Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung – eine

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Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung –
eine alphabetische Übersicht
Als Wohnungseigentümer müssen Sie mit den anderen Eigentümern gemeinschaftlich die Lasten
und Kosten des Gemeinschaftseigentums tragen. Dazu zählen die Kosten der Instandsetzung, der
sonstigen Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs. Wie hoch Ihr Beitrag im Einzelnen
ist, hängt vom Verteilungsschlüssel ab. Deshalb ist dieser stets fester Bestandteil des Wirtschaftsplanes und der Jahresabrechnung.
Ein für Sie ungünstiger Verteilungsschlüssel bedeutet einen unmittelbaren Eingriff in Ihren Geldbeutel. Kein Wunder, dass es um die Kostenverteilung der einzelnen Abrechnungsposten immer
wieder Streit gibt, weil zum Beispiel ein falscher Schlüssel angewendet worden ist oder der eine
oder andere Wohnungseigentümer den Schlüssel als ungerecht empfindet.
Aufzugskosten
Die Kostenverteilung erfolgt hier unabhängig vom Gebrauch und Nutzen für den einzelnen Wohnungseigentümer und zwar, wenn nichts anderes vereinbart ist, im Verhältnis der Miteigentumsanteile. Das heißt, die Kostenverteilung kann anders geregelt werden, was auch häufig gemacht
wird. So ist zum Beispiel auch denkbar, die Kosten auch an der Stockwerkanzahl zu orientieren.
Je höher jemand wohnt, desto höher die Kostenlast. Selbstverständlich ist es auch zulässig, Erdgeschossbewohner von den Fahrstuhlkosten zu befreien. Eine andere Verteilung setzt aber auch
eine eindeutige Regelung in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung voraus (OLG Celle,
Beschluss vom 28. 11. 2006, ZW 241/06, NZM 2007 S. 217).
Erschließungsbeiträge
Wenn eine Gemeinde für bestimmte Anlagen – wie zum Beispiel den öffentlichen Ausbau bestimmter Straßen, Wege und Plätze, Parkflächen und Grünanlagen sowie Kinderspielplätze – Aufwendungen oder andere Erschließungskosten hat, werden diese auf den Nutznießer umgelegt.
Betroffen von der Beitragspflicht sind dann diejenigen, die im Zeitpunkt der Zustellung des Beitragsbescheides – auf den Zeitpunkt der Durchführung kommt es nicht an – Eigentümer des betroffenen Grundstücks waren. Das heißt für Wohnungs- oder Teileigentümer, dass sie entsprechend ihrem Miteigentumsanteil in Anspruch genommen werden können – und zwar auch dann,
wenn sie von ihrem Sondereigentum aus keinen Zugang zu der Erschließungsanlage haben.
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Garagen
Das Sondereigentum an frei stehenden Garagen umfasst grundsätzlich nicht die konstruktiven Bestandteile. Deshalb sind Reparaturkosten an den im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteilen (Garagenwand, Garagentor, Garagendach) kostenmäßig von sämtlichen Wohnungseigentümern zu tragen. Zulässig ist es jedoch, den Teileigentümern der Garagen diese Kosten
aufzuerlegen. Hierfür bedarf es einer ausdrücklichen Vereinbarung. Ein Mehrheitsbeschluss reicht
hierfür nicht (BGH, Urteil vom 20. 9. 2000, Az. V ZB 59/98).
Dasselbe gilt für Garagenstellplätze.
Hausmeisterkosten
Diese Kosten zählen zu den Kosten der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Deshalb
kommt eine Kostenbefreiung durch Eigenleistung normalerweise nicht infrage, weil dadurch eine
höhere Belastung der anderen Eigentümer entsteht (LG Düsseldorf, Beschluss vom 12. 3. 2003,
Az. 3 Wx 377/02).
Heizkosten
Hierzu zählen die Kosten für Heizung und Warmwasserversorgung. Deshalb gehören sie unbedingt
in die Jahresabrechnung, soweit nicht die Eigentümer direkt mit dem Versorgungsunternehmen abrechnen.
