Verdivurdering - Skifte eiendom

131497
RAPPORT
Gnr. 59, bnr. 130
Oppdragsgiver: Skifte Eiendom
09.03.2015
VERDIVURDERING
Side 1 av 7
Verdi- og Leievurdering / Mal nr. 40 Versjon A 15.07.2014
Oppdrag
Bygningstype
Oppdragsadresse
Matrikkelnummer
Hjemmelshaver
Befaringsdato
:
:
:
:
:
:
131497
Tomt
Ørland kommune/Kråkvåg
59/130
Forsvarsbygg
Ikke befart iht. avtale
Mandat
Etter anmodning fra eier v/ Forsvarsbygg v/Skifte Eiendom v/Ellen Belsom har OPAK v/ Øystein
Dieseth vurdert verdien av ovennevnte eiendom. Eiendommen er iht. mandat fra oppdragsgiver
ikke befart i forbindelse med denne vurderingen, men den er tidligere besiktiget i forbindelse med
andre vurderinger for Skifte Eiendom i området. Eiendommen er ca. 3,5 daa. Vis a vis eiendommen
ligger et etablert kaianlegg.
Verdivurderingen skal benyttes i forbindelse med avhending av eiendommen.
Mandat:
OPAK skal verdi vurdere en eiendom beliggende på Kråkvåg. Eiendommen er i dag ubebygd foruten
en enkel flytebrygge og er i kommuneplanen avsatt til småbåthavn.
Dokumenter/opplysninger
Følgende dokumenter er overlevert fra oppdragsgiver:


Eiendomskart
Flyfoto

Eiendomsinformasjon
Vi har i tillegg innhentet følgende opplysninger:
Fra Infoland/Norges Eiendommer, oppdatert pr. 09.03.2015.
Befaringen:
Befaringsdato
Fra oppdragsgiver
: Ikke befart i forbindelse med denne vurderingen
: Ingen
Fra OPAK
:
Forutsetninger
Verdivurderingen er basert på følgende forutsetninger:





