Hannover 2015/2016

3,90 Euro [DE]
Hannover 2015/2016
Juwel im Herzen Europas: Die Messestadt versteht
es, urbane Vielfalt, gesunde Wirtschaft und hohen
Freizeitwert zu verbinden. Natürlich zeigt sich hier
der bundesweite Trend steigender Immobiliennachfrage in Großstädten besonders stark.
Hannover auf einen Blick
Lage innerhalb der Metropolregion
Hannover-Braunschweig-Göttingen-Wolfsburg,
Landeshauptstadt von Niedersachsen
Alexander Weißbach – Leiter Immobilienvertrieb, Hannover
angfristig hohe Wohnungsnachfrage durch
L
steigende Haushalts- und Einwohnerzahlen
Soziodemografie
reisniveau am Wohnimmobilienmarkt
P
in den vergangenen Jahren sehr stark
gestiegen
Die Landeshauptstadt Hannover ist mit ca. 518.000 Einwohnern die größte Stadt Niedersachsens. Seit 2000 ist die
Einwohnerentwicklung, abgesehen von einer statistischen
Korrektur durch den Zensus 2011 (von 2010 auf 2011 wurde die Bevölkerungszahl um -2,5 % nach unten korrigiert),
ansteigend. Bis 2030 wird Hannover gemäß aktuellen Prognosen ca.
26.600 Einwohner hinzugewinnen. Aufgrund der stetigen Verkleinerung
der Haushalte wird bis 2030 ein deutliches Plus von rund 21.700 Haushalten prognostiziert. Damit ist eine hohe Wohnungsnachfrage in Hannover auch langfristig gesichert. Der demografische Wandel ist jedoch
nicht nur in der abnehmenden Mitgliederzahl eines Haushalts sichtbar,
sondern äußert sich auch in der fortschreitenden Alterung der Gesellschaft. Die gegenwärtig etwa 40.800 Studenten bilden eine wichtige
Nachfragegruppe auf dem Hannoveraner Wohnungsmarkt.
ür Eigennutzer ist das Preisniveau in
F
Hannover in Bezug auf die verfügbaren
Einkommen moderat
apitalanleger schätzen an Hannover
K
die Wertstabilität und gute Vermietbarkeit
von Wohnungen
ohnungsleerstand: 3,0 %; W
unterdurchschnittlich
Kaufkraftkennziffer: 103,9
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EINWOHNER UND HAUSHALTE
ALTERS- UND HAUSHALTSSTRUKTUR
1,80
109%
1,75
103%
1,70
100%
1,65
97%
1,60
94%
91%
Haushaltsstruktur
Hannover
Einwohner je Haushalt
2013 = 100%
106%
2000
2005
2010
2015
2020
2025
2030
1,55
■ Einwohner ■ Haushalte
■ Einwohner je Haushalt
1Pers.
Haushaltsstruktur
Niedersachsen
Altersstruktur
Hannover
Altersstruktur
Niedersachsen
0%
1Pers.
<20
2Pers.
20-39
<20
40-59
20-39
20%
40-59
40%
Quelle: Landesamt für Statistik Niedersachsen
Quelle: Landesamt für Statistik Niedersachsen
Wirtschaft
BESCHÄFTIGUNGSSTRUKTUR
Hannover ist Oberzentrum in der Metropolregion
Hannover-Braunschweig-Göttingen-Wolfsburg und
Verwaltungssitz der Region Hannover. Die Stadt ist
als Messe-, Industrie- und Handelsstadt bekannt, ein
bedeutendes politisches und wirtschaftliches Zentrum in
Norddeutschland und gilt als wichtigster Verkehrsknotenpunkt in
Ost-West wie auch in Nord-Süd Richtung. Die überörtliche Verkehrsinfrastruktur wird vom Flughafen Hannover-Langenhagen,
dem ICE-Haltepunkt sowie den Bundesautobahnen 2, 7, 37 und
352 gebildet. Daneben ist Hannover ein weltweit bekannter Messestandort (größtes Messegelände der Welt, u. a. Cebit „größte
Computer Messe der Welt“) und bedeutender Standort für Banken, Versicherungen, Finanzdienstleistungen sowie für zahlreiche
Hochschulen und Forschungseinrichtungen. Namhafte Konzerne wie Continental, Bahlsen und die Norddeutsche Landesbank
haben ihren Hauptsitz in Hannover. Auch die Volkswagen AG hat
in Hannover einen ihrer größten deutschen Standorte.
