Die Immobilienmärkte in den USA

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Die Immobilienmärkte in den USA
Dr. Tobias Just
Frankfurt, 18.08.2004
Gliederung
1. Gesamtwirtschaftliches Umfeld
2. Büroimmobilien-Märkte
3. Wohnimmobilien (Eigenheim/Kapitalanlage)
4. Einzelhandelsimmobilien
5. Märkte für Logistik/Lager (Industrial)
6. Schlussbemerkungen
Dr. Tobias Just ·18.08.2004· Seite 2
USA: Rückkehr zu hohen BIP-Wachstumsraten
USA
Euroland
Deutschl.
5
4
Rezession war nur kurz und nicht
sehr heftig
3
USA kehren rascher zu hohen
Wachstumsraten zurück
2
1
0
-1
% gg. Vj.
95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05
Quelle: Global Markets
Stimmung ist gut und Auftragsbücher füllen sich
Einkaufsmanagerindex (ISM)
Industrie
Auftragseingang
Dienstleistungen
70
Invest.güter
Verarb. Gew .
120
1998=100
60
110
50
100
40
90
30
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
80
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
Quellen: ISM, Census Bureau
Geldpolitik war in den letzten Jahren sehr expansiv
Fed Funds Rate
10
Hypothekenzins
%
8
6
4
2
0
2000 2001 2002 2003 2004 2005
Quellen: Fed. Res., Nat. Association of Realtors, Global Markets
2003 sank die Fed Funds Rate
auf ihren historischen Tiefpunkt
Mitte 2004 wurde Zinswende
eingeleitet
Zinsen am langen Ende
reagierten bereits früher
Fiskalpolitik: Weniger Gas aber noch keine Bremse
Veränderung des strukturellen Defizits
2
% des BIP
Massive Steuersenkungen
0
Gleichzeitig wurden Ausgaben
stark erhöht
Zwar bleibt auch nach 2004 noch
ein umfangreiches strukturelles
Defizit bestehen – es wächst
jedoch nicht mehr. Das heißt, der
zusätzliche Wachstumsimpuls
fällt aus
-2
-4
-6
1995 1997
Quelle: OECD
1999 2001
2003 2005
Seit September 2003 nimmt die Beschäftigung wieder zu
Beschäftigungswachstum
im Monatsvergleich
600
Beschäftigungsentwicklung
nach Branchen
Seit 09/03 wurden 1,5 Mio.
Jobs geschaffen
'000 mom
400
04/01 bis 08/03
09/03 bis 06/04
Erz. Gesundh.
Finanzen
200
Dienstl.
GESAMT
0
Untern. DL
Handel
-200
Inform. DL
Von 04/01 bis 08/03 gingen
2,7 Mio. Jobs verloren
90
92
94
96
98
Quelle: Bureau of Labor Statistics
00
%
Verar. Gew .
-400
02
04
-20 -15 -10
-5
0
5
10
Regionale Verteilung der Arbeitslosigkeit
Durchschnitt zwischen Juni 2003 und Mai 2004
Nationaler Mittelwert: 5,8%
Über 10%
7,0% bis 9,9%
6,0% bis 6,9%
5,0% bis 5,9%
4,0% bis 4,9%
3,0% bis 3,9%
2,0% bis 2,9%
Bis 1,9%
Regionale Beschäftigungsentwicklung 04/01 bis 08/03
- Abschwungphase Die besten Regionen
Die schwächsten Regionen
Las Vegas, NV
Austin, TX
San Diego, CA
Oakland, CA
Washington, D.C.
Seattle, WA
W. Palm B., FL
Miami, FL
Tampa, FL
New York, NY
Orlando, FL
Detroit, MI
Indianapolis, IN
Dallas, TX
Phoenix, AZ
Boston, MA
Philadelphia, PA
San Francisco, CA
New ark, NJ
San Jose, CA %
%
-2
0
2
4
6
-20
-15
-10
-5
0
Regionale Beschäftigungsentwicklung 09/03 bis 06/04
- Aufschwungphase Die besten Regionen
Die schwächsten Regionen
Las Vegas, NV
Tampa, FL
Washington, D.C.
