Til andelseierne i Sankthansfjellet Borettslag

Transcription

Til andelseierne i Sankthansfjellet Borettslag
1
Sankthansfjellet Borettslag
Til andelseierne i Sankthansfjellet Borettslag
Velkommen til årets ordinære generalforsamling!
Innkallingen inneholder borettslagets årsberetning og regnskap for 2013. Styret håper du
leser nøye igjennom heftet og viser din interesse for borettslaget ved å møte opp på
generalforsamlingen. Dette er en god anledning til å delta i diskusjonen og velge det styret
som skal forvalte ditt bomiljø i det kommende året.
Hvem kan delta på generalforsamlingen?






Alle andelseiere har rett til å være med i generalforsamlingen med forslags-, taleog stemmerett.
Det er kun én stemme pr. andel.
Andelseierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av andelseierens husstand
har rett til å være til stede og til å uttale seg.
Styremedlemmer, forretningsfører og leier av bolig i borettslaget har også rett til å
være til stede i generalforsamlingen og til å uttale seg.
En andelseier kan ta med en rådgiver til generalforsamlingen. Rådgiveren har bare
rett til å uttale seg dersom generalforsamlingen tillater det.
En andelseier kan møte ved fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn én
andelseier, men der flere eier en andel sammen kan de ha samme fullmektig. En
fullmakt kan trekkes tilbake når som helst.
Registreringsblanketten leveres i utfylt stand ved inngangen.
2
Sankthansfjellet Borettslag
Innkalling til generalforsamling
Ordinær generalforsamling i Sankthansfjellet Borettslag Avholdes
mandag 26.mai 2014 kl. 18:00 i Haugerud Seniorsenter, Hagapynten 38 c.
Etter generalforsamling holdes det som vanlig et beboermøte.
Egen dagsorden distribueres.
Til behandling foreligger:
1.
KONSTITUERING
A) Valg av møteleder
B) Opptak av navnefortegnelse
C) Valg av referent og minst en andelseier til å underskrive protokollen
D) Spørsmål om møtet er lovlig kalt inn
2.
ÅRSBERETNING OG REGNSKAP FOR 2013
A) Årsberetning og regnskap for 2013
B) Disponering av årets resultat
3.
GODTGJØRELSER
A) Styret
B) Valgkomitéen
4.
INNKOMNE FORSLAG
A) Forslag fra styret om å oppløse garasjelaget og innlemme garasjene i
Sankthansfjellet Borettslag, herunder tilpasse vedtektene for borettslaget til ny
ordning.
B) Forslag om klargjøring av vedtektene; Plikt til å gi adgang til kontroll av
innvendig røropplegg.
Innkomne forslag er tatt inn som vedlegg til nærværende innkalling.
5.
VALG AV TILLITSVALGTE
A) Valg av styreleder for 1 år
B) Valg av 2 styremedlemmer for 2 år
C) Valg av 1 styremedlem for 1 år
D) Valg av minst 2 varamedlemmer for 1 år
E) Valg av valgkomité for 1 år
F) Valg av 1 delegert med vara til OBOS’ generalforsamling for 1 år
G) Valg av 1 representant med vara til styret i Oppsal Vaktmestersentral for 1 år
Oslo, 24.mars 2014
Styret i Sankthansfjellet Borettslag
Anders Martin Pilgaard /s/
Sturla Rusånes /s/
Guro Kahrs Rognsvåg /s/
Trygve Eidsvik /s/
Nina Wallin /s/
3
Sankthansfjellet Borettslag
ÅRSBERETNING FOR 2013
GENERELLE OPPLYSNINGER
Borettslaget er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer
950266465, ligger i Oslo kommune Alna bydel og har adresse:


Haugerudvn 1 - 63
Larsbråtvn 1 - 263 og 2 - 38
Borettslaget består av 183 leiligheter (småhus i rekke). Tomten eies av borettslaget og har
gårdsnr. 140 / 141, bruksnr. 51 / 126 / 128 (totalt 84 793 m2).
Husene ble oppført i perioden 1969 - 1971. Første innflytting skjedde i 1970.
Borettslaget er et samvirkeforetak som har til formål å gi andelseierne bruksrett til egen
bolig i foretakets eiendom (borett) og drive virksomhet som står i sammenheng med dette.
Det drives ikke med forsknings- og utviklingsaktiviteter. Styret er ikke kjent med at det ytre
miljø forurenses i vesentlig grad. Arbeidsmiljølovens bestemmelser følges og det tilstrebes
et godt arbeidsmiljø. Borettslaget har ingen fast ansatte.
TILLITSVALGTE
Siden forrige ordinære generalforsamling har borettslagets tillitsvalgte vært:
Styret
Leder
Nestleder
Sekretær
Styremedlem
Styremedlem
1.varamedlem
2.varamedlem
3.varamedlem
4.varamedlem
Anders Martin Pilgaard
Sturla Rusånes
Trygve Eidsvik
Guro Kahrs Rognsvåg
Nina Wallin
Jonny Brendløkken
Alice Seehuus
Mai-Britt Andersen
Hans Voigt
Larsbråtveien 157
Larsbråtveien 143
Larsbråtveien 127
Larsbråtveien 245
Haugerudveien 51
Haugerudveien 61
Larsbråtveien 211
Larsbråtveien 69
Larsbråtveien 161
Arild Viktor Østli
Gerd Marit Eng
Gro Klemetsrud
Haugerudveien 61
Larsbråtveien 255
Larsbråtveien 211
Valgkomiteen
Delegert til generalforsamlingen i OBOS
Delegert
Anders Martin Pilgaard
Varadelegert
Trygve Eidsvik
Larsbråtveien 157
Larsbråtveien 127
Styret i Oppsal Vaktmestersentral
Representant
Anders Martin Pilgaard
Vara
Trygve Eidsvik
Larsbråtveien 157
Larsbråtveien 127
Styrets medlemmer består i dag av 2 kvinner og 3 menn. Borettslaget sørger for at det
ikke forekommer forskjellsbehandling på grunn av kjønn ved valg og ansettelser.
FORRETNINGSFØRSEL OG REVISJON
Forretningsførselen er utført av OBOS i henhold til kontrakt. Borettslaget har ordinær
forretningsførerkontrakt.
Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er Egil Havre, regnskapssjef i OBOS.
Borettslagets revisor er PricewaterhouseCoopers AS.
4
Sankthansfjellet Borettslag
KOMMENTARER TIL ÅRSREGNSKAPET FOR 2013
Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av borettslagets eiendeler og gjeld,
finansielle stilling og resultat. Informasjon om borettslagets forventede økonomiske
utvikling er omtalt i årsberetningens punkt om budsjett for 2014.
Borettslaget har negativ egenkapital (udekket tap). Dette er nærmere omtalt i årsregnskapet under noten for udekket tap. Forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og
årsregnskapet for 2013 er satt opp under denne forutsetning.
Styret er ikke kjent med hendelser etter 31.desember 2013 som påvirker regnskapet i
vesentlig grad. Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie
verdiforringelse av bygningene, og at virkelig verdi av bygningene er høyere enn den
bokførte verdien.
For øvrig vises det til de enkelte tallene i resultatregnskapet, balansen og notene.
Inntekter
Driftsinntekter i 2013 var til sammen kr 10 061 678.
Andre inntekter består i hovedsak av viderefakturering andel lekeplass St. Hansfjellet
Boligsameie.
Kostnader
Driftskostnadene i 2013 var til sammen kr 6 166 487. Dette er ca. kr 400 000 høyere enn
budsjettert og skyldes i stor grad problematikken med vanninntrengning og fukt i
krypkjellere i øvre del av Haugerudveien, jf. rundskriv 7/2013.
Resultat
Regnskapet viser et årsresultat (overskudd) på kr 2 044 123 som foreslås ført mot negativ
egenkapital i balansen slik at udekket tap reduseres.
Disponible midler
Borettslagets disponible midler pr. 31.desember 2013 utgjorde kr 2 894 818.
KOMMENTARER TIL BUDSJETT FOR 2014
Til orientering for generalforsamlingen legger styret fram budsjett for 2014 vist som egen
kolonne lengst til høyre i resultatregnskapet.
I posten Drift og vedlikehold er det budsjettert med kr 650 000 til ordinært vedlikehold.