Die wirtschaftliche Dynamik der Metropolregion und im Speziellen der Stadt Hannover spiegelt sich in der stetig steigenden
Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten trotz der Krise am Arbeitsmarkt in 2009 wider. So ist die Beschäftigung seit
Ende 2009 um 6,6 % angestiegen.
Entsprechend gegenläufig entwickelte sich die Arbeitslosigkeit. Während die Arbeitslosenquote im Jahr 2009 noch bei
11,5 % lag, ist sie seitdem bis auf 10,2 % in 2014 zurückgegangen. Die Quote liegt aber weiterhin über dem bundesdeutschen
Schnitt von 6,7 %.
In Hannover arbeiten wesentlich mehr Personen aus umliegenden Kommunen als umgekehrt. Das wird durch den
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3≥4Pers. Pers.
2Pers.
60%
3Pers.
≥4Pers.
60-74
60-74
80%
≥75
≥75
100%
14,4%
36,9%
23,9%
24,7%
■ Produktion, Verarbeitung, Bau ■ Handel und Verkehr
■ höherwertige DL ■ öffentliche und private DL
Quelle: Landesamt für Statistik Niedersachsen
positiven Pendlersaldo von rd. 110.600 Personen abgebildet.
In Hannover werden pro Jahr etwa 660 Wohnungen gebaut, davon 47 % in Mehrfamilienhäusern. Im Jahr 2013 sank
die Bautätigkeit im Vergleich zum starken Vorjahr 2012 wieder. Die Nachfrage ist aufgrund der stabilen wirtschaftlichen
1.500
6
1.250
5
1.000
4
750
3
500
2
250
1
0
2000
2002
2004
2006
2008
2010
Fertigstellungen je 1.000 Einwohner
Fertigstellungen
WOHNUNGSNEUBAU IN HANNOVER
2012
■ Wohnungen in Mehrfamilienhäusern ■ Wohnungen in 1- und 2-Fam.-Häusern
■ Wohnungen je 1.000 Einw. (Hannover) ■ Wohnungen je 1.000 Einw. (Top-Städte)
Quelle: Landesamt für Statistik Niedersachsen
Struktur und der damit einhergehenden positiven Haushaltsund Einwohnerentwicklung nach wie vor sehr gut.
Ein bestehendes Interesse am Wohnungsmarkt Hannover
wird durch die Zahl der Verkaufsfälle von Eigentumswohnungen
(5,8 je 1.000 Einwohner) dokumentiert, die leicht über dem Niveau
vergleichbarer Städte (5,5 je 1.000 Einwohner) liegt. Im Jahr 2012
kostete eine Eigentumswohnung im Mittel 124.300 Euro.
Die Nachfrage ist aufgrund der stabilen wirtschaftlichen Struktur und
der damit einhergehenden positiven
Haushalts- und Einwohnerentwicklung nach wie vor sehr gut.
Die Mieten und Preise am Wohnungsmarkt Hannover sind
angestiegen, wenn sich auch der Preiseinstieg in 2014 gegenüber den Vorjahren etwas ermäßigt hat. Ausschlaggebend für
die Preisdynamik sind sowohl das hohe Interesse von Kapitalanlegern, die vor dem Hintergrund niedriger Renditeaussichten in anderen Asset-Klassen (bspw. Lebensversicherungen)
oder Verlusterfahrungen aus indirekten Investmentvehikeln
(bspw. Geschlossene Fonds) in Immobilien in wirtschaftlich
starken Metropolregionen investieren, als auch eine gestiegene Nachfrage von Eigennutzern in Folge des Anstiegs der
Einwohner- und Haushaltszahlen.
Im Mietsegment liegen die Neubaupreise bei durchschnittlich 10,50 Euro/qm; in guten Lagen sind bis zu 13,50 Euro/qm
realistisch. Mieten im Bestand belaufen sich auf durchschnittlich 7,30 Euro/qm und erreichen im Maximum 10,00 Euro/qm.
Die Wohnungsmieten haben seit 2000 mit 64 % im Neubau
bzw. 43 % im Bestand einen starken Anstieg erfahren.
Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen reichen im Neubau
bis 4.500 Euro/qm und liegen im Durchschnitt bei 3.200 Euro/qm.
Wohnraum im Bestand ist dagegen deutlich günstiger; hier liegen die Kaufpreise im Mittel bei ca. 1.700 Euro/qm und reichen
im Maximum bis 3.000 Euro/qm. Seit 2000 sind die Neubaupreise mit 69 % im Vergleich zu den übrigen Wohnsegmenten
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am stärksten gestiegen. Aber auch die Kaufpreise im Bestand
haben mit 19 % deutlich zugenommen.
