Integration von innerstädtischen Einkaufszentren

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DSSW-Dokumentation
DSSW-Veranstaltungsreihe:
Integration von Einkaufszentren
Der Städtebau Lage, Architektur, städtebaulichfunktionale Einbindung
3. Fachforum in Münster am 23.11.2007
Stadt + Handel
büro frauns
DSSW-Dokumentation
DSSW-Veranstaltungsreihe: Integration von Einkaufszentren
Der Städtebau - Lage, Architektur, städtebaulich-funktionale Einbindung
3. Fachforum in Münster am 23.11.2007
DSSW-Materialien, Berlin 2007
Herausgeber
(alle Rechte vorbehalten)
Deutsches Seminar für Städtebau und Wirtschaft im
Deutschen Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e.V.
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Redaktion/Bearbeitung
Stadt + Handel
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büro frauns
Schorlemer Straße 4, 48143 Münster
Tel. +49.251.53 48 70
E-Mail [email protected]
Bearbeitung im DSSW
Torsten Wiemken
Das Deutsche Seminar für Städtebau und Wirtschaft ist eine Beratungs- und Forschungseinrichtung für die Erarbeitung von innovativen Handlungsmöglichkeiten zur Innenstadtentwicklung. Das DSSW arbeitet unter dem Dach des Deutschen Verbandes für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e. V. und wird aus Mitteln des Bundesministeriums
für Wirtschaft und Technologie finanziert.
DSSW-Veranstaltungsreihe: Integration von innerstädtischen Einkaufszentren
Fachforum 3 „Der Städtebau – Lage, Architektur, städtebaulich-funktionale Einbindung“
Freitag, 23.11.2007, 9.00 – 14.00 Uhr
Stadtweinhaus, Prinzipalmarkt 8-9, 48143 Münster
8.30 - 9.00 Uhr
Eintreffen der Teilnehmer/innen
9.00 Uhr
Begrüßung und Überblick über das Programm
Elke Frauns, büro frauns kommunikation | planung | marketing, Münster
Thomas Zacharias, Wirtschaftsförderung Münster GmbH
Integration von innerstädtischen Einkaufszentren – Relevanz und Aspekte des Themas
Ralf Beckmann, Stadt + Handel, Dortmund
Neue Chancen zur Integration von innerstädtischen Einkaufszentren
Anne Mayer-Dukart, Architektin und Stadtplanerin, Universität Stuttgart, StädtebauInstitut
Einkaufszentren als Bestandteil des Stadterneuerungsprozesses
Michael Gerber, BIS Bremerhavener Gesellschaft für Investitionsförderung und Stadtentwicklung mbH
10.30 – 10.45 Uhr
Kaffeepause
10.45 Uhr
Das kleine „k“ macht den Unterschied! Gelungene Integration eines Shopping-Centers
am Beispiel der Münster Arkaden
Maßnahmen zur Verbesserung der Innenstadtverträglichkeit von Einkaufszentren am
Beispiel der Münster Arkaden und anderer Objekte
Thomas Doerr, COMFORT Center Consulting mbH, Geschäftsführer
Vom Vorhaben zur Verbindlichkeit - Rechtliche Regelungen zur innenstadtverträglichen
Integration enes Einkaufszentrums am Beispiel Limbecker Platz in Essen
Friedhelm Stärk, Stadt Essen, Amt für Stadtplanung und Bauordnung, Bauleitplanung
und Bebauungsplanbearbeitung
DSSW-Veranstaltungsreihe: Integration von innerstädtischen Einkaufszentren
Fachforum 3 „Der Städtebau – Lage, Architektur, städtebaulich-funktionale Einbindung“
Landung eines UFO’s oder behutsame Einbindung in vorhandene Stadtstrukturen? Die
funktionale, städtebauliche und architektonische Integration von Einkaufszentren.
