Proposition de l`agglomération de Longueuil

Transcription

PROPOSITION DE
L’AGGLOMÉRATION DE LONGUEUIL
Définition d’orientations, d’objectifs et de critères relatifs
à l’occupation optimale du territoire
Identification des territoires voués à l’urbanisation 2031
Identification des périmètres d’urbanisation 2031
PLAN MÉTROPOLITAIN D’AMÉNAGEMENT ET DE
DÉVELOPPEMENT DE LA CMM
25 MARS 2011
DIRECTION DE L’URBANISME ET DU DÉVELOPPEMENT DURABLE
Ont participé à la rédaction de ce document :
Ville de Boucherville
M. Jérôme Cloutier
Mme Myrto Élizabeth Lasnier
M. Pierre Pion
Ville de Brossard
M. Lucien Desbiens
M. Mario Verville
Ville de Longueuil
Mme Lysanne Audet
Mme Sylvie Cossette
Mme Kaissy Charbonneau
M. Félix Champagne-Picotte
M. Martin Lévesque
M. Jean Mercille
Mme Sylvie Paquin
M. Olivier Pepin
M. Jean Picotte
Mme Marie-France Racine
Mme Claude Robidas
Mme Marie-Claude Sarault
Mme Céline St-Cyr
Ville de Saint-Bruno-de-Montarville
M. Claude Coutu
M. Jean Larose
Ville de Saint-Lambert
Mme Julie Larose
Des échanges ont également eu lieu avec des représentants de la Ville de Montréal et de la
Communauté métropolitaine de Montréal.
Document présenté au/à :
Comité consultatif agricole de l’agglomération de Longueuil
Commission de l’environnement et de l’aménagement de l’agglomération de Longueuil
Direction de l’urbanisme et du développement durable
25 mars 2011
Plan métropolitain d’aménagement et de développement de la CMM
Proposition de l’agglomération de Longueuil – Rapport final
TABLE DES MATIÈRES
MISE EN SITUATION...................................................................................................................... 1
PARTIE 1
TERRITOIRES VOUÉS À L’URBANISATION ET SEUILS DE DENSITÉ ........................................ 3
DESCRIPTION DE L’AGGLOMÉRATION DE LONGUEUIL ........................................................................ 3
CARACTÉRISATION DU DÉVELOPPEMENT DE L’AGGLOMÉRATION ET TERRITOIRE DISPONIBLE AU
DÉVELOPPEMENT ET AU REDÉVELOPPEMENT ...................................................................................
5
PLANIFICATION DU TERRITOIRE DANS L’AGGLOMÉRATION DE LONGUEUIL ........................................... 9
Schéma d’aménagement et de développement – Concept d’organisation spatiale (extraits).....................9
Vision du développement à long terme du transport collectif à Longueuil.................................................14
OCCUPATION ACTUELLE DU TERRITOIRE DE L’AGGLOMÉRATION DE LONGUEUIL – FONCTION
RÉSIDENTIELLE ............................................................................................................................
15
Analyse des densités résidentielles actuelles ............................................................................................17
Synthèse du développement résidentiel 2000 – 2010 ...............................................................................26
VERS DES ORIENTATIONS, OBJECTIFS ET CRITÈRES RELATIFS AUX SEUILS MINIMUMS DE DENSITÉ ..... 30
Développement prévu selon un horizon 2031 ...........................................................................................30
Une vision intégrée de l’aménagement et du transport : TOD et densification du territoire ......................32
ORIENTATIONS ET CRITÈRES DE PLANIFICATION ET D’AMÉNAGEMENT .............................................. 35
Grandes orientations d’aménagement .......................................................................................................36
SEUILS DE DENSIFICATION DU TERRITOIRE ..................................................................................... 38
Application des seuils minimums de densité résidentielle .........................................................................39
Seuils de densification mixte pour les secteurs TOD.................................................................................40
Nouveaux logements dans les TOD ..........................................................................................................41
DÉVELOPPEMENT RÉSIDENTIEL DE L’AGGLOMÉRATION – HORIZON 2031.......................................... 41
PARTIE 2
PÉRIMÈTRE D’URBANISATION ET TERRITOIRE VOUÉ À L’URBANISATION – 2031 .............. 44
BESOINS SUPPLÉMENTAIRES EN ESPACE DE DÉVELOPPEMENT ........................................................ 44
Vocation résidentielle .................................................................................................................................44
Vocation commerciale ................................................................................................................................44
Vocation industrielle ...................................................................................................................................48
TERRITOIRE VOUÉ À L’URBANISATION – 2031................................................................................. 55
CONCLUSION .............................................................................................................................. 58
BIBLIOGRAPHIE........................................................................................................................... 61
ANNEXE
EXEMPLES DE DENSITÉS RÉSIDENTIELLES............................................................................ A1
LISTE DES TABLEAUX
Tableau 1 : Superficie et population de l’agglomération de Longueuil en 2006.................................................3
Tableau 2 : Répartition des emplois par secteur d'activité en 2006 ...................................................................5
Tableau 3 : Sites structurants de développement (2011)...................................................................................6
Tableau 4 : Sites structurants de redéveloppement (2011)................................................................................7
Tableau 5 : Occupation résidentielle actuelle du territoire (2010) ....................................................................15
Tableau 6 : Densités résidentielles (1er janvier 2011) .....................................................................................17
Tableau 7 : Synthèse du développement résidentiel 2000 – 2010 ..................................................................26
Tableau 8 : Projection de la croissance des ménages entre 2006 et 2031......................................................31
Tableau 9 : Phasage du développement résidentiels (1er janvier 2002 au 31 décembre 2009) .....................31
Tableau 10 : Seuils de densité minimums proposés pour l’agglomération de Longueuil ................................38
Tableau 11 : Potentiel de développement et redéveloppement résidentiel de l’agglomération de Longueuil .42
Tableau 12 : Sites structurants commerciaux vacants et projection de développement commercial ..............47
Tableau 13 : Absorption annuelle et échéance estimée du développement industriel ....................................52
Tableau 14 : Estimation des besoins en espaces industriels selon l’horizon de planification 2031.................53
LISTE DES PLANS
Plan 1 : Agglomération de Longueuil. En encadré, l’agglomération de Longueuil au sein de la CMM ..............4
Plan 2 : Développement résidentiel de l’agglomération – secteurs central et périphérique...............................6
Plan 3 : Terrains disponibles au développement et redéveloppement (janvier 2011)........................................8
Plan 4 : Schéma d’aménagement et de développement – concept d’organisation spatiale (actualisé 2011) .12
Plan 5 : Schéma d’aménagement et de développement – grandes affectations du sol...................................13
Plan 6 : Vision de développement des réseaux de transport collectif à Longueuil...........................................14
Plan 7 : Densités d’occupation du sol actuelles – agglomération de Longueuil ...............................................16
Plan 8 : Densités d’occupation du sol actuelles – Boucherville ........................................................................19
Plan 9 : Densités d’occupation du sol actuelles – Brossard .............................................................................20
Plan 10 : Densités d’occupation du sol actuelles – Longueuil, arr. de Greenfield Park ...................................21
Plan 11 : Densités d’occupation du sol actuelles – Longueuil, arr. de Saint-Hubert ........................................22
Plan 12 : Densités d’occupation du sol actuelles – Longueuil, arr. du Vieux-Longueuil ..................................23
Plan 13 : Densités d’occupation du sol actuelles – Saint-Bruno-de-Montarville...............................................24
Plan 14 : Densités d’occupation du sol actuelles – Saint-Lambert ...................................................................25
Plan 15 : Localisation des projets analysés au tableau 7 .................................................................................27
Plan 16 : Principaux points d’accès au transport collectif structurant...............................................................34
Plan 17 : Développement résidentiel ultime et densités – horizon 2031 ..........................................................43
Plan 18 : Agglomération de Longueuil : périmètre d’urbanisation et aires potentielles de localisation des
espaces supplémentaires requis pour la fonction industrielle (2031) ...............................................................56
Plan 19 : Agglomération de Longueuil : territoire voué à l’urbanisation (2031) ................................................57
Plan 20 : Localisation des exemples de densités résidentielles ...................................................................... A2
MISE EN SITUATION
Dans le cadre de l’élaboration du plan métropolitain d’aménagement et de développement (PMAD)
de la Communauté métropolitaine de Montréal (CMM), la Ville de Longueuil (agglomération),
comme les autres agglomérations et municipalités régionales de comté (MRC) de la CMM sont
invitées à lui soumettre des propositions sur les seuils de densification, les territoires voués à
l’urbanisation et le périmètre d’urbanisation métropolitain. Pour ce, un protocole d’entente entre la
CMM et la Ville de Longueuil (agglomération) a été signé le 3 décembre 2010.
Pour la réalisation de ce mandat, la Ville de Longueuil (agglomération) doit tenir compte des
paramètres inscrits au projet de loi no 58 (article 2.24) et contribuer à l’atteinte de la vision 2025
ainsi qu’aux objectifs du plan de développement économique de la CMM. Le tableau qui suit
présente les principaux éléments d’orientations en référence à ces documents.
Référence
Projet de loi no 58
Grandes orientations
1
Vision 2025 de la CMM
-
Perspective de développement durable;
Assurer la compétitivité et l’attractivité de la CMM
-
-
Virage vers le transport collectif;
Développement d’ensemble urbains consolidés, densifiés et dynamiques;
Aménagement de quartiers résidentiels offrant des services de proximité
de qualité;
Protection et mise en valeur du territoire agricole comme une composante
de l’écosystème métropolitain;
Contrôle de la production des gaz à effet de serre (GES);
Protection des milieux naturels
-
Mobilité / accessibilité des déplacements;
Qualité des milieux de vie
-
Plan de développement économique
2
de la CMM (en révision)
1
2
Projet de loi no 58 modifiant la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme et d’autres dispositions législatives concernant
les communautés métropolitaines, article 2.24, premier alinéa.
CMM, Plan de développement économique, mise à jour 2010-2015, mai 2010, pages 28 à 32
La démarche proposée par la CMM comporte deux étapes :
1.
Définir, pour notre territoire situé hors des corridors de transport collectif métropolitains1, dans
une perspective de développement durable et en fonction d’un horizon de planification pour
l’année 2031, des orientations, des objectifs et des critères portant sur la définition de seuils
minimaux de densité selon les caractéristiques du milieu aux fins d’assurer la compétitivité et
l’attractivité du territoire, et, le cas échéant, délimiter en appui à ces orientations, objectifs et
critères, toute partie de territoire et déterminer toute localisation;
2.
Définir pour notre territoire, dans une perspective de développement durable et en fonction
d’un horizon de planification pour l’année 2031, des orientations, des objectifs et des critères
portant sur la définition des territoires voués à l’urbanisation optimale de l’espace aux fins
d’assurer la compétitivité et l’attractivité du territoire et délimiter, en appui à ces orientations,
objectifs et critères, tout périmètre métropolitain.
1
Selon le protocole d’entente, la CMM déterminera les territoires voués à l’urbanisation et les seuils minimaux de densité à l’intérieur
des axes de transport collectif métropolitain. L’agglomération de Longueuil traitera quand même l’ensemble de son territoire pour
fins de cohésion.
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La proposition soumise à la CMM doit répondre aux objets du mandat et être globale pour
l’ensemble de notre territoire.
Le présent document se divise en trois parties et comporte une annexe. Les deux premières
parties reprennent intégralement les attentes du mandat de la CMM. La troisième, la conclusion,
résume les propositions de l’agglomération de Longueuil.
La première partie, dédiée au territoire voué à l’urbanisation, comprend les huit sections suivantes :
i)
Description de l’agglomération de Longueuil;
ii)
Caractérisation du développement de l’agglomération et territoire disponible au
développement et au redéveloppement;
iii)
Planification du territoire dans l’agglomération de Longueuil;
iv)
Occupation actuelle du territoire dans l’agglomération – fonction résidentielle;
v)
Vers des orientations, objectifs et critères relatifs aux seuils minimums de densité;
vi)
Orientations et critères de planification et d’aménagement;
vii) Seuils de densification du territoire
viii) Développement résidentiel de l’agglomération – 2031
La seconde partie, traite du périmètre d’urbanisation et du territoire voué à l’urbanisation selon
l’horizon de planification 2031 et se divise en deux sections :
i)
Besoins supplémentaires en espace de développement pour les fonctions résidentielle,
commerciale et industrielle
ii)
Périmètre d’urbanisation et territoire voué à l’urbanisation – 2031.
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PARTIE 1
TERRITOIRES VOUÉS À L’URBANISATION ET SEUILS DE DENSITÉ
Mandat de la CMM
La définition des territoires voués à l’urbanisation optimale de l’espace et des seuils minimaux de densité
Dans une perspective de développement durable, la CMM demande de définir des orientations,
des objectifs et des critères aux fins d’assurer la compétitivité et l’attractivité de son territoire à
l’égard des territoires voués à l’urbanisation optimale de l’espace et des seuils minimaux de densité
applicables à ces territoires. Ces territoires peuvent être de deux types :
a)
Les territoires vacants voués à l’urbanisation en périphérie du milieu urbain existant;
b)
S’il y a lieu, les territoires vacants ou à redévelopper en milieu établi.
DESCRIPTION DE L’AGGLOMÉRATION DE LONGUEUIL
L’agglomération de Longueuil, située sur la rive sud du fleuve Saint-Laurent face à Montréal, est
composée des villes de Boucherville, Brossard, Longueuil, Saint-Bruno-de-Montarville et de SaintLambert (voir plan 1). Le tableau 1 présente les superficies, population et densités de population de
l’agglomération et des villes la composant.
Tableau 1 : Superficie et population de l’agglomération de Longueuil en 2006
Longueuil
Boucherville
Superficie
70,8 km2
Brossard
45,7 km2
Greenfield
Saint-Hubert
Park
4,8 km2
VieuxLongueuil
45,0 km2
66,0 km2
Total
Saint-BrunodeMontarville
SaintLambert
115,8 km2
43,3 km2
8,2 km2
Agglomération
283,8 km2
%
25 %
16 %
2%
23 %
16 %
41 %
15 %
3%
100 %
Population
39 062
71 154
17 084
77 028
135 218
229 330
24 388
21 599
385 533
%
10 %
18,5 %
4,5 %
20 %
35 %
59,5 %
6%
6%
100 %
552
1 557
3 559
1 167
3 005
1 980
563
2 650
1 359
7,2 %
8,6 %
0,6 %
1,5 %
1,8 %
1,6
2,3 %
2,6 %
3,7 %
Densité de
population
(hab./km2)
Variation de la
population
(2001 - 2006)
Source : Statistique Canada, recensements 2001 et 2006
L’agglomération de Longueuil fait partie de la sous-région Rive-Sud de Montréal avec les MRC de
Roussillon et de Lajemmerais. Cette sous-région est la plus urbanisée de la Montérégie.
L’agglomération de Longueuil fait également partie de la Communauté métropolitaine de Montréal
(CMM) qui regroupe également l’ensemble du territoire des îles de Montréal et Jésus ainsi que ses
couronnes nord et sud. Située à moins de 10 km du centre-ville de Montréal, l’agglomération de
Longueuil s’inscrit directement dans le prolongement du tissu urbain montréalais et de ce fait,
constitue l’un de ses trois grands ensembles urbains, à savoir Montréal, Laval et Longueuil (centre
du Grand Montréal). En 2006, Longueuil comptait pour environ 11% de la population de la CMM et
son territoire représentait environ 7,4 % de celui de la CMM.
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Trois principaux facteurs ont favorisé le développement du territoire de l’agglomération de
Longueuil : sa localisation géographique stratégique, la proximité de l’île de Montréal et la présence
d’une station de métro vers laquelle converge le réseau de transport collectif de la Rive-Sud.
Malgré la présence du fleuve, les pôles d’emplois de l’île de Montréal sont facilement accessibles
grâce à la présence de quatre ponts, d’une station de métro, d’une ligne de train de banlieue et du
réseau de transport collectif de Longueuil. Il faut noter que certaines portions du territoire de
l’agglomération de Longueuil sont plus près du centre-ville de Montréal que bien des secteurs
situés directement sur l’île.
Ville principale de la Rive-Sud et pôle d’emplois majeur, l’agglomération de Longueuil profite
également d’un réseau routier régional unique et d’une desserte en transport collectif assurant une
accessibilité régionale exceptionnelle pour l’ensemble de la région.
Plan 1 : Agglomération de Longueuil. En encadré, l’agglomération de Longueuil au sein de la CMM
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Le tableau 2 présente la répartition des emplois par secteurs d’activité en 2006 sur les territoires de
la CMM, de la Rive-Sud et de l’agglomération de Longueuil. Ce tableau permet de conclure que la
répartition des emplois de l’agglomération suit les tendances observées dans la CMM et sur la
Rive-Sud. Ainsi, la majorité des emplois, avec 79 % des emplois totaux, sont dans le secteur
tertiaire. La prédominance de ce type d’emploi sur le territoire devra être capitalisée compte tenu
de leur part modale importante en transport collectif.
Tableau 2 : Répartition des emplois par secteur d'activité en 2006
CMM
Rive-Sud
Emplois
Secteur primaire
%
Emplois
Longueuil
%
Emplois
%
9 045
0,5 %
5 785
4%
710
312 280
18 %
37 635
24 %
32 945
21 %
Secteur tertiaire
1 422 325
82 %
114 640
73 %
125 025
79 %
Total
1 743 650
Secteur secondaire
158 060
0,4 %
158 680
Source : Statistique Canada, Registre des entreprises, 2006
La région métropolitaine de recensement (RMR) de Montréal comptait 1,77 M d’emplois en 2009,
dont environ 9 % (161 500) se trouvait dans l’agglomération de Longueuil. Ce pourcentage est
légèrement plus élevé que celui de Laval (8 %, 142 200 emplois), mais est moindre que celui de
Montréal (63 %, 1,1 M emplois), de la Couronne nord (13 %, 233 400 emplois) et de la Couronne
sud (10 %, 176 700 emplois)2. Le centre-ville de Montréal conserve une attractivité importante
compte tenu de la proximité de l’agglomération de Longueuil et des services de transport qui la
relient directement au centre-ville de Montréal.
Dans l’agglomération de Longueuil, le secteur des services domine avec 80 % de la main-d’œuvre
(11 000 entreprises), suivi du secteur manufacturier (29 100 emplois, 2 700 entreprises) dont les
principales concentrations sont dans les secteurs de l’aérospatiale, du transport terrestre, de la
logistique-distribution et du bioalimentaire.
