Der Erwerb einer Immobilie durch Zwangsversteigerung

HAUS + GRUND MÜNCHEN INFORMIERT
Der Erwerb einer Immobilie durch Zwangsversteigerung
von Martina Kern
Rechtsanwältin
convocat GbR München und Unterhaching
www.convocat.de
Die Immobilienpreise in München und Umgebung führen oftmals dazu, dass sich so mancher
ein Eigenheim zu normalen Marktpreisen hier nicht leisten kann. Einige, die durch teils riskante Finanzierungen versuchen, sich den Traum von den eigenen vier Wänden zu erfüllen,
kommen durch unvorhersehbare Schicksalsschläge und/oder schlechte Planung in die Bredouille. Sie müssen ihren Traum aufgeben und nicht selten endet dies in einer Zwangsversteigerung. Aber auch die nicht durchdachte Nachfolgeplanung hat schon so manches Familienheim einer Erbengemeinschaft anvertraut, die dann zur Teilungsversteigerung gezwungen war, weil sich das Erbe anders nicht aufteilen ließ.
Diese Hintergründe führen wiederum zu einem günstigen Immobilienerwerb für Interessenten. Die zahlreich in die Zwangsversteigerung gelangten Immobilien werden oft zu einem
relativ niedrigen Preis unter Verkehrswert erworben.
1. Ablauf des Versteigerungsverfahrens
Wer einen Immobilienerwerb durch Zwangsversteigerung ins Auge fasst, sollte sich zunächst
genau mit dem Ablauf einer solchen Zwangsversteigerung vertraut machen.
a) Einleitung des Verfahrens
Ein Zwangsversteigerungsverfahren kommt in der Regel durch Antrag eines Gläubigers zustande, der Forderungen gegen eine Person hat, die Eigentümerin einer Immobilie ist. Liegt
beispielsweise ein vollstreckbarer Grundschuldbrief vor, kann dieser Gläubiger zur Befriedigung seiner Ansprüche die Zwangsvollstreckung beantragen. Bei der Teilungsversteigerung
zur Auseinandersetzung einer Miteigentümer- oder Miterbengemeinschaft ist es sogar jedem
der Beteiligten möglich, dieses Verfahren unabhängig von seiner Beteiligungsquote einzuleiten.
Das Amtsgericht, in dessen Zuständigkeitsbereich die Immobilie belegen ist, ist sodann für
das Vollstreckungsverfahren zuständig. Es wird zunächst ein Wertgutachten über die Immobilie einholen. Sobald das Verkehrswertgutachten vorliegt, wird der Termin zur Versteigerung
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bestimmt werden. Die Durchschnittsdauer vom Eintrag des Vollstreckungsvermerks im
Grundbuch, der die Zwangsversteigerung sozusagen offiziell einleitet, bis zum ersten Versteigerungstermin liegt im Bereich der Münchner Gerichte bei ca. einem Jahr.
Solche Versteigerungstermine werden in München regelmäßig ca. acht Wochen vorher, zumeist am Freitag, in der Süddeutschen Zeitung und im Münchner Merkur veröffentlicht. Außerdem werden die Termine auf der Gerichtstafel beim Amtsgericht München, Infanteriestraße 5, 2.Stock, ausgehängt und auch im Internet unter www.zvg-portal.de aufgeführt.
Auch private Internetanbieter veröffentlichen Versteigerungstermine unter ähnlich klingenden
Portalnamen. Man sollte hier aber beachten, dass tatsächlich nur unter der Homepage
www.zvg-portal.de, die vom Amtsgericht München selbst betrieben wird, die Informationen
sozusagen aus erster Hand kommen.
Das Verkehrswertgutachten liegt dann in der Gutachteneinsichtsstelle beim Amtsgericht zur
Einsicht aus. Eine Übersendung des Gutachtens findet nicht statt und ist auch nicht in Kopie
möglich. Das Gutachten kann nur persönlich eingesehen und gegen € 0,50 pro Kopie vor Ort
kopiert werden.