Moderierte Diskussion mit den Referenten/innen und Werkstatt-Teilnehmern/innen
Moderation: Elke Frauns, büro frauns kommunikation | planung | marketing, Münster
12.45 – 13.15 Uhr
Mittagsimbiss
13.15 Uhr – 14.00 Uhr Geführter Rundgang zu den Münster Arkaden
14.00 Uhr
Ende des Fachforums
Ralf Beckmann
Planungsbüro Stadt + Handel
Integration von innerstädtischen Einkaufszentren –
Relevanz und Aspekte des Themas
Fachforum 1:
„Die Nutzungen – Dimensionierung und Branchenmix“
Europa-Center Hamburg
23.11.2007
City Point Braunschweig
Begrüßung und Überblick über das Programm
Elke Frauns
23.11.2007
Ralf Beckmann
23.11.2007
Europäischer Vergleich
Einkaufszentrenverkaufsfläche pro 1.000 Einwohner (2006)
350
300
250
200
150
100
50
23.11.2007
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0
Einkaufszentrenexpansion
14.000.000
600
12.000.000
500
10.000.000
400
8.000.000
300
6.000.000
200
4.000.000
100
2.000.000
Gesamtmietfläche in m² (linke Achse)
Anzahl Gesamtdeutschland
Anzahl neue Bundesländer
Quelle: Eurohypo, Real Estate Appraisal & Consulting, Research
23.11.2007
2005
2003
2001
1999
1997
1995
1993
1991
1989
1987
1985
1983
1981
1979
1977
1975
1973
1971
1969
1967
1965
1963
0
1961
0
Einkaufszentrenexpansion
Gesamtfläche in 1000m²
Quelle: EHI
23.11.2007
Anzahl der Einkaufszentren
Durchschnittliche Verkaufsfläche
pro Einkaufszentrum
Präferierte Standortlage
Shopping-Center Eröffnungen nach Standortlage
70%
61%
58%
60%
58%
58%
50%
40%
40%
30%
38%
36%
35%
30%
29%
25%
20%
13%
12%
10%
4%
4%
0%
1964-1995
1996-1997
Innenst adt
1998-2001
St adtteil
2002-2005
Grüne Wiese
Quelle: EHI
23.11.2007
2005
Aktuelle Expansion:
Mittelzentren, Innenstädte, Smart-Concepts
Geplante / in Bau befindliche Einkaufszentren
der ECE-Gruppe
Name / Stadt
Stadtgalerie Heilbronn
Stadtgröße
Geplante VKF
Lage
120.000
13.000 m² Innenstadt
Stadtgalerie Passau
51.000
Stadtgalerie Schweinfurt
54.000
Ernst-August-Galerie Hannover
520.000
Schlosshöfe Oldenburg
160.000
59.000
Forum Mönchengladbach
270.000
Limbecker Platz, Essen
580.000
Rathaus-Galerie Leverkusen
160.000
Rhein-Galerie Ludwigshafen
160.000
Saar-Galerie, Saarbrücken
180.000
Stadt-Galerie Hameln
Einkaufszentren BRD
Quellen: ECE, BBR
23.11.2007
Themenfelder der Veranstaltungsreihe
§
§
§
§
Die Nutzungen:
Dimensionierung und Branchenmix
Der Städtebau:
Lage, Architektur und städtebaulich-funktionale Einbindung
Die Akteure:
Kommunikation und Rollenverständnis
Die Gutachten:
Nachvollziehbarkeit von Gutachten - Absatzwirtschaftliche, städtebauliche
und landesplanerische Verträglichkeit
23.11.2007
Nutzungen: Dimensionierung
Dimensionierung – Richtwerte:
§ Verkaufsflächenausstattung in der Innenstadt bzw. im zentralem
Versorgungsbereich
§ Verhältnis Verkaufsflächenausstattung Innenstadt + Vorhaben –
Gesamtstadt
§ Sortimentsspezifische Verkaufsflächenausstattung
§ Kaufkraftpotenzial …
aus Einzelfallbetrachtung ergibt sich die Dimensionierung
des Vorhabens
23.11.2007
Nutzungen: Branchenmix
Beispielhafter Branchenmix innerstädtischer Einkaufszentren:
Bücher/Schreibwaren/Zei Hausrat Spiel/Sport
5%
tschriften
5%
5%
sonstige Hartwaren
2%
Bekleidung
45%
Gesundheit und
Körperpflege
6%
Lebensmittel
10%
M edien / Elektro
15%
23.11.2007
Schuhe/Lederwaren
7%
Städtebau: Lage und städtebaulich-funktionale Einbindung
Lage:
§ Innenstadtlage
§ Innerstädtische
Randlage
§ Haupteinkauflage
§ Nebenlage
§ Polbildungen und
Lauflagen
§ …
23.11.2007
Städtebau: Architektur und Einbindung
§
§
§
§
§
Fassadengestaltung
Anpassung an Straßenbild
Durchlässigkeit
Eingänge
Öffnung gegenüber dem Bestand
Lingen, Lookentorpassage, Quelle: Stadt+Handel.
23.11.2007
Open-Air Shopping-Center Whitefriars
Quelle: www.whitefriars-canterbury co.uk/website/
as9
Akteure: Kommunikation und Rollenverständnis
Gutachter
- Verträglichkeitsanalyse
- Umweltgutachten
-…
Kommune
Projektentwickler
- Verwaltung
- Politik
Vorhaben
Träger öff. Belange
Bürger
- Nachbarkommunen
- IHK
-…
23.11.2007
Örtlicher
Einzelhandel
Gutachten: Nachvollziehbarkeit
Entfernung zum Standort
23.11.2007
Zone 1
Umlandkommune
Standortkommune
Umlandkommune
§
Absatzwirtschaftliche, städtebauliche und landesplanerisch
Verträglichkeit
Herleitung und Transparenz der Eingangsparameter:
10% - 25%
- Abgrenzung des Einzugsgebiet
- Kunden- und Umsatzherkunft
20% - 35%
- Kaufkraft- und Einwohnerdaten,
Status-Quo und Entwicklung
30% - 60%
- Flächen- und Leistungskennziffern
Bestand und Vorhaben
20% - 30%
-…
Zone 2
Zone 3
Entfernung zum Standort
Gutachten: Nachvollziehbarkeit
§
Absatzwirtschaftliche, städtebauliche und landesplanerisch
Verträglichkeit
Nachvollziehbarkeit der Berechnungen
Black Box Berechnung
§
Transparenz
Darstellung und Bewertung der Ergebnisse im Sinne der Verträglichkeit
10
23.11.2007
Bewertung
Steigende Bedeutung in der Forschung
•
•
•
•
Popp, Monika: Innenstadtnahe Einkaufszentren. Besucherverhalten
zwischen neuen und traditionellen Einzelhandelsstandorten, Passau,
2006.
