Living in America HGA/USA VII FONDS

Redaktionsstand:
Hamburg, Februar 2007
Herausgeber:
HGA Capital
Grundbesitz und Anlage GmbH
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Living in America
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Für den Inhalt dieser Kurzinformation sind nur die bis zum Datum ihres Erscheinens bekannten oder erkennbaren Sachverhalte ausschlaggebend. Etwaige Änderungen können insbesondere aus Änderungen der Steuergesetzgebung resultieren.
Maßgeblich für eine Beteiligung ist demnach ausschließlich der Verkaufsprospekt.
Diese Kurzinformation ist kein Verkaufsprospekt. Sie enthält Hinweise auf wesentliche Merkmale der Vermögensanlagen,
die Anlegern zukünftig angeboten werden sollen, und kündigt ein öffentliches Angebot von Vermögensanlagen, das Grundlage für die Zeichnung der Vermögensanlage werden kann, lediglich an.
Die Zeichnung der Vermögensanlagen ist zurzeit noch nicht möglich. Hierfür ist die Veröffentlichung eines Verkaufsprospektes sowie deren Gestattung durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht gesetzlich zwingend vorgeschrieben. Weder die Gestattung noch die Veröffentlichung des Verkaufsprospektes sind bisher erfolgt. Grundlage einer
Zeichnung ist ausschließlich der zu veröffentlichende Verkaufsprospekt, der die Kurzinformation ersetzt.
Berater/Vermittler
HGA/USA VII FONDS
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HGA/USA VII FONDS
LIVING IN AMERICA
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Bevölkerungswachstum entsteht durch Zuwanderung, steigende Lebenserwartung und eine Geburtenrate über der
Sterblichkeit. Die in Deutschland verhältnismäßig konstante Einwohnerzahl ergibt sich aus Zuwanderung und steigender
Lebenserwartung, während das starke Wachstum der USA auch auf die – im Verhältnis zu allen anderen wohlhabenden
Demokratien – höchste Geburtenrate zurückzuführen ist. Die Gründe sind nicht wissenschaftlich untersucht: Als wahrscheinlich gelten u. a. religiöse und die traditionelleren Familienformen. Vielleicht gehört auch die Wohnqualität dazu ?
WOHNANLAGEN IN DEN USA
Die Bevölkerung in Deutschland ist seit 1980 in etwa konstant geblieben. Im gleichen Zeitraum ist hingegen die
Einwohnerzahl der USA um mehr als 70 Mio. Personen gestiegen, das entspricht fast der Bevölkerung Deutschlands.
BEVÖLKERUNGSWACHSTUM IN DEN USA IN MIO.
OPTIMALER INVESTITIONSZEITPUNKT
GEBURTEN IN DEN USA IN MIO.
350
Die bedeutendste Gruppe für den Wohnungsmarkt in den
USA sind die Menschen zwischen 20 und 35 Jahren. In dieser Altersgruppe gründen viele Amerikaner einen eigenen
Haushalt und mieten bedarfsgerecht ein Apartment.
4,5
Und auch in den nächsten 18 Jahren wird die US-Bevölkerung noch einmal knapp um geschätzte 50 Mio. Einwohner
wachsen.
320
340
330
310
300
Das bedeutet, dass jährlich die Nachfrage in den USA nach
Wohnraum steigt: Ein Zuwachs von über 3 Mio. Menschen
entspricht einer zusätzlichen Nachfrage in der Größe von
Hamburg und München zusammen – und das jedes Jahr.
290
2005
2007
2010
Quelle: U.S. Census Bureau, 2007
2015
2020
2025
In den 1950er- und 1960er-Jahren gab es die mit dem Begriff „Baby Boomer“ bezeichneten geburtenstarken Jahrgänge. Die Kinder dieser Generation wiederum werden
„Echo Boomer“ genannt und stehen den Baby Boomern
mit mehr als 80 Mio. Personen zahlenmäßig kaum nach.
Die Echo Boomer werden die Nachfrage nach Wohnraum
bis weit nach 2020 deutlich steigern.
4,0
3,5
3,0
2,5
2,0
1,5
Baby Boom
1946–1964
Generation „X“
1965–1979
Echo Boom
1980–2001
74,9 Mio.
Geburten
3,9 Mio. p. a.
51,3 Mio.
Geburten
3,4 Mio. p. a.
85,5 Mio.
Geburten
3,9 Mio. p. a.
