UniImmo: Europa - Union Investment Real Estate GmbH
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UniImmo: Europa - Union Investment Real Estate GmbH
UniImmo: Europa Jahresbericht zum 30. September 2008 UniImmo: Europa auf einen Blick Wertpapier-KennNr.: 980 551 ISIN: DE0009805515 Kennzahlen zum 30.9.2008 Fondsvermögen (netto): EUR 6.053,9 Mio. EUR 5.448,1 Mio. Immobilienvermögen gesamt (brutto) 1): EUR 5.871,6 Mio. EUR 5.477,5 Mio. EUR 3.471,5 Mio. EUR 3.483,7 Mio. davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten : EUR 2.400,1 Mio. EUR 1.993,8 Mio. Direkt gehaltene Immobilien: 41 43 Immobilien-Gesellschaften: 28 24 Gebundene Mittel (insgesamt): EUR 856,2 Mio. EUR 576,9 Mio. Gesamtliquidität: EUR 1.963,2 Mio. EUR 1.785,8 Mio. Freie Liquidität : EUR 1.107,0 Mio. EUR 1.208,9 Mio. Fremdfinanzierungsquote 4): 34,4 % 32,4 % Vermietungsquote nach Mietertrag (Stichtag): 96,8 % 95,3 % Umlaufende Anteile: 101.509.614 91.559.377 Ausgabepreis: EUR 62,62 EUR 62,48 Anteilwert (Rücknahmepreis): EUR 59,64 EUR 59,50 davon direkt gehalten: 2) 3) 30.9.2007 Renditekennzahlen 5) Bruttoertrag 6): 6,8 % 7,0 % Nettoertrag : 5,3 % 5,2 % Wertveränderung 6): 1,4 % 2,9 % Liquidität: 4,2 % 3,4 % 4,8 % 5,6 % Ankäufe 8): 6 5 Verkäufe : 4 20 Mittelaufkommen (netto): EUR Vermietungsquote nach Mietertrag (Durchschnitt): 96,4 % 93,0 % Ausschüttungsstichtag: 11.12.2008 13.12.2007 Ausschüttung je Anteil: EUR 2,30 EUR 2,60 Anlageerfolg je Anteil: EUR 2,74 EUR 3,15 Anlageerfolg (5-Jahres-Betrachtung) 6): 3,6 % p. a. Steuerpflichtig (von der Ausschüttung) je Anteil im Privatvermögen: EUR 1,3471 EUR 1,4224 Anzurechnende ZASt je Anteil im Privatvermögen (bei Depotverwahrung): EUR 0,4041 EUR 0,4252 Ertragschein Nr.: 24 23 Rücknahmepreis per 31.12.2007: EUR 57,57 – – 6) Anlageerfolg : 7) Sonstige Kennzahlen 8) 1) 2) 3) 4) 2 Bestand inkl. Projekte zum Sachverständigenwert. Zum anteiligen Sachverständigenwert. Siehe Glossar „Freie Liquidität“. Verhältnis aller grundpfandrechtlich besicherten Darlehen zum Verkehrswert aller Immobilien im Sondervermögen, bei Immobilien-Gesellschaften jeweils quotal der Beteiligung (inkl. Gesellschafterdarlehen). 5) 6) 7) 8) 576,1 Mio. EUR -19,7 Mio. 3,4 % p. a. Einzelheiten auf Seite 42. Direkt gehaltene Immobilien und Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften. Berechnungsverfahren des BVI Bundesverband Investment und Asset Management e. V. Bestandsübergang erfolgt. Jahresbericht* zum 30. September 2008 des UniImmo: Europa Inhalt 1 Bericht des Vorstandes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 1.1 Entwicklung im abgelaufenen Geschäftsjahr . . . . . . . . . . . 5 1.1.1 Immobilien- und Kapitalmärkte . . . . . . . . . . . . . . 5 1.1.2 Anteilwert und Ertragsausschüttung . . . . . . . . . . 10 1.1.3 Fondsvermögen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10 1.1.4 Anlegerstruktur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10 1.1.5 Immobilienvermögen, Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 1.1.6 Latente Steuern . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 1.1.7 Immobilienaktivitäten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 1.2 Ausblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16 1.3 Zahlen, Daten, Fakten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19 1.3.1 Entwicklung des Fondsvermögens . . . . . . . . . . . 20 1.3.2 Erläuterungen zur Entwicklung des Fondsvermögens . . . . . . . . . . . 21 1.3.3 Vermögensaufstellung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22 1.3.4 Erläuterungen zur Vermögensaufstellung . . . . . . 23 1.3.5 Immobilienverzeichnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26 1.3.6 Ertrags- und Aufwandsrechnung . . . . . . . . . . . . . 38 1.3.7 Erläuterungen zur Ertrags- und Aufwandsrechnung . . . . . . . . . . . . 39 1.3.8 Bestand der Liquidität/Kredite . . . . . . . . . . . . . . 40 1.3.9 Übersicht: Renditen, Bewertungen, Vermietungsinformationen . . . . . . . . . . . . . . . . . 42 1.3.10 Berechnung der Ausschüttung . . . . . . . . . . . . . . 46 Die Aushändigung dieses Jahresberichtes an neue Anleger erfolgt unter Beifügung des separaten Verkaufsprospektes. Fotos in diesem Bericht: Jerez de la Frontera (Cádiz), „Centro Comercial y de Ocio Área Sur“ 2 Besonderer Vermerk des Abschlussprüfers . . . . . . . . . 47 3 Steuerliche Hinweise . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48 4 Organe und Abschlussprüfer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56 5 Glossar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58 Dieser Bericht wird auf PEFC-zertifiziertem Papier gedruckt. Dieses Zertifizierungssystem für Holz- und Papierprodukte aus nachhaltiger * Zeitraum 1.10.2007–30.9.2008 Forstwirtschaft ist international anerkannt und von der Bundesregierung und dem EU-Parlament empfohlen. 3 1 Bericht des Vorstandes nicht entziehen. Infolge der Krise an den globalen Finanzmärkten haben verunsicherte Anleger zum Teil Umschichtungen ihrer Wertpapieranlagen vorgenommen. Einige Kapitalanlagegesellschaften, deren Offene Immobilienfonds besonders hohe Anteilscheinrückgaben zu verzeichnen hatten, mussten im Oktober die Rücknahme der Anteilscheine von insgesamt 12 Offenen Immobilienfonds aussetzen. Die Aussetzung der Anteilrücknahme dieser Fonds ist, wie die Gesellschaften mitteilten, zunächst auf drei bzw. sechs Monate befristet. Der UniImmo: Europa ist von diesen Entwicklungen nicht betroffen. Er weist auch im Jahresverlauf 2008 Netto-Mittelzuflüsse auf und verfügt über ein komfortables Liquiditätspolster. Vorstand Union Investment Real Estate AG v. li. n. re. Dr. Frank Billand, Ingo Hartlief, Michael Montebaur (stellv.), Dr. Reinhard Kutscher (Sprecher) Sehr geehrte Anlegerin, sehr geehrter Anleger, der UniImmo: Europa hat im zurückliegenden Geschäftsjahr 2007/2008 von der Entwicklung an den internationalen Gewerbeimmobilienmärkten profitieren können und seinen positiven Trend bestätigt: Der Anlageerfolg unseres Europa-Fonds lag zum 30.9.2008 (Zeitraum 1.10.2007– 30.9.2008) bei 4,8 % (Berechnungsverfahren des BVI Bundesverband Investment und Asset Management e. V.). Zum 30.9.2007 hatte der Anlageerfolg 5,6 % betragen (Zeitraum 1.10.2006–30.9.2007). Das besondere Vorjahresergebnis stand vor allem unter dem Einfluss der Performanceeffekte der umfangreichen Portfolioverkäufe. Bestätigt wird die positive Entwicklung des Fonds durch die hohe Nachfrage nach UniImmo: Europa-Anteilen: Im abgeschlossenen Geschäftsjahr verbuchte der Fonds einen Netto-Mittelzufluss in Höhe von EUR 576,1 Mio. gegenüber einem Mittelrückfluss von netto EUR 19,7 Mio. im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Das Fondsvermögen beläuft sich zum Berichtsstichtag auf EUR 6.053,9 Mio. und erhöhte sich damit gegenüber dem Geschäftsjahresbeginn um 11,1 %. Damit die sorgfältige Auswahl der Fondsimmobilien nicht vom Druck des zu investierenden Kapitals beeinflusst wird, wurde der Zufluss neuer Liquidität im Berichtszeitraum aktiv gesteuert. Nachdem die vorhandene Liquidität im Fonds durch Investitionen in wertstabile Anlageobjekte auf ein angemessenes Niveau reduziert werden konnte, wurde der Fonds Anfang Dezember 2008 wieder für den aktiven Anteilscheinvertrieb über die Volksbanken Raiffeisenbanken geöffnet. Trotz attraktiver Wertentwicklungen und guter Perspektiven können sich die Offenen Immobilienfonds der allgemeinen Marktverunsicherung Redaktionsschluss 8.12.2008 4 Union Investment hat eine klare Trennung zwischen Fonds für Privatanleger und Fonds für institutionelle Anleger vorgenommen. Der Anteil institutioneller Anleger ist, wie bei allen unseren für Privatanleger konzipierten Fonds, nur gering. Die Anlegerstruktur des UniImmo: Europa, die wir in den Fondsberichten bereits seit 2004 veröffentlichen, entnehmen Sie bitte der Darstellung auf Seite 10. In der erfreulichen Mittelentwicklung des zurückliegenden Geschäftsjahres spiegelt sich die erfolgreich durchgeführte Neustrukturierung des Portfolios wider: Diese wurde vom Fondsmanagement im Berichtszeitraum durch gezielte Verkäufe in Deutschland und Belgien und den Erwerb von sechs attraktiven Anlageobjekten in Europa sowie in Amerika mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von EUR 386 Mio. aktiv vorangetrieben. Erweitert wurde der nach den Portfolioverkäufen von 2007 deutlich verjüngte Immobilienbestand des Fonds unter anderem durch den Erwerb des Technologieparks „Parque Industrial Tecnológico II“ in Guadalajara/Mexiko. Das Investment markiert den Eintritt des Fonds in das internationale Logistikimmobilien-Segment. Der Erwerb einer langfristig vermieteten Qualitätsimmobilie in Santa Fé/Mexiko-Stadt trägt ebenso wie der Ankauf des Bürokomplexes „Paseo del Mar“ in San Diego/USA zur weiteren Risikostreuung des Portfolios in Nordund Mittelamerika bei. Weiterer Beleg des internationalen Diversifizierungskurses: Mit dem Erwerb des zu 96,6 % vermieteten Einkaufszentrums „Centro Commerciale Carrefour di Pavia“ in Pavia/Italien wurde im Berichtszeitraum der bereits zwölfte Ländermarkt in Europa für den UniImmo: Europa erschlossen. Das Center ergänzt das qualitativ hochwertige Shopping-Center-Portfolio des Fonds und trägt zur weiteren Diversifizierung des Immobilien- vermögens bei. Die ausgewogene Streuung über die Hauptnutzungsarten Büro (61,8 %), Einzelhandel (25,7 %) und Hotel (8,1 %) reduziert das Portfoliorisiko in besonderem Maße. Spitzenmietpreisentwicklung 1) für Büroflächen 300 250 Die Attraktivität des Bestandes mit derzeit 69 direkt gehaltenen Immobilien und Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften kommt in der ausgewogenen Restlaufzeitenstruktur der Mietverträge und der hohen Vermietungsquote zum Ausdruck. Als Ergebnis unserer aktiven Asset Management-Strategie stieg die Vermietungsquote nach Ertrag von 95,3 % zu Beginn des Geschäftsjahres auf 96,8 %. Durch den Ankauf weiterer attraktiver Anlageobjekte mit hohen Vermietungsständen soll das Portfolio auch im Geschäftsjahr 2008/2009 weiter optimiert werden. Der UniImmo: Europa ist in Folge der Verkäufe aus dem Vorjahr und einer vorausschauenden Investitionspolitik mit einer guten Liquiditätsbasis ausgestattet. Die freie Liquidität beläuft sich zum Berichtsstichtag auf EUR 1.107,0 Mio. Der Fonds verfügt damit über eine gute Ausgangsbasis, um von den Investitionschancen an den internationalen Immobilienmärkten zu partizipieren und sein über Branchen und Wirtschaftszweige breit gestreutes Immobilienportfolio strategiekonform weiterzuentwickeln. Über die Entwicklung im zurückliegenden Geschäftsjahr werden wir Sie im Folgenden detailliert informieren. 1.1 Entwicklung im abgelaufenen Geschäftsjahr 1.1.1 Immobilien- und Kapitalmärkte Trotz der Finanzmarktkrise sind die Fundamentaldaten auf den meisten internationalen Immobilienmärkten noch intakt, und auch für das zweite Halbjahr 2008 wird auf einigen Märkten immer noch eine positive Entwicklung der Mieten erwartet. In 2009 wird sich das Marktumfeld vor dem Hintergrund steigender Neubaufertigstellungen sowie eines schwächeren Wirtschaftswachstums voraussichtlich zunehmend schwieriger darstellen, wobei in ausgewählten Märkten noch Mietpreiswachstum möglich sein wird, auch wenn der Aufwärtstrend bei den Mieten an Dynamik verliert. 200 150 100 Index Europa Index Deutschland Index USA Index Asien 50 0 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2) Quelle: Property Market Analysis, Property & Portfolio Research, Jones Lang LaSalle REIS, eigene Berechnung. 1) Index-Basisjahr 1999. 2) Stand 2. Quartal 2008. stabile Leerstandsquote von 7,1 %. Während die Leerstandsraten im zweiten Quartal 2008 in den Metropolen Barcelona, Budapest, Dublin, Helsinki, Madrid und Moskau im Vergleich zum zweiten Quartal 2007 aufgrund der höheren Zahl an Fertigstellungen wieder leicht zunahmen, wurden in Amsterdam, London, Luxemburg, Oslo, Stockholm und Warschau im Jahresvergleich sinkende Leerstandsraten beobachtet. Besonders dynamisch zeigte sich aufgrund eines zunehmenden Mangels an qualitativ hochwertigen Büroflächen das Mietpreiswachstum in Luxemburg, Mailand und Warschau, wo die Mieten um mehr als 10 % gegenüber dem zweiten Quartal 2007 zulegten. Aber auch die Mehrzahl der übrigen europäischen Märkte verzeichnete im Jahresvergleich Aufwärtstendenzen bei den Mietpreisen. Lediglich in Brüssel gaben die Spitzenmieten im Jahresvergleich marginal nach. Die Erwartung für die Entwicklung der europäischen Bürovermietungsmärkte für den weiteren Jahresverlauf 2008 hat sich angesichts der Finanzmarktkrise eingetrübt. Für Standorte, an denen der Finanz- und Bankensektor eine besonders hohe Bedeutung für die Wirtschaftsdynamik und den Immobilienmarkt hat, wie z. B. London, werden deutlich rückläufige Spitzenmieten prognostiziert. Europäische Büromärkte Im ersten Halbjahr 2008 bewegte sich der Büroflächenumsatz auf den europäischen Immobilienmärkten weiterhin auf einem hohen Niveau. Trotz eines deutlich gestiegenen Fertigstellungsvolumens sorgte die starke Büroflächennachfrage für eine im europäischen Durchschnitt Redaktionsschluss 8.12.2008 5 Internationaler Vergleich der Leerstandsquoten (in %) 12,5 12,8 Seattle 14,7 Frankfurt/M. 12,6 10,9 Washington D. C. 12,4 13,3 12,0 Amsterdam 10,1 11,0 New York City 9,6 10,4 Budapest 12,2 Stockholm 9,9 Brüssel 9,6 9,2 Kuala Lumpur 9,5 9,2 9,7 9,0 Berlin 10,6 München 8,2 7,5 7,1 Hamburg Europäische und deutsche Einzelhandelsmärkte In der ersten Jahreshälfte 2008 entwickelte sich der Markt für Einzelhandelsflächen in Europa positiv. Die Spitzenmieten für europäische Einzelhandelsflächen sind an den meisten Standorten weiter gestiegen. Dabei zeigte Prag mit einem Plus von über 30 % im Jahresvergleich ein sehr starkes Mietpreiswachstum. Auch in Amsterdam und Paris konnte mit 8,0 % bzw. 4,5 % ein deutlicher Anstieg der Einzelhandelsmieten beobachtet werden. Vor dem Hintergrund des begrenzten Flächenangebots insbesondere in zentralen und hoch frequentierten Lagen dürften die europäischen Einzelhandelsmärkte im weiteren Jahresverlauf 2008 ihren Aufwärtstrend fortsetzen bzw. eine stabile Entwicklung zeigen. 5,5 5,6 Prag Paris 5,0 5,2 Wien 6,1 4,8 3,4 4,2 Madrid 4,4 4,1 London 6,1 Mexiko-Stadt Luxemburg 3,9 3,5 2,2 2. Quartal 2007 2. Quartal 2008 Quelle: Jones Lang LaSalle, CBRE, Property & Portfolio Research. Deutsche Büromärkte Die fünf deutschen Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München zeigten in den Monaten Januar bis Juni 2008 eine positive Entwicklung. Im gesamten ersten Halbjahr 2008 wurde Redaktionsschluss 8.12.2008 6 über alle fünf Städte ein Vermietungsvolumen von rund 1,5 Mio. Quadratmetern Bürofläche registriert. Damit konnte das bereits sehr gute Ergebnis der ersten sechs Monate des Vorjahres nochmals um mehr als 9 % übertroffen werden. Das Fertigstellungsvolumen in allen deutschen Bürometropolen betrug im ersten Halbjahr 2008 nur rund 276.000 Quadratmeter und fiel damit um 26 % geringer aus als im Vergleichszeitraum 2007. Im Zuge der guten Nachfrageentwicklung und der moderaten Bürofertigstellungen konnten die Leerstände sowohl im Ein-Jahres-Vergleich als auch innerhalb des zweiten Quartals 2008 in jeder der fünf Städte weiter abgebaut werden. Die durchschnittliche Leerstandsquote über alle fünf Städte lag am Ende des zweiten Quartals 2008 bei 9,5 % und sank damit im Jahresvergleich um 1,4 Prozentpunkte. Dabei wiesen Düsseldorf und Frankfurt mit 10,6 % bzw. 12,6 % erneut die höchsten Leerstandsraten auf. Dennoch verbuchten beide Städte einen deutlichen Rückgang der Leerstände gegenüber dem ersten Halbjahr 2007. Angesichts des sich weiter verknappenden Büroflächenangebots konnten die Spitzenmieten ihren Aufwärtstrend fortsetzen und stiegen im Vergleich zum Vorjahr im Durchschnitt der fünf Städte um 5,1 %. Für die zweite Jahreshälfte 2008 wird, auch wenn das Fertigstellungsvolumen voraussichtlich steigt, ein weiterer Abbau der Leerstände prognostiziert. Somit ist auf den deutschen Büromärkten für die kommenden Monate von leicht steigenden bzw. stabilen Mietpreisen auszugehen. In den ersten sechs Monaten des Jahres 2008 wurden Einzelhandelsflächen in den deutschen Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München stark nachgefragt. Im Vergleich zum Vorjahr stieg der durchschnittliche Spitzenmietpreis um 6,3 % auf EUR 221 je Quadratmeter und Monat. Da der großen Nachfrage nur ein geringes Angebot an qualitativ hochwertigen Flächen gegenübersteht, dürften sich die Mietpreise für sehr gute Einzelhandelsflächen in den deutschen Metropolen in den kommenden Monaten stabil bis leicht steigend entwickeln. Europäische und deutsche Hotelmärkte Die europäischen Hotelmärkte verzeichneten im ersten Halbjahr 2008 mehrheitlich Aufschwungstendenzen: Brüssel, Madrid und Paris wiesen im Zwölf-Monats-Vergleich einen Anstieg der durchschnittlichen Zimmererträge auf. In London zeigte der Hotelmarkt hingegen eine rückläufige Tendenz, da hier die Auslastungsquoten und die Zimmerpreise nicht mehr an das Niveau des Vorjahreszeitraums anknüpfen konnten. In den kommenden Monaten wird die verschlechterte konjunkturelle Lage voraussichtlich auf den europäischen Hotelmärkten einen Rückgang der durchschnittlichen Zimmererträge zur Folge haben. Der deutsche Hotelmarkt zeigte sich im ersten Halbjahr 2008 zweigeteilt: In Berlin, dem beliebten Ziel für Städtereisende, konnte der durchschnittliche Ertrag je Zimmer leicht gesteigert werden, und die Hotellerie in Düsseldorf verbuchte aufgrund einer Vielzahl von Messen und Tagungen eine Zunahme des Durchschnittsertrags je Zimmer um 58 % gegenüber dem ersten Halbjahr 2007. Dagegen lag der Durchschnittszimmerertrag in Frankfurt, Hamburg und München in etwa auf dem Niveau des Vorjahres bzw. leicht darunter. Für die zweite Jahreshälfte 2008 wird mit einer weitgehend stabilen Entwicklung der deutschen Hotelmärkte gerechnet. Außereuropäische Immobilienmärkte Im zweiten Quartal 2008 hat sich das Marktumfeld auf den US-amerikanischen Büroimmobilienmärkten vor dem Hintergrund der Finanzmarktkrise und der schwächeren wirtschaftlichen Entwicklung deutlich eingetrübt. Innerhalb von zwölf Monaten stiegen die Leerstände im Durchschnitt aller US-amerikanischen Büromärkte von 14,8 % im zweiten Quartal 2007 auf 15,6 % per Ende Juni 2008. Infolge einer insgesamt soliden Flächennachfrage konnte die Mehrzahl der Büromärkte dennoch erneutes Mietpreiswachstum verbuchen. Im Durchschnitt der 54 größten Metropolregionen der USA stieg die Spitzenmiete gegenüber dem entsprechenden Vorjahreswert um 4,2 %. Der Vergleich zum ersten Quartal 2008 zeigt jedoch nur noch ein marginales Mietpreiswachstum von 0,1 % im zweiten Quartal 2008. Für das Restjahr 2008 wird sich die Flächennachfrage auf den US-amerikanischen Büroimmobilienmärkten angesichts der schwächer prognostizierten Gesamtkonjunktur spürbar reduzieren. Die Mieten werden sich in den kommenden Monaten im Durchschnitt der Standorte voraussichtlich leicht rückläufig entwickeln. Die Krise auf dem Häusermarkt sowie die gestiegenen Energiepreise belasteten die privaten Haushalte und führten zu einer nachlassenden Konsumneigung der US-Bevölkerung. Daher entwickelte sich der Einzelhandelsumsatz in den ersten sechs Monaten 2008 rückläufig. Vor diesem Hintergrund konnten die Einzelhandelsmieten in den vergangenen zwölf Monaten nur ein schwaches Wachstum zeigen. Der Vergleich des zweiten Quartals 2008 mit den ersten drei Monaten dieses Jahres zeigt bereits einen leichten Rückgang der Spitzenmieten. Auch in den kommenden Monaten ist von leicht rückläufigen Mietpreisen auszugehen. Der Büromarkt von Mexiko-Stadt profitierte in den ersten sechs Monaten des Jahres 2008 von einer starken Flächennachfrage, die vor allem vom Finanz- und Bausektor, der Telekommunikationsbranche und staatlichen Behörden ausging. Die Büroflächenleerstände konnten seit der Leerstandsspitze 2003 beständig abgebaut werden und beliefen sich Ende Juni 2008 auf 3,9 %. Die Mietpreise haben sich in den vergangenen zwölf Monaten positiv entwickelt. Class-A-Flächen verbuchten im Jahresvergleich eine Mietpreissteigerung von 9,7 %. Ab 2009 werden umfangreiche Neubaufertigstellungen die Leerstandsquote ansteigen lassen und zu einer Abschwächung des Mietpreiswachstums führen. Die Büroimmobilienmärkte im asiatisch-pazifischen Raum präsentierten sich in den ersten zwei Quartalen 2008 in einer guten Verfassung. An allen wichtigen Standorten setzten die Mieten ihren Aufwärtstrend fort, und das sich stetig verknappende Angebot an freien Büroflächen führte auf vielen Märkten zu sinkenden Leerstandsquoten. In Seoul erreichte der Büroflächenleerstand zum Ende des zweiten Quartals 2008 eine Rate von 0,3 %, daher können hier Flächengesuche von Unternehmen kaum noch bedient werden. In Singapur hat im zweiten Quartal 2008 die Kombination aus einer hohen Büroflächennachfrage und einer sehr geringen Neubautätigkeit im Jahresvergleich zu einem Mietpreiswachstum von rund 36 % geführt. Die Leerstandsrate lag hier per Ende Juni 2008 bei niedrigen 1,7 %, wird aber ab 2009 im Zuge zunehmender Neubaufertigstellungen ansteigen. Lediglich die Leerstandsquote auf dem Büromarkt in Tokio stieg aufgrund höherer Flächenfertigstellungen sowie einer etwas schwächeren Büroflächennachfrage im Jahresvergleich von 0,6 % auf 4,0 %. Viele asiatische Büromärkte werden voraussichtlich noch in der zweiten Jahreshälfte 2008 leichtes Mietpreiswachstum zeigen, in Tokio dürften die Spitzenmieten nachgeben. Investmentmarkt Im ersten Halbjahr 2008 erreichten die globalen Immobilieninvestments ein Transaktionsvolumen von insgesamt EUR 149 Mrd. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum bedeutet dies einen Rückgang um 41 %, da sich viele Investoren, die mit einem hohen Fremdkapitalanteil agieren, vom Markt zurückgezogen haben. Das europäische Transaktionsvolumen lag in der ersten Jahreshälfte 2008 bei EUR 67 Mrd., was einem Rückgang gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 38 % entspricht. Die grenzüberschreitenden Investitionen Redaktionsschluss 8.12.2008 7 sanken um 46 % auf EUR 39 Mrd., machten aber rund 60 % der Gesamtaktivitäten aus. Die Hälfte des Transaktionsvolumens entfiel auf die großen europäischen Märkte Deutschland, Frankreich und Großbritannien. Auch in Deutschland führte der Ausfall hoch fremdfinanzierter Investoren in den ersten sechs Monaten 2008 zu einem deutlich niedrigeren Transaktionsvolumen: Nach EUR 7,9 Mrd. im ersten Quartal 2008 wurden zwischen April und Juni 2008 nur noch Transaktionen im Wert von rund EUR 4 Mrd. registriert. Damit lag das Halbjahresergebnis um 57 % unter dem Wert des Vergleichszeitraums des Vorjahres. Auf die fünf deutschen Immobilienhochburgen entfielen im ersten Halbjahr 2008 mit EUR 3,9 Mrd. rund 33 % des Transaktionsvolumens. Im Halbjahresvergleich zeigten dabei Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München deutliche Rückgänge. Diese bewegten sich zwischen 36 % in der Hauptstadt und 84 % in Frankfurt. Auf dem gesamten amerikanischen Kontinent (Nord-, Mittel- und Südamerika) sank das Transaktionsvolumen im Zeitraum von Januar bis Juni 2008 um rund 56 % auf EUR 48 Mrd. Im Vergleich zum ersten Halbjahr 2007 fiel das Transaktionsvolumen in den USA in der ersten Jahreshälfte 2008 um 61 % auf EUR 41 Mrd. Auch in Lateinamerika war ein Rückgang des Transaktionsvolumens zu beobachten, hier war jedoch die geringe Produktverfügbarkeit die Ursache für das abnehmende Transaktionsvolumen. Nur Kanada konnte sich gegen den Trend entwickeln. Hier nahmen die Gesamtinvestitionen im Vergleich zum Vorjahr um rund 50 % zu. Investitionen in den asiatisch-pazifischen Raum blieben im ersten Halbjahr 2008 mit EUR 35 Mrd. in etwa auf dem Niveau des entsprechenden Vorjahreszeitraums. Südostasien, dessen starkes Wachstum weiterhin Investoren anzieht, verzeichnete die höchsten Investitionsvolumina in der Region. Dabei verbuchte insbesondere Singapur mit einem Gesamtvolumen von EUR 3 Mrd. einen deutlichen Anstieg der Investitionen. In China und Japan nahm das Investitionsvolumen in den ersten sechs Monaten 2008 um 3 % bzw. 8 % zu. Vor dem Hintergrund der Finanzmarktkrise ist die Neubewertung von Risiken im Zusammenhang mit Immobilieninvestitionen spürbar, so steigen die Anfangsrenditen an vielen europäischen und amerikanischen Märkten bereits seit dem dritten Quartal 2007. Auch im weiteren Jahresverlauf 2008 sollte sich der Trend zu höheren Anfangsrenditen fortsetzen. Redaktionsschluss 8.12.2008 8 Geld- und Kapitalmarkt An den europäischen Rentenmärkten waren die Renditebewegungen in den letzten zwölf Monaten weniger ausgeprägt als in den USA. Mit 4 % rentierten zehnjährige Bundesanleihen schließlich in etwa auf dem Vorjahresniveau. In Folge zunehmender Inflationssorgen waren die Kurse jedoch zwischenzeitlich erheblich unter Druck geraten. Mitte 2008 lag ihre Verzinsung dadurch immerhin bei 4,7 %. Erst die Aussicht auf eine signifikante Abschwächung der Konjunktur im Euro-Raum sowie die neuerliche Eskalation der Finanzmarktkrise ließen die Anleiherenditen zum Ende hin wieder sinken. Bei vielen Euro-Staatspapieren kam es während der Berichtsperiode zu einer deutlichen Ausweitung der Renditeaufschläge (Spreads) gegenüber Bundesanleihen. Noch stärkere Spreaderhöhungen waren jedoch im Bereich Unternehmensanleihen festzustellen. Speziell Bankschuldverschreibungen mussten nach der Insolvenz der amerikanischen Investmentbank Lehman Brothers erhebliche Kursverluste hinnehmen. In einem von Misstrauen geprägten Umfeld kam der Interbankenmarkt darüber fast zum Erliegen, was die Notenbanken immer wieder zur Bereitstellung zusätzlicher Liquidität zwang. Entwicklung des UniImmo: Europa im Mehrjahresvergleich 30.9.2008 Mio. EUR 30.9.2007 Mio. EUR 30.9.2006 Mio. EUR 30.9.2005 Mio. EUR 3.471,5 3.483,7 3.950,2 3.828,5 1.377,3 1.057,0 878,9 770,2 1.963,2 1.785,8 1.454,5 2.283,0 413,0 323,2 283,6 249,3 ./. Verbindlichkeiten und Rückstellungen 1.171,1 1.201,6 1.193,4 1.109,5 Fondsvermögen 6.053,9 5.448,1 5.373,8 6.021,5 101,5 91,6 91,9 101,9 59,64 59,50 58,50 59,12 2,30 2,60 2,15 2,15 11.12.2008 13.12.2007 15.12.2006 15.12.2005 24 23 22 21 Immobilien (direkt gehalten) Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften Liquiditätsanlagen Sonstige Vermögensgegenstände Umlaufende Anteile (Mio. Stück) Anteilwert (EUR) Ausschüttung je Anteil (EUR) Tag der Ausschüttung Ertragschein Nr. 1) 1) Beteiligungen zum anteiligen Gesellschaftswert. 9 1.1.2 Anteilwert und Ertragsausschüttung 1.1.3 Fondsvermögen Der Anteilwert (Rücknahmepreis) eines UniImmo: Europa-Anteils betrug am 30.9.2008 EUR 59,64, der Ausgabepreis EUR 62,62. Unter Berücksichtigung der Vorjahresausschüttung von EUR 2,60 je Anteil beläuft sich der Anlageerfolg im Geschäftsjahr auf EUR 2,74. Dies entspricht einem Anlageerfolg von 4,8 % (Berechnungsverfahren des BVI Bundesverband Investment und Asset Management e. V.) und stellt unter den derzeitigen Marktbedingungen gegenüber vergleichbaren Kapitalanlagen ein gutes Ergebnis dar. Von der Ausschüttung sind für den Privatanleger EUR 0,95 oder 41,3 % steuerfrei. Für das Geschäftsjahr 2007/2008 wurden am 11.12.2008 EUR 2,30 je Anteil ausgeschüttet. Die bei der Verwaltung des Sondervermögens innerhalb des Berichtszeitraumes angefallenen Kosten werden als Quote zum durchschnittlichen Fondsvolumen ausgewiesen („Total Expense Ratio“ – TER). Für das vergangene Geschäftsjahr betrug die TER 0,66 %. Die Zahl der umlaufenden Anteile nahm von 91.559.377 am 30.9.2007 auf 101.509.614 am 30.9.2008 zu. Im Geschäftsjahr wurden 13.057.296 Anteile im Wert von EUR 759,3 Mio. ausgegeben und 3.107.059 Anteile in Höhe von EUR 183,2 Mio. zurückgenommen. Von dem am 13.12.2007 ausgeschütteten Ertrag für das Geschäftsjahr 2006/2007 in Höhe von EUR 238,2 Mio. wurden EUR 148,1 Mio. oder 62,2 % wieder in UniImmo: Europa-Anteilen angelegt. Insgesamt ergibt sich damit ein Mittelzufluss einschließlich Wiederanlage von EUR 576,1 Mio. Das Fondsvermögen erhöhte sich von EUR 5.448,1 Mio. auf EUR 6.053,9 Mio. Dies entspricht einer Erhöhung von 11,1 %. Wertentwicklung 1) 50,5 % 50 40 1.1.4 Anlegerstruktur des UniImmo: Europa Die dargestellte Anlegerstruktur basiert auf Beständen, die in UnionDepots und Bankdepots gehalten werden, sowie auf Anlagen der Ziel-/Dachfonds der Union Investment Gruppe. 2 % der Anlegergelder werden über andere Verwahrarten gehalten; für diesen Anteil ist es aufgrund fehlender Informationen nicht möglich, die Anlegerstruktur aufzugliedern. 30 Per 30.9.2008 waren Anteile des UniImmo: Europa in 23 Wertpapierfonds mit einem Gesamtvolumen von EUR 213 Mio. enthalten. 19,4 % 20 13,5 % Anlegerstruktur des UniImmo: Europa 10,6 % 10 nicht aufgliederbar 1) 2 % 4,8 % Institutionelle Anleger 2) 4 % 0 nach 1 Jahr 2 Jahren 3 Jahren 5 Jahren Ziel-/Dachfonds 3) 4 % 10 Jahren Privatanleger 90 % 1) Nach Berechnungsverfahren des BVI Bundesverband Investment und Asset Management e. V. Von vergangenen Wertentwicklungen kann nicht auf zukünftige geschlossen werden. Wertentwicklung seit Auflegung des Fonds am 1. April 1985: 237,6 %. Anlagevolumen je Anleger 3) bis 50 Tsd. EUR 2) 3) 10 59 % bis 100 Tsd. EUR 19 % bis 1 Mio. EUR 15 % mehr als 1 Mio. EUR 1) Anteil am Gesamtbestand 7% 2 % der Anlegergelder werden über andere Verwahrarten gehalten; für diesen Anteil kann die Anlegerstruktur nicht aufgegliedert werden. Inkl. Banken und Versicherungen. Per 30.9.2008 waren Anteile des UniImmo: Europa in 23 Wertpapierfonds mit einem Gesamtvolumen von EUR 213 Mio. enthalten. Dies sind Sondervermögen mit überwiegend fester Immobilienquote in der Fondsstruktur. Deren Anteile sind wiederum auf eine große Anzahl von Anlegern verteilt. 1.1.5 Immobilienvermögen, Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften Kirchheim-Heimstetten/Ammerthalstraße 2–32 Aufgrund der Anpassung des Aufmaßes bei Neuvermietung verringerte sich die Nutzfläche, wie im Halbjahresbericht dargestellt, um 109 m2. Das direkt gehaltene Immobilienvermögen verringerte sich um 0,4 % von EUR 3.483,7 Mio. auf EUR 3.471,5 Mio. Es setzte sich zum 30.9.2008 aus 41 Immobilien zusammen; davon befindet sich ein Objekt im Bau. Weiterhin werden 28 Immobilien über Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften mit einem Wert von EUR 1.377,3 Mio. gemäß Vermögensaufstellung gehalten, wovon sich eine Immobilie in Planung und drei im Bau befinden. Unter Einbeziehung der durch Immobilien-Gesellschaften gehaltenen Immobilien (zum anteiligen Sachverständigenwert) beträgt der Durchschnittswert der fertigen Objekte EUR 85,2 Mio. nach EUR 83,8 Mio. im Vorjahr. Der durchschnittliche Wert je Quadratmeter Nutzfläche aller fertigen Immobilien beträgt EUR 3.230. Der Nutzflächenbestand des Immobilienvermögens sowie der durch Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften gehaltenen Immobilien erhöhte sich von insgesamt 1.363.999 m2 auf 1.689.172 m2. Zum Berichtsstichtag lag die Vermietungsquote bei 96,8 % des Mietertrages oder 94,4 % der Gesamtnutzfläche. Die Mietfläche der im Bau befindlichen Projekte umfasst ca. 136.000 m2. Hinweise zu einzelnen Objekten: Ismaning/Adalperostraße 82, 84, 86 Durch die Anpassung des Aufmaßes bei Neuvermietung erhöhte sich die Nutzfläche gegenüber dem Halbjahresbericht um 310 m2. Mladá Boleslav/„OLYMPIA Shopping Center“ Durch Neuaufmaß aller Flächen ergibt sich, wie im Halbjahresbericht dargestellt, eine Mehrfläche von 412 m2. Mons/„Les Grands Prés S.A.“ Durch die Schaffung neuer und die Vergrößerung von bestehenden Mietflächen erhöhte sich die Nutzfläche um 270 m2. München/„CityQuartier Fünf Höfe“ Durch eine Anpassung der Mietfläche erhöhte sich die Nutzfläche gegenüber dem Halbjahresbericht um 125 m2. New York City/„140 Broadway“ Aufgrund der Anpassung des Aufmaßes bei Neuvermietung erhöhte sich die Nutzfläche gegenüber dem Halbjahresbericht um 485 m2. Seattle/„Millennium Tower“ Durch die Schaffung neuer Mietflächen (Lager) erhöhte sich die Nutzfläche gegenüber dem Halbjahresbericht um 140 m2. Teplice/„OLYMPIA Shopping Center“ Durch Neuaufmaß aller Flächen ergibt sich gegenüber dem Halbjahresbericht eine Mehrfläche von 823 m2. Aufteilung der Verkehrswerte nach Größenklassen 1) größer 200 Mio. EUR 8 Objekte Aufteilung der Verkehrswerte nach wirtschaftlicher Altersstruktur älter als 20 Jahre (1987 und früher) 150 bis 200 Mio. EUR 2 Objekte 12,1 % 9,0 % 15 bis 20 Jahre (1992 bis 1988) 6,3 % 6,5 % 100 bis 150 Mio. EUR 6 Objekte 10 bis 15 Jahre (1997 bis 1993) 5,3 % 7,3 % 50 bis 100 Mio. EUR 21 Objekte 5 bis 10 Jahre (2002 bis 1998) bis 5 Jahre (2003 und später) 35,7 % 10 bis 25 Mio. EUR 10 Objekte 50,2 % 12,6 % 24,6 % Fertiger Bestand, keine Projekte, inkl. über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien zum anteiligen Sachverständigenwert. Fertiger Bestand, keine Projekte, inkl. über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien zum anteiligen Sachverständigenwert (ohne Immobilien-Gesellschaften, die ausschließlich Grundstücke halten). 10,8 % 2,9 % bis 10 Mio. EUR 0,0 % 0 Objekt Zeitraum nach letztem Umbau gemäß Immobilienverzeichnis 2) 2) 6,1 % 25 bis 50 Mio. EUR 17 Objekte 40,6 % 27,0 % Objektalter gemäß Sachverständigengutachten 1) 1) 43,0 % 1) Fertiger Bestand, keine Projekte, inkl. über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien zum anteiligen Sachverständigenwert. Die Zuordnung der über Immobilien-Gesellschaften gehaltenen Immobilien in die entsprechende Größenklasse erfolgt anhand ihres Gesamtverkehrswertes. Bei der Berechnung der prozentualen Verteilung im Portfolio wird nur der im Eigentum des Fonds stehende jeweilige Beteiligungsgrad herangezogen. 11 1.1.6 Latente Steuern Die Rückstellungen in der Vermögensaufstellung beinhalten eine Risikovorsorge für latente Steuern. In den meisten Ländern außerhalb Deutschlands, in denen der UniImmo: Europa Immobilien hält, sind im Falle der Veräußerung des Objektes Steuern auf den Veräußerungsgewinn zu zahlen. Bemessungsgrundlage hierfür ist die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem durch die jährlichen Abschreibungen verminderten steuerlichen Buchwert. Diese latente Steuerpflicht entsteht zwar erst im Falle und mit Veräußerung des jeweiligen Objektes, bildet jedoch bereits heute einen wertmindernden Faktor, der in der Vermögensaufstellung nicht unberücksichtigt bleiben darf. Aus diesem Grund – und um eine Gleichbehandlung aller Anleger über die gesamte Halteperiode der Objekte zu gewährleisten – sind derartige latente Steuern beim UniImmo: Europa bereits in voller Höhe in die Rückstellungen eingestellt bzw. wertmindernd in den jeweiligen Gesellschaftswerten berücksichtigt. 1.1.7 Immobilienaktivitäten Der Immobilienbestand des Fonds wurde durch den Erwerb von sechs Anlageobjekten strategiekonform erweitert. Der Ankauf des Technologieparks „Parque Industrial Tecnológico II“ in Guadalajara/Mexiko markiert den Eintritt des Fonds in das internationale Logistikimmobilien-Segment. Mit dem Erwerb des zu 96,6 % vermieteten Einkaufszentrums „Centro Commerciale Carrefour di Pavia“ in Pavia/Italien wurde im Berichtszeitraum ein weiterer Ländermarkt für den UniImmo: Europa erschlossen. Die Vermietungsquote des Fonds nach Ertrag beläuft sich auf 96,8 % gegenüber 95,3 % zu Beginn des Geschäftsjahres. Immobilienentwicklungen (Bestandsübergang erfolgt) Amsterdam/„UN-Studio“ Für die – wie bereits im Halbjahresbericht beschrieben – am 3.9.2007 erworbene Projektentwicklung eines 22geschossigen Bürogebäudes laufen weiterhin die Rohbauarbeiten. Die Fertigstellung der ca. 24.500 m2 Büroflächen mit geringem Einzelhandelsflächenanteil ist für Ende 2009 geplant. Zurzeit erfolgen bereits erste Besichtigungen mit potentiellen Mietern. Nach Fertigstellung der Immobilie besteht eine bis zu dreijährige Mietgarantie durch das Verkäuferkonsortium. Brüssel/„Corporate Village, Gebäude Bayreuth“ Das am 12.4.2006 erworbene Projekt in Zaventem, „Corporate Village, Gebäude Bayreuth“, mit ca. 15.700 m2 Mietflächen in einem 10geschossigen Bürogebäude wurde zwischenzeitlich fertig gestellt und am 10.4.2008 in den Bestand der fertigen Objekte übernommen. Lediglich Teilflächen der Außenanlagen werden entsprechend einer Vereinbarung 12 mit dem Bauherren der Nachbarbaustelle zu einem späteren Zeitpunkt fertig gestellt. Die Mieteinnahmen werden von Airport Garden für bis zu 30 Monate nach Fertigstellung garantiert. Das Gebäude ist bereits zu ca. 40 % nach Ertrag vorvermietet. Essen/„Limbecker Platz“ Für das 5geschossige Shopping-Center mit einer Gesamtfläche von ca. 73.600 m2, das in Partnerschaft mit der Arcandor AG (25 %) und der ECE (15 %) entwickelt wird, wurde am 13.3.2008 der erste Bauabschnitt eröffnet. Die Bauarbeiten für den zweiten Bauabschnitt laufen bisher termingerecht. Die Vorvermietung für das Gesamtprojekt nach Ertrag betrug zum Stichtag 30.9.2008 (einschließlich Parkhaus) 89,6 %. Jerez de la Frontera/„Centro Comercial y de Ocio Área Sur” Wie bereits berichtet, erfolgte die feierliche Eröffnung des ca. 48.200 m2 großen, südspanischen Shopping-Centers am 8.11.2007. Die Übernahme in den Bestand erfolgte zum 6.3.2008. Der tatsächliche Vermietungsstand nach Ertrag betrug zum Berichtsstichtag 98,1 %. Es besteht eine Mietgarantie von bis zu 36 Monaten nach Eröffnung. Luxemburg-Kirchberg/„L’Unico“ Am 7.7.2006 erfolgte die Unterzeichnung des Kaufvertrages für die Errichtung eines ca. 9.100 m2 großen Gebäudes mit Büro- (ca. 7.450 m2), Einzelhandels- (ca. 1.330 m2) und Lagerflächen (ca. 320 m2). Die Fertigstellung und der wirtschschaftliche Übergang erfolgten zum 14.12.2007. Das Objekt ist zu 100 % nach Ertrag vermietet. Luxemburg-Kirchberg/„PIXEL“ Die Fertigstellung und der Übergang in den Bestand der fertigen Objekte der ca. 8.100 m2 großen Büroimmobilie erfolgte zum 20.12.2007. Der Kaufpreis wurde sowohl nach Bau- wie auch nach Vermietungsfortschritt gezahlt. Der tatsächliche Vermietungsstand nach Ertrag betrug zum Stichtag rund 93 %. Es besteht eine Mietgarantie von bis zu 18 Monaten nach Fertigstellung. Paris/„Parissy” (ehemals „TDF“) Im Zuge einer Neuvermietung der gesamten Immobilie an einen renommierten Mieter für neun Jahre wurden umfangreiche Umbauten vereinbart. Mit deren Umsetzung wurde bereits begonnen. Die Fertigstellung ist für den Herbst 2009 vorgesehen. Prag/„Trianon” Wie bereits berichtet, laufen für die am 31.12.2005 erworbene Projektgesellschaft zur Errichtung eines 5–12geschossigen Bürogebäudes mit geringem Einzelhandelsanteil zurzeit die Fassaden-, Ausbau- und Außen- Immobilienentwicklungen UniImmo: Europa Lfd. Nr. 35 Projekt Amsterdam, „UN-Studio“ 2) 3) 4) 5) 4) Vorvermietungsstand/ Vermietungsstand zum Stichtag 1) 24.465 0,0 % 3) Gesamtinvestition in Mio. EUR 2) Erwerbsdatum 126,1 3.9.2007 43 Essen, „Limbecker Platz“ 73.600 89,6 % 295,8 11.4.2006 47 Paris, „Parissy“ 5) 18.155 100,0 % 158,0 6) 17.12.2003 60 Prag, „Trianon“ 7) 20.140 49,4 31.12.2005 Summe 1) Mietfläche m2 84,1 % 8) 136.360 Nach Ertrag. Voraussichtliche Gesamtinvestition nach erfolgter Fertigstellung. Mietgarantie bis zu 36 Monate. Beteiligungs-Gesellschaft: Die Beteiligungsquote des UniImmo: Europa beträgt 60 %. Abgebildet ist hier die Gesamtinvestition (100 %). Beteiligungs-Gesellschaft: Die Beteiligungsquote des UniImmo: Europa beträgt 99,99 %. Abgebildet ist hier die Gesamtinvestition (100 %). 