.לפני תביעה של מתווך מקרקעין לקבלת תשלום עבור שירותי תיווך בעסקה לרכי 1

‫‪. 1‬לפני תביעה של מתווך מקרקעין לקבלת תשלום עבור שירותי תיווך בעסקה לרכישת נכס בשדרות רוטשילד‬
‫‪ 64‬בתל אביב‪ ,‬הידוע כ"בית סותבי'ס"‪.‬‬
‫סכום התביעה‪ .₪ 566,448 :‬סכום זה הינו נגזרת של ‪ 2%‬מסכום העסקה (בשווה ערך שקלי ולאחר שערוך‬
‫והוספת מע"מ)‪.‬‬
‫כללי‪:‬‬
‫‪. 2‬התובע עוסק בתיווך במקרקעין באזור תל אביב‪ ,‬ובעל רשיון מתווך לפי חוק המתווכים במקרקעין‪ ,‬תשנ"ו ‪-‬‬
‫‪( 1994‬להלן‪" :‬חוק המתווכים" או "החוק")‪.‬‬
‫‪.4‬הנתבעת ‪ 1‬היא עמותה ישראלית אשר קשורה לאיש העסקים היהודי‪-‬קנדי‪ ,‬מר ג'רי שוורץ (להלן‪" :‬מר‬
‫שוורץ‪.‬‬
‫למר‬
‫קשורה‬
‫היא‬
‫אף‬
‫קנדי‪,‬‬
‫תאגיד‬
‫‪,6‬‬
‫הנתבעת‬
‫שוורץ")‪.‬‬
‫הנתבע ‪ 2‬מייצג את עניניו של מר שוורץ בישראל‪ .‬הנתבעת ‪ 4‬עבדה בתקופה הרלוונטית עבור הנתבע ‪.2‬‬
‫‪.6‬בכתב התביעה טוען התובע כי בתחילת חודש מאי ‪ ,2448‬פנתה אליו הנתבעת ‪ ,4‬הציגה עצמה כעובדת‬
‫במשרדו של הנתבע ‪ ,2‬וביקשה לאתר משרדים לשם שכירות בהיקף של ‪ 184‬מ"ר‪.‬‬
‫‪.8‬ביום ‪ 9.8.48‬נפגש התובע עם הנתבעת ‪ 4‬והראה לה מספר משרדים‪ .‬באותה פגישה גם חתמה הנתבעת ‪4‬‬
‫תיווך‪.‬‬
‫דמי‬
‫לתשלום‬
‫התחייבות‬
‫על‬
‫התובע‬
‫כלפי‬
‫‪ .4‬מוסיף התובע וטוען כי לאחר מספר ימים שבה ופנתה אליו הנתבעת ‪ 4‬וביקשה לראות משרדים לרכישה‬
‫עבור לקוח של הנתבע ‪ , 2‬כאשר קיימת עדיפות לאזור שדרות רוטשילד ולבנין עצמאי שאיננו בניין משרדים‬
‫גדול‪.‬‬
‫‪.7‬ביום ‪ 14.8.48‬נפגש התובע פעם נוספת עם הנתבעת ‪ 4‬והראה לה את בית סותבי'ס (להלן גם‪" :‬הנכס")‪ .‬גם‬
‫במועד זה חתמה הנתבעת ‪ 4‬למול התובע על התחייבות לתשלום דמי תיווך בענינו של בית סותבי'ס‪.‬‬
‫מסמך ההתחייבות צורף כנספח ז' לתצהירו של התובע (להלן‪" :‬ההתחייבות" או "ההסכם")‪.‬‬
‫‪.5‬ביום ‪ ,25.11.44‬נודע לתובע מהעיתונות כי בית סותבי'ס נמכר למר שוורץ תמורת סך של ‪ 5.8‬מליון ‪$‬‬
‫ארה"ב וכי לפי העיתונות‪ ,‬מר שוורץ מתכוון למקם בבנין את משרדיו ואת משרדי קרן הישג‪.‬‬
‫‪. 9‬לאור האמור‪ ,‬התובע פנה אל הנתבעים ודרש תשלום שכר טרחה‪ ,‬אך נדחה‪ .‬מכאן התביעה‪.‬‬
‫ההגנה‬
‫‪.14‬במסגרת כתב ההגנה (ולמעשה ‪ -‬כתבי ההגנה)‪ ,‬מפרטים הנתבעי ם את השתלשלות העניינים מנקודת‬
‫טיעוניהם‪.‬‬
‫ואת‬
‫ראותם‬
‫‪. 11‬יצויין תחילה כי במסגרת כתבי הטענות ובראשיתו של הליך זה‪ ,‬התייחסו הצדדים בהרחבה לשאלת‬
‫היריבות למול הנתבעים השונים ובכלל זה לשאלות המצאה‪ ,‬לעובדה שהנתבעת ‪ 1‬הוקמה רק לאחר המועדים‬
‫וכהנה‪.‬‬
‫כהנה‬
‫ועוד‬
‫לתביעה‪,‬‬
‫הרלוונטיים‬
‫=‬
‫=‬
‫‪2‬‬
‫בעקבות הערות והצעה של בית המשפט בישיבה מיום ‪ ,17.9.45‬הוגשה הודעה מטעם הנתבעים ולפיה‬
‫"‪....‬ככל שביהמ"ש הנכבד יקבע בסוף ההליך‪ ,‬כי התובע זכאי לתשלום ממי מהנתבעים בגין "שירותי התיווך"‬
‫המוכחשים להם הוא טוען בתביעתו‪ ,‬הרי שפסה"ד ישולם על ידי כל הנתבעים ביחד ולחוד"‪.‬‬
‫נוכח עמדה זו‪ ,‬אשר התובע הודיע שהיא מקובלת עליו (הודעה מיום ‪ ,)24.14.45‬הוסרה מעל הפרק שאלת‬
‫המהותיות‪.‬‬
‫ההגנה‬
‫לשאלות‬
‫זה‬
‫בתיק‬
‫להידרש‬
‫וניתן‬
‫היריבות‬
‫‪. 12‬מעיון‬
‫בכתב(י)‬
‫ההגנה‬
‫ובשאר‬
‫עולה‬
‫החומר‪,‬‬
‫כי‬
‫ההגנה‬
‫טענות‬
‫המרכזיות‬
‫הן‬
‫אלה‪:‬‬
‫א‪.‬התובע לא היה הגורם היעיל בהתקשרות‪ .‬האדם אשר הוציא את העסקה מן הכח אל הפועל והיה הגורם‬
‫היעיל להתקשרות‪ ,‬הינו מר אריאל ויינבך‪ .‬התובע למעשה לא ביצע כל פעולות תיווך‪ .‬הנכס היה מוכר‬
‫‪.4‬‬
‫לנתבעת‬
‫התובע‬
‫בין‬
‫המגעים‬
‫לפני‬
‫לנתבעים‬
‫ב‪.‬המסמך שנחתם ע"י הנתבעת ‪ 4‬אינו עומד בדרישות חוק המתווכים והתקנות שהוצאו מכוחו ובכלל זה לא‬
‫מצוין בו מחיר העסקה המבוקשת ומחירו המשוער של הנכס‪ .‬התובע אינו רשאי לתבוע מכוחו של מסמך זה‬
‫תיווך‪.‬‬
‫דמי‬
‫עמלת‬
‫תשלום‬
‫הטענות‬
‫לעיל‬
‫בחובן‬
‫כוללות‬
‫טענות‬
‫משנה‬
‫נוספות‬
‫אליהן‬
‫נדרש‬
‫בהמשך‬
‫במידת‬
‫הערות‬
‫הצורך‪.‬‬
‫דיוניות‬
‫‪.14‬בתיק זה הוגשו תצהיריהם של התובע‪ ,‬הנתבע ‪ ,2‬הנתבעת ‪ ,4‬מר אריאל ויינבך‪ ,‬גב' אלה שמר וגב'‬
‫צורילוב‪ .‬העדים נחקרו בחקירה נגדית (למעט הגב' צורילוב‪ ,‬אשר תצהירה הוגש בהסכמה ללא חקירה)‪.‬‬
