סיכום דיון - מכון גזית-גלוב לחקר נדל"ן

‫הפורום הפיננסי של מכון גזית‪-‬גלוב לחקר נדל"ן‬
‫סיכום דיון‪ :‬מימון נדל"ן תחת דרישות הלימות הון וסיכון ענפי‬
‫מסמך זה מהווה את תמצית הדיון של "הפורום הפיננסי של מכון גזית‪-‬גלוב לחקר נדל"ן" מתוך מטרה לשתף‬
‫את הקהל הרחב בעיקרי הדברים‪ .‬בקריאת המסמך יש להביא בחשבון שמדובר בתמצית הדיון ולא בפרוטוקול‬
‫מלא‪ .‬בהתאם למדיניות הפורום‪ ,‬הדברים מובאים שלא בהכרח בציון שמות כל הדוברים‪ ,‬למעט ראשי הפורום‬
‫בהתאם לעניין‪ .‬יודגש כי הדברים מייצגים את עמדותיהם האישיות והמקצועיות של חברי הפורום ואינם‬
‫מייצגים בהכרח את העמדות הרשמיות של הגופים אליהם הם משתייכים‪.‬‬
‫_________________________________________________________________________________‬
‫על הפורום‪ :‬הפורום הפיננסי של מכון גזית‪-‬גלוב לחקר נדל"ן הושק בחודש אפריל ‪ .2013‬מטרת הפורום הינה לייצר‬
‫שיח מקצועי בנושאים פיננסיים הנמצאים על סדר היום של עולם הנדל"ן‪ ,‬לקיים דיאלוג בין קבוצה נבחרת של‬
‫מומחים ולקדם חשיבה משותפת ושיתוף בידע‪ .‬בין חברי הפורום‪ :‬מומחים מובילים מהאקדמיה ומהפרקטיקה‬
‫בתחומי המימון והחשבונאות‪ ,‬אנליסטים‪ ,‬מנהלי כספים‪ ,‬בנקאים‪ ,‬מנהלי השקעות ומנהלים בכירים מהסקטור‬
‫הפרטי והציבורי העוסקים בפן הפיננסי של עולם הנדל"ן‪.‬‬
‫המנהלים האקדמיים של הפורום‪ :‬ד"ר אפרת טולקובסקי‪ ,‬מנהלת כללית‪ ,‬מכון גזית‪-‬גלוב לחקר נדל"ן ופרופ' אמנון‬
‫להבי‪ ,‬המנהל האקדמי של מכון גזית‪-‬גלוב לחקר נדל"ן במרכז הבינתחומי הרצליה‪.‬‬
‫_________________________________________________________________________________‬
‫תאריך המפגש‪ 11 :‬אפריל ‪2013‬‬
‫נושא המפגש‪ :‬מימון נדל"ן תחת דרישות הלימות הון וסיכון ענפי‬
‫חומר רקע למפגש‪ :‬חומר רקע הכולל את היקף האשראי לענף הנדל"ן לפי דוחות הבנקים לשנת ‪ 2012‬ואת ההגבלות‬
‫הרגולטוריות על מתן אשראי לענף הנדל"ן בישראל‪.‬‬
‫מנחה המפגש‪ :‬פרופ' אמיר ברנע‪ ,‬דיקן מייסד בית ספר אריסון למנהל עסקים במרכז הבינתחומי הרצליה‪.‬‬
‫אורחים שהוזמנו למפגש‪ :‬גב' קלרה צברגל‪ ,‬מנהלת סקטור בניה ונדל"ן‪ ,‬בנק הפועלים; מר גדי בן חיים‪ ,‬ראש תחום‬
‫השקעות נדל"ן‪ ,‬קבוצת הראל ביטוח ופיננסים; מר ליאור מור‪ ,‬מנהל השקעות נדל"ן‪ ,‬מנורה מבטחים ביטוח בע"מ;‬
‫מר חנן מור‪ ,‬יו"ר קבוצת חנן מור‪.‬‬
‫נוכחים לפי סדר א"ב‪ :‬פרופ' יאיר אורגלר )דח"צ‪ ,‬גזית גלוב(; מר יוסי אריאס )אנליסט‪ ,‬עמיתים(; מר אמיר בורגר‬
‫)עצמאי(; מר יובל בן זאב )אנליסט‪ ,‬כלל פיננסים(; מר הדי בן סירא )שותף מנהל‪ ;(KCPS ,‬עו"ד רן גולדשטיין )ראש‬
‫תחום נדל"ן‪ ,‬מידרוג(; מר ברי גנדנשטיין )אנליסט‪ ,‬לאומי פרטנרס(; מר עומר זורע )מנהל מחלקת השקעות סחירות‬
‫בישראל‪ ,‬קבוצת הראל ביטוח ופיננסים(; מר מרק זק )סמנכ"ל כספים‪ ,‬גב ים(; מר ניר טואף )אנליסט‪ ,‬מיטב(; ד"ר‬
‫מכון גזית‪-‬גלוב לחקר נדל"ן | המרכז הבינתחומי הרצליה‬
‫חברה לתועלת הציבור ת‪.‬ד‪ 167 .‬הרצליה‪[email protected] | www.idc.ac.il | 46150 ,‬‬
‫אפרת טולקובסקי )מנכ"ל‪ ,‬מכון גזית‪-‬גלוב לחקר נדל"ן(; מר ניר יוסף )אנליסט‪ ,‬מידרוג(; מר אבי יעקובוביץ'‬
‫)מנכ"ל‪ ,‬גב ים(; מר נדב כהן )מנהל קשרי משקיעים‪ ,‬גזית גלוב(; פרופ' אמנון להבי )מנהל אקדמי‪ ,‬מכון גזית‪-‬גלוב‬
‫לחקר נדל"ן(; מר שי ליפמן )אנליסט‪ ,‬אקסלנס נשואה(; גב' דורית סלינגר )מנכ"ל מעלות לשעבר(; רו"ח רמון עמית‬
‫)אנליסט‪ ,‬לידר שוקי הון(; מר אדר עציוני )מנהל מחלקת מחקר‪ ,‬מגדל שוקי הון(; רו"ח אורן פרנקל )סמנכ"ל‬
‫כספים‪ ,‬אלוני חץ(‪ ,‬מר ארז קפיטולניק )אנליסט‪ ,‬הדס ארזים(; מר משה רבניאן )מנהל השקעות‪ ,‬מיטב דש(‪.‬‬
‫ד"ר אפרת טולקובסקי‬
‫זהו מפגש הפתיחה של הפורום הפיננסי של מכון גזית‪-‬גלוב לחקר נדל"ן‪ .‬השנה צפויים להיערך שני מפגשים‪ .‬מפגש‬
‫הפתיחה היום יעסוק בנושא מימון נדל"ן תחת דרישות הלימות הון וסיכון ענפי‪ .‬ינחה את המפגש פרופ' אמיר ברנע‪,‬‬
‫הדיקן המייסד של בית ספר אריסון למנהל עסקים במרכז הבינתחומי‪ .‬מפגש נוסף יערך בחודש יוני בהנחיית רו"ח‬
‫שלומי שוב‪ ,‬סגן דיקן חשבונאות‪ ,‬בית ספר אריסון למנהל עסקים‪ ,‬במרכז הבינתחומי הרצליה‪ .‬הפורום נוצר‬
‫בהשראת "פורום שווי הוגן" המתכנס אחת לחודש בבית ספר אריסון למנהל עסקים‪.‬‬
‫מכון גזית‪-‬גלוב לחקר נדל"ן החל פעילותו במרכז הבינתחומי הרצליה באוקטובר ‪ .2011‬המכון נוסד במטרה להוות‬
‫בימה אקדמית ללימוד ולחקר הנדל"ן וכפלטפורמה לדיון בין האקדמיה לתעשייה‪ .‬המכון פועל ברוח המצוינות‬
‫האקדמית‪ ,‬החדשנות והיזמות של המרכז הבינתחומי הרצליה‪ .‬המכון פועל לקידום מחקר אקדמי בתחום הנדל"ן‪.‬‬
‫ראוי לציין במיוחד‪ ,‬עבודת מחקר שערכנו עם פרופ' צבי אקשטיין‪ ,‬דיקן בית הספר לכלכלה במרכז הבינתחומי‬