629,3 6) 7) 8) Inkl. Investition für Immobilienentwicklung. Beteiligungs-Gesellschaft: Die Beteiligungsquote des UniImmo: Europa beträgt 100 %. Abgebildet ist hier die Gesamtinvestition (100 %). Mietgarantie bis zu 24 Monate. anlagenarbeiten. Die Fertigstellung ist für Anfang 2009 vorgesehen. Der Mietertrag ist durch eine Erstvermietungsgarantie mit einer Laufzeit von bis zu 24 Monaten nach Fertigstellung abgesichert. Die zunehmenden Vermietungsaktivitäten haben zu einer Vorvermietung nach Ertrag von 84,1 % geführt. fertigstellung ist für das Frühjahr 2011 geplant. Außer der erworbenen Büroimmobilie und einem Gebäude mit hochwertigen Wohnungen sind alle Bauteile der Gesamtentwicklungsmaßnahme errichtet und zum größten Teil bereits vermietet. Die Entwicklung umfasst insgesamt ca. 380.000 m2 sowie ca. 1.980 Kfz-Stellplätze. Immobilienentwicklungen (Bestandsübergang noch nicht erfolgt) Den Haag/„De Haagsche Zwaan“ Für die am 21.12.2006 beurkundete Errichtung eines 21geschossigen Büroturmes im Geschäftszentrum der niederländischen Hauptstadt werden zurzeit die Gründungsarbeiten durchgeführt. Aufgrund von Verzögerungen bei der Durchführung der Arbeiten ist die Fertigstellung des Projektes nun für Mitte 2010 vorgesehen. Die ca. 18.400 m2 Büroflächen sowie 240 Tiefgaragen-Stellplätze sind bereits zu ca. 30 % vorvermietet. Seitens des Projektentwicklers besteht eine zweijährige Mietgarantie nach Fertigstellung. Zürich/„westplaza” Mit dem am 9.9.2008 erfolgten Abschluss eines Kaufvertrages für ein ca. 7.400 m2 großes Grundstück in zentrumsnaher Lage in Zürich und dem gleichzeitigem Abschluss eines Bauvertrages erfolgte der Markteintritt des UniImmo: Europa in der Schweiz. Zurzeit läuft der Bauantrag für die Errichtung des unter Nachhaltigkeitsaspekten geplanten 7geschossigen Gebäudes mit ca. 16.900 m2 hochwertigen und flexiblen Büroflächen, ca. 1.600 m2 Restaurant- und Einzelhandelsflächen, ca. 1.800 m2 Lagerflächen sowie ca. 80 Kfz-Einstellplätzen. Die Baugenehmigung, die für das Frühjahr 2009 erwartet wird, stellt die Fälligkeitsvoraussetzung für die Inkraftsetzung des Bauvertrages dar. Die Gesamtfertigstellung ist für den Herbst 2011 geplant. Zur Absicherung der Vermietung wurde mit dem Projektentwickler eine 18monatige Mietgarantie ab Fertigstellung vereinbart. Kuala Lumpur/„CapSquare Office Tower“ Mit der Unterzeichnung des Kaufvertrages über den Projekterwerb „CapSquare Office Tower“ in Kuala Lumpur/Malaysia am 7.1.2008 hat sich Union Investment bereits den vierten asiatischen Büroimmobilienmarkt erschlossen. Bei dem Projekt mit einem Investitionsvolumen von rund EUR 100 Mio. handelt es um eine 40geschossige, neu zu bauende Büroimmobilie mit einer geplanten vermietbaren Fläche von ca. 60.000 m2. Die Geschossflächen sind entsprechend internationalem Standard für eine flexible Nutzung geplant. Die Büroimmobilie ist Teil einer Gesamtentwicklungsmaßnahme, deren Herz eine ca. 300 m lange Fußgängerzone bildet, um die Büroeinheiten sowie Einzelhandel, Restaurants und Wohnungen angeordnet sind. Die Rohbauarbeiten sind bis zum fünften Obergeschoss fortgeschritten, und die Gesamt- Immobilienentwicklungen (Gebäude in Planung) Kayseri/„Forum Kayseri“ Wie bereits berichtet, erfolgte am 22.8.2007 durch den 99,99 %igen Gesellschaftsankauf die erste Investition des Fonds in der Türkei. Geplant ist die Errichtung von ca. 66.500 m2 Mietflächen für Einzelhandel, Gastronomie und Kino sowie ca. 2.000 Kfz-Stellplätzen. Das Shopping-Center ist Teil einer umfangreichen innerstädtischen Entwicklungsmaßnahme, die darüber hinaus Hotels und Wohnungen umfasst, welche nicht Gegenstand dieses Ankaufes sind. Aufgrund 13 der verzögerten Fertigstellung des neuen Fußballstadions an anderer Stelle hat sich der vor Baubeginn erforderliche Abbruch des auf dem Kaufgrundstück bestehenden alten Fußballstadions verzögert, sodass sich die für 2010 geplante Baufertigstellung des Projektes verschieben wird. Die sich daraus ergebenden zusätzlichen Kosten werden vom Verkäufer getragen. Das Shopping-Center „Forum Kayseri“ liegt in der südöstlichen Provinzhauptstadt Kayseri in einem Einzugsgebiet von 1,5 Mio. Einwohnern. Nach Fertigstellung wird der Verkäufer einen Anteil von 50 % an der Gesellschaft übernehmen. Ankäufe (Bestandsübergang erfolgt) Brüssel/„Corporate Village, Gebäude Bayreuth“ Nähere Hinweise siehe unter Immobilienentwicklungen (Bestandsübergang erfolgt). Guadalajara/„Parque Industrial Tecnológico II“ Wie bereits im Halbjahresbericht erwähnt, wurde am 21.12.2007 über einen Gesellschaftserwerb der Technologiepark „Parque Industrial Tecnológico II“ in Guadalajara/Mexiko erworben. Guadalajara ist die zweitgrößte Stadt Mexikos. Der Technologiepark hat zum Stichtag eine Vermietungsquote nach Ertrag von 88,3 %. Er verfügt über sechs ebenerdige Gewerbehallen mit 121.548 m2, die zwischen 2001 und 2007 fertiggestellt wurden sowie 1.000 Außenparkplätze. Der wirtschaftliche Übergang erfolgte am 21.12.2007. Luxemburg-Kirchberg/„L’Unico“ Nähere Hinweise siehe unter Immobilienentwicklungen (Bestandsübergang erfolgt). Mexiko-Stadt/Paseo de la Reforma No. 1240 Über eine Immobilien-Gesellschaft wurde das Bürohaus in Sante Fé, Mexiko-Stadt, erworben. Das Objekt verfügt über 24.688 m2 Mietfläche sowie 900 Parkplätze und ist zu 100 % mit einem 15-Jahres-Mietvertrag vermietet. Bei dem Objekt handelt es sich um ein lokales Land- Verzeichnis der Ankäufe und Verkäufe von Immobilien 1) Lfd. Nr. Erwerbsdatum Verkaufsdatum Verkaufspreis in Mio. EUR Gesamtinves- Verkehrstitionen in wert lt. GutMio. EUR 2) achten in Mio. EUR 3) 4) Beteiligungs- Vermietungs- Vermietungs- Nettoquote quote nach quote nach anfangsin % Ertrag in % 5) m2 in % 5) rendite in % 6) Ankäufe Direkt gehaltene Immobilien im Ausland mit Euro-Währung 40 San Diego, „Paseo del Mar“ 7/2008 – – 98,0 98,0 – 97,3 96,2 4,8 Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien im Ausland mit Euro-Währung 46 „Bayreuth S.A., Zaventem“, Brüssel-Zaventem Brüssel-Zaventem, „Corporate Village, Gebäude Bayreuth“ 4/2008 – – 42,3 43,1 100,0 100,0 100,0 6,1 48 „Galleria Commerciale Pavia S.r.I.“, Mailand Pavia, „Centro Commerciale Carrefour di Pavia“ 12/2007 – – 74,0 73,9 100,0 96,6 96,0 4,7 51 „Landmark S.A.“, Luxemburg Luxemburg-Kirchberg, „L’Unico“ 12/2007 – – 55,3 59,0 100,0 100,0 100,0 5,3 Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien im Ausland mit anderer Währung 55 „Guadalajara Industrial Tecnológico IIT, S.A. de C.V.“, Mexiko-Stadt Guadalajara, „Parque Industrial Tecnológico II“ 12/2007 – – 53,9 57,9 100,0 88,3 87,5 7,1 56 „UIR Santa Fé 4 S.A. de C.V.“, Mexiko-Stadt Mexiko-Stadt, Paseo de la Reforma No. 1240 8/2008 – – 62,5 62,4 100,0 100,0 100,0 6,4 Frankfurt/Main, Mainzer Landstraße 15–17 10/1993 10/2007 28,5 – 28,5 – – – – Hannover, Georgstraße 7 2/1987 9/2008 1,3 – 1,3 – – – – 141,8 – 128,3 – – – – – 7,5 – – – – Verkäufe Direkt gehaltene Immobilien im Inland Direkt gehaltene Immobilien im Ausland mit Euro-Währung Brüssel, „Bastion Tower“ 10/2003 10/2007 Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien im Ausland mit Euro-Währung „UIR Belgique 3 S.A.“, Brüssel 1) 2) 3) 14 10/2003 10/2007 6,3 Sämtliche Objekte/Beteiligungen wurden von Unternehmen/Personen erworben, die in keiner Weise mit der Union Investment Gruppe/Union Investment Real Estate AG gesellschaftsrechtlich verbunden sind. Bei Immobilien-Gesellschaften bezieht sich die Gesamtinvestition auf den Gesellschaftserwerb. Bei Ankauf/Verkauf. 4) 5) 6) Bei Immobilien-Gesellschaften wird der anteilige Sachverständigenwert der Immobilie ausgewiesen. Einschließlich Mietgarantie. Kalkulierte Nettoanfangsrendite auf Basis der Wirtschaftlichkeitsberechnung unter Zugrundelegung der Gesamtinvestition bei Ankauf ohne Fremdfinanzierung in jeweiliger Währung. markgebäude, das aufgrund seiner Lage am Eingang zum Central Business District von Santa Fé sehr gut sichtbar ist. Das Objekt ist am 1.8.2008 in den Bestand übergegangen. Pavia/„Centro Commerciale Carrefour di Pavia“ Das mit Kaufvertrag vom 13.12.2007 erworbene Shopping-Center verfügt über 9.846 m2 Mietfläche und ca. 2.000 Stellplätze. Das Center ist zu 96,6 % vermietet und wurde am 6.12.2007 eröffnet. Pavia ist eine Stadt in der südwestlichen Lombardei, im Norden Italiens, etwa 35 Kilometer südlich von Mailand gelegen. Sie ist die Hauptstadt der gleichnamigen Provinz mit ca. 500.000 Einwohnern. Der Mietermix des Centers umfasst insbesondere starke nationale und internationale Textilunternehmen, die über eine gesicherte Bonität verfügen, und einen ca. 9.000 m2 großen „Carrefour Hypermarkt“, der im Besitz des Verkäufers verblieb. Der wirtschaftliche Übergang erfolgte am 21.12.2007. San Diego/„Paseo del Mar“ Am 21.7.2008 wurde als Direkterwerb der Bürokomplex „Paseo del Mar“ in San Diego/USA (Kalifornien) erworben. Bei diesem Objekt handelt es sich um ein modernes Büroensemble aus dem Jahr 2006 mit insgesamt 21.594 m2 vermietbarer Fläche. Das Gebäude ist zu 97,3 % an einen renommierten und diversifizierten Mieterstamm vermietet. Das Objekt liegt innerhalb des Büromarktes von Del Mar Heights, einem Teilmarkt von San Diego und begehrten Büromarktstandort in der Region. Der Bestandsübergang erfolgte am 24.7.2008. Ankäufe (Bestandsübergang noch nicht erfolgt) Kuala Lumpur/„CapSquare Office Tower“ Nähere Hinweise siehe unter Immobilienentwicklungen (Bestandsübergang noch nicht erfolgt). Schiphol/„Logica“ Am 7.8.2008 wurde der Kaufvertrag über den Erwerb des Büroprojektes „Logica“ in Schiphol/Niederlande im Rahmen des OVG-Portfolios abgeschlossen. In dem Kaufvertrag wurde dem Käufer ein Rücktrittsrecht für den Fall eingeräumt, dass bis zum 15.9.2008 kein Mietvertrag mit dem Hauptmieter über 21.500 m2 abgeschlossen wird. Diese Frist wurde zweimal verlängert, ohne dass der avisierte Mietvertrag abgeschlossen werden konnte. Aus diesem Grunde erfolgte nach dem Berichtsstichtag am 24.10.2008 der Rücktritt vom Kaufvertrag. Wien/„ARCOTEL Kaiserwasser“ Im Rahmen eines Gesellschaftskaufs von 99,9 % erwarb der UniImmo: Europa am 25.9.2008 das „ARCOTEL Kaiserwasser“ in Wien. Dieses moderne, im Jahr 2007 eröffnete Hotel verfügt auf insgesamt 20.272 m2 über 282 Design-Zimmer, 121 Kfz-Stellplätze im Untergeschoss sowie eine Fitness-Landschaft im fünften Obergeschoss. Das Objekt ist für 20 Jahre mit einer Option für weitere fünf Jahre an die ARCOTEL Hotel AG vermietet. Direkt gegenüber dem „ARCOTEL Kaiserwasser“ befindet sich einer der wichtigsten und dynamischsten Business-Standorte Wiens mit UNO-City, Tech-Gate und dem Austria Center. Durch die hohe Zahl an Sitzungen und Konferenzen der UNO ist hier ein beachtlicher BusinessTourismuseffekt entstanden. Eine U-Bahn-Haltestelle liegt dem Hotel unmittelbar gegenüber. Die Gesamtinvestition betrug EUR 34 Mio. Der wirtschaftliche Übergang erfolgte am 14.11.2008. Zürich/„westplaza” Nähere Hinweise siehe unter Immobilienentwicklungen (Bestandsübergang noch nicht erfolgt). Verkäufe (Bestandsübergang erfolgt) Brüssel/„Bastion Tower“ Wie berichtet, erfolgte am 31.10.2007 der Verkauf des „Bastion Tower“ in Brüssel. Der Verkaufserlös in Höhe von rund EUR 142 Mio. liegt oberhalb des zuletzt festgestellten Sachverständigenwertes. Der 27geschossige Büroturm befand sich seit Oktober 2003 im Portfolio des Fonds. 15 Vermietungssituation Die internationalen sowie die deutschen Bürovermietungsmärkte zeigten sich im bisherigen Jahresverlauf weitgehend stabil. In diesem Marktumfeld ist es gelungen, für den UniImmo: Europa die Anzahl der neu abgeschlossenen Mietverträge und die Flächenumsätze gegenüber dem vorherigen Geschäftsjahr deutlich zu steigern. Für die kommenden Monate gehen wir weiter von einer stabilen Neu- und Nachvermietungssituation für den Fonds aus. Das „OLYMPIA Shopping Center“, Teplice/Tschechien wurde in diesem Jahr um ca. 5.000 m2 Mietfläche erweitert. Hauptmieter sind die Firmen Deichmann, New Yorker und C&A. Das Shopping-Center ist zu 97,6 % nach Ertrag vermietet. Die Eröffnung des Erweiterungsbaus erfolgte am 13.11.2008. Im Berichtszeitraum wurden 84.685 m2 Nutzfläche neu- und nachvermietet. Die Vermietungsquote nach Ertrag beläuft sich stichtagsbezogen auf 96,8 % nach 95,3 % zu Beginn des Geschäftsjahres. 1.2 Ausblick Brüssel/„UIR Belgique 3 S.A.“ Die Immobilien-Gesellschaft „UIR Belgique 3 S.A.“ wurde, wie berichtet, per 31.10.2007 verkauft. Der Verkaufspreis betrug EUR 6,3 Mio. Der wirtschaftliche Übergang erfolgte ebenfalls zu diesem Zeitpunkt. Frankfurt/Main/Mainzer Landstraße 15–17 Das Objekt konnte, wie berichtet, mit Kaufvertrag vom 30.5.2007 zum Sachverständigenwert veräußert werden. Die Zahlung des Kaufpreises erfolgte am 15.10.2007. Am gleichen Tag erfolgte der wirtschaftliche Übergang. Hannover/Georgstraße 7 Die Immobilie wurde mit dem Ziel der Portfoliobereinigung am 11.6.2008 veräußert und ging am 5.9.2008 in den Besitz des neuen Eigentümers über. Zins- und Devisenkursentwicklungen Die Bedingungen für Staatsanleihen bleiben weiter gut. Angesichts der anhaltenden Finanzmarktkrise sowie der nachlassenden Konjunktur dürfte die Europäische Zentralbank (EZB) weitere Leitzinssenkungen vornehmen. Rückläufiger Inflationsdruck sowie die Suche nach risikofreien Papieren in einem von Unsicherheit geprägten Umfeld sollten die Nachfrage nach länger laufenden Bundesanleihen hoch halten, was für tendenziell sinkende Renditen bei bereits umlaufenden Papieren sorgt. Der Trend zu einer steileren Zinsstrukturkurve dürfte sich daher fortsetzen. Entscheidend für die weitere Entwicklung an den Kapitalmärkten ist indes vor allem die Wirksamkeit der staatlichen Rettungspakete für den Bankensektor. Erst wenn hier das Vertrauen wiederkehrt, dürfte auch der Geldmarkt wieder in Gang kommen. Aktuelle Leerstandsangaben einzelner Objekte 1) Lfd. Nr. 5 21 1) 2) Anteil am Anteil am BruttosollBruttosollmietertrag 2) mietertrag 2) des Objektes in % des Objektes in % zum 30.9.2008 zum 30.9.2007 Anteil am Bruttosollmietertrag 2) des Fonds in % zum 30.9.2008 Eschborn, Kölner Straße 12 58,63 53,20 7.892 0,28 Wiesbaden, Peter-Sander-Straße 41 50,41 18,32 4.051 0,14 Objekte mit mehr als 33% Leerstandsrate. Mehrwertsteuer nicht enthalten. Redaktionsschluss 8.12.2008 16 Leerstehende Mietfläche in m2 Portfoliostrategie Der breit diversifizierte Fonds UniImmo: Europa weist eine ausgewogene und insofern risikoarme Streuung nach Regionen, Standorten, Nutzungsarten und Mietern auf. Zur Betonung des strategischen Fokusses des UniImmo: Europa auf europäische Investitionsstandorte haben wir eine Anpassung der Fondsprofilgrenzen vorgenommen. Insbesondere haben wir die Quoten für Investments in Deutschland und Europa zu einer mindestens 60 %igen Europaquote zusammengezogen. Die aktuelle Auslastung liegt bei 80 %. Die größte Länderallokation des Fonds liegt mit aktuell knapp 32 % in Deutschland. Im Zuge der fortschreitenden internationalen Diversifizierung des Fonds wird dieser Anteil in Zukunft zugunsten anderer Standorte tendenziell weiter sinken. Amerika- und Asien/PazifikInvestments sind zukünftig mit einer Quote für außereuropäische Immobilienanlagen als Beimischung auf maximal 40 % begrenzt. Hinsichtlich der Risikodiversifizierung soll nahezu ausschließlich an etablierten Standorten mit geringem Länderrisiko investiert werden. Die diesbezügliche Zielvorgabe liegt bei über 70 %. In begrenztem Umfang erfolgt eine Beimischung von prosperierenden Immobilienstandorten mit höherem Länderrisiko, für die aufgrund laufender Marktanalysen eine besonders gute Entwicklungschance prognostiziert werden kann. Analog der Verfügbarkeit auf den gewerblichen Immobilienmärkten stehen für den UniImmo: Europa Büroobjekte im Fokus der Akquisitionstätigkeiten. Diversifiziert wird das Portfolio durch die Beimischung hochwertiger Shopping-Center und Hotelimmobilien sowie in geringerem Umfang durch Beimischung weiterer Nutzungen wie Logistikimmobilien, Gewerbeparks und ggf. Wohnimmobilien. Die Investitionsentscheidungen des Managements fokussieren auf die Erzielung von ordentlichen Mieterträgen. Zur Gewährleistung des stetigen Mietertrages werden vornehmlich Objekte mit bonitätsstarken Mietvertragspartnern und möglichst langfristigen Mietvertragslaufzeiten erworben. Investitionen in Projektentwicklungen sind in begrenztem Umfang zulässig, wenn potenzielle Risiken aus der Erstvermietung oder den Baukosten vertraglich weitgehend abgesichert sind. Im nächsten Geschäftsjahr soll das europäische Kernportfolio durch gezielte Investitionen in hochwertige Büro-, Einzelhandels- und Hotelimmobilien weiter ausgebaut werden. Hierbei gilt es gezielt antizyklische Investitionschancen in Europa sowie in den Regionen Amerika und Asien/Pazifik zu nutzen, um auch außerordentliche Erträge erzielen zu können. In einem schwieriger werdenden konjunkturellen Umfeld ist das Portfolio sehr gut aufgestellt. Wir freuen uns, den erfolgreichen Weg des Fonds auch weiterhin mit Ihnen beschreiten zu dürfen. Hamburg, im November 2008 Union Investment Real Estate AG Der Vorstand Dr. Kutscher Dr. Billand Hartlief Montebaur Regionale Verteilung des Immobilienvermögens des UniImmo: Europa 1) Ziel 60 - 100 % 100 Portfolioanteil in % 80 80 % 60 Ziel bis 40 % 40 20 20 % 0 Europa Ziel-Korridor 1) Welt (ex. Europa) IST-Verteilung Bestand inklusive Projekte zum Sachverständigenwert und über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien zum anteiligen Sachverständigenwert. Redaktionsschluss 8.12.2008 17 18 1.3 Zahlen, Daten, Fakten 1.3.1 Entwicklung des Fondsvermögens 1.3.2 Erläuterungen zur Entwicklung des Fondsvermögens 1.3.3 Vermögensaufstellung 1.3.4 Erläuterungen zur Vermögensaufstellung 1.3.5 Immobilienverzeichnis 1.3.6 Ertrags- und Aufwandsrechnung 1.3.7 Erläuterungen zur Ertrags- und Aufwandsrechnung 1.3.8 Bestand der Liquidität/Kredite 1.3.9 Übersicht: Renditen, Bewertungen, Vermietungsinformationen 1.3.10 Berechnung der Ausschüttung 19 1.3.1 Entwicklung des Fondsvermögens Entwicklung des Fondsvermögens EUR Fondsvermögen am Beginn des Geschäftsjahres Ausschüttung für das Vorjahr 1) Ausgleichsposten für bis zum Ausschüttungstag ausgegebene bzw. zurückgegebene Anteile Mittelzuflüsse aus Anteilscheinverkäufen Mittelabflüsse aus Anteilscheinrücknahmen Mittelaufkommen (netto) 2) Ertragsausgleich 3) Ordentlicher Nettoertrag 4) Realisierte Gewinne abzüglich nicht realisierter Wertveränderungen der Vorjahre bei Immobilien 5) (davon in Fremdwährung: bei Beteiligung an Immobilien-Gesellschaften 5) (davon in Fremdwährung: bei Liquiditätsanlagen (davon in Fremdwährung: Realisierte Verluste abzüglich nicht realisierter Wertveränderungen der Vorjahre bei Immobilien 6) (davon in Fremdwährung: bei Beteiligung an Immobilien-Gesellschaften (davon in Fremdwährung: bei Liquiditätsanlagen 7) (davon in Fremdwährung: Wertveränderung der nicht realisierten Gewinne bei Immobilien 8) (davon in Fremdwährung: bei Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften8) (davon in Fremdwährung: bei Liquiditätsanlagen 9) (davon in Fremdwährung: Wertveränderung der nicht realisierten Verluste bei Immobilien 8) (davon in Fremdwährung: bei Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften8) (davon in Fremdwährung: bei Liquiditätsanlagen 9) (davon in Fremdwährung: EUR EUR EUR 5.448.053.198,37 238.054.380,20 179.901,80 -238.234.282,00 759.253.202,03 -183.188.095,91 576.065.106,12 -6.004.008,50 243.524.529,36 10.953.628,39 ./. 10.854.893,31 98.735,08 –) 84.122,46 ./. 1.239.306,75 -1.155.184,29 – ./. – – -11.440.294,71 ./. -13.254.261,32 1.813.966,61 –) -1.056.449,21 –) - 8.142,94) – ./. – – -7.919.424,07 ./. -4.125.613,88 -3.793.810,19 –) -1.979.843,58 –) 19.007.311,70 -8.376.694,97) 45.459.583,21 29.699.383,25) – 64.466.894,91 –) -13.455.734,00 -6.278,78) 510.891,59 442.683,04) Währungskursveränderungen 10) Fondsvermögen am Ende des Geschäftsjahres Unter Fremdwährung sind sämtliche nicht EUR-Positionen zu verstehen. 20 EUR -11.959.725,86 -24.904.568,27 –) -6.010.646,74 6.053.919.930,46 1.3.2 Erläuterungen zur Entwicklung des Fondsvermögens Die Entwicklung des Fondsvermögens zeigt auf, welche Geschäftsvorfälle während der Berichtsperiode zu dem neuen, in der Vermögensaufstellung des Fonds ausgewiesenen, Vermögen geführt haben. Es handelt sich also um die Aufgliederung der Differenz zwischen dem Vermögen zum Beginn und dem zum Ende des Geschäftsjahres. 1) Es handelt sich um die Ausschüttung für das Geschäftsjahr 2006/2007 (siehe Jahresbericht des Vorjahres: Position Ausschüttung in der Tabelle „Berechnung der Ausschüttung“). 2) Die Mittelzuflüsse aus Anteilscheinverkäufen und Mittelabflüsse aus Anteilscheinrücknahmen ergeben sich aus dem jeweiligen Rücknahmepreis multipliziert mit der Anzahl der verkauften bzw. der zurückgenommenen Anteile. In dem Rücknahmepreis sind die Erträge pro Anteil, die als Ertragsausgleich bezeichnet werden, enthalten. 3) Die Nettomittelzuflüsse werden um diese Ertragsausgleichsbeträge erhöht und beeinflussen somit die Vermögensveränderung. 4) Der Ordentliche Nettoertrag ist aus der Ertrags- und Aufwandsrechnung ersichtlich. 5) Die realisierten Gewinne aus Immobilien und Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften resultieren aus der Differenz zwischen Verkaufserlösen und steuerlichen Buchwerten vor Ertragsausgleich. Die nicht realisierten Wertveränderungen der Vorjahre aus Immobilien und Immobilien-Gesellschaften ergeben sich aus Wertfortschreibungen und den Veränderungen der Buchwerte. 6) Die realisierten Verluste werden wie die realisierten Gewinne ermittelt. 7) Die realisierten Verluste aus Liquiditätsanlagen (WertpapierSpezialfonds UIN-Fonds Nr. 577) sind die Differenz zwischen den Ankaufskursen und den Kursen bei Verkauf. Die nicht realisierten Wertveränderungen der Liquiditätsanlagen der Vorjahre beinhalten die Kurswertveränderungen der verkauften Wertpapiere bis Ende des Vorjahres. Unter Berücksichtigung der nicht realisierten Verluste aus dem Vorjahr ergeben sich die realisierten Verluste der Berichtsperiode. 8) Die Wertveränderungen der nicht realisierten Gewinne/Verluste ergeben sich bei den Immobilien und Beteiligungen an ImmobilienGesellschaften aus Wertfortschreibungen und Veränderungen der Verkehrswerte im Geschäftsjahr. 9) Die Nettoveränderungen der nicht realisierten Gewinne/Verluste ergeben sich bei den Liquiditätsanlagen aus den Kurswertveränderungen des im Bestand befindlichen Wertpapier-Spezialfonds. 