konzernmitteilung nr. 59
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konzernmitteilung nr. 59
H konform ste um er ent Wp G- k lltes Do AGP FUND I, II, III & IPP FUND I KONZERNMITTEILUNG NR. 59 OKTOBER 2014 Aktuelle erfolgreiche exits des AGP FUnd i, ii, iii und ipp fund i Die Strategie der Deutschen Finance Group besteht darin, über institutionelle Zielfondsmanager ein global diversifiziertes Immobilien- und Infrastrukturportfolio aufzubauen. Die einzelnen Immobilien und Infrastrukturanlagen müssen über Wertsteigerungspotential verfügen, das die Zielfondsmanager während einer 2 bis 3-jährigen Haltephase durch aktive Asset-Management-Maßnahmen generieren. Anschließend werden die Immobilien und Infrastrukturanlagen mit teilweise erheblichen Veräußerungsgewinnen verkauft. Die 8 Dachfonds der Deutschen Finance Group haben in 52 institutionelle Zielfonds investiert, wobei die Investitionsstrategien der Zielfonds ihrerseits 5–10 einzelne Investments vorsehen. Mittlerweile erwerben oder veräußern die institutionellen Zielfondsmanager jeden Monat Immobilien bzw. Infrastrukturanlagen. Mit dieser Konzernmitteilung wollen wir über erfolgte Exits in Kanada, Frankreich, England, Japan und den USA informieren, die alle im September 2014 stattgefunden haben. 1 kM 59 | OKTOBER 2014 SENIORENRESIDENZEN Ein kanadischer institutioneller Zielfonds der Deutschen Finance Group hat 2011 in Kanada eine Vereinbarung mit einem der größten kanadischen Projektentwickler und Betreiber für Seniorenresidenzen getroffen, kraft derer er sich an der Entwicklung und dem Betrieb von Seniorenresidenzen in Höhe von bis zu 300 Mio. $ (CAD) beteiligt. Die Vereinbarung sieht vor, dass nach einer 18-monatigen Bauphase und der anschließenden Vermietungsphase von bis zu 24 Monaten das zur Verfügung gestellte Kapital zurückgezahlt wird, zuzüglich einer Verzinsung von knapp 11 % p. a. Im Anschluss an die Fertigstellung wird der institutionelle Zielfonds mit 30 - 40 % an der Seniorenresidenz beteiligt und erhält das anteilige Ergebnis. Nach 60 Monaten kann der institutionelle Zielfonds dem Betreiber der Residenz seinen Anteil durch eine vertragliche Option zum Marktwert verkaufen. Insgesamt wurde mit der Entwicklung von 10 Seniorenresidenzen begonnen. Der institutionelle Zielfonds hat dem Projektenwickler dafür insgesamt 103,2 Mio $ (CAD) zur Verfügung gestellt. Für alle Investments wurde im Vorfeld die Nachfragesituation detailliert im Rahmen einer sogenannten „demand coverage ratio“ Analyse (DCR) überprüft, wobei eine DCR über 2 Bedarf nach einer weiteren Seniorenresidenz signalisiert. Die erste Investition in Höhe von 9,26 Mio. $ wurde im März 2011 getätigt für die Entwicklung einer Seniorenresidenz mit 173 Apartments/Zimmern (DCR 3,7) im Nordosten von Winnipeg. Die Seniorenresidenz wurde im September 2012 fertiggestellt und hat einen SpaBereich, ein Fitness Center, eine Kirche, einen Friseur- und Beautysalon, einen Kinoraum und offene Kamine auf jedem Flur. Die 173 Apartments/ Zimmer wurden zwischen September 2012 und 2014 vollständig vermietet und der institutionelle Zielfonds hat vor einer Woche das zur Verfügung gestellte Kapital in Höhe von 9,26 Mio. $ erhalten nebst Zinsen in Höhe von 3,53 Mio. $. Ohne weiteren Kapitaleinsatz erhält der institutionelle Zielfonds für seine Beteiligung an der Seniorenresidenz in den kommenden 5 Jahren monatlich zu zahlende Dividenden plangemäß in Höhe von insgesamt 3,73 Mio. $ sowie einen Kaufpreis von 10,68 Mio. $. Dies entspricht einer IRR brutto von 25,7 % und einem Multiple von insgesamt voraussichtlich 2,94x brutto. 