1. Neubaureport

1. Neubaureport
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30.07.14 11:21
Inhalt
Innovationsdiskurs – Was ist guter Wohnungsneubau? — 2
Die Hauptstadt prosperiert — 5
Wohnungsmarktentwicklung und die Herausforderungen
von heute und morgen — 6
Berlin braucht jede Wohnung — 8
Der Development- und Investmentmarkt boomt — 9
Aktuelle Mietwohnungsprojekte — 10
Vorstellung besonderer Projekte auf dem Berliner Markt — 12
Wohnungsneubau als Notwendigkeit, Chance und Herausforderung — 14
Innovationsdiskurs –
Was ist guter Wohnungsneubau?
Die Wohnungsnachfrage auf dem Berliner Immobilienmarkt nimmt stetig
zu. Doch was genau sind die Hintergründe für diesen angespannten Wohnungsmarkt? Und was sind die richtigen Antworten auf diese Situation?
Der Neubaureport hat sich zum Ziel gesetzt in den kommenden Jahren über
wichtige Fragen des Wohnungsbaus in Berlin zu informieren.
Mit der HOWOGE Wohnungsbaugesellschaft mbH
und der bulwiengesa AG haben sich als Herausgeber
zwei Experten für den Wohnungsneubau zusammengetan, um ihr Wissen zu teilen und weiterzugeben: Die
HOWOGE ist eines von sechs kommunalen Wohnungsunternehmen des Landes Berlin und einer der größten
Vermieter Deutschlands. Sie setzt auf innovative und
nachhaltige Wohnkonzepte sowie gesellschaftliches
Engagement.
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Neubaureport
bulwiengesa ist eines der großen unabhängigen
Analyse und Beratungsunternehmen für Regionalökonomie und Immobilienmarkt. Das Leistungsspektrum
der knapp 80 Mitarbeiter an vier Standorten umfasst
sämtliche Immobilienteilmärkte und -typen.
Für den vorliegenden Neubaureport haben Stefanie
Frensch, Geschäftsführerin der HOWOGE, sowie
Andreas Schulten, Vorstand der bulwiengesa, über ihre
Visionen von gutem Wohnungsbau gesprochen.
Berlin, 12. Juni 2014
Stefanie Frensch – Geschäftsführung HOWOGE Wohnungsbaugesellschaft mbH: Welche deutsche Stadt ist
für Sie sinnbildlich die „Perle“ des Wohnungsneubaus?
Andreas Schulten – Vorstand bulwiengesa AG: Frankfurt! Das hat gerade unsere Projektentwicklerstudie
mit Zahlen von Ende 2013 ergeben. Die Stadt liegt mit
einer Neubauleistung von knapp 2,5 Quadratmetern je
Einwohner über einen Siebenjahreszeitraum deutlich
vor allen anderen. Berlin, aber auch Hamburg liegen
abgeschlagen im unteren Mittelfeld der sieben A-Städte, zu denen darüberhinaus Stuttgart, Köln, Düsseldorf
und München zählen.
Trotzdem gibt es in Deutschland derzeit keinen spannenderen Wohnungsmarkt als den in Berlin. In Berlin
ist ein Strukturwandel eingetreten, der einen Aufbruch
markiert. Die Bundeshauptstadt entwickelt sich – anders als noch zu Beginn des Millenniums – wirtschaftlich deutlich besser als der deutsche Durchschnitt.
Arbeitsplätze entstehen und allein in den letzten drei
Jahren sind über 130.000 Menschen zugezogen. Der
Wohnungsleerstand aus den Vorjahren ist größtenteils
abgebaut und angesichts der hohen Nachfrage und des
geringen Angebotes steigen die marktüblichen Mieten
seit einigen Jahren. In Berlin ist Wohnungsneubau
wieder nötig.
Stefanie Frensch: Mit Perle meine ich aber auch eher
Qualität als Masse. Wo findet man heute das beste
Neubaukonzept?
Andreas Schulten: Da finde ich persönlich Hamburg
schon sehr überzeugend mit seinem „Bündnis für das
Wohnen“. Die Zusammenarbeit von kommunalen,
genossenschaftlichen und privaten Akteuren sowie der
öffentlichen Hand funktioniert dort und es herrschen
gute Förderstrukturen. Im Ergebnis werden dort mehr
Mietwohnungen als Eigentumswohnungen gebaut.
Sie sehen: Ich bin klarer Anhänger von dem Bau möglichst vieler Wohnungen insbesondere in Berlin. Das
Gebot der Stunde ist: Neubau von zusätzlichen Wohnungen – vor allem Mietwohnungen. Zwar wurden im
Jahr 2013 in Berlin wieder über 12.500 Neubauwohnungen genehmigt, jedoch liegen die Fertigstellungszahlen
noch deutlich niedriger.
Stefanie Frensch: Da teile ich Ihre Ansicht, wir brauchen auch hier dringend viele neue Wohnungen, das
zeigt ja auch die vorliegende Studie. Doch Aktionismus
ist meiner Meinung nach fehl am Platz. Wir haben in
Berlin einige Beispiele aus Zeiten, in denen schnell viel
gebaut wurde, als ganze Quartiere in kürzester Zeit
entstanden, regelrecht aus dem Boden gestampft wurden, nur weil Wohnraum gerade knapp war. Wir wollen
die Fehler der Vergangenheit vermeiden und setzen
daher auf Neubaukonzepte, die den Berlinerinnen und
Berlinern auch in 20 Jahren noch ein passendes Zuhause bieten können.