‫התובע‪,‬‬
‫לבקשת‬
‫סיכומי‬
‫הוגשו‬
‫בכתב‪.‬‬
‫טיעונים‬
‫‪.16‬כל ההפניות להלן הן הפניות לפרוטוקול ישיבת ההוכחות אלא אם מצוין או משתמע אחרת‪.‬‬
‫נורמטיבית‬
‫מסגרת‬
‫‪.18‬ס'‬
‫"(א)‬
‫‪16‬‬
‫מתווך‬
‫במקרקעין‬
‫‬‫לחוק‬
‫יהיה‬
‫זכאי‬
‫לדמי‬
‫מבוא‬
‫המתווכים‬
‫תיווך‬
‫מאת‬
‫לקוח‬
‫אם‬
‫קובע‪:‬‬
‫נתקיימו‬
‫כל‬
‫אלה‪:‬‬
‫(‪ ) 1‬הוא היה בעל רשיון לפי חוק זה בעת שעסק בתווך או שחל עליו‪ ,‬באותה עת‪ ,‬פטור זמני בהתאם לאמור‬
‫‪;24‬‬
‫בסעיף‬
‫(‪)2‬‬
‫הוא‬
‫מילא‬
‫אחר‬
‫הוראות‬
‫סעיף‬
‫‪;9‬‬
‫(‪) 4‬‬
‫הוא‬
‫הגורם‬
‫היה‬
‫שהביא‬
‫היעיל‬
‫להתקשרות‬
‫בהסכם‬
‫הצדדים‬
‫מחייב‪.‬‬
‫(ב) מתווך במקרקעין שביצע בתקופת הבלעדיות את פעולות השווק שנקבעו לפי סעיף ‪( 9‬ד) ‪ -‬חזקה שהיה‬
‫הגורם היעיל כאמור בסעיף (א) (‪ )4‬לגבי עסקה שנכרתה בתקופת הבלעדיות‪".‬‬
‫‪. 14‬אין חולק כי התובע היה בעל רשיון לפי החוק‪ .‬כמו כן אין חולק כי התובע לא ניתנה בלעדיות (הנזכרת‬
‫לחוק)‪.‬‬
‫‪(16‬ב)‬
‫בסעיף‬
‫שתיים הן השאלות הנותרות לדיון ‪ -‬קיום הוראות סעיף ‪ 9‬לחוק‪ ,‬שהוא הסעיף העוסק בפרטיה של הזמנה‬
‫בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין‪ ,‬והיותו (או אי היותו) של התובע משום הגורם היעיל שהביא להתקשרות‬
‫מחייב‪.‬‬
‫בהסכם‬
‫קיום‬
‫סעיף‬
‫הוראות‬
‫לחוק‬
‫‪9‬‬
‫‪.17‬סעיף ‪( 9‬א) לחוק המתווכים קובע כי "מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך‪ ,‬אלא אם כן חתם הלקוח‬
‫על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין‪ ,‬שבה נכללו כל הפרטים שקבע שר המשפטים‪ ,‬באישור ועדת‬
‫הכנסת"‪.‬‬
‫של‬
‫ומשפט‬
‫חוק‬
‫החוקה‪,‬‬
‫המשכו של סעיף ‪( 9‬כפי שתוקן בשנת ‪ ) 2446‬קובע הוראות בענין מתן בלעדיות למתווך‪ ,‬סוגיה שאינה דרושה‬
‫לענייננו‪.‬‬
‫‪.15‬תקנה ‪ 1‬לתקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב)‪ ,‬תשנ"ז‪( 1997-‬להלן‪" :‬תקנות המתווכים" או‬
‫קובעת‪:‬‬
‫"התקנות")‬
‫"בהזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין לפי סעיף ‪(9‬א) לחוק‪ ,‬ייכללו לפחות הפרטים הבאים‪:‬‬
‫(‪) 1‬‬
‫(‪) 2‬‬
‫(‪)4‬‬
‫(‪)6‬‬
‫שמות‪,‬‬
‫סוג‬
‫כתובות‬
‫העיסקה‬
‫תיאור‬
‫מחיר‬
‫שפעולת‬
‫ומספרי‬
‫המתווך‬
‫של‬
‫זיהוי‬
‫מבוקשת‬
‫נושא‬
‫הנכס‬
‫העסקה‬
‫המתווך‬
‫לגביה‪,‬‬
‫כגון‪:‬‬
‫ושל‬
‫"שכירות"‪,‬‬
‫פעולת‬
‫המבוקשת‪,‬‬
‫הלקוח;‬
‫"מכירה";‬
‫התיווך;‬
‫בקירוב;‬
‫(‪ ) 8‬הסכום המוסכם של דמי התיווך או שיעור דמי התיווך המוסכם מתוך המחיר שבו תתבצע העסקה‪ ,‬והאם‬
‫מס‬
‫בחוק‬
‫כמשמעותו‬
‫מוסף‪,‬‬
‫ערך‬
‫מס‬
‫כולל‬
‫‬‫מאלה‬
‫אחד‬
‫לפי‬
‫‬‫המחיר‬
‫=‬
‫ערך‬
‫‪4‬‬
‫מוסף‪,‬‬
‫=‬
‫תשל"ה‪".1978-‬‬
‫‪.19‬ההתחייבות נשוא התביעה דנן כוללת את פרטי המתווך‪ ,‬את פרטיה של הנתבעת ‪( 4‬ולפי ההסכמה‬
‫הדיונית‪ ,‬לצורך הענין מדובר בפרטי הנתבעים)‪ ,‬את שיעור דמי התיווך‪ ,‬את שמו ומיקומו של בית סותבי'ס‬
‫רכישה‪.‬‬
‫היא‬
‫זה‬
‫לנכס‬
‫הרלוונטית‬
‫העסקה‬
‫שסוג‬
‫העובדה‬
‫ואת‬
‫אחרים)‪,‬‬
‫(ונכסים‬
‫המסמך אינו כולל את מחיר העסקה המבוקש א ו המשוער (אף שקיימת עמודה לשם כך בטבלה הכלולה‬
‫במסמך)‪.‬‬
‫לצורך תקנה ‪ 1‬לתקנות המתווכים‪ ,‬קיימים אפוא במסמך כל הנתונים הדרושים‪ ,‬למעט "מחיר העסקה‬
‫בקירוב"‪.‬‬
‫המבוקשת‪,‬‬
‫‪. 24‬בפסיקת בתי המשפט עלתה לא פעם השאלה‪ ,‬מהי ההשלכה של העדר פרט כזה או אחר מהזמנת התיווך‬
‫(האם יהי ה בחיסרון פרט כדי להשמיט את הקרקע מתחת לרגלי דרישת דמי תיווך)‪ .‬וצויין‪:‬‬
‫"‪...‬בכל הקשור לפרטים האמורים להיכלל בהזמנה‪ ,‬הותיר המחוקק התקנתם במסגרת התקנות‪ .‬לעניין אחרון‬
‫זה קיימות גישות שונות בבתי המשפט בשאלה האם דינם של פרטים אלו כדרישת הכתב בהתאם לסעיף ‪5‬‬
‫לאו‪"....‬‬
‫אם‬
‫להשלמה‪,‬‬
‫אלו‬
‫שניתנים‬
‫דהיינו‬
‫המקרקעין‪....‬‬
‫לחוק‬
‫ע"א (מחוזי ת"א) ‪ 1154845‬מטרופוליס ייזום השקעות ונכסים (המאה ה‪ )14-‬בע"מ נ' הצלחת יחזקאל בע"מ‬
‫שנלר‪.‬‬
‫השופט‬
‫כב'‬
‫(‪,)19.5.49‬‬
‫מרצון)‬
‫(בפירוק‬
‫וכן‪:‬‬
‫"יש שבתי המשפט נהגו לדקדק במילוי כלל הדרישות שבתקנות האמורות לצורך הבטחת שכרו של המתווך‪,‬‬
‫ויש ערכאות שבחנו באם מעוגן בהסכם "הגרעין הקשה" של הפרטים הנחוצים‪ ,‬על בסיסו תיתכן השלמה‬