Walter, Monika / Hafen City Universität: DFG-Forschungsprojekt:
Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR): Reurbanisierung der
Innenstadt.
Deutsches Institut für Urbanistik (Difu):
Center in the City - Wirkungsanalyse großer innerstädtischer
Einkaufszentren
23.11.2007
Ralf Beckmann
23.11.2007
Anne Mayer-Dukart
Universität Stuttgart, Städtebau-Institut
Neue Chancen zur Integration von innerstädtischen
Einkaufszentren
Neue Chancen zur Integration von innerstädtischen Einkaufszentren
Handel und Urbanität | Dissertation am Städtebau-Institut der Universität Stuttgart | Anne Mayer-Dukart
1 EINKAUFSZENTREN UND IHRE BEDEUTUNG FÜR DIE STADTENTWICKLUNG
Kontroverse Diskussion über die Möglichkeiten der Integration innerstädtischer Einkaufszentren
Potenziale und Risiken für die Stadtentwicklung
HANDEL UND URBANITÄT
Einkaufspassage
Einkaufshöfe
Geplante offene Handelsanordnungen
Shopping-Mall
Die städtebauliche Typologie von Einkaufszentren kann nach zwei grundlegenden Organisationsprinzipien unterschieden werden:
• offene „extrovertierte“ Handelseinrichtungen, die sich sowohl nach innen als auch nach außen orientieren (Einkaufspassagen, Einkaufshöfe und geplante offene Handelsanordnungen)
• geschlossene „introvertierte“ Handelseinrichtungen, die sich nur nach innen orientieren (Shopping-Mall)
• Verlagerung innenstadtrelevanter Sortimente auf Standorte am Rand und außerhalb von Siedlungsgebieten durch
nicht-integrierte Einkaufszentren
• Wachsender Verdrängungswettbewerb, Schwächung bestehender Stadt- und Ortszentren (Ausdünnung der flächendeckenden Nahversorgung, Trading Down, Leerstände)
• Integration innerstädtischer Einkaufszentren zur Aufwertung und Revitalisierung der Zentren
2 INTEGRATION IN DER INNENSTADT: KONFLIKTE UND RISIKEN
Entwicklung der Ladenmieten
und Immobilienwerte in 1aLagen von 50 kreisfreien
westdeutschen Städten unter
500.000 Einwohner
Innerstädtische Einkaufszentren | Ökonomische Konflikte und Risiken
• Gefahr von negativen Auswirkungen auf die bestehenden Einzelhandelslagen durch Umsatzverlagerungen und
eine Verschiebung der Kaufkraftströme
• Risiko eines Mietpreisverfalls in 1a-Lagen und einer Wertminderung von Immobilien in der Innenstadt
2 INTEGRATION IN DER INNENSTADT: KONFLIKTE UND RISIKEN
Innerstädtische Einkaufszentren | Städtebauliche Konflikte und Risiken
• Maßstabssprengende große Volumina
• Standardisierte, wenig qualitätsvolle Architektur, Missachtung denkmalpflegerischer Werte, fehlende Authentizität
• Monofunktionalität
• Abweisende, funktionslose Fassaden durch Introvertiertheit der Nutzungen
• Privatisierung öffentlicher Räume
3 STÄDTEBAULICHE UND GESTALTERISCHE KRITERIEN DER INTEGRATION
Raumstrukturelle und städtebauliche Einbindung
• Standortvoraussetzungen: Anbindung an den bestehenden Geschäftsbereich
• Städtebauliche Einbindung in das historisch gewachsene Raumgefüge und das übergeordnete Wegenetz
• Dimensionierung und Branchenmix
Schloss-Arkaden, Braunschweig
SchwabenGalerie, Stuttgart-Vaihingen
Fünf Höfe, München
Bosch-Areal, Stuttgart
H. J. van Heekplein, Enschede, Niederlande
Münster Arkaden, Münster
Mariënburg, Nijmegen, Niederlande
Kamp Promenade, Osnabrück
Nutzungsmischung
Nutzungsmischung
• Neue Möglichkeiten der Funktionsmischung vor dem Hintergrund der zunehmenden Bedeutung des Erlebniseinkaufs
und der Profilierung im interkommunalen Wettbewerb
• Kombination auch mit nicht-kommerziellen Nutzungen wie Kultur- und Wohnnutzung
Nutzungsmischung
SchwabenGalerie Stuttgart
Nutzungsmischung
Fünf Höfe München
Bauliche Gestaltung und stadträumliche Einbindung
Bauliche Gestaltung und stadträumliche Einbindung
• Ausbildung kontextbezogener, zeitgemäßer Architekturlösungen
• Umsetzung bautechnologischer Innovationen und Integration von Kunst
• Einbeziehung von Bestand, Berücksichtigung von Denkmalschutz
Bauliche Gestaltung
SchwabenGalerie Stuttgart
Bauliche Gestaltung
Fünf Höfe München
Stadträumliche Einbindung – Integration großer Magnete
1 Anordnung im Untergeschoss – ggf. unter Ausnutzung der Topographie
2 Anordnung in rückwärtigen Bereichen bzw. im Blockinneren
3 Separate Anordnung
4 Anordnung in den Obergeschossen
Stadträumliche Einbindung – Integration der Anlieferung sowie der Tiefgaragenein- und -ausfahrten
1 Anordnung im Untergeschoss – ggf. unter Ausnutzung der Topographie
2 Anordnung in rückwärtigen Bereichen bzw. im Blockinneren
Beiträge zur Belebung des öffentlichen Raums