Videre er det anslått kr 650 000 til større vedlikehold som også omfatter videre arbeid med
å forebygge/utbedre tilknytning til vann/fuktproblemene i øvre del av Haugerudveien. I
tillegg er det budsjettert med kr 750 000 til søppelanlegg, kr 250 000 til skifte av 3 tak
(utført vinteren 2014) og kr 100 000 til skifte av dårlige vinduer (utført vinteren 2014).
De høye kostnadene som er budsjettert i 2014 til søppelanlegg og utbedring av
vann/fuktproblemer reflekterer engangskostnader, som etter styrets oppfatning ikke vil
repetere seg i årene fremover.
Kommunale avgifter i Oslo kommune
Vann- og avløpsavgiften øker med 3,5 %, renovasjonsavgiften øker med 8 %, mens
feieravgiften forblir uendret.
5
Sankthansfjellet Borettslag
Energikostnader
Energikostnadene har historisk sett vært variable og vanskelige å anslå. I tråd med
estimater fra aktuelle leverandører har styret budsjettert med samme energikostnader i
2014 som i 2013.
Forsikring
Forsikringspremien for 2014 øker med ca. 4 %. Premieendringen reflekterer byggekostnadsindeksen som har økt med 1 %, samt forsikringsselskapets individuelle prisjustering basert på borettslagets skadehistorikk.
Lån
Borettslaget har pr. ultimo mars 2014 lån gjennom OBOS i Eika Boligkreditt AS (tidl. Terra).
Lånet er et serielån med månedlige terminforfall til flytende effektiv rente 3,85 % p.a. pr. 1.
april 2014.
Lånet i Eika har formelt 40 års nedbetalingstid og var avdragsfritt frem til desember 2013.
Ordinære avdrag utgjør kr 1 434 288 pr. år. Ekstraordinær nedbetaling startet opp
umiddelbart i 2009, og med i gjennomsnitt høyere nedbetalingstakt.
2009: kr 2 300 000, 2010: kr 1 000 000, 2011: kr 2 000 000, 2012 kr 2 000 000.
I 2013 ble det ikke foretatt slik ekstraordinær nedbetaling. I stedet ble innestående på
sparekonto økt (kr 2 848 397 pr. 31.desember 2013) for å sikre likviditet til forestående
oppgaver, se pkt. 4.4 bak i heftet og omtale av budsjett over.
For opplysninger om opprinnelig lånebeløp og restsaldo vises til note 18 i regnskapet.
På styremøte 24. mars 2014 besluttet styret å akseptere et tilbud fra Profinans AS om
refinansiering av lånet i Eika. Lånet har effektiv flytende rente 3,46 p.a. Dette innebærer en
besparelse på ca. 200 000 kr. p.a. i forhold til lånet i Eika (ikke reflektert i budjettet). Lånet i
Profinans vil være et serielån med nedbetalingstid på 30 år.
Innskuddsrente i OBOS-banken (pr. 1.1.2014)
Driftskonto:
0,35 % for alle innskudd
Sparekonto:
3,30 % for innskudd under kr 500 000
3,35 % for innskudd fra kr 500 000 til kr 2 000 000
3,40 % for innskudd over kr 2 000 000
Forretningsførerhonorar/medlemskontingent
Forretningsførerhonoraret øker med 4 % tilsvarende den generell lønns- og prisvekst i
løpet av 2013.
Medlemskontingenten til OBOS er kr. 200.- pr. andelsleilighet for 2014.
Felleskostnader
I budsjettet har styret tatt hensyn til ovennevnte, samt øvrige prisendringer knyttet til
produkter og tjenester borettslaget anskaffer. Dette danner grunnlaget for foreløpig
fastsettelse av felleskostnader for 2014 som øker med kr. 100.- fra 1.januar 2014.
Til tross for økte innkrevde felleskostnader vil borettslagets disponible midler reduseres.
Styret mener det er forsvarlig, da man bruker av oppsparte midler.
For øvrig vises til de enkelte tallene i budsjettet.
6
Sankthansfjellet Borettslag
SAMEIET OPPSAL VAKTMESTERSENTRAL
Borettslaget er medeier i sameiet Oppsal Vaktmestersentral. Til orientering er
resultatregnskap og balanse for nevnte sameie pr. 31.12.2013 satt inn bakerst i
årsberetningsheftet. De som ønsker ytterligere informasjon om sameiet, kan henvende
seg til forretningsfører for å få utlevert sameiets årsberetning og regnskap.
Oslo, 24.mars 2014
Styret i Sankthansfjellet Borettslag
Anders Martin Pilgaard /s/
Sturla Rusånes /s/
Guro Kahrs Rognsvåg /s/
Trygve Eidsvik /s/
Nina Wallin /s/
7
Dobbeltklikk her for å sette inn revisors beretning.
Sankthansfjellet Borettslag
8
Sankthansfjellet Borettslag
Revisjonsberetning side 2
INFORMASJON OM ÅRSREGNSKAPET
Borettslagets årsregnskap er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk for
små foretak, samt forskrift om årsregnskap og årsberetning for borettslag.
Regnskapsloven stiller strenge krav til hvordan et regnskap skal føres og presenteres. I tillegg
krever forskriften om årsregnskap og årsberetning i borettslag at man må gi mer informasjon.
Dette innebærer blant annet at man må gi informasjon i form av noter, og utarbeide en oversikt
over de disponible midlene i årsregnskapet. Det vil også være informasjon om borettslagets
økonomi i styrets årsmelding. På de neste sidene presenteres borettslagets resultatregnskap,
balanse og tilhørende noter.
Årsregnskapet gir imidlertid ikke en fullstendig oversikt over borettslagets disponible midler ved
årsskiftet. I resultatregnskapet presenteres det en oversikt over borettslagets inntekter og
kostnader. Det regnskapsmessige overskuddet tar ikke hensyn til en del viktige økonomiske
forhold som påvirker borettslagets disponible midler. Dette gjelder for eksempel avskrivninger,
opptak og avdrag på lån, samt kjøp og salg av anleggsmidler. Borettslagets disponible midler er
de økonomiske midlene som borettslaget har til rådighet, og de defineres som omløpsmidler
fratrukket kortsiktig gjeld. Størrelsen på de disponible midlene kan blant annet benyttes til å
vurdere om det er nødvendig å endre størrelsen på innkrevde felleskostnader som den enkelte
beboer betaler, og om det er behov for å ta opp lån eller om det er mulighet til å betale ned
ekstra på eksisterende gjeld.
DISPONIBLE MIDLER
.
Regnskap
2013
970 219
Regnskap
2012
852 229
Budsjett
2013
970 219
Budsjett
2014
2 894 818
B. ENDRING I DISP. MIDLER:
Årets resultat (se res.regnskapet)
Fradrag for avdrag langs. lån
18
B. ÅRETS ENDR. I DISP. MIDLER
2 044 123
-119 524
1 924 599
2 117 990
-2 000 000
117 990
2 361 000
-124 286
2 236 714
881 000
-1 435 000
-554 000
C. DISP. MIDLER PR. 31.12.
2 894 818
970 219
3 206 933
2 340 818
SPESIFIKASJON AV DISPONIBLE MIDLER:
Omløpsmidler
3 358 174
Kortsiktig gjeld
-463 356
C. DISP. MIDLER PR. 31.12.
2 894 818
1 174 903
-204 684
970 219
Note
A. DISP. MIDLER PR. 01.01.
9
Sankthansfjellet Borettslag
10
Sankthansfjellet Borettslag
RESULTATREGNSKAP
Regnskap
2013
Regnskap
2012
Budsjett
2013
Budsjett
2014
2
3
10 030 218
31 460
10 061 678
9 629 100
70 257
9 699 357
10 030 000
25 000
10 055 000
10 250 000
5 000
10 255 000
4
5
6
-63 273
-200 000
-6 625
-5 500
-122 448
-165 538
-37 600
-1 316 365
-765 132
-1 166 677
-34 243
-1 299 426
-326 745
-377 625
-279 290
-6 166 487
-150 392
-190 000
-5 875
-5 000
-122 448
-80 127
-36 600
-875 532
-515 801
-1 122 253
-366 293
-1 380 737
-182 834
-341 423
-278 582
-5 653 898
-100 000
-190 000
-6 000
-5 000
-123 000
-75 000
-37 000
-900 000
-770 000
-1 165 000
-100 000
-1 350 000
-300 000
-350 000
-300 000
-5 771 000
-65 000
-200 000
-7 000
-5 000
-130 000
-175 000
-37 000
-2 400 000
-775 000
-1 227 000
-60 000
-1 400 000
-300 000
-390 000
-275 000
-7 511 000
3 895 191
4 045 459
4 284 000
2 744 000
50 330
-1 901 398
-1 851 068
39 763
-1 967 232
-1 927 469
10 000
-1 933 000
-1 923 000
40 000
-1 903 000
-1 863 000
ÅRSRESULTAT
2 044 123
2 117 990
2 361 000
881 000
Overføringer:
Reduksjon udekket tap
2 044 123
2 117 990
Note
DRIFTSINNTEKTER:
Innkrevde felleskostnader
Andre inntekter
SUM DRIFTSINNTEKTER
DRIFTSKOSTNADER:
Personalkostnader
Styrehonorar
Revisjonshonorar
Andre honorarer
Forretningsførerhonorar
Konsulenthonorar
Kontingenter
Drift og vedlikehold
Forsikringer
Kommunale avgifter
Garasjer
Vaktmestertjeneste
Energi/fyring
Kabel-/TV-anlegg
Andre driftskostnader
SUM DRIFTSKOSTNADER
7
8
9
10
11
DRIFTSRESULTAT
FINANSINNTEKTER/-KOSTNADER:
Finansinntekter
12
Finanskostnader
13
RES. FINANSINNT./-KOSTNADER
11
Sankthansfjellet Borettslag
BALANSE
EIENDELER
ANLEGGSMIDLER:
Andre varige driftsmidler
Bygninger
Tomt
Andel anleggsmidler i fellesanlegg
SUM ANLEGGSMIDLER
OMLØPSMIDLER:
Kortsiktige fordringer
Driftskonto i OBOS-banken
Sparekonto i OBOS-banken
SUM OMLØPSMIDLER
Note
2013
2012
14
15
878 944
25 928 000
3 611 332
284 159
30 702 435
878 944
25 928 000
3 611 332
162 777
30 581 053
202 018
671 759
2 484 397
3 358 174
33 895
604 295
536 714
1 174 903
34 060 609
31 755 956
18 300
-29 046 882
-29 028 582
18 300
-31 091 005
-31 072 705
50 080 476
12 261 200
284 159
62 625 835
50 200 000
12 261 200
162 777
62 623 977
458 952
666
3 738
463 356
110 869
13 184
80 631
204 684
34 060 609
31 755 956
72 761 200
3 624 494
74 261 200
2 076 246
23
16
SUM EIENDELER
EGENKAPITAL OG GJELD
EGENKAPITAL:
Innskutt egenkapital 183 * 100
Udekket tap
SUM EGENKAPITAL
GJELD
LANGSIKTIG GJELD:
Pante- og gjeldsbrevlån
Borettsinnskudd
Andel langsiktig gjeld i fellesanlegg
SUM LANGSIKTIG GJELD
KORTSIKTIG GJELD:
Leverandørgjeld
Skyldig til offentlige myndigheter
Annen kortsiktig gjeld
SUM KORTSIKTIG GJELD
17
18
19
23
20
21
SUM EGENKAPITAL OG GJELD
Pantstillelse
Garantiansvar
22
23
12
Sankthansfjellet Borettslag
Oslo, 24.mars 2014
Styret i Sankthansfjellet Borettslag
Anders Martin Pilgaard /s/
Sturla Rusånes /s/
Guro Kahrs Rognsvåg /s/
Trygve Eidsvik /s/
Nina Wallin /s/
13
Sankthansfjellet Borettslag
NOTE: 1
REGNSKAPSPRINSIPPER
Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser, god regnskapsskikk
for små foretak og etter forskrift om årsregnskap og årsberetning i borettslag.
.
INNTEKTER
Felleskostnadene inntektsføres månedlig.
HOVEDREGEL FOR KLASSIFISERING OG VURDERING AV EIENDELER OG GJELD
Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år. Øvrige
poster er klassifisert som anleggsmidler/langsiktig gjeld.
Omløpsmidler vurderes tilanskaffelseskost. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på
etableringstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig
verdi dersom verdifallet ikke forventes å være forbigående.
Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet.
Bygninger er ikke avskrevet da det er gjennomført vedlikehold som oppveier for verdiforringelse.
Tomter avskrives ikke.
Andre varige driftsmidler balanseføres og avskrives lineært over driftsmidlenes økonomiske
levetid.
FORDRINGER
Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for
avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de
enkelte fordringene.
SKATTETREKKSKONTO
OBOS-konsernet disponerer egen skattetrekkskonto i DNB som er opprettet i henhold til
Skattebetalingsloven § 5-12. Forskuddstrekk blir overført til nevnte konto ved utbetaling av
styrehonorar, lønn og andre trekkpliktige ytelser.
NOTE: 2
INNKREVDE FELLESKOSTNADER
Felleskostnader
Garasjeleie
Feieravgift
Rehabilitering
Leie tilfluktsrom
SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER
5 995 080
283 920
18 828
3 733 200
1 140
10 032 168
REDUKSJON GRUNNET TOMME LEIEFORHOLD
Garasjeleie
SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER
-1 950
10 030 218
NOTE: 3
ANDRE INNTEKTER
Egenandel forsikring
6 000
14
Tilskudd lekeplass
Garasjeleie
SUM ANDRE INNTEKTER
Sankthansfjellet Borettslag
23 660
1 800
31 460
15
Sankthansfjellet Borettslag
NOTE: 4
PERSONALKOSTNADER
Annen lønn
-26 408
Påløpne feriepenger
-3 738
Arbeidsgiveravgift
-33 128
SUM PERSONALKOSTNADER
-63 273
Det har gjennomsnittlig vært sysselsatt under 0,75 årsverk i selskapet gjennom året.
Borettslaget er ikke pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon.
NOTE: 5
STYREHONORAR
Honorar til styret gjelder for perioden 2012/2013 og er på kr 200 000.
I tillegg har styret fått dekket styremiddag og servering styremøter for kr 23 737 jf. note 11.
NOTE: 6
REVISJONSHONORAR
Revisjonshonoraret er i sin helhet knyttet til revisjon og beløper seg til kr 6 625.
NOTE: 7
KONSULENTHONORAR
OBOS
OBOS Prosjekt AS
Multiconsult A/S
Andre konsulenthonorarer
SUM KONSULENTHONORAR
-4 005
-8 535
-74 892
-78 106
-165 538
NOTE: 8
DRIFT OG VEDLIKEHOLD
El-sjekk
-233 325
SUM STØRRE BYGNINGSMESSIGE VEDLIKEHOLD
-233 325
Drift/vedlikehold bygninger
-289 114
Drift/vedlikehold VVS
-337 311
Drift/vedlikehold elektro
-146 798
Drift/vedlikehold utvendig anlegg
-143 048
Drift/vedlikehold brannsikring
-160 781
Kostnader leiligheter, lokaler
-1 769
Kostnader dugnader
-4 219
SUM DRIFT OG VEDLIKEHOLD
-1 316 365
Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av
bygningene.