Im Eigenheimsegment müssen für ein Reihenhaus im Bestand durchschnittlich 230.000 Euro und für ein freistehendes
Einfamilienhaus 360.000 Euro aufgebracht werden. Ebenso wie
die Eigentums- und Mietwohnungen entwickelten sich auch die
Haus- und Grundstückspreise seit 2000 positiv. Die Steigerungen lagen bei 24 bis 29 % bei Häusern bzw. 22 bis 30 % bei
Grundstücken.
Wohneigentum in Hannover zu erwerben, ist in Bezug auf
das Einkommen vor Ort etwas günstiger als in vergleichbaren Städten. In 2014 reichte in Hannover durchschnittlich das
6,0-fache des jährlich verfügbaren Einkommens aus, während
in den Vergleichsstädten das 6,3-fache in Wohneigentum investiert werden musste.
Im historischen Vergleich zeigt sich, dass die Wohnimmobilienpreise in Hannover in den letzten zehn Jahren (2005 bis
2014) um 4,3 % p. a. zunahmen, während das durchschnittliche Inflationsniveau 1,6 % p. a. betrug. Damit war die Wertentwicklung von Wohnimmobilien in Hannover deutlich über dem
langjährigen durchschnittlichen Inflationsniveau.
Das auf absehbare Zeit sehr niedrige Zinsniveau sowie die
gute Wohnungsnachfrage lassen eine sehr positive Wertentwicklung auf dem Hannoveraner Wohnungsmarkt erwarten.
PREISENTWICKLUNG WOHNUNGEN
PREISENTWICKLUNG HÄUSER
170%
155%
160%
145%
135%
140%
2000 = 100%
2000 = 100%
150%
130%
120%
115%
105%
110%
95%
100%
90%
125%
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012
85%
2014
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012
2014
■ Reihenhaus Neubau ■ Reihenhaus Bestand
■ Einfamilienhaus ■ Grundstück Einfamilienhaus
■ Miete Neubau ■ Miete Bestand
■ ETW Neubau ■ ETW Bestand
Quelle: bulwiengesa AG (RIWIS)
Quelle: bulwiengesa AG (RIWIS)
MIETEN UND KAUFPREISE AM WOHNUNGSMARKT HANNOVER IM JAHR 2014
KENNZAHL
EINHEIT
MINIMUM
DURCHSCHNITT
MAXIMUM
ENTWICKLUNG
SEIT 2000 Ø
ENTWICKLUNG
SEIT 2000 MAX.
Wohnungsmieten Neubau
Euro/qm Wfl. zzgl. NK
8,00
10,50
13,50
+64 %
+76 %
Wohnungsmieten Bestand
Euro/qm Wfl. zzgl. NK
5,20
7,30
10,00
+43 %
+40 %
Kaufpreise Eigentumswohnung Neubau
Euro/qm Wfl.
2.175
3.200
4.500
+69 %
+52 %
Kaufpreise Eigentumswohnung Bestand
Euro/qm Wfl.
880
1.700
3.000
+19 %
+30 %
230.000
360.000
660.000
+24 %
+29 %
200
300
500
+22 %
+30 %
Kaufpreise Einfamilienhäuser
Euro
Kaufpreise Einfamilienhausgrundstücke
Euro/qm
Kaufpreise Reihenmittelhäuser Neubau
Euro
220.000
300.000
410.000
+49 %
+38 %
Kaufpreise Reihenmittelhäuser Bestand
Euro
160.000
230.000
330.000
+29 %
+37 %
Quelle: bulwiengesa AG (RIWIS)
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WOHNLAGEN IN HANNOVER
Quelle: © 2015 bulwiengesa, microm, casageo, GeoBasis-DE /BKG, OpenStreetMap CC-BY-SA
n Sehr gute Wohnlage
n Gute bis sehr gute Wohnlage
n Gute Wohnlage
n Durchschnittliche bis gute Wohnlage
n Durchschnittliche Wohnlage
n Einfache bis durchschnittliche Wohnlage
n Einfache Wohnlage
n Sonstige Flächen
Eisenbahn
Straßen
Die besten Wohnlagen in Hannover sind: Alte Bult, Zoo, Herrenhausen, Südstadt, Waldheim, Isernhagen-Süd, Kirchrode, List, Philosophenviertel.
