Nr. 4/2006 Nøkkeltall for drift av næringseiendom
Transcription
Nr. 4/2006 Nøkkeltall for drift av næringseiendom
2366.1 1/4 NR. 4/2006 NØKKELTALL FOR DRIFT AV NÆRINGSEIENDOM ØKT KONKURRANSE – KOSTNADER FLATER UT, MEN… Erfaringene fra 2005 preges av at brukerne/leietakerne stiller stadig større krav til kvaliteten på leveransene. F.eks påvirker inneklima og renhold helsen til hver enkelt bruker av lokalene. Sterk konkurranse blant leverandørene og stordriftsfordeler på så vel innkjøp som utførelse, kan være grunnen til at kostnadene ikke følger prisstigningen for øvrig. For utleier og leietaker er dette gode nyheter. Likevel er det flere indisier på at situasjonen i løpet av kort tid kan endre seg, både når det gjelder felleskostnadene og leietakers direkte driftskostnader. Årsaken er stor usikkerhet til utviklingen av prisene på strøm og olje. Oljeprisen når nye rekorder og kraftleverandørene varsler betydelige økninger. Tiden for å iverksette tiltak for energisparing er overmoden. Vi ser at opp til 50 % av felleskostnadene er energibruk. Potensialet for å kutte kostnader er stort. Ifølge Enova kan 5-15 % av energibruken spares bare ved holdningsendring og bevisstgjøring. Et paradoks er at energibruken øker jo mer moderne bygget er. I ett pågående prosjekt (kilde: Dalkia-OPAK/OPAK) er det gjennomført en energianalyse. Resultatet viser en potensiell reduksjon i strømforbruket på nærmere 4GWh pr. år (av et tidligere totalforbruk på 12GWh pr. år). Eksempler på konkrete tiltak er etterisolering, installasjon av varmepumper og bytte av fyrkjeler. Et godt fungerende SD-anlegg er også en av forutsetningene for å oppnå et godt resultat. Det er viktig å vite at det er etablert støtteordninger for slike investeringer. De fleste prosjekter av denne art har en investerings- og innkjøringsperiode på 1-3 år før maksimal besparelse er oppnådd. En annen kostnad som samtidig er en miljøutfordring er avfallshåndtering. På samme måte som for energi gir det økonomiske fordeler å tenke miljøbevisst. Bevisst avfallshåndtering vil redusere kostnadene gjennom optimal kildesortering og redusere mengden restavfall til deponi. Erfaringstall fra OPAK viser at en eiendom kan spare ca kr 1 000,- pr. tonn avfall pr. år ved å gå fra ingen kildesortering til å sortere papp og papir. Ved å også sortere plast, glass og metallemballasje vil man kunne gjøre ytterligere innsparinger. I løpet av de nærmeste årene vil myndighetene komme med en rekke pålegg, som uansett tvinger gårdeier til å iverksette miljøtiltak. I tillegg pålegger Regnskapsloven alle regnskapspliktige selskaper å rapportere om hvorvidt virksomheten påvirker det ytre miljø. ......................................................................................................................... OSLO - HOVEDKONTOR: OPAK AS POSTBOKS 128 SKØYEN 0212 OSLO E-post: [email protected] ORG. NR. NO 960 816 862 HOVFARET 13 Tlf. 22 51 77 00 Faks 22 51 77 93 www.opak.no STAVANGER: OPAK AS Maskinveien 6 BERGEN: OPAK AS Apeltunveien 2 Tlf. 51 44 38 38 Pb. 113, 4065 STAVANGER Tlf. 55 98 40 70 5222 NESTTUN TRONDHEIM: OPAK AS Klæbuveien 196 B TROMSØ: OPAK AS Terminalgt. 