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Geschäftsbericht 2014
Annual Report 2014
Inhalt
Contents
Konzernzahlen / Group Figures
Finanzkennzahlen
Key Financial Figures
Portfolio-Kennzahlen
Portfolio Key Figures
Charts
Charts
Jahresbericht / Annual Report
Vorwort der Verwaltungsratspräsidentin
Letter from the President of the Board of Directors
Bericht des Geschäftsführers
Report of the Chief Executive Officer
Innovation
Die sitEX-Innovationsbausteine
The sitEX Building Blocks of Innovation
Der sitEX-Innovationsprozess
The sitEX Innovation Process
Konzernrechnung / Group Accounts
Bilanz
Balance Sheet
Erfolgsrechnung
Income Statement
Eigenkapitalnachweis
Shareholders‘ Statement of Equity
Geldflussrechnung
Cash Flow Statement
Anhang
Notes
Bericht der Revisionsstelle
Report of the Statutory Auditors
Jahresrechnung der sitEX Properties AG / Annual Accounts of sitEX Properties AG Bilanz
Balance Sheet
Erfolgsrechnung
Income Statement
Antrag
Appropriation
Anhang
Notes
Bericht der Revisionsstelle
Report of the Statutory Auditors
4 | sitEX Properties AG Geschäftsbericht 2014 | Annual Report 2014
6
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Immobilien / Real Estate
Anlageobjekte
Investment Properties
Projektentwicklungen
Real Estate Development Projects
Zukünftige Objekte
Future Properties
Warum ein Green Property Fund?
Why a Green Property Fund?
Aktuelle Projekte
Current Projects
Ideen-Pipeline
Idea Pipeline
Unternehmensporträt / Company Profile
Vision
Vision
Organisation
Organization
Facts & Figures
Facts & Figures
Märkte / Markets
Allgemeine Wirtschaftslage
General Economic Situation
Immobilienmarkt Schweiz
Real Estate Market, Switzerland
Immobilienmarkt USA
Real Estate Market, USA
Immobilienmarkt Asien
Real Estate Market, Asia
Immobilienmarkt Australien
Real Estate Market, Australia
Immobilienmarkt Kanada
Real Estate Market, Canada
Corporate Governance Allgemeines
General Remarks
Kapitalstruktur
Capital Structure
Rechnungslegungsstandard
Accounting Standards
Aktionariat
Shareholders
Management
Management
Revisionsstelle
Statutory Auditors
Risikomanagement
Risk Management
Immobilienbewertung
Real Estate Valuation
Berichte der Schätzungsexperten
Appraisal Experts’ Reports
57
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70
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96
sitEX Properties AG Geschäftsbericht 2014 | Annual Report 2014 | 5
Konzern-Finanzkennzahlen
Group Key Financial Figures
Konzernzahlen
Group Figures
Finanzkennzahlen in TCHF / Key financial figures in TCHF
Bilanzsumme
Balance sheet total
Fremdkapital
Total debt capital
davon Wandelanleihen mit Eigenkapitalcharakter
of which convertible bonds allocated to equity
Entgeltliches Nutzniessungsrecht mit Eigenkapitalcharakter
Usufruct allocated to equity
Eigenkapital
Equity
Eigenkapitalquote (1)
Equity ratio (1)
Nennwert
Nominal value
Kapitalerhöhungen
Capital increases
ordentliche / ordinary
genehmigte / approved
bedingte / conditional
EBITDA (Betriebsgewinn vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen)
EBITDA (earnings before interest, tax, depreciation and amortization)
EBIT (Betriebsgewinn vor Zinsen und Steuern)
EBIT (earnings before interest and taxes)
Konzerngewinn vor Steuern
Consolidated profit before tax
Konzerngewinn
Consolidated profit
Gesamtkapitalrendite
Return on total capital
EBITDA (Betriebsgewinn vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen)
EBITDA (earnings before interest, tax, depreciation and amortization)
Eigenkapitalrendite
Return on equity
Konzerngewinn vor Steuern / Net income before taxes
Konzerngewinn / Consolidated profit
Verhältnis Betriebsaufwand zum Gesamtumsatz
Ratio of operating expenses to total revenue
Kennzahlen pro Aktie
Key figures per share
Anzahl Aktien / Number of shares
Nennwert pro Aktie / Nominal value per share
Innerer Wert (Net Asset Value) / Intrinsic value (net asset value)
Innerer Wert (Net Asset Value) (3) / Intrinsic value (net asset value) (3)
Innerer Wert (Net Asset Value) (4) / Intrinsic value (net asset value) (4)
Konzerngewinn vor Steuern / Consolidated profit before tax
Konzerngewinn / Consolidated profit
Gesamtrendite / Total return
Aktienrendite (5) / Earnings per share (5)
Dividendenausschüttung (2) / Dividend payable (2)
2013
321 978
in %
2014
401 747
228 965
279 220
6 507
10 983
15 971
14 410
93 032
122 527
35,9
36,8
54 584
59 084
14 829
17 558
6 015
22 048
4 500
22 500
27 198
17 061
21 919
16 961
17 557
11 493
9 631
7 009
6,8
4,2
6,8
4,0
18,9
10,4
7,8
9,4
5,7
10,5
121 297
450
767
865
805
181
131 297
450
933
1 029
833
121
145
79
88
53
17,6
7,0
13.50
in %
11,9
3,5
0.00
1 inklusive Wandeldarlehen und entgeltlichen Nutzniessungsrechts
2 Antrag des Verwaltungsrates
3 inklusive entgeltlichen Nutzniessungsrechts und Verwässerung (nach Wandlung) sowie Minderheitsanteilen
4 inklusive entgeltlichen Nutzniessungsrechts und Verwässerung (nach Wandlung), ohne Minderheitsanteile
5 Performance (Veränderung innerer Wert inkl. entgeltlichen Nutzniessungsrechts und Verwässerung zuzüglich Ausschüttungen)
1 including conversion loans and usufruct
2 proposal of the Board of Directors
3 including usufruct and dilutions after conversions as well as minority interests
4 including usufruct and dilutions after conversions without minority interests
5 Performance (change in intrinsic value, including gratuitous usufruct and dilution plus dividends)
Konzern-Portfolio-Kennzahlen
Group Portfolio Key Figures
Portfolio-Kennzahlen in TCHF / Portfolio key figures in TCHF
Marktwerte Immobilienportfolio
Market values of real estate portfolio
Renditeliegenschaften
Investment properties
Projektliegenschaften
Project properties
Länderallokation Immobilienportfolio
Country allocation property portfolio
Schweiz
Switzerland
USA
USA
Australien
Australia
Asien
Asia
Anlagekategorien von Renditeobjekten
Asset classes of investment properties
Büro
Office
Detailhandel
Retail
Gewerbe
Commercial
Medizinal
Medical
Wohnen
Residential
Übrige Nutzung
Other use
Transaktionen
Transactions
Käufe
Purchases
Verkäufe
Sales
Sollmietzinseinnahmen p.a. auf Stichtag
Target rental income pa as of closing date
Rendite auf Renditeliegenschaften (1)
Return on investment properties (1)
Bruttorendite
Gross return
1 Basis Sollmietzinseinnahmen am 31. Dezember 2013 respektive 2014
1 Based on target rental income per December 31, 2013 or 2014, respectively
2013
in %
2014
in %
241 152
76,6
305 155
82,1
73 589
23,4
66 335
17,9
269 355
85,6
252 350
67,5
34 087
10,8
69 138
18,5
11 299
3,6
50 002
13,4
–
0,0
2 118
0,6
38,7
45,6
2,3
1,3
16,8
21,0
5,1
5,8
17,2
17,7
19,9
8,6
26 392
67 461
–21 600
–36 424
16 782
23 576
6,95
7,72
Konzern-Charts / Group Charts
Aktienkapital in TCHF / Share capital in TCHF
Sollmietzinseinnahmen Renditeliegenschaften per Stichtag in TCHF / Target rental income as of closing date in TCHF
25 000
70 000
60 000
20 000
50 000
40 000
30 000
15 000
20 000
10 000
10 000
0
5 000
2009
2010
2011
2012
2013
2014
0
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Länderstruktur Immobilienwerte Schweiz–USA–Australien
Country allocation property values Switzerland–USA–Australia
67,5%
Schweiz
Switzerland
18,5%
USA
USA
13,4%
Australien
Australia
Portfoliostruktur Renditeliegenschaften 2014 / Portfolio structure income properties, 2014
45,6%
Asien
Asia
0,6%
Kanada
Canada
0%
Büro
Office
1,3%
Detailhandel
Retail
21,0%
Gewerbe
Commercial
5,8%
Medizinal
Medical
17,7%
Wohnen
Residential
8,6%
Übrige Nutzung
Other use
Immobilienbestand (Marktwerte) in TCHF / Real estate portfolio (market values) in TCHF
Entwicklungsobjekte
Development projects
400 000
350 000
Renditeobjekte
Income properties
300 000
250 000
200 000
150 000
100 000
50 000
0
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Vorwort der Verwaltungsratspräsidentin
Letter from the President of the Board of Directors
Jahresbericht
Annual Report
Sehr geehrte Aktionäre, sehr geehrte Damen und Herren
Dear Shareholders,
2014 darf als dynamisches Konsolidierungsjahr bezeichnet werden.
Dynamisch, weil es uns gelungen ist, weiterhin für innovative Wege zur
Sicherung eines nachhaltigen Wachstums zu sorgen. Die Bezeichnung
Konsolidierungsjahr ist verdient aufgrund stetiger Konstanz und der
Verbesserung zahlreicher Faktoren. Die Kennzahlen zeigen sich erneut in
wettbewerbsfähiger Stärke. Ein intaktes Marktumfeld und eine konsequente globale Strategie sind tragende Pfeiler des Erfolgs und stimmen
uns auch für die Zukunft optimistisch.
2014 can be described as a dynamic year of consolidation. It was dynamic because we succeeded in forging more innovative paths to secure
sustainable growth. And it was a year of consolidation on account of
the consistency of results and the improvement of a range of factors.
The key figures once again reflect our competitive strength. The success
achieved and the source of our confidence going forward is based on
the sound market environment and our rigorous global strategy.
Auslandsinvestitionen sind Teil unserer Strategie. Diese haben sich
positiv entwickelt. Der Auslandsanteil beträgt ein Drittel der Gesamt
immobilienanlagen der Gesellschaft. Der Verwaltungsrat hat ein mittelfristiges Zielband von 30–40% Anteil definiert, um einen gesunden
Diversifikator zu etablieren. Grösste Bedeutung kommt unserem weltweiten sitEX-Netzwerk zu, welches regelmässig gepflegt wird. Wir
wollen an allen Standorten mit den besten Repräsentanten zusammenarbeiten. Oft ist es uns gelungen, einen Schweizer Bezug zu schaffen
und geschäftliche Verbindungen aufzubauen.
Australien:
Seit Anfang 2014 besitzen wir zwei Liegenschaften an Toplage in
Sydney, der Wirtschaftsmetropole Australiens, mit ansprechenden Renditen. Beide Objekte sind komplett vermietet und dank des Aufbaus des
lokalen Netzwerks in guten Händen. Die Wirtschaft Australiens wächst
laut neusten Prognosen weiter und spannende Entwicklungen geben
Auftrieb. Der Down-Under-Markt verspricht eine erfreuliche Perspektive.
USA:
In den USA hat sich das positive Marktumfeld deutlich spürbar weiterentwickelt; bereits nach wenigen Jahren können wir uns über die
finanziellen Erträge aus Übersee freuen. Die Fertigstellung der 95 Miet
wohnungen in Orlando im Herbst 2014 darf als Meilenstein bezeichnet
werden. Die Vermietung lief plangemäss an und schon bald darf von
einer Vollvermietung berichtet werden. Das Grossprojekt Avalon Park
West Nähe Tampa wird Schritt für Schritt entwickelt. Teilverkäufe verschiedener Parzellen an andere Homebuilding Companies und die eigene
Entwicklung durch unsere Tochtergesellschaft Avex bringen die erwar
tete Bewegung in das Geschäft. Neue kleinere Entwicklungsprojekte in
der Region Orlando konnten akquiriert werden, so dass wir im richtigen
Moment eine sehr gute Ausgangslage innehaben, um bestmöglich von
der neu prosperierenden US-Wirtschaft zu profitieren.
Asien:
Die in Hong Kong ansässige Tochtergesellschaft hat per Ende Jahr
einen Betrag von CHF 2,2 Mio. in den D & S Asia Green Property Fund II
investiert. Der Fonds investiert in die Entwicklung von verschiedenen
Wohnbauprojekten in China und Indonesien. Aufgrund der engen Zusammenarbeit mit den Repräsentanten des Fonds sehen wir die zeitnahe
Entwicklung dieses Investments. Wir sind somit indirekt, aber gut strukturiert in Asien positioniert.
Foreign investments are a pillar of our strategy. These have performed
positively. Our foreign assets account for around a third of the company’s entire property portfolio. The Board of Directors has defined a target range of 30–40% to provide healthy diversification. Our global sitEX
network is very important and requires regular attention. We want to
work with the best representatives in all locations and we are glad to
report that we have often succeeded in establishing a Swiss connection
and building solid business relationships.
Australia:
Since early 2014, we have owned two properties in prime locations in
Sydney, the business metropolis of Australia, which provide attractive
yields. Both properties are fully let and, thanks to our local network, are
in good hands. According to the latest projections, the Australian economy is expected to see continued growth, with exciting developments
adding further impetus. The prospects for the market Down Under
are bright.
USA:
The positive market conditions in the USA showed further significant
improvement. After just a few years, we are seeing pleasing financial
returns from this overseas region. The completion of 95 rental apartments in Orlando in autumn 2014 was a milestone. Lettings are progressing according to plan and we expect to report full letting in the
near future. Avalon Park West, a major development near Tampa, is
being developed in phases. Partial disposals of various plots to other
homebuilding companies and our own development via our subsidiary
Avex are keeping the project on schedule. We also acquired a number
of smaller new developments in the Orlando region, positioning us well
to take optimal advantage of the newly prospering US economy when
the time is right.
Asia:
Our subsidiary based in Hong Kong invested CHF 2.2 million in the
D & S Asia Green Property Fund II at the end of the year. The fund invests in a variety of residential developments in China and Indonesia.
Based on our close collaboration with representatives of the fund,
we expect the investment to deliver growth in the near future. Consequently, we are well positioned in Asia, albeit indirectly.
Kanada:
Ähnlich wie Australien verfügt auch Kanada über ein äusserst positives
Investitionsimage und zeigt in verschiedenen Gebieten vorwärts
weisende Tendenzen. Nördlich von Vancouver verspricht eine Region
sich ü berdurchschnittlich zu entwickeln. Zusammen mit der SwissReal
in Vancouver wird die sitEX dort in eine Projektentwicklung mit
35 Einfamilienhäusern als Hauptpartner investieren. Deshalb wurde
im Berichtsjahr nun die sitEX Properties Canada Inc. gegründet, um
die Firmenstruktur für das Projekt anzupassen.
Canada:
Similarly to Australia, Canada has an extremely positive image for
investment as a nation and is showing upward trends in a variety of
areas. A region to the north of Vancouver is promising above-average
growth prospects. Together with Vancouver-based SwissReal, as our
main partner, sitEX plans to invest there in a development project comprising 35 single-family homes. Consequently, sitEX Properties Canada
Inc. was formed during the reporting year to adapt the company structure for the project.
Schweiz:
Die Schweiz bleibt mit über 67% Anteil unser Stammgebiet. Unser
Heimatmarkt ist in guter Verfassung und bietet nach wie vor tolle Chancen, um erfolgreich Immobilieninvestitionen zu halten und auf Projektentwicklungen zu fokussieren.
Switzerland:
Switzerland remains our base of operations with 67% of our portfolio.
Our domestic market is in good health and continues to offer excellent
opportunities in property holdings and development projects.
Wie letztes Jahr angekündigt, konnten beim Projekt Duradero Allschwil
aufgrund der Genehmigung des Quartierplans und der erteilten Bau
bewilligungen die Cluster A, B, D an Dritte veräussert werden. Die sitEX
Properties Switzerland AG realisiert den Cluster C neu unter dem Projektnamen Inside auf eigene Rechnung. Wir bauen 41 Eigentumswohnungen und veräussern diese im Stockwerkeigentum. Der Baubeginn
war im Herbst 2014 und der Bezug der Einheiten wird im Frühjahr 2016
sein. Die Nachfrage nach diesen modernen Appartements ist erfreulich.
Die Vermietung und Rentabilisierung der restlichen Schweizer Objekte
darf als normal und marktentsprechend bezeichnet werden. Diese Objekte garantieren eine solide und stabile finanzielle Ausgangslage und
bilden einen wesentlichen Teil unseres gesunden Fundaments.
Finanzielles:
Der konsolidierte Unternehmensgewinn erreicht erfreuliche CHF 4,615
Mio. Der Liegenschaftsbestand ist per Ende Jahr auf CHF 371,490 Mio.
angewachsen. Die Eigenkapitalquote konnte trotz dieses Wachstumsschubs wiederum leicht verbessert werden und beläuft sich neu auf
36,8%*. Nach wie vor ist es unser Bestreben, mittelfristig die Eigenmittelbasis weiter zu stärken und weitere Wachstumsschritte gesund zu
finanzieren. In den letzten fünf Jahren ist uns dies sehr gut gelungen
und es gibt keine Anzeichen einer Veränderung dieser Entwicklung.
Die Aktionäre dürfen somit auch mit der positiven Veränderung des
inneren Wertes pro Aktie (NAV) zufrieden sein. Der NAV betrug per
Ende 2014 CHF 1 029, wobei festzuhalten ist, dass der Anstieg aufgrund
der erstmaligen Vollkonsolidierung der US-Zahlen einen einmaligen
Effekt auslöst und inklusive aller Minderheitsanteile gezeigt wird.
Zukünftig gilt es zu definieren, nach welcher Formel der NAV publiziert
wird. Dieses Jahr halten wir uns an die Regel der Kontinuität und
Vergleichbarkeit.
As we reported last year, clusters A, B and D of the Duradero Allschwil
development were sold to third parties following the approval of the
land-use plan and planning permission. sitEX Properties Switzerland AG
will be developing cluster C independently under the project name
Inside. We are building 41 condominiums for sale on a common hold
basis. Construction began in autumn 2014 and the apartments will be
ready for occupation in spring 2016. We are pleased with the demand
for these modern apartments.
Lettings and returns on our remaining Swiss properties are normal
and in line with the market. These properties guarantee a solid and
stable financial basis and are an essential component of our healthy
foundations.
Auch dieses Jahr wollen wir einen Teil des erwirtschafteten Gewinns
unseren Aktionären zukommen lassen. Wir schlagen deshalb der diesjährigen Generalversammlung eine Herabsetzung des Aktienkapitals von
CHF 15 pro Aktie im Herbst 2015 sowie die Umwandlung von Aktien
kapital in die gesetzlichen Reserven vor. Letzteres dient dem Zweck, dass
alle gesetzlichen Erfordernisse für zukünftige steuerfreie Kapitaleinlage
rückzahlungen geschaffen sind. Der Verwaltungsrat wird aufgrund der
erfreulichen Performance zudem eine Splittung der Titel vorschlagen.
This year, too, we would like to distribute some of the profits generated
to our shareholders. We will, therefore, propose a reduction in the
share capital of CHF 15 per share in autumn 2015 at this year’s General
Assembly as well as the conversion of share capital into the statutory
reserves. The latter is intended to ensure that all statutory requirements
for future tax-free repayments of capital contributions are fulfilled.
Owing to the pleasing performance, the Board of Directors will also
propose a stock split.
Als sitEX-Aktionäre dürfen Sie mit Genugtuung auf die vergangenen
zwölf Monate zurückblicken und mit Freude in die Zukunft blicken.
Eine Immobilieninvestition mit weltweiter Diversifikation und risikobe
wusster Aufteilung von Bestandsimmobilien und Entwicklungsprojekten,
eine stetige angemessene Verzinsung und eine solide Basis gehören
zu den Schlüsselelementen des Erfolgs, welcher schlussendlich Ihnen
zugutekommt.
As sitEX shareholders, you can look back on the last twelve months with
satisfaction and look to the future with optimism. Property investment
with global diversification and risk-aware allocations to existing property and development projects along with consistently appropriate returns
and a solid basis are the key pillars of our success, which ultimately is
to your benefit.
Zu guter Letzt möchte ich mich bei meinen Verwaltungsratskollegen für
ihr Engagement bedanken. Der unermüdliche Einsatz unseres Geschäftsführers Urs Gribi beeindruckt. Auch den Fachkräften, welche zu unserem
sitEX-Netzwerk gehören und uns tatkräftig unterstützen, gilt mein Dank.
Die bisherigen Resultate sprechen für dieses Team.
Auch in Zukunft setzen wir uns mit vollem Einsatz und Elan für unsere
Aktionäre ein. Es gehört zu unserer Leidenschaft, Sie mit Erfolg zu
überzeugen und Ihnen für Ihr Engagement und Ihr Vertrauen, welches
Sie der sitEX und dem Verwaltungsrat entgegenbringen, mit Rendite
zu danken. Wir sind auf Kurs!
Last but not least, I would like to thank my colleagues on the Board
of Directors for their commitment. I would also like to pay tribute to the
tireless endeavors of our CEO Urs Gribi. My thanks also to the skilled
personnel throughout the sitEX network for their dedicated support. The
results to date are a testimony to this team’s qualities.
Going forward, we will continue to work with energy and commitment
for our shareholders. Our passion is to impress you with success and to
deliver returns that are the due thanks for your commitment and trust
in sitEX and the Board of Directors. We are on course!
Financials:
Consolidated profit stood at enjoyable CHF 4.615 million. The property
portfolio at the end of the year was valued at CHF 371.490 million.
The equity ratio improved again moderately despite the burst of growth
to stand at 36.8%*. We remain committed to further strengthening
our capital base in the medium term and financing further growth in a
healthy manner. We have achieved this very successfully over the last
five years and this does not show any signs of changing.
Shareholders can also be satisfied with the positive growth in net asset
value (NAV) per share. The NAV stood at CHF 1,029 at the end of 2014.
However, it should be noted that the rise reflected a unique effect from
the first full consolidation of the US figures and includes all minority
participations. Going forward, we will define the formula used to calculate the NAV published. This year, we are adhering to the rule of continuity and comparability.
Dr. oec. publ. Adriana Ospel
Präsidentin des Verwaltungsrates
Chairwoman of the Board of Directors
* This includes convertible loans allocated to equity, usufruct and minority
interests rounded
* Betrachtung inklusive Wandeldarlehen mit Eigenkapitalcharakter, Nutzniessung
und Minderheitsanteilen gerundet
Bericht des Geschäftsführers
Report of the Chief Executive Officer
Die sitEX war auch im Jahr 2014 sehr erfolgreich unterwegs. Die Resultate überzeugen und erfreuen und das Vorjahresniveau kann noch leicht
getoppt werden.
Der Verwaltungsrat traf sich zu mehreren Sitzungen und behandelte
strategische, unternehmerische, steuerliche und vorwiegend immobi
lienrelevante Themen. Gemeinsam mit der Präsidentin wurden im Sinne
von Ausschussarbeit die laufenden Geschäfte intensiv kontrolliert und
die Prozesse überwacht. Die Strukturen der sitEX sind nach wie vor
sachbezogen aufgebaut und bilden das organisatorische Fundament ab.
Die Kostenbewusstheit ist stets im Fokus, auch wenn sich die Kennzahl
«Verhältnis Betriebsaufwand zum Gesamtumsatz» im Berichtsjahr aufgrund des Minderumsatzes leicht verschlechtert hat. Die absolute Zahl
des Betriebsaufwands blieb konstant.
Der Verwaltungsrat und der Geschäftsführer der sitEX blicken überzeugt auf das Umsetzungstempo verschiedener Geschäfte, auch wenn
durch die ausländische Komplexität manchmal mehr Zeit in Anspruch
genommen werden muss als die auf unserer Homepage publizierte
48-Stunden-Frist. Wir wollen bei Einhaltung unseres unternehmerischen
und vorbildlichen Tempos aber jeweils die Risiken oder Hausaufgaben
nicht vernachlässigen.
Der schweizerische Immobilienmarkt wurde auch 2014 immer wieder
kritisch beurteilt. Trotz aller negativen Stimmen konnten wir in unserem
Heimatland erfolgreich vom weiteren Aufwärtstrend profitieren.
In den vergangenen zwölf Monaten widmeten wir uns dem weiteren
selektiven Aufbau der Auslandstätigkeit. Neu konnte zum Jahresende
die sitEX Properties Canada Inc. mit Sitz in Vancouver gegründet werden. Diese Gesellschaft hat zu Jahresbeginn 2015 eine 80%-Beteiligung
an einem Entwicklungs- und Bauprojekt von 35 Einfamilienhäusern in
Terrace, B.C., erworben und sich dadurch ein Stück eines der grösstmöglichen Potenziale Nordamerikas gesichert. Zudem konnte durch diesen
Deal eine freundschaftlich-partnerschaftliche Beziehung zur Familie
Gehriger, welche seit mehr als 30 Jahren in Vancouver wohnt, aufgebaut
werden. Diese hervorragende Ausgangslage gilt es auch für zukünftige
Zusammenarbeiten und mögliche Projekte zu nutzen.
Auch fünf Jahre nach der Übernahme der neuen Führung sind solide
Finanzen ein Kernthema; insbesondere ein gesundes Finanzierungs
verhältnis und die permanente Stärkung des Eigenkapitals werden prioritär behandelt. Deshalb wurde die Kapitalstruktur laufend angepasst.
Am Ende des Berichtsjahres wies die Gesellschaft ein Aktienkapital von
CHF 59 083 650 aus, was 131 297 Aktien zu nominal CHF 450 entsprach.
Als positive Nebenerscheinung der Kapitalanpassungen konnte dadurch
ganz wesentlich die Aktionariatsseite vergrössert werden. Ende 2014
zählten wir neu 69 Aktionäre.
2014 was another very successful year for sitEX. The results are pleasantly convincing with a slight improvement on last year's figures.
The Board of Directors held several meetings, where they discussed
strategic, corporate, fiscal and particularly property-related issues.
Ongoing business was intensively reviewed and processes were monitored through committees working with the President. The sitEX structures that form the organizational foundations of the company are as
relvant as ever.
Cost awareness remains a constant focus and absolute figures for operating expenses remained constant even if the key ratio of operating
expenses to total revenue worsened slightly during the reporting year
owing to the decline in revenues.
The Board of Directors and the CEO of sitEX are pleased with the pace
of completion of various business activities although foreign complex
ities occasionally require more time than the 48-hour period stated
on our website. While maintaining our ideal entrepreneurial tempo, we
certainly do not want to neglect any risks or responsibilities.
The Swiss property market continued to receive critical assessment in
2014. Despite the negative sentiment, we were still able to benefit
successfully from the continued positive growth in our home country.
Over the last twelve months, we were also committed to further selective expansion of our foreign activities. At the end of the year, we
formed sitEX Properties Canada Inc. with its registered office in Van
couver. At the start of 2015, the company acquired an 80% interest
in a construction and development project for 35 single-family homes
in Terrace, B.C. This secures us a stake in the incredible potential of
North America. The deal also allowed us to build a friendly partnership
with the Gehriger family, who have been living in Vancouver for more
than 30 years. This excellent relationship can serve as a springboard for
future collaboration and projects.
After five years since the new management took control, solid finances
remain a central theme, with particular priority being given to financing
conditions and permanent strengthening of equity capital. Accordingly,
the capital structure was adjusted on an ongoing basis. At the end of
the reporting year, the company had a share capital of CHF 59,083,650,
equating to 131,297 shares with a nominal value of CHF 450. A positive
side effect of the capital adjustments was the significant broadening of
the shareholder base. At the end of 2014, we had 69 shareholders.
Unser einzigartiges, länderdiversifiziertes Geschäftsmodell wird sich
langfristig bewähren und die Risiken möglicher Marktveränderungen
reduzieren. Die strategische Aufteilung zwischen inländischem und
ausländischem Portfolio kam per Jahresende dem angestrebten Zielband
sehr nahe:
Our unique business model, diversified across many nations, will prove
itself over the long term and reduce the risks of potential changes
in market conditions. The strategic allocation of the domestic and foreign portfolios was also very close to the target range at the end
of the year:
Länderallokation
Country allocation
67,5%
32,5%
Schweiz
Ausland
67.5%
32.5%
Switzerland
International
Auch die Aufteilung auf Bestandsimmobilien und Projektentwicklungen
ist in Bezug auf ordentlichen Gewinn von Bedeutung. Gerade im Berichtsjahr konnte mit der Realisierung des Projekts Duradero Allschwil
ein Meilenstein erreicht werden. Zudem haben wir in den USA den
Anteil an Projektentwicklungen steigern können, was sich im momen
tanen markttechnischen Umfeld empfiehlt. Die Aufteilung zum Jahresende zeigte eine erfreuliche Bandbreite:
With regard to ordinary profit, allocations to existing property and
development projects are also significant. A milestone was reached in
the reporting year with the completion of the Duradero project in
Allschwil. We were also able to increase our proportion of development projects in the USA, which is recommended in the current market
environment. Allocations at the end of the year were also within a
satisfying range:
Immobilienfokus
Property focus
82,1%
17,9%
Bestandsimmobilien
Projektentwicklung
In dieser Bandbreite wollen wir versuchen, den Ansprüchen einer sicheren, diversifizierten und renditestarken Immobilienanlage gerecht zu
werden und nutzungsorientierte, regionale und globale Marktchancen
zielorientiert zu nutzen.
Die Zahlen der sitEX dürfen sich auch dieses Jahr sehen lassen. Wir
haben zahlreiche Meilensteine erreicht und uns sorgfältig strategisch
weiterentwickelt.
Meilensteine in den vier Quartalen
Das Q1 begann mit der Transaktion bzw. dem Closing der erstklassigen,
neu erworbenen Liegenschaft in der australischen Metropole Sydney.