Beiträge zur Belebung des öffentlichen Raums
• Ausbildung bzw. Aufwertung und Gestaltung öffentlicher Räume
• Gebrauchsregulierungen und Sozialcharakter öffentlich nutzbarer Räume
• Ausbildung offener und gestalteter Fassaden in Bezug zum Umfeld
Beiträge zur Belebung des öffentlichen Raums – Produktion und Vernetzung
H. J. van Heekplein, Enschede, Niederlande
Beiträge zur Belebung des öffentlichen Raums – Produktion und Vernetzung
Beiträge zur Belebung des öffentlichen Raums – Fassade
Van Heekplein, Enschede, Niederlande
Beiträge zur Belebung des öffentlichen Raums – Fassade
4 STÄDTEBAULICHE TYPOLOGIE
Weiterentwicklungsmöglichkeiten großflächiger Handelseinrichtungen
Die aktuelle Kritik an innerstädtischen Einkaufszentren bezieht sich im Kern auf die unangepasste Integration der
ursprünglich für die Peripherie konzipierten, introvertierten und ökonomisch autarken Shopping-Mall
Wichtige Trends und Innovationen auf internationaler Ebene:
• Rückgang und zunehmende Anzahl brach fallender traditioneller Shopping-Malls in den USA (www.deadmalls.com)
• Trend zu neuen Stadt integrierten Formen des Handels, die auf den genuin innerstädtischen Typologien der
Einkaufspassagen und -höfe sowie geplanten offenen Anordnungen aufbauen (z. B. in Form von Outdoor Malls bzw.
Lifestyle Centern in den USA, den Niederlanden und Großbritannien)
Demalling als Chance für die Stadt: Historische Entwicklung des Paseo Colorado, Pasadena (Los Angeles)
5 PLÄDOYER FÜR KONTEXTBEZOGENE LÖSUNGEN
Neue Perspektiven in der Einkaufszentrenentwicklung
• Wirtschaftlich erfolgreiche Konzepte, die neuen urbanen Strategien verpflichtet sind
• Einkaufszentren müssen sich nicht notwendigerweise durch Introvertiertheit und die Bündelung aller Funktionen unter
einem Dach auszeichnen
5 PLÄDOYER FÜR KONTEXTBEZOGENE LÖSUNGEN
Qualitätssicherung im Planungsprozess
• Entwicklung städtebaulicher Zielvorstellungen (Innenstadtentwicklungskonzepte, Rahmenpläne etc.)
• Konsequente Nutzung der Steuerungs- und Planungsinstrumente
• Durchführung städtebaulicher Wettbewerbe bzw. Gutachterverfahren, die das Spektrum der Lösungsmöglichkeiten
unter Beteiligung aller relevanten Gruppen ausloten
ABBILDUNGSVERZEICHNIS
Pläne, Grafiken und Fotos: Anne Mayer-Dukart
Mit Ausnahme von:
S. 2 links:
aus: Walter Brune, Rolf Junker, Holger Pump-Uhlmann (Hg.): Angriff auf die City. Düsseldorf 2006, Titel
S. 2 Mitte und rechts: Die Zeit Nr. 44, 26. Oktober 2006, S. 17, 19
S. 4
aus: Walter Brune, Rolf Junker, Holger Pump-Uhlmann (Hg.): Angriff auf die City. Düsseldorf 2006, S. 92
S. 5
Monika Walther: Entwicklung der Ladenmieten und Immobilienwerte in 1a-Lagen von 50 kreisfreien westdeutschen Städten unter
500.000 Einwohner. In: Jan Wehrheim: Shopping Malls. Interdisziplinäre Betrachtungen eines neuen Raumtyps. Wiesbaden 2007,
S. 198
S. 6 rechts:
aus: Walter Brune, Rolf Junker, Holger Pump-Uhlmann (Hg.): Angriff auf die City. Düsseldorf 2006, S. 268
S. 9, 10
Anne Mayer-Dukart, Stuttgart. Auf Grundlage von Kemper‘s City Profile 1999-2007 sowie Angaben der Städte
S. 22
Stadt Enschede (Hg.): H. J. van Heekplein, Enschede 2004, Titel
S. 29
Katrin Pesch, Los Angeles
S. 30
BU Weimar, Institut für Europäische Urbanistik auf Plangrundlage des A|A 2004 Design Award Submission (Hg.): Paseo Colorado,
Los Angeles 2004, S. 3
S. 33
Roland Halbe, Stuttgart
Michael Gerber
BIS Bremerhavener Gesellschaft für
Investitionsförderung und Stadtentwicklung mbH
Einkaufszentren als Bestandteil des
Stadterneuerungsprozesses
Einkaufszentren als Bestandteil des Stadterneuerungsprozesses
Fachforum 3 „Der Städtebau – Lage, Architektur und städtebaulich-funktionale Einbindung“
Bremerhavener Gesellschaft
für Investitionsförderung
und Stadtentwicklung mbH
1
Inhalt
Inhalt
1. Wirtschaftsförderungsgesellschaft BIS
2. „Bremerhaven wächst am Meer“ als innerstädtischer Erneuerungsprozess
2.1
2.2
Städtebauliche und stadtgestalterische Aufwertung der Fußgängerzone
Revitalisierung des Alten/Neuen Hafens
3. Mediterraneo – Kurzprofil eines themenorientierten Einkaufszentrum am Alten/Neuen Hafen
4. Aspekte der Integration
4.1
4.2
4.3
4.4
Lage
Architektur
städtebaulich-funktionale Elemente
Exkurs: Stadt- und Citymarketing als weitere funktionelle Klammer
5. Schlussbemerkung
2
Wirtschaftsförderungsgesellschaft BIS
3
Wirtschaftsförderungsgesellschaft BIS
BIS
Bremerhavener Gesellschaft für Investitionsförderung und Stadtentwicklung mbH
75 % Stadt Bremerhaven und 25 % Land Bremen
Geschäftsbereich I
1.