Andreas Schulten: Ja, aber besser noch in 50 bis 100
Jahren. Schließlich sind unsere gemischt genutzten
Gründerzeitquartiere besonders beliebt. Meinen Sie
mit den sogenannten „Beispielen“ Ihre Plattenbauten?
Stefanie Frensch: Das sehe ich natürlich deutlich
differenzierter: Die minimalistische Bauweise der
Plattenbauten wird in Deutschland vielleicht nicht sehr
geschätzt, im Ausland dafür umso mehr. Außerdem
sind diese Gebäude sehr effizient und die funktionalen
Grundrisse der Plattenbauten als durchaus richtungsweisend zu bewerten und es lohnt sich, sie weiterzuentwickeln. Aber auf der anderen Seite ist sicherlich
die Monostruktur in den Großsiedlungen der 70er
Jahre – in Ost und West – durchaus diskussionswürdig.
Zeitgemäßer, nachhaltiger Neubau sollte sich immer
als ganzheitliche Quartiersentwicklung verstehen, den
städtebaulichen Zusammenhang im Blick haben und
die soziodemografischen Aspekte berücksichtigen. Es
genügt nicht, ein paar Wohngebäude zu errichten und
die Umgebung außer Acht zu lassen.
Andreas Schulten: Richtig. Monostrukturen sind nicht
mehr gefragt. Gerade die Ansiedlung einer Kita oder
von Einzelhandels- und Dienstleistungseinrichtungen
wirken förderlich für eine erfolgreiche Vermietung
eines Wohnprojektes. Wie setzt die HOWOGE das um?
Was macht den Neubau nachhaltig?
Stefanie Frensch: Das Stichwort für unsere Neubauvorhaben und Projektentwicklungen ist Durchmischung. Damit meinen wir zum einen die soziale
Durchmischung – wir versuchen Angebote für verschiedene Einkommensschichten und für unterschiedliche Altersgruppen zu machen. Wir wünschen uns,
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dass unsere Neubauquartiere die berühmte Berliner
Mischung abbilden. Alt und Jung, Singles und Familien
mit größerem und kleinerem Geldbeutel sollen ein
Zuhause finden. Darüber hinaus setzen wir auf eine
sinnvolle Verbindung von Arbeiten und Wohnen, eine
Entwicklung weg von der Monostruktur.
Andreas Schulten: Die „Berliner Mischung“ ist ja nicht
gänzlich neu, aber bewährt. Das sehen wir mehr und
mehr auch bei unseren Analysen in anderen Großstädten. Wo in Berlin ist denn Ihrer Meinung nach guter
Wohnungsbau heute beispielhaft umgesetzt?
Stefanie Frensch: Ganz häufig in den kleinen berlintypischen Baugemeinschaften, die soziale, demografische und ökologische Aspekte miteinander vereinbaren. Sie setzen ihre Bauvorhaben in einen größeren
Kontext und das macht sie nachhaltig. Gleichzeitig
stehen diesen Akteuren in der Regel begrenzte finanzielle Mittel zur Verfügung, sodass auch in diesem Bereich innovative Wege beschritten werden. Wir sehen
ebenfalls großartige Beispiele bei Wohnungsgesellschaften beispielsweise in Köln, München und Hamburg, die zwar nicht so individuell und innovativ, aber
sehr qualitätsvoll sind. Die Kunst wird es sein, beides
zu verknüpfen – innovative Wege auszuprobieren und
dabei zu erkennen, was tatsächlich auch umsetzungsfähig in großem Stil, also auch übertragbar auf größere
Bauvorhaben, ist.
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Neubaureport
Andreas Schulten: Unsere Immobilienmarktanalysen
weisen durchaus auch auf die Aufgaben der nächsten
Jahre hin: Nicht alle Bewohner Berlins können für
Wohnraum immer mehr bezahlen. Die Politik antwortet auf diese Entwicklungen eher mit Regelungen als
mit marktwirtschaftlichen Instrumenten. Glauben Sie
nicht auch, dass die Mietpreisbremse selbst im Neubau
all die guten Ansätze bald stark beschneiden wird und
wir dadurch dann wirklich in unbequemere, um nicht
zu sagen, kritische Marktbedingungen rutschen?
Stefanie Frensch: Das wäre in der Tat eine Entwicklung, die wir uns nicht wünschen. Ich bin Optimistin
und gehe davon aus, dass die gesetzlichen Regelungen
zur Umsetzung der Mietpreisbremse die Investitionen
in den Neubau nicht hemmen werden. Wir brauchen
den Neubau und wir brauchen bei aller Dringlichkeit
auch Raum und Zeit für Innovationen.
Andreas Schulten: Das stimmt. Aber auch einen partnerschaftlichen Umgang aller beteiligten Akteure. Und
meinen Sie, dass auch die Umsetzung solcher Regelungen ein Bereich für Innovationen ist?
Stefanie Frensch: Ich glaube, spätestens da wären wir
uns einig, oder?