Das voll vermietete Pier ist nicht nur von der Lage, sondern auch von
seiner Einzigartigkeit her ein Highlight. Die Finanzierung erfolgte
Anfang 2014 durch die Ausgabe neuer Wandeldarlehen, welche allen
bisherigen Aktionären angeboten wurden. Aufgrund der interessanten
Ausgabebedingungen zeichneten zahlreiche bisherige Aktionäre
sowie auch neue Investoren. Aufgrund der speziellen Modalitäten
konnte dadurch zusätzlich der Effekt von neu geschaffenem Eigen
kapital erzielt werden. Insgesamt wurde eine Summe von über
CHF 10 982 000 gezeichnet.
Ebenfalls prägend und mit grossem Aufwand verbunden waren die
Erstellung des konsolidierten Jahresabschlusses nach Swiss GAAP FER
und die Produktion des Geschäftsberichts. Gerade Letzterer kann viel
seitig genutzt werden. Unser Reporting wird von allen Seiten gelobt und
als sehr professionell eingestuft.
82.1%
17.9%
Existing property
Development projects
With this range, we are striving to pursue the promise of secure and
diversified property investment with strong returns while also taking
advantage of use-related, regional and global market opportunities.
Once again, this year's sitEX figures are impressive. We have achieved a
number of milestones and moved forward carefully and strategically.
Milestones in all four quarters
Q1 began with completing the transaction for the newly acquired
property in the Australian metropolis of Sydney. The fully-let Pier is a
genuine highlight both in terms of its location and uniqueness. Financing was secured at the start of 2014 via the issue of new convertible
loans, which were offered to all existing shareholders. The attractive
conditions of the issue resulted in subscriptions from numerous existing
shareholders as well as new investors. The special terms also created
the effect of new equity capital. Overall subscriptions totalled more
than CHF 10,982,000.
Other formative and costly undertakings were the preparation of the
consolidated financial statements according to Swiss GAAP FER and the
production of the annual report. The latter in particular can be used for
a variety of purposes. Our reporting has received praise from all quarters
and has been rated as very professional.
Im Q2 fand unsere Generalversammlung statt, an welcher eine statt
lichere Anzahl Aktionäre als gewohnt begrüsst werden durfte. Zudem
wurden im Juni alle ausländischen Immobilien in Augenschein ge
nommen und die Besuche vor Ort zur Stärkung der wichtigen lokalen
Netzwerke mit unseren Beratern genutzt.
Laufend konnte von den sinkenden Zinsen profitiert werden. Verschiedene Laufzeiten und ein grösserer Anteil an Hypotheken mit kurzer Laufzeit ermöglichten uns eine jeweils schnelle Reaktion mit entsprechend
schnellem Ergebnis. Auch im Ausland sind die Zinsen markant gefallen,
was einerseits auf der Fremdfinanzierungsseite ähnlich erfreuliche
Spuren hinterliess wie in der Schweiz, andererseits die Werte der Immobilien weiter nach oben trieb.
Bedeutungsvoll war im Q3 das Treffen mit der Familie Gehriger in
Vancouver, welche ursprünglich aus der Schweiz stammt und seit über
30 Jahren in Kanada in der Immobilienwirtschaft tätig ist. Für die sitEX
war dieser Kontakt wertvoll, denn bald konnte ein gemeinsames Projekt
evaluiert werden, welches Anfang 2015 umgesetzt wird. In den USA
wurde das Towncenter III in Orlando termin- und kostengerecht fertiggestellt und der Vermietung übergeben. Zudem konnten die Aktivitäten
um Orlando ausgebaut und zwei neue Projekte in der Region namens
Shingle Creek Kissimmee und Westyn Bay Ocoee akquiriert werden.
In der Schweiz beschäftigten wir uns vermehrt mit dem Lagonda-Haus
in Muttenz BL, damit die erfreuliche Vermietungssituation sich weiter
positiv entwickeln konnte. Auch zahlreiche Angebote von Immobilienmaklern prüften wir laufend. Gerade im Herbst sind oft zahlreiche
Objekte auf dem Markt, für die per Ende Jahr noch ein neuer Käufer
gesucht wird. Doch da wir die «spezielle» Immobilie suchen, welche
entweder durch eine Projektentwicklung oder durch die gezielte Optimierung des vorhandenen Potenzials einen grösseren Mehrwert zulässt,
wurden Akquisitionen in der Schweiz schwieriger.
Besser stellte sich die Situation im Q4 auf der Verkäuferseite dar. Der
seit Monaten sorgfältig vorbereitete Verkauf der Cluster A, B, D1 und
schlussendlich auch D2 des Projekts Duradero Allschwil wurde für
die Unterzeichnung der Kaufverträge vorangetrieben. Am 7. November
war es dann so weit und die Kaufverträge wurden unterzeichnet. Die
Parzellen konnten nach viereinhalb Jahren stetiger Entwicklung – von
der Sportplatzzone zum QP mit 120% Nutzung – erfolgreich ver
äussert werden. Die im Besitz verbleibende Parzelle Cluster C beinhaltet
41 Eigentumswohnungen, welche ab Februar 2015 neu unter dem
Namen Inside im Stockwerkeigentum vermarktet werden.
Die Vermietung des Town Center III in Orlando lief erfreulich an und
per Ende Jahr konnte bereits ein Vermietungsstand von über 30%
verzeichnet werden. Für die Transaktion in Kanada wurde die sitEX
Properties Canada Inc. mit Sitz in Vancouver gegründet, womit sich eine
weitere Ländergesellschaft unter der sitEX Properties International AG
ansiedelte.
Our General Assembly took place in Q2 and attracted an almost unprecedented number of shareholders. All foreign properties were also inspected in June and the site visits used to strengthen important local
networks with our consultants.
We were also able to benefit from the falling interest rates on an ongoing basis. A variety of mortgage terms, including a larger proportion
with short durations, enables us to respond quickly with correspondingly quick results. Interest rates have also fallen markedly abroad, which
has the same gratifying effects on debt financing as in Switzerland –
while also driving up property values.
A significant event in Q3 was our meeting with the Gehriger family in
Vancouver, who originally come from Switzerland and have been active
in the Canadian property sector for more than 30 years. This proved a
valuable meeting for sitEX as we were soon assessing a joint venture,
which is implemented at the start of 2015. In the USA, the Towncenter III
in Orlando was completed on schedule and on budget and handed
over for letting. We were also able to expand activities around Orlando
and acquire two new developments in the region named Shingle Creek
Kissimmee and Westyn Bay Ocoee.
In Switzerland, we are expending effort on the Lagonda building in
Muttenz BL, in order to further improve the satisfying letting situation.
We also evaluated numerous offers from real estate agents on an
ongoing basis. Particularly in autumn, there are often many properties
on the market seeking a new purchaser by the end of the year. However,
we look for “special” properties offering greater added value either as
a development project or via targeted optimisation of existing potential,
which have become increasingly difficult to find in Switzerland.
The situation on the vendor side was more positive in Q4. The disposal
of clusters A, B, D1 and, finally, D2 of the Duradero project in Allschwil,
which had been carefully prepared for months, advanced to the point
of signature of the sale contracts. The moment came on November 7,
and the sale contracts were signed. After four and a half years of
constant development – from the sports field zone to the land-use
plan with a utilisation factor of 120% – the plots were successfully
sold. The retained plot, Cluster C comprising 41 condominiums, will be
newly marketed under the name Inside on a commonhold basis from
February 2015.
Lettings at Town Center III in Orlando made satisfying progress with
30% occupancy reported at the end of the year. For the transaction in
Canada, we formed sitEX Properties Canada Inc., with its registered
office in Vancouver, adding another national company to sitEX Properties International AG.
Unser Grossprojekt in APW – Avalon Park West Nähe Tampa – entwickelte sich nach Masterplan weiter. Im Berichtsjahr war es gelungen,
mit der Homebuilding Company Beazer einen Vertrag über 77 Lots
abzuschliessen, so dass erneut ein Mitbewerber aktiv sein und dies
befruchtende Auswirkungen haben wird. Mit grosser Spannung verfolgten wir den Bau und die Eröffnung eines Pflegeheims in Avalon Park
East unseres US-Partner APG und sitEX-VR Beat Kähli. Die Entwicklung
entspricht einem grossen Bedürfnis und ist weltweit aufgrund der demografischen Gegebenheiten ein Trend. Die sitEX hat sich deshalb auch
in dieser Nische für den Erwerb eines Grundstücks in Kalifornien be
worben, um ein sogenanntes ALF (assisted living facility) zu erstellen
und einen Betreiber zu suchen. Dieses Projekt sollte 2015 aktuell werden.
Zum Jahresende bestätigte ein Augenschein in Australien den eingeschlagenen Weg und die gewählte Strategie. Beide Liegenschaften
waren komplett vermietet und die Netzwerkpflege fruchtete. Ein drittes
Objekt in Down Under könnte in der Zukunft durchaus ein Thema werden, um von den aufgebauten Strukturen vollends zu profitieren.
Rechnungslegung 2014 – Konsolidierung nach Swiss GAAP FER
Die konsolidierte Jahresrechnung präsentieren wir wiederum nach dem
Rechnungslegungsstandard Swiss GAAP FER, der den Aktionären grösste
Transparenz bietet, obwohl der Aufwand und die Kosten zunehmend
grösser werden.
Finanzen 2014
Die Bilanzsumme stieg auf über CHF 400 Mio. an, was dem Erreichen
eines Meilensteins gleichkommt. In den vergangenen fünf Jahren hat
sich dieser Wert mehr als verzwanzigfacht. Seit diesem Jahr sind alle
massgeblichen Tochtergesellschaften, Geschäftsbereiche und Auslandsbeteiligungen voll konsolidiert.
Das Anlagevermögen erreichte CHF 377 Mio. und gliederte sich zu
17,9% in Projektentwicklungsgrundstücke und zu 82,1% in Anlage
objekte mit einer globalen Bruttorendite von 7,72%. Das Fremdkapital
nahm im Verhältnis zum Wachstum auf CHF 279 Mio. zu und das Eigenkapital inklusive der verbliebenen Wandeldarlehen mit Eigenkapital
charakter, entgeltlicher Nutzniessung und Minderheitsanteilen beläuft
sich auf CHF 122 Mio. Die Eigenkapitalquote erhöhte sich leicht auf
36,8%. Die Erfolgsrechnung schliesst mit einem Konzerngewinn von
CHF 7,009 Mio. bzw. CHF 4,615 Mio. nach Minderheitsanteilen ab. Die
erwirtschafteten aktuellen Zahlen, welche ebenfalls operativ eine Verbesserung darstellen, sind für den Verwaltungsrat sehr zufriedenstellend.
Gesamtwürdigung 2014
Die sitEX hat sich in den letzten zwölf Monaten dynamisch, aber massvoll weiterentwickelt. Risikomindernde Transaktionen konnten um
gesetzt und neue Positionen eher konservativ aufgebaut werden.
Our major project APW – Avalon Park West near Tampa – progressed
further in accordance with the master plan. We also successfully agreed
a contract for 77 lots with homebuilding company Beazer during the
reporting year, representing another partnership with a competitor that
will bear fruitful results. It was with great interest that we followed
the construction and opening of a care home in Avalon Park East by our
US partner APG and sitEX Board member Beat Kähli. The development
meets a major need and fits a global trend based on demographic
changes. In the same market segment, sitEX submitted a bid to acquire
a site in California to construct an ALF (assisted living facility) for which
we will seek an operator. The project should come online in 2015.
At the end of the year, an inspection in Australia validated our chosen
path and strategy. Both properties were fully let and the energy invested
in our network was bearing fruit. A third property Down Under could
well be an option in the future that would allow us to fully benefit from
our Australian infrastructure.
2014 accounting – consolidation in line with Swiss GAAP FER
We are presenting our consolidated financial statements in accordance
with the Swiss GAAP FER accounting standards, which offer shareholders the greatest transparency, albeit at increasingly greater effort and
cost.
2014 finances
The balance sheet total rose to more than CHF 400 million, a milestone
in itself. This value has risen more than twenty-fold in the last five
years. As of this year, all significant subsidiaries, business divisions and
foreign participations are fully consolidated.
Non-current assets reached CHF 377 million, of which 17.9% comprised
development sites and 82.1% comprised investment property with
an overall gross yield of 7.72%. Debt capital rose in relation to growth
to CHF 279 million. And equity, including the remaining convertible
loans allocated to equity, usufruct and minority interests, totalled
CHF 122 million. The equity ratio improved moderately to 36.8%. The
income statement reflects a consolidated profit of CHF 7.009 million
or CHF 4.615 million after minority interests. The current figures
achieved, which also represent an operational improvement, are very
satisfactory to the Board of Directors.
2014 overall assessment
sitEX enjoyed dynamic yet moderate growth over the last twelve
months. Transactions that reduce risk were completed, and new positions were built somewhat conservatively.
The structure of the Group is taking on an impressive form and is
illustrated in the organigram at the end of the text.
Die Struktur des Konzerns nimmt eindrückliche Formen an, die wir gerne
mit dem Organigramm am Textende aufzeigen.
Vor fünf Jahren hat der «neue» Verwaltungsrat die Geschäfte übernommen und die Gesellschaft seither entwickelt. Wir haben unglaublich
erfolgreiche Zeichen setzen können und Ihnen als Aktionären Mehrwert
und Freude bereitet. Doch nicht die Vergangenheit zählt – sie stellt
lediglich das Fundament dar –, sondern die Zukunft. Und die sieht für
die sitEX-Gruppe aus Sicht der Geschäftsführung sehr positiv aus.
The “new” Board of Directors took control five years ago and has s ince
developed the business. We have achieved incredible success and have
delivered satisfaction and added value to you as shareholders. However,
the past counts for little and represents mere foundations. The future
is more important. And the future looks very positive for the sitEX Group
from the Board’s perspective.
Dank des ganzen erfolgreich und geschickt, schnell und zielstrebig
operierenden sitEX-Teams haben wir diese Position inne. Wir sind an
allen Stellen optimal besetzt, und es wird Grossartiges geleistet. Ein
unermüdlicher Einsatz aller Exponenten, in der Schweiz und im Ausland,
führt zu diesem Gesamterfolg und den Zukunftsperspektiven.
Our position is based on the successful, intelligent, efficient and ambitious sitEX team. All positions are optimally occupied, and they are
achieving great things. This shared success and our future prospects are
built on the tireless commitment of all our representatives in Switzerland and abroad.
Urs Gribi
CEO
sitEX Properties AG
Wollerau, Switzerland
Lagonda Invest AG
Binningen, Switzerland
51%
sitEX Properties
Canada Inc.
Vancouver, Canada
100%
sitEX Properties Switzerland AG
Basel, Switzerland
100%
sitEX Properties
USA Inc.
Orlando, USA
100%
Stand 31. Dezember 2014
Status as of December 31, 2014
sitEX Properties International AG
100%
sitEX Properties
ASIA SPV Ltd.
Hong Kong, HK
100%
sitEX Properties
Australia Ltd.
100%
sitEX Properties
Australia Trust
Sydney, Australia
100%
sitEX Properties
Australia Pty Ltd
(Trustee) Sydney, Australia
100%
Der sitEX-Innovationsprozess
The sitEX Innovation Process
Innovation
Die sitEX-Innovationsbausteine The sitEX Building Blocks of Innovation
sitEX schafft Werte. Damit dies gelingt, steht Innovation über die ganze
Prozesskette hinweg im Fokus. Dies beginnt bei der sitEX-Strategie, die
auf das Potenzial unterentwickelter Immobilien und Areale setzt. Das
Unternehmen akquiriert, positioniert und entwickelt diese Objekte und
profitiert von der resultierenden Wertsteigerung. Ebenso wichtig sind
auf strategischer Ebene Diversifikation und die Möglichkeit, Joint Ventures einzugehen.
situation
sitEX creates values. For this to succeed requires a focus on innovation
over the entire process chain. This commences with the sitEX strategy,
which is built on capturing the potential of undeveloped sites and properties. The company acquires, positions and develops these properties
and profits from the resulting increase in value. Equally important from
a strategic perspective are diversification and the opportunity to enter
into joint ventures.
Upgrade
Upgrade
ng
Umnutzu
n
Conversio
g
Umzonun
g
Re-zonin
Ausgangssituation
AusgangsInitial situation
Netzwerk
Network
360°-Analyse und interdiszi
360° Analyse &
plinärer Input/Feedback
interdisziplinärer
360°
analysis and interdisciInput/Feedback
plinary
input/feedback
Kreative
Kreative
LösungsLösungsvorschläge
vorschläge
Creative
suggestions
for solutions
Schnelle
Schnelle
Entscheidung
Entscheidung
Quick decision
Zielstrebige
Zielstrebige
Umsetzung
Umsetzung
Purposeful
implementation
ftions
Um Innovation als Grundhaltung konsequent zu leben, hat sitEX einen
speziellen Innovationsprozess entwickelt. Dieser umfasst eine sorgfältige
Analyse der Ausgangssituation mit einer 360-Grad-Betrachtung, um
blinde Flecken zu vermeiden. Interdisziplinärer Input stellt sicher, dass
alle Stärken und Schwächen eines Objekts erkannt werden, bevor ein
Entscheid fällt. Im nächsten Schritt entwickelt sitEX kreative Lösungsvorschläge für die ins Portfolio aufgenommenen Objekte. Dabei geht es
darum, über Standardansätze hinauszugehen und auch unkonventionelle
Ideen zuzulassen. Die so entstehenden Lösungen können von Umnutzungen über Upgrades bis zu Erweiterungen und Umzonungen verschiedenste Ansätze umfassen. Ziel ist immer, den Vektor für eine maximale
Wertsteigerung zu definieren. Im gesamten Prozess legt sitEX zudem
Wert auf schnelle Entscheidungen und eine zielstrebige Umsetzung.
To remain faithful to our philosophy of innovation, sitEX has developed
a special innovation process. This comprises a careful analysis of the
initial situation with a 360-degree view to avoid blind spots. Interdisciplinary input ensures that all strengths and weaknesses of a property
are identified before a decision is made. In the next stage, sitEX develops creative solution proposals for the properties brought into the portfolio. The idea is to go beyond standard approaches and allow unconventional ideas. The resulting solutions can include a wide variety of
approaches from conversions and upgrades to extensions and re-zoning.
The objective is always to define the path to maximum value creation.
Throughout the entire process, sitEX places high value on quick decision-making and purposeful implementation.
ng
Erweiteru
Extension
ture
Joint Ven e
tur
Joint ven
ation
Diversifik
ation
Diversific
Konzern-Bilanz / Group Balance Sheet
Konzernrechnung
Group Accounts
Bilanz in TCHF / Balance sheet in TCHF
Flüssige Mittel
Cash and cash equivalents
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
Trade receivables
Andere Forderungen
Other receivables
Angefangene Arbeiten
Work in progress
Aktive Rechnungsabgrenzung
Accrued revenue
Umlaufvermögen
Current assets
Finanzanlagen
Financial assets
Darlehen
Loans
Beteiligung an Liegenschaftsinvestments
Participation in property investments
Immobilien
Properties
Project properties
Immaterielle Anlagen
Intangible assets
Anlagevermögen
Non-current assets
Total Aktiven
Total Assets
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
Trade payables
Andere kurzfristige Verbindlichkeiten
Other current liabilities
Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten
Current financial liabilities
Passive Rechnungsabgrenzung und Rückstellungen
Accrued expense and provisions
Kurzfristiges Fremdkapital
Current debt capital
Langfristige Finanzverbindlichkeiten
Non-current financial liabilities
Andere langfristige Verbindlichkeiten gegenüber
Other non-current liabilities towards
Dritten
Third parties
Aktionären (Wandelanleihen)
Shareholders (convertible bonds)
Nahestehenden
Related parties
Rückstellung für latente Steuern
Provisions for deferred taxes
Langfristiges Fremdkapital
Non-current debt capital
Entgeltliches Nutzniessungsrecht
Usufruct payable
Fremdkapital
Debt capital
Aktienkapital
Share capital
Kapitalreserven
Capital reserves
Neubewertungsreserven
Revaluation reserves
Gewinnreserven
Retained earnings
Minderheitsanteile
Minority interests
Konzerngewinn
Consolidated profit
Eigene Kapitalanteile
Equity shares
Eigenkapital
Equity
Total Passiven
Total equity and liabilities
Anhang / Notes
31.12.2013
1 485
31.12.2014
8 170
108
1 537
804
5 695
–
1 436
2 832
7 220
5 229
24 058
350
250
338
–
–
2 118
241 152
305 155
73 589
66 335
1 320
3 831
316 749
377 689
321 978
401 747
25
1 089
7 522
2 138
986
3 496
6 697
22 766
15 230
29 489
169 005
192 301
–
911
3.5
6 507
10 983
3.6
3 398
5 598
3.7
18 835
25 528
197 745
235 321
15 971
14 410
228 946
279 220
3.9
54 584
59 084
3.10
7 468
8 244
3.11
8 747
11 592
3.12
10 433
13 873
7 975
25 731
4 041
4 615
–216
–612
93 032
122 527
321 978
401 747
3.2
3.3
3.4
3.8
3.12
Konzern-Erfolgsrechnung Group Income Statement
Erfolgsrechnung in TCHF / Income statement in TCHF
Anhang / Notes
Liegenschaftsertrag
Income from properties
Liegenschaftsaufwand
4.2
Direct property expenditure
Liegenschaftserfolg aus Vermietung
Property income from rentals
Erfolg aus Neubewertung Liegenschaften
4.3
Income from revaluation of properties
Erfolg aus Verkauf Renditeliegenschaften
Income from sale of investment properties
Erfolg aus Projektentwicklung und -realisierung
Income from project development and realization
Total Liegenschaftserfolg
Total rental income
Übriger Erfolg
Other income
Betriebsaufwand
Operating expenses
EBITDA (Betriebsergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen)
EBITDA (earnings before interest, taxes, depreciation and amortization)
Abschreibungen
Depreciation, amortization and impairment
EBIT (Betriebsergebnis vor Zinsen und Steuern)
Finanzaufwand
4.5
Financial expenses
Finanzertrag
Financial income
Konzerngewinn vor Steuern
Consolidated profit before tax
Steuern
4.6
Tax
Konzerngewinn
Consolidated profit
Minderheitsanteile
Minority interests
Konzerngewinn nach Minderheitsanteilen
Net profit after minority interests
2013
12 989
2014
19 466
–3 599
–6 707
9 390
12 759
14 978
1 045
–465
–
–
5 143
23 903
18 947
-16
-
–1 839
–1 886
22 048
17 061
–129
–100
21 919
16 961
–4 584
–5 468
221
–
17 556
11 493
–7 925
–4 484
9 631
7 009
–5 590
–2 394
4 041
4 615
Konzern-Eigenkapitalnachweis
Group Shareholders’ Statement of Equity
Eigenkapitalnachweis in TCHF
Statement of equity in TCHF
Eigenkapital am 31.12.2013
Shareholders’ equity at Dec 31, 2013
Erstmalige Vollkonsolidierung USA
First-time full consolidation USA
Erstmalige Konsolidierung Trust Australien
First-time full consolidation Trust Australia
Shareholders’ equity at Jan 1, 2014
Konzerngewinn
Consolidated profit
Gewinn auf eigenen Aktien
Profit on own shares
Ausschüttung Dividenden
Dividend payable
Kapitalerhöhungen
Capital increases
Kapitalerhöhungskosten
Capital increase costs
Abnahme Neubewertungsreserven
Decrease in revaluation reserves
Fremdwährungsumrechnungsdifferenz
Exchange differences
Eigene Kapitalanteile Aktien
No. of equity shares
Aktienkapital
Share capital
54 584
Kapitalreserven
Capital reserves
7 468
8 747
Gewinnreserven
Retained earnings
14 474
Eigene Aktien
Own shares
–216
EK exklusive Minderheitsanteile
Share capital excl. minority interests
85 057
Minderheitsanteile
Minority interests
7 975
Total
Total
93 032
0
0
0
–361
0
–361
14 604
14 243
0
0
0
41
0
41
0
41
54 584
7 468
8 747
14 154
–216
84 737
22 579
107 316
0
0
0
4 615
0
4 615
2 394
7 009
0
776
0
34
0
810
0
810
0
0
0
–1 637
0
–1 637
0
–1 637
4 500
0
0
0
0
4 500
0
4 500
0
0
0
–412
0
–412
0
–412
0
0
–325
0
0
–325
–313
–638
0
0
3 170
1 734
0
4 904
1 071
5 975
0
0
0
0
–396
–396
0
–396
59 084
8 244
11 592
18 488
–612
96 796
25 731
122 527
Eigenkapitalnachweis in TCHF
Statement of equity in TCHF
Shareholders’ equity at Jan 1, 2013
Konzerngewinn
Consolidated profit
Ausschüttung Kapitalreserven
Distribution of capital reserves
Kapitalerhöhungen
Capital increases
Kapitalerhöhungskosten
Capital increase costs
Zunahme Neubewertungsreserven
Increase in revaluation reserves
Fremdwährungsumrechnungsdifferenz
Exchange differences
Eigene Kapitalanteile Aktien
No. of equity shares
Aktienkapital
Share capital
39 755
Kapitalreserven
Capital reserves
6 428
9 343
Gewinnreserven
Retained earnings
11 068
Eigene Aktien
Own shares
0
EK exklusive Minderheitsanteile
Share capital excl. minority interests
66 594
Minderheitsanteile
Minority interests
2 728
Total
Total
69 322
0
0
0
4 041
0
4 041
5 590
9 631
0
–795
0
0
0
–795
0
–795
14 829
1 835
0
0
0
16 664
0
16 664
0
0
0
–122
0
–122
0
–122
0
0
–479
0
0
–479
–343
–822
0
0
–117
–513
0
–630
0
–630
0
0
0
0
–216
–216
0
–216
54 584
7 468
8 747
14 474
–216
85 057
7 975
93 032
Konzern-Geldflussrechnung
Group Cash Flow Statement
Geldflussrechnung in TCHF / Cash flow statement in TCHF
Konzerngewinn vor Minderheitsanteilen
Net income before minority interests
+/– Abschreibungen
+/– Depreciation and amortization
+/– Ergebnis aus Neubewertung von Liegenschaften
+/– Gains/losses from revaluation of properties
+/– Veränderung Rückstellung latente Steuern
+/– Change in provisions for deferred taxes
+/– Veränderung Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
+/– Change in trade receivables
+/– Veränderung andere Forderungen
+/– Change in other receivables
+/– Veränderung angefangene Arbeiten
+/– Change on work in progress
+/– Veränderung aktive Rechnungsabgrenzung
+/– Change in accrued revenue
+/– Veränderung Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
+/– Change in trade payables
+/– Veränderung andere kurzfristige Verbindlichkeiten
+/– Change in other current liabilities
+/– Veränderung kurzfristige Finanzverbindlichkeiten
+/– Change in current financial liabilities
+/– Veränderung passive Rechnungsabgrenzung und Rückstellungen
+/– Change in accrued expense and provisions
+/– Verbindlichkeiten aus entgeltlichem Nutzniessungsrecht
+/– Liabilities arising from non-gratuitous right of usufruct
Geldfluss aus betrieblicher Tätigkeit
Cash flow from operating activities
Darlehen
Loans
Finanzanlagen (eigene Aktien)
Financial assets (own shares)
Mobile Sachanlagen
Movable assets
Beteiligung an Liegenschaftsinvestment
Participation in property investment
Project properties
Intangible assets
Investitionstätigkeit
Investing activities
+/– Aufnahme/Rückzahlung langfristige Finanzverbindlichkeiten
+/– Increase/decrease in non-current financial liabilities
+/– Aufnahme/Rückzahlung langfristige Verbindlichkeiten
+/– Increase/decrease in non-current liabilities
+/– Kapitalerhöhungen
+/– Capital increases
+/– Erwerb eigene Aktien
+/– Acquisition of treasury shares
+/– Ausschüttung Kapitalreserven / Dividenden
+/– Distribution of capital reserves / dividends
Finanzierungstätigkeit
Financing activities
Umrechnungsdifferenzen
Translation differences
Nettoveränderung Flüssige Mittel
Net change in cash and cash equivalents
Anfangsbestand Flüssige Mittel
Opening balance of cash and cash equivalents
Endbestand Flüssige Mittel
Closing balance of cash and cash equivalents
Veränderung Fonds Flüssige Mittel
Change in cash fund
2013
9 631
2014
7 009
129
100
–14 978
–1 045
4 400
3 423
479
–1 124
–337
–3 721
0
–1 436
–1 203
–4 388
–747
960
2 413
–4 949
11
2 510
3 095
15 489
–2 200
–2 200
693
8 233
–295
6
0
776
5
0
0
–2 118
4 839
–59 852
–9 495
25 548
91
–551
–4 855
–36 191
–575
21 239
2 159
5 804
3 685
4 088
–216
–396
–795
–1 603
4 258
29 132
121
2 805
217
6 374
1 268
1 796
1 485
8 170
217
6 374
Anmerkung
Aufgrund der erstmaligen Vollkonsolidierung der sitEX USA und der
Trusts in Australien im Jahr 2014 wurden die Anfangsbestände der
Konzern-Geldflussrechnung angepasst. In diesem Zusammenhang verweisen wir auf die Erläuterungen zur Konzern-Geldflussrechnung 5.1.
Annotation
Due to the first-time full consolidation of sitEX USA and of the trusts
in Australia in 2014 the opening balances of the group cash flow statement have been adjusted. In this context we refer to the notes to the
consolidated cash flow statement 5.1.
Anhang zur Konzernrechnung
Notes to the Consolidated Financial Statements 1. Rechnungslegungs- und Bewertungsgrundsätze / Accounting and valuation principles
1.1 Grundsätze der Rechnungslegung
Die Konzernrechnung der sitEX Properties AG, Wollerau, wurde in Über
einstimmung mit den Fachempfehlungen für die Rechnungslegung in
der Schweiz, Swiss GAAP FER, erstellt.
1.1 Accounting principles
The consolidated financial statements of sitEX Properties AG, Wollerau,
have been prepared in accordance with the accounting and reporting
recommendations for Switzerland of Swiss GAAP FER.
Der Konzernabschluss soll ein den tatsächlichen Verhältnissen ent
sprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage (true and fair
view) vermitteln.
The consolidated financial statements should provide a true and fair
view of the net assets, financial position and results of operations.
Der Verwaltungsrat hat am 11. Mai 2015 die konsolidierte Jahresrech
nung der sitEX Properties AG genehmigt.