‫הרצליה בנושא מחירי הדיור והשפעת הארנונה על המלאי התכנוני‪ .‬אחת המסקנות המרכזיות מהמחקר היא שהפער‬
‫בין מחירי הארנונה על נדל"ן מסחרי לבין נדל"ן למגורים‪ ,‬מייצרת‪ ,‬בטווח הארוך‪ ,‬מלאי תכנוני נמוך מדי של נדל"ן‬
‫למגורים‪.‬‬
‫המכון פועל לבניית תכניות לימודים אקדמיות בתחום הנדל"ן‪ .‬כיום מתקיימים במרכז הבינתחומי הרצליה לימודים‬
‫אקדמיים בתחום הנדל"ן בבית הספר למשפטים‪ ,‬בבית הספר למנהל עסקים‪ ,‬בבית הספר הבינלאומי ובקרוב גם‬
‫בבית הספר לכלכלה‪ .‬כמו כן‪ ,‬קיימת התמחות משנה בנדל"ן במסגרת לימודי ה ‪ MBA‬בבית הספר אריסון למנהל‬
‫עסקים‪ .‬בטווח הארוך המטרה היא לבנות תואר שני בנדל"ן‪ .‬בנוסף‪ ,‬עורך המכון תכניות הכשרה למנהלים בתחום‬
‫הנדל"ן‪.‬‬
‫מטרה נוספת של המכון היא לחזק את הקשר בין האקדמיה לתעשייה בתחום הנדל"ן‪ .‬אנחנו מקווים שהמחקרים‬
‫הנערכים על ידי המכון יהיו אפליקטיביים וישמשו בפועל את התעשייה‪ .‬מטרה נוספת הינה השפעה על השיח בתחום‬
‫הנדל"ן כגוף אובייקטיבי ללא אינטרס מובנה‪ .‬אנו מאמינים כי יצירת אמירה במסגרת פורום כגון זה‪ ,‬תוכל לייצר‬
‫השפעה‪.‬‬
‫השנה הושק מדד מכון גזית‪-‬גלוב למחירי דירות )‪ .(GGII – GAZIT-GLOBE IDC INDEX‬מדד זה שונה מהמדדים‬
‫הקיימים בהיותו מבוסס על שיטת המכירות החוזרות‪ ,‬בדומה למדד קייס שילר מארצות‪-‬הברית‪ .‬הבעיה במדדי‬
‫מחירי הדירות הקיימים היא שבכל תקופה נמכרות דירות שונות בעלות מאפיינים שונים‪ .‬הלמ"ס למשל‪ ,‬מתבסס‬
‫על השיטה ההדונית של משתנים מסבירים שמסבירים את השוני במחירי הדירות‪ .‬לעומת זאת‪ ,‬במדד ‪GGII‬‬
‫מסתכלים רק על דירות שנמכרו פעמיים בתוך אותה תקופה בהפרש של יותר משנה‪ .‬כך שדירות חדשות שנכנסות‬
‫לשוק‪ ,‬בשלב הראשון‪ ,‬אינן נכללות במדד‪ .‬רק אחרי שיש בהן מסחר פעמיים הן נכנסות למדד‪ .‬המדד מפולח גם לפי‬
‫האזורים השונים‪ :‬ת"א‪ ,‬חיפה‪ ,‬גוש דן‪ ,‬השרון ועוד‪ .‬עיקר המסקנות לשנת ‪ 2012‬הן עלייה ממוצעת של ‪ 5%‬במחירי‬
‫הדירות בכל הארץ ויציבות מחירים בת"א‪.‬‬
‫מכון גזית‪-‬גלוב לחקר נדל"ן | המרכז הבינתחומי הרצליה‬
‫חברה לתועלת הציבור ת‪.‬ד‪ 167 .‬הרצליה‪[email protected] | www.idc.ac.il | 46150 ,‬‬
‫המכון עורך פעילות מקצועית שוטפת הכוללת כנסים‪ ,‬ימי עיון‪ ,‬שולחנות עגולים‪ ,‬אירוח משלחות מחו"ל ועוד‪.‬‬
‫__________________________________________________________________‬
‫דיון‪ :‬מימון נדל"ן תחת דרישות הלימות הון וסיכון ענפי‬
‫האם קיים בשוק הישראלי מחסור באשראי לנדל"ן?‬
‫פרופ' אמיר ברנע‬
‫בדיון היום נדון בנושא מימון נדל"ן תחת דרישות הלימות הון וסיכון ענפי‪ .‬השאלה המרכזית שיש לשאול היא האם‬
‫קיים מחנק אשראי? זהו מושג לא ברור‪ :‬מהו מחנק אשראי? האם הפונים לבקש אשראי‪ ,‬במחיר ההון הנוכחי נענים‬
‫בשלילה? או שהריבית גבוהה מדי עבורם? האם מדובר במצב של קיצוב? השאלה מתרחבת לשאלה כללית יותר‪:‬‬
‫פעילות בנק ישראל מול המערכת הבנקאית בתחום של העלאת רמות הלימות ההון הנדרשות ‪ -‬כיצד היא משפיעה על‬
‫מחיר האשראי וזמינותו‪.‬‬
‫כיום הפיקוח דורש הון‪-‬ליבה בבנקים המסחריים שעומד על פחות מ‪ , 9%-‬אך בשנים הקרובות השיעור יגדל‪ .‬בנפרד‬
‫מוטלות על הבנקים מגבלות הון ענפיות‪ .‬מחלקות הנדל"ן בבנקים הגדולים כפופות למגבלות ועולה השאלה מה‬
‫קורה כשעוברים את המגבלה? שאלות נוספות הן‪ :‬האם האגרגציה של כל פעילויות הנדל"ן תחת כותרת אחת היא‬
‫נכונה? האם נכון לכלול תחת אותה כותרת גם נדל"ן מניב‪ ,‬גם למגורים וגם ערבויות בנייה?‬
‫אין ספק שסקטור הנדל"ן הוא צרכן אשראי מסיבי‪ .‬סקטור זה היה בעבר מנוע הצמיחה של המשק‪ .‬במסגרת הדיון‪,‬‬
‫ניתן לשאול‪ ,‬אם יש מחנק אשראי‪ ,‬מדוע לא רווחות יותר תופעות של מסחור חוב נדל"ן המאופיין בכך שהבנק מנצל‬
‫את הידע שלו‪ ,‬הן כלפי הלווה והן כמוניטור של פרויקט נדל"ן ומוכר את ההון עם הסיכון לגורמים חוץ בנקאיים?‬
‫נקודה נוספת לדיון‪ ,‬בזמנו ישבתי בוועדה שדנה בנושא רישוי בנייה‪ ,‬במסגרתה עלתה השאלה עד כמה הליך הרישוי‬
‫להשגת היתרי הבנייה יוצר בעיית מימון? הבעיה היא שיזם נדל"ן שרוכש קרקע ממנהל מקרקעי ישראל‪ ,‬נדרש‬
‫לחכות תקופה די ארוכה לאחר הרכישה עד שמתקבלים אישורי הבניה‪ .‬דיברתי עם אנשים בענף על פער הזמן בין‬
‫רכישת הקרקע לבין התחלת המכירה‪ ,‬לפעמים זה לוקח עד שנתיים‪ .‬מדוע הממשלה לא נכנסת לתחום המימון?‬
‫למשל‪ ,‬במכירת קרקע של המנהל‪ ,‬מדוע נדרש מזומן מיידי ולא כתחליף חלק מזומן להבטחת השלמת העסקה‪ ,‬ואת‬
‫השאר רק לאחר קבלת ההיתרים תוך מתן בטוחות? כלומר מבחינת זווית המימון‪ ,‬נוצרת בעיה כאשר לפרויקט אין‬
‫תזרים הכנסה אולם חייב באשראי נגד הקרקע‪ .‬לכן על מנת להבטיח את הרכישה המנהל יוכל למשל‪ ,‬לקבל רבע‬
‫משווי הקרקע עם הזכייה במכרז והיתרה בפריסה או בסוף? לא קיבלתי תשובה מספקת מדוע המנהל לא משתתף‬