23 Dachfonds AGP Fund II Institutioneller Zielfonds Kanada Investment Seniorenresidenzen Ankauf 2012 Verkauf ab 2014 IRR Rendite* 25,7 % Multiple** 2,94x 34 kM 59 | OKTOBER 2014 HOTEL-PORTFOLIO Ein asiatischer institutioneller Zielfonds der Deutschen Finance Group hat sich im Dezember 2011 mit ca. 22 % an einer japanischen Hotelgesellschaft beteiligt. Die Gesellschaft war zu dem Zeitpunkt Eigentümerin von fünf „full serviced Hotels“, drei Business Hotels, einem „limited serviced Resort“ in großen Städten wie Kobe, Tokyo, Osaka, Hiroshima und Okinawa mit insgesamt 2.532 Zimmern. Infolge des Tsunamis am 11. März 2011 und der anschließenden Nuklearkatastrophe in Fukushima stornierten Touristen nahezu alle Buchungen und die Hotelumsätze gingen in ganz Japan dramatisch zurück. Die Beteiligung an der Hotelgesellschaft konnte daher mit einem Abschlag von knapp 50 % auf den fairen Marktwert erworben werden. Im Februar 2012 hat der institutionelle Zielfondsmanager die Hotelgesellschaft mit einer weiteren Hotelgesellschaft in Japan fusioniert und es gelang ihm, die Buchungen und Umsätze im Laufe der Jahre 2012/2013 zu stabilisieren. Von 2012 bis heute wurde das Portfolio strategisch umgebaut und erweitert. Heute besteht es aus 28 Hotels überwiegend in Tokyo, Okinawa, Kanto und Kansai mit insgesamt 6.985 Zimmern. Im April 2013 hat der institutionelle Zielfonds rund 50 % seiner Beteiligung an der Hotelgesellschaft veräußert, die verbleibenden 50 % vor einigen Wochen im September 2014. Bei der Transaktion konnte insgesamt eine IRR brutto von 85,6 % und ein Multiple von 3,6x brutto erzielt werden. Dachfonds AGP Fund III 4 Institutioneller Zielfonds Pan-Asien Investment Hotelportfolio Ankauf 2011 Verkauf 2014 IRR Rendite* 85,6 % Multiple** 3,6x BÜROIMMOBILIEN Ein französischer institutioneller Zielfonds der Deutschen Finance Group hat im April 2014 einen Bürokomplex bestehend aus drei Gebäuden in Puteaux, einem Bürostandort im Westen von Paris, erworben. Bei dem Komplex handelt es sich um das ehemalige Hauptquartier von Bayer in Frankreich, denen die Gebäude bis 2011 gehörten und anschließend im Rahmen eines sale and leasebacks veräußert wurden. Das direkt an der Seine gelegene Hauptgebäude wurde 1974/75 gebaut und hat eine vermietbare Fläche von 10.850 qm, die zu 100 % vermietet ist. Hauptmieter ist Sony, deren Mietvertrag eine Restlaufzeit von 7,5 Jahren hat. Die anderen beiden Gebäude mit 4.600 qm bzw. 3.600 qm befinden sich im hinteren Teil des Grundstücks und wurden später errichtet. Eines der Gebäude wird vollständig von Bayer gemietet, die Flächen des dritten Gebäudes sind an 13 verschiedene Parteien vermietet. Die Strategie des institutionellen Zielfondsmanagers bestand darin, das Grundstück aufzuteilen, so dass die Gebäude individuell veräußert werden können. Nach der Aufteilung sollte das als „core-Objekt“ qualifizierende Hauptgebäude veräußert werden. Für den hinteren Teil des Grundstücks wird ein Genehmigungsverfahren zur Errichtung von Wohnhäusern mit einer Kapazität bis zu 25.000 