Columbus, OH
Minneapolis, MN
Dallas, TX
New ark, NJ
San Francisco, CA
San Diego, CA
Atlanta, GA
New York, NY
Chicago, IL
Seattle, WA
San Jose, CA
Raleigh-D., NC
Austin, TX
Philadelphia, PA
Detroit, MI
%
Miami, FL
0
1
2
Indianapolis, IN %
3
-1.0
-0.5
0.0
0.5
1.0
Beschäftigungsentwicklung (09/03 bis 06/04)
- Regionale Verteilung, in % gg. Ausgangswert Seattle, 1,7%
Minneapolis, 2,5%
Boston, 0,7%
Detroit, 0,0%
Oakland, 1,0%
Chicago, 0,3%
San Francisco, 0,5%
San Jose, 0,2%
L.A., 1,1%
Columbus, 0,6%
Denver, 0,9%
Indianapolis, -0,5%
Newark, 2,1%
NYC, 1,9%
Philadelphia, 1,4%
Washington D.C., 2,7%
Las Vegas, 2,8%
San Diego, 2,0%
Raleigh-Durham, 1,7%
Phoenix, 1,2%
Dallas, 0,5%
Atlanta, 0,4%
Austin, 0,2%
Houston, 0,9% Tampa, 0,6%
Quellen: Bureau of Labor Statistics, DB Research
Orlando, 0,9%
West Palm B., 1,1%
Miami, 1,3%
Gliederung
Leerstandsquoten noch immer hoch
- USA gesamt -
Büro
20
Lager/Logistik
%
15
10
5
0
1980 1984 1988 1992 1996 2000 2004
Quelle: CB Commercial
Viel neues Angebot traf auf
rückläufige Büronachfrage
Leerstandsquoten als Indikator für
Überangebot am Markt
Zweistellige Leerstandsquoten
signalisieren ausgeglichenen
Markt. Leerstandsquoten unter
10% wirken preistreibend
Seit Q4/2003 ist Trend gestoppt
Regionale Entwicklungen laufen
auseinander – es gibt nicht DEN
US-Büromarkt
Angebot und Nachfrage auf dem Büromarkt
- USA gesamt -
Fertigstellungen
Absorption
12
%
8
Phasen sinkender
Leerstandsquoten
4
0
-4
1980 1984 1988 1992 1996 2000 2004
Quelle: RREEF
Bis 2000 wurde deutlich mehr
Büroraum nachgefragt als neu
fertiggestellt wurde
Rezession brachte erheblichen
Nachfragerückgang gerade zu
dem Zeitpunkt als das Angebot
der Nachfrage entsprach
In den nächsten Jahren wird
Überangebot allmählich
abgebaut
Die größten Büromärkte der USA
New York
Washington
New York mit Abstand der größte
und wichtigste Büromarkt - zumal
hier angrenzende Märkte nicht
dazu gezählt wurden, obwohl die
Märkte natürlich nicht vollständig
getrennt sind
Chicago
Los Angeles
Boston
Dallas
Houston
N. New Jersey
Atlanta
Mio. m²
Philadelphia
0
Quelle: RREEF
10
20
30
40
„Top“- und „Flop“-Regionen
(Leerstandsquoten auf den regionalen Büro-Immobilienmärkten)
Die Top-Regionen
Ventura
Orange County
Fort Lauderdale
Riverside
West Palm B.
Fort Worth
Phoenix
Las Vegas
Indianapolis
Nassau-Suffolk
Quelle: RREEF
Die Flop-Regionen
2004 /
2001 in
%-P.
2004
-8,3
-5,2
-4,4
-3,8
-3,6
-2,6
-2,3
-1,6
-1,1
-1,1
8,2
11,7
14,3
11,1
13,7
15,8
16,7
14,2
18,1
10,4
2004 /
2001 in
%-P.