‫בדרך זו או אחרת במימון נדל"ן‪ .‬השתתפות המנהל תפחית לדעתי את חוסר הוודאות‪ ,‬תסייע לממשק בין היזם לבנק‬
‫ותקל על הקושי המימוני בו נתקלים הלווים‪.‬‬
‫ד"ר אפרת טולקובסקי‬
‫הרעיון של מימון דרך המנהל מאוד מעניין‪ .‬ישנו רעיון להקים משרד לנדל"ן )חנן מור מקדם את השיח בנושא כבר‬
‫זמן רב(‪ .‬אם למשל‪ ,‬המדינה הייתה אחראית על המימון ואותו משרד היה גם זה שאחראי על התכנון‪ ,‬ברגע שאותו‬
‫משרד יהיה אחראי גם על מימון וגם על זמן התכנון‪ ,‬סביר להניח שהמצב ישתפר‪.‬‬
‫פרופ' אמיר ברנע‬
‫כדי לבחון האם יש מחנק אשראי‪ ,‬אשאל מה תפקיד הבנקים במימון הענף?‬
‫מכון גזית‪-‬גלוב לחקר נדל"ן | המרכז הבינתחומי הרצליה‬
‫חברה לתועלת הציבור ת‪.‬ד‪ 167 .‬הרצליה‪[email protected] | www.idc.ac.il | 46150 ,‬‬
‫גב' קלרה צברגל‬
‫לדעתי אין מחנק אשראי‪ ,‬אין מספיק קרקעות כך שאין פרויקטים‪ .‬המנהל לא משחרר קרקעות אטרקטיביות‪ .‬אין‬
‫הרבה ביקוש להשקעה ואין גם עודף היצע‪ .‬אני מרגישה תחרות בין הבנקים השונים‪ :‬למשל‪ ,‬כשיוצא פרויקט‬
‫אטרקטיבי‪ ,‬ישנה תחרות קשה בין הבנקים‪ .‬הכשל הוא בהיצע‪ .‬רמות הביקושים הן "מחלה קשה"‪ .‬לגבי השאלה‬
‫מדוע המסחור של אשראי לא שכיח יותר? הכל עניין של צורך‪ .‬האשראי מחולק בהתאם לצורך‪ ,‬ככל שלמערכת‬
‫הבנקאית יש מענה מספיק לבנקאים אז אין צורך בכך‪ .‬לדוגמא‪ ,‬בבנק הפועלים הרגישו שהם קרובים למגבלת‬
‫האשראי והיה חשש שעלול להיווצר מחנק אשראי‪ .‬כדי להקדים תרופה למכה‪ ,‬מחלקת סינדיקציה עשתה עסקאות‬
‫ובנתה תשתית והחלה לראשונה לשתף פעולה עם חברת ביטוח גדולה למימון משותף של פרויקטים‪ .‬הבנק יצר את‬
‫התשתית כדי להיות ערוך לביקוש יתר ולספק מענה לחשש של מחסור באשראי בענף הנדל"ן‪ .‬הכלי של מסחור‬
‫אשראי קיים‪ ,‬אבל כרגע אין צורך להשתמש בו‪ .‬זהו כלי קלאסי לנושא נכסים מניבים כי שם המקורות של אשראי‬
‫בטווח ארוך הם יותר בנמצא במוסדיים מאשר בבנקים‪.‬‬
‫פרופ' אמיר ברנע‬
‫‪ (1‬האם גם התחום של נדל"ן מניב כלול בהגדרת נדל"ן?‬
‫‪ (2‬האם בנדל"ן מניב הסיכון הענפי לא מועבר לשוכר החייב דמי שכירות לטווח ארוך ונותן בטחונות כגיבוי‬
‫להתחייבות?‬
‫גב' קלרה צברגל‬
‫אנחנו שונים מגרמניה אנגליה וצרפת‪ .‬בישראל מעטים הנכסים המושכרים לטווח ארוך של ‪ 20‬שנה ומעלה לגופים‬
‫שאפשר להסתמך עליהם במאה אחוז כמו חברות ממשלתיות‪ .‬כאשר המדינה היא השוכרת לטווח ארוך הרגולציה‬
‫מאפשרת למערכת הבנקאית לא לכלול זאת‪.‬‬
‫מהו ההבדל ברמת הסיכון בין נדל"ן מניב לנדל"ן למגורים?‬
‫גב' קלרה צברגל‬
‫ניקח לדוגמא בניין משרדים‪ :‬זה קשור לסיכון בענף הנדל"ן גם אם יש ‪ 100%‬תפוסה והבניין מנוהל ברמה גבוהה‬
‫מאוד‪ .‬ברגע שיהיו עוד בניינים בסביבה הדיירים יזלגו לבניין בו מחירי השכירות זולים יותר‪ ,‬כך שהמחירים ירדו‬
‫בבניין הקיים‪ .‬זה קשור להיצע של נכסים מסוג זה‪ .‬ברמות המינוף בהן מתנהלים היום בישראל‪ ,‬למשל ניקח רמת‬
‫מינוף של ‪ ,60%‬שאינה רמת מינוף גבוהה במיוחד‪ .‬אם בשל היצע של נכסים דומים בסביבה‪ ,‬מחירי הנכסים‬
‫הקיימים ירדו‪ ,‬הבנק מסתכן במינוף של ‪.100%‬‬
‫ד"ר אפרת טולקובסקי‬
‫ההיצע לנדל"ן למסחרי בארץ יותר גבוה למגורים‪ .‬הם לא קורים ביחד‪ .‬התכנון העירוני הוא כזה שההיצע למסחרי‬
‫וההיצע למגורים אינם בקורלציה גבוהה‪ .‬יש כל כך הרבה תהליכים בירוקרטיים‪ ,‬כך שיש הבדל בין מחירי קרקע‬
‫לייעוד למסחרי לעומת ייעוד מגורים‪.‬‬
‫מכון גזית‪-‬גלוב לחקר נדל"ן | המרכז הבינתחומי הרצליה‬
‫חברה לתועלת הציבור ת‪.‬ד‪ 167 .‬הרצליה‪[email protected] | www.idc.ac.il | 46150 ,‬‬
‫גב' קלרה צברגל‬
‫לדעתי‪ ,‬יש קורלציה ישירה‪ .‬האפשרות להטיל תת‪-‬מגבלות המותאמות לתחומי הנדל"ן השונים מקטינה את‬
‫הגמישות של המערכת הבנקאית‪ .‬ישנם בנקים בהם יש מגבלות פנימיות‪ .‬לדוגמה‪ ,‬הדירקטוריון יכול להחליט על‬
‫רמת סיכון מסוימת לנדל"ן מניב בתוך המגבלה של ענף הנדל"ן‪.‬‬
‫מר יובל בן זאב‬
‫אולי המחסור נובע מההסתכלות האחידה של בנק ישראל על ‪ 10‬תחומים שונים‪ .‬ובמאזנים חלק גדול מה‪ 22%-‬הולך‬
‫למימון של נכסים מניבים בו לבנקים אין יתרון מבחינת המקורות אלא למוסדיים‪.‬‬
‫גב' קלרה צברגל‬
‫אחת הטענות שאפשר להעלות לסדר היום היא עודף רגולציה על הבנקים‪ .‬רגולציה זו יכולה להגביל את כמות‬
‫האשראי שהבנק יוכל לתת לנכסים מניבים‪ .‬מבחינת בנק ישראל עצם העובדה שהוא לא מוסיף רגולציה זה מקל על‬
‫המערכת המימונית בבנקים להתגמש‪ .‬אם נעשה הבחנה כנ"ל אז נקשיח את התנאים למתן אשראי‪.‬‬
‫מר יובל בן זאב‬
‫לכסף המוסדי הארוך יש יתרון במימון נכסים מניבים‪ ,‬כך שניתן לשחרר את המקורות למימון‪.‬‬
‫הקריטריונים למתן אשראי בנקאי לנדל"ן‬
‫פרופ' אמיר ברנע‬
‫לגבי הממשק בין הבנק והלקוח‪ .‬איזה לקוח הבנק מחפש? למשל‪ ,‬האם יש הבדל בין חברה ציבורית ללא ציבורית?‬
