konzernmitteilung nr. 59

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AGP FUND I, II, III & IPP FUND I
KONZERNMITTEILUNG NR. 59
OKTOBER 2014
Aktuelle erfolgreiche exits des AGP FUnd i, ii, iii und ipp fund i
Die Strategie der Deutschen Finance Group besteht darin, über institutionelle Zielfondsmanager ein global diversifiziertes Immobilien- und
Infrastrukturportfolio aufzubauen. Die einzelnen Immobilien und Infrastrukturanlagen müssen über Wertsteigerungspotential verfügen, das die
Zielfondsmanager während einer 2 bis 3-jährigen Haltephase durch aktive
Asset-Management-Maßnahmen generieren. Anschließend werden die
Immobilien und Infrastrukturanlagen mit teilweise erheblichen Veräußerungsgewinnen verkauft. Die 8 Dachfonds der Deutschen Finance Group
haben in 52 institutionelle Zielfonds investiert, wobei die Investitionsstrategien der Zielfonds ihrerseits 5–10 einzelne Investments vorsehen.
Mittlerweile erwerben oder veräußern die institutionellen Zielfondsmanager jeden Monat Immobilien bzw. Infrastrukturanlagen. Mit dieser
Konzernmitteilung wollen wir über erfolgte Exits in Kanada, Frankreich,
England, Japan und den USA informieren, die alle im September 2014
stattgefunden haben.
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kM 59 | OKTOBER 2014
SENIORENRESIDENZEN
Ein kanadischer institutioneller Zielfonds der Deutschen Finance Group
hat 2011 in Kanada eine Vereinbarung mit einem der größten kanadischen Projektentwickler und Betreiber für Seniorenresidenzen getroffen,
kraft derer er sich an der Entwicklung und dem Betrieb von Seniorenresidenzen in Höhe von bis zu 300 Mio. $ (CAD) beteiligt. Die Vereinbarung
sieht vor, dass nach einer 18-monatigen Bauphase und der anschließenden
Vermietungsphase von bis zu 24 Monaten das zur Verfügung gestellte
Kapital zurückgezahlt wird, zuzüglich einer Verzinsung von knapp 11 %
p. a. Im Anschluss an die Fertigstellung wird der institutionelle Zielfonds
mit 30 - 40 % an der Seniorenresidenz beteiligt und erhält das anteilige Ergebnis. Nach 60 Monaten kann der institutionelle Zielfonds dem Betreiber
der Residenz seinen Anteil durch eine vertragliche Option zum Marktwert
verkaufen. Insgesamt wurde mit der Entwicklung von 10 Seniorenresidenzen begonnen. Der institutionelle Zielfonds hat dem Projektenwickler
dafür insgesamt 103,2 Mio $ (CAD) zur Verfügung gestellt. Für alle Investments wurde im Vorfeld die Nachfragesituation detailliert im Rahmen
einer sogenannten „demand coverage ratio“ Analyse (DCR) überprüft,
wobei eine DCR über 2 Bedarf nach einer weiteren Seniorenresidenz
signalisiert. Die erste Investition in Höhe von 9,26 Mio. $ wurde im
März 2011 getätigt für die Entwicklung einer Seniorenresidenz mit 173
Apartments/Zimmern (DCR 3,7) im Nordosten von Winnipeg. Die Seniorenresidenz wurde im September 2012 fertiggestellt und hat einen SpaBereich, ein Fitness Center, eine Kirche, einen Friseur- und Beautysalon,
einen Kinoraum und offene Kamine auf jedem Flur. Die 173 Apartments/
Zimmer wurden zwischen September 2012 und 2014 vollständig vermietet
und der institutionelle Zielfonds hat vor einer Woche das zur Verfügung
gestellte Kapital in Höhe von 9,26 Mio. $ erhalten nebst Zinsen in Höhe
von 3,53 Mio. $. Ohne weiteren Kapitaleinsatz erhält der institutionelle
Zielfonds für seine Beteiligung an der Seniorenresidenz in den kommenden 5 Jahren monatlich zu zahlende Dividenden plangemäß in Höhe
von insgesamt 3,73 Mio. $ sowie einen Kaufpreis von 10,68 Mio. $. Dies
entspricht einer IRR brutto von 25,7 % und einem Multiple von insgesamt
voraussichtlich 2,94x brutto.