Im Internet unter www.zvg-portal.de finden sich zumeist Auszüge aus diesen Gutachten in
Exposéform. Ausführlicher ist aber regelmäßig das Verkehrswertgutachten selbst, das bei
einer ernsthaften Erwerbsabsicht auch unbedingt in vollständiger Form eingesehen werden
sollte.
b) Versteigerungstermin
Jeder hat wohl schon einmal in einem Spielfilm einen hochdramatischen Versteigerungstermin gesehen. In der Realität laufen Versteigerungstermine in der Regel gesitteter ab. Sie
werden durch die Bekanntmachungen eröffnet. Hier werden insbesondere die wichtigen Daten und Eckpunkte des Versteigerungsobjektes genannt, wie etwa die Eintragungen im
Grundbuch. Man muss darauf achten, ob auf der Immobilie noch Rechte lasten, die auch
nach der Zwangsversteigerung noch bestehen bleiben.
Die Beteiligten des Verfahrens, also in der Regel der oder die Gläubiger, die die Zwangsvollstreckung betreiben und der Schuldner, werden angehört.
Nicht vergessen werden darf, dass auch Interessenten zum Termin selbst unbedingt einen
amtlichen Lichtbildausweis mitzunehmen haben. Nur geschäftsfähige Personen können Bieter sein. Wenn mehrere Personen bieten wollen, muss das Beteiligungsverhältnis offengelegt
werden.
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Man kann sich auch vertreten lassen. Eine juristische Person oder eine Handelsgesellschaft
etc. werden durch ihre gesetzlichen Vertreter vertreten. Hier muss aber die Vertretungsbefugnis durch Vorlage eines Handelsregisterauszugs nachgewiesen werden, der maximal
zwei Wochen alt sein darf oder ein Zeugnis i.S.v. § 9 Abs. 3 HGB vorgelegt werden.
Wenn Eltern beispielsweise für ihre minderjährigen Kinder ein Haus ersteigern wollen, können mehrere gesetzliche Vertreter nur gemeinsam bieten. Außerdem ist auch zu beachten,
dass eine Genehmigung des Vormundschaftsgerichts notwendig ist. Dies gilt auch für betreute oder unter Vormundschaft stehende Personen.
Wer für einen anderen bieten will, muss eine öffentlich beglaubigte Bietungsvollmacht vorlegen.
Die für einen Bieter notwendigen, genauen Formalien sollten also unbedingt vor dem Versteigerungstermin geklärt werden.
Das Bietverfahren an sich wird vorab oder auch während der sog. Bietstunde erläutert, die
Versteigerungsbedingungen erklärt und das Mindestgebot bekannt gegeben. Das Verkehrswertgutachten zum versteigernden Objekt liegt nochmals zu Einsicht vor. Schließlich wird der
Rechtspfleger zur Gebotsabgabe auffordern.
Der Versteigerungstermin muss mindestens 30 Minuten dauern. In dieser Zeit können die
Bieter ihre Gebote abgeben. Wenn reges Interesse besteht, kann ein Termin auch schon
einmal länger dauern, denn so lange geboten wird, wird die „Bietstunde“ nicht beendet.
Bei jedem Bieter kann der Gläubiger, der in der Regel durch einen Vertreter, etwa einen
Rechtsanwalt vor Ort anwesend ist, sofort nach dessen Gebot eine Sicherheitsleistung beantragen. Diese beträgt regelmäßig 10% des Verkehrswertes. Dies ist üblich und im Bereich
des Amtsgerichts München auch Voraussetzung. Der interessierte Bieter sollte daher darauf
vorbereitet sein. Dies bedeutet vor allem, sich damit vertraut zu machen, wie diese Sicherheit überhaupt geleistet werden kann. Barzahlungen sind seit 2007 nicht mehr möglich.
So kann Sicherheit entweder durch einen Bundesbankscheck oder einen Verrechnungsscheck, der im Inland zahlbar und durch ein zugelassenes Kreditinstitut frühestens am
3. Werktag vor dem Versteigerungstermin ausgestellt ist (Vorsicht: Samstag zählt als Werktag!), geleistet werden. Auch eine unbefristete, unbedingte und selbstschuldnerische Bürgschaft eines zugelassenen Kreditinstituts oder aber die Überweisung vor dem Versteigerungstermin wird akzeptiert. Bei der Überweisung ist zu beachten, dass die Sicherheitsleistung bereits vor dem Versteigerungstermin gutgeschrieben und dem Gericht auch von der
Landesjustizkasse schon mitgeteilt worden sein muss. Hier sollte regelmäßig mindestens
eine Laufzeit von zehn Arbeitstagen vom Überweisungstag bis zum Versteigerungstermin
berücksichtigt werden.