2.
3.
4.
Allgemeine
1.
Wirtschaftsförderung 2.
Technologieförderung
Standortmarketing
Akquisition
4
Geschäftsbereich II
Immobilien
Infrastruktur
Geschäftsbereich III
1.
2.
3.
Städtebauliches
Projektmanagement
Quartiersmanagementfunktion
Sonderaufgaben
Geschäftsbereich IV
1.
2.
3.
Tourismusförderung/
Stadtmarketing
Büro BremerhavenWerbung
Bremerhaven
Touristik
Bremerhaven wächst am Meer
Städtebauliche Ausgangssituation
5
Bremerhaven City
Bremerhaven City –
Fußgängerzone und Alter/Neuer Hafen
7
Bremerhaven City –
Ausgangssituation und Herausforderung
8
Fußgängerzone
Städtebauliche Situation 1999
9
Alter/Neuer Hafen
Alter/Neuer Hafen und Fußgängerzone
11
Bremerhaven wächst am Meer
Städtebauliche Entwicklung zwischen Weser und Geeste
12
Gesonderte Investitionsprogramme
70 Mio. € Investition in städtebauliche Aufwertung Innenstadt
Neue Stadtmitte Bremerhaven
Havenwelten
263 Mio. € Investition in Infrastruktur am Alten/Neuen Hafen
13
Neue Stadtmitte Bremerhaven
„Nähe zum Wasser erlebbar machen“
Nach einem Planungsprozeß von 4 Jahren
(Start 1996) wurde die Innenstadt in zwei
Jahren Bauzeit umgestaltet.
Fertigstellung August 2002.
14
Neue Stadtmitte Bremerhaven Gesamtübersicht der innenstadtrelevanter Projekte
Rickmers-Werftgelände
Parkhaus Rampenstrasse
Umfeld Hochschule
Architektenwettbewerb Stadtbad
Morgenstern-Magazin
Sanierung Stadttheater
Ludolph-Grundstück
Eulenhofen-Grundstück
Verlängerung Museumshafen
Erweiterung DSM
Zoo am Meer
15
Weserstrand
Havenwelten Bremerhaven –
Masterplanung
16
Havenwelten Bremerhaven Daten und Fakten
Gebietsgröße
Landflächen
Wasserflächen / Hafenbecken
Ost-West Ausdehnung
Nord-Süd-Ausdehnung
Investition in Infrastruktur
40 ha
26 ha
13 ha
300 m
1800 m
263 Mio. €
Infrstruktur Handlungsfelder
•
Kajenerneuerung
•
Abwassersystem
•
Erneuerung Straßen und
Plätze
•
Schleuse Neuer Hafen
•
Brückensanierung
•
Reisebus terminal
Verantwortung:
öffentlich (BEAN)
17
Havenwelten Bremerhaven –
Gesamtübersicht der Einzelprojekte
Mediterraneo
Mediterraneo
Kurzprofil des themenorientierten Einkaufszentrum am Alten/Neuen Hafen
19
Mediteraneo –
Selbstverständnis des Investors
“Die AVW hat die Lebensart und das Flair des Südens,
insbesondere die Jahrtausende gewachsene, und immer wieder
aufs neue erregende italienische Kultur, zum Vorbild genommen.
Mit dem Mediteraneo präsentieren wir ein völlig neues Konzept zur
Belebung der Innenstädte: die südlich geprägte Liaison von
Infotainment und Service-Qualität.
Mediterraneo bedeutet Freizeit, Urlaub, Leichtigkeit in Bezug auf
Essen, Trinken, Shopping und Kultur. Mediterraneo steht für eine
Verschmelzung der Kulturen – vereint italienische, französische und
spanische Geschäfte ebenso wie typisch kulinarische Genüsse und
landestypische Unterhaltung – alles im authentisch mediterranem
Stil. Die AVW will damit neue Maßstäbe im Einzelhandel setzen.
Dabei geht es weniger um weltbekannte und allenorten vertretende
Edelmarken, sondern vielmehr um kleine feien Firmen, die
hervorragende Qualität zu vernünftigen Preisen offerieren“
20
Mediterraneo –
Bildersprache
21
Mediteraneo –
Innenarchitektur
22
Aspekte der Integration
Lage, Architektur, städtebaulich-funktionale Elemente & Exkurs
23
Aspekte der Integration –
Grundsatz
Lage (Rundlauf)
25
Lage in Hinblick auf Ost-West-Verbindungsachsen
26
Architektur
27
städtebaulich-funktionale Elemente: Parkleitsystem
•Vier Parkzonen direkt erreichbar
•Dynamisches System
•Reduzierung Parksuchverkehr
städtebaulich-funktionale Elemente: ÖPNV & Reisebusterminal
29
städtebaulich-funktionale Elemente: Besucherwegeleitsystem
30
städtebaulich-funktionale Elemente: Lichtkonzept
31
Exkurs Stadt- und Citymarketing als weitere funktionelle Klammer
32
Schlussbemerkung
Thomas Zacharias
Wirtschaftsförderung Münster GmbH
Das kleine „k“ macht den Unterschied!