‫‪"....‬‬
‫הפרטים‬
‫יתר‬
‫של‬
‫מאוחרת‬
‫ת"א (מחוזי י‪-‬ם) ‪ 4254841‬זולברג נ' הבנק הבינלאומי הראשון לישראל בע"מ (‪ ,)18.4.49‬כב' השופט חבש‪,‬‬
‫סג"נ‪.‬‬
‫‪.21‬מעיון בפסיקת הערכאות הדיוניות דומה כי "הרוח המנשבת" בפסיקה האמורה הינה לאפשר ‪ -‬במקרים‬
‫המתאימים‪ ,‬וכאשר נהיר כי בכך תשורת מטרתו של חוק המתווכים ‪ -‬לאכוף התחייבות לתשלום דמי תיווך‪ ,‬גם‬
‫כאשר פרט זה או אחר (הנזכר בתקנות) אינו נכלל בהזמנה‪ .‬זאת בפרט כאשר ברי כי המתווך היה הגורם‬
‫היעיל בהתקשרות בעסקה‪ .‬ודוק‪ :‬אין מדובר במקרה בו לא קיימת הזמנה בכתב כלל (ע"א (מחוזי ת"א)‬
‫‪ 1154845‬הנ"ל; בש"א (שלום ת"א) ‪ Crescent Heights LLc 244994849‬נ' לנדאו (‪ ;)8.6.49‬ת"א (שלום י‪-‬‬
‫ם) ‪ 2644844‬סימקוביץ נ' רג'ואן (‪ ,)) 2446‬אלא במקרה של חסרונם של פרטים כאלה ואחרים‪.‬‬
‫בית‬
‫וציין‬
‫המחוזי‪:‬‬
‫המשפט‬
‫"הדרישה לציון הפרטים הללו היא דרישה מהותית שתכליתה להבטיח את זיהוי הצדדים להסכם התיווך ואת‬
‫ההסכם‪.‬‬
‫חתימת‬
‫בעת‬
‫שלהם‬
‫הדעת‬
‫גמירות‬
‫אולם הדרישה אינה דווקנית והמגמה העולה מן הפסיקה היא שלא להקפיד על ציון כל פרטיהן ודקדוקיהן של‬
‫דרישות התקנות (ראו ‪ ).....‬ברוח מגמה זו פסק בית משפט זה (סג"נ השופט י‪ .‬גרוס ועמו השופטות א‪ .‬קובו‬
‫ומ‪ .‬רובינשטיין) שכאשר אין ספק בזהותם של המתווך והלקוח לא יהיה בחיסרון הטכני שבאי פירוט מספרי‬
‫הזיהוי שלהם כדי לאיין את הסכם התיווך (ע"א ‪ 2519844‬בן אור מרדכי נ' רוזן אבי תק‪-‬מח ‪,5254 )2(2442‬‬
‫‪ .) 5258‬סג"נ השופט גרוס השווה את הוראת ס' ‪ 9‬לחוק המתווכים עם הוראת סעיף ‪ 5‬לחוק המקרקעין‬
‫המקימה דרישה מהותית לקיום מסמך בכתב לשם מתן תוקף להתחייבות במקרקעין‪ ,‬ועמד על הנסיגה שחלה‬
‫בדרישת הכתב בעסקות מקרקעין ‪ -‬נסיגה שהורתה בנורמה החוזית המאפשרת השלמת פרטים חסרים‬
‫בחוזה באמצעות פנייה לחוק או לנוהג (השוו סעיף ‪ 24‬לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג‪.)1974 -‬‬
‫לעניין‬
‫הדרישה‬
‫לפירוט‬
‫מחיר‬
‫העסקה‬
‫"בקירוב"‬
‫ציין‬
‫סג"נ‬
‫השופט‬
‫גרוס‪:‬‬
‫"סעיף ‪ 9‬הנ"ל מדבר לכאורה בחיוב למלא אחר כל הפרטים שייקבעו על מנת שיהא המתווך זכאי בשכרו‪ .‬ברי‬
‫שמטרת החקיקה הזו הייתה להשליט סדר בתוך האנדרלמוסיה ששררה בשוק התיווך קודם לכן‪ .‬יחד עם זאת‬
‫יש לבחון בכל מקרה ומקרה באם התכלית והמטרה הושגו אם לאו‪( ".‬שם‪ ,‬בעמ' ‪)5254‬‬
‫אמנם שאלת תוקפה של הזמנת תיווך שלא נאמר בה דבר על מחיר העסקה נשארה פתוחה‪ ,‬אולם השופט‬
‫גרוס ציין כי ברבות הימים ייתכן שהפסיקה תיתן פרשנות מרחיבה לסע' ‪ 9‬לחוק המתווכים‪".‬‬
‫=‬
‫‪6‬‬
‫=‬
‫ע"א (מחוזי ת"א) ‪ 1614846‬מטרופוליס יזום השקעות ונכסים ‪ 1994‬בע"מ נ' מנחם מליק ‪ -‬מרכזים מסחריים‬
‫ושילה‪.‬‬
‫פוגלמן‬
‫גרסטל‪,‬‬
‫אז)‬
‫(כתארם‬
‫השופטים‬
‫כב'‬
‫(‪,)44.14.48‬‬
‫בע"מ‬
‫בענין מטרופוליס נ' מליק נמצא כי אין בהעדרם של פרטים‪ ,‬לרבות מחיר העסקה‪ ,‬כדי להפקיע את ההתחייבות‬
‫לתשלום דמי תיווך‪ ,‬כאשר לא היתה מחלוקת כי המתווכת היתה הגורם היעיל להתקשרות ופעלה רבות לשם‬
‫כך‪.‬‬
‫למקרים נוספים בהם נדחתה הטענה כי העדרו של פרט (מחיר העסקה בפרט) מפקיע התחייבות לתשלום דמי‬
‫תיווך‪ ,‬ר' למשל גם ע"א (מחוזי מרכז) ‪ 47-45-6852‬גופר נ' קאופמן (‪ ;)14.12.47‬ת"א (שלום י‪-‬ם) ‪5449846‬‬
‫פורת נ' יורם דודו (‪ ;)21.11.45‬בש"א (ראשל"צ) ‪ 1664845‬שלפר נ' בר דרור (‪ ;)16.8.45‬ת‪.‬א (נת') ‪1448848‬‬
‫(‪.)25.2.45‬‬
‫חכמון‬
‫נ'‬
‫גופר‬
‫‪. 22‬לגישה שונה‪ ,‬לפיה "על המתווך לפעול בהתאם ובדיוק לפי הוראות החוק‪ ,‬על כל דקדוקיו ותגיו‪ .‬כל שינוי‬
‫מהחוק ואפילו זעיר‪ ,‬ישלול את זכאותו לשכר טרחה"‪ ,‬ר' למשל ת"ק (י‪-‬ם) ‪ 1449845‬שמש יעקב ‪-‬בזק נכס נ'‬
‫(‪.)11.4.45‬‬
‫ראובן‬
‫דוד‬
‫‪.24‬חלקי‪ ,‬בכל הכבוד‪ ,‬עם הסוברים כי לא בכל מקרה יפקיע העדרו של פרט מהזמנה את ההתחייבות לתשלום‬
‫דמי תיווך‪ ,‬ומטעמיהם‪ .‬במקרים המתאימים‪ ,‬וכאשר ברי כי בכך תשורת מטרתו של החוק‪ ,‬יש לאכוף‬
‫התחייבות לתשלום דמי תיווך‪ ,‬גם כאשר פרט מסוים הנזכר בתקנות אינו נכלל בהזמנה (ובפרט כאשר ברי כי‬
‫בעסקה)‪.‬‬
‫בהתקשרות‬
‫היעיל‬
‫הגורם‬
‫היה‬
‫המתווך‬