1.2 Konsolidierungsgrundsätze
Die vorliegende konsolidierte Jahresrechnung basiert auf den Einzel
abschlüssen der Konzerngesellschaften der sitEX-Gruppe.
Konzerninterne Aktiven und Passiven in den einzelnen Jahresrechnungen
sowie Aufwendungen und Erträge aus konzerninternen Transaktionen
werden eliminiert. Die Kapitalkonsolidierung erfolgt nach der angelsäch
sischen Purchase-Methode, das heisst, der Beteiligungsbuchwert der
Obergesellschaft wird dem anteilmässigen Eigenkapital des Tochterunter
nehmens im Zeitpunkt des Erwerbs bzw. der Erstkonsolidierung gegen
übergestellt. Im Laufe des Jahres erworbene Gesellschaften werden auf
das Erwerbsdatum nach konzerneinheitlichen Grundsätzen neu bewertet
und ab diesem Stichtag konsolidiert.
Gesellschaften, an welchen die sitEX Properties AG direkt oder indirekt
mit mehr als 50% beteiligt ist oder über welche die sitEX Properties AG
einen direkten Einfluss ausübt, werden nach der Methode der Vollkon
solidierung einbezogen, das heisst, die Positionen der Jahresrechnung
werden zu 100% konsolidiert. Anteile von Minderheitsaktionären am
Kapital und am Ergebnis werden separat ausgewiesen.
Zum Konsolidierungskreis gehören die sitEX Properties AG, Wollerau,
sowie folgende Tochtergesellschaften:
The Board of Directors approved the consolidated financial statements
of sitEX Properties AG on May 11, 2015.
1.2 Principles of consolidation
The present consolidated financial statements are based upon the indi
vidual financial statements of the companies of the sitEX Group.
indirekt
indirect
indirekt
indirect
indirekt
indirect
Nicht konsolidierte Beteiligungen
Non-consolidated holdings
sitEX Properties ASIA SPV Ltd., Hong Kong (CHN) THKD
0
100
sitEX Properties ASIA SPV Ltd., Hong Kong (CHN)
indirekt
indirect
Die indirekt gehaltenen Gesellschaften in den USA wurden auf der Ebene
sitEX USA vorkonsolidiert. Die Gesellschaften Avex Homes LLC, Orlando,
und sitEX Pasco Holding LLC, Orlando, wurden 2014 erstmals voll
konsolidiert. Entsprechend wurden die Vorjahreswerte 2013 angepasst.
Die Gesellschaften in Australien wurden ebenfalls auf der Ebene der
sitEX Australia vorkonsolidiert.
Die sitEX Properties ASIA SPV Ltd., Hong Kong (CHN), mit einem Kapital
von HKD 1.00 wurde auf den 31. Dezember 2014 noch nicht konsoli
diert, da noch keine Betriebstätigkeit aufgenommen wurde.
Companies held indirectly in the USA have been pre-consolidated at the
level of sitEX USA. The companies Avex Homes LLC, Orlando, and sitEX
Pasco Holding LLC, Orlando, were consolidated for the first time in 2014.
The prior-year figures 2013 have been adjusted accordingly.
Likewise, companies in Australia have been pre-consolidated at the level
of sitEX Australia.
The sitEX Properties ASIA SPV Ltd., Hong Kong (CHN), with a capital of
HKD 1.00 has not been consolidated at December 31, 2014, since the
company has yet to commence operations.
Abschlussdatum
Die Konzernrechnung schliesst einheitlich auf dem Abschlussdatum
31. Dezember ab.
Closing date
The reporting period of the consolidated financial statements closes
uniformly on December 31.
Companies in which sitEX Properties AG has a direct or indirect holding
of more than 50% or on which sitEX Properties AG exerts a direct
influence have been incorporated using the full consolidation method,
i.e. the positions of the financial statements have been consolidated
at 100%. Minority shareholder effects on capital and results have been
reported separately.
Transaktionen mit nahestehenden Personen
Als nahestehende Personen werden Verwaltungsräte und Geschäfts
leitungsmitglieder sowie Anteilsinhaber der berichterstattenden Organi
sation bezeichnet, welche direkt oder indirekt allein oder zusammen
mit anderen einen bedeutenden Einfluss (Stimmrechtsanteile von über
20%) ausüben.
Transactions with related parties
Related parties are defined as members of Boards of Directors and
Management Boards as well as shareholders of the reporting organiza
tion who have a significant influence (more than 20% of voting rights)
directly or indirectly and alone or in conjunction with others.
The consolidated companies include sitEX Properties AG, Wollerau, and
the following subsidiaries:
1.3 Fremdwährungsumrechnung
Die zu konsolidierenden Jahresrechnungen in fremder Währung werden
in die Währung der Konzernrechnung umgerechnet. Diese Umrechnung
erfolgt nach der Stichtagskurs-Methode.
Intra-group assets and liabilities in the individual financial statements
as well as income and expenditure from intra-group transactions have
been eliminated. Capital consolidation has been treated in accordance
with the Anglo-Saxon purchase method, i.e. the book value of the par
ticipation of the controlling company has been offset against the pro
portional equity capital of the subsidiary at the time of acquisition or
first consolidation. Companies acquired during the year have been re
valued at the acquisition date in accordance with uniform group princi
ples and consolidated from this effective date.
Gesellschaft
Grundkapital
Beteiligungsquote in %
Company
Share capital
Interest held in %
sitEX Properties Switzerland AG, Basel
TCHF
21 604
100
sitEX International AG, Wollerau
TCHF
22 000
100
sitEX International AG, Wollerau
Lagonda Invest AG, Binningen
TCHF
100
51
sitEX Properties Australia Ltd., Wollerau
TCHF
4 000
100
sitEX Properties Australia Ltd., Wollerau
direkt
direct
direkt
direct
direkt
direct
indirekt
indirect
sitEX USA Inc. Orlando (USA)
TUSD
4 022
100
sitEX USA Inc. Orlando (USA)
sitEX Town Center LLC, Orlando (USA)
TUSD
4 711
100
sitEX Town Center LLC, Orlando (USA)
sitEX Medical Plaza LLC, Orlando (USA)
TUSD
3 043
100
sitEX Medical Plaza LLC, Orlando (USA)
Avex Homes LLC, Orlando (USA)
TUSD
315
50
Avex Homes LLC, Orlando (USA)
sitEX Pasco Holding LLC, Orlando (USA)
TUSD
19 489
50
sitEX Pasco Holding LLC, Orlando (USA
indirekt
indirect
indirekt
indirect
indirekt
indirect
indirekt
indirect
indirekt
indirect
Gesellschaft
Grundkapital
Beteiligungsquote in %
Company
Share capital
Interest held in %
sitEX Properties Australia Trust, Sydney (AUS)
TAUD
3 900
100
sitEX Properties Australia Trust, Sydney (AUS)
sitEX Properties Sydney No. 1 Pty, Sydney (AUS) TAUD
0
100
sitEX Properties Sydney No. 1 Pty, Sydney (AUS)
sitEX Properties Sydney No. 2 Pty, Sydney (AUS) TAUD
0
100
sitEX Properties Sydney No. 2 Pty, Sydney (AUS)
Dabei wurden die Aktiven und Verbindlichkeiten mit dem Tageskurs am
Bilanzstichtag, das Eigenkapital zu historischen Kursen umgerechnet.
Die Umrechnung im Anlagespiegel der Immobilien erfolgte ebenfalls
zum Stichtagskurs. Die Fremdwährungsdifferenzen im Anlagespiegel
gegenüber dem Vorjahresbilanzstichtag wurden über das Eigenkapital
korrigiert. Für die Erfolgs- und die Geldflussrechnung wurde ebenfalls
der Kurs am Bilanzstichtag angewendet, da dieser weitgehend dem
Durchschnittskurs im vergangenen Geschäftsjahr entsprach. Der in der
konsolidierten Jahresrechnung angewendete Devisenkurs ist für den
US-Dollar 0,9936 (Vorjahr 0,8894), für den AU-Dollar 0,8131 (Vorjahr
0,7957).
1.3 Foreign currency conversion
The financial statements in foreign currency to be consolidated have
been converted into the currency of the consolidated financial state
ments. This conversion was undertaken using the current rate method.
Assets and liabilities were converted at the exchange rate on the bal
ance sheet date and equity capital was converted at historic rates.
The conversion in the statement of changes in real estate assets was
also undertaken at the effective date exchange rate. The foreign cur
rency differences in the statement of changes compared with the previ
ous year's balance sheet date were corrected via the equity capital.
The exchange rate on the balance sheet date was also applied for the
income and cash flow statements as this was broadly in line with the
average exchange rate in the previous financial year. The exchange rates
used in the consolidated financial statements were 0.9936 for the
US dollar (previous year 0.8894) and 0.8131 for the AU dollar (previous
year 0.7957).
2. Bewertungs- und Bilanzierungsgrundsätze / Valuation and accounting principles
Flüssige Mittel
Die Flüssigen Mittel wurden zu Nennwerten erfasst. Diese bilden den
Fonds der Geldflussrechnung und umfassen Kassabestände sowie Bankund Postcheckguthaben.
Cash and cash equivalents have been recorded at nominal values.
These comprise the funds from the cash flow statement and include
cash on hand as well as bank and post office deposits.
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
Die Forderungen sind zum Nominalwert eingesetzt. Allfälligen Wertein
bussen wird durch die Bildung einer Einzelwertberichtigung Rechnung
getragen. Darin enthalten sind Forderungen aus dem Vermietungsgeschäft.
Trade receivables
Receivables have been recorded at their nominal values. Any impair
ments have been reflected via the creation of a specific allowance.
This includes receivables from letting business.
Andere Forderungen
Die Forderungen sind zum Nominalwert eingesetzt. Allfälligen Wert
einbussen wird durch die Bildung einer Einzelwertberichtigung Rech
nung getragen.
Other receivables
Receivables have been recorded at their nominal values. Any impair
ments have been reflected via the creation of a specific allowance.
Angefangene Arbeiten
Dabei handelt es sich um Anlagen im Bau im Zusammenhang mit Pro
jekten, welche zu den aufgelaufenen Baukosten bilanziert sind.
Die aufgelaufenen Heiz- und Betriebskosten stellen Aufwendungen dar,
die jeweils im Rahmen der Heiz- und Nebenkostenabrechnungen per
Stichtag an die Mieter weiterverrechnet werden. Die Gegenposition stel
len die aufgelaufenen Akontozahlungen der Heiz- und Betriebskosten
der Mieter unter den passiven Rechnungsabgrenzungen dar.
Finanzanlagen und derivative Finanzinstrumente
Die Finanzanlagen sind höchstens zu Anschaffungskosten bewertet.
Falls der Marktwert am Bilanzstichtag unter den Anschaffungskosten
liegt, werden die Finanzanlagen zum tieferen Marktwert bewertet.
Der Wiederbeschaffungswert von derivativen Finanzinstrumenten wird
in der Bilanz erfasst, wenn sie nicht zu Absicherungszwecken erworben
oder veräussert wurden. Die Änderung der Wiederbeschaffungswerte
seit der letzten Bewertung wird über das Periodenergebnis erfasst.
Derivative Finanzinstrumente, welche zu Absicherungszwecken erwor
ben wurden, werden analog dem abgesicherten Grundgeschäft erfasst.
Darlehen
Diese sind zum Nominalwert abzüglich einer allenfalls notwendigen
Wertberichtigung erfasst.
Beteiligungen an Immobilieninvestments
In dieser Position sind Anlagen in Immobilienfonds in Asien enthalten.
Diese wurden indirekt über die Beteiligungsgesellschaft sitEX Hong Kong
erworben und sind zum Anschaffungspreis bilanziert.
Immobilien
Bei den Liegenschaften handelt es sich um Rendite- und Projektliegen
schaften, welche nach der erstmaligen Erfassung zu Anschaffungswer
ten jeweils zu Marktwerten bilanziert werden. Die Projektliegenschaften
enthalten Baulandreserven und aktivierte Projektkosten. Die Marktwert
berechnung der in der Schweiz befindlichen Liegenschaften erfolgt nach
der Discounted-Cash-Flow-Methode (DCF). Projektliegenschaften wer
den jährlich aufgrund von Gutachten, welche den Projektfortschritt und
Work in progress
This refers to property/installations under construction relating to proj
ects that are accounted for at the accrued construction costs.
Accrued revenue
The accrued heating and operating costs represent expenses that will be
invoiced to tenants via the heating and service charge reconciliations as
at the balance sheet date. The contra entry comprises the accrued pay
ments on account for tenant heating and operating costs under accrued
expenses and deferred income.
Financial assets and derivative financial instruments
Financial assets have been valued at not more than their acquisition
costs. Where the market value on the balance sheet date is below the
acquisition cost, the financial assets have been valued at the lower mar
ket value. The replacement value of derivative financial instruments has
been recorded on the balance sheet unless they were purchased or sold
for hedging purposes. The change in replacement values since the last
valuation has been recorded via the income statement. Derivative finan
cial instruments entered into for hedging purposes have been recorded
in the same manner as hedged underlying transactions.
Loans
These have been recorded at their nominal value net of any necessary
value adjustment.
Investments in real estate investments
This position includes assets that are held in property funds in Asia.
These were acquired indirectly through the holding company sitEX Hong
Kong and are valued at acquisition prices.
Properties
The real estate assets comprise investment properties and development
assets which, having been first reported at their acquisition values, have
been reported at their respective market values. The development prop
erties include building land reserves and capitalized development costs.
The market value of the properties located in Switzerland has been
calculated using the discounted cash flow method (DCF). Development
properties are valued annually based upon valuation reports that reflect
the progress of the development and sales proceeds achievable in the
den auf dem Markt erzielbaren Verkaufserlös berücksichtigen, bewertet.
Diese werden von einem unabhängigen neutralen Schätzungsexperten
(contrust finance AG, Luzern) jeweils neu erstellt. Für die internatio
nalen Liegenschaften wurden Schätzungen von lokalen Experten (Cohen
Real Estate Capital LLC, USA, und JLL Jones Lang LaSalle Advisory Servi
ces PTy Ltd, Australien) für die Marktwertbewertung beigezogen. Die
Bewertungsmethode der US-Grundstücke richtet sich nach dem «Multi
ples System», welches zahlreiche vergleichbare Transaktionen reflektiert.
Die Bewertung der australischen Liegenschaften richtet sich nach einer
«Market Valuation», welche der Gesellschaft als Kaufentscheidungshilfe
diente.
Die Nettoveränderung der Marktwerte der Liegenschaften ist in der
Erfolgsrechnung als «Erfolg aus Neubewertung Liegenschaften» separat
ausgewiesen.
Immaterielle Anlagen und Goodwill
Die Projektkosten werden zu den Anschaffungskosten bilanziert und
grundsätzlich über den Zeitraum von fünf Jahren oder im Einzelfall über
ihre wirtschaftliche Nutzungsdauer linear abgeschrieben.
Die Gründungs- und Kapitalerhöhungskosten werden direkt über das
Eigenkapital verrechnet. Bei der bezahlten positiven Differenz zwischen
Anschaffungskosten und anteiligem Vermögenswert handelt es sich um
einen Goodwill. Bei einer Akquisition werden die Nettoaktiven zu aktu
ellen Werten bewertet. Der erworbene Goodwill wird im Zeitpunkt des
Erwerbs mit den Neubewertungsreserven verrechnet und somit direkt
dem Eigenkapital belastet.
Die Bewertung der Finanzverbindlichkeiten erfolgt zum Nominalbetrag.
Dabei handelt es sich um Kontokorrentkonten bei Finanzinstituten.
Hypotheken und feste Vorschüsse werden in den langfristigen Finanzver
bindlichkeiten ausgewiesen.
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sind zum Nomi
nalwert bewertet.
Kurzfristige Verbindlichkeiten
In den kurzfristigen Verbindlichkeiten sind Verpflichtungen für voraus
bezahlte Mietzinsen und Verpflichtungen aus dem Vermietungsgeschäft
enthalten. Ebenfalls enthalten ist eine Anzahlung für einen Teilverkauf
eines Grundstückes.
In den passiven Rechnungsabgrenzungen sind Verpflichtungen für
laufende Steuern und noch nicht bezahlte Aufwendungen enthalten.
Die aufgelaufenen Akontozahlungen stellen die Gegenposition zu
den aufgelaufenen Heiz- und Betriebskosten unter den aktiven Rech
nungsabgrenzungen dar.
market. These are revalued annually by an independent and neutral
valuer (contrust finance AG, Lucerne). For the international properties,
estimates of the fair market value were made by local experts (Cohen
Real Estate Capital LLC, USA, and JLL Jones Lang LaSalle Advisory
Services Pty Ltd, Australia). The valuation method for the US property is
based on the “Multiples System", which takes into account numerous
comparable transactions. The Australian properties are based upon the
"market valuation", which was used to support the company in the
purchase decision.
The net change in market values of the properties has been reported
separately in the income statement as "Net income from the revaluation
of properties".
Intangible assets and goodwill
Development costs have been reported at their acquisition costs and
normally depreciated over a period of five years or, in exceptional cases,
using the straight-line method over their economic useful lives.
Costs of formation and capital increases have been directly offset
against equity capital. Where there is a positive difference between the
acquisition costs paid and the proportional asset value, this constitutes
goodwill. Upon an acquisition, net assets have been valued at current
values. The goodwill acquired has been offset against the revaluation
reserves at the date of acquisition and thus charged directly to the
equity capital.
Financial liabilities have been valued at a nominal amount. These relate
to current accounts with financial institutions. Mortgages and fixed
advances have been reported in the long-term financial liabilities.
Trade payables
Trade payables have been valued at a nominal amount.
Current liabilities
The short-term liabilities include obligations for advance rental pay
ments and obligations from the letting business. They also include a
deposit for a partial disposal of a property.
Accrued expenses, deferred income and provisions
The various accrued expenses and deferred income include liabilities for
current taxes and as yet unpaid expenditure. The accrued payments on
account represent the opposite position to represent the heating and
operating costs accrued under the prepaid expenses.
The long-term financial liabilities represent mortgages and fixed ad
vances from banks with a maturity or a contractually guaranteed capi
tal commitment as at the balance sheet date. The long-term financial
liabilities have been valued at a nominal amount.
Die langfristigen Finanzverbindlichkeiten stellen Hypotheken und feste
Vorschüsse von Banken mit einer Restlaufzeit oder einer vertraglich
zugesicherten Kapitalzusage per Bilanzstichtag dar. Die langfristigen
Finanzverbindlichkeiten werden zum Nominalwert bewertet.
Andere langfristige Verbindlichkeiten
Die anderen langfristigen Verbindlichkeiten enthalten Darlehen von
Dritten und Nahestehenden sowie Aktionären. Ebenfalls darin enthalten
sind die Wandeldarlehen mit Eigenkapitalcharakter. Die anderen lang
fristigen Verbindlichkeiten sind zum Nominalwert bewertet.
Other non-current liabilities
The other long-term liabilities include loans from third parties and
related parties as well as shareholders. These also include convertible
loans with an equity character. The other long-term liabilities have
been valued at a nominal amount.
Rückstellungen für latente Steuern
Die latenten Steuern entstehen aus den Wertdifferenzen zwischen den
Marktwerten und den Steuerwerten der einzelnen Bilanzpositionen. Für
die Liegenschaften wurde der Steuerbetrag einzeln pro Liegenschafts
objekt ermittelt. Berücksichtigt wurde dabei die Tatsache, dass die Ge
sellschaft auf eine langfristige Kapitalanlage ausgerichtet ist. Für die
übrigen Positionen wurde mit Ausnahme der Differenz bei den Verbind
lichkeiten aus entgeltlichem Nutzniessungsrecht ein pauschaler Steuer
satz von 29% angewendet.
Provisions for deferred taxes
Deferred taxes arise from the difference in value between the market
values and the tax values of the individual balance sheet items. The
amount of tax for the properties has been calculated individually for
each property asset. The fact that the company is geared towards a
long-term investment strategy has been taken into account. For the
remaining items, with the exception of the difference in respect of
liabilities arising from non-gratuitous right of usufruct, a flat rate of
tax of 29% has been applied.
Verbindlichkeiten aus entgeltlichem Nutzniessungsrecht
Diese Verbindlichkeit steht im Zusammenhang mit einem Liegenschafts
erwerb. Im Kaufvertrag wurde der Verkäuferschaft ein 10-jähriges Nutz
niessungsrecht eingeräumt, basierend auf einem 10-jährigen Mietver
trag. Der Nominalwert dieses Rechts wird aufgrund der vertraglichen
Vereinbarung bestimmt und mit einem Zinsfuss von 4% auf den Bilanz
stichtag abgezinst. Die Bewertungsdifferenz zwischen Nominalbetrag
und dem Barwert wurde im Erwerbszeitpunkt als Neubewertungsreserve
dem Eigenkapital zugeschrieben. Die Auflösung dieser Differenz erfolgt
über die 10-jährige Vertragsdauer und wird ebenfalls über die Neube
wertungsreserve ausgebucht.
Liabilities arising from non-gratuitous right of usufruct
This liability is incurred in connection with a property acquisition. The
sale contract grants the vendor a 10-year right of usufruct based upon
a 10-year lease. The nominal value of this right is determined by way of
contractual agreement and discounted at a rate of 4% on the balance
sheet date. The valuation difference between the nominal value and the
present value was allocated to equity capital as a revaluation reserve
at the date of acquisition. This difference is amortized over the 10-year
contract term as well as being written off via the revaluation reserve.
Eigene Aktien
Eigene Aktien werden als Minusposition abgezogen. Alle Transaktionen
werden anhand der effektiven Geldflüsse direkt der Position «Eigene
Aktien» gutgeschrieben beziehungsweise belastet.
Own shares
Own shares have been deducted from equity capital as a minus entry.
All transactions are credited or charged directly to the "Own shares"
entry using the effective cash flows.
3. Erläuterungen zur Konzernbilanz / Notes to the consolidated balance sheet
3.1 Änderung Konsolidierungskreis
Zur Erhöhung der Transparenz wurden die Gesellschaften Avex Homes
LLC, Orlando (USA), und sitEX Pasco Holding LCC, Orlando (USA), erst
mals nach der Purchase-Methode vollkonsolidiert. Die Vorjahreswerte
wurden entsprechend angepasst. Die entsprechende Korrektur ist im
Eigenkapitalnachweis dargestellt.
3.1 Change in consolidated companies
To increase transparency, the companies Avex Homes LLC, Orlando (USA),
and sitEX Pasco Holding LCC, Orlando (USA), were consolidated for the
first time using the purchase method. The prior-year figures have been
adjusted accordingly. The pursuant correction is shown in the statement
of equity.
Ebenfalls zur Erhöhung der Transparenz wurden die Trusts in Australien
erstmals vollkonsolidiert und auch nach der Purchase-Methode ver
bucht. Entsprechend sind die Vorjahreswerte korrigiert und die Verände
rung ist im Eigenkapitalnachweis dargestellt.
Also to increase transparency, the trusts were fully consolidated for
the first time in Australia and also booked using the purchase method.
The prior-year figures have been adjusted accordingly, and the pursuant
correction is shown in the statement of equity.
3.2 Finanzanlagen
In den Finanzanlagen ist der Erwerbspreis einer Zinsabsicherung akti
viert, welche über die Laufzeit der Absicherung abgeschrieben wird.
(Verweis auf Ziffer 6.3)
3.2 Financial assets
The financial assets include the capitalized acquisition price of an
interest rate hedge, which is depreciated over the term of the hedge.
(Reference to point 6.3)
3.3 Anlagespiegel Immobilien
3.3 Statement of changes in real estate assets
Immobilien-Sachanlagen (zu Marktwerten) in TCHF
Real estate assets (at market values) in TCHF
31.12.2013 Währungs- Reklassi- Abgänge Zugänge Aufwertungen Abwertungen31.12.2014
differenzen fikation
Currency
Reclassi- Disposals Acquisi- Revaluations Depreciation /
differences fication tions impairment
Schweiz
219 625
0
0
0
3 121
5 477
–208
228 015
Switzerland
USA
10 228
1 850
5 571
0
5 746
3 743
0
27 138
USA
Australien
11 299
242
0
0 37 045
1 416
0
50 002
Australia
Total Renditeliegenschaften
241 152
2 092
5 571
0 45 912
10 636
–208 305 155
(Grundstücke und Bauten)
Total investment properties
(land and buildings)
Schweiz
49 730
0
0 –36 424 18 427
0
–7 398
24 335
Switzerland
USA
23 859
2 143
14 861
0
3 122
1 557
–3 542
42 000
USA
Total Projektliegenschaften
73 589
2 143
14 861 –36 424 21 549
1 557
–10 940
66 335
(Sachanlagen im Bau)
Total project properties
(assets under construction)
Total Immobilien
314 741
4 235
20 432 –36 424 67 461
12 193
–11 148
371 490
Total properties
Die in der Reklassifikation enthaltenen TCHF 20 432 sind begründet
durch die erstmalige Vollkonsolidierung von Avex und Pasco in den USA
nach der Purchase-Methode.
Im Berichtsjahr wurde ein wesentlicher Teil der Projektliegenschaft
«Baselmattweg» in Allschwil für TCHF 36 424 verkauft. Die Zugänge in
den Renditeliegenschaften von TCHF 45 912 sind Instandsetzungsaus
gaben für die Bestandesliegenschaften in der Schweiz von insgesamt
TCHF 3 121 sowie die Fertigstellung des Town Center in den USA von
TCHF 5 746 und Käufe von Liegenschaften in Sydney, Australien, in der
Höhe von TCHF 37 045. Die Zugänge in den Projektliegenschaften von
insgesamt TCHF 21 549 stellen aktivierte Projektkosten dar. In den
Projektliegenschaften sind unbebaute Grundstücke von TCHF 18 427
(Schweiz) und TCHF 3 122 (USA) enthalten.
Die jährlich durchgeführte Marktwertbewertung der Liegenschaften per
31. Dezember führt zu Aufwertungen und Abwertungen auf den einzel
nen Objekten, welche hier separat aufgeführt werden. In der Erfolgs
rechnung werden diese Veränderungen netto in der Position «Erfolg aus
Neubewertung Liegenschaften» ausgewiesen.
3.4 Langfristige Finanzverbindlichkeiten
Sämtliche langfristigen Finanzverbindlichkeiten sind grundpfandgesi
chert. Der Nominalwert der verpfändeten Schuldbriefe beläuft sich auf
TCHF 230 647. Die vertraglich vereinbarten Zinsbindungen (ohne Wan
deldarlehen gemäss Ziffer 3.5) für die langfristigen Finanzverbindlich
keiten gestalten sich wie folgt:
The TCHF 20,432 contained in the reclassification is justified by the
first-time full consolidation of Avex and Pasco in the United States
using the purchase method.
During the year, a significant portion of project property "Baselmattweg"
in Allschwil was sold for TCHF 36,424. The accruals under investment
properties of TCHF 45,912 comprise repair expenditure for portfolio
properties in Switzerland totaling TCHF 3,121 as well as the completion
of Town Center in the USA for TCHF 5,746 and property acquisitions in
Sydney, Australia, totaling TCHF 37,045. The accruals under develop
ment properties totaling TCHF 21,549 represent capitalized development
costs. The development properties include undeveloped sites totaling
TCHF 18,427 in Switzerland and TCHF 3,122 in the USA.
The annual market valuation of properties as at December 31 produces
write-ups and write-downs on the individual properties, which are
reported here separately. The income statement shows these changes
net in the item "Income from revaluation of properties".
3.4 Non-current financial liabilities
All long-term financial liabilities are mortgage-backed. The nominal
value of the pledged mortgage notes amounted to TCHF 230,647. For
the long-term financial liabilities, the contractually agreed fixed interest
rates (excluding convertible loans in accordance with point 3.5) are as
follows:
In TCHF
variabel
2015 2016 2017 2018 2019 nach 2020
Total
variable
beyond 2020
Hypotheken Schweiz
116 291
0 1 610 2 300 2 300
0
4 900 127 401
Mortgages Switzerland
Finanzverbindlichkeiten USA 0 6 737 7 381 5 258
0
0
0 19 376
Financial liabilities USA
Finanzverbindlichkeiten AUS
0
0 6 712 24 731
0
0
0 31 443
Financial liabilities AUS
Total Hypotheken
116 291 6 737 15 703 32 289 2 300
0
4 900 178 220
Total mortgages
Finanzverbindlichkeiten
14 081 00000
0
14 081
Financial liabilities
Total Finanzverbindlichkeiten
130 372 6 737 15 703 32 289 2 300
0
4 900 192 301
Total financial liabilities
Von den TCHF 130 372, welche kurzfristig mit variablen Zinsen finanziert
sind, sind TCHF 51 143 mit Zinsabsicherungen zu durchschnittlich 2,27%
bis Anfang 2032 abgesichert. Für weitere TCHF 40 000 besteht ein ZinsCap bei 4,5% bis 21. Juli 2017.
Of the TCHF 130,372, which is on short-term financing with variable
interest, TCHF 51,143 is backed by interest rate hedges at an average of
2.27% until the start of 2032. There is an interest rate cap at 4,5% until
July 21, 2017, on a further TCHF 40,000.
3.5Andere langfristige Verbindlichkeiten gegenüber Aktionären
(Wandelanleihen)
3.5 Other non-current liabilities towards shareholders
(convertible bonds)
Wandelanleihen am 1. Januar 2014
Convertible bonds at January 1, 2014
Aufnahmen von Darlehen Loans taken out
Wandlung der Anleihen Bond conversion
Rückzahlungen Repayments
Wandeldarlehen am 31. Dezember 2014 Convertible loans at December 31, 2014
In TCHF
6 507
8 982
–4 500
–6
10 983
Die Wandelanleihen wurden im Berichtsjahr mit 4,0% und 4,5% ver
zinst.
The convertible bonds carried a coupon of 4,0% and 4,5% during the
reporting year.
TCHF 8 982 werden auf den 15. Januar 2017 fällig, werden jedoch
auf diesen Zeitpunkt vollständig gewandelt. Weitere TCHF 2 000 sind am
31. Januar 2017 fällig.
TCHF 8,982 matures on December 15, 2017, which has yet to be
completely converted at this time. A further TCHF 2,000 matures on
January 31, 2017.