NOTE: 9
KOMMUNALE AVGIFTER
16
Vann- og avløpsavgift
Feieavgift
Renovasjonsavgift
SUM KOMMUNALE AVGIFTER
Sankthansfjellet Borettslag
-700 411
-17 140
-449 126
-1 166 677
17
NOTE: 10
GARASJER
Inntekter garasjer
KOSTNADER GARASJER
Forsikring
Drift og
vedlikehold
Kostnader garasjer
SUM GARASJER (OVERSKUDD 2013)
NOTE: 11
ANDRE DRIFTSKOSTNADER
Lokalleie
Container
Skadedyrarbeid/soppkontroll
Driftsmateriell
Vakthold
Renhold ved firmaer
Andre fremmede tjenester
Kontor- og datarekvisita
Kopieringsmateriell
Trykksaker
Møter, kurs, oppdateringer mv
Andre kostnader tillitsvalgte
Andre kontorkostnader
Telefon, annet
Porto
Bilgodtgjørelse
Reisekostnader
Gaver
Bank- og kortgebyr
Velferdskostnader
SUM ANDRE DRIFTSKOSTNADER
NOTE: 12
FINANSINNTEKTER
Renter av driftskonto i OBOS-banken/OBOS
Renter av sparekonto i OBOSbanken/OBOS
Andre renteinntekter
SUM FINANSINNTEKTER
NOTE: 13
Sankthansfjellet Borettslag
281 970
-31 055
-3 188
-34 243
247 727
-1 000
-127 236
-29 975
-12 848
-5 038
-25 875
-545
-8 410
-597
-3 591
-2 264
-23 737
-198
-4 570
-15 037
-195
-41
-520
-1 996
-15 620
-279 290
2 447
47 683
200
50 330
18
FINANSKOSTNADER
Eika Boligkreditt
Renter på leverandørgjeld
SUM FINANSKOSTNADER
Sankthansfjellet Borettslag
-1 901 143
-255
-1 901 398
19
NOTE: 14
VARIGE DRIFTSMIDLER
Snøfreser
Tilgang 1993
Tilgang 1994
Avskrevet tidligere
Sankthansfjellet Borettslag
36 478
36 478
-72 955
1
Vaktmesterbrakke
Tilgang 2006
Tilgang 2007
SUM VARIGE DRIFTSMIDLER
SUM ÅRETS AVSKRIVNINGER
658 508
220 435
878 943
878 944
0
NOTE: 15
BYGNINGER
Kostpris/Bokf.verdi 1971
25 928 000
SUM BYGNINGER
25 928 000
Tomten ble kjøpt i 1986. Gnr.140/bnr.51 m.fl.
Bygningene er ikke avskrevet. Styret har i stedet vurdert at tilstrekkelig vedlikehold er
gjennomført, jf. noten om drift og vedlikehold.
NOTE: 16
KORTSIKTIGE FORDRINGER
Fordringer/håndkasse for ansatte/tillitsvalgte
962
Oppsal vaktmestersentral
89 924
Andre forskuddsbetalte kostnader (vil bli kostnadsført i 2014)
111 132
SUM KORTSIKTIGE FORDRINGER
202 018
Posten "Andre forskuddsbetalte kostnader" inkluderer mottatte, ikke betalte fakturaer som
vedrører 2014, med motpost i leverandørgjeld. Utbetaling vil skje i 2014.
NOTE: 17
UDEKKET TAP (NEGATIV EGENKAPITAL)
Balansen i årsregnskapet viser negativ egenkapital. Dette skyldes at eiendelene, deriblant
bygningene, står bokført til opprinnelige priser.
Konsekvensen av dette er at de balanseførte verdiene av eiendelene ikke gjenspeiler
markedsprisen. Erfaring med omsetning av enkeltleiligheter gir informasjon om at den totale
verdien av borettslagets eiendommer er høyere enn den balanseførte verdien. Dermed vurderes
den faktiske egenkapitalen til å være positiv av styret i borettslaget.
NOTE: 18
PANTE- OG GJELDSBREVLÅN
Eika Boligkreditt AS
20
Lånet er et serielån med flytende rente
Renter 31.12.2013: 3,85 %, løpetid 40 år
Opprinnelig 2009
Nedbetalt tidligere
Nedbetalt i år
SUM PANTE- OG GJELDSBREVLÅN
Sankthansfjellet Borettslag
-57 500 000
7 300 000
119 524
-50 080 476
-50 080 476
21
NOTE: 19
BORETTSINNSKUDD
Opprinnelig 1971
Tilleggsinnskudd
SUM BORETTSINNSKUDD
NOTE: 20
SKYLDIG OFFENTLIGE MYNDIGHETER
Skyldig arbeidsgiveravgift
SUM SKYLDIG OFFENTLIGE MYNDIGHETER
NOTE: 21
ANNEN KORTSIKTIG GJELD
Feriepenger
SUM ANNEN KORTSIKTIG GJELD
NOTE: 22
PANTSTILLELSE
Av anleggets bokførte gjeld er følgende sikret ved pant:
Borettsinnskudd
Pantelån
TOTALT
Sankthansfjellet Borettslag
-8 601 200
-3 660 000
-12 261 200
-666
-666
-3 738
-3 738
12 261 200
50 080 476
62 341 676
.
Eiendommen som er stillet som sikkerhet hadde pr. 31.12.2013 følgende bokførte verdi:
Bygninger
25 928 000
Tomt
3 611 332
TOTALT
29 539 332
NOTE: 23
GARANTIANSVAR/ANDEL ANLEGGSMIDLER/LANGSIKTIG GJELD I FELLESANLEGG
Fordelingsregnskap uten egenkapital med solidaransvar
Borettslaget eier 7,84 % av Oppsal Vaktmestersentral og har solidaransvar for den samlede
gjelden i vaktmestersentralen.
Garantiansvaret refererer seg til den samlede gjelden i Oppsal Vaktmestersentral og utgjør
kr 3 624 493. Borettslagets andel i sentralen vises i balansen både under eiendels- og
gjeldssiden under posten "andel anleggsmidler i fellesanlegg" og "andel langsiktig gjeld i
fellsanlegg".
Borettslagets andel av driftkostnadene i vaktmestersentralen er inntatt i resultatregnskapet
under posten "kostnader sameie".
Til orientering vedlegges sameiets regnskap.
22
Sankthansfjellet Borettslag
S.160 - OPPSAL VAKTMESTERSENTRAL
RESULTATREGNSKAP
Regnskap
2013
Regnskap
2012
Budsjett
2013
Budsjett
2014
15 865 633
0
1 180 586
17 046 220
15 463 692
857 206
1 812 871
18 133 769
16 702 700
0
250 000
16 952 700
17 010 000
0
96 000
17 106 000
-10 860 991
-289 400
-269 905
-17 875
-107 684
-698 991
0
-56 091
-88 452
-6 055
-4 653 326
-17 048 771
-10 482 581
-179 600
-223 261
-10 500
-103 544
-77 784
-375
-891 916
0
0
-6 166 209
-18 135 770
-11 000 000
-180 000
-334 000
-31 000
-107 700
-460 000
0
-130 000
-110 000
0
-4 600 000
-16 952 700
-11 677 000
-290 000
-199 000
-31 000
-112 000
-520 000
0
-47 500
-100 000
-5 000
-3 977 500
-16 959 000
DRIFTSRESULTAT
-2 551
-2 000
0
147 000
FINANSINNTEKTER/-KOSTNADER:
Finansinntekter
Finanskostnader
RES. FINANSINNT./-KOSTNADER
6 040
-3 489
2 551
3 608
-1 607
2 000
0
0
0
0
0
0
0
0
0
147 000
DRIFTSINNTEKTER:
Innkrevde felleskostnader
Innbetalinger
Andre inntekter
SUM DRIFTSINNTEKTER
DRIFTSKOSTNADER:
Personalkostnader
Styrehonorar
Avskrivninger
Revisjonshonorar
Forretningsførerhonorar
Konsulenthonorar
Kontingenter
Drift og vedlikehold
Forsikringer
Energi/fyring
Andre driftskostnader
SUM DRIFTSKOSTNADER
ÅRSRESULTAT
23
Sankthansfjellet Borettslag
BALANSE
2013
2012
899 938
2 000
34 000
935 938
650 262
2 000
34 000
686 262
OMLØPSMIDLER:
Restanser på felleskostnader
Kundefordringer
Kortsiktige fordringer
Driftskonto i OBOS-banken/OBOS
Innestående i bank
SUM OMLØPSMIDLER
0
0
752 829
1 666 945
268 782
2 688 556
316
49 604
1 092 512
202 245
45 309
1 389 987
SUM EIENDELER
3 624 494
2 076 249
0
0
0
0
KORTSIKTIG GJELD:
Leverandørgjeld
Skyldig til offentlige myndigheter
Annen kortsiktig gjeld
SUM KORTSIKTIG GJELD
524 449
724 499
2 375 547
3 624 494
413 781
646 131
1 016 337
2 076 249
SUM EGENKAPITAL OG GJELD
3 624 494
2 076 249
0
0
0
0
EIENDELER
ANLEGGSMIDLER:
Andre varige driftsmidler
Aksjer og andeler
Langsiktige fordringer
SUM ANLEGGSMIDLER
EGENKAPITAL OG GJELD
EGENKAPITAL:
Opptjent egenkapital
SUM EGENKAPITAL
GJELD
Pantstillelse
Garantiansvar
24
Sankthansfjellet Borettslag
Oslo, 27.februar 2014
Styret i Oppsal Vaktmestersentral
Nils Roverudseter /s/
Bent Egholm /s/
Lene Kristin Ødemark /s/
Nora Fause /s/
Ole-Martin Løkkeberg /s/
Nils Jakob Aae /s/
Ottar Johannesen /s/
Morten Lystad /s/
Olav Lærum /s/
Anders Martin Pilgaard /s/
25
Sankthansfjellet Borettslag
FORSLAG
A) Forslag fra styret om å oppløse garasjelaget og innlemme garasjene i
Sankthansfjellet Borettslag, herunder tilpasse vedtektene for borettslaget til
ny ordning.