Andreas Schulten: Ja! (Lacht)
Die Hauptstadt prosperiert
Berlin verzeichnete innerhalb der vergangenen Dekade ein Bevölkerungswachstum von insgesamt 5,5 Prozent. Im Jahr 2013 zählte die Stadt laut
Melderegister knapp 3,5 Mio. Einwohner. Seit mehreren Jahren sind hohe
absolute Anstiege zu verzeichnen. So lag 2013 der Bevölkerungszuwachs bei
rund 48.000 Neuberlinern.
Der Einwohneranstieg generierte sich vor allem aus einer positiven Wanderungsbilanz. Die Zuzüge rekrutierten sich dabei sowohl aus dem Inland als insbesondere
auch aus dem südlichen und östlichen Europa. Davon
profitierten vornehmlich die Bezirke Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg und Pankow. Zusätzlich weist Berlin
seit 2007 jährlich einen Geburtenüberschuss auf.
Die Berliner Senatsverwaltung für Stadtentwicklung
und Umwelt erwartet daher bis zum Jahr 2030 einen
Anstieg der Einwohnerzahl um rund 250.000 Personen.
Hielte jedoch das Wachstum der letzten fünf Jahre an,
würde die Bevölkerungsanzahl Berlins bis 2030 sogar
um über eine halbe Million wachsen.
Der Berliner Arbeitsmarkt entwickelte sich ebenfalls
positiv. Die Beschäftigtenzahl wuchs mit einem Plus
von ca. 16,5 Prozent im Vergleich zu Gesamtdeutschland
überdurchschnittlich stark an. Die Arbeitslosen­quote
hat sich seit 2005 fast halbiert. Durch die Attraktivität
Berlins vor allem für junge, kreative und gut ausgebildete Menschen wird ein weiterer Anstieg der Zahl der
sozialversicherungspflichtig Beschäftigten erwartet.
Vor dem Hintergrund der positiven wirtschaftlichen
Entwicklung Berlins stieg in den vergangenen Jahren
die Kaufkraft inflationsbereinigt auf rund 19.500 Euro
pro Person im Jahr 2013 an. Die Hauptstadt verzeich­
nete damit neben Frankfurt und Hamburg seit 2009
die größte Steigerung. Die Kaufkraft liegt nur noch
rund drei Prozent unter dem bundesdeutschen Niveau,
ist aber im direkten Vergleich zu anderen A-Städten
niedrig. Ein Grund dafür ist, dass Berlin den höchsten
Anteil an Transferleistungsempfängern unter den
größten deutschen Städten besitzt. Für den Berliner
Wohnungsmarkt bedeutet dies besondere Anforderungen und die Notwendigkeit zur Schaffung auch von
günstigem Wohnraum.
Die stetig steigende Bevölkerungsanzahl, die positive
Entwicklung des Arbeitsmarktes und die wachsende
Kaufkraft befördern die Nachfrage nach Wohnraum,
sodass für Investitionen in Neubau und Bestand aktuell
sehr gute Rahmenbedingungen vorhanden sind.
Soziodemografische Rahmendaten Berlin 2004 bis 2013
120,0
19.600
Kaufkraft pro Kopf (€/Jahr)
Bevölkerung
Beschäftigung (sozialversicherungspflichtig)
117,5
115,0
19.300
19.000
112,5
18.700
110,0
18.400
107,5
18.100
105,0
17.800
102,5
100,0
17.500
Index 2004 = 100
17.200
97,5
16.900
95,0
16.600
€/Jahr
92,5
90,0
16.300
16.000
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Bundesagentur für Arbeit, Michael Bauer Research
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Wohnungsmarktentwicklung und die
Herausforderungen von heute und morgen
Der Berliner Wohnungsmarkt wies erhebliche strukturelle Unterschiede
zwischen dem ehemaligen Ost- und West-Berlin auf und war von Nach­
wirkungen aus Zeiten vor dem Mauerfall belastet. Daher erlebte er in den
vergangenen 25 Jahren Höhen und Tiefen.
Mit der Entscheidung, dass Berlin Regierungssitz werden sollte, wurde für die Stadt ein erhebliches Bevölkerungswachstum prognostiziert. Entsprechend rasant
wurde gebaut: Unterstützt durch die Sonder-AfA-Ost
und Förderprogramme, die auf die Schaffung von bis
zu 80.000 Wohnungen abzielten, stieg die Zahl der
fertiggestellten Einheiten auf über 27.000 im Jahr 1997.
Doch der erwartete umfangreiche Zuzug blieb aus, was
zu einer Fehlentwicklung des Marktes mit einer Überproduktion an Wohnraum und hohen Leerstandsquoten führte. So betrug der Leerstand Ende der 1990er
Jahre in den Bauten der Berlin-Brandenburgischen
Wohnungsunternehmen (BBU) über sechs Prozent. In
einigen östlichen Stadtteilen war er sogar fast doppelt
so hoch. Bereits ab dem Jahr 1994 setzte eine Marktsättigung ein, die Folge waren sinkende Mieten.
Als Konsequenz ging die Wohnungsbautätigkeit sehr
deutlich zurück und zeigte in Relation zur Einwohner-
zahl den niedrigsten Wert im Vergleich aller A-Städte.
Es wurden fast nur noch Ein- und Zweifamilienhäuser
errichtet, obwohl Berlin mit einem Mietwohnungsanteil von 85 Prozent mit Abstand die größte Mieterstadt Deutschlands ist. Die Fertigstellungszahlen im
Geschosswohnungsbau stagnierten nahe der Tausendermarke. Aufgrund der Erfahrungen aus den 1990er
Jahren war die Zurückhaltung von Bauträgern und Investoren, in den Neubau zu investieren, groß. Erst seit
2009 ist eine leichte Steigerung bis auf knapp 2.200
fertiggestellte Wohneinheiten pro Jahr zu erkennen.
