Riv 01.15.pub

A. R. A. I.
Associazione Amministratori Immbiliari
D OTT R I N A - L E G G I - S E NT E N Z E FORMAZIONE PERIODICA
DEGLI AMMINISTRATORI
Art. 5, secondo comma, del D.M. n. 140/2014
A proposito del significato da attribuire all’obbligo della formazione
periodica per gli amministratori di
Condominio, cercheremo in questa sede di chiarire il concetto di
“formazione periodica” precisando, ove possibile, le scadenze
e le eventuali conseguenze relative al mancato adempimento.
Ai sensi dell'art. 5, II comma, del D.M. n. 140 / 2014,
“gli obblighi formativi di aggiornamento hanno una cadenza annuale”, per cui in assenza di specifiche indicazioni normative, si ritiene che il periodo annuale debba
coincidere con l'anno solare decorrente dal giorno di
entrata in vigore del D.M. n. 140/14 (ossia il 9 ottobre
2014).
Ciò porta a concludere che l'obbligo di aggiornamento
debba riguardare l'anno che decorre dal 9 ottobre
2014 (sul concetto di anno solare di veda Cassazione
civile Sentenza, Sez. Lav., 27 maggio 1995, n. 5969),
pertanto seguendo questa interpretazione, l'amministratore sarà in regola se avrà adempiuto al proprio
obbligo di formazione periodica entro il 9 ottobre 2015.
In conseguenza di ciò ai sensi dell'art. 71 bis, primo
comma lett. g., Disp. Att. c.c. possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio coloro svolgono attività di formazione periodica in materia di
amministrazione condominiale, in assenza della
quale la nomina deve essere considerata nulla ed
ogni condomino può ricorrere all'Autorità Giudiziaria per vederla invalidata con possibilità di revoca.
In definitiva, quindi, la situazione degli obblighi formativi
connessa all'assunzione degli incarichi è la medesima:
a) l'amministratore di condominio deve adempiere al
proprio obbligo formativo di aggiornamento per il primo
anno entro il 9 ottobre 2015;
b) chi non adempie entro tale data, non potrà assumere incarichi per l'anno successivo, nemmeno frequentando più ore nel corso dell'anno successivo;
c) di conseguenza, verificata questo inadempimento, ciascun condomino potrà agire per ottenere l'accertamento di nullità della nomina per la mancanza del requisito della formazione periodica.
In Condominio
1
Spieghiamoci meglio.
Chi vuole assumere incarichi deve:
a) aver frequentato un corso di formazione iniziale;
b) frequentare corsi di formazione periodica.
Il primo è una tantum, il secondo no.
Chi si aggiorna quest'anno lo fa anche per poter assumere
incarichi l'anno successivo. Senza quest'aggiornamento
l'anno successivo non potrebbero essere assunti incarichi.
L'anno successivo, nuovamente, l'amministratore dovrà
aggiornarsi per assumere incarichi nell'anno seguente.
Non aggiornarsi a dovere, quindi, in linea teorica, potrebbe voler dire non potere assumere incarichi (o vederseli
tolti con azione giudiziale) se nell'anno precedente non ci
si è aggiornati seguendo le prescrizioni del d.m. n. 140.
A tale scopo, l’ARAI, una tra le Associazioni per
amministratori di Condominio tra le più rappresentative in
Italia, accreditata peraltro dal Ministero dello Sviluppo
Economico, ha organizzato, in collaborazione con il
Centro Studi SIMED, per i propri associati ma anche per
altri professionisti quali avvocati, commercialisti, ingegneri
e per quanti non hanno un’associazione di riferimento, dei
Corsi di aggiornamento sia on line sia in aula. Il primo di
questi si svolgerà in due sedute: Sabato 28 Febbraio e
Sabato 14 Marzo tutta la giornata presso l’Hotel Astoria.
Tra i Relatori,oltre l’Avvocato Rodolfo Cusano, autore dei
testi sulla materia
condominiale per la
Simone Edizioni, il
Dottor Gianandrea
Chiesi, Magistrato di
Corte di Apello di
Napoli, il Prof. Barbaro,
Professore
Universitario nonché Consulente presso le Commissioni
bilaterali di Camera e Senato, il dr. La Scala.
Al termine delle due giornate di Corso, il Responsabile
Scientifico, Avv. Rodolfo Cusano, rilascerà un attestato di
superamento con profitto di un esame finale sui contenuti
del Corso di formazione.
Il corso di aggiornamento affronta gli aspetti amministrativi, legali e fiscali connessi all’esercizio della professione di
amministratore di condominio seguendo un approccio teorico-pratico.
