in
Höhe von 93,6 % gegeben war.
1 Renditeberechnung nach Methode des BVI Bundesverband Investment und Asset Management e.V.: Anlage zum Anteilwert (= Rücknahmepreis)/Bewertung
zum Anteilwert; Wiederanlage der Ausschüttung zum Anteilwert (= kostenfreie Wiederanlage). Bei der Berechnung nach der BVI-Methode, die dem Zwecke der
Vergleichbarkeit dient, werden individuelle Faktoren des Fonds oder Anlegers wie z. B. die steuerlichen Belange der Anlage (z. B. Kapitalertragsteuer, steuerfreier
Anteil der Ausschüttung) nicht berücksichtigt. Der bei nicht angekündigter Rückgabe zu zahlende Rückgabeabschlag in Höhe von 5 % und individuelle Kosten
wie beispielsweise Gebühren, Provisionen und andere Entgelte sind in der Darstellung nicht berücksichtigt und würden sich bei Berücksichtigung negativ auf die
Wertentwicklung auswirken. Historische Wertentwicklungen und Finanzmarktszenarien sind kein verlässlicher Indikator für laufende oder zukünftige Ergebnisse.
34 Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung
• Liquiditätsrisiken
Unter dem Liquiditätsrisiko wird zum einen das Risiko
­verstanden, eingegangene Verbindlichkeiten bei Fälligkeit nicht
erfüllen zu können, weil Vermögensgegenstände nicht liquidiert
oder keine angemessenen Mittel bereitgestellt werden können.
Zum anderen kann das Liquiditätsrisiko daraus resultieren,
dass spezielle Marktpositionen aufgrund fehlender Markttiefe
oder Marktstörungen („Marktliquiditätsrisiko“) nicht ohne
­wesentlich niedrigere Marktpreise glattgestellt werden können.
Die Liquiditätssituation des CS EUROREAL im Geschäftsjahr
2014/2015 war geprägt von der Fortführung des am 21. Mai
2012 eingeleiteten Auflösungsprozesses des Fonds und der
weiteren Rückzahlung von Fondskapital an die Anleger sowie
der planmäßigen Rückführung der Kredite. Trotz der Ausschüt­
tungen/Kapitalrückzahlungen am 27. Januar 2015 in einer
Höhe von EUR 441,8 Mio.2 und am 28. Juli 2015 in einer
Höhe von EUR 501,6 Mio. und Rückführungen von Krediten
konnte die Brutto-Liquidität in Höhe von EUR 289,4 Mio. per
30. September 2014 insbesondere aufgrund von Immobilien­
verkäufen und Erträgen des Fonds auf EUR 524,4 Mio. per
30. September 2015 gesteigert werden.
• Anteilscheinrückgaberisiken
Das Anteilscheinrückgaberisiko resultiert daraus, dass
­Zahlungsverpflichtungen gegenüber den Anteilinhabern bei
Rückgabe nicht erfüllt werden können. Dieses Risiko kann
­darauf zurückzuführen sein, dass es zu Mittelabzügen seitens
der Anleger kommt, wodurch ein Engpass der liquiden Mittel
des Fonds entstehen kann. In dem Fall, dass die liquiden Mittel
zur Zahlung des Rücknahmepreises und zur Sicherstellung
­einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Fonds nicht
mehr ausreichen, hat die verwaltende Kapitalverwaltungs­
gesellschaft zur Beschaffung der für den Fonds notwendigen
Liquidität die Rücknahme von Anteilen für maximal zwei Jahre
auszusetzen.
Beim CS EUROREAL war eine Wiedereröffnung im Zeitraum
der Rücknahmeaussetzung zwischen dem 19. Mai 2010 und
21. Mai 2012 nicht möglich, sodass wir, die CREDIT SUISSE
ASSET MANAGEMENT Immobilien Kapitalanlagegesellschaft
mbH, die Verwaltung des Fonds am 21. Mai 2012 zum
30. April 2017 gekündigt haben, die Ausgabe und Rücknahme
von Anteilen unwiderruflich eingestellt und die geordnete Auf­
lösung des Fonds eingeleitet wurde.
Sollte der Fonds nicht innerhalb der Kündigungsfrist liquidiert
werden können, geht er automatisch mit Ablauf der
Kündigungsfrist am 30. April 2017, gegebenenfalls unter
Anfall von Grunderwerbsteuer, auf die Verwahrstelle über, die
die geordnete Auflösung des Fonds weiterführen wird.
Im Berichtsjahr war kein Anteilscheinrückgaberisiko aufgrund
der im gleichen Zeitraum bestehenden unbefristeten Ausset­
zung der Anteilscheinrücknahme vorhanden.
• Objektrisiken
Die Risiken bezeichnen die mit den Objekten verbundenen
­Risiken. Sie lassen sich unterscheiden in Vermietungs- und
­Instandhaltungsrisiken.
• Vermietungsrisiken
Vermietungsrisiken sind Risiken, die sich aus der
Anschlussvermietungsproblematik oder aufgrund von
plötzlichen Insolvenzen von Mietern ergeben.
Per 30. September 2015 lag die Quote auslaufender
Mietverträge bis Ende des Jahres 2015 bei 5,6 % der
Jahres-Nettosollmiete und konnte mit Hilfe eines aktiven
Property-Asset-­Managements aufgrund von Vertragsverlänge­
rungen sowie Neuvermietungen in einer Gesamthöhe von
150.864 m2 (rund 21,5 % der Gesamtmietfläche des Fonds
zum Berichtsstichtag) generell moderat gehalten werden. Die
2 Die Ausschüttungen der Anteilklasse CHF wurden für diese Übersicht mit Umrechnungskurs zum jeweiligen Ausschüttungstag in Euro berechnet.
Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung 35
Gesamtleerstandsquote sank im Berichtszeitraum von 15,6 %
per 30. September 2014 auf 14,8 % zum Berichtsstichtag am
30. September 2015. Der Durchschnitt der Vermietungsquote
im Berichts­zeitraum belief sich auf 85,5 %. Die Vermietungsbzw. die Leerstandsquote bewegte sich damit insgesamt nach
wie vor auf einem im Marktvergleich akzeptablen Niveau. Das
Risiko kann für den gesamten Berichtszeitraum als überschau­
bar e­ ingestuft werden.
Die im Portfolio als erhöht erkannten Mietstreitigkeiten werden
intensiv seitens des Fachbereichs Property-Asset-Management
sowie externer Dienstleister nachverfolgt.
• Instandhaltungsrisiken
Diese Risiken resultieren sowohl bei Bestandsimmobilien als
auch beim Ankauf von Objekten aus der Unsicherheit über die
Höhe der Kosten und den zeitlichen Anfall (z.B. bei Neuver­
mietung) der notwendigen Maßnahmen. Das Risiko besteht
darin, dass zum einen durch eine fehlerhaft eingeschätzte
Höhe der anfallenden Kosten erhöhte Bewirtschaftungskosten
entstehen und die Kosten- und Ertragssituation des Sonder­
vermögens negativ beeinflusst wird. Zum anderen führt eine
unterlassene Instandhaltung zu einer Verringerung der Attrak­
tivität der Immobilie, die unter Umständen eine Wertminderung
nach sich ziehen und bis zur Unmöglichkeit der Nutzbarkeit
führen kann.
Generell werden die Instandhaltungskosten pro Objekt am
­ nfang eines Wirtschaftsjahres budgetiert und unterjährig
A
durch eine Budgetüberwachung einer permanenten Kontrolle
unterzogen.
36 Tätigkeitsbericht
Lorem Sinvel
der Fondsverwaltung
• Portfoliostrategierisiken
Die wesentlichen Portfoliostrategierisiken resultieren aus
­Konzentrationserscheinungen auf Objekt-, Portfolio- oder
­Gesamtfondsebene. Ein Klumpenrisiko im Fonds ist unter
­anderem hinsichtlich der Nutzungsarten der im Fonds befind­
lichen Immobilien gegeben, da ein großer Anteil sowohl von
Handels- (49,3 % per 30. September 2015) als auch Büro­
immobilien (40,8 %) gegeben war. Auf Mieterebene war der
CS EUROREAL während der gesamten Berichtsperiode und
damit auch per 30. September 2015 nach wie vor breit diver­
sifiziert und verfügte über keine nennenswerte Konzentrations­
erscheinungen mit Zugehörigkeit zu einer Branche. Im Hinblick
auf die geographische Standortverteilung entfällt eine relative
Konzentration auf Deutschland (42,0 % Anteil am Verkehrs­
wertevolumen), Niederlande (21,0 % Anteil am Verkehrswerte­
volumen) und Italien (15,7 % Anteil am Verkehrswerte­
volumen). Die jeweiligen Anteile der beiden letztgenannten sind
durch Verkäufe in anderen Ländern im Berichtszeitraum ange­
stiegen. Insbesondere fanden Verkäufe in Deutschland statt,
was auch der Grund für den deutlichen Rückgang des
Deutschlandanteils war. Der Anteil von Großbritannien (4,2 %
Anteil am Verkehrswertevolumen per 30. September 2015)
­reduzierte sich durch die drei Verkäufe von Immobilien in
­Glasgow, Manchester und Leeds im Berichtszeitraum um
4,1-Prozentpunkte. Der Anteil von Frankreich (6,0 % Anteil am
Verkehrswertevolumen) ging durch die Verkäufe in Boulogne/
Paris und Issy-les-Moulineaux/Paris um 1,5-Prozentpunkte.
Die Konzentrationstendenz auf Deutschland hat sich im
­Berichtszeitraum aufgrund der makroökonomisch relativ
­stabilen Entwicklung Deutschlands (insbesondere auch
­aufgrund des Konsumentenverhaltens) jedoch eher positiv auf
den Fonds ausgewirkt. Die im Portfolio als erhöht erkannten
Mietstreitigkeiten werden intensiv seitens des Fachbereichs
Property-Asset-Management sowie externer Dienstleister
nachverfolgt.
Bedingt durch die Abverkäufe der ­Liegenschaften können
Konzentrationen auftreten, die aber bei v­ ollständiger
Liquidation des Immobilienportfolios aufgelöst sein werden.
• Operationale Risiken
Wir, die CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT Immobilien
Kapitalanlagegesellschaft mbH, haben erforderliche Maß­
nahmen getroffen, um die operationellen Risiken auf ein
­angemessenes Niveau zu reduzieren.
Die hier aufgezählten Risiken stellen lediglich eine Auswahl von
Risiken der Investition in einen offenen Immobilienfonds wie
den CS EUROREAL und keine abschließende Aufzählung dar.
Eine detaillierte Beschreibung der Risiken der Immobilien­
investition entnehmen Sie bitte dem Verkaufsprospekt des
CS EUROREAL.
Da sich das Sondervermögen seit 21. Mai 2012 in Auflösung
befindet, soll an dieser Stelle ergänzend noch auf folgende
Punkte hingewiesen werden: Durch den Abverkauf der
­Objekte kann es potentiell zu Ungleichgewichten im Fonds­
portfolio kommen. Des Weiteren besteht beispielsweise das
Risiko, dass Objekte in der Auflösungsphase nur unter ihrem
aktuellen Verkehrswert veräußert werden können, und dass bei
einem nicht vollständigem Verkauf der Fondsimmobilien bis
zum Ablauf der Kündigungsfrist am 30. April 2017 eine
­Belastung mit Grunderwerbsteuer bei Übergang auf die
Verwahr­stelle resultieren kann. Aufgrund der Auflösung kann
es zudem innerhalb der einzelnen Risikoarten zu
Verschie­bungen kommen.
Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung
Lorem Sinvel 37
Ausblick
Bezüglich der sich zum Berichtsstichtag noch im Fonds befin­
denden 46 Immobilien arbeiten wir unverändert intensiv an der
anspruchsvollen Aufgabe weiter, diese möglichst vollständig
und zu angemessenen Bedingungen zu veräußern. In den nun
noch verbleibenden rund 1½ Jahren bis zum Ende unseres
Verwaltungsmandats führen wir die Abwicklungsstrategie
fort, die als Rahmen für den weiteren Veräußerungsprozess
von ­Liegenschaften des Fonds dient und zugleich Immobilienmarktzyklen sowie objektspezifische Gegebenheiten
berücksichtigt.
Bei unseren bisherigen Verkaufsbemühungen sind wir
strategiekonform vorangekommen und es wurde bei weiteren
­Objekten der Verkaufsprozess eingeleitet. Bei zwei weiteren
der 46 Fondsimmobilien konnten bereits Kaufverträge unter­
zeichnet werden. Die Kaufpreiszahlung und der Übergang von
Nutzen und Lasten erfolgt zu einem späteren Zeitpunkt. Bei
einem der beiden Objekte, der Büroimmobilie Nizza, 400
­Promenade des Anglais erfolgte der Übergang von Nutzen und
Lasten bereits kurz nach Ende des Berichtszeitraumes im
­Oktober 2015. Beim Objekt Glasgow, 80 Bath Street wird
­dieser voraussichtlich im Dezember 2015 erfolgen.
Derzeit werden von uns Gespräche mit Interessenten über
­Verkäufe von weiteren Fondsimmobilien des CS EUROREAL
geführt. Dabei sind Verkäufe sowohl in Form von Einzelverkäu­
fen als auch von mehreren zu einem Paket zusammengefass­
ten Immobilien als sogenannte Portfoliotransaktionen möglich.
Die Verkaufs­aktivitäten für diese Objekte befinden sich in un­
terschiedlichen Verhandlungsstadien. Aufgrund von Vertraulich­
keitserklärungen sowie aus verhandlungstaktischen Gründen
werden wir Sie über den erfolgreichen Abschluss von Objekt­
verkäufen informieren, sobald die entsprechenden Verträge
rechtsverbindlich unterzeichnet sind. Wir sind zuversichtlich,
dass in den nächsten Monaten weitere Verkäufe abgeschlossen
werden können. Ein Großteil der noch verbliebenen Fondsimmobilien wird zudem aktuell für einen Verkauf im Geschäfts­
jahr 2015 / 2016 vorbereitet.
38 Ausblick
Tendenziell positiv auf die geplanten weiteren Verkäufe von
Fondsimmobilien wirkt sich die aufgrund des niedrigen Zins­
niveaus und der verbesserten Gesamtlage weiter gestiegene
Nachfrage nach Immobilien aus. Das Hauptinteresse der
­Investoren liegt hierbei zwar weiterhin auf gut vermieteten
­Qualitätsimmobilien in den Metropolen Deutschlands und
Großbritanniens sowie auf etablierten Einzelhandelsimmobilien.
­Aufgrund der gestiegenen Preise in diesen Marktsegmenten
weichen die Investoren zunehmend auf andere Marktsegmente
aus. Innerhalb der wirtschaftsstärkeren Länder interessieren
sich die Investoren wieder stärker für Immobilien außerhalb der
zentralen Geschäftsbezirke der Metropolen sowie in guten
­Lagen von Regionalstädten. Auch sind opportunistische
­Investoren, die Immobilien suchen, deren Wert durch Asset-­
Management-Maßnahmen gesteigert werden kann, ein bedeu­
tender Treiber für steigende Transaktionsumsätze. Darüber
­hinaus werden Qualitätsimmobilien in den Zentren der lange
Zeit vernachlässigten Märkte Südeuropas wieder stärker nach­
gefragt. Der CS EUROREAL ist im Hinblick auf die beschrie­
benen Marktentwicklungen insoweit gut positioniert, als dass
er unverändert über einen hohen Anteil von Immobilien in
Deutschland sowie von Einzelhandelsobjekten verfügt. Zum
anderen kommt dem Fonds die sich abzeichnende verbesserte
Marktlage für Immobilien in Randbezirken der Metropolen, in
Regionalstädten sowie in Südeuropa entgegen. Grundsätzlich
sind wir daher in der Lage, für mehr Objekte und Markt­
segmente Verkaufsverhandlungen aufzunehmen.
Hingegen stellt die besondere Verkaufssituation in Deutsch­
land mit einer hohen Anzahl von sich in Auflösung befindlichen
offenen Immobilienfonds sowie weiteren offenen Immobilien­
fonds, die aufgrund einer Rücknahmeaussetzung oder selbst
gewählter Abwicklungsstrategie Immobilien am Markt ver­
äußern möchten, eine besondere Herausforderung für unsere
Bemühungen hinsichtlich weiterer Veräußerungen von Immo­
bilien dar. Das zusätzliche Angebot von Immobilien und die
Kenntnis der Kaufinteressenten um unsere Verpflichtung zum
möglichst vollständigen Verkauf der Fondsimmobilien übt einen
gewissen Druck auf die Vermarktung und Preisfindung aus.
Da die Entwicklung sowohl der Volkswirtschaften, der Finanzals auch der Immobilienmärkte aufgrund ihrer Komplexität und
Dynamik nicht prognostizierbar ist, können wir zu diesem
­Zeitpunkt nicht vorhersagen, welches Ergebnis letztendlich die
Immobilienverkäufe bis zum Ablauf unseres Verwaltungs­
mandats am 30. April 2017 bringen werden. Deshalb ist auch
nicht prognostizierbar, wie hoch die nächsten turnusmäßigen
Ausschüttungen und das gesamte Anlageergebnis während
der Fondsauflösung ausfallen.
Die Endausschüttung des CS EUROREAL für dieses
­Geschäftsjahr wird am 26. Januar 2016 erfolgen. Die nächste
turnusmäßige Ausschüttung, dann für das nächste Geschäfts­
jahr 2015/2016, ist in Abhängigkeit von der zur Verfügung
stehenden Liquidität im Juli 2016 vorgesehen. Grundsätzlich
sind aber auch außerplanmäßig Zwischenausschüttungen
­möglich, wenn beispielsweise relativ kurzfristig nach einer
­Ausschüttung Verkäufe von Fondsimmobilien in einem
­größerem Umfang abgeschlossen werden sollten.
Bis zum Ablauf unseres Verwaltungsmandates werden wir
Sie über den Stand der Fondsauflösung weiter mittels der
Jahres- beziehungsweise Halbjahresberichte und eines
Auflösungs­berichtes zum Ablauf des Verwaltungsmandates am
30. April 2017 sowie mittels der monatlichen Factsheets und
weiterer Ausgaben unseres Newsletters „CS EUROREAL Bul­
letin“ ­informieren. Diese Veröffentlichungen finden Sie im Inter­
net unter www.cseuroreal.de. Außerdem sind diese Unterlagen
bei der CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT Immobilien
­Kapitalanlagegesellschaft mbH, Junghofstraße 16, 60311
Frankfurt a.M. oder bei der CREDIT SUISSE (Deutschland) AG,
Junghofstraße 16, 60311 Frankfurt a.M. kostenlos erhältlich.
Die Jahres-/Halbjahresberichte und den Auflösungsbericht
können Sie außerdem bei der Verwahrstelle des Fonds, der
Commerzbank AG, anfordern.
Am Tag des Ablaufs der Kündigungsfrist am 30. April 2017,
24 Uhr, geht gemäß § 39 Abs. 1 InvG das Verwaltungsmandat
für den CS EUROREAL und damit auch die dann gegebenen­
falls noch verbliebenen Vermögensgegenstände (wie zum
­Beispiel Immobilien, liquide Mittel) ggf. unter Anfall von Grund­
erwerbsteuer auf die Verwahrstelle des Fonds über. Ab diesem
Zeitpunkt ist die Verwahrstelle für die treuhänderische Verwal­
tung des Fonds zuständig. Per Gesetz hat die Verwahrstelle die
Aufgabe, den Fonds weiter abzuwickeln und die restlichen
­liquiden Mittel an die verbliebenen Anleger zu verteilen. Es ist
möglich, dass die Verwahrstelle die Tätigkeiten nicht selbst
vornimmt, sondern externe Dienstleister beauftragt.
Wir werden weiterhin alle Anstrengungen unternehmen,
­während der Auflösung des CS EUROREAL angemessene
Verkaufsergebnisse für die Anleger zu erzielen.
Frankfurt am Main, 11. Januar 2016
Mit freundlicher Empfehlung
CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT
Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbH
Frank Schäfer
Karl-Josef Schneiders
Ausblick 39
Übersicht: Renditen, Bewertung, Vermietung
Renditekennzahlen in %
Deutschland Großbritannien
Belgien
Italien
I. Immobilien
Bruttoertrag 1
Bewirtschaftungsaufwand
1
Nettoertrag 1
Wertänderungen
1
Ausländische Ertragssteuern 1
Ausländische latente Steuern 1
Ergebnis vor Darlehensaufwand
Ergebnis nach Darlehensaufwand in Währung 2
1
5,2
5,5
5,9
12,5
-3,9
-3,5
-4,4
-4,5
1,3
2,0
1,5
8,0
-9,6
2,3
-13,3
-7,6
0,0
-1,8
0,0
-9,3
0,0
0,0
-0,3
0,8
-8,3
2,5
-12,1
-8,1
-8,6
1,9
-12,1
-8,1
Währungsänderung 2
1,0
-14,1
0,0
0,0
Gesamtergebnis in Fondswährung 2
-7,6
-12,2
-12,1
-8,1
Deutschland Großbritannien
Belgien
Italien
16.264
II. Liquidität
Liquiditätsrendite 3
III.Fondsrendite
Ergebnis gesamter Fonds vor Fondskosten 4
Ergebnis CS EUROREAL (EUR) nach Fondskosten (BVI-Methode)
Ergebnis CS EUROREAL (CHF) nach Fondskosten (BVI-Methode)
Kapitalinformationen
(Durchschnittszahlen in TEUR)
Direkt gehaltene Immobilien
Über Beteiligungen gehaltene Immobilien
Immobilien gesamt
Liquidität
Kreditvolumen
Fondsvolumen (netto)
1.236.554
193.326
12.157
–
–
–
–
1.236.554
193.326
12.157
16.264
507.959
3.612
359
740
31.562
23.128
0
0
1.712.951
173.810
12.516
17.004
Deutschland Großbritannien
Wertänderungen
in TEUR
Gutachterliche Verkehrswerte zum 30.09.2015 6
Gutachterliche Bewertungsmieten Portfolio zum 30.09.2015 6
Positive Wertänderungen lt. Gutachten
Sonstige positive Wertänderungen
Negative Wertänderungen lt. Gutachten
Belgien
Italien
553.890
96.544
11.900
26.550
37.905
7.577
966
1.925
0
0
0
0
238
0
0
128
21.370
9.819
380
1.240
Sonstige negative Wertänderungen
13.221
21
32
0
Wertänderungen lt. Gutachten insgesamt
-21.370
-9.819
-380
-1.240
Sonstige Wertänderungen insgesamt
-12.983
-21
-32
128
1 Bezogen auf das durchschnittliche Immobilienvermögen 2014/2015.
2 Bezogen auf das durchschnittliche eigenkapitalfinanzierte Immobilienvermögen
2014/2015.
40 Übersicht: Renditen, Bewertung, Vermietung
3 Bezogen auf das durchschnittliche Liquiditätsvermögen 2014/2015.
4 Bezogen auf das durchschnittliche Fondsvolumen 2014/2015.
Niederlande
Frankreich
Portugal
Spanien
Österreich
Direktinvestments
gesamt
4,3
4,4
5,0
4,1
9,1
5,1
6,2
5,3
-2,6
-2,2
-2,7
-2,5
-6,4
-3,5
-1,6
-3,0
1,7
2,2
2,3
1,6
2,7
1,6
4,6
2,3
Beteiligungen5
Gesamt
-7,6
-4,1
-4,6
-8,5
-7,4
-7,7
-4,4
-6,9
-0,1
0,8
-0,4
0,0
0,0
-0,2
-0,5
-0,3
0,4
0,0
0,5
0,0
0,0
0,1
0,1
0,1
-5,6
-1,1
-2,2
-6,9
-4,7
-6,1
-0,2
-4,8
-6,2
-1,2
-2,2
-7,9
-4,7
-6,5
-0,7
-5,3
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
-0,6
-0,1
-0,5
-6,2
-1,2
-2,2
-7,9
-4,7
-7,1
-0,8
-5,8
1,0
-4,6
-5,8
-7,7
Niederlande
Frankreich
Portugal
Spanien
Österreich
Direktinvestments
gesamt
467.243
128.347
91.149
83.426
18.865
–
–
–
–
–
467.243
128.347
91.149
83.426
Beteiligungen
Gesamt
2.247.331
–
2.247.331
–
656.411
656.411
18.865
2.247.331
656.411
2.903.742
1.813
849
247
434
407
516.420
68.775
585.195
30.769
0
0
7.385
0
92.844
90.000
182.844
438.287
129.196
91.396
76.475
19.272
2.670.907
635.186
3.306.093
Niederlande
Frankreich
Portugal
Spanien
Österreich
Direktinvestments
gesamt
Beteiligungen
Gesamt
439.950
138.570
88.890
39.600
18.700
1.414.594
650.191
2.064.785
29.299
9.880
6.478
2.967
1.335
98.334
41.881
140.214
21.930
750
0
0
0
22.680
2.600
25.280
2.645
540
463
0
0
4.014
4.605
8.619
20.560
6.770
4.240
3.000
1.400
68.779
31.501
100.280
37.649
1.703
0
0
0
52.626
0
52.626
1.370
-6.020
-4.240
-3.000
-1.400
-46.099
-28.901
-75.000
-35.004
-1.163
463
0
0
-48.612
4.605
-44.007
5 Bezogen auf die über Immobilien-Gesellschaften gehaltenen Immobilien
6 Im Bau befindliche Immobilien blieben unberücksichtigt
Übersicht: Renditen, Bewertung, Vermietung 41
Übersicht Kredite
Kreditvolumen
(indirekt über
Beteiligungsgesellschaften)
in TEUR
in % des
Verkehrswertes
aller Fondsimmobilien
in TEUR
in % des
Verkehrswertes
aller Fondsimmobilien
(netto)
0
0,0
90.000
4,0
unter 1 Jahr
0
0,0
90.000
4,0
1-2 Jahre
0
0,0
0
0,0
2-5 Jahre
0
0,0
0
0,0
5-10 Jahre
0
0,0
0
0,0
0,0
Verbleibende
Laufzeit der
Zinsfestschreibung
Kredite in EUR für Immobilien im Inland
über 10 Jahre
Kreditvolumen
(direkt)
0
0,0
0
25.000
1,1
0
0,0
unter 1 Jahr
25.000
1,1
0
0,0
Kredite in EUR für Immobilien im Ausland
1-2 Jahre
0
0,0
0
0,0
2-5 Jahre
0
0,0
0
0,0
5-10 Jahre
0
0,0
0
0,0
über 10 Jahre
0
0,0
0
0,0
Kredite in GBP für Immobilien im Ausland
0
0,0
0
0,0
unter 1 Jahr
0
0,0
0
0,0
1-2 Jahre
0
0,0
0
0,0
2-5 Jahre
0
0,0
0
0,0
5-10 Jahre
0
0,0
0
0,0
0,0
über 10 Jahre
0
0,0
0
0
0,0
0
0,0
unter 1 Jahr
0
0,0
0
0,0
Kredite in SEK für Immobilien im Ausland
1-2 Jahre
0
0,0
0
0,0
2-5 Jahre
0
0,0
0
0,0
5-10 Jahre
0
0,0
0
0,0
über 10 Jahre
0
0,0
0
0,0
25.000
1,1
90.000
4,0
Gesamt
Währungsrisiken zum Stichtag
Offene Positionen
Offene Positionen
in Fremdwährung
in EUR
% des Fondsvolumens netto
pro Währungsraum
GBP
2.108.777
2.844.222
3,2
SEK
1.249.394
133.029
0,7
CZK
177.390.236
6.528.282
100,0
9.505.533
8,4
Gesamt
42 Übersicht: Renditen, Bewertung, Vermietung
Vermietungsinformation
Jahresnettomietertrag*
Büro
Handel/
Gastronomie
Hotel
Lager/
Logistik
Wohnen
Freizeit
Garagen/
Stellplätze
Sonstiges
14,7
76,5
0,0
2,9
0,0
0,0
5,0
0,9
Großbritannien in %
93,1
2,8
0,0
0,0
0,0
0,0
3,7
0,4
Belgien in %
79,5
0,0
0,0
2,2
0,0
0,0
18,3
0,0
Italien in %
90,8
0,0
0,0
0,8
0,0
0,0
4,7
3,7
Niederlande in %
76,0
13,8
0,0
3,4
0,0
0,0
6,0
0,8
Deutschland in %
Frankreich in %
82,1
2,7
0,0
0,0
0,0
0,0
14,7
0,5
Portugal in %
84,5
4,9
0,0
0,0
0,0
0,0
10,6
0,0
Spanien in %
46,3
8,5
28,3
0,0
0,0
0,0
15,7
1,2
Österreich in %
80,4
2,5
0,0
14,8
0,0
0,0
0,4
1,9
Direktinvestments gesamt in %
55,4
33,5
0,8
2,4
0,0
0,0
7,1
0,8
4,5
88,7
0,0
0,6
0,0
3,5
1,5
1,2
40,8
49,3
0,6
1,9
0,0
1,0
5,5
0,9
Beteiligungen in %
Portfolio gesamt in %
* bezogen auf die Jahres-Nettosollmiete per 30.09.2015
Vermietungsinformation
Leerstände**
Büro
Deutschland in %
Handel/
Gastronomie
Hotel
Lager/
Logistik
Wohnen
Freizeit
Garagen/
Stellplätze
Sonstiges
Vermietungsquote
8,2
3,1
0,0
0,7
0,0
0,0
0,9
0,1
87,0
Großbritannien in %
38,9
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
3,7
0,0
57,4
Belgien in %
23,7
0,0
0,0
2,3
0,0
0,0
4,1
0,0
69,9
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,1
4,3
95,6
Italien in %
Niederlande in %
6,5
5,1
0,0
0,2
0,0
0,0
0,3
0,0
87,9
35,8
1,1
0,0
0,0
0,0
0,0
7,0
0,0
56,1
Portugal in %
7,8
0,6
0,0
0,0
0,0
0,0
2,4
0,0
89,2
Spanien in %
32,9
6,1
0,0
0,0
0,0
0,0
11,9
0,0
49,1
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,1
0,7
99,2
Direktinvestments
gesamt in %
12,9
3,6
0,0
0,6
0,0
0,0
1,7
0,2
81,0
Beteiligungen in %
1,4
3,1
0,0
0,1
0,0
0,0
0,2
0,1
95,1
Portfolio gesamt in %
9,7
3,3
0,0
0,4
0,0
0,0
1,3
0,1
85,2
Frankreich in %
Österreich in %
** bezogen auf die Jahres-Bruttosollmiete per 30.09.2015
Übersicht: Renditen, Bewertung, Vermietung 43
Restlaufzeitstruktur der Mietverträge der Fondsimmobilien
(Basis: Jahres-Nettosollmiete)
24 %
20 %
16,7 %
16 %
15,6 %
13,5 %
12,1 %
12 %
11,0 %
8%
6,5 %
5,6 %
5,4 %
5,5 %
5,1 %
4%
1,5 %
1,5 %
0%
unbefristet
Mietende
2015
Mietende
2016
Mietende
2017
Mietende
2018
Mietende
2019
Mietende
2020
Mietende
2021
Mietende
2022
Mietende
2023
Mietende
2024
Mietende
2025+
Restlaufzeiten der Mietverträge der Fondsimmobilien
(Basis: Jahres-Nettosollmiete)
Restlaufzeit
(Mietende)
unbefristet
in
2015
in
2016
in
2017
in
2018
in
2019
in
2020
in
2021
in
2022
in
2023
in
2024
2025+
Deutschland in %
4,0
1,8
12,4
3,1
21,2
30,5
1,5
1,8
1,5
2,4
7,3
12,5
Großbritannien in %
0,0
6,5
68,1
2,4
0,0
0,0
12,3
0,0
10,7
0,0
0,0
0,0
Belgien in %
0,0
4,9
0,0
0,0
0,0
54,5
40,6
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Italien in %
0,0
0,0
66,5
25,3
0,0
6,1
0,0
2,1
0,0
0,0
0,0
0,0
Niederlande in %
0,0
1,3
1,3
0,6
15,1
4,9
7,6
10,8
0,0
14,3
3,9
40,2
Frankreich in %
0,0
0,1
1,0
0,0
11,5
26,7
18,5
13,4
8,1
17,0
3,7
0,0
Polen in %
0,0
0,0
23,3
4,4
4,8
15,5
6,5
0,0
0,0
0,0
45,5
0,0
Spanien in %
0,3
0,0
21,2
1,7
11,7
2,5
0,0
62,6
0,0
0,0
0,0
0,0
Österreich in %
0,6
15,7
0,0
83,7
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Sonstiges Ausland in %
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Direktinvestments
gesamt in %
1,6
2,0
13,8
4,4
14,6
17,2
5,9
6,3
1,8
6,7
7,8
17,9
Beteiligungen
gesamt in %
1,2
13,4
5,1
10,9
6,7
15,7
29,6
3,5
0,9
1,6
0,7
10,7
Portfolio gesamt in %
1,5
5,6
11,0
6,5
12,1
16,7
13,5
5,4
1,5
5,1
5,5
15,6
44 Übersicht: Renditen, Bewertung, Vermietung
45
Zusammengefasste Vermögensaufstellung
zum 30. September 2015, Teil 1
EUR
EUR
I. Immobilien (s. Seite 52 ff.)
1. Geschäftsgrundstücke
(davon in Fremdwährung 1
2. Grundstücke im Zustand der Bebauung
(davon in Fremdwährung 1
(insgesamt Fremdwährung 1
II. Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften
1. Mehrheitsbeteiligungen
(davon in Fremdwährung 1
III.Liquiditätsanlagen
1. Bankguthaben innerhalb eines Jahres fällig
(davon in Fremdwährung 1
Fonds
gesamt
EUR
Anteil am
Fondsvermögen
in %
1.414.593.817,66
52,9
208.616.104,94
7,8
96.543.817,66)
0,00)
96.543.817,66)
1.623.209.922,60
60,7
431.887.873,47
16,2
9.342.017,29)
524.359.219,07
565.397,57)
19,6
IV.Sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung
(davon in Fremdwährung 1
2. Forderungen an Immobilien-Gesellschaften
(davon in Fremdwährung 1
3. Zinsansprüche
(davon in Fremdwährung 1
4. Andere
(davon in Fremdwährung 1
35.339.164,48
1,3
193.245.700,03
7,3
41.613,89
0,0
107.705.541,20
4,0
553.283,10)
9.795.700,03)
0,00)
2.033.657,25)
Summe
V. Verbindlichkeiten aus
1. Krediten
(davon besicherte Kredite (gem. §82 Abs. 3 InvG)
(davon in Fremdwährung 1
2. Grundstückskäufen und Bauvorhaben
(davon in Fremdwährung 1
3. Grundstücksbewirtschaftung
(davon in Fremdwährung 1
4. anderen Gründen
(davon in Fremdwährung 1
VI.Rückstellungen
(davon in Fremdwährung 1)
12,6
2.915.789.034,74
109,1
25.193.583,35
0,9
894.199,47
0,0
39.176.793,53
1,5
25.830.705,15
1,0
25.000.000,00)
0,02)
760.452,48)
3.252.488,46)
25.689,66)
91.095.281,50
3,4
151.882.688,11
5,7
242.977.969,61
9,1
2.672.811.065,13
100,0
8.071.356,85)
