Kempten 2015/2016

3,90 Euro [DE]
Kempten 2015/2016
Leben, wo andere Urlaub machen: Wer Allgäu hört,
denkt an Wiesen, Berge und Seen. Das ist Kempten,
aber nicht nur! Es ist auch eine pulsierende, urbane
Stadt mit vielfältiger Wirtschaft und Kultur, die beste
Aussichten für die Zukunft hat.
Kempten auf einen Blick
Hauptstadt des Allgäus, Verwaltungs- und
Handelszentrum, Hochschulstandort,
Oberzentrum in Bayern
Laurenz Breyer – Leiter Immobilienvertrieb, Kempten
angfristig stabile Wohnungsnachfrage
L
durch konstante Haushaltszahlen
Soziodemografie
reisniveau am Wohnimmobilienmarkt in
P
den vergangenen Jahren stark gestiegen
Kempten ist mit 65.000 Einwohnern ein wichtiges Zentrum
im Bezirk Schwaben. Seit 2000 gewann die Stadt 261 Einwohner pro Jahr hinzu. Dieser Einwohneranstieg ist hauptsächlich auf positive Wanderungssaldi zurückzuführen. Bis
2030 wird die Einwohnerzahl in Kempten gemäß aktuellen
Prognosen weitgehend konstant bleiben. Aufgrund der stetigen Verkleinerung der Haushalte wird im selben Zeitraum ein Anstieg um rund
1.600 Haushalte prognostiziert. Damit ist langfristig eine stabile Wohnungsnachfrage in Kempten gesichert. Der demografische Wandel
selbst ist jedoch nicht nur in der abnehmenden Mitgliederzahl eines
Haushalts sichtbar, sondern auch in einer fortschreitenden Alterung
der Gesellschaft. Auch die gegenwärtig etwa 5.300 Studenten bilden
eine wichtige Nachfragegruppe auf dem Kemptener Wohnungsmarkt.
ür Eigennutzer ist das Preisniveau in
F
Kempten in Bezug auf die verfügbaren
Einkommen vergleichsweise teuer
apitalanleger schätzen an Kempten
K
die Wertstabilität und gute Vermietbarkeit
von Wohnungen
ohnungsleerstand: 3,0 %;
W
unterdurchschnittlich
Kaufkraftkennziffer: 102,6
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EINWOHNER UND HAUSHALTE
ALTERS- UND HAUSHALTSSTRUKTUR
110%
2,05
Haushaltsstruktur
Kempten
2,00
105%
1Pers.
2Pers.
3- ≥4Pers. Pers.
1,90
95%
1,85
1,80
90%
Einwohner je Haushalt
2013 = 100%
1,95
100%
1,75
85%
80%
Haushaltsstruktur
Bayern
1Pers.
Altersstruktur
Kempten
<20
20-39
Altersstruktur
Bayern
<20
20-39
2Pers.
3Pers.
≥4Pers.
40-59
60-74
≥75
1,70
2000
2005
2010
2015
2020
2025
2030
1,65
■ Einwohner ■ Haushalte
■ Einwohner je Haushalt
0%
20%
40-59
40%
60%
Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung
Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung
Wirtschaft
BESCHÄFTIGUNGSSTRUKTUR
Der schwäbische Hochschulstandort ist gleichzeitig
ein wichtiges Verwaltungs- und Handelszentrum im
Allgäuer Raum. Der Anschluss an die Verkehrsinfrastruktur ist angemessen. Neben der Bundesautobahn 7 verfügt die Stadt über einen InterCity-Anschluss.
Die Wirtschaftsstruktur Kemptens ist mittelständisch und exportorientiert geprägt. Wichtige Branchen sind Dienstleistung,
Maschinenbau, Elektrotechnik, Chemie, Logistik, Verpackungsindustrie und Milchwirtschaft. Daneben ist Kempten als Oberzentrum aufgrund seiner Lage ein wichtiger Einkaufsstandort für
die Allgäuer Region. Die bekanntesten ansässigen Unternehmen sind Dachser, Franz Lebert, Edelweiss, Liebherr-Verzahntechnik, Kemptener Maschinenfabrik, ESK Ceramics und Abt
Sportsline. Zusätzlich ist Kempten Standort der Hochschule für
angewandte Wissenschaften.
Die wirtschaftliche Dynamik der Stadt spiegelt sich in den seit
der Krise auf dem Arbeitsmarkt in 2009 wieder deutlich gestiegenen Zahlen an sozialversicherungspflichtig Beschäftigten wider.