‫הייתה טענה שבעקבות המשבר ב‪ 2008-‬הבנק פחות מסתכל על בטחון נכסי‪ ,LTV ,‬אלא יותר על יכולת תזרימית‪.‬‬
‫גב' קלרה צברגל‬
‫מבחינת חברה פרטית‪ /‬ציבורית אין לנו העדפות‪ .‬לנו חשובים השקיפות וניהול הספרים בצורה מסודרת‪ .‬אם חברה‬
‫פרטית מנוהלת ברמה גבוהה שמספקת דיווחים אמינים‪ ,‬מבחינתנו היא כמו חברה ציבורית מפוקחת‪ LTV .‬הוא‬
‫תנאי הכרחי אך לא מספיק‪ .‬אנו מסתכלים גם על כושר ההחזר ואם הוא מתאים ל‪ LTV-‬ולהיפך‪ .‬אנחנו מסתכלים על‬
‫נתונים נוספים‪ .‬למשל‪ ,‬מסתכלים גם על יזם שמבקש מימון עם ‪ LTV‬מאוד נמוך עם כושר החזר מאוד גבוה ומבקש‬
‫מימון להקים פרויקט‪ ,‬אז מה יקרה אם עכשיו תהיה ירידת ערך? אנחנו מסתכלים על איכות הניהול‪ ,‬כושר הביצוע‬
‫והניסיון של הלקוח‪.‬‬
‫פרופ' אמיר ברנע‬
‫האם יש ריקורס מהפרויקט ליזם?‬
‫גב' קלרה צברגל‬
‫ודאי שכן‪ .‬יש ריקורס מפרויקט לפרויקט‪ .‬בניגוד לחו"ל‪ ,‬המערכת הבנקאית בישראל עובדת עם ‪ .SPV‬הקהילה‬
‫העסקית בישראל מאוד קטנה‪ ,‬היא אפילו לא שכונה בניו‪-‬יורק‪ ,‬אם יזם כושל והמערכת הבנקאית תיתן לו שוב‬
‫מכון גזית‪-‬גלוב לחקר נדל"ן | המרכז הבינתחומי הרצליה‬
‫חברה לתועלת הציבור ת‪.‬ד‪ 167 .‬הרצליה‪[email protected] | www.idc.ac.il | 46150 ,‬‬
‫כסף‪ ,‬אז הכל ייהרס‪ .‬למרות שבחו"ל זה נון‪-‬ריקורס לפי הספר‪ ,‬הבנק לא נותן מימון פעם שנייה לחברה שהפסידה‬
‫כסף‪ .‬אני לא מכירה את זה לא באטלנטה ולא בלאס‪-‬וגאס‪ .‬יש שם קרדיט היסטורי‪.‬‬
‫תחומי הנדל"ן בהן ניתן כיום אשראי חוץ‪-‬בנקאי‬
‫פרופ' אמיר ברנע‬
‫האם הגופים המוסדיים פעילים בשוק הנדל"ן ומעניקים אשראי חוץ‪-‬בנקאי?‬
‫האם רצוי ליצור הפרדה בין אשראי לנדל"ן מניב לבין אשראי למימון פרויקטים בהקמה?‬
‫מר גדי בן חיים‪ ,‬הראל‬
‫החוזים הארוכים נעשים עם קלרה צברגל‪ .‬למשל‪ ,‬בחוזים עם גופים ממשלתיים חברת הביטוח מחזיקה את הנכס‬
‫עצמו‪ ,‬כמו קריית הממשלה בבאר‪-‬שבע‪ .‬במקרים אחרים מממנים את הנכסים האלה‪ .‬אנחנו מממנים נכסים מסוג‬
‫זה‪ .‬למשל‪ ,‬אנחנו מממנים את קריית הממשלה בת"א – חצי מוחזק ע"י חברת אפריקה‪-‬ישראל בחוזה ארוך טווח עם‬
‫המדינה‪ .‬ניתן מימון לכל תקופת ההסכם עם מדינת ישראל‪ .‬לבנקים קשה להעמיד מקורות ל‪ 10-‬שנים‪.‬‬
‫באשר ליצירת דיכוטומיה בין נדל"ן מניב למימון פרויקטים‪ ,‬לדעתי המוסדיים נכנסים למימון פרויקטים‪ .‬הראל‬
‫החלה כבר לפני שנתיים לבצע מהלכים כמו קבלת אישורים רגולטורים‪ .‬הראל בתהליך למידה של התחום‪ .‬כרגע‬
‫מממנים ‪ 20‬גופים יחד עם בנק מסחרי גרנד קניון בבאר‪-‬שבע ומממנים פרויקט מגורים בנתניה‪ .‬העניין הזה הופיע‬
‫כחלק מדרישת הרגולטור‪ .‬דירקטוריון הראל ביקש שהמימון יעשה עם בנק מסחרי עם ניסיון ורק בשלב מאוחר‬
‫יותר הם יספקו את המימון לבד‪ .‬לסיכום‪ ,‬יהיה ליווי פיננסי בקרב המוסדיים‪ ,‬אבל צריך לבנות את המערך‬
‫המתאים‪ .‬הסיבות לכך הם המחנק והצורך‪ .‬גם לנו יש רגולציה שמגבילה אותנו‪ .‬למשל‪ ,‬הרגולציה שלנו רלוונטית‬
‫למתן הערבויות‪ .‬ככלל אחוז ה‪ default-‬בליווי פיננסי למגורים הוא נמוך מאוד אם אין ‪ ,fraud‬ולכן כגוף נותן‬
‫אשראי אין סיבה שלא יהיו שם‪.‬‬
‫פרופ' אמיר ברנע‬
‫מה כולל סל השירותים הניתנים ללקוח על ידי גוף חוץ בנקאי? מימון בלבד? האם הראל רק מממנת או שהיא‬
‫מחייבת את היזם הלווה להיות לקוח של חברת הביטוח הראל?‬
‫מר גדי בן חיים‬
‫אין קשר‪ .‬אנחנו מבטחים נכסים שהם מחזיקים‪ .‬אלו עסקאות אחד לאחד הבנויות על מערכות יחסים ארוכות טווח‪.‬‬
‫למשל‪ ,‬אנחנו מממנים את הקניונים של מליסרון‪ .‬אצלנו אין התניית שירות בשירות כמו אצל הבנקים‪ .‬אם מליסרון‬
‫מממנת את ביל"ו סנטר על ידי הראל ויש לה חשבון בבנק זה לא מפריע להראל‪ .‬חשבון הבנק אליו זורמים תקבולי‬
‫השכירות ישועבד להראל ממילא אז מה זה משנה איפה הוא יושב?‬
‫מר חנן מור‬
‫תפקיד המוסדיים הוא לעשות מימון ארוך‪-‬טווח לנכסים‪ .‬המערכת הבנקאית צריכה לצאת מהתחום של מימון‬
‫ארוך‪-‬טווח ולאפשר למוסדיים וקרנות הפנסיה להוביל את התחום‪ .‬יש להסתכל על מצוקת האשראי בעתיד‪ .‬הבעיה‬
‫היא שהיום אין מצוקת אשראי‪ .‬לפני שנה וחצי הייתה מצוקה קשה מאוד כי רק ‪ 5‬בנקים מספקים מימון‬
‫לפרויקטים בהקמה בארץ‪ .‬הטילו עליהם את בזל ‪ ,3‬הם נדרשו לרתק שיעורי הון גדולים יותר אצלם‪ .‬מנגנון‬
‫הערבויות של חוק מכר הוא ייחודי לישראל‪ .‬לפי המאזנים הוא לא משרת את הסיכון של ההקמה‪ .‬היום משלמים‬
‫מכון גזית‪-‬גלוב לחקר נדל"ן | המרכז הבינתחומי הרצליה‬
‫חברה לתועלת הציבור ת‪.‬ד‪ 167 .‬הרצליה‪[email protected] | www.idc.ac.il | 46150 ,‬‬
‫עבור הליווי הבנקאי ישירות לחשבון הבנק‪ ,‬כך שהבנק שולט בכסף שנכנס ובכסף שיוצא‪ .‬הטילו על הבנקים מעין‬
‫ניהול פיננסי על הכסף ברמת המיקרו‪ .‬לדעתי‪ ,‬המשמעות של ערבות בנקאית בחוק המכר ירדה מהפרק‪ .‬שימו לב‬
‫להון העתק במאזנים שלהם‪ .‬לדעתי‪ ,‬צריך לבחון מחדש בצורה מהותית האם כל הרעיון של ערבויות חוק המכר‬
