tilstandsrapport - Vallerudbakken Borettslag

Transcription

tilstandsrapport - Vallerudbakken Borettslag
Prosjekt Oslo/521520.1
OPAK-MANUAL / BOLIG Mal 17C01 Ver. C 14.10.10
1/12
VURDERING AV TILTAK
Oppdrag nr. A-123610
Oppdragsnavn VALLERUDBAKKEN
BORETTSLAG
Oppdragsleder John Morten Kvam
Ansvarlig for Finn E. Dahl
kvalitetssikring
Befaringsdato 26. oktober 2012
Møtested Rimsoppfaret 25
Rapportdato 06.02.2013
Underskrift
Underskrift
Deltakere
Oppdragsgiver/
Kode Representert v/
firma/institusjon
Adresse
Oppdragsgiver:
Vallerudbakken
BRL
OPG
Styreleder:
Nina Løken
Styret
ØB
Øystein Berglund
Styret
JS
John Smits
Rådgiver:
OPAK AS
RG
John Morten Kvam
Øystein Harkinn
DELTATT
DISTRI
BUERT
TIL
Kremleveien 63
1476 Rasta
-
x
Rimsoppfaret 51
1476 Rasta
Rimsoppfaret 37
1476 Rasta
x
x
x
x
x
x
x
[email protected]
styrerommet.net
Postboks 128 Skøyen
0212 Oslo
INNLEDNING
OPAK v/ siv.ing. John Morten Kvam og takstmann Øystein Harkinn har, på forespørsel fra
Vallerudbakken Borettslag, blitt anmodet om å foreta en vurdering av tilstanden og behov
for vedlikehold/oppgradering av kledningen på borettslagets eiendomsmasse.
Vallerudbakken Borettslag består av 78 boenheter fordelt på tomannsboliger og
eneboliger i kjede, oppført i perioden 1989-1990. Borettslaget vurderer å utbedre
fasadene på husene, men er noe usikre på hva som bør gjøres pga. en del problemer
som har vært med fasadene i lengre tid. Det har fram til nå vært skrapet og malt, samt
noen utskiftinger av skadet panel. Nå vurderes det om en bør foreta en planmessig
utskifting av panel og etablere et ordentlig luftesjikt, eventuelt tilleggsisolere
ytterveggene.
OPAK skal i denne sammenheng foreta en gjennomgang av eiendomsmassen og gjøre en
vurdering av tilstanden og behovet for vedlikehold/oppgraderinger sammen med forslag
til tiltak (metode), samt budsjettkostnader.
OPAKs vurdering/ Fase 1 er beskrevet som følger:
“OPAK AS foretar en visuell befaring av eiendommen. Gjennomgår
bygningsmassen og setter opp et notat (rapport) hvor anbefalte tiltak listes opp,
med OPAKs egne prisoverslag for arbeidene. Eventuelle alternative
utførelsesmetoder vurderes også i denne forbindelse. Det avholdes 1-2
prosjekteringsmøter med borettslagets styre i denne fasen.”
Prosjekt Oslo/521520.1
OPAK-MANUAL / BOLIG Mal 17C01 Ver. C 14.10.10
2/12
EIENDOM
På eiendommen ble det i tidsrommet 1999-90 oppført en- og tomannsboliger over to og
tre etasjer (elementhus fra Moelven). Boligene er oppført med 150 mm isolert
bindingsverk, i ytterveggene, med "Vaflex" vindsperre og med liggende kledning direkte
utenpå (liten eller ingen lufting). Takene har saltaksform over etterinnredede loft, og er
tekket med betongtakstein. Dører og vinduer er originale, fra byggeåret, og er i tre og
med 2-lags isolerglass.
Enkelte av boligene har tilbygg, bygget i ettertid. Her er det benyttet en rekke ulike
former, alt fra små takoppløft til store påbygg/tilbygg.