Il Programma completo del Corso di Aggiornamento valido
per il 2015 è possibile consultarlo alla pagina 3.
Gennaio 2015
Riunione di condominio, delibera illegittima
se manca la prova dell’invito
Ripartizione spese in caso di compravendita.
Corte di Cassazione, sezione 2 - Sent. 24.10. 2014
n. 22685
Con la sentenza che di seguito si riporta, la Cassazione
ha esaminato alcune questioni relative alla legittimità o
meno delle delibere condominiali nel caso in cui manca la
prova che tutti i condomini siano stati invitati a partecipare
all’assemblea.
Si legge nella sentenza “la Corte di Appello ha ritenuto
che l’omessa preliminare verifica della convocazione di
tutti i condomini non sia di per sé ragione di invalidità della deliberazione (affermazione in astratto corretta), ma
non ha considerato che il sesto comma dell’art. 1136 c.c.
stabilisce che “l’assemblea non può deliberare se non
consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione”.
Orbene, seppure è corretto affermare che il condomino, il
quale chieda l’accertamento della invalidità della deliberazione, deve fornire la prova che le regole di formazione
della volontà assembleare non siano state rispettate
(Cass. 8/11/1989 n. 4691; Cass. 14/3/1987 n. 2658;
Cass. 27/6/1978 n. 3169), l’onere di provare che tutti i
condomini siano stati tempestivamente avvisati della convocazione incombe, viceversa, sul condominio e non già
sul condomino il quale eccepisca l’invalidità della deliberazione assembleare, perché non può porsi a suo carico
l’onere di una dimostrazione negativa quale quella della
mancata osservanza dell’obbligo di tempestivo avviso
all’universalità dei condomini (cfr. Cass. 4/3/2011 n. 5254,
Cass. 8/12/1987 n. 9109), avviso che si pone elemento
costitutivo della validità della delibera”.
Condominio, spese per la manutenzione e le
riparazioni
Corte di Cassazione Civile Sent. N. 3636/2014
La Cassazione, con la sentenza in commento, i materia di
condominio, ha esaminato un caso relativo alle spese per
la manutenzione e la riparazione degli edifici e, più nello
specifico, i fatti di causa si riferivano ad una questione
sollevata innanzi al giudice di pace di Napoli da due condomine nei confronti di un altro proprietario chiedendo
“che fosse condannato a pagar loro la quota di spettanza
di spese condominiali attinenti al corrispettivo di un contratto di appalto intercorso tra il Condominio e la società
cooperativa Leopardi, rimasto inadempiuto e che aveva
formato oggetto di un ricorso per ingiunzione da parte
dell’appaltatrice nei confronti dell’ente di gestione, conclusosi con l’emissione di un decreto portante l’ingiunzione
di quest’ultimo di pagare Euro 16.717,43; di seguito la
Cooperativa aveva pignorato detto importo, corrispondente ai fitti delle attrici, facendoselo assegnare in sede di
espropriazione“. Ovviamente il condomine chiamato in
causa si è costituito in giudizio sostenendo di non dover
nulla per aver già corrisposto la quota di spettanza
all’amministratore del Condominio.
In caso di vendita di un appartamento in condominio, nel
quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione o di ristrutturazione o innovazioni, in mancanza di
accordo tra le parti, nei rapporti interni tra alienante ed
acquirente è tenuto a sopportarne i relativi costi chi era
proprietario al momento della delibera dell'assemblea,
sicché, ove tali spese siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione dell'atto di trasferimento dell'unità
immobiliare, ne risponde il venditore, a nulla rilevando
che tali opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l'acquirente ha diritto a rivalersi, nei confronti del proprio dante causa, per quanto pagato al condominio in forza del principio di solidarietà passiva di cui
all'art. 63 disp. att. cod. civ.
(Cass. Civ. Sez. II, sentenza n. 24654 del 03/12/2010).
Cortile condominiale a copertura di locale
interrato
Nel caso in cui il cortile di un condominio funga da copertura di un locale interrato di un terzo, se la cattiva manutenzione del cortile provoca infiltrazioni d’acqua nel sottostante locale, l’obbligazione risarcitoria del condominio
trova la sua fonte non già nelle norme in materia di ripartizione degli oneri condominiali, bensì nel disposto
dell’articolo 2051 del c.c., con la conseguenza che ai fini
dell’accertamento della responsabilità è sufficiente che il
danneggiato fornisca la prova di una relazione tra la cosa
in custodia e l’evento dannoso (che risulti riconducibile a
un’anomalia, originaria o sopravvenuta, nella struttura e
nel funzionamento della cosa stessa), nonché
dell’esistenza di un effettivo potere fisico su essa da parte
del custode, sul quale incombe il dovere di vigilare onde
evitare che produca danni a terzi
(Cass. civ. sent. 1477/99).