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Glossar
Wohnlage
Die Wohnlage beschreibt die Lagequalität des Wohnumfeldes. Sie ist eine wichtige Einflussgröße auf Grundstücks- und
Wohnungspreise sowie das lokale Mietpreisniveau. Hinsichtlich ihrer Definierung fließen Informationen zur städtebaulichen
Einbindung, des soziodemografischen Umfelds sowie immobilienspezifische Kriterien, wie
Attraktivität (Zuzugsvolumina, Nähe zu Grünanlagen, Distanz zu Industrieflächen)
Bevölkerungszusammensetzung des Wohngebiets (sozialer Status)
Bauliche Struktur (Wohnungsgrößen Neubau/Bestand)
in das Berechnungsmodell ein. Unterschieden wird dabei zwischen folgenden vier Hauptkategorien, zwischen denen jeweils
noch Übergangskategorien liegen:
Sehr gute Wohnlage: Besonders imageträchtige Innenstadtrandlagen und Villengegenden, sowie besonders begehrte
Wohnlagen
Gute Wohnlage: Traditionell gefragte Wohnlagen, typischerweise urbane “In-Viertel”, ruhige Wohngegenden mit ausreichender bis guter Infrastruktur und positivem Image
Durchschnittliche Wohnlage: Gebiete ohne die Mängel der einfachen und die Vorzüge der guten Lage
Einfache Wohnlage: Abgelegene Wohngebiete mit überwiegend geschlossener, stark verdichteter Bebauung, unzu­
reichender Infrastruktur und/oder Nähe zu größeren Gewerbegebieten, Industriegebieten oder stark frequentierten
Verkehrsachsen
Die Aufbereitung auf Ebene der Baublöcke in siebenstufiger Klassifikation erlaubt sehr genaue und differenzierte Aussagen
zur Wohnlage. Für Baublöcke ohne Wohnnutzung, mit überwiegend gewerblicher Nutzung, mit weniger als fünf Haushalten
und/oder einem Grünflächenanteil > 80 % wird keine Wohnlage ausgewiesen.
Wohnungsmieten
und -preise
Wohnungsmieten werden für Erstbezug (Neubau und Sanierung) und Wiedervermietung bzw. Wiederverkauf in Euro/qm
Wohnfläche ausgewiesen und gelten idealtypisch für eine Wohnung mit 3 Zimmern mit ca. 65-95 qm Wohnfläche und
Standardausstattung. Da die Ausstattung und Größe standardisiert ist, stellt die Mietpreisspanne im Wesentlichen eine von
der Lage bzw. dem Mikrostandort beeinflusste Variationsbreite dar. Die angegebenen Mieten sind Nominalwerte.
Erfasst werden die Mieten ohne Nebenkosten und ohne Berücksichtigung anderer Vergünstigungen. Es werden Minimal-,
Maximal- und Durchschnittswerte jeweils für Erstbezug und Wiederbezug ausgewiesen. Minimal- bzw. Maximalmieten wie
auch Preise umfassen die untersten bzw. obersten 3-5 % des Marktes, aus denen ein Mittelwert gebildet wird. Sie entsprechen nicht der absoluten Top-Miete (als Ausreißer definiert). Durchschnittsmieten stellen den mittleren Wert über den
definierten Gesamtmarkt dar.
Die angegebenen Mietwerte sind mittlere Werte, die einen typischen bzw. üblichen Niveauwert abbilden sollen, sie sind kein
strenges arithmetisches Mittel, Modus (häufigster Wert) oder Median (zentraler Wert) im mathematischen Sinne.
Einfamilienhäuser
Kaufpreise für Einfamilienhäuser werden in Euro als Gesamtkaufpreis ausgewiesen und gelten für Bestandsobjekte (Wiederverkauf, maximal 20 Jahre alt) mit 150-200 qm Wohnfläche, Standardausstattung und Standardgrundstücksgröße (i.d.R. 600-800 qm
Grundstück); das Dachgeschoss ist üblicherweise nicht ausgebaut. Da die Ausstattung und Grundstücksgröße standardisiert
sind, stellt die Kaufpreisspanne im Wesentlichen eine von der Lage bzw. dem Mikrostandort beeinflusste Variationsbreite dar.
Erfasst werden die Kaufpreise ohne Nebenkosten. Es werden ein Minimal-, Maximal- und Durchschnittswert ausgewiesen.