CARACTÉRISATION DU DÉVELOPPEMENT DE L’AGGLOMÉRATION ET TERRITOIRE DISPONIBLE AU
DÉVELOPPEMENT ET AU REDÉVELOPPEMENT
Le présent mandat demande de proposer des seuils minimums de densité résidentielle afin
d’assurer, entre autres, l’adéquation entre le développement résidentiel optimal et un transport
collectif durable et efficace. En analysant l’implantation résidentielle de l’agglomération, nous
observons, à l’exception des territoires de Boucherville, de Longueuil (au sud-est de l’autoroute
A-30) et de Saint-Bruno-de-Montarville, qui sont isolés du cœur de l’agglomération par des
fonctions industrielles, les autoroutes A-20 et A-30 et la zone agricole, que l’agglomération de
Longueuil est caractérisée par un développement résidentiel continu et compact (voir plan 2).
Ce développement cohérent permet une desserte optimale du territoire en transport collectif. Cette
dualité du territoire (secteurs central et périphérique) devra être prise en considération lors de
l’élaboration d’orientations, objectifs et critères relativement aux seuils de densité minimums à
définir.
2
Consortium de la Communauté métropolitaine de Montréal, L’emploi local dans la région métropolitaine de Montréal (2009)
5 / 62
Partant des données du SAD et des
actualisations fournies par les villes liées de
l’agglomération, les sites structurants de
développement disponibles sont illustrés au
plan 3. Le tableau 3 résume, par ville et
fonction urbaine, les superficies disponibles au
développement. Au 1er janvier 2011, la zone
urbaine de l’agglomération, fleuve et zone
agricole exclus, était développée à 90 %
(1 960 ha à développer pour une superficie
totale de 19 168 ha).
Malgré le fait que des logements sont
construits annuellement dans les anciens
secteurs (consolidation), le concept de
redéveloppement de sites structurants est
encore peu appliqué dans l’agglomération de
Longueuil.
Avec l’arrivée d’équipements de transport
collectif structurants principalement dans les
secteurs plus anciens, où la densité est plus
élevée,
la
présence
d’ensembles
commerciaux déstructurés ou en attente d’une
nouvelle vocation, le redéveloppement sera
appelé, dans un avenir proche, à jouer un rôle
majeur dans l’ajout de nouveaux logements.
De plus, plusieurs villes sont ou seront sous
peu en manque de nouveaux secteurs
résidentiels à développer. D’ailleurs, le
gouvernement ontarien impose déjà un seuil
minimum de logements à être construits dans
les secteurs déjà desservis.
Plan 2 : Développement résidentiel de l’agglomération –
secteurs central et périphérique
Tableau 3 : Sites structurants de développement (2011)
Fonction
résidentielle (ha) 1
Fonction
commerciale (ha) 2
Fonction
industrielle (ha) 2
Total
(ha)
Boucherville
285
20
20
325
Brossard
134
27
70
231
Longueuil
605
53
417
1 075
Greenfield Park
Saint-Hubert
Vieux-Longueuil
Saint-Bruno-de-Montarville
Saint-Lambert
Agglomération
0
0
0
0
433
28
328
789
172
25
89
286
124
34
162
320
9
0
0
9
1 157
134
669
1 960
1
Selon les directions d’urbanisme des villes liées, excluant les sites structurants de redéveloppement
2
Schéma d’aménagement et de développement de l’agglomération de Longueuil
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L’étude réalisée pour la CMM et les agglomérations de Longueuil et Montréal en 2009 sur le
potentiel de développement d’un corridor de transport collectif dans l’axe Champlain et Taschereau
propose le redéveloppement des pôles commerciaux unifonctionnels par l’introduction d’autres
fonctions afin de les transformer en milieux de vie, de consommation et de travail et d’optimiser le
transport collectif proposé. Deux projets majeurs de redéveloppement à l’étude à Longueuil : le
pôle d’Auvergne et le site de la gare de train de banlieue. Notons qu’à Saint-Lambert, d’importants
projets de recyclage de bâtiments industriels et d’insertion ont vu le jour.
Pour cet exercice, les sites de redéveloppement illustrés au plan 3 correspondent aux grands
ensembles commerciaux situés en bordure des axes structurants de transport collectif proposés
sur les boulevards Taschereau, Cousineau et De Montarville et sur le chemin de Chambly. Des
secteurs plus récents (parties du Quartier Dix30 par exemple) et des infrastructures majeures de
transport collectif (stationnement incitatif) sont inclus puisque, compte tenu de l’objectif d’implanter
des TOD, ils nécessiteront éventuellement une utilisation plus optimale de l’espace. L’intégration
d’un site à ces secteurs de redéveloppement ne signifie pas pour autant qu’ils doivent
obligatoirement changer de vocation, mais plutôt qu’ils offrent un fort potentiel d’insertion d’autres
fonctions génératrices de déplacement pour le transport collectif à considérer lors de son éventuel
redéveloppement.
Tableau 4 : Sites structurants de redéveloppement (2011)
Fonction
résidentielle (ha) 1
Fonction
commerciale (ha) 2
Boucherville
0
0
9
9
Brossard
0
0
210
210
331
Longueuil
Fonction mixte
(ha) 3
Total
(ha)
65
32
234
Greenfield Park
0
0
69
69
Saint-Hubert
0
0
67
67
Vieux-Longueuil
195
65
32
98
0
0
0
0
Saint-Lambert
13
2
0
15
78
34
453
565
Agglomération
1
Puisque essentiellement résidentiels, le pôle d’Auvergne, les sites Héroux-Devtek, de Saint-Lambert (sauf dépôt de neiges usées) et
de la gare de train de banlieue de Longueuil – Saint-Hubert ont une affectation résidentielle.
2
Correspond aux sites à développer de la place Charles-Le Moyne (stationnements) et au dépôt de neiges usées de Saint-Lambert qui
auront une vocation commerciale puisque peu propice à l’habitation.
3
Autres sites identifiés puisque la vocation de ces secteurs doit favoriser l’émergence de TOD.
7 / 62
Plan 3 : Terrains disponibles au développement et redéveloppement (janvier 2011)
8 / 62
PLANIFICATION DU TERRITOIRE DANS L’AGGLOMÉRATION DE LONGUEUIL
Avant de définir de nouvelles orientations et présenter le développement actuel et proposé de
l’agglomération, un survol des principaux documents et visions de planification territoriale en lien
avec le présent mandat (développement, transport collectif, optimisation du territoire, densification,
périmètres urbains, etc.) s’impose pour démontrer, entre autres, que ces éléments sont déjà pris en
considération par l’agglomération et sont sur quoi s’appuie le développement actuel et futur de
l’agglomération. Pour ce, cette section présente le concept d’organisation spatiale du schéma
d’aménagement et de développement (SAD) et la vision du transport collectif de l’agglomération
proposée dans le document technique déposé pour le prolongement du métro.
Schéma d’aménagement et de développement – Concept d’organisation spatiale (extraits)
La présente section reprend quelques éléments du concept d’organisation spatiale du SAD. Le
principe de base soutenant ce concept est le contrôle du développement urbain à partir des pôles
et noyaux existants, et ce, d’une manière rationnelle et séquentielle tant en fonction des espaces
disponibles à l’intérieur des périmètres d’urbanisation qu’en fonction du potentiel de desserte des
infrastructures en place (égout, aqueduc, voirie, transport en commun, etc.).
Fonction résidentielle
Principale fonction urbaine de par sa superficie, la fonction résidentielle présente un ensemble
continu essentiellement localisé entre le fleuve Saint-Laurent et l’autoroute A-30. Les différents
secteurs résidentiels du territoire sont diversifiés, tant par leur morphologie, les typologies et
densités présentes, leur caractère ou les services qu’ils offrent.
L’objectif visé est d’assurer un développement des nouveaux secteurs résidentiels en fonction des
services et infrastructures disponibles et économiquement développables. Une attention
particulière est portée à la rentabilité fiscale des projets en exigeant, entre autres, une densité
accrue spécialement en bordure des axes préférentiels de transport collectif et des équipements
urbains majeurs (pôles commerciaux et de services, centres d’emplois, etc.). La diversité de l’offre
résidentielle ainsi que la complémentarité entre les différents projets sont également pris en
considération lors de la planification des nouveaux secteurs. Une mixité des fonctions est
encouragée dans certains secteurs afin de limiter l’émergence de quartiers résidentiels
unifonctionnels.
Dans un objectif de consolidation des acquis, la revitalisation des secteurs anciens doit recevoir
une attention équivalente à celle accordée au développement des nouveaux secteurs.
Fonction commerciale et de services
Axes et pôles multifonctionnels structurants
La fonction commerciale et de services s’articule autour de pôles et d’axes multifonctionnels
structurants. Grands moteurs économiques, ces derniers ont un rayonnement régional et
suprarégional. Le concept propose sept pôles multifonctionnels structurants : place CharlesLe Moyne, Promenades St-Bruno, Quartier Dix30, pôle sous-régional De Montarville, Mail
Champlain, échangeur Saint-Hubert et Complexe 20/20. Ces pôles sont structurants par leur
rayonnement, leur dimension, la superficie ou le nombre de bâtiments qui les composent, la
diversité des commerces et services offerts, leur accessibilité et leur visibilité depuis les grands
axes routiers.
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Le concept d’organisation spatiale identifie également deux axes multifonctionnels structurants, soit
le boulevard Taschereau et l’axe du chemin de Chambly/boulevard Cousineau. Véritables épines
dorsales commerciales et de services, ces axes sont structurants par l’offre commerciale et de
services qu’ils renferment et leur continuité dans le territoire.
Ces pôles et axes multifonctionnels répondent aux demandes suprarégionale, régionale et locale.
Afin d’assurer leur viabilité et attractivité, le SAD encourage l’achèvement des pôles en émergence,
plus spécifiquement celui de la place Charles-Le Moyne, et la revitalisation des axes et pôles
existants plutôt que la création de nouveaux. Le principe de complémentarité caractérisant ces
pôles et axes doit être maintenu. Une multifonctionnalité accrue est privilégiée lors d’exercices de
développement, de consolidation, de mise en valeur ou de requalification de ces secteurs.
Pôles multifonctionnels locaux et intermunicipaux
Les axes et pôles multifonctionnels structurants sont appuyés par des pôles multifonctionnels
locaux et intermunicipaux. D’échelle et de rayonnement réduits, ils correspondent à certains
noyaux commerciaux et offrent des commerces et des services diversifiés répondant aux besoins
plus locaux. Ces pôles peuvent comporter des bâtiments d’envergure (centres commerciaux,
commerces de grande surface, etc.) et des concentrations importantes d’emplois (rue SaintCharles et avenue Victoria). C’est essentiellement leur rayonnement moins régional qui les
distingue des pôles et axes multifonctionnels structurants.
L’objectif est de contrôler leur développement afin de minimiser les impacts négatifs sur la trame
résidentielle voisine et assurer la vitalité des pôles existants par le biais, lorsque requis, d’exercices
de prise en charge locale, de valorisation et de revitalisation. Une requalification vers des usages
non commerciaux est encouragée dans certains cas.
Commerces de quartier
Des commerces et artères commerciales de quartier complètent l’offre. Ces derniers sont répartis à
l’intérieur des quartiers résidentiels et présentent plusieurs formes : rues traditionnelles, petits
centres commerciaux de quartier, dépanneurs. L’objectif est d’assurer leur vitalité par le biais,
lorsque requis, d’exercices de valorisation et de revitalisation. Dans certains cas, une
requalification d’immeubles est encouragée. Lors du développement de nouveaux secteurs
résidentiels, l’implantation de tels commerces et services est encouragée lorsque la densité et le
nombre de résidents peuvent assurer leur rentabilité.
Fonction institutionnelle
Six pôles institutionnels regroupant les équipements institutionnels structurants du territoire
(hôpitaux, palais de justice, universités, cégeps, etc.) sont identifiés, à titre d’exemple, ceux du
centre régional et de la Cité-Santé-Universitaire (boulevard Taschereau) à Longueuil. La présence
de ces grands équipements institutionnels régionaux et suprarégionaux confirme le rôle de
l’agglomération de Longueuil comme « ville centre » de la Rive-Sud, voire de la couronne sud.
L’objectif est de compléter le développement des pôles en émergence et de consolider les pôles
existants afin de répondre aux besoins des populations locale, régionale et suprarégionale. Le SAD
encourage l’implantation de tout futur équipement institutionnel structurant régional et
suprarégional sur son territoire.
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Fonction industrielle
La situation géographique privilégiée de l’agglomération ainsi que la présence des principales
infrastructures de transport favorisent une activité industrielle importante et diversifiée. Les
principaux secteurs d’activités industrielles se trouvent le long des grands axes autoroutiers et
routiers. Une attention particulière est portée afin de localiser les industries de haute performance
dans les secteurs à grande visibilité (autoroutes A-10, A-20 et A-30) ou en bordure des quartiers
résidentiels existants.
L’objectif est d’assurer un développement optimal des secteurs industriels en assurant une
utilisation rationnelle de l’espace et en y minimisant l’implantation de fonctions non industrielles. La
spécialisation de certains parcs ainsi que l’émergence de grappes industrielles sont encouragées.
Le SAD a également comme objectifs d’assurer le dynamisme des secteurs industriels existants
ainsi que la revitalisation des secteurs plus anciens. La relocalisation des usages industriels
nuisibles en zones commerciale ou résidentielle vers des parcs industriels est également
souhaitée.
Infrastructures de transport
L’objectif est de tirer profit des infrastructures de transport en place et proposées afin d’optimiser le
développement du territoire. Le SAD reconnaît la nécessité de consolider, d’optimiser et
d’améliorer ces infrastructures (achèvement de l’autoroute A-30, élaboration d’axes préférentiels de
transport collectif, amélioration de la fluidité sur le réseau supérieur, etc.) et propose l’implantation
de deux axes lourds de transport collectif (prolongement du métro et SLR entre le pôle Chevrier
(Quartier Dix30) et le centre-ville de Montréal) et de deux axes intermédiaires (un premier
desservant le boulevard Roland-Therrien, la zone aéroportuaire et les boulevards MoïseVincent/Quartier et un second implanté dans l’emprise des boulevards Taschereau, JacquesCartier et de Mortagne afin de créer un axe nord-sud).
Périmètres d’urbanisation
Le SAD reconnaît l’intégrité des périmètres d’urbanisation du territoire. Cependant, il précise qu’un
tel document de planification doit être prospectif et identifie, à cet effet, lorsque les conditions
requises seront en place, une partie du territoire comme secteur potentiel d’expansion urbaine. Ce
dernier est situé dans la partie de la zone agricole située à l’ouest de l’autoroute A-30, entre la
zone aéroportuaire et les secteurs industriels longeant l’autoroute A-20.
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Plan 4 : Schéma d’aménagement et de développement – concept d’organisation spatiale (actualisé 2011)
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Plan 5 : Schéma d’aménagement et de développement – grandes affectations du sol
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Vision du développement à long terme du transport collectif à Longueuil
Dans le cadre des études préliminaires du prolongement du métro, la vision à long terme du
transport collectif de l’agglomération a été actualisée. Cette vision, qui devra être prise en
considération lors de la définition d’orientations, d’objectifs et de critères quant aux seuils
minimums de densité, prévoit, entre autres :
Un développement urbain favorisant prioritairement la consolidation et le développement de
pôles et axes de transport, la densification du territoire autour de ces derniers et la desserte
optimale de l’agglomération en transport collectif;
L’implantation du système léger sur rail (SLR) dans l’axe de l’autoroute A-10/pont Champlain;
Le prolongement en souterrain du métro jusqu’à à l’intersection Roland-Therrien/De Gentilly E
ou Roland-Therrien/Jacques-Cartier E;
L’implantation d’axes d’un réseau rapide de surface (RRS) en site propre pour mode
intermédiaire (tramway, SRB, etc.) intégrés au métro et au SLR sur les axes Taschereau,
Curé-Poirer et/ou Jacques-Cartier/Mortagne, Roland-Therrien/Savane et Lapinière/Quartier/
Moïse-Vincent/Clairevue;
L’implantation d’un réseau de voies réservées et de mesures préférentielles sur tous les axes
de transport collectif du territoire;
Un plan de mobilité et de transport durable privilégiant le transport en commun et les modes
actifs.
3
Plan 6 : Vision de développement des réseaux de transport collectif à Longueuil
3
Extrait du document technique déposé à l’AMT en 2010 illustrant la position de l’agglomération de Longueuil sur le prolongement du
métro.
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OCCUPATION ACTUELLE DU TERRITOIRE DE L’AGGLOMÉRATION DE LONGUEUIL –
FONCTION
RÉSIDENTIELLE
Le plan 7 et les tableaux 5 et 6 illustrent le territoire résidentiel occupé de l’agglomération ainsi que
les densités d’occupation résidentielle en nombre de logements par hectare (log./ha).
Pour obtenir une illustration plus juste des densités d’occupation résidentielle du sol, les aires de
diffusion du recensement 2006 de Statistique Canada ont été actualisées par le retrait des
superficies occupées par le fleuve, la zone agricole, les secteurs commerciaux, industriels,
institutionnels et naturels structurants, les grands corridors autoroutiers et les secteurs non
construits. Sans obtenir pour autant une densité nette puisque les rues, parcs, écoles, commerces
et autres fonctions urbaines des secteurs résidentiels sont maintenus, les densités illustrées à ce
plan sont plus représentatives de l’occupation résidentielle actuelle du territoire que celles des aires
de diffusion originales du recensement 2006 (forcément inférieures à la réalité). Finalement, afin
d’obtenir un portrait représentant la réalité du territoire en 2011, les aires de diffusion 2006
modifiées ont été ensemencées des logements construits entre 2006 et 2010 selon les statistiques
de construction produites par les différentes directions d’urbanisme de l’agglomération.
Confirmant la dualité du développement de l’agglomération (secteurs central et périphérique) cité
antérieurement, le plan 7 illustre clairement que le secteur central de l’agglomération (villes de
Brossard, Saint-Lambert et Longueuil (à l’ouest de l’A-30), surtout le territoire de l’arrondissement
du Vieux-Longueuil et le noyau villageois de Saint-Lambert, présente une densité plus élevée que
les autres secteurs de l’agglomération. De plus, les villes comprises dans le secteur central
présentent une densité égale ou supérieure (19 à 23 log./ha) à la moyenne de l’agglomération
(19 log./ha) alors que les densités moyennes de Boucherville et Saint-Bruno-de-Montarville sont
largement inférieures à cette moyenne (11 et 10 log./ha vs 19 log./ha).
Le tableau 5 résume les densités d’occupation résidentielle de l’agglomération.