B) Forslag om klargjøring av vedtektene; Plikt til å gi adgang til kontroll av
innvendig røropplegg.
26
VALGKOMITEENS INNSTILLING
Sankthansfjellet Borettslag
27
Sankthansfjellet Borettslag
ORIENTERING OM BORETTSLAGETS DRIFT
1.1
STYRET - KONTAKTMULIGHETER OG INFORMASJON
Styret har kontor i Larsbråtveien 223 (kjellerinngang).
Ønsker du å kontakte styret kan du bruke styrets postkasse utenfor styrerommet, ev.
sende e-post: [email protected]
Styret har hjemmeside: www.sankthansfjellet.no
Her kan du finne mye nyttig informasjon om boligene, utbygging, vedtekter/husordensregler, kontaktinformasjon til styremedlemmer mv.
Saker som ønskes behandlet av styret skal fremmes skriftlig med mindre dette byr på
praktiske vanskeligheter for den enkelte. Styret har som praksis at beboerne har krav
på tilbakemelding om hvordan henvendelsen til styret vil bli håndtert innen 14 dager,
hvor ikke saken kan avklares før det. Henvendelser på e-post blir normalt besvart i løpet
av 1-3 dager. Styremedlemmer vil også kunne nås per telefon. Kontakttelefonnummer
er også lagt ut på hjemmesiden.
Henvendelser om vaktmestertjenester og vedlikehold skal rettes til Oppsal Vaktmestersentral, jf. punkt 1.7 under.
Henvendelser om felling av trær skal imidlertid rettes til styret/ trefellingskommitéen, jf.
punkt 1.6.
1.2
RETNINGSLINJER FOR STYREARBEID
Styret har vedtatt retningslinjer for styrearbeid som klargjør de krav som stilles til
borettslagets tillitsvalgte. Disse omhandler styreansvar knyttet til forvaltning av
økonomiske verdier, habilitet, taushetsplikt, honorering og håndtering av utbetalinger.
Retningslinjene er lagt ut på borettslagets hjemmeside.
1.3
GARASJE
Sankthansfjellet Garasjelag er ansvarlig for garasjeanlegget, og er en juridisk enhet
med separat økonomi. Garasjene er regnskapsmessig innlemmet i borettslaget fra 1.
januar 2011. Styret har til ordinær generalforsamling 2014 foreslått at garasjelaget
oppløses og innlemmes i borettslaget.
Styreleder, nestleder og sekretær i borettslaget utgjør styret i garasjelaget. Oppsal
Vaktmestersentral kan kontaktes for praktiske spørsmål om garasjeanlegget (herunder
nøkler).
Garasjene skal følge med boligen ved salg, og bør inkluderes ved bud på leilighet.
Leie innkreves sammen med borettslagets felleskostnader. Ved salg eller overføring av
garasje, MÅ det gis beskjed til forretningsfører (OBOS) om ny eier. OBOS krever et
gebyr p.t. kr. 500.- ved overføring til ny eier. Gebyret bortfaller dersom styrets forslag til
generalforsamling om innlemmelse i borettslaget vedtas.
28
Sankthansfjellet Borettslag
Strøm for normalt forbruk har så langt vært inkludert i felleskostnaden for garasje. Det
bør vurderes om forbruk skal beregnes for alle. Eventuell el-bil e.l. må betale etter
stipulert/faktisk forbruk. Kontakt styret om du har dette.
1.4
PARKERING
Borettslagets indre område er bilfritt. Det er likevel lov å kjøre frem til bolig for
nødvendig av/pålessing inntil 30 minutter. Kontakt styret i forkant om du har spesielle
behov for parkering i kortere tidsrom inne på borettslagets område, f.eks. håndverkere
med særskilt behov. Du kan da få midlertidig parkeringsbevis (gult kort) for aktuelt
formål.
Gjester skal bruke gjesteparkeringen og benytte gjesteparkeringskort. Det gis to
gjesteparkeringskort til hver husstand. Gjesteparkeringskort kan benyttes flere ganger,
og kan fås flere av etter behov. Beboere kan ikke stå på gjesteparkeringsplassene med
gjesteparkeringskort.
Det tildeles videre ett oblat pr. bolig, som gir rett til å parkere på gjesteparkeringen.
Garasjene skal likevel fortrinnsvis benyttes beboers egen bil.
Oblater og gjesteparkeringskort må fylles ut korrekt. Objektnummer 422 skal påføres
oblat. Bruk sprittusj ! NB: Rødt oblat (merket 2011/12) og blå gjestekort gjelder også i
2014.
Eventuelle klager over gebyrer skal rettes direkte til parkeringsselskapet Smart Security.
Eventuell klage skal ikke rettes direkte til styret, men send oss gjerne en kopi. Hvis du
mener gebyr er feil ilagt, og ikke får medhold i dette hos selskapet bør det klages til
styret.
Parkeringsreglene er formidlet til beboerne i rundskriv. Disse er lagt ut på
www.sankthansfjellet.no eller kan fås fra styret. Alle forutsettes å sette seg grundig inn i
reglene.
Ved garasjefelt 4 i Larsbråtveien er det et område bak garasjene reservert for parkering
av tilhengere. Kontakt styret om du ønsker å benytte denne for lengre perioder.
1.5
RODEORDNINGEN
Borettslaget er inndelt i 10 roder, som har hver sin rodekontakt. Rodekontaktene
organiserer lokale dugnader og er for øvrig lokale kontaktpunkter for styret. Det er laget
skriftlige retningslinjer for ordningen, som er lagt ut på våre hjemmesider.
Skrivet er delt ut til alle husstander, og kan fås ved henvendelse til styret.
1.6
TREFELLINGSKOMITÉEN – HAGELAGET
Alle søknader om felling av trær skal rettes skriftlig til trefellingskomitéen. Søknaden
skal undertegnes av alle berørte parter. Trefellingskomitéen vurderer saker om felling av
29
Sankthansfjellet Borettslag
trær, fjerning av busker. Komitéen har tre medlemmer. Ett av medlemmene er styremedlem.
Hagelaget er dedikert for å vurdere utvikling av fellesområdene med ny beplantning mv.
Henvendelser om beplantning mv. rettes til hagelaget.
Kontaktinformasjon for trefellingskommité og hagelaget fremgår på vår hjemmeside.
1.7
VAKTMESTERTJENESTE - OPPSAL VAKTMESTERSENTRAL
Borettslaget har avtale om vaktmestertjeneste med Oppsal Vaktmestersentral (OVS).
OVS står også til tjeneste med enklere reparasjonsarbeider til selvkostpris for beboerne,
f.eks. reparasjon av kraner, tette avløp, sluk og klosetter (dersom ledig kapasitet).
OVS har kontoradresse Løypeveien 2, 0685 Oslo. Vedlikeholdsoppdrag og forsikrings-
skader, jf. under, skal meldes til sentralen. Sentralen har telefon 22 76 28 80, faks 22 76
28 81, e-post: [email protected]
Åpningstiden er hverdager fra kl. 08:00 til 15:00.
NB: Oppdrag skal ikke gis direkte til sentralens ansatte.
Utenom åpningstid kan sentralen ringes for nødvendig NØDHJELP alle dager, hele
døgnet. Dette gjelder kun vannlekkasje, strømbrudd eller forsikringsskader mv., hvor
assistanse er absolutt påkrevet og ikke kan vente til neste virkedag.
Styret vurderer i samarbeid med OVS hvilke firmaer som mest kostnadseffektivt kan
løse de vedlikeholdsoppgaver som ikke sentralen håndterer.
OVS eies av borettslaget i sameie med 9 andre borettslag. Resultatregnskap og balanse
pr. 31.desember 2013 er inntatt bakerst i dette årsberetningsheftet. Årsberetning og
regnskap kan fås fra forretningsfører (OBOS).