42 Tlf. 73 82 46 00 7037 TRONDHEIM Tlf. 77 67 79 20 9019 TROMSØ 2366.1 2/4 Vedlagt følger våre årlige nøkkeltall for forvaltning og drift av næringseiendom, inkludert tall for normale felleskostnader. Tallene er hentet fra OPAKs referanseportefølje for kontoreiendommer i Oslo. Tallene er gjennomsnittstall for regnskapsåret 2005, eksklusiv merverdiavgift, og beregnet i NOK pr. m²/år. Tallene er oppgitt i et intervall. Enkelte kostnader er ikke relevante i alle eiendommene, slik at intervallet starter på ”0”. Normale, totale felleskostnader er ikke summen i intervallet, men et representativt gjennomsnitt i hele porteføljen. Tilsvarende er sum årlige vedlikeholdskostnader, administrasjonskostnader og leietakers driftskostnader oppgitt i et representativt intervall og ikke som sum av hhv minimum og maksimum i intervallet. Det er viktig å vite at felleskostnadsbegrepet ikke er noen fast innarbeidet bransjestandard. Disse kostnadene er brukeravhengige og gjelder eiendommens driftskostnader som ikke henføres til et bestemt leieforhold eller dekkes av gårdeier. Dvs at gårdeier og leietaker ved avtaleinngåelsen klargjør hva leietakeren skal dekke av felleskostnader i tillegg til selve leien. Denne avtalen må være entydig og uttømmende. Når det er klargjort hva som skal betales av felleskostnader vil utleier fakturere et a konto beløp, som avregnes mot de faktiske kostnader etter utløpet av regnskapsåret. Felleskostnader skal fordeles på alle leieareal etter bruk. Kostnader knyttet til ledige lokaler skal dekkes av gårdeier. Oppdaterte arealoppmålinger er en nødvendig forutsetning for en rettferdig fordeling. Ved avregning av felleskostnader er det også viktig at det er foretatt en kvalifisert vurdering av grenseoppgang mellom hva som er alminnelige driftskostnader eller vedlikehold og mellom hva som er utbedringer eller oppgraderinger. Dette gjelder for eksempel kostnader knyttet til heis, ventilasjon og andre tekniske anlegg. Definisjoner av vedlikeholdsbegreper i NS-3422 kan anvendes i slike vurderinger. Oslo, 10.05.2006 for OPAK AS Svein Hagelund avd.sjef Vedlegg ......................................................................................................................... OSLO - HOVEDKONTOR: OPAK AS POSTBOKS 128 SKØYEN 0212 OSLO E-post: [email protected] ORG. NR. NO 960 816 862 HOVFARET 13 Tlf. 22 51 77 00 Faks 22 51 77 93 www.opak.no STAVANGER: OPAK AS Maskinveien 6 BERGEN: OPAK AS Apeltunveien 2 Tlf. 51 44 38 38 Pb. 113, 4065 STAVANGER Tlf. 55 98 40 70 5222 NESTTUN TRONDHEIM: OPAK AS Klæbuveien 196 B TROMSØ: OPAK AS Terminalgt. 42 Tlf. 73 82 46 00 7037 TRONDHEIM Tlf. 77 67 79 20 9019 TROMSØ 2366.1 3/4 Vedlegg til Prisstigningsrapport nr. 4/2006, 10.05.2006, v/ Svein Hagelund, tlf. 22 51 77 62 År 2005 GÅRDEIERKOSTNADER : (Alle tall er per m²/år og eksklusiv mva.) Vedlikeholdskostnader: Utskifting av tekniske anlegg når disse ikke lenger lar seg vedlikeholde på en regningssvarende måte Bygningsmessig vedlikehold innvendig Bygningsmessig vedlikehold utvendig Sum årlig vedlikehold i intervallet: kr. kr. kr. kr. 25 9 13 70 - 