10) Die Währungskursveränderungen beziehen sich auf die in Fremdwährung gehaltenen Vermögensgegenstände und Verbindlichkeiten. Bei „Währungskursveränderungen“ ist die Differenz der Bewertung der Fremdwährungsbestände zum Kurs am Anfang und – ohne das Ergebnis der Wertfortschreibung – zum Kurs am Ende der Berichtsperiode anzugeben. Die Währungskursveränderungen umfassen auch Bewertungen von Währungskurssicherungsgeschäften. 21 1.3.3 Vermögensaufstellung Vermögensaufstellung EUR EUR EUR Anteil am Fondsvermögen % 3.471.510.014,16 57,34 1.377.316.237,11 22,75 1.963.167.313,88 32,43 I. Immobilien (s. Seite 26-37) 1. Geschäftsgrundstücke (davon in Fremdwährung 3.404.903.041,34 546.103.041,34) 2. gemischtgenutzte Grundstücke (davon in Fremdwährung –) 3. Grundstücke im Zustand der Bebauung (davon in Fremdwährung –) 4. unbebaute Grundstücke (davon in Fremdwährung (insgesamt in Fremdwährung – 66.606.972,82 – –) 546.103.041,34) II. Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften 1. Mehrheitsbeteiligungen 2. Minderheitsbeteiligungen (insgesamt in Fremdwährung 1.151.816.771,42 225.499.465,69 526.489.777,36) III. Liquiditätsanlagen (s. Seite 40-41) 1. Bankguthaben (davon in Fremdwährung 291.315.403,65 22.680.409,74) 2. Investmentanteile (s. Seite 41) 1.671.851.910,23 IV. Sonstige Vermögensgegenstände 1. Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung (davon in Fremdwährung 50.008.879,32 4.120.145,24) 2. Forderungen an Immobilien-Gesellschaften (davon in Fremdwährung –) 3. Zinsansprüche (davon in Fremdwährung –) 4. Andere (davon in Fremdwährung 19.161.774,57) 301.495.168,64 3.805.427,77 57.670.508,83 Summe 412.979.984,56 6,82 7.224.973.549,71 119,34 876.703.897,22 14,48 294.349.722,03 4,86 1.171.053.619,25 6.053.919.930,46 19,34 100,00 EUR Stück 59,64 101.509.614 V. Verbindlichkeiten aus 1. Krediten (davon besicherte Kredite (§ 82 Abs. 3 InvG) (insgesamt in Fremdwährung 2. Grundstückskäufen und Bauvorhaben (davon in Fremdwährung 3. Grundstücksbewirtschaftung (davon in Fremdwährung 4. anderen Gründen (davon in Fremdwährung 789.964.444,83 789.964.444,83) 226.214.444,83) 1.809.510,43 67.957,44) 71.594.266,85 9.646.244,09) 13.335.675,11 782.216,02) VI. Rückstellungen (davon in Fremdwährung Summe Fondsvermögen Anteilwert Umlaufende Anteile 66.025.299,85) Unter Fremdwährung sind sämtliche nicht EUR-Positionen zu verstehen. Devisenkurse per Stichtag: EUR 1 = GBP 0,7962; EUR 1 = USD 1,4334; EUR 1 = MEX 15,7524; EUR 1 = MYR 4,9316. 22 1.3.4 Erläuterungen zur Vermögensaufstellung Immobilien Das direkt gehaltene Immobilienvermögen reduzierte sich durch den Verkauf von drei Objekten um EUR 11,8 Mio. auf EUR 3.471,5 Mio. Hierin sind der Erwerb eines Objektes, die Wertfortschreibungen sowie die Fortführung der laufenden Baumaßnahmen im Berichtsjahr enthalten. Die darin enthaltenen Auslandsobjekte entfallen mit EUR 133,8 Mio. auf Belgien, EUR 1.132,4 Mio. auf Frankreich, EUR 350,4 Mio. (GBP 279,0 Mio.) auf Großbritannien, EUR 66,6 Mio. auf die Niederlande, EUR 278,6 Mio. auf Spanien und EUR 195,7 Mio. (USD 280,5 Mio.) auf die USA. Die im Bestand befindlichen Immobilien werden mit den vom Sachverständigenausschuss ermittelten Werten (Verkehrswerte) ausgewiesen. Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften Bei den Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften erhöhte sich der Wert durch Wertfortschreibungen sowie durch den Erwerb von fünf Gesellschaften um EUR 320,3 Mio. auf EUR 1.377,3 Mio. Die Beteiligungen werden mit dem anteiligen Gesellschaftswert ausgewiesen. Die Zusammensetzung des Immobilienvermögens sowie Angaben zu den prozentualen Beteiligungswerten können dem Immobilienverzeichnis, nähere Angaben zu den erfolgten Ankäufen der Übersicht „Verzeichnis der Ankäufe und Verkäufe von Immobilien“ entnommen werden. Liquiditätsanlagen Die Liquiditätsanlagen erhöhten sich um EUR 177,4 Mio. auf EUR 1.963,2 Mio. Davon sind EUR 428,4 Mio. für Immobilieninvestitionen, EUR 88,4 Mio. für die Ausschüttung (unter Berücksichtigung der Wiederanlage) und EUR 339,4 Mio. für Instandhaltungsmaßnahmen und zur Erfüllung fällig werdender Verbindlichkeiten sowie für die gesetzlich vorgeschriebene Mindestliquidität zweckgebunden. Die freie Liquidität beträgt EUR 1.107,0 Mio. und entspricht damit 18,3 % des Fondsvolumens. Bankguthaben werden hauptsächlich als Termingelder mit Ursprungslaufzeiten bis zu zwölf Monaten gehalten. Die beim UniImmo: Europa unter Liquiditätsanlagen ausgewiesenen Investmentanteile erhöhten sich um EUR 250,9 Mio. auf EUR 1.671,9 Mio. Bei den Investmentanteilen handelt es sich um Anteile am Wertpapier-Spezialfonds UIN-Fonds Nr. 577 der Union Investment Institutional GmbH. Für einen Teil der in diesem Fonds verwalteten Wertpapiere war infolge der Finanzmarktkrise zum Berichtsstichtag kein hinreichend liquider Markt vorhanden. Die Bewertung dieser Wertpapiere erfolgte insoweit mit Zeitwerten auf der Grundlage von indikativen Broker-Quotierungen oder Bewertungsmodellen. Sonstige Vermögensgegenstände Die Sonstigen Vermögensgegenstände erhöhten sich um EUR 90,8 Mio. auf EUR 413,0 Mio. Die Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung enthalten EUR 44,3 Mio. abzurechnende Betriebskosten, Mietforderungen in Höhe von EUR 4,8 Mio. und EUR 0,3 Mio. Forderungen aus der Objektverwaltung gegenüber Fremdverwaltern. Den Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung stehen Vorauszahlungen der Mieter in Höhe von EUR 40,7 Mio. gegenüber. Die Position „Forderungen an Immobilien-Gesellschaften“ erhöhte sich um EUR 74,3 Mio. auf EUR 301,5 Mio. In der Position „Andere Sonstige Vermögensgegenstände“ werden unrealisierte Gewinne aus Währungskurssicherungsgeschäften in Höhe von EUR 28,8 Mio., Vorlaufkosten für beurkundete Objekte und Immobiliengesellschaften in Höhe von EUR 18,1 Mio., Steuererstattungsansprüche gegen Finanzbehörden in Höhe von EUR 6,5 Mio., Forderungen aus Lieferungen und Leistungen in Höhe von EUR 3,3 Mio. und Rechnungsabgrenzungsposten in Höhe von EUR 0,7 Mio. ausgewiesen. Verbindlichkeiten Die Verbindlichkeiten aus Krediten belaufen sich auf EUR 563,8 Mio., GBP 127,3 Mio. und USD 95,0 Mio. und wurden zur teilweisen Kaufpreisfinanzierung der gehaltenen Objekte aufgenommen. Weiterhin dienen die Kredite zur steuerlichen Optimierung der Auslandsobjekte sowie im Falle der Objekte in Großbritannien und in den USA zur teilweisen Absicherung gegen die Einflüsse von Währungsschwankungen. Die in Immobilien-Gesellschaften gehaltenen Darlehen belaufen sich anteilig auf EUR 464,7 Mio. und auf USD 692,3 Mio. und sind nicht Bestandteil der Vermögensaufstellung. Die Verbindlichkeiten aus Grundstückskäufen und Bauvorhaben resultieren aus Sicherheitseinbehalten (EUR 1,6 Mio.) und Garantieeinbehalten (EUR 0,2 Mio.). 23 Die Verbindlichkeiten aus der Grundstücksbewirtschaftung setzen sich überwiegend aus Vorauszahlungen auf Mieten in Höhe von EUR 12,7 Mio. sowie Heiz- und Nebenkosten in Höhe von EUR 40,7 Mio., Verbindlichkeiten aus einer Barkaution in Höhe von EUR 3,3 Mio. für das Objekt „Centre d’Affaires Paris-Victoire“, Paris/Frankreich, und einer Mietkaution für das Objekt „Marriott Hotel Champs-Élysées“, Paris/ Frankreich, in Höhe von EUR 11,2 Mio. zusammen. Die Verbindlichkeiten aus anderen Gründen beinhalten unrealisierte Verluste aus Währungskurssicherungsgeschäften (EUR 6,1 Mio.), Kreditzinsverpflichtungen (EUR 2,0 Mio.), Steuerverbindlichkeiten gegenüber den Finanzbehörden in Deutschland, Großbritannien und Spanien (EUR 3,3 Mio.) sowie Verbindlichkeiten gegenüber der Depotbank (EUR 0,9 Mio.). Rückstellungen Die Rückstellungen beziehen sich hauptsächlich auf noch abzurechnende oder noch vorzunehmende Bauleistungen (EUR 57,7 Mio.), auf die Kaufpreisabwicklung von Objekten und Immobilien-Gesellschaften (EUR 15,4 Mio.) sowie auf im Zusammenhang mit der Veräußerung von Objekten entstandene Kosten (EUR 2,6 Mio). Weiterhin beinhalten die Rückstellungen eine Risikovorsorge für bei Veräußerung von Auslandsobjekten ggf. anfallende Verkaufsteuern in Höhe von 100 % der latenten Steuerverbindlichkeiten (EUR 208,5 Mio.). Die in den Immobilien-Gesellschaften gebildeten Rückstellungen für ggf. anfallende Verkaufsteuern wurden entsprechend wertmindernd im jeweiligen Gesellschaftswert berücksichtigt. Die USD, GBP, MEX und MYR sind mit dem Devisenkurs zum 30. September 2008 bewertet worden. Währungskursabsicherung Immobilienwert: GBP 279,3 Mio. inkl. Sonstige Forderungen (5,8 % vom Fondsvermögen) Immobilienwert: MYR 87,1 Mio. nur Sonstige Forderungen (0,3 % vom Fondsvermögen) GBP Bestand (frei) 4 % Kredite 46 % Non-Deliverable Forwards 100 % Devisentermingeschäfte 50 % Immobilienwert: MXN 2,4 Mio. nur Sonstige Forderungen (0,0 % vom Fondsvermögen) Immobilienwert: USD 965,2 Mio. inkl. Sonstige Verbindlichkeiten (11,1 % vom Fondsvermögen) USD Bestand (frei) 2 % Kredite 10 % Devisentermingeschäfte 88 % MXN Bestand (frei) 100 % Übersicht 24 Währungsrisiken (in TEUR) Offene Währungspositionen % des Fondsvolumens (netto) zum Berichtsstichtag pro Währungsraum Übersicht Währungsrisiken (in TEUR) Offene Währungspositionen % des Fondsvolumens (netto) zum Berichtsstichtag pro Währungsraum GBP 15.067,8 0,3 % MYR 24,2 0,0 % MXN 153,0 0,0 % USD 14.102,5 0,2 % 25 1.3.5 Immobilienverzeichnis Lage des Grundstückes Objektbeschreibung Art der Nutzung 1) Lfd. Nr. Art des Grundstückes Immobilienverzeichnis H H Direkt gehaltene Immobilien im Inland 1 10787 Berlin-Tiergarten, Budapester Straße 25/Burggrafenstraße 2a, „Pullmann Berlin Schweizerhof“ 10gesch. Hotelgebäude, Tiefgarage 2 64283 Darmstadt, Luisenplatz 5, „Luisencenter“ 3gesch. EKZ, 4 Staffelgeschosse, 1 Untergeschoss, Tiefgarage E H/G (69), B/P 3 40547 Düsseldorf, Am Seestern 3, „Das Haus am Seestern“ 5gesch. Bürogebäude u. 3gesch. Pavillon, Tiefgarage B B/P (81), H/G 4 40474 Düsseldorf, Tersteegenstraße 28 6gesch. Bürogebäude, Tiefgarage B B/P 5 65760 Eschborn, Kölner Straße 12 7gesch. Bürogebäude, Tiefgarage B B/P 6 20459 Hamburg, Admiralitätstraße 3–4/Graskeller/Heiligengeistbrücke 4/ Ludwig-Erhard-Straße/Neuer Wall/Alsterfleet, „Fleetinsel“ 5–10gesch. Hotel- u. Bürogebäude, Tiefgarage H H (71), B/P (27) 7 20095 Hamburg, Alstertor 17/Hermannstraße 3 7gesch. Bürogebäude B B/P (68), H/G (29) 8 20457 Hamburg, Cremon 3/Hohe Brücke 7gesch. Bürogebäude, Tiefgarage B B/P (93), W 9 22415 Hamburg, Flughafenstraße 52, 52 A, 52 B, 54, 54 A, 54 B/ Langenhorner Chaussee 40, 42, 44, 44 A, „Airport-Center Hamburg“ Gewerbepark G G 10 85737 Ismaning, Adalperostraße 82, 84, 86 3gesch. Bürogebäude, Tiefgarage B B/P 11 85551 Kirchheim-Heimstetten, Ammerthalstraße 2–32 Gewerbepark G G 12 65835 Liederbach/Taunus, Höchster Straße 70–98 Gewerbepark G G 13 68159 Mannheim, E1 Nr. 2, 10, 15, 16 4gesch. Geschäfts- u. Bürogebäude E H/G (81), B/P 14 80807 München, Alfred-Arndt-Straße 2/Domagkstraße 28, 30/ Marcel-Breuer-Straße 22, „Park.Gate“ 6gesch. Bürogebäude, Tiefgarage B B/P 15 80333 München, Kardinal-Faulhaber-Straße 10/Salvatorstraße 3, 5, 7/ Theatinerstraße 8–16, „CityQuartier Fünf Höfe“ Gebäudeensemble bestehend aus 2gesch. EKZ, teilw. 3gesch. Büro- u. Wohnungsaufbau, 1 Untergeschoss, Tiefgarage E H/G (52), B/P (38), W 16 80687 München, Landsberger Straße 368, 370, 370a, 372, 374 5gesch. Büro- u. Geschäftsgebäude, 2 Untergeschosse, Staffelgeschoss, Tiefgarage B B/P (82), H/G 17 80336 München, Schwanthaler Straße 35/37, „Courtyard by Marriott München Zentrum“ 8gesch. Hotelgebäude, 2 Untergeschosse H H (88), H/G 18 40880 Ratingen, Daniel-Goldbach-Straße 17–27, „Goldbach Office Park“ 4gesch. Bürogebäude, Tiefgarage B B/P 19 70629 Stuttgart-Echterdingen, Flughafenstraße 51, „Mövenpick-Hotel“ 5gesch. Hotelgebäude m. Restaurant H H – Erbbaurecht – 20 85716 Unterschleißheim, Freisinger Straße 3, 5, 7, 9, 11, „IT-Port“ 5–10gesch. Bürogebäude, Staffelgeschoss, Tiefgarage B B/P 21 55252 Wiesbaden, Peter-Sander-Straße 41 (Bauteil M) 3gesch. Büro-/Servicegebäude B BS 22 55252 Wiesbaden, Peter-Sander-Straße 43 (Bauteil L) 3gesch. Büro-/Servicegebäude B BS Direkt gehaltene Immobilien im Ausland mit Euro-Währung Belgien 26 23 1935 Brüssel-Zaventem, Da Vincilaan 4, „Corporate Village, Gebäude Caprese“ 9gesch. Bürogebäude, Tiefgarage B B/P 24 1935 Brüssel-Zaventem, Da Vincilaan 7, „Corporate Village, Gebäude Davos“ 8gesch. Bürogebäude, Tiefgarage B B/P 25.510 25.510 — 100,0 — — 96.700 — 1 7.534 111.000 Lfd. Nr. — Prognostizierte Mieterträge in TEUR 2)3)5) Gutachterlicher Verkehrswert in TEUR (stichtagsbezogen) Mieterträge im Geschäftsjahr in TEUR 3) Auslaufende Mietverträge in % 2)3)5) Vermietungsquote in % (stichtagsbezogen) 2) Rolltreppe Personenfahrstuhl Lastenfahrstuhl Klimaanlage Fernwärme 5.005 5.575 19.239 19.239 — 99,9 8,2 7.131 7.364 2 6/1999 1959/1961/ 1996 28.432 32.795 32.795 — 98,0 — — — 74.000 — 3 11/1998 1996/1997 4.224 8.885 8.885 — 91,5 38,3 1.615 1.589 26.100 1.060 4 3/1994 1990/1991 5.692 12.435 12.435 — 41,4 — — — 21.100 — 5 1992 5.384 21.879 21.879 — 90,7 — — — 96.000 — 6 12/1996 1976 Nutzfläche m2 gesamt davon davon Gewerbe Wohnfl. Gutachterliche Bewertungsmiete in TEUR (stichtagsbezogen) 3) 12/2003 1998/1999 Grundstücksgröße m2 Bau-/Umbaujahr Erwerbsdatum 9/1999 Ausstattungsmerkmale 4/1985 1979/1980/ 2007 561 2.700 2.700 — 98,8 0,0 633 618 11.200 612 7 3/1989 1972/1999 852 4.043 3.968 75 100,0 0,7 797 798 11.900 654 8 12/1998 1991/1993 40.082 36.711 36.711 — 90,4 19,2 3.932 4.475 63.000 3.729 9 9/1996 1992 10.298 13.728 13.728 — 69,3 0,0 879 1.676 22.600 825 10 10/1988 1992 40.668 28.074 27.980 94 72,6 0,3 2.505 3.048 40.500 2.474 11 9/1988 1992 43.901 32.478 32.282 196 76,6 20,3 2.273 3.207 40.300 2.124 12 1/2000 1968/1998/ 1999 3.303 16.108 16.108 — 97,3 77,6 3.843 3.677 60.300 3.417 13 5/2004 2003 8.112 18.761 18.761 — 99,9 — — — 54.900 — 14 14.155 48.544 45.405 3.139 99,6 0,0 19.005 19.076 343.000 19.227 15 2003 9.226 22.804 22.804 — 92,0 0,0 2.889 3.145 46.900 2.920 16 2004–2006 2.616 11.839 11.839 — 100,0 — — — 42.200 — 17 1992 17.552 26.720 26.720 — 90,7 — — — 47.300 — 18 1967/1986/ 1988/1989 15.337 11.284 11.284 — 100,0 — — — 20.600 — 19 7/2004 2002 17.823 28.867 28.867 — 100,0 49,3 4.619 3.969 60.200 3.961 20 9/1993 1992/1993 8.273 8.816 8.816 — 49,6 74,8 647 955 12.400 452 21 8.690 8.690 — 95,2 — — — 11.800 — 22 12/2003 2/2004 10/2006 9/1996 12/1986 2001–2003 + 397/1.000 Miteigentum an 4.469 m2* (Erschließungsstraße) 9/1993 1991/1992 7.901 + 397/1.000 Miteigentum an 4.469 m2* (Erschließungsstraße) 8/2003 2003 8.667 14.399 14.399 — 100,0 — — — 40.500 — 23 4/2002 2003 7.010 12.667 12.667 — 100,0 — — — 34.600 — 24 27 Lage des Grundstückes Art der Nutzung 1) Lfd. Nr. Inhalt folgt Art des Grundstückes Immobilienverzeichnis 7 u. 6gesch. Bürogebäude, Tiefgarage B B/P B B/P Objektbeschreibung Direkt gehaltene Immobilien im Ausland mit Euro-Währung Belgien 25 1935 Brüssel-Zaventem, Da Vincilaan 9 u. 11, „Corporate Village, Gebäude Elsinore, Gebäude Figueras“ Frankreich 26 82100 Boulogne-Billancourt, 54, rue la Voie Lactée, „TF1-Aile Sud“ 9gesch. Bürogebäude, Tiefgarage 27 13002 Marseille, 2–4, place d’Arvieux, „Le Gaymard“ 9gesch. Bürogebäude, Tiefgarage B B/P 28 13007 Marseille, 38–40, Quai de Rive Neuve, „Hotel Radisson SAS“ 5–7gesch. Hotelgebäude H H 29 75013 Paris, ZAC Paris Rive Gauche, 106–112, avenue de France/ 23–29, rue Neuve Tolbiac/17–23, rue Olivier Messiaen/ 26–32, voie EC 13, „France Avenue“ 8gesch. Büro- u. Geschäftsgebäude, 1 Untergeschoss, Tiefgarage B B/P (95), H/G 30 75008 Paris, 70–72, avenue des Champs-Élysées, „Marriott Hotel Champs-Élysées“ 8gesch. Hotelgebäude, Tiefgarage H H 31 75009 Paris, 52/56 bis, rue de la Victoire, „Centre d'Affaires Paris-Victoire“ 8gesch. Bürogebäude, Tiefgarage, Dachgeschoss B B/P 32 75012 Paris, 42–50, quai de la Rapée, „Central Seine“ 14gesch. Bürogebäude, Tiefgarage B B/P 33 92110 Paris-Clichy, 15, rue Mozart, „Altaïr“ 4gesch. Bürogebäude, Tiefgarage B B/P 34 93211/ Paris-Saint Denis, 274/276, avenue du Président Wilson, „Axialys“ 93200 Bauteil 1 Bauteil 2 B 7gesch. Bürogebäude, Tiefgarage 7gesch. Bürogebäude, Tiefgarage B/P B/P Niederlande 35 1082 Amsterdam, Gustav-Mahlerlaan 14, (Mahler 4), „UN-Studio“ 22gesch. Bürogebäude, 2 Untergeschosse – im Bau – B — Spanien 36 08019 Barcelona, Josep Pla 2, „Torre Diagonal Mar“ 14gesch. Bürogebäude, Tiefgarage B B/P 37 11408 Jerez de la Frontera (Cádiz), Ctra. N-IV, Km 639, „Centro Comercial y de Ocio Área Sur“ 3gesch. EKZ, Kino E H/G (90), K 38 28108 Madrid-Alcobendas, Calle Cantabria 2, „Amura“ 5gesch. Bürogebäude, Tiefgarage B B/P 9gesch. Bürogebäude, Tiefgarage B B/P (97), H/G Direkt gehaltene Immobilien im Ausland mit anderer Währung Großbritannien 39 London EC1, 33 Holborn USA 40 92130 San Diego (Kalifornien), El Camino Real 12255, 12265+12275, „Paseo Del Mar“ 3gesch. Büroensemble (besteht aus 3 Bürogebäuden inkl. 3 Tiefgaragen) B B/P (96), H/G 41 20005 –3060 Washington D. C. (District of Columbia), 600 13th Street N.W. 11gesch. Büro- u. Geschäftsgebäude, Tiefgarage B B/P (88), H/G 2–11gesch. EKZ, Hotelnutzung im Objekt, 1 Untergeschoss, Tiefgarage E H/G (71), B/P, H Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien im Inland Deutschland 42 28 „UIR Grundstücksgesellschaft mbH & Co. KG StadtQuartier Spandau Arcaden“, Hamburg Gesellschaftskapital: 48.303.679,11 EUR 4) Beteiligung: 90 % erworben am: 12.4.2002 Gesellschafterdarlehen: 74.163.385,12 EUR 13581 Berlin, Brunsbütteler Damm 4, 14, 18, 30/Klosterstraße 3, 4/ Am Bahnhof Spandau 3, 4, „Spandau Arcaden“ 1992 Mieterträge im Geschäftsjahr in TEUR 3) Vermietungsquote in % (stichtagsbezogen) 2) 3.957 58.700 2.501 25 7.315 7.315 7.315 — 100,0 — — — 54.900 — 26 Lfd. Nr. 3.861 Prognostizierte Mieterträge in TEUR 2)3)5) 12,5 Auslaufende Mietverträge in % 2)3)5) 75,5 Rolltreppe — Personenfahrstuhl 21.474 Lastenfahrstuhl 21.474 Klimaanlage 15.065 Nutzfläche m2 gesamt davon davon Gewerbe Wohnfl. Fernwärme Gutachterlicher Verkehrswert in TEUR (stichtagsbezogen) 10/1999 Gutachterliche Bewertungsmiete in TEUR (stichtagsbezogen) 3) 2003 Grundstücksgröße m2 Bau-/Umbaujahr Erwerbsdatum 4/2002 Ausstattungsmerkmale Volumeneigentum 11/2002 2004 2.238 10.598 10.598 — 100,0 0,0 2.323 2.251 32.800 2.350 27 2/2005 2007 7.384 11.791 11.791 — 100,0 — — — 41.500 — 28 12/2002 2005 3.455 21.056 21.056 — 100,0 — — — 159.000 — 29 7/2003 1996/1997 2.822 14.324 14.324 — 100,0 — — — 176.000 — 30 7/2002 2006 6.201 33.118 33.118 — 92,2 24,7 15.597 17.398 296.000 14.554 31 12/1999 2001 3.413 32.272 32.272 — 100,0 — — — 251.000 — 32 4.239 4.239 — teilweise mit Erbbaurecht belastet 4/2004 12/2000 4/2001 9/2007 12/2004 2005 2003 2003 — 2005 2.444 100,0 — — 100,0 0,0 7.917 — — — — — 35 23,0 5.168 5.394 88.100 4.883 36 4.385 5.381 24.328 24.328 415 — — — — 2.599 22.513 22.513 — 89,6 18.200 — 33 6.833 103.000 — 7.975 34 — 103.963 48.177 48.177 — 100,0 2,9 6.328 8.031 139.000 7.713 37 2003 10.650 18.177 18.177 — 100,0 8,7 3.757 3.216 51.500 2.454 38 7/2002 2001 5.360 30.491 30.491 — 100,0 — — — 350.414 — 39 7/2008 2006 44.698 21.594 21.594 — 97,3 0,0 7.776 106.390 6.993 40 3/1996 1998 2.157 22.583 22.583 — 100,0 — 12/2005 2005–2007 12/2003 7) 1.3036) 41 — — 89.298 — 42 4/2002 2001 45.148 65.715 65.715 — 98,8 0,4 14.129 14.282 221.400 14.705 29 Lage des Grundstückes Objektbeschreibung Art der Nutzung 1) Lfd. Nr. Inhalt folgt Art des Grundstückes Immobilienverzeichnis E — E H/G Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien im Inland Deutschland 43 „Limbecker Platz G.m.b.H & Co. KG“, Hamburg Gesellschaftskapital: 83.029.207,90 EUR 4) Beteiligung: 60 % erworben am: 11.4.2006 45127 Essen, Limbecker Platz, „Limbecker Platz“ 5gesch. EKZ mit Parkebenen, 2 Untergeschosse 44 „UIR Grundstücksgesellschaft mbH & Co. KG Köln Arcaden“, Hamburg Gesellschaftskapital: 30.235.970,03 EUR 4) Beteiligung: 94 % erworben am: 1.5.2005 51103 Köln, Kalker Hauptstraße 55, „Köln Arcaden“ 3gesch. EKZ, 1 Untergeschoss, mehrgeschossiges Parkdeck – im Bau – Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien im Ausland mit Euro-Währung Belgien 45 7000 46 1935 „Les Grands Prés S.A.“, Mons Gesellschaftskapital: 17.605.460,93 EUR 4) Beteiligung: 99,99 % erworben am: 1.1.2004 Gesellschafterdarlehen: 56.000.000,00 EUR Mons, 1 Place des Grands Prés, „Les Grands Prés S.A.“ 1gesch. EKZ E H/G „Bayreuth S.A., Zaventem“, Brüssel-Zaventem Gesellschaftskapital: 16.156.227,99 EUR 4) Beteiligung: 99,99 % erworben am: 10.4.2008 Gesellschafterdarlehen: 20.000.000,00 EUR Brüssel-Zaventem, Da Vincilaan 3, „Corporate Village, Gebäude Bayreuth“ 10gesch. Bürogebäude, Tiefgarage B B/P 8gesch. Bürogebäude, 4 Untergeschosse, Tiefgarage – im Bau – B — 1gesch. EKZ E H/G 6gesch. Bürogebäude, 2 Untergeschosse B B/P (81), H/G Frankreich 47 „SCS Le Parissy“, Paris Gesellschaftskapital: 22.849.175,25 EUR 4) Beteiligung: 99,99 % erworben am: 17.12.2003 Gesellschafterdarlehen: 47.720.571,46 EUR 75015 Paris, Issy-les-Moulineaux, 10 rue d´Oradour sur Glane, „Parissy“ (ehemals „TDF“) Italien 48 „Galleria Commerciale Pavia S.r.l.