Redegjørelse fra Arkitekt 16.06

Redegjørelse fra Arkitekt for bygg A, B og C
16.06.2014
Endringer.
I forbindelse med søknad om rammetillatelse ABC, blir det innsendt oppdaterte tegninger av
byggene ABC med noen mindre endringer. De nye planene ønskes byttet ut med de som
allerede er innsendt, slik at kommunen ikke trenger å behandle søknaden for så å behandle en
endringsmelding rett etterpå. Nye tilsendte tegninger er oppdatert i henhold til
reguleringsendring, påfølgende redegjørelse er også redigert slik at den stemmer med innsendt
søknad. Endringene består av mindre fasademessige endringer, omtegning av Intern kjørerampe
mellom P1 og P2, omtegning av leilighet og uteområdet til C01, C03 og C05. (se plan 1. og 2. etg.
Bygg C) samt endring i høyde på takoppbygg og adkomst til takterrasser i plan 6. (Dette er
beskrevet i egen dispensasjonssøknad).
Beskrivelse.
Bygg A, B og C ligger på nordsiden av eksisterende bebyggelse på Utsikten, Nordre Jarlsberg
Brygge. De tre byggene er knyttet sammen med felles parkeringskjellere, P1 og P2. Bygg A og B
er knyttet sammen med felles trappehus. Bygg B og C er knyttet sammen med en utkraget bro
mellom de to byggene. Pga tilknytningen disse tre volumene har ser vi det som naturlig og
samlet beskrive disse byggene, det blir dog sendt inn separate byggemeldinger etter forespørsel
fra Sande kommune.
Oppsummering av relevante punkter i planbestemmelser til bebyggelsesplan for utsikten.
Utforming av bygningsvolumer er gjort i henhold til rammer lagt i bebyggelsesplan, avvik
mellom foreliggende forslag og illustrasjonsplan må ses som mindre vesentlige, og en
videreutvikling av opprinnelig konsept. Det er lagt stor vekt på utearealer, solforhold, utsyn og
generell funksjonalitet i utviklingen av prosjektet.
Estetisk redegjørelse.
Utrykket til bygg A, B og C er beslektet med de andre byggene på bryggen med en kombinasjon
av grå fasadeplater, tegl/puss og royal-impregnert trekledning. Det er valgt å bruke lys puss
istedenfor tegl i den nye bebyggelsen. Dette gir en fin variasjon i utrykket, samtidig som at det
lager et samspill med fasadene på bygg K1 og bygg I som har lyse fasader. På denne måten
bindes bebyggelsen på Utsikten sammen. For øvrig er bygg A, B og C utformet med store
glassflater, skyvedører og store balkonger på samme måte som resten av byggene på Utsikten.
Balkongfronter består hovedsakelig av glass med liggende trespiler. Bygg A,B og C vil oppleves
som en naturlig videreføring av det arkitektoniske uttrykket som er på Utsikten i dag, samtidig
som at det er nok variasjon til at bebyggelsen ikke oppleves som stereotyp.
Livsløpsstandard og krav til tilgjengelighet.
Det er livsløpsstandard i alle leiligheter bortsett fra C01. Dette er en 2 etasjers leilighet i plan 1
og 2 bygg C. Da denne delen av bygg C ligger i felt på bebyggelsesplan som er definert til
kombinert formål bolig/forretning/kontor, er 1. etasjen i denne leiligheten tilrettelagt for
______________________________________________________________________
Rift AS, Fridtjof Nansens vei 17, 0369 Oslo, e-post: [email protected], tlf: 48 06 41 73
næringsdrift. Det er i første omgang ikke ønske om å bruke denne delen som næringslokale,
men en 2 etasjers leilighet med soverom i andre etasje. På grunn av leilighetens størrelse og
utforming finner vi det ikke hensiktsmessig å tilpasse denne leiligheten til krav om tilgjenglighet
og livsløpsstandard. Ved å legge alle soverom og bad i 2 etasje, og å ha stue, kjøkken og toalett i
1 etasje, får leiligheten bedre planløsning og en bedre inndeling med tanke på lysforhold. Hvis
det skal lages soverom og bad i 1.etasje i denne leiligheten vil dette medføre store inneffektive
arealer i leiligheten. Vi mener at avviket fra kravet kan forsvares i denne ene leiligheten, da
samtlige andre leiligheter i bygg A,B og C har livsløpsstandard og er tilpasset krav til
tilgjengelighet etter gjeldene byggeforeskrifter. Byggene har forøvrig terskelfri inngang fra
bakkeplan, samt heis ned i p-kjeller, og terskelfri tilgang til alle leiligheter. Det søkes om
dispensasjon fra kravet om tilgjengelighet i denne leiligheten.