Dabei handelt es sich vor allem um Eigentumswohnungen.
Zudem setzte ein neuer Trend zum Leben in der Stadt
ein und die Innenstadt wurde als Wohnstandort wiederentdeckt. Mit einer immer höheren Erwerbstätigenquote der Frauen wuchsen die Notwendigkeit und der
Wunsch nach einer urbanen Lebensweise. Die „klassi-
Preistrends und Bautätigkeit
30.000
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€/m2
Fertiggestellte Wohnungen in Mehrfamilienhäusern
Miete Erstbezug Durchschnitt (€/m2)
Wiedervermietung W0hnungen Durchschnitt (€/m2)
25.000
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15.000
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5.000
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Quelle: Statistisches Landesamt Berlin-Brandenburg, bulwiengesa
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95
19
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0
sche“ Familienform nimmt weiterhin ab und mit ihr die
Nachfrage nach einem Haus im Grünen. Stattdessen
schätzen auch Familien die Vorteile Berlins als Stadt
der kurzen Wege verbunden mit der Nähe zum Arbeitsplatz, zu Bildungseinrichtungen und Grünflächen.
Großstädte an und ermöglicht so erst die notwendigen Erträge, um Mietwohnungsneubauten rentabel
zu realisieren. Aufgrund dieser Voraussetzungen und
weiterer prognostizierter Bevölkerungsanstiege muss
und wird in den kommenden Jahren deutlich mehr
Wohnungsneubau erfolgen.
Aber auch andere Zielgruppen finden die Stadt immer häufiger attraktiv. Beispielsweise suchen ältere
Ehepaare nach dem Auszug ihrer Kinder die Nähe zu
kulturellen Angeboten und Infrastruktureinrichtungen.
Studenten, Auszubildende und Berufsanfänger zieht
es nach Berlin aufgrund des Bildungsangebots mit drei
Universitäten, mehreren Fachhochschulen und einem
großen Angebot an Unternehmen.
Die Berliner Politik hat den Handlungsbedarf auf dem
Mietwohnungsmarkt erkannt und Maßnahmen zur
Dämpfung des Anstiegs der Mieten bereits eingeleitet.
So wurde beispielsweise Mitte 2012 mit den kommunalen Wohnungsunternehmen das „Bündnis für soziale
Wohnungspolitik und bezahlbare Mieten“ geschlossen,
welches die Erhöhung ihres Bestandes auf 300.000
Wohnungen bis 2016 als Ziel setzt. Von den Gesellschaften wurden bereits bestehende Wohnungen oder
Neubauprojekte zusätzlich angekauft und zahlreiche
eigengeplante Neubauvorhaben angeschoben.
Diese Entwicklungen führten in den vergangenen fünf
Jahren zu einer starken Steigerung der Nachfrage nach
Wohnraum. Die Anzahl der neuen Haushalte wuchs
dreimal so schnell wie die Anzahl der Wohneinheiten.
Der Anstieg der Einwohnerzahl in der vergangenen
halben Dekade konnte noch durch den in den 1990er
Jahren entstandenen Wohnungsüberhang gedeckt werden. Dieses Überangebot ist nun abgebaut. Der Leerstand in ganz Berlin ist auf sehr niedrige zwei Prozent
Ende 2013 zurückgegangen – in einigen Stadtteilen ist
er noch geringer.
Den Rahmen für die weitere Berliner Stadt- und
Wohnungsmarktpolitik werden das in der Erarbeitung
befindliche „Stadtentwicklungskonzept Berlin 2030“
und der im März 2014 verabschiedete „Stadtentwicklungsplan Wohnen 2025“ der Senatsverwaltung
für Stadtentwicklung und Umwelt bilden, die gezielt
inhaltliche und räumliche Schwerpunkte setzen. Damit
sollen die Maßnahmen zur Befriedigung des bis zum
Jahr 2025 prognostizierten Wohnungsbedarfs von rund
137.000 neuen Wohneinheiten gesteuert werden. Zur
Zielerreichung werden alle privaten und kommunalen
Akteure sowie die Verwaltungen konstruktiv zusammenarbeiten müssen.
Infolge der Verknappung des Angebots stiegen die
Mieten deutlich an. Im Fall von Berlin kann diese Dynamik als Aufholprozess gewertet werden. Insbesondere
die Neubaumieten erreichen aktuell erst wieder die
Werte von vor 20 Jahren. Grundsätzlich nähert sich das
Berliner Mietpreisniveau an jenes anderer deutscher
Bevölkerungsentwicklung und Leerstandsquote Berlin 1995 bis 2013
10,0
in %
9,0
Leerstandsquote im Bestand der Mitgliedsunternehmen des BBU in Berlin:
Ostteil
Westteil
Bevölkerung
8,0
7,0
3.600
Bev.
in
TSD
3.550
3.500
6,0
5,0
3.450
4,0
3.400
3,0
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3.350
1,0
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19
19
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96
3.300
95
0,0
Quelle: Statistisches Landesamt Berlin-Brandenburg, BBU Marktmonitor
Neubaureport
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Berlin braucht jede Wohnung
Der Berliner Markt für Mietwohnungsneubauten wächst rasant. Fast im
­Wochenrhythmus kommen neue Vorhaben dazu. Derzeit sind 191 Projekte
mit rund 13.900 Wohneinheiten in der Entwicklung. Pro Bauvorhaben werden
durchschnittlich rund 81 Einheiten realisiert, wobei Projekte von kommunalen
Gesellschaften mit durchschnittlich 97 Wohnungen am größten sind.