So ist seit Ende 2009 die Beschäftigung um 13,5 % angestiegen,
wobei selbst die Krise keine starken Einbrüche hervorrief.
Entsprechend gegenläufig entwickelte sich die Arbeitslosigkeit. Während die Arbeitslosenquote im Jahr 2009 noch 5,9 %
betrug, ist sie auf mittlerweile 4,9 % zurückgegangen. Die Quote
liegt somit unter dem bundesdeutschen Schnitt von 6,7 %.
In Kempten arbeiten wesentlich mehr Personen aus umliegenden Kommunen als umgekehrt. Das wird durch den positiven
Pendlersaldo von rund 11.600 Personen abgebildet.
In Kempten werden pro Jahr etwa 110 Wohnungen gebaut, davon etwa 46 % in Mehrfamilienhäusern. Nachdem die
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60-74
80%
≥75
100%
0,5%
16,9%
30,2%
35,0%
17,4%
■ Produktion, Verarbeitung, Bau ■ Handel und Verkehr
■ höherwertige DL ■ öffentliche und private DL ■ Landwirtschaft
Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung
Bautätigkeit zuletzt unter dem langjährigen Mittel lag, ist sie im
Jahr 2013 wieder überdurchschnittlich hoch. Die Nachfrage ist
aufgrund der stabilen wirtschaftlichen Struktur und der damit
einhergehenden konstanten Haushaltsentwicklung nach wie
vor gut.
250
5
200
4
150
3
100
2
50
1
0
2000
2002
2004
2006
2008
2010
Fertigstellungen je 1.000 Einwohner
Fertigstellungen
WOHNUNGSNEUBAU IN KEMPTEN
2012
■ Wohnungen in Mehrfamilienhäusern ■ Wohnungen in 1- und 2-Fam.-Häusern
■ Wohnungen je 1.000 Einw. (Kempten) ■ Wohnungen je 1.000 Einw. (Top-Städte)
Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung
Ein hohes Interesse am Wohnungsmarkt Kempten ist durch
die Zahl der Verkaufsfälle von Eigentumswohnungen (9,3 je 1.000
Einwohner) dokumentiert, die oberhalb von vergleichbaren Städten (4,8) liegt. Im Jahr 2013 kostete eine Eigentumswohnung im
Mittel 140.300 Euro.
Die Mieten und Preise am Kemptener Wohnungsmarkt sind
in den letzten Jahren fast durchgängig stark gestiegen, in 2014
Die Nachfrage ist aufgrund der
stabilen wirtschaftlichen Struktur
und der damit einhergehenden
konstanten Haushaltsentwicklung
nach wie vor gut.
konnte die Dynamik des Preisanstiegs gegenüber den Vorjahren gehalten werden. Ausschlaggebend für die Preisdynamik
sind sowohl das hohe Interesse von Kapitalanlegern, die vor
dem Hintergrund niedriger Renditeaussichten in anderen AssetKlassen (bspw. Lebensversicherungen) oder Verlusterfahrungen
aus indirekten Investmentvehikeln (bspw. Geschlossene Fonds)
in Immobilien investieren, als auch eine gestiegene Nachfrage
von Eigennutzern in Folge des Anstiegs der Einwohner- und
Haushaltszahlen.
Im Mietsegment liegen die Neubaupreise bei durchschnittlich 8,00 Euro/qm; in guten Lagen sind bis zu 9,00 Euro/qm
realistisch. Mieten im Bestand belaufen sich auf durchschnittlich 7,00 Euro/qm und erreichen im Maximum mittlerweile
8,20 Euro/qm. Die Wohnungsmieten sind seit 2000 mit 42 % im
Neubau bzw. 44 % im Bestand deutlich angestiegen.
Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen reichen im
Neubau bis 3.200 Euro/qm und liegen im Durchschnitt bei
2.600 Euro/qm. Wohnraum im Bestand ist deutlich günstiger;
hier liegen die Kaufpreise im Mittel bei ca. 1.700 Euro/qm und
gehen im Maximum bis 2.100 Euro/qm. Seit 2000 sind die
Neubaupreise um 30 % angestiegen und damit stärker als die
Kaufpreise im Bestand. Im Eigenheimsegment müssen für ein
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Reihenhaus im Bestand durchschnittlich 240.000 Euro und für
ein freistehendes Einfamilienhaus 400.000 Euro aufgebracht werden. Im Vergleich zum Eigentums- und Mietwohnungssegment
entwickelten sich sowohl die Hauspreise als auch die Preise für
Einfamilienhausgrundstücke seit 2000 positiv. Die Entwicklungen
lagen bei 4 bis 26 % bei Häusern bzw. 17 % bei Grundstücken.