“, Mailand Gesellschaftskapital: 39.553.005,32 EUR 4) Beteiligung: 100 % erworben am: 21.12.2007 Gesellschafterdarlehen: 28.000.000,00 EUR 27100 Pavia, Via Vigentina ang. Cassani, „Centro Commerciale Carrefour di Pavia“ Luxemburg 49 2540 30 „Immo Steichen S.A.”, Luxemburg Gesellschaftskapital: 6.274.528,64 EUR 4) Beteiligung: 100 % erworben am: 19.9.2006 Gesellschafterdarlehen: 21.307.397,83 EUR Luxemburg-Kirchberg, rue Edward Steichen, „PIXEL” Lfd. Nr. Prognostizierte Mieterträge in TEUR 2)3)5) Gutachterlicher Verkehrswert in TEUR (stichtagsbezogen) Gutachterliche Bewertungsmiete in TEUR (stichtagsbezogen) 3) Mieterträge im Geschäftsjahr in TEUR 3) Auslaufende Mietverträge in % 2)3)5) Vermietungsquote in % (stichtagsbezogen) 2) Rolltreppe Personenfahrstuhl Lastenfahrstuhl Klimaanlage Nutzfläche m2 gesamt davon davon Gewerbe Wohnfl. Fernwärme Grundstücksgröße m2 Bau-/Umbaujahr Erwerbsdatum Ausstattungsmerkmale 43 4/2006 — 21.000 — — — — — — — — — 44 5/2005 2005 45.855 46.152 46.152 — 98,5 0,6 11.856 12.122 193.640 11.967 45 1/2004 2003 105.615 18.149 18.149 — 100,0 3,8 7.587 7.713 119.000 7.740 46 4/2008 2008 8.989 15.742 15.742 — 100,0 0,0 1.4357) 2.870 42.200 2.737 47 12/2003 — 4.343 — — — — — — — — — 48 12/2007 2007 17.110 9.846 9.846 — 96,6 0,0 2.9096) 3.909 73.900 3.725 49 9/2006 2007 3.210 8.124 8.124 — 100,0 8,8 2.763 2.901 52.000 2.944 31 Art der Nutzung 1) Lfd. Nr. Inhalt folgt Art des Grundstückes Immobilienverzeichnis 1748 „Office Park Findel F4 S.A.”, Luxemburg Gesellschaftskapital: 459.018,03 EUR 4) Beteiligung: 100 % erworben am: 31.5.2007 Gesellschafterdarlehen: 24.803.348,23 EUR Luxemburg-Findel, rue Lou-Hemmer 4, „Da Vinci” 6gesch. Bürogebäude, 3 Untergeschosse B B/P 2540 „Landmark S.A.“, Luxemburg Gesellschaftskapital: 6.890.719,74 EUR 4) Beteiligung: 100 % erworben am: 14.12.2007 Gesellschafterdarlehen: 29.500.000,00 EUR Luxemburg-Kirchberg, rue Edward Steichen, „L'Unico“ 5gesch. Büro-u. Geschäftsgebäude, 2 Untergeschosse B B/P (80), H/G „Florido Tower GmbH & Co. KG“, Hamburg Gesellschaftskapital: 35.771.813,90 EUR 4) Beteiligung: 100 % erworben am: 1.2.2007 Wien, Florisdorfer Hauptstraße 1, „floridotower“ 31gesch. Bürogebäude, 4–5gesch. Flachbauten, 3 Untergeschosse B B/P (87), H/G 5gesch. Bürogebäude B B/P 15gesch. Bürogebäude B B/P (91), H/G Industrie-u. Technologie/Logistikpark LG LG 26gesch. Bürogebäude inkl. 7 Tiefgaragen B B/P Lage des Grundstückes Objektbeschreibung Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien im Ausland mit Euro-Währung Luxemburg 50 51 Österreich 52 1210 Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien im Ausland mit anderer Währung Mexiko 53 54 55 56 32 „Opción Jamantab S.A. de C.V.“, Mexiko-Stadt Gesellschaftskapital: 8.926.065,52 EUR 4) Beteiligung: 99,99 % erworben am: 25.4.2006 11000 Mexiko-Stadt, D.F., Col. Lomas de Chapultepec, Av. Montes Urales No. 470, „Montes Urales I“ „Opción Santa Fé III S.A. de C.V.“, Mexiko-Stadt Gesellschaftskapital: 14.647.830,23 EUR 4) Beteiligung: 99,99 % erworben am: 25.4.2006 05348 Mexiko-Stadt, D.F., Col. Santa Fé, Av. Prolongación Paseo de la Reforma No. 1236, „Santa Fé III“ „Guadalajara Industrial Tecnológico IIT, S.A. de C.V.“, Mexiko-Stadt Gesellschaftskapital: 2.423.779,31 EUR 4) Beteiligung: 99,99 % erworben am: 21.12.2007 06600 Guadalajara, Jalisco, Santa Maria Tequepexpan, Anillo Periférico Sur No. 7980, „Parque Industrial Tecnológico II“ „UIR Santa Fé 4 S.A. de C.V.“, Col. Juarez, Mexiko-Stadt Gesellschaftskapital: 40.381.043,42 EUR 4) Beteiligung: 99,99 % erworben am: 1.8.2008 05109 Mexiko-Stadt, D.F., Col. Santa Fé, Av. Prolongación, Paseo de la Reforma No. 1240 Lfd. Nr. Prognostizierte Mieterträge in TEUR 2)3)5) Gutachterlicher Verkehrswert in TEUR (stichtagsbezogen) Gutachterliche Bewertungsmiete in TEUR (stichtagsbezogen) 3) Mieterträge im Geschäftsjahr in TEUR 3) Auslaufende Mietverträge in % 2)3)5) Vermietungsquote in % (stichtagsbezogen) 2) Rolltreppe Personenfahrstuhl Lastenfahrstuhl Klimaanlage Nutzfläche m2 gesamt davon davon Gewerbe Wohnfl. Fernwärme Grundstücksgröße m2 Bau-/Umbaujahr Erwerbsdatum Ausstattungsmerkmale 50 5/2007 2004 7.936 12.191 12.191 — 100,0 — — — 64.800 — 51 12/2007 2007 3.571 9.106 9.106 — 100,0 5,9 3.3016) 3.382 60.500 3.721 52 2/2007 2001 8.406 39.512 39.512 — 100,0 16,2 6.577 6.308 110.000 6.556 53 4/2006 1994 2.574 8.451 8.451 — 99,6 8,2 1.553 1.674 19.743 1.711 54 4/2006 1995 6.201 18.374 18.374 — 96,7 15,2 2.490 2.844 28.952 2.604 55 12/2007 2001–2007 192.000 121.548 121.548 — 88,3 5,4 3.6686) 4.907 63.904 4.233 56 8/2008 2000 4.278 24.688 24.688 — 100,0 — — — 67.950 — 33 Lage des Grundstückes Art der Nutzung 1) Lfd. Nr. Inhalt folgt Art des Grundstückes Immobilienverzeichnis 1gesch. EKZ E H/G Objektbeschreibung Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien im Ausland mit anderer Währung Tschechien 57 „OLYMPIA Mladá Boleslav s.r.o.“, Prag Gesellschaftskapital: 10.179.624,91 EUR 4) Beteiligung: 49 % erworben am: 18.2.2005 29301 Mladá Boleslav, Jic̆ínská 1350/III, „OLYMPIA Shopping Center“ 58 „RCP Alfa s.r.o.“, Prag Gesellschaftskapital: 11.306.910,02 EUR 4) Beteiligung: 49 % erworben am: 18.2.2005 18600 Prag 8, Karolinská 650/1, „Danube House“ 11gesch. Bürogebäude, 1 Untergeschoss, Tiefgarage B B/P (92), H/G 59 „EUROPOLIS Technopark s.r.o.“, Prag Gesellschaftskapital: 1.161.989,90 EUR 4) Beteiligung: 49 % erworben am: 18.2.2005 15000 Prag 5, Pekar̆ska 10–10b, „Technopark Pekařska“ 5gesch. Bürogebäude, Tiefgarage B B/P 60 „HTP Budějovická s.r.o.“, Prag Gesellschaftskapital: 19.449.478,08 EUR 4) Beteiligung: 100 % erworben am: 31.12.2005 14000 Prag 4 Michle, Budějovická/Vyskočilove, „Trianon“ 5–12gesch. Büro- u. Geschäftsgebäude, Tiefgarage B — „OLYMPIA Teplice s.r.o.“, Prag Gesellschaftskapital: 12.129.996,50 EUR 4) Beteiligung: 49 % erworben am: 18.2.2005 41501 Teplice, Srbická 464, „OLYMPIA Shopping Center“ 1gesch. EKZ E H/G – in Planung – 3gesch. Geschäftsgebäude, Tiefgarage – unbebautes Grundstück – E — 1117 „EUROPOLIS Infopark Ingatlanüzemelteto Kft.“, Budapest Gesellschaftskapital: 6.638.031,15 EUR 4) Beteiligung: 49 % erworben am: 18.2.2005 Budapest XI, Neumann János utca 1., „Infopark Research Center“ 5–6gesch. Bürogebäude, Tiefgarage B B/P (86), H/G 2071 „EUROPOLIS M1 Ingatlanberuházási Kft.“, Budapest Gesellschaftskapital: 10.411.236,47 EUR 4) Beteiligung: 49 % erworben am: 18.4.2005 Páty, Budafoki ut 91–93, „M1 Business Park“ Logistik-Center LG LG (82), B/P 2220 „EUROPOLIS ABP Ingatlanberuházási Kft.“, Budapest Gesellschaftskapital: 16.920.344,30 EUR 4) Beteiligung: 49 % erworben am: 18.4.2005 Vecsés, Lörinci ut 61, „Airport Business Park“ Logistik-Center LG LG (62), B/P (34) 61 – im Bau – Türkei 62 „Multi Turkmall Onyedi Emlak Yatirim inşaat Ve Ticaret A. Ş.“, Istanbul Gesellschaftskapital: 88.259.719,25 EUR 4) Beteiligung: 99,99 % erworben am: 22.8.2007 38000 Kayseri, Yamikoglu mh. Sivas cd., „Forum Kayseri“ Ungarn 63 64 65 34 Lfd. Nr. Prognostizierte Mieterträge in TEUR 2)3)5) Gutachterlicher Verkehrswert in TEUR (stichtagsbezogen) Gutachterliche Bewertungsmiete in TEUR (stichtagsbezogen) 3) Mieterträge im Geschäftsjahr in TEUR 3) Auslaufende Mietverträge in % 2)3)5) Vermietungsquote in % (stichtagsbezogen) 2) Rolltreppe Personenfahrstuhl Lastenfahrstuhl Klimaanlage Nutzfläche m2 gesamt davon davon Gewerbe Wohnfl. Fernwärme Grundstücksgröße m2 Bau-/Umbaujahr Erwerbsdatum Ausstattungsmerkmale 57 2/2005 2000 – 2002 99.352 21.675 21.675 — 100,0 1,2 1.522 1.539 17.150 1.681 58 2/2005 2003 11.651 21.357 21.357 — 98,7 12,4 2.077 2.107 30.625 1.991 59 2/2005 2003 5.797 8.634 8.634 — 98,3 33,7 700 671 8.918 625 60 12/2005 — 8.117 — — — — — — — — — 61 2/2005 2000–2003/ 2008 149.322 26.903 26.903 — 97,6 0,0 1.630 2.021 22.050 2.015 62 8/2007 — 75.536 — — — — — — — 75.683 — 63 2/2005 1999 19.913 13.691 13.691 — 95,9 45,2 1.029 1.067 15.417 986 64 4/2005 2001–2004 160.004 69.105 69.105 — 92,8 15,1 1.692 1.795 22.099 1.735 65 4/2005 2001– 2004 120.712 64.568 64.568 — 95,9 53,6 2.594 2.294 27.489 2.546 35 Art der Nutzung 1) Inhalt folgt Art des Grundstückes Immobilienverzeichnis 66 „140 BW LLC“, Wilmington, Delaware Gesellschaftskapital: 161.325.260,22 EUR 4) Beteiligung: 99,95 % erworben am: 20.4.2004 10005 New York City (New York), 140 Broadway, „140 Broadway“ 50gesch. Bürogebäude B B/P 67 „111 South Wacker LLC“, Wilmington, Delaware Gesellschaftskapital: 127.668.480,54 EUR 4) Beteiligung: 98,36 % erworben am: 29.11.2005 60606 Chicago (Illinois), 111 South Wacker Drive, „111 South Wacker“ 51gesch. Bürogebäude, Tiefgarage B B/P 3–4gesch. Bürogebäude, Tiefgarage B B/P (87), H/G B B/P (90), H/G Lfd. Nr. Lage des Grundstückes Objektbeschreibung Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien im Ausland mit anderer Währung USA 68 69 1) „Fremont Lake Union Center LLC“, Dover, Delaware 19901 Gesellschaftskapital: 24.199.581,25 EUR 4) Beteiligung: 100 % erworben am: 15.12.2004 98103 Seattle (Washington), 701 & 801 North 34th Street, „Adobe Buildings“ „719 Second Avenue LLC“, Seattle, Washington Gesellschaftskapital: 24.044.076,07 EUR 4) Beteiligung: 100 % erworben am: 2.6.2003 98104 Seattle (Washington), 719 2nd Avenue, „Millennium Tower“ Mietanteil in % des gesamten Mietertrages der Immobilie, sofern über 25 %. Es erfolgt keine gesonderte Prozentangabe bei Vorliegen nur einer Nutzungsart. 2) Unter Berücksichtigung von Mietgarantien. 3) Es erfolgt aus Datenschutzgründen keine Angabe, wenn in der betreffenden Immobilie aktuell nur ein Mieter vorhanden ist oder wenn die Mieteinnahmen aus der Immobilie zu 75 % oder mehr von einem einzigen Mieter stammen. 36 20gesch. Bürogebäude, Tiefgarage 4) – Teileigentum – Bilanzielles Eigenkapital. Zeitraum 1.10.2008–30.9.2009. 6) Mieterträge seit Übergang in den Bestand. 7) Mieterträge seit Übergang in den Bestand der fertigen Objekte. 5) Lfd. Nr. Prognostizierte Mieterträge in TEUR 2)3)5) Gutachterlicher Verkehrswert in TEUR (stichtagsbezogen) Gutachterliche Bewertungsmiete in TEUR (stichtagsbezogen) 3) Mieterträge im Geschäftsjahr in TEUR 3) Auslaufende Mietverträge in % 2)3)5) Vermietungsquote in % (stichtagsbezogen) 2) Rolltreppe Personenfahrstuhl Lastenfahrstuhl Klimaanlage Nutzfläche m2 gesamt davon davon Gewerbe Wohnfl. Fernwärme Grundstücksgröße m2 Bau-/Umbaujahr Erwerbsdatum Ausstattungsmerkmale 66 4/2004 1967 4.212 111.425 111.425 — 95,9 2,7 33.895 37.761 369.750 35.795 67 11/2005 2005 3.026 95.915 95.915 — 100,0 0,1 19.318 20.610 320.456 20.606 68 12/2004 1998 21.610 27.640 27.640 — 100,0 0,5 4.629 4.851 50.370 4.982 69 6/2003 2000 Zeichenerklärung: 1.804 18.635 * = noch nicht endgültig vermessen 18.635 — Art des Grundstückes: B = Bürogebäude E = Einzelhandel G = Gewerbepark H = Hotel LG = Logistik-Center 98,3 Art der Nutzung: B/P = Büros/Praxen BS = Büro-/Servicegebäude G = Gewerbeparks H = Hotels H/G = Handel/Gastronomie 0,7 4.525 LG K T W = = = = 4.791 47.440 4.932 Logistik-Center Kino Tankstellen Wohnungen 37 1.3.6 Ertrags- und Aufwandsrechnung Ertrags- und Aufwandsrechnung EUR EUR EUR EUR I. Erträge 1. Erträge aus Immobilien 195.126.159,56 (davon in Fremdwährung: 29.141.365,25) 2. Erträge aus Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften (davon in Fremdwährung 14.336.780,64) 34.958.111,61 3. Erträge aus Liquiditätsanlagen 3.1 Erträge aus Bankguthaben (davon in Fremdwährung: 9.532.946,07 991.991,82) 3.2 Erträge aus Investmentanteilen (davon in Fremdwährung: 76.656.083,63 –) 86.189.029,70 4. Eigengeldverzinsung (Bauzinsen) (davon in Fremdwährung: 10.359.841,00 –) 5. Sonstige Erträge (davon in Fremdwährung: 21.369.286,82 821.796,04) Summe der Erträge 348.002.428,69 II. Aufwendungen 1. Bewirtschaftungskosten 1.1 Betriebskosten (davon in Fremdwährung: 7.967.430,08 -409.273,90) 1.2 Instandhaltungskosten (davon in Fremdwährung: 9.686.737,83 690.712,16) 1.3 Kosten der Immobilienverwaltung (davon in Fremdwährung: 4.015.008,85 999.703,56) 1.4 Sonstige Kosten (davon in Fremdwährung: 4.502.475,75 170.567,53) 26.171.652,51 2. Erbbauzinsen, Leib- und Zeitrenten (davon in Fremdwährung: 1.228.794,79 1.078.794,79) 3. Zinsaufwendungen (davon in Fremdwährung: 41.321.014,06 11.917.471,78) 4. Ausländische Steuern 3.605.663,61 5. Kosten der Verwaltung des Sondervermögens 1) 5.1 Vergütung an die Fondsverwaltung 2) 5.2 Depotbankvergütung 3.167.369,57 5.3 Sachverständigenkosten 280.176,92 5.4 Sonstige Aufwendungen gemäß § 13 Abs. 4 BVB 758.097,63 Summe der Aufwendungen III. Ertragsausgleich Ordentlicher Nettoertrag Unter Fremdwährung sind sämtliche nicht EUR-Positionen zu verstehen. 1) Total Expense Ratio 0,66 %. 2) Daneben erhielt die Gesellschaft Gebühren gemäß § 13 Abs. 2 BVB. 38 33.949.138,74 38.154.782,86 110.481.907,83 6.004.008,50 243.524.529,36 1.3.7 Erläuterungen zur Ertrags- und Aufwandsrechnung Erträge Die Erträge aus Immobilien verringerten sich gegenüber dem Vorjahr, überwiegend aufgrund der Objektverkäufe, um EUR 5,2 Mio. auf EUR 195,1 Mio. Von den Erträgen aus Immobilien entfallen EUR 9,2 Mio. auf Belgien, EUR 62,4 Mio. auf Frankreich, EUR 21,6 Mio. auf Großbritannien, EUR 16,2 Mio. auf Spanien und EUR 7,5 Mio. auf die USA. Die Erträge aus Beteiligungen erhöhten sich gegenüber dem Vorjahr um EUR 22,2 Mio. auf EUR 35,0 Mio., da einige Ertragsausschüttungen im Gegensatz zum Vorjahr erst im laufenden Geschäftsjahr erfolgten. Die Erträge aus Bankguthaben verringerten sich um EUR 2,9 Mio. auf EUR 9,5 Mio. Bei den Erträgen aus Investmentanteilen in Höhe von EUR 76,7 Mio. handelt es sich um die Ausschüttung des Wertpapier-Spezialfonds UIN-Fonds Nr. 577 sowie den auf den Wertpapier-Spezialfonds entfallenden Zwischengewinnertrag bzw. Zwischengewinnaufwand. Insgesamt haben sich die Erträge aus Liquiditätsanlagen gegenüber dem Vorjahr um EUR 38,8 Mio. erhöht, insbesondere verursacht durch eine höhere Ausschüttung aus dem Wertpapier-Spezialfonds. Für laufende Bauvorhaben wurden zeitanteilig Eigengeldzinsen in Höhe von EUR 10,4 Mio. gerechnet, die sich in den Grenzen der ersparten Bauzinsen bewegen. Die Sonstigen Erträge in Höhe von EUR 21,4 Mio. beinhalten im Wesentlichen EUR 15,7 Mio. Zinsen aus Darlehen an Beteiligungsgesellschaften, EUR 2,4 Mio. aus Steuererstattungen, EUR 0,8 Mio. Erstattungen von Vermieterkosten und EUR 1,1 Mio. aus der Auflösung von Rückstellungen. Aufwendungen Die in den Bewirtschaftungskosten enthaltenen Betriebskosten reduzierten sich auf EUR 8,0 Mio., da es in diesem Jahr zu keinen negativen Ergebnissen von Nebenkostenabrechnungen aus Vorjahren kam und sich die zahlreichen Objektverkäufe des Vorjahres positiv auf die Kostenentwicklung auswirkten. Die Betriebskosten beinhalten bei der Gesellschaft entstandene Aufwendungen gemäß § 13 Abs. 4 BVB in Höhe von EUR 0,01 Mio. samtkosten vor Erstattung von Mietern betragen EUR 6,2 Mio. Sie enthalten bei der Gesellschaft entstandene Aufwendungen gemäß § 13 Abs. 4 BVB in Höhe von EUR 3,5 Mio. Bei den Sonstigen Kosten in Höhe von EUR 4,5 Mio. handelt es sich im Wesentlichen um Vermietungskosten in Höhe von EUR 1,9 Mio., Beratungskosten in Höhe von EUR 1,1 Mio. und Versicherungsbeiträge in Höhe von EUR 0,4 Mio. Die Zinsaufwendungen verringerten sich um EUR 3,4 Mio. auf EUR 41,3 Mio., da ein Darlehen wegen eines Objektverkaufs getilgt wurde. Die von der Gesellschaft für die Fondsverwaltung erhobene Vergütung von EUR 33,9 Mio. blieb mit 0,6 % des durchschnittlichen Fondsvermögens wiederum erheblich unter dem nach den Vertragsbedingungen möglichen Entnahmesatz von 1,0 %. Die der Gesellschaft zugeflossene Vergütung für den Erwerb sowie den Bau und Umbau von Immobilien und Immobiliengesellschaften betrug EUR 6,3 Mio. Die Gesamtkosten der Verwaltung des Sondervermögens ohne Transaktionskosten belaufen sich auf EUR 36,7 Mio. Bezogen auf das durchschnittliche Fondsvolumen ergibt sich eine Total Expense Ratio (TER) von 0,66 %. Die Total Expense Ratio ist eine Kennzahl, die Aufschluss darüber gibt, welche Kosten bei einem Fonds jährlich anfallen. Berücksichtigt werden Management-, Verwaltungs- und andere Kosten, z. B. Kosten für Wirtschaftsprüfer, Sachverständigenausschuss und Depotbankgebühren. Durch die Angabe der TER besteht die Möglichkeit, eine Kostentransparenz mit internationalem Standard zu schaffen. Die Berechnungsmethode basiert auf der vom BVI Bundesverband Investment und Asset Management e. V. empfohlenen Methode. Ertragsausgleich Bei dem anteiligen Ertragsausgleich von EUR 6,0 Mio. handelt es sich um den Saldo aus den vom Anteilerwerber im Ausgabepreis zu entrichtenden aufgelaufenen Fondserträgen und den bei Rückgabe von Anteilen im Rücknahmepreis zu erstattenden Ertragsanteilen. Für die aktive Bestandspflege sowie zur Verbesserung der nachhaltigen Vermietbarkeit wurden Instandhaltungsmaßnahmen in Höhe von EUR 9,7 Mio. veranlasst. Der Gesamtaufwand ist um die Erstattung von Mietern aufgrund vertraglicher Vereinbarungen in Höhe von EUR 0,7 Mio. gekürzt. Die Kosten der Immobilienverwaltung betragen nach Erstattung von Mietern aufgrund vertraglicher Vereinbarungen EUR 4,0 Mio. Die Ge- 39 1.3.8 Bestand der Liquidität/Kredite In dem Wertpapier-Spezialfonds UIN-Fonds Nr. 577 wird ein Teil der Liquiditätsanlagen des UniImmo: Europa verwaltet. Dadurch wird das professionelle Portfoliomanagement der Union Investment Gruppe genutzt, um auch für die liquiden Mittel des UniImmo: Europa optimale Ergebnisse zu erzielen. Die Verwaltung ist für die Anleger des UniImmo: Europa kostenneutral. Struktur der Liquiditätsanlagen 100 % = EUR 1.963,2 Mio. (Gesamtliquidität) Anteil am Fondsvolumen: 32,4 % Fondsvolumen: EUR 6.053,9 Mio. täglich fällige Gelder 2,0 % Termingelder 12,9 % UIN-Fonds Nr. 577 85,1 % Die Performance seit Auflegung des UIN-Fonds 577 am 5.12.2003 beträgt zum Bewertungsstichtag 3,06 % p. a. Mio. EUR täglich fällige Gelder Termingelder UIN-Fonds Nr. 577 1) Performance 1) ø-Zins 38,3 – 4,07 % 253,0 – 5,20 % 3,82 % – 1.671,9 Performance seit 1.10.2007 nach dem Berechnungsverfahren des BVI Bundesverband Investment und Asset Management e. V. Kennzahlen UIN-Fonds Nr. 577 Durchschnittskupon 4,29% Durchschnittsrendite 5,16% Durchschnittliche Restlaufzeit 10 Monate Anlagestruktur und Bonitätsstruktur UIN-Fonds Nr. 577 Anlagestruktur Bonitätsstruktur Kasse/Termingelder 37 % A 15 % Festverzinsliche Anleihen 8 % AA 41 % Pfandbriefe 25 % AAA 44 % Floater 30 % AAA: AA: A: 40 Beste Qualität, geringes Ausfallrisiko. Hohe Qualität, aber etwas größeres Risiko als die Spitzengruppe. Gute Qualität, viele gute Investmentattribute, aber auch Elemente, die sich bei veränderter Wirtschaftsentwicklung negativ auswirken können. Bestand der Investmentanteile und Sicherungsinstrumente Käufe Stück in Tausend Verkäufe Stück in Tausend Bestand Stück in Tausend Kurswert zum 30.9.2008 EUR Anteil am Fondsvermögen in % I. Investmentanteile Gesamt 9.985,5 Käufe (Kurswert) TEUR 4.450,9 34.736,2 1.671.851.910,23 27,62 Verkäufe (Kurswert) TEUR II. Sicherungsgeschäfte a) Käufe und Verkäufe von Finanzinstrumenten, die während des Berichtszeitraums abgeschlossen wurden und nicht mehr in der Vermögensaufstellung erscheinen 184.734,0 Kurswert Verkauf TEUR 196.617,9 Kurswert Stichtag TEUR Vorläufiges Ergebnis TEUR b) Offene Positionen GBP 140,0 Mio. 187.399,2 174.729,7 12.669,5 MYR 87,0 Mio. 17.119,2 17.740,0 -620,8 USD 850,0 Mio. 605.153,7 594.545,0 10.608,7 Gesamtübersicht Kredite (in TEUR) 1) Kreditvolumen (direkt) Kreditvolumen (direkt) in % des Fondsvolumens (brutto) 563.750 8,2 0 0,0 GBP-Kredite 2) 159.938 2,3 USD-Kredite 2) 66.276 1,0 789.964 11,5 947.626 EUR-Kredite (Ausland) EUR-Kredite (Inland) Summe Aufteilung des Kreditvolumens (gesamt) nach verbleibender Zinsfestschreibung Kreditvolumen (indirekt über ImmobilienGesellschaften) Kreditvolumen (gesamt) Kreditvolumen (gesamt) in % der Verkehrswerte ø-Zins in % p. a. 132.701 696.451 11,9 5,2 331.960 331.960 5,7 4,2 0 159.938 2,7 6,4 482.965 549.241 9,4 5,5 1.737.590 29,7 5,2 Aufteilung des Kreditvolumens (gesamt) nach Darlehensrestlaufzeit < 1 Jahr 2,6 % < 1 Jahr 22,9 % 2– 5 Jahre 24,8 % 1– 2 Jahre 8,8 % 5 – 7 Jahre 33,1 % 2 – 5 Jahre 47,2 % 7 – 10 Jahre 17,6 % 5 – 7 Jahre 15,7 % > 10 Jahre 21,9 % > 10 Jahre 5,4 % 1) 2) Die Gesellschafterdarlehen des Fonds an die Immobilien-Gesellschaften sind in der Tabelle und in den Darstellungen nicht enthalten. Die Fremdwährungsdarlehen wurden mit den Devisenkursen vom 30.9.2008 bewertet. 