1.8
BRUKSOVERLATING (FRAMLEIE)
Borettslagsloven av 2006 gir andelseier rett til bruksoverlating (framleie) inntil 3 år.
Styret
skal godkjenne fremleietaker, jf. vedtektene § 4 -2.
Det er ikke tillatt å overlate bruken av boligen til andre uten styrets samtykke og
godkjennelse av bruker. Ulovlig overlating av bruk kan føre til salgspålegg av boligen.
Søknadsskjema fås ved henvendelse til OBOS, telefon 22 98 14 60.
Det er pr. 1. januar 2014 registrert 1 bruksoverlating i borettslaget.
1.9
BRANNSIKRINGSUTSTYR
30
Sankthansfjellet Borettslag
I følge forskrift om brannforebyggende tiltak og brannsyn skal alle boliger ha minst en
godkjent røykvarsler, samt manuelt slokkingsutstyr ved pulverapparat eller husbrannslange.
Det ble i 2002 montert husbrannslange i boligene, som ble kontrollert i 2012 av Norsk
Brannvern AS. Det ble videre montert tre nye optiske brannvarslere. To i første og en i
annen etasje. Det er borettslagets ansvar å anskaffe utstyret. Andelseier har ansvar for
regelmessig å kontrollere utstyret.
Beboer skal skifte batteri en gang i året (og uansett når det er tomt). Brannvarslere skal
testes regelmessig. Ved test av brannvarsler er det ikke tilstrekkelig å trykke på knapp
på varsleren, men testes ved f.eks. røyk fra stearinlys. (Tips: la lyset brenne, slukk, og
la røyken treffe varsleren). Dersom utstyret er defekt meldes dette (skriftlig) til styret.
1.10 HMS - INTERNKONTROLL
Internkontroll innebærer at borettslaget er pålagt å risikovurdere, planlegge, organisere,
utføre, vedlikeholde og dokumentere forhold knyttet til helse, miljø og sikkerhet.
Styret ivaretar internkontrollen med hensyn til blant annet brannvern, felles elektrisk
anlegg og lekeplassutstyr. Har borettslaget ansatte må det også oppfylle kravene i
arbeidsmiljøloven i forhold til vern av arbeidstakernes helse og sikkerhet.
Den enkelte andelseier er ansvarlig for elektrisk anlegg inne i leiligheten fra og med
første hovedsikring/inntakssikring.
Borettslaget er over 40 år gammelt, og levetiden for opprinnelig elektrisk anlegg,
innvendig røropplegg mv. er begrenset. Andelseierne bør vurdere utskiftinger, og
uansett når det likevel pusses opp. Andelseier er ansvarlig også for innvendig
røropplegg i boligene (ikke felles rørsystem). Soilrør fra kjøkken er innvendig
røropplegg. Styret anbefaler å sjekke tilstand på soilrøret i tråd med ovennevnte, idet
røret (bend på rør) enkelte steder har vist seg å være et svakhetspunkt med påfølgende
lekkasjer.
Følgende er gjort i vårt borettslag:
 Informasjon fra Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap om ansvar for
elektrisk anlegg er distribuert til alle husstander.
 Styret har i 2012 anskaffet ny elektronisk HMS-håndbok for boligselskap og jobber
kontinuerlig med å tilpasse borettslagets rutiner til regelverket. Oppsal
Vaktmestersentral er ansvarlig for HMS arbeid for sine ansatte som utfører arbeid i
borettslaget.
 Lekeplasser vurderes hvert annet år av ekstern inspektør og løpende av
styret/vaktmestertjeneste. Nye lekeplasser er i tråd med kravene etablert nederst i
Haugerudveien (2010) og «Lille-Larsbråtvei» (2012). Brannsluknings- og varslingsutstyr er montert i leilighetene (2002/2012).
31
Sankthansfjellet Borettslag
 Elektrisk anlegg er kontrollert t.o.m. sikringsskap (termofotografering) i boligene og
visuell inspeksjon av el. opplegget (2005). Ny kontroll ble gjennomført av Nord-El i
2013 i samarbeid med Gjensidige Forsikring. Ingen alvorlige feil ble avdekket ved
siste kontroll, og de fleste øvrige feil er rettet eller blir rettet i løpet av 2014.
 Styret har i 2010 formidlet tilbud til andelseierne om skifte til automatsikringer
m/overspenningsvern.
 Styret har i 2011-12 informert om ulike skadeforebyggende tiltak og formidlet tilbud
om skifte av varmtvannsberedere. Mange har som følge av dette skiftet bereder.
 I 2012/13 ble inspeksjon av innvendig røropplegg og beredere gjennomført i
borettslaget og feil fulgt opp med avviksretting.
 HMS dokument som viser rutiner i borettslaget og planlagte tiltak er lagt ut på
borettslagets hjemmeside www.sankthansfjellet.no
Styret har for å styrke HMS arbeidet, i 2012/13 videreutviklet HMS dokumentasjonen
med klarere mål, tiltak og rutiner. Et sammendrag er lagt ut på våre hjemmesider.
1.11
AVTALE OM GARANTERT BETALING AV FELLESKOSTNADER
Borettslaget har avtale med OBOS Factoring AS om garantert betaling av
felleskostnader. OBOS garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar
deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader.
Ordningen representerer en tilsvarende løsning som borettslagenes sikringsfond.
1.12 REHABILITERING OG STØRRE VEDLIKEHOLD
I 2007-2008 ble fasader rehabilitert. Samtidig ble en stor andel av vinduene skiftet og de
fleste terrassene tekket om. Entreprenør EUC AS (European United Contractors) ble
valgt som samarbeidspartner. Firmaet er senere innfusjonert i Malermester Askautrud
(garantier er videreført). Rehabiliteringen ble profesjonelt utført og det er all grunn til å
være svært fornøyd med resultatene. Det er knyttet gode garantier til rehabiliterte
fasader, bl.a. 10 års direkte garanti fra leverandør av maling (males på ny ved feil – ikke
bare ny maling).
I hovedsak er følgende utført ;

Tilnærmelsesvis alle fasader er skiftet (unntatt nordvendte fasader av god kvalitet og
utbygde fasader i senere år). Til sammen 20 724 m 2 av 27 057 m2 er skiftet. Alle
fasader er malt.
 De fleste syd og østvendte fasader (langvegger) er tilleggsisolert 5 cm.
 Ved skifte av panel er takene tilleggsisolert med 7 cm. tykke isolasjonsplater 1,2
meter inn fra vegglivet (mer isolasjon enn dette vil være uheldig for lufting).
 Alle fasader som er skiftet har fått moderne, luftet kledning og ny vindtetting.
32
Sankthansfjellet Borettslag
 Det er brukt skåret panel1 og maling av aller beste kvalitet.
 De fleste terrasser er tekket om (relativt nylig rehabiliterte er videreført).
 En større andel vinduer (ca. 50 %) er skiftet.
 Arkitekturen er "strammet opp" og husene er fargesatt enkeltvis etter en helhetlig
plan i nye farger iht. Corbusiers fargeskala for funkisbygg (3 ulike farger).
I rehabiliteringen har det vært en gjennomgående føring at det ikke skal være større
vedlikeholdsbehov relatert til fasader i de 10 første årene etter ferdigstillelse.
På boder er nødvendige skifte av bord utført, og maling (strøk nr. 2) er utført på dugnad
av beboerne.
----------------------------- ooo ---------------------------Alle garasjer ble malt i 2009 på dugnad, og noe kledning er skiftet ut. Noe over 1/3 av
takene (65 tak) ble tekket om i 2011-2012. Albretsen og Groshennig utførte arbeidet
etter tilbudskonkurranse. Styret i Garasjelaget antar det nå vil være en del år frem til
større vedlikehold igjen kan vise seg nødvendig.