3.6Andere langfristige Verbindlichkeiten gegenüber Nahestehenden
Wesentliche Transaktionen mit Nahestehenden fanden im Bereich der
Immobiliendienstleistungen mit der Gribi-Real-Estate-Gruppe statt.
Mit der Gesellschaft besteht ein marktkonformer Rahmenvertrag. Die
Bewirtschaftungsentschädigung bemisst sich auf 4% der Nettomiet
einnahmen für die Liegenschaften der sitEX Properties Switzerland AG
bzw. 3,5% gegenüber der Lagonda Invest AG. Die Transaktionshonorare
für Immobilienkäufe betragen 0,5% vom Kaufpreis. Verkaufsaufträge
werden erfolgsabhängig zwischen 1,5% und 2%, je nach Objekt und
Verkäuflichkeit, vereinbart. Die nahestehende Firma adbodmer AG stellt
ihre umfassenden Dienstleistungen im Bereich der Unternehmens- und
Managementberatung für die sitEX Properties AG und die sitEX Proper
ties Switzerland AG zur Verfügung. Das Honorar für die sitEX-Gruppe
betrug im Jahr 2014 TCHF 190. Die Geschäftsführung wurde pauschal
mit TCHF 155 entschädigt. Dr. Christoph Stutz führte zahlreiche projekt
bezogene Dienstleistungen im üblichen Rahmen aus und wurde dafür
3.6 Other non-current liabilities towards related parties
There were material transactions with related parties in respect of
property services with the Gribi Real Estate group. There is a framework
agreement with the company, which is in line with market standards.
The management fee is calculated at 4% of net rental income for the
properties of sitEX Properties Switzerland AG or 3,5% in respect of
Lagonda Invest AG. The transaction fees for property purchases were
0,5% of the sale price. Success-related sales commissions are agreed at
1,5% and 2%, depending on the property and saleability. The affiliated
company adbodmer AG provides extensive business and management
consultancy services to sitEX Properties AG and sitEX Properties Switzer
land AG. In 2014, the fee for the sitEX Group was TCHF 190. The man
agement was compensated with a lump sum of TCHF 155. Dr. Christoph
Stutz delivered numerous project-related services within normal param
eters and was remunerated for these in line with market levels. In the
USA, various works were undertaken by Avalon Park Group, Orlando,
marktkonform entschädigt. In den USA wurden diverse Arbeiten von
der Avalon Park Group, Orlando, ausgeführt, welche in nahestehendem
Verhältnis zu Verwaltungsrat Beat Kähli steht. Das Honorarvolumen
belief sich für die Bewirtschaftung, das Management aller US-Gesell
schaften und speziell die Aufbauarbeiten der Avex auf TCHF 495. Die
Kennzahl betreffend das Verhältnis Betriebsaufwand/Umsatz beläuft
sich auf 7,6%, was das Kostenbewusstsein untermauert.
Bei den bilanzierten Verbindlichkeiten gegenüber Nahestehenden han
delt es sich um Darlehen der Investoren zur Finanzierung der Immobilie
Lagonda-Haus in der Lagonda Invest AG über total TCHF 5 598. Die 2014
gewährten TCHF 2 000 sind bis 31. Dezember 2015 unkündbar.
3.7 Rückstellung für latente Steuern
Die Rückstellung für latente Steuerschulden hat sich im Berichtsjahr wie
folgt verändert:
which is a related party of director Beat Kähli. The fees for property
management, management of all US companies and particularly the
construction work of Avex totaled TCHF 495. The KPI for the ratio of
operating expenditure / turnover stood at 7.6%, which substantiates
cost awareness.
The reported liabilities due to related parties is loan of investors to
finance the property Lagonda house in the Lagonda Invest AG
totaling TCHF 5,598. The TCHF 2,000 granted in 2014 has tenure
until December 31, 2015.
3.7 Provision for deferred taxes
The provision for deferred tax liabilities changed as follows during
the year:
Rückstellung für latente Steuern am 31. Dezember 2013 Provision for deferred taxes at December 31, 2013
Anpassung Vorjahr aus Vollkonsolidierung USA Adjustment of prior year due to full consolidation USA
Rückstellung für latente Steuern am 1. Januar 2014 Provision for deferred tax on January 1, 2014
Veränderung aufgrund Neubewertung von Liegenschaften Change due to revaluation of properties
Rückstellung für latente Steuern am 31. Dezember 2014 Provision for deferred taxes at December 31, 2014
3.8 Verbindlichkeiten aus entgeltlichem Nutzniessungsrecht
Diese Verbindlichkeit steht im Zusammenhang mit einem Liegenschafts
erwerb. Als Kaufpreisregulierung wurde der Verkäuferschaft ein 10-jäh
riges Nutzniessungsrecht eingeräumt, basierend auf einem 10-jährigen
Mietvertrag. Der Nominalwert dieses Rechts in der Höhe von TCHF
19 250 wurde auf den Bilanzstichtag abdiskontiert. Mit einem Zinsfuss
von 4% resultiert per Ende Jahr ein bilanzierter Barwert der Verbindlich
keit in der Höhe von TCHF 14 410. Die Bewertungsdifferenz wurde als
Neubewertungsreserve dem Eigenkapital zugeschrieben. Auf der Bewer
tungsdifferenz werden keine latenten Steuern berücksichtigt, da die
Geschäftsleitung der Ansicht ist, dass die Auflösung dieser Verbindlich
keit keine Steuerfolgen nach sich ziehen wird.
3.9 Aktienkapital
Das nominelle Aktienkapital ist eingeteilt in 131 297 Namenaktien mit
einem Nennwert von je CHF 450.00.
3 269
22 104
3 424
25 528
3.8 Liabilities arising from non-gratuitous right of usufruct
This liability is incurred in connection with a property acquisition. As a
sale price adjustment, the vendor was granted a 10-year right of usu
fruct based upon a 10-year lease. The nominal value of this right total
ing TCHF 19,250 has been discounted to the balance sheet date. Using a
discount rate of 4%, the reported present value of the liability at the
end of the year stood at TCHF 14,410. The valuation difference has been
allocated to equity capital as a revaluation reserve. The valuation differ
ence does not reflect any deferred taxes as the Management Board is of
the opinion that the liquidation of this liability will have no tax conse
quences.
3.9 Share capital
The nominal share capital is divided into 131,297 registered shares with
a nominal value of CHF 450.00 each.
Nominelles Aktienkapital am 1. Januar 2014 Nominal share capital at January 1, 2014
Kapitalerhöhung vom 10. Dezember 2014 Capital increase at December 10, 2014
Total nominelles Aktienkapital am 31. Dezember 2014 Total nominal share capital at December 31, 2014
Genehmigte Kapitalerhöhung
Gemäss Statuten besteht eine genehmigte Kapitalerhöhung von maxi
mal TCHF 22 500 durch Ausgabe von höchstens 50 000 Namenaktien mit
einem Nennwert von CHF 450.00 bis zum 31. Mai 2016.
In TCHF
18 835
In TCHF
54 584
4 500
59 084
Approved capital increase
In accordance with the articles of association, a capital increase of up
to TCHF 22 500 has been approved by way of issuing up to 50 000
registered shares with a nominal value of CHF 450.00 by May 31, 2016.
Bedingte Kapitalerhöhung
Gemäss Statuten besteht eine bedingte Kapitalerhöhung von maximal
TCHF 26 325 durch Ausübung von Wandelrechten von 58 500 Namen
aktien mit einem Nennwert von CHF 450.00 bis zum 31. Dezember 2018
sowie von maximal TCHF 873 durch Ausübung von Optionsrechten von
1 940 Namenaktien mit einem Nennwert von CHF 450.00.
Conditional capital increase
In accordance with the articles of association, a conditional capital
increase of up to TCHF 26,325 is available through the exercise of
conversion rights of 58,500 registered shares with a nominal value of
CHF 450.00 by December 31, 2018, as well as up to TCHF 873 through
the exercise of option rights of 1,940 registered shares with a nominal
value of CHF 450.00.
3.10 Kapitalreserven
3.10 Capital reserves
Kapitalreserven 1. Januar 2014 Capital reserves at January 1, 2014
Gewinn auf Verkauf eigener Aktien Profit on sale of treasury shares
Kapitalreserven am 31. Dezember 2014 Capital reserves at December 31, 2014
Kapitaleinlage-Kapital-
Total
reserve reserveKapitalreserve
Capital contribution
Capital
Total
reserve
reserve
Capital reserve
In TCHF
In TCHF
In TCHF
7 468
0
7 468
0
776
776
7 468
776
8 244
Die Kapitaleinlagereserve von TCHF 7 468 kann steuerfrei an die
Aktionäre ausgeschüttet werden.
The capital contribution reserves of TCHF 7 468 can be paid out to
shareholders tax-free.
3.11 Neubewertungsreserven
Die Neubewertungsdifferenzen sind der Gesamtbetrag der erfolgs
neutralen Aufwertungen von Aktiven über deren historischen An
schaffungswert hinaus, nach Abzug der darauf zu bildenden latenten
Ertragssteuerverpflichtungen und Berücksichtigung der Fremdwäh
rungsumrechnungsdifferenzen.
3.11 Revaluation reserves
The revaluation differences represent the total amount of write-ups of
assets above their historic acquisition value without effect on profit and
loss, net of the deferred tax liabilities on profits to be provided for in
this regard and taking into account currency exchange differences.
Neubewertungsdifferenzen am 1. Januar 2014 Revaluation differences at January 1, 2014
Veränderung der Diskontierung der Verpflichtung aus entgeltlichem Nutzniessungsrecht Change in the discounting of the liability due to the non-gratuitous right of usufruct
Fremdwährungsumrechnungsdifferenzen Immobilien Exchange differences on properties
Neubewertungsreserven am 31. Dezember 2014 Revaluation reserves at December 31, 2014
Die TCHF 325 aus der Diskontierung des entgeltlichen Nutzniessungs
rechts verstehen sich nach Abzug des Minderheitsanteiles von 49%,
entsprechend TCHF 313.
3.12 Eigene Kapitalanteile
Entwicklung der eigenen Aktien:
–325
3 170
11 592
The TCHF 325 from the discounting of the non-gratuitous right of
usufruct is net of the minority interest of 49%, and thus TCHF 313.
3.12 Own capital interests
Changes in own shares:
Eigene Aktien am 1. Januar 2014
Own shares at January 1, 2014
Kauf eigene Aktien Purchase of own shares
Verkauf eigene Aktien Sale of own shares
Gewinn auf Verkauf eigener Aktien Profit on sale of own shares
Total eigene Aktien am 31. Dezember 2014 Total own shares at December 31, 2014
In TCHF
8 747
In TCHF
216
Die Gesellschaft verfügte am 31. Dezember 2014 über 898 eigene
Namenaktien mit einem Nennwert von je CHF 450.00 (Vorjahr: 295
eigene Namenaktien). Während des Berichtsjahrs wurden 3 607 eigene
Aktien zu einem Durchschnittspreis von CHF 685.00 erworben (Vorjahr:
348 Aktien zu CHF 860.00) Weiter wurden 3 004 eigene Namenaktien
zu einem durchschnittlichen Transaktionspreis (Nettomarktwert) von
CHF 948.00 pro Aktie veräussert (Vorjahr: 53 Aktien zu CHF 775). Der
realisierte Gewinn aus dem Verkauf der eigenen Aktien von TCHF 776
wurde vollständig den Kapitalreserven gutgeschrieben. Es bestehen
keinerlei Rückkaufs- oder andere Eventualverpflichtungen im Zusam
menhang mit eigenen Aktien. Weder im Berichts- noch im Vorjahr
wurden eigene Aktien im Zusammenhang mit aktienbezogenen Vergü
tungen ausgegeben.
3.13 Gewinnreserven
Die Gewinnreserven beinhalten erarbeitete einbehaltene Gewinne,
inklusive direkt im Eigenkapital erfasster Erfolgspositionen sowie des
Gewinnvortrags und der aus der periodischen Gewinnverwendung
resultierenden gesetzlichen Reserven.
The company owned 898 of its own registered shares on December 31,
2014, each with a nominal value of CHF 450.00 (previous year: 295 own
registered shares). During the reporting year, 3,607 own shares were
purchased at an average price of CHF 685.00 (prior year: 348 shares at
CHF 860.00) Furthermore, 3,004 own registered shares were sold at an
average transaction price (net market value) of CHF 948.00 per share
(prior year: 53 shares at CHF 775). The realized gain on sale of own
shares of TCHF 776 has been fully credited to capital reserves. There are
no buy-backs or other contingent liabilities in respect of own shares.
No own shares were issued either in the reporting year or the previous
year in connection with share-related remuneration.
3.13 Retained earnings
The retained earnings include retained generated profits, including
profit items recorded directly in the equity capital, as well as profit
carried forward and the statutory reserves resulting from the periodic
appropriation of profits.
Gewinnreserven am 31. Dezember 2013 Retained earnings at December 31, 2013
Konzerngewinn 2013 Consolidated profit 2013
Anpassung Vorjahr aus Vollkonsolidierung USA Adjustment of prior year due to full consolidation USA
Anpassung Vorjahr aus Vollkonsolidierung Australien Adjustment of prior year full consolidation Australia
Gewinnreserven am 1. Januar 2014 Retained earnings at January 1, 2014
Kapitalerhöhungskosten Capital increase costs
Direkt dem Eigenkapital zugewiesene Fremdwährungsdifferenzen Currency exchange differences allocated directly to equity capital
Ausschüttung Dividende 2013 Dividend distribution in 2013
Dividenden auf eigenen Aktien Dividends on treasury shares
Gewinnreserven am 31. Dezember 2014 Retained earnings at December 31, 2014
Darin enthalten sind gesetzliche Reserven von TCHF 3 739 sowie Reser
ven für eigene Aktien von TCHF 612. Diese Reserven von insgesamt
TCHF 4 351 sind gesperrt und stehen somit nicht zur freien Ausschüt
tung zur Verfügung.
3.14 Goodwill-Behandlung
Der Goodwill ist im Zeitpunkt des Erwerbs mit den Gewinnreserven ver
rechnet worden. Die daraus resultierenden Auswirkungen auf das Eigen
kapital und das Ergebnis sind, unter Berücksichtigung einer GoodwillNutzungsdauer von höchstens 5 Jahren, unten stehend dokumentiert.
In TCHF
10 433
4 041
–361
41
14 154
–412
1 734
–1 637
34
13 873
This includes legal reserves of TCHF 3,739 and reserves for own shares
of TCHF 612. These reserves totaling TCHF 4,351 are blocked and are,
therefore, not available for free distribution.
3.14 Treatment of goodwill
Goodwill has been offset against retained earnings at the date of acqui
sition. The resulting consequences on equity capital and results are
documented below and reflect a useful life of goodwill of up to 5 years.
2 468
–2 848
776
612
Auswirkung einer theoretischen Aktivierung des Goodwills auf
die Bilanz:
Effect of a theoretical capitalization of the goodwill on the
balance sheet:
Anschaffungswert Goodwill in TCHF Acquisition value of goodwill in TCHF
Stand am 1. Januar Balance at January 1
Zugänge Acquisitions
Abgänge Disposals
Stand am 31. Dezember
Balance at December 31
31.12.2013 31.12.2014
240 240
0
0
0
0
240
240
Kumulierte Abschreibungen in TCHF Accumulated amortization and impairment in TCHF
Stand am 1. Januar Balance at January 1
Abschreibungen laufendes Jahr Amortization and impairment for the current year
Stand am 31. Dezember Balance at December 31
Theoretischer Nettobuchwert Goodwill Theoretical net book value of goodwill
31.12.2013 31.12.2014
48 96
48 48
96 144
144 96
Auswirkungen einer theoretischen Abschreibung des Goodwills auf
die Ergebnisse:
In TCHF
Ausgewiesener Konzerngewinn Reported consolidated profit
Theoretische Abschreibung auf Goodwill Theoretical impairment of goodwill
Konzerngewinn nach Goodwill-Abschreibung Consolidated profit less impairment of goodwill
Effects of a theoretical depreciation of goodwill on results:
31.12.2013
4 041 31.12.2014
4 615
–48 –48
3 993 4 567
4. Erläuterungen zur Konzernerfolgsrechnung / Notes to the consolidated income statement
4.1 Geografische Verteilung des Liegenschaftserfolgs aus Vermietung
Der Liegenschaftsertrag aus Vermietung teilt sich wie folgt auf:
In TCHF
Schweiz Switzerland
USA
USA
Australien
Australia
Total Liegenschaftsertrag Total rental income
4.2 Liegenschaftsaufwand
Im Liegenschaftsaufwand von TCHF 6 707 sind TCHF 733 Baurechts
zinsen enthalten.
4.1 Geographical distribution of net property income from lettings
The rental income from rent is divided as follows:
31.12.2013
11 783 31.12.2014
13 042
1 155 1 704
51 4 720
12 989 19 466
4.2 Property expenditure
The property expenditure of TCHF 6,707 includes ground rents of
TCHF 733.
4.3 Erfolg aus Neubewertung Liegenschaften
Der Erfolg aus Neubewertung von Liegenschaften gliedert sich wie folgt:
4.3 Net income from the revaluation of properties
The net income from the revaluation of properties breaks down
as follows:
In TCHF Renditeliegenschaften Schweiz Investment properties Switzerland
Projektliegenschaften Schweiz Project properties Switzerland
Renditeliegenschaften USA Investment properties USA
Projektliegenschaften USA Project properties USA
Renditeliegenschaften Australien Investment properties Australia
Total Erfolg Neubewertung von Liegenschaften Total income from revaluation of properties
4.4 Geografische Verteilung des Liegenschaftserfolgs aus Projekt
entwicklung und -realisierung
Der Liegenschaftserfolg aus Projektentwicklung und -realisierung glie
dert sich wie folgt:
31.12.2013
9 803
31.12.2014
5 269
1 286
–7 398
0
3 743
4 575
–1 985
–686
1 416
14 978
1 045
4.4 Geographical distribution of property development and implementation income
The net rental income from project development and implementation is
structured as follows:
In TCHF
Schweiz
Switzerland
USA
USA
Australien
Australia
Total Liegenschaftserfolg Projektentwicklung Total net rental income project development
31.12.2013
0
31.12.2014
2 077
0
3 066
0
0
0
5 143
Da im Vorjahr in der Schweiz und in Australien keine Erfolge aus
Projektentwicklung angefallen sind und für die USA 2014 erstmals
vollkonsolidiert wurde, sind keine Vorjahreswerte 2013 ausgewiesen.
No prior-year figures are given for 2013 as there were no profits from
project development in Switzerland and in Australia and because the
United States was fully consolidated for the first time in 2014.
4.5 Finanzaufwand
Der Finanzaufwand setzt sich wie folgt zusammen:
4.5 Financial expenses
The financial expenditure is comprised as follows:
In TCHF Zinsen auf Hypothekardarlehen und feste Vorschüsse Interest on mortgages and fixed advances
Zinsen auf Finanzverbindlichkeiten Interest on financial liabilities
Zinsen auf Darlehen gegenüber Dritten Interest on loans to third parties
Zinsen auf Darlehen von Aktionären und Nahestehenden Interest on loans from shareholders and related parties
Bankspesen Bank charges
Total Finanzaufwand (ohne Abschreibung auf Zinsabsicherung CAP)
Total financial expenses (without depreciation on CAP interest hedge)
31.12.2013
3 396
31.12.2014
3 930
271
180
0
375
896
872
21
111
4 584
5 468
4.6 Steuern
Der Steueraufwand beinhaltet die laufenden sowie die latenten Steuer
aufwendungen.
4.6 Tax
Tax expense includes current as well as deferred tax expenditure.
In TCHF Laufender Steueraufwand Current tax expense
Latenter Steueraufwand Deferred tax expense
Total Steueraufwand Total tax expense
Die Gesellschaft hat keine Verlustvorträge und keine latenten Steuer
ansprüche, deren Realisation wahrscheinlich ist. Aus diesem Grund sind
keine latenten Ertragssteueransprüche aktiviert.
31.12.2013
3 755
31.12.2014
1 059
4 170
3 425
7 925
4 484
The company has no losses carried forward and no deferred tax assets
that are likely to be realized. No deferred tax assets have therefore been
capitalized.
5. Erläuterungen zur Konzern-Geldflussrechnung / Notes to the consolidated cash flow statement
5.1 Anpassung der Vorjahreswerte für Geldflussrechnung
Aufgrund der erstmaligen Vollkonsolidierung der sitEX USA und der
Trusts in Australien (Punkt 3.1) wurden die Vorjahreswerte für die
Geldflussrechnung angepasst. Diese Anpassungen sind nachstehend
offengelegt.
5.1 Previous year amounts adjusted for cash flow statement
Due to the first-time full consolidation of sitEX USA and of the trusts in
Australia (point 3.1) last year’s figures have been adjusted for the cash
flow statement. These adjustments are disclosed hereafter.
In TCHF 31.12.2013
Anpassung
1.1.2014
Adjustment
Flüssige Mittel 1 485 311 1 796
Liquid assets
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 108
304 412
Trade receivables
Andere Forderungen 804 1 169 1 973
Other receivables
Aktive Rechnungsabgrenzung 2 832 0
2 832
Accrued income
Umlaufvermögen 5 229 1 784 7 013
Current assets
Finanzanlagen 350 0
350
Financial assets
Darlehen 338 –332 6
Loans
Immobilien
Properties
Renditeliegenschaften 241 152 –64 241 088
Projektliegenschaften 73 589 18 294 91 883
Project properties
Immaterielle Anlagen 1 320 1 960 3 280
Intangible assets
Anlagevermögen 316 749 19 858 336 607
Non-current assets
Total Aktiven
321 978
21 642
343 620
Total assets
In TCHF 31.12.2013
Anpassung
1.1.2014
Adjustment
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 25 102 127
Trade payables
Andere kurzfristige Verbindlichkeiten 7 522 –434 7 088
Other current liabilities
Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten 98 0
986
Passive Rechnungsabgrenzung und Rückstellungen 6 697 580 7 277
Accrued expenses, deferred income and provisions
Kurzfristiges Fremdkapital 15 230 248 15 478
Langfristige Finanzverbindlichkeiten 169 005 2 057 171 062
Dritten 0
961 961
Third parties
Aktionären (Wandelanleihen) 6 507 0
6 507
Shareholders (convertible bonds)
Nahestehenden 3 398 824 4 222
Related parties
Rückstellung für latente Steuern 18 835 3 270 22 105
Provision for deferred taxes
Langfristiges Fremdkapital 197 745 7 112 204 857
Entgeltliches Nutzniessungsrecht 15 971 0
15 971
Usufruct payable
Fremdkapital 228 946 7 360 236 306
Debt capital
Aktienkapital 54 584 0
54 584
Share capital
Kapitaleinlagereserve 7 468 0
7 468
Capital contribution reserve
Neubewertungsreserven 8 747 0
8 747
Gewinnreserven 10 433 –320 10 113
Retained earnings
Minderheitsanteile 7 975 14 602 22 577
Minority interests
Konzerngewinn 4 041 0
4 041
Consolidated profit
Eigene Kapitalanteile –216 0
–216
Own capital interests
Eigenkapital 93 032 14 282 107 314
Equity
Total Passiven 321 978 21 642 343 620
6. Weitere Angaben / Further disclosures
6.1 Garantieverpflichtungen zugunsten Dritter
Garantieverpflichtungen zugunsten Dritter in TCHF
Guarantees in favor of third parties in TCHF
6.2 Verpfändete oder abgetretene Aktiven
6.1 Guarantees in favor of third parties
31.12.2013
0
31.12.2014
0
6.2 Pledged or assigned assets
Liegenschaften (Schweiz) in TCHF
Properties (Switzerland) in TCHF
Grundpfand für Hypotheken Sureties for mortgages
Nominalwert Schuldbriefe Nominal value of mortgage notes
Kreditbeanspruchung Borrowings
31.12.2013
31.12.2014
269 355
252 350
230 647
230 647
139 282
127 401
Beteiligungen in TCHF
Investments in TCHF
sitEX Properties Switzerland AG sitEX Properties Switzerland AG
Kreditbeanspruchung Borrowings
31.12.2013
31.12.2014
68 533
68 533
15 393
14 081
Forderungen
Abtretung sämtlicher Miet- und Pachtzinsforderungen bis zur
Höhe der verfallenen und laufenden Beträge auf der Liegenschaft
«Hammerstrasse/Sperrstrasse, Basel».
6.3 Derivative Finanzinstrumente
Am Bilanzstichtag bestanden folgende Zinsabsicherungen auf den
langfristigen Finanzverbindlichkeiten:
Receivables
Assignment of all rent receivables up to the amount of the sums expired
and passing on the property “Hammerstrasse/Sperrstrasse, Basel”.
6.3 Derivative financial instruments
On the balance sheet date, the following interest rate hedges were in
place on the long-term financial liabilities:
In TCHF
31.12.2013
31.12.2014
Nominalwerte
Laufzeit bis in %
Wiederbe-
Wiederbeschaffungswerte schaffungswerte
Nominal value
Term period in %
Replacement Replacement
value
value
SWAP Neue Aargauer Bank, Aarau
8 500 01.11.2030 1,905
–125
–1 050
SWAP Neue Aargauer Bank, Aarau November 1, 2030
SWAP Neue Aargauer Bank, Aarau
2 643 31.03.2031 2,417
–199
–609
SWAP Neue Aargauer Bank, Aarau March 31, 2031
SWAP Basler Kantonalbank, Basel
20 000 02.07.2032 2,310
–1 189
–5 235
July 2, 2032
20 000 31.01.2033 2,345
–1 521
–5 649
SWAP Basler Kantonalbank, Basel January 31, 2033
CAP Warrants J. Safra Sarasin AG, Zürich 40 000 21.07.2017 4,600
–
–
CAP Warrants J. Safra Sarasin AG, Zürich
July 21, 2017
6.4 Ereignisse nach dem Bilanzstichtag
Zwischen dem 31. Dezember 2014 und dem 11. Mai 2015 (Datum der
Genehmigung der Konzernrechnung durch den Verwaltungsrat) sind
keine Ereignisse eingetreten, die eine Anpassung der Buchwerte per
31. Dezember 2014 zur Folge haben oder an dieser Stelle offengelegt
werden müssen.
6.4 Events after the balance sheet date
Between December 31, 2014, and May 11, 2015 (date of approval of
the consolidated financial statements by the Board of Directors),
there were no events that would entail an adjustment of book values
at December 31, 2014, or that should be declared here.
Bericht der Revisionsstelle zur Konzernrechnung
Report of the Statutory Auditors on the Group Accounts
An die Generalversammlung der sitEX Properties AG, Wollerau
To the General Meeting of sitEX Properties AG, Wollerau
Auftragsgemäss haben wir als Wirtschaftsprüfer die auf den Seiten 24
bis 46 wiedergegebene Konzernrechnung der sitEX Properties AG
bestehend aus Bilanz, Erfolgsrechnung, Geldflussrechnung, Eigenkapital
nachweis und Anhang für das am 31. Dezember 2014 abgeschlossene
Geschäftsjahr geprüft.
In accordance with the terms of our engagement, we have audited the
presented consolidated financial statements on page 24 to 46 of sitEX
Properties AG, which comprise the consolidated balance sheet as at
December 31, 2014, and the consolidated statement of income, consol
idated statement of changes in equity, consolidated statement of cash
flows and notes to the consolidated financial statements for the year
then ended.
Verantwortung des Verwaltungsrates
Der Verwaltungsrat ist für die Aufstellung der Konzernrechnung in
Übereinstimmung mit Swiss GAAP FER und den gesetzlichen Vorschrif
ten verantwortlich. Diese Verantwortung beinhaltet die Ausgestaltung,
Implementierung und Aufrechterhaltung eines internen Kontrollsystems
mit Bezug auf die Aufstellung einer Konzernrechnung, die frei von
wesentlichen falschen Angaben als Folge von Verstössen oder Irrtümern
ist. Darüber hinaus ist der Verwaltungsrat für die Auswahl und die
Anwendung sachgemässer Rechnungslegungsmethoden sowie die Vor
nahme angemessener Schätzungen verantwortlich.
Verantwortung der Revisionsstelle
Unsere Verantwortung ist es, aufgrund unserer Prüfung ein Prüfungs
urteil über die Konzernrechnung abzugeben. Wir haben unsere Prüfung
in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den Schwei
zer Prüfungsstandards vorgenommen. Nach diesen Standards haben
wir die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass wir hinreichende
Sicherheit gewinnen, ob die Konzernrechnung frei von wesentlichen
falschen Angaben ist.
Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen
zur Erlangung von Prüfungsnachweisen für die in der Konzernrechnung
enthaltenen Wertansätze und sonstigen Angaben. Die Auswahl der
Prüfungshandlungen liegt im pflichtgemässen Ermessen des Prüfers.
Dies schliesst eine Beurteilung der Risiken wesentlicher falscher Anga
ben in der Konzernrechnung als Folge von Verstössen oder Irrtümern
ein. Bei der Beurteilung dieser Risiken berücksichtigt der Prüfer das
interne Kontrollsystem, soweit es für die Aufstellung der Konzernrech
nung von Bedeutung ist, um die den Umständen entsprechenden
Prüfungshandlungen festzulegen, nicht aber um ein Prüfungsurteil über
die Existenz und Wirksamkeit des internen Kontrollsystems abzugeben.
Die Prüfung umfasst zudem die Beurteilung der Angemessenheit der
angewandten Rechnungslegungsmethoden, der Plausibilität der vorge
nommenen Schätzungen sowie eine Würdigung der Gesamtdarstellung
der Konzernrechnung. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlang
ten Prüfungsnachweise eine ausreichende und angemessene Grundlage
für unser Prüfungsurteil bilden.
Prüfungsurteil
Nach unserer Beurteilung vermittelt die Konzernrechnung für das am
31. Dezember 2014 abgeschlossene Geschäftsjahr ein den tatsächlichen
Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertrags
lage in Übereinstimmung mit Swiss GAAP FER und entspricht dem
schweizerischen Gesetz.
Opinion
In our opinion, the consolidated financial statements for the year ended
December 31, 2014, give a true and fair view of the financial position,
the results of operations and the cash flows in accordance with Swiss
GAAP FER and comply with Swiss law.