Cleveland
New Haven
Kansas City
Denver
St. Louis
Sacramento
Portland
Detroit
Minneapolis
Albuquerque
4,5
4,5
4,5
4,6
4,6
4,8
5,2
5,4
6,2
6,2
2004
18,5
17,7
19,1
21,0
17,4
14,4
18,2
20,6
18,4
19,5
Nachfrage bestimmt wieder das Geschehen
- Entwicklung der Leerstände als Funktion zur Absorption 2
Leerstandsquote 2004
in %-Punkten zu 2003
Rückgang der Leerstände
proportional zu
Nachfrageentwicklung
0
Es gibt nur noch wenige Märkte,
in denen der Nachfragezuwachs
unterhalb der
Angebotssteigerung liegt
-2
Absorption 2004
in % zu Bestand
-4
0
1
Quellen: RREEF, DB Research
2
3
Top- und Flop-Regionen
- Veränderung der Leerstandsraten von 2001 bis 2004 -
Minneapolis
Portland
Detroit
Sacramento
Denver
Kansas City
Cleveland
New Haven
Nassau-Suffolk
Indianapolis
Ventura
Las Vegas
St. Louis
Riverside
Orange
County
Albuquerque
Fort Worth
Phoenix
Deutlicher Rückgang
Deutlicher Anstieg
West Palm B.
Ft. Lauderdale
Ausblick für Büroimmobilien
Die Neufertigstellungen nehmen auf allen Büromärkten deutlich ab
Beschäftigungszuwächse an (fast) allen Bürostandorten
Leerstände nehmen bereits ab, Mieten beginnen 2004/2005 wieder zu steigen
(erste Städte mit Mietwachstum u.a. San Diego, Los Angelos, Phoenix, Miami)
Märkte mit starker IT-Prägung werden zwar großes Beschäftigungsplus
sehen, sie hatten jedoch auch die stärkste Angebotserweiterung in den letzten
Jahren. Die Leerstände sinken daher von einem sehr hohen Niveau
Trend zu IT-Outsourcing könnte Büroflächennachfrage in IT-Clustern
mittelfristig begrenzen
Gliederung
Hauspreis-Rallye: Ein Grund zur Sorge?
Die Zinslast ist jedoch
noch gering
Hauspreise und Einkommen
250
Hauspreise USA
Hypothekenzinsen (li)
Median Haushalts-Einkommen
Hypo.zahlung in % der Einkommen (re)
1985 = 100
Seit 1999
7 ¼% p.a.
200
150
15
30
10
20
5
10
%
100
1985
1990
1995
2000
2005
Quellen: OFHEO, Nat. Assoc. of Realtors, DB Research
0
1985
%
0
1990
1995
2000
2005
Hauspreisinflation regional sehr unterschiedlich
- Durchschnittliche Wertentwicklung Q1 99 bis Q1 04, p.a. San Diego
Nassau-S.
Mittelwert von rd. 7%
verschleiert, dass sich
Hauspreise an den Küsten seit
1998 verdoppelt haben
New Yo rk
M iami, FL
Washingto n
Teilmärkte sind i.d.R. wesentlich
volatiler. Das beinhaltet auch
größere Abwärtsrisiken
USA
Cleveland
Indianapo lis
%
Salt Lake C.
0
5
Quellen: OFHEO, DB Research
10
15
20
Dynamische Märkte schwanken tendenziell stärker
- Hauspreisentwicklung seit 1980 Boston
Chicago
Miami
USA
L.A.
Für die USA insgesamt gilt: Es
gab seit 25 Jahren keine Jahre
mit rückläufigen Nominalpreisen
700
600
1980 = 100
Für Einzelmärkte gilt dies indes
nicht:
500
400
– In Boston sanken die Hauspreise
zwischen Q4 1989 und Q2 1992
um 11%
– In L.A. gaben die Hauspreise
zwischen Q1 1990 und Q1 1995
sogar um 22% nach
300
200
100
1980
1985 1990
Quellen: OFHEO, DB Research
1995
2000
2005
Verteilung der Bullen- und „Bären“märkte
- Veränderung der Hauspreise zwischen 1999 und 2004 -
USA gesamt:
7,2% p.a.