41 1.3.9 Übersicht: Renditen, Bewertungen, Vermietungsinformationen Renditekennzahlen in % 1) I. Immobilien Bruttoertrag Bewirtschaftungsaufwand Nettoertrag Wertveränderungen Ausländische Ertragsteuern Ausländische latente Steuern Ergebnis vor Darlehensaufwand Ergebnis nach Darlehensaufwand Währungsänderung Gesamtergebnis in Fondswährung 1) Direktinvestments FrankSpanien Sonstiges reich Ausland Deutschland Belgien 6,3 -1,2 6,7 -0,7 5,2 -0,4 6,8 -0,7 5,1 2,3 0,0 6,0 -0,7 0,0 4,8 2,1 -0,3 0,0 3,5 7,4 7,4 Immobilien-Gesellschaften Ungarn Mexiko USA Gesamt Deutschland Tschechien 6,5 -0,2 6,0 -0,7 7,1 -1,6 9,3 -2,4 10,4 -4,8 21,2 -5,6 6,1 0,8 -0,3 6,3 -0,9 0,0 5,3 1,5 -0,1 5,5 0,4 -0,1 6,9 -6,6 0,1 5,6 -0,6 -0,3 -1,6 -0,5 -0,6 -0,5 0,0 0,0 8,8 5,0 6,1 4,8 6,2 5,8 10,7 4,9 6,8 3,6 6,3 7,0 Gesamt Sonstiges Ausland Gesamt 8,4 -3,6 6,4 -2,8 8,1 -2,9 6,8 -1,5 15,6 -3,4 -6,1 4,8 3,8 -0,1 3,6 0,9 -0,2 5,2 1,2 -0,4 5,3 1,4 -0,2 0,0 -2,0 -1,0 -0,9 -0,7 -0,6 0,4 4,7 4,1 7,5 3,4 5,3 5,9 -3,1 4,0 0,6 12,6 3,3 6,1 6,2 0,0 0,0 0,0 0,0 -1,6 -0,2 0,0 0,0 -0,2 -1,9 0,1 0,0 0,0 -0,2 7,4 10,7 4,9 6,8 2,0 6,1 7,0 -3,1 3,8 -1,3 12,7 3,3 6,1 6,0 II. Liquidität 4,2 III. Ergebnis gesamter Fonds vor Abzug der Fondskosten 5,5 IV. Ergebnis gesamter Fonds (Anlageerfolg nach Berechnungsverfahren des BVI) nach Abzug der Fondskosten 4,8 Exklusive Projekte. Kapitalinformationen in EUR (Durchschnittszahlen) Gesamt Direkt gehaltene Immobilien 3.466.278.084,38 Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien 2.022.299.990,64 Immobilien gesamt Liquidität 1.898.302.838,03 Kreditvolumen -1.465.841.671,81 Fondsvolumen (netto) 5.921.039.241,24 Erläuterung zur Renditeberechnung Die Darstellung der Renditekennzahlen erfolgt unter Zugrundelegung des Muster-Jahresberichtes des BVI Bundesverband Investment und Asset Management e. V. Die jeweilige Bezugsgröße zur Berechnung der entsprechenden Kennzahl für den Gesamtfonds ist in der Tabelle „Kapitalinformationen in EUR“ ausgewiesen. Es handelt sich hierbei um anhand von 13 Monatsendwerten berechnete Durchschnittszahlen und nicht um den jeweiligen Stichtagswert zum 30.9.2008. In den Durchschnittszahlen haben neben den Sachverständigenwerten der Immobilien auch die zurechenbaren Forderungen und Verbindlichkeiten sowie Rückstellungen der Immobilien Eingang gefunden. 42 5.488.578.075,02 Zur Renditeermittlung der im Fonds gehaltenen Liquidität werden die erzielten Erträge und Wertveränderungen aus Liquiditätsanlagen zu dem durchschnittlichen Liquiditätsbestand im Berichtsjahr ins Verhältnis gesetzt. Der Bruttoertrag verringerte sich im Vergleich zum Vorjahr geringfügig auf 6,8 % (Vorjahr 7,0 %), während sich der Nettoertrag geringfügig auf 5,3 % erhöhte (Vorjahr 5,2 %). Durch Sachverständigenbewertungen und Auflösungen von Rückstellungen im Berichtszeitraum ergaben sich im Gesamtfonds in der Summe positive Wertveränderungen von 1,4 % (Vorjahr 2,9 %). Ausländische Ertragsteuern und Rückstellungen für latente Steuern haben im Berichtszeitraum das Ergebnis vor Darlehensaufwand um 0,8 Prozentpunkte (Vorjahr 1,1 Prozentpunkte) gemindert. Für den eigenkapitalfinanzierten Teil der direkt und über ImmobilienGesellschaften gehaltenen Objekte in Fremdwährungen haben sich unter Berücksichtigung der Währungskurssicherungsgeschäfte währungsbedingte Wertminderungen ergeben, die sich auf die Gesamtrendite mit -0,2 % (Vorjahr -0,4 %) auswirken. Aufteilung der Verkehrswerte nach Regionen Verkehrswerte 1) in Mio. EUR in % Regionen / Länder Die Immobilien-Gesamtrendite des UniImmo: Europa beträgt für den Berichtszeitraum 6,0 % (Vorjahr 7,3 %). Unter Berücksichtigung der Liquiditätsrendite und der Fondskosten ergibt sich eine Fondsrendite von 4,8 % gegenüber einer Fondsrendite von 5,6 % im Vorjahr (Anlageerfolg nach Berechnungsverfahren des BVI Bundesverband Investment und Asset Management e. V.). Berlin 318,1 5,4 Hamburg 182,1 3,1 München 610,3 10,4 Rhein-Main 196,6 3,3 Rhein-Ruhr 475,5 8,1 20,6 0,4 Stuttgart Sonstige deutsche Städte Deutschland gesamt 60,3 1,0 1.863,5 31,7 295,9 5,0 1.240,9 21,1 350,4 6,0 73,9 1,3 Belgien Frankreich Aufteilung der Verkehrswerte nach Art des Grundstücks 1) Logistik-Center 1,9 % Italien Gewerbepark 2,5 % Luxemburg 177,3 3,0 Hotel Mexiko 180,6 3,1 66,6 1,1 8,1 % Einzelhandel 25,7 % Niederlande Büro Österreich 110,0 1,9 Spanien 278,6 4,7 Tschechien 109,5 1,9 61,8 % Mio. Türkei 75,7 1,3 1.510,6 Mio. Ungarn 65,0 1,1 473,0 Mio. USA 983,7 16,8 EUR 143,8 Mio. Logistik-Center EUR 113,5 Mio. Ausland gesamt 4.008,1 68,3 Gesamtergebnis EUR Summe 5.871,6 100,0 Büro 1) Großbritannien EUR 3.630,7 Einzelhandel EUR Hotel EUR Gewerbepark 5.871,6 Mio. 1) Bestand inkl. Projekte zum Sachverständigenwert und über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien zum anteiligen Sachverständigenwert. Bestand inkl. Projekte zum Sachverständigenwert und über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien zum anteiligen Sachverständigenwert. Informationen zu Wertveränderungen (stichtagsbezogen in EUR) Deutschland Gutachterliche Verkehrswerte Portfolio Ausland mit anderer Währung Direktinvestments gesamt 546.103.041 3.471.510.014 ImmobilienGesellschaften 1) Gesamt 1.314.000.000 133.800.000 1.132.400.000 345.206.973 Gutachterliche Bewertungsmieten 2) 83.483.564 8.970.622 68.157.176 20.632.965 35.092.602 216.336.929 170.401.345 386.738.274 Positive Wertveränderungen lt. Gutachten 49.464.460 1.700.000 24.500.000 3.500.000 0 79.164.460 39.918.157 119.082.617 6.481.111 11.331.684 1.276.487 0 0 19.089.282 23.580.612 42.669.893 Negative Wertveränderungen lt. Gutachten -20.500.000 -6.708.000 -500.000 -718.000 -4.670.487 -33.096.487 -4.762.974 -37.859.461 Sonstige negative Wertveränderungen Sonstige positive Wertveränderungen 1) Ausland mit EURO-Währung Belgien Frankreich Sonstiges Ausland 2.400.110.954 5.871.620.969 -33.565.191 -1.281.445 -19.088.070 -1.958.484 -3.712.486 -59.605.677 -12.765.321 -72.370.997 Wertveränderungen lt. Gutachten insgesamt 28.964.460 -5.008.000 24.000.000 2.782.000 -4.670.487 46.067.972 35.155.184 81.223.156 Sonstige Wertveränderungen insgesamt -27.084.080 10.050.239 -17.811.583 -1.958.484 -3.712.486 -40.516.395 10.815.291 -29.701.104 Anteilig gemäß Beteiligungsgrad. 2) Projekte anteilig Bautenstand. 43 Vermietungsinformationen – Ertrag nach Nutzungsarten in % Deutschland Wohnen Spanien Sonstiges Ausland Beteiligungen Gesamt – – – – – 0,1 12,1 – – – – – 2,3 – – – – – 5,0 2,1 Handel/Gastronomie (Gewerbe) 19,3 – 0,7 46,4 4,3 24,4 16,7 Büro 41,5 80,5 75,8 44,3 92,1 62,2 64,0 Hotel 17,5 – 21,1 – – 0,3 7,9 6,7 15,2 1,1 4,1 3,2 5,1 4,5 1,5 3,7 0,9 0,4 0,4 1,1 1,1 0,8 0,6 0,4 4,8 – 1,9 1,3 Beteiligungen Gesamt Logistik-Center Kfz Lager 2) Sonstige 2) Frankreich 0,6 Gewerbepark 1) Belgien 1) Jahresnettomietertrag. Archive, Keller. 1) 2) Vermietungsinformationen – Leerstandsangaben und Vermietungsquoten in % Deutschland Wohnen – – – 0,0 15,6 – – – – – 15,6 – – – – – 7,9 7,9 Handel/Gastronomie (Gewerbe) 1,1 – 5,1 0,0 0,0 1,5 1,2 Büro 9,5 9,6 1,9 7,8 1,2 1,1 3,0 Hotel 0,0 – 0,0 – – 0,0 0,0 13,4 10,7 10,1 2,4 0,0 0,5 5,8 13,1 40,3 32,7 0,0 0,0 1,6 14,7 0,3 0,0 0,0 0,0 0,0 18,8 11,8 93,1 89,4 98,0 96,5 98,9 98,2 96,8 Deutschland Belgien Frankreich Spanien Sonstiges Ausland Beteiligungen Gesamt unbefristet 0,5 0,3 0,0 0,2 1,2 1,6 0,9 2008 6,2 0,0 5,3 0,2 0,0 2,0 3,3 2009 11,7 10,6 28,9 16,0 0,0 12,5 14,6 2010 5,2 12,7 8,5 31,4 1,8 9,6 8,6 2011 10,6 37,2 9,9 10,9 1,3 11,6 10,6 2012 16,7 25,9 4,5 35,2 18,3 4,7 10,3 2013 11,4 3,2 1,5 1,4 3,5 4,8 5,3 2014 4,9 4,6 0,0 0,0 5,4 4,6 3,6 2015 0,6 5,5 6,9 0,1 5,6 11,2 6,9 2016 6,1 0,0 1,8 0,0 0,1 4,4 3,6 2017 1,8 0,0 12,5 4,2 2,8 9,4 7,3 24,3 0,0 20,2 0,4 60,0 23,6 25,0 Lager 3) Sonstige Vermietungsquote Jahresbruttomietertrag. Nach Ertrag. Archive, Keller. Restlaufzeit der Mietverträge in % 2018+ 1) 44 Sonstiges Ausland – Kfz 3) Spanien – Logistik-Center 2) Frankreich 0,0 Gewerbepark 1) Belgien Jahresnettomietertrag. 1) Die zehn größten Neuvermietungen ab 1.10.2007 mit Mietflächen > 1.000 m2 UniImmo: Europa 1) Lfd. Nr. 1) 2) Objekt Mieter Mietbeginn Mietfläche in m2 46 Brüssel-Zaventem, „Corporate Village, Gebäude Bayreuth“ Softwareentwickler 2) 1.7.2008 6.185 9 Hamburg, „Airport-Center Hamburg“ Leasinggesellschaft 2) 1.1.2008 1.6.2008 1.3.2008 5.191 12 Liederbach/Taunus, Höchster Straße 70–98 Ypsomed GmbH 1.12.2007 4.588 68 Seattle, „Adobe Buildings“ Cutter & Buck 1.10.2007 4.586 64 Páty, „M1 Business Park“ DHL 1.6.2008 4.154 5 Eschborn, Kölner Straße 12 TelekommunikationsdienstleistungsUnternehmen 2) 15.10.2007 4.140 51 Luxemburg-Kirchberg, „L'Unico“ Bank 2) 14.12.2007 3.957 55 Guadalajara, „Parque Industrial Tecnológico II“ Soluciones Alimenticias de Mexico 16.7.2008 2.923 67 Chicago, „111 South Wacker“ Wirtschaftsprüfungsgesellschaft 2) 1.10.2007 2.547 49 Luxemburg-Kirchberg, „PIXEL“ Vodafone Procurement Company 15.2.2008 2.533 Angaben unabhängig vom Beteiligungsgrad. Aus Datenschutzgründen wird der Mieter nicht genannt. Aufstellung der zehn größten Mieter (nach Mietfläche) im UniImmo: Europa 1) Lfd. Nr. 1) 2) Objekt Mietfläche in m2 Mieter 66 New York City, „140 Broadway“ Brown Brothers Harriman & Co 40.705 32 Paris, „Central Seine“ Pharmazieunternehmen 2) 32.272 39 London EC1, 33 Holborn Sainsbury's Supermarket Ltd. 30.491 2) 1 Berlin, Budapester Straße 25/ Burggrafenstraße 2a Hotel 3 Düsseldorf, „Das Haus am Seestern“ Vodafone D2 GmbH 25.042 56 Mexiko-Stadt, Paseo de la Reforma No. 1240 Automobilunternehmen 2) 24.688 55 Guadalajara, „Parque Industrial Tecnológico II“ Jalmex Empresarial S.A. de C.V. 20 Unterschleißheim, „IT-Port“ Projektentwicklungsgesellschaft 18 Ratingen, „Goldbach Office Park“ Lentjes GmbH 18.887 55 Guadalajara, „Parque Industrial Tecnológico II“ Span de Mexico SA de CV 18.844 25.510 20.503 2) 19.017 Nur direkt gehaltene Immobilien und mehr als 99 %-Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften. Aus Datenschutzgründen wird der Mieter nicht genannt. Aufstellung der zehn größten Mieter (nach Ertrag) im UniImmo: Europa 1) Die zehn größten Mieter Sainsbury's Supermarket Ltd., London Pharmazieunternehmen, Paris 2) Die zehn größten Mieter 25,2 % Brown Brothers Harriman & Co., New York City Hotel Paris Champs Élysées SNC, Paris ACCOR, Paris Sonstige 74,8 % Hotel, Berlin 2) McDermott Will & Emery, LLP, Washington Automobilunternehmen, Mexiko-Stadt 2) Behördliche Einrichtung, Paris 2) Vodafone D2 GmbH, Düsseldorf 1) 2) Jahresnettomietertrag, nur direkt gehaltene Immobilien und mehr als 99 %-Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften. Aus Datenschutzgründen wird der Mieter nicht genannt. 45 1.3.10 Berechnung der Ausschüttung Berechnung der Ausschüttung insgesamt (EUR) Ordentlicher Nettoertrag Realisierte Gewinne 243.524.529,36 2,40 12.116.093,68 0,12 92.073,62 0,00 – – 192.893.720,80 1,90 1) bei Immobilien bei Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften bei Liquiditätsanlagen Vortrag aus dem Vorjahr 1) Einbehalt von Überschüssen gemäß § 14 Abs. 2 BVB Für Ausschüttung verfügbar Der Wiederanlage gemäß § 14 Abs. 5 BVB zugeführt Vortrag auf neue Rechnung Gesamtausschüttung 1) je Anteil (EUR) 9.231.488,03 0,09 439.394.929,43 4,33 24.905.710,20 0,25 181.017.107,03 1,78 233.472.112,20 2,30 Inklusive Ertragsausgleich aus dem Berichtsjahr. Der Ordentliche Nettoertrag beläuft sich auf EUR 243,5 Mio. Einschließlich der realisierten Gewinne von EUR 12,2 Mio. und des Vortrages aus dem Vorjahr von EUR 192,9 Mio. sowie unter Berücksichtigung des Einbehaltes von Überschüssen gemäß § 14 Abs. 2 BVB in Höhe von EUR 9,2 Mio. ist ein Betrag von EUR 439,4 Mio. für die Ausschüttung verfügbar. Der Vortrag aus dem Vorjahr (EUR 192,9 Mio.) sowie die realisierten Gewinne wurden anteilig um den Ertragsausgleich erhöht. Der Ertragsausgleich auf den Gewinnvortrag aus dem Vorjahr beträgt EUR 18,9 Mio., auf die im Berichtsjahr realisierten Gewinne entfallen EUR 1,2 Mio. Vom 11.12.2008 bis zum 30.12.2008 wird allen Anlegern bei der Wiederanlage ihrer depot- oder eigenverwahrten Fondsanteile ein Wiederanlagerabatt von 3 %, bezogen auf den Ausgabepreis, eingeräumt. Für die im UnionDepot verwahrten Anteile erfolgt die Wiederanlage der Ertragsausschüttung automatisch und kostenfrei. Die Depotinhaber erhalten hierüber eine Depotabrechnung. Hamburg, den 25. November 2008 Union Investment Real Estate AG Auf die im Berichtsjahr angefallenen Ordentlichen Erträge entfällt ein anteiliger Ertragsausgleich in Höhe von EUR 6,0 Mio., der bereits im Ordentlichen Nettoertrag berücksichtigt wurde. Der Vorstand Von dem für die Ausschüttung zur Verfügung stehenden Betrag werden EUR 181,0 Mio. auf neue Rechnung vorgetragen, EUR 24,9 Mio. der Wiederanlage gemäß § 14 Abs. 5 BVB zugeführt und EUR 233,5 Mio. bzw. EUR 2,30 je Anteil ausgeschüttet. Dr. Kutscher Dr. Billand Am 11.12.2008 erfolgt die Ausschüttung von EUR 2,30 je Anteil auf den Ertragschein Nr. 24. 46 Hartlief Montebaur 2 Besonderer Vermerk des Abschlussprüfers Wir haben gemäß § 44 Absatz 5 des Investmentgesetzes (InvG) den Jahresberichtbericht des Sondervermögens UniImmo: Europa für das Geschäftsjahr vom 1. Oktober 2007 bis 30. September 2008 geprüft. Die Aufstellung des Jahresberichts nach den Vorschriften des InvG liegt in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Kapitalanlagegesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresbericht abzugeben. Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Rechnungslegungsgrundsätze für den Jahresbericht und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter der Kapitalanlagegesellschaft. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet. Wir haben unsere Prüfung nach § 44 Absatz 5 InvG unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf den Jahresbericht wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Verwaltung des Sondervermögens sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems und die Nachweise für die Angaben im Jahresbericht überwiegend auf der Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresbericht den gesetzlichen Vorschriften. Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt. Hamburg, den 25. November 2008 KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Behrens Wirtschaftsprüfer Schmidt Wirtschaftsprüfer 47 3 Steuerliche Hinweise Steuerliche Hinweise zum Jahresbericht UniImmo: Europa Steuerliche Erfassung Privatvermögen Anlageerfolg je Anteil Betriebsvermögen ESt-pfl. Anleger Betriebsvermögen KSt-pfl. Anleger EUR 2,7400 EUR 2,7400 EUR 2,7400 Ausschüttung je Anteil 1) EUR 2,3000 EUR 2,3000 EUR 2,3000 Steuerfreie und nicht steuerbare Ausschüttung je Anteil davon ausschüttungsgleiche Erträge aus dem Vorjahr und nicht steuerbare Beträge EUR 0,9529 EUR 0,9529 EUR 0,9529 EUR 0,3441 EUR 0,3441 EUR 0,3441 Veräußerungsgewinne (ohne Veräußerungsgewinne ausländischer Immobilien) EUR 0,0000 EUR 0,0000 EUR 0,0000 Einkünfte, die dem Halbeinkünfteverfahren unterliegen (§ 8b KStG bzw. § 3 Nr. 40 EStG) EUR 0,0000 EUR 0,0000 EUR 0,0000 Ausländische Einkünfte (inkl. Veräußerungsgewinne ausländischer Immobilien) 2) EUR 0,6088 EUR 0,6088 EUR 0,6088 EUR 1,3471 EUR 1,3471 EUR 1,3471 EUR EUR EUR 1,3471 0,4041 0,4715 EUR EUR EUR 1,3471 0,4041 0,4715 EUR EUR EUR 1,3471 0,4041 0,4715 Einkommensteuerliche Behandlung der Ausschüttung Steuerpflichtige Erträge je Anteil Kapitalertragsteuer (KESt)/Zinsabschlagsteuer (ZASt) 3) Bemessungsgrundlage je Anteil KESt/ZASt bei Depotverwahrung (30%) 4) KESt/ZASt bei Eigenverwahrung (35%) 4) 1) Der ausgewiesene Betrag in Höhe von EUR 2,30 kommt am 11.12.2008 je Anteil zur Ausschüttung. Gemäß den Bestimmungen des Investmentsteuergesetzes sind in den Angaben zur Ausschüttung gemäß § 5 Abs. 1 Nr. 1a) der Betrag der Barausschüttung je Anteil in Höhe von EUR 2,30 zuzüglich des Betrages anrechenbarer ausländischer Steuern je Anteil in Höhe von EUR 0,0129 auszuweisen. Der Betrag der anrechenbaren ausländischen Steuern je Anteil entfällt mit EUR 0,0039 auf Belgien, EUR 0,0079 auf Spanien und EUR 0,0011 auf Mexiko. 2) Dem Progressionsvorbehalt unterliegen je Anteil EUR 0,1362, die mit EUR 0,0339 auf Belgien, mit EUR 0,1761 auf Frankreich, mit EUR 0,0178 auf England, mit EUR -0,0808 auf die USA, mit EUR -0,0103 auf Spanien sowie mit EUR -0,0004 auf die Niederlande entfallen. Das bedeutet, dass diese steuerlichen Einkünfte bei der Festsetzung des Steuersatzes für die steuerpflichtigen Einkünfte zu berücksichtigen sind. 3) Die auf den einzelnen Anleger entfallende Kapitalertragsteuer (KESt)/Zinsabschlagsteuer (ZASt) (§ 7 InvStG) wird wie folgt errechnet: Die in der Ausschüttung enthaltenen kapitalertragsteuerpflichtigen Zinserträge (EUR 1,3471 je Anteil bei Privatvermögen, EUR 1,3471 je Anteil im Betriebsvermögen einkommensteuerpfichtiger Anleger sowie EUR 1,3471 je Anteil bei körperschaftsteuerpflichtigen Anlegern) sind zunächst mit der Anzahl der am Ausschüttungstag (11.12.2008) beim Anleger vorhandenen Anteile zu multiplizieren; hieraus sind in Depotfällen 30 von Hundert, in Nicht-Depotfällen 35 von Hundert Zinsabschlag zu errechnen. Der Betrag wird in Depotfällen bei Vorliegen einer Nichtveranlagungs-Bescheinigung oder bei Nachweis der Ausländereigenschaft in voller Höhe, bei Vorliegen eines Freistellungsauftrages bis zur Höhe des Freibetrages gutgeschrieben. Anderenfalls erhält der Anleger eine Steuerbescheinigung über den Zinsabschlag. 4) Seit dem 1.1.1998 wird auf die KESt/ZASt ein Solidaritätszuschlag von 5,5 % erhoben. Grundsätzliche Angaben zur Besteuerung privater und betrieblicher Anleger Die bei der Fondsanlage erzielten steuerlichen Erträge sind, unabhängig davon, ob der Fonds diese in der Form von Miet- und Pachterträgen, Gewinnen aus der Veräußerung von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten innerhalb von zehn Jahren, Zinsen, Dividenden oder Erträgen an Investmentanteilen, Wertpapier-Darlehen oder WertpapierPensionsgeschäften erwirtschaftet hat, steuerlich bei im Privatvermögen gehaltenen Anteilen der Einkunftsart „Einkünfte aus Kapitalvermögen“ zuzuordnen. Bei im Betriebsvermögen gehaltenen Anteilen stellen die 48 vom Fonds erzielten Miet- und Pachterträge, Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten, Zinsen, Dividenden oder Erträge an Investmentanteilen, Wertpapier-Darlehen oder Wertpapier-Pensionsgeschäften Betriebseinnahmen dar. Bei der Ermittlung des zu versteuernden Einkommens ist nur der steuerpflichtige Teil der vom Fonds erzielten Erträge anzusetzen. Der Teil der steuerfreien ausländischen Einkünfte, der dem Progressionsvorbehalt unterliegt, ist daneben bei der Festsetzung des Steuersatzes für einkommensteuerpflichtige Anleger zu berücksichtigen. Die Teile der Ausschüttung aus beim Verkauf von Immobilien und grundstücksgleichen Rechten erzielten Veräußerungsgewinnen bleiben beim Privatanleger steuerfrei, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung mehr als zehn Jahre liegen. Im Fonds erzielte Veräußerungsgewinne aus dem Verkauf von Wertpapieren bleiben beim Privatanleger steuerfrei. Der hälftigen Besteuerung unterliegen beim Privatanleger in den Erträgen enthaltene Dividenden. Privatanleger können bei Einkünften aus Kapitalvermögen Sparerfreibeträge von insgesamt EUR 750,– bei Ledigen/Alleinstehenden respektive EUR 1.500,– bei zusammen veranlagten Ehegatten geltend machen. Zusätzlich wird ein Werbungskostenpauschalbetrag von EUR 51,– bei Ledigen/Alleinstehenden respektive EUR 102,– bei zusammenveranlagten Ehegatten gewährt, soweit keine höheren Werbungskosten nachgewiesen werden. Somit ergibt sich ein Freistellungsvolumen von EUR 801,– bei Ledigen/Alleinstehenden respektive EUR 1.602,– bei zusammenveranlagten Ehegatten. Beim einkommensteuerpflichtigen betrieblichen Anleger unterliegen Gewinne aus Aktienveräußerungen bei Ausschüttung und Dividenden bei Ausschüttung und Thesaurierung dem Halbeinkünfteverfahren und damit der hälftigen Besteuerung. Bei körperschaftsteuerpflichtigen Anlegern sind Gewinne aus Aktienveräußerungen bei Ausschüttung und Dividenden bei Ausschüttung und Thesaurierung zu 100 % steuerfrei, wobei 5 % der Beträge als nicht abzugsfähige Betriebsausgaben gelten. Dies gilt nicht für körperschaftsteuerpflichtige Anleger, die den Regelungen des § 8b Abs. 7 und 8 KStG unterliegen (BV III) und danach die Steuerbefreiung von Dividenden und Aktienveräußerungsgewinnen nicht anwenden können. Gewinne aus sonstigen Wertpapierveräußerungen sind bei Ausschüttung für alle betrieblichen Anleger in voller Höhe steuerpflichtig. Abschreibungen auf die Fondsobjekte werden vom Fonds vorgenommen und als