Deloitte AG
Board of Directors’ Responsibility
The Board of Directors is responsible for the preparation of these con
solidated financial statements in accordance with Swiss GAAP FER and
the requirements of Swiss law. This responsibility includes designing,
implementing and maintaining an internal control system relevant to
the preparation of consolidated financial statements that are free from
material misstatement, whether due to fraud or error. The Board of
Directors is further responsible for selecting and applying appropriate
accounting policies and making accounting estimates that are reason
able in the circumstances.
Auditor’s Responsibility
Our responsibility is to express an opinion on these consolidated finan
cial statements based on our audit. We conducted our audit in accor
dance with Swiss law and Swiss Auditing Standards. Those standards
require that we plan and perform the audit to obtain reasonable assur
ance whether the consolidated financial statements are free from
material misstatement.
Erich Schärli
Zugelassener Revisionsexperte
Leitender Revisor Licensed Audit Expert
Auditor in Charge
Dominik Rieber
Licensed Audit Expert
Basel, 29. Mai 2015
Basel, May 29, 2015
An audit involves performing procedures to obtain audit evidence about
the amounts and disclosures in the consolidated financial statements.
The procedures selected depend on the auditor’s judgment, including
the assessment of the risks of material misstatement of the consolidat
ed financial statements, whether due to fraud or error. In making those
risk assessments, the auditor considers the internal control system
relevant to the entity’s preparation of the consolidated financial state
ments in order to design audit procedures that are appropriate in the
circumstances, but not for the purpose of expressing an opinion on the
existence and effectiveness of the entity’s internal control system. An
audit also includes evaluating the appropriateness of the accounting
policies used and the reasonableness of accounting estimates made, as
well as evaluating the overall presentation of the consolidated financial
statements. We believe that the audit evidence we have obtained is
sufficient and appropriate to provide a basis for our audit opinion.
Jahresrechnung der
sitEX Properties AG
Annual Accounts of
sitEX Properties AG
Die sitEX Properties AG als Holdinggesellschaft hält auch in diesem
Berichtsjahr drei Beteiligungen und ist dadurch einfach strukturiert.
Einerseits gehört ihr zu 100% die sitEX Properties Switzerland AG,
welche ihrerseits alle Liegenschaften in der Schweiz besitzt, Anlage
liegenschaften und Projektentwicklungsland. Andererseits gehört ihr
ebenfalls zu 100% die sitEX Properties International AG, welche alle
ausländischen Beteiligungen hält. Bei der sitEX Properties International
AG beträgt das Aktienkapital CHF 22 Mio.
sitEX Properties AG is a holding company with again three interests in
this reporting year and, thus, is simple in structure. On the one hand, it
holds 100% of sitEX Properties Switzerland AG, which in turn owns the
portfolio of properties in Switzerland with investment in real estate and
project development land. On the other hand, it also holds 100% of
sitEX Properties International AG, which in turn owns the portfolio of
foreign investments. The share capital of sitEX Properties International
AG amounts to CHF 22 million.
Und wie im Vorjahr besitzt die Muttergesellschaft sitEX Properties AG
51% der Lagonda Invest AG, welche die Trägerfirma des Lagonda-
Hauses in Muttenz ist.
And as reported in the previous year, the company sitEX Properties AG
owns 51% of Lagonda Invest AG, which is the company responsible for
the Lagonda building in Muttenz.
Im Einzelabschluss resultiert ein Jahreserfolg von CHF 811 000. Der Ver
waltungsrat beantragt der Generalversammlung dieses Jahr an Stelle
einer Dividende eine Kapitalherabsetzung von CHF 15 pro Aktie.
The separate financial statement results in an annual profit of
CHF 811,000. This year the Board of Directors proposes to the annual
General Assembly that a capital reduction of CHF 15 per share be made
instead of a dividend.
Den handelsrechtlichen Jahresabschluss nach OR finden Sie auf
den nächsten Seiten.
The financial accounts in accordance with the Swiss Code of Obligations
(OR) can be found on the following pages.
Bilanz / Balance Sheet
Bilanz in TCHF / Balance sheet in TCHF
Flüssige Mittel
Forderungen
Accounts receivable
Accrued revenue
Umlaufvermögen
Current assets
Darlehen
Loans
Beteiligungen
Investments
Intangible assets
Anlagevermögen
Non-current assets
Total Aktiven
Total assets
Kurzfristige Verbindlichkeiten gegenüber Dritten
Current liabilities towards third parties
Kurzfristige Verbindlichkeiten gegenüber Aktionären
Current liabilities towards shareholders
Accrued expense and provisions
Kurzfristiges Fremdkapital
Beteiligungen
Investments
Aktionären
Shareholders
Aktionären (Wandeldarlehen)
Shareholders (convertible loans)
Langfristiges Fremdkapital
Fremdkapital
Debt capital
Aktienkapital
Share capital
Gesetzliche Reserven
Legal reserves
Reserven aus Kapitaleinlagen
Reserves from capital contributions
Bilanzgewinn
Net earnings
Eigene Kapitalanteile
Treasury shares
Eigenkapital
Equity
Total Passiven
Erfolgsrechnung / Income Statement
31.12.2013
31.12.2014
342
201
15
406
44
41
401
648
3 794
19 965
90 824
90 824
216
261
94 834
111 050
95 235
111 698
44
167
–
99
2
2
125
115
171
383
15 393
14 080
6 980
14 791
–
2 000
6 506
10 982
28 879
41 853
29 050
42 236
54 584
59 084
812
2 711
7 468
7 468
3 537
811
–216
–612
66 185
95 235
69 462
Erfolgsrechnung in TCHF / Income statement in TCHF
Ertrag aus Beteiligungen
Income from investments
Dienstleistungsertrag
Income from services
Betriebsaufwand
Operating expenses
Bruttoerfolg
Gross income
Ausserordentlicher Ertrag
Extraordinary income
EBITDA (Betriebsergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen)
EBITDA (earnings before interest, taxes, depreciation and amortization)
Abschreibungen
Depreciation, amortization and impairment
EBIT (Betriebsergebnis vor Zinsen und Steuern)
Finanzaufwand
Financial expenses
Finanzertrag
Financial income
Jahreserfolg vor Steuern
Net operating profit before taxation
Steuern
Tax
Jahreserfolg
Year-end results
2013
2014
–
1 710
–
726
–426
–909
–426
1 527
–
–
–426
1 527
–88
-121
–514
1 406
–967
–1 337
305
753
–1 176
822
–22
–11
–1 198
811
Antrag über Verwendung des Bilanzgewinnes
Proposed Appropriation of Retained Earnings
Antrag über die Verwendung des Bilanzgewinnes in TCHF
Proposed appropriation of retained earnings in TCHF
Gewinnvortrag aus dem Vorjahr
Profit brought forward from previous year
Jahreserfolg
Year-end results
Verfügbarer Bilanzgewinn
Disposable net profit
Zuweisung an die gesetzlichen Reserven
Allocation to statutory reserves
Zur Verfügung der Generalversammlung
At the disposal of the General Assembly
Ausschüttung einer Dividende
Distribution of a dividend
Vortrag auf neue Rechnungen
Carried forward
2014
–
811
811
–41
770
–
770
111 698
Anhang zur Jahresrechnung
Notes to the Annual Accounts
Anhang in TCHF / Notes to the balance sheet in TCHF
Verpfändete oder abgetretene Aktiven
Pledged or assigned assets
Beteiligungen
Investments
Kreditbeanspruchung
Credit utilization (borrowing)
Forderungen
Receivables
Abtretung Miet- und Pachtzinsen auf
der Liegenschaft «Hammerstrasse», Basel
Assignment of lease and rental payments
on the property ”Hammerstrasse”, Basel
Wesentliche Beteiligungen
Significant investments
Halten und Verwalten von Immobilien
Aktienkapital: TCHF 21 604 / Beteiligungsquote: 100%
Holding and property management of real estate assets
Share capital: TCHF 21,604 / Investment ratio: 100%
sitEX Properties International AG, Wollerau
sitEX Properties International AG, Wollerau
Aktienkapital: TCHF 22 000 / Beteiligungsquote: 100%
Share capital: TCHF 22,000 / Investment ratio: 100%
Aktienkapital: TCHF 100 / Beteiligungsquote: 100%
Share capital: TCHF 100 / Investment ratio: 100%
Bedingte und genehmigte Kapitalerhöhung
Conditional and authorized capital increase
Genehmigte Kapitalerhöhung gemäss Statuten
Authorized capital increase according to statutes
Bedingte Kapitalerhöhung gemäss Statuten
Conditional capital increase according to statutes
Verbuchung Dividende
Dividend booking
Am 27. Mai 2015 wurde anlässlich der ordentlichen
Generalversammlung der sitEX Properties International AG,
Wollerau, die Ausschüttung einer Dividende von CHF 900 000.00
beschlossen. Diese Dividende wurde in der vorliegenden
Jahresrechnung bereits als Dividendenertrag verbucht.
On May 27, 2015, on the occasion of the General Meeting of
the shareholders of sitEX Properties International AG, Wollerau,
the decision was made to pay a dividend of CHF 900,000.00.
This dividend has been recognized in these financial statements
as dividend income.
31.12.2013
31.12.2014
68 533
68 533
15 394
14 080
Risikobeurteilung / Risk monitoring
Risikobeurteilung
Der Verwaltungsrat hat periodisch ausreichende Risikobeurteilungen
vorgenommen und allfällige sich daraus ergebende Massnahmen
abgeleitet, um zu gewährleisten, dass das Risiko einer wesentlichen
Fehlaussage in der Rechnungslegung als klein einzustufen ist.
Im Wesentlichen werden Risiken im Zusammenhang mit der Mieter
schaft, den Fremdwährungen und dem Fremdkapital beurteilt und hin
terfragt. Massnahmen werden im Einzelfall angeordnet oder fliessen
entsprechend ein.
68 533
68 533
22 000
22 000
291
291
17 558
22 500
6 015
27 198
Risk monitoring
Risks primarily associated with tenants, foreign currencies and debt
capital are evaluated and scrutinized. Measures are either arranged on
a case-by-case basis or handled collectively.
The Board of Directors has conducted adequate periodic risk assess
ments and as a result of these determined appropriate measures
to ensure that the risk of a material misstatement in the accounts
remains low.
Bericht der Revisionsstelle zur Jahresrechnung
Report of the Statutory Auditors to the Annual Accounts
Immobilien
Bericht der Revisionsstelle zur Eingeschränkten Revision
Report of the statutory auditor on the limited statutory examination
An die Generalversammlung der sitEX Properties AG, Wollerau
To the General Meeting of sitEX Properties AG, Wollerau
Als Revisionsstelle haben wir die auf den Seiten 50 bis 55 wieder
gegebene Jahresrechnung (Bilanz, Erfolgsrechnung und Anhang) der
sitEX Properties AG für das am 31. Dezember 2014 abgeschlossene
Geschäftsjahr geprüft.
As statutory auditor, we have examined the financial statements
(balance sheet, income statement and notes) presented on pages 50
to 55 of sitEX Properties AG for the year ended December 31, 2014.
Für die Jahresrechnung ist der Verwaltungsrat verantwortlich, während
unsere Aufgabe darin besteht, die Jahresrechnung zu prüfen. Wir be
stätigen, dass wir die gesetzlichen Anforderungen hinsichtlich Zulassung
und Unabhängigkeit erfüllen.
Unsere Revision erfolgte nach dem Schweizer Standard zur Einge
schränkten Revision. Danach ist diese Revision so zu planen und durch
zuführen, dass wesentliche Fehlaussagen in der Jahresrechnung erkannt
werden. Eine Eingeschränkte Revision umfasst hauptsächlich Befragun
gen und analytische Prüfungshandlungen sowie den Umständen ange
messene Detailprüfungen der beim geprüften Unternehmen vorhande
nen Unterlagen. Dagegen sind Prüfungen der betrieblichen Abläufe und
des internen Kontrollsystems sowie Befragungen und weitere Prüfungs
handlungen zur Aufdeckung deliktischer Handlungen oder anderer
Gesetzesverstösse nicht Bestandteil dieser Revision.
Bei unserer Revision sind wir nicht auf Sachverhalte gestossen, aus
denen wir schliessen müssten, dass die Jahresrechnung sowie der
Antrag über die Verwendung des Bilanzgewinnes nicht Gesetz und
Statuten entsprechen.
Real Estate
These financial statements are the responsibility of the Board of Direc
tors. Our responsibility is to perform a limited statutory examination on
these financial statements. We confirm that we meet the licensing and
independence requirements as stipulated by Swiss law.
We conducted our examination in accordance with the Swiss Standard
on the Limited Statutory Examination. This standard requires that we
plan and perform a limited statutory examination to identify material
misstatements in the financial statements. A limited statutory examina
tion consists primarily of inquiries of company personnel and analytical
procedures as well as detailed tests of company documents as consid
ered necessary in the circumstances. However, the testing of operational
processes and the internal control system, as well as inquiries and fur
ther testing procedures to detect fraud or other legal violations, are not
within the scope of this examination.
Based on our limited statutory examination, nothing has come to our
attention that causes us to believe that the financial statements and
the proposed appropriation of available earnings do not comply with
Swiss law and the company’s articles of incorporation.
Deloitte AG
Erich Schärli
Leitender Revisor Licensed Audit Expert
Auditor in Charge
Dominik Rieber
Licensed Audit Expert
Basel, 28. Mai 2015
Basel, May 28, 2015
sitEX location 2014.
sitEX planned location 2015.
Anlageobjekte / Investment Properties
Hickson Road Sydney
Erwerb
Acquired
Standort
Address Baujahr
Year built Neu / New
2014
23 Hickson Road
Sydney
2001 vollständig erneuert
historical harbour building, completely
refurbished in 2001
6 652 m²
Nutzfläche
Useable area
Nutzung
Use
Büroflächen und geringer Anteil Retailfläche
Offices with small amount of retail space
Pier 8/9 ist ein historisches Güterumschlags- und Lagergebäude im
weltberühmten Hafen der australischen Metropole Sydney. 2001 wurde
es unter Erhaltung der zentralen historischen Elemente umfassend er
neuert und ist heute ein modernes vierstöckiges Bürogebäude mit sehr
attraktiven Flächen für fortschrittliche Bürokonzepte.
Pier 8/9 – 23 Hickson Road, Walsh Bay, Sydney Harbour – is a historic
goods handling and warehouse building in the world famous harbour
of the Australian metropolis of Sydney. The building was extensively
refurbished in 2001, preserving the central historical elements, and is
now a modern four-story office building with highly attractive space
suitable for modern office concepts.
117 Harrington St. Sydney
Erwerb
Acquired
Standort
Address
Baujahr
Year built Nutzfläche
Useable area
Nutzung
Use
Neu / New
2013
117 Harrington Street
Sydney
Gebäude 1: 1912, Gebäude 2: 1914, Renovation 2007
Building 1: 1912, building 2: 1914, refurbishing 2007
1 435 m2
Büro, Retail, Wohnen
Office, retail, residential
Das fünfgeschossige Objekt ist ein umfassend modernisiertes ehemali
ges Lagerhaus und befindet sich an einem attraktiven Standort im hoch
wertig entwickelten früheren Hafenquartier «The Rocks». Dieses grenzt
direkt an den Central Business District von Sydney.
The five-story property is a completely refurbished former warehouse
building with an attractive location being close to Sydney’s Central
Business District, in the superbly developed former harbour precinct
“The Rocks”. The building is just a stone’s throw away from the famous
Sydney Harbour Bridge and George Street – a prime business address.
Keith Ewing Medical Building Orlando
Erwerb
2011
Acquired
Standort
Avalon Park
Address
Nähe Orlando, FL
Avalon Park
In the vicinity of Orlando, Florida
Baujahr2009
Year built
Nutzfläche 4 152 m2
Useable area
Nutzung
Klinik (Reha) im Erdgeschoss
Use Arztpraxen und Büros in den Obergeschossen
Clinic (rehab) on ground floor
Medical practices and offices on the upper floors
Das architektonisch repräsentative Objekt liegt im Herzen von Avalon
Park, angrenzend an den Alafaya Trail und etwa 20 Minuten östlich von
Orlando. Die Siedlung hat eine eindrückliche Entwicklungsgeschichte
und trägt Schweizer Handschrift. Die Klinik ist langfristig vermietet.
The architecturally prestigious property is situated in the heart of Ava
lon Park, adjacent to the Alafaya Trail and some 20 minutes east of
Orlando. The development has an impressive history and bears Swiss
hallmarks. The medical facility is occupied on a long lease.
Lagonda-Haus Muttenz
Erwerb
2012
Acquired
Standort
Hofackerstrasse 40
Address
4132 Muttenz
Baujahr1994
Year built Nutzfläche 46 004 m2
Useable area
Nutzung
Büro und Gewerbe, Lagerflächen
Use
Office and commercial; warehouse/storage areas
Die auffällige Gewerbeliegenschaft liegt an verkehrstechnisch hervor
ragender Lage im Muttenzer Polyfeld-Industriegebiet. Der Autobahn
anschluss (A2 und A3) ist in 2 Minuten erreichbar. Der Standort eignet
sich für Lager-, Produktions- oder Dienstleistungsunternehmen gleicher
massen. Dank der flexiblen Nutzungsmöglichkeiten haben sich einige
renommierte Unternehmen für das attraktive Gebäude entschieden.
The striking commercial property is excellently located in terms of
transport links in the Muttenz Polyfeld industrial area. The A2 and A3
motorways can be reached within 2 minutes. The location is equally
suitable for warehousing, production and service companies. Owing to
the flexible range of uses, a number of renowned companies have al
ready signed up for the attractive building.
Rheinstrasse Füllinsdorf
Erwerb
2011
Acquired Standort
Rheinstrasse 26
Address
4414 Füllinsdorf
Baujahr1992
Year built
Useable area
Nutzung
Geschäftshaus mit Wohnung
Use Office building with apartment
Das markante Gewerbegebäude liegt in der Baselbieter Gemeinde
Füllinsdorf mit ausgezeichneter Infrastruktur. Der Autobahnanschluss
Liestal (A1) ist nur 3 Kilometer entfernt. Das Gebäude verfügt nebst
Sockelgeschoss über drei Vollgeschosse sowie ein Dachgeschoss
mit einer Wohnung. Parkiert wird in der grosszügigen Einstellhalle.
Besucherparkplätze befinden sich direkt vor dem Haus.
This striking office building, located in the municipality of Füllinsdorf in
the canton of Baselland, has outstanding infrastructure. The on-ramp
to the Liestal autobahn (A1) is just 3 kilometers away. In addition to the
basement level, the building possesses three full stories and a penthouse
floor with an apartment. Tenants can park in the spacious parking ga
rage. Visitor parking spaces are located directly in front of the building.
Trillengässlein Basel
Erwerb
2011
Acquired
Standort
Eichwatt 1, 3, 5, 7, 9, 11
Address
Eichwatt 13, 15, 17, 19
8105 Regensdorf
Baujahr1989
Year built
Nutzung
Wohnhäuser, Gewerbebauten, Hotel
Use
Residential, retail, hotel
Die Gesamtüberbauung «Eichwatt» liegt in der Gemeinde Regensdorf
im Ortsteil Watt. Die Verkehrserschliessung ist mit kurzen Distanzen zu
Autobahn und S-Bahnhof sehr gut. Das Gesamtensemble mit gepfleg
ten Wohnhäusern, attraktiven Gewerbebauten und einem Hotel mit
Restaurationsbetrieb erinnert in seinem Charakter an ein kleines Dorf
oder eine kleine Stadt.
The overall “Eichwatt” development project is situated in the Watt
district of the municipality of Regensdorf. The local transportation
connections are excellent, and within a short distance to the autobahn
and the S-Bahn (municipal railway) train station. This collective ensem
ble of real estate – with well-maintained residential buildings, attrac
tive retail structures and a hotel with restaurant – evokes the character
of a small village or a little city.
Klingentalpark Basel
Erwerb
2010
Acquired
Standort
Trillengässlein 2
Address 4051 Basel
Baujahr1902
Year built
Nutzfläche 726 m2
Useable area
Nutzung
Restaurant und Wohnungen
Use
Restaurant and apartments
Standort
Sperrstrasse 42/46/48 und Hammerstrasse 87/89/91
Address
4057 Basel
Baujahr 1968
Year built
Useable area
Nutzung
Wohnungen, Autoeinstellhalle, Büro und Gewerbe,
Use
Restaurant und Ladenlokale
Apartments, car parking garage, office and commercial,
restaurant and retail shops
Für Basler braucht die Liegenschaft nicht vorgestellt zu werden.
Das Trillengässlein beherbergt das legendäre Restaurant Schnabel mit
einem gepflegten Gastronomieangebot. Die charmanten Altstadt
wohnungen in den oberen Etagen liegen in der Fussgängerzone der
malerischen Innenstadt von Basel.
Das Objekt ist ein klassisches Mehrfamilienhaus aus den 60er Jahren mit
einem vielfältigen Wohnungsmix. Die Wohnungen verfügen über zweck
mässige Grundrisse. Das Mietangebot ist im preisgünstigen Segment
positioniert, was eine gute Vermietbarkeit sicherstellt. Im Erdgeschoss
befinden sich ein Restaurant und diverse Ladenlokale. Die Liegenschaft
befindet sich im Baurecht.
Residents of Basel need no introduction to this property. Trillengässlein 2
is home to the legendary Restaurant Schnabel, with a well-cultivated
array of gastronomic delights. The charming old town apartments on
the upper floors are located in the pedestrian zone of the picturesque
city center of Basel.
Eichwatt Regensdorf
A classic multifamily building from the 1960s, this property features a
diverse mix of apartment units. The units feature utilitarian floor plans.
The rental price range is positioned in the affordable segment, which will
ensure excellent leaseability. Located on the ground floor is a restaurant
and various retail shops. The property is subject to construction rights.
Renggloch Kriens
Erwerb
Acquired
Standort
Address
Baujahr
Year built 2010
Rengglochstrasse 19, 25a, 29
6010 Kriens
Rengglochstrasse 19: 2000
Rengglochstrasse 25a: 1990
Rengglochstrasse 29: 1980
Nutzfläche Rengglochstrasse 19: 7 422 m2
Useable area Rengglochstrasse 25a + 29: 4 120 m2
Nutzung
Büro und Gewerbe, Lagerflächen
Use
Office and commercial; warehouse/storage areas
Das Objekt zeichnet sich durch einen markanten Bau mit hervorragen
der Visibilität aus. Die Liegenschaft verfügt über eine gute Zufahrt auf
sämtliche Geschosse. Das Objekt ist gut erschlossen und alle Landesteile
der Schweiz sind schnell erreichbar. Die teilweise neu erstellten Flächen
eignen sich bestens für verschiedene Nutzungsarten.
The property is a striking building with outstanding visibility, and it
benefits from good access on all levels. The building is well served
by infrastructure and all parts of Switzerland can be reached quickly.
The property which includes some new space is optimally suited to a
variety of uses.
Werbholle Dornach
Standort
Werbholle 54
Address
4143 Dornach
Baujahr1991
Year built
Nutzfläche 1 543 m2 (Anteil sitEX im STWE und Baurecht)
Useable area 1,543 m2 (sitEX shares in STWE and construction rights)
Nutzung
Gewerbe- und Lagerflächen
Use
Commercial and warehouse areas
Die moderne Gewerbeliegenschaft zeichnet sich durch Funktionalität
und klare Linienführung aus. Die Liegenschaft befindet sich in der
Gemeinde Dornach im Kanton Solothurn und verfügt über eine optimale
Zufahrt. Über die Baselstrasse sind die A2 und die A3 in zehn Minuten
gut erreichbar.
The functionality and clean lines distinguish this ultramodern commer
cial property. Located in the municipality of Dornach in the canton of
Solothurn, the property possesses optimal accessibility. The A2 and A3
autobahns can be easily reached within ten minutes via Baselstrasse.
Wengipark Solothurn
Erwerb
Acquired
Standort
Address
Baujahr Year built
Nutzfläche
Useable area
Nutzung
Use
2010
Wengistrasse 29/31 und Segetzstrasse 3/5
4500 Solothurn
2001
5 426 m2
Wohnungen, Büro und Gewerbe, Restaurant
Apartments, office, commercial, restaurant
Die Liegenschaft liegt am Rande der malerischen Altstadt von Solothurn.
Der markante Bau mit Baujahr 2001 zeichnet sich durch seine gepflegte
architektonische Sprache und einen modernen Innenausbau aus. Das
Objekt bietet verschiedenen gewerblichen Nutzern zeitgemässe Arbeits
plätze. Die Nähe zum Stadtzentrum und zum Bahnhof garantiert eine
gute Vermietbarkeit der Wohnungen.
The property is situated on the periphery of the picturesque old town of
Solothurn. The distinctive structure, built in 2001, is notable for its
sophisticated architectural design and modern internal fit-out. The
property provides contemporary workspace for a variety of commercial
occupiers. Its proximity to the town center and train station ensures
that the apartments are highly lettable.
Projektentwicklungen
Real Estate Development Projects
Inside Allschwil
Erwerb
Acquired
Standort
Address Bauphase Construction phase
Nutzung
Use
Town Center III Avalon Park Orlando
2010
Baselmattweg 135b
4123 Allschwil
2015/2016
41 Eigentumswohnungen und Einstellhalle
41 condominiums and a parking garage
Ende 2014 wurde mit dem Bau des stadtnah gelegenen achtgeschossigen
Mehrfamilienhauses begonnen. Es entstehen komfortable, grosszügig
konzipierte Wohnungen für Familien und Kleinhaushalte. Das Gebäude
entspricht dem Minergiestandard, verfügt über eine Fotovoltaikanlage
und wird mit einer umweltfreundlichen Holzschnitzelfeuerung beheizt.
Der Verkauf ist erfolgreich gestartet.
Erwerb
Acquired
Standort
Address Grösse
Size
Nutzung Use
2011
Avalon Park
Nähe Orlando, FL
Avalon Park
In the vicinity of Orlando, Florida
7 203 m²
95 Mietwohnungen
95 rental apartments
Im Berichtsjahr wurden 95 Wohnungen fertiggebaut. Die Vermietung ist
im Herbst 2014 gut angelaufen.
A total of 95 apartments were completed during the reporting year.
Lettings in autumn 2014 made good progress.
Construction of the eight-story apartment building close to the city
center commenced at the end of 2014. The building will comprise luxu
rious and spacious apartments for families and small households. The
building conforms to the Swiss Minergie standard, has a photovoltaic
system and is heated with environmentally friendly woodchip heating.
Sales have started successfully.
Indian Summer Basel
Erwerb
Acquired
Standort
Address Geplante Realisierung
Planned realization
Geplante Nutzung
Planned use
Avalon Park West Wesley Chapel
2010
Gellertstrasse 37/37a
4052 Basel
Frühestens 2017
No earlier than 2017
Offen
Open
Indian Summer steht für eine Projektentwicklung, die langfristig umge
setzt werden kann. Bis auf weiteres wurden die Räumlichkeiten der
Bilingual Kids Academy zum Betrieb einer Kindertagesstätte und eines
Kindergartens im Sinne einer Zwischennutzung vermietet.
Indian Summer represents a project development that can be imple
mented in the long term. For the time being, the Bilingual Kids Academy
accommodation is being let as a children’s day care center and kinder
garten, which is considered as an interim solution.
Erwerb
Acquired
Standort
Address Grösse
Size
Nutzung
Use 2011
Wesley Chapel
Nähe Tampa, FL
Wesley Chapel
In the vicinity of Tampa, Florida
6 628 748 m²
Entwicklung von ca. 3 500 Wohneinheiten
und eines Stadtzentrums
Development of approximately
3,500 residential units and a town center
Die eigene Homebuilding-Firma Avex wurde mit der Bauausführung der
vor Bau veräusserten Einheiten beauftragt. Avalon Park West wird in
den nächsten 5 bis 7 Jahren Schritt für Schritt weiterentwickelt und auf
den Markt gebracht. Grössere Parzellenteile wurden an Mitbewerber
verkauft, um noch mehr Verkaufsfrequenz zu erreichen und das Angebot
zu erweitern.
Our own home-building company Avex was commissioned with the
construction of the pre-sold units. Avalon Park West will be gradually
developed and brought to the market over the next 5 to 7 years. Larger
plot sections were sold to competitors to achieve greater sales fre
quency and broaden the offering.
Zukünftige Objekte
Future Properties
Shingle Creek Kissimmee
Erwerb
Acquired
Standort
Address Nutzung
Use
2014
Boating Boulevard
Kissimmee, FL 34746
64 Einfamilienhäuser
64 single-family homes
Avex Homes hat im Herbst 2014 in Shingle Creek, Kissimmee, Florida –
südlich von Orlando – mit den Bauarbeiten begonnen. Es sind bereits
12 Häuser verkauft und es darf davon ausgegangen werden, dass bis
Ende 2015 sämtliche Häuser verkauft werden können.
Avex Homes commenced construction work in autumn 2014 in Shingle
Creek, Kissimmee, Florida – in the south of Orlando. With 12 houses
already sold, it can be assumed that all houses will be sold by the end of
2015.
Erwerb
Acquired
Standort
Address Grösse
Size
Nutzung
Use
2014
5101 McConnell Avenue
Terrace, British Columbia, Canada
4 831 m2
35 Reiheneinfamilienhäuser in 12 Gebäuden
35 town homes in 12 buildings
Kanada ist das zweitgrösste Land der Erde. Es verfügt über ein politisch
und ökonomisch stabiles System und über einen zuverlässig wachsen
den Markt. British Columbia ist die südwestlichste Provinz Kanadas. Ihre
solide Wirtschaft zeichnet sich durch eine starke Diversifikation sowie
einen hohen Globalisierungsgrad aus. Die grössten Exportströme ver
laufen nach Asien und in die benachbarten USA. Die geografische Lage
mit kurzen Handelswegen in die sehr schnell wachsende Asia-PacificRegion schafft in British Columbia enorme Wachstumsmöglichkeiten.
Dazu trägt auch die hervorragende industrielle Infrastruktur für Aktivi
täten in den Sektoren Öl, Gas, Bergbau und Forstwirtschaft bei.