> 10 % p.a.
7 bis 10 % p.a
4 bis 7 % p.a.
< 4 % p.a.
Mehrfamilienhäuser (Apartments) als Kapitalanlage I
- Wohneinheiten im Bau -
Mehrfamilienhäuser
Einfamilienhäuser
1000
Fertigstellungszahlen im
Apartment-Segment steigen zwar
stetig an, jedoch nicht so schnell
wie die Fertigstellungen beim
Eigenheim (Neubaubeginne dort
auf Rekordniveau)
'000
800
600
Das hat zu einer Verschiebung
der relativen Bedeutung geführt Einfamilienhäuser spielen eine
größere Rolle als noch vor 25
Jahren
400
200
0
1980 1985
1990 1995 2000 2005
Quelle: Census
Mehrfamilienhäuser (Apartments) als Kapitalanlage II
- Leerstandsquoten bei Miet- und Eigentumswohnungen Eigentumsw ohnungen
Mietw ohnungen
12
10
Starker Trend zu höheren
Leerstandsquoten im
Anlagesegment
%
Das liegt nicht zuletzt an der
günstigen Finanzierbarkeit von
Eigenheimen (niedrige Zinsen,
steigende Einkommen)
8
6
4
Daher ist die Leerstandsquote im
Eigenheimsegment trotz starker
Neubautätigkeit quasi konstant
geblieben
2
0
1980
1985
1990
Quelle: Census
1995
2000
2005
„Price-earnings ratio“ im Wohnimmobilienmarkt
- Hauspreisentwicklung relativ zur Entwicklung der Mieten 1,3
Q1 1983 = 1,0
1,2
Mieten als Bestandteil im
Konsumentenpreisindex
1,1
Seit Ende der 90er Jahre steigen
Hauspreise deutlich schneller als
Mieten
Rückbewegung wahrscheinlich,
das ist nicht nur Risiko für
Eigenheime, sondern auch
Chance für Apartments
1
0,9
0,8
1983
1990
Quelle: OFHEO, Census, DB Research
1997
2004
Qualitative Faktoren im
Eigenheimsegment bedeutend –
diese sind hier noch
unberücksichtigt
Regionale Unterschiede am Apartment-Markt
- Entwicklung der Leerstandsraten -
14
12
Boston
Atlanta
Miami
USA
L.A.
Tendenziell sind die ApartmentMärkte an Standorten mit großer
Hauspreis-Dynamik ebenfalls
enger
%
10
8
Gemeinsamer Treiberfaktor ist die
wirtschaftliche Entwicklung, die
einerseits für steigende
Einkommen und andererseits für
Zuwanderung sorgt
6
4
2
0
1980
1985
Quelle: RREEF
1990
1995
2000
2005
Beide Faktoren beeinflussen
sowohl den Eigenheim- als auch
den Mietermarkt
Gliederung
Einzelhandelsumsätze nehmen beschleunigt zu
Reale Umsätze nach
Geschäftstyp
Reale Einzelhandelsumsätze
12
Einzelhandel gesamt
Lebensmittel
Möbel
Einzelhandel ohne Auto
Bekleidung
Elektronik
30
% gg. Vj., sb
10
25
8
20
15
6
10
4
5
2
0
1994 1996 1998
0
2000 2002 2004
Quelle: Bureau of Economic Analysis
% gg. Vj., sb
-5
1994 1996 1998 2000 2002 2004
Der Häusermarkt wird Entwicklung der
Einzelhandelsumsätze dämfen
Cash-outs von
Hypothekendarlehen
Anteil variabler Zinssätze bei
priv. Hypothekendarlehen
160
50
Mrd. USD
120
80
%
40
rd. 50% von Cash-outs
sind einzelhandelswirksam
30
20
40
10
0
1994
1996
1998
Quellen: Freddie Mac, FHFB
2000
2002
2004
0
1994
1996
1998
2000
2002
2004
Regionale Differenzen auch im Einzelhandel
- Abweichung der Absorption 2002 bis 2004 von USA gesamt -
> 3 %-P.