Universell utforming
Prinsippet for universell utforming i bygg ABC er tuftet på prinsipper fra eksisterende anlegg og
er planlagt i henhold til punkt 4.6 i planbestemmelser.
”Universell utforming: Så langt det er teknisk og økonomisk forsvarlig skal minimumsytelsene i
rundskriv HO-3/2004 (Statens byggetekniske etat/Husbanken) legges til grunn ved planlegging
og utbygging av alle felles uteområder, offentlige trafikkområder og friområder (badeplass). Se
også formingsleider pkt 1.2.3.”
Se vedlagte tegninger ”A21 -005 Trinnfri adkomst” for oversikt over trinnfri adkomst til boliger
og utomhus anlegg. På grunn av store høydeforskjeller mellom nivåene blir rampe opp fra plass
H til baksiden av bygg B, vil ikke rampe tilfredsstille stigningsforholdene for universell utforming.
Rampen begrenses av plassen som er nødvendig for å opprettholde adkomst for stigebil til
Laboratorieveien og Kaiveien, og vil få et stigningsforhold tilsvarende Kyststien opp mot
Solplassen (ca 1:14). Dette gjør at rampen ikke er egnet for rullestolbrukere uten elektrisk
rullestol. For beboere som er brukere av rullestol uten hjelpemidler, vil adkomst til Kaiveien
løses via heishus og trinnfri utgang via P-kjeller. Forøvrig tilfredsstiller uteområder alle krav til
universell utforming.
Høyder.
Ingen boliger eller parkeringskjellere har gulvhøyde under C+2,3. Bygningshøyden for øvrig
ligger innenfor makshøyder angitt i bebyggelsesplan med unntak av oppbygg for utgang til
takterrasser for leilighet A09, A10, B11, B13, C12 og C13. Dette beskrives i egen
dispensasjonssøknad nederst i redegjørelse.
All bebyggelse som er planlagt i felt definert for Bolig/Offentlig torg ligger mer enn 4 meter over
bakkenivå. Broen som ligger over offentlig trafikkområde ligger mer enn 3,5m over bakkenivå
BYA.
Beregning er gjort etter gjeldene regelverk.
Bygg A og B ligger på tomt B1a3a, som har et maks bebygd areal på 1173m2.
Se ”A21-002 BYA beregning” med angitte felter iht bebyggelsesplan. BYA for bygg A og B vises
med oransj skravur, underjordisk bebyggelse vises med rød skravur.
______________________________________________________________________
Rift AS, Fridtjof Nansens vei 17, 0369 Oslo, e-post: [email protected], tlf: 48 06 41 73
-Fotavtrykket til bygg A utgjør 357,7m2 med overjordisk bebyggelse. Det medregnes også 50%*
av underjordisk bebyggelse. 23,4 m2 (46,8 x 0,5). BYA for bygg A blir da 381,1 m2. (*50% er
basert på tidligere avtale med kommune for beregning av BYA for leiligheter under terreng.)
-Fotavtrykket til bygg B utgjør 434,8 m2.
-Utnyttelse av tomtedel B1a3a blir da på 27,8% ((381,1+434,8)/2933 x 100)
Bygg C ligger fordelt over tomtedeler B1D3, BFK1 og BB1 etter en mindre endring i
bebyggelsesplan. ”Se A21-002 BYA beregning” med angitte felter iht bebyggelsesplan.
B1D3:
BFK1:
BB1:
281 m2, maks utnyttelse 70% som utgjør 197m2. (BYA i lilla skravur)
395 m2, maks utnyttelse 70% som utgjør 277m2. (BYA i grønn skravur)
133 m2, maks utnyttelse 50% som utgjør 67m2. (BYA i grå sravur)
For å fylle ut skjema for 5175 har vi samlet arealet for disse tomtene og regnet ut felles % BYA
for hele feltet. Dette er gjort etter følgende metode.