Terrace ist eine lebendige und rasch wachsende Stadt im Nordwesten
der Provinz British Columbia. Sie bildet den Bevölkerungsschwerpunkt
dieser Gegend und hat eine starke Zentrumsfunktion für Dienstleis
tungen, Verkehr, Bildung und Medizin. Dank dieser günstigen strategi
schen Ausgangslage wird die Stadt in den nächsten Jahren einen hohen
Anteil des regionalen Wirtschaftswachstums auslösen.
Westyn Bay Ocoee
Erwerb
Acquired
Standort
Address Nutzung
Use
Terrace British Columbia
2014
2483 Viterbo Way
Ocoee, FL 34761
68 Reiheneinfamilienhäuser in 9 Gebäuden
68 town homes in 9 buildings
Terrace, inmitten von Wäldern und Bergen in einer Flusslandschaft
gelegen, bietet Bevölkerung und Besuchern viel Lebensqualität. Das
ganze Jahr über stehen verschiedenste Outdoor- und Freizeitangebote
zur Verfügung, von Fischen und Riverrafting über Downhill-Skifahren,
Skitouren und Langlaufen bis zu Wandern, Radfahren, Mountainbiken
und Golf.
Seit Herbst 2014 wurden bereits 7 Häuser verkauft. Ein Haus ist be
zugsbereit und weitere 7 befinden sich derzeit im Bau. 2014 wurde eine
strategische Marketingkampagne aufgesetzt, welche zum Ziel hat,
sämtliche Einheiten bis Ende 2015 zu verkaufen.
Mit seiner landschaftlichen Schönheit, einer wachsenden Kunst- und
Kulturszene und einem vielseitigen Dienstleistungsangebot zieht Terrace
eine wachsende Zahl von jungen Familien, Studierenden und Berufs
leuten aus vielen Branchen an.
Since autumn 2014 7 houses have been sold. One house is ready for
occupation and a further 7 are under construction. A strategic market
ing campaign was launched last year with the objective of selling all
units by the end of 2015.
Das Grundstück 5101 McConnell Avenue ist bereits eingezont. Sobald
die Entwicklungs- und Baubewilligungen für die vorgesehenen 35 Rei
henhäuser vorliegen, wird mit deren Bau gestartet. Dies wird in der
ersten Jahreshälfte 2015 der Fall sein. SwissReal, unser Partner in Kana
da, hat bereits eine positive Wahrnehmung des Projekts in Terrace ge
schaffen und wird dafür zeitnah eine Vermarktungskampagne lancieren.
Canada, the second largest country in the world, is a politically and eco
nomically very stable and consistently growing market. British Columbia,
the southwesternmost province of Canada, consists of a solid global and
diversified economy with strong exports to both the US and to Asia.
The Northwest region of British Columbia presents enormous growth
opportunities given its proximity to the Asia-Pacific region (shortest
trade route to Asia’s fast growing economies from North America) com
bined with the industrial infrastructure to support activities in the oil
and natural gas, mining and forestry sectors.
The city of Terrace is a vibrant and growing community in northwestern
British Columbia. It has the largest population base in the region and is
regarded as the service, transportation, educational and medical hub of
the area. It is also strategically positioned to support billions of dollars
of regional economic development. Located amidst forests and mountain
slopes and crisscrossed by the Skeena River, Terrace offers year-round
outdoor recreational opportunities, from world-class fishing and river
rafting to exceptional downhill, backcountry and cross country skiing as
well as scenic hiking, cycling, mountain biking and golfing. With its
scenic beauty, growing arts and culture scene and an abundance of
service amenities, Terrace is attracting a growing population of profes
sionals, tradespeople, young adults, families, students and workers
serving the natural resource sector.
The 5101 McConnell Avenue property is already zoned for 35 town
homes and construction is expected to commence in spring of 2015
upon receiving the development and building permits. SwissReal, our
local partner in Canada, has already raised very positive awareness
of the development in Terrace and will initiate a marketing campaign
this coming spring.
Warum ein Green Property Fund?
Why a Green Property Fund?
sitEX acquires a stake in the
D & S Asia Green Property
Fund II
sitEX acquired a stake of approximately 10% in the D & S Asia Green
Property Fund II (HKD 42 million) in 2014. Asia offers highly attractive
investment opportunities in the short and medium term thanks to the
rapidly progressing urbanisation process. In terms of project selection,
the fund focuses on the niche of energy-efficient construction support
ed by the governments.
Verstädterungsprozess und Wachstum des Bruttosozialprodukts
Urbanization and GDP Growth
Abbildung 1: Die Verstädterung ist einer der Hauptgründe für das Wachstum von Asiens Bruttosozialprodukt und für die Entstehung einer breiten Mittelschicht
Figure 1: Urbanization is a main driver for Asia’s GDP growth and the emergence of a broad middle-class
in USD 1000%
35
Bruttosozialprodukt pro Kopf der Bevölkerung 2000–2010 (bei Kaufkraftparität)
GDP per capita, 2000–2010 (PPP)
sitEX ist am D & S Asia Green
Property Fund II beteiligt
sitEX hat sich 2014 mit einem Anteil von rund 10% am D & S Asia Green
Property Fund II beteiligt (HKD 42 Mio.). Asien bietet kurz- und mittel
fristig dank des rasch fortschreitenden Urbanisierungsprozesses sehr
attraktive Investitionsmöglichkeiten. Bei der Projektselektion fokussiert
der Fonds auf die von den Regierungen geförderte Nische der energie
effizienten Bauten.
Japan
30
25
South Korea
20
15
Malaysia
Thailand
10
China
Philippines
5
0
Laos
Cambodia
0
15
Indonesia
Vietnam
30
45
60
75
Prozentanteil der Bevölkerung in Städten mit mehr als 100000 Einwohnern, 2000–2010
Percent share of population in cities with more than 100000 citizens, 2000–2010
Quelle: World Bank/NZZ
Source: World Bank/NZZ
Aktuelle Projekte
Current Projects
PARADISE RESORT, THE BAY, PHASE II
HUA YUAN, PHASE II
TONGREN IEC, PHASE II
Ideen-Pipeline
Idea Pipeline
Paradise Resort, The Bay, liegt am südlichen
Stadtrand der indonesischen Hauptstadt Ja
karta in der Nähe des neuen CBD Simatupang.
Die zweite Phase umfasst 236 Wohneinheiten
mit vier verschiedenen Haustypen. Der ge
sicherte Wohnkomplex umfasst öffentliche
Einrichtungen und bietet eine hohe Lebens
qualität. Der Baubeginn erfolgt im ersten
Quartal 2015; gegen Ende 2015 werden die
ersten Einheiten bereits bezugsbereit sein.
Paradise Resort, The Bay, is situated on the
southern outskirts of the Indonesian capital of
Jakarta close to the new Simatupang CBD. The
second phase comprises 236 residential units
with four different house types. The secure
residential complex includes public facilities
and offers a high quality of life. Construction
commenced in the first quarter of 2015 and
the first units will be ready for occupation
around the end of 2015.
Ort:
Jakarta Ciputat, Indonesien
Nutzung:Wohnen
BGF:
32 000 m2
Location:
Jakarta Ciputat, Indonesia
Use:Residential
GFA:
32,000 m2
Peixian liegt zwischen Shanghai und Beijing.
Die aufstrebende Stadt ist sowohl für die
Schnellbahn zwischen den beiden Grossstädten
als auch im Autobahnnetz ein wichtiger Kno
tenpunkt. Hua Yuan liegt in der Nähe des Stadt
zentrums und richtet sich an Familien der oberen
Mittelschicht mit hochwertigen Appartements
in einem Wohnumfeld mit tiefer Dichte. Entlang
der Strassenfront entstehen Gewerberäume.
Der Baustart ist gegen Ende 2015 vorgesehen.
Ort:
Peixian, China
Nutzung:Wohnen
BGF:
57 000 m2
Peixian is situated between Shanghai and
Beijing. The aspiring city is an important inter
section for the rapid transit railway between
the two major cities as well as in the motor
way network. Hua Yuan is located close to the
city center and is suited to upper middle class
families with high-quality apartments in a
densely developed residential area. Commer
cial space is being developed along the street
front. Construction is scheduled to commence
around the end of 2015.
Location:
Peixian, China
Use:Residential
GFA:
57,000 m2
Das Projektareal liegt ideal zwischen dem
CBD von Tongren und dem Flughafen. Die
Wohnungen, Verkaufs- und Büroflächen be
finden sich inmitten eines Stadtgebiets, in
dem sich dynamisch wachsende Bildungs- und
Gesundheitsinstitutionen konzentrieren. Die
Vorbereitungen für die zweite Phase der Über
bauung haben bereits begonnen; der Verkaufs
prozess startet im vierten Quartal des laufen
den Jahres.
The development site is ideally situated be
tween Tongren’s CBD and the airport. The
apartments, retail and office space are cen
trally located in an urban district with a high
concentration of dynamically growing educa
tional and healthcare institutions. Prepara
tions for the second phase of construction
works have already begun and the sales pro
cess will commence in the fourth quarter of
this year.
Ort:
Nutzung:
BGF:
Location:
Use:
GFA:
Tongren, China
Wohnen, Retail, Büro
336 000 m2
Tongren, China
Residential, retail, office
336,000 m2
BAI HE WAN, PHASE IV
HUINAN GARDENS
SOEKARNO HATTA
Beim Investmentobjekt handelt es sich um
die vierte Phase eines erfolgreichen Projekts.
Die Stadtverwaltung von Shenyang wird in
der Nähe des Areals einen neuen Bürokomplex
beziehen. Auf die Nachfrage nach Wohnraum,
Büros und Verkaufsflächen in Bai He Wan wird
sich dies positiv auswirken.
The investment property comprises the fourth
phase of a successful project. The Shenyang
city administration is due to take occupation
of a new office complex close to the site. This
will have a positive impact on demand for
residential property, offices and retail space in
Bai He Wan.
Ort:
Nutzung:
BGF:
Location:
Use:
GFA:
Shenyang, China
Wohnen, Büros, Retail
99 500 m2
Shenyang, China
Residential, office, retail
99,500 m2
Das Investmentobjekt ist ein grosser Wohn
komplex. Dieser wird entlang einer neu ge
planten U-Bahn-Linie realisiert, die den Vorort
direkt mit dem Zentrum der Grossstadt Shang
hai verbinden wird. Der lokale Partner ist
ein börsenkotiertes Immobilienentwicklungs
unternehmen.
The investment property is a large residential
complex. It will be developed along a newly
planned underground line that will connect
the suburb directly with the center of the
major city of Shanghai. The local partner is a
listed property development company.
Ort:
Shanghai, China
Nutzung:Wohnen
BGF:
76 000 m2
Location:
Shanghai, China
Use:Residential
GFA:
76,000 m2
Soekarno Hatta ist ein Industriegebäude,
das massgeschneidert für ein weltweit füh
rendes Unternehmen aus dem Bereich der
Fertigungslösungen erstellt wird. Bandung
ist die drittgrösste Stadt Indonesiens und
liegt nur 150 Kilometer von der Hauptstadt
Jakarta entfernt.
Soekarno Hatta is an industrial building,
which was purpose-built for a leading global
company in manufacturing solutions. Bandung
is the third largest city in Indonesia and is
situated just 150 kilometers away from the
capital Jakarta.
Ort:
Bandung, Indonesien
Nutzung:Industrie
BGF:
36 000 m2
Location:
Bandung, Indonesia
Use:Industrial
GFA:
36,000 m2
Vision
Unternehmensporträt
Company Profile
sitEX orientiert sich an folgenden fünf Grundsätzen:
sitEX adheres to the following five principles:
Wertsteigerung ist unsere Stärke.
sitEX schafft Werte. Dieser Fokus manifestiert sich in Strategie,
Prozessen und Struktur der Immobiliengesellschaft. sitEX investiert in
Immobilien mit Wertsteigerungspotenzial und entwickelt ihr Immo
bilienportfolio mit einer langfristig ausgerichteten, wertorientierten
Wachstumspolitik.
Adding value is our strength.
sitEX creates value. This focus is expressed in our strategies, processes
and structures. sitEX invests in properties with a clear potential for
value growth. Our portfolio horizon is long-term and we are looking
for value-driven growth.
Unentwickelte Immobilien.
sitEX setzt auf das Potenzial unentwickelter Immobilien und Areale.
Das Unternehmen akquiriert, positioniert und entwickelt diese Objekte
und profitiert von der resultierenden Wertsteigerung. Versteckte Perlen
aufzuspüren, ist eine ihrer Stärken. sitEX weiss, wo sich interessante
Chancen bieten, und nutzt sie konsequent durch strategische Projekt
entwicklung.
Rasche Entscheide und schlanke Prozesse.
Wer Chancen ergreifen will, muss rasch und richtig handeln. Schnelle
und eingespielte Prozesse führen zu fundierten Resultaten. Innert
48 Stunden ist sitEX in der Lage, Vorentscheide über potenzielle Invest
ments zu treffen. Dies ermöglicht, Immobilien innert kürzester Zeit zu
evaluieren, prüfen und kaufen. Chancen nutzen und Werte schaffen –
dafür steht sitEX.
Marktkenntnisse.
Die Strategie von sitEX setzt auf umfassende Marktkenntnis sowie
ausgeprägte Marktnähe, in der Schweiz und mittels Partnerschaften
im Ausland.
Innovation.
Innovation steht über die ganze Prozesskette hinweg im Fokus. Dies
beginnt bei der sitEX-Strategie, die auf das Potenzial unterentwickelter
Immobilien und Areale setzt. Das Unternehmen akquiriert, positioniert
und entwickelt diese Objekte und profitiert von der resultierenden Wert
steigerung. Ebenso wichtig sind auf strategischer Ebene Diversifikation
und die Möglichkeit, Joint Ventures einzugehen.
Developing undeveloped sites.
sitEX invests in property and areas with upside potential. We acquire,
reposition and develop these properties and benefit from the resulting
value increase. Our strength lies in discovering hidden pearls. sitEX
knows where to find interesting opportunities and pursues them
through strategic project development.
Quick decision-making processes.
To seize opportunities you need to act quickly and carefully. Fast, proven
processes lead to solid results. sitEX is able to make preliminary invest
ment decisions about potential properties within 48 hours. This makes it
possible for us to evaluate, confirm and purchase properties in the
shortest possible time. At sitEX we are committed to creating value by
never missing a good opportunity.
Market knowledge.
The sitEX strategy is based on in-depth knowledge and proximity to
the market, both in Switzerland and through partnerships abroad.
Innovation.
Innovation is central to the entire process chain. This commences with
the sitEX strategy which focuses on the potential of undeveloped sites
and properties. The company acquires, positions and develops these
properties and profits from the resulting increase in value. Equally im
portant from a strategic perspective are diversification and the opportu
nity to enter into joint ventures.
Our goal is to be listed on the stock exchange in the medium term.
sitEX hat die Ambition, sich mittelfristig an der Schweizer Börse
zu kotieren.
Organisation / Organization
Die sitEX Properties AG mit Sitz in Wollerau ist übersichtlich und kos
tenbewusst als Holding organisiert. Sie hat zwei Tochtergesellschaften.
Einerseits befindet sich die sitEX Properties S witzerland AG, Basel, und
andererseits die sitEX Properties International AG, in Wollerau domizi
liert, in ihrem 100%igen Besitz. Letztere wiederum besitzt zu 100% die
sitEX Properties Australia Ltd., ebenfalls mit Sitz in Wollerau. Zudem
hält sie einen Anteil von 51% an der Lagonda Invest AG in Binningen.
SitEX Properties AG, based in Wollerau, Switzerland, is simply and costconsciously structured as a holding company. It has two wholly-owned
subsidiaries. Firstly, there is the sitEX Properties Switzerland AG, Basel,
and secondly, sitEX Properties International AG, with headquarters in
Wollerau, Switzerland. The latter, in turn, owns 100% of sitEX Properties
Australia Ltd., also based in Wollerau. In addition, it holds a 51% share
of Lagonda Invest AG in Binningen.
Der Verwaltungsrat setzte sich im Berichtsjahr aus den Personen
Dr. Adriana Ospel als Präsidentin und den Mitgliedern Thomas Giese,
Urs Gribi, Beat Kähli und Dr. Christoph Stutz zusammen. Die Geschäfts
führung der Gesellschaften obliegt Urs Gribi im Mandatsverhältnis. Der
VR der sitEX Properties International AG ist mit lic. iur. Alain Lachappel
le ergänzt. Die Gesellschaften beschäftigen kein eigenes Personal.
In the report year, the Board comprised the following people:
Dr. Adriana Ospel as President and Thomas Giese, Urs Gribi, Beat Kähli
and Dr. Christoph Stutz all as members. The management of the
companies is delegated to Urs Gribi by mandate. The Board of Directors
of sitEX Properties International AG is completed with lic. iur. Alain
Lachappelle (MLaw). The companies do not employ their own personnel.
Neu wurde als Vertreter und Repräsentant der HK-Gesellschaft Niklaus
Dali als Vernantwortlicher gewählt.
Niklaus Dali was newly elected as a representative and ambassador for
the HK business.
Sämtliche immobilienspezifischen Aufgaben wurden als Dienstleistungs
aufträge an spezialisierte und ortsansässige Unternehmen im In- und
Ausland vergeben.
All real estate-specific tasks have been outsourced with service con
tracts to specialized and local companies at home and abroad.
Facts & Figures
Name: sitEX Properties AG
Geschäftszweck: Immobilieninvestment und Projektentwicklungen im In- und Ausland
Business purpose: Real estate investment and project developments in Switzerland and abroad
Gesellschaftsform: Aktiengesellschaft nach schweizerischem Recht
Corporate form: Stock corporation under Swiss law
Sitz: Rossbergstrasse 17, 8832 Wollerau (SZ), Schweiz
Domicile: Rossbergstrasse 17, 8832 Wollerau (SZ), Switzerland
ISIN: CH0009219186
Investmentfokus: sitEX schafft Werte, indem sie auf diversifizierte Immobilienanlagen setzt,
die eine nachhaltige, solide Rendite abwerfen. Dabei hält sitEX Anlageobjekte und entwickelt
schwergewichtig Immobilienobjekte mit einer diversifizierten Länderstrategie – global auf drei
Achsen – zur optimalen Abfederung. Aktionäre profitieren nebst einer Risikoabfederungsstrategie
auch von einer unikaten Anlagesituation.
Investment focus: sitEX creates value by pursuing investment in diversified real estate assets
that generate sustained and solid returns. In doing so, sitEX holds and administers investment
properties and develops large-scale real estate properties with a diversified country strategy
involving three global axes for optimal risk mitigation. In addition to the risk reduction strategy,
shareholders benefit from a unique investment situation.
Allgemeine Wirtschaftslage
General Economic Situation
Für die Schweiz haben sich mit der Wechselkursfreigabe die realwirt
schaftlichen Bedingungen drastisch geändert. Für das laufende Jahr
wird mit einem durchschnittlichen Wechselkurs von CHF – Euro von
1.05 gerechnet. Die Prognosen der OECD müssen somit nach unten
korrigiert werden. Das BIP-Wachstum dürfte auf 0,5% und die Inflati
onsrate auf –1,2% fallen. Die US-Wirtschaft hat die Krise relativ gut
überwunden. Daher wird für 2015 mit einem BIP-Wachstum um knapp
3,1% gerechnet. Die US-Notenbank wird deshalb wohl ab Mitte 2015
mit ersten Leitzinserhöhungen beginnen. Auch in Kanada steigt das
Wirtschaftswachstum, im 2015 dürfte das BIP um 2,8% wachsen. Der
Inflationsausblick gibt jedoch keinen ernsten Grund zur Sorge. Allerdings
entwickelt sich der Wohnimmobilienmarkt zu dynamisch, sodass wir
eine erste Leitzinsanhebung für das Frühjahr 2015 erwarten. Daher wird
für 2015 mit einem leichten Anstieg der Leit- und Kapitalmarktzinsen
und einer spürbaren Erholung des kanadischen Dollar gerechnet. In Asien
steht die treibende Wirtschaftsmacht China vor grossen Herausforderun
gen. Die chinesische Regierung erwartet schwierigere Zeiten und senkt
das Wachstumsziel für 2015 gegenüber dem Vorjahr um 0,5 Punkte auf
«ungefähr 7%». Die geschwächten Exportmärkte in Europa und Japan
dämpfen das Wirtschaftswachstum. Des Weiteren gibt es Schwachstel
len in der chinesischen Wirtschaft: neben existierenden Überkapazitäten
in Sektoren wie der Stahlindustrie die mangelnde Innovationsfähigkeit
in der Produktion und die schwächelnde Landwirtschaft.
The global economy is only slowly recovering from the recession trig
gered by the financial crisis seven years ago. GDP growth in the OECD
nations is expected to reach just over 2% in 2015; around 0.5% higher
than in 2014. However, the moderate economic upturn is not broadly
based. Only the USA and Great Britain show growth rates above the
long-term potential. Europe, on the other hand, will barely exceed the
1% mark. The sharp fall in the oil price will have a stimulating effect.
The shift in purchasing power from the oil-producing nations to the
oil-consuming nations is equivalent to a stimulus program. Further
more, the steep drop in oil prices will also cause inflation rates to cor
rect downwards. Therefore, the European Central Bank will continue
with its expansionary monetary policy. This means interest rates will
remain at their historically low levels, which is a strong driver for the
real estate market.
For Switzerland, the unpegging of the national currency has drastically
altered real economic conditions. An average exchange rate of CHF –
euro of 1.05 is expected for the current year. As a result, the OECD
forecasts must be revised downwards. GDP growth is likely to fall to
0.5% and the inflation rate to –1.2%. The US economy has overcome
the financial crisis relatively successfully. GDP growth is expected to
reach almost 3.1% in 2015. Consequently, the US Federal Reserve is
expected to commence interest rises in mid-2015. Economic growth
is also rising in Canada with GDP likely to grow by 2.8% in 2015. The
inflation rate does not give any serious cause for concern. However, the
residential property market is growing too rapidly and we expect a first
interest rise in early 2015. We therefore expect a slight increase in the
base rate and capital market interest rates and a noticeable recovery in
the Canadian dollar in 2015. China, the economic driving power of Asia,
is facing major challenges. The Chinese government is expecting diffi
cult times and has lowered its growth target for 2015 by 0.5 percent
compared with last year to “approximately 7%”. The weakened export
markets in Europe and Japan are dampening economic growth. There
are also weaknesses in the Chinese economy including surplus capacity
in sectors such as the steel industry, a lack of innovation in production
and a declining agricultural sector.
Renditen auf 10-jährige Staatsobligationen
Returns on 10-year government bonds
in %
7
USD US-Staatsanleihen
USD US treasury bonds
EUR deutsche Staatsanleihen
EUR German government bonds
CHF schweizerische Staatsanleihen
CHF Swiss Confederation bonds
6
5
Quelle: Schweizerische Nationalbank, Dezember 2014
Source: Swiss National Bank, December 2014
4
3
2
1
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
0
2001
Markets
2000
Märkte
Die globale Konjunktur bewegt sich nur langsam aus dem Tief der Re
zession, die vor sieben Jahren durch die Finanzkrise ausgelöst wurde,
heraus. 2015 dürfte die BIP-Wachstumsrate der OECD-Staaten etwas
über 2% erreichen und damit rund 0,5% höher liegen als 2014. Aller
dings ist der moderate Konjunkturaufschwung nicht breit abgestützt.
Nur die USA und Grossbritannien weisen Wachstumsraten über dem
langfristigen Potenzial aus. Europa hingegen wird nur knapp die
1%-Marke übersteigen. Stimulierend wird sich der starke Fall des
Ölpreises auswirken. Die Verschiebung der Kaufkraft von den ölpro
duzierenden zu den ölkonsumierenden Staaten kommt einem Konjunk
turprogramm gleich. Zudem werden die stark gefallenen Ölpreise auch
die Inflationsraten nach unten korrigieren. Die Europäische Notenbank
wird daher ihre expansive Geldpolitik weiterführen. Damit werden die
Zinsen auf historisch tiefem Niveau bleiben und einen starken Treiber
für den Immobilienmarkt darstellen.
Immobilienmarkt Schweiz
Real Estate Market, Switzerland
Immobilienpreisindizes Schweiz
Real estate price indices Switzerland
in %
500
5
4
420
3
2
340
1
260
0
–1
180
–2
Arbeitslosenquote
Unemployment rate
BIP-Wachstumsrate (real)
GDP growth (volume)
Inflationsrate
Headline inflation
Quelle: OECD Economic Outlook No. 96, 2014
Source: OECD Economic Outlook No. 96, 2014
2010
2005
2000
1995
1990
1985
1980
100
–3
1975
In the residential market, the extremely low mortgage rates and con
sequent financing of owner-occupier property remain a large driver.
Interest rates on mortgages for up to a significant medium term have
reached their technical minimum, meaning that the borrower is now
only paying the margins of the credit institutes with which the latter
must also cover the transaction costs and risk-related costs. In principle,
these are optimal conditions for generating strong demand for owneroccupied housing. However, demand can only benefit from the low
mortgage rates to a limited extent. On the one hand, the constant rise
in house prices means that the number of families who can afford their
own home is decreasing. On the other hand, regulatory measures, the
effects of which we discuss below, have added to the obstacles. Thanks
to the very low mortgage rates, people’s desire to own their own home
remains high. However, this will not be possible for as many households
as in previous years.
Wirtschaftsentwicklung in der Schweiz
Economic development in Switzerland
1970
Für den Wohnmarkt bleiben die extrem tiefen Hypothekarzinsen und
folglich die Finanzierung von Wohneigentum ein grosser Treiber. Die
Hypothekarzinsen bewegen sich bis weit in den mittleren Laufzeitenbe
reich auf ihrem technischen Minimum; sprich der Hypothekarnehmer
bezahlt nur noch die Margen der Kreditinstitute, mit denen diese die
Abwicklungskosten und die Risikokosten decken müssen. Grundsätzlich
stellt dies einen optimalen Nährboden für eine starke Nachfrage nach
Wohneigentum dar. Dennoch kann die Nachfrage nur beschränkt von
den tiefen Hypothekarzinsen profitieren: Einerseits führen die stetig
steigenden Wohneigentumspreise nämlich dazu, dass die Zahl der Haus
halte, die sich Wohneigentum noch leisten können, abnimmt; anderer
seits haben die bisherigen Regulierungsmassnahmen, auf deren Wirkung
wir nachstehend eingehen, die Hürden zusätzlich erhöht. Der Wunsch
nach Wohneigentum bleibt dank sehr tiefer Hypothekarzinsen unver
ändert hoch, er wird jedoch nicht mehr für derart viele Haushalte erfüll
bar sein wie in den Vorjahren.
In certain submarkets, availability has doubled year on year. This was
the case in the city of Bern and central Glatt Valley area, for example.
Demand for office space in excess of 3,000 m2 has significantly de
clined. Strategies to optimize location and property as well as cost
reduction remain the key drivers of demand for space. Only a few sectors,
such as pharmaceuticals, life sciences or information and communica
tion technology, require additional space due to growth. The property
investment market is, therefore, somewhat heterogeneous and is moving
in two different directions in parallel. On the one hand, very large trans
actions continue to be completed, suggesting a willingness to accept
low yields. On the other hand, however, many properties are being of
fered for sale that have little prospects on the market owing to vacancy,
their year of construction or location. The divide between these two
submarkets widened in 2014. The transaction market is fundamentally
liquid but the surplus demand cannot be met. While investors have
lowered their yield expectations or are now prepared to accept lower
yields, there remains a large discrepancy between their investment
profiles and market activity.
The strengthening of the rental market is attributable to self-regulation
of the financial sector and directives from the authorities to dampen
demand for mortgage borrowing. This climate has particularly discour
aged potential purchasers who wanted to fulfill their dreams of home
ownership with a relatively low capital base. For institutional investors,
the rental market remains highly attractive, which is also reflected
in the strong construction activity in recent years. Owing to this brisk
construction activity, the rental market is expected to ease somewhat
over the coming years. Indeed, even in 2014, the net rent per m2 per
year for new lettings in the Zurich economic region fell slightly year on
year. Only the highly popular 3 to 3.5-room apartments and apartments
with more than 6 rooms rose slightly further in price. The high-priced
segment for rental apartments (> CHF 5,000 per month net) is not
expected to ease and came under strong pressure in 2014. The market
ability of such apartments has decreased significantly.
Eine Entspannung ist jedoch nicht bei Mietwohnungen im Hochpreis
segment (> CHF 5 000 pro Monat netto) zu sehen, welche 2014 stark
unter Druck geraten sind. Die Marktgängigkeit dieser Wohnungen hat
deutlich nachgelassen.
2016
In einzelnen Marktgebieten verdoppelte sich das Flächenangebot im
Vergleich zum Vorjahr. Dies war beispielsweise in der Stadt Bern oder
im Mittleren Glatttal der Fall. Die Nachfrage nach Büroflächen über
3 000 m2 ist am Markt deutlich zurückgegangen. Nach wie vor bleiben
Standort- und räumliche Optimierungsstrategien sowie Kostensenkun
gen die Hauptgründe für die Flächennachfrage; nur wenige Branchen,
wie Pharma, Lifesciences oder Informations- und Kommunikationstech
nologie, brauchen aufgrund ihres Wachstums zusätzliche Flächen. Der
Immobilienanlagemarkt zeigt sich daher sehr heterogen, er entwickelt
sich vielmehr parallel in zwei verschiedene Richtungen. Zum einen
werden nach wie vor sehr teure Transaktionen getätigt, die auf eine
Bereitschaft schliessen lassen, tiefe Renditen zu akzeptieren. Zum ande
ren werden viele Immobilien zum Verkauf angeboten, die aufgrund von
Leerstand, Baujahr oder Lage auf dem Markt wenig Chancen haben. Die
Kluft zwischen diesen beiden Teilmärkten hat sich 2014 weiter geöffnet.
Zwar ist der Transaktionsmarkt grundsätzlich liquid, aber der Nach
frageüberhang kann nicht befriedigt werden. Obwohl die Renditeerwar
tungen der Investoren gesunken sind bzw. tiefe Renditen mittlerweile
akzeptiert werden, bleibt eine grosse Diskrepanz zwischen dem Anlage
profil und dem Marktgeschehen.