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Dachfonds AGP Fund II
Institutioneller Zielfonds
Kanada
Investment
Seniorenresidenzen
Ankauf
2012
Verkauf
ab 2014
IRR Rendite*
25,7 %
Multiple**
2,94x
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kM 59 | OKTOBER 2014
HOTEL-PORTFOLIO
Ein asiatischer institutioneller Zielfonds der Deutschen Finance Group
hat sich im Dezember 2011 mit ca. 22 % an einer japanischen Hotelgesellschaft beteiligt. Die Gesellschaft war zu dem Zeitpunkt Eigentümerin von fünf „full serviced Hotels“, drei Business Hotels, einem
„limited serviced Resort“ in großen Städten wie Kobe, Tokyo, Osaka,
Hiroshima und Okinawa mit insgesamt 2.532 Zimmern. Infolge des
Tsunamis am 11. März 2011 und der anschließenden Nuklearkatastrophe
in Fukushima stornierten Touristen nahezu alle Buchungen und die
Hotelumsätze gingen in ganz Japan dramatisch zurück. Die Beteiligung
an der Hotelgesellschaft konnte daher mit einem Abschlag von knapp
50 % auf den fairen Marktwert erworben werden. Im Februar 2012 hat der
institutionelle Zielfondsmanager die Hotelgesellschaft mit einer weiteren
Hotelgesellschaft in Japan fusioniert und es gelang ihm, die Buchungen
und Umsätze im Laufe der Jahre 2012/2013 zu stabilisieren. Von 2012 bis
heute wurde das Portfolio strategisch umgebaut und erweitert. Heute
besteht es aus 28 Hotels überwiegend in Tokyo, Okinawa, Kanto und
Kansai mit insgesamt 6.985 Zimmern. Im April 2013 hat der institutionelle
Zielfonds rund 50 % seiner Beteiligung an der Hotelgesellschaft veräußert,
die verbleibenden 50 % vor einigen Wochen im September 2014. Bei der
Transaktion konnte insgesamt eine IRR brutto von 85,6 % und ein Multiple
von 3,6x brutto erzielt werden.
Dachfonds AGP Fund III
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Institutioneller Zielfonds
Pan-Asien
Investment
Hotelportfolio
Ankauf
2011
Verkauf
2014
IRR Rendite*
85,6 %
Multiple**
3,6x
BÜROIMMOBILIEN
Ein französischer institutioneller Zielfonds der Deutschen Finance Group
hat im April 2014 einen Bürokomplex bestehend aus drei Gebäuden
in Puteaux, einem Bürostandort im Westen von Paris, erworben. Bei dem
Komplex handelt es sich um das ehemalige Hauptquartier von Bayer
in Frankreich, denen die Gebäude bis 2011 gehörten und anschließend
im Rahmen eines sale and leasebacks veräußert wurden. Das direkt an
der Seine gelegene Hauptgebäude wurde 1974/75 gebaut und hat eine
vermietbare Fläche von 10.850 qm, die zu 100 % vermietet ist. Hauptmieter
ist Sony, deren Mietvertrag eine Restlaufzeit von 7,5 Jahren hat. Die
anderen beiden Gebäude mit 4.600 qm bzw. 3.600 qm befinden sich im hinteren Teil des Grundstücks und wurden später errichtet. Eines der Gebäude
wird vollständig von Bayer gemietet, die Flächen des dritten Gebäudes sind
an 13 verschiedene Parteien vermietet. Die Strategie des institutionellen
Zielfondsmanagers bestand darin, das Grundstück aufzuteilen, so dass die
Gebäude individuell veräußert werden können. Nach der Aufteilung sollte
das als „core-Objekt“ qualifizierende Hauptgebäude veräußert werden.
Für den hinteren Teil des Grundstücks wird ein Genehmigungsverfahren
zur Errichtung von Wohnhäusern mit einer Kapazität bis zu 25.000 qm
Fläche bzw. 350 Wohnungen betrieben. Im Anschluss an das Genehmigungsverfahren wird das Grundstück an einen Projektentwickler veräußert
und die beiden Bürogebäude abgerissen. Der institutionelle Zielfondsmanager hat das Hauptgebäude im September 2014 nach nur 6 Monaten
an einen institutionellen Investor verkauft und dabei einen Multiple von
1,7x brutto erzielt.
Dachfonds IPP Fund I
Institutioneller Zielfonds
Frankreich
Investment
Büroimmobilien
Ankauf
2014
Verkauf
2014
IRR Rendite*
n.a. %
Multiple**
1,7x
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kM 59 | OKTOBER 2014
STUDENTENWOHNHEIME
Ein britischer institutioneller Zielfonds der Deutschen Finance Group
hat sich im Juni 2012 an 2 Projektentwicklungen von Studentenwohnheimen in Birmingham und Edinburgh beteiligt. Bedarfsanalysen im
Vorfeld zu den Investments hatten ergeben, dass die Universitäten
an beiden Standorten nur zu einem geringen Teil den Bedarf an studentischen Wohnmöglichkeiten decken können. Bei den Projektentwicklungen
handelt es sich um ein Studentenwohnheim mit 74 Betten auf 3.500 qm
Fläche in Birmingham, aufgeteilt in 54 „single studios“ und 20 2-Bett
„micro flats“ sowie 500 qm Einzelhandelsflächen. Die Bauphase wurde
nach 18 Monaten im August 2014 abgeschlossen, alle Betten des Studentenwohnheimes sind für 150–175 GBP pro Woche vermietet und für
die Einzelhandelsflächen wurde ein 15 Jahres-Mietvertrag abgeschlossen.