Wohneigentum in Kempten zu erwerben, ist in Bezug auf das
Einkommen vor Ort teurer als in vergleichbaren Städten. In 2014
musste in Kempten durchschnittlich das 6,3-fache des jährlich
verfügbaren Einkommens in Wohneigentum investiert werden,
während in den Vergleichsstädten das 4,8-fache ausreicht.
Im historischen Vergleich zeigt sich, dass die Wohnimmobilienpreise in Kempten in den letzten zehn Jahren (2005 bis 2014)
um 1,9 % p. a. zunahmen, während das durchschnittliche Inflationsniveau 1,6 % p. a. betrug. Damit war die Wertentwicklung
von Kemptener Wohnimmobilien etwas über dem langjährig
durchschnittlichen Inflationsniveau.
Das auf absehbare Zeit sehr niedrige Zinsniveau sowie die
gute Wohnungsnachfrage lassen eine eher positive Wertentwicklung auf dem Kemptener Wohnungsmarkt erwarten.
PREISENTWICKLUNG WOHNUNGEN
PREISENTWICKLUNG HÄUSER
130%
150%
140%
120%
2000 = 100%
2000 = 100%
130%
120%
110%
110%
100%
100%
90%
90%
80%
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012
80%
2014
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012
2014
■ Reihenhaus Neubau ■ Reihenhaus Bestand
■ Einfamilienhaus ■ Grundstück Einfamilienhaus
■ Miete Neubau ■ Miete Bestand
■ ETW Neubau ■ ETW Bestand
Quelle: bulwiengesa AG (RIWIS)
Quelle: bulwiengesa AG (RIWIS)
MIETEN UND KAUFPREISE AM WOHNUNGSMARKT KEMPTEN IM JAHR 2014
KENNZAHL
EINHEIT
MINIMUM
DURCHSCHNITT
MAXIMUM
ENTWICKLUNG
SEIT 2000 Ø
ENTWICKLUNG
SEIT 2000 MAX.
Wohnungsmieten Neubau
Euro/qm Wfl. zzgl. NK
7,50
8,00
9,00
+ 42 %
+ 35 %
Wohnungsmieten Bestand
Euro/qm Wfl. zzgl. NK
6,00
7,00
8,20
+ 44 %
+ 34 %
Kaufpreise Eigentumswohnung Neubau
Euro/qm Wfl.
2.300
2.600
3.200
+ 30 %
+ 30 %
Kaufpreise Eigentumswohnung Bestand
Euro/qm Wfl.
1.200
1.700
2.100
+ 15 %
17 %
360.000
400.000
570.000
+4%
+6%
200
300
450
+ 17 %
+ 17 %
Kaufpreise Einfamilienhäuser
Euro
Kaufpreise Einfamilienhausgrundstücke
Euro/qm
Kaufpreise Reihenmittelhäuser Neubau
Euro
260.000
290.000
340.000
+ 26 %
+7%
Kaufpreise Reihenmittelhäuser Bestand
Euro
200.000
240.000
290.000
+ 17 %
+7%
Quelle: bulwiengesa AG (RIWIS)
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WOHNLAGEN IN KEMPTEN
Quelle: © 2015 bulwiengesa, microm, casageo, GeoBasis-DE /BKG, OpenStreetMap CC-BY-SA
n Sehr gute Wohnlage
n Gute bis sehr gute Wohnlage
n Gute Wohnlage
n Durchschnittliche bis gute Wohnlage
n Durchschnittliche Wohnlage
n Einfache bis durchschnittliche Wohnlage
n Einfache Wohnlage
n Sonstige Flächen
Eisenbahn
Straßen
Die besten Wohnlagen in Kempten sind: Auf dem Lindenberg, umliegend um das Haubenschloss, Franzosenbauer.