Tableau 5 : Occupation résidentielle actuelle du territoire (2010)
Log. 2010 1
Sup. (ha) 3
Densité (log./ha)
17 353
1 354
13
Brossard
31 439
1 677
19
Longueuil
105 212
4 476
24
Greenfield Park
7 135
356
20
Saint-Hubert
32 093
1 836
17
Vieux-Longueuil
65 984
2 284
29
9 323
909
10
Saint-Lambert
11 068
504
22
174 395
8 919
20
Boucherville
Agglomération
1
Donnée du recensement de 2006 bonifiée du nombre de logements construits entre 2006 et 2010 fourni par les directions
d’urbanisme des villes liées
2
Superficie occupée majoritairement par la fonction résidentielle
Une analyse globale des densités actuelles, par ville, et plus détaillée pour les constructions
réalisées entre 2000 et 2010, accompagnée de plans et tableaux, suit.
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Plan 7 : Densités d’occupation du sol actuelles – agglomération de Longueuil
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Analyse des densités résidentielles actuelles
Tableau 6 : Densités résidentielles (1er janvier 2011)
Superficie
(ha)
%
< 10 log./ha (très faible)
1 073
12,3
10 à 15 log./ha (faible)
3 153
36,1
15 à 30 log./ha (moyenne 1)
3 035
34,7
1 167
13,4
278
3,2
27
0,3
Agglomération (20 log./ha)
50 à 100 log./ha (forte)
100 et plus (très forte)
Total
Agglomération (20 log./ha)
%
Arr. Saint-Hubert (17 log./ha)
188
10,4
695
38,3
757
41,8
147
8,1
26
1,4
--
--
8 733
Sous-total Saint-Hubert
Boucherville (13 log./ha)
Superficie
(ha)
1 813
Arr. Vieux-Longueuil (29 log./ha)
259
19,0
46
2,1
390
17,7
805
59,3
259
19,0
863
39,1
26
1,9
715
32,4
9
0,6
170
7,7
--
--
21
1,0
Total
Sous-total Vieux-Longueuil
1 358
2 205
(10 log./ha)
Brossard (19 log./ha)
58
3,6
415
45,7
602
37,3
426
46,9
786
48,7
48
5,3
117
7,2
19
2,1
51
3,1
--
--
2
0,1
--
--
Total
1 615
Total
Longueuil (24 log./ha)
908
Saint-Lambert (22 log./ha)
234
5,3
107
22,4
1 210
27,7
110
23,1
1 810
41,4
132
27,7
903
20,6
102
21,4
196
4,5
22
4,6
21
0,5
4
0,8
Total
4 374
Total
477
Arr. Greenfield Park (20 log./ha)
--
--
125
35,1
190
53,4
41
11,5
--
--
--
--
Sous-total Greenfield Park
Agglomération
Plus de 70 % des secteurs résidentiels
développés de l’agglomération présentent une
densité faible ou moyenne 1, soit entre 10 et
30 log./ha. Les fortes et très fortes densités
étant localisées sur des portions restreintes
de certaines villes, il n’est pas surprenant de
constater qu’elles occupent seulement 3,5 %
du territoire résidentiel urbanisé. La densité
résidentielle moyenne de l’agglomération est
de 20 log./ha.
356
17 / 62
Boucherville
Le territoire de Boucherville est construit à une densité résidentielle moyenne de 13 log./ha, soit le
second taux le plus faible de l’agglomération, tout juste après Saint-Bruno-de-Montarville
(10 log./ha.). Près de 78% du territoire résidentiel est de faible ou très faible densité (moins de
15 log./ha) et 19 %, de densité moyenne 1 (15 à 30 log./ha). Moins de 3 % du territoire renferme
une densité moyenne 2 ou forte (30 à 100 log./ha).
Brossard
Le territoire de Brossard possède une densité résidentielle moyenne de 19 log./ha. Près de 90 %
de son territoire est occupé par une densité inférieure à 30 log./ha) mais 50 % du territoire présente
cependant une densité moyenne 1 (15 à 30 log./ha).
Longueuil
Malgré qu’elle soit la plus élevée de l’agglomération, avec une moyenne de 24 log./ha, la densité
résidentielle de Longueuil, compte tenu de la dimension de son territoire et de son historique de
développement, présente d’importantes variations. Toutefois, plus de 95 % de son territoire
présente une densité de moins de 50 log./ha). Cependant, plus de 40 % présente une densité
moyenne (entre 15 et 30 log./ha) et plus de 20 %, une densité moyenne 2 (30 à 50 log./ha).
D’une superficie d’un peu moins de 5 km², l’arrondissement de Greenfield Park est presque
construit en totalité. Il se situe, avec ses 20 log./ha, dans la moyenne de l’agglomération. La totalité
de ses secteurs résidentiels présentent une densité faible ou moyenne (entre 10 et 50 log./ha), la
moitié étant dans la catégorie moyenne 1 (entre 15 et 30 log./ha).
Avec une densité moyenne de 17 log./ha, l’arrondissement de Saint-Hubert est légèrement en
dessous de la moyenne de l’agglomération. Plus de 80 % du territoire de cet arrondissement
présente une densité faible ou moyenne 1 (entre 10 et 30 log./ha).
L’arrondissement du Vieux-Longueuil est le territoire de l’agglomération dont la densité résidentielle
est la plus élevée avec une moyenne de 29 log./ha. Plus de 90 % de son territoire est d’une densité
de moins de 50 log./ha. Cependant, plus de 71 % est de densité moyenne (entre 15 et 50 log./ha)
et près de 10 % de son territoire présente une densité forte et très forte (plus de 50 log./ha).
Saint-Bruno-de-Montarville possède la plus faible densité moyenne de l’agglomération avec
10 log. /ha et se démarque particulièrement par la dominance de cette faible densité sur son
territoire. Plus de 93 % de son territoire présente une densité très faible ou faible (moins de
15 log./ha).
Saint-Lambert
La densité résidentielle moyenne de la plus petite ville de l’agglomération est de 22 log./ha, soit audessus de la moyenne de l’agglomération et la seconde en importance, après celle observée à
Longueuil. Globalement, cette densité est répartie presque uniformément (de 21 % à 28 %) entre
les densités très faible, faible, moyenne 1 et moyenne 2 (de 0 à 50 log./ha).
18 / 62
Plan 8 : Densités d’occupation du sol actuelles – Boucherville
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Plan 9 : Densités d’occupation du sol actuelles – Brossard
20 / 62
Plan 10 : Densités d’occupation du sol actuelles – Longueuil, arr. de Greenfield Park
21 / 62
Plan 11 : Densités d’occupation du sol actuelles – Longueuil, arr. de Saint-Hubert
22 / 62
Plan 12 : Densités d’occupation du sol actuelles – Longueuil, arr. du Vieux-Longueuil
23 / 62
Plan 13 : Densités d’occupation du sol actuelles – Saint-Bruno-de-Montarville
24 / 62
Plan 14 : Densités d’occupation du sol actuelles – Saint-Lambert
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Synthèse du développement résidentiel 2000 – 2010
Le tableau 7 illustre les densités des logements construites entre 2000 et 2010. Les données
(nombre de logements construits entre 2000 et 2010 et superficie nette de terrain) de ce tableau
proviennent du rôle d’évaluation. Pour obtenir une superficie brute de terrain, un ratio de 1,25, soit
celui utilisé dans le rapport final (février 2007) de la CMM sur l’identification des espaces
disponibles à l’intérieur de la zone blanche et évaluation du potentiel d’accueil des municipalités de
la CMM.
Tableau 7 : Synthèse du développement résidentiel 2000 – 2010
No1
Territoire
Densité
(log./ha)
Sup.
(ha)
Saint-Bruno-deMontarville
Log.
Global
16
70,3
1 120
10
Saint-Bruno-sur-Lac
36
2
90
11
Secteur Deslières
27
1,53
80
Agglomération
Global
21
772,8
16 449
Boucherville
Global
10
211,3
2 042
12
Secteur Sud-116
11
39,4
442
1
Rue Gilles-Hocquart
25
1,6
39
9
Sommet Trinité
8
2,0
15
2
Harmonie
20
64,2
1 264
4
Provinces françaises
14
14,9
206
291
3
Boisé
3
113,3
Saint-Lambert
320
Brossard
Global
26
255,2
6 760
23
Saint-Laurent et
Saint-Charles
104
5,4
555
21
Chardonneret/
Cormoran
42
15,2
643
22
Liberté-sur-Berges
21
6,8
145
20
Brossard-sur-le-Golf
11
11,8
127
24
Dom. De la RiveSud
5
29,3
134
Global
28
225,8
6 236
338
Global
33
10,2
45
1,1
51
17
Rue Bellevue
33
1,6
53
2 459
Global
22
112,2
Rue Henri-Cyr
40
2,3
91
13
Projet Chantignole
17
8,2
142
19
Rue de Salières
11
3,8
43
Densité
Sup.
No1
Territoire
(log./ha)
(ha)
Log.
Arr. Vieux-Longueuil
Global
27
103,4
3 439
7
Carré Jacques-Cartier
43
3,5
188
8
Longueuil-sur-le-Parc
32
15,1
598
6
Villas-sur-Golf
26
5,7
185
5
Parcours du Cerf 4
14
3,9
69
1,1
31
15
Upp.-Edison/HautSaint-Lambert
24
6,6
155
Les superficies développées et le nombre de logements
construits sont extraits des données du Service de l’évaluation
en isolant les constructions réalisées entre 2000 et 2010. Pour
obtenir une superficie brute, la superficie nette a été multipliée
par 1,25.
les numéros réfèrent au plan 15.
Source : Ville de Longueuil, Direction UDD, Service de la géomatique,
2010
Arr. Saint-Hubert
14
10,2
29
1
Arr. Greenfield Park
Croissant Parklane
28
Le Marronnier
Note :
Longueuil
16
Global
18
26 / 62
Plan 15 : Localisation des projets analysés au tableau 7
27 / 62
Afin de nuancer et approfondir l’analyse globale (toutes années de développement confondues) et
de dresser un portrait plus réaliste des tendances des dernières années en matière de
développement résidentiel, nous proposons, dans les lignes qui suivent, une analyse plus poussée,
par ville, du développement 2000 – 2010.
Agglomération
Entre 2000 et 2010, le développement résidentiel réalisé dans l’agglomération présentait une
densité de 21 log./ha, soit une moyenne légèrement plus élevée que celle observée pour
l’ensemble des années de développement mentionnée précédemment.
Boucherville
De 2000 à 2010, Boucherville est le territoire de l’agglomération de Longueuil qui s’est développé
avec la plus faible densité, soit 10 log./ha. Malgré le développement de nouveaux secteurs
relativement denses (projet Harmonie avec 20 log./ha et rue Gilles-Hocquart avec 25 log./ha), le
projet du Boisé, avec seulement 320 logements pour 113 ha (3 log./ha) est le principal responsable
de ce résultat. En effet, ce projet occupe à lui seul plus de la moitié de la superficie développée
entre 2000 et 2010, mais ne représente que 16 % du nombre total de logements créés pendant
cette même période. Sans ce projet, la densité globale des nouvelles constructions entre 2000 et
2010 aurait été de 18 log./ha.
Brossard
Entre 2000 et 2010, les nouvelles constructions ont été érigées à une densité moyenne de
26 log./ha à Brossard. Les projets résidentiels plus denses ont permis d’augmenter la densité dans
certains secteurs. Nous observons cependant une variation de densités d’un projet à l’autre. Cette
disparité est d’autant plus évidente entre le développement de tours d’habitation en bordure du
fleuve Saint-Laurent et le projet du Domaine de la Rive-Sud à proximité du Quartier Dix30. Le
premier, d’une densité de 104 log./ha, possède des tours d’habitation comportant des centaines de
logements, tandis que le second, d’une densité de 5 log./ha, offre de vastes résidences
unifamiliales implantées sur de grands terrains. Fait à noter, l’ensemble des secteurs « C » et « L »,
situés à proximité du stationnement incitatif Chevrier et du Quartier Dix30, sont résolument tournés
vers une densification, présentant des densités pouvant atteindre 60 et 80 log./ha.
Longueuil
Le développement résidentiel réalisé entre 2000 et 2010 dans les divers arrondissements de
Longueuil lui ont permis de présenter, avec 28 log./ha et à égalité avec Saint-Lambert, la plus forte
moyenne résidentielle de l’agglomération.
Entre 2000 et 2010, le développement résidentiel de l’arrondissement de Greenfield Park s’est fait
de façon très dense, soit à 33 log./ha. Il s’agit de la moyenne la plus élevée des différents territoires
de l’agglomération. Il faut cependant préciser que le nombre limité de projets développés durant
cette période favorise cette forte moyenne. Cependant, nous pouvons préciser que les deux grands
projets résidentiels ont été développés avec des densités résidentielles moyennes de plus de
30 log./ha (rue Bellevue à 33 log./ha et croissant de Parklane à 45 log./ha). Outre ces deux projets,
la réalisation de développements résidentiels plus denses s’explique par la rareté de terrains
disponibles incitant à l’optimisation de l’espace. En effet, plus 80% des nouvelles constructions
entre 2000 et 2010 se sont implantées hors de ces deux projets sous forme d’insertions par des
bâtiments essentiellement multifamiliaux.
28 / 62
Dans l’arrondissement de Saint-Hubert, le développement résidentiel réalisé entre 2000 et 2010
présente une densité moyenne de 22 log./ha. Les projets de copropriétés en sont certes
responsables. Bien que le développement de la rue Henri-Cyr a permis d’atteindre une densité plus
élevée de 40 log./ha, des développements tels que le secteur Chantignole (17 log./ha) ou de la rue
de Salières (11 log./ha) ramènent la moyenne vers le bas. Il faut préciser que les secteurs plus
denses de la rue Racine ou en bordure du parc de la Cité sont trop récents et les données
associées à ces derniers n’ont pu être comptabilisées.
Entre 2000 et 2010, l’arrondissement du Vieux-Longueuil s’est développé à environ 27 log./ha. Le
développement se fait en majeure partie dans de nouveaux secteurs en périphérie des quartiers
centraux et de façon plus dense depuis les vingt dernières années. Par exemple, le projet de
Longueuil-sur-le-Parc, où se côtoient maisons unifamiliales et multifamiliales, a présentement une
densité globale de 32 log./ha. Le projet Villas-Golf, à proximité du Parcours du Cerf propose le
même genre de typologies mais offre une densité de 26 log./ha. Il se crée encore des
développements essentiellement unifamiliaux, comme celui de la phase 4 du Parcours du Cerf,
dont la densité moyenne n’est que de 14 log./ha. Ponctuellement, le secteur de la place CharlesLe Moyne autorise des densités très élevées. Citons en exemple le projet Blü Rivage d’une densité
nette de 536 log./ha (428 log./ha brute).
Si dans l’ensemble cette ville présente la densité résidentielle globale la plus faible de
l’agglomération, son développement 2000-2010, à 16 log./ha, n’est pas le plus faible. Nous
sommes cependant à plus de 5 log./ha sous la moyenne de l’agglomération. Le nouveau secteur
résidentiel situé au sud de la Route 116 ne dépasse pas 11 log./ha. La situation est toutefois
différente pour certains projets résidentiels au nord de la 116 tels que Saint-Bruno-sur-le-Lac
(36 log./ha) et la rue Deslières (27 log./ha) qui offrent des densités moyennes plus élevées.
Saint-Lambert
Entre 2000 et 2010, les projets résidentiels de Saint-Lambert présentent une densité moyenne de
28 log./ha, soit l’une des plus élevée de l’agglomération. Le plus important projet, en termes
d’unités, est le quartier Upper-Edison/Haut Saint-Lambert présentant une densité de 24 log./ha. Le
projet Le Marronnier affiche, quant à lui, une densité de 31 log./ha. La conversion d’immeubles
dans le centre-ville et les diverses insertions réalisées, présentant des densités relativement
élevées, sans oublier le nombre restreint de logements construits durant cette période, participent
au score de cette municipalité.
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VERS DES ORIENTATIONS, OBJECTIFS ET CRITÈRES RELATIFS AUX SEUILS MINIMUMS DE DENSITÉ
Développement prévu selon un horizon 2031
Croissance démographique et marché résidentiel
En ce qui a trait au volume de mises en chantier auquel le Grand Montréal et l’agglomération de
Longueuil peuvent s’attendre, les tendances dégagées par l’étude de Jules Hurtubise, économiste
et expert en habitation pour la CMM en juillet 2008 ont été analysées.
À partir des données les plus récentes de la SCHL au moment de son rapport, l’expert indique que
le nombre de mises en chantier pour le Grand Montréal, selon le scénario probable, serait de
307 000 mises en chantier pour la période 2006-2021, ce qui correspond à une variation moyenne
annuelle de 20 500 mises en chantier. L’expert indique que la part de marché des grands secteurs
de planification est certainement l’une des variables les moins volatiles dans l’ensemble du marché
de l’habitation de la région de Montréal. Ces pourcentages peuvent varier de façon importante
dans certains cas d’une année à l’autre, mais sur une plus longue période, les parts sont
relativement stables. La part de marché de l’agglomération de Longueuil au cours des dix dernières
années (1997-2006) a été de l’ordre de 9,9 %.
En se basant sur les tendances observées au cours des dernières années et que des hypothèses
mentionnées à l’étude, l’expert indique que la part de marché probable pour l’agglomération de
Longueuil serait d’environ 30 000 mises en chantier pour la période 2006-2021, soit une moyenne
annuelle de 2 000 mises en chantier (pendant la période 2002-2009, le nombre moyen de
logements construits a été de 2 360 logements). Ainsi, selon l’expert, le poids relatif de
l’agglomération de Longueuil dans l’ensemble de la région devrait augmenter légèrement. Les
pressions de développement et le phénomène de resserrement devraient également se manifester
au cours des prochaines années dans l’agglomération de Longueuil compte tenu de sa relative
proximité avec le centre de l’île.
Prévisions tendancielles – fonction résidentielle
Puisque les projections de l’ISQ disponibles pour l’agglomération ne sont pas ventilées par villes et
arrondissements et qu’elles ne vont pas au-delà de 2024, les données du scénario DGMO2009C
du MTQ ont été utilisées. Ces dernières couvrent la période 2011 – 2031 et tiennent compte des
villes liées et des arrondissements, ce qui nous permet de valider le développement proposé. Le
tableau 8 présente les projections du MTQ pour le nombre de nouveaux ménages anticipés selon
l’horizon 2031, et ce, pour l’ensemble de l’agglomération de Longueuil. Ces données sont
importantes puisqu’elles permettront de valider le développement proposé par les villes et le
développement optimal du territoire qui suivront.