Summe
Fondsvermögen
1 Unter Fremdwährung sind sämtliche Nicht-Euro-Positionen zu verstehen (hier nur GBP und SEK)
46 Zusammengefasste Vermögensaufstellung
336.332.019,60
Anteilklasse EUR
Anteilklasse CHF
Anteilklasse CHF
EUR
EUR
CHF
1.354.674.626,75
59.919.190,91
65.552.253,97
199.779.569,62
8.836.535,32
9.667.266,84
413.594.020,02
18.293.853,45
20.013.676,91
502.148.475,52
22.210.743,55
24.298.797,76
33.842.271,94
1.496.892,54
1.637.616,90
185.060.222,44
8.185.477,59
8.955.002,52
39.851,21
1.762,68
1.928,39
59.181.432,36
48.524.108,84
53.085.908,84
2.748.320.469,86
167.468.564,88
183.212.452,13
24.126.436,59
1.067.146,76
1.167.470,29
856.323,08
37.876,39
41.437,19
37.517.347,61
1.659.445,92
1.815.452,09
22.471.825,46
3.358.879,69
3.674.651,33
145.449.259,77
6.433.428,34
7.038.241,37
230.421.192,51
12.556.777,10
13.737.252,27
2.517.899.277,35
154.911.787,78
169.475.199,86
Zusammengefasste Vermögensaufstellung 47
Zusammengefasste Vermögensaufstellung
zum 30. September 2015,
Teil 2 geografische Aufteilung
Deutschland
Großbritannien
Belgien
I. Immobilien (s. Seite 52 ff.)
1. Geschäftsgrundstücke
553.890.000,00
96.543.817,66
11.900.000,00
26.550.000,00
162.582.104,94
0,00
0,00
0,00
II. Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften
1. Mehrheitsbeteiligungen
134.283.489,22
0,00
0,00
230.485.225,42
III.Liquiditätsanlagen
1. Bankguthaben innerhalb eines Jahres fällig
514.099.733,26
1.415.460,01
131.891,88
428.599,03
26.244.237,06
553.283,10
14.392,31
658.607,23
0,00
0,00
0,00
142.950.000,00
41.613,89
0,00
0,00
0,00
98.762.835,92
1.234.264,21
108.744,56
638.638,21
1.489.904.014,29
99.746.824,98
12.155.028,75
401.711.069,89
V. Verbindlichkeiten aus
1. Krediten
0,00
0,02
0,00
0,00
2. Grundstückskäufen und Bauvorhaben
0,00
404.626,23
0,00
79.999,99
3. Grundstücksbewirtschaftung
20.890.779,01
3.252.488,46
40.807,58
623.988,44
4. anderen Gründen
21.037.997,52
25.689,66
0,00
3.745.637,64
VI.Rückstellungen
51.133.905,20
6.158.454,41
2.261.157,01
34.609.608,17
Summe
93.062.681,73
9.841.258,78
2.301.964,59
39.059.234,24
1.396.841.332,56
89.905.566,20
9.853.064,16
362.651.835,65
2. Grundstücke im Zustand der Bebauung
IV.Sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung
2. Forderungen an Immobilien-Gesellschaften
3. Zinsansprüche
4. Andere
Summe
Fondsvermögen
Italien
2 das in Tschechien gehaltene anteilige Fondsvermögen wird derzeit in Euro geführt, da alle wesentlichen Verträge auf Euro-Basis abgeschlossen sind
48 Zusammengefasste Vermögensaufstellung
Niederlande
Frankreich
Portugal
Spanien
Schweden
Österreich
Tschechien2
439.950.000,00
138.570.000,00
88.890.000,00
39.600.000,00
0,00
18.700.000,00
0,00
46.034.000,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
9.342.017,29
0,00
57.777.141,54
4.774.946,01
1.886.685,18
475.979,10
137.199,20
565.397,57
443.327,83
0,00
1.451.839,09
2.805.472,96
81.672,95
3.109.579,67
0,00
420.080,11
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
9.795.700,03
0,00
40.500.000,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
4.727.361,78
-19.568,58
0,00
1.438.397,67
799.393,04
15.474,39
0,00
496.938.146,88
143.242.589,56
89.447.652,05
44.285.176,54
20.502.507,93
19.578.882,33
98.277.141,54
25.193.583,33
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
53.747,00
0,00
355.826,25
0,00
0,00
8.656.849,31
2.207.551,71
98.100,88
2.905.056,95
0,00
501.171,19
0,00
717.684,25
183.620,41
106.621,04
4.772,97
0,00
8.681,66
0,00
33.591.894,35
13.004.547,05
390.401,59
193.467,90
1.912.902,44
612.942,08
8.013.407,91
68.160.011,24
15.395.719,17
648.870,51
3.103.297,82
2.268.728,69
1.122.794,93
8.013.407,91
428.778.135,64
127.846.870,39
88.798.781,54
41.181.878,72
18.233.779,24
18.456.087,40
90.263.733,63
Zusammengefasste Vermögensaufstellung 49
50
51
Vermögensaufstellung Teil I
zum 30. September 2015
Immobilienverzeichnis –
Lage des Grundstücks,
Nutzfläche und gutachterliche Werte
Lage des Grundstückes Art des Grundstückes* Art der Nutzung** Erwerbsdatum Bau-/Umbaujahr
Grundstücksgröße in m2 I. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit Euro-Währung
Deutschland
12107 Berlin
Großbeerenstraße 119–159
G
H/G 100 %
01/2004
2004
40.265
13088 Berlin
Malchower Chaussee 6–10
G
H/G 100 %
02/2004
2004
36.343
13353 Berlin
Müllerstraße 141
G
H/G 94 %
04/2001
2000
2.410
10587 Berlin
Salzufer 22/Dovestraße 2–4
G
BÜ 91 %
03/2004
1993
3.624
64293 Darmstadt
Leydhecker Straße 16/ Gräfenhäuser Straße 73, 75, 85
G
H/G 76 %
05/2001
2000
35.460
40599 Düsseldorf
BÜ 38 %
In der Steele 39–45
G 6
L/L 52 %
07/1998
1996
9.449
45127 Essen
1981
Porscheplatz 2
G
H/G 83 %
01/2004
20102
26.959
24937 Flensburg
Holm 57-61/Angelburger Straße 17, 19, 31, 33/
Süderhofende 40-42
G
H/G 86 %
11/2004
2006
11.149
60596 Frankfurt am Main
1983
Kennedyallee 87
G
BÜ 91 %
09/2000
19992
1.232
1950
60329 Frankfurt am Main
20013
6
Taunusanlage 8
i.U./G BÜ 98 %
11/2002
20161
3.594
90763 Fürth
Europaallee/Magazinstraße 90
G
H/G 100 %
11/2004
2004
45.551
45879 Gelsenkirchen
BÜ 45 %
Bahnhofstraße 12 und 14 G
H/G 53 %
07/2007
2008
1.281
Für die Erklärung der Fußnoten verweisen wir auf Seite 74/75.
52 Vermögensaufstellung Teil I
––––––––––––––––––––– gutachterliche Werte ––––––––––––––––––––––
Nutzfläche (netto)
Ausstattungsmerkmale*** Verkehrswert/
Wesentliche Ergebnisse
in m2Kaufpreis12)
der Sachverständigenbewertung
Gewerbe
Wohnen
in Euro
in % zum
Gutachterliche
Restnutzungs
Nettofonds-
Bewertungsmiete
dauer
vermögen
in Euro
in Jahren
16.800
0
teilw. K, ST
21.060.000
0,8
1.591.629
40
14.701
0
5.264
0
teilw. K, ST
19.740.000
0,7
1.416.804
40
LA, PA, PH
17.180.000
0,6
1.207.719
46
14.967
0
PA, ST, TG
43.240.000
1,6
2.669.344
48
19.414
0
PA, ST, TG
36.380.000
1,4
2.673.241
45
8.672
0
teilw. K, LA, PA, PH, ST 31.203
0
K, LA, PA, PH, ST
9.700.000
0,4
823.794
41
137.400.000
5,1
8.730.120
53
24.814 8
0
K, LA, PA, TG
77.060.000
2,9
5.539.101
51
3.216
0
PA, ST, TG
4.950.000
0,2
548.491
38
29.080 4
0
23.858
0
K, LA, PA, TG
162.582.105
6,1
ST
18.900.000
0,7
1.393.000
40
K, LA, PA
7.720.000
0,3
700.241
63
5.620
0
60
9
Vermögensaufstellung Teil I 53
Lage des Grundstückes Art des Grundstückes* Art der Nutzung** Erwerbsdatum Bau-/Umbaujahr
Grundstücksgröße in m2 Deutschland
51373 Leverkusen
BÜ 43 %
1958
Friedrich-Ebert-Platz 4
G
H/G 43 %
01/2008
19722
1.601
90491 Nürnberg
2003
Äußere Bayreuther Straße 80-84a, 98
G
H/G 90 %
12/2003
2014/2015238.576
49084 Osnabrück
Hannoversche Straße 111/
Hettlinger Marsch
G
H/G 100 %
07/2004
2004
48.038
Belgien
1410 Waterloo
Drève Richelle, Gebäude O
G
BÜ 79 %
07/1997
1997
13.620
Frankreich
69008 Lyon
Avenue Jean Mermoz/LOT 2.0
G
BÜ 77 %
06200 Nizza
400 Promenade des Anglais
G
BÜ 87 %
31100 Toulouse
12 Rue Louis Courtois de Vicose
31700 Toulouse
Le Galilée/LOT 02B
im Büroensemble ZAC Andromède 12/2007
2009
3.735
01/2003
2004
2.041
G
BÜ 84 %
04/2008
2010
14.399
G
BÜ 80 %
01/2008
2010
11.173
Italien
28000 Mailand
Viale Certosa 2/Piazza Firenze
G 6
BÜ 91 %
05/2003
1968
20032
Für die Erklärung der Fußnoten verweisen wir auf Seite 74/75.
54 Vermögensaufstellung Teil I
1.763
––––––––––––––––––––– gutachterliche Werte ––––––––––––––––––––––
Nutzfläche (netto)
Ausstattungsmerkmale*** Verkehrswert/
Wesentliche Ergebnisse
in m2Kaufpreis12)
der Sachverständigenbewertung
Gewerbe
Wohnen
in Euro
in % zum
Gutachterliche
Restnutzungs
Nettofonds-
Bewertungsmiete
dauer
vermögen
in Euro
in Jahren
1.976
198
PA, ST
44.2728
0
K, LA, PA, PH, ST
23.337
0
3.260.000
0,1
247.432
27
138.700.000
5,2
9.012.434
49
ST
18.600.000
0,7
1.352.149
40
6.119
0
K, PA, ST, TG
11.900.000
0,4
966.432
41
14.036
0
K, PA, TG
35.320.000
1,3
2.424.372
65
10.576
0
K, PA, TG
34.450.000
1,3
2.322.389
49
20.245
0
K, PA, ST, TG
41.400.000
1,5
3.372.700
65
10.478
0
K, PA, ST, TG
27.400.000
1,0
1.760.940
66
9.485
0
K, PA, TG
26.550.000
1,0
1.925.476
58
Vermögensaufstellung Teil I 55
Lage des Grundstückes Art des Grundstückes* Art der Nutzung** Erwerbsdatum Bau-/Umbaujahr
Grundstücksgröße in m2 Niederlande
1102 CT Amsterdam
Bijlmerdreef 24-74
G5
BÜ 81 %
11/2006
1082 MD Amsterdam
Gustav Mahlerlaan 4 G 5
BÜ 90 %
12/2007
1016 ED Amsterdam
Keizersgracht 271-287 i.U./G
BÜ 93 %
03/2003
2288 EB Den Haag – Rijswijk
Bordewijkstraat 10
G
BÜ 96 %
11/2002
2511 BH Den Haag
Grote Marktstraat 39-53/
BÜ 31 %
Wagenstraat 31-49
G
H/G 69 %
04/2004
3015 EK Rotterdam
Rochussenstraat 198-210
G 5
BÜ 93 %
03/2002
3012 AS Rotterdam
Stadthuisplein 16-38/
BÜ 48 %
St. Luciastraat 2-12 G
H/G 47 %
05/2002
1119 RA Schiphol-Rijk
Beechavenue 1-19
G
BÜ 87 %
1119 PD Schiphol-Rijk
Boeingavenue 253-271
G 6
BÜ 70 %
1118 LN Schiphol-Zuidoost
L/L 66 %
Folkstoneweg 182
G 5
BÜ 27 %
3528 BB Utrecht
Orteliuslaan 750
G 5
BÜ 69 %
Für die Erklärung der Fußnoten verweisen wir auf Seite 74/75.
56 Vermögensaufstellung Teil I
2003
12.430
2009
1955
19932
20161
2.680
2003
1985
19942
20152
1991
20122
3.982
5.202
3.117
4.465
1959
20012
1.372
07/2000
2001
11/1999
2000
5.000
10.278
08/2006
2006
16.009
09/2006
2006
6.465
––––––––––––––––––––– gutachterliche Werte ––––––––––––––––––––––
Nutzfläche (netto)
Ausstattungsmerkmale*** Verkehrswert/
Wesentliche Ergebnisse
in m2Kaufpreis12)
der Sachverständigenbewertung
Gewerbe
Wohnen
in Euro
in % zum
Gutachterliche
Restnutzungs
Nettofonds-
Bewertungsmiete
dauer
vermögen
in Euro
in Jahren
41.210
0
K, PA, PH, TG
137.250.000
5,1
8.152.600
58
12.720
0
K, PA, TG
58.010.000
2,2
3.760.655
64
15.357
0
K, PA, ST
46.034.000
1,7
21.849
0
K, PA, ST, TG
51.900.000
1,9
3.417.385
59
11.532
0
K, PA
55.650.000
2,1
3.691.807
70
16.287
0
K, LA, PA, PH
35.400.000
1,3
2.529.572
46
1.251.432
44
PA 11.350.0000,4
58
9
6.042
0
5.565
0
K, PA, ST, TG
9.750.000
0,4
959.055
46
8.023
0
K, LA, PA, ST
15.730.000
0,6
1.115.186
45
10.225
0
ST
12.830.000
0,5
1.026.815
41
15.769
0
K, LA, PA, TG
52.080.000
1,9
3.394.265
61
Vermögensaufstellung Teil I 57
Lage des Grundstückes Art des Grundstückes* Art der Nutzung** Erwerbsdatum Bau-/Umbaujahr
Grundstücksgröße in m2 Österreich
1100 Wien
Computerstraße 6
G
BÜ 80 %
08/2008
Portugal
1998 Lissabon
Avenida Dom João II, lote 1.17.02D
G
BÜ 79 %
09/2002
1998 Lissabon
Avenida Dom João II 1.18
G 6
BÜ 87 %
09/2008
Spanien
28037 Madrid
BÜ 46 %
Calle de Julián Camarillo 19-21
G
HO 28 %
09/2008
1978
27.710
2003
2.212
2004
6.123
2005
6.409
II. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung
Großbritannien
Glasgow G2 8JD
6 Atlantic Quay/55 Robertson Street
G
BÜ 94 %
11/2005
2005
1.301
Glasgow G2 8JX
4 Atlantic Quay/70 York Street
G
Glasgow G2 2EN
80 Bath Street
G
Heathrow TW6 2TA
1208 Newall Road
G5
BÜ 94 %
11/2008
2007
BÜ 68 %
H/G 31 %
04/1997
1993
BÜ 97 %
04/2005
2001
1.020
.845
9.450
Summe Direktinvestments
Für die Erklärung der Fußnoten verweisen wir auf Seite 74/75.
58 Vermögensaufstellung Teil I
––––––––––––––––––––– gutachterliche Werte ––––––––––––––––––––––
Nutzfläche (netto)
Ausstattungsmerkmale*** Verkehrswert/
Wesentliche Ergebnisse
in m2Kaufpreis12)
der Sachverständigenbewertung
Gewerbe
Wohnen
in Euro
in % zum
Gutachterliche
Restnutzungs
Nettofonds-
Bewertungsmiete
dauer
vermögen
in Euro
in Jahren
13.342
0
K, LA, PA, ST
18.700.000
0,7
1.334.522
33
8.022
0
K, LA, PA, TG
21.880.000
0,8
1.752.415
58
25.017
0
K, PA, TG
67.010.000
2,5
4.725.330
59
13.286
0
K, LA, PA, ST, TG
39.600.000
1,5
2.967.174
60
7.288
0
K, PA, TG
26.813.231
1,0
2.295.989
60
6.907
0
K, PA, TG
26.165.829
1,0
2.136.622
62
2.815
0
K, PA, TG
6.069.393
0,2
836.905
49
6.209
0
K, PA, ST
37.495.364
1,4
2.307.977
46
1.623.209.922
Vermögensaufstellung Teil I 59
Lage des Grundstückes Art des Grundstückes* Art der Nutzung** Erwerbsdatum Bau-/Umbaujahr
Grundstücksgröße in m2 III. Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit EURO-Währung
Deutschland
Grundstücksgesellschaft Charlottenstraße 68-71 mbH i.L., mit Sitz in Frankfurt am Main, Beteiligungsquote 94,4 %
Gesellschaftskapital in Höhe von EUR 25.000
0 Gesellschafterdarlehen in Höhe von insgesamt EUR 0
15
–
–
–
–
–
Rathaus-Galerie Leverkusen G.m.b.H. & Co. KG, mit Sitz in Hamburg, Beteiligungsquote 100 %
Gesellschaftskapital in Höhe von EUR 112.618.951
0 Gesellschafterdarlehen in Höhe von EUR 0
1 Darlehen in Höhe von EUR 90.000.00011
1.51373 Leverkusen
Friedrich-Ebert-Platz 1-2
G
H/G 87 %
11/2007
2010
17.628
Italien
CALABRIA RE S.r.l., mit Sitz in Mailand, Beteiligungsquote 100 %
Gesellschaftskapital in Höhe von EUR 108.444
1 Gesellschafterdarlehen in Höhe von EUR 13.950.000
1.89016 Provincia di Reggio Calabria
Localita’ Sandalli o Cariati
G
H/G 97 %
07/2007
2007
170.658
Nisa S.r.l., mit Sitz in Mailand, Beteiligungsquote 100 %
Gesellschaftskapital in Höhe von EUR 1.000.000
1 Gesellschafterdarlehen in Höhe von EUR 94.000.000
1.47900 Rimini
Via S.S. 16 Adriatica/Via Macanno
G 6
H/G 91 %
12/2005
2005
75.867
Ipea S.r.l., mit Sitz in Mailand, Beteiligungsquote 100 %
Gesellschaftskapital in Höhe von EUR 12.000
1 Gesellschafterdarlehen in Höhe von EUR 35.000.000
1.20098 San Giuliano Milanese
Via della Pace
G
H/G 100 %
12/2004
2004
59.240
Für die Erklärung der Fußnoten verweisen wir auf Seite 74/75.
60 Vermögensaufstellung Teil I
––––––––––––––––––––– gutachterliche Werte ––––––––––––––––––––––
Nutzfläche (netto)
Ausstattungsmerkmale*** Verkehrswert/
Wesentliche Ergebnisse
in m2Kaufpreis12)
der Sachverständigenbewertung
Gewerbe
Wohnen
in Euro
in % zum
Gutachterliche
Restnutzungs
Nettofonds-
Bewertungsmiete
dauer
vermögen
in Euro
in Jahren
10.691.791
0,4
–
–
–
–
123.591.698
4,6
36.4258
0
K, LA, PA, PH
–
–
12.117.151
60
2.537.274
52
15.727.986
50
4.752.158
49
209.900.000
19.221.478
0,7
0
K, ST
27.900.000
165.178.889
6,2
35.460
0
K, LA, PA, ST, TG
241.800.000
46.084.859
1,7
24.486 8
19.089
0
K, PA, PH, ST, TG
70.000.000
Vermögensaufstellung Teil I 61
Lage des Grundstückes Art des Grundstückes* Art der Nutzung** Erwerbsdatum Bau-/Umbaujahr
Grundstücksgröße in m2 IV. Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung
Schweden
Telegrafgatan RE AB, mit Sitz in Stockholm, Beteiligungsquote 100 %
Gesellschaftskapital in Höhe von SEK 100.000
1 Gesellschafterdarlehen in Höhe von SEK 92.000.000
1.16929 Stockholm
Telegrafgatan 8 A-B
G
BÜ 82 %
06/2008
2000
2.607
Tschechien
Centrum Olympia Olomouc a.s., mit Sitz in Prag, Beteiligungsquote 100 %
Gesellschaftskapital in Höhe von CZK 103.000.000
1 Gesellschafterdarlehen in Höhe von EUR 40.500.000
1.77700 Olomouc-Velky Týnec 2
Olomoucká 90
G
H/G 95 %
07/2007
2004
114.984
Summe Beteiligungen
Gesamt
Für die Erklärung der Fußnoten verweisen wir auf Seite 74/75.
62 Vermögensaufstellung Teil I
––––––––––––––––––––– gutachterliche Werte ––––––––––––––––––––––
Nutzfläche (netto)
Ausstattungsmerkmale*** Verkehrswert/
Wesentliche Ergebnisse
in m2Kaufpreis12)
der Sachverständigenbewertung
Gewerbe
Wohnen
in Euro
in % zum
Gutachterliche
Restnutzungs
Nettofonds-
Bewertungsmiete
dauer
vermögen
in Euro
in Jahren
5.386
K, PA, TG
19.591.400
57.777.142
31.359
0
9.342.017
0
ST
0,3
1.355.440
55
5.390.502
49
2,2
81.000.000
431.887.873
2.055.097.795
Vermögensaufstellung Teil I 63
Vermögensaufstellung Teil I
zum 30. September 2015
Immobilienverzeichnis –
Vermietungsinformation und
Anschaffungsnebenkosten
––––––––––––––––––– Vermietungsinformation ––––––––––––––––––
Lage des Grundstückes Leerstandsquote Restlaufzeiten
Mietein-
Prognos-
Fremdfinanzierungsquote
zur Jahres-
Mietverträge nahmen im tizierte
des Verkehrswertes/
Bruttosollmiete
in Jahren Geschäfts-
Mietein-
Kaufpreises
in %****
jahr
nahmen
in %
in Euro
in Euro
I. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit Euro-Währung
Deutschland
12107 Berlin
10
1010
Großbeerenstraße 119–159
0,0
0,0
13088 Berlin
10
1010
Malchower Chaussee 6–10
0,0
0,0
13353 Berlin
Müllerstraße 141
8,5
4,4
1.022.327
813.479
0,0
10587 Berlin
10
1010
Salzufer 22/Dovestraße 2–4
21,9
0,0
64293 Darmstadt
Leydhecker Straße 16/
Gräfenhäuser Straße 73, 75, 85
15,1
8,4
2.338.769
2.109.671
0,0
40599 Düsseldorf
In der Steele 39–45
37,7
5,4
462.384
684.100
0,0
45127 Essen
Porscheplatz 2
13,8
5,6
7.804.504
7.094.098
0,0
24937 Flensburg
Holm 57-61/Angelburger Straße 17, 19, 31, 33/
Süderhofende 40-42
10,3
2,4
4.947.260
4.796.144
0,0
60596 Frankfurt am Main
1010 10
Kennedyallee 87
95,3
0,0
60329 Frankfurt am Main
9
9
99
Taunusanlage 8
0,0
90763 Fürth
10
1010
Europaallee/Magazinstraße 90
0,0
0,0
45879 Gelsenkirchen
10
10
10
Bahnhofstraße 12 und 14 58,7
0,0
Für die Erklärung der Fußnoten verweisen wir auf Seite 74/75.
64 Vermögensaufstellung Teil I
–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– Anschaffungsnebenkosten ––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––
Gesamt
davon
davon
Gesamt
im Geschäftsjahr zur Abschreibung
in % zum
Restabin Euro
Gebühren Sonstige
in %
abgeschrieben
verbleibend Nettofonds-
schreibungs-
und Steuern in Euro
bezogen
in Euro
in Euro
vermögen
zeitraum
in Euro
auf den
in Jahren
Kaufpreis
1.550.996 785.933765.063
7,4
–
–
–
–
1.341.526 781.729559.797
13
13
13
7,5
–
–
–
–
–
––
–
13
3.465.5622.520.440 945.122
5,3
–
–
–
–
2.498.656
894.634
6,9
–
–
–
–
763.940
563.514
200.426
7.475.567
4.221.024
3.254.543
5,8
–
–
–
–
4,5
–
–
–
–
–
––
–
7,0
–
–
–
–
2,1
–
–
–
–
7,0
–
–
–
–
3,4
–
–
–
–
1.604.022
13
13 1313
547.031 327.940219.091
4.945.713 2.416.1942.529.519
1.287.271 707.613579.658
536.342 122.585413.757
Vermögensaufstellung Teil I 65
––––––––––––––––––– Vermietungsinformation ––––––––––––––––––
Lage des Grundstückes Leerstandsquote Restlaufzeiten
Mietein-
Prognos-
Fremdfinanzierungsquote
zur Jahres-
Mietverträge nahmen im tizierte
des Verkehrswertes/
Bruttosollmiete
in Jahren Geschäfts-
Mietein-
Kaufpreises
in %****
jahr
nahmen
in %
in Euro
in Euro
Deutschland
51373 Leverkusen
1010 10
Friedrich-Ebert-Platz 4
11,0
0,0
90491 Nürnberg
Äußere Bayreuther Straße 80-84a, 98
3,0
5,8
7.128.197
7.527.067
0,0
49084 Osnabrück
Hannoversche Straße 111/
1010 10
Hettlinger Marsch
0,0
0,0
Belgien
1410 Waterloo
10
1010
Drève Richelle, Gebäude O
26,2
0,0
Frankreich
69008 Lyon
Avenue Jean Mermoz/LOT 2.0 55,4
6,4
06200 Nizza
400 Promenade des Anglais
10,9
5,3
31100 Toulouse
12 Rue Louis Courtois de Vicose
68,3
5,2
31700 Toulouse
Le Galilée/LOT 02B
10
im Büroensemble ZAC Andromède 37,5
804.464
2.152.090
934.593
66 Vermögensaufstellung Teil I
7
973.963
1010
Italien
28000 Mailand
Viale Certosa 2/Piazza Firenze
5,8
1,7
2.044.412 Für die Erklärung der Fußnoten verweisen wir auf Seite 74/75.
1.062.250
1.913.502 0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– Anschaffungsnebenkosten ––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––
Gesamt
davon
davon
Gesamt
im Geschäftsjahr zur Abschreibung
in % zum
Restabin Euro
Gebühren Sonstige
in %
abgeschrieben
verbleibend Nettofonds-
schreibungs-
und Steuern in Euro
bezogen
in Euro
in Euro
vermögen
zeitraum
in Euro
auf den
in Jahren
Kaufpreis
235.076170.376 64.700
8.527.879
4.927.242
3.600.637
1.217.405 653.483563.922
5,9
–
–
–
–
6,1
–
–
–
–
7,0
–
–
–
–
4,2
–
–
–
–
4,8
–
–
–
–
5,1
–
–
–
–
3,6
–
–
–
–
610.238 248.642361.596
2.103.422
426.600
1.676.822
1.403.011
224.4231.178.588
2.070.809
0
2.070.809
1.382.721
01.382.721
4,1
–
–
–
–
1.071.725
01.071.725
2,9
–
–
–
–
Vermögensaufstellung Teil I 67
––––––––––––––––––– Vermietungsinformation ––––––––––––––––––
Lage des Grundstückes Leerstandsquote Restlaufzeiten
Mietein-
Prognos-
Fremdfinanzierungsquote
zur Jahres-
Mietverträge nahmen im tizierte
des Verkehrswertes/
Bruttosollmiete
in Jahren Geschäfts-
Mietein-
Kaufpreises
in %****
jahr
nahmen
in %
in Euro
in Euro
Niederlande
1102 CT Amsterdam
10
1010
Bijlmerdreef 24-74
0,0
1082 MD Amsterdam
Gustav Mahlerlaan 4 23,5
3,8
2.664.767
4.361.909
1016 ED Amsterdam
9
9
99
Keizersgracht 271-287 2288 EB Den Haag – Rijswijk
10
1010
Bordewijkstraat 10
0,0
2511 BH Den Haag
Grote Marktstraat 39-53/
Wagenstraat 31-49
35,3
7,9
914.137
2.486.057
3015 EK Rotterdam
10
1010
Rochussenstraat 198-210
0,0
3012 AS Rotterdam
Stadthuisplein 16-38/
St. Luciastraat 2-12 49,0
2,0
622.918
298.284
1119 RA Schiphol-Rijk
10
1010
Beechavenue 1-19
100,0
1119 PD Schiphol-Rijk
10
1010
Boeingavenue 253-271
0,0
1118 LN Schiphol-Zuidoost
10
1010
Folkstoneweg 182
0,0
3528 BB Utrecht
10
1010
Orteliuslaan 750
0,0
Für die Erklärung der Fußnoten verweisen wir auf Seite 74/75.
68 Vermögensaufstellung Teil I
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
48,0
–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– Anschaffungsnebenkosten ––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––
Gesamt
davon
davon
Gesamt
im Geschäftsjahr zur Abschreibung
in % zum
Restabin Euro
Gebühren Sonstige
in %
abgeschrieben
verbleibend Nettofonds-
schreibungs-
und Steuern in Euro
bezogen
in Euro
in Euro
vermögen
zeitraum
in Euro
auf den
in Jahren
Kaufpreis
2.935.525
95.2162.840.309
1,6
–
–
–
–
1.946.585
27.1851.919.400
3,0
–
–
–
–
3.486.403 2.322.9591.163.444
3,7
–
–
–
–
1.883.635
3,4
–
–
–
–
4,6
–
–
–
–
7,7
–
–
–
–
3,5
–
–
–
–
609.818 26.000583.818
3,9
–
–
–
–
519.238 31.095488.143
5,3
–
–
–
–
188.209
1,1
–
–
–
–
2,6
–
–
–
–
2.448.926
85.1151.798.520
1.611.856
837.070
2.970.626 1.961.8011.008.825
580.732
1.543.001
45.000
535.732
2.440185.769
64.8231.478.178
Vermögensaufstellung Teil I 69
––––––––––––––––––– Vermietungsinformation ––––––––––––––––––
Lage des Grundstückes Leerstandsquote Restlaufzeiten
Mietein-
Prognos-
Fremdfinanzierungsquote
zur Jahres-
Mietverträge nahmen im tizierte
des Verkehrswertes/
Bruttosollmiete
in Jahren Geschäfts-
Mietein-
Kaufpreises
in %****
jahr
nahmen
in %
in Euro
in Euro
Österreich
1100 Wien
10
1010
Computerstraße 6
0,8
Portugal
1998 Lissabon
Avenida Dom João II, lote 1.17.02D
23,2
3,8
1.508.042
1998 Lissabon
Avenida Dom João II 1.18
6,6
6,1 3.004.980
Spanien
28037 Madrid
Calle de Julián Camarillo 19-21
48,4
4,0
1.276.400
0,0
1.431.579
0,0
4.128.479
0,0
1.700.779
0,0
II. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung
Großbritannien
Glasgow G2 8JD
10
1010
6 Atlantic Quay/55 Robertson Street
76,5
0,0
Glasgow G2 8JX
10
10
10 4 Atlantic Quay/70 York Street
35,4
0,0
Glasgow G2 2EN
10
1010
80 Bath Street
69,3
0,0
Heathrow TW6 2TA
10
1010
1208 Newall Road
0,0
0,0
Für die Erklärung der Fußnoten verweisen wir auf Seite 74/75.
70 Vermögensaufstellung Teil I
–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– Anschaffungsnebenkosten ––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––
Gesamt
davon
davon
Gesamt
im Geschäftsjahr zur Abschreibung
in % zum
Restabin Euro
Gebühren Sonstige
in %
abgeschrieben
verbleibend Nettofonds-
schreibungs-
und Steuern in Euro
bezogen
in Euro
in Euro
vermögen
zeitraum
in Euro
auf den
in Jahren
Kaufpreis
2.081.1051.311.698 769.407
8,5
–
–
–
–
2.035.627
38.858
1.996.769
8,2
–
–
–
–
8.298.818
5.469.253
2.829.565
9,8
–
–
–
–
2.255.309
788.566
1.466.743
4,4
–
–
–
–
2.633.631141.706.85614926.775145,8
–
–
–
–
1.311.75914809.27414502.485146,9
–
–
–
–
477.57714104.99414372.583144,5
–
–
–
–
3.212.174141.864.439141.347.735146,8
–
–
–
–
Vermögensaufstellung Teil I 71
––––––––––––––––––– Vermietungsinformation ––––––––––––––––––
Lage des Grundstückes Leerstandsquote Restlaufzeiten
Mietein-
Prognos-
Fremdfinanzierungsquote
zur Jahres-
Mietverträge nahmen im tizierte
des Verkehrswertes/
Bruttosollmiete
in Jahren Geschäfts-
Mietein-
Kaufpreises
in %****
jahr
nahmen
in %
in Euro
in Euro
III. Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit EURO-Währung
Deutschland
Grundstücksgesellschaft Charlottenstraße 68-71 mbH i.L., mit Sitz in Frankfurt am Main, Beteiligungsquote 94,4 %
Gesellschaftskapital in Höhe von EUR 25.000
0 Gesellschafterdarlehen in Höhe von EUR 0
15
– –
––
–
Rathaus-Galerie Leverkusen G.m.b.H. & Co. KG, mit Sitz in Hamburg, Beteiligungsquote 100 %
Gesellschaftskapital in Höhe von EUR 112.618.951
0 Gesellschafterdarlehen in Höhe von EUR 0
1 Darlehen in Höhe von EUR 90.000.00011
1. 51373 Leverkusen
Friedrich-Ebert-Platz 1-2
0,9
5,5 11.907.798
12.057.297
42,9
Italien
CALABRIA RE S.r.l., mit Sitz in Mailand, Beteiligungsquote 100 %
Gesellschaftskapital in Höhe von EUR 108.444
1 Gesellschafterdarlehen in Höhe von EUR 13.950.000
1. 89016 Provincia di Reggio Calabria
Localita’ Sandalli o Cariati
9,4
Nisa S.r.l., mit Sitz in Mailand, Beteiligungsquote 100 %
Gesellschaftskapital in Höhe von EUR 1.000.000
1 Gesellschafterdarlehen in Höhe von EUR 94.000.000
1. 47900 Rimini
Via S.S. 16 Adriatica/Via Macanno
0,1
Ipea S.r.l., mit Sitz in Mailand, Beteiligungsquote 100 %
Gesellschaftskapital in Höhe von EUR 12.000
1 Gesellschafterdarlehen in Höhe von EUR 35.000.000
1. 20098 San Giuliano Milanese
Via della Pace
8,2
Für die Erklärung der Fußnoten verweisen wir auf Seite 74/75.
72 Vermögensaufstellung Teil I
4,0
1.828.655
2.048.982
0,0
3,2
15.623.897
14.771.005
0,0
4,5
4.523.349
3.475.816
0,0
–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– Anschaffungsnebenkosten ––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––
Gesamt
davon
davon
Gesamt
im Geschäftsjahr zur Abschreibung
in % zum
Restabin Euro
Gebühren Sonstige
in %
abgeschrieben
verbleibend Nettofonds-
schreibungs-
und Steuern in Euro
bezogen
in Euro
in Euro
vermögen
zeitraum
in Euro
auf den
in Jahren
Kaufpreis
– – ––
–
––
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
Vermögensaufstellung Teil I 73
––––––––––––––––––– Vermietungsinformation ––––––––––––––––––
Lage des Grundstückes Leerstandsquote Restlaufzeiten
Mietein-
Prognos-
Fremdfinanzierungsquote
zur Jahres-
Mietverträge nahmen im tizierte
des Verkehrswertes/
Bruttosollmiete
in Jahren Geschäfts-
Mietein-
Kaufpreises
in %****
jahr
nahmen
in %
in Euro
in Euro
IV. Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung
Schweden
Telegrafgatan RE AB, mit Sitz in Stockholm, Beteiligungsquote 100 %
Gesellschaftskapital in Höhe von SEK 100.000
1 Gesellschafterdarlehen in Höhe von SEK 92.000.000
1. 16929 Stockholm
Telegrafgatan 8 A-B
36,8
0,4
794.084
253.175
0,0
Tschechien
Centrum Olympia Olomouc a.s., mit Sitz in Prag, Beteiligungsquote 100 %
Gesellschaftskapital in Höhe von CZK 103.000.000
1 Gesellschafterdarlehen in Höhe von EUR 40.500.000
1. 77700 Olomouc-Velky Týnec 2
Olomoucká 90
10,33,3
5.102.993
4.812.599
0,0
1
Geplante Fertigstellung
11 Gleichgestelltes Darlehen gemäß § 69 Abs. 2 InvG
2
Grundlegende Sanierung/Modernisierung
12 Nach § 79 Abs. 1 InvG sind Immobilien im Zeitpunkt des Erwerbs und max.
3Anbau/Aufstockung
4
Fläche laut Planung
die folgenden 12 Monate zum Kaufpreis anzusetzen. Bei Projekten wird der
aktuelle Bautenstand ausgewiesen.