‫‪. 26‬במקרה שלפני‪ ,‬לא צוין בהזמנה מחיר העסקה‪ .‬מהראיות שבאו לפני בית המשפט עולה כי לא בכדי לא צוין‬
‫מחיר העסקה המשוער בטופס‪ .‬הנתבעת ‪ 4‬לא ידעה בעת ההתקשרות מהו התקציב הרלוונטי‪ ,‬אלא הונחתה‬
‫רק בנושאים כלליים כמו מיקום הנכס הרצוי‪ .‬גם הנתבע ‪ ,2‬שהוא אשר הנחה את הנתבעת ‪ ,4‬לא התייחס‬
‫‪.)28‬‬
‫‪-22‬‬
‫ש'‬
‫‪44‬‬
‫(עמ'‬
‫העלויות‬
‫לשאלת‬
‫עת‬
‫אותה‬
‫‪. 28‬בנסיבות הענין‪ ,‬אין בהעדרו של פרט זה מהמסמך כדי להפקיע את ההתחייבות לתשלום דמי תיווך‪ ,‬ואין‬
‫בחוסר זה כשלעצמו‪ ,‬כדי להביא לדחיית התביעה‪ .‬לא בכדי ציינו הנתבעים בכתב הגנתם בהקשר זה‪ ,‬כי‬
‫להעדרו של פרט זה יש "משנה תוקף" נוכח אי היותו של התובע גורם יעיל בקשירת העסקה (לטענתם)‪ .‬דומני‬
‫כי לו לא היו הצדדים חלוקים בשאלה האם היה התובע הגורם היעיל בהתקשרות‪ ,‬לא היו הנתבעים מעלים את‬
‫העדרו של פרט זה או אחר בהזמנה כנגד התובע‪ .‬על רוח זו ניתן ללמוד גם מעצם העובדה שהנתבעים או מי‬
‫מהם או מטעמם‪ ,‬שלמו שכר טרחה למי שהיווה לטעמם את הגורם היעיל להתקשרות (ר' לעיל ולהלן)‪ ,‬מר‬
‫ויינבך‪ ,‬בגין תיווך העסקה הנדונה לרכישת בית סותבי'ס‪ ,‬וזאת ‪ -‬גם בהעדרו של מסמך בכתב ואף של רשיון‬
‫מתווך לפי החוק‪ .‬רוח זו גם עולה מהודעתם של הנ תבעים לבית המשפט לפיה "נר לרגלי הנתבעים העובדה כי‬
‫לשכרו"‪.‬‬
‫יזכה‬
‫מקצועי‬
‫שירות‬
‫מעניק‬
‫אשר‬
‫מלאכה‬
‫בעל‬
‫שכל‬
‫הראוי‬
‫מן‬
‫הגורם‬
‫היעיל‬
‫‪. 24‬השאלה האם התובע היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב‪ ,‬הינה לטעמי ליבו של‬
‫התיק‪.‬‬
‫הפסיקה‬
‫‪.27‬סעיף ‪ 16‬לחוק המתווכים שצוטט לעיל‪ ,‬משקף פסיקה אשר קדמה לו (ר' ע"א ‪ 7267897‬יצחקוב נ' מרדכי‬
‫אביב מפעלי בניה בע"מ‪ ,‬פ"ד נו(‪ ,562 )1‬בעמ' ‪" - )2441( 567‬כללים אלה שנקבעו בפסיקה מצאו להם‬
‫במקרקעין")‪.‬‬
‫המתווכים‬
‫לחוק‬
‫‪16‬‬
‫סעיף‬
‫בהוראת‬
‫סטטוטורי‬
‫ביטוי‬
‫בינתיים‬
‫‪.25‬פסק דין מנחה בסוגית "הגורם היעיל" ‪ ,‬הינו פסק דינו של כב' הנשיא שמגר‪ ,‬בענין מוסקוביץ נ' ביר‪ .‬באותו‬
‫היתר‪:‬‬
‫בין‬
‫שמגר‪,‬‬
‫הנשיא‬
‫כב'‬
‫קבע‬
‫ענין‬
‫"השאלה שעליה נטושה המחלוקת היא ‪ -‬אם היה המתווך בגדר "הגורם היעיל"‪ ,‬אשר הביא להתקשרות‬
‫לעיסקה‪.‬‬
‫הצדדים‬
‫דרישת ההלכה הפסוקה היא‪ ,‬כאמור‪ ,‬כי פעולת המתווך תהא הגורם היעיל להתקשרות החוזית‪ .‬המבחן הוא‬
‫מבחן של סיבתיות‪ .‬אין המתווך יוצא ידי חובתו בעצם הוכחת הסיבתיות העובדתית‪ .‬אין די בכך שהמתווך הוא‬
‫גורם מסוים בשרשרת הסיבתית‪ ,‬בבחינת סיבה‪-‬בלעדיה‪-‬אין‪ .‬הדרישה היא לגורם שהוא היעיל‪.‬‬
‫השאלה אימתי פעולת המתווך היא "הגורם היעיל" נגזרת מבחינתה של מערכת העובדות‪ .‬כרגיל ‪ -‬כאשר‬
‫המתווך מפגיש בין הצדדים ‪ -‬אין קושי לקבוע כי הוא הגורם היעיל לעיסקה‪ .‬ברור כי מתקיים משא ומתן ‪ -‬אשר‬
‫המתווך עשוי ליטול בו חלק ‪ -‬ובסיומו נכרת חוזה‪ .‬הנה‪ ,‬כי כן‪ ,‬צומחת זכאות המתווך לשכרו ההוגן והראוי‬
‫(למשל‪ .)...‬אך פ עמים רבות עובדות העניין אינן כה פשטניות‪ .‬במהלך המשא ומתן עשויות להתגלע בין‬
‫הצדדים מחלוקות אשר אינן ניתנות לגישור‪ .‬רק גורם נוסף (מתווך נוסף או אדם אחר) עשוי לסייע לצדדים‬
‫לחצות את התהום הפעורה ביניהם‪ .‬כאן מתחילים הקשיים בהכרעה בשאלה אם המתווך הוא הגורם היעיל‪.‬‬
‫יש לבחון אם הגורם הנוסף היה הגורם היעיל‪ ,‬או שמא שניהם או אף לא אחד מהם‪ .‬מבחינה תיאורטית כל‬
‫תיווך‪,‬‬
‫לדמי‬
‫זכאות‬
‫אין‬
‫פעמים‬
‫אפשרית‪,‬‬
‫מהתוצאות‬
‫אחת‬
‫=‬
‫פעמים‬
‫‪8‬‬
‫ישנה‬
‫זכאות‬
‫למתווך‬
‫=‬
‫אחד‬
‫ופעמים‬
‫למספר‬
‫מתווכים‪.‬‬
‫בדגם העובדתי הנזכר למעלה ‪ -‬יש להבחין בין גורם מתערב אשר מסייע להתגבר על קשיי המשא ומתן מול‬
‫גורם אשר יוזם מחדש את המשא ומתן‪ ,‬לאחר שכבר דעך וגווע‪ .‬במקרה הראשון ‪ -‬אין הדבר שולל את זכאות‬
‫המתווך המקורי; מה הדין במקרה השני? ניתן לציין ‪ -‬בקווים כלליים ‪ -‬מספר גורמים המצביעים על מידת‬
‫"היעילות" בסיבתיות‪( :‬א) מידת הדמיון בין ההצעה המקורית שבה היה מעורב המתווך לבין החוזה הסופי‪ ,‬כגון‬
‫ נושא הנכס; (ב) הקרבה בין תנאי התשלום ושיעוריו בהצעה המקורית לבין הגיבוש הסופי של החוזה; (ג)‬‫חלוף הזמן בין ההצעה מקורית עד סיום העיסקה (‪( ;)...‬ד) מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך ‪ -‬היקף‬