Werbungskosten bei der Ermittlung der steuerlichen Erträge berücksichtigt und stellen für den Anleger bei Ausschüttung bzw. Thesaurierung nicht steuerbare Beträge dar. Betriebliche bilanzierende Anleger müssen bei Erfassung der Erträge einen passiven bzw. aktiven steuerlichen Ausgleichsposten in Höhe der Differenz zwischen dem Betrag der Ausschüttung und den ausgeschütteten und ausschüttungsgleichen Erträgen einbuchen. Dieser Ausgleichsposten ist bei Rückgabe der Anteile ertragswirksam aufzulösen. Steuerabzug und Steuerentlastung Im Vorgriff auf die endgültige steuerliche Veranlagung des Anteilinhabers erfolgt bei Kapitaleinkünften von Steuerinländern ein Steuerabzug von 30 % (Zinsabschlagsteuer) im Falle der Verwahrung auf UnionDepots oder auf im Inland gehaltenen Wertpapierdepots respektive ein Abzug von 35 % bei eigenverwahrten und bei einem inländischen Kreditinstitut eingelösten Anteilscheinen. Für inländische Dividenden wird ein Kapitalertragsteuerabzug in Höhe von 20 % vorgenommen. Bemessungsgrundlage der Zinsabschlagsteuer ist der Betrag der ausgeschütteten und ausschüttungsgleichen Erträge, soweit diese auf Zinsen, Erträge aus Vermietung und Verpachtung, Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten und sonstige steuerpflichtige Erträge entfallen. Veräußerungsgewinne aus Wertpapieren oder aus Bezugsrechten auf Anteilen an Kapitalgesellschaften, Gewinne aus Termingeschäften, Gewinne aus der Veräußerung von Immobilien außerhalb der Zehn-Jahres-Frist und ausländische, durch ein Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) steuerbefreite Erträge unterliegen nicht der Zinsabschlagsteuer bzw. Kapitalertragsteuer. Der Steuerabzug kann im Rahmen der Veranlagung zur Einkommensteuer als bereits entrichtete Steuer angerechnet werden. Auf die Kapitalertragsteuer bzw. die Zinsabschlagsteuer wird ein Solidaritätszuschlag von 5,5 % erhoben. Der Solidaritätszuschlag ist auf den bei der Einkommensteuerveranlagung festgesetzten Solidaritätszuschlag anrechenbar. Vom Steuerabzug kann bei inländischen Privatanlegern im Falle der Verwahrung der Anteile auf UnionDepots oder inländischen Wertpapierdepots teilweise oder ganz Abstand genommen werden. Hierfür muss der Anleger beim verwahrenden Institut einen Freistellungsauftrag in entsprechender Höhe oder eine Nichtveranlagungs-Bescheinigung einreichen, die beim für den Anleger zuständigen Finanzamt beantragt werden kann. Veräußerung oder Rückgabe von Anteilscheinen Die Veräußerung bzw. Anteilscheinrückgabe durch Privatanleger ist mit Ausnahme des im Veräußerungsgewinn enthaltenen Zwischengewinns steuerfrei, wenn die Anteile länger als zwölf Monate gehalten werden. Bei einer Besitzzeit von einem Jahr oder weniger ist die Anteilscheinrückgabe steuerpflichtig. Verluste aus der Veräußerung von Anteilen innerhalb der Zwölf-Monats-Frist können bis zur Höhe des steuerpflichtigen Gewinnes aus privaten Veräußerungsgeschäften des gleichen Kalenderjahres verrechnet werden, ansonsten mit Einkünften aus privaten Veräußerungsgeschäften des Vorjahres oder künftiger Jahre. Die Besteuerung des Zwischengewinnes (seit Geschäftsjahresbeginn aufgelaufene Kapitaleinkünfte mit Zinscharakter) bei Rückgabe oder 49 Veräußerung von Anteilen war mit der Einführung des Investmentsteuergesetzes zum 1. Januar 2004 zwischenzeitlich entfallen. Mit dem EU-Richtlinien-Umsetzungsgesetz hat der Gesetzgeber die Besteuerung des Zwischengewinns aus Rückgaben, Veräußerungen und Erwerben, die nach dem 31. Dezember 2004 stattgefunden haben, wieder eingeführt. Der Zwischengewinn unterliegt der Zinsabschlagsteuer. Übersteigen im Kalenderjahr die bei Käufen gezahlten Zwischengewinne die durch Verkäufe vereinnahmten Zwischengewinne, so kann der Differenzbetrag als „negative Einnahmen“ aus Kapitalvermögen im Rahmen der Einkommensteuerveranlagung geltend gemacht werden. Die Veräußerung bzw. Anteilscheinrückgabe durch betriebliche Anleger ist grundsätzlich steuerpflichtig. Seit 1. Januar 2004 ist allerdings die Regelung des lnvestmentsteuergesetzes zum sog. Aktiengewinn zu beachten. Bestimmte Bestandteile des Gewinnes aus der Veräußerung oder Rückgabe der Anteile, die auf Dividenden und Wertsteigerungen aus Beteiligungen an Kapitalgesellschaften (sog. 50 Aktiengewinn i.e.S.) oder auf DBA-steuerfreie Erträge und Wertzuwächse der zugrunde liegenden ausländischen Immobilien zurückzuführen sind (sog. Immobiliengewinn), sind für Kapitalgesellschaften steuerfrei (beim Aktiengewinn i.e.S. unter Berücksichtigung von § 8b Abs. 3 und 5 KStG). Für betriebliche einkommensteuerpflichtige Anleger ist der Aktiengewinn i.e.S. zur Hälfte und der lmmobiliengewinn in voller Höhe steuerfrei. Der Veräußerungsgewinn abzüglich des besitzzeitanteiligen Anleger-Aktien- bzw. Anleger- Immobiliengewinnes ist steuerpflichtig. Der Anleger-Aktien- bzw. AnlegerImmobiliengewinn ermittelt sich durch die Differenz zwischen dem Aktien- bzw. Immobiliengewinn bei Rückgabe der Anteilscheine abzüglich dem Aktien- bzw. Immobiliengewinn bei Anschaffung der Anteile. Die Union Investment Real Estate AG veröffentlicht den Aktiengewinn i.e.S. und den Immobiliengewinn börsentäglich. Betriebliche Anleger sollten vor Berücksichtigung des Aktiengewinns in ihrer Steuererklärung Rat bei ihrem steuerlichen Berater einholen. Ermittlung der Zinserträge Aufgrund des aktuellen Gesetzgebungsverfahrens zum Jahressteuergesetz 2008 wird darauf hingewiesen, dass in den ausgeschütteten und ausschüttungsgleichen Erträgen Zinserträge im Sinne des § 4h Abs. 3 Satz 3 EStG in Höhe von EUR 0,1439 je Anteil enthalten sind. Der Ausschüttungsbeschluss datiert vom 25.11.2008. Bei sehr niedrigen Einkünften wird die österreichische Finanzverwaltung allenfalls aus verwaltungsökonomischen Gründen auf eine steuerliche Erfassung der Anleger verzichten. Erbschaftsteuer Die Ermittlung der steuerlichen Werte für ein Nachlassvermögen erfolgt auf der Grundlage des am Todestag des Erblassers geltenden Rücknahmepreises. Die in Österreich steuerpflichtigen Einkünfte für das am 30. September 2008 endende Geschäftsjahr des UniImmo: Europa betragen EUR 1.854.662,03 (= EUR 0,0183 je Anteil). Verkehrsteuern Erwerb und Veräußerung der Anteilscheine unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer. Besteuerung von Immobilien in Österreich Nach dem österreichischen Immobilien-Investmentfondsgesetz (kurz: ImmoInvFG) unterliegen ausländische Anleger mit den aus einem Immobilienfonds stammenden österreichischen Immobiliengewinnen der beschränkten Steuerpflicht in Österreich. Im Januar 2007 hat der UniImmo: Europa seine erste Immobilie in Österreich in den Bestand genommen. Da das in Wien/Österreich befindliche Objekt über eine deutsche Personengesellschaft (Florido Tower GmbH & Co. KG) gehalten wird, werden die in Österreich steuerpflichtigen Einkünfte nach dem ImmoInvFG genau so ermittelt, wie wenn der Fonds unmittelbar die Immobilien erworben hätte und halten würde. Die Personengesellschaft wird also steuerlich „transparent“ behandelt. Besteuert werden grundsätzlich die laufenden Bewirtschaftungsgewinne aus der Vermietung und die aus der jährlichen Bewertung resultierenden Wertzuwächse der österreichischen Immobilie. Steuersubjekt für die beschränkte Steuerpflicht in Österreich ist der einzelne Anleger. Für natürliche Personen beträgt der Steuersatz für diese Einkünfte in Österreich 25 %. Erzielt der Anleger pro Kalenderjahr insgesamt maximal EUR 2.000,–, braucht er keine Steuererklärung abzugeben und die Einkünfte bleiben steuerfrei. Bei Überschreiten dieser Grenze oder nach Aufforderung durch das österreichische Finanzamt ist eine Steuererklärung in Österreich abzugeben. Für Körperschaften beträgt der Steuersatz in Österreich derzeit 25 %. Anders als bei natürlichen Personen gibt es keinen gesetzlichen Freibetrag. Das örtlich zuständige Finanzamt für diesbezügliche Anfragen ist im gegenständlichen Fall das Finanzamt Wien 1/23. Hinweis zur Einführung der Abgeltungsteuer ab dem 1.1.2009 Durch das Unternehmensteuerreformgesetz 2008 wurde eine einheitliche Abgeltungsteuer für Kapitalerträge in Höhe von 25 % zzgl. Solidaritätszuschlag hierauf in Höhe von 5,5 % und gegebenenfalls Kirchensteuer eingeführt. Diese soll jedoch nicht für DBA-steuerfreie ausländische Einkünfte gelten. Die Abgeltungsteuer ist unabhängig vom persönlichen Einkommensteuersatz des Anteileigners anzuwenden. Zu den Einkünften aus Kapitalvermögen gehören zukünftig auch Veräußerungsgewinne aus Wertpapieren/Investmentanteilen sowie Beteiligungen an Kapitalgesellschaften, sodass die Abgeltungsteuer auch auf diese anwendbar ist. Dies gilt grundsätzlich allerdings nur für Gewinne aus der Veräußerung von Wertpapieren/Investmentanteilen sowie der Beteiligungen an Kapitalgesellschaften, die nach dem 31. Dezember 2008 erworben werden. Für den privaten Anteileigner hat die Abgeltungsteuer bei Veräußerung von Investmentanteilen die folgenden Auswirkungen: Die bisherige Frist von zwölf Monaten für im Privatvermögen gehaltene Wertpapiere entfällt. Ein Veräußerungsgewinn aus Investmentanteilen wird somit auch nach einer Haltezeit von über einem Jahr zu versteuern sein. Die Haltedauer von zehn Jahren für im Privatvermögen gehaltene Grundstücke bleibt hingegen erhalten. Für Kapitalerträge, die einer anderen Einkunftsart (z. B. gewerblichen Einkünften) zuzuordnen sind, gilt die Kapitalertragsteuer nicht als Abgeltungsteuer. Für individuelle Anleger, die die Anteile im Betriebsvermögen halten, wird das so genannte Halbeinkünfteverfahren (für z. B. Dividendenerträge) durch das Teileinkünfteverfahren ersetzt. Dabei wird der steuerfreie Teil der Bezüge von 50 % auf 40 % reduziert. Entsprechend wird der abzugsfähige Anteil der korrespondierenden Aufwendungen von 50 % auf 60 % erhöht. Für Anleger, die die Anteile im Privatvermögen halten, wurde das Halbeinkünfteverfahren abgeschafft. Die Vorschriften zur Abgeltungsteuer sowie zum Teileinkünfteverfahren sind erstmals für den Veranlagungszeitraum 2009 anzuwenden. 51 Besteuerungsgrundlagen gem. § 5 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 und Nr. 2 InvStG Die Steuerbescheinigung gemäß § 5 Abs. 1 S. 1 Nr. 3 InvStG wurde von der KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft erteilt. Besteuerungsgrundlagen gem. § 5 Abs. 1 Nr. 1 und 2 InvStG § 5 Abs. 1 InvStG Privatanleger EUR Personengesellschaften/EU EUR Körperschaft § 8b I+II KStG EUR Körperschaft § 8b VII+VIII KStG EUR Betrag der Ausschüttungen je Anteil 2,3129 2,3129 2,3088 2,3129 Teilthesaurierungsbetrag 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,3569 0,3569 0,3529 0,3569 1,9559 1,9559 1,9559 1,9559 Nr. 1a) 2) davon nicht steuerbar je Anteil Nicht steuerbare Kapitalrückzahlungen/ Substanzausschüttungen 1b) Betrag der ausgeschütteten Erträge In der Ausschüttung bzw. in den ausschüttungsgleichen Erträgen enthaltene: 1c aa) ausschüttungsgleiche Erträge der Vorjahre 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 1c bb) im Privatvermögen steuerfreie Veräußerungsgewinne aus Wertpapieren, Bezugsrechten und Termingeschäften 0,0000 – – – 1c cc) Erträge, die dem Halbeinkünfteverfahren unterliegen (i.S.d. § 3 Nr. 40 EStG) 0,0000 0,0000 – – 1c dd) Erträge, die der Steuerbefreiung i.S.d. § 8b I KStG unterliegen – – 0,0000 – 1c ee) Veräußerungsgewinne, die dem Halbeinkünfteverfahren unterliegen (i.S.d. § 3 Nr. 40 EStG) – 0,0000 – – 1c ff) Veräußerungsgewinne, die der Steuerbefreiung i.S.d. § 8b II KStG unterliegen – – 0,0000 – 1c gg) steuerfreie Erträge aus der Veräußerung von Bezugsrechten auf Freianteile an Kapitalgesellschaften 0,0000 0,0000 0,0000 – 1c hh) steuerfreie Gewinne aus dem An- und Verkauf inländischer und ausländischer Grundstücke außerhalb der Zehn-Jahres-Frist 0,0000 – – – 1c ii) Einkünfte, die aufgrund von DBA steuerfrei sind (insbesondere ausländische Mieterträge und Gewinne aus An- und Verkauf ausländischer Grundstücke) 0,6088 0,6088 0,6088 0,6088 1c jj) ausländische Einkünfte, auf die tatsächlich ausländische Quellensteuer einbehalten wurde, sofern die ausländische Quellensteuer nicht als Werbungskosten behandelt wurde 0,0137 0,0137 0,0209 0,0137 1c kk) ausländische Einkünfte, auf die ausländische Quellensteuer als einbehalten gilt (fiktive Quellensteuer) 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 1c ll) Erträge i.S.d. § 2 Abs. 2a InvStG 0,1439 0,1439 0,1439 0,1439 1d aa) Bemessungsgrundlage für 30 %ige Zinsabschlagsteuer (ZASt) 1,3471 1,3471 1,3471 1,3471 1d bb) Bemessungsgrundlage für 20 %ige Kapitalertragsteuer (KESt) 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 1e aa) Anzurechnende/zu erstattende ZASt i.H.v. 30 % 0,4041 0,4041 0,4041 0,4041 1e bb) Anzurechnende/zu erstattende KESt i.H.v. 20 % 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 1f aa) anrechenbare oder abzugsfähige ausländische Quellensteuer 0,0129 0,0129 0,0088 0,0129 1f bb) abzugsfähige ausländische Quellensteuer 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 1f cc) fiktive ausländische Quellensteuer 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,2458 0,2458 0,2458 0,2458 – – 0,0000 0,0000 0,0288 0,0288 0,0288 0,0288 1 g) Absetzung für Abnutzung oder Substanzverringerung (bei Immobilien) 1 h) Körperschaftsteuerminderungsbetrag nach § 37 Abs. 3 KStG Zusatzinformation Nicht abzugsfähige Werbungskosten gemäß §3 Abs. 3 Nr. 2 InvStG 52 Zwischengewinne Datum 01.10.2007 02.10.2007 04.10.2007 05.10.2007 08.10.2007 09.10.2007 10.10.2007 11.10.2007 12.10.2007 15.10.2007 16.10.2007 17.10.2007 18.10.2007 19.10.2007 22.10.2007 23.10.2007 24.10.2007 25.10.2007 26.10.2007 29.10.2007 30.10.2007 31.10.2007 01.11.2007 02.11.2007 05.11.2007 06.11.2007 07.11.2007 08.11.2007 09.11.2007 12.11.2007 13.11.2007 14.11.2007 15.11.2007 16.11.2007 19.11.2007 20.11.2007 21.11.2007 22.11.2007 23.11.2007 26.11.2007 27.11.2007 28.11.2007 29.11.2007 30.11.2007 03.12.2007 04.12.2007 05.12.2007 06.12.2007 07.12.2007 10.12.2007 11.12.2007 12.12.2007 13.12.2007 14.12.2007 17.12.2007 18.12.2007 19.12.2007 20.12.2007 21.12.2007 27.12.2007 28.12.2007 02.01.2008 03.01.2008 Zwischengewinn in EUR 0,47 0,47 0,47 0,48 0,48 0,48 0,48 0,48 0,49 0,50 0,49 0,50 0,50 0,50 0,50 0,51 0,51 0,51 0,51 0,51 0,52 0,52 0,52 0,52 0,52 0,52 0,52 0,53 0,53 0,53 0,53 0,53 0,54 0,54 0,55 0,55 0,55 0,55 0,55 0,56 0,56 0,56 0,56 0,55 0,57 0,57 0,57 0,57 0,58 0,58 0,59 0,58 0,27 0,27 0,27 0,27 0,28 0,28 0,28 0,29 0,29 0,30 0,30 Datum 04.01.2008 07.01.2008 08.01.2008 09.01.2008 10.01.2008 11.01.2008 14.01.2008 15.01.2008 16.01.2008 17.01.2008 18.01.2008 21.01.2008 22.01.2008 23.01.2008 24.01.2008 25.01.2008 28.01.2008 29.01.2008 30.01.2008 31.01.2008 01.02.2008 04.02.2008 05.02.2008 06.02.2008 07.02.2008 08.02.2008 11.02.2008 12.02.2008 13.02.2008 14.02.2008 15.02.2008 18.02.2008 19.02.2008 20.02.2008 21.02.2008 22.02.2008 25.02.2008 26.02.2008 27.02.2008 28.02.2008 29.02.2008 03.03.2008 04.03.2008 05.03.2008 06.03.2008 07.03.2008 10.03.2008 11.03.2008 12.03.2008 13.03.2008 14.03.2008 17.03.2008 18.03.2008 19.03.2008 20.03.2008 25.03.2008 26.03.2008 27.03.2008 28.03.2008 31.03.2008 01.04.2008 02.04.2008 03.04.2008 Zwischengewinn in EUR 0,31 0,31 0,31 0,31 0,31 0,31 0,32 0,32 0,32 0,32 0,33 0,33 0,33 0,33 0,33 0,33 0,34 0,34 0,34 0,34 0,35 0,35 0,35 0,36 0,36 0,36 0,36 0,36 0,36 0,37 0,37 0,37 0,38 0,38 0,38 0,38 0,38 0,39 0,39 0,39 0,39 0,40 0,40 0,40 0,40 0,40 0,41 0,41 0,41 0,41 0,41 0,42 0,42 0,42 0,42 0,43 0,44 0,43 0,43 0,44 0,44 0,45 0,45 Datum 04.04.2008 07.04.2008 08.04.2008 09.04.2008 10.04.2008 11.04.2008 14.04.2008 15.04.2008 16.04.2008 17.04.2008 18.04.2008 21.04.2008 22.04.2008 23.04.2008 24.04.2008 25.04.2008 28.04.2008 29.04.2008 30.04.2008 02.05.2008 05.05.2008 06.05.2008 07.05.2008 08.05.2008 09.05.2008 13.05.2008 14.05.2008 15.05.2008 16.05.2008 19.05.2008 20.05.2008 21.05.2008 22.05.2008 23.05.2008 26.05.2008 27.05.2008 28.05.2008 29.05.2008 30.05.2008 02.06.2008 03.06.2008 04.06.2008 05.06.2008 06.06.2008 09.06.2008 10.06.2008 11.06.2008 12.06.2008 13.06.2008 16.06.2008 17.06.2008 18.06.2008 19.06.2008 20.06.2008 23.06.2008 24.06.2008 25.06.2008 26.06.2008 27.06.2008 30.06.2008 01.07.2008 02.07.2008 03.07.2008 Zwischengewinn in EUR 0,44 0,45 0,45 0,46 0,46 0,46 0,47 0,47 0,47 0,47 0,47 0,48 0,48 0,48 0,48 0,48 0,49 0,49 0,49 0,50 0,50 0,51 0,51 0,51 0,51 0,52 0,52 0,52 0,52 0,53 0,53 0,53 0,53 0,54 0,54 0,54 0,54 0,55 0,55 0,56 0,56 0,56 0,56 0,56 0,56 0,57 0,57 0,57 0,57 0,58 0,58 0,58 0,59 0,58 0,59 0,60 0,60 0,60 0,60 0,61 0,61 0,61 0,61 Datum 04.07.2008 07.07.2008 08.07.2008 09.07.2008 10.07.2008 11.07.2008 14.07.2008 15.07.2008 16.07.2008 17.07.2008 18.07.2008 21.07.2008 22.07.2008 23.07.2008 24.07.2008 25.07.2008 28.07.2008 29.07.2008 30.07.2008 31.07.2008 01.08.2008 04.08.2008 05.08.2008 06.08.2008 07.08.2008 08.08.2008 11.08.2008 12.08.2008 13.08.2008 14.08.2008 15.08.2008 18.08.2008 19.08.2008 20.08.2008 21.08.2008 22.08.2008 25.08.2008 26.08.2008 27.08.2008 28.08.2008 29.08.2008 01.09.2008 02.09.2008 03.09.2008 04.09.2008 05.09.2008 08.09.2008 09.09.2008 10.09.2008 11.09.2008 12.09.2008 15.09.2008 16.09.2008 17.09.2008 18.09.2008 19.09.2008 22.09.2008 23.09.2008 24.09.2008 25.09.2008 26.09.2008 29.09.2008 30.09.2008 Zwischengewinn in EUR 0,61 0,62 0,62 0,62 0,62 0,63 0,63 0,63 0,63 0,64 0,64 0,64 0,64 0,65 0,65 0,65 0,66 0,66 0,67 0,67 0,68 0,68 0,68 0,69 0,69 0,69 0,70 0,70 0,70 0,70 0,71 0,71 0,72 0,72 0,72 0,72 0,73 0,73 0,73 0,73 0,74 0,75 0,75 0,74 0,75 0,75 0,76 0,76 0,76 0,77 0,77 0,78 0,77 0,77 0,77 0,78 0,78 0,78 0,78 0,78 0,78 0,78 0,78 53 Immobilien- und Aktiengewinne Datum 01.10.2007 02.10.2007 04.10.2007 05.10.2007 08.10.2007 09.10.2007 10.10.2007 11.10.2007 12.10.2007 15.10.2007 16.10.2007 17.10.2007 18.10.2007 19.10.2007 22.10.2007 23.10.2007 24.10.2007 25.10.2007 26.10.2007 29.10.2007 30.10.2007 31.10.2007 01.11.2007 02.11.2007 05.11.2007 06.11.2007 07.11.2007 08.11.2007 09.11.2007 12.11.2007 13.11.2007 14.11.2007 15.11.2007 16.11.2007 19.11.2007 20.11.2007 21.11.2007 22.11.2007 23.11.2007 26.11.2007 27.11.2007 28.11.2007 29.11.2007 30.11.2007 03.12.2007 04.12.2007 05.12.2007 06.12.2007 07.12.2007 10.12.2007 11.12.2007 12.12.2007 13.12.2007 14.12.2007 17.12.2007 18.12.2007 19.12.2007 20.12.2007 21.12.2007 27.12.2007 28.12.2007 02.01.2008 03.01.2008 54 Immobiliengewinn in % 5,22 5,23 5,24 5,24 5,25 5,26 5,26 5,26 5,26 5,27 5,27 5,25 5,25 5,25 5,26 5,27 5,27 5,27 5,26 5,27 5,27 5,39 5,39 5,38 5,39 5,39 5,39 5,40 5,40 5,41 5,41 5,71 5,71 5,72 5,72 5,72 5,72 5,73 5,73 5,74 5,74 5,75 5,76 5,62 5,77 5,76 5,76 5,77 5,77 5,78 5,78 5,79 5,34 5,34 5,36 5,36 5,36 5,36 5,37 5,38 5,36 5,37 5,35 Datum 04.01.2008 07.01.2008 08.01.2008 09.01.2008 10.01.2008 11.01.2008 14.01.2008 15.01.2008 16.01.2008 17.01.2008 18.01.2008 21.01.2008 22.01.2008 23.01.2008 24.01.2008 25.01.2008 28.01.2008 29.01.2008 30.01.2008 31.01.2008 01.02.2008 04.02.2008 05.02.2008 06.02.2008 07.02.2008 08.02.2008 11.02.2008 12.02.2008 13.02.2008 14.02.2008 15.02.2008 18.02.2008 19.02.2008 20.02.2008 21.02.2008 22.02.2008 25.02.2008 26.02.2008 27.02.2008 28.02.2008 29.02.2008 03.03.2008 04.03.2008 05.03.2008 06.03.2008 07.03.2008 10.03.2008 11.03.2008 12.03.2008 13.03.2008 14.03.2008 17.03.2008 18.03.2008 19.03.2008 20.03.2008 25.03.2008 26.03.2008 27.03.2008 28.03.2008 31.03.2008 01.04.2008 02.04.2008 03.04.2008 Immobiliengewinn in % 5,36 5,37 5,37 5,37 5,37 5,36 5,38 5,38 5,39 5,40 5,40 5,42 5,42 5,42 5,42 5,43 5,44 5,45 5,45 5,43 5,42 5,43 5,44 5,44 5,37 5,38 5,38 5,39 5,39 5,40 5,39 5,40 5,40 5,40 5,41 5,41 5,42 5,42 5,79 5,78 5,74 5,69 5,70 5,70 5,70 5,70 5,72 5,71 5,72 5,72 5,72 5,71 5,72 5,72 5,73 5,74 5,74 5,75 5,75 5,78 5,70 5,70 5,70 Datum 01.10.2007 02.10.2007 04.10.2007 05.10.2007 08.10.2007 09.10.2007 10.10.2007 11.10.2007 12.10.2007 15.10.2007 16.10.2007 17.10.2007 18.10.2007 19.10.2007 22.10.2007 23.10.2007 24.10.2007 25.10.2007 26.10.2007 29.10.2007 30.10.2007 31.10.2007 01.11.2007 02.11.2007 05.11.2007 06.11.2007 07.11.2007 08.11.2007 09.11.2007 12.11.2007 13.11.2007 14.11.2007 15.11.2007 16.11.2007 19.11.2007 20.11.2007 21.11.2007 22.11.2007 23.11.2007 26.11.2007 27.11.2007 28.11.2007 29.11.2007 30.11.2007 03.12.2007 04.12.2007 05.12.2007 06.12.2007 07.12.2007 10.12.2007 11.12.2007 12.12.2007 13.12.2007 14.12.2007 17.12.2007 18.12.2007 19.12.2007 20.12.2007 21.12.2007 27.12.2007 28.12.2007 02.01.2008 03.01.2008 Aktiengewinn in % 0,51 0,51 0,51 0,51 0,51 0,51 0,51 0,51 0,51 0,51 0,51 0,51 0,51 0,51 0,51 0,51 0,51 0,51 0,51 0,51 0,51 0,54 0,49 0,49 0,49 0,49 0,49 0,49 0,50 0,50 0,50 0,60 0,60 0,60 0,60 0,60 0,60 0,60 0,61 0,61 0,61 0,61 0,61 0,63 0,60 0,60 0,61 0,61 0,61 0,61 