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Tableau 8 : Projection de la croissance des ménages entre 2006 et 2031
Évolution des ménages
2006
2011
2026
2031
Variation
2006 - 2031
14 946
16 665
20 525
20 934
40,0 %
--
1 719
3 860
409
5 988
26 647
29 776
38 771
40 178
50,8 %
--
3 129
8 995
1 407
13 531
98 735
104 536
122 948
128 361
30,0 %
--
5 801
18 412
5 413
29 626
7 140
7 494
9 381
9 563
33,9 %
--
354
1 887
182
2 423
29 615
31 813
41 987
42 518
43,6 %
--
2 198
10 174
531
12 903
61 980
65 229
71 580
76 280
23,1 %
--
3 249
6 351
4 700
14 300
9 227
10 298
11 708
11 820
28,1 %
--
1 071
1 410
112
2 593
10 222
10 553
11 155
12 155
18,9 %
--
331
602
1 000
1 933
159 777
171 828
205 106
213 448
33,6 %
--
12 051
33 278
8 342
53 671
Boucherville
Ménages
Variation ménages / log. requis
Brossard
Ménages
Longueuil
Ménages
Greenfield Park
Ménages
Saint-Hubert
Ménages
Vieux-Longueuil
Ménages
Ménages
Saint-Lambert
Ménages
Agglomération
Ménages
Source: Horizon prévisionnel, scénario DGM02009C, ministère des Transport du Québec
Tableau 9 : Phasage du développement résidentiels (1er janvier 2002 au 31 décembre 2009)
Logements construits 1
2002-2009
Moyenne
annuelle
Boucherville
2 410
300
Brossard
7 400
925
Longueuil
7 780
970
Greenfield Park
215
25
Saint-Hubert
2 515
315
Vieux-Longueuil
5 050
630
925
115
Saint-Lambert
375
45
18 890
2 360
Agglomération
1
Selon le nombre de permis de construction délivrés, directions d’urbanisme de l’agglomération, janvier 2010.
2
Données fournies par les directions d’urbanisme de l’agglomération, août 2009.
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Le tableau 9 indique le nombre d’unités résidentielles construites ainsi que la moyenne annuelle
durant la période 2002-2010. Ces moyennes seront reprises afin d’estimer l’échéance de
développement des différents territoires de l’agglomération.
Une vision intégrée de l’aménagement et du transport : TOD et densification du territoire
Parmi les axes d’interventions possibles pour soutenir la mobilité durable, la densification de
l’occupation du sol et la planification de nouveaux quartiers de type TOD (Transit Oriented
Development) s’inscrivant dans une vision intégrée de l’aménagement et du transport sont les
avenues à privilégier.
Deux projets de transport collectif à haute capacité sont projetés dans l’agglomération de
Longueuil : le prolongement du métro et la réalisation du SLR. La planification de ces deux axes
majeurs de transport collectif impliquera également la planification d’axes régionaux et locaux de
transport collectif performants afin d’étendre leur rayonnement. Ces axes composeront le futur
réseau rapide de surface de l’agglomération de Longueuil.
Longueuil compte cinq nœuds d’échange d’envergure métropolitaine en matière de transport
collectif, lesquels correspondent à des TOD existants ou potentiels : la place Charles – Le Moyne,
les gares de train de banlieue de Saint-Lambert et de Longueuil – Saint-Hubert et les
stationnements incitatifs Panama et Chevrier. Pourront s’ajouter à ces nœuds le pôle Quartier
Dix30 et les futures stations de métro présentant un potentiel de développement ou de
redéveloppement (Roland-Therrien et Jacques-Cartier (les stations Joliette et Curé-Poirier étant
incluses dans les aires d’influence des stations voisines)). Le site actuel de la gare de Saint-Brunode-Montarville, situé dans un secteur industriel, n’est pas retenu comme TOD puisque la
combinaison résidences-commerces-emplois est impossible dans ce secteur industriel. Nous
proposons plutôt sa relocalisation à long terme à l’intersection du boulevard Seigneurial et de la
route R-116. Sans pour autant être un futur TOD puisque sa fonction commerciale et d’emplois y
serait réduite, cette nouvelle localisation permet de profiter de la proximité du centre-ville de SaintBruno-de-Montarville et de ses quartiers résidentiels les plus denses du territoire.
D’autres axes et TOD régionaux et locaux sont également proposés sur :
le boulevard Taschereau;
les boulevards Jacques-Cartier et Mortagne;
le boulevard Roland-Therrien;
les boulevards du Quartier, Moïse-Vincent, Clairevue et du R-100 et le chemin de la Savane.
Le plan 16 illustre les principaux points d’accès au réseau de transport collectif structurant de
l’agglomération découlant, entre autres, de la vision à long terme (actualisée) du développement du
transport collectif de l’agglomération de Longueuil. Ce plan illustre les aires d’influence des
diverses stations du métro et du SLR et des gares de train de banlieue (rayon de 1 km) ainsi que
des réseaux rapides de surface (rayon de 750 m). Pour ces derniers, un rayon de 750 m est retenu
puisque nous croyons qu’ils auront un rayonnement supérieur aux réseaux locaux (arrêts d’autobus
traditionnels) qui ont généralement une aire d’influence de 500 m de rayon. Ce plan indique
également les pôles TOD métropolitains et régionaux de l’agglomération de Longueuil ainsi que les
points d’accès localisés dans les principaux pôles d’emplois (industriels). Notons que des axes
structurants sont proposés dans certaines portions des secteurs périphériques. Une attention
particulière devra donc être portée au développement proposé dans les aires d’influence de ces
derniers afin d’assurer la rentabilité de cette desserte en transport collectif.
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Compte tenu de l’échelle de planification de la CMM (plan métropolitain d’aménagement et de
développement) ou de l’agglomération (schéma d’aménagement et de développement),
l’optimisation et la densification du développement du territoire ne doit pas viser l’ensemble du
territoire mais cibler plutôt les secteurs prioritaires. En effet, traiter l’ensemble du territoire alors que
certains n’auront aucune influence sur l’optimisation du transport collectif au lieu de cibler certains
pôles stratégiques risque d’annuler les efforts consentis. Pour ce, l’optimisation du territoire
proposée ciblera les TOD et les secteurs de développement et de redéveloppement primaires
situés dans les aires d’influence du transport collectif.
Le mandat donné aux MRC et agglomérations exclut les points d’accès au transport collectif
métropolitain (métro, SLR et train de banlieue), ces derniers étant traités par la CMM. Cependant,
pour fins de cohésion du développement de son territoire, l’agglomération de Longueuil a opté de
traiter l’ensemble de son territoire.
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Plan 16 : Principaux points d’accès au transport collectif structurant
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ORIENTATIONS ET CRITÈRES DE PLANIFICATION ET D’AMÉNAGEMENT
La proximité de l’agglomération de Longueuil au centre-ville de Montréal, principal pôle d’emplois
métropolitain, est un atout majeur pour l’agglomération. De plus, les investissements majeurs
projetés en transport collectif structurant permettent d’entrevoir, dans un avenir relativement
rapproché, le prolongement du métro à Longueuil et l’arrivée du SLR à Brossard. Pour ce, malgré
le fait que les projections du MTQ semblent défavoriser l’agglomération de Longueuil quant à
l’accroissement du nombre de ménages d’ici 2031, nous sommes d’avis que l’arrivée de ces
équipements et la proximité du centre-ville de Montréal permettront plutôt d’augmenter l’attractivité
et la compétitivité de l’agglomération de Longueuil, plus particulièrement pour sa part de marché
résidentiel dans le Grand Montréal. Pour ce, des seuils de densification optimums doivent être
définis afin d’assurer la rentabilité des infrastructures proposées et maximiser les superficies
restantes à l’intérieur des périmètres d’urbanisation.
Cependant, cette tâche n’est pas aisée puisque de nombreux facteurs hors du contrôle des
planificateurs et aménagistes peuvent brouiller les cartes. De plus, sans garantie quant au type
d’équipement proposé et à sa date de réalisation, la proposition de seuils de densification peut
devenir un exercice utopique et ralentir, voire stopper, le développement à court terme puisque
aucun promoteur ne proposera de nouveaux produits. A contrario, sans nouvelles orientations et
nouveaux seuils, le développement sous sa forme actuelle se poursuivra, risquant de nuire, faute
de rentabilité accrue, l’arrivée de ces infrastructures de transport. Il est donc essentiel que les
décideurs identifient et priorisent, dans un avenir rapproché, l’échéancier d’implantation de ces
équipements de transport collectif structurant. Les seuils proposés dans le présent document
doivent être subordonnés à un calendrier de réalisation des infrastructures de transport. La CMM,
en collaboration avec les intervenants impliqués dans ce dossier, doivent donc identifier les modes
de transport qui seront mis en place ainsi que leur date de réalisation.
Le mandat confié à l’agglomération de Longueuil vise, entre autres, à planifier le territoire à
développer et à redévelopper de façon durable et optimale afin d’assurer la viabilité du transport
collectif structurant existant et proposé, ainsi que l’attractivité et la compétitivité du Grand Montréal.
Pour ce, nous proposons une vision du développement de l’agglomération de Longueuil en 2031
(territoire et transport collectif) afin d’asseoir la présente partie du mandat.
L’agglomération de Longueuil en 2031…
En 2031, l’agglomération de Longueuil est desservie par un réseau structurant (métropolitain et régional) de transport
collectif efficace et durable comprenant :
1.
Une ligne du métro prolongée jusqu’à l’intersection Roland-Therrien/Jacques-Cartier Est et comptant 7 stations
sur le territoire de Longueuil;
2.
Une ligne du SLR desservant 3 stations (Panama, Chevrier et Quartier) située sur le territoire de Brossard;
3.
Une ligne de train de banlieue offrant un service en tout temps et desservant 3 stations (Saint-Lambert, Longueuil
et centre-ville de Saint-Bruno-de-Montarville);
4.
Un réseau rapide de surface régional desservi par tramway ou autre système intermédiaire implanté sur les axes
Taschereau (du boul. Rivard à la place Charles-Le Moyne), Jacques-Cartier/Mortagne (du boul. Taschereau au
boul. De Montarville) et Quartier/Moïse-Vincent/Clairevue/Savane/Roland-Therrien;
5.
Un réseau rapide de surface local desservi par tramway ou autre système intermédiaire implanté sur les axes
Rome, Chambly/Cousineau et De Montarville.
En 2031, le développement urbain est caractérisé par :
1.
Une série de quartiers TOD centrés sur les principaux point d’accès au réseau de transport collectif métropolitain
(métro, SLR et train de banlieue), régional et local (réseau rapide de surface);
35 / 62
2.
3.
4.
5.
Un développement résidentiel plus dense et adapté aux particularités des différentes municipalités maximisant le
territoire à urbaniser dans une optique de développement durable;
Une place accrue au redéveloppement afin d’accueillir une partie de la croissance démographique anticipée,
maximiser les infrastructures en place et les investissements requis pour les actualiser, redynamiser certains
secteurs dont la vocation aurait été modifiée et repousser l’échéance du développement du territoire disponible;
Un boulevard Taschereau transformé par une vaste opération de redéveloppement et de requalification visant à y
intégrer des résidences, des bureaux et un équipement de transport collectif structurant;
Un pôle métropolitain d’emplois (Longueuil-Boucherville) agrandi et profitant des infrastructures en place
(autoroutes, échangeurs réaménagés, chemin de fer, aéroport, réseau rapide de surface), des nouvelles
installations portuaires de Contrecœur et du prolongement de l’autoroute A-30, faisant de celui-ci le pôle
d’emplois le plus dynamique de la région.
Grandes orientations d’aménagement (extraits)
Le schéma d’aménagement et de développement (SAD) de l’agglomération de Longueuil propose
déjà des orientations et des objectifs relatifs à l’occupation optimale et durable du territoire, ainsi
qu’à la planification durable du transport.
1.
Consolider et densifier le milieu urbain et favoriser la mixité des usages (orientation 2)
Structurer les différents pôles d'activités sur le territoire;
Consolider et densifier les différentes fonctions déjà en place et maintenir leur localisation;
Optimiser l’utilisation du sol afin de rentabiliser en priorité les équipements, les
infrastructures et les services publics;
Contenir le développement anticipé à l'intérieur des périmètres d’urbanisation en donnant
la priorité aux terrains vacants viabilisés;
Encourager la mixité et la complémentarité des usages;
Planifier et prioriser les secteurs à développer et à redévelopper;
Privilégier une plus forte densité près des corridors de transport collectif, des équipements
publics structurants et des pôles multifonctionnels structurants;
Renforcer et consolider les concentrations commerciales et de services déjà existantes
situées au centre de bassins de population très importants;
Éviter le dédoublement des fonctions d'envergure régionale en assurant, entre autres, la
complémentarité des pôles commerciaux structurants;
Élargir la gamme d’équipements et de services offerts en encourageant le développement
de concepts novateurs afin de répondre aux demandes locales et régionales;
2.
Encourager et soutenir la revalorisation des milieux bâtis sur le territoire (orientation 3)
Assurer une optimisation des infrastructures (égout, aqueduc, écoles, transport collectif,
etc.);
Identifier et reconnaître le caractère et le potentiel des quartiers centraux;
Consolider et valoriser les milieux urbains existants par des projets d’insertion, de
requalification, de recyclage, de reconstruction, ainsi que par des opérations de
réaménagement urbain;
Diversifier les activités dans les quartiers de manière à offrir davantage de services, de
commerces et d’emplois près des lieux de résidence;
36 / 62
3.
Assurer la viabilité des secteurs centraux (résidentiels, commerciaux, industriels, etc.)
dans un contexte d’émergence de nouveaux secteurs (nouveaux projets résidentiels,
pôles commerciaux régionaux et suprarégionaux, parcs industriels spécialisés, etc.);
Favoriser une desserte et une gestion optimale des modes de transport (orientation 6)
Favoriser le développement et l’usage des transports collectifs et alternatifs;
Améliorer les liens interrives entre l’agglomération et Montréal, notamment par la mise en
place d’un SLR;
Améliorer les liens internes, notamment par la mise en place de sites propres aux
autobus;
Améliorer les réseaux de transports collectifs et alternatifs menant aux pôles d’emplois et
de services;
Établir un aménagement du territoire axé vers les transports collectifs et alternatifs;
Améliorer la qualité et la performance du réseau routier de transport des personnes et des
marchandises;
Dans le cadre de la réalisation de ce mandat, il est rapidement venu évident que la gestion de
l’urbanisation et la définition de seuils de densification ne peuvent être envisagés sans une
planification intégrée du transport et de l’aménagement. Pour ce, il est essentiel de :
Identifier à court terme les axes de transport collectif structurant et définir l’offre de service qui
y sera fournie;
Établir un calendrier de déploiement réaliste des modes de transport collectif structurant
retenus en mettant en contribution les intervenants impliqués (AMT, CMM, MTQ,
agglomérations, AOT, villes, etc.) par l’entremise d’un engagement mutuel liant l’aménagement
et le transport;
Moduler les seuils minimums de densification selon les modes de transport collectif proposés
et leur offre de service;
Proposer des seuils de densification et des modalités de mise en œuvre tenant compte de la
capacité d’accueil des sites adjacents aux points d’accès au transport collectif et du contexte
urbain existant;
Intégrer le transport collectif aux projets de développement et de redéveloppement afin
d’inciter la population à opter pour des choix de transport durable;
Contribuer à rentabiliser les infrastructures de transport collectif en préconisant un
développement reposant sur les principes du nouvel urbanisme, notamment ceux relevant du
TOD;
Cette intégration du transport et de l’aménagement du territoire permettra de :
Accroître la valeur des propriétés et stimuler le développement immobilier par la mise en
service d’une infrastructure de transport collectif agissant comme un accélérateur de
tendances permettant d’accroître la prospérité des secteurs dynamiques;
Accroître la prospérité des secteurs dynamiques par la mise en service d’une infrastructure de
transport collectif à grande capacité, la mise en réseau des services de transport collectif à
grande capacité et aménager le territoire de manière à contribuer efficacement à la stimulation
du transport actif et collectif;
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Desservir adéquatement les divers pôles de destination par des systèmes efficaces de
transport en commun dans le but de réduire la dépendance à l’automobile, la viabilité de ces
pôles reposant notamment sur leur accessibilité.
SEUILS DE DENSIFICATION DU TERRITOIRE
Dans son projet de PMAD, la CMM proposera des seuils minimums de densité résidentielle pour
les points d’accès au transport collectif structurant. Les seuils minimums proposés par la CMM
pour l’agglomération de Longueuil sont de 150 log./ha (métro et SLR), 80 log./ha (gares de train de
banlieue Saint-Lambert et Longueuil – Saint-Hubert) et 60 log./ha (gare de train de banlieue SaintBruno-de-Montarville). La CMM propose également des seuils minimums de 30 à 80 log./ha pour
les points d’accès au tramway, SRB ou bus (voie réservée) mais l’agglomération de Longueuil ne
présente aucun de ces types d’axes.
Une première analyse des seuils proposés par la CMM nous permet de conclure qu’ils semblent
élevés et peu adaptés au contexte longueuillois. Si certains projets proposent ponctuellement une
densité nette respectant ces seuils, aucune des aires d’influence des points d’accès structurants ne
propose globalement une telle densité brute pour plusieurs raisons : présence d’infrastructures de
transport (voies de circulation, stationnement incitatif, terminus, etc.), mixité de fonctions, etc.
L’ensemble de l’aire d’influence de la station de métro Longueuil – Université-de-Sherbrooke
présente une densité brute globale de 55 log./ha (1 820 logements sur une superficie de 33 ha (en
incluant les stationnements, sites commerciaux et à bureaux, terminus, etc.)). Si la place CharlesLe Moyne ne rencontre pas ce seuil, comment les pôles Panama et Chevrier, pour ne nommer que
ceux-là, pourront le faire. À titre d’exemple, pour le sous-ensemble Panama, l’étude sur le potentiel
de développement urbain des axes A-10 et Taschereau réalisée par la CMM et les villes de
Longueuil et Montréal en 2009 proposait, selon l’horizon 2025, une densité résidentielle de
13,7 log./ha. De plus, le site de la gare de train de banlieue de Saint-Bruno-de-Montarville,
implantée dans un parc industriel, ne pourra jamais rencontrer le seuil visé par la CMM (ou tout
seuil résidentiel) puisque les résidences y sont interdites. Lors d’une présentation de ces seuils
faite par la CMM, la méthode de calcul des seuils minimums a été expliquée. Cependant, elle ne
respecte pas le principe illustré au PMAD (densité brute dans une aire d’influence donnée) et
s’apparente plutôt à une densité semi-brute ou, à l’extrême, nette si nous retirons tous les terrains
non-résidentiels ou s’il reste peu d’espace à développer.