-Arealet av alle tre tomtefeltene er summert. (809 m2)
-Maks bebygd areal for de tre feltene er summert. (540 m2)
-Det er regnet ut hvor mange prosent summert maks areal utgjør av summert areal. (67%)
(540/8,09=66,7%)
Fotavtrykket til bygg C utgjør 450 m2. Dette utgjør 56% av summen til de tre feltene.
(540/8,09=55,6%) Dette er mindre enn maks utnyttet areal på feltene.
Dispensasjon for takoppbygg.
Det søkes om dispensasjon fra kommunens bebyggelsesplan og angitte makshøyder i henhold til
vedlegg ”A21-009 Plan 6. etg. Dispsøknad” Det søkes også dispensasjon fra kravet i byggteknisk
forskrift § 12-15. Dør, port mv. 2 ledd bokstav d: ”dør skal ha fri høyde minimum 2,0 m.”
Avviket kommer i forbindelse med 6 oppbygg som lages for adkomst til takterrasser fra etasjene
under.
Det er 2 takoppbygg på hver av husene A, B og C. Oppbyggene på hus A og B er i prinsippet like,
og blir en lokal forhøyelse av pulttak for å muliggjøre høyde til en heve/skyvedør mot
takterrassen. Disse overgår høydebestemmelsene minimalt med 8-10cm og får en toppkote på
C +21,10.
Oppbygget i hus C er annerledes utformet og er 2 frittstående oppbygg med flate tak. Høyden er
delt i to over trapp, slik at det er minst mulig av oppbygget som stikker over regulert høyde. Den
høye delen stikker 32-35cm over regulert høyde, og vil får en toppkote på C+ 20,35.
I utgangspunktet var denne tilkomsten tenkt som skyvbare glasstak der man skjøv både dør og
tak åpen før man hadde plass til hodet. Se illustrasjonsblider fra Engelsk leverandør.
(livingdaylight.co.uk)
______________________________________________________________________
Rift AS, Fridtjof Nansens vei 17, 0369 Oslo, e-post: [email protected], tlf: 48 06 41 73
....
Denne konstruksjonen gjorde at vi ikke fikk konflikt med høydene, og leilighetene fikk en
fullverdig adkomst til terrasser. Under utarbeidelse av leveransebeskrivelse har denne typen
skyvbare glasstak vist seg svært vanskelig å skaffe. Vi har ikke klart å oppdrive norske
leverandører av lignende produkt. På grunn av klimatiske forhold og garanti ovenfor kjøpere
ønsker vi heller ikke å bruke utenlandske systemer for å løse dette, da en lekkasje gjennom en
slik konstruksjon kan få konsekvenser langt nedover i bygget og i flere leiligheter. Vi ser det
derfor som det beste alternativet å løse dette med en slank takkonstruksjon og en konvensjonell
heve/skyvedør. Dette øker beklageligvis høyden på oppbyggene, da taket ikke lenger forsvinner
når døren åpnes, og det er nødvendig med større takhøyde innvendig. Vi mener at repo på topp
må sees som en del av trapp og at minimumshøyde i oppbygget i så måte blir 2m i henhold til
§ 12-15, 2f. For å begrense høyden på oppbyggene har vi også tegnet inn lavere dører som kun
vil gi en fri høyde på 1,9m. Dette mener vi bør gå greit, og at dør allikevel vil tilfredsstille
formålet med paragrafen som er å sikre rømning samt at man får ut og inn møbler. Dette vil ikke
være noe problem da dørene er såpass brede at det allikevel blir stor plass i åpningen. Den økte
høyden vil ikke gi vesentlig endring i det arkitektoniske utrykket. Den er også såpass liten at det
ikke vil påvirke fjernvirkning av byggene. Høyden vil heller ikke ha noen betydning for
eksisterende bebyggelse på utsikten eller andre naboer hverken når det gjelder lys eller
solforhold.
______________________________________________________________________
Rift AS, Fridtjof Nansens vei 17, 0369 Oslo, e-post: [email protected], tlf: 48 06 41 73