5Erbbaurecht
13 Durch Auflösung der Immobiliengesellschaft und Einstellung des
6Teileigentum
Objekts als Direktinvestment können keine objektbezogenen
7
Kein Ausweis prognostizierter Mieteinnahmen, da Objekt im Oktober 2015
veräußert wurde.
8
Flächenkorrektur aufgrund von Neuvermessung/Neuvermietung
9
Für unbebaute, im Bau sowie Umbau befindliche Objekte werden Mieten,
auslaufende Mietverträge sowie eine Leerstandsquote nicht ausgewiesen
10 Mieten und auslaufende Mietverträge werden zum Schutz der Mieter nicht
ausgewiesen, wenn das Objekt von weniger als 5 Mietern genutzt wird
oder 75 % der Mieteinnahmen von einem Mieter gezahlt werden
74 Vermögensaufstellung Teil I
Anschaffungsnebenkosten ausgewiesen werden.
14 Umrechnung der Anschaffungsnebenkosten und der Kaufpreise zum
Monatsendkurs des jeweiligen Erwerbsmonats
15 Verkauf des Objektes Berlin, Charlottenstraße 68. Siehe dazu Verzeichnis
der Käufe und Verkäufe zur Vermögensaufstellung zum 30.09.2015
16 Immobilien-Gesellschaft noch im Bestand
–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– Anschaffungsnebenkosten ––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––
Gesamt
davon
davon
Gesamt
im Geschäftsjahr zur Abschreibung
in % zum
Restabin Euro
Gebühren Sonstige
in %
abgeschrieben
verbleibend Nettofonds-
schreibungs-
und Steuern in Euro
bezogen
in Euro
in Euro
vermögen
zeitraum
in Euro
auf den
in Jahren
Kaufpreis
–
–
–
–
– – ––
–
–
–
–
––
–
–
***
*
G =Geschäftsgrundstück
K = Klimaanlage
PA = Personenaufzug
i.U.= im Umbau befindlich
LA = Lastenaufzug
**Der Prozentsatz der Nutzung ist bezogen auf die Jahres-Nettosollmieterträge;
Nutzungen unter 25 % werden nicht gesondert ausgewiesen.
TG = Tiefgarage
ST = Kfz-Abstellplätze
PH = Parkhaus
BÜ = Büro
H/G = Handel/Gastronomie
**** Kumuliert
HO = Hotel
L/L = Lager/Logistik/Service/Industrie
Umrechnungskurs zum 30.09.2015:
1 EUR = 0,741425 GBP
Die Angaben zu den Objekten der Immobilien-Gesellschaften beziehen sich
1 EUR = 9,391876 SEK
jeweils auf 100 % der Beteiligung.
Vermögensaufstellung Teil I 75
Vermögensaufstellung Teil II
zum 30. September 2015
Bestand der Geldmarktinstrumente,
Investmentanteile, Wertpapiere
und Bankguthaben
Zusammensetzung der Liquidität
Bankguthaben
8,5 %
Festgelder
Bestand
nominal
01.10.2014
91,5 %
Käufe/
Zugänge
nominal
Verkäufe/
Abgänge
nominal
Bestand
nominal
30.09.2015
Anteil am
Fondsvermögen
in %
Kurswert
(netto)
in EUR
I. Geldmarktinstrumente
keine
–
–
–
–
–
–
514.665.131
19,3
1.415.460
0,0
Belgien
131.892
0,0
Italien
428.599
0,0
Niederlande
4.774.946
0,2
Frankreich
1.886.685
0,1
475.979
0,0
II. Investmentanteile
keine
III. Wertpapiere
keine
IV. Bankguthaben
Deutschland
Großbritannien
Portugal
Spanien
Österreich
Bankguthaben gesamt
76 Vermögensaufstellung Teil II
137.199
0,0
443.328
0,0
524.359.219
19,6
77
Vermögensaufstellung Teil III
zum 30. September 2015
EUR
I.-III. s. Seite 46 ff.
IV.Sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung
(davon in Fremdwährung 1
davon Betriebskostenvorlagen
davon Mietforderungen
2. Forderungen an Immobilien-Gesellschaften
(davon in Fremdwährung 1
3. Zinsansprüche
(davon in Fremdwährung 1
4. Andere
(davon in Fremdwährung 1
davon Forderungen aus Anteilsumsatz
davon Forderungen aus Sicherungsgeschäften mit
Finanzinstrumenten (siehe Erläuterungen Seite 79)
Gesamt
193.245.700,03
7,3
41.613,89
0,0
107.705.541,20
4,0
0,00)
2.033.657,25)
0,00
3.653.959,56
336.332.019,60
12,6
25.193.583,35
0,9
894.199,47
0,0
39.176.793,53
1,5
25.830.705,15
1,0
25.000.000,00)
0,02)
760.452,48)
3.252.488,46)
29.621.091,70
25.689,66)
0,00
2.449.686,49
91.095.281,50
3,4
151.882.688,11
5,7
8.071.356,85)
1,000000
1,094011
Fondsvermögen in Anteilklassenwährung
Mittelzufluss
Mittelabfluss
Anteilwert in Anteilklassenwährung
2.517.899.277,35
0,00
0,00
25,60
169.475.199,86
0,00
0,00
38,96
Umlaufende Anteile in Stück 30.09.2015
Umlaufende Anteile in Stück 30.09.2014
98.344.737
98.344.737
4.349.928
4.349.928
78 Vermögensaufstellung Teil III
1,3
9.795.700,03)
Anteilklasse CHF
154.911.787,78
205.327.235,03
0,00
Umtauschkurs (siehe Seite 79)
35.339.164,48
29.985.940,71
5.353.223,77
Anteilklasse EUR
2.517.899.277,35
3.587.571.905,21
0,00
Fondsvermögen in Euro 30.09.2015
Fondsvermögen in Euro 30.09.2014
Nettomittelzufluss/-abfluss
EUR
2.579.457.015,14
553.283,10)
V. Verbindlichkeiten aus
1. Krediten
davon besicherte Kredite (gem. § 82 Abs. 3 InvG)
(davon in Fremdwährung 1
2. Grundstückskäufen und Bauvorhaben
(davon in Fremdwährung 1
3. Grundstücksbewirtschaftung
(davon in Fremdwährung 1
davon Betriebskostenvorauszahlungen
4. anderen Gründen
(davon in Fremdwährung 1
davon aus Anteilsumsatz
davon Verbindlichkeiten aus Sicherungsgeschäften
mit Finanzinstrumenten (siehe Erläuterungen Seite 79)
Gesamt
VI. Rückstellungen
(davon in Fremdwährung 1
EUR
Anteil am
Fondsvermögen
in %
96,5
Gesamt
2.672.811.065,13
3.792.899.140,24
0,00
102.694.665
102.694.665
Devisenkurse per Stichtag
1 EUR = 0,741425 Britisches Pfund (GBP)
1 EUR = 9,391876 Schwedische Krone (SEK)
1 EUR = 1,094011 Schweizer Franken (CHF)
Erläuterungen zu Finanzinstrumenten
1. offene Positionen am Stichtag
Offene Positionen am Stichtag
Kauf
CHF -31,5 Mio.
CHF -124,3 Mio. Kauf
Summe offene Positionen CHF2
Verkauf
SEK 170,0 Mio.
Summe offene Positionen SEK
GBP 46,0 Mio.
Verkauf
GBP 17,5 Mio.
Verkauf
Summe offene Positionen GBP
Kurswert
Kauf/Verkauf
Kurswert1
Stichtag
Vorläufiges
Ergebnis
EUR
EUR
EUR
Vorläufiges
Ergebnis
in % des
Fondsvolumens
(netto)
-30.000.000
-115.000.000
-145.000.000
18.035.030
18.035.030
64.556.873
24.697.630
89.254.504
-28.822.448
-113.812.633
-142.635.081
18.119.798
18.119.798
62.018.848
23.581.696
85.600.544
-1.177.552
-1.187.367
-2.364.919
-84.768
-84.768
2.538.025
1.115.935
3.653.960
-0,04
-0,04
-0,08
0,00
0,00
0,09
0,04
0,13
Bezogen auf ein Währungsexposure in CHF2 i.H.v. CHF 169,5 Mio. ergibt sich ein Hedge-Ratio am Stichtag 30.09.2015 von 91,9 %.
Bezogen auf ein Währungsexposure in SEK i.H.v. EUR 18,2 Mio. ergibt sich ein Hedge-Ratio am Stichtag 30.09.2015 von 99,3 %.
Bezogen auf ein Währungsexposure in GBP i.H.v. EUR 88,5 Mio. ergibt sich ein Hedge-Ratio am Stichtag 30.09.2015 von 96,8 %.
1 Devisenterminkurs vom 30.09.2015
2. Käufe und Verkäufe, die während des Berichtszeitraumes abgeschlossen wurden:
Geschlossene Positionen im Berichtszeitraum
-CHF 690,6 Mio.
GBP 757,0 Mio.
SEK 525,0 Mio.
Summe geschlossene Positionen
Kurswert
Opening
EUR
Kurswert
Closing
EUR
Ergebnis
EUR
-605.000.000
970.232.410
56.822.343
422.054.753
-624.942.046
992.725.305
55.984.489
423.767.748
19.942.046
-22.492.895
837.854
-1.712.995
Risikomanagement
Bei der Verwaltung des Sondervermögens wendet die Gesellschaft den qualifizierten Ansatz nach § 51 InvG in Verbindung mit
§§ 8ff der DerivateV an. Die potenziellen Risikobeträge wurden mit den Parametern 99% Wahrscheinlichkeitsniveau, 10 Tage
Haltedauer berechnet. Das Vergleichsvermögen besteht zu 100 % aus dem „JP Morgan Economic and Monetary Union (EMU)
Government Bond Index 1-3 Years“ (100 % JPM EMU 1-3 years).
Die Überwachung der Hebelwirkung durch Derivategeschäfte erfolgt gemäß § 5 Abs. 2 S. 5 DerivateV. Für den Zeitraum
01.10.2014 bis 30.09.2015 ergibt sich für den CS Euroreal eine durchschnittliche Hebelwirkung von 1 (d.h. es ist zu keiner
Hebelung des Fondsrisikos mittels Derivaten gekommen). Die Hebelwirkung wird gemäß den Regelungen in den §§ 15 ff. der
Derivateverordnung zum einfachen Ansatz berechnet, allerdings findet § 15 DerivateV keine Anwendung.
Während des Geschäftsjahres wurden u.a. folgende potenzielle Risikobeträge ermittelt:
größter potenzieller Risikobetrag
kleinster potenzieller Risikobetrag
durchschnittlicher potenzieller Risikobetrag
0,123 % des Fondsvermögens
0,006 % des Fondsvermögens
0,014 % des Fondsvermögens
Vermögensaufstellung Teil III 79
Vermögensaufstellung Teil III
Erläuterungen zu den Bewertungsverfahren
und zusätzliche Erläuterungen
Im Berichtszeitraum vom 1. Oktober 2014 bis zum
30. ­September 2015 wurden keine Liegenschaften neu in
den Fonds eingestellt; es wurden jedoch 33 direkt gehaltene,
eine über eine Beteiligung gehaltene Liegenschaft, sowie eine
Beteiligung an einer Immobilien-Gesellschaft veräußert. Dadurch
hat sich der Immobilienbestand auf 46 Objekte reduziert ein­
schließlich der über die Immo­bilien-Gesellschaften gehaltenen
Liegenschaften und der in Bau ­befindlichen Projekte.
Die Geschäftsgrundstücke sind jeweils mit den von den Sach­
verständigen ermittelten Verkehrswerten, bzw. dem gezahlten
Kaufpreis in das Fondsvermögen eingestellt. Diese Verkehrs­
werte werden nach dem Ertragswertverfahren (gem. Wert­
ermittlungsverordnung) ermittelt. Die Grundstücke im Bau sind
mit ihrem Grundstückswert und den auf-gelaufenen Baukosten
im Fondsvermögen enthalten.
I. Die Position „Immobilien“ verminderte sich durch die
zahl­reichen Verkäufe um EUR 1.372,1 Mio. auf EUR
1.623,2 Mio., darunter Geschäftsgrundstücke in Höhe von
EUR 1.414,6 Mio. und Grundstücke im Zustand der
­Bebauung mit EUR 208,6 Mio.
II. Die Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften sanken um
EUR 139,0 Mio. auf EUR 431,9 Mio.
III. Die Liquiditätsanlagen haben sich um EUR 235,0 Mio. auf
EUR 524,4 Mio. erhöht.
III. 1. D
ie liquiden Mittel in Höhe von EUR 524,4 Mio. (davon
EUR 44,4 Mio. Bankguthaben und EUR 480,0 Mio.
Festgeldanlagen) sind teilweise zweckgebunden für die
bis zum Stichtag ermittelte Ausschüttung, für die Fertig­
stellung von Bauprojekten, für Kaufpreiszahlungen
­bereits erworbener Immobilien, sowie für Verbindlich­
keiten aus anderen Zahlungsverpflichtungen. Für die
­gesetzlich vorgeschriebene Mindestliquidität ist ein
­Betrag von EUR 133,6 Mio. anteilig in den kurzfristigen
Liquiditätsanlagen gebunden.
80 Vermögensaufstellung Teil III
IV. D
ie Sonstigen Vermögensgegenstände werden mit ihrem
Nominalwert angesetzt. Hier ist ein geringfügiger Anstieg
um EUR 6,8 Mio. auf EUR 336,3 Mio. zu verzeichnen.
IV. 1. Unter der Position „Forderungen aus der Grundstücks­
bewirtschaftung“ (EUR 35,3 Mio.) werden verauslagte,
umlagefähige, noch abzurechnende Bewirtschaftungs­
kosten in Höhe von EUR 29,9 Mio., die von den Mietern
zu tragen sind, sowie Forderungen an die Mieter in Höhe
von EUR 5,4 Mio. ausgewiesen.
IV. 2. Die Forderungen an Immobilien-Gesellschaften in Höhe
von EUR 193,2 Mio. betreffen 5 Gesellschafterdarlehen.
IV. 3. Die Zinsansprüche in Höhe von TEUR 41,6 ergeben sich
aus der Abgrenzung von Zinserträgen aus Festgeldanlagen.
IV. 4. Die Position „Andere“ in Höhe von EUR 107,7 Mio.
­beinhaltet insbesondere Forderungen an Dritte
(93,5 Mio.), Erstattungsansprüche aus Steuern
(EUR 6,3 Mio.), Anzahlungen für Objekterwerbe bzw.
Objektfertigstellungen (EUR 2,3 Mio.) und Forderungen
aus Devisentermingeschäften (EUR 3,7 Mio.).
V. D
ie Verbindlichkeiten werden mit ihrem Rückzahlungsbetrag
bewertet. Sie reduzierten sich um EUR 156,4 Mio. auf
EUR 91,1 Mio.
V. 1. Bei den Verbindlichkeiten aus Krediten in Höhe von EUR
25,2 Mio. handelt es sich um Darlehen inklusive abzu­
grenzender Zinsen, die im Zusammenhang mit Immobilien­
erwerben in den Niederlanden aufgenommen wurden.
V. 2. Die Position „Verbindlichkeiten aus Grundstückskäufen
und Bauvorhaben“ mit insgesamt EUR 0,9 Mio. besteht
in erster Linie aus vorgenommenen Einbehalten.
V. 3. Die Verbindlichkeiten aus der Grundstücksbewirtschaf­
tung i.H.v. EUR 39,2 Mio. setzen sich aus Verbindlich­
keiten gegenüber Mietern aus vorausbezahlten Mieten
(EUR 9,6 Mio.) und noch abzurechnenden Umlagen-­
Vorauszahlungen (EUR 29,6 Mio.) zusammen.
V. 4. Die Verbindlichkeiten aus anderen Gründen in Höhe von
EUR 25,8 Mio. enthalten im Wesentlichen Verbindlich­
keiten aus gewährten Mietgarantien in Höhe von
EUR 15,6 Mio., Verbindlichkeiten gegenüber Konzern­
gesellschaften in Höhe von EUR 3,7 Mio., Verbindlich­
keiten aus Leistungen Dritter in Höhe von EUR 1,6 Mio.,
Fondsverwaltungsgebühren in Höhe von EUR 1,7 Mio.,
sowie Verbindlichkeiten aus offenen Devisentermin­
geschäften in Höhe von EUR 2,4 Mio. Diese Sicherungs­
geschäfte mit Finanzinstrumenten werden mit von der
Verwahrstelle zur Verfügung gestellten Terminkursen zum
Stichtag bewertet.
Auf Fremdwährung lautende Vermögensgegenstände werden
mit dem Stichtagskurs, welcher von der Verwahrstelle zur Ver­
fügung gestellt wird, in EURO umgerechnet.
• Ausgabeauf- und Rücknahmeabschläge, die dem Sonder­
vermögen für den Erwerb und die Rücknahme von Invest­
mentanteilen berechnet wurden, betragen 0 EUR.
• Der Kapitalanlagegesellschaft fließen keine Rückvergütungen
der aus dem Sondervermögen an die Verwahrstelle und an
Dritte geleisteten Vergütungen und Aufwandserstattungen zu.
• Die Kapitalanlagegesellschaft gewährt aus der an sie
­gezahlten Verwaltungsvergütung an Vermittler, z.B. Kredit­
institute, wiederkehrend – meist jährlich – Vermittlungsent­
gelte als sogenannte „Vermittlungsfolgeprovisionen“.
VI. Die Rückstellungen betragen EUR 151,9 Mio.
(30. ­September 2014: EUR 144,7 Mio.) und enthalten im
Wesentlichen Rückstellungen für Mieterausbauten
(EUR 12,9 Mio.), Instandhaltungskosten (EUR 33,6 Mio.),
Vermietungskosten (EUR 3,9 Mio.), Herstellungskosten
(EUR 13,1 Mio.) und sonstige Rückstellungen (EUR 5,7
Mio.). Darüber hinaus wurde für Steuern aus möglichen
Gewinnen aus der Veräußerung von ausländischen Liegen­
schaften eine Rückstellung in Höhe von EUR 78,0 Mio.
gebildet. Dies entspricht den bei einer sofortigen Veräuße­
rung aller Auslandsimmobilien fälligen Steuern (der Rück­
gang gegenüber dem Vorjahr ist sowohl auf die realisierten
Verkäufe des abgelaufenen Geschäftsjahres zurückzu­
führen als auch auf Verkehrswertminderungen der im
­Ausland belegenen Immobilien). Für Immobilien, welche
über Immobilien-Gesellschaften gehalten werden, wird
­unterstellt, dass im Veräußerungsfall die komplette Gesell­
schaft verkauft wird. Ein Abschlag auf den dann zu
­erwartenden Veräußerungserlös wurde bei der Ermittlung
der Steuerlast berücksichtigt.
Vermögensaufstellung Teil III 81
Verzeichnis der Käufe und Verkäufe
zur Vermögensaufstellung
zum 30. September 2015
Lage des Grundstückes I. Käufe
1. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit EURO-Währung
Keine
2. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung
Keine
3. Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit EURO-Währung
Keine
4. Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung
Keine
Für die Erklärung der Fußnoten verweisen wir auf Seite 74/75.
82 Verzeichnis der Käufe und Verkäufe
Art des
Grundstückes*
Übergang Nutzen
und Lasten
Lage des Grundstückes II. Verkäufe
1. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit EURO-Währung
Deutschland
10587 Berlin
Ernst-Reuter-Platz 3-5
10117 Berlin
Reinhardtstraße 32
10625 Berlin
Schillerstraße 3
20359 Hamburg
Millerntorplatz 1
80335 München
Bahnhofplatz 1
10367 Berlin
Frankurter Allee 113-117/Möllendorfstraße
10623 Berlin
Kantstraße 162 / Joachimstaler Straße 41
10785 Berlin
Reichpietschufer 60-62
10785 Berlin
Schellingstraße 1
96450 Coburg
Niorter Straße 3
64293 Darmstadt
Pfnorstraße 1
44141 Dortmund
Westfalendamm 87
63303 Dreieich
An der Trift 65
60596 Frankfurt am Main
Carl-von-Noorden-Platz 5
60437 Frankfurt am Main
Genfer Straße 10
20457 Hamburg
Am Sandtorkai 74-77
22761 Hamburg
Bertrand-Russell-Straße 3 und 5 / Max-Born-Straße 2 und 4
Art des
Grundstückes*
Übergang Nutzen
und Lasten
G
11/2014
G
12/2014
G
02/2015
G
02/2015
G
10/2014
G
08/2015
G
05/2015
G
05/2015
G605/2015
G
08/2015
G
05/2015
G
05/2015
G605/2015
G
05/2015
G
05/2015
G
05/2015
G
05/2015
Verzeichnis der Käufe und Verkäufe 83
Lage des Grundstückes Deutschland
20099 Hamburg
Lübeckertordamm 5 / Philipsstraße 14
30659 Hannover
Rendsburger Straße 18-20
68167 Mannheim
Am Exerzierplatz 2 / Friedrich-Ebert-Straße 99
63263 Neu-Isenburg
Siemensstraße 12
63263 Neu-Isenburg
Werner-Heisenberg-Straße 2
41460 Neuss
Stresemannallee 4a-4c, 6
54290 Trier
Fleischstraße 62-65/Metzelstraße 8
Art des
Grundstückes*
Übergang Nutzen
und Lasten
G
05/2015
G
05/2015
G
05/2015
G
05/2015
G
05/2015
G
06/2015
G
08/2015
Belgien
1140 Brüssel
Rue Colonel Bourg 105a
G
06/2015
Frankreich
92100 Boulogne
24, 26 Quai Alphonse le Gallo
G
10/2014
G
12/2014
G
12/2014
G
12/2014
G
12/2014
Spanien
08028 Barcelona
Avenida Diagonal 197-199
28033 Madrid
Calle Via de los Poblados 3
28042 Madrid
Ribera del Loira 28
43007 Tarragona
Polígono Industrial „Les Gavarres“
Für die Erklärung der Fußnoten verweisen wir auf Seite 74/75.
84 Verzeichnis der Käufe und Verkäufe
Lage des Grundstückes 2. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung
Großbritannien
Glasgow G2 7JS
120 Bothwellstreet
Manchester M3 3EB
3 Hardman Square
Leeds LS11 9AR
2 City Walk/Sweet Street
Art des
Grundstückes*
Übergang Nutzen
und Lasten
G
03/2015
G
01/2015
G
06/2015
3. Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit EURO-Währung
Deutschland
Grundstücksgesellschaft Charlottenstraße 68-71 mbH i.L.,
mit Sitz in Frankfurt am Main, Beteiligungsquote 94,4 %16
Gesellschaftskapital in Höhe von EUR 25.000
0 Gesellschafterdarlehen in Höhe von insgesamt EUR 0
1. 10117 Berlin
Charlottenstraße 68
G
01/2015
Frankreich
SAS Issy Bords de Seine 2, mit Sitz in Paris, Beteiligungsquote 100%
Gesellschaftskapital in Höhe von EUR 24.000.000
1 Gesellschafterdarlehen in Höhe von EUR 35.000.000
1. 92130 Issy-les-Moulineaux
1-3 Rue du Passeur de Boulogne
G
12/2014
4. Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung
Keine
Verzeichnis der Käufe und Verkäufe 85
Ertrags- und Aufwandsrechnung
für den Zeitraum vom
1. Oktober 2014 bis 30. September 2015
EUR
I.Erträge
1.Zinsen aus Liquiditätsanlagen im Inland
2. Zinsen aus Liquiditätsanlagen im Ausland
(davon in Fremdwährung1
3. Sonstige Erträge
davon Zinserträge aus Darlehen an Immobiliengesellschaften
(davon in Fremdwährung1
4. Erträge aus Immobilien
(davon in Fremdwährung1
5. Erträge aus Immobilien-Gesellschaften
(davon in Fremdwährung1
Summe der Erträge
II. Aufwendungen
1. Bewirtschaftungskosten
1.1 davon Betriebskosten
(davon in Fremdwährung1
1.2 davon Instandhaltungskosten
(davon in Fremdwährung1
1.3 davon Kosten der Immobilienverwaltung2
(davon in Fremdwährung1
1.4 davon Sonstige Kosten
(davon in Fremdwährung1
2. Ausländische Steuern
(davon in Fremdwährung1
3. Zinsen aus Kreditaufnahmen
(davon in Fremdwährung1
4. Verwaltungsvergütung 3
5. Verwahrstellungsvergütung 3
6. Prüfungs- und Veröffentlichungskosten
7. Sonstige Aufwendungen
(davon Sachverständigenkosten
(davon in Fremdwährung1
Summe der Aufwendungen
Ertragsausgleich auf ordentliche Erträge/Aufwendungen
III. Ordentlicher Nettoertrag
IV. Veräußerungsgeschäfte
1. Realisierte Gewinne
a) aus Immobilien
(davon in Fremdwährung1
b) aus Beteiligungen an Immobiliengesellschaften
(davon in Fremdwährung1
c) aus Devisentermingeschäften
(davon in Fremdwährung1
d) aus Fremdwährungspositionen
(davon in Fremdwährung1
2. Realisierte Verluste
a) aus Immobilien
(davon in Fremdwährung1
b) aus Beteiligungen an Immobiliengesellschaften
(davon in Fremdwährung1
c) aus Devisentermingeschäften
(davon in Fremdwährung1
d) aus Fremdwährungspositionen
(davon in Fremdwährung1
Ertragsausgleich auf außerordentliche Erträge/Aufwendungen
Ergebnis aus Veräußerungsgeschäften
V. Ergebnis des Geschäftsjahres
Erläuterungen der Fußnoten siehe Seite 89.
86 Ertrags- und Aufwandsrechnung
EUR
EUR
279.774,59
0,00
0,00)
12.663.365,13
5.658.231,48
586.767,17)
106.352.379,30
10.157.849,17)
15.661.663,27
0,00)
134.957.182,29
77.813.301,29
14.210.628,95
1.681.008,61)
38.222.294,40
4.535.181,74)
14.325.257,99
472.755,42)
11.055.119,95
428.764,19)
4.652.629,10
3.584.421,82)
3.424.870,37
1.178.562,25)
24.795.400,01
756.667,31
323.784,23
989.319,20
311.569,08)
128.965,97)
112.755.971,51
0,00
22.201.210,78
82.957.883,62
51.722.443,47
0,00)
10.365.585,09
0,00)
20.779.900,10
0,00)
89.954,96
89.954,96)
-154.077.994,47
-131.252.705,58
-10.784.312,33)
-46.346,83
0,00)
-22.492.894,96
0,00)
-286.047,10
-286.047,10)
0,00
-71.120.110,85
-48.918.900,07
Anteilklasse EUR in EUR
Anteilklasse CHF in EUR
Anteilklasse CHF in CHF
267.923,93
0,00
11.850,66
0,00
12.964,75
0,00
12.126.971,87
536.393,26
586.820,13
101.847.518,30
4.504.861,00
4.928.367,48
14.998.268,46
663.394,81
725.761,22
129.240.682,56
5.716.499,73
6.253.913,58
13.608.696,88
601.932,07
658.520,31
36.603.279,16
1.619.015,24
1.771.220,48
13.718.470,47
606.787,52
663.832,22
10.586.848,54
468.271,41
512.294,07
4.455.553,61
197.075,49
215.602,75
3.279.800,13
145.070,24
158.708,44
23.745.119,51
724.616,49
310.069,42
947.413,74
1.050.280,50
32.050,82
13.714,81
41.905,46
1.149.018,42
35.063,95
15.004,15
45.845,03
107.979.867,95
0,00
21.260.814,61
4.776.103,56
0,00
940.396,17
5.225.109,82
0,00
1.028.803,76
49.531.590,57
2.190.852,90
2.396.817,17
9.926.520,91
439.064,18
480.341,04
802.364,16
19.977.535,94
21.855.644,07
86.144,66
3.810,30
4.168,51
-125.693.119,62
-5.559.585,96
-6.082.248,20
-44.383,68
-1.963,15
-2.147,71
-21.540.143,68
-952.751,28
-1.042.320,38
-273.930,75
-12.116,35
-13.255,42
0,00
-87.204.957,43
-65.944.142,82
0,00
16.084.846,58
17.025.242,75
0,00
17.596.999,08
18.625.802,84
Ertrags- und Aufwandsrechnung 87
Erläuterungen zur
Ertrags- und Aufwandsrechnung
I. 1. Die Zinsen aus Liquiditätsanlagen im Inland sanken um
EUR 0,8 Mio. auf EUR 0,3 Mio. und beinhalten in erster
Linie Erträge aus Festgeldanlagen.
I. 2. Zinsen aus Liquiditätsanlagen im Ausland wurden im
­Berichtszeitraum nicht mehr erwirtschaftet.
I. 3. Die sonstigen Erträge in Höhe von EUR 12,7 Mio.
­(Vorjahr EUR 18,8 Mio.) resultieren in Höhe von EUR 5,7
Mio. aus der Verzinsung von Gesellschafterdarlehen an die
Immobilien-Gesellschaften, aus der Auflösung von Rück­
stellungen in Höhe von EUR 1,0 Mio. und aus sonstigen
Erträgen in Höhe von EUR 6,0 Mio.
I. 4. Die Erträge aus Immobilien gingen infolge von Objekt­
verkäufen im Berichtsjahr um EUR 59,1 Mio. auf
EUR 106,4 Mio. (Vorjahr EUR 165,5 Mio.) zurück.
I. 5. Aus den Immobilien-Gesellschaften ergaben sich Erträge
aus Beteiligungen in Höhe von EUR 15,7 Mio. gegenüber
EUR 7,8 Mio. im Vorjahr.
II. 1. D
ie Bewirtschaftungskosten sanken um EUR 12,7 Mio.
auf EUR 77,8 Mio. (Vorjahr EUR 90,5 Mio.).
II. 1.1. Die Betriebskosten weisen eine Höhe von EUR 14,2
Mio. (Vorjahr EUR 22,5 Mio.) aus.
II. 1.2. Zur Verbesserung der nachhaltigen Vermietbarkeit
­wurden Instandhaltungskosten in Höhe von EUR 38,2
Mio. (Vorjahr EUR 41,1 Mio.) aufgewendet.
II. 1.3. Die Kosten der Immobilienverwaltung in Höhe von
EUR 14,3 Mio. (Vorjahr EUR 17,4 Mio.) betreffen unter
anderem Vermietungsprovisionen und sonstige Kosten
bei Neu-vermietung mit EUR 13,0 Mio. und mit EUR
0,8 Mio. die eigenen bei der Kapitalanlagegesellschaft
entstandenen liegenschaftsbezogenen Aufwendungen.
88 Erläuterungen zur Ertrags- und Aufwandsrechnung
II. 1.4. Die sonstigen Kosten in Höhe von EUR 11,1 Mio.
­(Vorjahr EUR 9,5 Mio.) beinhalten im Wesentlichen
Prozesskosten in Höhe von EUR 1,5 Mio.,
­Abschreibungen auf sonst. Forderungen in Höhe von
4,7 Mio., Abschreibungen auf Mietforderungen in Höhe
von EUR 1,4 Mio., nicht abzugsfähige Vorsteuer in Höhe
von EUR 2,1 Mio. und Mietaufwendungen in Höhe von
EUR 0,7 Mio.
II. 2. Ausländische Ertragsteuern haben in Höhe von EUR 4,7
Mio. (Vorjahr EUR 7,1 Mio. Ertrag) das Ergebnis belastet.
II. 3. Unter der Position Zinsaufwendungen in Höhe von
EUR 3,4 Mio. (Vorjahr EUR 18,6 Mio.) werden
Darlehens­zinsen ausgewiesen.
II. 5. Die Verwaltungsvergütung betrug EUR 24,8 Mio. (Vorjahr
EUR 32,7 Mio.) und bewegt sich prozentual innerhalb der
in § 13 der Besonderen Vertragsbedingungen vorgege­
benen Spanne.
II. 6. Die Vergütung an die Verwahrstelle beläuft sich auf
EUR 0,8 Mio. (Vorjahr EUR 1,0 Mio.) und basiert auf der
in § 13 der Besonderen Vertragsbedingungen geregelten
Quote.
II. 7. Für die Prüfung des Jahresabschlusses, die Veröffent­
lichung der Jahres- und Halbjahresberichte sowie für
sonstige Fondsveröffentlichungen wurden im abgelau­
fenen Geschäftsjahr EUR 0,3 Mio. gezahlt.
II. 8. Die sonstigen Aufwendungen von EUR 1,0 Mio. setzen
sich zusammen aus Sachverständigenkosten in Höhe von
EUR 0,3 Mio. und sonstigen Beratungskosten in Höhe
von EUR 0,7 Mio.
IV. 1a. u. 2a. Die realisierten Gewinne bzw. Verluste aus der
Veräußerung von Immobilien ergeben sich als Saldo aus
dem Verkaufspreis abzüglich steuerlichem Buchwert,
den kalkulierten Veräußerungskosten sowie evtl.
­anfallenden Steuern auf Veräußerungsgewinne.
IV. 1b u. 2b. Die realisierten Gewinne bzw. Verluste aus der
Veräußerung von Beteiligungen an Immobilien­
gesellschaften ergeben sich als Saldo aus dem
­Verkaufspreis abzüglich Anschaffungskosten der Betei­
ligung und den kalkulierten Veräußerungskosten.
IV. 1c u. 2 c. Die realisierten Gewinne bzw. Verluste aus
­Devisentermingeschäften sind der Unterscheid zwischen
den Ankaufskursen und den Kursen bei Verkauf.
• Ausgabeauf- und Rücknahmeabschläge, die dem Sonderver­
mögen für den Erwerb und die Rücknahme von Investment­
anteilen berechnet wurden, betragen 0 EUR.
• Der Kapitalanlagegesellschaft fließen keine Rückvergütungen
der aus dem Sondervermögen an die Verwahrstelle und an
Dritte geleisteten Vergütungen und Aufwandserstattungen
zu.
• Die Kapitalanlagegesellschaft gewährt aus der an sie gezahl­
ten Verwaltungsvergütung an Vermittler, z.B. Kreditinstitute,
wiederkehrend – meist jährlich – Vermittlungsentgelte als
­sogenannte „Vermittlungsfolgeprovisionen“.
IV. 1d u. 2 d. Die realisierten Währungsgewinne bzw. -verluste
ergeben sich aus den unterschiedlichen Umrechnungs­
kursen der zum jeweiligen Stichtag in Landeswährung
gebuchten Verpflichtungs- und Erfüllungsgeschäfte
(hier GBP und SEK).
Erläuterungen zu den Fußnoten von Seite 86
1Unter Fremdwährung sind sämtliche Nicht-Euro-Positionen zu verstehen
(hier nur GBP und SEK)
2 Davon eigene Aufwendungen gemäß § 13 Nr. 6 BVB EUR 0,8 Mio.
3Gemäß § 13 Nr. 1 BVB. Zusätzlich wurden Vergütungen gemäß § 13
Nr. 2 BVB in Höhe von EUR 24,9 Mio. bzw. 0,75 % des durchschnittlichen
Nettofondsvermögens gezahlt.