‫עדיין נדרש‪ .‬לדעתי‪ ,‬במציאות החדשה הוא כלל לא נדרש ולראיה הוא לא קיים בעולם‪ .‬לדעתי‪ ,‬החוק לא מצדיק‬
‫ריתוק של ‪ .50%‬עלויות המימון לדירה כתוצאה מהחוק גדולות יחסית למה שהיה פעם‪ .‬בזה ניתן לטפל מאחר ואינן‬
‫משקפות את הסיכון‪ .‬היום אין בעיית אשראי‪ .‬צריך לעשות בדיקה מה הצפי של הפרויקטים העתידיים‪ .‬עכשיו יהיה‬
‫מיתון ב‪ 3-‬שנים הקרובות‪ .‬יהיה היצע קרקעות גדול שישתחרר עוד ‪ 7-5‬שנים ואם נשאר באותה קונסטלציה של ‪5‬‬
‫בנקים בלבד ניתקל בבעיה‪.‬‬
‫גב' קלרה צברגל‬
‫זה נכון שהמנגנון בארץ ייחודי לישראל‪ .‬ערבויות חוק מכר זהו מוצר ישראלי‪ .‬יש מקום לחשוב בישראל על שיטה‬
‫אחרת‪ .‬אבל אני לא חושבת שצריך לאמץ את השיטה בארה"ב בשל השפעתה השלילית על המערכת הפיננסית‪.‬‬
‫לדעתי הסיכון של ערבויות חוק מכר קיים‪ .‬רמת הסיכון יורדת ככל שבינוי הפרויקט מתקדם‪ .‬בנק ישראל טוענים‪:‬‬
‫"מסובך לנו‪ ,‬אנחנו לא יכולים לעשות את החישובים האלה"‪ .‬אין לי ספק שה‪ 50%-‬משקף את הממוצע‪ .‬לדעתי‪,‬‬
‫בתחילת הפרויקט‪ ,‬ערבויות חוק מכר יותר מסוכנות מ‪.50%-‬‬
‫מר חנן מור‬
‫בעיה נוספת היא שמחייבים אותך בפרויקט לא לפי שלבים‪ .‬היקף השלב הראשון הוא ‪ 20‬מיליון ‪ ₪‬והיקף הפרויקט‬
‫כולו ‪ 200‬מיליון ‪ ,₪‬אך מרתקים ‪ 200‬מיליון ‪ ₪‬מההתחלה‪ .‬זהו היקף ערבויות ‪ +‬הון עצמי‪.‬‬
‫גב' קלרה צברגל‬
‫זה לא קורה בבנק הפועלים‪ ,‬אם אתה רוצה פרויקט של אלף דירות‪ ,‬ותרצה מהיום הראשון‪ ,‬מימון פיננסי של הבנק‬
‫לעשר השנים הקרובות‪ ,‬אז עליך לשלם‪ .‬אבל אין צורך בזה‪ :‬אם בשנה הראשונה תמכור מאה דירות‪ ,‬נתקדם ותוכל‬
‫לקבל עוד כסף‪ .‬אם לא‪ ,‬הבנק דורש שתשלם על ההתחייבות כפי שנהוג בכל העולם‪.‬‬
‫פרופ' אמיר ברנע‬
‫בחו"ל‪ ,‬כשאין ערבויות חוק מכר‪ ,‬לקוח שמשלם עבור דירה בהקמה לוקח סיכון רב‪.‬‬
‫גב' קלרה צברגל‬
‫זה לא כך‪ .‬בחו"ל‪ ,‬הלקוח משלם ‪ 10%‬וזה רק בסוף והכסף במקרים רבים נמצא אצל נאמן‪ .‬דווקא עומס עלויות‬
‫המימון על היזמים יותר גדול‪ ,‬משום שעלות הקמת הפרויקט מאשראי בנקאי היא יותר גבוהה ‪ -‬הריביות יותר‬
‫גבוהות מעמלת ערבות חוק מכר וזה גם מסכן את היזמים‪ ,‬משום שאותו דייר ששילם סכום קטן התמריץ שלו לבטל‬
‫גבוה יותר מאשר אם הוא היה מושקע יותר‪ .‬דווקא השיטה בישראל מבחינת תמריצים מקטינה את הסיכון לענף‬
‫הנדל"ן‪.‬‬
‫פרופ' אמיר ברנע‬
‫ערבויות חוק המכר‪ ,‬מדוע אינן אלמנט ביטוחי?‬
‫גב' קלרה צברגל‬
‫בנק הפועלים מתחרה בחברות הביטוח‪ .‬יחסית להיקפי מאקרו‪ ,‬היכולות של חברות ביטוח נמוכות‪ .‬המגבלות על‬
‫ההיקף הכספי של חברות הביטוח לא נותנות מענה לצרכים במצב של הצפה בקרקעות‪.‬‬
‫מכון גזית‪-‬גלוב לחקר נדל"ן | המרכז הבינתחומי הרצליה‬
‫חברה לתועלת הציבור ת‪.‬ד‪ 167 .‬הרצליה‪[email protected] | www.idc.ac.il | 46150 ,‬‬
‫מר גדי בן חיים‬
‫המגבלות הן שניתן להוציא ערבויות רק מכספי הנוסטרו ולא של העמיתים‪.‬‬
‫מר חנן מור‬
‫היום כשמישהו קונה דירה אתה מחויב להפקיד שובר שהולך לבנק‪.‬‬
‫גב' קלרה צברגל‬
‫לדעתי השוברים מקטינים סוג אחד של סיכון בלבד‪.‬‬
‫מר חנן מור‬
‫עד כמה שווה עלות הביטוח שהוא בערבות והאם נדרש לנוכח פני הליווי החדש של פרויקטים בישראל?‬
‫גב' קלרה צברגל‬
‫אם רכשת דירה בפרויקט שכשל‪ ,‬מה אתה עושה ללא הערבות? במצב הנוכחי‪ ,‬הרוכשים או שמקבלים חזרה את‬
‫הערבויות או שמקבלים דירה‪ .‬לבנק יש זכות למנות כונס נכסים ולדיירים יש זכות לקבל את הערבויות‪ .‬מה שקורה‬
‫הוא שאם הפרויקט מתקדם המממן בוחן שיקולי עלות‪-‬תועלת האם להגדיל את האשראי ללקוח או לשבור את‬
‫הכלים‪ .‬אילולא הייתה ערבות‪ ,‬השיקול של עלות תועלת היה לרעת הדייר‪.‬‬
‫מר חנן מור‬
‫בנושא המימון יש עוד שכבה שהשתנתה‪ .‬עד עכשיו דיברנו על שכבת הבנק‪ ,‬יש עוד ‪ 2‬שכבות‪ .‬בשכבת ההון העצמי יש‬
‫מחנק‪ .‬עדיין לא רואים אותו אבל הוא מתקיים בפועל‪ .‬היה שינוי בדרישות ההון העצמי‪ .‬אם בעבר יזם שהיה לו הון‬
‫עצמי וביקש לקבל מימון נדרש בשביל איקס פרויקטים להביא ‪ ,15-20%‬היום העלו את הדרישות ל‪ 40%-‬ולכן‬
‫יכולתו לבצע פרויקטים קטנה‪ .‬שכבה נוספת‪ ,‬השוק המשני שאינו מפותח דיו‪ ,‬הכוונה היא לנושא האג"חים למימון‬
‫הון עצמי‪ .‬פתרונות המימון לשוק הנדל"ן בתקופה הנוכחית קטנו ביחס לעבר‪ .‬וזה תחום שאפשר לפתח‪.‬‬
‫מנהל מקרקעי ישראל‬
‫פרופ' אמיר ברנע‬
‫לכאורה‪ ,‬אם המנהל היה מסתפק במקדמה של ‪ 20-10%‬ויתרת התשלום הייתה מועברת לפי לוח הזמנים של גמר‬
‫התכנון‪ ,‬זה היה מקל מבחינת נפח המימון‪ ,‬אבל אין לזה השלכות על מחיר הנכס‪.‬‬
‫גב' קלרה צברגל‬
‫לו המנהל היה עובד בצורה יעילה‪ ,‬היה אומר שלמו למשל ‪ 25%‬בזכייה ואת היתר רק בעת שתסיימו את הבניה ואם‬
‫ייקח יותר מאיקס זמן‪ ,‬תקבלו קנס‪ .‬יש שתי בעיות לכך‪ :‬ראשית‪ ,‬היזם עושה את המקסימום והרשויות עוצרות את‬