Therefore, the office market could come under pressure. Indeed, the
supply of offices increased in 2014 to reach the highest level since
2005. Available office space in the 20 largest agglomerations in Swit
zerland rose by 686,000 m2 to a total of 2,294,000 m2. This corresponds
to a supply rate of 5.7%, which is above the 2005 peak (5.3%). This
increase in space is attributable to a large number of completions of
new-build and refurbishment projects as well as additional vacated
property.
2014
Aus diesem Grund könnte auch der Büroflächenmarkt unter Druck ge
raten. Das verfügbare Büroflächenangebot nahm daher 2014 landesweit
zu. Das Angebotsniveau befindet sich somit seit 2005 auf dem Höchst
niveau. In den 20 grössten Agglomerationen der Schweiz ist die Flächen
verfügbarkeit um 686 000 m2 auf insgesamt 2 294 000 m2 gestiegen.
Dies entspricht einer Angebotsquote von 5,7%, womit sie über dem
Höchstwert von 2005 (5,3%) liegt. Diese Flächenzunahme ist auf die
Vielzahl von Fertigstellungen von Neubau- und Sanierungsprojekten
und durch zusätzlich frei gewordene Räumlichkeiten zurückzuführen.
2012
Furthermore, the unpegging of the Swiss franc from the euro has con
founded economic projections, which now expect a fall in growth to
0.5%. This will have a restraining effect on economic growth and, con
sequently, on the demand for space.
2010
Ferner wird durch die Loslösung des Frankens vom Euro die prognosti
zierte wirtschaftliche Situation ausgebremst – Prognosen gehen von
einer Reduktion des Wachstums auf 0,5% aus. Dies wird sich hemmend
auf die konjunkturelle Entwicklung und somit auch auf die Flächen
nachfrage ausüben.
Die Ursache für die Stärkung des Mietmarkts ist bei den Selbstregulie
rungsmassnahmen der Finanzbranche und den Vorgaben der Aufsichts
behörden zur Dämpfung der Nachfrage nach Hypothekarkrediten zu
suchen. Dieses Umfeld hat insbesondere jene potenziellen Käuferinnen
und Käufer verunsichert, die sich ihren Wohntraum mit einer relativ
dünnen Kapitalbasis erfüllen wollten. Für institutionelle Anleger ist der
Mietmarkt weiterhin sehr attraktiv, was sich auch in der starken Bau
tätigkeit der letzten Jahre zeigte. Aufgrund der regen Bautätigkeit ist in
den kommenden Jahren auf dem Mietmarkt von einer leichten Entspan
nung auszugehen. Dies zeigte sich bereits 2014: Die Nettomietpreise
für Erstvermietungen pro m² und Jahr sind im Wirtschaftsraum Zürich
im Vergleich zum Vorjahr leicht gesunken. Nur die stark nachgefragten
3- bis 3.5-Zimmer-Wohnungen und Wohnungen mit mehr als 6 Zim
mern sind preislich nochmals leicht angestiegen.
2008
The real estate market in Switzerland is very buoyant and characterized
by the high levels of construction activity in recent years. Owing to the
prevailing low interest rates, pressure to invest remains very high, act
ing as an additional driver for the construction sector.
2006
Der Immobilienmarkt in der Schweiz ist sehr dynamisch und durch die
hohe Bautätigkeit der letzten Jahre geprägt. Durch das vorherrschende
Tiefzinsniveau bleibt der Anlagedruck weiterhin sehr hoch und wirkt
daher als zusätzlicher Treiber für den Erstellungsmarkt.
Mietwohnungen
Rental units
Büroflächen
Office space
Gewerbeflächen
Commercial/industrial space
Verkaufsflächen
Retail space
Quelle: Schweizerische Nationalbank, 2015
Source: Swiss National Bank, 2015
Immobilienmarkt USA
Real Estate Market, USA
Nach acht rückläufigen Jahren generierte die Baubranche 2012 erstmals
wieder einen positiven Wachstumsbeitrag, der landesweit bei 3,2% lag.
Nach dem Platzen der Immobilienblase befindet sich der Markt für
Wohnimmobilien in den USA nach wie vor in der Erholungsphase, er ist
aber noch weit von den alten Hochs entfernt.
Following eight years of decline, the construction sector contributed
positive growth for the first time again in 2012, generating growth of
3.2% nationwide. Since the property bubble burst, the residential prop
erty market in the USA has remained in a state of recovery and remains
far from previous highs.
Die Hauspreise, die bereits 2012 kräftig anzogen, sind bis zum Spät
herbst 2013 weiter merklich gestiegen. Zuletzt hat sich der Preisauftrieb
jedoch verlangsamt. Die positive Preisentwicklung hat auch regional
an Breite gewonnen. Nach dem Case-Shiller-Städteindex, der die Preis
entwicklung in den grossstädtischen Regionen berücksichtigt, sind die
Preise auf Jahressicht kräftig gestiegen – und zwar um über 13%. Be
sonders deutlich waren die Anstiege in den Regionen Las Vegas, San
Francisco, Phoenix und Los Angeles. Dort betrugen die Zuwächse rund
20% bis 25%. In den 20 grössten Ballungsräumen haben die Hauspreise
damit wieder ein Niveau wie zuletzt Mitte 2004 erreicht.
House prices gained strongly in 2012 and registered further significant
rises up to late autumn 2013. However, more recently, the price growth
has relented. The positive price growth has also become more regionally
widespread. According to the Case Shiller City Index, which studies price
trends in the major city regions, prices rose strongly over the year by
more than 13%. Areas such as Las Vegas, San Francisco, Phoenix and
Los Angeles saw particularly strong growth. Prices in these locations
rose by approximately 20% to 25%. Consequently, house prices in the
20 largest conurbations have returned to mid-2004 levels.
Nach der witterungsbedingten Verzögerung, welche jedoch schnell
wieder aufgeholt werden kann, sollten die Bauaktivitäten in den kom
menden Monaten wieder stark zunehmen. Da die Fed bis zum Herbst
2014 ihr Anleiheankaufprogramm schrittweise zurückgefahren hat, wird
sie voraussichtlich Mitte 2015 die Leitzinsen langsam erhöhen.
Die positiven Aussichten spiegeln sich auch in den Leerstandsquoten für
Mietwohnungen im Bundesstaat Florida wider.
Insgesamt stehen die Zeichen für den Wohnmarkt sowie die wirtschaft
lichen Rahmenbedingungen dafür gut. Die wachsende Wirtschaftskraft
der USA beflügelt den angeschlagenen Immobilienmarkt wieder.
Leerstandsquote Büro Vacancy rate rental units
in %
in %
10
25
8
20
6
4
15
2
0
10
−2
As builders were quick to catch up on weather-induced construction
delays, a return to strong growth in construction activity is expected
over the coming months. After the Fed tapered its bond purchasing
program to a close in autumn 2014, it is expected to slowly increase
interest rates from mid-2015.
−4
Arbeitslosenquote
Unemployment rate
GDP growth (volume)
Inflationsrate
Headline inflation
2014
2013
2012
2011
2010
2016
2014
2012
2010
5
2008
This growth was buoyed by improved conditions in the employment
market and the historically exceptionally low interest rates, both of
which helped to stimulate demand. Construction activity has increased
very strongly at times in recent years, albeit from a very low base. How
ever, the marked increase in mortgage interest rates, against a back
ground of the Fed (US central bank) announcing tapering of its bond
purchasing program, as well as unfavorable weather conditions at the
turn of the year had a dampening effect on construction activity and
sales of new-build and older property.
2006
Begünstigt wurde diese Entwicklung durch die verbesserte Lage auf
dem Arbeitsmarkt sowie das historisch aussergewöhnlich niedrige Zins
niveau; beides hat zu einer Belebung der Nachfrage beigetragen. Die
Bauaktivität hat – von einem extrem niedrigen Niveau ausgehend –
in den vergangenen Jahren zeitweise sehr kräftig zugenommen. Der
merkliche Anstieg der Hypothekenzinsen im Umfeld der von der Fed
(Zentralbank der USA) angekündigten langsamen Rückführung des
Anleiheankaufprogramms sowie ungünstige Witterungsbedingungen
zum Jahreswechsel wirkten sich jedoch belastend auf die Bauaktivität
sowie die Verkäufe von Neu- und Altbauten aus.
Wirtschaftsentwicklung in den USA
Economic development in the USA
Büro Orlando
Office Orlando
Büro Tampa
Office Tampa
Quelle: Census USA, 2014
Source: Census USA, 2014
The positive outlook is reflected in the vacancy rates for rental apart
ments in the state of Florida.
Overall, the prospects for the residential market and the economic
conditions to support it are good. The growing economic strength of the
USA is once again driving the beleaguered property market.
Gratulation vom Gouverneur
Congratulations from the Governor
Die sitEX ist seit 2011 in den USA investiert. Wir arbeiten dafür in einer
langfristigen Partnerschaft mit Beat Kähli zusammen, einem Schweizer
Unternehmer und heutigen sitEXVerwaltungsrat, der mit seiner Avalon
Park Group (APG) seit über 20 Jahren in Florida zahlreiche Wohnbau
projekte realisiert. Dazu gehört unter anderem Avalon Park – eine Klein
stadt, die APG auf einem riesigen unbebauten Grundstück entwickelt
hat. Beat Kählis wichtigster Mitarbeiter in den USA ist Eric Marks, COO
von APG und verantwortlich für die im Wohnbau tätige Tochtergesell
schaft Avex Homes.
Die sitEX ist mit ihrem Engagement in den USA auf dem richtigen Weg.
Dies zeigen die entsprechenden Zahlen. Darüber hinaus wurde uns 2014
eine hohe Ehre zuteil.
sitEX has invested in the USA since 2011. We are working in longterm
partnership with Beat Kähli, a Swiss entrepreneur and current sitEX
Board member, who has completed numerous residential developments
over more than 20 years in Florida via his Avalon Park Group (APG).
These include Avalon Park – a small town built by APG on a large unde
veloped site. Beat Kähli’s most important employee in the USA is Eric
Marks, COO of APG and head of homebuilding subsidiary Avex Homes.
sitEX is on the right path with its US commitments. This is reflected in
the figures. We also received a high honor in 2014. Avex Homes was
included in the renowned list of outstanding homebuilding companies
of the “Tampa Bay Business Journal”. Florida’s Governor Rick Scott
congratulated Eric Marks on the honor in a personal letter (see copy
and translation below).
Avex Homes wurde in die renommierte Liste hervorragender Wohnbau
unternehmen des «Tampa Bay Business Journal» aufgenommen. Floridas
Gouverneur Rick Scott gratulierte Eric Marks zu diesem Erfolg in einem
persönlichen Brief (siehe Faksimile und Übersetzung unten).
Sehr geehrter Herr Marks
Ich gratuliere Ihnen dazu, dass das «Tampa Bay Business Journal» Avex Homes kürzlich in seine
Liste hervorragender Wohnbauunternehmen aufgenommen hat. Sie können stolz darauf sein, eine
Firma aufgebaut zu haben, die in Wirtschaftskreisen als Vorbild gilt. Unternehmertum ist das Fundament von Floridas Erfolg. Deshalb richte ich mein Wirken darauf, den Unternehmen bei uns beste
Wachstumsbedingungen zu bieten, so dass Unternehmer wie Sie Erfolg haben und weitere Arbeitsplätze für Floridas Wirtschaft schaffen können.
Die Wirtschaft unseres Staats entwickelt sich positiv. Dies zeigt, dass uns der Turnaround gelungen
ist. Private Unternehmen haben in Florida von Dezember 2010 bis Juli 2014 620 300 neue Arbeitsplätze geschaffen. Jeder dieser Jobs hat einen positiven Einfluss auf eine Familie. Das sind hervorragende Neuigkeiten für Floridas Einwohnerinnen und Einwohner, die ihren «American Dream»
in unserem Staat leben wollen. Die Erholung unserer Wirtschaft kommt mit grossem Erfolg voran,
weil die Unternehmen auf unsere Wachstumsstrategie und auf das verbesserte ökonomische
Umfeld ansprechen.
Dank Unternehmen wie Avex Homes kann Floridas Wirtschaft mehr Menschen Möglichkeiten
eröffnen und ihnen erlauben, für ihre Familien zu sorgen. Arbeiten wir weiter in diese Richtung, so
dass alle, die einen Arbeitsplatz hier wollen, auch einen finden.
Hochachtungsvoll
Rick Scott
Gouverneur
6
Immobilienmarkt Asien
Real Estate Market, Asia
3
0
–3
Basierend auf den neuesten Erkenntnissen der Umfrage von Colliers
International zum asiatischen Büromarkt lässt sich feststellen, dass die
Stimmung und das Vertrauen im Büroflächenmietmarkt sich allmählich
verbessern. Der Confidence-Index stieg von 53,0% im 1. Quartal 2014
auf 61,7% im 2. Quartal 2014. Jedoch bleiben die meisten multinatio
nalen Unternehmen vorsichtig in ihren Expansionsplänen – sie bauen
weiterhin eher auf Kostenoptimierungsmassnahmen.
Angesichts der grundsätzlich stabilen makroökonomischen Lage und
der guten Vermietungsaktivitäten werden die Mieten in den meisten
Märkten voraussichtlich steigen. Nebst den Metropolen Hong Kong,
Shanghai, Mumbai, Delhi, Singapore und Kuala Lumpur werden sich in
den kommenden Jahren vor allem die Städte mit hohem wirtschaftli
chem und auch städtebaulichem Potenzial entwickeln, wie zurzeit die
chinesischen Zentren Guangzhou und Chengdu.
Economic growth in India fell below 5%. However, the country remains
one of the fastest growing national economies in the world with GDP
growth of 4.7%. Yet India, too, is facing massive challenges in terms of
infrastructural development and the gulf between the metropolises and
rural areas is massive. Even more extreme are the differences in living
conditions of the rich and poor sections of the population. Despite these
challenges, with a current population of 1.2 billion, India will not only
be the most populous nation on earth by 2050 but will also have the
third largest gross domestic product after China and the USA.
Wirtschaftsentwicklung in Asien
Economic development in Asia
15
In view of the fundamentally stable macroeconomic outlook and solid
letting activity, rents are expected to rise in most markets. Besides the
metropolises of Hong Kong, Shanghai, Mumbai, Delhi, Singapore and
Kuala Lumpur, cities with significant economic and urban development
potential are also expected to develop over the coming years, as the
Chinese centers of Guangzhou and Chengdu are currently doing.
12
9
6
3
2016
2014
2012
Inflationsrate
Headline inflation
China
China
Indien
India
Indonesien, Philippinen, Thailand, Vietnam
Indonesia, Philippines, Thailand, Vietnam
Japan
Japan
0
–3
2016
2014
2012
2010
GDP growth (volume)
China
China
Indien
India
Japan
Japan
Büroneubautätigkeit in Asien 2014
Inflationsrate
Office new
supply in Asia 2014
Headline inflation
China
China
Indien
India
Japan
Japan
Karachi
42,0%
9,1%
Beijing
10,3%
Seoul
47,0%
Chengdu
Bengaluru
13,0%
24,2%
Guangzhou
Hanoi
26,0%
Vacancy rate Vacancy rate
forecast 2014 forecast 2015
12,1%
Taipei
Hong Kong
4,8%
Manila
3,3%
Bangkok
9,5%
Kuala Lumpur
14,5%
Tokyo
6,8%
8,1%
Shanghai
Delhi NCR
19,0%
Mumbai
14,0%
2010
GDP growth (volume)
China
China
Indien
India
Japan
Japan
–6
Based upon the latest findings of a survey by Colliers International on
the Asian office market, sentiment and confidence in the office lettings
market appear to be gradually increasing. The confidence index rose
from 53% in the first quarter of 2014 to 61.7% in the second quarter of
2014. However, most multi-national companies remain cautious in their
expansion plans, continuing to pursue cost optimization programs.
2008
2006
–6
in %
2008
Auch in Indien sank das Wirtschaftswachstum auf unter 5%, dennoch
gehört das Land mit einem BIP-Wachstum von 4,7% zu den am stärks
ten expandierenden Volkswirtschaften der Welt. Doch auch Indien steht
vor gewaltigen Herausforderungen bei der Infrastrukturentwicklung und
die Unterschiede zwischen den Metropolen und dem Land sind vehe
ment. Noch extremer sind die Unterschiede bei den Lebensverhältnissen
der armen und der reichen Bevölkerungsschicht. Trotz dieser Herausfor
derungen wird Indien mit derzeit 1,2 Mrd. Einwohnern bis 2050 voraus
sichtlich nicht nur das bevölkerungsreichste Land der Erde sein, sondern
auch mit seinem Bruttoinlandsprodukt nach China und den USA an
dritter Stelle liegen.
In the middle of last year, the economic outlook for the Asian markets
was clouded by the subdued export markets in Europe and uncertainties
surrounding the Chinese economy. The economic powerhouse of China
is facing major political and infrastructural challenges over the coming
years. China’s future development policy will have a significant influ
ence on developments throughout Asia. The strong growth in the US
economy is providing impetus to growth prospects in Asia.
2006
Mitte letzten Jahres waren die wirtschaftlichen Aussichten für die asia
tischen Märkte durch die gedämpften Exportmärkte in Europa und die
Unsicherheiten bezüglich der chinesischen Wirtschaft getrübt. Die trei
bende Wirtschaftsmacht China steht in den kommenden Jahren vor
grossen politischen und infrastrukturellen Herausforderungen. Chinas
zukünftige Entwicklungspolitik wird einen massgebenden Einfluss auf
die Entwicklung in ganz Asien haben. Belebend für die Wachstumsaus
sichten in Asien ist die starke Entwicklung der US-Wirtschaft.
Ho Chi Minh City
10,0%
Singapore
7,8%
Jakarta
3,0%
Die australische Wirtschaft stagnierte 2014, das erwartete BIP wurde
nach unten korrigiert und auch für 2015 sind die Aussichten mit Vorbe
halt. Hintergrund ist das Ende des extremen Booms von Investitionen in
den australischen Bergbau, in die Förderung von Rohstoffen, welcher
die Wirtschaft in den letzten Jahren beflügelt hatte. Die australische
Wirtschaft ist im letzten Quartal 2014 mit 0,3% schwächer gewachsen
als erwartet – das Wachstum des Bruttoinlandsprodukts (BIP) über die
vergangenen zwölf Monate betrug zwar noch solide 2,5%, liegt aber
unter dem 15-jährigen Durchschnitt von 3,1%.
Durch die fallenden Preise der Exportgüter Eisenerz und Kohle steigt
der Druck auf produzierende Unternehmen und folglich ebenso auf
die Löhne. Auch der Arbeitsmarkt hat nach einer stärkeren Phase an
Dynamik verloren. So stieg im Herbst 2014 die Arbeitslosenquote um
0,7% an. Diese Zunahme der Arbeitslosenquote rührt von der Beschäf
tigungsabnahme im Primär- und Sekundärsektor her.
Im tertiären Sektor ist die wirtschaftliche Lage gut, davon profitieren
die Grossstädte und Metropolen, allen voran Sydney. Im grössten aust
ralischen Büromarkt, in Sydney, liegt der Büroflächenbestand im CBD
bei 4,9 Mio. m2. Traditionell kommt die Nachfrage überwiegend von
Finanz- und Beratungsdienstleistern. Im Jahr 2013 war die Nachfrage
nach Büroflächen eher schwach und reflektierte damit das geringe
Beschäftigungswachstum. 2014 entwickelte sich der Vermietungsmarkt
wieder positiv, das Vermietungsvolumen stieg an und im Gegenzug sank
der Leerstand. Die Leerstandsquote im CBD sank 2014 auf 7,4%.
The Australian economy stagnated in 2014. GDP expectations were
revised downwards and the outlook for 2015 is also reserved. This is
explained by the end to the extreme investment boom in Australian
mining to produce raw materials, which has driven the economy in
recent years. The Australian economy grew by less than expected in the
final quarter of 2014 at 0.3%. Growth in the gross domestic product
(GDP) stood at a solid 2.5% over the last twelve months but this was
below the 15-year average of 3.1%.
7
6
10
5
4
5
3
2
Arbeitslosenquote
Unemployment rate
GDP growth (volume)
Inflationsrate
Headline inflation
2015
2014
2013
2012
2016
2011
0
1
2014
The Australian residential market remains slightly overheated and house
prices remain at a high level. Household debt in particular appears to
be at record levels, or a 25-year high according to Bloomberg News. In
80% of cases, the average mortgage is reportedly four times the house
hold income. It is, therefore, quite possible that the government will
introduce macroeconomic regulations, such as limitations on lending or
higher capital requirements in order to address the situation of exces
sive mortgage debt.
15
2012
Der australische Wohnmarkt bleibt weiterhin leicht überhitzt, die Woh
nungspreise liegen nach wie vor auf einem hohen Niveau. Vor allem die
Haushaltsverschuldung scheint auf einem Rekordhoch zu liegen, laut
Bloomberg News ein 25-Jahres-Hoch. Die durchschnittliche Hypothek
soll in 80% der Fälle viermal höher als das Haushaltseinkommen sein.
Daher ist es durchaus möglich, dass die Regierung makroökonomische
Regulierungen wie die Begrenzung bei der Kreditvergabe oder höhere
Kapitalanforderungen einführt, um die Situation übersteigerter Hypo
thekenschulden zu dämpfen.
Owing to the positive market growth, rents in the CBD have risen again
with the average net quoting rent now standing at AUD 432 per m2.
in %
8
2010
Durch die positive Entwicklung des Marktes sind auch die Mieten im
CBD wieder angestiegen, die durchschnittliche Angebotsmiete liegt nun
bei AUD 432 pro m2 und Jahr netto.
Demand for office space increased in Sydney’s CBD, resulting in positive
absorption of more than 54,000 m2 in the second half of 2014. Demand
was primarily driven by consultants, IT & T and business services. Due
to the increase in demand, landlords are no longer forced to offer large
incentives to prospective tenants, which have often been essential for
completing deals.
Leerstandsquote Büros
Vacancy rate for offices
in %
2008
Im CBD in Sydney nahm die Nachfrage nach Büroflächen zu, so dass
in der zweiten Jahreshälfte 2014 eine positive Absorption von über
54 000 m2 verzeichnet werden konnte. Die Nachfrage war mehrheitlich
aus Beratung, IT & T und Business Service zu vernehmen. Wegen der
Nachfragezunahme sind die Eigentümer nicht mehr gezwungen, starke
Anreize, die oftmals für die Abschlüsse ausschlaggebend waren, an
potenzielle Mieter zu geben.
Wirtschaftsentwicklung in Australien
Economic development in Australia
2006
Immobilienmarkt Australien
Real Estate Market, Australia
Sydney CBD
Sydney CBD
Quelle: Colliers International, 2015
Source: Colliers International, 2015
Falling prices for the export products iron ore and coal are increasing
pressure on the producing companies and consequently on salaries.
The employment market has also lost momentum following a period of
strength. The unemployment rate rose by 0.7% in autumn 2014. The
increase in unemployment is attributable to a fall in employment in the
primary and secondary sectors.
In the tertiary sector, the economic situation is healthy, which is bene
fiting the major cities and metropolises and Sydney in particular. Sydney
is Australia’s largest office market with an office stock in the CBD of
4.9 million m2. Traditionally, demand is primarily driven by the financial
and consultancy sectors. Demand for office space was somewhat weak
in 2013, reflecting the low employment growth. In 2014, the lettings
market performed positively again, with rising take-up and falling va
cancies. The vacancy rate in the CBD fell to 7.4% in 2014.
Seit dem Sommer 2013 hat sich der Preisanstieg für bestehende Häuser
landesweit merklich beschleunigt, so dass die Hauspreise derzeit knapp
5% über ihrem Vorjahresniveau liegen. Regional gibt es jedoch deut
liche Unterschiede. Calgary und Vancouver verzeichnen mit 10% bzw.
9% die stärksten Anstiege. In Ottawa und Montréal gingen die Haus
preise leicht zurück und in Halifax liegen sie sogar 3,5% unter ihrem
Vorjahresniveau. Angesichts der Zuwächse von 50% bis über 100% in
den vergangenen zehn Jahren relativiert sich dies allerdings. Bei Neu
bauten fiel der Anstieg der Hauspreise zuletzt deutlich schwächer aus.
Seit Herbst 2013 stiegen die Hauspreise landesweit zwischen 1,5% und
2% gegenüber dem Vorjahr an, auch hier lag der Zuwachs in den ver
gangenen zehn Jahren bei über 40%.
Insgesamt ist das Preisniveau in Kanada, gemessen z.B. in Relation
zu den Einkommen, als sehr hoch anzusehen. Das gilt besonders auch
in den Ballungszentren. Eine unerwartet starke Korrektur könnte dort
auch auf andere Sektoren und die Gesamtwirtschaft ausstrahlen. Die
Bank of Canada sieht deshalb auch in ihrem jüngsten Finanzbericht bei
einem Konjunkturschock oder deutlich steigenden Zinsniveaus mögliche
Risiken für die Gesamtwirtschaft.
Since 2013, price growth on existing houses has accelerated markedly
nationwide, with house prices now almost 5% higher year on year.
However, there are significant regional differences. Calgary and Vancou
ver have witnessed the steepest increases of 10% and 9% respectively.
In Ottawa and Montréal, house prices have fallen slightly while those in
Halifax are even 3.5% lower year on year. However, this must be seen in
the context of increases of between 50% and more than 100% over the
last ten years. Rises in new-build house prices have been significantly
weaker in recent times. Since autumn 2013, house prices have risen by
between 1.5% and 2% year on year nationwide. This compares with
growth of more than 40% over the last ten years.
10
8
8
6
6
4
2
4
0
2
−2
−4
Arbeitslosenquote
Unemployment rate
GDP growth (volume)
Inflationsrate
Headline inflation
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2016
2014
0
2012
In contrast with the housing market in the USA, the Canadian residen
tial market suffered a slight blip in 2007/08 and quickly recovered from
the crisis in the financial markets. The residential market also remained
buoyant last year. Driven by the low interest rates and expectations of
impending increases in mortgage costs, the number of house sales rose
significantly. Construction activity also increased but remained signif
icantly below 2012 levels. Against this background, house prices also
rose. New-build prices are now some 8% above their pre-crisis peak,
while prices for existing houses are more than 20% higher. New-build
prices have now risen by some 40% over the last ten years while prices
of existing houses have almost doubled, increasing by 77%.
in %
10
2010
Der kanadische Wohnungsmarkt hat im Gegensatz zum US-amerikani
schen Häusermarkt in den Jahren 2007/08 eine kleine Delle erlitten
und sich seit der Finanzmarktkrise rasch erholt. Die Belebung des Woh
nungsmarkts setzte sich auch im vergangenen Jahr weiter fort. Be
günstigt durch das tiefe Zinsniveau und in Erwartung bald steigender
Hypothekenkosten ist die Zahl der Hausverkäufe merklich angestiegen.
Auch die Bauaktivität zog an, sie blieb aber noch deutlich unter dem
Niveau von 2012. In diesem Umfeld zogen die Hauspreise ebenfalls an.
Die Preise für Neubauten liegen inzwischen wieder bei gut 8% über
dem Höchststand vor der Krise, diejenigen für bestehende Häuser sogar
bereits bei mehr als 20%. Die Preise von Neubauten sind damit in den
vergangenen zehn Jahren um gut 40% gestiegen, die von bestehenden
Häusern haben sich mit einer Steigerung von rund 77% fast verdoppelt.
Vancouver in British Columbia is the third largest city in Canada with a
population of 2.4 million people. The port of Vancouver is the largest
sea port in the Pacific Northwest and a gateway to Asia. Other major
sectors in British Columbia are forestry, media and high tech. The Van
couver region is a hub for the television and film industry, earning it the
moniker “Hollywood of the North”.
Leerstandsquote Mietwohnungen
Vacancy rate for tenements
in %
2008
Vancouver in British Columbia ist die drittgrösste Stadt Kanadas, im
Grossraum leben 2,4 Mio. Menschen. Der Hafen von Vancouver ist der
grösste Seehafen des pazifischen Nordwestens und gilt als Tor nach
Asien. Grosse Bedeutung in British Columbia haben ausserdem die
Forstwirtschaft sowie die Medien- und Hightechbranche. Die Region
Vancouver ist Dreh- und Angelpunkt der Film- und Fernsehindustrie,
was ihr den Spitznamen «Hollywood des Nordens» einbrachte.
Wirtschaftsentwicklung in Canada
Economic development in Canada
2006
Immobilienmarkt Kanada
Real Estate Market, Canada
Canada total
Canada total
British Columbia
British Columbia
Overall, house prices in Canada are very high relative to income levels.
This is particularly true in the major conurbations. An unexpectedly
strong correction in such areas could spread to other sectors and the
economy as a whole. In its most recent report, the Bank of Canada
envisaged potential risks for the overall economy in the event of an
unfavorable economic shock or a significant rise in interest rates.
However, neither a sharp rise in interest rates nor a surge in unem
ployment are anticipated. However, Canada’s central bank believes a
range of measures are necessary to mitigate the risks and weaknesses
associated with the residential market and household finances.
Es sind zwar weder stark steigende Zinsen noch ein sprunghafter An
stieg der Arbeitslosigkeit zu erwarten. Die kanadische Notenbank hält
dennoch eine Reihe von Massnahmen für erforderlich, um die Risiken
und Schwachstellen, die im Zusammenhang mit dem Wohnungsmarkt
und den Haushaltsfinanzen zu sehen sind, zu verringern.
Allgemeines / General Remarks
Corporate Governance
Wir erachten unsere Corporate Governance als die Gesamtheit der organisatorischen und
inhaltlichen Ausgestaltung der Führung und Überwachung des Unternehmens. Die Corporate
Governance gibt uns einen rechtlichen und faktischen Ordnungsrahmen vor, insbesondere
bezüglich der Einbindung des Unternehmens in sein Umfeld. Die Corporate-Governance-Regeln
sind für uns verpflichtend.
We consider our corporate governance as the totality of the organization and substance of the
Company’s management and supervision. Corporate governance gives us a legal and factual
regulatory framework, specifically with regard to the involvement of the Company within its own
environment. Corporate governance regulations and policies are mandatory for us.