1,0
1940
1950
1960
Quelle: SSR Realty Research
1970
1980
1990
2000
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HGA/USA VII FONDS
LIVING IN AMERICA
SICHERHEIT DURCH BESTANDSOBJEKTE
Der HGA/USA VII Fonds ist ein klassischer „Core-Immobilienfonds“. Bei „Core-Investments“ handelt es sich um Investitionen in bestehende Immobilien, die überwiegend langfristig vermietet sind. Daher bieten diese Fonds eine erhöhte
Sicherheit. Im Vergleich zu anderen Nutzungsarten erzielten Apartments dabei in der Vergangenheit die höchsten
Renditen bei gleichzeitig geringsten Leerständen.
DURCHSCHNITTLICHE MIETZUWACHSRATE 1978–2005
DURCHSCHNITTLICHE LEERSTANDSRATE 1980–2005
16 %
16 %
14 %
14 %
12 %
12 %
10 %
10 %
8%
8%
6%
6%
4%
4%
2%
2%
0%
0%
Apartments
Büroflächen
Quelle: NCREIF Property Index, 2006
Industrieflächen
Einzelhandel
Da es in den letzten Jahren immer schwieriger geworden ist,
rentable Bestandsobjekte in den USA zu finden, bieten viele
Anbieter Projektentwicklungsfonds oder opportunistische
Fund-in-Fund-Konzepte an.
Dabei weisen Investitionen in Projektentwicklungen ein
höheres Chancen-Risiko-Profil auf und oftmals gibt es bei
diesen Fonds keine regelmäßigen Ausschüttungen.
Alternativ werden sogenannte Dachfonds angeboten, die
das Geld der Anleger in opportunistische Zielfonds investieren. Auch diese Fonds weisen in der Regel ein hohes
Chancen-Risiko-Profil, ähnlich dem von Projektentwicklungsfonds auf.
Apartments
Büroflächen
Industrieflächen
Quelle: CB Richard Ellis, Torto Wheaton
Einzelhandel
Der HGA/USA VII Fonds richtet sich an Anleger, die die
Sicherheit eines Bestandsobjektes bevorzugen und
Wert auf regelmäßige Ausschüttungen legen.
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HGA/USA VII FONDS
LIVING IN AMERICA
Amerikaner lieben die Weite und großzügig bemessenen Platz. Ein Indiz dafür ist, dass der Anteil der Stadtbevölkerung
(ca. 78 %) im Gegensatz zu Deutschland (88 %) wesentlich geringer ist. Auch die Pro-Kopf-Wohnfläche nimmt einen
Spitzenplatz ein: Jeder Amerikaner bewohnt statistisch 68,1 m2 und damit ca. 26 % mehr als die zweitplatzierten Dänen.
Vor Deutschland mit seinen 41,2 m2 stehen noch Großbritannien, die Schweiz und Schweden. Mit den durchschnittlich
ca. 81 m2 besitzen die Apartments des HGA/USA VII Fonds eine ideale Größe für die Bedürfnisse der jungen Amerikaner.
BETEILIGEN SIE SICH AN ELF APARTMENTANLAGEN IN HOUSTON UND IN MARYLAND
DER FONDS AUF EINEN BLICK
Name:
Investitionsobjekt:
HGA/USA VII Fonds
11 Apartmentanlagen in
Houston und Maryland
rd. USD 37 Mio.
rd. USD 37 Mio.
USD 15.000 zzgl. 5 % Agio
Fondsvolumen:
Eigenkapital:
Mindestbeteiligung:
AUSZAHLUNGSVERLAUF
165 %
160,8 % *
160 %
15 %
7,5 %
7,5 %
7,5 %
8,0 %
8,0 %
9,0 %
9,0 %
9,5 %
11,0 %
5%
0%
Jahre
Mit einer Bevölkerung von jeweils über 5 Mio. Einwohnern
gehören beide Metropolregionen zu den zehn größten der
USA. Allein in der Zeit zwischen 2000 und 2003 sind diese
Regionen um über 600.000 Einwohner gewachsen – dies
entspricht ungefähr der Bevölkerung der Stadt Frankfurt.
Die Anlagen in Maryland sind im Durchschnitt zu 98 %,
die in Houston im Durchschnitt zu 91 % vermietet.