‫המהלך‪ .‬שנית‪ ,‬בעבר המנהל היה נותן אשראי לתשלום הזכייה וקבע ריבית שהייתה ריבית השוק‪ .‬אח"כ הריבית‬
‫בשוק ירדה ואף יזם לא רצה לקבל מהם אשראי מכיוון שלא עדכנו אצלם את שיעור הריבית‪.‬‬
‫מר חנן מור‬
‫דרישות ההון העצמי של יזמים בינוניים קטנים שונות מבעבר‪ .‬בכל זאת‪ ,‬לפני כשנה וחצי בנק לאומי ובנק הפועלים‬
‫סגרו את המימון‪.‬‬
‫מכון גזית‪-‬גלוב לחקר נדל"ן | המרכז הבינתחומי הרצליה‬
‫חברה לתועלת הציבור ת‪.‬ד‪ 167 .‬הרצליה‪[email protected] | www.idc.ac.il | 46150 ,‬‬
‫גב' קלרה צברגל‬
‫זה היה רק למשך רבעון ומאז אנחנו כן נותנים מימון‪.‬‬
‫מר חנן מור‬
‫אי אפשר להשאיר את השוק בידיים של הבנקים הגדולים ששולטים היום בנושא המימון‪ .‬אציין כי בנק מזרחי‪-‬‬
‫טפחות עשה חיל כאשר לקח קליינטים וגם את השוק ויש להם מיליארד ‪ ₪‬רווח‪.‬‬
‫מימון נדל"ן באמצעות שוק ההון‬
‫פרופ' אמיר ברנע‬
‫מהו תפקידו של שוק ההון במימון נדל"ן?‬
‫גב' דורית סלינגר‬
‫במערכת הבנקאית נוצרה התמחות בלתי רגילה‪ ,‬שאינה קיימת בשוק ההון‪ .‬הבנק יודע להסתכל על פרויקט במנותק‬
‫מהחברה עצמה‪ .‬התחום של ניתוח פרויקטים אינו מוכר לרוב החברות בשוק ההון‪ .‬לכן‪ ,‬נוצר תחום של שיתוף פעולה‬
‫בין בנק מתפעל לבין גורם מוסדי שנותן את המימון‪ .‬לרוב חברות הביטוח ובתי ההשקעות אין מערך נדל"ן עצמאי‬
‫משלהם‪ .‬למרות זאת הם מתאימים גם לא רק לתקופת ההנבה אלא גם לתקופת הייזום‪ .‬זה לימוד מאוד איטי הנבנה‬
‫שלב אחרי שלב בקרב חברות כמו מנורה וכלל‪.‬‬
‫מר ליאור מור‬
‫השוק כרגע נמצא בנקודת פיתול‪ .‬אם בעבר הכסף הארוך של המוסדיים מימן פרויקטים לנכסים מניבים ופחות‬
‫הסתכלנו על נכסים המשמשים למגורים וייזום משתי סיבות‪ :‬הראשונה‪ ,‬כי אין התמחות וכי מח"מ ההלוואה מאוד‬
‫קצר; היום לעומת זאת‪ ,‬השילוב של נזילות המוסדיים והמגבלה של הבנקים‪ ,‬יוצר מצב בו שיתוף פעולה בין‬
‫המוסדיים והבנקים מקנה יתרון לשני הצדדים‪ .‬קרי‪ ,‬הניסיון‪ ,‬המומחיות והידע של הבנקים והכסף של המוסדיים‬
‫שהוא זול יחסית והיום מוכנים לקחת את הסיכון למח"מ קצר חיובי‪ ,‬ואולי גם לשלב התחייבות ארוכה‪ ,‬למשל‪,‬‬
‫פרויקטים של דיור בר‪-‬השגה והשכרה‪ .‬ניתן לעשות קומבינציה של הקמת פרויקט מהיום הראשון‪ ,‬עם כסף קצר‬
‫בשיתוף בנקים ולעשות את זה בקונסטלציה בה הנכס הופך לנכס מניב‪.‬‬
‫רכישת נכסים מניבים בחו"ל בקרב המוסדיים‬
‫פרופ' אמיר ברנע‬
‫אני קורא בעיתון שמנורה או הראל הולכים לפרויקטים של מימון בחו"ל וקונים שם נכסים מניבים ודווקא בארץ‬
‫הפעילות שלהם בתחום זה יותר מצומצמת‪.‬‬
‫מר יובל בן זאב‬
‫הם קונים אקוויטי עם כסף ארוך‪ .‬הסיבה שבעטיה הם קונים נכסים מניבים בחו"ל היא שלא נותרו יותר נכסים‬
‫מניבים בישראל‪.‬‬
‫מכון גזית‪-‬גלוב לחקר נדל"ן | המרכז הבינתחומי הרצליה‬
‫חברה לתועלת הציבור ת‪.‬ד‪ 167 .‬הרצליה‪[email protected] | www.idc.ac.il | 46150 ,‬‬
‫מר ליאור מור‬
‫זאת בדיוק הנקודה‪ ,‬בכל הנוגע למימון סיניור ולמימון ראשוני בכיר אין לנו יתרון בחו"ל‪ .‬אנחנו לא יכולים‬
‫להתחרות עם המערכת הבנקאית המשוכללת בחו"ל‪ ,‬למשל עם ‪ .HSBC‬אנחנו נכנסים‪ ,‬או בהלוואת מזנין ברמת‬
‫החוב הנחות שבו יש ריביות גבוהות‪ ,‬או באקוויטי‪ .‬אנחנו נכנסים לרכישת נכסים בחו"ל שיניבו לטווח ארוך אחוזי‬
‫תשואה גבוהים‪ .‬למשל‪ ,‬קנינו בשיתוף עם הראל נכס מניב בחו"ל בו נחתם חוזה עם לקוח לעשרים שנה‪.‬‬
‫כשמנורה קונים נכסים מניבים בניו‪-‬יורק נכנסים ברמת אקוויטי ולא ברמת ההלוואה‪ .‬אנחנו מסתכלים על‬
‫פרויקטים מהסוג הזה כעל פרויקטים זרים‪ .‬אלו פרויקטים שאנחנו כגוף מוסדי לא יודעים לעשות לבד אין לנו את‬
‫האופרציה לעשות לבד‪ .‬אנחנו לא נכנס לפרויקט בשלב הייזום אלא בשלב ההנבה‪ .‬החברה קונה רק נכסים‬
‫"מוכנים"‪.‬‬
‫מר גדי בן חיים‬
‫לדעתי‪ ,‬שלב הייזום הרבה יותר מסוכן‪.‬‬
‫מר יובל בן זאב‬
‫מימון הקמה‪ /‬ליווי פרויקט זו התמחות שקיימת היום בבנק הפועלים ולא קיימת מספיק בשוק המוסדי‪ .‬מימון‬
‫לטווח ארוך בין אם זה מזנין או אקוויטי זו עסקה פיננסית בה יתרון לצד המקורות‪.‬‬
‫מימון שלב הייזום‬
‫פרופ' אמיר ברנע‬
‫מי בישראל מממן את שלב הייזום?‬
‫מר גדי בן חיים‬
‫אם למשל נכנס כשותפי אקוויטי עם קבוצת חנן מור אז אין הנבה מידית‪ ,‬אין הכנסות‪ .‬בסוף הדרך‪ ,‬המכירה‬
‫מבוססת על רווחי הון ולא כל מכירה היא פירותית‪ .‬זה מקום אחר מבחינת רמת הסיכון‪.‬‬
‫פרופ' אמיר ברנע‬
‫ניקח לדוגמא את הבניין של חברת "צ'מפיון מוטורס" בבני ברק‪.‬‬
‫מר יובל בן זאב‬
‫בשלב זה הוא עדיין יזמי אבל רואים איך הוא הופך לנכס מניב‪.‬‬
‫מר גדי בן חיים‬
‫כעת הנכס יזמי‪ .‬אנחנו מממנים פרויקטים מסוג זה בשלב דומה‪ .‬לדוגמה‪ ,‬קניון בבית שמש‪.‬‬
‫מר חנן מור‬
‫כרגע בארץ יש בעיה בשלב הייזום‪ ,‬פתרון אפשרי הוא הקמת קרן ‪ REIT‬שמגלגלת כסף מייזום‪.‬‬