qm Fläche bzw. 350 Wohnungen betrieben. Im Anschluss an das Genehmigungsverfahren wird das Grundstück an einen Projektentwickler veräußert und die beiden Bürogebäude abgerissen. Der institutionelle Zielfondsmanager hat das Hauptgebäude im September 2014 nach nur 6 Monaten an einen institutionellen Investor verkauft und dabei einen Multiple von 1,7x brutto erzielt. Dachfonds IPP Fund I Institutioneller Zielfonds Frankreich Investment Büroimmobilien Ankauf 2014 Verkauf 2014 IRR Rendite* n.a. % Multiple** 1,7x 5 kM 59 | OKTOBER 2014 STUDENTENWOHNHEIME Ein britischer institutioneller Zielfonds der Deutschen Finance Group hat sich im Juni 2012 an 2 Projektentwicklungen von Studentenwohnheimen in Birmingham und Edinburgh beteiligt. Bedarfsanalysen im Vorfeld zu den Investments hatten ergeben, dass die Universitäten an beiden Standorten nur zu einem geringen Teil den Bedarf an studentischen Wohnmöglichkeiten decken können. Bei den Projektentwicklungen handelt es sich um ein Studentenwohnheim mit 74 Betten auf 3.500 qm Fläche in Birmingham, aufgeteilt in 54 „single studios“ und 20 2-Bett „micro flats“ sowie 500 qm Einzelhandelsflächen. Die Bauphase wurde nach 18 Monaten im August 2014 abgeschlossen, alle Betten des Studentenwohnheimes sind für 150–175 GBP pro Woche vermietet und für die Einzelhandelsflächen wurde ein 15 Jahres-Mietvertrag abgeschlossen. Das Studentenwohnheim in Edinburgh hat 169 Betten, aufgeteilt in 120 „studios“, 28 2-Bett „micro flats“, 21 3-Bett „micro flats“ und knapp 200 qm Einzelhandelsflächen. Die Bauphase in Edinburgh wurde nach 15 Monaten in der zweiten im September 2013 abgeschlossen, die Betten des Studentenwohnheims sowie die Einzelhandelsflächen sind voll vermietet. Die durchschnittliche Miete pro Bett liegt bei 150 GBP pro Woche. Beide Studentenwohnheime wurden im Q2/Q3 2014 an einen REIT verkauft, für das Studentenwohnheim in Birmingham wurde eine IRR brutto von 39 % und ein Multiple von 1,7x brutto erzielt. Für das Studentenwohnheim in Edinburgh eine IRR brutto von 50 % sowie ein Multiple von 1,8x brutto. Dachfonds AGP Fund III / IPP Fund I 6 Institutioneller Zielfonds Pan-Europa Investment Studentenwohnheime Ankauf 2012 Verkauf 2014 IRR Rendite* 39 % und 50 % Multiple** 1,7x und 1,8x PARKHÄUSER Ein amerikanischer institutioneller Zielfonds der Deutschen Finance Group hat im März 2012 ein Portfolio von 14 Parkhäusern unter anderem in Denver, Memphis, Houston, Kansas City, Nashville und Atlanta erworben. Das Portfolio aus 5.388 Parkbuchten und knapp 6.500 qm Büro- und Einzelhandelsflächen in 10 verschiedenen Bundesstaaten der USA. Der Verkäufer hat 13 der 14 Parkhäuser im Rahmen einer „sale and lease back“-Vereinbarung gemietet, 10 davon mit einer Laufzeit von 15 Jahren und 3 mit einer Laufzeit von 5 Jahren. Die Strategie des institutionellen Zielfondsmanagers bestand darin, die Parkhäuser, die als Portfolio günstig eingekauft worden sind (laufende Rendite von 9.9 % p. a.), einzeln zu veräußern und dadurch einen erheblichen Mehrwert zu erzielen. Darüber hinaus wurden die laufenden Cash-Flows durch operative Maßnahmen in den Parkhäusern optimiert. Noch 2012 konnte der institutionelle Zielfondsmanager bereits 3 Parkhäuser in Nashville (63 Parkbuchten), Denver (411 Parkbuchten) und Houston (1.471 Parkbuchten) veräußern, weitere 8 