0 bis + 3 %.P.
-3 bis 0 %-P.
< -3 %-P.
Absorption
USA gesamt
3,9% vom Bestand
(2002 bis 2004)
Wachstum der Einzelhandelsumsätze wird zurückgehen
Weniger expansive Geld- und Fiskalpolitik in der Zukunft – direkter Stimulus
fehlt (aktuell liegen die realen 3M-Zinsen freilich noch bei -1,7%)
Hohes Niveau der Cash-outs wird zurückgehen, da Refinanzierungsboom zu
Ende geht (steigende Zinsen)
Hoher Anteil variabler Verzinsung wird mehr Haushalte bei steigenden Zinsen
belasten. Verschiebung von Haushaltsausgaben weg von Konsumgütern und
hin zu Schuldendienst
Boom im Autohandel v.a. durch Incentives getrieben. Das ist nicht nachhaltig.
Rückgänge im Einzelhandel sind jedoch nicht zu erwarten
Gliederung
„Industrial“-Flächen
- Fertigstellungen und Absorption Fertigstellungen
3
Absorption
in % vom Bestand
Während der Rezession waren
gerade Industrieunternehmen
betroffen. Das hat die Nachfrage
nach Lager-/Logistikflächen
reduziert
2
1
In den kommenden Jahren dürfte
zusätzliche Nachfrage das
zusätzliche Angebot wieder
übersteigen, sodass die
Leerstandsquoten langsam zu
sinken beginnen (Mieten werden
steigen)
0
-1
-2
1990
1995
Quelle: RREEF
2000
2005
Die wichtigsten Märkte für Industrial-Flächen in den USA
Chicago
Lo s A ngeles
N. New Jersey
Die Lager- und Logistik-Flächen
sind im Durchschnitt größer als
Büroflächen
Dallas
A tlanta
Die Mieten liegen in diesem
Segment auch nur bei rd. 20%
der Büromieten
P hiladelphia
Detro it
Ho usto n
B o sto n
Mio. m²
Cleveland
0
Quelle: RREEF
50
100
150
Relative Stärke der Industrie-Immobilienmärkte
- Bestand an Industrial im Verhältnis zum Bürobestand Höchste Werte
„Industriestandorte“
Niedrigste Werte
„Dienstleistungsstandorte“
Riverside
Houston
Ventura
Wilmington
Cleveland
Denver
Cincinnati
Hartford
Indianapolis
Boston
Columbus, OH
Austin
Detroit
West Palm B.
San Jose
New Haven
St. Louis
San Francisco
N. New Jersey
Faktor
0
5
Quelle: RREEF
10
15
20
Washington, DC
Faktor
0
1
2
3
4
Große Bürostandorte sind meistens auch große
„Industrial-Standorte“
120
Mio. m² Industrial
100
Werte oberhalb der Trendlinie
kennzeichnen stärkere
Industriestandorte
Chicago
80
Werte unterhalb der Kurve
beschreiben eher
Dienstleistungszentren
60
40
20
Washington
Mio. m² Büro
0
0
5
Quelle: RREEF, DB Research
10
15
20
25
Wichtige Ausnahmen:
Washington ist typischer
Bürostandort
New York fehlt hier, da für
Industrial nicht erfasst
Gliederung
Typische Merkmale von US-Immobilienmärkten
US-Märkte sind grundsätzlich weniger stark reguliert als in (Kontinental-)
Europa. Unternehmen agieren schneller
Mietverträge sind als Reflex dessen kurzfristiger
Daher sind zweistellige Leerstandsquoten „normal“. Sie sind Ausdruck der
großen Liquidität und des großen Umschlags
Anfangsrenditen waren in der Vergangenheit vergleichsweise stabil –
verglichen mit langfristigen Zinsen
Anlagespektrum breiter als in Deutschland: Professionelle Investoren agieren