‫מכון גזית‪-‬גלוב לחקר נדל"ן | המרכז הבינתחומי הרצליה‬
‫חברה לתועלת הציבור ת‪.‬ד‪ 167 .‬הרצליה‪[email protected] | www.idc.ac.il | 46150 ,‬‬
‫ד"ר אפרת טולקובסקי‬
‫קרנות ‪ REIT‬בחו"ל לא מגלגלות ייזום‪ .‬בסמינר דיור בר השגה שקיימנו‪ ,‬היזמים שאירחנו מחו"ל טענו‬
‫שהאמורטיזציה בישראל מהירה מדי לאשראי לטווח ארוך‪ .‬איזו אמורטיזציה עושים בארץ? לבנקים זה טבעי אבל‬
‫מה עם המוסדיים? למה אין אמורטיזציה של ‪ 40‬שנה?‬
‫מר ליאור מור‬
‫יש מוצר אמורטיזציה של ‪ 30‬שנה אצל חברת אמות‪ .‬נניח שיש בניין שמושכר ל‪ 20 -‬שנה למדינה ונותנים עליו‬
‫הלוואה בין ‪ 7-5‬לשנים‪ .‬אתה אדיש לגבי ה‪ bullet-‬של סוף תקופה‪ .‬אתה יכול לעשות אמורטיזציה ל‪ 30-‬שנה‪ .‬אך‬
‫מצד שני יכול להיות שלא תרגיש נוח עם שווי הנכס בסוף התקופה ואז תרצה שתהיה אמורטיזציה מלאה‪ .‬אם אתה‬
‫לא מרגיש טוב עם ערך הגרט – ‪ residual‬אז תרצה אמורטיזציה מלאה‪.‬‬
‫ד"ר אפרת טולקובסקי‬
‫אתה מתכוון שיש בעיה עם ה‪ residual -‬של מדינת ישראל?‬
‫מר גדי בן חיים‬
‫זה תלוי‪ ,‬בסוף יש ‪ .underlying asset‬אם הנכס הזה נמצא למשל בערבות קולורדו והוא מושכר לממשלת ארה"ב‬
‫ל‪ 20-‬שנה‪ ,‬הוא רוצה להיות בסוף תקופה עם אפס ‪ .bulllet‬אני פוחד ממצב שבו שווי הנכס יהיה שווה בסוף אפס‪.‬‬
‫אם זה בלב ניו יורק או וושינגטון זה סיפור שונה‪.‬‬
‫מימון נדל"ן ארוך טווח באמצעות שוק ההון‬
‫פרופ' אמיר ברנע‬
‫האם יש התפתחות בשוק ההון שיכולה להקל על מימון נדל"ן דוגמת מכשיר פיננסי כגון יכולת להאריך תקופה דרך‬
‫עסקאות ‪ ?forward‬כיום יש בעיית אמורטיזציה של החוב לפיה נותנים הלוואה קצרה מדי לחיי הנכס‪ .‬האם יש‬
‫מכשירים פיננסיים הנוגעים לכל הנושא של "מחזור חוב"?‬
‫מר ליאור מור‬
‫אם יהיה מכשיר או אם תהיה צורה להשקיע דרך שוק ההון ולא דרך לממן הון עצמי דרך אג"ח ‪,‬אז נרצה להיות שם‪.‬‬
‫כאשר אנחנו מסתכלים על שיתופי פעולה עם בנקים‪ ,‬אז נכסים מניבים מתאימים לקרנות פנסיה – כי הם מסתכלים‬
‫לטווח הארוך ומחפשים את החלק היותר שמרני בסקאלה של הסיכון‪ .‬אני מדבר על רמה של ‪ 9-6%‬סיכון‪ .‬היום‬
‫נכסים מניבים בישראל לא קונים בפחות מ‪ .7%.-7.5%-‬אם היום שוק ההון בשיתוף עם הבנקים‪ ,‬ידע לייצר‬
‫מכשירים פיננסים שמשתמשים בידע והניסיון של הבנקים בשיתוף פעולה עם הכסף הזול של המוסדיים‪ ,‬אז יש‬
‫מקום לדבר הזה גם מצד הבנקים וגם מצד המוסדיים‪.‬‬
‫מכון גזית‪-‬גלוב לחקר נדל"ן | המרכז הבינתחומי הרצליה‬
‫חברה לתועלת הציבור ת‪.‬ד‪ 167 .‬הרצליה‪[email protected] | www.idc.ac.il | 46150 ,‬‬
‫חלוקת ענף הנדל"ן לתת‪-‬קטגוריות‬
‫מר חנן מור‬
‫אני שומע שמפחדים מהעבר ולא מתכננים את העתיד‪ .‬העתיד מתוכנן לפי התקנים של העבר כשבפועל צריך להסתכל‬
‫באופן שונה על הכל‪ .‬במדינת ישראל יש להפריד את הסיכון בין נדל"ן למגורים‪ ,‬לתשתיות ולמסחרי‪ .‬אלו סיכונים‬
‫שונים וההסתכלות צריכה להיות שונה‪ .‬אפשר לבנות מערכות חדשות שיטיבו עם כולם‪ .‬נכון שהיום המערכות‬
‫התפעוליות הם אצל הבנקים אבל אפשר להמציא חדשות‪ .‬זאת לא תורה מסיני‪.‬‬
‫גב' קלרה צברגל‬
‫אנחנו כרגע ‪ 7-8‬שנים בשוק עולה‪ .‬מה יקרה בתסריט בו השוק ירד‪ .‬מה יהיה אם מחירי הנדל"ן יצנחו? ניקח‬
‫לדוגמא‪ ,‬תרחיש קיצוני של משבר גדול בענף הנדל"ן‪ .‬המשבר יפגע בכל ענפי הנדל"ן‪ .‬לדעתי יש קורלציה בין מחיר‬
‫נדל"ן מסחרי למחיר נדל"ן למגורים‪ .‬אחד גורר את השני‪.‬‬
‫רו"ח אורן פרנקל‬
‫לדעתי‪ ,‬למרות מה שאמרת‪ ,‬מגורים ומשרדים הם לא בעלי אותם סיכונים‪.‬‬
‫פרופ' אמיר ברנע‬
‫‪ (1‬גב‪-‬ים היא בעלת נכסים מניבים‪ .‬האם ישנה לחברה בעיה מימונית כשהיא חלק מקונצרן ‪ IDB‬שמתמודד עם קשיי‬
‫מימון?‬
‫‪ (2‬האם לגב‪-‬ים יש בעיה מימונית אקוטית לממן נכסים באמצעות שוק ההון הישראלי?‬
‫מר מרק זק‪ ,‬גב‪-‬ים‬
‫אין בעיית מימון‪ .‬גב‪-‬ים יכולה לפנות הן למערכת הבנקאית והן לשוק ההון‪ .‬גב‪-‬ים שורדת משברים גם בצד‬
‫ההכנסות וזה מאפשר לה להיות עמידה לאורך זמן‪.‬‬
‫גב' קלרה צברגל‬
‫המבנה ההוני של גב‪-‬ים הופך אותה לאטרקטיבית‪.‬‬
‫מר יובל בן זאב‬
‫מליסרון שינו את ה‪ DNA -‬של החברה‪ .‬מחברה פחות ממונפת מגב‪-‬ים היא הפכה למאוד ממונפת‪ .‬ועדיין מגייסת‬
‫בקלות – קרי‪ ,‬השוק לא מאבחן‪ .‬אם יקרה התרחיש הקיצוני של משבר בשוק הנדל"ן אז ברמת מינוף כזאת יסגרו‬
‫לה את הברז‪.‬‬
‫גב' דורית סלינגר‬
‫רוב הגיוסים בענף הנדל"ן הם של חברות נדל"ן מניב משום שהם סוג סיכון אחר‪ .‬הפרופורציה שלהם נמוכה‪.‬‬
‫מכון גזית‪-‬גלוב לחקר נדל"ן | המרכז הבינתחומי הרצליה‬
‫חברה לתועלת הציבור ת‪.‬ד‪ 167 .‬הרצליה‪[email protected] | www.idc.ac.il | 46150 ,‬‬
‫פניה לבנק ישראל‬
‫פרופ' אמיר ברנע‬
‫חשבתי שבעקבות הדיון בפורום הזה‪ ,‬נכתוב יחד מזכר לבנק ישראל לפיו מדיניות הלימות ההון יוצרת לענף בעיית‬