55 50 50 130 Administrasjonskostnader: Administrasjon (forvaltning, revisjon, juridiske honorarer, meglerhonorar, etc.) Markedsføring Forsikring Sum administrasjonskostnader i intervallet: kr. kr. kr. kr. 22 5 11 60 - 145 22 18 155 FELLESKOSTNADER : Fjernvarme Felles strøm Snebrøyting Felles renhold Vaktmester Vakthold (gjelder ikke stasjonært vakthold) Renovasjon Kommunale avgifter Utomhusanlegg Diverse rekvisita Alarm Tekniske anlegg Ventilasjon Sanitær Elektriske installasjoner Låssystem Heis Brannvern Skadedyr Diverse vedlikehold Normale, totale felleskostnader i intervallet: kr. kr. kr. kr. kr. kr. kr. kr. kr. kr. kr. kr. kr. kr. kr. kr. kr. kr. kr. kr. kr. 39 46 0 23 19 12 5 9 0 0 0 2 12 0 4 1 8 1 0 1 240 - 78 91 21 39 33 24 21 21 15 5 10 10 26 5 15 7 24 8 5 14 310 DIREKTE DRIFTSKOSTNADER FOR DEN ENKELTE LEIETAKER: Energi (lys, pc, kopimaskin, minikjøkken, etc.) kr. 37 Renhold (bl.a. avhengig av frekvens) kr. 62 Leietakers vedlikeholdsplikt i følge kontrakt kr. 52 Sum leietakers driftskostnader i intervallet: kr. 151 - 80 134 103 270 ......................................................................................................................... OSLO - HOVEDKONTOR: OPAK AS POSTBOKS 128 SKØYEN 0212 OSLO E-post: [email protected] ORG. NR. NO 960 816 862 HOVFARET 13 Tlf. 22 51 77 00 Faks 22 51 77 93 www.opak.no STAVANGER: OPAK AS Maskinveien 6 BERGEN: OPAK AS Apeltunveien 2 Tlf. 51 44 38 38 Pb. 113, 4065 STAVANGER Tlf. 55 98 40 70 5222 NESTTUN TRONDHEIM: OPAK AS Klæbuveien 196 B TROMSØ: OPAK AS Terminalgt. 42 Tlf. 73 82 46 00 7037 TRONDHEIM Tlf. 77 67 79 20 9019 TROMSØ 2366.1 4/4 STIGNING I % (GJENNOMSNITT ÅR 2000 = 100 NR. 4/2006 INDEKSER PR.15.04.2006 141,0 140,0 139,0 138,0 137,0 136,0 135,0 134,0 133,0 132,0 131,0 130,0 129,0 128,0 127,0 126,0 125,0 124,0 123,0 122,0 121,0 120,0 119,0 118,0 117,0 116,0 115,0 114,0 113,0 112,0 111,0 110,0 109,0 108,0 107,0 106,0 105,0 01/05 02/05 03/05 04/05 05/05 06/05 07/05 08/05 09/05 10/05 11/05 12/05 01/06 02/06 03/06 04/06 KONSUMPRIS TOTAL MATERIALER RØRLEGGER ELEKTRO ENEBOLIG NB! Basisen er nå endret fra januar 2000=100 til gjennomsnitt år 2000=100. APRIL 2006 SSB's INDEKSER 15.04.06 15.03.06 ENDR. 1 MND 15.04.05 ENDR. 1 ÅR 15.04.04 ENDR. 2 ÅR KONSUMPRIS 117,9 116,9 0,9% 114,8 2,7% 113,3 4,1% BOLIGBLOKK: TOTAL i alt MAT. i alt RØR i alt EL. i alt 124,4 126,1 134,8 140,0 124,1 125,5 134,8 139,9 0,2% 0,5% 0,0% 0,1% 120,0 122,1 129,5 130,4 3,7% 3,3% 4,1% 7,4% 115,3 114,6 122,6 123,4 7,9% 10,0% 10,0% 13,5% ENEBOLIG: TOTAL i alt 121,2 120,8 0,3% 117,8 2,9% 114,0 6,3% ......................................................................................................................... OSLO - HOVEDKONTOR: OPAK AS POSTBOKS 128 SKØYEN 0212 OSLO E-post: [email protected] ORG. NR. NO 960 816 862 HOVFARET 13 Tlf. 22 51 77 00 Faks 22 51 77 93 www.opak.no STAVANGER: OPAK AS Maskinveien 6 BERGEN: OPAK AS Apeltunveien 2 Tlf. 51 44 38 38 Pb. 113, 4065 STAVANGER Tlf. 55 98 40 70 5222 NESTTUN TRONDHEIM: OPAK AS Klæbuveien 196 B TROMSØ: OPAK AS Terminalgt. 42 Tlf. 73 82 46 00 7037 TRONDHEIM Tlf. 77 67 79 20 9019 TROMSØ