0,61 0,61 0,65 0,65 0,65 0,65 0,66 0,66 0,66 0,66 0,65 0,66 0,66 Datum 04.01.2008 07.01.2008 08.01.2008 09.01.2008 10.01.2008 11.01.2008 14.01.2008 15.01.2008 16.01.2008 17.01.2008 18.01.2008 21.01.2008 22.01.2008 23.01.2008 24.01.2008 25.01.2008 28.01.2008 29.01.2008 30.01.2008 31.01.2008 01.02.2008 04.02.2008 05.02.2008 06.02.2008 07.02.2008 08.02.2008 11.02.2008 12.02.2008 13.02.2008 14.02.2008 15.02.2008 18.02.2008 19.02.2008 20.02.2008 21.02.2008 22.02.2008 25.02.2008 26.02.2008 27.02.2008 28.02.2008 29.02.2008 03.03.2008 04.03.2008 05.03.2008 06.03.2008 07.03.2008 10.03.2008 11.03.2008 12.03.2008 13.03.2008 14.03.2008 17.03.2008 18.03.2008 19.03.2008 20.03.2008 25.03.2008 26.03.2008 27.03.2008 28.03.2008 31.03.2008 01.04.2008 02.04.2008 03.04.2008 Aktiengewinn in % 0,66 0,66 0,66 0,66 0,66 0,66 0,66 0,66 0,66 0,66 0,66 0,66 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,68 0,68 0,68 0,68 0,68 0,68 0,68 0,68 0,68 0,68 0,68 0,68 0,70 0,70 0,71 0,71 0,71 0,71 0,71 0,71 0,71 0,72 0,72 0,72 0,72 0,72 0,72 0,72 0,72 0,73 0,73 0,73 0,73 0,74 0,72 0,72 0,72 Immobilien- und Aktiengewinne Datum 04.04.2008 07.04.2008 08.04.2008 09.04.2008 10.04.2008 11.04.2008 14.04.2008 15.04.2008 16.04.2008 17.04.2008 18.04.2008 21.04.2008 22.04.2008 23.04.2008 24.04.2008 25.04.2008 28.04.2008 29.04.2008 30.04.2008 02.05.2008 05.05.2008 06.05.2008 07.05.2008 08.05.2008 09.05.2008 13.05.2008 14.05.2008 15.05.2008 16.05.2008 19.05.2008 20.05.2008 21.05.2008 22.05.2008 23.05.2008 26.05.2008 27.05.2008 28.05.2008 29.05.2008 30.05.2008 02.06.2008 03.06.2008 04.06.2008 05.06.2008 06.06.2008 09.06.2008 10.06.2008 11.06.2008 12.06.2008 13.06.2008 16.06.2008 17.06.2008 18.06.2008 19.06.2008 20.06.2008 23.06.2008 24.06.2008 25.06.2008 26.06.2008 27.06.2008 30.06.2008 01.07.2008 02.07.2008 03.07.2008 Immobiliengewinn in % 5,70 5,71 5,71 5,71 5,71 5,71 5,72 5,72 5,72 5,73 5,74 5,74 5,74 5,80 5,81 5,82 5,83 5,83 5,80 5,84 5,85 5,85 5,85 5,86 5,85 5,86 5,87 5,87 5,87 5,88 5,89 5,89 5,89 5,90 5,91 5,92 5,93 5,94 5,93 5,93 5,93 5,94 5,94 5,94 5,95 5,96 5,96 5,96 5,97 5,97 5,97 6,01 6,01 6,01 6,02 6,02 6,03 6,03 6,04 6,07 6,05 6,05 6,04 Datum 04.07.2008 07.07.2008 08.07.2008 09.07.2008 10.07.2008 11.07.2008 14.07.2008 15.07.2008 16.07.2008 17.07.2008 18.07.2008 21.07.2008 22.07.2008 23.07.2008 24.07.2008 25.07.2008 28.07.2008 29.07.2008 30.07.2008 31.07.2008 01.08.2008 04.08.2008 05.08.2008 06.08.2008 07.08.2008 08.08.2008 11.08.2008 12.08.2008 13.08.2008 14.08.2008 15.08.2008 18.08.2008 19.08.2008 20.08.2008 21.08.2008 22.08.2008 25.08.2008 26.08.2008 27.08.2008 28.08.2008 29.08.2008 01.09.2008 02.09.2008 03.09.2008 04.09.2008 05.09.2008 08.09.2008 09.09.2008 10.09.2008 11.09.2008 12.09.2008 15.09.2008 16.09.2008 17.09.2008 18.09.2008 19.09.2008 22.09.2008 23.09.2008 24.09.2008 25.09.2008 26.09.2008 29.09.2008 30.09.2008 Immobiliengewinn in % 6,06 6,06 6,06 6,06 6,07 6,07 6,07 6,08 6,08 6,09 6,09 6,09 6,09 6,10 6,11 6,11 6,12 6,13 6,14 6,10 6,11 6,12 6,13 6,13 6,13 6,15 6,16 6,17 6,16 6,16 6,17 6,19 6,19 6,19 6,19 6,19 6,20 6,21 6,21 6,21 6,29 6,35 6,36 6,36 6,36 6,37 6,38 6,39 6,40 6,41 6,41 6,42 6,42 6,42 6,41 6,42 6,42 6,42 6,43 6,43 6,43 6,47 6,53 Datum 04.04.2008 07.04.2008 08.04.2008 09.04.2008 10.04.2008 11.04.2008 14.04.2008 15.04.2008 16.04.2008 17.04.2008 18.04.2008 21.04.2008 22.04.2008 23.04.2008 24.04.2008 25.04.2008 28.04.2008 29.04.2008 30.04.2008 02.05.2008 05.05.2008 06.05.2008 07.05.2008 08.05.2008 09.05.2008 13.05.2008 14.05.2008 15.05.2008 16.05.2008 19.05.2008 20.05.2008 21.05.2008 22.05.2008 23.05.2008 26.05.2008 27.05.2008 28.05.2008 29.05.2008 30.05.2008 02.06.2008 03.06.2008 04.06.2008 05.06.2008 06.06.2008 09.06.2008 10.06.2008 11.06.2008 12.06.2008 13.06.2008 16.06.2008 17.06.2008 18.06.2008 19.06.2008 20.06.2008 23.06.2008 24.06.2008 25.06.2008 26.06.2008 27.06.2008 30.06.2008 01.07.2008 02.07.2008 03.07.2008 Aktiengewinn in % 0,72 0,72 0,72 0,73 0,73 0,73 0,73 0,73 0,73 0,73 0,73 0,73 0,73 0,74 0,74 0,74 0,74 0,74 0,73 0,74 0,74 0,74 0,74 0,74 0,74 0,74 0,75 0,75 0,75 0,75 0,75 0,75 0,75 0,75 0,75 0,75 0,76 0,76 0,78 0,78 0,78 0,78 0,78 0,78 0,79 0,79 0,79 0,79 0,79 0,79 0,79 0,79 0,79 0,79 0,80 0,80 0,80 0,80 0,79 0,80 0,80 0,80 0,80 Datum 04.07.2008 07.07.2008 08.07.2008 09.07.2008 10.07.2008 11.07.2008 14.07.2008 15.07.2008 16.07.2008 17.07.2008 18.07.2008 21.07.2008 22.07.2008 23.07.2008 24.07.2008 25.07.2008 28.07.2008 29.07.2008 30.07.2008 31.07.2008 01.08.2008 04.08.2008 05.08.2008 06.08.2008 07.08.2008 08.08.2008 11.08.2008 12.08.2008 13.08.2008 14.08.2008 15.08.2008 18.08.2008 19.08.2008 20.08.2008 21.08.2008 22.08.2008 25.08.2008 26.08.2008 27.08.2008 28.08.2008 29.08.2008 01.09.2008 02.09.2008 03.09.2008 04.09.2008 05.09.2008 08.09.2008 09.09.2008 10.09.2008 11.09.2008 12.09.2008 15.09.2008 16.09.2008 17.09.2008 18.09.2008 19.09.2008 22.09.2008 23.09.2008 24.09.2008 25.09.2008 26.09.2008 29.09.2008 30.09.2008 Aktiengewinn in % 0,80 0,80 0,80 0,80 0,80 0,80 0,80 0,81 0,81 0,81 0,81 0,81 0,81 0,81 0,81 0,81 0,82 0,82 0,79 0,79 0,79 0,79 0,79 0,79 0,79 0,79 0,79 0,79 0,79 0,80 0,80 0,80 0,80 0,80 0,80 0,80 0,81 0,81 0,81 0,81 0,77 0,78 0,78 0,78 0,78 0,78 0,78 0,78 0,78 0,78 0,78 0,79 0,79 0,79 0,83 0,83 0,83 0,83 0,83 0,83 0,83 0,85 0,84 55 4 Organe und Abschlussprüfer Kapitalanlagegesellschaft Vorstand Union Investment Real Estate AG Postfach 30 11 99 D-20304 Hamburg Caffamacherreihe 8 D-20355 Hamburg Dr. Reinhard Kutscher (Sprecher) Dr. Frank Billand Ingo Hartlief Michael Montebaur (Stellvertreter) Gezeichnetes und eingezahltes Kapital am 30.9.2008 EUR 10,226 Mio. Haftendes Eigenkapital am 30.9.2008 EUR 75,566 Mio. Sachverständigenausschuss Depotbank Detlev Brauweiler, öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, Offenbach DZ BANK AG Deutsche Zentral-Genossenschaftsbank Frankfurt am Main Am Platz der Republik D-60325 Frankfurt/Main Gezeichnetes und eingezahltes Kapital am 30.9.2008 EUR 3.028 Mio. Haftendes Eigenkapital am 30.9.2008 EUR 11.654 Mio. Abschlussprüfer KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Michaelis Quartier Ludwig-Erhard-Straße 11–17 D-20459 Hamburg 56 Dipl.-Ing. Hermann Altmeppen, öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, Braunschweig Peter Hihn, öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, Stuttgart Dipl.-Ing. Heinrich W. Kaiser, München Dipl.-Ing. Martin von Rönne, öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, Hamburg (seit 1.9.2008) Dipl.-Ing. Eberhard Stoehr, öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, Berlin Aktionäre der Gesellschaft DZ BANK AG Deutsche Zentral-Genossenschaftsbank Frankfurt am Main, Frankfurt/Main Union Asset Management Holding AG, Frankfurt/Main WGZ BANK AG Westdeutsche Genossenschafts-Zentralbank, Düsseldorf Aufsichtsrat Dr. Rüdiger Ginsberg, Vorsitzender, Vorsitzender des Vorstandes der Union Asset Management Holding AG, Frankfurt/Main Michael Fraedrich, stellv. Vorsitzender, Mitglied des Vorstandes der WGZ BANK AG Westdeutsche Genossenschafts-Zentralbank, Düsseldorf Martina Gräschus, Arbeitnehmervertreterin, Hamburg Friedrich Hertle, Vorstandssprecher der Raiffeisen-Volksbank Donauwörth eG, Donauwörth Dr. Wolfram Lässig, Arbeitnehmervertreter, Hamburg Hans-Werner Reuter, Vorsitzender des Vorstandes der Dithmarscher Volks- und Raiffeisenbank eG, Heide Dr. Stefan Schwab, Vorsitzender des Vorstandes der Volksbank Wiesloch eG, Wiesloch Uwe Sievers, Arbeitnehmervertreter, Hamburg Dr. Wolfgang Mansfeld, stellv. Vorsitzender, Mitglied des Vorstandes der Union Asset Management Holding AG, Frankfurt/Main 57 57 5 Glossar Anlageerfolg im Geschäftsjahr . . . . . . . . . . . . . . . . . Wertentwicklung eines Anteils in EUR bzw. in % im Geschäftsjahr unter Berücksichtigung der Ausschüttung. Ausschüttung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Auszahlung der angefallenen und nicht zur Kostendeckung verwendeten Erträge an den Anteilinhaber. Berechnungsverfahren des BVI . . . . . . . . . . . . . . . . . Von den Mitgliedern im BVI (Bundesverband Investment und Asset Management e. V.) vereinbartes Verfahren zur Berechnung des Anlageerfolgs. Bewertungsrendite . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Die Berechnung erfolgt aus den Verkehrswertveränderungen der Immobilien durch (Wertveränderungen) Sachverständigenbewertungen im Verhältnis zum durchschnittlichen Immobilienvermögen des Geschäftsjahres. Bewertungsverfahren. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Der Anlageerfolg setzt sich im Wesentlichen aus dem Ertrag aus den Immobilien, der Wertveränderung der Fondsimmobilien, der Verzinsung der Liquiditätsanlagen und den Wertveränderungen der Liquiditätsanlagen zusammen. Für die Bewertung der Liegenschaften sind beim Offenen Immobilienfonds unabhängige Immobiliensachverständige verantwortlich. Der Sachverständigenausschuss setzt sich aus mindestens drei Experten zusammen, die ihre Urteile durch Mehrheitsbeschluss fällen. Die Tätigkeit der Sachverständigen ist an die Voraussetzung der persönlichen Integrität, der wirtschaftlichen Unabhängigkeit sowie der einschlägigen Berufserfahrung auf dem Gebiet der Bewertung von Immobilien geknüpft. Die Bestellung jedes Sachverständigen erfolgt grundsätzlich für drei Kalenderjahre mit der Möglichkeit der Wiederbestellung. Jede Sachverständigenbestellung ist der BaFin (Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht) anzuzeigen. Die Wertbestimmung erfolgt für jede Immobilie mindestens einmal jährlich, darüber hinaus vor Ankauf und Verkauf. Die Bewertung der Immobilien folgt den strengen Regeln eines anerkannten und in Gesetz und Verordnungen verankerten Verfahrens. Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der zeitnah im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Grundlage der Bewertung bildet das Ertragswertverfahren. Dieses Verfahren basiert auf den nachhaltig erzielbaren Mieterträgen. Als wichtigste Vergleichsparameter werden die Vertragsmieten und die aktuell erzielbaren Marktmieten für Immobilienobjekte in vergleichbaren Lagen und Qualitäten herangezogen. Zudem beziehen die Experten die Nutzungsdauer der Immobilie, die notwendigen laufenden Bewirtschaftungskosten, aktuelle Leerstände, derzeitige Bodenwerte sowie künftige Markt- und Standortentwicklungen in ihre Bewertung ein. Eine besondere Bedeutung kommt der Bestimmung des Immobilienzinses zu, der durch den Standort, die Gestaltung der Immobilie und die Nutzung geprägt ist. Festgestellte Wertveränderungen werden im Anteilpreis unmittelbar und direkt berücksichtigt. 58 Bruttosollmietertrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Ertrag aus der vertraglich vereinbarten Miete, d. h. Grundmiete zuzüglich sämtlicher Betriebskosten, jedoch ohne Mehrwertsteuer. Depotbank . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Kreditinstitut, das mit der laufenden Überwachung des Immobilienbestandes, der Geldbeträge und Wertpapiere des Sondervermögens sowie der Ausgabe und Rücknahme von Anteilscheinen beauftragt ist. Devisentermingeschäft . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Dient zur Absicherung der Vermögenswerte im Fremdwährungsbereich. Durchschnittskupon. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Das gewogene Mittel der nominalen Zinssätze der Wertpapiere in einem Wertpapierportfolio. Durchschnittsrendite . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Das gewogene Mittel der Renditen aller Wertpapiere in einem Wertpapierportfolio. Durchschnittliche Restlaufzeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . Das gewogene Mittel der verbleibenden Zeit vom Bewertungstag bis zur Fälligkeit der Wertpapiere in einem Wertpapierportfolio. Eigengeldverzinsung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Erträge aus Investitionen in Projekte bzw. Baumaßnahmen. (Bauzinsen) Ertragsausgleich. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hält den Wert der Erträge pro Anteil auf unveränderter Höhe bei Anteilscheinkauf bzw. -rücknahme und ist damit wesentliche Voraussetzung für die Ertragsausschüttung. Floater . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Eine Anleihe, deren Verzinsung in festgelegten Intervallen an einen Referenzzinssatz angepasst wird. Da die Verzinsung an einen Marktzins gekoppelt ist, besteht bei Floatern nur ein sehr geringes Kursrisiko. Freie Liquidität . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Gesamtliquidität abzüglich der gebundenen Mittel; in den gebundenen Mitteln sind insbesondere Mittel für geplante Objektankäufe, nächste Ausschüttung und laufende Bewirtschaftung sowie die gesetzliche Mindestliquidität von 5 % enthalten. Gebundene Liquidität . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Gelder, die für die laufende Bewirtschaftung, die nächste Ausschüttung, die Mindestliquidität und für Verbindlichkeiten aus Immobilienaktivitäten vorgehalten werden. Gutachterliche Bewertungsmiete . . . . . . . . . . . . . . . Entspricht den nachhaltig erzielbaren Mieterträgen. Siehe auch Bewertungsverfahren. Gutachterlicher Verkehrswert . . . . . . . . . . . . . . . . . . Siehe Bewertungsverfahren. Immobilienertrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Errechnet sich aus den Mieterträgen bezogen auf das durchschnittliche Immo(Mietrendite) bilienvermögen und wird als Bruttomietrendite (vor Kosten) bzw. Nettomietrendite (nach nicht umlagefähigen Kosten) ausgewiesen. 59 Immobiliengesamtergebnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Errechnet sich auf Basis der Erträge aus den Immobilien nach Bewertung und (Immobilienrendite) Darlehensaufnahme bezogen auf das durchschnittliche Immobilienvermögen im Geschäftsjahr. Immobilien-Gesellschaft/ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Gesellschaften im Sinne des § 27a KAGG/§ 68 InvG, die bis zu drei Immobilien Beteiligungs-Gesellschaft halten dürfen. Im Gegensatz zu direkt gehaltenen Immobilien ist die Kapitalanlagegesellschaft für Rechnung des Sondervermögens nicht Eigentümer der Immobilie, sondern Gesellschafter der Immobilien-Gesellschaften/Beteiligungs-Gesellschaften. In der Vermögensaufstellung wird der Netto-Gesellschaftswert (nach Abzug von Verbindlichkeiten) ausgewiesen. Immobilienvermögen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Summe der Verkehrswerte aller direkt sowie über Immobilien-Gesellschaften gehaltenen Immobilien (brutto). In der Vermögensaufstellung werden die Immobilien-Gesellschaften mit ihrem anteiligen Gesellschaftswert ausgewiesen. Liquidität (gesamt) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Summe aller Liquiditätsanlagen. Die Gesamtliquidität setzt sich aus der freien Liquidität sowie der gebundenen Liquidität zusammen. Liquiditätsanlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Die Liquidität darf nach Investmentgesetz (InvG) in Bankguthaben, Geldmarktinstrumenten, Investmentanteilen und Wertpapieren gehalten werden. Liquiditätsrendite . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Die aus den Liquiditätsanlagen erwirtschafteten Erträge im Verhältnis zu den Liquiditätsanlagen. Mieterträge im Geschäftsjahr in TEUR . . . . . . . . . . . Nettomietsollstellung entsprechend Mietverträgen. Leerstandszeiten und vertraglich vereinbarte mietfreie Zeiten werden in Abzug gebracht. Mietgarantie. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Garantie, in der Regel des Verkäufers einer Immobilie, dass für bestimmte Mietflächen eine vereinbarte Miete gezahlt wird. Bleiben diese Flächen im Garantiezeitraum unvermietet, so hat der Garantiegeber den Mietausfall auszugleichen. Häufig werden derartige Mietgarantien auch in Form von Generalmietverträgen vereinbart. Nebenkosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Grundstücksbewirtschaftungskosten, die neben der Grundmiete vom Mieter zu tragen sind. Nettoanfangsrendite . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Verhältnis zwischen den Nettomieterträgen p. a. und der getätigten Gesamtinvestition eines Ankaufs. Nettosollmietertrag. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Ertrag aus der vertraglich vereinbarten Miete, d. h. Grundmiete ohne Berücksichtigung von Betriebskosten und Mehrwertsteuer. Non-Deliverable-Forwards . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Dienen zur Absicherung der Vermögenswerte im Fremdwährungsbereich. Objekt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Bebautes Mietwohngrundstück, Geschäftsgrundstück oder gemischtgenutztes Grundstück (inkl. Gebäude und anderer Grundstücksbestandteile). 60 Ordentlicher Nettoertrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Summe aller ordentlichen Erträge abzüglich der Aufwendungen des Fonds inklusive des entsprechenden Ertragsausgleichs. Portfolio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Gesamtbestand an Vermögenswerten, die ein privater Anleger oder eine Fondsgesellschaft besitzt. Das Immobilienportfolio ist der Gesamtbestand an Immobilien und Immobilien-Gesellschaften eines Fonds. Die Portfoliobildung dient primär der Risikostreuung. Prognostizierte Mieterträge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Im Folgegeschäftsjahr zu erwartende Nettomieterträge. Leerstandszeiten und vertraglich vereinbarte mietfreie Zeiten werden in Abzug gebracht. Prognosebasis ist die Entwicklung der Einzelobjekte. Projekt. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Grundstück im Zustand der Bebauung. Projektentwicklung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Im Bau befindliche neue Immobilien oder bereits bestehende Immobilien, die modernisiert oder revitalisiert werden; im Falle von Bestandsimmobilien dient die Projektentwicklung als Instrument (zur Revitalisierung von Bestandsimmobilien), um den sich verändernden konzeptionellen und qualitativen Ansprüchen der Nutzer an die Immobilie angemessen begegnen zu können. Rendite . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Das auf einen bestimmten Zeitraum bezogene und in % ausgedrückte Verhältnis eines Kapitalendwerts zu einem Anfangswert unter Berücksichtigung von Einlagen und Entnahmen. Sachverständigenausschuss . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Siehe Bewertungsverfahren. Talon . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (Bogen-) Erneuerungsschein. Total Expense Ratio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Die bei der Verwaltung des Sondervermögens innerhalb des Berichtszeitraumes angefallenen Kosten werden als Quote zum durchschnittlichen Fondsvolumen ausgewiesen. Verkehrswert . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Siehe Bewertungsverfahren. Vermietungsquote (nach Ertrag/nach m2) . . . . . . . . . Prozentuales Verhältnis der vermieteten Bestände zum Gesamtbestand, wobei bei der Quote nach Ertrag die Leerstände mit dem Wert der gutachterlichen Miete berücksichtigt werden. Währungskursrisikoabsicherung . . . . . . . . . . . . . . . . Anlagen außerhalb des Euroraums unterliegen einem Währungskursrisiko, d. h. in Euro gerechnet können sie auch bei positiver Wertentwicklung durch eine Abwertung der Fremdwährung an Wert verlieren. Zur Absicherung des Fondsvermögens vor diesem Risiko werden Kredite in Fremdwährung sowie Devisentermingeschäfte eingesetzt. Wertpapier-Spezialfonds. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Investmentfonds nach § 1 Abs. 2 KAGG /§ 91 ff. InvG, welche für eine begrenzte Anzahl institutioneller Anleger aufgelegt werden. 61 62 Investitionsstandorte des UniImmo: Europa Seattle Chicago New York City Washington D. C. Direkt gehaltene Immobilien und Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften San Diego MexikoStadt Guadalajara USA: 6 Mexiko: 4 Direkt gehaltene Immobilien und Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften Großbritannien: 1 Niederlande: 1 Deutschland*: 25 Belgien: 5 Tschechien: 5 Luxemburg: 3 Frankreich: 10 Österreich: 1 Ungarn: 3 Italien: 1 Türkei: 1 Spanien: 3 Hamburg Berlin London Amsterdam Mladá Brüssel Düsseldorf Teplice Boleslav Mons Prag Frankfurt Luxemburg Stuttgart Paris Wien München Budapest *Darstellung nach Regionen Pavia Marseille Madrid Kayseri Barcelona Jerez de la Frontera Prag, „Danube House“ Mons, „Les Grands Prés S.A.“ Barcelona, „Torre Diagonal Mar“ Marseille, „Hotel Radisson SAS“ London, 33 Holborn Paris, „France Avenue“ Chicago, 111 South Wacker München, „CityQuartier Fünf Höfe“ 63 Union Investment Real Estate AG Caffamacherreihe 8 20355 Hamburg, Germany Telefon +49 - 40 - 349 19-0 Telefax +49 - 40 - 349 19-191 E-Mail: [email protected] Internet: www.union-investment.de 000133 12.08/280.000