Ikke kontrollert om det er miljøfarlige stoffer i grunn eller bygninger
Forurensninger er selgers ansvar
Ikke kontrollert om det er tinglyste servitutter eller ledningsnett i grunn
At eiendommene gnr 59 bnr 39 og 40 skal ha atkomstrett over gnr 59 bnr 130
At eiendommen iht. mandat fra oppdragsgiver ikke er befart ifm. denne vurderingen
Side 2 av 7
Verdi- og Leievurdering / Mal nr. 40 Versjon A 15.07.2014
Beliggenhet
Eiendommene består av en ubebygd eiendom beliggende ved sjø. Det er få fastboende innbyggere
på Kråkvåg og Storfosna. Kråkvåg har ifølge Wikipedia ca. 50 fastboende og naboøya Storfosna ca.
170, dvs. til sammen ca. 220 mennesker totalt.
Til Trondheim er det ca. to timer med bil/ferge fra Kråkvåg via Brekstad.
Beliggenheten er vist på fra Finn.no nedenfor, hvor eiendommen er markert:
Iht. Ørland kommunes hjemmesider på nett har kommunen et samlet areal på 73,4 km². Det er
registrert ca. 5.121 fast bosatte i kommunen. Kommunen regnes som en av Norges største
forsvarskommuner på grunn av den militære flyplassen.
Om flyplassen står følgende på kommunens hjemmesider på nett:
"Ørland Lufthavn ligger på vestsiden av Ørland Hovedflystasjon. Ørland Lufthavn ble bygget tidlig
på 70-tallet, men ble kraftig utbedret og oppjustert i 2007. Det er daglige flyvninger mellom Ørland
og Gardermoen. Ørland Lufthavn er kommunal".
Ørland Lufthavn er vedtatt som ny kampflybase i Norge og er i dag under utbygging. Ved
ferdigstillelse antas både aktivitet og befolkning å øke betydelig i kommunen.
Planstatus
Kommuneplan
Planområde
Vedtaksdato
Formål for vurdert eiendom
: Kråkvåg/Storfosna
:13.11.2014
: Småbåthavn/LNF. Vi legger i vurderingen til grunn at
eiendommen avsettes dels til LNF område og dels til småbåthavn.
Eiendommene innenfor 100-metersbeltet.
Side 3 av 7
Verdi- og Leievurdering / Mal nr. 40 Versjon A 15.07.2014
Nedenfor er vist utsnitt av kommuneplankartet:
Reguleringsplan
Planområde
: Eiendommen er uregulert
Beskrivelse
Areal iht. Infoland, m²
: 3 518,8
I følge oppdragsgiver har eiendommene gnr 59 bnr 39 og 40 atkomstrett over gnr 59 bnr 130.
Det vurderes ikke å være et utbyggingspotensiale i eiendommen foruten småbåthavn.
Side 4 av 7
Verdi- og Leievurdering / Mal nr. 40 Versjon A 15.07.2014
Tomten er vist på kartet overlevert fra oppdragsgiver under:
Tomtens verdi
Verdifastsettelse av tomter avhenger av bruksformål, beliggenhet, utbyggingspotensiale og
forventet avkastning, vurdert som ubebygget tomt. Tomtebelastning er differansen mellom
markedsverdi av fullt utbygd eiendom og totale byggekostnader inkl. fortjeneste, men ekskl.
kostnader til opparbeidelse av tomt, fordelt pr. m² (BTA) bebygd gulvareal, ekskl. kjeller. I
eiendommer hvor kjellerarealet utgjør en vesentlig verdi, skal dette fastsettes særskilt.
I mer perifere områder med større tomtetilgjengelighet regnes tomteverdier oftest som verdi pr.
m² netto tomt og ikke tomtebelastning. Ved vurdering av tomteverdi vurderes også verdi pr. m²
netto tomt, sett i relasjon til omsatte, sammenlignbare tomter.
I beregning av tomteverdi inngår både fortjeneste til grunneier for uregulert råtomt og
verdiskapning i forbindelse med utvikling slik at tomten blir salgbar.
Fortjenesten deles ofte mellom grunneier og tomteutvikler/utbygger i forholdet 50/50, og utvikler
får betalt for den risiko som tas i forbindelse med f.eks. en omregulering. Dette endrer seg i
utviklingsprosjekter med mer usentral beliggenhet og stor risiko, hvor grunneierandelen kan synke
ned mot 10 % - 20 %. Ved prosjekter med liten risiko er tomteeiers andel av tomteverdien større.
Utbyggere regner vanligvis med at tomtens verdi utgjør 10 % - 15 % av et ferdig prosjekts
totalverdi. I pressområder kan dette være høyere.
Side 5 av 7
Verdi- og Leievurdering / Mal nr. 40 Versjon A 15.07.2014
For denne eiendommen og den beliggenheten den har, har vi valgt å vurdere tomtens verdi basert
på verdi pr. m² netto tomt og ikke basert på tomtebelastning:
Tomtens verdi, kr / m² tomt
: 50
Netto tomteareal, m²
: 3 518,8
Verdi = tomtens verdi/m² x tomteareal = kr : 175 940, som avrundes opp til kr 200 000
Kommentar
:
OPAK har flere eksempler på eiendommer som er kjøpt av kommuner til frilufts formål, til høye
priser. Felles for disse eiendommene OPAK er kjent med er at de er kjøpt fra private eiere. Når det
gjelder eiendommer eid av det offentlige som f.eks. Forsvaret, er erfaringen at disse eiendommene
vanligvis selges for i størrelsesorden kr 1,- til kr 3,- pr. m² tomt. I enkelte tilfeller er større
eiendommer omsatt for lavere verdier.
Ved verdsettelse av frilufts eiendommer kan verdien av eiendommen enten vurderes basert på en
kapitalisering av jakt, beite eller skog verdier, eller på vanlige markedsmessige prinsipper
OPAK har tidligere vært i kontakt med Direktoratet for Naturforvaltning (DN) ved seniorrådgiver Pål
Theodorsen. Theodorsen har bred erfaring med oppkjøp av eiendommer til frilufts formål på vegne
av DN. I telefonsamtale med Theodorsen kan han opplyse at de vanligvis betaler mellom kr 2- 4 pr.
m² for eiendommer som avsettes til frilufts formål. Dette gjelder uavhengig om det er Forsvaret
eller andre aktører som selger eiendommen. Han opplyser videre at eiendommens beliggenhet ikke
har noe å si for den prisen de er villige til å betale, dvs. om eiendommen er beliggende i Oslofjorden
eller i Finnmark er verdien sett fra DNs side lik. Theodorsen opplyser at det i de senere årene har
vært en diskusjon om verdien av en frilufts eiendom er lik om den er liten eller stor. DN har
eksempler på større eiendommer som er omsatt for fra 0,3 til 0,9 kr pr. m² og opp mot kr 1 pr m².
Ifølge Theodorsen kan dette tyde på at verdien av større frilufts eiendommer vurderes lavere enn
mindre frilufts eiendommer.
Det vurderes å være markedsinteresse for eiendommen, foruten til LNF formål, da det kan
etableres småbåthavn. Befolkningsgrunnlaget på de to øyene er lite i dag og dette påvirker verdien
negativ da det antas være forholdsvis begrenset betalingsvilje for båtplasser i lokalmarkedet. Ved
eventuell befolkningsøkning på fastlandet, rundt Ørlandet Lufthavn, antas behovet for
småbåtplasser og dekkes der, og ikke på Kråkvåg. Vi har valgt å legge til grunn en verdi per m² tomt
som ligger betydelig over verdien av rene LNF områder, men langt under vanlig bebyggbar grunn.
Verdien av dagens flytebrygge vurderes å være begrenset men er hensyntatt i verdsettelsen.
Side 6 av 7
Verdi- og Leievurdering / Mal nr. 40 Versjon A 15.07.2014
Salgsverdi
Salgsverdi er den pris man kan påregne at flere uavhengige interessenter til eiendommen vil være
villig til å betale for den på dato for vurderingen. En enkel interessent kan av spesielle årsaker være
villig til å betale en spesielt høy pris for å sikre seg eiendommen. Dette er ikke salgsverdi. Ved
vurderingen er det tatt hensyn til eiendommens beliggenhet og tomtens attraktivitet.
Eiendommens salgsverdi, slik den befant seg ved befaringen og ledig for kjøper er vurdert til:
Salgsverdi kr 200 000
Salgsverdi tomt, kr
200 000
Tomteareal, m²
3 519
Verdi, kr/m² tomt
57
Oslo, 09.03.2015
For OPAK
Øystein Dieseth
Avdelingssjef / takstmann
☐
Egenkontroll
09.03.2015
☐
ØD
Sidemannskontroll
Dato
TJ
Distribuert til:
Skifte Eiendom v/ Ellen Belsom
Side 7 av 7
Verdi- og Leievurdering / Mal nr. 40 Versjon A 15.07.2014
☐
Overordnet kontroll
Dato