Was die Umlage dieser Kosten anbetrifft, gilt – soweit Heiß- und Warmwasserverbrauchszähler
vorhanden sind –, dass wenigstens 50 % und höchstens 70 % der Betriebskosten einer zentralen
Heiz- und Warmwasserversorgungsanlage nach dem gemessenen Verbrauch umzulegen sind. Der
Rest wird als verbrauchsunabhängige Kosten nach dem vereinbarten Verteilungsschlüssel umgelegt. Dabei ist naheliegend, die Verteilung auf die beheizbare Fläche zu beschränken, also Balkon
und Terrassenflächen auszuschließen.
Wichtig: Die verbrauchsabhängig abzurechnenden Kosten sind gesondert zu ermitteln und in der
Gesamtabrechnung auszuweisen.
Die Kosten der Anbringung der Verbrauchszähler wiederum richten sich nach der Kostenverteilung
für Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten. Dasselbe gilt für die Reparatur dieser Geräte.
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Es erleichtert die Jahresabrechnung ungemein, wenn die Heizkostenabrechnungsperiode dem
Wirtschaftsjahr angepasst wird.
Hilfsdienste
Bedient sich die Eigentümergemeinschaft irgendwelcher Hilfsdienste – wie z. B. Hausmeister, Pförtner,
Putzkolonnen, Wachdienste etc. −, sind diese Kosten dafür auf alle zu verteilen – je nach Verteilungsschlüssel.
Instandhaltungsrücklage
Der Beitrag zur Instandhaltungsrücklage muss gesondert – sowohl im Gesamt- als auch im Einzelwirtschaftsplan – aufgeführt werden. Sie ist Bestandteil des Verwaltungsvermögens. Deshalb haben
ausscheidende Eigentümer keinen Anspruch auf Auszahlung des anteiligen Rücklagevermögens.
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Da die Instandhaltungsrücklage oft unzureichend ist, sollte beim Erstellen des Wirtschaftsplanes
eine Erhöhung bedacht werden, wenn mit größeren Instandsetzungsmaßnahmen in absehbarer
Zukunft zu rechnen ist. Dies gilt insbesondere, wenn die Höhe noch aus einer Zeit resultiert,
als der Verkäufer einen »vertriebsfreundlichen« Wirtschaftsplan aufgestellt hat.
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Die Höhe der Instandhaltungsrückstellung orientiert sich allgemein an den für den öffentlich geförderten Wohnungsbau festgelegten Instandhaltungspauschalen. Danach gelten zurzeit folgende
Sätze pro Quadratmeter Wohnfläche im Jahr:
− für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres weniger als 22 Jahre zurückliegt, höchstens € 7,10,
− für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres mindestens 22 Jahre zurückliegt, höchstens € 9,−,
− für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres mindestens 32 Jahre zurückliegt, höchstens € 11,50 und
− für Garagen oder ähnliche Einstellplätze höchstens € 68,− jährlich.
Diese Pauschalen müssen erstmalig ab 1. Januar 2005 und danach folgend am 1. Januar eines jeden darauffolgenden dritten Jahres um den Prozentsatz angepasst bzw. erhöht werden, um den
sich seit der letzten Veränderung der amtlich festgestellte Verbraucherpreisindex für Deutschland insgesamt verändert hat. Maßgeblich für die Veränderung am 1. Januar 2005 war die Veränderung seit dem 1. Januar 2002. Den jeweiligen Verbraucherindex erfahren Sie beim Statistischen Bundesamt in Wiesbaden.
Es werden aber auch andere Berechnungsmethoden zugrunde gelegt. So lässt sich die erforderliche
Instandhaltungsrückstellung zum Beispiel auch nach der sogenannten »Peterschen Formel« ermitteln. Diese führt allerdings zu recht hohen Zahlungen, die in der Praxis nicht üblich sind.
Letztlich ist es die Eigentümergemeinschaft, die nach eigenem Ermessen durch Mehrheitsbeschluss
über die Höhe entscheiden kann. Beachten Sie deshalb unseren Rechtstipp oben.