im Jahr 2013. Dabei zahlten die Käufer bis zum 25fachen der Jahresmiete. Die letzten 3 Parkhäuser in Cincinnati, Ohio wurden im September 2014 veräußert. Insgesamt konnte der institutionelle Zielfonds bei der Transaktion eine IRR brutto von 87,9 % sowie einen Multiple von 2,4x brutto erzielen. Dachfonds AGP Fund I Institutioneller Zielfonds USA Investment Parkhäuser Ankauf 2012 Verkauf 2014 IRR Rendite* 87,9 % Multiple** 2,4x 7 *Es handelt sich bei diesen Angaben aus den institutionellen Zielfonds um Planprognosen (Rückflüsse aus Investitionen), bei denen die Internal Rate of Return (IRR, engl.: interner Zinsfuß) verwendet wurde und die der Zielfonds auf der Basis eigener Kennziffern aufgestellt hat. Sie drückt daher die rechnerische Verzinsung des jeweils in der Beteiligung kalkulatorisch gebundenen Kapitals unter Berücksichtigung der zeitlichen Komponente aus. Das kalkulatorisch gebundene Kapital ändert sich im Verlauf der Beteiligung (durch Ausschüttungen/Entnahmen). Die IRR-Rendite beziffert daher nicht die Verzinsung der tatsächlich gezeichneten Kapitaleinlage, sondern des jeweils kalkulatorisch gebundenen Kapitals. Eine Vergleichbarkeit der IRR-Renditen verschiedener Vermögensanlagen ist nur bei gleicher Laufzeit und vergleichbarem Kapitalbindungsverlauf möglich. **Der Multiple (Multiplikator oder Koeffizient) beschreibt den Multiplikator zu einer Ausgangssumme. Eine Ausgangssumme von 100 mit einem Multiplikator von 1,8 versehen ergibt 180 unabhängig von Zeiträumen. In der Regel bezieht sich der Netto-Multiplikator auf das dem Zielfonds zugesagte Kapital, also das Kapital, welches dem Fonds rechnerisch zur Investition (nach Kosten bleibt), dadurch ist der Netto-Multiplikator zunächst überschlägig besser geeignet, um eine einfache Hochrechnung des rückfließenden Kapitals zu erhalten. Es handelt sich um einen Nominalwert, d. h. zukünftige Rückflüsse werden nicht abgezinst. Deutsche Finance Investment GmbH Ridlerstraße 33 80339 München Telefon +49 (0) 89 - 64 95 63 0 Telefax +49 (0) 89 - 64 95 63 10 [email protected] www.deutsche-finance-group.de Hinweis: Die in diesem Dokument enthaltenen Angaben stellen keine Anlageberatung, Anlagevermittlung oder Anlageempfehlung dar, sondern dienen lediglich als Marketinginformation. Sie sind unverbindlich, ohne Anspruch auf Vollständigkeit und bilden keine Grundlage für einen Vertrag oder für die Begründung von Rechtspflichten. Es handelt sich bei den vorgenannten Angaben auch nicht um Wertentwicklungsangaben im Sinne des § 4 Abs. 7 WpDVerOV. Soweit in diesem Dokument enthaltene Daten erkennbar von Dritten stammen (z. B. bei Quellenangaben), wird für die Richtigkeit und Vollständigkeit dieser Daten keine Gewähr übernommen. Kapitalanlagen der dargestellten Art sind stets längerfristige unternehmerische Beteiligungen, die wirtschaftliche, steuerliche und rechtliche Risiken beinhalten, die im Extremfall einen Totalverlust des eingesetzten Kapitals bedeuten können. Maßgeblich für eine Entscheidung über die Investition in die dargestellte Art von Kapitalanlagen sind allein die Angaben in den für jedes Produkt vorgehaltenen aktuellen Verkaufsprospekten. Eine fundierte Beteiligungsentscheidung sollte daher allein nach Kenntnis des Inhalts eines Verkaufsprospekts getroffen werden. Bildnachweis: © Deutsche Finance Group