Gelungene Integration eines Shopping-Centers
am Beispiel der Münster Arkaden
Gelungene Integration eines Shopping-Centers am
Beispiel der Münster Arkaden
DSSW-Fachforum 3
„Integration von innerstädtischen Einkaufszentren“
Münster, 23.11.2007
Dipl.-Geogr. Thomas Zacharias
Übersicht
Gliederung
Seite 2
© Wirtschaftsförderung Münster GmbH
•
Münster
• Das Oberzentrum Münster
• Die Innenstadt
•
Münster Arkaden
• Der Standort
• Die Akteure
• Die Architektur
• Die Beziehungen
• Die Offenheit
• Der Besatz
•
Der Erfolg
Oberzentrum
Münster
Das Oberzentrum
•
287.000 Einwohner, Tendenz steigend
•
Einziges Oberzentrum im Münsterland
•
Einzugsgebiet 1,5 bis 2 Millionen Einwohner
•
GfK-Kernnziffern 2006
•
•
•
•
•
EH-relevante Kaufkraft
EH-rel. Kaufkraftkennziffer
Umsatz
Umsatzkennziffer
Zentralitätskennziffer
1.476,0 Mio. Euro
106,8
1.846,9 Mio Euro
140,4
131,4
Innenstadt
Münster
Die Innenstadt
1a-Lagen
Salzstraße
Prinzipalmarkt
Drubbel
Ludgeristraße
Rothenburg
Seite 4
Innenstadt
Münster
Die Innenstadt
Alleinstellungsmerkmale der Münsteraner Innenstadt
•
•
Attraktives Stadtbild
Der Standort des hochwertigen/exklusiven Handels in NRW
neben der Düsseldorfer Kö
Attraktives Ziel für
•
•
Tagesausflüge
Wochenendtrips
Verkaufsfläche in der Innenstadt ca. 167.000 m²
Bislang Mangel an großflächigen zeitgemäßen Ladenlokalen
(2006 laufende Beobachtung)
(historische Struktur)
Spitzenmiete 137 €/m²
Kemper‘s 2006
In der Top-Ten der Einzelhandelsstandorte in Deutschland
•
•
Seite 5
Rang 10 bundesweit
Rang 4 in NRW (hinter K, D, DO)
Zukunft
Münster
Die Zukunft
•
Das Oberzentrum Münster ist auf Kaufkraftzuflüsse angewiesen
(Umland und (Tages-) Touristen)
•
Rahmenbedingungen im Einzelhandel ändern sich
•
Seite 6
•
Demographischer Wandel
•
Stagnation/Rückgang des verfügbaren Einkommens pro Kopf
•
Verkaufsflächenzunahme/Großprojekte an Konkurrenzstandorten
Münster muss attraktiv bleiben
um auch zukünftig seine Position halten zu können
Der Standort
Seite 7
Münster Arkaden
Der Standort
•
Ehemaliger Standort der
Sparkasse Münsterland Ost
•
Absolute 1a-Lage
•
Seite 8
Funktionsräumlich bestens
integriert
t
Ro
he
u
nb
rg
r aß e
Münster Arkaden
Der Standort
Lu d g e rist
Rahmenbedingungen
Münster Arkaden
Die Akteure
Akteure
Grundstückseigentümer
Ei
nf
lu
s
Einzelhandelsfachliche Beratung
Comfort Center Consulting GmbH
G
ll
fa
s
ck
lü
!
Architektur
Wettbewerbssieger
Projektentwicklung
Endinvestor/Betreiber
Seite 9
s
s
flus
n
i
E
Architektur
Münster Arkaden
Die Architektur
Keine Architektur von der Stange
Keine ungestalteten Rückfronten
Seite 10
Beziehungen
Münster Arkaden
Die Beziehungen
Einbindung Picasso Museum
Sichtbeziehungen
Ludgeristraße
Seite 11
Rothenburg
Münster Arkaden
Die Offenheit
Seite 12
Außenliegende Ladenlokale
haben Schaufenster und
Eingänge
•
Der größte Mieter P&C ist
nicht an die Mall angebunden
St
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Thalia
•
Ke
in
Mall
Zara
Esprit
P&C
Offenheit
Offenheit
Münster Arkaden
Die Offenheit
Fortsetzung der Kolonaden
typisch für Münster
Versenkbare Türanlage und transparente Eingangsbereiche
fördern Passantenaustausch zwischen Center und Umfeld
Seite 13
Besatz
Münster Arkaden
Der Besatz
Von Armani bis Zara
Seite 14
•
ca. 22.400 m² Verkaufsfläche
(inkl. Gastronomie)
•
Hochwertiger Besatz
(nicht zwangsläufig hochpreisig)
•
Großflächige Ladenlokale wurden geschaffen
• Bislang Mangelware aufgrund der
kleinteiligen Struktur der Innenstadt
• Elektrofachmarkt fehlte in der City
•
Hoher Anteil Münsteraner Anbieter
Erfolg
Der Erfolg
Seite 15
•
Projektentwicklung durch die Sparkasse war ein Glücksfall
•
Zwischenzeitlich wurde das Objekt an Sonae Sierra veräußert.