Sospensione di pagamenti quote per errori
dell’amministratore
Una volta stabilito che si tratta di pagamenti dovuti a fronte di servizi goduti, ai condomini spetta l'obbligo di farvi
fronte, salvo richiesta di danni per eventuali errori
dell'amministratore. I condomini non possono infatti sospendere i pagamenti dovuti al condominio, ben dovendo
essi sapere che le carenze di cassa espongono a mancati
pagamenti dei fornitori, con conseguente taglio delle utenze o addebito di interessi, sanzioni e costi moratori
(Cassazione Civile, 11.05.2012, n. 7401).
Il compenso degli amministratori
Il compenso degli amministratori di un condominio è stabilito dall'assemblea, indicando quanto spetta per la gestione ordinaria e quella straordinaria.
Gli amministratori di condominio non hanno una tariffa e
non possiedono un Albo professionale.
E’ bene pertanto che il compenso venga dettagliatamente
stabilito dall’assemblea, indicando quanto spetta
all’amministratore per la gestione ordinaria e quanto per
Comunione, condominio, regolamento,
l’eventuale straordinaria. Sarà bene inoltre indicare se olinfrazioni, sanzioni, nullità
tre l’assemblea annuale obbligatoria per legge sono comprese nel compenso eventuali assemblee straordinarie e
Corte di Cassazione - Sezione II Civile Sent. n. 820
in caso negativo stabilire quanto spetta per ogni convocadel 16 gennaio 2014
Con la sentenza che si riporta, la Cassazione stabilito che zione e partecipazione.
per il generale divieto di autotutela nei rapporti privati, è
Sarà bene infine prevedere se nel caso e comunque prinulla la clausola del regolamento di condominio che, suma dell’esecuzione di lavori straordinari spetta
perando l’eccezionale autorizzazione di cui all’art. 70
all’amministratore un supplemento di compenso e se a
disp. att. cod. civ., preveda, per le infrazioni dei condomini forfait o a percentuale.
(nella specie, parcheggio irregolare in area comune), san- Dopo le sue dimissioni l'amministratore deve eseguire
zioni diverse da quella pecuniaria (rimozione di un’auto). tutte le attività urgenti, passaggio di consegne incluso,
2
ATTUALITA’ - QUESITI - S E R V I Z I - SPONSOR
Seminario di aggiornamento e approfondimento sulla riforma del condominio.
Decreto Ministero della Giustizia 13.08.2014 n° 140, G.U. 24.09.2014
******************
Responsabile scientifico : Avv. Rodolfo Cusano
Formatori :
Avv. Rodolfo Cusano (Autore Collana Condominio per Simone Editore)
Dr. Gianandrea Chiesi (Magistrato)
Dr. Giuseppe La Scala (Commercialista)
Prof. Marcello Barbaro (Consulente Commissioni bilaterli di Camera e Senato)
Moderatori : Avv. Nicola Salzano e Pof. Giuseppe Cinà
*****************
Presso Hotel Astoria
Via Montepellegrino - Palermo
Sabato 28 Febbraio
dalle ore 9.30 alle 13.30 e dalle 14.30 alle 18.30
Sabato 14 Marzo
dalle ore 9.30 alle 13.30 e dalle 14.30 alle 18.30
**************
PROGRAMMA
Nomina, proroga e revoca dell’amministratore.
I principi che sorreggono il riparto delle spese; il condominio parziario;
I vizi di nullità ed annullabilità delle delibere assembleari, l’impugnativa.
Legge di stabilità e nuovo regime dei minimi.
Le tabelle millesimali: i principi per la loro formazione. Approvazione e revisione.
L’obbligo della riscossione forzata ed il principio dell’esecuzione parziaria dei crediti dei terzi.
Il rendiconto condominiale alla luce della Riforma.
Le tecniche per la risoluzione dei conflitti: il ricorso all’assemblea, la procedura di mediazione.
Esercitazioni pratiche: la redazione dei principali atti di competenza dell’amministratore, la simulazione di una procedura di mediazione e la risoluzione di casi teorico-pratici.
*************
COSTI : € 45 per Associati ARAI - € 80 non Associati ARAI
Ricordiamo che è necessario prenotare l’iscrizione perché la sala prenotata ha i posti limitati e abbiamo quindi esigenza di conoscere anticipatamente il numero dei partecipanti;
per iscriversi occorre chiamare lo 091 344385 o inviare una mail a [email protected] indicando
nome e cognome del partecipante entro il termine ultimo 7 Febbraio.