Die Gesamtkostenquote nach BVI-Methode für das Geschäftsjahr 2014/2015
betrug 0,81 %.
Der Gesamtbetrag der Transaktionskosten im Geschäftsjahr betrug EUR
44.261.165,27.
Diese Transaktionskosten resultieren ausschließlich aus dem Kauf und Verkauf
von Immobilien und sind nicht Bestandteil der Ertrags- und Aufwandsrechnung.
Devisenkurse per 30. September 2015:
1 Euro = 0,741425 GBP (Britische Pfund)
1 Euro = 9,391876 (Schwedische Kronen)
1 Euro = 1,094011 CHF (Schweizer Franken)
Erläuterungen zur Ertrags- und Aufwandsrechnung 89
Verwendungsrechnung
Anteilklasse EUR
EUR
je Anteil
EUR
Anteilklasse CHF
EUR
je Anteil
EUR
Anteilklasse CHF
CHF
je Anteil
CHF
I. Berechnung der Ausschüttung
1. Vortrag aus dem Vorjahr
0,00
0,00
31.326.312,61
7,20
34.271.330,58
7,88
– für alle Anteile
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
31.326.312,61
7,20
34.271.330,58
7,88
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
2. Ergebnis des Geschäftsjahres
-65.944.142,82
-0,67
17.025.242,75
3,91
18.625.802,84
4,28
3. Zuführung aus dem Sondervermögen
716.986.301,76
7,29
31.713.326,86
7,29
34.694.728,43
7,98
– speziell für CHF-Tranche
– Ertragsausgleich auf Vortrag
– Ertragsausgleich auf Vortrag CHF-Tranche
– per 28.07.2015 (Zwischenausschüttung)
550.032.166,46
5,59
24.328.707,31
5,59
26.615.873,41
6,12
– per 30.09.2015
166.954.135,30
1,70
7.384.619,55
1,70
8.078.855,02
1,86
4. zusätzl. Substanzausschüttung
CHF-Tranche
0,00
0,00
0,00
II. Für Ausschüttung verfügbar
651.042.158,94
6,62
80.064.882,22
18,40
87.591.861,85
20,14
1. Einbehalt ge­mäß § 78 InvG
-1.966.894,74
-0,02
-86.998,56
-0,02
-95.177,38
-0,02
– Zuführung zum Einbehalt
-0,02
-1.966.894,74
-0,02
-86.998,56
-0,02
-95.177,38
– Entnahme aus Einbehalt
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
2. Vortrag auf neue Rechnung
0,00
0,00
-40.216.601,54
-9,24
-43.997.404,47
-10,12
– für alle Anteile
0,00
0,00
– speziell für CHF-Tranche
0,00
0,00
0,00
0,00
-40.216.601,54
-9,24
-43.997.404,47
-10,12
III. Gesamtausschüttung
649.075.264,20
6,60
39.761.282,10
9,14
43.499.280,00
10,00
1. Zwischenausschüttung am 28.07.2015
472.054.737,60
4,80
28.826.929,521
6,631
31.536.978,00
7,25
1,80
1
1
11.962.302,00
2,75
2. Endausschüttung
177.020.526,60
10.934.352,58
2,51
Ertragsausgleich
Zuführung aus dem Sondervermögen
Der Ertragsausgleich auf den Vortrag ist der Saldo aus dem
Wert der Erträge und Aufwendungen, der vom Anteilerwerber
im Ausgabepreis als Ausgleich für in Vorjahren aufgelaufende
und noch nicht ausgeschüttete Erträge gezahlt oder vom
Fonds bei Anteilrücknahme im Rücknahmepreis vergütet wird.
Es handelt sich hier um eine Substanzausschüttung.
Aus dem Nettoertrag des Geschäftsjahres werden EUR 2,0
Mio. (Vorjahr EUR 2,0 Mio.) nach § 14 Abs. 2 BVB für
zukünftige Instandsetzungen und zum Ausgleich von
Wertminderungen der Liegenschaften einbehalten.
Am 28. Juli 2015 erfolgte eine Zwischenausschüttung. Der
Ausschüttungstermin für die Jahresendausschüttung ist der
26. Januar 2016. Die anteilklassenspezifische Aufteilung ist
der Tabelle zu entnehmen.
Einbehalt gemäß § 78 des Investmentgesetzes
Vortrag auf neue Rechnung
Der Vortrag auf neue Rechnung beträgt EUR 40,0 Mio., nach
EUR 31,0 Mio. im Vorjahr und betrifft nur die Anteilklasse CHF.
Gesamtausschüttung
1 Währungsumrechnung EUR in CHF zum Devisenkurs vom 30. September 2015: 1 EUR = 1,094011 CHF
90 Verwendungsrechnung
91
Entwicklung des Fondsvermögens
EUR
I. Wert des Sondervermögens am Beginn des Geschäftsjahres
Fonds
Gesamt
EUR
3.792.899.140,24
1. Ausschüttungen
a) Ausschüttung für das Vorjahr
-441.935.947,66
b) Zwischenausschüttung im GJ 2014/2015
-502.543.570,50
2. Mittelzufluss/Abfluss (netto)
0,00
a) Mittelzuflüsse aus Anteilscheinverkäufen
0,00
b) Mittelabflüsse aus Anteilscheinrücknahmen
0,00
3. Ertragsausgleich/Aufwandsausgleich
4. Ordentlicher Nettoertrag
0,00
22.201.210,78
5. Abschreibung Anschaffungsnebenkosten
davon bei Immobilien
0,00
davon bei Immobiliengesellschaften
0,00
6. Realisierte Gewinne
aus Immobilien
51.722.443,47
aus Beteiligungen an Immobiliengesellschaften
10.365.585,09
aus Devisentermingeschäften
aus Fremdwährungspositionen
20.779.900,10
89.954,96
7. Realisierte Verluste
aus Immobilien
aus Beteiligungen an Immobiliengesellschaften
aus Devisentermingeschäften
aus Fremdwährungspositionen
-131.252.705,58
-46.346,83
-22.492.894,96
-286.047,10
8. Nettoveränderung der nicht realisierten Gewinne/Verluste
bei Immobilien
-93.058.087,59
bei Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften
-23.531.827,02
bei Devisentermingeschäften
bei Fremdwährungspositionen
II. Wert des Sondervermögens am Ende des Geschäftsjahres
Erläuterungen siehe Seite 95.
92 Entwicklung des Fondsvermögens
4.753.639,81
-14.853.382,08
2.672.811.065,13
Anteilklasse EUR
EUR
3.587.571.905,21
Anteilklasse CHF
EUR
205.327.235,03
Anteilklasse CHF
CHF
247.780.694,14
-417.965.132,25
-23.970.815,41
-13.484.776,80
-472.054.737,60
-30.488.832,90
-33.929.438,40
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
21.260.814,64
940.396,14
1.028.803,72
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
49.531.590,57
2.190.852,90
2.396.817,17
9.926.520,91
439.064,18
480.341,04
802.364,16
19.977.535,94
21.855.644,07
86.144,66
3.810,30
4.168,51
-125.693.119,62
-5.559.585,96
-6.082.248,20
-44.383,68
-1.963,15
-2.147,71
-21.540.143,68
-952.751,28
-1.042.320,38
-273.930,75
-12.116,35
-13.255,42
-89.116.344,56
-3.941.743,03
-4.312.310,23
-22.535.068,79
-996.758,23
-1.090.464,47
7.863.336,28
-3.109.696,47
-3.402.042,14
-9.920.538,15
-4.932.843,93
-40.712.265,04
2.517.899.277,35
154.911.787,78
169.475.199,86
Entwicklung des Fondsvermögens 93
94
Erläuterungen zur
Entwicklung des Fondsvermögens
Die Entwicklung des Fondsvermögens zeigt auf, welche
­Geschäftsvorfälle während der Berichtsperiode zu dem neuen,
in der Vermögensaufstellung des Fonds ausgewiesenen
­Vermögen geführt haben. Es handelt sich also um die Aufglie­
derung der Differenz zwischen dem Vermögen zu Beginn und
Ende des Geschäftsjahres.
Erläuterungen zu den Punkten 1-8 auf Seite 92:
1) E
s handelt sich um die Ausschüttungsbeträge a) für das
­vorangegangene Geschäftsjahr und b) Zwischenaus­
schüttung im abgelaufenen Geschäftsjahr.
2) S
eit 21.05.2012 befindet sich der Fonds im Status der
­Auflösung, d. h. die Ausgabe und Rücknahme von Fonds­
anteilen wurde endgültig eingestellt. Somit waren im abge­
laufenen Geschäftsjahr weder Mittelzuflüsse noch Mittel­
abflüsse zu verzeichnen.
er Ertragsausgleich/Aufwandsausgleich ist der Saldo aus
3) D
dem Wert der Erträge und Aufwendungen der vom Anteil­
erwerber im Ausgabepreis als Ausgleich für aufgelaufene
Erträge gezahlt oder vom Fonds bei Anteilrücknahme im
Rücknahmepreis vergütet wird.
4) D
er ordentliche Nettoertrag ist aus der Ertrags- und
­Aufwandsrechnung ersichtlich.
nter Abschreibung Anschaffungsnebenkosten werden die
5) U
Beträge angegeben, um die die Anschaffungsnebenkosten
für Immobilien bzw. Beteiligungen im Berichtsjahr abge­
schrieben wurden.
6) D
ie realisierten Gewinne aus Immobilien sind die Differenz
aus Verkaufserlösen und steuerlichen Buchwerten. Die nicht
realisierten Wertveränderungen der Vorjahre sind im Punkt
8) enthalten. Die realisierten Gewinne aus dem Verkauf von
Beteiligungen an Immobiliengesellschaften ergeben sich aus
dem Unterschied von Verkaufserlösen und Anschaffungs­
kosten der Beteiligung. Auch hier gilt, dass die nicht realisierten
Wertveränderungen der Vorjahre im Punkt 8) enthalten sind.
Die realisierten Gewinne aus Devisentermingeschäften sind
der Unterschied zwischen den niedrigen Ankaufskursen und
den Kursen bei Verkauf bzw. bei Fälligkeit. Die nicht realisierten
Wertveränderungen der Devisentermingeschäfte der Vorjahre
sind im Punkt 8) enthalten. Die realisierten Währungs­
gewinne resultieren aus den unterschiedlichen Umrechnungs­
kursen der zum jeweiligen Stichtag in Landeswährung
­gebuchten Verpflichtungs- und Erfüllungsgeschäfte
7) D
ie realisierten Verluste werden wie die realisierten Gewinne
ermittelt (siehe Punkt 6).
8)• D
ie Nettoveränderungen der nicht realisierten Gewinne/
Verluste ergeben sich bei den Immobilien und Beteiligungen
an Immobilien-Gesellschaften aus Wertfortschreibungen
und Veränderungen der Verkehrswerte im Geschäftsjahr,
unter Berücksichtigung latenter Steuern im Ausland.
•D
ie Nettoveränderungen der nicht realisierten Gewinne/
Verluste der Devisentermingeschäfte umfassen die
­Bewertungen der offenen Devisentermingeschäfte des
Berichtsjahres abzüglich der Vorjahreswertveränderungen
der geschlossenen Geschäfte.
ie Fremdwährungspositionen stellen die Nettoverände­
•D
rungen aus der fortlaufenden Währungsumrechnung der
in Landeswährung gebuchten Vermögensgegenstände
und Schulden dar. Die Währungskursveränderungen
­umfassen auch Bewertungen aus den Devisengeschäften
der Anteilklasse CHF, sowie Währungseffekte aus der
Umrechnung des Fondsvermögens in CHF in Höhe von
35,3 Mio. CHF.
Erläuterungen zur Entwicklung des Fondsvermögens 95
Entwicklung des
CS EUROREAL
(Mehrjahresübersicht)
Immobilien (in Mio. EUR)
Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften
Wertpapiere (in Mio. EUR)
Bankguthaben (in Mio. EUR
Sonstiges Vermögen (in Mio. EUR)
Fondsvermögen brutto (in Mio. EUR)
30.09.2012
4.099,2
30.09.2013
3.900,1
30.09.2014
2.995,3
30.09.2015
1.623,2
770,3
625,1
570,9
431,9
0
0
0
0
1.352,8
962,8
289,4
524,3
446,1
309,2
329,4
336,4
6.668,4
5.797,2
4.185,0
2.915,8
Verbindlichkeiten und Rückstellungen (in Mio. EUR)
1.343,1
1.061,1
392,1
243,0
Fondsvermögen netto (in Mio. EUR)
5.325,3
4.736,1
3.792,9
2.672,8
98.344.737
98.344.737
98.344.737
98.344.737
5.039,4
4.484,3
3.587,6
2.517,9
Ausgabepreis (in EUR)
53,80
47,88
38,30
26,88
Anteilwert (in EUR)
51,24
45,60
36,48
25,60
Zwischenausschüttung je Anteil (in EUR)
4,30
1,05
5,00
4,80
Ertragsschein Nr. Zwischenausschüttung
20
22
24
26
4,40
2,00
4,25
1,80
21
23
25
27
4.349.928
Anteilklasse EUR:
Umlaufende Anteile (Stück)
Wert der Anteilklasse (in Mio. EUR)
Ausschüttung je Anteil (in EUR)
Ertragsschein Anteilklasse EUR Nr.
Anteilklasse CHF:
4.349.928
4.349.928
4.349.928
Wert der Anteilklasse (in Mio. CHF)
Umlaufende Anteile (Stück)
345,9
308,0
247,8
169,5
Ausgabepreis (in CHF)
83,50
74,35
59,81
40,91
Anteilwert (in CHF)
38,96
79,52
70,81
56,96
Zwischenausschüttung je Anteil (in CHF)
6,70
1,65
7,80
7,25
Ausschüttung je Anteil (in CHF)
6,80
3,10
6,65
2,75
11.12.2012
10.12.2013
27.01.2015
26.01.2016
Ausschüttungstag
96 Entwicklung des CS EUROREAL
Entwicklung der Renditen
(Mehrjahresübersicht)
Renditekennzahlen in %
2011/2012
in %
2012/2013
in %
2013/2014
in %
2014/2015
in %
I. Immobilien
Bruttoertrag 1
5,2
5,5
5,2
5,3
Bewirtschaftungsaufwand 1
-1,7
-1,6
-2,4
-3,0
Nettoertrag 1
3,5
3,9
2,8
2,3
Wertänderungen 1
-2,7
-3,4
-6,6
-6,9
-0,2
0,0
-0,2
-0,3
Ausländische Ertragsteuern 1
-3,0
0,8
0,5
0,1
Ergebnis vor Darlehensaufwand 1
-2,4
1,3
-3,5
-4,8
Ergebnis nach Darlehensaufwand in Währung 2
-4,5
0,5
-4,7
-5,3
Währungsänderung 2
-0,1
-0,1
-0,2
-0,5
Gesamtergebnis in Fondswährung 2
-4,6
0,4
-4,9
-5,8
0,7
0,2
0,2
1,0
Ausländische latente Steuern
1
II. Liquidität
Liquiditätsrendite 3
III. Fondsrendite
Ergebnis gesamter Fonds vor Fondskosten4
-3,0
0,4
-4,1
-4,6
Ergebnis CS EUROREAL (EUR) nach Fondskosten
-3,8
-0,4
-5,0
-5,8
Ergebnis CS EUROREAL (CHF) nach Fondskosten
-3,4
-0,4
-4,5
-7,7
1
2
3
4
Bezogen auf das gesamte durchschnittliche Immobilienvermögen des jeweiligen Geschäftsjahres
Bezogen auf das durchschnittliche eigenkapitalfinanzierte Immobilienvermögen des jeweiligen Geschäftsjahres
Bezogen auf das durchschnittliche Liquiditätsvermögen des jeweiligen Geschäftsjahres
Bezogen auf das durchschnittliche Fondsvolumen des jeweiligen Geschäftsjahres
Entwicklung der Renditen 97
98
Besonderer Vermerk
des Abschlussprüfers
An die CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT Immobilien
Kapitalanlagegesellschaft mbH, Frankfurt am Main
Die CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT Immobilien
­Kapitalanlagegesellschaft mbH, Frankfurt am Main, hat uns
beauftragt, gemäß § 44 Abs. 5 des Investmentgesetzes (InvG)
den Jahresbericht des Sondervermögens CS EUROREAL für
das Geschäftsjahr vom 1. Oktober 2014 bis zum 30. September
2015 zu prüfen.
Prüfungsurteil
Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.
Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung
­gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresbericht für das
Geschäftsjahr vom 1. Oktober 2014 bis zum 30. September
2015 den gesetzlichen Vorschriften.
Frankfurt am Main, den 11. Januar 2016
Verantwortung der gesetzlichen Vertreter
Die Aufstellung des Jahresberichts nach den Vorschriften des
InvG liegt in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der
Kapitalanlagegesellschaft.
KPMG AG
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Verantwortung des Abschlussprüfers
Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durch­
geführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresbericht
­abzugeben.
Warnke
Wirtschaftsprüfer
Sträßer
Wirtschaftsprüfer
Wir haben unsere Prüfung nach § 44 Abs. 5 InvG unter
­Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) fest­
gestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschluss­
prüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen
und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich
auf den Jahresbericht wesentlich auswirken, mit hinreichender
Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungs­
handlungen werden die Kenntnisse über die Verwaltung des
Sondervermögens sowie die Erwartungen über mögliche
­Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die
Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen
­Kontrollsystems und die Nachweise für die Angaben im
­Jahresbericht überwiegend auf der Basis von Stichproben
­beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten
Rechnungslegungsgrundsätze für den Jahresbericht und der
wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter der
Kapitalanlagegesellschaft. Wir sind der Auffassung, dass
­unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere
­Beurteilung bildet.
Besonderer Vermerk des Abschlussprüfers 99
Steuerliche Hinweise
für in Deutschland unbeschränkt
steuerpflichtige Anleger
Mit Datum vom 14. Juli 2015 wurde für das Geschäftsjahr 2014/2015 eine Zwischenausschüttung beschlossen.
Die Ausschüttung erfolgte am 28. Juli 2015 in Höhe von Euro 4,80 je Anteil für die Anteilklasse EUR und in Höhe von
CHF 7,25 für die Anteilklasse CHF.
Zwischenausschüttung
Anteilklasse EUR
Investmentrechtliche Ausschüttung
Natürliche
Personen mit
Anteilen im
Privatvermögen
je Anteil
EUR
Natürliche
Personen mit
Anteilen im
Betriebsvermögen
je Anteil
EUR
Körper-
Körper-
schaften
§ 8b
Abs. 1 und 2
KStG
je Anteil
EUR
schaften
§ 8b
Abs. 7 und 8
KStG
je Anteil
EUR
4,8000
4,8000
4,8000
4,8000
Betrag der Ausschüttung1
4,8416
4,8416
4,8416
4,8416
davon ausschüttungsgleiche Erträge der Vorjahre
0,0101
0,0101
0,0101
0,0101
davon nicht steuerbare Substanzausschüttung
4,7655
4,7708
4,7708
4,7708
Thesaurierung
0,0000
0,0000
0,0000
0,0000
Gesamtbetrag der dem Anleger steuerlich zufließenden Erträge
0,0660
0,0607
0,0607
0,0607
davon steuerfreie Veräußerungsgewinne2
0,0660
0,0243
0,0577
0,0000
Steuerfreier und nicht steuerbarer Anteil an der Ausschüttung
4,8416
4,8052
4,8386
4,7809
100,00
99,25
99,94
98,75
0,0000
0,0364
0,0030
0,0607
0,00
0,75
0,06
1,25
und Thesaurierung
Steuerfreier und nicht steuerbarer Anteil an der Ausschüttung
und Thesaurierung in %
Steuerpflichtiger Anteil an der Ausschüttung und Thesaurierung
Steuerpflichtiger Anteil an der Ausschüttung und Thesaurierung in %
Bemessungsgrundlage für Kapitalertragsteuer3
0,0000
0,0000
0,0000
0,0000
Kapitalertragsteuer (25 %)
0,0000
0,0000
0,0000
0,0000
Solidaritätszuschlag (5,5 %)
0,0000
0,0000
0,0000
0,0000
1 Betrag der Ausschüttung enthält die investmentrechtliche Ausschüttung in Höhe von Euro 4,8000 pro Anteil zuzüglich gezahlte ausländische Steuern in Höhe von
Euro 0,0555 pro Anteil abzüglich erstatteter ausländischer Steuern in Höhe von Euro 0,0139 pro Anteil.
2 Veräußerungsgewinne von Anteilen an in- und ausländischen Immobilienkapitalgesellschaften, die vor dem 1. Januar 2009 erworben wurden, sind steuerfrei.
5 % der Veräußerungsgewinne gelten bei Körperschaften als nichtabzugsfähige Betriebsausgaben und sind somit steuerpflichtig. Bei Einzelunternehmen
unterliegen die Veräußerungsgewinne zu 60 % der Besteuerung, 40 % sind steuerfrei (sog. Teileinkünfteverfahren).
3 In der Bemessungsgrundlage für Kapitalertragsteuer ist ein Betrag in Höhe von Euro 0,0000 pro Anteil aus inländischen Mieten und inländischen
Veräußerungsgewinnen enthalten, für den bei ausländischen Anlegern, sowie bei Anteilen in ausländischen Depots, Kapitalertragsteuer einbehalten wird.
100 Steuerliche Hinweise
Zwischenausschüttung
Anteilklasse CHF
Investmentrechtliche Ausschüttung
Natürliche
Personen mit
Anteilen im
Privatvermögen
je Anteil
CHF
Natürliche
Personen mit
Anteilen im
Betriebsvermögen
je Anteil
CHF
Körper-
Körper-
schaften
§ 8b
Abs, 1 und 2
KStG
je Anteil
CHF
schaften
§ 8b
Abs, 7 und 8
KStG
je Anteil
CHF
7,2500
7,2500
7,2500
7,2500
Betrag der Ausschüttung1
7,2931
7,2931
7,2931
7,2931
davon ausschüttungsgleiche Erträge der Vorjahre
0,0000
0,0000
0,0000
0,0000
davon nicht steuerbare Substanzausschüttung
1,4415
1,4480
1,4480
1,4480
Thesaurierung
0,0000
0,0000
0,0000
0,0000
Gesamtbetrag der dem Anleger steuerlich zufließenden Erträge
5,8516
5,8451
5,8451
5,8451
davon steuerfreie Veräußerungsgewinne2
0,0760
0,0304
0,0722
0,0000
Steuerfreier und nicht steuerbarer Anteil an der Ausschüttung
1,5561
1,5169
1,5587
1,4865
21,34
20,80
21,37
20,38
5,7369
5,7762
5,7343
5,8066
78,66
79,20
78,63
79,62
und Thesaurierung
Steuerfreier und nicht steuerbarer Anteil an der Ausschüttung
und Thesaurierung in %
Steuerpflichtiger Anteil an der Ausschüttung und Thesaurierung
Steuerpflichtiger Anteil an der Ausschüttung und Thesaurierung in %
Bemessungsgrundlage für Kapitalertragsteuer3
5,7369
5,7305
5,7305
5,7305
Kapitalertragsteuer (25 %)
1,4342
1,4326
1,4326
1,4326
Solidaritätszuschlag (5,5 %)
0,0789
0,0788
0,0788
0,0788
1 Betrag der Ausschüttung enthält die investmentrechtliche Ausschüttung in Höhe von CHF 7,2500 pro Anteil zuzüglich gezahlte ausländische Steuern in Höhe von
CHF 0,0574 pro Anteil abzüglich erstatteter ausländischer Steuern in Höhe von CHF 0,0143 pro Anteil.
2 Veräußerungsgewinne von Anteilen an in- und ausländischen Immobilienkapitalgesellschaften, die vor dem 1. Januar 2009 erworben wurden, sind steuerfrei.
5 % der Veräußerungsgewinne gelten bei Körperschaften als nichtabzugsfähige Betriebsausgaben und sind somit steuerpflichtig. Bei Einzelunternehmen
unterliegen die Veräußerungsgewinne zu 60 % der Besteuerung, 40 % sind steuerfrei (sog. Teileinkünfteverfahren).
3 In der Bemessungsgrundlage für Kapitalertragsteuer ist ein Betrag in Höhe von CHF 0,0000 pro Anteil aus inländischen Mieten und inländischen Veräußerungsgewinnen enthalten, für den bei ausländischen Anlegern, sowie bei Anteilen in ausländischen Depots, Kapitalertragsteuer einbehalten wird.
Steuerliche Hinweise 101
Die Endausschüttung für das Geschäftsjahr 2014/2015 vom 1. Oktober 2014 bis zum 30. September 2015 erfolgt durch Aus­
schüttungsbeschluss vom 11. Januar 2016 am 26. Januar 2016 in Höhe von EUR 1,80 je Anteil für die Anteilklasse EUR und in
Höhe von CHF 2,75 für die Anteilklasse CHF.
Natürliche
Personen mit
Anteilen im
Privatvermögen
je Anteil
EUR
Natürliche
Personen mit
Anteilen im
Betriebsvermögen
je Anteil
EUR
Körper-
Körper-
schaften
§ 8b
Abs, 1 und 2
KStG
je Anteil
EUR
schaften
§ 8b
Abs, 7 und 8
KStG
je Anteil
EUR
Investmentrechtliche Ausschüttung
1,8000
1,8000
1,8000
1,8000
Betrag der Ausschüttung1
1,8036
1,8036
1,8036
1,8036
davon ausschüttungsgleiche Erträge der Vorjahre
0,0000
0,0000
0,0000
0,0000
davon nicht steuerbare Substanzausschüttung
1,5539
1,5539
1,5539
1,5539
Thesaurierung
0,0000
0,0000
0,0000
0,0000
Gesamtbetrag der dem Anleger steuerlich zufließenden Erträge
0,2497
0,2497
0,2497
0,2497
davon steuerfreie Veräußerungsgewinne
0,0047
0,0040
0,0095
0,0000
1,7079
1,7071
1,7126
1,7031
94,69
94,65
94,95
94,43
0,0957
0,0965
0,0910
0,1005
5,31
5,35
5,05
5,57
Bemessungsgrundlage für Kapitalertragsteuer3
0,0957
0,0905
0,0905
0,0905
Kapitalertragsteuer (25 %)
0,0239
0,0226
0,0226
0,0226
Solidaritätszuschlag (5,5 %)
0,0013
0,0012
0,0012
0,0012
Endausschüttung
Anteilklasse EUR
2
Steuerfreier und nicht steuerbarer Anteil an der Ausschüttung
und Thesaurierung
Steuerfreier und nicht steuerbarer Anteil an der Ausschüttung
und Thesaurierung in %
Steuerpflichtiger Anteil an der Ausschüttung und Thesaurierung
Steuerpflichtiger Anteil an der Ausschüttung und Thesaurierung in %
1 Betrag der Ausschüttung enthält die investmentrechtliche Ausschüttung in Höhe von Euro 1,8000 pro Anteil zuzüglich gezahlte ausländische Steuern in Höhe von
Euro 0,0246 pro Anteil abzüglich erstatteter ausländischer Steuern in Höhe von Euro 0,0210 pro Anteil.
2 Veräußerungsgewinne von Anteilen an in- und ausländischen Immobilienkapitalgesellschaften, die vor dem 1. Januar 2009 erworben wurden, sind steuerfrei.
5 % der Veräußerungsgewinne gelten bei Körperschaften als nichtabzugsfähige Betriebsausgaben und sind somit steuerpflichtig. Bei Einzelunternehmen
unterliegen die Veräußerungsgewinne zu 60 % der Besteuerung, 40 % sind steuerfrei (sog. Teileinkünfteverfahren).
3 In der Bemessungsgrundlage für Kapitalertragsteuer ist ein Betrag in Höhe von Euro 0,0000 pro Anteil aus inländischen Mieten und inländischen
Veräußerungsgewinnen enthalten, für den bei ausländischen Anlegern, sowie bei Anteilen in ausländischen Depots, Kapitalertragsteuer einbehalten wird.
102 Steuerliche Hinweise
Natürliche
Personen mit
Anteilen im
Privatvermögen
je Anteil
CHF
Natürliche
Personen mit
Anteilen im
Betriebsvermögen
je Anteil
CHF
Körper-
Körper-
schaften
§ 8b
Abs, 1 und 2
KStG
je Anteil
CHF
schaften
§ 8b
Abs, 7 und 8
KStG
je Anteil
CHF
Investmentrechtliche Ausschüttung
2,7500
2,7500
2,7500
2,7500
Betrag der Ausschüttung1
2,7564
2,7564
2,7564
2,7564
davon ausschüttungsgleiche Erträge der Vorjahre
0,0000
0,0000
0,0000
0,0000
davon nicht steuerbare Substanzausschüttung
2,7564
2,7564
2,7564
2,7564
Thesaurierung
0,0000
0,0000
0,0000
0,0000
Gesamtbetrag der dem Anleger steuerlich zufließenden Erträge
0,0000
0,0000
0,0000
0,0000
davon steuerfreie Veräußerungsgewinne
0,0000
0,0000
0,0000
0,0000
0,0000
0,0000
0,0000
0,0000
Endausschüttung
Anteilklasse CHF
2
Steuerfreier und nicht steuerbarer Anteil an der Ausschüttung
und Thesaurierung
2,7564
2,7564
2,7564
2,7564
Steuerfreier und nicht steuerbarer Anteil an der Ausschüttung
100,00
100,00
100,00
100,00
0,0000
0,0000
0,0000
0,0000
0,00
0,00
0,00
0,00
Bemessungsgrundlage für Kapitalertragsteuer3
0,0000
0,0000
0,0000
0,0000
Kapitalertragsteuer (25 %)
0,0000
0,0000
0,0000
0,0000
Solidaritätszuschlag (5,5 %)
0,0000
0,0000
0,0000
0,0000
und Thesaurierung in %
Steuerpflichtiger Anteil an der Ausschüttung und Thesaurierung
Steuerpflichtiger Anteil an der Ausschüttung und Thesaurierung in %
1 Betrag der Ausschüttung enthält die investmentrechtliche Ausschüttung in Höhe von CHF 2,7500 pro Anteil zuzüglich gezahlte ausländische Steuern in Höhe von
CHF 0,0302 pro Anteil abzüglich erstatteter ausländischer Steuern in Höhe von CHF 0,0238 pro Anteil.
2 Veräußerungsgewinne von Anteilen an in- und ausländischen Immobilienkapitalgesellschaften, die vor dem 1. Januar 2009 erworben wurden, sind steuerfrei.
5 % der Veräußerungsgewinne gelten bei Körperschaften als nichtabzugsfähige Betriebsausgaben und sind somit steuerpflichtig. Bei Einzelunternehmen
unterliegen die Veräußerungsgewinne zu 60 % der Besteuerung, 40 % sind steuerfrei (sog. Teileinkünfteverfahren).
3 In der Bemessungsgrundlage für Kapitalertragsteuer ist ein Betrag in Höhe von CHF 0,0000 pro Anteil aus inländischen Mieten und inländischen
Veräußerungsgewinnen enthalten, für den bei ausländischen Anlegern, sowie bei Anteilen in ausländischen Depots, Kapitalertragsteuer einbehalten wird.
Steuerliche Hinweise 103
Das Sondervermögen ist als Zweckvermögen von der Körper­
schaft- und Gewerbesteuer befreit. Die Besteuerung der Erträge
erfolgt bei den Anlegern. Die Besteuerung hängt davon ab, ob
der Anleger die Anteile im Privat- oder im Betriebsvermögen hält.
Anteile im Privatvermögen
Beim Privatanleger werden die steuerpflichtigen Erträge des
Sondervermögens als Einkünfte aus Kapitalvermögen der Ein­
kommensteuer unterworfen. Zu den Einkünften aus Kapitalver­
mögen gehören die vom Sondervermögen ausgeschütteten Er­
träge, die ausschüttungsgleichen Erträge, der Zwischengewinn
sowie der Gewinn aus dem An- und Verkauf von Fondsanteilen,
wenn diese nach dem 31. Dezember 2008 erworben wurden.
Gewinne aus dem Verkauf von vor dem 1. Januar 2009 erwor­
benen Fondsanteilen sind beim Privatanleger steuerfrei.
Einkünfte aus Kapitalvermögen unterliegen grundsätzlich einem
Steuerabzug von 25 % (zuzüglich Solidaritätszuschlag und ggf.
Kirchensteuer).
Vom Steuerabzug kann Abstand genommen werden, wenn der
Anleger die Anteile auf einem inländischen Depot verwahrt und
einen Freistellungsauftrag vorlegt, sofern die steuerpflichtigen
Ertragsteile EUR 801,00 bei Einzelveranlagung bzw.
EUR 1.602,00 bei Zusammenveranlagung von Ehegatten
nicht übersteigen. Entsprechendes gilt auch bei Vorlage einer
NV-Bescheinigung.
Sofern der Freistellungsauftrag oder die NV-Bescheinigung
nicht bzw. nicht rechtzeitig vorgelegt wird, erhält der Anleger
auf Antrag von der depotführenden Stelle eine Steuerbeschei­
nigung über den einbehaltenen und abgeführten Steuerabzug
und den Solidaritätszuschlag. Der Anleger hat dann die Mög­
lichkeit, den Steuerabzug im Rahmen seiner Einkommen­
steuerveranlagung auf seine persönliche Steuerschuld anrech­
nen zu lassen.
Der Steuerabzug hat grundsätzlich Abgeltungswirkung (sog.
Abgeltungsteuer), so dass die Einkünfte aus Kapitalvermögen
regelmäßig nicht in der Einkommensteuererklärung anzugeben
sind. Bei der Vornahme des Steuerabzugs werden durch die
104 Steuerliche Hinweise
depotführende Stelle grundsätzlich bereits Verlustverrech­
nungen vorgenommen und ausländische Quellensteuern
­angerechnet.
Der Steuerabzug hat u.a. aber dann keine Abgeltungswirkung,
wenn der persönliche Steuersatz geringer ist als der Abgel­
tungssatz von 25 %. In diesem Fall können die Einkünfte aus
Kapitalvermögen in der Einkommensteuererklärung angegeben
werden. Das Finanzamt setzt dann den niedrigeren persön­
lichen Steuersatz an und rechnet auf die persönliche Steuer­
schuld den vorgenommenen Steuerabzug an (sog. Günstiger­
prüfung).
Sofern Einkünfte aus Kapitalvermögen keinem Steuerabzug
unterlegen haben (weil z.B. ein Gewinn aus der Veräußerung
von Fondsanteilen in einem ausländischen Depot erzielt wird),
sind diese in der Steuererklärung anzugeben. Im Rahmen der
Veranlagung unterliegen die Einkünfte aus Kapitalvermögen
dann ebenfalls dem Abgeltungssatz von 25 % oder dem niedri­
geren persönlichen Steuersatz.
Ausgeschüttete oder thesaurierte inländische Mieterträge,
­ insen, Dividenden, sonstige Erträge sowie Gewinne aus dem
Z
Verkauf inländischer Immobilien innerhalb von 10 Jahren seit
Anschaffung sind für Privatanleger steuerpflichtig.
Gewinne aus dem Verkauf inländischer und ausländischer
I­mmobilien außerhalb der 10-Jahresfrist, die auf der Ebene des
Sondervermögens erzielt werden, sind beim Privatanleger stets
steuerfrei.
Steuerfrei bleiben auch ausländische Mieterträge und Gewinne
aus dem Verkauf ausländischer Immobilien, auf deren Besteu­
erung Deutschland aufgrund eines Doppelbesteuerungs­
abkommens (Freistellungsmethode) verzichtet hat. Die steuer­
freien Erträge wirken sich auch nicht auf den anzuwendenden
Steuersatz aus (kein Progressionsvorbehalt).