Auch der neue Eigentümer wird dem Konzept treu bleiben
•
Die Münster Arkaden werden die Anziehungskraft des Oberzentrums
Münster nachhaltig festigen und stärken
•
Bessere Positionierung Münsters im Wettbewerb zu den Oberzentren
Dortmund und Osnabrück
•
Gravierende Auswirkungen auf Stadtteile und Umlandgemeinden werden
nicht erwartet
•
Aufgrund der funktionsräumlich bestens integrierten Lage sind
Auswirkungen auf andere innerstädtische Lagen nicht zu erwarten
•
Steigende Nachfrage nach Ladenlokalen im Bereich Rothenburg belegt
Aufwertung des unmittelbaren Umfelds
Ich danke für Ihre Aufmerksamkeit und
wünsche viel Spaß beim Einkaufen.
Auf Wiedersehen in Münster!
Thomas Doerr
COMFORT Center Consulting mbH, Geschäftsführer
Maßnahmen zur Verbesserung der Innenstadtverträglichkeit von Einkaufszentren am Beispiel der
Münster Arkaden und anderer Objekte
MÜNSTER 23. NOVEMBER 2007
MASSNAHMEN ZUR VERBESSERUNG
DER INNENSTADTVERTRÄGLICHKEIT
VON EINKAUFSZENTREN
AM BEISPIEL „MÜNSTER ARKADEN“
UND ANDERER OBJEKTE
THOMAS DOERR
IMPULS:
Ein Impuls kommt von außen und bringt dem Vorhandenen
zusätzliche Energie
TROJANISCHES PFERD:
Kommt auch von außen, täuscht Gefahrlosigkeit vor und
beabsichtigt die Übernahme der Macht: Das Vorhandene wird
nicht mehr benötigt
UNTERSCHEIDUNGSHILFEN
UNTERSCHEIDUNGSHILFEN ZUR
INNENSTADTVERTRÄGLICHKEIT?
Was muss eigentlich unterschieden werden?
S
E
Jedes Konzept, das in einer Solitärlage funktionsfähig wäre, ist
ein autarkes Konzept, das den Austausch mit dem Vorhandenen nicht benötigt, auf keine Synergien angewiesen ist!
H
C
S
I
N
Ein solches Konzept, professionell betrieben, wird sich nur bei
sehr starken Innenstädten nicht zur neuen eigentlichen
Haupteinkaufslage entwickeln.
A
J
O
TR
Damit ersetzt ein solches starkes autarkes Konzept die
vorhandene Haupteinkaufslage und entzieht den Betreibern
des örtlichen, gewachsenen Einzelhandels die wirtschaftliche
Grundlage.
D
R
E
F
P
Der entscheidende Unterschied liegt in der
Art des Konzeptes:
Quelle: ECE Centerflyer
PHOENIX CENTER HAMBURG HARBURG
Jedes Konzept, das sich aus seinem Umfeld heraus entwickelt,
Bezüge zu Vorhandenem als wesentliche Bestandteile seiner
Funktion aufnimmt, wird nicht ohne sein Umfeld erfolgreich zu
betreiben sein.
Ein solches Konzept wird je besser die Qualität der Konzeption
und des Betriebs, desto mehr die vorhandene Innenstadt
stärken.
Die maximale Unverträglichkeit, bzw. der maximal entstehende
Schaden bei einem schlechten Konzept, wird die vertane
Chance zur Stärkung der Haupteinkaufslage sein.
Der entscheidende Unterschied liegt in der
Art des Konzeptes:
BEURSPLEIN ROTTERDAM
MÜNSTER ARKADEN
• Entwicklung eines ergänzenden Branchenmixes
• Gründliche Analyse von Angebot und Nachfrage in
der Innenstadt, bezogen auf die Sortimente
•Zielbranchenmix als sinnvolle Ergänzung zum
vorhanden Sortimentsmix
• Verlagerung von bestehenden Großmietern nur bei
wesentlicher Flächenveränderung gemäß veränderter
Betriebsanforderung, oder bei „Abwanderungs“Gefahr
KONZEPTIONELLE ANSÄTZE
Konzeptionelle Ansätze zur Verbesserung
der Integration:
• Die Größenordnung der Gesamtfläche orientiert sich
nicht am vollständigen Angebot, sondern an einem
vernünftigen Verhältnis von bestehenden
Einzelhandelsflächen in der Haupteinkaufslage zu den
geplanten Flächen
der Integration:
geplanten Flächen
• Auch nach außen Anordnung von
Einzelhandelsflächen
der Integration:
CITY ARKADEN WUPPERTAL ~ 25.000m²
Keine nach außen angebundenen Läden. Drei Eingangstüren
führen auf einen Zwischenpodest, von dem ebenfalls keine
Ladenfläche direkt erschlossen wird.