‫מגעים‪ ,‬פגישותיו ושיחותיו עם הצדדים; (ה) קיומו של גורם נוסף‪ ,‬אשר סייע לצדדים בהשגת החוזה‪ ,‬ומידת‬
‫התערבותו של אותו גורם נוסף; (ו) תשלום דמי תיווך על‪-‬ידי הצד השני (המוכר או הקונה) ושיעורם; (ז) זהות‬
‫הצדדים המנהלים את המשא ומתן כמצביעה על שמירת הזיקה הסיבתית; (ח) הסתמכות הצדדים על‪-‬ידיעה‬
‫קודמת של מהלכי המשא ומתן ופעולה שאינה אלא הרמת החבל‪ ,‬מקום בו הושאר‪ ,‬כדי ליצור המשכיות באותו‬
‫מהלך‪.‬‬
‫מובן‬
‫כי‬
‫רשימת‬
‫הנסיבות‬
‫איננה‬
‫סגורה‪.‬‬
‫‪ .....‬עצם העובדה שמתווך הציג לפני לקוחו נכס‪ ,‬אין פירושו של דבר שכל עיסקה בנוגע לאותו נכס תזכה את‬
‫תיווך"‪.‬‬
‫בדמי‬
‫לעולם‬
‫המתווך‬
‫‪2166891‬‬
‫ע"א‬
‫‪.29‬עוד‬
‫מוסקוביץ‬
‫נ'‬
‫מוצאים‬
‫פ"ד‬
‫ביר‪,‬‬
‫מח(‪)4‬‬
‫בפסיקת‬
‫‪,114‬‬
‫בית‬
‫‪-124‬‬
‫‪128‬‬
‫המשפט‬
‫(‪.)1996‬‬
‫העליון‪:‬‬
‫"פעילות מצד גורם נוסף המתרחשת לאחר שנתבצעה פעולת התיווך הראשוני‪ ,‬עשויה לחדש את המשא ומתן‬
‫שנפסק‪ ,‬אך גם לנתק את הקשר הרל וונטי שבין פעילות המתווך בעבר לבין מימוש העיסקה עד שלא ניתן‬
‫לזקוף עוד את התוצאה לפועלו של המתווך הראשון‪ .‬עם זאת‪ ,‬קיום הסכם התיווך נתון ככל הסכם‪ ,‬לחובה‬
‫לנהוג בדרך מקובלת ובתום‪-‬לב (הוראת סעיף ‪ 49‬לחוק החוזים (חלק כללי)‪ ,‬תשל"ג‪ .)1974-‬צד המסכל את‬
‫מאמציו של המתווך על‪-‬ידי ניצול המידע שנתקבל ממנו לצורך פנייה ישירה לצד האחר לעיסקה תוך עקיפתו‬
‫של המתווך‪ ,‬מפר את חובת תום‪ -‬הלב המוטלת עליו‪ .‬הוא הדין בכל אותם מקרים שבהם פועל צד מן הצדדים‬
‫בדרך אחרת על‪-‬מנת להתחמק מתשלום דמי התיווך‪ ,‬למשל על‪-‬ידי העסקת "מתווך קש" (ראו‪".)... :‬‬
‫ע"א‬
‫‪7267897‬‬
‫‪.44‬ברוח‬
‫יצחקוב‬
‫נ'‬
‫מרדכי‬
‫זו‬
‫אביב‬
‫מפעלי‬
‫ציין‬
‫בניה‬
‫בית‬
‫בע"מ‪,‬‬
‫פ"ד‬
‫‪562‬‬
‫נו(‪)1‬‬
‫המשפט‬
‫(‪.)2441‬‬
‫המחוזי‪:‬‬
‫"‪...‬נסיון מכוון למנוע דמי תיווך אינו מתיישב עם חובת תום הלב‪ .‬מובן מאליו שאם מתווך מבצע את הפעילות‬
‫הראשונית והבסיסית המוטלת על כתפיו‪ ,‬קרי מוסר לקו נה פוטנציאלי את פרטי הממכר‪ ,‬ולאחר מכן נמנע ממנו‬
‫להמשיך בביצוע מלאכתו ע"י פעולת מניעה מכוונת שלא בתום לב‪ ,‬המיועדת כל כולה לחסוך את דמי התיווך‪,‬‬
‫הרי שאין בכך לשלול את זכאותו לאותם דמי תיווך‪ .‬אם לא תמצי כן‪ ,‬התוצאה תהא כי במרבית המקרים ניתן‬
‫יהיה למנוע ממתווך את דמי התיווך ע"י יצירת נתק עימו לאחר שפעולתו יצרה את הגורם הראשוני למפגש בין‬
‫הצדדים‪".‬‬
‫ע"א (מחוזי ת"א) ‪ 2416844‬פרנק נ' י‪.‬ה‪ .‬מקרקעין ובינוי בע"מ (‪ .)2441‬כן ר' למשל ע"א (מחוזי ת"א)‬
‫(‪.)2445‬‬
‫מרגי‬
‫נ'‬
‫קזיזדה‬
‫‪1122847‬‬
‫וכך‬
‫תוארו‬
‫הדברים‬
‫כב'‬
‫ע"י‬
‫השופט‬
‫י‪.‬‬
‫עמית‪:‬‬
‫"ב פסיקה עניפה נקבע כי מתווך יחשב כגורם יעיל לקשירת העסקה כאשר קיים קשר סיבתי בין פעילותו שלו‬
‫למימוש העסקה‪ .‬ודוק‪ :‬לא די בכך שהמתווך יהיה גורם מסויים בשרשרת הסיבתית‪ ,‬אלא עליו להיות הגורם‬
‫שהוא "הגורם היעיל"‪ .‬בפסיקה נקבעו מספר מבחנים ואינדיקציות לעניין היות המתווך הגורם היעיל ואזכיר את‬
‫שבהם‪...‬‬
‫העיקרים‬
‫הדגש בפסיקה הוא על יעילות פעולת המתווך ולא על ריבוי פעולותיו‪ .‬לכן‪ ,‬די לעיתים במסירת כתובת או‬
‫להתקשרות‪.‬‬
‫שהביא‬
‫היעיל‬
‫כגורם‬
‫ייחשב‬
‫שהמתווך‬
‫כדי‬
‫הצדדים‬
‫בהפגשת‬
‫=‬
‫‪4‬‬
‫=‬
‫בהעדר נסיבות מיוחדות‪ ,‬אין המתווך נדרש גם לנהל המו"מ בשם מי מהצדדים או לדאוג להשגת הלוואת‬
‫משכנתא בבנק עבור הקונה וכיו"ב פעולות החורגות מעצם יצירת הקשר בין הצדדים‪.‬‬
‫העובדה כי בשלבים הסופיים של המשא ומתן פעל מתווך אחר‪ ,‬אין בה כשלעצמה כדי לשלול את הקשר‬
‫הסיבתי ואת המסקנה כי המתווך המקורי הוא ששימש הגורם היעיל ביצירת ההתקשרות ‪" ....‬‬
‫ע"א (מחוזי חי') ‪ 1495844‬כרמי נ' קלמנוביץ (‪( )2446‬ערעור נדחה ‪ -‬רע"א ‪ 4654846‬קלמנוביץ נ' כרמי‬
‫(‪.))2446‬‬
‫הראיות‬
‫במקרה‬
‫דנן‬
‫ויישום‬
‫הדין‬
‫‪. 41‬חלק לא מבוטל מהעובדות במקרה שלפנינו אינו שנוי במחלוקת‪ .‬הנתבעת ‪ ,4‬בשליחותו של הנתבע ‪2‬‬
‫(אשר כשלעצמו‪ ,‬פעל לצרכי ענינו של מר שוורץ)‪ ,‬פנתה אל התובע‪ ,‬כמו גם אל מתווכים נוספים‪ ,‬לשם איתור‬