Tableau 10 : Seuils de densité minimums proposés pour l’agglomération de Longueuil
Secteur central 1
Secteur périphérique 2
Densité brute minimale (log./ha)
Densité brute minimale (log./ha)
Métro (rayon 1 km)
100
--
SLR (rayon 1 km)
75
--
Train de banlieue (rayon 1 km)
60
50
À l’intérieur d’une aire d’influence d’accès au TC 3
Tramway, SRB, bus voie réservée (rayon 750 m)
Hors d’une aire d’influence d’accès au TC
50
40
35
30
Notes
1
Territoire de Brossard, Longueuil (à l’ouest de l’autoroute A-30) et Saint-Lambert
2
Territoire de Boucherville, Longueuil (à l’est de l’autoroute A-30) et de Saint-Bruno-de-Montarville
3
Les aires d’influence d’accès au transport collectif (TC) sont illustrées au plan X
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Nous proposons, en annexe du présent document, des exemples illustrant les seuils proposés
basés sur des parties de secteurs résidentiels existants de l’agglomération.
Les seuils minimums de densité résidentielle indiqués au tableau 10 tiennent compte des
particularités du territoire de l’agglomération de Longueuil et ont fait consensus auprès des
responsables de la planification territoriale de l’agglomération et des villes liées. Ils sont inférieurs
aux seuils avancés par la CMM, qui semblent davantage adaptés à la centralité de Montréal, mais
rencontrent l’objectif principal de l’exercice demandé qui est d’assurer un développement du
territoire et du transport collectif optimal, durable et responsable, permettant d’assurer l’attractivité
et la compétitivité de l’agglomération de Longueuil et du Grand Montréal.
Application des seuils minimums de densité résidentielle
Les seuils minimums de densité indiqués au tableau 10 s’appliqueront aux sites de développement
et de redéveloppement primaires illustrés au plan 3 selon le contexte central ou périphérique du
site en question et le type d’aire d’influence du point d’accès au transport collectif présent. Les sites
secondaires illustrés au plan 3 ne font pas l’objet de seuils minimums de densification puisqu’ils ont
peu d’impact sur l’optimisation du transport collectif compte tenu des superficies en cause, de leur
localisation ou qu’ils constituent souvent des sites de consolidation.
Afin de tenir compte du contexte local particulier d’un site, une densité résidentielle inférieure aux
seuils minimums proposés au tableau 10 pourrait être autorisée dans les cas suivants :
1.
Lorsqu’un projet dans une aire d’influence d’un point d’accès au transport collectif structurant,
autre que pour une station de métro ou de SLR, s’insère aux limites d’un quartier établi, si sa
densité correspond à la densité moyenne en place, sans pour autant être inférieure à
35 log./ha (secteur central) ou 30 log./ha (secteur périphérique);
2.
Lorsqu’un projet s’insère dans un secteur sensible (secteur d’intérêt patrimonial, noyau
villageois, etc.) ou dans un quartier établi, si sa densité du projet correspond à la densité
moyenne en place dans son voisinage;
3.
Lorsqu’un projet vise le recyclage d’un bâtiment où aucune densité minimale ne s’applique;
4.
Dans une aire d’influence d’un point d’accès au transport collectif structurant, autre que pour
une station de métro ou de SLR, lorsque la capacité d’accueil des infrastructures empêche
l’atteinte du seuil applicable, si sa densité correspond à la densité maximale pouvant être
desservie par lesdites infrastructures.
Le tableau 10 propose une densité résidentielle minimale de 35 log./ha (secteur central) et de
30 log./ha (secteur périphérique) pour l’ensemble des secteurs de développement ou
redéveloppement primaires situés hors des aires d’influence des points d’accès au transport
collectif structurant. Pour l’application de cette norme, un tel secteur pourra présenter une densité
inférieure en autant que la densité moyenne de l’ensemble de ces secteurs respecte ce seuil
minimum.
Pour le calcul des densités minimales, le principe de la densité brute est retenu, mais seule la
portion du territoire associée à la fonction résidentielle à développer doit être considérée (en
conservant les voies de circulation, les parcs de quartier, etc.). La densité brute correspond au
quotient du nombre de logements divisé par la superficie du territoire visé. En présence d’un
nombre restreint de terrains faisant en sorte qu’une densité nette est présente, la superficie brute
est obtenue en multipliant la superficie du ou des terrains visés par 1,25.
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L’encadré qui suit résume la méthode de calcul proposée.
Calcul des densités résidentielles dans les aires d’influence
des points d’accès au transport collectif structurant
Les aires d’influence des points d’accès au transport collectif structurant définissent le territoire auquel s’applique un
seuil de densité. La figure suivante permet de mieux comprendre la façon dont le seuil doit être appliqué. Comme le
démontre le schéma de gauche, seule la superficie non construite destinée à la fonction résidentielle délimitée par le
rayon est considérée dans le calcul (portion C).
Le schéma de droite donne une vision plus réaliste de l’application du seuil minimum. En effet, les développements se
font la plupart du temps dans des secteurs où une voirie est déjà en place et où des espaces publics ainsi que des parcs
ont un espace défini. Le seuil de densité résidentielle est donc en quelque sorte calculé par ensemble résidentiel. Si il y
a création de rues, d’espaces publics et de parcs, ceux-ci seront inclus dans la superficie, s’ils sont à l’échelle du
quartier développé tel que représenté par la superficie D. Dans un tel cas, la densité brute correspond au quotient du
nombre de logements par la somme des superficies C et D. Les milieux naturels ne sont jamais comptabilisés dans la
superficie brute. À noter qu’une variation de densité plus basse que le seuil est permise par projet puisque c’est
l’ensemble de l’aire d’influence (fonction résidentielle) qui doit respecter le seuil exigé. Si la superficie C est trop
restreinte et correspond davantage à une propriété (superficie nette), la superficie brute est obtenue en multipliant cette
superficie par 1,25. Seules les superficies occupées par de nouveaux usages résidentiels sont considérés.
Schéma de calcul de la densité exigée aux pôles de développement
Pour assurer le respect des seuils minimums de densification proposés dans les secteurs TOD, le
SAD identifiera les TOD qui devront faire l’objet de planifications détaillées au niveau local et
prévoira des planifications particulières et des dispositions normatives au document
complémentaire quant orientations, objectifs et critères devant être rencontrés par les PAE et PPU
exigés.
Le plan d’urbanisme d’une municipalité comptant des TOD devra exiger pour un TOD métropolitain
(métro, SLR et train de banlieue) ou régional (tramway, SRB, etc.) l’élaboration d’un PPU. Pour un
TOD local, le plan d’urbanisme devra exiger l’élaboration d’un PAE ou d’un PPU.
Seuils de densification mixte pour les secteurs TOD
Bien que le mandat donné à l’agglomération de Longueuil demande de proposer uniquement des
seuils de densification résidentielle, une approche de densité mixte devrait être préconisée pour les
secteurs TOD puisque, par définition, ces derniers doivent être multifonctionnels. De plus, la
multifonctionnalité de ces secteurs engendrera une densité résidentielle moindre, rendant
problématique, dans certains cas, l’atteinte des seuils minimums de densité résidentielle proposés.
40 / 62
Ainsi, une approche de densité minimale de logements et d’emplois à l’hectare, à l’instar de
l’approche de la Ville d’Ottawa par exemple, devrait éventuellement être introduite au PMAD, du
moins pour les secteurs TOD.
Nouveaux logements dans les TOD
Afin d’assurer la rentabilité des axes structurants de transport collectif, ces derniers desservant
essentiellement des secteurs déjà établis, la CMM propose dans son projet de PMAD une cible de
25 % de l’apport de nouveaux logements dans les secteurs TOD. L’agglomération de Longueuil
comportant peu de TOD métropolitains et, sauf pour celui de la place Charles-Le Moyne qui
compte déjà les infrastructures de transport et qui est largement développé, aucun autre secteur
TOD métropolitain (excluant les gares compte tenu du service restreint) ne compte, et ne comptera
à court et moyen termes, les infrastructures de transport essentielles à leur développement.
L’atteinte d’une telle cible, qui représente plus de 10 000 logements pour l’agglomération de
Longueuil, semble donc peu réaliste pour notre territoire. Une cible plus adaptée au contexte des
TOD situés hors de l’île de Montréal devrait donc être proposée par la CMM au PMAD.
DÉVELOPPEMENT RÉSIDENTIEL DE L’AGGLOMÉRATION – HORIZON 2031
Tenant compte des seuils minimums du tableau 10 et des sites structurants de développement et
redéveloppement illustrés au plan 3, il est maintenant possible d’estimer le potentiel de
développement résidentiel de l’agglomération. Le tableau 11 présente, par villes, arrondissements
et pour l’agglomération, le potentiel d’ajout de nouveaux logements si les seuils minimums sont
respectés ainsi qu’une évaluation de l’échéance de développement basée sur la moyenne annuelle
des logements construits entre 2002 et 2009 indiquée au tableau 9.
Pour le calcul des nouveaux logements, les principes suivants ont été utilisés :
-
Seuls les sites de développement primaire et secondaire et les sites de redéveloppement
illustrés au plan 3 ont été utilisés;
Lorsqu’un site était partiellement couvert par une aire d’influence, seule la portion concernée
était calculée en fonction du seuil minimum applicable pour cette aire d’influence. Le reste du
site se voyait accordé la densité minimale applicable.
-
Pour les sites de développement primaires non visés par une aire d’influence, le seuil
minimum applicable pour l’ensemble de ces sites a été utilisé.
-
Pour les sites de développement secondaire, le nombre d’unités proposé par les villes lors de
l’exercice initial d’identification du nombre d’unités résidentielles a été maintenu;
-
Pour les sites de redéveloppement essentiellement résidentiels dont la planification était
assez avancée, le nombre d’unités prévu par une municipalité a été utilisé;
-
Pour les sites de redéveloppement à vocation mixte, la densité moyenne prise de l’étude de
l’axe Champlain-Taschereau, soit 17 log./ha mais arrondie à 20 log./ha a été utilisée.
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Tableau 11 : Potentiel de développement et redéveloppement résidentiel de l’agglomération de Longueuil
Nouveaux logements
Dévelop.
Redévelop.
Total
(A)
Moyenne
dévelop. 1
Échéance
Projection
MTQ 2031
(nouv. log.)
(B)
Diff.
(A - B)
Boucherville
9 049
180
9 229
300
31 ans - 2042
4 269
Brossard
9 572
4 200
13 772
925
15 ans - 2026
10 402
+ 3 370
Longueuil
31 201
11 345
42 546
970
44 ans - 2055
23 825
+ 18 721
0
1 380
1 380
25
2
55 ans – 2066
2 069
- 689
Saint-Hubert
21 152
1 350
22 502
315
72 ans – 2083
10 705
+ 11 797
Vieux-Longueuil
10 049
8 615
18 664
630
30 ans - 2041
11 051
+ 7 613
4 944
0
4 944
115
43 ans –
2054 3
1 522
+ 3 422
605
260
865
45 2
20 ans - 2031
1 602
- 737
55 371
15 985
71 356
2 360
30 ans - 2041
41 620
+ 29 736
Greenfield Park
Saint-Lambert
Agglomération
1
Selon les données du tableau 9
2
Le nombre réduit de terrain disponible au développement contribue à cette moyenne réduite
3
Le développement s’est accéléré au cours des dernières années. L’échéance de développement devrait donc être réduite.
+ 4 960
L’analyse du tableau 11 permet de conclure que l’occupation optimale du territoire conséquente
aux seuils de densification proposés permet de rencontrer, voire excéder les projections du MTQ
pour l’horizon de planification 2031, sauf pour l’arrondissement de Greenfield Park de Longueuil et
Saint-Lambert, deux territoires essentiellement développés au complet. De plus, seule Brossard
aurait une échéance de développement, basée sur la moyenne des nouveaux logements construits
entre 2002 et 2009, avant 2031. Cependant, un redéveloppement plus dense du boulevard
Taschereau permettrait de rencontrer l’horizon de développement 2031.
Le plan 17 illustre les sites structurants de développement et de redéveloppement ainsi que les
densités résidentielles de développement.
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Plan 17 : Développement résidentiel ultime et densités – horizon 2031
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PARTIE 2
PÉRIMÈTRE D’URBANISATION ET TERRITOIRE VOUÉ À L’URBANISATION – 2031
Mandat de la CMM
La délimitation du périmètre métropolitain.
Suite à la définition des territoires voués à l’urbanisation optimale de l’espace et des seuils de
densités applicables, on nous demande, dans une perspective de développement durable, de
définir des orientations, des objectifs et des critères aux fins d’assurer la compétitivité et
l’attractivité du territoire de la CMM à l’égard du périmètre métropolitain suivant l’horizon de
planification 2031 ainsi qu’en tenant compte de la limite du territoire agricole en 2010. S’il y a lieu,
nous devons indiquer les superficies supplémentaires suivant un horizon de planification 2031.
Cette information doit tenir compte de la capacité d’accueil déterminée par la CMM dans les axes
de transport collectif métropolitain, lorsque applicable.
Dans la présente partie, nous traiterons de :
-
Besoins, par fonction, en espace urbain selon un horizon 2031 (en lien avec la partie
précédente);
-
Identification et justification sommaire des espaces supplémentaires requis;
-
Identification du périmètre d’urbanisation et du territoire voué à l’urbanisation en 2031.
BESOINS SUPPLÉMENTAIRES EN ESPACE DE DÉVELOPPEMENT
Vocation résidentielle
Tel que précisé à la section précédente, les sites structurants de développement et de
redéveloppement actuels permettent, en appliquant les seuils minimums de densification proposés,
de rencontrer, voire dépasser, les projections du MTQ pour l’horizon de développement 2031.
Ainsi, aucun espace supplémentaire n’est requis pour la fonction résidentielle.
Vocation commerciale
En 2009, la firme AltusGéocom a réalisé, à la demande de la CMM, une étude intitulée « Évolution
récente du secteur du commerce de détail et analyse prospective ». Cette analyse décrit le
développement de l’espace commercial de l’agglomération de Longueuil et l’inscrit dans la
dynamique spatiale de la hiérarchie des pôles à l’échelle de la CMM. En effet, les pôles majeurs
offrant des biens et services spécialisés dont l’influence est plus large sont complétés par des
pôles intermédiaires et mineurs desservant de plus petits territoires. Les zones d’influence
traversent donc les limites administratives et le potentiel de développement du stock commercial
dépend de la demande et de l’offre des secteurs voisins. L’étude de positionnement commercial
confirme ainsi le rôle de l’agglomération de Longueuil comme pôle de destination desservant
notamment la Rive-Sud et certains secteurs de Montréal, dont l’Île-des-Sœurs. Ainsi, son offre
commerciale excède les stricts besoins de sa population. L’accessibilité par automobile, la diversité
de produits et l’éventail des activités favorisent son rayonnement.
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À court et moyen termes, toujours selon l’étude réalisée pour la CMM, le développement de la
structure commerciale s’inscrira dans la continuité des projets amorcés et de ceux en planification.
D’ici 2016, le secteur du détail de l’ensemble du territoire métropolitain devrait suivre le modèle
d’affaires de la grande distribution puisque le concept de grandes surfaces n’a pas encore atteint la
maturité. La rationalisation et l’optimisation des réseaux amèneront les activités immobilières à
opter pour ce modèle dans les secteurs de l’alimentation, de la pharmacie et des marchandises
générales. Il y aura la construction de nouveaux points de vente de type grande surface,
l’agrandissement de certains, la relocalisation de commerces dans des sites plus stratégiques et
l’implantation de nouvelles chaines étrangères. La croissance anticipée du stock commercial ne
sera pas réservée aux grands pôles commerciaux et aux sites stratégiques, elle impliquera
l’ensemble des artères et des secteurs commerciaux de calibre régional et de voisinage.
Toutefois, puisque le stock total de superficies commerciales dans les pôles considérés par la
CMM risque de s’accroître de 0,74 à 0,93 M de m2 d’ici 2016, mais que l’augmentation de la
demande justifie la construction de seulement 0,68 M m2, un processus de remplacement
s’engagera pour tendre vers un équilibre. Globalement, si ce n’est du secteur Saint-Bruno-deMontarville et du Quartier Dix30, ce sont surtout les pôles de Laval et de l’Île de Montréal qui
recevraient la croissance en stock commercial à court et moyen termes. À Longueuil, le boulevard
Taschereau, le chemin de Chambly et le boulevard Cousineau seraient davantage des sites
vulnérables qui pourraient être affectés par le processus de renouvellement du stock commercial.
D’autres pôles mineurs pourraient être vulnérables au processus de remplacement, tel que les
artères commerciales traditionnelles offrant peu de biens et services de commodité, les secteurs
commerciaux centrés sur de petits centres commerciaux traditionnels non rénovés et les artères
commerciales métropolitaines dont la vocation est ambigüe.
D’après l’analyse, le paysage commercial évoluera à moyen et long termes selon trois tendances
qui influenceront l’évolution de la demande, soit 1,38 M m2 d’ici 2026. Tout d’abord, elle prévoit le
plafonnement du stock commercial global. En effet, la pression pour le développement de
nouvelles superficies commerciales devrait diminuer, car l’offre globale de la CMM risque de se
trouver en situation excédentaire. Aussi, le vieillissement de la population pourrait ralentir la
croissance des banlieues éloignées, diminuer graduellement les niveaux de dépense et axer de
plus en plus l’économie vers les services. La croissance des valeurs écologiques peu favorables à
l’exurbanisation et à la dépendance automobile ainsi que l’augmentation des coûts des transports
s’ajoutent aux facteurs qui joueront un rôle dans la diminution de la mobilité des consommateurs.
Les activités de nature commerciale devront ainsi s’adapter à ces nouvelles réalités. Les
emplacements plus centraux seraient davantage convoités et le redéveloppement, plus
stratégique. L’espace commercial de certains secteurs en déclin risque ainsi de devenir
excédentaire et certains immeubles ou tronçons d’artères d’être convertis en d’autres usages. La
planification de la fonction commerciale est aussi influencée par les activités immobilières du
secteur privé. Suivant les qualités stratégiques, le coût et la rentabilité potentielle des
emplacements, le développement ne répond pas nécessairement à une croissance de la demande,
mais entre plutôt dans un jeu d’équilibre où les lieux moins performants et moins attrayants sont
délaissés au profit des nouveaux projets.