Sofern im betreffenden Doppelbesteuerungsabkommen aus­
nahmsweise die Anrechnungsmethode vereinbart oder kein
Doppelbesteuerungsabkommen geschlossen wurde, gelten die
Aussagen zur Behandlung von Gewinnen aus dem Verkauf
­inländischer Immobilien innerhalb von 10 Jahren seit Anschaf­
fung analog. Die in den Herkunftsländern gezahlten Steuern
können ggf. auf die deutsche Einkommensteuer angerechnet
werden, sofern die gezahlten Steuern nicht bereits auf der
Ebene des Sondervermögens als Werbungskosten berück­
sichtigt wurden.
Gewinne aus der Veräußerung von Wertpapieren und Gewinne
aus Termingeschäften, die auf der Ebene des Sondervermö­
gens erzielt werden, werden beim Anleger nicht erfasst, solange
sie nicht ausgeschüttet werden. Werden Gewinne aus der Ver­
äußerung von Wertpapieren und Gewinne aus Termingeschäften
ausgeschüttet, sind sie grundsätzlich steuerpflichtig und unter­
liegen bei Verwahrung der Anteile im Inland dem Steuerabzug
von 25% (zuzüglich Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchen­
steuer), wenn die Wertpapiere nach dem 31. Dezember 2008
angeschafft wurden bzw. die Termingeschäfte nach dem
31. Dezember 2008 eingegangen wurden. Ausgeschüttete
Gewinne aus der Veräußerung von Wertpapieren und Gewinne
aus Termingeschäften sind steuerfrei, wenn die Wertpapiere
auf Ebene des Sondervermögens vor dem 1. Januar 2009
­erworben bzw. die Termingeschäfte vor dem 1. Januar 2009
eingegangen wurden.
Erträge aus der Beteiligung an in- und ausländischen Immobi­
lienpersonengesellschaften sind steuerlich bereits mit Ende
des Wirtschaftsjahres der Personengesellschaft auf der Ebene
des Sondervermögens zu erfassen. Sie sind nach allgemeinen
steuerlichen Grundsätzen zu beurteilen.
Substanzauskehrungen (z.B. in Form von Bauzinsen) sind nicht
steuerbar. Substanzauskehrungen, die der Anleger während
seiner Besitzzeit erhalten hat, sind allerdings dem steuerlichen
Ergebnis aus der Veräußerung der Fondsanteile hinzuzurechnen,
d.h. sie erhöhen den steuerlichen Gewinn.
Werden Anteile an einem Sondervermögen, die nach dem
31. Dezember 2008 erworben wurden, von einem Privat­
anleger veräußert, unterliegt der Veräußerungsgewinn dem
­Abgeltungssatz von 25 %. Sofern die Anteile in einem inländi­
schen Depot verwahrt werden, nimmt die depotführende Stelle
den Steuerabzug vor. Der Steuerabzug von 25 % (zuzüglich
Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer) kann durch die
Vorlage eines ausreichenden Freistellungsauftrags bzw. einer
NV-Bescheinigung vermieden werden. Bei einer Veräußerung
von vor dem 1. Januar 2009 erworbenen Anteilen ist der
­Gewinn bei Privatanlegern steuerfrei. Bei der Ermittlung des
steuerpflichtigen Veräußerungsgewinns sind die Anschaffungs­
kosten um den Zwischengewinn im Zeitpunkt der Anschaffung
und der Veräußerungspreis um den Zwischengewinn im Zeit­
punkt der Veräußerung zu kürzen, damit es nicht zu einer dop­
pelten einkommensteuerlichen Erfassung von Zwischengewinnen
kommt. Zudem ist der Veräußerungspreis um die thesaurierten
Erträge zu kürzen, die der Anleger bereits versteuert hat, damit
es auch insoweit nicht zu einer Doppelbesteuerung kommt.
Der Gewinn aus der Veräußerung nach dem 31. Dezember
2008 erworbener Fondsanteile ist insoweit steuerfrei, als er
auf die während der Besitzzeit im Fonds entstandenen, noch
nicht auf der Anlegerebene erfassten, DBA-steuerfreien Erträge
zurückzuführen ist (besitzzeitanteiliger Immobiliengewinn). Die
CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT Immobilien Kapital­
anlagegesellschaft mbH veröffentlicht den Immobiliengewinn
bewertungstäglich als Prozentsatz des Wertes des Investment­
anteils.
Anteile im Betriebsvermögen
Sofern sich die Anteile im Betriebsvermögen befinden, werden
die Erträge als Betriebseinnahmen steuerlich erfasst.
Inländische Mieterträge, Zinsen und zinsähnliche Erträge sind
beim Anleger grundsätzlich steuerpflichtig. Dies gilt unabhängig
davon, ob diese Erträge thesauriert oder ausgeschüttet werden.
Die zu versteuernden Zinsen können gemäß § 2 Abs. 2a InvStG
im Rahmen der Zinsschrankenregelung nach § 4h EStG berück­
sichtigt werden.
Eine Abstandnahme vom Steuerabzug bzw. eine Vergütung
des Steuerabzugs ist nur durch Vorlage einer entsprechenden
NV-Bescheinigung möglich. Ansonsten erhält der Anleger eine
Steuerbescheinigung über die Vornahme des Steuerabzugs.
Steuerliche Hinweise 105
Bei Mieterträgen aus ausländischen Immobilien verzichtet
Deutschland in der Regel auf die Besteuerung (Freistellung
aufgrund eines Doppelbesteuerungsabkommens). Bei Anle­
gern, die nicht Kapitalgesellschaften sind, ist jedoch der Pro­
gressionsvorbehalt teilweise zu beachten. Sofern im betreffen­
den Doppelbesteuerungsabkommen ausnahmsweise die
Anrechnungsmethode vereinbart oder kein Doppelbesteue­
rungsabkommen geschlossen wurde, können die in den Her­
kunftsländern gezahlten Ertragsteuern ggf. auf die deutsche
Einkommen- oder Körperschaftsteuer angerechnet werden,
sofern die gezahlten Steuern nicht bereits auf der Ebene des
Sondervermögens als Werbungskosten berücksichtigt wurden.
Thesaurierte Gewinne aus der Veräußerung inländischer und
ausländischer Immobilien sind beim Anleger steuerlich unbe­
achtlich, soweit sie nach Ablauf von 10 Jahren seit der
Anschaffung der Immobilie auf Fondsebene erzielt werden. Die
Gewinne werden erst bei ihrer Ausschüttung steuerpflichtig.
Gewinne aus der Veräußerung inländischer und ausländischer
Immobilien innerhalb der 10-Jahresfrist sind bei Thesaurierung
bzw. Ausschüttung steuerlich auf Anlegerebene zu berücksich­
tigen. Dabei sind die Gewinne aus dem Verkauf inländischer
Immobilien in vollem Umfang steuerpflichtig. Bei Gewinnen aus
dem Verkauf ausländischer Immobilien verzichtet Deutschland
in der Regel auf die Besteuerung (Freistellung aufgrund eines
Doppelbesteuerungsabkommens). Bei Anlegern, die nicht
­Kapitalgesellschaften sind, ist jedoch der Progressionsvorbe­
halt zu beachten. Sofern im betreffenden Doppelbesteue­
rungsabkommen ausnahmsweise die Anrechnungsmethode
vereinbart oder kein Doppelbesteuerungsabkommen geschlos­
sen wurde, können die in den Herkunftsländern gezahlten
­Ertragsteuern ggf. auf die deutsche Einkommensteuer bzw.
Körperschaftsteuer angerechnet werden, sofern die gezahlten
Steuern nicht bereits auf der Ebene des Sondervermögens als
Werbungskosten berücksichtigt wurden.
Eine Abstandnahme vom Steuerabzug bzw. eine Vergütung
des Steuerabzugs ist nur durch Vorlage einer entsprechenden
NV-Bescheinigung möglich. Ansonsten erhält der Anleger eine
Steuerbescheinigung über die Vornahme des Steuerabzugs.
106 Steuerliche Hinweise
Gewinne aus der Veräußerung von Wertpapieren und Gewinne
aus Termingeschäften sind beim Anleger steuerlich unbeacht­
lich, wenn sie thesauriert werden. Werden diese Gewinne
ausgeschüttet, sind sie auf Anlegerebene zu berücksichtigen.
Veräußerungsgewinne aus Aktien sind bei Anlegern, die
Körperschaften sind, ganz oder bei sonstigen betrieblichen
Anlegern, z.B. Einzelunternehmern, zu 40 % steuerfrei (Teilein­
künfteverfahren). 5 % der Veräußerungsgewinne aus Aktien
gelten bei Körperschaften als nichtabzugsfähige Betriebsaus­
gaben und sind somit steuerpflichtig. Veräußerungsgewinne
aus Renten/Kapitalforderungen und Gewinne aus Terminge­
schäften sind hingegen in voller Höhe steuerpflichtig. Ausge­
schüttete Wertpapierveräußerungsgewinne und ausgeschüttete
Termingeschäftsgewinne unterliegen grundsätzlich dem
Steuer­abzug (Kapitalertragsteuer 25 % zuzüglich Solidaritätszu­
schlag). Dies gilt nicht für Gewinne aus der Veräußerung von
vor dem 1. Januar 2009 erworbenen Wertpapieren und für
Gewinne aus vor dem 1. Januar 2009 eingegangenen
Termingeschäften. Die auszahlende Stelle nimmt jedoch
insbesondere dann keinen Steuerabzug vor, wenn der Anleger
eine unbeschränkt steuerpflichtige Körperschaft ist oder diese
Kapitalerträge Betriebseinnahmen eines inländischen Betriebs
sind und dies der auszahlenden Stelle vom Gläubiger der Kapi­
talerträge nach amtlich vorgeschriebenen Vordruck erklärt wird.
Erträge aus der Beteiligung an in- und ausländischen Immobi­
lienpersonengesellschaften sind steuerlich bereits mit Ende
des Wirtschaftsjahres der Personengesellschaft auf der Ebene
des Sondervermögens zu erfassen. Sie sind nach allgemeinen
steuerlichen Grundsätzen zu beurteilen.
Vor dem 1. März 2013 zugeflossene oder als zugeflossen
geltende Dividenden in- und ausländischer Immobilienkapital­
gesellschaften, die auf Anteile im Betriebsvermögen ausge­
schüttet oder thesauriert werden, sind mit Ausnahme von
Dividenden nach dem REITG bei Körperschaften steuerfrei.
5 % der Dividenden gelten bei Körperschaften als nichtabzugs­
fähige Betriebsausgaben und sind somit steuerpflichtig. Auf­
grund der Neuregelung zur Besteuerung von Streubesitz­
dividenden sind nach dem 28. Februar 2013 dem
Sondervermögen zugeflossene oder als zugeflossen geltende
Dividenden in- und ausländischer Immobilienkapitalgesellschaf­
ten bei Körperschaften steuerpflichtig. Von Einzelunternehmern
sind diese Erträge – mit Ausnahme der Dividenden nach dem
REITG – zu 60 % zu versteuern (Teileinkünfteverfahren). Inlän­
dische Dividenden unterliegen dem Steuerabzug (Kapitaler­
tragsteuer 25 % zuzüglich Solidaritätszuschlag). Ausländische
Dividenden unterliegen grundsätzlich ebenfalls dem Steuerab­
zug (Kapitalertragsteuer 25 % zuzüglich Solidaritätszuschlag).
Die auszahlende Stelle nimmt jedoch insbesondere dann
­keinen Steuerabzug vor, wenn der Anleger eine unbeschränkt
steuerpflichtige Körperschaft ist (wobei von Körperschaften
i.S.d. § 1 Abs. 1 Nr. 4 und 5 KStG der auszahlenden Stelle
eine Bescheinigung des für sie zuständigen Finanzamtes
vorliegen muss) oder die ausländischen Dividenden Betriebs­
einnahmen eines inländischen Betriebs sind und dies der
auszahlenden Stelle vom Gläubiger der Kapitalerträge nach
amtlich vorgeschriebenen Vordruck erklärt wird.
Ansonsten ist eine Abstandnahme vom Steuerabzug bzw. eine
Vergütung des Steuerabzugs bei betrieblichen Anlegern nur
durch Vorlage einer entsprechenden NV-Bescheinigung mög­
lich. Der Anleger erhält eine Steuerbescheinigung über die
Vornahme des Steuerabzugs.
Substanzauskehrungen (z.B. in Form von Bauzinsen) sind nicht
steuerbar. Dies bedeutet für einen bilanzierenden Anleger, dass
die Substanzauskehrungen in der Handelsbilanz ertragswirksam
zu vereinnahmen sind, in der Steuerbilanz aufwandswirksam
ein passiver Ausgleichsposten zu bilden ist und damit technisch
die historischen Anschaffungskosten steuerneutral gemindert
werden. Alternativ können die fortgeführten Anschaffungs­
kosten um den anteiligen Betrag der Substanzauskehrung
­vermindert werden.
Gewinne aus der Veräußerung von Anteilen im Betriebsver­
mögen sind für betriebliche Anleger steuerfrei, soweit es sich
um noch nicht zugeflossene oder noch nicht als zugeflossen
geltende ausländische Mieten und realisierte und nicht reali­
sierte Gewinne des Sondervermögens aus ausländischen
Immobilien handelt, sofern Deutschland auf die Besteuerung
verzichtet hat (Immobiliengewinn). Die CREDIT SUISSE
­ASSET MANAGEMENT Immobilien Kapitalanlagegesellschaft
mbH veröffentlicht den Immobiliengewinn bewertungstäglich
als Prozentsatz des Wertes des Investmentanteils. Gewinne
aus der Veräußerung von Anteilen im Betriebsvermögen sind
für Körperschaften zudem steuerfrei, soweit die Gewinne aus
noch nicht zugeflossenen oder noch nicht als zugeflossen
­geltenden Dividenden und aus realisierten und nicht realisierten
Gewinnen des Sondervermögens aus in- und ausländischen
Immobilienkapitalgesellschaften herrühren und soweit diese
Dividenden und Gewinne bei der Zurechnung an den Anleger
steuerfrei sind (Aktiengewinn). 5 % des steuerfreien Veräuße­
rungsgewinns gelten bei Körperschaften als nicht abzugsfähige
Betriebsausgabe und sind somit steuerpflichtig. Von Einzel­
unternehmen sind diese Veräußerungsgewinne zu 60 % zu
versteuern. Die CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT
Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbH veröffentlicht den
Aktiengewinn bewertungstäglich als Prozentsatz des Wertes
des Investmentanteils. Seit dem 1. März 2013 wird anstelle
des bisherigen einheitlichen Aktiengewinns der Aktiengewinn
EStG für betriebliche Anleger im Sinne des § 3 Nr. 40 EStG
sowie der Aktiengewinn KStG für körperschaftsteuerpflichtige
Anleger berechnet und veröffentlicht.
Negative steuerliche Erträge
Verbleiben negative Erträge nach Verrechnung mit gleichartigen
positiven Erträgen auf der Ebene des Sondervermögens,
­werden diese steuerlich auf Ebene des Sondervermögens vor­
getragen. Diese können auf Ebene des Sondervermögens mit
künftigen gleichartigen positiven steuerpflichtigen Erträgen der
Folgejahre verrechnet werden. Eine direkte Zurechnung der
negativen steuerlichen Erträge auf den Anleger ist nicht mög­
lich. Damit wirken sich diese negativen Beträge beim Anleger
bei der Einkommensteuer bzw. Körperschaftsteuer erst in dem
Veranlagungszeitraum (Steuerjahr) aus, in dem das Geschäfts­
jahr des Sondervermögens endet bzw. die Ausschüttung für
das Geschäftsjahr des Sondervermögens erfolgt, für das die
negativen steuerlichen Erträge auf Ebene des Sondervermögens
verrechnet werden. Eine frühere Geltendmachung bei der
­Einkommensteuer bzw. der Körperschaftsteuer des Anlegers
ist nicht möglich.
Steuerliche Hinweise 107
Kirchensteuer
Soweit die Einkommensteuer bereits von einer inländischen
depotführenden Stelle (Abzugsverpflichteter) durch den Steuer­
abzug erhoben wird, wird die darauf entfallende Kirchensteuer
nach dem Kirchensteuersatz der Religionsgemeinschaft, der
der Kirchensteuerpflichtige angehört, als Zuschlag zum Steuer­
abzug erhoben. Zu diesem Zweck hat der Kirchensteuerpflich­
tige dem Abzugsverpflichteten in einem schriftlichen Antrag
seine Religionsangehörigkeit zu benennen. Ehegatten haben in
dem Antrag zudem zu erklären, in welchem Verhältnis der auf
jeden Ehegatten entfallende Anteil der Kapitalerträge zu den
gesamten Kapitalerträgen der Ehegatten steht, damit die
­Kirchensteuer entsprechend diesem Verhältnis aufgeteilt, ein­
behalten und abgeführt werden kann. Wird kein Aufteilungs­
verhältnis angegeben, erfolgt eine Aufteilung nach Köpfen. Die
Abzugsfähigkeit der Kirchensteuer als Sonderausgabe wird be­
reits beim Steuerabzug mindernd berücksichtigt.
Ausländische Quellensteuer
Auf die ausländischen Erträge des Sondervermögens wird teil­
weise in den Herkunftsländern Quellensteuer einbehalten.
Die CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT Immobilien
Kapitalanlagegesellschaft mbH zieht die anrechenbare Quellen­
steuer auf der Ebene des Sondervermögens wie Werbungs­
kosten ab. In diesem Fall ist die ausländische Quellensteuer
auf Anlegerebene weder anrechenbar noch abzugsfähig.
Ertragsausgleich
Auf Erträge entfallende Teile des Ausgabepreises für ausge­
gebene Anteile, die zur Ausschüttung herangezogen werden
können (Ertragsausgleichsverfahren), sind steuerlich so zu
­behandeln wie die Erträge, auf die diese Teile des Ausgabe­
preises entfallen.
Zwischengewinnbesteuerung
Zwischengewinne sind die im Verkaufs- oder Rückgabepreis
enthaltenen Entgelte für vereinnahmte oder aufgelaufene Zin­
sen sowie Gewinne aus der Veräußerung von nicht in § 1 Abs.
3 Satz 3 Nr. 1 Buchstaben a) bis f) InvStG genannten Kapital­
forderungen, die vom Fonds noch nicht ausgeschüttet oder
108 Steuerliche Hinweise
thesauriert und infolgedessen beim Anleger noch nicht steuer­
pflichtig wurden (etwa Stückzinsen aus festverzinslichen Wert­
papieren vergleichbar).
Der vom Sondervermögen erwirtschaftete Zwischengewinn ist
bei Rückgabe oder Verkauf der Anteile durch Steuerinländer
einkommensteuerpflichtig. Der Steuerabzug auf den Zwischen­
gewinn beträgt 25 % (zuzüglich Solidaritätszuschlag und ggf.
Kirchensteuer).
Der bei Erwerb von Anteilen gezahlte Zwischengewinn kann
von Privatanlegern im Jahr der Zahlung einkommensteuerlich
als negative Einnahme abgesetzt werden, wenn ein Ertrags­
ausgleich durchgeführt wird und sowohl bei der Veröffentlichung
des Zwischengewinn als auch im Rahmen der von den Berufs­
trägern zu bescheinigenden Steuerdaten auf die Durchführung
des Ertragsausgleichsverfahrens hingewiesen wird. Der
Zwischen­gewinn wird bereits beim Steuerabzug steuermin­
dernd berücksichtigt.
Bei betrieblichen Anlegern ist der gezahlte Zwischengewinn
unselbständiger Teil der Anschaffungskosten, die nicht zu
korrigieren sind. Auch bei Rückgabe oder Veräußerung des
Investmentanteils durch den betrieblichen Anleger bildet der
Zwischengewinn einen unselbständigen Teil des Veräußerungs­
erlöses, der nicht zu korrigieren ist.
Die Zwischengewinne können regelmäßig auch den
Abrechnungen sowie den Erträgnisaufstellungen der Banken
entnommen werden.
Gesonderte Feststellung, Außenprüfung
Die Besteuerungsgrundlagen, die auf Ebene des Sonderver­
mögens ermittelt werden, sind gesondert festzustellen. Hierzu
hat die Investmentgesellschaft beim zuständigen Finanzamt
eine Feststellungserklärung abzugeben.
Änderungen der Feststellungserklärungen, z.B. anlässlich einer
Außenprüfung (§ 11 Abs. 3 InvStG) der Finanzverwaltung,
werden für das Geschäftsjahr wirksam, in dem die geänderte
Feststellung unanfechtbar geworden ist. Die steuerliche
Zurechnung dieser geänderten Feststellung beim Anleger
erfolgt dann zum Ende dieses Geschäftsjahres bzw. am Aus­
schüttungstag bei der Ausschüttung für dieses Geschäftsjahr.
Damit treffen die Bereinigungen von Fehlern wirtschaftlich die
Anleger, die zum Zeitpunkt der Fehlerbereinigung an dem
Sondervermögen beteiligt sind. Die steuerlichen Auswirkungen
können für diese Anleger entweder positiv oder negativ sein.
In das steuerliche Ergebnis des Geschäftsjahres sind Ergebnisse
aus einer Betriebsprüfung aus dem Jahre 2004/2005 einge­
gangen. Diesbezüglich wurde ein außergerichtliches Rechtsbe­
helfsverfahren beendet und die Ergebnisse in die § 5 Besteue­
rungsgrundlagen eingearbeitet. Für einzelne Anleger könnten
sich aus der Inkludierung des Betriebsprüfungsergebnisses
ggf. nachteilige Besteuerungsfolgen ergeben. Ob und inwie­
weit sich derartige Folgen ergeben, ist abhängig von den per­
sönlichen steuerlichen Verhältnissen des Anlegers. Liegt der
Anleger mit seinen Kapitaleinkünften innerhalb des Sparer-­
Pauschbetrages von EUR 801,00 (bei Ehegatten
EUR 1.602,00) sollten sich keine Besteuerungsfolgen erge­
ben. Die Berücksichtigung des Ergebnisses aus der Betriebs­
prüfung hat eine Erhöhung der Kapitalertragsteuer-Bemes­
sungsgrundlage um EUR 0,0148 je Anteil zur Folge, aus der
eine Mehrsteuer von EUR 0,0039 (Kapitalertragsteuer inkl.
Solidaritätszuschlag) pro Anteil resultiert.
Steuerausländer
Verwahrt ein Steuerausländer Anteile an ausschüttenden Son­
dervermögen im Depot bei einer inländischen depotführenden
Stelle (Depotfall), wird vom Steuerabzug auf Zinsen, zinsähn­
liche Erträge, Wertpapierveräußerungsgewinne, Terminge­
schäftsgewinne und ausländische Dividenden Abstand genom­
men, sofern er seine steuerliche Ausländereigenschaft
nachweist. Sofern die Ausländereigenschaft der depotführen­
den Stelle nicht bekannt bzw. nicht rechtzeitig nachgewiesen
wird, ist der ausländische Anleger gezwungen, die Erstattung
des Steuerabzugs gemäß § 37 Abs. 2 AO zu beantragen.
Zuständig ist das Betriebsstättenfinanzamt der depotführenden
Stelle.
Für inländische Dividenden erfolgt hingegen ein Steuerabzug.
Auch für inländische Mieten und Gewinne aus dem Verkauf
inländischer Immobilien innerhalb von 10 Jahren seit Anschaf­
fung erfolgt ein Steuerabzug. Diese Erträge unterliegen in
Deutschland einem Steuerabzug in Höhe von 25 % zuzüglich
5,5 % Solidaritätszuschlag auf den Steuerabzug. Die
Bemessungsgrundlage für den Steuerabzug beträgt für die
Ausschüttung des Geschäftsjahres 2014/2015 sowohl für die
Anteilklasse EUR als auch die Anteilklasse CHF pro Anteil
Euro 0,0000.
Inwieweit eine Anrechnung oder Erstattung dieses Steuerabzugs
für den ausländischen Anleger möglich ist, hängt von dem
­zwischen dem Sitzstaat des Anlegers und der Bundesrepublik
Deutschland bestehenden Doppelbesteuerungsabkommen ab.
Eine DBA-Erstattung der Kapitalertragsteuer auf inländische
Dividenden, inländische Mieten und Gewinne aus dem Verkauf
inländischer Immobilien innerhalb von 10 Jahren seit Anschaf­
fung erfolgt über das Bundeszentralamt für Steuern (BZSt) in
Bonn.
Transparente, semitransparente und intransparente
­Besteuerung
Die oben genannten Besteuerungssätze (sog. transparente
Besteuerung für Investmentfonds im Sinne des Investment­
steuergesetzes) gelten nur, wenn das Sondervermögen unter
die Bestandsschutzregelungen des Investmentsteuergesetzes
fällt. Dafür muss das Sondervermögen vor dem 24. Dezember
2013 aufgelegt worden sein und die Anlagebestimmungen und
Kreditaufnahmegrenzen nach dem ehemaligen Investment­
gesetz erfüllen. Alternativ bzw. spätestens nach Ablauf der
Bestandsschutzzeit muss das Sondervermögen die steuerlichen
Anlagebestimmungen nach dem Investmentsteuergesetz – dies
sind die Grundsätze nach denen das Sondervermögen investieren
darf, um steuerlich als Investmentfonds behandelt zu werden
– erfüllen. In beiden Fällen müssen zudem sämtliche Besteue­
rungsgrundlagen nach der steuerlichen Bekanntmachungs­
pflicht entsprechend den Vorgaben in § 5 Abs. 1 Investment­
steuergesetz bekannt gemacht werden.
Steuerliche Hinweise 109
Die CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT Immobilien
Kapitalanlagegesellschaft mbH ist bestrebt, die steuerlichen
Anlagebestimmungen und Kreditaufnahmegrenzen nach dem
Investmentgesetz zu erfüllen und sämtliche Besteuerungs­
grundlagen, die ihr zugänglich sind, bekannt zu machen. Die
erforderliche Bekanntmachung kann jedoch nicht garantiert
werden, insbesondere soweit das Sondervermögen Anteile an
Investmentvermögen erworben hat und die jeweilige Verwal­
tungsgesellschaft für diese den steuerlichen Bekanntmachungs­
pflichten nicht nachkommt. In diesem Fall werden die Aus­
schüttungen und der Zwischengewinn sowie 70 % der
Wertsteigerungen im letzten Kalenderjahr bezogen auf die
jeweiligen Anteile am Investmentvermögen (mindestens jedoch
6 % des Rücknahmepreises) als steuerpflichtiger Ertrag auf der
Ebene des Fonds angesetzt. Der EuGH hat allerdings mit
Urteil vom 9. Oktober 2014 in der Rs. 326/12 entschieden,
dass diese Pauschalbesteuerung europarechtswidrig ist. Im
Rahmen einer europarechtskonformen Auslegung sollte
danach der Nachweis über die tatsächliche Höhe der Einkünfte
durch den Anleger geführt werden können. Die Gesellschaft
ist bestrebt, andere Besteuerungsgrundlagen außerhalb der
Anforderungen des § 5 Abs. 1 Investmentsteuergesetz
(insbesondere den Aktiengewinn, den Immobiliengewinn und
den Zwischengewinn) bekannt zu machen.
Sofern die Anlagebestimmungen und Kreditaufnahmegrenzen
nach dem ehemaligen Investmentgesetz bzw. die steuerlichen
Anlagebestimmungen nach dem Investmentsteuergesetz nicht
eingehalten werden, ist das Sondervermögen als Investitions­
gesellschaft zu behandeln. Die Besteuerung richtet sich nach
den Grundsätzen für Investitionsgesellschaften.
EU-Zinsrichtlinie/Zinsinformationsverordnung
Die Zinsinformationsverordnung (kurz ZIV), mit der die Richt­
linie 2003/48/EG des Rates vom 3. Juni 2003, ABL. EU
Nr. L 157 S. 38 umgesetzt wird, soll grenzüberschreitend die
effektive Besteuerung von Zinserträgen natürlicher Personen
im Gebiet der EU sicherstellen. Mit einigen Drittstaaten (ins­
besondere mit der Schweiz, Liechtenstein, Channel Islands,
Monaco und Andorra) hat die EU Abkommen abgeschlossen,
die der EU-Zinsrichtlinie weitgehend entsprechen.
110 Steuerliche Hinweise
Dazu werden grundsätzlich Zinserträge, die eine im europäischen
Ausland oder bestimmten Drittstaaten ansässige natürliche
Person von einem deutschen Kreditinstitut (das insoweit als
Zahlstelle handelt) gutgeschrieben erhält, von dem deutschen
Kreditinstitut an das Bundeszentralamt für Steuern und von
dort aus letztlich an die ausländischen Wohnsitzfinanzämter
­gemeldet.
Entsprechend werden grundsätzlich Zinserträge, die eine
n­ atürliche Person in Deutschland von einem ausländischen
Kreditinstitut im europäischen Ausland oder in bestimmten
Drittstaaten erhält, von dem ausländischen Kreditinstitut letzt­
lich an das deutsche Wohnsitzfinanzamt gemeldet. Alternativ
behalten einige ausländische Staaten Quellensteuern ein, die
in Deutschland anrechenbar sind.
Konkret betroffen sind folglich die innerhalb der Europäischen
Union bzw. in den beigetretenen Drittstaaten ansässigen Privatanleger, die grenzüberschreitend in einem anderen EU-Land ihr
Depot oder Konto führen und Zinserträge erwirtschaften.
U. a. Luxemburg und die Schweiz haben sich verpflichtet, von
den Zinserträgen eine Quellensteuer i.H.v. 35 % einzubehalten.
Der Anleger erhält im Rahmen der steuerlichen Dokumentation
eine Bescheinigung, mit der er sich die abgezogenen Quellen­
steuern im Rahmen seiner Einkommensteuererklärung anrechnen
lassen kann.
Alternativ hat der Privatanleger die Möglichkeit, sich vom
Steuerabzug im Ausland befreien zu lassen, indem er eine
Ermächtigung zur freiwilligen Offenlegung seiner Zinserträge
gegenüber dem ausländischen Kreditinstitut abgibt, die es dem
Institut gestattet, auf den Steuerabzug zu verzichten und
stattdessen die Erträge an die gesetzlich vorgegebenen
Finanzbehörden zu melden.
Nach der ZIV ist von der Kapitalanlagegesellschaft für jeden
in- und ausländischen Fonds anzugeben, ob er der ZIV unter­
liegt (in scope) oder nicht (out of scope).
Für diese Beurteilung enthält die ZIV zwei wesentliche Anlage­
grenzen. Wenn das Vermögen eines Fonds aus höchstens
15 % Forderungen im Sinne der ZIV besteht, haben die Zahl­
stellen, die letztendlich auf die von der Kapitalanlagegesell­
schaft gemeldeten Daten zurückgreifen, keine Meldungen an
das Bundeszentralamt für Steuern zu versenden. Ansonsten
löst die Überschreitung der 15 %-Grenze eine Meldepflicht der
Zahlstellen an das Bundeszentralamt für Steuern über den in
der Ausschüttung enthaltenen Zinsanteil aus. Bei Überschreiten
der 25 %-Grenze ist der in der Rückgabe oder Veräußerung
der Fondsanteile enthaltene Zinsanteil zu melden. Handelt es
sich um einen ausschüttenden Fonds so ist zusätzlich im Falle
der Ausschüttung der darin enthaltene Zinsanteil an das
Bundeszentralamt für Steuern zu melden. Handelt es sich um
einen thesaurierenden Fonds erfolgt eine Meldung konsequen­
terweise nur im Falle der Rückgabe oder Veräußerung des
Fondsanteils.
Das Vermögen des Sondervermögens CS EUROREAL besteht
zum Geschäftsjahresende zu über 25 % aus Forderungen im
Sinne der ZIV. Der in der Endausschüttung enthaltene Zinsan­
teil beträgt EUR 0,0610 pro Anteil für die Anteilklasse EUR
und CHF 0,0700 pro Anteil für die Anteilkasse CHF. Dieser
Betrag pro Anteil wird durch die Zahlstellen gemeldet bzw.
unterliegt der Quellensteuer. Der in der Zwischenausschüttung
enthaltene Zinsanteil betrug EUR 0,0000 pro Anteil für die
Anteilklasse EUR und CHF 0,0000 pro Anteil für die Anteil­
klasse CHF.
3 % Immobiliensteuer in Frankreich
Seit dem 1. Januar 2008 unterliegen Immobilien-Sonderver­
mögen mit französischen Immobilien grundsätzlich dem
Anwendungsbereich einer französischen Sondersteuer (sog.
französische 3 %-Steuer), die jährlich auf den Verkehrswert der
in Frankreich gelegenen Immobilien erhoben wird. Das
Sondervermögen CS EUROREAL ist Eigentümer französischer
Immobilien.
Das französische Gesetz sieht für französische Immobilien-­
Sondervermögen sowie vergleichbare ausländische Sonderver­
mögen die Befreiung von der 3 %-Steuer vor. Nach Auffassung
der französischen Verwaltung sind deutsche Immo­­bilienSondervermögen nicht grundsätzlich mit französischen Immo­
bilien-Sondervermögen vergleichbar, so dass sie nicht grund­
sätzlich von der 3 %-Steuer befreit sind.
Um von dieser Steuer befreit zu werden, muss das Sonder­
vermögen CS EUROREAL nach Auffassung der französischen
Finanzverwaltung jährlich eine Erklärung abgeben, in der neben
dem französischen Grundbesitz zum 1. Januar eines jeden
Jahres auch die Anteilsinhaber angegeben werden, die zum
1. Januar eines Jahres an dem Sondervermögen zu 1 % oder
mehr beteiligt waren.
Damit das Sondervermögen seiner Erklärungspflicht nachkom­
men und damit eine Erhebung der französischen 3 %-Steuer
vermieden werden kann, bitten wir alle Anleger, deren Betei­
ligung am Sondervermögen CS EUROREAL zum 1. Januar
eine Quote von 1 % erreicht bzw. überschritten hat, bis Ende
Februar eine schriftliche Erklärung an CREDIT SUISSE ASSET
MANAGEMENT Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbH,
Junghofstraße 16, 60311 Frankfurt am Main zu senden, in der
sie ihren Namen, ihre Anschrift und die Anzahl ihrer Anteil­
scheine mitteilen und zustimmen, dass diese Daten gegenüber
der französischen Finanzverwaltung bekannt gegeben werden
dürfen.
Diese Benennung hat weder finanzielle Auswirkungen noch
löst sie eigene Erklärungs- oder Meldepflichten der Anleger
gegenüber den französischen Steuerbehörden aus, wenn ihre
Beteiligung am Sondervermögen am 1. Januar weniger als
5 % betrug und es sich hierbei um die einzige Investition in
französischen Grundbesitz handelt.
Steuerliche Hinweise 111
Falls die Beteiligungsquote am 1. Januar 5 % oder mehr
b­ etrug, oder weiterer Grundbesitz mittelbar oder unmittelbar in
Frankreich gehalten wurde, sind Anleger aufgrund der Betei­
ligung an französischen Immobilien gegebenenfalls selbst
steuerpflichtig und müssen für die Steuerbefreiung durch die
Abgabe einer eigenen Erklärung gegenüber den französischen
Steuerbehörden Sorge tragen. Für verschiedene Anlegerkreise
können jedoch allgemeine Befreiungstatbestände greifen, so
sind z.B. natürliche Personen und börsennotierte Gesellschaften
von der 3 % Steuer befreit. In diesen Fällen bedarf es keiner
Abgabe einer eigenen Erklärung. Für weitere Informationen
über eine mögliche eigene Erklärungspflicht empfehlen wir
­betroffenen Anlegern, sich mit einem französischen Steuer­
berater in Verbindung zu setzen.