‫נכסי נדל"ן לרכישה באזור שדרות רוטשילד ובאזור רחוב הירקון (ובשלב מסוים עוד קודם לכן‪ ,‬לאיתור נכסים‬
‫לשכירה)‪.‬‬
‫ביום ‪ 14.8.48‬הציג התובע הציג לפני הנתבעת ‪ 4‬את הנכס‪ ,‬הוא בי ת סותבי'ס‪ .‬השניים ערכו סיור בנכס‪.‬‬
‫תיווך‪.‬‬
‫דמי‬
‫לתשלום‬
‫התחייבות‬
‫על‬
‫חתמה‬
‫‪4‬‬
‫הנתבעת‬
‫‪.42‬הנתבע ‪ 2‬הצהיר כי בית סותבי'ס היה מוכר לו עוד קודם לכך שהוצג על ידי התובע לנתבעת ‪ .4‬לפי תצהירו‬
‫של הנתבע ‪ ,2‬בראשית שנת ‪ 2448‬פנה אל גב' לילך צורילוב‪ ,‬אשר שימשה בתפקיד בחברת אלרוב בע"מ‬
‫(הבעלים הקודמים של הנכס) (להלן‪" :‬אלרוב") וזו מסרה לו כי קיימים מספר נכסים המועמדים למכירה‪ ,‬ובהם‬
‫בית סותבי'ס אשר בגינו נדרש סך של כ‪ 4 -‬מ' דולר‪ .‬בדיקה של הנתבע ‪ 2‬אצל לקוחותיו לא העלתה ענין של מי‬
‫מהם אותה עת ברכישת הנכס‪ ,‬בין השאר בשל המחיר‪ ,‬והנתבע ‪ 2‬זנח את הענין לאותה עת‪.‬‬
‫‪.44‬הנתבע ‪ 2‬לא נחקר בסוגיה זו‪ .‬תצהירה של גב' צורילוב אישר כי עוד קודם לחג הפסח ‪ 2448‬פנה אליה‬
‫הנתבע ‪ , 2‬התענין בנכסים המועמדים למכירה ע"י אלרוב‪ ,‬והיא ציינה לפניו גם את בית סותבי'ס‪ .‬גב' צורילוב‬
‫גם ציינה כי הנכסים פורסמו בציבור ובעיתונות כנכסים המיועדים למימוש‪ .‬תצהירה של גב' צורילוב הוגש‬
‫תוכנו‪.‬‬
‫לאמיתות‬
‫כראייה‬
‫לקבלו‬
‫ויש‬
‫נגדית‬
‫חקירה‬
‫ללא‬
‫בהסכמה‬
‫‪.46‬מן המקובץ עולה כי הוכח‬
‫מהמחיר בו נמכר לבסוף) עוד‬
‫שהתובע הציג לנתבעת ‪ 4‬את‬
‫עם‬
‫מתיישבת‬
‫שהנכס הוצג בפני הנתבע ‪ 2‬כנכס המועמד למכירה (ובמחיר שהוא אף נמוך‬
‫לפני שנוצר קשר כלשהוא בין הנתבעת ‪( 4‬עבור הנתבע ‪ )2‬לבין התובע ולפני‬
‫הנכס‪ .‬טענת התובע לפיה הוא אשר חשף לנתבעים לראשונה את הנכס‪ ,‬אינה‬
‫שהוכחה‪.‬‬
‫העובדתית‬
‫התשתית‬
‫‪. 48‬בהתאמה ובנוסף אני מוצאת לקבל את עדויותיהם של הנתבע ‪ 2‬ושל הנתבעת ‪ 4‬לפיהן ‪ -‬כאשר הנתבעת‬
‫‪ 4‬ציינה בפני הנתבע ‪ 2‬כי הוצג לה בית סותבי'ס‪ ,‬אמר לה הנתבע ‪ 2‬כי כבר בחן את הנכס‪ ,‬כי לקוחותיו לא‬
‫בכך‪.‬‬
‫לעסוק‬
‫צריכה‬
‫אינה‬
‫היא‬
‫וכי‬
‫עניין‬
‫בו‬
‫הביעו‬
‫‪.44‬בכל הנוגע לתובע‪ ,‬ראינו כי הנכס הוצג על ידו ביום ‪ 14.8.48‬לנתבעת ‪ .4‬מאז אותה עת אין כל אינדיקציה‬
‫ממשית לפעילות כלשהיא של התובע בענין העסקה ובענין הנתבעים‪ .‬התובע הצהיר (סע' ‪ )16‬כי פנה אל‬
‫הנתבעת ‪ 4‬טלפונית וכי זו דחתה אותו בלך ושוב‪ .‬אולם‪ ,‬הנתבעת ‪ 4‬הכחישה טענה זו (סע' ‪ 14‬לתצהירה)‪,‬‬
‫בעדותה ציינה כי אינה זוכרת שהתובע יצר קשר וכי אם היה התובע יוצר קשר‪ ,‬היתה זוכרת זאת‪.‬‬
‫‪.47‬התובע ל א הציג תדפיסי שיחות לאישוש טענתו בדבר קיום שיחות‪ ,‬ולא הובא על ידו כל הסבר (עמ' ‪ 18‬ש'‬
‫‪ .) 28 -21‬כמו כן‪ ,‬כרטיס הלקוח שנפתח על ידי התובע בענינה של הנתבעת ‪( 4‬נספח ה' לתצהירו) כולל רישום‬
‫שנעשה ביום ‪( 9.8.48‬מועד פגישתם הראשונה של התובע והנתבעת ‪ )4‬ומיום ‪( 14.8.48‬מועד הסיור בנכס)‬
‫אולם אין בו כל אינדיקציה לשיחה נוספת‪ .‬אף לא הובא רישום אחר כלשהוא (כמו יומן אישי‪ ,‬השווה‪ :‬עמ' ‪ 4‬ש'‬
‫‪.)19‬‬
‫‪-7‬‬
‫כל שיש לנו הוא עדות של בעל הדין עצמו‪ ,‬על המשתמע מכך (סע' ‪ 86‬לפקודת הראיות [נוסח חדש]‪ ,‬תשל"א ‪-‬‬
‫‪ .)1971‬מדובר בעדות כללית‪ ,‬ללא פרטים‪ ,‬וכאשר התובע עצמו אינו יכול אלא להעריך את מועד השיחות‬
‫הנוספות להן הוא טוען (לטענתו ולהערכתו‪ ,‬בוצעו שיחות בתקופה הקרובה למפגש כדי לבדוק רלוונטיות‪ ,‬עמ'‬
‫‪ 14‬ש' ‪ , 4 -8‬כשהוא נותן במקום אחד הערכה של "פלוס מינוס חודש חודשיים" לאחר הפגישה‪ ,‬עמ' ‪ 18‬ש' ‪-17‬‬
‫‪ ,15‬ובמקום אחר הערכה של שיחות על פני שבעה חודשים‪ ,‬עמ' ‪ 14‬ש' ‪ .)2 -1‬בנסיבות הענין שלפנינו‪ ,‬לא די‬
‫בעדות‬
‫כללית‬
‫זה‬
‫מסוג‬
‫של‬
‫בעל‬
‫הדין‪.‬‬
‫‪. 45‬לא זו בלבד שאין לפנינו אינדיקציה לפעילות של התובע‪ ,‬הראיות מלמדות כי מעורבותו וידיעותיו של‬
‫מועטות‪.‬‬
‫היו‬
‫והצדדים‬
‫הנכס‬
‫לגבי‬
‫התובע‬
‫התובע א ישר בחקירתו כי לא ידע כלל מהם התנאים בהם יסכימו בעלי הנכס למכור את הנכס; כי מלבד הסיור‬
‫מיום ‪ , 14.8.48‬לא נפגש עם מי מהנתבעים בקשר לנכס; כי לא הפגיש בין מי מהנתבעים לבין הבעלים בנכס;‬
