Die Zwangsverwaltung – ein Überblick

Die Zwangsverwaltung – ein Überblick
Die nachstehenden Hinweise dienen ausschließlich der Information und sind insbesondere gerichtet an
Mieter und Ersteher in der Zwangsversteigerung, welche mit dem Verfahren der Zwangsverwaltung eher
zufällig in Berührung gekommen sind. Eine Haftung oder Garantie für die Richtigkeit und Vollständigkeit
wird nicht übernommen. Die Wiedergabe rechtlicher Inhalte stellt keine Rechtsberatung dar und kann
eine Solche nicht ersetzen.
1. Die Zwangsverwaltung
Die Zwangsverwaltung ist eine Art der Vollstreckung in das unbewegliche Vermögen. Durch die Anordnung
der Zwangsverwaltung wird das Grundstück zu Gunsten des Gläubigers in Beschlag genommen und die
gesamte Verwaltung und Benutzung des Grundstückes geht auf den vom Vollstreckungsgericht bestellten
Zwangsverwalter über. Dem Vollstreckungsschuldner (Eigentümer) ist die Verwaltungsbefugnis entzogen.
Zwangsverwaltung und Zwangsversteigerung sind – auch wenn beide Verfahren nebeneinander
angeordnet sind – unterschiedliche Arten der Zwangsvollstreckung und werden unabhängig
voneinander durchgeführt.
Regelungsgrundlage
Die Zwangsverwaltung ist in den §§ 146-161 Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) und der
Zwangsverwalterverordnung (ZwVwV) geregelt.
2. Das Amt des Zwangsverwalters
Als Verwalter ist eine geschäftskundige natürliche Person sowie von den Verfahrensbeteiligten
unabhängige Person zu bestellen. Der Verwalter übt seine Tätigkeit aufgrund eines eigenständigen
Rechts aus, welches ihm durch die Ernennung nach Maßgabe der gesetzlichen Bestimmungen übertragen
wird. Die Auswahl des Verwalters trifft das Vollstreckungsgericht.
Der Zwangsverwalter ist nicht Rechtsnachfolger des Vollstreckungsschuldner (Eigentümer).
3. Die Inbesitznahme
Der Zwangsverwalter hat sich den Besitz des Grundstückes zu verschaffen. In der Praxis ist es üblich,
dass der Zwangsverwalter durch Gerichtsbeschluss ermächtigt ist, sich selbst den Besitz des Objektes zu
verschaffen. Er wird sich hierfür zu dem Objekt vor Ort begeben. Wenn erforderlich, kann der Verwalter die
Hilfe eines Gerichtsvollziehers hinzuziehen.
Für die Inbesitznahme unerheblich ist, ob Vollstreckungsschuldner (Eigentümer) und / oder Mieter
angetroffen werden. Allerdings ist es aus Gründen der weiteren Verfahrensdurchführung in der Regel
zweckdienlich, wenn Mieter und Vollstreckungsschuldner (Eigentümer) - dieser insbesondere, wenn auf
dem Grundbesitz wohnend - zum mitgeteilten Inbesitznahmetermin zugegen sind.
4. Hinweise für Mieter / Pächter
Mit Anordnung der Zwangsverwaltung wird dem Vollstreckungsschuldner (Eigentümer) die gesamte
Verwaltung und Benutzung des Grundstückes entzogen; diese geht auf den Zwangsverwalter über. Der
Zwangsverwalter tritt in bestehende und bereits in Vollzug gesetzte Miet- / Pachtverhältnisse ein und nur
der Zwangsverwalter kann neue Verträge wirksam abschließen.
Neben dem Grundstück und seinen wesentlichen Bestandteilen werden von der Beschlagnahme in der
Zwangsverwaltung insbesondere erfasst:
a) laufende Miet- und Pachtzinsforderungen sowie bis zu einem Jahr rückständige Miet- /
Pachtzinsansprüche. Mieter und Pächter können mit Kenntnis der Zwangsverwaltung
schuldbefreiend nur noch an den Zwangsverwalter leisten,
b) das dem Vollstreckungsschuldner (Eigentümer) gehörende und auf dem Grundstück befindliche
Zubehör.
Was gilt bei Vorausverfügungen (Pfändung, Vorauszahlung)?
Vorausverfügungen sind dem Zwangsverwalter gegenüber gemäß §§ 1123, 1124 BGB grundsätzlich
unwirksam. Durch die Zwangsverwaltung werden Pfändungsgläubiger letztlich verdrängt.
Ausgaben kann der Zwangsverwalter nur im Rahmen der zur Verfügung stehenden Masse tätigen.
5. Wohnrecht des Schuldners
Wohnt der Vollstreckungsschuldner (Eigentümer) zur Zeit der Beschlagnahme auf dem Grundstück, so
sind ihm die für seinen Hausstand unentbehrlichen Räume unentgeltlich zu belassen. Er hat jedoch
sämtliche Nebenkosten zu tragen und für den Anschluss an die jeweiligen Versorgungsträger selbst zu
sorgen.
Über den Umfang des Wohnrechtes und die Lage der Räumlichkeiten entscheidet der Verwalter. Es
besteht kein Anspruch auf entbehrliche Wohnräume und insbesondere nicht auf gewerbliche Räume.
Diese Räume können allenfalls gegen Entgelt überlassen werden. Für die Nutzung gewerblicher Räume
hat der Vollstreckungsschuldner (Eigentümer) ein Nutzungsentgelt an den Zwangsverwalter zu zahlen.
6. Hinweise für Kaufinteressenten
Den Grundbesitz verkaufen kann nur der Vollstreckungsschuldner (Eigentümer).
Sollten Sie an einem freihändigen Erwerb interessiert sein, wenden Sie sich bitte an den
Vollstreckungsschuldner (Eigentümer). Das Zwangsverwaltungsverfahren ist kein öffentliches Verfahren
und unterliegt den Regelungen des Bundesdatenschutzgesetzes. Ein Käufer ist nicht Beteiligter des
Zwangsverwaltungsverfahrens; dies ändert sich auch nicht durch Abschluss eines notariellen
Kaufvertrages. Eine Weitergabe von Informationen durch den Zwangsverwalter ist nicht möglich.
Im Kaufvertrag getroffene Abreden binden den Zwangsverwalter grundsätzlich nicht. Die Durchführung des
Kaufvertrages ist Sache der Kaufvertragsparteien.
7. Hinweise für den Ersteher (Erwerb durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung)
Das Zwangsverwaltungsverfahren endet durch Aufhebungsbeschluss. Nach Eintritt der Rechtskraft des
Zuschlagsbeschlusses im Zwangsversteigerungsverfahren wird der Aufhebungsbeschluss vom
Vollstreckungsgericht erlassen; die Zwangsverwaltung endet ausdrücklich nicht mit Zuschlagserteilung im
Versteigerungsverfahren.
Nach Eintritt der Rechtskraft des Aufhebungsbeschlusses im Zwangsverwaltungsverfahren erfolgt
 die Herausgabe etwaiger Schlüssel und
nach erteilter Schlussabrechnung der Versorgungsunternehmen u.a.
 die zwischen Ersteher und Zwangsverwaltung per Zuschlagstermin abzugrenzende Einnahmen- /
Kostenabrechnung.
Ein Anspruch auf Gewährleistung ist bei Erwerb in der Zwangsversteigerung ausgeschlossen. Die
Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) über die Mängelhaftung bei Kauf finden in der
Zwangsversteigerung keine Anwendung.