OPPDRAG
Oppdraget er gitt OPAK av Styret i Vallerudbakken BRL, v/Nina Løken, jevnfør
oppdragsbekreftelse iht. tilbud av 29. august 2012.
OPPLYSNINGER
Omviser opplyser følgende:
Noen få boliger har fått skiftet kledning og vindsperre på enkelte av gavlveggene de
senere årene. Her er det også etablert ordentlig lufting bak panelet. Beboere i disse
boligene opplever boligene som langt mer lune og komfortable etter oppgraderingen. I
andre boliger er kun enkelte kledningsbord skiftet.
Styret har videre påpekt forhold som lekkasjer i vegg, samt relativt kraftig trekk fra dører
og vinduer. Etter styrets vurdering er vedlikeholdsintervallene, på mange av husene,
langt kortere enn hva som bør forventes av slik trekledning.
OPAK har ikke foretatt rivninger eller åpninger i konstruksjoner. Det tas derfor forbehold
om at skjulte feil/mangler/skader kan forekomme, uten at dette ble oppdaget på
befaringen.
Boligene har originale dører og vinduer montert direkte i stendere og losholter.
Kledningen er montert direkte på boligenes bindingsverk, uten tilfredsstillende luftesjikt,
kun med en vindsperrepapp (Vaflex). Boligene er "elementhus" fra Moelven. Hvorledes
vindsperren er utført i elementskjøtene er usikkert.
Etter OPAKs vurdering er det benyttet en uheldig utførelse på en rekke detaljer ved
fasaden, spesielt rundt vinduene. Elementhus, av den type som her er benyttet, er
erfaringsmessig ofte beheftet med feil og mangler i skjøter, noe som medfører utettheter
i form av luft- og vannlekkasjer.
OPAK AS har vurdert 3 forskjellige utbedringstiltak med kostnader på side 7-8.
BEFARING
Det er OPAKs vurdering at bebyggelsens utvendige kledning er i varierende vedlikeholdt
stand og tilstand. Det ble på befaringen avdekket at flere av byggene (både eneboliger og
2-mannsboliger) har minimal eller ingen lufting bak kledningen.
Store deler av kledningen fremstår i dag i generelt tilfredsstillende stand. På rekkehusene
er det imidlertid registrert en del sprukne panelbord, avflassing og tegn til uttørking og
Prosjekt Oslo/521520.1
OPAK-MANUAL / BOLIG Mal 17C01 Ver. C 14.10.10
3/12
råte. Vi oppfatter videre at vedlikeholdsintervallene er tildels betydelig kortere her enn
hva som er normalt. Når det gjelder utvendig belistning/omramming rundt vinduene er
denne utført på en uheldig måte. Kledningen flukter jevnt med belistningen som fører til
at det blir en åpen spalte inn til vinduet. Dessuten er endeveden på kledningen, inn mot
vinduslistene, blottlagt. Det ble på befaringsdagen tatt flere stikkprøver, hvor det kan
virke som om vinduene har manglede vindsperre i disse åpningene. Dette gjelder alle
husene, både rekkehus og eneboliger. Dette vil på mange av husene medføre trekk fra
rundt vinduer og dører.
OPAK AS har ikke kontrollert tettingen rundt vinduer og dører fra innsiden.
Erfaringsmessig kan denne også være mangelfull, noe som ytterligere bidrar til utette
yttervegger.
Hva gjelder selve vinduene så er disse i treutførelse fra byggeåret. Det er både
åpningsvinduer og vinduer med fastkarm. Det er spalteventil i toppen på alle vinduene.
Vinduenes tilstand vurderes som tilfredsstillende, men det er registrert noe mindre
sprekker i trevirket og malingsavflassing. Iht. vanlige levetidsbetraktninger har moderne
trevinduer en forventet levetid på 40 år +/-10 år. Ut fra vinduenes tilstand antar vi at
forventet restlevetid (snitt) for disse er 10 år +. Dette gjelder alle hustypene.