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Bleibt das höchste abgegebene Gebot im ersten Termin unter 50% des Verkehrswertes,
dann muss der Zuschlag von Amts wegen versagt werden. Bei Geboten zwischen 5/10 und
7/10 des Verkehrswertes kann der Gläubiger die Versagung des Zuschlags beantragen.
Aber auch wenn Gebote über 7/10 abgegeben werden, hat der Gläubiger Möglichkeiten, die
Zwangsvollstreckung entweder einstweilen einstellen zu lassen oder sogar zurückzunehmen
oder auch die Aussetzung des Zuschlags zu beantragen, um sich zu überlegen, ob das Gebot für ihn ausreichend ist.
Denn jeder Gläubiger avisiert vorab einen bestimmten Erlös. Es kann sich also durchaus
anbieten, vor oder während der Bietstunde mit dem Gläubigervertreter in Kontakt zu treten,
um herauszufinden, ob und welche bestimmten Erlösvorstellungen bestehen. Damit kann
man zum einen als Bieter schon einmal abklären, ob möglicherweise im ersten Termin ein so
hoher Verkaufserlös angestrebt ist, den man gar nicht aufbringen kann. Oder aber die Vorstellungen des Gläubigers und des Bieters, was man zahlen möchte und was erwartet wird,
divergieren nur wenig. In vorherigen Verhandlungen kann man sich dann vielleicht doch einigen. Man muss bedenken, dass im Termin die Gläubiger regelmäßig von einem Anwalt vertreten werden, der vorab Weisungen erhält, welcher Erlös angestrebt werden soll. Wenn der
Anwalt oder sonstige Vertreter nun ein Angebot nur knapp unter dem angestrebten Erlös
mitgeteilt bekommt, kann er noch einmal telefonisch Rücksprache mit dem Auftraggeber
halten, ob vielleicht schon zu diesem Betrag der Zuschlag erteilt werden kann. Hält man keine Rücksprache in einer ruhigen Minute, wird der Vertreter im Zweifel einfach handeln, wie
ihm aufgetragen, nämlich unter dem genannten Erlös den sofortigen Zuschlag verhindern
und gar nicht erst Rücksprache beim Gläubiger halten.
Kommt es im ersten Termin nicht zum Zuschlag, entweder weil er von Amts wegen zu versagen ist oder der Gläubiger berechtigt die Versagung beantragt hat, dann gibt es einen
zweiten Versteigerungstermin, bei dem weder die 5/10-Grenze noch die 7/10-Grenze gilt.
Theoretisch könnten hier also die Immobilien für unter 50% des Verkehrswertes ersteigert
werden, solange das Mindestgebot erreicht ist. Aber auch in diesem Termin gibt es wieder
die Möglichkeit des Gläubigers, das Verfahren einstweilen einstellen zu lassen, was bei deutlich niedrigen Werten der Fall sein wird.
Die Termine, in denen die 5/10- bzw. 7/10-Grenzen nicht mehr gelten, werden zumeist mit
folgendem Zusatz angekündigt: „Der Zuschlag wurde in einem früheren Termin aus den
Gründen des § 74a / 85a ZVG versagt.“ Wurde der erste Termin auf Betreiben des Gläubigers nur einstweilen eingestellt, bestehen die Grenzen noch fort.
Bevor man sein für sich höchstes Gebot abgibt, sollte man unbedingt genau berechnen, mit
welchen Gesamtkosten man zu rechnen hat. Denn es wird bei der Abgabe von Geboten nur
das sogenannte Bargebot genannt. Dieses Bargebot beinhaltet regelmäßig keine Rechte, die
auch in der Versteigerung bestehen bleiben, weil sie dem Recht, aus welchem die Zwangs-
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versteigerung betrieben wird, vorrangig sind. Diese Rechte, seien es Grundschulden oder
möglicherweise auch ein Nießbrauchsrecht, das manchmal abgelöst werden kann, müssen
daher zum Bargebot hinzugerechnet werden. Des Weiteren muss die Grunderwerbsteuer
bedacht werden, ebenso wie die Kosten des Zuschlags.