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Glossar
Wohnlage
Die Wohnlage beschreibt die Lagequalität des Wohnumfeldes. Sie ist eine wichtige Einflussgröße auf Grundstücks- und
Wohnungspreise sowie das lokale Mietpreisniveau. Hinsichtlich ihrer Definierung fließen Informationen zur städtebaulichen
Einbindung, des soziodemografischen Umfelds sowie immobilienspezifische Kriterien, wie
Attraktivität (Zuzugsvolumina, Nähe zu Grünanlagen, Distanz zu Industrieflächen)
Bevölkerungszusammensetzung des Wohngebiets (sozialer Status)
Bauliche Struktur (Wohnungsgrößen Neubau/Bestand)
in das Berechnungsmodell ein. Unterschieden wird dabei zwischen folgenden vier Hauptkategorien, zwischen denen jeweils
noch Übergangskategorien liegen:
Sehr gute Wohnlage: Besonders imageträchtige Innenstadtrandlagen und Villengegenden, sowie besonders begehrte
Wohnlagen
Gute Wohnlage: Traditionell gefragte Wohnlagen, typischerweise urbane “In-Viertel”, ruhige Wohngegenden mit ausreichender bis guter Infrastruktur und positivem Image
Durchschnittliche Wohnlage: Gebiete ohne die Mängel der einfachen und die Vorzüge der guten Lage
Einfache Wohnlage: Abgelegene Wohngebiete mit überwiegend geschlossener, stark verdichteter Bebauung, unzu­
reichender Infrastruktur und/oder Nähe zu größeren Gewerbegebieten, Industriegebieten oder stark frequentierten
Verkehrsachsen
Die Aufbereitung auf Ebene der Baublöcke in siebenstufiger Klassifikation erlaubt sehr genaue und differenzierte Aussagen
zur Wohnlage. Für Baublöcke ohne Wohnnutzung, mit überwiegend gewerblicher Nutzung, mit weniger als fünf Haushalten
und/oder einem Grünflächenanteil > 80 % wird keine Wohnlage ausgewiesen.
Wohnungsmieten
und -preise
Wohnungsmieten werden für Erstbezug (Neubau und Sanierung) und Wiedervermietung bzw. Wiederverkauf in Euro/qm
Wohnfläche ausgewiesen und gelten idealtypisch für eine Wohnung mit 3 Zimmern mit ca. 65-95 qm Wohnfläche und
Standardausstattung. Da die Ausstattung und Größe standardisiert ist, stellt die Mietpreisspanne im Wesentlichen eine von
der Lage bzw. dem Mikrostandort beeinflusste Variationsbreite dar. Die angegebenen Mieten sind Nominalwerte.
Erfasst werden die Mieten ohne Nebenkosten und ohne Berücksichtigung anderer Vergünstigungen. Es werden Minimal-,
Maximal- und Durchschnittswerte jeweils für Erstbezug und Wiederbezug ausgewiesen. Minimal- bzw. Maximalmieten wie
auch Preise umfassen die untersten bzw. obersten 3-5 % des Marktes, aus denen ein Mittelwert gebildet wird. Sie entsprechen nicht der absoluten Top-Miete (als Ausreißer definiert). Durchschnittsmieten stellen den mittleren Wert über den
definierten Gesamtmarkt dar.
Die angegebenen Mietwerte sind mittlere Werte, die einen typischen bzw. üblichen Niveauwert abbilden sollen, sie sind kein
strenges arithmetisches Mittel, Modus (häufigster Wert) oder Median (zentraler Wert) im mathematischen Sinne.
Einfamilienhäuser
Kaufpreise für Einfamilienhäuser werden in Euro als Gesamtkaufpreis ausgewiesen und gelten für Bestandsobjekte (Wiederverkauf, maximal 20 Jahre alt) mit 150-200 qm Wohnfläche, Standardausstattung und Standardgrundstücksgröße (i.d.R. 600-800 qm
Grundstück); das Dachgeschoss ist üblicherweise nicht ausgebaut. Da die Ausstattung und Grundstücksgröße standardisiert
sind, stellt die Kaufpreisspanne im Wesentlichen eine von der Lage bzw. dem Mikrostandort beeinflusste Variationsbreite dar.
Erfasst werden die Kaufpreise ohne Nebenkosten. Es werden ein Minimal-, Maximal- und Durchschnittswert ausgewiesen.
Minimal- bzw. Maximalwerte umfassen die untersten bzw. obersten 3-5 % des Marktes, aus denen ein Mittelwert gebildet wird.
Sie entsprechen nicht dem absoluten Top-Kaufpreis (als Ausreißer definiert). Durchschnittspreise stellen den mittleren Wert über
den definierten Gesamtmarkt dar. Die angegebenen Preise sind Nominalwerte.