Når det gjelder eneboligene syntes kledningen på disse å være i noe bedre stand enn på
rekkehusene. Det er registrert noen sprekkdannelser på noe av panelet. Malingen er noe
slitt/skjoldet på flere av husene. Årsaken til denne, noe bedre tilstanden, kan være
eneboligenes beliggenhet og orientering i forhold til vær og vind. Utførelsesmetoden er
den samme som for rekkehusene. Det er derfor, etter OPAKs vurdering, meget
sannsynlig at også disse husene vil få de samme problemene, men at utviklingen her går
saktere.
Videre ser vi flere konstruksjonsdetaljer rundt vinduer etc. som vi mener har stor
konsekvens, både for mulige skader på kledning og på vindtettingen, noe som medfører
redusert innekomfort og redusert levetid på vinduene.
Avflassing, fukt og utvendige skader:
Vi mener at hovedårsaken til de registrerte skadene mest sannsynlig skyldes mangelfull
lufting på baksiden av kledningen. De fleste fasader blir utsatt for slagregn i varierende
grad. Dette avhenger av geografiske forhold og værretning. Erfaringsmessig får vegger
mot syd og vest mest regn, og er samtidig mest utsatt for sol. Disse to faktorene
sammen gjør at trekledningen vil bevege seg mer her enn på de øvrige fasadene.
Videre kan en del uheldige konstruksjonsdetaljer rundt vinduene, bidra til kortere
forventet levetid både på kledningen og vinduene. Mangelfull tetthet i overgangen
mellom panel og vinduslistene kan føre til at vann renner inn på baksiden av kledningen
(bilde 3 side 4). Pga. mangelfull lufting vil dette føre til oppfukting av trevirke som igjen
fører til at malingen flasser av. Det er også registrert tilfeller hvor dette har ført til råte i
kledning. Det er da også stor mulighet for at bindingsverket kan være skadet.
Vi viser til følgende utklipp fra Sintef/Byggforsk/byggdetalj: 742.301 vedr. "Vedlikehold
av utvendig trekledning":
23 Feil utførte konstruksjonsdetaljer
Feil utførte konstruksjonsdetaljer kan føre til at vann ledes inn i trevirket, med påfølgende
skader. Selv den beste overflatebehandlingen kommer til kort dersom konstruksjonsdetaljene er
feil utført.
Konstruksjonsdetaljer som kan være årsak til skader på overflatebehandling/trevirke er:
- eksponert endeved, eller vann som trenger inn i endeved på grunn av kapillærvirkning i
skjøter eller fuger. Dette kan føre til at beis/maling sprekker og flasser, at trevirket
sprekker og deformeres, eller at man får enderåte.
Prosjekt Oslo/521520.1
OPAK-MANUAL / BOLIG Mal 17C01 Ver. C 14.10.10
4/12
– vann som trenger inn i omleggsfuger (avflassing, omleggsråte)
– sprut fra bakken (avflassing, endesprekk, enderåte)
– spikre som er slått for langt inn i kledningsbordene
– ubehandlede borehull etter etterisolering
– deformerte vannbord og sålbenker, slik at man får dårlig avrenning og kanskje direkte
vannfeller
– fukt innenfra på grunn av utett dampsperre (avflassing, fuktskadd trevirke)
– kledning som gir for dårlig tetting mot slagregn eller ikke er tilstrekkelig luftet på baksiden
(avflassing, fuktskadet trevirke)
– feil utførte takrenner eller taknedløp, slik at vannet ledes mot kledningen, se eksempel i fig.
23 (avflassing, fuktskadd trevirke)
– etterisolering hvor isolasjonen ligger direkte an mot baksiden av kledningen
Vi viser også til følgende utklipp når det gjelder heftproblemer og avflassing:
31 Heftproblemer
Manglende heft kan oppstå mellom maling og treunderlaget (avflaking), se fig. 31 a, eller
mellom to malingssjikt (avskalling), se fig. 31 b.