Wenn aber schließlich die Gebote über eventuell erforderlichen Wertgrenzen liegen und das
Interesse am Mitbieten nachlässt, also scheinbar das Höchstgebot erreicht ist, wird dieses
Höchstgebot dreimal aufgerufen. Erfolgt dann kein höheres Gebot mehr, wird der Zuschlag
erteilt, auf Antrag des Bieters und des Gläubigers unter Umständen sofort, manchmal, vor
allem auf Antrag des Gläubigers wird beantragt, den Zuschlag auszusetzen (vgl. oben) und
einen Verkündungstermin binnen ein bis zwei Wochen festzusetzen. Unter Umständen ist
auch ein eigener Termin zur Zuschlagsverkündung nötig, wenn beispielsweise Wohnungseigentum erworben wird und die Zustimmung des WEG-Verwalters notwendig ist und noch
eingeholt werden muss.
In der Regel kommt es aber gleich zur Zuschlagsverkündung. Mit der Verkündung des Zuschlages geht das Eigentum der Immobilie auf den Bieter über.
c) Verteilungstermin
Hat man den Zuschlag erhalten, so wird etwa zwei bis drei Monaten nach dem Versteigerungstermin der Verteilungstermin stattfinden. Dieser ist nicht öffentlich. Spätestens bis zu
diesem Verteilungstermin muss der Bieter, der den Zuschlag erhalten hat, das Bargebot abzüglich einer eventuell vorab schon geleisteten Sicherheitsleistung und zuzüglich 4% Zinsen
bei der Landesjustizkasse einbezahlt, überwiesen oder zugunsten des Vollstreckungsgerichts hinterlegt haben.
Auch hier sollte genügend Bearbeitungszeit eingerechnet werden und die Zahlung rechtzeitig
vor dem Verteilungstermin stattgefunden haben. Die Zahlung des Betrages ist spätestens im
Verteilungstermin vom Bieter nachzuweisen, sonst werden Sicherungshypotheken im
Grundbuch angeordnet und der neu erkorene Immobilienbesitzer könnte auf einmal selbst in
der Zwangsversteigerung landen.
Im Verteilungstermin selbst werden dann die Erlöse an die Gläubiger verteilt.
Nachdem der Verteilungstermin stattgefunden hat, der Zuschlagsbeschluss rechtskräftig ist
und der Ersteher die Grunderwerbsteuer bezahlt hat und eine Unbedenklichkeitsbescheinigung diesbezüglich des Finanzamts vorlegen kann, wird er schließlich im Grundbuch als
neuer Eigentümer eingetragen, wobei zu beachten ist, dass er bereits mit Verkündung des
Zuschlags Eigentümer geworden ist.
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2. Vorteile eines Eigentumserwerbs durch Zwangsversteigerung
Der Vorteil eines solchen Immobilienerwerbs ist regelmäßig die Möglichkeit, relativ günstig
eine Immobilie zu erwerben. Ob der Preis tatsächlich günstig ist, muss aber vorab „scharf“
gerechnet werden.
Als weiterer Vorteil könnte das Sonderkündigungsrecht bei einer vermieteten Immobilie nach
§ 57a ZVG gesehen werden. So verlockend dieses Recht aber zunächst klingt, so eingeschränkt ist es. Denn der neue Eigentümer, der bei einer vermieteten Eigentumswohnung
mit Zuschlag nun auch neuer Vermieter ist, kann auch hier das Mietverhältnis nur beenden,
wenn ein Kündigungsgrund i.S.v. § 573 BGB, also beispielsweise Eigenbedarf, vorliegt. Auch
besteht das Sonderkündigungsrecht nur bis zum ersten zulässigen Kündigungstermin, also
dem nächsten dritten Werktag eines Monats ab dem Zuschlag. Dies kann unter Umständen
eine äußerst kurze Zeitspanne sein.
Ist die Immobilie vom vormaligen Eigentümer selbst genutzt, so kann der neue Eigentümer
mit einer vollstreckbaren Ausfertigung des Zuschlagsbeschlusses die Zwangsräumung einleiten, wenn der frühere Eigentümer die Wohnung nicht freiwillig geräumt heraus gibt.