‫כי לא היה בקשר עם הבעלים של הנכס בקשר להתקשרות עם הנתבעים; כי לא בדק עם הנתבעים את יכולות‬
‫לרכישת‬
‫שלהם‬
‫התשלום‬
‫=‬
‫‪7‬‬
‫=‬
‫הנכס; כי לא בדק עם בעלי הנכס האם יש רוכשים אחרים שמתעניינים לגבי הנכס; כי לא הודיע לבעלי הנכס‬
‫שיש רוכש פוטנציאלי (שכן מבחינתו עדיין לא דובר ב"קונה"); כי לא ידע מה כתוב ומה מופיע בנסח הטאבו של‬
‫הנכס‪ ,‬האם יש שעבו דים‪ ,‬משכנתאות וכד'; כי לא ידע ואינו יודע מהי התב"ע שחלה על הנכס ואיזה הגבלות‬
‫בשימוש יש בגינה אם בכלל; כי לא ידע ואינו יודע אלה שימושים מותרים בנכס‪ ,‬ועוד (עמ' ‪ 12‬ש' ‪ - 21‬עמ' ‪16‬‬
‫ועוד)‪.‬‬
‫‪;7‬‬
‫‪-6‬‬
‫ש'‬
‫‪17‬‬
‫עמ'‬
‫‪;18‬‬
‫ש'‬
‫‪.49‬עוד יצויין כי למן המועד בו התקיימה פגישתם של התובע והנתבעת ‪ 4‬בנכס ועד למועד העסקה‪ ,‬חלפו‬
‫וחצי‪.‬‬
‫לשנה‬
‫קרוב‬
‫‪. 64‬למעשה‪ ,‬הראיות מלמדות כי העסקה קרמה בסופו של דבר עור וגידים באמצעותו של מר ויינבך‪ ,‬הגם‬
‫שאינו אוחז ברשיון מתווך‪ .‬הקשר הראשוני בין מר ויינבך לנתבע ‪ 2‬התרחש באמצעות אדם שעבד עם קבוצת‬
‫גינדי‪ .‬לפי הראיות‪ ,‬במהלך חודש נובמבר ‪ ,2444‬פנה מר ויינבך לנתבע ‪ 2‬ביוזמתו והציע לו את הנכס‪ ,‬תוך‬
‫שהוא מודיע לו כי יצר קשר עם גב' אלה שמר‪ ,‬נציגת אלרוב‪ ,‬וכי יש ביכולתו לשכנע את הבעלים למכור את‬
‫הנכס למר שוורץ דווקא‪ ,‬חרף קיומו של מו"מ למכירת הנכס למר ארקדי גאידמק (בעיתונות פורסם כי מר‬
‫גאידמק כבר רכש את הנכס)‪ .‬בעקבות יצירת קשר זו ונוכחותו של מר שוורץ אותה עת בביקור בארץ‪ ,‬החל‬
‫מו"מ מזורז וקצר מול הבעלים‪ ,‬באמצעות מר ויינבך‪ .‬בין השאר‪ ,‬מר ויינבך הוא שתיאם פגישה מיידית בין‬
‫הנתבע ‪ 2‬לבין מר אלפרד אקירוב וגב' אלה שמר‪ .‬כמו כן‪ ,‬לאחר שהבעלים דחו הצעה אחת של מר שוורץ‪,‬‬
‫העביר מר ויינבך לנתבע ‪ 2‬מידע בענין הצעה אחרת‪ ,‬שהביאה להגשת הצעה משופרת אותה קיבל הבעלים‬
‫ואשר הביאה לחתימת העסקה‪ .‬לפירוט השתלשלות הענינים ר' למשל סע' ‪ 24 -12‬לתצהיר הנתבע ‪ ,2‬תצהיר‬
‫מר ויינבך‪ ,‬עמ' ‪ 24‬ש' ‪ - 1‬עמ' ‪ 27‬ש' ‪ ,24‬ועמ' ‪ 45‬ש' ‪ - 26‬עמ' ‪ 64‬ש' ‪.24‬‬
‫הנתבעים שילמו למר ויינבך בגין פעילות התיווך‪ ,‬סך של ‪( ₪ 114,194‬סעיף ‪ 27‬ונספח ג' לתצהיר הנתבע ‪;2‬‬
‫ויינבך)‪.‬‬
‫מר‬
‫תצהיר‬
‫‪. 61‬בהנתן הראיות שהובאו לפני‪ ,‬שוכנעתי הן כי מר ויינבך הוא ששימש כגורם היעיל להתקשרות‪ ,‬והן כי‬
‫התובע לא היווה את הגורם היע יל להתקשרות בעסקה‪ .‬אני דוחה את טענת התובע כי מר ויינבך שימש‬
‫כ"מתווך קש" שנועד למניעת תשלום עמלת תיווך לתובע (חרף העובדה שהשכר ששולם לו משקף שיעור נמוך‬
‫יחסית משווי הנכס)‪ .‬אף לא מצאתי ליתן משקל לטענות התובע כנגד העדר שנת הוצאה על גבי החשבונית‪.‬‬
‫איני מקבלת את עמדת התובע לפיה הנתבעים רק חפצו לקבל ממנו מידע בחינם ואז סיכלו את מעורבותו‪ .‬זהו‬
‫טיעון שאינו מתיישב עם נסיבות המקרה המסוים‪ .‬כמו כן‪ ,‬אינני מקבלת את הטענה לפיה עצם העובדה שלמר‬
‫ויינבך אין רשיון לפי חוק המתווכים‪ ,‬מונעת ממנו להיות הגורם היעיל להתקשרות‪ .‬מר ויינבך אמנם אינו יכול‬
‫לדרוש תשלום לפי חוק המתווכים‪ ,‬לפי שרשיון הינו תנאי מקדמי לכך (מבלי להתייחס להשלכות אחרות)‪ ,‬אך‬
‫ברמה העובדתית ברי לטעמי כי הוא‪ ,‬ולא התובע‪ ,‬היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם‬
‫מחייב‪.‬‬
‫‪. 62‬נכון הוא כי הדגש בפסיקה הוא על יעילות פעולת המת ווך ולא על ריבוי פעולותיו וכי לעיתים די במסירת‬
‫כתובת או בהפגשת הצדדים כדי שהמתווך ייחשב כגורם היעיל שהביא להתקשרות‪ .‬ברם‪ ,‬אין כן המקרה‬
‫שלפני‪ .‬לא המתווך הוא שהציג לראשונה את הנכס לנתבעים‪ .‬העובדה שהנתבעת ‪ 4‬לא שבה אל התובע‬
‫לאחר שיחתה עם הנתבע ‪ 2‬ולא עדכנה אותו כי הנכס כבר מוכר להם‪ ,‬מלמדת יותר מכל על חוסר נסיונה של‬
‫הנתבעת ‪ 4‬אותה עת בפעילויות מסוג זה (אכן‪ ,‬לא בכדי ציינה הנתבעת ‪ 4‬בעדותה‪" :‬לא הבנתי כ"כ על מה אני‬
‫חתומה‪ .‬אם הייתי מבינה לא היינו פה היום"‪ ,‬עמ' ‪ 46‬ש' ‪ .) 25‬אני מקבלת את עדותם של הנתבע ‪ 2‬והנתבעת‬
‫‪ ,4‬כי הנתבעת ‪ 4‬לא עידכנה את הנתבע ‪ 2‬על כך שחתמה על טופס כלשהוא‪ ,‬דבר המסביר העדר הנחייה של‬
‫הנתבע ‪ 2‬לנתבעת ‪ , 4‬לחזור אל התובע ולציין לפניו דברים כאלה או אחרים‪.‬‬