PROZENTUALES BEVÖLKERUNGSWACHSTUM IN DEN US-STAATEN ZWISCHEN 2000 UND 2005
ME
WA
AK
ND
MT
OR
ID
CA
CO
MI
PA
IA
NE
UT
NY
WI
SD
WY
NV
VT
MN
IL
KS
1
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3
Quelle: Eigene Darstellung
4
5
6
7
8
9
10
* inkl. Veräußerungserlös
Um die durchschnittliche Miethöhe und damit den Ertrag
für die Fondsgesellschaft weiter zu steigern, wird der Fonds
in den nächsten 12 bis 18 Monaten insgesamt USD 6 Mio.
investieren. Trotz des derzeit geringen Leerstandes und
dieser Investitionen geht die Fondskalkulation – konservativ betrachtet – über die gesamte Laufzeit insgesamt von
einem ökonomischen Leerstand in Höhe von 13,6 % aus.
OH
IN
WV
MO
NC
TN
AZ
NM
OK
TX (9,6 %)
VA
KY
SC
AR
MS
155 %
…
10 %
Das vorliegende Angebot zielt auf eine Beteiligung an elf
Apartmentanlagen mit insgesamt über 2.000 Wohnungen.
Neun der elf Anlagen befinden sich im Großraum Houston,
Texas. Die beiden anderen Anlagen liegen im Großraum
Washington (Maryland).
AL
GA
MA
RI
CT
NJ
DE
DC
MD (5,7 %)
Abwanderung
0,0 bis 2,9 %
3,0 bis 4,9 %
LA
HI
NH
FL
5,0 bis 9,9 %
10,0 % und mehr
Quelle: U.S. Census Bureau, Population Estimates Program, April 1, 2000 to July 1, 2005
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HGA/USA VII FONDS
LIVING IN AMERICA
APARTMENTANLAGEN MIT POTENZIAL
NEUN APARTMENTANLAGEN IM GROSSRAUM HOUSTON (TEXAS)
Name
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
„Pineforest Park“
„Pineforest Place“
„Tanglebrook“,
„Sage Hollows“
„The Gardens“
„Coventry Park“
„Elm Creek“
„Trailwood“
„Steeplechase“
Zahl der Einheiten
Durchschnittliche Größe der Apartments
200
144
127
252
246
128
168
177
171
ca. 74,4 m2
ca. 75,4 m2
ca. 92,5 m2
ca. 87,3 m2
ca. 54,5 m2
ca. 78,3 m2
ca. 69,2 m2
ca. 89,8 m2
ca. 79,4 m2
ZWEI APARTMENTANLAGEN IM GROSSRAUM WASHINGTON (MARYLAND)
Name
1. „Saybrooke Apartments“
2. „The Verandahs“
Zahl der Einheiten
Durchschnittliche Größe der Apartments
252
186
ca. 97,0 m2
ca. 92,0 m2
Houston ist mit über 2 Mio. Einwohnern die viertgrößte
Stadt der USA. In der gesamten Metropolregion Houston
leben über 5 Mio. Menschen. Die Bevölkerung der Stadt
wächst stetig, der Altersdurchschnitt ist vergleichsweise
niedrig. Rund 71 % der Einwohner sind jünger als 45 Jahre.
ten internationalen Tonnageumschlag unter allen Häfen
der USA.
Mehrere international tätige Großunternehmen wie Wal-Mart
Stores, Continental Airlines, Hallibourton oder Exxon Mobil
Group haben ihren Sitz in Houston.
Maryland profitiert von seiner Nähe zu Washington, D. C.,
der Hauptstadt der Vereinigten Staaten. Die Washington
Metropolitan Area mit insgesamt mehr als 7,5 Mio. Einwohnern umfasst Teile der Bundesstaaten Maryland und
Virginia und zeichnet sich durch den größten jährlichen
Beschäftigungszuwachs der USA aus.
Neben 40 Universitäten, Fachhochschulen und ähnlichen
Institutionen beherbergt die Stadt das international renommierte Texas Medical Center, das mehr als 50.000 Menschen beschäftigt und jährlich rund 4,8 Mio. Patienten
behandelt. Der Hafen von Houston verzeichnet den größ-
Die Anlagen liegen in der besonders prosperierenden Region
Montgomery County, in dem alle 19 US-Bundesbehörden
sowie zahlreiche Unternehmen ihren Sitz haben. Zudem
ist Montgomery County eines der bedeutendsten Biotechnologie-Zentren der USA.