3. Nachteile
Der Vorteil, dass bei einer eigengenutzten Wohnung der Zuschlagsbeschluss als Räumungstitel ausreicht, der Ersteigerer also nicht erst eine Räumungsklage durchsetzen muss,
schützt ihn aber beispielsweise nicht vor den mit der Zwangsräumung verbundenen Kosten.
Denn der Ersteigerer muss die Zwangsvollstreckungskosten zunächst vorschießen und bei
der vorliegenden Konstellation ist bereits absehbar, dass er diese Kosten wahrscheinlich
nicht oder jedenfalls nicht mehr in voller Höhe vom vormaligen Eigentümer wird erlangen
können. Denn regelmäßig ist der vormalige Eigentümer nicht zahlungsfähig, sonst hätte er
seine Immobilie nicht im Wege der Zwangsversteigerung verloren.
Der größte mit dem Erwerb in der Zwangsvollstreckung verbundene Nachteil ist die Tatsache, dass man gewissermaßen eine Immobilie wie die „Katze im Sack“ erwirbt. Denn regelmäßig kann man das Versteigerungsobjekt vorher nicht besichtigen. Man ist allein auf das
Verkehrswertgutachten angewiesen. Man hat keinen Besichtigungsanspruch, ist also der
Zustand der Immobilie dann tatsächlich schlechter als im Gutachten beschrieben, hat man
auch keinerlei Gewährleistungsrechte.
Man kann weder vom Erwerb zurücktreten oder die Anfechtung erklären (dies ist nur in absoluten Ausnahmesituationen möglich), noch kann man den „Kaufpreis“ im Nachhinein mindern
oder Schadensersatz aus Kaufrecht geltend machen.
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Ein weiterer Nachteil ist sicherlich auch, dass die rechtliche Beratung bei einem solchen Erwerb regelmäßig fehlt. Insbesondere die Personen, die die Versteigerung betreiben, sind zur
rechtlichen Beratung nicht verpflichtet.
Bei vermieteten Objekten kommt hinzu, dass sämtliche Informationen zum Mietverhältnis
fehlen. Der Ersteigerer ist im Grunde auf die Kooperation des Mieters angewiesen, um beispielsweise den Mietvertrag kopieren zu dürfen oder Auskünfte über die letzte Mieterhöhung
zu erlangen.
4. Fazit
Durch einen Erwerb in der Zwangsvollstreckung kann man sicher eine Immobilie zu relativ
günstigen Bedingungen erhalten. Es besteht tatsächlich die Chance, in einem Immobilienmarkt wie München zu den eigenen vier Wänden zu gelangen, ohne den vollen Verkehrswert
bezahlen zu müssen.
Es bestehen aber ganz klar auch Risiken wenn man bedenkt, dass man beim Kauf von weniger werthaltigen Gegenständen oft Stunden mit der Besichtigung und genauen Analyse
verbringt. Im Zwangsversteigerungsverfahren hat man einzig und allein ein Sachverständigengutachten, aus dem man Informationen entnehmen kann, aber eben keinen eigenen Eindruck.
Man kann die Risiken minimieren, indem man sich so genau wie nur möglich auf einen Erwerb in der Zwangsversteigerung vorbereitet. Dies bedeutet insbesondere, dass man bei
tatsächlichem Interesse an einem Objekt selbstverständlich das Gutachten beim Amtsgericht
einsieht, kopiert und möglicherweise von einem Kundigen nochmals prüfen lässt, ebenso wie
man sich einen aktuellen Grundbuchauszug besorgen sollte. Eine rechtliche Beratung vor
dem Erwerb ist vor allem bei bestehenden Rechten im Grundbuch oder bei vermieteten Objekten unbedingt anzuraten.
Erwirbt man Wohnungseigentum, sollte man auch versuchen, sich mit der Hausverwaltung in
Verbindung zu setzen, um beispielsweise Informationen über die Wohnungseigentümergemeinschaft zu erhalten.
Schließlich sollte man vor seinem ersten Gebot einige Versteigerungstermine als Zuschauer
verfolgt haben und sich vor dem Versteigerungstermin über sämtliche notwendigen Formalien kundig machen. Wie bei jedem Immobilienkauf sind natürlich die finanziellen Fragen und
persönlichen Möglichkeiten zu klären, damit man nicht den Grundstein dafür legt, auf einmal
selbst in die nächste Zwangsversteigerung zu geraten – diesmal als Schuldner!
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