Aktuell ist das Planungsgeschehen noch vor allem
durch privatwirtschaftlich agierende Projektentwickler und Investoren geprägt. Ihr Anteil an den in Bau
und Planung befindlichen Wohnungen beträgt etwa
63 Prozent. Etwa 70 verschiedene in- und ausländische Projektentwickler, von privaten Bauherren bis zu
globalen Unternehmen, sind derzeit in Berlin aktiv. Die
NCC Deutschland GmbH, die Groth Gruppe sowie die
Kondor Wessels GmbH sind derzeit die aktivsten Projektentwickler im Wohnungssegment. Vom deutschlandweiten Marktführer NCC ist beispielhaft das in diesem Report dargestellte Vorhaben in der Liesenstraße
zu nennen (vgl. S. 12).
ergänzen oder verdichten in der Regel im direkten Umfeld ihrer Altbestände. Oft nutzen sie bereits vorhandene Grundstücke und können so vor allem mittleren
Einkommensgruppen modernen und barrierearmen
Wohnraum anbieten.
Es folgen auf Rang zwei die landeseigenen Wohnungsunternehmen. Ihr Anteil von 29 Prozent am Mietwohnungsneubaumarkt wird in den kommenden Jahren
noch deutlich zunehmen. Bei diesen Akteuren sind
viele Projekte noch in einer sehr frühen Planungsphase
und daher an dieser Stelle noch nicht berücksichtigt.
Der Mietwohnungsneubau konzentriert sich auf den
Stadtteil Mitte. Hier werden aktuell 26 Projekte mit
rund 2.060 Wohneinheiten realisiert. Es folgen Treptow, Pankow und Lichtenberg sowie Friedrichshain.
Das Projektvolumen in der Innenstadt wird hauptsächlich durch private Anbieter generiert. Kommunale
Wohnungsunternehmen und Baugenossenschaften
haben ihren Entwicklungsfokus dagegen in den Stadtteilen Treptow, Lichtenberg und Pankow.
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Die Wohnungsbaugenossenschaften rangieren derzeit
auf Platz drei und haben den Neubau bereits vor mehreren Jahren wieder forciert. Die Genossenschaften
Aufgrund zyklischer Marktentwicklungen erwartet
bulwiengesa mittelfristig einen Rückgang des Anteils
von privaten Marktteilnehmern auf 50 bis 55 Prozent.
Auf Basis der aktuellen Entwicklungen sollte vor allem
der Anteil der kommunalen Wohnungsunternehmen,
unterstützt durch politische Maßnahmen, in den
nächsten Jahren zunehmen.
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Aktuelle Marktstruktur
im Mietwohnungsneubau
Quelle: bulwiengesa, Projekte aktuell in Bau oder Planung konkret; Stand: 23.6.2014
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Neubaureport
Der Development- und
Investmentmarkt boomt
Erst seit 2009 rücken Projektentwicklungen mit Mietwohnungsneubauten
wieder in den Fokus von deutschen institutionellen Investoren wie Pensions­
kassen, Versorgungswerken und Versicherungen. Bis Ende 2013 wurden 29
Transaktionen in Berlin erfasst, wobei das vergangene Jahr mit zwölf Verkäufen und rund 1.400 Wohnungen den Spitzenwert markiert. Die Projekte
weisen durchschnittlich etwa 125 Mietwohnungen und ein Investitionsvolumen von rund 30 Mio. Euro auf.
Die Aberdeen Asset Management ist für Versorgungsund Pensionskassen tätig und der prägende Neubau­
investor in der Hauptstadt. Aber schon 2013 kauften
auch die kommunalen Berliner Wohnungsunternehmen
Projektentwicklungen an. So erwarben die HOWOGE,
die degewo und die GESOBAU jeweils ein Vorhaben.
Diese Strategie ermöglicht es den Unternehmen, die
von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und
Umwelt formulierte Zielstellung umzusetzen und den
Wohnungsbestand in kommunaler Hand bis zum Jahr
2016 auf rund 300.000 Wohneinheiten zu erhöhen.
Im Zuge der hohen Nachfrage sind auch die Kaufpreise in den letzten Jahren um zirka drei Jahresmieten gestiegen, wobei je nach Lage, Ausstattung und
Zahlungsweise deutliche Unterschiede bestehen. Der
Verkaufspreis liegt aktuell im Durchschnitt bei dem
rund 20-fachen der jährlichen Nettokaltmiete.
Auf die damit steigenden Neubaumieten reagierten
Projektentwickler und Investoren bereits mit einer
2009
235 Wohneinheiten (WE)
Reduzierung der durchschnittlichen Wohnungsgrößen
auf aktuell rund 81 Quadratmeter. Zusammen mit der
Realisierung hoher energetischer Standards wird so
versucht, die absolut zu zahlende Warmmiete zu senken.