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HGA/USA VII FONDS
LIVING IN AMERICA
Nicht nur im Sonnenscheinstaat Kalifornien sind Swimmingpools weit verbreitet. Die größte Pooldichte gibt es mit 58
pro 1.000 Einwohner in Connecticut, Arizona (73,7) und – fast möchte man sagen natürlich – mit 89,4 in Florida. Sie
gehören einfach zum Stadtbild amerikanischer Wohnviertel dazu. Auch in Apartment-Anlagen sind Swimmingpools
ein Muss. Alle Anlagen im HGA/USA VII Fonds haben das erfrischende Nass. Allerdings sollte man in Baldwin Park im
US-Bundesstaat Kalifornien nicht beim Fahrradfahren im Swimmingpool erwischt werden, denn das ist dort verboten.
VERTRAUEN SIE ERFAHRENEN PARTNERN
HGA Capital legt mit dem HGA/USA VII Fonds ihren vierten
US-Wohnimmobilienfonds auf. Bei zweien dieser Fonds,
nämlich bei dem HGA/USA II Fonds und dem HGA/USA V
Fonds, konnte bereits nach wenigen Jahren ein erfolgreicher Verkauf der Objekte durchgeführt werden. Die Anleger erzielten dabei Renditen von 10 % bzw. 16,3 bis 21,9 %.
Fonds hatte während seiner Laufzeit kontinuierlich 9,5 %
p. a. ausgezahlt und damit mehr als prospektiert.
US-WOHNUNGSFONDS VON HGA CAPITAL:
DIE ERSTE ERFOLGSGESCHICHTE
US-WOHNUNGSFONDS VON HGA CAPITAL:
DIE ZWEITE ERFOLGSGESCHICHTE
Der erste Fonds der Produktreihe US-Wohnimmobilien (HGA/
USA II Fonds) investierte in 360 Wohnungen der Apartmentanlage „Mainsail Village“ in Tampa, Florida.
Der zweite Fonds der Produktreihe US-Wohnimmobilien
(HGA/USA V Fonds) investierte in eine Apartmentanlage
mit 576 Wohnungen in Germantown, Maryland, die in der
Nähe der Apartmentanlage des aktuellen HGA/USA VII Fonds
liegt. Zudem wurde in 316 Wohnungen in West Palm Beach,
Florida, investiert.
Der Fonds wurde im Jahr 2001 aufgelegt und konnte im
Jahr 2006 bereits wieder erfolgreich aufgelöst werden. Der
Nach dem Verkauf der Anlage erhielten die Anleger zudem
116 % ihres Nominalkapitals zurück. Damit wurde eine
Rendite vor Steuern von über 10 % erzielt.
Der Fonds war 2004/2005 aufgelegt worden und konnte
bereits 2006 erfolgreich aufgelöst werden. Die Rückflüsse an
die Anleger betrugen vor Steuern – je nach Beitrittsdatum
– über die sehr kurze Fondslaufzeit von knapp zweieinhalb
Jahren 123,1 bis 127,6 % des Nominalkapitals. Damit wurde
eine Rendite vor Steuern zwischen 16,3 und 21,9 % erzielt.
BEWÄHRTE PARTNERSCHAFT MIT ALLIANCE HOLDINGS
Wie bei den beiden Vorgängerfonds USA V und USA VI
konnte als Joint Venture-Partner und Betreiber der beiden
Apartmentanlagen wieder Alliance Holdings gewonnen werden. Alliance gehört seit Jahren zu den größten Betreibern
von hochwertigen Wohnanlagen in den USA. Dabei gewährt
Alliance den deutschen Investoren eine Vorzugsstellung
bei laufender Auszahlung und Verkauf. Das heißt: Die ge-
samte Liquidität in der Objektgesellschaft wird bis zu
einer Höhe von 8,5 % p. a. ungeschmälert an die deutsche
Fondsgesellschaft ausgeschüttet, erst dann partizipiert
Alliance Holding am wirtschaftlichen Erfolg der Anlagen.
Alliance hat sich darüber hinaus bis 2009 verpflichtet, eine
eventuelle Differenz zwischen den prognostizierten und
den tatsächlichen Nettomieteinnahmen bis maximal USD
1,5 Mio. auszugleichen. Auch dies erhöht die Sicherheit der
deutschen Anleger signifikant.
Alliance hat folglich ein ausgeprägtes monetäres Interesse
an der guten Performance der Apartmentanlagen. Dies
umso mehr, da auch im Rahmen der Veräußerung der Anlagen eine Erfolgsbeteiligung in Abhängigkeit der erzielten
internen Verzinsung vereinbart wurde.
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