1.13 UTFØRT REHABILITERING OG STØRRE VEDLIKEHOLD
Ny taktekking på hus og boder1991 - 1996
Varmekabler i gangveier
1995 - 1998
Terrasse- og bodtekking med tilhørende
arbeide (herunder råteskader hus / boder)
1996 - 2001
Krypkjellerundersøkelse / soppkontroll
1998 - 2001
Skifte av utebelysning, ekstra stolper
2000 - 2002
Skifte av innvendige stoppekraner i boligene, skifte / vedlikehold
av utvendige felles stoppekraner for husrekkene
2002
Nye søppelanlegg (3 områder) /nye postkasser
2003 - 2004
Enøktiltak varmekabelanlegg (gangveier)
2003 - 2004
Fasaderehabilitering, terrassetekking
2007 - 2008
Oppgradering/nye lekeplasser
2010 - 2013
Utskifting av gjerder og lignende
2010 - 2011
1 Sagskåret panel gjør at bordene som i ”gamle dager” ligger med margsiden riktig vei,
noe som gir mindre vridning mv. av panel over tid. Dette panelet er brukt på husene,
men ikke på boder og skillevegger. Dette grunnet problemer med å sikre tilstrekkelig
tilgang på slikt panel. Det er heller ikke benyttet sagskåret panel på hjørner på boligene,
da dette ikke var mulig å skaffe.
33
Asfaltering av slitte gang/kjøreveier
Sankthansfjellet Borettslag
2010 - 2011
1.14 UTBYGGING AV BOLIGENE OG ANDRE ENDRINGER
Det ble i 2002 vedtatt en mindre vesentlig reguleringsendring som innebærer at
leilighetene kan bygges ut etter forhåndsklarerte løsninger (med mindre de fra tidligere
er maksimalt utbygd). Det må imidlertid søkes Styret, som skal godkjenne tiltaket før
søknad fremmes for og Plan- og bygningsetaten. Det er distribuert fullstendig materiale
til alle husstander som viser utbyggingsmuligheter på den enkelte bolig. Se vedtektene
for nærmere opplysninger. Materialet er også lagt ut på borettslagets hjemmeside.
Generalforsamlingen vedtok i 2004 regler for påbygg og andre bygningsmessige tiltak.
Reglene, samt søknadsskjema, kan lastes ned fra borettslagets hjemmeside eller fås
ved å kontakte styret. Reglene ble oppdatert i 2010, særlig for å ivareta tekniske og
arkitektoniske løsninger som har blitt praktisert ved rehabiliteringen.
Det ble i 2011 utarbeidet et opplegg vindusformater/ plassering samt utarbeidelse av
standard tegningssett til hjelp ved påbygg. Dette er lagt ut på våre hjemmesider. Se
også rundskriv 1/2012.
Det vil tilkomme et engangsbeløp for utbygging på fellesareal (utbygging andre steder
enn i/over atrium), jf. vedtektene. De som skal bygge ut her, skal betale tomtepris til
borettslaget for det arealet (grunnflate) de tilegner seg ved sin utbygging.
Gjeldende tomtepris er i følge takstrapport (2005), som ble indeksregulert i 2013, kr.
1000.- pr. kvm.
1.15 ENØK
I 2003 ble det med støtte fra ENØK-fondet gjort analyser for å kartlegge potensiale for
energisparing for både enkeltboliger og fellesanlegg. Boligene ble analysert mht.
isolering.
Generelt: Energiforbruk for borettslaget under ett (inkludert fellesanlegg) lå (2003) noe
over normalt for gjeldende norsk standard (NS 3032), bl.a. grunnet et relativt høyt
forbruk på fellesanleggene (varmekabler). ENØK-rapporten anbefaler isolasjon i tak og
vegger dersom panel skiftes. Dette er ivaretatt ved rehabiliteringen i 2007/08 med
ENØK-støtte. Styret legger til grunn at vi etter rehabiliteringen generelt ligger under
normtallet.
På fellesområdene er tiltak for å styre bruk av varmekabler svært lønnsomme. Det er
montert tidsur for utkopling av anlegget med jevne intervaller på anleggene. Det er
sparepærer på garasjeanleggene.
I boligene: Du kan søke Enøk-støtte for tiltak i din bolige. Søknadsskjema for ENØK
tiltak kan hentes ned fra www.enova.no eller kan fås ved å kontakte ENØK på telefon
73 19 04 30 eller gratis grønt nummer 800 49 003 for nærmere informasjon.
34
Sankthansfjellet Borettslag
NB: Styret har besluttet at installasjon av varmepumpe skal godkjennes av styret, etter at
uttalelse fra naboer er innhentet. Dette grunnet at enkelte pumpetyper under gitte forhold kan
medføre noe støy samt av estetiske hensyn. Se regler for påbygg og andre bygningsmessige tiltak.
Kontakt gjerne styret i forkant av søknad.
1.16 KABEL-TV og Internett
Kabel-TV
Canal Digital er borettslagets leverandør av TV- og bredbåndstjenester. Har du
spørsmål, kan du kontakte Canal Digital på telefon 06090 eller besøke deres nettside
www.canaldigital.no
Ingen må gjøre inngrep i TV-anlegget som å skru av dekselet på antennekontakten eller
foreta om- eller tilkoblinger. Slike inngrep vil kunne forårsake forstyrrelser på signalene
til andre beboere og kan i verste fall skade anlegget.
Ingen må gjøre inngrep i kabel-TV anlegget som å skru av dekselet på antennekontakten og foreta om- eller tilkoblinger, da slike inngrep krever autorisert installatør.
Inngrep kan forårsake forstyrrelser på signalene til andre beboere og i verste fall
forårsake ødeleggelser i kabel-TV anlegget.
NB: Husordensreglene har forbud mot å sette opp antenne (parabol) hvis det er innsyn
til anlegget.
Bredbånd
Canal Digital tilbyr Internett over kabelanlegget. Styret har inngått avtale om utvidet
grunnpakke med Internett (UgMi) som gir rabatter til den enkelte beboer som ønsker
internett. Vi har valgt ikke å inngå avtale om utvidede ordninger for digital-TV. Slike
løsninger må bestilles enkeltvis av andelseierne.
Styret har satt på arbeidsplanen for inneværende år å vurdere eksisterende tilbud hos
Canal Digital opp mot andre tilbydere. Arbeidet er startet opp. Sist dette ble utført var i
2008.
1.17 ANDELSRABATTER PÅ TELEFONI, MOBIL OG BREDBÅND
Fra årsskiftet opphørte Telenoravtalen på telefoni. OBOS har fra januar i år
fremforhandlet ny avtale med Telio som omfatter rabatt på hjemmetelefon, mobil, fast
bredbånd og mobilt bredbånd. Rabatten fås ved å oppgi ditt medlemsnummer i OBOS-.
For mer informasjon, gå inn på www.obos.no/telio eller ta kontakt med kundeservice
hos Telio på telefon 02101.
35
Sankthansfjellet Borettslag
Rabattavtalen er ikke til hinder for at den enkelte beboer kan velge annen tilbyder av
teletjenester. Tips: Sjekk www.telepriser.no hvor du kan finne rimeligste tilbyder basert
på ditt ringemønster (både mobil/fasttelefon). NB: Rabatter du oppnår f. eks. via
medlemskap mv. må du huske å trekke fra.
Du kan teste om du får det du er lovet av bredbåndskapasitet på www.nettfart.no
2. FORSIKRINGER
Borettslaget har bygningsforsikring i Gjensidige Forsikring.
Melding om forsikringsskade sendes via e-post til OBOS: [email protected] eller på
telefon 22 86 55 00.
Skader meldes inn av: andelseierne, styret eller Oppsal Vaktmestersentral. Andelseier
som ønsker å melde inn skal fortrinnsvis kontakte styret i forkant for avklaring, og
uansett sende kopi av skademelding til styret.
Forsøk å begrense skadeomfanget: I den grad det er mulig må beboer forsøke å
begrense skadeomfanget.
Dekkes skaden? Forsikringen dekker plutselige og uforutsette skader, men skal ikke
brukes til å rette på manglende vedlikehold.
Når skaden meldes, vurderer OBOS/Gjensidige først om det er sannsynlig at skaden
blir erstattet. Da er det avgjørende å vite hva som er årsaken til skaden. Det blir stilt
følgende spørsmål av forsikringsavdelingen i OBOS:

«Hvor har skaden skjedd? Vi trenger opplysninger om boligselskapets navn, og
hvilken leilighet som er skadet; eiers navn og adresse og gjerne leilighetsnummer.

Er flere leiligheter skadet trengs denne informasjonen om alle som er berørt. Viktig
er telefonnummer på dagtid til folk som kan skaffe tilgang til alle skadede leiligheter
og eventuelt fellesareal.