Die gefragten klassischen Wohnlagen Mitte, Pankow
und Charlottenburg bilden den räumlichen Schwerpunkt für die Verkäufe von neugebauten Wohnungsprojekten, wobei im vergangenen Jahr bereits auch
neue Lagen wie Weißensee, Hohenschönhausen oder
Neukölln gehandelt wurden.
Die Transaktionsaktivitäten werden sich in den kommenden Jahren auf einem hohen Niveau fortsetzen, da –
wie oben dargestellt – auch kommunale Wohnungsgesellschaften im Rahmen von Forward-Deals komplette
Projektentwicklungen kaufen. Neue und anspruchsvolle
Herausforderungen könnten jedoch von steigenden
Zinsen und Baukosten sowie verschärften Anforderungen seitens der öffentlichen Hand ausgehen.
Transaktionen von Mietwohnungsneubauprojekten
2 Verkäufe
2010
309 WE
3 Verkäufe
730 WE
2011
5 Verkäufe
940 WE
2012
7 Verkäufe
1.397 WE
2013
12 Verkäufe
Quelle: bulwiengesa
Neubaureport
9
Reinickendorf
Pankow
Weißensee
Wedding
Spandau
Tiergarten
Mitte
Charlottenburg
Kreuzberg
Wilmersdorf
Schöneberg
Zehlendorf
Tempelhof
Steglitz
Datenstand: 23. Juni 2014, © 2014 bulwiengesa, Kartengrundlage: © NAVTEQ
10
Neubaureport
Neukölln
Aktuelle Mietwohnungsprojekte
Bauaktivitäten in den Top-5-Stadtteilen
(Anzahl Wohneinheiten)
Mitte
Treptow
Pankow
Lichtenberg
Hohenschönhausen
Friedrichshain
0
500
Fertiggestellt 1.000
In Bau 1.500
2.000
2.500
Planung konkret
Marzahn
Hellersdorf
Lichtenberg
Treptow
Köpenick
Neubaureport
11
Liesenstraße 3-5a, Berlin-Mitte
Sophienstraße 35, Berlin-Lichtenberg
Die Privaten:
Die Innovativen:
Projektentwickler:
Investor:
Wohnungen:
Wohnfläche:
TG-Stellplätze:
Baubeginn:
Fertigstellung:
Projektentwickler
und Investor:
Wohnungen:
Wohnfläche:
TG-Stellplätze:
Baubeginn:
Fertigstellung:
NCC Deutschland GmbH
Bayerische Apothekerversorgung
148
ca. 12.400 qm
42
1. Quartal 2013
3. Quartal 2014
Grafik: Jörg Tarrach
Am einstigen Grenzstreifen zwischen Mitte und Wedding, unweit der neuen BND-Zentrale entsteht seit
rund zehn Jahren ein neues Stadtviertel. Der Bereich
um die Chausseestraße profitiert von seiner Nähe zum
Hauptbahnhof und zur historischen Stadtmitte.
An diesem Hotspot Berlins erwarb im Dezember 2012
die Bayerische Versorgungskammer (BVK) für die Bayerische Apothekerversorgung von NCC, dem größten
Entwickler Deutschlands, eine Projektentwicklung in
der Liesenstraße. Dort erfolgt bis zum Herbst dieses
Jahres der Bau von 148 Mietwohnungen in einem
U-förmigen Wohnkomplex. Es werden vor allem Zweiund Drei-Zimmer-Einheiten mit Schallschutzfenstern
und im KfW-70-Standard realisiert.
12
Neubaureport
LaVidaVerde GmbH
18
1.230 qm
104
3. Quartal 2013
4. Quartal 2014
Foto: LaVidaVerde
Das „LaVidaVerde“ ist ein nicht gewinnorientiertes
Hausprojekt und Mitglied im Mietshäuser Syndikat.
Als Hausverein organisiert, werden an die zukünftigen
Bewohner des Hauses Wohnnutzungsrechte vergeben.
Es besteht somit kein Einzeleigentum. Gemeinschaftliches Wohnen sowie ressourcenschonendes Leben
spielen eine zentrale Rolle. Das Vorhaben wird mit
möglichst wenig Bankdarlehen finanziert. Stattdessen
werden Stiftungs- und Fördergelder sowie verzinsbare
private Direktkredite zur Finanzierung herangezogen.
Das „LaVidaVerde“ ist als EnergiePlus-Haus im KfW-40Standard konzipiert. Dies bedeutet, dass mehr Wärme
und Strom erzeugt als verbraucht werden. Im Sinne der
Ressourcenschonung arbeitet das Projekt mit Photo­
voltaik, einer Wärmepumpe und der Nutzung von
Regen- und Grauwasser. Zusätzlich soll ein Holzpellet­
ofen die notwendige Wärmeversorgung bereitstellen.
Außerdem wird das Abwasser aufbereitet und es soll
eine Kleinwindanlage installiert werden, deren Genehmigung jedoch noch aussteht.
Hönower Straße/Treskowallee, Berlin-Lichtenberg
Köpenicker Straße hinter 48, Berlin-Mitte
Die Kommunalen:
Die Genossenschaften:
Projektentwickler
und Investor:
Wohnungen:
Wohnfläche:
Baubeginn:
Fertigstellung:
Projektentwickler:
HOWOGE Wohnungsbaugesellschaft
mbH
414
28.980 qm
2. Quartal 2013
4. Quartal 2015
Investor:
Wohnungen:
Wohnfläche:
Baubeginn:
Fertigstellung:
Grafik: Ligne Architekten/CN-Architekten
In Karlshorst entstehen auf dem ehemaligen Areal
der Hochschule für Technik und Wirtschaft die „Treskow-Höfe“. In einem zu sanierenden Bestandsgebäude
sowie acht Neubauten werden insgesamt 414 Mietwohnungen realisiert.