Beschränkte Steuerpflicht in Österreich
Der CS EUROREAL hält österreichische Immobilien. Durch
das österreichische Immobilien-Investmentfondsgesetz
(ImmoInvFG) besteht in Österreich für alle nicht in Österreich
ansässigen Anleger des CS EUROREAL eine beschränkte
Steuerpflicht für die Gewinne, die der CS EUROREAL mit den
österreichischen Immobilien erzielt.
Besteuert werden die laufenden Bewirtschaftungsgewinne aus
der Vermietung und die realisierten oder unrealisierten Gewinne
aus der jährlichen Bewertung der österreichischen Immobilien
(Aufwertungsgewinne).
Die auf einen Anteil entfallenden österreichischen Einkünfte
betragen für die Ausschüttung des Geschäftsjahres
2014/2015 EUR 0,0004. Dieser Betrag ist mit der vom
Anleger gehaltenen Anzahl von Anteilen zu multiplizieren und
ggf. in Österreich zu erklären.
Steuersubjekt für die beschränkte Steuerpflicht in Österreich
ist der einzelne Anleger, der weder Wohnsitz noch gewöhn­
lichen Aufenthalt (bei Körperschaften weder Sitz noch Ort der
Geschäftsleitung) in Österreich hat.
112 Steuerliche Hinweise
Für natürliche Personen beträgt der österreichische Steuersatz
für diese Einkünfte grundsätzlich 25 %. Erzielt der Anleger pro
Kalenderjahr insgesamt maximal EUR 2.000,00 in Österreich
steuerpflichtige Einkünfte, muss er in Österreich keine Steuer­
erklärung abgeben und die Einkünfte bleiben steuerfrei. Bei
Überschreiten dieser Grenze oder nach Aufforderung durch
das österreichische Finanzamt ist jedoch eine Steuererklärung
in Österreich abzugeben.
Für Körperschaften beträgt der Steuersatz ebenfalls 25 %.
Anders als bei natürlichen Personen gibt es keinen gesetz­
lichen Freibetrag. Aus diesem Grund ist grundsätzlich die
Verpflichtung zur Abgabe der Steuererklärung in Österreich
gegeben. Pensionskassen, die Anteile am CS EUROREAL
halten, können von der beschränkten Steuerpflicht in Öster­
reich befreit sein, wenn sie mit österreichischen Pensions­
kassen vergleichbar sind.
Örtlich zuständig für die Veranlagung von beschränkt Steuer­
pflichtigen ist das Finanzamt Wien 1/23.
Hinweis:
Die steuerlichen Hinweise beinhalten die Rechtslage bis
zum 30. September 2015. Sie richten sich ausschließlich
an in Deutschland unbeschränkt einkommensteuerpflichtige oder unbeschränkt körperschaftsteuerpflichtige
Personen. Es kann keine Gewähr dafür übernommen
werden, dass sich die steuerliche Beurteilung durch
Gesetzgebung, Rechtsprechung oder Erlasse der Finanz­
verwaltung nicht ändert. Die steuerlichen Hinweise
­erheben keinen Anspruch auf Vollständigkeit und
können keinen Ersatz für eine steuerliche Beratung
­darstellen. Dem ausländischen Anleger empfehlen wir,
sich vor Erwerb von Anteilen mit einem Steuerberater in
Verbindung zu setzen und mögliche steuerliche Konsequenzen aus dem Anteilserwerb in seinem Heimatland
individuell zu klären.
113
Besteuerungsgrundlagen gem. § 5 Abs. 1 Nr. 1 und 2 InvStG für das ImmobilienSondervermögen CS EUROREAL Anteilklasse EUR
Zwischenausschüttung zum 31. Mai 2015 am 28. Juli 2015
§ 5 Abs. 1
InvStG
Nr. 1 und 2
Ausschüttung
zzgl. gezahlte ausländische Steuern
abzgl. erstattete ausländische Steuern
1a)
Betrag der Ausschüttung
1a aa) in der Ausschüttung enthaltene ausschüttungsgleiche Erträge
der Vorjahre
1a bb) in der Ausschüttung enthaltene Substanzbeträge
davon echte Substanzbeträge
davon ausgeschüttete Liquidität in Form von AfA
(neg. Thesaurierung)
2.
Betrag der ausschüttungsgleichen Erträge
1b)
1c)
Betrag der ausgeschütteten Erträge
Summe der beim Anleger zufließenden Erträge
im Betrag der ausgeschütteten/ausschüttungsgleichen
Erträgen enthaltene
1c aa) Erträge i. S. d. § 2 Abs. 2 S. 1 InvStG i. V. m. § 3 Nr. 40 EStG
oder im Fall des § 16 InvStG i. V. m. § 8b Abs. 1 KStG
1c bb) Veräußerungsgewinne i. S. d. § 2 Abs. 2 S. 2 InvStG i. V. m.
§ 8b Abs. 2 KStG oder § 3 Nr. 40 EStG
1c cc) Erträge i. S. d. § 2 Abs. 2a InvStG (Zinsschranke)
1c dd) steuerfreie Veräußerungsgewinne i. S. d. § 2 Abs. 3 Nr. 1 S. 1
InvStG in der am 31. Dezember 2008 anzuwendenden Fassung
1c ee) Erträge i. S. d. § 2 Abs. 3 Nr. 1 S. 2 InvStG in der am
31. Dezember 2008 anzuwendenden Fassung,
soweit die Erträge nicht Kapitalerträge i. S. d. § 20 EStG sind
1c ff) steuerfreie Veräußerungsgewinne i. S. d. § 2 Abs. 3 InvStG
in der am 1. Januar 2009 anzuwendenden Fassung
1c gg) Einkünfte im Sinne des § 4 Abs. 1 InvStG, für die die
Bundesrepublik Deutschland aufgrund eines DBA auf die
Ausübung des Besteuerungsrechts verzichtet hat
1c hh) in 1 c) gg) enthaltene Einkünfte, die nicht dem
Progressionsvorbehalt unterliegen
1c ii) ausländische Einkünfte i. S. d. § 4 Abs. 2 InvStG, auf die
tatsächlich ausländische Quellensteuer einbehalten wurde oder
als einbehalten gilt, sofern die ausländ. Quellensteuern nicht
nach § 4 Abs. 4 InvStG als Werbungskosten abgezogen wurden
1c jj) in 1 c) ii) enthaltene Einkünfte, auf die § 2 Abs. 2 InvStG i. V. m.
§ 8b Abs. 2 KStG bzw. § 3 Nr. 40 EStG oder im Fall des § 16
InvStG i. V. m. § 8b Abs. 1 KStG anzuwenden ist
1c kk) in 1 c) ii) enthaltene Einkünfte i. S. d. § 4 Abs. 2 InvStG,
die nach einem DBA zur Anrechnung einer als gezahlt
geltenden (fiktiven) Steuer auf die Einkommensteuer oder
Körperschaftsteuer berechtigen
1c ll) in 1 c) kk) enthaltene Einkünfte, auf die § 2 Abs. 2
InvStG i. V. m. § 8b Abs. 2 KStG oder § 3 Nr. 40 EStG
oder im Fall des § 16 InvStG i. V. m. § 8b Abs. 1 KStG
anzuwenden ist
114 Steuerliche Hinweise
Natürliche
Personen
mit Anteilen
im Privatvermögen
pro Anteil in
EUR
4,8000000
0,0555030
0,0138655
4,8416374
0,0101000
Natürliche
Personen mit
Anteilen im
Betriebsvermögen
pro Anteil in
EUR
4,8000000
0,0555030
0,0138655
4,8416374
0,0101000
4,7655327
4,4704384
0,2950943
4,7708327
4,4757384
0,2950943
Körperschaft
Körperschaft
§8b I+II KStG §8b VII+VIII KStG
pro Anteil in
pro Anteil in
EUR
EUR
4,8000000
4,8000000
0,0555030
0,0555030
0,0138655
0,0138655
4,8416374
4,8416374
0,0101000
0,0101000
4,7708327
4,4757384
0,2950943
4,7708327
4,4757384
0,2950943
0,0000000
0,0000000
0,0000000
0,0000000
0,0660047
0,0660047
0,0607047
0,0607047
0,0607047
0,0607047
0,0607047
0,0607047
–
0,0000000
–
–
–
0,0607047
0,0607047
–
–
0,0660047
0,0000000
–
0,0000000
–
0,0000000
–
0,0000000
0,0000000
0,0000000
–
0,0000000
–
–
–
0,0000000
0,0000000
0,0000000
0,0000000
–
0,0000000
–
–
0,0000000
0,0000000
0,0000000
0,0000000
–
0,0000000
0,0000000
–
0,0000000
0,0000000
0,0000000
0,0000000
–
0,0000000
0,0000000
–
§ 5 Abs. 1
InvStG
Nr. 1 und 2
1d)
den zur Anrechnung von Kapitalertragsteuer
berechtigenden Teil der Ausschüttung
1d aa) i. S. d. § 7 Abs. 1, 2 und 4 InvStG
1d bb) i. S. d. § 7 Abs. 3 InvStG
davon Erträge i. S. d. § 7 Abs. 3 Nr. 2 InvStG (inländische
Mieterträge und Veräußerungsgewinne aus inländischen
Immobilienvermögen)
1d cc) i. S. d. § 7 Abs. 1 S. 4 InvStG, soweit in 1. d) aa) enthalten
1e)(weggefallen)
1f)
Betrag der ausländischen Steuer, der auf die in den
ausgeschütteten Erträgen enthaltenen Einkünfte i. S. d.
§ 4 Abs. 2 InvStG entfällt und
1f aa) der nach § 4 Abs. 2 InvStG i. V. m. § 32d Abs. 5 oder § 34c
Abs.1 EStG oder einem DBA anrechenbar ist, wenn kein
Abzug nach § 4 Abs. 4 InvStG vorgenommen wurde1
1f bb) in 1 f) aa) enthalten ist und auf Einkünfte entfällt, auf die
§ 2 Abs. 2 InvStG i. V. m. § 8b Abs. 2 KStG
oder § 3 Nr. 40 EStG oder im Fall des § 16 InvStG
i. V. m. § 8b Abs. 1 KStG anzuwenden ist
1f cc) der nach § 4 Abs. 2 InvStG i. V. m. § 34c Abs. 3 EStG
abziehbar ist, wenn kein Abzug nach § 4 Abs. 4 InvStG
vorgenommen wurde,
1f dd) in 1 f) cc) enthalten ist und auf Einkünfte entfällt, auf die
§ 2 Abs. 2 InvStG i. V. m. § 8b Abs. 2 KStG oder
§ 3 Nr. 40 EStG oder im Fall des § 16 InvStG i. V. m.
§ 8b Abs. 1 KStG anzuwenden ist,
1f ee) der nach einem DBA als gezahlt gilt und nach § 4 Abs. 2
InvStG i. V. m. diesem Abkommen fiktiv anrechenbar ist1)
1f ff) in 1 f) ee) enthalten ist und auf Einkünfte entfällt, auf die
§ 2 Abs. 2 InvStG i. V. m. § 8b Abs. 2 KStG
oder § 3 Nr. 40 EStG oder im Fall des § 16 InvStG
i. V. m. § 8b Abs. 1 KStG anzuwenden ist
1g)
den Betrag der Absetzungen für Abnutzung oder
Substanzverringerung
1h)
die im Geschäftsjahr gezahlte Quellensteuer, vermindert
um die erstattete Quellensteuer des Geschäftsjahres
1i)(weggefallen)
Zusatz durch AfA aus Vorjahren gedeckter Betrag der Substanzausschüttung
Natürliche
Personen
mit Anteilen
im Privatvermögen
pro Anteil in
EUR
0,0000000
Natürliche
Personen mit
Anteilen im
Betriebsvermögen
pro Anteil in
EUR
0,0000000
Körperschaft
Körperschaft
§8b I+II KStG §8b VII+VIII KStG
pro Anteil in
pro Anteil in
EUR
EUR
0,0000000
0,0000000
0,0000000
0,0000000
0,0000000
0,0000000
0,0000000
0,0000000
0,0000000
0,0000000
0,0000000
0,0000000
0,0000000
0,0000000
0,0000000
0,0000000
0,0000000
0,0000000
0,0000000
0,0000000
0,0000000
0,0000000
–
0,0000000
0,0000000
–
0,0000000
0,0000000
0,0000000
0,0000000
–
0,0000000
0,0000000
–
0,0000000
0,0000000
0,0000000
0,0000000
–
0,0000000
0,0000000
–
0,4860944
0,4860944
0,4860944
0,4860944
0,0416374
0,0416374
0,0416374
0,0416374
0,0000000
0,0000000
0,0000000
0,0000000
1 Der Ausweis der ausländischen anrechenbaren (fiktiven) Quellensteuer erfolgt beim Privatanleger unter Beachtung der Höchstbetragsberechnung.
Steuerliche Hinweise 115
Besteuerungsgrundlagen gem. § 5 Abs. 1 Nr. 1 und 2 InvStG für das ImmobilienSondervermögen CS EUROREAL Anteilklasse CHF
Zwischenausschüttung zum 31. Mai 2015 am 28. Juli 2015
§ 5 Abs. 1
InvStG
Nr. 1 und 2
Ausschüttung
zzgl. gezahlte ausländische Steuern
abzgl. erstattete ausländische Steuern
1a)
Betrag der Ausschüttung
1a aa) in der Ausschüttung enthaltene ausschüttungsgleiche Erträge
der Vorjahre
1a bb) in der Ausschüttung enthaltene Substanzbeträge
davon echte Substanzbeträge
davon ausgeschüttete Liquidität in Form von AfA
(neg. Thesaurierung)
2.
Betrag der ausschüttungsgleichen Erträge
1b)
1c)
Betrag der ausgeschütteten Erträge
Summe der beim Anleger zufließenden Erträge
im Betrag der ausgeschütteten/ausschüttungsgleichen
Erträgen enthaltene
1c aa) Erträge i. S. d. § 2 Abs. 2 S. 1 InvStG i. V. m. § 3 Nr. 40 EStG
oder im Fall des § 16 InvStG i. V. m. § 8b Abs. 1 KStG
1c bb) Veräußerungsgewinne i. S. d. § 2 Abs. 2 S. 2 InvStG i. V. m.
§ 8b Abs. 2 KStG oder § 3 Nr. 40 EStG
1c cc) Erträge i. S. d. § 2 Abs. 2a InvStG (Zinsschranke)
1c dd) steuerfreie Veräußerungsgewinne i. S. d. § 2 Abs. 3 Nr. 1 S. 1
InvStG in der am 31. Dezember 2008 anzuwendenden Fassung
1c ee) Erträge i. S. d. § 2 Abs. 3 Nr. 1 S. 2 InvStG in der am
31. Dezember 2008 anzuwendenden Fassung,
soweit die Erträge nicht Kapitalerträge i. S. d. § 20 EStG sind
1c ff) steuerfreie Veräußerungsgewinne i. S. d. § 2 Abs. 3 InvStG
in der am 1. Januar 2009 anzuwendenden Fassung
1c gg) Einkünfte im Sinne des § 4 Abs. 1 InvStG, für die die
Bundesrepublik Deutschland aufgrund eines DBA auf die
Ausübung des Besteuerungsrechts verzichtet hat
1c hh) in 1 c) gg) enthaltene Einkünfte, die nicht dem
Progressionsvorbehalt unterliegen
1c ii) ausländische Einkünfte i. S. d. § 4 Abs. 2 InvStG, auf die
tatsächlich ausländische Quellensteuer einbehalten wurde oder
als einbehalten gilt, sofern die ausländ. Quellensteuern nicht
nach § 4 Abs. 4 InvStG als Werbungskosten abgezogen wurden
1c jj) in 1 c) ii) enthaltene Einkünfte, auf die § 2 Abs. 2 InvStG i. V. m.
§ 8b Abs. 2 KStG bzw. § 3 Nr. 40 EStG oder im Fall des § 16
InvStG i. V. m. § 8b Abs. 1 KStG anzuwenden ist
1c kk) in 1 c) ii) enthaltene Einkünfte i. S. d. § 4 Abs. 2 InvStG,
die nach einem DBA zur Anrechnung einer als gezahlt
geltenden (fiktiven) Steuer auf die Einkommensteuer oder
Körperschaftsteuer berechtigen
1c ll) in 1 c) kk) enthaltene Einkünfte, auf die § 2 Abs. 2
InvStG i. V. m. § 8b Abs. 2 KStG oder § 3 Nr. 40 EStG
oder im Fall des § 16 InvStG i. V. m. § 8b Abs. 1 KStG
anzuwenden ist
116 Steuerliche Hinweise
Natürliche
Personen
mit Anteilen
im Privatvermögen
pro Anteil in
CHF
7,2500000
0,0574111
0,0143422
7,2930689
0,0000000
Natürliche
Personen mit
Anteilen im
Betriebsvermögen
pro Anteil in
CHF
7,2500000
0,0574111
0,0143422
7,2930689
0,0000000
1,4415046
1,1362655
0,3052392
1,4480046
1,1427655
0,3052392
Körperschaft
Körperschaft
§8b I+II KStG §8b VII+VIII KStG
pro Anteil in
pro Anteil in
CHF
CHF
7,2500000
7,2500000
0,0574111
0,0574111
0,0143422
0,0143422
7,2930689
7,2930689
0,0000000
0,0000000
1,4480046
1,1427655
0,3052392
1,4480046
1,1427655
0,3052392
0,0000000
0,0000000
0,0000000
0,0000000
5,8515642
5,8515642
5,8450642
5,8450642
5,8450642
5,8450642
5,8450642
5,8450642
–
0,0000000
–
–
–
0,0760486
0,0760486
–
–
0,0760486
0,0000000
–
0,0000000
–
0,0000000
–
0,0000000
0,0000000
0,0000000
–
0,0000000
–
–
–
0,0000000
0,0000000
0,0000000
0,0000000
–
0,0000000
–
–
0,0000000
0,0000000
0,0000000
0,0000000
–
0,0000000
0,0000000
–
0,0000000
0,0000000
0,0000000
0,0000000
–
0,0000000
0,0000000
–
§ 5 Abs. 1
InvStG
Nr. 1 und 2
1d)
den zur Anrechnung von Kapitalertragsteuer
berechtigenden Teil der Ausschüttung
1d aa) i. S. d. § 7 Abs. 1, 2 und 4 InvStG
1d bb) i. S. d. § 7 Abs. 3 InvStG
davon Erträge i. S. d. § 7 Abs. 3 Nr. 2 InvStG (inländische
Mieterträge und Veräußerungsgewinne aus inländischen
Immobilienvermögen)
1d cc) i. S. d. § 7 Abs. 1 S. 4 InvStG, soweit in 1. d) aa) enthalten
1e)(weggefallen)
1f)
Betrag der ausländischen Steuer, der auf die in den
ausgeschütteten Erträgen enthaltenen Einkünfte i. S. d.
§ 4 Abs. 2 InvStG entfällt und
1f aa) der nach § 4 Abs. 2 InvStG i. V. m. § 32d Abs. 5 oder § 34c
Abs.1 EStG oder einem DBA anrechenbar ist, wenn kein
Abzug nach § 4 Abs. 4 InvStG vorgenommen wurde1
1f bb) in 1 f) aa) enthalten ist und auf Einkünfte entfällt, auf die
§ 2 Abs. 2 InvStG i. V. m. § 8b Abs. 2 KStG
oder § 3 Nr. 40 EStG oder im Fall des § 16 InvStG
i. V. m. § 8b Abs. 1 KStG anzuwenden ist
1f cc) der nach § 4 Abs. 2 InvStG i. V. m. § 34c Abs. 3 EStG
abziehbar ist, wenn kein Abzug nach § 4 Abs. 4 InvStG
vorgenommen wurde,
1f dd) in 1 f) cc) enthalten ist und auf Einkünfte entfällt, auf die
§ 2 Abs. 2 InvStG i. V. m. § 8b Abs. 2 KStG oder
§ 3 Nr. 40 EStG oder im Fall des § 16 InvStG i. V. m.
§ 8b Abs. 1 KStG anzuwenden ist,
1f ee) der nach einem DBA als gezahlt gilt und nach § 4 Abs. 2
InvStG i. V. m. diesem Abkommen fiktiv anrechenbar ist1)
1f ff) in 1 f) ee) enthalten ist und auf Einkünfte entfällt, auf die
§ 2 Abs. 2 InvStG i. V. m. § 8b Abs. 2 KStG
oder § 3 Nr. 40 EStG oder im Fall des § 16 InvStG
i. V. m. § 8b Abs. 1 KStG anzuwenden ist
1g)
den Betrag der Absetzungen für Abnutzung oder
Substanzverringerung
1h)
die im Geschäftsjahr gezahlte Quellensteuer, vermindert
um die erstattete Quellensteuer des Geschäftsjahres
1i)(weggefallen)
Zusatz durch AfA aus Vorjahren gedeckter Betrag der Substanzausschüttung
Natürliche
Personen
mit Anteilen
im Privatvermögen
pro Anteil in
CHF
5,7369296
Natürliche
Personen mit
Anteilen im
Betriebsvermögen
pro Anteil in
CHF
5,7305296
5,7369296
5,7305296
5,7305296
5,7305296
0,0000000
0,0000000
0,0000000
0,0000000
0,0000000
0,0000000
0,0000000
0,0000000
5,7188296
5,7188296
5,7188296
5,7188296
0,0000000
0,0000000
0,0000000
0,0000000
–
0,0000000
0,0000000
–
0,0000000
0,0000000
0,0000000
0,0000000
–
0,0000000
0,0000000
–
0,0000000
0,0000000
0,0000000
0,0000000
–
0,0000000
0,0000000
–
0,5383317
0,5383317
0,5383317
0,5383317
0,0430688
0,0430688
0,0430688
0,0430688
0,0000000
0,0000000
0,0000000
0,0000000
Körperschaft
Körperschaft
§8b I+II KStG §8b VII+VIII KStG
pro Anteil in
pro Anteil in
CHF
CHF
5,7305296
5,7305296
1 Der Ausweis der ausländischen anrechenbaren (fiktiven) Quellensteuer erfolgt beim Privatanleger unter Beachtung der Höchstbetragsberechnung.
Steuerliche Hinweise 117
Besteuerungsgrundlagen gem. § 5 Abs. 1 Nr. 1 und 2 InvStG
für das Immobilien-Sondervermögen CS EUROREAL Anteilklasse EUR in Euro
Endausschüttung zum 30. September 2015 am 26. Januar 2016
§ 5 Abs. 1
InvStG
Nr. 1 und 2
Ausschüttung
zzgl. gezahlte ausländische Steuern
abzgl. erstattete ausländische Steuern
1a)
Betrag der Ausschüttung
1a aa) in der Ausschüttung enthaltene ausschüttungsgleiche Erträge
der Vorjahre
1a bb) in der Ausschüttung enthaltene Substanzbeträge
davon echte Substanzbeträge
davon ausgeschüttete Liquidität in Form von AfA
(neg. Thesaurierung)
2.
Betrag der ausschüttungsgleichen Erträge
1b)
1c)
Betrag der ausgeschütteten Erträge
Summe der beim Anleger zufließenden Erträge
im Betrag der ausgeschütteten/ausschüttungsgleichen
Erträgen enthaltene
1c aa) Erträge i. S. d. § 2 Abs. 2 S. 1 InvStG i. V. m. § 3 Nr. 40 EStG
oder im Fall des § 16 InvStG i. V. m. § 8b Abs. 1 KStG
1c bb) Veräußerungsgewinne i. S. d. § 2 Abs. 2 S. 2 InvStG i. V. m.
§ 8b Abs. 2 KStG oder § 3 Nr. 40 EStG
1c cc) Erträge i. S. d. § 2 Abs. 2a InvStG (Zinsschranke)
1c dd) steuerfreie Veräußerungsgewinne i. S. d. § 2 Abs. 3 Nr. 1 S. 1
InvStG in der am 31. Dezember 2008 anzuwendenden Fassung
1c ee) Erträge i. S. d. § 2 Abs. 3 Nr. 1 S. 2 InvStG in der am
31. Dezember 2008 anzuwendenden Fassung,
soweit die Erträge nicht Kapitalerträge i. S. d. § 20 EStG sind
1c ff) steuerfreie Veräußerungsgewinne i. S. d. § 2 Abs. 3 InvStG
in der am 1. Januar 2009 anzuwendenden Fassung
1c gg) Einkünfte im Sinne des § 4 Abs. 1 InvStG, für die die
Bundesrepublik Deutschland aufgrund eines DBA auf die
Ausübung des Besteuerungsrechts verzichtet hat
1c hh) in 1 c) gg) enthaltene Einkünfte, die nicht dem
Progressionsvorbehalt unterliegen
1c ii) ausländische Einkünfte i. S. d. § 4 Abs. 2 InvStG, auf die
tatsächlich ausländische Quellensteuer einbehalten wurde oder
als einbehalten gilt, sofern die ausländ. Quellensteuern nicht
nach § 4 Abs. 4 InvStG als Werbungskosten abgezogen wurden
1c jj) in 1 c) ii) enthaltene Einkünfte, auf die § 2 Abs. 2 InvStG i. V. m.
§ 8b Abs. 2 KStG bzw. § 3 Nr. 40 EStG oder im Fall des § 16
InvStG i. V. m. § 8b Abs. 1 KStG anzuwenden ist
1c kk) in 1 c) ii) enthaltene Einkünfte i. S. d. § 4 Abs. 2 InvStG,
die nach einem DBA zur Anrechnung einer als gezahlt
geltenden (fiktiven) Steuer auf die Einkommensteuer oder
Körperschaftsteuer berechtigen
1c ll) in 1 c) kk) enthaltene Einkünfte, auf die § 2 Abs. 2
InvStG i. V. m. § 8b Abs. 2 KStG oder § 3 Nr. 40 EStG
oder im Fall des § 16 InvStG i. V. m. § 8b Abs. 1 KStG
anzuwenden ist
118 Steuerliche Hinweise
Natürliche
Personen
mit Anteilen
im Privatvermögen
pro Anteil in
EUR
1,8000000
0,0246414
0,0210249
1,8036166
0,0000000
Natürliche
Personen mit
Anteilen im
Betriebsvermögen
pro Anteil in
EUR
1,8000000
0,0246414
0,0210249
1,8036166
0,0000000
1,5538777
1,4585834
0,0952942
1,5538777
1,4585834
0,0952942
1,5538777
1,4585834
0,0952942
1,5538777
1,4585834
0,0952942
0,0000000
0,0000000
0,0000000
0,0000000
0,2497390
0,2497390
0,2497390
0,2497390
0,2497390
0,2497390
0,2497390
0,2497390
–
0,0000000
–
–
–
0,0099927
0,0099927
–
–
0,0046927
0,0609587
–
0,0609587
–
0,0609587
–
0,0000000
0,0000000
0,0000000
–
0,0000000
–
–
–
0,0000000
0,0000000
0,0000000
0,0000000
–
0,0000000
–
–
0,0000000
0,0000000
0,0000000
0,0000000
–
0,0000000
0,0000000
–
0,0000000
0,0000000
0,0000000
0,0000000
–
0,0000000
0,0000000
–
Körperschaft
Körperschaft
§8b I+II KStG §8b VII+VIII KStG
pro Anteil in
pro Anteil in
EUR
EUR
1,8000000
1,8000000
0,0246414
0,0246414
0,0210249
0,0210249
1,8036166
1,8036166
0,0000000
0,0000000
§ 5 Abs. 1
InvStG
Nr. 1 und 2
1d)
den zur Anrechnung von Kapitalertragsteuer
berechtigenden Teil der Ausschüttung
1d aa) i. S. d. § 7 Abs. 1, 2 und 4 InvStG
1d bb) i. S. d. § 7 Abs. 3 InvStG
davon Erträge i. S. d. § 7 Abs. 3 Nr. 2 InvStG (inländische
Mieterträge und Veräußerungsgewinne aus inländischen
Immobilienvermögen)
1d cc) i. S. d. § 7 Abs. 1 S. 4 InvStG, soweit in 1. d) aa) enthalten
1e)(weggefallen)
1f)
Betrag der ausländischen Steuer, der auf die in den
ausgeschütteten Erträgen enthaltenen Einkünfte i. S. d.
§ 4 Abs. 2 InvStG entfällt und
1f aa) der nach § 4 Abs. 2 InvStG i. V. m. § 32d Abs. 5 oder § 34c
Abs.1 EStG oder einem DBA anrechenbar ist, wenn kein
Abzug nach § 4 Abs. 4 InvStG vorgenommen wurde1
1f bb) in 1 f) aa) enthalten ist und auf Einkünfte entfällt, auf die
§ 2 Abs. 2 InvStG i. V. m. § 8b Abs. 2 KStG
oder § 3 Nr. 40 EStG oder im Fall des § 16 InvStG
i. V. m. § 8b Abs. 1 KStG anzuwenden ist
1f cc) der nach § 4 Abs. 2 InvStG i. V. m. § 34c Abs. 3 EStG
abziehbar ist, wenn kein Abzug nach § 4 Abs. 4 InvStG
vorgenommen wurde,
1f dd) in 1 f) cc) enthalten ist und auf Einkünfte entfällt, auf die
§ 2 Abs. 2 InvStG i. V. m. § 8b Abs. 2 KStG oder
§ 3 Nr. 40 EStG oder im Fall des § 16 InvStG i. V. m.
§ 8b Abs. 1 KStG anzuwenden ist,
1f ee) der nach einem DBA als gezahlt gilt und nach § 4 Abs. 2
InvStG i. V. m. diesem Abkommen fiktiv anrechenbar ist1)
1f ff) in 1 f) ee) enthalten ist und auf Einkünfte entfällt, auf die
§ 2 Abs. 2 InvStG i. V. m. § 8b Abs. 2 KStG
oder § 3 Nr. 40 EStG oder im Fall des § 16 InvStG
i. V. m. § 8b Abs. 1 KStG anzuwenden ist
1g)
den Betrag der Absetzungen für Abnutzung oder
Substanzverringerung
1h)
die im Geschäftsjahr gezahlte Quellensteuer, vermindert
um die erstattete Quellensteuer des Geschäftsjahres
1i)(weggefallen)
Zusatz durch AfA aus Vorjahren gedeckter Betrag der Substanzausschüttung
Natürliche
Personen
mit Anteilen
im Privatvermögen
pro Anteil in
EUR
0,0957214
Natürliche
Personen mit
Anteilen im
Betriebsvermögen
pro Anteil in
EUR
0,0905214
Körperschaft
Körperschaft
§8b I+II KStG §8b VII+VIII KStG
pro Anteil in
pro Anteil in
EUR
EUR
0,0905214
0,0905214
0,0957214
0,0905214
0,0905214
0,0905214
0,0000000
0,0000000
0,0000000
0,0000000
0,0000000
0,0000000
0,0000000
0,0000000
0,0957214
0,0905214
0,0905214
0,0905214
0,0000000
0,0000000
0,0000000
0,0000000
–
0,0000000
0,0000000
–
0,0000000
0,0000000
0,0000000
0,0000000
–
0,0000000
0,0000000
–
0,0000000
0,0000000
0,0000000
0,0000000
–
0,0000000
0,0000000
–
0,0952941
0,0952941
0,0952941
0,0952941
0,0036166
0,0036166
0,0036166
0,0036166
0,0000000
0,0000000
0,0000000
0,0000000
1 Der Ausweis der ausländischen anrechenbaren (fiktiven) Quellensteuer erfolgt beim Privatanleger unter Beachtung der Höchstbetragsberechnung.
Steuerliche Hinweise 119
Besteuerungsgrundlagen gem. § 5 Abs. 1 Nr. 1 und 2 InvStG
für das Immobilien-Sondervermögen CS EUROREAL Anteilklasse CHF in Schweizer Franken
Endausschüttung zum 30. September 2015 am 26. Januar 2016
§ 5 Abs. 1
InvStG
Nr. 1 und 2
Ausschüttung
zzgl. gezahlte ausländische Steuern
abzgl. erstattete ausländische Steuern
1a)
Betrag der Ausschüttung
1a aa) in der Ausschüttung enthaltene ausschüttungsgleiche Erträge
der Vorjahre
1a bb) in der Ausschüttung enthaltene Substanzbeträge
davon echte Substanzbeträge
davon ausgeschüttete Liquidität in Form von AfA
(neg. Thesaurierung)
2.
Betrag der ausschüttungsgleichen Erträge
1b)
1c)
Betrag der ausgeschütteten Erträge
Summe der beim Anleger zufließenden Erträge
im Betrag der ausgeschütteten/ausschüttungsgleichen
Erträgen enthaltene
1c aa) Erträge i. S. d. § 2 Abs. 2 S. 1 InvStG i. V. m. § 3 Nr. 40 EStG
oder im Fall des § 16 InvStG i. V. m. § 8b Abs. 1 KStG
1c bb) Veräußerungsgewinne i. S. d. § 2 Abs. 2 S. 2 InvStG i. V. m.
§ 8b Abs. 2 KStG oder § 3 Nr. 40 EStG
1c cc) Erträge i. S. d. § 2 Abs. 2a InvStG (Zinsschranke)
1c dd) steuerfreie Veräußerungsgewinne i. S. d. § 2 Abs. 3 Nr. 1 S. 1
InvStG in der am 31. Dezember 2008 anzuwendenden Fassung
1c ee) Erträge i. S. d. § 2 Abs. 3 Nr. 1 S. 2 InvStG in der am
31. Dezember 2008 anzuwendenden Fassung,
soweit die Erträge nicht Kapitalerträge i. S. d. § 20 EStG sind
1c ff) steuerfreie Veräußerungsgewinne i. S. d. § 2 Abs. 3 InvStG
in der am 1. Januar 2009 anzuwendenden Fassung
1c gg) Einkünfte im Sinne des § 4 Abs. 1 InvStG, für die die
Bundesrepublik Deutschland aufgrund eines DBA auf die
Ausübung des Besteuerungsrechts verzichtet hat
1c hh) in 1 c) gg) enthaltene Einkünfte, die nicht dem
Progressionsvorbehalt unterliegen
1c ii) ausländische Einkünfte i. S. d. § 4 Abs. 2 InvStG, auf die
tatsächlich ausländische Quellensteuer einbehalten wurde oder
als einbehalten gilt, sofern die ausländ. Quellensteuern nicht
nach § 4 Abs. 4 InvStG als Werbungskosten abgezogen wurden
1c jj) in 1 c) ii) enthaltene Einkünfte, auf die § 2 Abs. 2 InvStG i. V. m.