Das Studentenwohnheim in Edinburgh hat 169 Betten, aufgeteilt in
120 „studios“, 28 2-Bett „micro flats“, 21 3-Bett „micro flats“ und knapp
200 qm Einzelhandelsflächen. Die Bauphase in Edinburgh wurde nach 15
Monaten in der zweiten im September 2013 abgeschlossen, die Betten des
Studentenwohnheims sowie die Einzelhandelsflächen sind voll vermietet.
Die durchschnittliche Miete pro Bett liegt bei 150 GBP pro Woche. Beide
Studentenwohnheime wurden im Q2/Q3 2014 an einen REIT verkauft, für
das Studentenwohnheim in Birmingham wurde eine IRR brutto von 39 %
und ein Multiple von 1,7x brutto erzielt. Für das Studentenwohnheim in
Edinburgh eine IRR brutto von 50 % sowie ein Multiple von 1,8x brutto.
Dachfonds AGP Fund III / IPP Fund I
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Institutioneller Zielfonds
Pan-Europa
Investment
Studentenwohnheime
Ankauf
2012
Verkauf
2014
IRR Rendite*
39 % und 50 %
Multiple**
1,7x und 1,8x
PARKHÄUSER
Ein amerikanischer institutioneller Zielfonds der Deutschen Finance
Group hat im März 2012 ein Portfolio von 14 Parkhäusern unter
anderem in Denver, Memphis, Houston, Kansas City, Nashville und
Atlanta erworben. Das Portfolio aus 5.388 Parkbuchten und knapp
6.500 qm Büro- und Einzelhandelsflächen in 10 verschiedenen Bundesstaaten der USA. Der Verkäufer hat 13 der 14 Parkhäuser im Rahmen einer
„sale and lease back“-Vereinbarung gemietet, 10 davon mit einer Laufzeit von 15 Jahren und 3 mit einer Laufzeit von 5 Jahren. Die Strategie
des institutionellen Zielfondsmanagers bestand darin, die Parkhäuser,
die als Portfolio günstig eingekauft worden sind (laufende Rendite von
9.9 % p. a.), einzeln zu veräußern und dadurch einen erheblichen Mehrwert
zu erzielen. Darüber hinaus wurden die laufenden Cash-Flows durch
operative Maßnahmen in den Parkhäusern optimiert. Noch 2012 konnte
der institutionelle Zielfondsmanager bereits 3 Parkhäuser in Nashville
(63 Parkbuchten), Denver (411 Parkbuchten) und Houston (1.471 Parkbuchten) veräußern, weitere 8 im Jahr 2013. Dabei zahlten die Käufer bis
zum 25fachen der Jahresmiete. Die letzten 3 Parkhäuser in Cincinnati,
Ohio wurden im September 2014 veräußert. Insgesamt konnte der institutionelle Zielfonds bei der Transaktion eine IRR brutto von 87,9 % sowie
einen Multiple von 2,4x brutto erzielen.
Dachfonds AGP Fund I
Institutioneller Zielfonds
USA
Investment
Parkhäuser
Ankauf
2012
Verkauf
2014
IRR Rendite*
87,9 %
Multiple**
2,4x
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*Es handelt sich bei diesen Angaben aus den institutionellen Zielfonds um Planprognosen (Rückflüsse aus Investitionen), bei denen die Internal Rate
of Return (IRR, engl.: interner Zinsfuß) verwendet wurde und die der Zielfonds auf der Basis eigener Kennziffern aufgestellt hat. Sie drückt daher die
rechnerische Verzinsung des jeweils in der Beteiligung kalkulatorisch gebundenen Kapitals unter Berücksichtigung der zeitlichen Komponente aus.
Das kalkulatorisch gebundene Kapital ändert sich im Verlauf der Beteiligung (durch Ausschüttungen/Entnahmen). Die IRR-Rendite beziffert daher
nicht die Verzinsung der tatsächlich gezeichneten Kapitaleinlage, sondern des jeweils kalkulatorisch gebundenen Kapitals. Eine Vergleichbarkeit
der IRR-Renditen verschiedener Vermögensanlagen ist nur bei gleicher Laufzeit und vergleichbarem Kapitalbindungsverlauf möglich.
**Der Multiple (Multiplikator oder Koeffizient) beschreibt den Multiplikator zu einer Ausgangssumme. Eine Ausgangssumme von 100 mit einem
Multiplikator von 1,8 versehen ergibt 180 unabhängig von Zeiträumen. In der Regel bezieht sich der Netto-Multiplikator auf das dem Zielfonds
zugesagte Kapital, also das Kapital, welches dem Fonds rechnerisch zur Investition (nach Kosten bleibt), dadurch ist der Netto-Multiplikator
zunächst überschlägig besser geeignet, um eine einfache Hochrechnung des rückfließenden Kapitals zu erhalten. Es handelt sich um einen Nominalwert, d. h. zukünftige Rückflüsse werden nicht abgezinst.
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