Kabelanschlusskosten
Die Betriebskosten für die mit dem Breitbandkabelnetz verbundene hauseigene Verteileranlage,
an die sämtliche Wohnungseigentümer angeschlossen sind, zählen zu den Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums. Sie werden nach dem vereinbarten oder gesetzlichen Kostenverteilungsschlüssel auf die Wohnungseigentümer umgelegt. Dazu zählen die Kosten für den Betriebsstrom,
die Kosten für die Prüfung der Betriebsbereitschaft und Einstellung durch einen Fachmann und die
laufenden monatlichen Entgelte an die Telekom oder andere Kabelservice-Gesellschaften.
Dagegen zählen das einmalig zu zahlende Anschlussentgelt, die Kosten der Herstellung für die
Verteileranlage zwischen der Übergabestelle und den Anschlüssen in den einzelnen Eigentumseinheiten und die laufende Kabelgebühr zu den Kosten des Sondereigentums. Diese werden normalerweise nach Wohneinheiten verteilt.
Werden nur einzelne Eigentümer an das Breitbandkabelnetz angeschlossen, müssen selbstverständlich auch nur diejenigen sich an den Kosten beteiligen, die davon profitieren.
Kontogebühren
Die durch die Führung der Verwaltungskonten entstandenen Kosten (Zinsen im Überziehungsfall,
Kontoführungsgebühren bei Guthaben) sind entsprechend dem Verteilungsschlüssel von allen Eigentümern zu tragen.
Leer stehende Wohnungen
Leer stehende Wohnungen sind grundsätzlich nicht von der gesetzlichen bzw. davon abweichenden
vereinbarten Kostenverteilung ausgenommen. Vielmehr haben sich die Eigentümer hier im vollen
Umfang an den gemeinschaftlichen Lasten und Kosten zu beteiligen (z. B. OLG Düsseldorf, Beschluss vom 20. 3. 1998, Az. 3 Wx 7/98).
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Ein Bauträger muss sich auch dann an den Kosten beteiligen, wenn Wohnungen noch nicht bezugsfähig und veräußert worden sind. Das gilt auch dann, wenn die Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung eine Lasten- und Kostentragung für die Wohnungseigentümer erst ab Bezugsfertigkeit vorsieht.
Liquiditätsumlage
Wenn eine Sonderumlage erforderlich ist, um Liquiditätsprobleme zu beheben, müssen die Aufwendungen hierfür entsprechend dem bestehenden Verteilungsschlüssel umgelegt werden. Das
kann sowohl bei offenen Hausgeldforderungen oder auch größeren Heizkostennachzahlungen infrage kommen.
Es ist aber auch zulässig, bei größeren Reparaturarbeiten, diese nicht aus der voraussichtlich ausreichenden Instandhaltungsrückstellung zu bezahlen, sondern eine Sonderumlage zu beschließen.
So kann verhindert werden, dass die Rücklage unnötig erschöpft wird.
Für eine vor einem Eigentümerwechsel beschlossene und fällige Sonderumlage haftet der Verkäufer. Das gilt auch dann, wenn die Sonderumlage erst nach dem Abschluss des Vertrages fällig
wird, er aber zum Zeitpunkt der Fälligkeit noch als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.
Kommt es zu einer Zwangsversteigerung, gilt Folgendes: Eine vor dem Zuschlag beschlossene, aber
nach dem Beschluss erst fällig gewordene Sonderumlage muss der Ersteigerer bzw. Erwerber anteilig tragen.
Loggien
Werden in der Gemeinschaftsordnung die Kosten nach der Wohnfläche umgelegt, werden Loggien
mit einem Viertel ihrer Grundfläche angesetzt (BayObLG, Beschluss vom 7. 3. 1996, WE 1997 S. 34).
Mehrhausanlagen
Hier kann die Verteilung der Lasten und Kosten, soweit möglich, auf das jeweilige Gebäude vereinbart werden. Das gilt insbesondere, wenn bestimmte Einrichtungen – wie z. B. Fahrstühle – nur in
einem Gebäudeteil liegen. Wichtig ist in diesen Fällen aber auch, dass damit einhergehend getrennte Instandhaltungsrückstellungen vereinbart werden. Dementsprechend muss auch schon
beim Wirtschaftsplan eine Trennung der Kosten erfolgen.