§ 8b Abs. 2 KStG bzw. § 3 Nr. 40 EStG oder im Fall des § 16
InvStG i. V. m. § 8b Abs. 1 KStG anzuwenden ist
1c kk) in 1 c) ii) enthaltene Einkünfte i. S. d. § 4 Abs. 2 InvStG,
die nach einem DBA zur Anrechnung einer als gezahlt
geltenden (fiktiven) Steuer auf die Einkommensteuer oder
Körperschaftsteuer berechtigen
1c ll) in 1 c) kk) enthaltene Einkünfte, auf die § 2 Abs. 2
InvStG i. V. m. § 8b Abs. 2 KStG oder § 3 Nr. 40 EStG
oder im Fall des § 16 InvStG i. V. m. § 8b Abs. 1 KStG
anzuwenden ist
120 Steuerliche Hinweise
Natürliche
Personen
mit Anteilen
im Privatvermögen
pro Anteil in
CHF
2,7500000
0,0302678
0,0238283
2,7564395
0,0000000
Natürliche
Personen mit
Anteilen im
Betriebsvermögen
pro Anteil in
CHF
2,7500000
0,0302678
0,0238283
2,7564395
0,0000000
2,7564395
2,6345893
0,1218502
2,7564395
2,6345893
0,1218502
2,7564395
2,6345893
0,1218502
2,7564395
2,6345893
0,1218502
0,0000000
0,0000000
0,0000000
0,0000000
0,0000000
0,0000000
0,0000000
0,0000000
0,0000000
0,0000000
0,0000000
0,0000000
–
0,0000000
–
–
–
0,0000000
0,0000000
–
–
0,0000000
0,0700496
–
0,0700496
–
0,0700496
–
0,0000000
0,0000000
0,0000000
–
0,0000000
–
–
–
0,0000000
0,0000000
0,0000000
0,0000000
–
0,0000000
–
–
0,0000000
0,0000000
0,0000000
0,0000000
–
0,0000000
0,0000000
–
0,0000000
0,0000000
0,0000000
0,0000000
–
0,0000000
0,0000000
–
Körperschaft
Körperschaft
§8b I+II KStG §8b VII+VIII KStG
pro Anteil in
pro Anteil in
CHF
CHF
2,7500000
2,7500000
0,0302678
0,0302678
0,0238283
0,0238283
2,7564395
2,7564395
0,0000000
0,0000000
§ 5 Abs. 1
InvStG
Nr. 1 und 2
1d)
den zur Anrechnung von Kapitalertragsteuer
berechtigenden Teil der Ausschüttung
1d aa) i. S. d. § 7 Abs. 1, 2 und 4 InvStG
1d bb) i. S. d. § 7 Abs. 3 InvStG
davon Erträge i. S. d. § 7 Abs. 3 Nr. 2 InvStG (inländische
Mieterträge und Veräußerungsgewinne aus inländischen
Immobilienvermögen)
1d cc) i. S. d. § 7 Abs. 1 S. 4 InvStG, soweit in 1. d) aa) enthalten
1e)(weggefallen)
1f)
Betrag der ausländischen Steuer, der auf die in den
ausgeschütteten Erträgen enthaltenen Einkünfte i. S. d.
§ 4 Abs. 2 InvStG entfällt und
1f aa) der nach § 4 Abs. 2 InvStG i. V. m. § 32d Abs. 5 oder § 34c
Abs.1 EStG oder einem DBA anrechenbar ist, wenn kein
Abzug nach § 4 Abs. 4 InvStG vorgenommen wurde1
1f bb) in 1 f) aa) enthalten ist und auf Einkünfte entfällt, auf die
§ 2 Abs. 2 InvStG i. V. m. § 8b Abs. 2 KStG
oder § 3 Nr. 40 EStG oder im Fall des § 16 InvStG
i. V. m. § 8b Abs. 1 KStG anzuwenden ist
1f cc) der nach § 4 Abs. 2 InvStG i. V. m. § 34c Abs. 3 EStG
abziehbar ist, wenn kein Abzug nach § 4 Abs. 4 InvStG
vorgenommen wurde,
1f dd) in 1 f) cc) enthalten ist und auf Einkünfte entfällt, auf die
§ 2 Abs. 2 InvStG i. V. m. § 8b Abs. 2 KStG oder
§ 3 Nr. 40 EStG oder im Fall des § 16 InvStG i. V. m.
§ 8b Abs. 1 KStG anzuwenden ist,
1f ee) der nach einem DBA als gezahlt gilt und nach § 4 Abs. 2
InvStG i. V. m. diesem Abkommen fiktiv anrechenbar ist1)
1f ff) in 1 f) ee) enthalten ist und auf Einkünfte entfällt, auf die
§ 2 Abs. 2 InvStG i. V. m. § 8b Abs. 2 KStG
oder § 3 Nr. 40 EStG oder im Fall des § 16 InvStG
i. V. m. § 8b Abs. 1 KStG anzuwenden ist
1g)
den Betrag der Absetzungen für Abnutzung oder
Substanzverringerung
1h)
die im Geschäftsjahr gezahlte Quellensteuer, vermindert
um die erstattete Quellensteuer des Geschäftsjahres
1i)(weggefallen)
Zusatz durch AfA aus Vorjahren gedeckter Betrag der Substanzausschüttung
Natürliche
Personen
mit Anteilen
im Privatvermögen
pro Anteil in
CHF
0,0000000
Natürliche
Personen mit
Anteilen im
Betriebsvermögen
pro Anteil in
CHF
0,0000000
0,0000000
0,0000000
0,0000000
0,0000000
0,0000000
0,0000000
0,0000000
0,0000000
0,0000000
0,0000000
0,0000000
0,0000000
0,0000000
0,0000000
0,0000000
0,0000000
0,0000000
0,0000000
0,0000000
0,0000000
–
0,0000000
0,0000000
–
0,0000000
0,0000000
0,0000000
0,0000000
–
0,0000000
0,0000000
–
0,0000000
0,0000000
0,0000000
0,0000000
–
0,0000000
0,0000000
–
0,1217576
0,1217576
0,1217576
0,1217576
0,0064396
0,0064396
0,0064396
0,0064396
0,0000000
0,0000000
0,0000000
0,0000000
Körperschaft
Körperschaft
§8b I+II KStG §8b VII+VIII KStG
pro Anteil in
pro Anteil in
CHF
CHF
0,0000000
0,0000000
1 Der Ausweis der ausländischen anrechenbaren (fiktiven) Quellensteuer erfolgt beim Privatanleger unter Beachtung der Höchstbetragsberechnung.
Steuerliche Hinweise 121
Bescheinigung nach § 5 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 Investmentsteuergesetz (InvStG)
über die Prüfung der steuerlichen Angaben für das Publikums-Investmentvermögen/
den Publikums-AIF CS EUROREAL (nachfolgend: das Investmentvermögen)
für den Zeitraum vom 1. Oktober 2014 bis 31. Mai 2015
An die CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT
Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbH (nachfolgend:
die Gesellschaft):
Die Gesellschaft hat uns beauftragt, gemäß § 5 Abs. 1 S. 1
Nr. 3 Investmentsteuergesetz (InvStG) zu prüfen, ob die von
der Gesellschaft für den Investmentfonds für den genannten
Zeitraum zu veröffentlichenden Angaben nach § 5 Abs. 1 S. 1
Nr. 1 und 2 nach den Regeln des deutschen Steuerrechts
e­ rmittelt wurden.
Die Verantwortung für die Ermittlung der steuerlichen Angaben
nach § 5 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 und 2 InvStG in Verbindung mit
den Vorschriften des deutschen Steuerrechts liegt bei den
gesetzlichen Vertretern der Gesellschaft. Die Ermittlung beruht
auf der Buchführung/den Aufzeichnungen der Gesellschaft.
Sie besteht aus einer Überleitungsrechnung aufgrund steuerli­
cher Vorschriften und der Zusammenstellung der zur Bekannt­
machung bestimmten steuerlichen Angaben nach § 5 Abs. 1
S. 1 Nr. 1 und 2 InvStG. In die steuerlichen Angaben sind
Werte aus einem Ertragsausgleich eingegangen. Soweit die
Gesellschaft Mittel in Anteile an anderen Investmentvermögen
(Zielfonds) investiert hat, verwendet sie die ihr für diese Ziel­
fonds vorliegenden steuerlichen Angaben.
Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durch­
geführten Prüfung eine Beurteilung abzugeben, ob die von der
Gesellschaft nach den Vorschriften des InvStG zu veröffentli­
chenden Angaben in Übereinstimmung mit den Regeln des
deutschen Steuerrechts ermittelt wurden. Unsere Prüfung
erfolgt auf der Grundlage der uns von der Gesellschaft vorge­
legten Aufzeichnungen. Unserer Beurteilung unterliegen die
darauf beruhende Überleitungsrechnung und die zur Bekannt­
machung bestimmten Angaben. Unsere Prüfung erstreckt sich
insbesondere auf die steuerliche Qualifikation von Kapitalanla­
gen, von Erträgen und Aufwendungen einschließlich deren
Zuordnung als Werbungskosten sowie sonstiger steuerlicher
Aufzeichnungen. Soweit die Gesellschaft Mittel in Anteile an
Zielfonds investiert hat, beschränkte sich unsere Prüfung auf
die korrekte Übernahme der für diese Zielfonds von anderen
zur Verfügung gestellten steuerlichen Angaben durch die
Gesellschaft nach Maßgabe vorliegender Bescheinigungen.
Die entsprechenden steuerlichen Angaben wurden von uns
nicht geprüft.
122 Steuerliche Hinweise
Wir haben unsere Prüfung unter entsprechender Beachtung
der vom Institut der Wirtschaftsprüfer festgestellten deutschen
Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen.
Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass
mit hinreichender Sicherheit beurteilt werden kann, ob die
­Angaben nach § 5 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 und 2 InvStG frei von
wesentlichen Fehlern sind. Bei der Festlegung der Prüfungs­
handlungen werden die Kenntnisse über die Verwaltung des
Investmentfonds sowie die Erwartungen über mögliche Fehler
berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksam­
keit des auf die Ermittlung der Angaben nach § 5 Abs. 1 S. 1
Nr. 1 und 2 InvStG bezogenen internen Kontrollsystems sowie
Nachweise für die steuerlichen Angaben überwiegend auf der
Basis von Stichproben beurteilt.
Die Prüfung umfasst auch eine Beurteilung der Auslegung der
angewandten Steuergesetze durch die Gesellschaft. Die von
der Gesellschaft gewählte Auslegung ist dann nicht zu bean­
standen, wenn sie in vertretbarer Weise auf Gesetzesbegrün­
dungen, Rechtsprechung, einschlägige Fachliteratur und
veröffentlichte Auffassungen der Finanzverwaltung gestützt
werden konnte. Wir weisen darauf hin, dass eine künftige
Rechtsentwicklung oder insbesondere neue Erkenntnisse aus
der Rechtsprechung eine andere Beurteilung der von der
Gesellschaft vertretenen Auslegung notwendig machen können.
Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend
sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.
Auf dieser Grundlage bescheinigen wir der Gesellschaft nach
§ 5 Abs. 1 S. 1 Nr. 3 InvStG, dass die Angaben nach § 5 Abs.1
S. 1 Nr. 1 und 2 InvStG nach den Regeln des deutschen
­Steuerrechts ermittelt wurden.
Frankfurt, den 14. Juli 2015
KPMG AG
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Stefan Schmidt
ppa.
Rechtsanwalt
Jan Kiesel
SteuerberaterSteuerberater
Bescheinigung nach § 5 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 Investmentsteuergesetz (InvStG)
über die Prüfung der steuerlichen Angaben für das Publikums-Investmentvermögen/
den Publikums-AIF CS EUROREAL (nachfolgend: das Investmentvermögen)
für den Zeitraum vom 1. Oktober 2014 bis
30. September 2015
An die CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT
Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbH (nachfolgend:
die Gesellschaft):
Die Gesellschaft hat uns beauftragt, gemäß § 5 Abs. 1 S. 1
Nr. 3 Investmentsteuergesetz (InvStG) zu prüfen, ob die von
der Gesellschaft für das Investmentvermögen für den
genannten Zeitraum zu veröffentlichenden Angaben nach § 5
Abs. 1 S. 1 Nr. 1 und 2 InvStG und nach den Regeln des
deutschen Steuerrechts ermittelt wurden.
Die Verantwortung für die Ermittlung der steuerlichen Angaben
nach § 5 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 und 2 InvStG in Verbindung mit
den Vorschriften des deutschen Steuerrechts liegt bei den
gesetzlichen Vertretern der Gesellschaft. Die Ermittlung beruht
auf der Buchführung/den Aufzeichnungen und dem Jahresbericht nach § 44 Abs. 1 InvG bzw. § 101 Abs. 1 Kapitalanla­
gegesetzbuch (KAGB) für den betreffenden Zeitraum. Sie
besteht aus einer Überleitungsrechnung aufgrund steuerlicher
Vorschriften und der Zusammenstellung der zur Bekanntmachung bestimmten steuerlichen Angaben nach § 5 Abs. 1
S. 1 Nr. 1 und 2 InvStG. In den Jahresbericht sowie in die
steuerlichen Angaben sind Werte aus einem Ertragsausgleich
eingegangen. Soweit die Gesellschaft Mittel in Anteile an
anderen Investmentvermögen (Zielfonds) investiert hat,
verwendet sie die ihr für diese Zielfonds vorliegenden
steuerlichen Angaben.
Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durch­
geführten Prüfung eine Beurteilung abzugeben, ob die von der
Gesellschaft nach den Vorschriften des InvStG zu veröffent­
lichenden Angaben in Übereinstimmung mit den Regeln des
deutschen Steuerrechts ermittelt wurden. Unsere Prüfung
­erfolgt auf der Grundlage der von einem Abschlussprüfer nach
§ 44 Abs. 5 InvG bzw. § 102 KAGB geprüften Buchführung/
Aufzeichnungen und des geprüften Jahresberichtes. Unserer
Beurteilung unterliegen die darauf beruhende Überleitungs­
rechnung und die zur Bekanntmachung bestimmten Angaben.
Unsere Prüfung erstreckt sich insbesondere auf die steuerliche
Qualifikation von Kapitalanlagen, von Erträgen und Aufwen­
dungen einschließlich deren Zuordnung als Werbungskosten
sowie sonstiger steuerlicher Aufzeichnungen. Soweit die
Gesellschaft Mittel in Anteile an Zielfonds investiert hat, be­
schränkte sich unsere Prüfung auf die korrekte Übernahme
der für diese Zielfonds von anderen zur Verfügung gestellten
steuerlichen Angaben durch die Gesellschaft nach Maßgabe
vorliegender Bescheinigungen. Die entsprechenden steuer­
lichen Angaben wurden von uns nicht geprüft.
Wir haben unsere Prüfung unter entsprechender Beachtung
der vom Institut der Wirtschaftsprüfer festgestellten deutschen
Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen.
Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass
mit hinreichender Sicherheit beurteilt werden kann, ob die
­Angaben nach § 5 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 und 2 InvStG frei von
wesentlichen Fehlern sind. Bei der Festlegung der Prüfungs­
handlungen werden die Kenntnisse über die Verwaltung des
Investmentvermögens sowie die Erwartungen über mögliche
Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die
Wirksamkeit des auf die Ermittlung der Angaben nach § 5
Abs. 1 S. 1 Nr. 1 und 2 InvStG bezogenen internen Kontroll­
systems sowie Nachweise für die steuerlichen Angaben
überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt.
Die Prüfung umfasst auch eine Beurteilung der Auslegung der
angewandten Steuergesetze durch die Gesellschaft. Die von
der Gesellschaft gewählte Auslegung ist dann nicht zu bean­
standen, wenn sie in vertretbarer Weise auf Gesetzesbegrün­
dungen, Rechtsprechung, einschlägige Fachliteratur und
veröffentlichte Auffassungen der Finanzverwaltung gestützt
werden konnte. Wir weisen darauf hin, dass eine künftige
Rechtsentwicklung oder insbesondere neue Erkenntnisse aus
der Rechtsprechung eine andere Beurteilung der von der Ge­
sellschaft vertretenen Auslegung notwendig machen können.
Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend
sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.
Auf dieser Grundlage bescheinigen wir der Gesellschaft nach
§ 5 Abs. 1 S. 1 Nr. 3 InvStG, dass die Angaben nach § 5 Abs.
1 S. 1 Nr. 1 und 2 InvStG nach den Regeln des deutschen
Steuerrechts ermittelt wurden.
Frankfurt, den 11. Januar 2016
KPMG AG
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Stefan Schmidt
ppa.
Rechtsanwalt
Katrin Bernshausen
SteuerberaterSteuerberaterin
Steuerliche Hinweise 123
124
125
Immobilien-, Aktien- und Zwischengewinn (vom 1. Oktober 2014 bis 30. September 2015)
CS EUROREAL EUR 2014/2015
CS EUROREAL EUR 2014/2015
Kursdatum Immobiliengewinn1
Aktiengewinn
EStG1
AktienZwischengewinn
gewinn pro
KStG1 Anteil in EUR2
Kursdatum Immobiliengewinn1
Aktiengewinn
EStG1
AktienZwischengewinn
gewinn pro
KStG1 Anteil in EUR2
01.10.2014
-1,48%
-0,22%
-0,28%
0.02
14.11.2014
-0,27%
-0,34%
02.10.2014
-1,38%
-0,30%
-0,37%
0.02
17.11.2014
-1,55%
-0,27%
-0,34%
0.04
06.10.2014
-1,41%
-0,30%
-0,37%
0.02
18.11.2014
-1,59%
-0,27%
-0,34%
0.04
-1,56%
0.04
07.10.2014
-1,41%
-0,30%
-0,37%
0.02
19.11.2014
-1,59%
-0,27%
-0,34%
0.04
08.10.2014
-1,42%
-0,30%
-0,37%
0.02
20.11.2014
-1,59%
-0,27%
-0,34%
0.04
09.10.2014
-1,42%
-0,30%
-0,37%
0.02
21.11.2014
-1,58%
-0,27%
-0,33%
0.04
10.10.2014
-1,42%
-0,30%
-0,37%
0.02
24.11.2014
-1,58%
-0,27%
-0,33%
0.04
13.10.2014
-1,46%
-0,30%
-0,37%
0.02
25.11.2014
-1,58%
-0,27%
-0,33%
0.04
14.10.2014
-1,45%
-0,30%
-0,37%
0.02
26.11.2014
-1,58%
-0,26%
-0,32%
0.04
15.10.2014
-1,46%
-0,30%
-0,37%
0.02
27.11.2014
-1,57%
-0,25%
-0,32%
0.04
16.10.2014
-1,46%
-0,30%
-0,37%
0.02
28.11.2014
-1,57%
-0,25%
-0,32%
0.04
17.10.2014
-1,46%
-0,30%
-0,37%
0.02
01.12.2014
-1,57%
-0,25%
-0,32%
0.04
20.10.2014
-1,51%
-0,28%
-0,34%
0.02
02.12.2014
-1,57%
-0,25%
-0,32%
0.04
21.10.2014
-1,50%
-0,28%
-0,34%
0.02
03.12.2014
-1,56%
-0,25%
-0,32%
0.04
22.10.2014
-1,50%
-0,28%
-0,34%
0.02
04.12.2014
-1,56%
-0,25%
-0,32%
0.04
23.10.2014
-1,50%
-0,28%
-0,34%
0.02
05.12.2014
-1,56%
-0,25%
-0,32%
0.04
24.10.2014
-1,50%
-0,28%
-0,34%
0.03
08.12.2014
-1,57%
-0,25%
-0,32%
0.04
27.10.2014
-1,49%
-0,28%
-0,34%
0.03
09.12.2014
-1,57%
-0,25%
-0,32%
0.04
28.10.2014
-1,49%
-0,27%
-0,34%
0.03
10.12.2014
-1,57%
-0,25%
-0,32%
0.04
29.10.2014
-1,49%
-0,27%
-0,34%
0.03
11.12.2014
-1,57%
-0,25%
-0,32%
0.04
30.10.2014
-1,49%
-0,27%
-0,34%
0.03
12.12.2014
-1,57%
-0,25%
-0,32%
0.04
31.10.2014
-1,50%
-0,27%
-0,34%
0.04
15.12.2014
-1,58%
-0,25%
-0,31%
0.04
03.11.2014
-1,49%
-0,27%
-0,34%
0.04
16.12.2014
-1,58%
-0,25%
-0,31%
0.04
04.11.2014
-1,49%
-0,27%
-0,34%
0.04
17.12.2014
-1,58%
-0,03%
-0,09%
0.04
05.11.2014
-1,58%
-0,27%
-0,34%
0.04
18.12.2014
-1,57%
-0,03%
-0,29%
0.04
06.11.2014
-1,58%
-0,27%
-0,34%
0.04
19.12.2014
-1,57%
-0,03%
-0,29%
0.04
07.11.2014
-1,57%
-0,27%
-0,34%
0.04
22.12.2014
-1,57%
-0,03%
-0,29%
0.04
10.11.2014
-1,57%
-0,27%
-0,34%
0.04
23.12.2014
-1,58%
-0,03%
-0,29%
0.04
11.11.2014
-1,57%
-0,27%
-0,34%
0.04
29.12.2014
-1,57%
-0,01%
-0,27%
0.04
12.11.2014
-1,57%
-0,27%
-0,34%
0.04
30.12.2014
-1,61%
-0,01%
-0,27%
0.04
13.11.2014
-1,56%
-0,27%
-0,34%
0.04
02.01.2015
-1,72%
-0,03%
-0,30%
0.04
126 Steuerliche Hinweise
CS EUROREAL EUR 2014/2015
CS EUROREAL EUR 2014/2015
Kursdatum Immobiliengewinn1
Aktiengewinn
EStG1
AktienZwischengewinn
gewinn pro
KStG1 Anteil in EUR2
Kursdatum Immobiliengewinn1
Aktiengewinn
EStG1
AktienZwischengewinn
gewinn pro
KStG1 Anteil in EUR2
05.01.2015
-1,72%
-0,03%
-0,30%
0.05
17.02.2015
-1,83%
0,03%
-0,27%
0.03
06.01.2015
-1,72%
-0,03%
-0,30%
0.05
18.02.2015
-1,83%
0,03%
-0,27%
0.03
07.01.2015
-1,71%
-0,03%
-0,30%
0.05
19.02.2015
-1,83%
0,03%
-0,27%
0.03
08.01.2015
-1,71%
-0,03%
-0,29%
0.05
20.02.2015
-1,84%
0,03%
-0,27%
0.03
09.01.2015
-1,52%
0,00%
-0,26%
0.05
23.02.2015
-1,84%
0,03%
-0,27%
0.03
12.01.2015
-1,52%
0,01%
-0,26%
0.05
24.02.2015
-1,84%
0,03%
-0,27%
0.03
13.01.2015
-1,52%
0,01%
-0,26%
0.05
25.02.2015
-1,84%
0,05%
-0,25%
0.03
14.01.2015
-1,52%
0,01%
-0,26%
0.05
26.02.2015
-1,83%
0,05%
-0,25%
0.03
15.01.2015
-1,52%
0,01%
-0,26%
0.05
27.02.2015
-1,83%
0,05%
-0,25%
0.03
16.01.2015
-1,51%
0,01%
-0,26%
0.05
02.03.2015
-1,83%
0,05%
-0,25%
0.03
19.01.2015
-1,53%
0,01%
-0,25%
0.05
03.03.2015
-1,83%
0,05%
-0,25%
0.03
20.01.2015
-1,55%
0,01%
-0,25%
0.05
04.03.2015
-1,83%
0,05%
-0,25%
0.03
21.01.2015
-1,54%
0,01%
-0,25%
0.05
05.03.2015
-1,83%
0,06%
-0,25%
0.03
22.01.2015
-1,54%
0,01%
-0,25%
0.05
06.03.2015
-1,82%
0,06%
-0,24%
0.03
23.01.2015
-1,54%
0,01%
-0,25%
0.05
09.03.2015
-1,80%
0,06%
-0,24%
0.03
26.01.2015
-1,54%
0,01%
-0,25%
0.05
10.03.2015
-1,80%
0,06%
-0,24%
0.03
27.01.2015
-1,75%
0,02%
-0,28%
0.03
11.03.2015
-1,80%
0,06%
-0,24%
0.03
28.01.2015
-1,75%
0,02%
-0,28%
0.03
12.03.2015
-1,80%
0,06%
-0,24%
0.03
29.01.2015
-1,75%
0,02%
-0,28%
0.03
13.03.2015
-1,80%
0,06%
-0,24%
0.03
30.01.2015
-1,74%
0,02%
-0,28%
0.03
16.03.2015
-1,87%
0,06%
-0,24%
0.03
02.02.2015
-1,74%
0,02%
-0,28%
0.03
17.03.2015
-1,86%
0,06%
-0,24%
0.03
03.02.2015
-1,74%
0,02%
-0,28%
0.03
18.03.2015
-1,86%
0,05%
-0,25%
0.03
04.02.2015
-1,74%
0,02%
-0,28%
0.03
19.03.2015
-1,91%
0,05%
-0,25%
0.03
05.02.2015
-1,74%
0,02%
-0,28%
0.03
20.03.2015
-1,96%
0,05%
-0,25%
0.03
06.02.2015
-1,77%
0,02%
-0,28%
0.03
23.03.2015
-1,95%
0,05%
-0,25%
0.03
09.02.2015
-1,84%
0,03%
-0,28%
0.03
24.03.2015
-1,98%
0,05%
-0,25%
0.03
10.02.2015
-1,84%
0,03%
-0,28%
0.03
25.03.2015
-1,99%
0,05%
-0,25%
0.03
11.02.2015
-1,84%
0,03%
-0,28%
0.03
26.03.2015
-2,36%
0,07%
-0,24%
0.03
12.02.2015
-1,84%
0,03%
-0,27%
0.03
27.03.2015
-2,39%
0,07%
-0,24%
0.03
13.02.2015
-1,84%
0,03%
-0,27%
0.03
30.03.2015
-2,39%
0,07%
-0,24%
0.03
16.02.2015
-1,84%
0,03%
-0,27%
0.03
31.03.2015
-2,39%
0,07%
-0,23%
0.03
Steuerliche Hinweise 127
CS EUROREAL EUR 2014/2015
Kursdatum Immobiliengewinn1
Aktiengewinn
EStG1
CS EUROREAL EUR 2014/2015
AktienZwischengewinn
gewinn pro
KStG1 Anteil in EUR2
Kursdatum Immobiliengewinn1
Aktiengewinn
EStG1
AktienZwischengewinn
gewinn pro
KStG1 Anteil in EUR2
01.04.2015
-2,39%
0,07%
-0,23%
0.03
22.05.2015
-2,51%
-0,29%
-0,60%
0.04
02.04.2015
-2,45%
0,07%
-0,23%
0.03
26.05.2015
-2,51%
-0,29%
-0,60%
0.04
07.04.2015
-2,44%
0,07%
-0,23%
0.04
27.05.2015
-2,53%
-0,29%
-0,60%
0.04
08.04.2015
-2,44%
0,07%
-0,23%
0.04
28.05.2015
-2,53%
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-0,59%
0.04
09.04.2015
-2,44%
0,07%
-0,23%
0.04
29.05.2015
-2,53%
-0,28%
-0,59%
0.04
10.04.2015
-2,44%
0,08%
-0,23%
0.04
01.06.2015
-2,53%
-0,28%
-0,59%
0.04
13.04.2015
-2,44%
0,08%
-0,23%
0.04
02.06.2015
-2,53%
-0,28%
-0,59%
0.04
14.04.2015
-2,43%
0,08%
-0,23%
0.04
03.06.2015
-2,53%
-0,28%
-0,59%
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15.04.2015
-2,43%
0,08%
-0,22%
0.04
05.06.2015
-2,55%
-0,28%
-0,59%
0.04
16.04.2015
-2,44%
-0,07%
-0,37%
0.04
08.06.2015
-2,56%
-0,28%
-0,59%
0.04
17.04.2015
-2,43%
-0,07%
-0,37%
0.04
09.06.2015
-2,56%
-0,38%
-0,69%
0.04
20.04.2015
-2,43%
-0,07%
-0,37%
0.04
10.06.2015
-2,56%
-0,38%
-0,69%
0.04
21.04.2015
-2,43%
-0,07%
-0,37%
0.04
11.06.2015
-2,56%
-0,38%
-0,69%
0.04
22.04.2015
-2,43%
-0,07%
-0,37%
0.04
12.06.2015
-2,55%
-0,38%
-0,69%
0.04
23.04.2015
-2,43%
-0,07%
-0,38%
0.04
15.06.2015
-2,55%
-0,38%
-0,69%
0.04
24.04.2015
-2,43%
-0,07%
-0,38%
0.04
16.06.2015
-2,56%
-0,38%
-0,69%
0.04
27.04.2015
-2,41%
-0,09%
-0,39%
0.04
17.06.2015
-2,56%
-0,38%
-0,69%
0.04
28.04.2015
-2,39%
-0,30%
-0,60%
0.04
18.06.2015
-2,53%
-0,63%
-0,94%
0.04
29.04.2015
-2,39%
-0,30%
-0,60%
0.04
19.06.2015
-2,53%
-0,62%
-0,94%
0.04
30.04.2015
-2,39%
-0,30%
-0,60%
0.04
22.06.2015
-2,54%
-0,62%
-0,94%
0.04
04.05.2015
-2,41%
-0,30%
-0,60%
0.04
23.06.2015
-2,54%
-0,62%
-0,94%
0.04
05.05.2015
-2,41%
-0,29%
-0,60%
0.04
24.06.2015
-2,53%
-0,62%
-0,93%
0.04
06.05.2015
-2,41%
-0,29%
-0,60%
0.04
25.06.2015
-2,53%
-0,61%
-0,92%
0.04
07.05.2015
-2,41%
-0,29%
-0,60%
0.04
26.06.2015
-2,53%
-0,60%
-0,92%
0.04
08.05.2015
-2,46%
-0,29%
-0,60%
0.04
29.06.2015
-2,59%
-0,60%
-0,92%
0.05
11.05.2015
-2,46%
-0,29%
-0,60%
0.04
30.06.2015
-2,59%
-0,60%
-0,92%
0.05
12.05.2015
-2,46%
-0,29%
-0,60%
0.04
01.07.2015
-2,59%
-0,60%
-0,92%
0.05
13.05.2015
-2,46%
-0,29%
-0,60%
0.04
02.07.2015
-2,59%
-0,60%
-0,92%
0.05
15.05.2015
-2,48%
-0,29%
-0,60%
0.04
03.07.2015
-2,59%
-0,60%
-0,91%
0.05
18.05.2015
-2,49%
-0,29%
-0,60%
0.04
06.07.2015
-2,59%
-0,59%
-0,90%
0.05
19.05.2015
-2,50%
-0,29%
-0,60%
0.04
07.07.2015
-2,58%
-0,59%
-0,90%
0.05
20.05.2015
-2,51%
-0,29%
-0,60%
0.04
08.07.2015
-2,59%
-0,59%
-0,90%
0.05
21.05.2015
-2,51%
-0,29%
-0,60%
0.04
09.07.2015
-2,59%
-0,59%
-0,90%
0.05
128 Steuerliche Hinweise
CS EUROREAL EUR 2014/2015
CS EUROREAL EUR 2014/2015
Kursdatum Immobiliengewinn1
Aktiengewinn
EStG1
AktienZwischengewinn
gewinn pro
KStG1 Anteil in EUR2
Kursdatum Immobiliengewinn1
Aktiengewinn
EStG1
AktienZwischengewinn
gewinn pro
KStG1 Anteil in EUR2
10.07.2015
-2,59%
-0,59%
-0,90%
0.05
26.08.2015
-2,58%
-0,97%
-1,42%
0.01
13.07.2015
-2,59%
-0,59%
-0,90%
0.05
27.08.2015
-2,58%
-0,97%
-1,42%
0.01
14.07.2015
-2,07%
-0,84%
-1,21%
0.05
28.08.2015
-2,58%
-0,97%
-1,42%
0.01
15.07.2015
-2,07%
-0,84%
-1,21%
0.05
31.08.2015
-2,67%
-0,97%
-1,42%
0.01
16.07.2015
-2,08%
-0,84%
-1,21%
0.05
01.09.2015
-2,67%
-0,97%
-1,42%
0.01
17.07.2015
-2,08%
-0,84%
-1,21%
0.05
02.09.2015
-2,67%
-0,97%
-1,42%
0.01
20.07.2015
-2,13%
-0,84%
-1,21%
0.05
03.09.2015
-2,68%
-0,98%
-1,43%
0.01
21.07.2015
-2,13%
-0,84%
-1,21%
0.05
04.09.2015
-2,68%
-0,98%
-1,43%
0.01
22.07.2015
-2,13%
-0,84%
-1,21%
0.05
07.09.2015
-2,67%
-0,97%
-1,42%
0.01
23.07.2015
-2,13%
-0,84%
-1,21%
0.05
08.09.2015
-2,68%
-0,98%
-1,43%
0.01
24.07.2015
-2,13%
-0,83%
-1,21%
0.05
09.09.2015
-2,68%
-0,98%
-1,43%
0.01
27.07.2015
-2,13%
-0,83%
-1,21%
0.05
10.09.2015
-2,68%
-0,98%
-1,43%
0.01
28.07.2015
-2,53%
-0,99%
-1,44%
0.01
11.09.2015
-2,68%
-0,98%
-1,43%
0.01
29.07.2015
-2,53%
-0,99%
-1,43%
0.01
14.09.2015
-2,68%
-0,98%
-1,43%
0.01
30.07.2015
-2,53%
-0,99%
-1,43%
0.01
15.09.2015
-2,68%
-0,98%
-1,43%
0.01
31.07.2015
-2,53%
-0,99%
-1,43%
0.01
16.09.2015
-2,68%
-0,98%
-1,43%
0.01
03.08.2015
-2,53%
-0,99%
-1,43%
0.01
17.09.2015
-2,68%
-0,98%
-1,43%
0.01
04.08.2015
-2,53%
-0,99%
-1,43%
0.01
18.09.2015
-2,68%
-0,97%
-1,42%
0.01
05.08.2015
-2,53%
-0,99%
-1,43%
0.01
21.09.2015
-2,62%
-0,97%
-1,42%
0.01
06.08.2015
-2,54%
-0,99%
-1,44%
0.01
22.09.2015
-2,62%
-0,97%
-1,42%
0.01
07.08.2015
-2,58%
-0,99%
-1,44%
0.01
23.09.2015
-2,62%
-0,97%
-1,42%
0.01
10.08.2015
-2,58%
-0,99%
-1,44%
0.01
24.09.2015
-2,63%
-0,97%
-1,42%
0.01
11.08.2015
-2,58%
-0,99%
-1,44%
0.01
25.09.2015
-2,63%
-0,97%
-1,42%
0.01
12.08.2015
-2,58%
-0,99%
-1,44%
0.01
28.09.2015
-2,62%
-0,96%
-1,42%
0.01
13.08.2015
-2,58%
-0,99%
-1,44%
0.01
29.09.2015
-2,62%
-0,96%
-1,41%
0.02
30.09.2015
-2,61%
-0,96%
-1,41%
0.02
14.08.2015
-2,58%
-0,99%
-1,44%
0.01
17.08.2015
-2,58%
-0,99%
-1,44%
0.01
18.08.2015
-2,58%
-0,98%
-1,43%
0.01
19.08.2015
-2,59%
-0,98%
-1,42%
0.01
20.08.2015
-2,59%
-0,98%
-1,42%
0.01
21.08.2015
-2,59%
-0,97%
-1,42%
0.01
1 Bezogen auf den Rücknahmepreis
24.08.2015
-2,58%
-0,97%
-1,42%
0.01
2 Alle im Geschäftsjahr 2014/2015 veröffentlichten Zwischen gewinne wurden
25.08.2015
-2,58%
-0,97%
-1,42%
0.01
unter Berücksichtigung des Ertragsausgleichsverfahrens ermittelt.