Die HOWOGE wird ein sozial durchmischtes Quartier
schaffen. Es entsteht ein breiter Wohnungsschlüssel
von Single- bis zu Familienwohnungen. Alle Wohnungen werden barrierefrei erreichbar sein, um so verschiedene Bevölkerungsgruppen aller Generationen
anzusprechen. Daneben sollen Angebote geschaffen
werden, die sich in die bereits existierenden Strukturen im Bezirk einfügen wie eine Kindertagesstätte, ein
öffentlicher Spielplatz, eine Wohngemeinschaft für
Senioren sowie kleinteiliges Gewerbe.
Wohn- und Baugenossenschaft
Spreefeld eG
Spreefeld Berlin GmbH
65
6.500 Quadratmeter zzgl.
1.000 Quadratmeter Gewerbe
3. Quartal 2012
4. Quartal 2013
Foto: bulwiengesa
Das Ende 2013 fertiggestellte genossenschaftliche Neubauprojekt „Spreefeld Berlin“ entstand auf einem ca.
7.450 Quadratmeter großen Grundstück direkt an der
Spree. Neben attraktiven Freiflächen am Uferbereich
mit Bootshaus und Strand bietet das „Spreefeld“ gemeinschaftlich nutzbare und finanzierte Innenflächen.
Zugunsten dieser Flächen wurden die Privaträume reduziert. Es wurde bewusst eine einfache Grundausstattung für die Wohnungen gewählt, jedoch hohe Maß­
stäbe bezüglich einer ressourcensparenden Bauweise
und eines nebenkostenarmen Betriebes angelegt.
Die Gesamtkosten für Grundstück und Bau von ca.
2.100 Euro/Quadratmeter Nutzfläche wurden klassisch über Eigen- und Fremdkapital finanziert. Die
sogenannten Baugenossen (80 Prozent) stellen dabei
den Eigenkapital­anteil der Genossenschaft von ca. 35
Prozent bereit und besitzen ihre Wohnung als Sonder­
eigentum nach Wohnungseigentumsgesetz. Die verbleibenden 20 Prozent Genossenschaftsmitglieder sind
Mietgenossen und zahlen neben ihrem Nutzungsentgeld einmalig einen symbolischen Genossenschafts­
anteil von 1.000 Euro.
Neubaureport
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Wohnungsneubau als Notwendigkeit,
Chance und Herausforderung
Angesichts eines erneuten flächendeckenden Rückgangs der Leerstandsquote
und rund 25.000 neuer Haushalte wird derzeit auf dem Berliner Wohnungsmarkt jede Art von Wohnraum benötigt. Mit rund 6.800 Geschosswohnungen
werden in diesem Jahr wahrscheinlich fast doppelt so viele Wohneinheiten
fertiggestellt wie 2013. Da jedoch nur zirka 36 Prozent davon Mietwohnungen
sind, verschärft sich die Nachfragesituation in diesem Segment weiter. Ein
Zeichen dafür ist die sehr niedrige Anzahl von Wohnungswechseln.
Neubau als Notwendigkeit zur Bedarfsdeckung
Das Ziel des im März 2014 vorgestellten „Stadtentwicklungsplans Wohnen 2025“ ist der Neubau von mindestens 10.000 Wohnungen pro Jahr. 2015 könnte erstmals
die Zehntausendermarke erreicht werden. Damit wäre
die formulierte Zielstellung erfüllt. Dieser prognostizierte Bedarf basiert jedoch auf deutlich geringeren
Bevölkerungszuwächsen. Auf der Basis der Einwohnergewinne der vergangenen Jahre schätzt bulwiengesa
den Bedarf in den kommenden fünf Jahren jedoch auf
rund 20.000 Wohnungen jährlich.
Die Vorhaben sollten daher innovative Wohnkonzepte
und -lösungen berücksichtigen, um die Wohnungsnachfrage langfristig zu befriedigen. Es müssen alle
Bevölkerungsgruppen angesprochen werden. Dies
beinhaltet neben der Schaffung von barrierefreien Wohnungen und der Entwicklung von flexiblen
Grundrissen für Jung und Alt auch den Nutzungsmix.
Zusätzlich sollte eine breite Standort- und Qualitätsvarianz angestrebt werden, um auch für unterschiedliche
Einkommen und verschiedene Ansprüche ein Angebot
bereithalten zu können.
Neubau als gesellschaftliche Herausforderung
Im Zuge immer knapper werdender Grundstücksressourcen und veränderter Nachfragestrukturen werden
bereits immer häufiger kleine Wohnungsgrößen sowie
eine höhere Anzahl von Ein- bis Drei-Zimmer-Wohnungen realisiert. Gegenüber den 2013 fertiggestellten
Wohnungen sind die aktuell geplanten Einheiten mit
durchschnittlich etwa 81 Quadratmeter Wohnfläche
bereits rund 15 Prozent kleiner.