Une deuxième tendance serait la réduction des très grandes surfaces standardisées. En effet, il est
prévu que la taille moyenne des magasins plafonnera et possiblement diminuera. Leur rentabilité
reposant sur la desserte de grands territoires, le positionnement en périphéries essentiellement
accessibles en automobile et l’internationalisation des approvisionnements, les très grandes
surfaces deviendraient de moins en moins rentables étant donné la hausse des coûts des
transports. Aussi, la croissance relative du marketing de niche laisserait tranquillement place aux
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moyennes et petites surfaces répondant mieux aux marchés locaux et aux segments particuliers de
consommateurs. Toutefois, le client pressé appréciera encore la commodité de tout retrouver sous
un même toit. L’étalement des assortiments à l’extérieur des gammes traditionnelles de certaines
grandes chaînes, tel que les produits alimentaires accessibles en pharmacies et dans certains
magasins à rayons, risque ainsi de se poursuivre.
La disponibilité de l’ensemble de l’offre en ligne permettra aussi de diminuer les marchandises en
magasin. Les nouveaux styles de vie et attitudes de consommation amèneront de nouveaux
formats de magasins offrant différentes expériences d’achat et porteront à la rationalisation des
réseaux. La progression des achats par Internet permettra de diminuer les besoins en espace
commercial et en entreposage, ainsi que l’achalandage et les espaces de circulation. Le rôle du
magasin pourrait même parfois être éliminé puisque le produit passerait directement du
manufacturier ou du centre de distribution, au consommateur par la poste traditionnelle ou par
courrier privé. Un nouveau réseau de distribution pourrait aussi voir le jour, par le développement
de points de services des courriers privés sur les artères commerciales, de sites de dépôt et de
comptoirs de cueillette à même certains réseaux de dépanneurs, pharmacies et supermarchés.
Certains types pourraient même disparaître avec le développement des technologies et des
produits pouvant être digitalisés.
Une troisième tendance serait le développement de lieux d’achat multifonctionnels. En effet, le
consommateur ne désirera plus simplement magasiner, mais aussi se divertir et socialiser.
Certains pôles commerciaux, par l’assemblage des usages, l’atmosphère créée, la qualité de
l’expérience de magasinage et de divertissement, deviendront des destinations avec un pouvoir
d’attraction important. Plusieurs centres commerciaux unifonctionnels et certains mégacentres de
première génération devront probablement se transformer pour rester attractif, en diversifiant leur
offre ou en intégrant des unités résidentiels et des espaces de bureaux. Le concept « lifestyle »
aura toujours la cote, mais sera davantage intégré à la trame urbaine des secteurs plus centraux et
se fera par de plus petits projets que, par exemple, le Quartier Dix30.Toutefois, les centres de
quartier et les artères commerciales locales offrant des biens et services courants resteront viables.
En résumé, l’analyse demandée par la CMM suggère qu’à court et moyen termes, les activités
immobilières de l’agglomération de Longueuil devraient se concentrer dans les pôles majeurs, tel
que le pôle Saint-Bruno-de-Montarville (Promenades St-Bruno et boulevard des Promenades), le
Quartier Dix30 et le boulevard Taschereau (Mail Champlain, grandes bandes commerciales,
grandes surfaces, mégacentres), les pôles intermédiaires tels que le Carrefour Rive-Sud ainsi que
les pôles mineurs tels que la Place Longueuil, le chemin de Chambly/boulevard Cousineau. En
effet, puisque des superficies y sont encore disponibles, le développement structurant doit être
réalisé par consolidation. Cependant, bien que peu d’espace y soient vacants, l’implantation de
nouveaux commerces et services non structurants est aussi envisageable dans les secteurs
résidentiels en développement si elle est faite en complémentarité avec ceux-ci. À plus long terme,
l’agglomération de Longueuil doit toutefois s’attendre à des pertes nettes d’espace commercial et
une pression pour un développement qui favorise les sites centraux et les quartiers plus denses et
accessibles en transport collectif.
À la lumière de l’analyse du scénario prévu par l’étude de la firme AltusGéocom et des données
provenant des directions et services d’urbanisme de l’agglomération de Longueuil, le constat est
que le développement de nouvelles superficies commerciales et de services structurants dans
l’agglomération de Longueuil est peu souhaitable compte tenu de la disponibilité et de la suroffre
actuelle. Pour ce, aucun espace supplémentaire n’est requis pour la fonction commerciale pour
l’horizon de développement 2031.
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De fait, lorsqu’elle se base sur la croissance de la demande entre 2009 et 2026, l’étude réalisée
pour la CMM prévoit des besoins en superficies locatives brutes de 107 000 m2 pour
l’agglomération de Longueuil, soit des besoins près de trois fois moindres que les superficies
potentielles (conservatrices) pouvant être évaluées en fonction des terrains disponibles au
1er janvier 2011 (301 500 m2). Le tableau 12 résume les superficies commerciales vacantes, leurs
potentiels de développement et les projections de l’étude de la CMM. Puisque aucune donnée
n’était disponible pour l’horizon de planification 2031, l’horizon 2026 de l’étude de la CMM est
utilisé. Compte tenu des superficies de plancher potentielles restantes au-delà de 2026, soit près
de 195 000 m2, nous pouvons conclure que l’échéance de développement 2031 devrait être
rencontré sans problème.
Tableau 12 : Sites structurants commerciaux vacants et projection de développement commercial
Fonction
commerciale
(ha)
1
Sup. plancher
potentielle
2 2
(m )
Sup. plancher
suppl. requise
Différence
--
(m2) 3
(m2)
Boucherville
20
45 000
--
Brossard
27
60 750
--
--
Longueuil
53
119 250
--
--
Greenfield Park
0
0
--
--
Saint-Hubert
28
63 000
--
--
Vieux-Longueuil
25
56 250
--
--
34
76 500
--
--
Saint-Lambert
0
0
--
--
134
301 500
107 000
194 500
Agglomération
1
Selon les directions d’urbanisme des villes liées, excluant les sites structurants de redéveloppement
2
Selon une utilisation du sol de 30 % de la superficie nette de terrain disponible (75 % de la superficie brute de la colonne
précédente). Cette donnée est très conservatrice puisque la phase 3 du Quartier Dix30 à Brossard, implantée sur une portion des
superficies disponibles, proposera une superficie commerciale de plus de 80 000 m 2 de plancher, soit plus que la superficie totale
potentielle.
3
Selon l’étude d’AltusGéocom citée dans cette section. Donnée disponible seulement pour l’ensemble de l’agglomération et pour
l’horizon de développement 2026.
L’agglomération de Longueuil compte bien agir en considérant ces chiffres et le diverses tendances
décrites précédemment. Les villes liées possèdent la volonté de rehausser la densité par des
exigences plus élevées en termes de ratio d’implantation au sol afin de contribuer à diminuer la
pression sur la demande de terrains en périphérie. Cette évolution des critères d’aménagement
permettra de concentrer davantage l’activité immobilière dans les lieux plus centraux dont
l’essentiel devra consister en de la rénovation ou du redéveloppement de secteurs commerciaux
existants. Cette rationalisation est primordiale dans un contexte de surplus d’espaces
commerciaux. Les artères commerciales existantes constituent un actif urbain important à
consolider. Leur développement, axé sur la densification, la mixité, le recyclage des bâtiments,
l’amélioration de l’accessibilité en transports collectif et actif, ainsi que des conditions de sécurité
des usagers permet de dynamiser davantage les artères commerciales existantes et à consolider
leur rôle dans la trame urbaine. Il en est de même pour les centres-villes traditionnels qui ont un
caractère historique et culturel important et représentent des pôles d’activités urbaines et
économiques dont la mise en valeur concerne l’ensemble de la communauté. Certains pôles
monofonctionnels devront également évoluer vers la multifonctionnalité avec la présence d’activités
résidentielles, de travail et de loisirs. Cette voie est à encourager de manière à créer des pôles
urbains multifonctionnels, denses et dynamiques.
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Vocation industrielle
L’agglomération de Longueuil compte d’importants parcs industriels dans les villes de Boucherville,
Brossard, Longueuil et Saint-Bruno-de-Montarville. Selon les données 2009 de Développement
économique Longueuil (DÉL), les emplois du secteur industriel représentent près de 35 % des
emplois totaux de l’agglomération.
Le secteur de l'activité industrielle à Longueuil se spécialise principalement dans le matériel de
transport, de l'aéronautique (19 % des emplois de ce secteur au Canada), de l'aérotechnique et de
l'aérospatiale, ainsi que dans l'industrie des produits électriques et électroniques. La situation
géographique privilégiée de l’agglomération, le dynamisme de ses entreprises, ainsi que la
présence des infrastructures et équipements majeurs de transport favorisent une activité
industrielle importante et diversifiée. L’ensemble de la fonction industrielle occupe 3 170 ha, soit
11 % de la superficie de l’agglomération. Le pôle industriel Longueuil – Boucherville représente la
principale concentration industrielle de l’agglomération et est reconnu comme pôle d’emplois
important à l’échelle du Grand Montréal.
Demande d’expansion urbaine déposée à l’agglomération
En 2008 la Ville de Boucherville, voyant son développement industriel arriver à échéance, adressait
à la Ville de Longueuil (agglomération) une demande d’expansion urbaine à des fins industrielles
dans le secteur situé à l’intersection des autoroutes A-20 et A-30 et en continuité avec son parc
industriel. Compte tenu de l’importance de ce secteur d’activité pour Boucherville, l’agglomération
de Longueuil et le Grand Montréal et des besoins méconnus à long terme de l’agglomération en
espace de développement industriel, il a été décidé, dès le départ, de traiter cette demande comme
une opportunité pour définir les besoins industriels à long terme de l’agglomération. Pour ce, la
Ville de Longueuil s’est associée aux villes liées concernées et à DÉL. Cette dernière a mandaté
un consultant, Fahey et associés, qui a rédigé en 2009 un document intitulé « Développement
industriel de l’agglomération de Longueuil – Perspectives de mise en valeur dans un horizon 20102035 ». Les principales données de cette section proviennent de ce document, à moins d’indication
contraire.
DESCRIPTION DU TERRITOIRE INDUSTRIEL DE L’AGGLOMÉRATION DE LONGUEUIL
En janvier 2011, selon les aires d’affectation industrielles identifiées au SAD, les espaces industriels de
l’agglomération de Longueuil occupaient une superficie totale de 3 221 ha. Les principales concentrations
industrielles se trouvent à Longueuil (1 366 ha, 578 ha dans l’arrondissement du Vieux-Longueuil et 788 ha
dans celui de Saint-Hubert) et à Boucherville (782 ha). Selon l’analyse de l’orthophoto 2009 et les données
fournies par les villes de l’agglomération, les espaces industriels vacants représentaient une superficie
d’environ 670 ha. C’est à Longueuil (417 ha), Saint-Bruno-de-Montarville (162 ha) et Brossard (71 ha) que
l’on en retrouve le plus. Il faut préciser que les grands terrains industriels desservis et sans contrainte de
développement sont cependant rares.
Boucherville
Composant, avec le parc industriel no 2 de Longueuil (voir plus loin) le pôle d’emplois métropolitain
Longueuil-Boucherville, le parc industriel et la zone d’affaires de Boucherville occupent un territoire totalisant
782 ha. Seulement 20 ha (2 %) sont encore disponibles au développement. Étant donné son excellente
localisation au carrefour des autoroutes A-20 et A-30, ce secteur fait l’objet d’une forte demande pour
l’implantation de nouveaux centres de distribution. Malheureusement, aucun terrain disponible n’est
suffisamment grand pour combler ce besoin spécifique.
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Brossard
Les activités industrielles de Brossard sont situées à l’extrémité ouest de l’agglomération de Longueuil, le
long du boulevard Matte, entre le boulevard Taschereau et l’autoroute A-30. Un second pôle industriel longe
l’autoroute A-30 entre la Grande-Allée et l’autoroute A-10 tandis qu’une concentration d’espaces à bureaux
longe l’autoroute A-10, entre les boulevards Chevrier et du Quartier. La superficie totale des secteurs
industriels de Brossard est de 289 ha, dont 71 ha (25 %) sont encore disponibles. Il faut préciser que le plus
grand terrain disponible dans le parc industriel Matte, d’une superficie de 15 ha, ne peut pas être développé
puisque situé dans la plaine inondable de la rivière Saint-Jacques.
Longueuil – arrondissement de Saint-Hubert
Les activités industrielles de l’arrondissement de Saint-Hubert se localisent dans quatre parcs industriels
(Gérard Leclerc, Saint-Hubert, Pilon et Litchfield) et dans la zone aéroportuaire. La superficie totale des
espaces industriels de cet arrondissement est d’environ 1 097 ha, dont 328 ha (30 %) sont encore
disponibles. Une portion importante des espaces disponibles se trouve dans la zone aéroportuaire ainsi que
dans le parc Saint-Hubert situé en bordure de l’autoroute A-30 et en continuité avec le second pôle industriel
de Brossard (secteur A-30).
Longueuil – arrondissement du Vieux-Longueuil
L’arrondissement du Vieux-Longueuil compte 550 ha voués aux activités industrielles surtout concentrés
dans les parcs industriels nos 1 et 2. Le parc industriel no 2 est l’une des composantes du pôle d’emplois
métropolitain Longueuil-Boucherville (voir plus haut). Les superficies disponibles au développement dans les
parcs industriels de cet arrondissement représentent 89 ha (16 %). Cependant, une portion importante
(43 ha) de cette superficie ne pourra probablement pas être développée puisqu’elle est identifiée comme un
milieu naturel d’intérêt potentiel au SAD (présence de milieux humides de qualité). Un autre grand terrain
disponible (17 ha) est situé le long de la route R-116 mais son développement est conditionnel à la
relocalisation de la cour de triage.
La zone industrielle de Saint-Bruno-de-Montarville est située de part et d'autre de l’autoroute A-30, à l’est de
la route R-116. Il s’agit d’un parc essentiellement haut de gamme. Elle possède une superficie totale de
436 ha, dont 162 ha (37 %) sont encore disponibles.
Au-delà des superficies globales disponibles qui semblent relativement importantes, il faut préciser
que plusieurs des espaces disponibles ne concernent que de petites superficies, des terrains mal
localisés, enclavés ou dédiés à des affectations très spécialisées. Depuis environ trois ans, DÉL
n’est plus en mesure de répondre aux demandes d’entreprises désirant implanter ou déménager
des centres de distribution faute de terrain bien localisés (idéalement à un carrefour autoroutier) et
possédant des superficies suffisantes (de plus de 10 ha).
L’agglomération de Longueuil constitue un important pôle d’emplois, et ce, tant au niveau du Grand
Montréal que de la Rive-Sud. Selon le répertoire des entreprises de DÉL, elle accueille plus de
2 011 entreprises offrant 71 068 emplois, en excluant les PME, commerces et autres lieux
d’emplois localisés à l’extérieur des parcs industriels. À l’examen des principales entreprises
présentes sur le territoire (400 employés et plus) et du quotient de localisation des grands secteurs
économiques, les forces industrielles de l’agglomération de Longueuil sont :
l’aérospatiale et le transport (Pratt & Whitney Canada, Bombardier Transport, Spectra
Premium, Agence spatiale canadienne, Héroux Devtek, etc.);
la logistique et la transformation agroalimentaire (Distagro, Provigo, Danone, etc.);
le camionnage (Groupe Robert, Groupe Boutin);
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l’imprimerie (Distribution GPF, Transcontinental, etc.)
Intégration à la structure de transport
Le rôle de leader industriel de l’agglomération de Longueuil peut s’expliquer, entre autres, par son
intégration à la structure actuelle de transport de la région de Montréal des quatre grands modes
de transport liés aux activités industrielles : le routier, le maritime, l’aérien et le ferroviaire.
L’agglomération de Longueuil bénéficie de liens autoroutiers directs avec le centre de la région
métropolitaine via le pont-tunnel Louis-Hippolyte-La Fontaine et le pont Champlain. Ses parcs
industriels bénéficient d’accès directs aux autoroutes A-10 (Estrie, Nouvelle-Angleterre, etc.), A-20
(corridor Québec-Windsor, Maritimes, États-Unis, etc.), A-30 (Contrecoeur, Ontario, États-Unis,
etc.) et routes R-116 et R-132. Par ailleurs, les installations portuaires de Montréal sont à courte
distance, de même que celles planifiées à Contrecœur, dont l’ouverture est planifiée entre 2016 et
2030. Un lien routier direct et majeur (autoroute A-30) existe déjà entre les principaux parcs
industriels de l’agglomération et le futur site du port de Montréal à Contrecoeur. Malgré la
congestion routière associée à la traversée du Saint-Laurent, les parcs industriels de
l’agglomération sont à une relative proximité de l’aéroport Montréal – Pierre-Elliot-Trudeau.
L’agglomération de Longueuil dispose aussi d’un atout fondamental au centre de son territoire : un
aéroport. Finalement, les principaux parcs industriels sont traversés par le réseau du Canadien
National qui s’étend à l’ensemble du territoire nord-américain, offrant un axe est-ouest dans le sud
du Canada et un nord-sud entre Chicago et la Nouvelle-Orléans. Des connexions sont aussi
possibles avec les réseaux continentaux du Canadien Pacifique et de CSX.
Un document publié par l’Agence des partenariats publics privés indique que l’arrivée de
l’autoroute A-30 aura des conséquences directes sur l’organisation de la structure industrielle
métropolitaine. Il est estimé que le parachèvement de l’autoroute pourrait susciter la venue
d’investissements de l’ordre de plus de 8 G$ sur une période de 30 ans ainsi que la création de
près de 450 emplois par année dans les parcs industriels actuels situés dans les zones
périphériques de l’autoroute 4.
Aéroport Montréal – Saint-Hubert – Longueuil
Une tendance lourde voit le jour actuellement en matière de développement d’aéroports d’affaires
en Amérique du Nord et en Europe. Aux États-Unis, on voit apparaître une seconde vague de
construction de parcs d’affaires aéroportuaires localisés sur ou à proximité de petits aéroports
efficients. Ces parcs d’affaires offrent de nouveaux espaces à bureaux, des espaces industriels de
prestige et des espaces d’entreposage et sont localisés à l’extérieur des zones aéroportuaires
denses offrant des vols commerciaux (comme l’aéroport Montréal – Trudeau). Plusieurs raisons
expliquent cette nouvelle tendance et il est possible d’identifier sept clés au succès d’un tel parc
d’affaires aéroportuaire :
une localisation offrant de grandes superficies libres et des avantages en regard du coût du
foncier;
un accès direct au réseau autoroutier supérieur;
un service de douane sur le site;
un accès direct aux pistes aériennes;
4
AGENCE DES PARTENARIATS PUBLIC-PRIVÉ, Rapport de l’analyse de la valeur ajoutée : Parachèvement de l’autoroute 30,
Québec, 2008.
50 / 62
une aérogare accueillant des liaisons aériennes commerciales;
une capacité intermodale minimale entre le fret aérien et le camionnage routier;
un accès direct au rail.