Die angegebenen Kaufpreise sind mittlere Werte, die einen typischen bzw. üblichen Niveauwert abbilden sollen, sie sind kein
strenges arithmetisches Mittel, Modus (häufigster Wert) oder Median (zentraler Wert) im mathematischen Sinne.
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Reihenhäuser
Kaufpreise für Reihenhäuser werden in Euro als Gesamtkaufpreis ausgewiesen und gelten für ein Reihenmittelhaus mit
100-120 qm Wohnfläche, Standardausstattung und Standardgrundstücksgröße; Dachgeschossausbau ist vorbereitet. Da die
Ausstattung und Grundstücksgröße standardisiert sind, stellt die Kaufpreisspanne im Wesentlichen eine von der Lage bzw.
dem Mikrostandort beeinflusste Variationsbreite dar. Die angegebenen Preise sind Nominalwerte.
Erfasst werden die Kaufpreise jeweils für Neubau/Erstbezug und Wiederverkauf und zwar ohne Nebenkosten. Es werden
jeweils ein Minimal-, Maximal- und Durchschnittswert ausgewiesen. Minimal- bzw. Maximalwerte umfassen die untersten bzw.
obersten 3-5 % des Marktes, aus denen ein Mittelwert gebildet wird. Sie entsprechen nicht dem absoluten Top-Kaufpreis
(als Ausreißer definiert). Durchschnittspreise stellen den mittleren Wert über den definierten Gesamtmarkt dar.
Die angegebenen Kaufpreise sind mittlere Werte, die einen typischen bzw. üblichen Niveauwert abbilden sollen, sie sind kein
strenges arithmetisches Mittel, Modus (häufigster Wert) oder Median (zentraler Wert) im mathematischen Sinne.
Wohnungsneubau/
Bautätigkeit
Unter Baufertigstellungen wird die Fertigstellung der unter Baugenehmigungen definierten Baumaßnahmen verstanden.
Haushalt
Einen Haushalt bilden alle Personen, die gemeinsam wohnen und wirtschaften und insbesondere ihren Lebensunterhalt
gemeinsam finanzieren (Mehrpersonenhaushalt). Wer allein wirtschaftet, bildet einen eigenen Haushalt (Einpersonenhaushalt)
und zwar auch dann, wenn er mit anderen Personen eine gemeinsame Wohnung hat.
SVP-Beschäftigte
Sozialversicherungspflichtig beschäftigte Arbeitnehmer sind alle Arbeiter und Angestellten einschließlich der zu ihrer Berufsausbildung Beschäftigten (Auszubildende u.a.), die kranken-, renten-, pflegeversicherungspflichtig und/oder beitragspflichtig
sind zur Bundesagentur für Arbeit (Arbeitslosenversicherung nach dem Arbeitsförderungsgesetz AFG) oder für die von den
Arbeitgebern Beitragsanteile zu den gesetzlichen Rentenversicherungen zu entrichten sind.
Arbeitslose
Arbeitslose sind Arbeitsuchende bis zur Vollendung des 65. Lebensjahres, die nicht oder weniger als 15 Stunden wöchentlich
in einem Beschäftigungsverhältnis stehen, die nicht Schüler, Studenten oder Teilnehmer an Maßnahmen der beruflichen Weiterbildung, nicht arbeitsunfähig erkrankt, nicht Empfänger von Altersrente sind und für eine Arbeitsaufnahme als Arbeitnehmer
sofort zur Verfügung stehen. Arbeitslose müssen sich persönlich bei ihrer zuständigen Arbeitsagentur oder dem nach SGB II
zuständigem Träger gemeldet haben.
Definition: Arbeitslose in % aller zivilen Erwerbspersonen (abhängig zivile Erwerbspersonen, Selbständige, mithelfende
Familienangehörige).
Aufgrund der verbesserten Datengrundlage steht diese Quote seit dem Berichtsmonat Januar 2009 im Mittelpunkt der
Berichterstattung der Bundesagentur für Arbeit.
Impressum
Herausgeber: PlanetHome AG, Apianstraße 8, 85774 München/Unterföhring. Bildnachweis: Fotolia, Shutterstock.
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vermittelnden Verkäufers, notarieller Verkauf) durch die PlanetHome AG sowie
an den Eingang aller Maklerprovisionen bei der PlanetHome AG gebunden.
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