Die in der „BerlinStrategie“ der Senatsverwaltung für
Stadtentwicklung und Umwelt formulierte Zukunftsvision zur Entwicklung der Metropole Berlin als impulsgebende Hauptstadt wird weitere positive Effekte und
Zuzüge generieren. Es ist daher notwendig, dass alle
Marktakteure zusätzliche Neubauprojekte im gesamten Stadtgebiet planen und umsetzen.
Neubau als Chance, die Stadt qualitätsvoll zu
gestalten
Die Anforderungen, die der demografische Wandel
und die notwendige Energiewende mit sich bringen,
können heutzutage einfacher und kostengünstiger
durch Mietwohnungsneubauten als im Bestand erfüllt
werden. Mit dem „Stadtentwicklungskonzept Berlin
2030“ ergeben sich für den Berliner Wohnungsmarkt
Herausforderungen der sozialen, ökonomischen und
ökologischen Nachhaltigkeit. Diese gilt es zu bewältigen, um Leerstände von morgen zu vermeiden.
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Neubaureport
Vor dem Hintergrund der langfristigen Bedeutung des
Wohnungsbaus darf beim Neubau die Entwicklung der
Stadt nicht außer Acht gelassen werden. Der Neubau
muss daher nachhaltige Lösungen zu Gebäudestandards, Energieversorgung und ressourcenschonender
Bauweise liefern. Die Bedeutung des Klimawandels
wird durch die „Machbarkeitsstudie klimafreundliches
Berlin 2050“ der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt (Stand: März 2014) untermauert. Das
formulierte Ziel, Berlin in eine klimaneutrale Stadt bis
2050 umzuwandeln, soll unter anderem durch einen
Umbau der Berliner Energieversorgung und energetische Gebäudesanierungen erreicht werden. Was heute
gebaut wird, muss so attraktiv, aber auch so ressourcenschonend sein, dass die Gebäude auch in 20, 50
oder 100 Jahren werthaltig sind und Berlinerinnen und
Berlinern ein Zuhause bieten können.
Daneben ist auch die Konversion ehemals gewerblich
genutzter Areale und Gebäude in verstärktem Maße
voranzubringen, um weitere Flächenpotenziale zu
er­schließen. Ebenso gewinnen Nachverdichtungsmaßnahmen und bauliche Ergänzungen von Bestandsgebäuden vor allem durch kommunale Wohnungsgesellschaften und Wohnungsgenossenschaften an
Bedeutung. Bei solchen Projekten sind Kommunikation
sowie Angebote zur Partizipation von großer Bedeutung, um Konflikte zu vermeiden, da immer häufiger
Ansprüche an den Wohnungsbau heute
Soziale Faktoren
Ökonomische/
politische Faktoren
Ökologische
Faktoren
Demografischer Wandel
Nachhaltige und soziale
Stadtentwicklung
Energiewende und
­Klimaneutralität
Veränderte Wohn- und
Lebensbedingungen
Grundstücksverfügbarkeit und Baurecht
Konversion von Gebäudeund Grundstücksflächen
Steigender Wohnungsbedarf durch Bevölkerungswachstum
Bau- und Planungskosten
Ressourcenschonende
Bauweise
WOHNUNGSNEUBAU
Quelle: bulwiengesa
ganze Vorhaben am Protest der betroffenen Bürger
scheitern.
Angesichts der hohen Nachfrage rücken auch zunehmend Grundstücke in den Entwicklungsfokus, die
Defizite in der Standortqualität aufweisen. Straßenoder Bahnlärm, oft einhergehend mit Erschütterungen
oder störenden Nachbarschaftsnutzungen werden für
Wohnprojekte immer häufiger akzeptiert und stellen
Planer und Architekten vor neue Herausforderungen.
Alle zuvor genannten Anforderungen und Rahmenbedingungen führen in der Regel dazu, dass Bau- sowie
Planungskosten und in deren Folge die zu realisierenden Miethöhen steigen. Es gilt daher, durch kostenoptimiertes Planen und Bauen, durch Nachverdichtung
sowie durch neue, auch städtebauliche Bauformen
diesem Trend entgegenzuwirken.
Diese Themen, begleitet von Stichworten wie Nachhaltigkeit, Nutzungsmix und Partizipation, werden Inhalte
im zweiten HOWOGE-bulwiengesa-Neubaureport sein.
Neubaureport
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Impressum
1. HOWOGE-bulwiengesa-Neubaureport
Herausgeber
HOWOGE Wohnungsbaugesellschaft mbH
Ferdinand-Schultze-Straße 71
13055 Berlin
www.howoge.de
bulwiengesa AG
Wallstraße 61
10179 Berlin
www.bulwiengesa.de
Herstellung
Druckzuck GmbH
Reichenberger Straße 124
10999 Berlin
www.druckzuck.de
Gestaltung
gauß gestaltung
Kommunikationsdesign
Alte Schönhauser Straße 38
10119 Berlin
www.gausz-gestaltung.de
Stand: 1. August 2014
Alle verwendeten Informationen wurden nach bestem Wissen und Gewissen recherchiert
und dargestellt. Eine Gewähr für Richtigkeit und Vollständigkeit der Daten wird nicht übernommen. Eine weitere Verwendung, Vervielfältigung oder Veröffentlichung der im Neubaureport enthaltenen Texte und Abbildungen bedarf der vorherigen schriftlichen Zustimmung
der HOWOGE und der bulwiengesa.
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