Ist eine getrennte Erfassung nicht vereinbart, müssen alle Wohnungseigentümer anteilig die Kosten
tragen, selbst wenn sie die Einrichtung in den anderen Gebäudeteilen nicht nutzen können.
Müllabfuhr
Können die Müllabfuhrgebühren personen- oder wohnungsbezogen erfasst und abgerechnet werden,
darf der Verteilungsschlüssel abweichend von der gesetzlichen Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen durch Mehrheitsbeschluss umgestellt werden.
Putzdienst
ABC
⎯⎯ ⎯
⎯→
Hilfsdienste
Rechtsgutachten
Eine Eigentümergemeinschaft kann mehrheitlich beschließen, zur Prüfung der Rechtswirksamkeit
von Beschlüssen früherer Wohnungseigentümerversammlungen ein Rechtsgutachten einzuholen.
Die Kosten sind dann entsprechend dem Verteilungsschlüssel umzulegen – in der Regel also nach
Miteigentumsanteilen.
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Reinigungskosten
ABC
⎯⎯ ⎯
⎯→
Hilfsdienste
Sauna
ABC
⎯⎯ ⎯
⎯→
Schwimmbad
Schornsteinfegergebühren
Diese Gebühren gehören grundsätzlich zu den Lasten des Grundstücks und sind somit auf alle Eigentümer im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile umzulegen. Ausnahme: Es ist etwas anderes vereinbart. Fallen aber Schornsteinfegergebühren für Tätigkeiten an Anlagen an, die im Sondereigentum stehen (z. B. Gasetagenheizung), sind diese Gebühren zunächst in voller Höhe zwar
vom Verwalter zu zahlen. Aber im Rahmen der Einzelabrechnung müssen sie zulasten des jeweiligen Sondereigentümers gehen.
Schwimmbad
Schwimmbäder in Wohnungseigentumsanlagen sind keine Seltenheit. Die entstehenden Unterhaltskosten hierfür (Strom oder andere Energiekosten, Wasser, Reinigung, Entkalkungszusätze etc.) sind
mangels entgegenstehender Vereinbarung von allen Raumeigentümern zu tragen – und zwar, wenn
nichts anderes geregelt worden ist, nach der Höhe der Miteigentumsanteile. Dasselbe gilt für
Saunaeinrichtungen.
Ein Wohnungseigentümer kann sich grundsätzlich der Kostentragungspflicht nicht dadurch entziehen, dass er Sauna und Schwimmbad nicht benutzt.
Sondernutzungsrecht
Hier sollte von vornherein in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung bestimmt werden,
ob und inwieweit der sondernutzungsberechtigte Miteigentümer die Kosten allein tragen soll. Aber
auch wenn dies vereinbart ist, hat das Ganze seine Grenzen. So müssen zum Beispiel die Kosten
der Beseitigung von ursprünglich vorhandenen Baumängeln nicht getragen werden. Dasselbe gilt
für Baumfällarbeiten auf Gartenflächen, an denen ein Sondernutzungsrecht besteht.
Sonderumlage
ABC
⎯⎯ ⎯
⎯→
Liquiditätsumlage
Straßenreinigung
Diese Kosten sind mangels anderer Vereinbarung nach Miteigentumsanteilen umzulegen.
Stromkosten
Diese Kosten, soweit sie das gemeinschaftliche Eigentum z. B. für Außenbeleuchtung, Beleuchtung der Zugänge, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen etc. anbetreffen, sind nach dem
bestehenden Verteilungsschlüssel anteilig zu tragen.
Die Stromkosten für den Betrieb der zentralen Heizungs- und/oder Warmwasserversorgung sind
gesondert zu ermitteln. Sie gehören als verbrauchsabhängig in die Heizkostenabrechnung.
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Terrassen
Hier gilt dasselbe wie bei
ABC
⎯⎯ ⎯
⎯→
Loggien.