L’aéroport Montréal – Saint-Hubert – Longueuil dispose de plusieurs de ces « clés ». Toutefois, les
espaces à vocation industrielle localisés aux abords de l’aéroport seront tous occupés à court
terme. Cette situation problématique pose un défi majeur au développement de cette infrastructure
si stratégique pour l’agglomération de Longueuil.
Projet ACCORD
Le projet ACCORD (Action concertée de coopération régionale de développement) constitue une
démarche stratégique de développement économique régional qui a été lancé par une décision du
Conseil des ministres du gouvernement du Québec en avril 2002. Le projet vise à construire un
système productif régional compétitif sur le plan nord-américain et mondial dans chacune des
régions du Québec, par l'identification et le développement de créneaux d'excellence, qui pourront
devenir leur image de marque.
Le projet ACCORD vise cinq objectifs particuliers, soit :
Positionner les régions du Québec comme le siège de compétences industrielles spécifiques
reconnues en Amérique et dans le monde;
Accroître la productivité et l'emploi en misant sur l'innovation et l'exportation;
Identifier des projets économiques concrets structurants dans les régions du Québec;
Identifier des projets collectifs de nature à améliorer la qualité et la vitalité des milieux de vie
dans les régions du Québec;
Favoriser le développement de réseaux industriels intra et interrégionaux.
Pour la Montérégie, quatre créneaux d’excellence ont été identifiés par les acteurs locaux et le
ministère du Développement économique, de l’Innovation et de l’Exportation :
Le bioalimentaire;
Les technologies avancées du matériel de transport et logistique;
La micro/nanotechnologie pour l’électronique de pointe;
La transformation des métaux ferreux et nouveaux matériaux associés.
Chacun des créneaux d’excellence touche directement l’agglomération de Longueuil.
Absorption historique – CMM
Le niveau d’absorption se mesure par la différence entre la superficie industrielle occupée entre
deux dates. Cette donnée permet d’illustrer le rythme auquel les terrains affectés à une fonction
donnée sont graduellement occupés par des activités économiques et rend possible un exercice de
prospective permettant d’évaluer des tendances futures du développement. Dans son étude, Fahey
et associés a isolé une première période correspondant approximativement à l’âge moyen des
parcs industriels de l’ensemble du territoire de la CMM, soit environ 40 ans. En date de janvier
2009, la superficie totale des terrains occupés à des fins industrielles sur le territoire de la CMM
était de 15 493 ha. En divisant cette donnée par quarante, l’absorption historique moyenne
observée pour cette période fut de 388 ha par année. Selon les données issues d’une étude de la
51 / 62
CMM réalisée en décembre 2002 et portant sur l’occupation industrielle du territoire, il a été
identifié qu’entre 1971 et 2001 (30 ans), le territoire occupé par des activités industrielles avait
atteint 11 193 ha, soit une absorption annuelle moyenne de 373 ha. Cette donnée est très similaire
à l’absorption historique observée précédemment.
Les besoins en espace pour les principales activités urbaines ont été estimés au projet de schéma
métropolitain d’aménagement et de développement (PSMAD) de la CMM élaboré en 2005. Les
conclusions du PSMAD, passablement conservatrices, estimaient à 3 600 ha (p. 49) les superficies
industrielles développées entre 2001 et 2021, soit une absorption moyenne de 180 ha par année.
Cette estimation est largement inférieure à l’absorption observée pour la période de 1971 à 2001
(373 ha par année). Depuis 2001, l’absorption des espaces industriels s’est poursuivie à un rythme
similaire à celui des trente années précédentes et des pénuries d’espaces se font sentir dans
plusieurs secteurs. En ajustant les estimations du PSMAD en fonction de l’absorption réelle, la
superficie totale des espaces disponibles en janvier 2009, soit 5 169 ha, pourrait soutenir la
demande pour au plus 10 à 15 ans. De plus, parmi les divers blocs d’espaces disponibles, très peu
possèdent les caractéristiques appropriées pour l’implantation de plusieurs types d’activités
propres à l’agglomération de Longueuil, tels que les centres de distribution et les autres activités
nécessitant des superficies de terrain importantes.
Absorption historique – Agglomération de Longueuil
Afin de mettre en perspective les besoins futurs en terrains industriels de l’agglomération de
Longueuil, Fahey et associés a tenté d’identifier le niveau d’absorption historique des terrains
industriels de l’agglomération pour la période entre la création de ses premiers parcs industriels,
soit entre vers la fin des années 1960, et janvier 2009. Sur la base des données disponibles,
l’absorption historique observée au cours de cette période a été en moyenne de 59 ha par année.
L’étude de la CMM intitulée « Cap sur le monde : Bâtir une communauté compétitive, attractive,
solidaire, et responsable », préparée en décembre 2002, fournit le portrait de l’évolution de
l’occupation industrielle pour la période 1971-2001 (30 ans), pour l’ensemble du territoire de la
couronne sud. Pour cette période, l’absorption moyenne a été de 143 ha par année. Considérant
que l’agglomération de Longueuil représente entre 35 % et 40 % de cette absorption, une
absorption moyenne de 54 ha (37,5 % de 143 ha) par année peut être estimée, un résultat très
semblable à celui illustré dans la première analyse de Fahey et associés. Pour définir les besoins
futurs de l’agglomération, l’absorption moyenne pour la période 1971 à 2001 (54 ha par année)
définie par la CMM, plus conservatrice, sera retenue.
Tableau 13 : Absorption annuelle et échéance estimée du développement industriel
Affectations
industrielles
(ha)
Superficies
disponibles
(ha)
% selon
affectations
totales
Absorption
moyenne
annuelle 1
(ha/an)
Boucherville
782
20
24,8
13
2 - 2013
Brossard
289
71
9,2
5
14 - 2025
1 647
417
52,2
29
15 - 2026
1 097
328
34,8
19
18 - 2029
550
89
17,4
10
9 - 2020
436
162
13,8
7
23 - 2035
3 154
670
--
54
13 - 2024
Secteurs
Longueuil
Arr. Saint-Hubert
Arr. Vieux-Longueuil
Total
1
Échéance
développement
(ans - année)
Selon la proportion en espaces industriels totaux du secteur par rapport à ceux de l’agglomération (aires d’affectation du SAD), basée sur une
absorption moyenne de 54 ha/an.
52 / 62
L’analyse du tableau 13 permet de conclure, si l’absorption moyenne est maintenue, que
l’ensemble des sites industriels disponibles (incluant les sites problématiques : milieux naturels,
plaine inondable, etc.) seront développées d’ici 2024 (13 ans). Les terrains disponibles à
Boucherville devraient être totalement occupés avant la fin 2012 (2 ans) alors que l’ensemble des
secteurs de Brossard et de Longueuil seront développés, quant à eux, à moyen terme (2025 et
2026, soit moins de 15 ans). Saint-Bruno-de-Montarville présente cependant une échéance de
développement à plus long terme (2034, soit 23 ans). Il faut préciser que ces échéances sont
théoriques et dépendent de plusieurs facteurs : disponibilité et capacité des infrastructures,
présence de milieux humides, types d’implantation, positionnement stratégique, vision de
développement, etc.
Si l’on se base sur l’hypothèse que la demande en espaces industriels pour la période 2011-2031
demeurera la même que celle de la période 1971-2001, nous pouvons estimer que le
développement industriel de l’agglomération de Longueuil nécessitera une superficie de 1 134 ha
(54 ha X 21 ans) pour assurer son attractivité et sa compétitivité (et celle de la CMM) en matière de
développement et d’emplois industriels. En y déduisant les espaces actuellement disponibles, la
superficie supplémentaire en espace industriel pour l’horizon de planification 2031 est donc de
464 ha.
Tableau 14 : Estimation des besoins en espaces industriels selon l’horizon de planification 2031
Secteurs
Boucherville
Affectations
industrielles
au SAD 1
(ha)
% selon
affectations
totales 2
Besoins
2031
estimés 3
(ha)
Sup.
disponibles
(ha)
Sup.
addition.
(ha)
Échéance
développement 4
(ans - année)
782
27 %
287
20
267
22 - 2033
Brossard
--
--
71
71
0
14 - 2025
Longueuil
1 647
58 %
617
417
200
22 - 2033
436
15 %
159
162
-3
23 - 2034
2 865
--
1 134
670
464
21 - 2032
Total
1
Seules les superficies des territoires de Boucherville, Longueuil et de Saint-Bruno-de-Montarville sont indiquées puisque
l’expansion potentielle ciblera ces territoires.
2
Selon la superficie totale de 2 865 ha.
3
Les pôles industriels structurants à bonifier se trouvant à Boucherville, Longueuil (arr. de Saint-Hubert) et Saint-Bruno-deMontarville, la répartition des besoins globaux estimés (1 063 ha = 1 134 ha – 71 ha (superficies disponibles à Brossard)) s’est
faite selon les proportions des superficies industrielles actuelles de ces territoires au SAD. Pour Brossard, la superficie disponible
en 2011 est reconduite puisque ce territoire est peu propice à une expansion urbaine potentielle.
4
Selon l’absorption moyenne du tableau 13.
Dans une optique de développement durable, les orientations du SAD préconisent, entre autres, la
consolidation de la zone aéroportuaire et du pôle d’emplois Longueuil-Boucherville ainsi qu’une
gestion stratégique de l’urbanisation encourageant le développement de son territoire en continu.
En respect de ces orientations, l’expansion urbaine proposée sera canalisée dans le prolongement
de ces deux pôles industriels structurants. Le tableau 14 identifie, en fonction de l’importance des
différents secteurs industriels de l’agglomération, les superficies supplémentaires requises à être
partagées entre les territoires de Boucherville (267 ha) et Longueuil (200 ha). Pour Saint-Bruno-deMontarville, le tableau indique que les superficies actuelles sont suffisantes (un retrait est même
suggéré statistiquement). Le statut quo est donc maintenu.
Le présent mandat ne permet pas, faute d’analyses approfondies sur la zone agricole (qualité et
productivité des terres, entre autres), de localiser précisément les superficies projetées indiquées
53 / 62
au tableau 14. Pour le moment, les besoins identifiés doivent être priorisés à leur localisation. Le
plan 18 illustre cependant de façon générale les aires potentielles où pourraient être localisés les
secteurs d’expansion urbaine suite à une analyse plus poussée. Ces aires sont situées de part et
d’autre de l’autoroute A-20 pour le pôle d’emplois Longueuil-Boucherville et dans le secteur du
boulevard Clairevue et du chemin de la Savane pour la zone aéroportuaire.
Cette localisation est retenue, entre autres, puisqu’elle permet la consolidation des deux pôles, tire
profit des infrastructures de transport stratégiques existantes et proposées et minimise les impacts
sur le territoire et les activités agricoles en place. De plus, l’expansion proposée en bordure du
boulevard Clairevue permettrait de rentabiliser, en introduisant une fonction urbaine génératrice
d’emplois, le futur axe structurant de transport collectif prévu sur ce boulevard. Quant aux impacts
sur le territoire et les activités agricoles, le cœur dynamique (avec entreprises agricoles
propriétaires et bâtiments agricoles) de cette portion de la zone agricole centré sur le tronçon du
chemin de la Savane compris entre le boulevard Clairevue et la voie ferrée est maintenu. De plus,
une planification particulière de la portion agricole résiduelle sera réalisée, tel que prévue au SAD,
afin d’optimiser sa mise en valeur, son dynamisme et minimiser les impacts de l’expansion urbaine
proposée. Il faut préciser que le concept d’organisation spatiale du SAD identifie depuis 2005 cette
portion du territoire comme secteur potentiel d’expansion urbaine.
L’agglomération se retrouve aujourd’hui face à une situation où les 670 ha à vocation industrielle
disponibles seront, selon le scénario le plus conservateur, développés d’ici 2024. En vue d’assurer
un rythme de croissance minimalement aussi soutenu, l’agglomération de Longueuil se retrouve
dans une situation où elle doit évaluer les avenues de développement les plus aptes à assurer son
dynamisme et sa compétitivité en matière de développement industriel. Sur la seule base de
l’absorption historique des terrains industriels, tant sur le territoire de la CMM que sur celui de
l’agglomération de Longueuil, il est démontré que d’ici quelques années, un choix stratégique
s’imposera entre deux visions du développement :
soit développer toujours plus loin, en 2e ou 3e couronne, des espaces industriels en menaçant
la portion la plus dynamique de la zone agricole et en exigeant la mise en place de nouvelles
infrastructures et un transport de la main-d’œuvre;
soit permettre l’intégration de terres agricoles à la zone urbaine permettant d’améliorer le
potentiel de développement du cœur de la CMM, dans des secteurs déjà desservis par des
infrastructures municipales et de transport, en continuité de zones déjà fortement urbanisées
et où la main-d’œuvre qualifiée est la plus abondante.
Pour le bien-être de la collectivité québécoise et dans un esprit de développement durable du
territoire, nous sommes d’avis que le second choix s’impose et s’intègre dans cet exercice de
planification à long terme des dynamiques régionales d’urbanisation. Pour ce, l’agglomération de
Longueuil demande une modification de son périmètre d’urbanisation dans les secteurs délimités
au plan 18, afin de répondre au développement industriel anticipé selon l’horizon de planification
2031.
Cette modification au périmètre d’urbanisation ne doit pas être perçue comme un changement
d’orientation de l’agglomération de Longueuil par rapport à sa zone agricole. En effet,
l’agglomération de Longueuil croit à la richesse et à l’importance économique, environnementale et
sociale de sa zone agricole. Les approches novatrices de planification et de mise en valeur
élaborées depuis 2001 et les différentes actions entreprises démontrent ce fait. Mentionnons à cet
effet le projet de Continuum ville-campagne, l’Éco-territoire 21 agricole, la protection de forêts
périurbaines ainsi que les opérations de remembrement. Proposer une expansion peut sembler, à
54 / 62
première vue, paradoxal mais pour assurer l’attractivité et la compétitivité de l’agglomération de
Longueuil et du Grand Montréal, un équilibre entre les fonctions urbaine et agricole doit être trouvé.
Dans les sections précédentes, nous avons démontré que par une gestion optimale du territoire et
des fonctions résidentielle et commerciale, aucun espace supplémentaire n’était requis pour ces
deux fonctions d’ici 2031. Nous ne pouvons conclure la même chose pour la fonction industrielle
qui, compte tenu de la localisation de l’agglomération de Longueuil dans le contexte métropolitain
(axes autoroutiers structurants, proximité de la main-d’œuvre, synergie industrielle, etc.), est l’une
des principales composantes économiques de l’agglomération. En localisant de façon optimale les
superficies supplémentaires requises en fonction, entre autres, du territoire urbanisé et du potentiel
agricole des terres, il est possible de répondre aux besoins en espace industriel supplémentaire
tout en minimisant les impacts sur la zone agricole.
TERRITOIRE VOUÉ À L’URBANISATION – 2031
Identifier les territoires qui seront développés en 2031 dans un territoire fortement urbanisé comme
celui de l’agglomération de Longueuil est une tâche impossible pour la simple raison que nous ne
pouvons pas connaître, vingt ans à l’avance, quels sites seront développés et lesquels ne le seront
pas.
Comme nous l’avons démontré en première partie du présent document, la gestion de
l’urbanisation dans l’agglomération de Longueuil a été, et l’est toujours, caractérisée par un
développement en continu. Puisque les espaces disponibles au développement correspondent à
environ 10 % de la zone urbaine de l’agglomération et que ces derniers sont tous à proximité des
secteurs urbanisés, l’identification d’un site de développement par rapport à un autre ne présente
aucun enjeu. Pour ce, le territoire voué à l’urbanisation selon l’horizon de développement 2031
correspond, pour l’agglomération de Longueuil, à sa zone urbaine, tel que délimitée par le décret
provincial édictant sa zone agricole permanente, mais agrandie d’une superficie de 462 ha pour
des fins industrielles à être répartie dans les aires potentielles d’expansion urbaine illustrée au
plan 18.
Le plan 19 illustre le territoire voué à l’urbanisation selon l’horizon de développement 2031 pour
l’agglomération de Longueuil.
55 / 62
Plan 18 : Agglomération de Longueuil : périmètre d’urbanisation et aires potentielles de localisation des espaces
supplémentaires requis pour la fonction industrielle (2031)
56 / 62
Plan 19 : Agglomération de Longueuil : territoire voué à l’urbanisation (2031)
57 / 62
CONCLUSION
Dans le cadre du présent mandat donné par la CMM, l’agglomération de Longueuil propose :
Relativement aux axes de transport collectif et TOD
Pour appuyer la définition d’orientations, d’objectifs et de seuils de densification résidentielle,
l’agglomération propose :
1.
Comme axes de transport collectif structurant métropolitains :
i) Le prolongement du métro jusqu’à l’intersection Roland-Therrien/Jacques-Cartier Est.
ii) L’implantation du SLR jusqu’au secteur du Quartier Dix30.
iii) Le déplacement éventuel de la gare de Saint-Bruno-de-Montarville à proximité de son
centre-ville.
2.
Comme secteur TOD métropolitain :
i) La place Charles-Le Moyne, le pôle d’Auvergne le centre régional pour le métro;
ii) Les gares de Saint-Lambert, Longueuil – Saint-Hubert et Saint-Bruno-de-Montarville
(centre-ville) pour le train de banlieue;
iii) Les stations Panama, Chevrier et Quartier Dix30 pour le SLR.
3.
Comme secteur TOD régional et local :
i) Les pôles Desaulniers et Hôpital Charles-Le Moyne/Auguste sur le boulevard
Taschereau;
ii) Le pôle Moïse-Vincent/boul. Saint-Bruno sur le boulevard Moïse-Vincent;
iii) Les pôles Mortagne et de Tourraine sur le boulevard De Montarville;
iv) Le pôle d’emplois Longueuil – Boucherville (TOD emplois) sur les boulevards JacquesCartier Est/Mortagne.
Relativement aux seuils minimums de densité résidentielle
1.
La proximité de l’agglomération de Longueuil au centre-ville de Montréal et les
investissements majeurs projetés en transport collectif structurant permettent d’entrevoir,
dans un avenir relativement rapproché, augmenteront son attractivité, lui permettant de
surpasser les projections en matière d’accroissement de sa population. Pour ce, des seuils
de densification optimums doivent être définis afin d’assurer la rentabilité des infrastructures
proposées et maximiser les superficies restantes à l’intérieur des périmètres d’urbanisation.
2.
Sans garantie quant au type d’équipement proposé et à sa date de réalisation, la proposition
de seuils de densification peut devenir un exercice utopique et ralentir, voire stopper, le
développement à court terme. A contrario, sans nouvelles orientations et nouveaux seuils, le
développement sous sa forme actuelle se poursuivra, risquant de nuire, faute de rentabilité
accrue, l’arrivée de ces infrastructures de transport. Il est donc essentiel que les décideurs
identifient et priorisent l’échéancier d’implantation de ces équipements de transport collectif
structurant.