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TR
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P
Neben dem Hauptzugang zum zentralen Innenraum sind an
die Fußgängerzone mit eigenem Zugang direkt angebunden:
P&C, ZARA, Esprit und Thalia
MÜNSTER ARKADEN MÜNSTER ~ 24.000m²
geplanten Flächen
• Innen- / Außen-Übergänge möglichst offen und „sanft“
der Integration:
Quelle: Immobilienzeitung 05.04.07
Eher Notausgang: Einer von zwei Hauptein- und –
ausgängen zur Braunschweiger Innenstadt
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Vorbildlicher
Übergang Innen / Aussen bei den
KAISERPLATZ
GALERIE
Aachen
MÜNSTER ARKADEN
inin
Münster
geplanten Flächen
• Innen- / Außen-Übergänge möglichst offen und
„sanft“
• Keine klimatisierten, kundenöffentlichen Innenräume
der Integration:
…läßt sich die
Gastronomie in der
kalten Jahreszeit auch
bei Umgebungstemperaturen von
+/- 12°C geniessen!
Überdacht,
windgeschützt
und leicht temperiert
durch Luftüberdruck
von angrenzenden
Ladenflächen…
geplanten Flächen
• Innen- / Außen-Übergänge möglichst offen und
„sanft“
• Keine klimatisierten, kundenöffentliche Innenräume
• Begrenzung der Stellplatzanzahl im Projekt
der Integration:
Quelle: WEB-CAM der Stadt Braunschweig
Blick auf den Haupteingang SCHLOSS ARKADEN Braunschweig
EKZ mit 30.000m² und ~1.700 Stellplätzen im Objekt
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Einer von zwei Hauptzugängen zur ALTMARKT GALERIE Dresden
EKZ mit:
28.000m²
~500 Parkplätze im Objekt
Nicht das Einkaufszentrum
darf das Stadtzentrum sein,
sondern
das Stadtzentrum muss das
Einkaufszentrum sein!
Friedhelm Stärk
Stadt Essen, Amt für Stadtplanung und Bauordnung,
Bauleitplanung und Bebauungsplanbearbeitung
Vom Vorhaben zur Verbindlichkeit –
Rechtliche Regelungen zur innenstadtverträglichen
Integration eines Einkaufszentrums am Beispiel
Limbecker Platz in Essen
Vom Vorhaben zur Verbindlichkeit
Rechtliche Regelungen zur innenstadtverträglichen
Integration eines Einkaufszentrums am Beispiel
Limbecker Platz in Essen
DSSW - Veranstaltungsreihe „Integration von innerstädtischen Einkaufszentren“
Fachforum 3 „Der Städtebau – Lage, Architektur und städtebauliche Einbindung“
am 23.11.2007 in Münster
Einkaufszentrum Limbecker Platz
Die City
Daten
• 450 Geschäfte mit 180.000 qm VK
(700 Geschäfte mit 300.000 qm VK)
• 800 Mio. € Umsatz 2003
(880 Mio. € Umsatz 1992)
• 108% Gesamtbindungsquote
• 7.600 Stellplätze
(11.000 Stellplätze)
• 5.500 Sitzplätze Außengastronomie
• 3.200 Einwohner
• Zahlreiche Kultureinrichtungen
(Dom, Grillo-Theater, Lichtburg,
Alte Synagoge)
Die City
Hauptgeschäftszentrum
• Die Hauptlage der City ist T- förmig
organisiert mit zwei ca. 700 m
langen Ästen
• An den Endpunkten sind jeweils
starke großflächige Magnete
positioniert:
• Kaufhof
• City-Center (Rathaus – Galerie)
• Karstadt/Sinn-Leffers (EKZ)
• Diese 3-polige T-Struktur stellt
einen „idealtypischen“
geschlossenen Zentrumstyp dar
Der Standort
Ausgangssituation
• Die City hat merklich an
Attraktivität und Leistungskraft verloren (16% Umsatzrückgang in 10 Jahren)!
• Zunehmende Konkurrenz in
den Nachbarstädten (Oberhausen,
Mülheim, Duisburg Dortmund)!
• Der Bereich Karstadt/Sinn-Leffers
hat als Magnet am Ende der
Limbecker Straße an Strahlkraft
verloren!
Der Standort
Städtebauliche Situation
ThyssenKrupp Quartier
Universitätsviertel
EKZ
City
Hauptbahnhof
DB
Station & et
Service
AG
ScapeChaix&Morel
Landschaftsarch
tekten
JSWD Architekten+Planer/Atélier d‘architecture
associés
Das Projekt
Objektdaten
70.000 qm Nutzfläche
55.000 qm Verkaufsfläche
200 Shops
3.000 m Schaufensterfront
2.000 Stellplätze
50.000 Besucher täglich
2008 Eröffnung 1. Bauabschnitt
2009 Eröffnung Gesamtkomplex
Architektur
Einkaufszentrum: ECE
Projektmanagement GmbH & Co
Fassade: HENNARCHITEKTEN
Das Projekt
Fassade
HENNARCHITEKTEN
Das Projekt
Fassade
HENNARCHITEKTEN
Das Projekt
Realisierungsstand
Die rechtlichen Regelungen
Bebauungsplan
Kerngebiet MK (§ 7 BauNVO)
Bebauungsplan
Städtebaulicher Vertrag
Kooperations- u. Baudurchführungsvertrag
wbp Landschaftsarchitekten
Die City
Perspektiven
Heinle, Wischer & Partner
Planungsgruppe Drahtler
Vielen Dank für Ihre
Aufmerksamkeit!

Integration von innerstädtischen Einkaufszentren

Transcription

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