Tiefgarage
ABC
⎯⎯ ⎯
⎯→
Garage
Tischtennisräume
Auch diese Räume verursachen Unterhaltskosten, die mangels abweichender Vereinbarung von
allen Eigentümern zu tragen sind. Das trifft auch die, die den Raum tatsächlich nicht nutzen.
Thermostatventile
Thermostatventile sind regeltechnische Einrichtungen einer Heizanlage. Die Kosten für die Anschaffung und den Einbau gehören – genauso wie die Reparatur- und Austauschkosten – zu den
Verwaltungskosten. Sie sind deshalb nach den Miteigentumsanteilen umzulegen. Ausnahme: Es
besteht eine andere Vereinbarung.
Überziehungszinsen
ABC
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⎯→
Bankkonten
Versammlungskosten
Die für die Durchführung von einer Wohnungseigentümerversammlung zu zahlende Saalmiete zählt
zu den »sonstigen Verwaltungskosten« des gemeinschaftlichen Eigentums. Deshalb sind diese
Kosten auf alle Eigentümer zu verteilen – und zwar in Miteigentumsanteilen, soweit nichts anderes vereinbart worden ist.
Diese Kosten sind nicht schon durch die Verwaltervergütung abgegolten. Allerdings steht dem Verwalter für die Durchführung der Versammlung als solche keine zusätzliche Vergütung zu. Das
gilt auch für die Durchführung außerordentlicher Versammlungen, wenn dies nicht ausdrücklich
mehrheitlich so beschlossen worden ist.
Versicherungsprämien
Die Prämien sind, soweit das Gemeinschaftseigentum versichert ist, von allen Raumeigentümern
je nach Verteilungsschlüssel zu tragen.
Verwaltervergütung
Soweit der Verwalter ein Entgelt erhält, ist dies von den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich
zu tragen – und zwar nach Miteigentumsanteilen oder einem anderen vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel. So kann zum Beispiel vereinbart werden, dass die Verwaltervergütung in jeweils
gleicher Höhe auf jedes Wohnungseigentum entfällt. Eine besondere Vereinbarung muss aber in
der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung geregelt sein, eine Regelung bloß im Verwaltervertrag reicht hier nicht aus (OLG Köln, Beschluss vom 24. 5. 2002, Az. 16 Wx 84/02, NZM 2002
S. 615).
Sollte eine derartige Regelung aber wirksam vereinbart worden sein, also einstimmig, dann schuldet
ein Eigentümer, der zwei oder mehr Wohnungen besitzt, das Honorar für beide Wohnungen.
Entstehen dem Verwalter Kosten, weil er zum Beispiel säumige Hausgeldschuldner gerichtlich belangen muss, sind diese allein dem Schuldner aufzuerlegen.
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Verwaltungsbeirat
Soweit der Verwaltungsbeirat eine Aufwandsentschädigung beansprucht, ist diese ebenfalls nach
Miteigentumsanteilen oder entsprechend einer abweichenden Kostenverteilung auf die einzelnen
Wohnungseigentümer umzulegen.
Waschräume
Wenn und soweit für den Unterhalt eines gemeinsamen Waschraumes Kosten anfallen, sind diese
von allen Wohnungseigentümern zu tragen. Das gilt auch dann, wenn der einzelne Wohnungseigentümer den Waschraum tatsächlich nicht nutzt, weil er beispielsweise in der Wohnung wäscht.
Mangels entgegenstehender Vereinbarung sind die Kosten auch hier nach Miteigentumsanteilen
zu tragen.
Wasserversorgung
Selbst wenn Kaltwasser und Abwasser nach dem individuellen Verbrauch in den Wohnungen abgerechnet werden, muss in der Abrechnung auch zwischen dem individuellen Verbrauch und dem
Verbrauch für Gemeinschaftszwecke unterschieden werden (BayObLG, Beschluss vom 7. 3. 2002,
Az. 2 ZWR 77/01).
Wohnungseigentümerversammlung
ABC
⎯⎯ ⎯
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Versammlungskosten
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