Steuerliche Hinweise 129
Immobilien-, Aktien- und Zwischengewinn (vom 1. Oktober 2014 bis 30. September 2015)
CS EUROREAL CHF 2014/2015
CS EUROREAL CHF 2014/2015
Kursdatum Immobiliengewinn1
Aktiengewinn
EStG1
AktienZwischengewinn
gewinn pro
KStG1 Anteil in CHF2
Kursdatum Immobiliengewinn1
Aktiengewinn
EStG1
AktienZwischengewinn
gewinn pro
KStG1 Anteil in CHF2
01.10.2014
-1,16%
-0,17%
-0,22%
0.03
14.11.2014
-1,22%
-0,21%
-0,26%
0.05
02.10.2014
-1,08%
-0,24%
-0,29%
0.03
17.11.2014
-1,21%
-0,21%
-0,26%
0.05
06.10.2014
-1,11%
-0,24%
-0,29%
0.03
18.11.2014
-1,24%
-0,21%
-0,26%
0.05
07.10.2014
-1,11%
-0,24%
-0,29%
0.03
19.11.2014
-1,24%
-0,21%
-0,26%
0.05
08.10.2014
-1,11%
-0,24%
-0,29%
0.03
20.11.2014
-1,24%
-0,21%
-0,26%
0.05
09.10.2014
-1,11%
-0,24%
-0,29%
0.03
21.11.2014
-1,24%
-0,21%
-0,26%
0.05
10.10.2014
-1,11%
-0,24%
-0,29%
0.03
24.11.2014
-1,23%
-0,21%
-0,26%
0.05
13.10.2014
-1,14%
-0,24%
-0,29%
0.03
25.11.2014
-1,23%
-0,21%
-0,26%
0.05
14.10.2014
-1,14%
-0,23%
-0,29%
0.03
26.11.2014
-1,23%
-0,20%
-0,25%
0.05
15.10.2014
-1,14%
-0,23%
-0,29%
0.03
27.11.2014
-1,23%
-0,20%
-0,25%
0.05
16.10.2014
-1,14%
-0,23%
-0,29%
0.03
28.11.2014
-1,22%
-0,20%
-0,25%
0.05
17.10.2014
-1,14%
-0,23%
-0,29%
0.03
01.12.2014
-1,22%
-0,20%
-0,25%
0.05
20.10.2014
-1,18%
-0,22%
-0,27%
0.03
02.12.2014
-1,22%
-0,20%
-0,25%
0.05
21.10.2014
-1,18%
-0,22%
-0,27%
0.03
03.12.2014
-1,22%
-0,20%
-0,25%
0.05
22.10.2014
-1,18%
-0,22%
-0,27%
0.03
04.12.2014
-1,22%
-0,20%
-0,25%
0.05
23.10.2014
-1,17%
-0,22%
-0,27%
0.03
05.12.2014
-1,22%
-0,20%
-0,25%
0.05
24.10.2014
-1,17%
-0,22%
-0,27%
0.03
08.12.2014
-1,23%
-0,20%
-0,25%
0.05
27.10.2014
-1,17%
-0,22%
-0,27%
0.03
09.12.2014
-1,23%
-0,20%
-0,25%
0.05
28.10.2014
-1,17%
-0,21%
-0,27%
0.03
10.12.2014
-1,22%
-0,20%
-0,25%
0.05
29.10.2014
-1,17%
-0,21%
-0,27%
0.03
11.12.2014
-1,22%
-0,19%
-0,25%
0.05
30.10.2014
-1,16%
-0,21%
-0,27%
0.03
12.12.2014
-1,22%
-0,19%
-0,25%
0.05
31.10.2014
-1,17%
-0,21%
-0,27%
0.04
15.12.2014
-1,23%
-0,19%
-0,25%
0.05
03.11.2014
-1,17%
-0,21%
-0,26%
0.05
16.12.2014
-1,23%
-0,19%
-0,24%
0.05
04.11.2014
-1,17%
-0,21%
-0,26%
0.05
17.12.2014
-1,23%
-0,02%
-0,07%
0.05
05.11.2014
-1,23%
-0,21%
-0,26%
0.05
18.12.2014
-1,23%
-0,02%
-0,23%
0.05
06.11.2014
-1,23%
-0,21%
-0,26%
0.05
19.12.2014
-1,23%
-0,02%
-0,23%
0.05
07.11.2014
-1,23%
-0,21%
-0,26%
0.05
22.12.2014
-1,22%
-0,02%
-0,23%
0.05
10.11.2014
-1,22%
-0,21%
-0,26%
0.05
23.12.2014
-1,24%
-0,02%
-0,23%
0.05
11.11.2014
-1,22%
-0,21%
-0,26%
0.05
29.12.2014
-1,23%
-0,01%
-0,21%
0.05
12.11.2014
-1,22%
-0,21%
-0,26%
0.05
30.12.2014
-1,26%
-0,01%
-0,21%
0.05
13.11.2014
-1,22%
-0,21%
-0,26%
0.05
02.01.2015
-1,34%
-0,02%
-0,23%
0.05
130 Steuerliche Hinweise
CS EUROREAL CHF 2014/2015
CS EUROREAL CHF 2014/2015
Kursdatum Immobiliengewinn1
Aktiengewinn
EStG1
AktienZwischengewinn
gewinn pro
KStG1 Anteil in CHF2
Kursdatum Immobiliengewinn1
05.01.2015
-1,34%
-0,02%
-0,23%
0.05
19.02.2015
-1,33%
0,02%
-0,20%
0.03
06.01.2015
-1,34%
-0,02%
-0,23%
0.05
20.02.2015
-1,34%
0,02%
-0,20%
0.03
07.01.2015
-1,34%
-0,02%
-0,23%
0.05
23.02.2015
-1,33%
0,02%
-0,19%
0.03
08.01.2015
-1,34%
-0,02%
-0,23%
0.05
24.02.2015
-1,34%
0,02%
-0,19%
0.03
09.01.2015
-1,19%
0,00%
-0,20%
0.05
25.02.2015
-1,34%
0,04%
-0,18%
0.03
12.01.2015
-1,18%
0,00%
-0,20%
0.06
26.02.2015
-1,34%
0,04%
-0,18%
0.03
13.01.2015
-1,19%
0,00%
-0,20%
0.06
27.02.2015
-1,32%
0,04%
-0,18%
0.03
14.01.2015
-1,18%
0,01%
-0,20%
0.06
02.03.2015
-1,32%
0,04%
-0,18%
0.03
15.01.2015
-1,19%
0,01%
-0,20%
0.06
03.03.2015
-1,33%
0,04%
-0,18%
0.03
16.01.2015
-1,04%
0,01%
-0,18%
0.05
04.03.2015
-1,33%
0,04%
-0,18%
0.03
19.01.2015
-1,05%
0,01%
-0,17%
0.05
05.03.2015
-1,32%
0,04%
-0,18%
0.03
20.01.2015
-1,07%
0,01%
-0,17%
0.05
06.03.2015
-1,32%
0,04%
-0,18%
0.03
21.01.2015
-1,06%
0,01%
-0,17%
0.05
09.03.2015
-1,30%
0,04%
-0,18%
0.03
22.01.2015
-1,05%
0,01%
-0,17%
0.05
10.03.2015
-1,31%
0,04%
-0,18%
0.03
23.01.2015
-1,03%
0,01%
-0,17%
0.05
11.03.2015
-1,31%
0,04%
-0,18%
0.03
26.01.2015
-1,04%
0,01%
-0,17%
0.05
12.03.2015
-1,30%
0,04%
-0,17%
0.03
27.01.2015
-1,23%
0,01%
-0,20%
0.03
13.03.2015
-1,30%
0,04%
-0,17%
0.03
28.01.2015
-1,22%
0,01%
-0,20%
0.03
16.03.2015
-1,34%
0,04%
-0,17%
0.03
29.01.2015
-1,22%
0,01%
-0,20%
0.03
17.03.2015
-1,34%
0,05%
-0,17%
0.03
30.01.2015
-1,24%
0,01%
-0,20%
0.03
18.03.2015
-1,34%
0,04%
-0,18%
0.04
02.02.2015
-1,25%
0,01%
-0,20%
0.03
19.03.2015
-1,37%
0,04%
-0,18%
0.03
03.02.2015
-1,24%
0,01%
-0,20%
0.03
20.03.2015
-1,40%
0,04%
-0,18%
0.04
04.02.2015
-1,25%
0,02%
-0,20%
0.03
23.03.2015
-1,40%
0,04%
-0,18%
0.04
05.02.2015
-1,24%
0,02%
-0,20%
0.03
24.03.2015
-1,42%
0,04%
-0,18%
0.04
06.02.2015
-1,27%
0,02%
-0,20%
0.03
25.03.2015
-1,42%
0,04%
-0,18%
0.04
09.02.2015
-1,31%
0,02%
-0,20%
0.03
26.03.2015
-1,68%
0,05%
-0,17%
0.04
10.02.2015
-1,31%
0,02%
-0,20%
0.03
27.03.2015
-1,70%
0,05%
-0,17%
0.04
11.02.2015
-1,31%
0,02%
-0,20%
0.03
30.03.2015
-1,70%
0,05%
-0,17%
0.04
12.02.2015
-1,31%
0,02%
-0,20%
0.03
31.03.2015
-1,70%
0,05%
-0,17%
0.04
13.02.2015
-1,32%
0,02%
-0,20%
0.03
01.04.2015
-1,70%
0,05%
-0,17%
0.04
16.02.2015
-1,32%
0,02%
-0,20%
0.03
02.04.2015
-1,74%
0,05%
-0,17%
0.04
17.02.2015
-1,32%
0,02%
-0,20%
0.03
07.04.2015
-1,73%
0,05%
-0,16%
0.04
18.02.2015
-1,33%
0,02%
-0,20%
0.03
08.04.2015
-1,74%
0,05%
-0,16%
0.04
Aktiengewinn
EStG1
AktienZwischengewinn
gewinn pro
KStG1 Anteil in CHF2
Steuerliche Hinweise 131
CS EUROREAL CHF 2014/2015
Kursdatum Immobiliengewinn1
Aktiengewinn
EStG1
CS EUROREAL CHF 2014/2015
AktienZwischengewinn
gewinn pro
KStG1 Anteil in CHF2
Kursdatum Immobiliengewinn1
Aktiengewinn
EStG1
AktienZwischengewinn
gewinn pro
KStG1 Anteil in CHF2
09.04.2015
-1,73%
0,05%
-0,16%
0.04
29.05.2015
-1,77%
-0,20%
-0,41%
0.04
10.04.2015
-1,72%
0,05%
-0,16%
0.04
01.06.2015
-1,77%
-0,20%
-0,41%
0.04
13.04.2015
-1,72%
0,05%
-0,16%
0.04
02.06.2015
-1,77%
-0,19%
-0,41%
0.04
14.04.2015
-1,71%
0,05%
-0,16%
0.04
03.06.2015
-1,78%
-0,20%
-0,41%
0.04
15.04.2015
-1,71%
0,06%
-0,16%
0.04
05.06.2015
-1,80%
-0,20%
-0,42%
0.04
16.04.2015
-1,71%
-0,05%
-0,26%
0.04
08.06.2015
-1,81%
-0,20%
-0,42%
0.04
17.04.2015
-1,70%
-0,05%
-0,26%
0.04
09.06.2015
-1,81%
-0,27%
-0,49%
0.04
20.04.2015
-1,69%
-0,05%
-0,26%
0.04
10.06.2015
-1,81%
-0,27%
-0,49%
0.05
21.04.2015
-1,70%
-0,05%
-0,26%
0.04
11.06.2015
-1,81%
-0,27%
-0,49%
0.05
22.04.2015
-1,70%
-0,05%
-0,26%
0.04
12.06.2015
-1,80%
-0,27%
-0,49%
0.05
23.04.2015
-1,71%
-0,05%
-0,27%
0.04
15.06.2015
-1,80%
-0,27%
-0,49%
0.05
24.04.2015
-1,71%
-0,05%
-0,27%
0.04
16.06.2015
-1,81%
-0,27%
-0,49%
0.05
27.04.2015
-1,70%
-0,06%
-0,28%
0.04
17.06.2015
-1,80%
-0,26%
-0,48%
0.05
28.04.2015
-1,69%
-0,21%
-0,43%
0.04
18.06.2015
-1,79%
-0,44%
-0,66%
0.05
29.04.2015
-1,70%
-0,21%
-0,43%
0.04
19.06.2015
-1,79%
-0,44%
-0,66%
0.05
30.04.2015
-1,70%
-0,21%
-0,43%
0.04
22.06.2015
-1,78%
-0,44%
-0,66%
0.05
04.05.2015
-1,71%
-0,21%
-0,43%
0.04
23.06.2015
-1,78%
-0,44%
-0,66%
0.05
05.05.2015
-1,70%
-0,21%
-0,42%
0.04
24.06.2015
-1,78%
-0,44%
-0,66%
0.05
06.05.2015
-1,70%
-0,21%
-0,42%
0.04
25.06.2015
-1,78%
-0,43%
-0,65%
0.05
07.05.2015
-1,70%
-0,21%
-0,42%
0.04
26.06.2015
-1,78%
-0,43%
-0,65%
0.05
08.05.2015
-1,73%
-0,21%
-0,42%
0.04
29.06.2015
-1,81%
-0,42%
-0,64%
0.05
11.05.2015
-1,74%
-0,21%
-0,42%
0.04
30.06.2015
-1,82%
-0,42%
-0,64%
0.05
12.05.2015
-1,74%
-0,21%
-0,42%
0.04
01.07.2015
-1,82%
-0,42%
-0,64%
0.05
13.05.2015
-1,74%
-0,21%
-0,42%
0.04
02.07.2015
-1,83%
-0,43%
-0,65%
0.05
15.05.2015
-1,75%
-0,21%
-0,42%
0.04
03.07.2015
-1,82%
-0,42%
-0,64%
0.05
18.05.2015
-1,77%
-0,21%
-0,42%
0.04
06.07.2015
-1,82%
-0,41%
-0,63%
0.05
19.05.2015
-1,76%
-0,20%
-0,42%
0.04
07.07.2015
-1,81%
-0,41%
-0,63%
0.05
20.05.2015
-1,77%
-0,20%
-0,42%
0.04
08.07.2015
-1,82%
-0,41%
-0,63%
0.05
21.05.2015
-1,77%
-0,20%
-0,42%
0.04
09.07.2015
-1,83%
-0,41%
-0,63%
0.05
22.05.2015
-1,77%
-0,20%
-0,42%
0.04
10.07.2015
-1,83%
-0,41%
-0,63%
0.05
26.05.2015
-1,76%
-0,20%
-0,42%
0.04
13.07.2015
-1,83%
-0,41%
-0,64%
0.05
27.05.2015
-1,77%
-0,20%
-0,42%
0.04
14.07.2015
-1,46%
-0,59%
-0,85%
0.05
28.05.2015
-1,77%
-0,20%
-0,41%
0.04
15.07.2015
-1,46%
-0,59%
-0,85%
0.05
132 Steuerliche Hinweise
CS EUROREAL CHF 2014/2015
Kursdatum Immobiliengewinn1
Aktiengewinn
EStG1
CS EUROREAL CHF 2014/2015
AktienZwischengewinn
gewinn pro
KStG1 Anteil in CHF2
Kursdatum Immobiliengewinn1
Aktiengewinn
EStG1
AktienZwischengewinn
gewinn pro
KStG1 Anteil in CHF2
16.07.2015
-1,46%
-0,59%
-0,85%
0.05
01.09.2015
-1,94%
-0,71%
-1,03%
0.01
17.07.2015
-1,46%
-0,59%
-0,85%
0.05
02.09.2015
-1,94%
-0,71%
-1,03%
0.01
20.07.2015
-1,50%
-0,59%
-0,85%
0.05
03.09.2015
-1,95%
-0,71%
-1,04%
0.01
21.07.2015
-1,50%
-0,59%
-0,85%
0.05
04.09.2015
-1,95%
-0,71%
-1,04%
0.01
22.07.2015
-1,51%
-0,59%
-0,86%
0.05
07.09.2015
-1,94%
-0,71%
-1,03%
0.01
23.07.2015
-1,51%
-0,59%
-0,86%
0.05
08.09.2015
-1,95%
-0,71%
-1,04%
0.01
24.07.2015
-1,51%
-0,59%
-0,86%
0.05
09.09.2015
-1,96%
-0,71%
-1,04%
0.01
27.07.2015
-1,52%
-0,59%
-0,86%
0.05
10.09.2015
-1,96%
-0,71%
-1,04%
0.01
28.07.2015
-1,81%
-0,71%
-1,03%
0.01
11.09.2015
-1,97%
-0,72%
-1,05%
0.01
29.07.2015
-1,81%
-0,71%
-1,03%
0.01
14.09.2015
-1,97%
-0,72%
-1,05%
0.01
30.07.2015
-1,81%
-0,71%
-1,03%
0.01
15.09.2015
-1,96%
-0,72%
-1,05%
0.01
31.07.2015
-1,80%
-0,70%
-1,02%
0.01
16.09.2015
-1,96%
-0,72%
-1,05%
0.01
03.08.2015
-1,80%
-0,70%
-1,02%
0.01
17.09.2015
-1,96%
-0,71%
-1,05%
0.01
04.08.2015
-1,80%
-0,70%
-1,02%
0.01
18.09.2015
-1,96%
-0,71%
-1,04%
0.01
05.08.2015
-1,81%
-0,71%
-1,03%
0.01
21.09.2015
-1,92%
-0,71%
-1,04%
0.02
06.08.2015
-1,82%
-0,71%
-1,03%
0.01
22.09.2015
-1,90%
-0,70%
-1,03%
0.02
07.08.2015
-1,86%
-0,71%
-1,03%
0.01
23.09.2015
-1,90%
-0,70%
-1,03%
0.02
10.08.2015
-1,86%
-0,71%
-1,04%
0.01
24.09.2015
-1,92%
-0,71%
-1,04%
0.02
11.08.2015
-1,87%
-0,72%
-1,04%
0.01
25.09.2015
-1,92%
-0,71%
-1,04%
0.02
12.08.2015
-1,89%
-0,72%
-1,05%
0.01
28.09.2015
-1,92%
-0,71%
-1,04%
0.02
13.08.2015
-1,88%
-0,72%
-1,05%
0.01
29.09.2015
-1,91%
-0,70%
-1,03%
0.02
14.08.2015
-1,88%
-0,72%
-1,05%
0.01
30.09.2015
-1,91%
-0,70%
-1,03%
0.02
17.08.2015
-1,87%
-0,72%
-1,04%
0.01
18.08.2015
-1,87%
-0,71%
-1,03%
0.01
19.08.2015
-1,87%
-0,71%
-1,03%
0.01
20.08.2015
-1,86%
-0,70%
-1,02%
0.01
21.08.2015
-1,87%
-0,70%
-1,03%
0.01
24.08.2015
-1,87%
-0,71%
-1,03%
0.01
25.08.2015
-1,87%
-0,71%
-1,03%
0.01
26.08.2015
-1,87%
-0,71%
-1,03%
0.01
27.08.2015
-1,86%
-0,70%
-1,03%
0.01
1 Bezogen auf den Rücknahmepreis
28.08.2015
-1,87%
-0,71%
-1,03%
0.01
2 Alle im Geschäftsjahr 2014/2015 veröffentlichten Zwischen gewinne wurden
31.08.2015
-1,93%
-0,70%
-1,03%
0.01
unter Berücksichtigung des Ertragsausgleichsverfahrens ermittelt.
Steuerliche Hinweise 133
Steuerliche Hinweise
für österreichische Anleger
Allgemeine Anmerkungen
CS EUROREAL ist in steuerlicher Hinsicht als ausländischer
Immobilienfonds im Sinne des § 42 Immobilieninvestmentfondsgesetz (ImmoInvFG) zu qualifizieren. CS EUROREAL hat
den steuerlichen Status eines Meldefonds nach § 42 in
Verbindung mit § 40 Abs. 2 Z 1 ImmoInvFG. Folge der
Qualifikation als Meldefonds ist, dass der Immobilienfonds für
steuerliche Zwecke als transparentes Gebilde gilt und dass die
Anleger nach den tatsächlichen und an die OeKB gemeldeten
ausschüttungsgleichen Erträgen besteuert werden.
dagegen keine Besteuerung aus (§ 40 Abs. 1 ImmoInvFG)
und wird daher als steuerneutral an die Österreichische
Kontrollbank (OeKB) gemeldet.
Ausschüttung und ausschüttungsgleicher Ertrag
Seit dem 1. April 2012 ist der Besteuerung beim Anteilsinhaber eines Meldefonds ausschließlich der ausschüttungs­
gleiche Ertrag zugrunde zu legen. Die Ausschüttung löst
Eine Zusammenfassung der steuerpflichtigen Grundlagen für
das Fondsgeschäftsjahr 2014/2015 (EUR Tranche) ist in der
folgenden Tabelle wiedergegeben:
Die ausschüttungsgleichen Erträge gelten mit 30. Januar
2016 als zugeflossen. Die Meldung der ausschüttungsgleichen
Erträge hat bis zum 30. April 2016 an die OeKB zu erfolgen.
Im Rahmen der Ermittlung der ausschüttungsgleichen Erträge
sind die nationalen Begünstigungsvorschriften sowie die
Bestimmungen der Doppelbesteuerungsabkommen anzu­wenden.
Bezeichnung
Natürliche Personen (Privatvermögen)
Zuflussdatum
Betrag in EUR
Ausschüttung
28.07.2015
26.01.2016
nicht steuerpflichtig
ausschüttungsgleicher Ertrag
anrechenbare ausländische Ertragsteuern
30.01.2016
0,0179
0,0049
Progressionsvorbehalt bei Option nach § 27a Abs. 5 EStG
0,0000
Korrekturbetrag Anschaffungskosten (anschaffungskostenmindernd)
-1,0941
Natürliche Personen (Betriebsvermögen)
Ausschüttung
ausschüttungsgleicher Ertrag
anrechenbare ausländische Ertragsteuern
28.07.2015
26.01.2016
nicht steuerpflichtig
30.01.2016
0,0179
0,0049
Progressionsvorbehalt bei Option nach § 27a Abs. 5 EStG
0,0000
Korrekturbetrag Anschaffungskosten (anschaffungskostenmindernd)
Kapitalgesellschaften
-1,0941
Ausschüttung
28.07.2015
26.01.2016
nicht steuerpflichtig
ausschüttungsgleicher Ertrag
anrechenbare ausländische Ertragsteuern
30.09.2015
0,0179
0,0049
Korrekturbetrag Anschaffungskosten (anschaffungskostenmindernd)
-1,0941
Privatstiftungen
Ausschüttung
28.07.2015
26.01.2016
nicht steuerpflichtig
ausschüttungsgleicher Ertrag
anrechenbare ausländische Ertragsteuern
30.01.2016
0,0179
0,0049
Korrekturbetrag Anschaffungskosten (anschaffungskostenmindernd)
-1,0941
Die ausschüttungsgleichen Erträge und die anderen für die Besteuerung relevanten Daten (z.B. Korrekturbetrag zu
den Anschaffungskosten) werden vom steuerlichen Vertreter innerhalb der in der Fonds-Melde-VO festgesetzten
Fristen an die OeKB gemeldet und können auf der Website der OeKB (https://www.profitweb.at) abgerufen werden.
Die auf der Website der OeKB veröffentlichten Daten sind alleine verbindlich.
134 Steuerliche Hinweise
Modalitäten der Besteuerung
Da die Anteile grundsätzlich im Rahmen eines öffentlichen
Angebotes (in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht) vertrieben
werden, unterliegt der ausschüttungsgleiche Ertrag grundsätz­
lich dem Sondersteuersatz von 25 % (27,5 % für Zuflüsse ab
dem 1. Januar 2016). Werden die Anteile auf einem inländi­
schen Depot verwahrt, unterliegt der ausschüttungsgleiche
Ertrag grundsätzlich der Kapitalertragsteuer und der
Endbesteuerung. Bei Verwahrung der Anteile auf einem
ausländischen Depot ist der ausschüttungsgleiche Ertrag im
Rahmen der jährlichen Veranlagung zu versteuern.
Für das abgelaufene Fondsgeschäftsjahr wurde ein ausschüt­
tungsgleicher Ertrag von EUR 0,0179 pro Anteil ermittelt.
Ausländische Steuern
Ausländische Ertragsteuern (einschließlich der latenten Steuern
auf die Aufwertungsgewinne) können – bei Vorliegen der
Voraussetzungen der Doppelbesteuerungsabkommen – grund­
sätzlich auf die Einkommen- oder Körperschaftsteuerschuld
des Anlegers im Rahmen der jährlichen Veranlagung ange­
rechnet werden. Eine Anrechnung durch die auszahlende
­Stelle ist nicht möglich. Die anrechenbaren Beträge wurden
unter Berücksichtigung des Anrechnungshöchstbetrages und
überdies auf der Grundlage der per-country limitation ermittelt.
Veräußerung der Anteile
Bei Veräußerung oder Rücknahme der Anteile am Immobilien­
fonds sind die steuerlichen Konsequenzen grundsätzlich davon
abhängig, ob die Anteile im Privat- oder Betriebsvermögen
gehalten werden. Der Veräußerungsgewinn ist grundsätzlich
steuerpflichtig. Eine gesonderte Versteuerung der ausschüt­
tungsgleichen Erträge hat im Veräußerungszeitpunkt nicht zu
erfolgen.
Bei natürlichen Personen (Privatvermögen) und eigennützigen
Privatstiftungen sind Veräußerungsgewinne als Einkünfte aus
realisierten Wertsteigerungen des Kapitalvermögens steuer­
pflichtig. Aufgrund des Vorliegens eines öffentlichen Angebots
in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht ist bei natürlichen
Personen (Privatvermögen) der Sondersteuersatz von 25 %
(27,5 % für Zuflüsse ab dem 1. Januar 2016) anzuwenden,
der – bei Inlandsverwahrung – im Wege des Kapitalertragsteuerabzuges (mit Endbesteuerungswirkung) und ansonsten
im Rahmen der Veranlagung erhoben wird. Bei Privatstiftungen
ist das Regime der Zwischenbesteuerung mit dem Körper­
schaftsteuersatz von 25 % anzuwenden.
Veräußerungsverluste können nach Maßgabe der Verlustaus­
gleichsbeschränkungen des § 27 Abs 8 EStG mit anderen
sondersteuersatzbesteuerten Einkünften aus Kapitalvermögen
(ausgenommen Zinsen aus Bankeinlagen und Zuwendungen
aus Privatstiftungen) verrechnet werden. Nach den Über­
gangsbestimmungen des BBG 2011 und AbgÄG 2011 sind
Gewinne und Verluste aus der Veräußerung der Anteilsscheine,
die vor dem 1. Januar 2011 erworben wurden, grundsätzlich
steuerlich unbeachtlich.
Werden die Anteile im Betriebsvermögen gehalten, sind
Veräußerungsgewinne als betriebliche Einkünfte steuerpflichtig.
Aufgrund des Vorliegens eines öffentlichen Angebots in recht­
licher und tatsächlicher Hinsicht ist bei natürlichen Personen
(Betriebsvermögen) der Sondersteuersatz von 25 % (27,5 %
für Zuflüsse ab dem 1. Januar 2016) anzuwenden. Grund­
sätzlich unterliegen die Veräußerungsgewinne bei Inlandsver­
wahrung der Anteile dem Kapitalertragsteuerabzug, jedoch
nicht der Endbesteuerung. Somit sind Veräußerungsgewinne
im Rahmen der Veranlagung zu erfassen. Veräußerungsverluste
können nach Maßgabe der Verlustausgleichsbeschränkungen
des § 6 Z 2 EStG zur Hälfte auch mit anderen Einkünften
verrechnet werden. Bei Kapitalgesellschaften ist auf Veräußerungsgewinne und Veräußerungsverluste der allgemeine
Körperschaftsteuersatz von 25 % anzuwenden.
Der Besteuerung ist grundsätzlich der Unterschiedsbetrag
zwischen dem Veräußerungserlös und den fortgeschriebenen
Anschaffungskosten zugrunde zu legen. Die Anschaffungskosten des Fondsanteils sind laufend um die ausschüttungs­
gleichen Erträge zu erhöhen. Dies soll unabhängig davon
gelten, ob die ausschüttungsgleichen Erträge steuerpflichtig
oder aufgrund eines Doppelbesteuerungsabkommens steuer­
frei sind. Tatsächliche Ausschüttungen vermindern die An­
schaffungskosten. Bei Anwendung des Sondersteuersatzes
von 25 % (27,5 % für Zuflüsse ab dem 1. Januar 2016) bzw.
der Zwischenbesteuerung dürfen Werbungskosten (z.B. Aus­
gabeaufschlag oder Rücknahmeabschlag) grundsätzlich nicht
abgezogen werden.
Beschränkte Steuerpflicht
Aufgrund österreichischer Immobilien unterliegen beschränkt
steuerpflichtige Anleger grundsätzlich der österreichischen
Ertragsbesteuerung. Die ausschüttungsgleichen Erträge
betragen EUR 0,0004.
Steuerliche Hinweise 135
Unentgeltliche Übertragung der Anteile
In Österreich wird keine Erbschafts- und Schenkungssteuer
mehr erhoben. Zu beachten sind jedoch die Vorschriften über
die Meldung der Schenkungen nach § 121a BAO bzw. die
Stiftungseingangsbesteuerung bei unentgeltlicher Übertragung
der Anteile an eine Privatstiftung oder vergleichbare Rechts­
masse.
EU-Zinsenrichtlinie
Mit Inkrafttreten der Richtlinie 2003/48/EG am 1. Juli 2005
unterliegen auch österreichische Anleger deren Bestimmungen.
Sofern daher die Anteile auf einem ausländischen Depot
­verwahrt werden, kann es zu einem Informationsaustausch
oder der Einbehaltung der EU-Quellensteuer kommen. Hinsicht­
lich weiterer Ausführungen wird auf die steuerlichen Hinweise
für deutsche Anleger zur Zinsinformationsverordnung verwiesen.
Aufgrund der home-country rule ist die – nach Art. 4 Abs. 3
der Richtlinie 2003/48/EG in Deutschland ausgeübte – Option
für österreichische Zahlstellen bindend. Der Forderungsquotient
liegt über 25 %, sodass CS EUROREAL gemäß der Richtlinie
2003/48/EG dem Informationsaustausch oder der Einbe­
haltung der EU-Quellensteuer unterliegt. Der in der Endaus­
schüttung enthaltene Zinsanteil beträgt EUR 0,0610 pro
­Anteil.
136 Steuerliche Hinweise
Hinweis
Die vorstehenden Ausführungen stellen eine komprimierte
Zusammenfassung der steuerlichen Konsequenzen für
österreichische Anleger dar. Sie ersetzen keine umfas­
sende und vollständige Beurteilung aller steuer­lichen
Konsequenzen für österreichische Anleger. Den österreichischen Anlegern wird empfohlen, sich mit einem
Steuerberater in Verbindung zu setzen und alle steuer­
lichen Konsequenzen im Einzelfall individuell zu klären.
Den Ausführungen liegt die Rechtslage zum
25. November 2015 zugrunde. Zusätzlich ist darauf
hinzuweisen, dass es zur steuerlichen Beurteilung von
Anteilen an ausländischen Immobilienfonds weder
höchstgerichtliche Urteile noch gesicherte Verwaltungspraxis gibt. Die Investmentfondsrichtlinien 2008 entsprechen teilweise nicht mehr der Gesetzeslage und werden
daher derzeit einer umfassenden Novellierung unter­
zogen. Somit bleiben zahlreiche Fragen hinsichtlich der
Besteuerung der Immobilienfonds, einschließlich der
Ermittlung der ausschüttungsgleichen Erträge,
ungeklärt. Es kann daher nicht ausgeschlossen werden,
dass eine Änderung hinsichtlich der Ermittlung der
steuerpflichtigen Erträge aus der Beteiligung an einem
ausländischen Immobilienfonds infolge der Änderung
der Gesetzgebung, der Rechtsprechung oder der
Verwaltungspraxis eintritt. Die Folgen aus einer solchen
abweichenden Auffassung der Finanzverwaltung sind
ausschließlich vom Anleger zu tragen.
137
Gremien
Kapitalverwaltungsgesellschaft
CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT
Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbH
Junghofstraße 16
D-60311 Frankfurt am Main
Telefon: + 49 (0) 69/7538-1200
Telefax: + 49 (0) 69/7538-1203
Gezeichnetes und eingezahltes Kapital per 31. Dezember
2014: EUR 6,1 Mio.
Günther Hackeneis
Mitglied des Aufsichtsrates
Jan Büchsenstein
Mitglied des Aufsichtsrates, zugleich
Director CREDIT SUISSE AG, Zürich
Helene von Roeder
Mitglied des Aufsichtsrates (ab 1. März 2015), zugleich
Managing Director und Vorstandsvorsitzende der CREDIT
SUISSE (Deutschland) Aktiengesellschaft, Frankfurt am Main
Haftendes Eigenkapital per 31. Dezember 2014: EUR 8,1 Mio.
Gründung: 29. April 1991
Aufsichtsrat
Timothy Blackwell
Vorsitzender des Aufsichtsrates, zugleich
Managing Director CREDIT SUISSE AG, Zürich
Henning Busch (bis 31. Dezember 2014)
stellvertretender Vorsitzender des Aufsichtsrates, zugleich
Managing Director CREDIT SUISSE (Deutschland)
Aktiengesellschaft, Frankfurt am Main
und Mitglied des Vorstandes der CREDIT SUISSE
(Deutschland) Aktiengesellschaft, Frankfurt am Main
Dr. Beat Schwab
stellvertretender Vorsitzender des Aufsichtsrates
(ab 1. Januar 2015), zugleich
Managing Director CREDIT SUISSE AG, Zürich
Karl Huwyler
Mitglied des Aufsichtsrates
138 Gremien
Geschäftsführung
Dr. Werner Bals (bis 17. April 2015)
Karl-Heinz Heuß (bis 9. Oktober 2014)
Frank Schäfer, zugleich
Verwaltungsratsmitglied der CS Real Estate SICAV-SIF I,
Luxemburg
Karl-Josef Schneiders
Gesellschafter
CREDIT SUISSE (Deutschland)
Aktiengesellschaft, Frankfurt am Main
CREDIT SUISSE AG, Zürich
Verwahrstelle
Commerzbank AG, Frankfurt am Main
Gezeichnetes und eingezahltes Kapital
per 31. Dezember 2014: EUR 1.630 Mio.
Eigenmittel per 31. Dezember 2014: EUR 24.031 Mio.
Sachverständigenausschuss A
Betriebswirt (BdH) Uwe Ditt, Hochheim
(bis 31.12.2014)
(Vorsitzender des Sachverständigenausschusses A)
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger
Sachverständigenausschuss B
Dipl.-Oec., Dipl.-Wirtsch.-Ing. Thore Simon, Hannover
(bis 31.12.2014)
(Vorsitzender des Sachverständigenausschusses B)
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger
Dipl.-Betriebswirt (FH) Stephan Zehnter, München
(stellvertretender Vorsitzender des
Sachverständigenausschusses A bis 31.12.2014)
(Vorsitzender des Sachverständigenausschusses A
ab 01.01.2015)
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger
Dipl.-Ing. Martin von Rönne, Hamburg
(stellvertretender Vorsitzender des
Sachverständigenausschusses B bis 31.12.2014)
(Vorsitzender des Sachverständigenausschusses B
ab 01.01.2015)
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger
Dipl.-Betriebswirt Birger Ehrenberg, Mainz
(stellvertretender Vorsitzender des
Sachverständigenausschusses A ab 01.01.2015)
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger
Dipl.-Ing. Hartmut Nuxoll, Düsseldorf
(stellvertretender Vorsitzender des
Sachverständigenausschusses B ab 01.01.2015)
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger
Dipl.-Oec., Dipl.-Wirtsch.-Ing. Thore Simon, Hannover
(bis 31.12.2014)
(Ersatzmitglied des Sachverständigenausschusses A)
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger
Dipl.-Kfm. Karsten Jungk, Berlin
(Mitglied des Sachverständigenausschusses B)
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger
Richard Umstätter, Wiesbaden
(Mitglied des Sachverständigenausschusses A ab 01.01.2015)
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger
Betriebswirt (BdH) Uwe Ditt, Hochheim
(bis 31.12.2015)
(Ersatzmitglied des Sachverständigenausschusses B)
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger
Abschlussprüfer
KPMG AG
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
The Squaire
Am Flughafen
D-60549 Frankfurt am Main
Vertriebspartner
CREDIT SUISSE (Deutschland)
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D-60311 Frankfurt am Main
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Gremien 139
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