3.
L’optimisation et la densification du développement du territoire ne doit pas viser l’ensemble
du territoire mais cibler plutôt les secteurs prioritaires puisque certains secteurs n’auront
aucune influence sur l’optimisation du transport collectif. Pour ce, l’agglomération de
58 / 62
Longueuil propose de cibler uniquement les TOD et les secteurs de développement et de
redéveloppement primaires situés dans les aires d’influence du transport collectif.
4.
L’agglomération de Longueuil propose les seuils de densité minimums qui suivent pour ses
sites de développement et redéveloppement primaires. Les sites de développement
secondaires ne sont pas assujettis à un seuil de densité minimum.
Secteur central
Secteur périphérique
Densité brute minimale
(log./ha)
Densité brute minimale
(log./ha)
Métro (rayon 1 km)
100
--
SLR (rayon 1 km)
75
--
Train de banlieue (rayon 1 km)
60
50
Tramway, SRB, bus voie réservée (rayon 750 m)
50
40
35
30
À l’intérieur d’une aire d’influence d’accès au TC
Hors d’une aire d’influence d’accès au TC
5.
Afin de tenir compte du contexte local particulier d’un site, une densité résidentielle inférieure
aux seuils minimums proposés pourrait être autorisée dans les cas suivants :
i) Lorsqu’un projet dans une aire d’influence d’un point d’accès au transport collectif
structurant, autre que pour une station de métro ou de SLR, s’insère aux limites d’un
quartier établi, à condition que sa densité corresponde minimalement à la densité
moyenne en place, sans pour autant être inférieure à 35 log./ha (secteur central) ou
30 log./ha (secteur périphérique);
ii) Lorsqu’un projet s’insère dans un secteur sensible (secteur d’intérêt patrimonial, noyau
villageois, etc.) ou dans un quartier établi, à condition que sa densité corresponde
minimalement à la densité moyenne en place dans les environs du projet;
iii) Lorsqu’un projet vise le recyclage d’un bâtiment où aucune densité minimale ne
s’applique;
iv) Dans une aire d’influence d’un point d’accès au transport collectif structurant, autre que
pour une station de métro ou de SLR, lorsque la capacité d’accueil des infrastructures
empêche l’atteinte du seuil applicable, si sa densité du correspond à celle maximale
pouvant être desservie par lesdites infrastructures.
5.
Pour assurer le respect des seuils minimums de densification proposés dans les secteurs
TOD :
i) Le SAD devra identifier les TOD et prévoir, pour ces derniers, des planifications
particulières et des dispositions normatives au document complémentaire quant
orientations, objectifs et critères devant être rencontrés par les PAE et PPU exigés au
niveau local.
ii) Le PU d’une municipalité comptant des TOD devra exiger pour un TOD métropolitain
(métro, SLR et train de banlieue) ou régional (tramway, SRB, etc.) l’élaboration d’un
PPU. Pour un TOD local, le plan d’urbanisme devra exiger l’élaboration d’un PAE ou d’un
PPU.
6.
Une approche de densité mixte devrait être préconisée pour les secteurs TOD puisque, par
définition, ces derniers doivent être multifonctionnels. La multifonctionnalité de ces secteurs
engendrera nécessairement une densité résidentielle moindre, rendant problématique, dans
certains cas, l’atteinte des seuils minimums de densité résidentielle proposés. Ainsi, une
approche de densité minimale de logements et d’emplois à l’hectare, à l’instar de l’approche
59 / 62
de la Ville d’Ottawa par exemple, devrait éventuellement être introduite au PMAD, du moins
pour les secteurs TOD.
7.
L’agglomération de Longueuil a peu de TOD métropolitains comptant ou qui comptera, à
court et moyen termes, les infrastructures de transport essentielles à leur développement.
L’atteinte d’une cible d’ajout de nouveaux logements dans de tels secteurs est problématique
pour l’agglomération. Une cible plus adaptée au contexte des TOD situés hors de l’île de
Montréal devrait donc être proposée par la CMM.
Relativement aux besoins en espace urbain selon l’horizon de développement 2031
1.
L’espace disponible au développement et au redéveloppement résidentiel en zone urbaine
permet, compte tenu des nouveaux seuils de densification proposés, de rencontrer, voire
dépasser, les projections du MTQ. Aucune expansion urbaine à des fins résidentielles n’est
requise.
2.
L’espace disponible au développement commercial en zone urbaine permet de répondre aux
projections prévues par la CMM. Aucune expansion urbaine à des fins commerciales n’est
requise.
3.
Selon l’absorption historique estimée pour la période 1971-2001 par la CMM, une superficie
additionnelle de 464 ha serait requise en espace industriel pour atteindre l’horizon de
développement 2031 et assurer l’attractivité et la compétitivité de l’agglomération. Pour ce,
l’agglomération de Longueuil demande l’ajout d’une superficie de 464 ha dans le
prolongement du pôle d’emplois Longueuil-Boucherville et de la zone aéroportuaire sur les
territoires de Boucherville, Longueuil et Saint-Bruno-de-Montarville.
Relativement au territoire voué à l’urbanisation et au périmètre d’urbanisation selon
l’horizon de développement 2031
1.
Le territoire voué à l’urbanisation en 2031 correspond au territoire urbain actuel de
l’agglomération bonifié d’une superficie de 464 ha implanté dans le prolongement du pôle
d’emplois Longueuil-Boucherville et de la zone aéroportuaire.
2.
Le périmètre d’urbanisation de l’agglomération de Longueuil en 2031 correspond au
périmètre actuel modifié, dans le prolongement du pôle d’emplois Longueuil-Boucherville et
de la zone aéroportuaire, afin d’accueillir les 464 ha supplémentaires requis pour la fonction
industrielle. La localisation précise de cet ajout est impossible à définir dans le cadre de ce
mandat puisque des analyses approfondies sont requises afin de tenir compte, entre autres,
de la desserte en infrastructures, de la demande et, surtout, des impacts sur la zone et les
activités agricoles en place.
/jm
60 / 62
BIBLIOGRAPHIE
Agglomération de Longueuil (2010). Schéma d’aménagement et de développement de
l’agglomération de Longueuil – Règlement CA-2006-9, version du 22 avril 2010, [Disponible en ligne]
www.longueuil.ca/vw/asp/gabarits/gabarit_popup_soustitre_normal.asp?ID_MESSAGE=10265&ID_ARRON
D_COMM=0, 161 p.
Agglomération de Longueuil, en collaboration avec Bolduc, Gérald (2011). Plan de mobilité et de
développement – Synthèse de la vision et des enjeux, Document pour discussion, version de février 2011,
Direction de développement durable et de la planification du territoire, 116 p.
o
Assemblée nationale (2009). Projet de loi n 58 – Loi modifiant la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme et
d’autres dispositions législatives concernant les communautés métropolitaines, Éditeur officiel du Québec, 72
p.
CMM (2005). Projet de schéma métropolitain d’aménagement et de développement – Cap sur le monde :
pour une région métropolitaine de Montréal compétitive, [Disponible en ligne]
www.cmm.qc.ca/psmad/psmad02.html, 132 p.
o
CMM (2010). Perspective Grand Montréal – Bulletin de la Communauté métropolitaine de Montréal, n 13,
mai 2010, 8 p.
CMM (2010). Plan de développement économique 2010-2015 – Cap sur le monde : pour une région
métropolitaine de Montréal compétitive, [Disponible en ligne] www.cmm.qc.ca/index.php?id=4, 45 p.
Comité technique Ville de Longueuil et Réseau de transport de Longueuil (2010). Prolongement de la ligne 4
du métro à Longueuil – Caractérisation des sites potentiels des stations : Identification d’un tracé
préliminaire, 16 p.
Consortium de la Communauté métropolitaine de Montréal (2009). L’emploi local dans la région
métropolitaine de Montréal : 2009, CMM, [Disponible en ligne] www.cmm.qc.ca/index.php?id=355, 22 p.
Fahey et Associés, en collaboration avec Groupe Altus et Altus Géocom (2009). Développement industriel de
l’agglomération de Longueuil – Perspectives de mise en valeur dans un horizon 2010-2035, octobre 2009,
pour Développement économique Longueuil, 142 p.
Gouvernement du Québec. Population et nombre de ménages par horizon prévisionnel, Scénario
"DGMO2009C" – Agglomération de Longueuil, [données], Ministère des Transports, Service Modélisation
des services de transport.
Gouvernement du Québec. Projet ACCORD – Agir ensemble pour être compétitif, Développement
économique, Innovation et Exportation, [En ligne] www.mdeie.gouv.qc.ca/accord/ (page consultée entre
janvier et mars 2011).
Groupe Gauthier, Biancamano, Bolduc, en collaboration avec le Groupe Cardinal-Hardy (2009). CMM,
Montréal, Longueuil - Étude sur le potentiel de développement urbain d’un corridor de transport collectif
renforcé dans l’axe du pont Champlain et dans l’axe du boulevard Taschereau - Annexes au rapport final,
[Disponible en ligne]
www.cmm.qc.ca/fileadmin/user_upload/documents/20090318_axeChamplainTaschereau_annexes.pdf,188
p.
61 / 62
Groupe Gauthier, Biancamano, Bolduc, en collaboration avec le Groupe Cardinal-Hardy (2009). CMM,
Montréal, Longueuil - Étude sur le potentiel de développement urbain d’un corridor de transport collectif
renforcé dans l’axe du pont Champlain et dans l’axe du boulevard Taschereau – Rapport final, [Disponible en
ligne] www.cmm.qc.ca/fileadmin/user_upload/documents/20090318_axeChamplainTaschereau_final.pdf, 130
p.
Hurtubise, Jules (2008). Évolution du marché de la construction résidentielle et perspectives probables,
Communauté métropolitaine de Montréal, [Disponible en ligne]
www.cmm.qc.ca/fileadmin/user_upload/documents/Rapport_construction_residentielle.pdf, 64 p.
Plania (date inconnue). Exemples de densité sur le territoire de la Communauté métropolitaine de Québec,
CMQ, 33 p.
Société canadienne d’hypothèques et de logement. SCHL – CMHC, [En ligne] www.cmhc-schl.gc.ca (page
consultée entre janvier et mars 2011).
Statistique Canada. Recensement de 2001 et Recensement de 2006, [En ligne] www12.statcan.ca/censusrecensement/index-fra.cfm (page consultée entre janvier et mars 2011).
Statistique Canada. Registre des entreprises de 2006, [En ligne] www.statcan.gc.ca (page consultée entre
janvier et mars 2011).
Ville d’Ottawa (2010). Nouvelles orientations d’urbanisme – Mise à jour du Plan officiel et du Plan directeur
des Infrastructures, 2 septembre 2010.
62 / 62
ANNEXE
EXEMPLES DE DENSITÉS RÉSIDENTIELLES
Sources des images aériennes :
Google. Google maps Canada, [En ligne] http://maps.google.ca (page consultée entre janvier et mars 2011).
Mapquest. Mapquest Maps, [En ligne] www.mapquest.com/ (page consultée entre janvier et mars 2011).
Microsoft. Bing, [En ligne] www.bing.com/ (page consultée entre janvier et mars 2011).
A1 / 12
Plan 20 : Localisation des exemples de densités résidentielles
A2 / 12
SECTEUR UPPER-EDISON / HAUT SAINT-LAMBERT, Saint-Lambert
DENSITÉ MOYENNE : 23 LOG. / HA
Superficie analysée (brute) : 15,6 ha
Nombre de
logements
%
Nombre de
bâtiments
%
Superficie brute
des terrains
(ha)
%
Densité brute
moyenne
(log./ha)
Isolée
148
40
148
73
9,4
60
16
Jumelée
50
13
25
12
1,7
11
30
Contiguë
73
20
17
8
2,5
16
29
271
73
190
94
13,6
87
76
20
11
5
1,5
10
50
53
Typologie
Unifamiliale
Sous-Total
Multifamiliale
3 à 4 log.
5 à 9 log.
10 log. et plus
Sous-Total
TOTAL
25
7
1
0
0,5
3
101
27
12
6
2,0
13
372
100
202
100
15,6
100
A3 / 12
23
SECTEUR DESLIÈRES, Saint-Bruno-de-Montarville
Superficie analysée (brute) : 15 ha
Typologie
Nombre de
logements
%
Nombre de
bâtiments
%
Superficie
moyennes des
terrains (ha)
%
Densité brute
moyenne
(log./ha)
20
25
6
33
1,2
39
17
20
25
6
33
1,2
39
60
75
12
67
1,8
61
Unifamiliale
Isolée
Jumelée
Contiguë
Sous-Total
Multifamiliale
3 à 4 log.
5 à 9 log.
33
10 log. et plus
Sous-Total
TOTAL
60
75
12
67
1,8
61
80
100
18
100
3,0
100
A4 / 12
27
SECTEUR DES VILLAGES PARISIENS, Brossard
Nombre de
logements
%
Nombre de
bâtiments
%
Superficie
brute des
terrains (ha)
5 à 9 log.
592
84
74
91
15,3
86
39
10 log. et plus
112
16
7
9
2,4
14
46
704
100
81
100
17,7
100
704
100
81
100
35,5
100
Typologie
%
Densité brute
moyenne
(log./ha)
Unifamiliale
Isolée
Jumelée
Contiguë
Sous-Total
Multifamiliale
3 à 4 log.
Sous-Total
TOTAL
A5 / 12
40
SECTEUR RABASTALIÈRE O. / SEIGNEURIAL O, Saint-Bruno-de-Montarville
Typologie
Densité brute
moyenne
(log./ha)
Nombre de
logements
%
Nombre de
bâtiments
%
Superficie brute des
terrains (ha)
%
13
52
13
76,47
2,16
27
6
29
Unifamiliale
Isolée
Jumelée
Contiguë
Sous-Total
12
48
4
23,53
0,41
5
25
100
17
100
2,58
32
Multifamiliale
3 à 4 log.
4
1,3
1
5
0,19
2
5 à 9 log.
62
19,4
8
40
1,19
15
55
10 log. et plus
253
79,3
11
55
4,08
51
63
319
100
20
100
5,47
68
344
100
37
100
8,04
100
Sous-Total
TOTAL
A6 / 12
17
43
SECTEUR LONGUEUIL-SUR-LE-PARC, Longueuil (arr. du Vieux-Longueuil)
Nombre de
logements
%
Nombre de
bâtiments
%
Superficie brute
des terrains
(ha)
%
Densité brute
moyenne
(log./ha)
Isolée
203
18
203
69
9,3
31
22
Jumelée
75
7
38
13
2,5
8
30
278
24
241
81
11,8
40
3 à 4 log.
140
12
35
12
3,6
12
39
5 à 9 log.
54
5
8
3
1,1
4
47
10 log. et plus
667
59
12
4
13,1
44
79
861
76
55
19
17,8
60
1 139
100
296
100
29,6
100
Typologie
Unifamiliale
Contiguë
Sous-Total
Multifamiliale
Sous-Total
TOTAL
A7 / 12
45
SECTEUR DE CHAMBLY / SEIGNEURIAL O., Saint-Bruno-de-Montarville
Typologie
Nombre de
logements
%
Nombre de
bâtiments
%
Superficie brute
des terrains (ha)
%
Densité brute
moyenne
(log./ha)
21
4
3
9
0,9
9
23
21
4
3
9
0,9
9
Unifamiliale
Isolée
Jumelée
Contiguë
Sous-Total
Multifamiliale
3 à 4 log.
5 à 9 log.
84
17
13
38
1,9
18
44
10 log. et plus
386
79
18
53
7,7
73
50
470
96
31
91
9,6
91
491
100
34
100
10,5
100
Sous-Total
TOTAL
A8 / 12
47
SECTEUR SAMUEL-DE-CHAMPLAIN, Boucherville
Nombre de
logements
%
Nombre de
bâtiments
%
Superficie brute
des terrains (ha)
%
Densité brute
moyenne
(log./ha)
63
8
17
31
2,6
18
24
63
8
17
31
2,6
18
5 à 9 log.
605
76
20
36
9,5
64
64
10 log. et plus
131
16
18
33
2,7
18
48
736
92
38
69
12,3
82
799
100
55
100
14,90
100
Typologie
Unifamiliale
Isolée
Jumelée
Contiguë
Sous-Total
Multifamiliale
3 à 4 log.
Sous-Total
TOTAL
A9 / 12
54
SECTEUR JACQUES-MARCIL, Longueuil (arrondissement de Saint-Hubert)
Typologie
Nombre de
logements
%
ombre de
bâtiments
%
Superficie
brute des
terrains (ha)
%
Densité brute
moyenne
(log./ha)
2
0,1
1
0,7
0,1
0,4
27
2
0,1
1
0,7
0,1
0,4
252
16,2
65
47,4
5,6
23,0
45
Unifamiliale
Isolée
Jumelée
Contiguë
Sous-Total
Multifamiliale
3 à 4 log.
5 à 9 log.
10 log. et plus
Sous-Total
TOTAL
41
2,6
6
4,4
0,7
2,9
59
1 259
81,0
65
47,4
17,9
73,7
70
1 552
99,9
136
99,3
24,2
99,6
1 554
100
137
100
24,3
100
A10 / 12
64
SECTEUR SAINT-LAURENT, Brossard
Développement futur (horizon 2011 à 2018)
Typologie
Nombre de
logements
%
Nombre de
bâtiments
%
Superficie
brute des
terrains (ha)
%
Densité brute
moyenne
(log./ha)
1 197
100
15
100
13,0
100
92
1 197
100
15
100
13,0
100
1 197
100
15
100
13,0
100
Unifamiliale
Isolée
Jumelée
Contiguë
Sous-Total
Multifamiliale
3 à 4 log.
5 à 9 log.
10 log. et plus
Sous-Total
TOTAL
A11 / 12
92
SECTEUR PLACE CHARLES-LE MOYNE, Longueuil (arrondissement du Vieux-Longueuil)
Développement futur
Typologie
Nombre de
logements
%
Nombre de
bâtiments
%
Superficie
brute des
terrains (ha)
%
Densité brute
moyenne
(log./ha)
1 401
100
6
100
6,2
100
227
1 401
100
6
100
6,2
100
1 401
100
6
100
6,2
100
Unifamiliale
Isolée
Jumelée
Contiguë
Sous-Total
Multifamiliale
3 à 4 log.
5 à 9 log.
10 log. et plus
Sous-Total
TOTAL
A12 / 12
227
PMAD

Proposition de l`agglomération de Longueuil

Transcription

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