Hva ser ut til å være skadeårsaken?

Når har skade oppstått?

Har håndverker/vaktmester allerede sørget for skadebegrensning og/eller foreløpig
utbedring?

Ved innbrudd, hærverk eller branntilløp: Er politiet varslet?
Jo mer informasjon du kan bidra med, jo lettere er det å hjelpe deg raskt og effektivt.
I tillegg til å melde skaden og sørge for nødvendig befaring kan OBOS
Forsikringsavdeling også skaffe håndverkere til utbedringen.
Mer informasjon om innmelding av skade og saksgang mv. finner du her:
http://www.obos.no/borettslag-og-sameier/forretningsforsel/forsikring-for-boligselskaper
36
Sankthansfjellet Borettslag
Egenandel: Generell egenandel er kr 6 000,-. Det er aldersfradrag for røropplegg.
Borettslaget dekker egenandel i de tilfeller hvor borettslaget har vedlikeholdsansvaret.
Beboer må etter gjeldende praksis dekke egenandel for skader som er skjedd på
områder hvor beboer har vedlikeholdsansvar etter husleiekontrakt og vedtekter, f. eks.
ved feil på elektriske apparater og installasjoner inne i leilighet mv., og uansett hvis
vedkommende har opptrådt uaktsomt.
Innboforsikring
NB: Andelseierne må selv tegne innboforsikring som dekker innbo og løsøre (dvs.
utstyr/innredning man tar med seg ved flytting).
OBOS Forsikring tilbyr innboforsikring med gunstig pris og tilpassede vilkår.
For ytterligere informasjon, se www.obos.no/forsikring
3. OMSETNING AV BOLIGER / FORKJØPSRETT
I 2013 er det registrert 21 solgte leiligheter i borettslaget, mot 13 i 2012.
Prisene varierer med beliggenhet og utbyggingsgrad. Høyeste salgssum var
kr 4 500 000, mens laveste var kr 3 100 000. Gjennomsnittsprisen var kr 3 600 000.
I 2014 er det pr. 24. mars registrert 1 solgt bolig.
Forkjøpsretten er en viktig medlemsfordel i OBOS. For hver enkelt bolig blir det ved salg
fastsatt en egen frist for å melde bruk av forkjøpsretten (meldefrist). Medlemmer som vil
benytte forkjøpsrett, kan melde seg direkte via OBOS annonsen på www.obos.no
Ved spørsmål om forkjøpsretten kan du henvende deg til OBOS på telefon 02333.
4.
STYRETS ARBEID
4.1 GENERELT
Siden ordinær Generalforsamling 2013 og frem til ordinær Generalforsamling 2014
holdes 9 styremøter.
Sommeren 2013 ble det avdekket vesentlige fuktproblemer i krypkjellere i øvre del av
Haugerudveien, jf. rundskriv 7/2013. Styret har gitt høy prioritet til saken og beslutninger
i øvrige prosjekter styret arbeider med knyttet til utvikling av fellesområder mv. ble satt
37
Sankthansfjellet Borettslag
«på vent» mht. beslutning i påvente av løsning av fuktproblemene og oversikt over
konsekvenser.
Vinteren 2014 tok styret opp igjen planene om modernisering av søppelanlegg til mer
fremtidsrettede løsninger.
Tradisjonen med busstur for pensjonister over 55 år til Sverige (overfart til Strømstad fra
Sandefjord) ble videreført med tur høsten 2013. Det var 32 som ble med på turen, som
igjen var meget vellykket. Det avtroppende styret anbefaler å videreføre tradisjonen.
4.2 UTFØRT VEDLIKEHOLD MV. 2013 / 2014
Oppsal Vaktmestersentral utfører det vesentligste av løpende snekkeroppdrag i
borettslaget, inkludert utbedring av lekkasjeskader som erfaringsvis kan oppstå fra
tak/terrasser. Styret vurderer i samarbeid med sentralen hvilke firmaer som mest
kostnadseffektivt løser løpende vedlikehold som ikke sentralen selv håndterer.
Vannlekkasjer i rør i øvre del av Haugerudveien er utbedret i 2013, og fuktproblemer i
krypkjellerne i dette området er løst. Det antas fremdeles å være vann som beveger seg
i grunnen, og styret har arbeidet videre med å avdekke årsaker. Se nærmere del 4.4.
4.3 VEDLIKEHOLDSPLAN
Generelt
I 2007-08 ble fasader rehabilitert og felleskostnadene som ble besluttet i denne
sammenheng, ble planlagt langsiktig med utgangspunkt i øvrige antatte
vedlikeholdsbehov i årene fremover.
En 15-årig vedlikeholdsplan med kostnadsestimater ble utarbeidet i 2009 (A. L. Høyer).
Planen er et styringsverktøy for vedlikehold/ økonomistyring. Estimater og tidspunkter
38
Sankthansfjellet Borettslag
må vurderes løpende, og det er visse slingringsmonn. Vedlikeholdsplanen er lagt ut på
våre hjemmesider og kan fås ved henvendelse til styret.
OVS skal inspisere borettslaget og planen gjennomgås av styret hvert år. Hvert 3 år
skal borettslaget inspiseres av uavhengig konsulent og planen tilpasses. Planen ble sist
oppdatert etter slik 3 års inspeksjon ved årsskiftet 2011/12. Tilstanden ble da vurdert å
være gjennomgående meget god på rehabiliterte områder, og det ble kun gjort
marginale endringer i planen. Ny 3-års inspeksjon og oppdatering av planen planlegges
gjennomført i 2. halvdel av 2014. Avtale om dette er etter å ha vurdert alternative
tilbydere inngått med Høyer Finseth (tidl. A.L Høyer).
Nærmere om tiltak i planen
Neste større oppgaver etter vedlikeholdsplanen slik den foreligger pr. i dag er maling av
vinduer og utskifting ved behov (vurdere vinduer som ikke ble skiftet av siste
rehabilitering). Dette er tidfestet til 2017. Skifte av bodtak og yttertakene på hus
m/beslag er tidfestet til henholdsvis 2019 og 2020. Styret antar det vil være naturlig å
gjøre flere av disse oppgavene samtidig grunnet riggkostnader. De mest utsatte
områdene bør kunne tas særskilt, slik at neste større vedlikehold kan optimaliseres.
Oppgaver må uansett gjøres når behov viser seg. Et titalls bodtak er tatt i 2010-2011 og
fem hustak er tekket om i tidsrommet 2012-2014. Videre er noen få bodtak tekket om
siste år.
Planen indikerer 2017 som et tidspunkt for å vurdere rehabilitering av nordvegger som
ikke ble skiftet ved siste rehabilitering, jf. punkt 1.12. År 2017 reflekterer ikke
nødvendigvis et vedlikeholdsbehov. Gjennomgående vil nordveggene måtte forutsettes
å kunne stå mye lenger, men det vil være naturlig å vurdere de også av andre hensyn
(komfort og ønske om full rehabilitering av alle fasader) dersom økonomien tillater det.
4.4 PLANLAGTE VEDLIKEHOLDSARBEIDER OG ANDRE TILTAK
Styret vil arbeide videre med å avdekke årsaker til fuktproblemer i øvre del av
Haugerudveien og vurdere tiltak, herunder utbedre eller forbedre drenering av området.
I foregående styreperiode ble det påbegynt arbeidet med ny søppelhåndteringsplan og
andre tiltak som «møteplasser» mv. for å ”heve” inntrykket av borettslaget. Det sittende
39
Sankthansfjellet Borettslag
styret har med bistand av Lars Nerli videreført arbeidet med å lage planer som kan
gjennomføres når det måtte vise seg hensiktsmessig. Styret vil prioritere å modernisere
søppelhåndteringen i borettslaget, som vi mener på sikt vil være fordelaktig økonomisk
gjennom lavere renovasjonsgebyr. Videre prioriteres borettslagets skilt for vedlikehold/
oppgradering av OVS i løpet av 2014-2015.
Styret har budsjettert med utførelse av søppelhåndteringsplanen i 2014, og i løpet av
våren ventes det avklart om tiltaket iverksettes i år.
Styret vil fra våren 2014 starte en helhetlig gjennomgang av borettslaget for å felle trær
som skaper nedfall på hus- og garasjetak. Nedfall kan forkorte levetiden på på
bygningene, særlig takene.