‫‪. 64‬התובע לא פעל לקידום הענין אצל הנתבעים או אצל הבעלים‪ .‬העסקה לא החלה להרקם כלל בתקופה‬
‫הרלוונטית אלא תקופה א רוכה לאחר מכן‪ ,‬לאחר שפורסם בעיתונות כי הנכס עומד להמכר למר ארקדי גאידמק‬
‫ולפי שמר שוורץ שהה בביקור בארץ‪ .‬אין קשר בין העסקה שנרקמה בסופו של דבר בין הנתבעים או מי מהם‬
‫לבין אלרוב‪ ,‬לבין פעילותו של התובע‪ .‬לא פעילותו של התובע היתה זו אשר הביאה להתקשרות בין הצדדים‪.‬‬
‫המקרה שונה בתכלית מנסיבות ע"א (מחוזי מרכז) ‪ 45-44-7185‬רכס נ' לושקוב (‪ ,)2445‬אליו הפנה התובע‪.‬‬
‫‪.66‬אני ערה להוראת סעיף ‪ 5‬למסמך ההתחייבות ולפיה על הלקוח להודיע למתווך מיידית על כל מו"מ שיערך‬
‫בינו לבין הצד השני לעסקה‪ ,‬לאפשר למתווך להיות שותף למו"מ שיערך וכי אם לא ימלא הלקוח את חובתו‬
‫האמורה‪ ,‬לא יהא רשאי לטעון כי המתווך לא שימש גורם יעיל בעסקה ויהא חב לשלם דמי תיווך אף אם לא‬
‫בלקוח‪.‬‬
‫התלויות‬
‫מסיבות‬
‫במו"מ‬
‫השתתף‬
‫לא מצאתי בקיומו של סעיף זה‪ ,‬בנסיבות הענין הספציפיות שלפני‪ ,‬כדי לשנות את התוצאה‪ .‬הנתבעים טוענים‬
‫כי מדו בר בתנאי מקפח בחוזה אחיד‪ .‬ברמת הגדרות חוק החוזים האחידים‪ ,‬תשמ"ג ‪ ,1952 -‬לא ניתן למעשה‬
‫לחלוק על כך שמדובר בחוזה אחיד‪ ,‬גם אם התובע רואה את עצמו כ"צד החלש" (ור' עמ' ‪ 5‬ש' ‪ .)25 -17‬כמו‬
‫כן‪ ,‬על פני הדברים‪ ,‬ניתן למצוא טעם מסוים בטענה לפיה יש בתנאי האמור‪ ,‬שאינו קצוב בזמן‪ ,‬משום הגבלה‬
‫בלתי סבירה של זכות לקוח להעלות טענה מסוימת בערכאות משפטיות‪ .‬עם זאת‪ ,‬אין צורך להכריע בדבר לפי‬
‫שגם בדרך המשפטית בה פוסע התובע‪ ,‬אשר מתייחסת לפרשנות הסכם ומפנה להלכת "אפרופים" (ע"א‬
‫‪ 6425894‬מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון ויזום (‪ )1991‬בע"מ‪ ,‬פ"ד מט(‪ )1998( 248 )2‬ועיין‪ :‬ע"א ‪5544847‬‬
‫בלמורל השקעות בע"מ נ' כהן (‪ ,)) 24.2.14‬פרשנות תכליתית של הסעיף וההסכם‪ ,‬המתייחסת לאומד דעתם‬
‫של הצדדים (ובכלל זה המטרות‪ ,‬היעדים‪ ,‬האינטרסים‪ ,‬והתכנית אשר הצדדים ביקשו במשותף להגשים)‪ ,‬אינה‬
‫מצדיקה את החלתו על נסיבות המקרה שלפני נו‪ ,‬בהן בין השאר‪ ,‬הנכס היה מוכר לנתבעים לפני הצגתו על ידי‬
‫התובע ולא נפתח מו"מ כלל בעקבות פעילות התובע אלא (נפתח מו"מ על הנכס האמור)‪,‬‬
‫=‬
‫‪5‬‬
‫=‬
‫לאחר שנה ומחצה ובהקשר שונה‪ .‬הטענה לפיה הנתבעים התחרטו לאחר שהתקשרו עם התובע (סע' ‪7‬‬
‫לסיכומי התשובה)‪ ,‬וכי זו הסיבה לעמדתם‪ ,‬אינה מתיישבת עם התשתית הראייתית‪.‬‬
‫‪. 68‬לאור כל האמור ובהנתן חוק המתווכים‪ ,‬לא הוכיח התובע את זכאותו לדמי תיווך לפי ההסכם‪.‬‬
‫הערה‬
‫וסיכום‬
‫‪. 64‬לא מצאתי בראיות ובטעונים אחרים אשר הובאו מטעם מי מהצדדים‪ ,‬כדי לשנות את תוצאות הדיון לגופו‬
‫של ענין (רע"א ‪ 9296849‬חן נ' בנק הפועלים (‪ ;)2414‬רע"א ‪ 674845‬כרמל התפלה בע"מ נ' מדינת ישראל‬
‫(‪ ;)2414‬רע"א ‪ 11419845‬הרשות הפלסטינית נ' אזוז (‪ ;)2449‬ע"א ‪ 6541848‬שיכון עובדים נ' מנהל מיסוי‬
‫מקרקעין (‪ ;)2445‬רע"א ‪ 14854847‬פלוני נ' פלוני (‪ ;)2445‬ע"א ‪ 914848‬כדר נ' פרופ' הרישנו (‪ ;)2447‬ע"א‬
‫‪ 56854‬קאסם נ' קאסם‪ ,‬פ"ד לז (‪ ,)) 1954( 44 )4‬ובכלל זה השאלה האם הוכח או לא הוכח שלתובע היתה‪8‬לא‬
‫היתה הרשאה מאת הבעלים של הנכס (וטענת הסתרת המידע בענין זה מהנתבעת ‪ ;)4‬השאלה האם נציג של‬
‫הבעלים ליווה את הביקור מיום ‪ ; 14.8.48‬הטענה כי ההסכם בין הצדדים פקע בשלב מסוים (עם פרסום‬
‫הידיעה שהנכס נמכר למר גאידמק וידיעת התובע על כך); הטענה כי התובע לכל היותר הפגיש בין הנתבעים‬
‫לנכס ולא בין הצדדים לעסקה; טענות הצדדים בענין שכר ראוי (לא הועלתה בקשה לפסיקת סעד כזה‪ ,‬הנושא‬
‫ועוד‪.‬‬
‫לפסיקתו);‬
‫בסיס‬
‫ואין‬
‫חזית‪,‬‬
‫להרחבת‬
‫התנגדו‬
‫הנתבעים‬
‫נדון‪,‬‬
‫לא‬
‫נדחית‪.‬‬
‫‪.67‬התביעה‬
‫בענין הוצאות ושכ"ט עו"ד‪ ,‬אני נותנת דעתי למכלול נסיבות הענין‪ ,‬ובכלל זה קיומה של התחייבות חתומה כלפי‬
‫התובע בענין הנכס וכן ראשיתו של ההליך‪ ,‬ומוצאת לחייב את התובע כלפי הנתבעים על הצד הנמוך‪ ,‬בסך של‬
‫מע"מ‪.‬‬
‫בצירוף‬
‫‪₪‬‬
‫‪14,444‬‬
‫המזכירות‬
‫תמציא‬
‫ניתן היום‪ ,‬יב' סיון תש"ע‪ ,2884882414 ,‬בהעדר‪.‬‬
‫פסק‬
‫הדין‬
‫לצדדים‪.‬‬