Minimal- bzw. Maximalwerte umfassen die untersten bzw. obersten 3-5 % des Marktes, aus denen ein Mittelwert gebildet wird.
Sie entsprechen nicht dem absoluten Top-Kaufpreis (als Ausreißer definiert). Durchschnittspreise stellen den mittleren Wert über
den definierten Gesamtmarkt dar. Die angegebenen Preise sind Nominalwerte.
Die angegebenen Kaufpreise sind mittlere Werte, die einen typischen bzw. üblichen Niveauwert abbilden sollen, sie sind kein
strenges arithmetisches Mittel, Modus (häufigster Wert) oder Median (zentraler Wert) im mathematischen Sinne.
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Reihenhäuser
Kaufpreise für Reihenhäuser werden in Euro als Gesamtkaufpreis ausgewiesen und gelten für ein Reihenmittelhaus mit
100-120 qm Wohnfläche, Standardausstattung und Standardgrundstücksgröße; Dachgeschossausbau ist vorbereitet. Da die
Ausstattung und Grundstücksgröße standardisiert sind, stellt die Kaufpreisspanne im Wesentlichen eine von der Lage bzw.
dem Mikrostandort beeinflusste Variationsbreite dar. Die angegebenen Preise sind Nominalwerte.
Erfasst werden die Kaufpreise jeweils für Neubau/Erstbezug und Wiederverkauf und zwar ohne Nebenkosten. Es werden
jeweils ein Minimal-, Maximal- und Durchschnittswert ausgewiesen. Minimal- bzw. Maximalwerte umfassen die untersten bzw.
obersten 3-5 % des Marktes, aus denen ein Mittelwert gebildet wird. Sie entsprechen nicht dem absoluten Top-Kaufpreis
(als Ausreißer definiert). Durchschnittspreise stellen den mittleren Wert über den definierten Gesamtmarkt dar.
Die angegebenen Kaufpreise sind mittlere Werte, die einen typischen bzw. üblichen Niveauwert abbilden sollen, sie sind kein
strenges arithmetisches Mittel, Modus (häufigster Wert) oder Median (zentraler Wert) im mathematischen Sinne.
Wohnungsneubau/
Bautätigkeit
Unter Baufertigstellungen wird die Fertigstellung der unter Baugenehmigungen definierten Baumaßnahmen verstanden.
Haushalt
Einen Haushalt bilden alle Personen, die gemeinsam wohnen und wirtschaften und insbesondere ihren Lebensunterhalt
gemeinsam finanzieren (Mehrpersonenhaushalt). Wer allein wirtschaftet, bildet einen eigenen Haushalt (Einpersonenhaushalt)
und zwar auch dann, wenn er mit anderen Personen eine gemeinsame Wohnung hat.
SVP-Beschäftigte
Sozialversicherungspflichtig beschäftigte Arbeitnehmer sind alle Arbeiter und Angestellten einschließlich der zu ihrer Berufsausbildung Beschäftigten (Auszubildende u.a.), die kranken-, renten-, pflegeversicherungspflichtig und/oder beitragspflichtig
sind zur Bundesagentur für Arbeit (Arbeitslosenversicherung nach dem Arbeitsförderungsgesetz AFG) oder für die von den
Arbeitgebern Beitragsanteile zu den gesetzlichen Rentenversicherungen zu entrichten sind.
Arbeitslose
Arbeitslose sind Arbeitsuchende bis zur Vollendung des 65. Lebensjahres, die nicht oder weniger als 15 Stunden wöchentlich
in einem Beschäftigungsverhältnis stehen, die nicht Schüler, Studenten oder Teilnehmer an Maßnahmen der beruflichen Weiterbildung, nicht arbeitsunfähig erkrankt, nicht Empfänger von Altersrente sind und für eine Arbeitsaufnahme als Arbeitnehmer
sofort zur Verfügung stehen. Arbeitslose müssen sich persönlich bei ihrer zuständigen Arbeitsagentur oder dem nach SGB II
zuständigem Träger gemeldet haben.
Definition: Arbeitslose in % aller zivilen Erwerbspersonen (abhängig zivile Erwerbspersonen, Selbständige, mithelfende
Familienangehörige).
Aufgrund der verbesserten Datengrundlage steht diese Quote seit dem Berichtsmonat Januar 2009 im Mittelpunkt der
Berichterstattung der Bundesagentur für Arbeit.
Impressum
Herausgeber: PlanetHome AG, Apianstraße 8, 85774 München/Unterföhring. Bildnachweis: Fotolia, Shutterstock.
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