3
Gennaio 2015
AVVISO
Si informano i Signori Associati che la quota
associativa annuale per i rinnovi 2015 è di € 160.
Per i versamenti è possibile utilizzare:
 bollettino di C/c postale n. 17666900
 IBAN : IT94 Q076 0104 6000 0001 7666 900
L'amministratore di condominio può
rivendicare i beni comuni?
L'amministratore è legittimato a proporre azione di
rivendica dei beni comuni quando sia stato a ciò
autorizzato dall'assemblea del condominio con
deliberazione presa a maggioranza. Si presume che i
beni indicati nell'art. 1117 c.c. siano condominiali; di
conseguenza, l'amministratore che agisce per la
rivendica di spazi comuni, non deve farsi carico di
dimostrare che tali beni rientrino nella disponibilità
del condominio.
(Corte di Cassazione, sez. II Civile, sent n. 40/15;
depositata l’8 gennaio)
Legittima la trasformazione di un
posto auto in un box
In tema di condominio negli edifici e più nello
specifico di opere di chiusura delle parti di proprietà
esclusiva è legittimo - se non vietato da regolamento
condominiale e comunale - l’intervento di
trasformazione di un posto auto aperto in un box
auto chiuso.
(Corte di Cassazione, sez. II Civile, sent. n. 26426/14;
depositata il 16 dicembre)
Il condominio ripaga le infiltrazioni anche
se solo il proprietario dell’attico usa il
terrazzo a livello
Si configura la responsabilità da custodia per i danni
cagionati dalla piscina di plastica: un terzo della somma è carico dell’impresa edile e del direttore dei lavori per le fessurazioni nel pavimento. Tutti responsabili
per le infiltrazioni d’acqua dal terrazzo a livello
dell’edificio nei tre appartamenti sottostanti. Non importa che ad avere l’uso esclusivo dell’area sia il proprietario dell’attico, che non è il solo a pagare i danni:
si configura infatti anche l’omessa custodia a carico
del condominio, che ha consentito al signore del sesto piano di installare una piscina, per quanto di plastica, in una zona che costituisce comunque la copertura del fabbrica e dunque non può essere persa di
vista dall’ente di gestione; chi lo amministra, invece,
se ne è colpevolmente dimenticato. Un terzo dei danni, poi, va carico dell’impresa edile che ha realizzato
l’opera e al direttore dei lavori, in parti uguali fra i
due: i difetti del progetto hanno infatti aggravato la
situazione. È quanto emerge dalla sentenza 1098/14,
pubblicata a Dicembre dal Tribunale di Taranto
4
SEDE:
Via N. Turrisi 48 - 90138 Palermo
TEL. 091 344385 - FAX 091 7836677
MAIL: [email protected]
C/corrente postale: n. 17666900
IBAN IT94 Q076 0104 6000 0001 7666 900
MINISTERO DELLA GIUSTIZIA
Decreto 13 Agosto 2014 n. 140
E’ stato Pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 222
del 24/9/2014, il regolamento recante la
determinazione dei criteri e delle modalità per la
formazione degli Amministratori di Condominio
inerente i Corsi di formazione e di aggiornamento.
A prescindere dai contenuti dei Corsi di Formazione
svolti da formatori in possesso di determinati
requisiti, viene individuata la figura del
Responsabile scientifico cui, a prescindere dai
requisiti professionali e morali, è demandata tra
l’altro, la responsabilità della formazione e
dell’aggiornamento, che ha una cadenza annuale
della durata di almeno 15 ore. In tal senso l’ARAI
oltre i normali Corsi di aggiornamento frontali,
metterà a disposizione degli Associati ARAI dei
Corsi On line ed in aula di aggiornamento che si
dovranno svolgere obbligatoriamente
POS MULTICONTO MONEYNET
E’ disponibile per tutti gli
Associati il Pos multiconto
portatile dove poter caricare fino a 7 conti correnti
di diversi condomini.
Strumento indispensabile per gli incassi da
effettuare presso i vari condomini, è possibile richiedere informazioni o la visita di un
Responsabile chiamando il call center al numero verde 800.924909.
E’ stata reintrodotta la Mediazione OBBLIGATORIA
in ambito condominiale.
Per la soluzione di eventuali controversie Adr Media
riserva speciali opportunità agli Associati ARAI.
Se interessati chiamare lo 091 8430073 per fissare un
incontro informativo coinvolgendo anche il legale del
Condominio.
Gennaio 2015