‫מימון חריפה ופוגעת בקצב הבניה‪ .‬והנה אני יוצא מהמפגש הזה בתחושה שאין בעיית מימון אקוטית ואין צרך‬
‫במזכר‪.‬‬
‫רו"ח אורן פרנקל‬
‫ראשית‪ ,‬לא בטוח שהנוכחים בשולחן מייצגים את מצוקת האשראי בישראל‪ .‬שנית‪ ,‬בנק ישראל מייקר בצורה‬
‫מלאכותית את עלות האשראי‪ .‬יש עודף רגולציה בגלל כל "הבזלים"‪.‬‬
‫גב' קלרה צברגל‬
‫איך אפשר לא לרתק הון בגלל כל הסיכונים? אני הייתי מטפלת ברמת המיקרו ואף ניסיתי לפעול בנושא ואני אשמח‬
‫אם הבמה הזו תסייע‪ .‬כיום בנק ישראל דורש מהמערכת הבנקאית לרתק הון‪ .‬למשל‪ ,‬בערבות חוק מכר מקצים הון‬
‫‪ .50%‬ואילו כשבנק נותן התחייבות למתן אשראי לחוק מכר זאת הקצאה של ‪ 100%‬וזה בנוסף לעובדה שיש ערבות‬
‫בפועל‪ .‬את זה אני לא מבינה‪ .‬זאת אנומליה קטנה‪ .‬עם זאת‪ ,‬אני חייבת לשבח את הרגולטור של בנק ישראל שבימים‬
‫האחרונים שונתה הרגולציה בנושא של ריתוק הון לערבויות חוק מכר‪ .‬בדירות מאוכלסות הוקטנו מ‪ 20%‬ל‪.10%-‬‬
‫היום כמות ערבויות חוק מכר מאוכלסות היא קטנה כי השוק התייעל והקבלנים למדו לבטל אותן מהר‪.‬‬
‫פרופ' אמיר ברנע‬
‫מתקיים ויכוח בספרות המימונית העכשווית האם דרישות הלימות הון מייקרות את עלויות האשראי עקב מחירו‬
‫הגבוה של ההון העצמי‪ .‬השאלה האם זה הון עצמי רגולטורי או דרישות הון עצמי שנקבעות על ידי הסיכון הספציפי‬
‫של הפרויקט? נניח שהרגולטורי הוא אפקטיבי‪ .‬בדרך כלל הספרות קובעת שדרישות אלה אינן מייקרות את‬
‫האשראי כי הסיכון הפיננסי על הבנק יורד ועמו מחיר ההון העצמי‪ .‬בשוק לא משוכלל אפשר שהתוצאה תהיה שונה‪.‬‬
‫האם לדעתכם יש מקום להעביר את התייחסות חברי הפורום לגורמים כגון בנק ישראל? אני מתרשם שהענף בסדר‬
‫ושאין לנו בעיה‪.‬‬
‫רו"ח אורן פרנקל‬
‫ראשית הפניה צריכה להיות בעניין פילוח הענף‪ .‬לדעתי יש לפלח את המגזרים השונים של ענף הנדל"ן‪ .‬למשל‪ ,‬שבבנק‬
‫יהיה מגזר של יזמות ומגזר של נדל"ן מניב ואולי מגזר של תשתיות‪ .‬היום יש סבסוד צולב בין שני מגזרים‪ .‬שכל מגזר‬
‫ישלם את מה שצריך לשלם‪.‬‬
‫גב' קלרה צברגל‬
‫מה המשמעות בטווח הארוך? בנק ישראל יוסיף רגולציה‪ .‬היום השוק קובע‪ :‬אם חברות הביטוח יש להם מקורות‬
‫זולים יותר‪ ,‬ומציעים אשראי זול יותר‪ ,‬אז היזם ייקח מהם‪.‬‬
‫רו"ח אורן פרנקל‬
‫שיתוף הפעולה בין הבנקים ובין חברות הביטוח בתחום המגורים הוא זמני לחלוטין‪ ,‬לשנה וחצי לכל היותר‪ .‬הביטוח‬
‫לומד מהבנק את המומחיות והבנק מרוויח את זה שאם תהיה הרבה בנייה הם ייקחו מחברות הביטוח את‬
‫המקורות‪.‬‬
‫מכון גזית‪-‬גלוב לחקר נדל"ן | המרכז הבינתחומי הרצליה‬
‫חברה לתועלת הציבור ת‪.‬ד‪ 167 .‬הרצליה‪[email protected] | www.idc.ac.il | 46150 ,‬‬
‫מר הדי בן סירא‬
‫הצעה אפשרית לבנק ישראל יכולה להיות‪ ,‬אם היו מרשים לבנקים למכור את הסיכון של ערבויות חוק מכר החוצה‪,‬‬
‫לחברות כמו ‪ LLOYDS‬ולנכות מזה הון‪ ,‬כך ניתן יהיה לשכלל את השוק‪ .‬אבל יש ניגוד אינטרסים בין הרגולטורים של‬
‫הביטוח ושל בנק ישראל‪ .‬זו בעיה לא פשוטה אבל בהיקף של ‪ 100-200‬מיליארד ‪ ₪‬לנכות אפילו ‪ 50%‬זה ייתן נפח‬
‫מאוד גדול‪ .‬השאלה אם בנק ישראל יאפשר לנכות הון‪.‬‬
‫גב' קלרה צברגל‬
‫היום אם הבנק מוכר לחברת ביטוח ערבות חוק מכר לא ניתן לנכות הון‪.‬‬
‫מר גדי בן חיים‬
‫לדעתי‪ ,‬יש בעיה ואחד החסמים הגדולים זה נושא האשראי‪ .‬אבל הבעיה היא של מיפוי השוק והאיחור בדיווחים ‪-‬‬
‫הבעיה היא שאין שקיפות‪ .‬יש מידע שנאסף ע"י כמה רשויות שונות‪ :‬והוא לא תואם‪ .‬הלמ"ס‪ ,‬שמאי ממשלתי‪ ,‬משרד‬
‫האוצר‪ .‬רמת השקיפות של ישראל ביחס לשווקים מערביים אחרים היא מאוד נמוכה‪ .‬גם ריבית מבוססת על רמת‬
‫הוודאות וככל שיש יותר שקיפות ומידע זה יותר יעיל‪ .‬קיימת יוזמה להגביר את השקיפות בתחום המסחרי‪ ,‬זה הולך‬
‫וצובר תאוצה‪ ,‬אבל בתחום המגורים יש מחסור וזה לא מספיק משוכלל‪.‬‬
‫בנוסף‪ ,‬כל נושא הרישום‪ .‬גם בעניין הזה ברוב מדינות המערב יש התחייבות של השלטון שתקבל היתר בניה תוך ‪3‬‬
‫חודשים ואז לא תצטרך להיעזר במנהל‪ .‬הבעיה של היזם היא לתזמן את השוק‪ .‬הפתרון הכי זול הוא להכפיל תקנים‬
‫בכל הוועדות‪.‬‬
‫יעילות המערכות התומכות נדל"ן‬
‫פרופ' אמיר ברנע‬
‫האם המערכות תומכות הנדל"ן‪ ,‬המערכות האדמיניסטרטיביות של תכנון ובנייה‪ ,‬רישום בטאבו וכו' פועלות באופן‬
‫תקין?‬
‫מר חנן מור‬
‫הבעיה המרכזית היא שמדובר במערכת מורכבת מאד ומסורבלת‪.‬‬
‫הצגת אנליזה של חברת גב ים מקבוצת נכסים ובניין ‪ - IDB‬רו"ח רמון עמית‪ ,‬לידר שוקי הון‬
‫בחלקו השני של המפגש הוצגה אנליזה של חברת גב ים מקבוצת נכסים ובניין ‪ IDB‬על ידי רו"ח רמון עמית‪ ,‬אנליסט‪,‬‬
‫לידר שוקי הון‪.‬‬
‫מכון גזית‪-‬גלוב לחקר נדל"ן | המרכז הבינתחומי הרצליה‬
‫חברה לתועלת הציבור ת‪.‬ד‪ 167 .‬הרצליה‪[email protected] | www.idc.ac.il | 46150 ,‬‬