Kapitalstruktur / Capital Structure
Am 31. Dezember 2014 betrug das Aktienkapital CHF 59 083 650, eingeteilt in 131 297 Aktien à
nominal CHF 450 pro Aktie.
On December 31, 2014, share capital equaled CHF 59,083,650, divided into 131,297 bearer shares
at a nominal par value of CHF 450 per share.
Rechnungslegungsstandard
Accounting Standards
Die Einzelabschlüsse sind nach länderspezifischen Rechnungslegungsgrundsätzen erstellt. Der
Konzernabschluss wurde per 31. Dezember 2014 wiederum nach den Richtlinien nach Swiss GAAP
FER erstellt.
The individual financial statements are prepared in accordance with country-specific accounting
principles. The consolidated financial statements as of December 31, 2014, were again prepared in
line with Swiss GAAP FER accounting standards.
Aktionariat / Shareholders
Die 131 297 Aktien wurden am Jahresendtag von 69 (Vorjahr 54) Aktionären gehalten. Der grösste
Einzelaktionär hielt 18 104 Aktien (13,81%) und der kleinste Aktionär besass 1 Aktie. Die verbrei
terte Streuung ist für die Entwicklung und den Ausbau der Gesellschaft von Vorteil. Ein breites
Aktionariat spiegelt auch die Sympathie und Unterstützung wider. Der Zuwachs erfolgt aufgrund
der Rentabilität und Perspektive dieser Anlage.
At the end of the year, the 131,297 bearer shares were held by 69 (previous year 54) shareholders.
The largest individual shareholder owned 18,104 shares (13.81%), and the smallest shareholder had
1 share. The broadened spread is beneficial for the development and expansion of the Company and
is welcomed by the Board. Having a diverse group of shareholders reflects the empathy and support
enjoyed by the Company. The growth is due to the profitability and the prospect of this investment.
Management
Präsidentin / President
Dr. oec. publ. Adriana Ospel
In dieser Funktion seit: 22.4.2010
In this office since: 04/22/2010
Verwaltungsrat / Board of Directors
Dr. Adriana Ospel, erfahrene Ökonomin mit Zahlenflair und hochkarätigem Netzwerk
Dr. Adriana Ospel, experienced economist with a flair for figures and a high-caliber network
Urs Gribi, Immobilienfachmann, CEO der GRIBI REAL ESTATE AG, Präsident SVIT Schweiz
Urs Gribi, real estate professional, CEO of GRIBI REAL ESTATE AG, President of the Swiss Real Estate Association/SVIT
Adriana Ospel, Dr. oec. publ., ist verheiratet und Mutter von Zwillingen. Adriana Ospel gründete
2002 die Firma adbodmer ag. Diese ist spezialisiert auf Unternehmenstransaktionen (M & A) und
Beteiligungsmanagement. Adriana Ospel ist Managing Partner. Ergänzend zum Verwaltungsrats
präsidium der sitEX Properties AG ist Adriana Ospel als Vize-Präsidentin des Verwaltungsrates bei
Centralway Factory (Internet-Firma) und Basler Zeitung Holding aktiv.
Adriana Ospel, Dr. oec. publ. (Doctoral degree in public policy), is married and the mother of
twins. In 2002 Adriana Ospel founded adbodmer ag – a firm specializing in M&A and investment
management for which she is a Managing Partner. Complementing her position as President
of the Board of Directors of sitEX Properties AG, Adriana Ospel is also the Vice President of the
Board of Centralway Factory (an internet firm) and Basler Zeitung Holding.
Geschäftsführer / Executive officer
Urs Gribi
In dieser Funktion seit: 22.4.2010
In this office since: 04/22/2010
Urs Gribi ist verheiratet und Vater von drei Kindern. Als Unternehmer ist er Mitinhaber und CEO
der GRIBI REAL ESTATE AG, eines der führenden Immobiliendienstleistungsunternehmen in der
Deutschschweiz. Urs Gribi war unter anderem während seiner aktiven p olitischen Zeit als Gross
rat des Kantons Basel-Stadt in verschiedenen Gremien tätig und vertrat die Basler FDP in der
kantonalen Finanzkommission. Seit 2002 ist Urs Gribi amtierender Präsident des SVIT Schweiz.
Urs Gribi is married and the father of three children. As a businessman, he is the co-owner and
CEO of GRIBI REAL ESTATE AG, the leading real estate services corporation in German-speaking
Switzerland. During his active political career as member of the cantonal parliament of BaselStadt, Urs Gribi was involved in various committees, and represented the Basel-branch of the FDP
party on the cantonal Finance Commission. Since 2002 Urs Gribi has been the president of the
Swiss Real Estate Association (SVIT).
Thomas Giese, Unternehmer, deutscher Staatsangehöriger, lebt in Zürich
Thomas Giese, entrepreneur, German citizen, resident of Zurich
Beat Kähli, Unternehmer, Immobilienentwicklungen, CEO der Avalon Park Group (APG) in Orlando, Florida
Beat Kähli, entrepreneur, property developer, CEO of Avalon Park Group (APG) in Orlando, Florida
Dr. Christoph Stutz, Jurist mit Schwergewicht auf Bau- und Planungsrecht
Dr. Christoph Stutz, legal practitioner who specializes in construction and planning law
Revisionsstelle / Statutory Auditors
Die sitEX Properties AG und ihre Schweizer T ochtergesellschaften werden durch die Deloitte AG
geprüft. Zusätzlich hat der Verwaltungsrat diese Gesellschaft beauftragt, die freiwillig erstellte
konsolidierte Jahresrechnung der Gesellschaft zu prüfen.
sitEX Properties AG and its Swiss subsidiaries were audited by Deloitte AG. Furthermore, the
Management Board has charged this company with auditing the non-obligatory consolidated
financial statements.
Immobilienbewertung / Real Estate Valuation
Der Verwaltungsrat lässt alle zum Erwerb definierten Objekte in der Schweiz durch den gewählten
Vertrauensschätzer, die Firma contrust finance ag, Luzern, bewerten. Der gesamte Liegenschafts
bestand wurde im Jahr 2014, vorwiegend per 31. Dezember 2014, neu bewertet. Die Bewertungen
werden nach der Discounted-Cash-Flow-Methode (DCF) erstellt. Es wird dabei ein aktueller, markt
üblicher Verkehrswert ermittelt, welcher bei einer Veräusserung im gewöhnlichen Geschäftsver
kehr zu erzielen ist (entspricht dem Marktwert der Liegenschaften).
Die anerkannten Immobilienschätzer Peter Krummenacher und Nationalrat Dr. Pirmin Schwander
zeichnen für die Mandatsbetreuung verantwortlich. Weitere detaillierte Informationen zu den
Immobilienbewertungen sind dem Bericht des Schätzungsexperten zu entnehmen.
Risikomanagement / Risk Management
Ein besonderes Anliegen des Verwaltungsrates war es im Jahr 2014, die Integration des Risiko
controllings voranzutreiben. Unser internes Kontrollsystem wurde fortlaufend erörtert und
wenn nötig angepasst. Der Verwaltungsrat war auf eine hinreichende Überwachung bedacht
und veranlasste gegebenenfalls Korrekturen. Deshalb schätzt er die Gefahr wesentlicher Falsch
aussagen als gering ein.
A particular concern of the Board in 2014 was to push ahead with the integration of risk con
trolling. Our internal control system was continually under scrutiny and adjusted as necessary.
The Board was careful to ensure sufficient monitoring and ordered corrections as necessary.
Therefore, the risk of material misstatement is considered low.
2014 wurden ebenfalls in den USA und in Australien die Grundstücke per Stichtag 31. Dezember
geschätzt. Der Verwaltungsrat beauftragte für die Wertgutachten ausgewiesene Fachpersonen,
die nach Branchen- und Ortsüblichkeiten die Schätzungen erstellten.
The Board of Directors ordered that all the objects earmarked for acquisition in Switzerland be
evaluated by contrust finance AG, Lucerne – our trusted property appraiser. The entire property
portfolio was reappraised in 2014, with most properties evaluated per December 31, 2014. The
valuations/appraisals are established using the discounted cash flow (DCF) method and ascertain
the fair market value. This corresponds to the amount achievable in a normal commercial trans
action.
The recognized real estate assessors Peter Krummenacher and National Councillor Dr. Pirmin
Schwander are responsible for the mandate management. More detailed information on the
property valuations are given in the report of the appraisers.
In 2014, in the USA and in Australia, property appraisals were again conducted per December 31.
The Board of Directors commissioned certified specialists, to conduct the valuations in accor
dance with industry and local practices and norms.
Berichte der Schätzungsexperten
Appraisal Experts’ Reports
A RESTRICTED APPRAISAL REPORT OF
TOWNS OF WESTYN BAY
63 TOWNHOME LOTS
PROPERTY LOCATION
NORTH SIDE OF OCOEE CROWN POINT PARKWAY,
WEST OF OCOEE APOPKA ROAD
OCOEE, ORANGE COUNTY, FLORIDA
PREPARED FOR
MR. ERIC MARKS
AVALON PARK GROUP
3680 AVALON PARK EAST BLVD, STE 300
ORLANDO, FL 32828
DATE OF VALUE:
DECEMBER 31, 2014
DATE OF REPORT:
JANUARY 20, 2015
PREPARED BY
COHEN REAL ESTATE CAPITAL, LLC.
TODD F. COHEN
STATE-CERTIFIED GENERAL
REAL ESTATE APPRAISER RZ 2052
15-1201
Mr. Eric Marks
Avalon Park Group
3680 Avalon Park East Blvd., Ste. 300
Orlando, FL 32828
January 20, 2015
Re: Towns of Westyn Bay, 63 lots
Dear Mr. Marks:
As requested, we have conducted the studies necessary to provide an opinion of market value
of the fee simple estate of the subject property, which are 63 townhome lots in the Towns of
Westyn development. The parcel is located on the north side of Ocoee Crown Point Parkway,
just west of Ocoee Apopka Road, in Ocoee, Orange County, Florida. The subject property is
further described by both summary-narrative and legal descriptions contained within the text
of the following restricted appraisal report.
The purpose of this appraisal was to form an opinion of the “as is” market value of the fee
simple interest in the subject property. The “as is” opinion of value is made under market
conditions prevailing as of December 31, 2014, which is not too different from the date of
our most thorough inspection of the property, which was January 5, 2015. The intended use
of the appraisal is for internal asset valuation solely by the client and property owner, and
their various related entities. The affiliate intended uses include Sitex Properties AG, Sitex
Properties International AG, Sitex Properties USA Inc., Avex Westyn Bay TH LLC, Avex
Homes, LLC, and the entity asset manager, Avalon Park Group. Market value, fee simple
interest and other appraisal terms are defined within the text of the following appraisal
report.
Furthermore, 14 of the 63 lots have commenced construction with active permits and are in
various beginning stages; however, at the request of the client, the contributory value of the
partially completed improvements and construction materials stored have been excluded.
For the most part the vertical improvements are partial blocks and minimal framing
unprotected to the elements. The contributory value is minimal if anything.
This is a Restricted Appraisal Report, which is intended to comply with the reporting
requirements set forth under Standards Rule 2-2 of the Uniform Standards of Professional
Appraisal Practice (USPAP). As such, it presents nominal discussion of the data, reasoning,
and analyses that were used in the appraisal process to develop the appraisers’ opinion of
value. Supporting documentation concerning the data, reasoning, and analyses is retained in
the appraisers’ file. The rationale for how I arrived at the opinions and conclusions set forth
in this report may not be understood properly without additional information contained in my
work file. I am not responsible for unauthorized use of this report.
COHEN REAL ESTATE CAPITAL, LLC
January 20, 2015
Report 15-1201
Page 2
I certify that, to the best of our knowledge and belief:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
The statements of fact contained in this report are true and correct.
The reported analyses, opinions, and conclusions are limited only by the reported assumptions
and limiting conditions, and is my personal, unbiased professional analyses, opinions, and
conclusions.
I have no present or prospective interest in the property that is the subject of this report and I have
no personal interest or bias with respect to the parties involved.
My compensation is not contingent upon the reporting of a predetermined value or direction in
value that favors the cause of the client, the amount of the value estimate, the attainment of a
stipulated result, or the occurrence of a subsequent event.
This appraisal was not based on a requested minimum valuation, a specific valuation, or the
approval of a loan.
My analyses, opinions, and conclusion were developed, and this report has been prepared in
conformity with the Uniform Standards of Professional Appraisal Practice.
I have made a limited inspection of the property that is the subject of this
No one provided significant real property appraisal assistance to the persons signing this report.
The reported analyses, opinions, and conclusions were developed, and this report has been
prepared, in conformity with the requirements of the Code of Professional Ethics, the Standards
of Professional Appraisal Practice of the Appraisal Institute and the State of Florida.
The use of this report is subject to the requirements of the State of Florida relating to review by
its duly authorized representatives.
I have not previously performed appraisal or real estate services on the subject property in the
preceding five years.
24.1 ACRES OF VACANT LAND
A/K/A TRACT 10 – VILLAGES AT WEST HAVEN
PROPOSED AS CHELSEA PARK AT WEST HAVEN
PROPERTY LOCATION
WEST SIDE OF BUCKINGHAM DRIVE
POLK COUNTY, FLORIDA 33837
PREPARED FOR
MR. ERIC MARKS
AVALON PARK GROUP
ORLANDO, FL 32828
As a result of our investigations we have formed the opinion that the “as is” market value of
the fee simple interest in the subject property, as of December 31, 2014, was:
ONE MILLION SEVEN HUNDRED THIRTY-FIVE THOUSAND DOLLARS
($1,735,000)
This letter of transmittal precedes the restricted appraisal report. Your attention is directed to
the “General Assumptions” and “General Limiting Conditions” which are considered usual
for this type of assignment and have been included at the beginning of the report. There
were no hypothetical conditions or extraordinary assumptions used in this report.
DATE OF VALUE:
DECEMBER 31, 2014
DATE OF REPORT:
JANUARY 20, 2015
PREPARED BY
Respectfully submitted,
2015
TODD F. COHEN
STATE-CERTIFIED GENERAL
REAL ESTATE APPRAISER RZ 2052
Todd F. Cohen
State-Certified General
Real Estate Appraiser RZ2052
15-1202
January 20, 2015
Report 15-1202
Page 2
I certify that, to the best of our knowledge and belief:
January 20, 2015
Mr. Eric Marks
Avalon Park Group
3680 Avalon Park East Blvd., Ste. 300
Orlando, FL 32828
1.
2.
3.
4.
and limiting conditions, and is my personal, unbiased professional analyses, opinions, and
conclusions.
approval of a loan.
conformity with the Uniform Standards of Professional Appraisal Practice.
I have made a limited inspection of the property that is the subject of this
No one provided significant real property appraisal assistance to the persons signing this report.
I have previously performed appraisal services on the subject property in the preceding three
years most recently effective 12/31/2014 per file number 14-0228.
Re: Tract 10 – Villages at West Haven
5.
Dear Mr. Marks:
6.
As requested, we have conducted the studies necessary to provide an opinion of market value
of the fee simple estate of the subject property, which is 21.4 gross acres of vacant land also
known as Tract 10 – Villages of West Haven and to be developed as Chelsea Park at West
Haven. The parcel is located on the south side of Buckingham Drive, approximately 750 feet
east of Mayfair Boulevard, in the West Haven development south of Ronald Reagan
Parkway, east of U.S. Highway 27, in Polk County, Florida. The subject property is further
described by both summary-narrative and legal descriptions contained within the text of the
following restricted appraisal report.
7.
8.
9.
The purpose of this appraisal was to form an opinion of the “as is” market value of the fee
simple interest in the subject property. The “as is” opinion of value is made under market
conditions prevailing as of December 31, 2014, which is not too different from the date of
our most thorough inspection of the property, which was January 8, 2015. The intended use
of the appraisal is for internal asset valuation solely by the client and property owner, and
their various related entities. The affiliate intended uses include Sitex Properties AG, Sitex
Properties International AG, Sitex Properties USA Inc., APG CNB Holding LLC, Avex
Homes LLC and the entity asset manager, Avalon Park Group. Market value, fee simple
interest and other appraisal terms are defined within the text of the following appraisal
report.
the fee simple interest in the subject property, as of December 31, 2014, was:
10.
11.
ONE MILLION Five HUNDRED THOUSAND DOLLARS
($1,500,000)
This letter of transmittal precedes the restricted appraisal report. Your attention is directed to
the “General Assumptions” and “General Limiting Conditions” which are considered usual
for this type of assignment and have been included at the beginning of the report. There
were no hypothetical conditions or extraordinary assumptions used in this report.
2015
Todd F. Cohen
State-Certified General
Real Estate Appraiser RZ2052
A 95-UNIT CLASS A APARTMENT COMPLEX KNOWN AS
THE FLATS AT AVALON PARK, PHASE 3
Sitex Town Center LLC
c/o Avalon Park Group
3680 Avalon Park East Blvd, Ste 300
Orlando, Fl 32828
RE:
January 30, 2015
95-Unit The Flats At Avalon Park Apartments, Phase 3
Dear Mr. Browning:
PROPERTY LOCATION
3680 AVALON PARK BOULEVARD EAST
ORLANDO, ORANGE COUNTY, FLORIDA 32828
PREPARED FOR
SITEX TOWN CENTER LLC
C/O AVALON PARK GROUP
ORLANDO, FL 32828
DATE OF VALUE:
DECEMBER 31, 2014
DATE OF REPORT:
JANUARY 30, 2015
PREPARED BY
TODD F. COHEN
CERT GEN RZ2052
15-3220
As requested, I have conducted the studies necessary to provide an opinion of market value
of the fee simple estate of the subject property, which is a 95-unit apartment complex knows
as The Flats At Avalon Park Apartments, Phase 3. It was delivered in the Fall of 2014 and
started move-ins. The exact leasing status and occupancy as of the effective date of this
appraisal is unknown but it was roughly 50%+/- occupied, with more leases pending and
move-ins scheduled. The subject property is further described by both narrative summary
and legal descriptions contained within the text of the following appraisal report.
The purpose of this appraisal was to form an opinion of the “as is” market value of the leased
fee interest in the subject property. Due to the short-term nature of apartment leases, the
leased fee is considered basically equivalent to the fee simple interest. The “as is” opinion of
value is made under market conditions prevailing as of December 31, 2014, which is not too
different from the date of our most thorough and final inspection of the property, which was
January 8, 2015. The intended use of the appraisal is for internal asset valuation solely by the
client and property owner, and their various related entities. The affiliate intended uses
include Sitex Properties AG, Sitex Properties International AG, Sitex Properties USA Inc.,
Sitex Town Center LLC and the entity asset manager, Avalon Park Group. Market value, fee
simple interest and other appraisal terms are defined within the text of the following
appraisal report.
I certify that, to the best of my knowledge and belief:
1.
1
COHEN REAL ESTATE CAPITAL LLC – 627 E. WASHINGTON ST., ORLANDO, FL 32801
January 30, 2015
File No. 15-3220
Page 2
2.
and limiting conditions, and are my personal, unbiased professional analyses, opinions, and
conclusions.
3.
4.
5.
approval of a loan.
6.
conformity with the Uniform Standards of Professional Appraisal Practice for a Restricted
Appraisal Report
7.
I have made an exterior inspection only as tenant suites and common areas were not accessible at
the time of my inspection. I have relied on my prior appraisal, prior photographs and discussion
with management in lieu of an interior inspection.
8.
No one provided significant professional assistance to the persons signing this report.
9.
10.
11.
I have not performed appraisals of subject property in the prior three years preceding the date of
this report.
the leased fee interest in the subject property, as of December 31, 2014, was:
THIRTEEN MILLION TWO HUNDRED THOUSAND DOLLARS
($13,200,000)
This letter of transmittal precedes the restricted appraisal report, which further describes the
subject property and contains the reasoning and pertinent data leading to the estimated value.
PRIVATE AND CONFIDENTIAL May 5, 2015 Mr. Eric Marks sitEX NR Development, LLC sitEX NR Holdings, LLC 3680 Avalon Park East Blvd, Suite 300 Orlando, FL 32828 Dear Mr. Marks, Re Avalon Park West Wesley Chapel, FL, 32828 We refer to your recent instructions to undertake a market valuation of the property known as Avalon Park West with an effective date of value of February 4, 2015 and for sitEX NR Development, LLC and sitEX NR Holdings, LLC. We refer you to our full valuation report prepared as of February 4, 2015 reporting a value of $36,235,000. Please refer to our full report for a more formal assessment of the property which has been supplied to you previously. We now write to extend the reliance to sitEX Properties International AG, Switzerland for the purposes stated above only. We draw to your attention that this valuation is dated February 4, 2015 and was completed some 3 months ago. We have not revisited the valuation in providing this letter. Should this valuation be required as at the date of this letter, we would recommend that a revaluation is undertaken. In accordance with our normal practice, we confirm that this letter is confidential to sitEX NR Development, LLC and sitEX NR Holdings, LLC. for the specific purpose to which it refers. No responsibility is accepted to any third party and neither the whole of the letter or any part or reference thereto, may be published in any document, statement or circular nor in any communication with third parties without prior written approval of the form and context in which it will appear. Respectfully submitted, Property Valuation Specialists, LLC COHEN REAL ESTATE CAPITAL, LLC
2015
Todd F. Cohen
Cert Gen RZ2052
2
COHEN REAL ESTATE CAPITAL LLC – 627 E. WASHINGTON ST., ORLANDO, FL 32801
John P. Barkett, FL State Cert. Gen. Appraiser License No. RZ2532 TAMPA BAY OFFICE
TH
551 9 Street N
St. Petersburg, FL 33701
(727) 895-6684 Telephone
(727) 895-6694 Facsimile
www.propval.com
SOUTH FLORIDA OFFICE
201 S. Biscayne Blvd., 28th Flr.
Miami, FL 33131
(305) 913 7661 Telephone
(305) 913 1301 Facsimile
www.propval.com
Jones Lang LaSalle Advisory Services Pty Limited
ABN 56 003 262 600
Level 25, 420 George Street Sydney NSW 2000
ABN 56 003 262 600
PO Box 2500 Queen Victoria Building, Sydney NSW 1230
tel +61 2 9220 8500 fax +61 2 9220 8555
tel +61 2 9220 8500 fax +61 2 9220 8555
PRIVATE AND CONFIDENTIAL May 5, 2015 Mr. Eric Marks sitEX NR Development, LLC sitEX NR Holdings, LLC 3680 Avalon Park East Blvd, Suite 300 Orlando, FL 32828 Dear Mr. Marks, Re Shingle Creek Reserve Kissimmee, FL 34746 We refer to your recent instructions to undertake a market valuation of the property known as Shingle Creek Reserve with an effective date of value of January 16, 2015 and for sitEX NR Development, LLC and sitEX NR Holdings, LLC. We refer you to our full valuation report prepared as of February 10, 2015 reporting a value of $2,460,000. Please refer to our full report for a more formal assessment of the property which has been supplied to you previously. We now write to extend the reliance to sitEX Properties International AG, Switzerland for the purposes stated above only. We draw to your attention that this valuation is dated February 10, 2015 and was completed some 3 months ago. We have not revisited the valuation in providing this letter. Should this valuation be required as at the date of this letter, we would recommend that a revaluation is undertaken. In accordance with our normal practice, we confirm that this letter is confidential to sitEX NR Development, LLC and sitEX NR Holdings, LLC. for the specific purpose to which it refers. No responsibility is accepted to any third party and neither the whole of the letter or any part or reference thereto, may be published in any document, statement or circular nor in any communication with third parties without prior written approval of the form and context in which it will appear. Respectfully submitted, Property Valuation Specialists, LLC John P. Barkett, FL State Cert. Gen. Appraiser License No. RZ2532 TAMPA BAY OFFICE
TH
551 9 Street N
St. Petersburg, FL 33701
(727) 895-6684 Telephone
(727) 895-6694 Facsimile
www.propval.com
6 May 2015
6 May 2015
PRIVATE AND CONFIDENTIAL
Mr Kirby Parsonage
Mr Kirby
Parsonage
sitEX
Properties
Sydney Trust No. 2
sitEX10,
Properties
Sydney
Bay
Middlemiss
StreetTrust No. 2
Bay 10, Middlemiss
Street 2060
LAVENDER
BAY NSW
LAVENDER BAY NSW 2060
Dear Mr Parsonage,
Dear Mr Parsonage,
PIERS 8 & 9, 23 HICKSON ROAD, WALSH BAY
PIERS 8 & 9, 23 HICKSON ROAD, WALSH BAY
We refer to your recent instructions to undertake a market valuation of the property known as Piers 8 & 9
We referRoad,
to your
recent
to undertake
market
valuation
of the Sydney
propertyNo.
known
as and
PiersNational
8& 9
Hickson
Walsh
Bayinstructions
as at 31 December
2014a and
for sitEX
Properties
2 Trust
Hickson Road,
Walsh Bay
as mortgage
at 31 December
and for
sitEX Properties Sydney No. 2 Trust and National
Australia
Bank Limited
for first
security2014
purposes
only.
Australia Bank Limited for first mortgage security purposes only.
We refer you to our full valuation report prepared as at 31 December 2014 reporting a value of $48,250,000.
We referrefer
youtotoour
our full
full report
valuation
as at 31 December
2014 reporting
a value
$48,250,000.
Please
for areport
moreprepared
formal assessment
of the property
which has
been of
supplied
to you
Please refer to our full report for a more formal assessment of the property which has been supplied to you
previously.
previously.
We now write to extend the reliance to sitEX Properties International AG, Switzerland for the purposes stated
We now
write to extend the reliance to sitEX Properties International AG, Switzerland for the purposes stated
above
only.
above only.
We draw to your attention that this valuation is dated 31 December 2014 and was completed some 4 months
We
to your
this valuation
is datedthis
31 letter.
December
2014
was completed
months
ago.draw
We have
notattention
revisited that
the valuation
in providing
Should
this and
valuation
be requiredsome
as at4the
date
ago.
havewenot
revisited
the valuation
providing isthis
letter. Should this valuation be required as at the date
of
thisWe
letter,
would
recommend
that a in
revaluation
undertaken.
of this letter, we would recommend that a revaluation is undertaken.
In accordance with our normal practice, we confirm that this letter is confidential to sitEX Properties Sydney No. 2
In accordance
our normal
practice,and
wesitEX
confirm
that this International
letter is confidential
to sitEX Properties
Sydney
No. 2
Trust,
National with
Australia
Bank Limited
Properties
AG, Switzerland
for the specific
purpose
Trust,
National
Australia
Bank Limited
and sitEXtoProperties
International
AG, the
Switzerland
specific
to which
it refers.
No responsibility
is accepted
any third party
and neither
whole of for
thethe
letter
or anypurpose
part or
to which it thereto,
refers. No
responsibility
is in
accepted
to any third
party and
neither the
the letter or any
part
or
reference
may
be published
any document,
statement
or circular
nor whole
in any ofcommunication
with
third
reference
thereto,
be published
in the
anyform
document,
statement
or circular
nor in any communication with third
parties
without
priormay
written
approval of
and context
in which
it will appear.
parties without prior written approval of the form and context in which it will appear.
Yours faithfully,
Yours
Jonesfaithfully,
Lang LaSalle
Jones Lang LaSalle
James A Marks
James A– Marks
Director
CBD Commercial
Director – CBD
Commercial
Valuations
& Advisory,
NSW
Valuations & Advisory, NSW
SOUTH FLORIDA OFFICE
201 S. Biscayne Blvd., 28th Flr.
Miami, FL 33131
(305) 913 7661 Telephone
(305) 913 1301 Facsimile
www.propval.com
\\AU420G18\GROUPS$\SYINV\CLIENTS\S\SUMNER\8867 - PIERS 8 & 9 WALSH BAY\2015 - 01\RELIANCE LETTER\PIERS 8 AND 9 RELIANCE EXTENSION LETTER -.DOC
SYINV:
JAM
\\AU420G18\GROUPS$\SYINV\CLIENTS\S\SUMNER\8867
- PIERS 8 & 9 WALSH BAY\2015 - 01\RELIANCE LETTER\PIERS 8 AND 9 RELIANCE EXTENSION LETTER -.DOC
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ABN 56 003 262 600
tel +61 2 9220 8500 fax +61 2 9220 8555
6 May 2015
Mr Kirby Parsonage
sitEX Properties Sydney Trust No. 1
Bay 10, Middlemiss Street
LAVENDER BAY NSW 2060
Dear Mr Parsonage,
117 HARRINGTON STREET, SYDNEY
We refer to your recent instructions to undertake a market valuation of the property known as 117 Harrington
Street, Sydney as at 31 December 2014 and for sitEX Properties Sydney No. 1 Trust and National Australia
Bank Limited for first mortgage security purposes only.
We refer you to our full valuation report prepared as at 31 December 2014 reporting a value of $13,250,000.
Please refer to our full report for a more formal assessment of the property which has been supplied to you
previously.
We now write to extend the reliance to sitEX Properties International AG, Switzerland for the purposes stated
above only.
We draw to your attention that this valuation is dated 31 December 2014 and was completed some 4 months
ago. We have not revisited the valuation in providing this letter. Should this valuation be required as at the date
of this letter, we would recommend that a revaluation is undertaken.
In accordance with our normal practice, we confirm that this letter is confidential to sitEX Properties Sydney No. 1
Trust, National Australia Bank Limited and sitEX Properties International AG, Switzerland for the specific purpose
to which it refers. No responsibility is accepted to any third party and neither the whole of the letter or any part or
reference thereto, may be published in any document, statement or circular nor in any communication with third
parties without prior written approval of the form and context in which it will appear.
Yours faithfully,
Jones Lang LaSalle
James A Marks
Director – CBD Commercial
Valuations & Advisory, NSW
\\AU420G18\GROUPS$\SYINV\CLIENTS\S\SUMNER\117 HARRINGTON ST\2015 - 01\RELIANCE LETTER\117 HARRINGTON ST RELIANCE EXTENSION LETTER -.DOC
SYINV: MSS/JAM
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nen erhalten Sie auf Anfrage. Alle Angaben
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ty for the failure to achieve a specific yield or
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as the case may be, the investor might not be
able to recover his or her entire invested capi
tal. You can obtain further information upon
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