auf allen wichtigen Segmenten (Büro, Einzelhandel, Wohnen UND Logistik
Regionale Clusterbildung sehr stark – das macht einzelne Märkte anfällig für
Branchen-Sonderkonjunkturen
Zusammenfassung
US-Aufschwung ist nachhaltig. Günstige Frühindikatoren, Anspringen der
Investitionen und Beginn von Beschäftigungswachstum
Büromärkte und Industrials dürften besonders von der Entwicklung profitieren
– diese waren in den letzten Jahren auch am stärksten von der
Konjunkturschwäche betroffen (Nachholbedarf)
Der sichere Hafen der letzten Jahre „Einzelhandel“ dürfte in den nächsten
Jahren etwas an Glanz einbüßen, da wichtige Stützen des privaten
Verbrauchs fehlen. Schrumpfungsraten sind jedoch unwahrscheinlich
Auf dem Markt für Wohneigentum dürfte es zu einer Beruhigung kommen –
eine lang anhaltende Krise ist nicht in Sicht. Das könnte dazu führen, dass
Wohnimmobilien als Kapitalanlage wieder an Wert gewinnen
Die USA bleiben ein interessanter Markt für Immobilieninvestitionen, auch
wenn nicht alle Investitionen gleich sinnvoll erscheinen – das ist aber nicht
neu.
Appendix
Immobilienmarkt Toronto
Rückkehr zu höheren Wachstumsraten
Beschäftigungswachstum
im Monatsvergleich
Reales BIP
Kanada
USA
Deutschl.
6
'000 mom
80
5
60
4
40
3
20
2
0
1
0
100
-20
% gg. Vj.
-1
95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05
Quellen: OECD, Global Markets
-40
-60
90
92
94
96
98
00
02
04
Torontos Büromarkt: Verbesserung in der Peripherie
Leerstandsquote
Zentrum
20
Netto-Absorption
Zentrum
Peripherie
%
80
60
Peripherie
'000 m²
40
16
20
0
12
-20
-40
8
-60
-80
4
-100
Q4 01 Q2 02 Q4 02 Q2 03 Q4 03 Q2 04
Quelle: CBRE
Q4 01 Q2 02 Q4 02 Q2 03 Q4 03 Q2 04
Größe der Teilmärkte in Toronto
Bestand Q2 2004
West
2,8 Mio. m²
Downtown
5,5 Mio. m²
Downtown und Midtown sind
Zentrum
East, North und West zählen hier
zur Peripherie
North
1,0 Mio m²
East
2,2 Mio. m²
Quelle: Marktdaten
Gesamtmarkt: 12,8 Mio. m²
Midtown
1,4 Mio. m²
Leerstandsquoten in Toronto Q2 2004
West
East
Alle Teilmärkte verzeichneten
steigende Leerstandsquoten
GTA
In den letzten Quartalen sinkt die
Leerstandsquote in der Peripherie
Dow ntow n
Weitere Unterteilung in Qualitäten
zeigt, dass v.a. die guten
Qualitäten in der Peripherie
derzeit gefragt sind
Midtow n
North
%
10
Quelle: CBRE
12
14
16
18
Hauspreise in Toronto sind nicht zu hoch
Hauspreis (links)
nom. BIP (rechts)
300
'000 CAD
Mio. CAD
1200
200
800
100
400
0
0
1970 1977 1984 1991 1998 2005
Quellen: OECD, Toronto Real Estate Board
Hauspreise in Toronto steigen
zwar seit Jahren stark an (seit
2002 zwischen 6 und 9% p.a.)
Die Entwicklung ist jedoch noch
durch die Fundamentaldaten
(BIP, Zinsen,
Bevölkerungswachstum) gedeckt
Ende der 80er Jahre explodierten
die Hauspreise mit Wachstumsraten bis zu 36% p.a.

Die Immobilienmärkte in den USA

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