Avflaking kan skyldes fuktinntrengning i underlaget. På baksiden av malingsflakene kan man da
observere trefibrer og avtrykk av trestrukturen. Langvarig fuktpåvirkning fører til råte i trevirket.
Råte gir en karakteristisk innsunket overflatestruktur og manglende heft mellom maling og
treunderlag, se fig. 31 c. Avflaking kan også skyldes dårlig forbehandlet underlag. Dersom det
er brukt høvlet kledning, er det vanskelig å oppnå god heft mellom maling og underlag, noe som
fort kan føre til avflaking.
Vindtetting og innvendig komfort:
Vintetting av boligene er etter OPAKs vurdering svært avgjørende god innekomfort. Det
opplyses om trekk fra vinduer og dører. Her er det etter OPAKs vurdering svært
mangelfull vindtetting. Dette skyldes dårlig kvalitet på selve vindtettingsproduktet, samt
uheldig utførelse på overganger/avslutninger.
På avslutningene rundt vinduene er det etter OPAKs vurdering flere forhold som bør
rettes opp.
Vi viser til byggdetalj 523.701
"Innsetting av vindu i vegger av
bindingsverk".
Bildet viser et vindu i en "inntrukket"
montering. Her vises detaljer om
avsluttet vindtetting, elastisk
fugemasse og isolering av vinduene.
Vannbrettbeslag som lages med "tette
oppkanter" er etter OPAKs vurdering
avgjørende for en god og tett
konstruksjon.
Prosjekt Oslo/521520.1
OPAK-MANUAL / BOLIG Mal 17C01 Ver. C 14.10.10
5/12
Når man ser forskjellen mellom vindusmonteringen som er benyttet i borettslaget, og
skissen på forrige side, er det ikke vanskelig å forstå et disse boligene har det vi kan
kaller "feil innmonterte" vinduer og dører.
Vurderinger av tiltak:
Etter OPAKs vurdering er ikke de beskrevne forhold enkle å utbedre uten omfattende
rivning og utskifting av bygningsdeler. Vinduene kan vindtettes med elastisk fugemasse,
men det er stor sjanse for at dette fører til at dreneringen av lekkasjevann blir tettet.
Dette kan igjen føre til mer fukt, i eller bak kledningen, og følgelig mer råteskade.
Dessuten anser vi ikke elastisk fugemasse, som ligger eksponert mot vær og vind, å
være en varlig løsning.
Hvis man skal få tak i vindtettingen, for å utbedre denne, med for eksempel en strimmel
av vindsperre, eller en vindsperretape, må kledningen åpnes rundt vinduene. Dette vil
mest sannsynlig føre til ødelagte kledningsbord og er således heller ingen ideell løsning.
For å få etablert en effektiv lufting av kledningen er det således, etter OPAKs vurdering
kun rivning, utlekting og montering av ny kledning som gir et akseptabelt resultat. Da bør
(må) man skifte vindsperren samtidig.
Utbedring av detaljer rundt vinduene med beslag etc. vil også, i praksis, tilsi at all
kledning rives.
Dersom man går til det skritt å skifte kledningen og vindsperren, bør det samtidig
vurderes å etterisolere fasadene med 5 cm mineralull. Dette kan gjøres på en av følgende
måter;
1. Rive eksisterende kledning og vindsperre. Tradisjonell utlekting med 48 mm lekter
og 50 mm mineralull, ny vindsperre (Tyvek), utforinger på vinduer og dører (iht.
nevnt byggdetalj) og ny liggende, luftet kledning. Nye omramminger på vinduer
og dører. Fasadene males/beises.
2. Rive eksisterende kledning og vindsperre. Etterisolering med Rockwool
"RockVegg-system" (http://www.rockwool.no/systemer/rockvegg), utlekting iht.
beskrivelse fra Rockwool, ny kledning og nye detaljer med omramming og beslag
etc. Fasaden males/beises.
3. Rive eksisterende kledning og vindsperre. Montere ny Isola Tyvek vindsperre (eller
tilsvarende). Sørge for tilfredsstillende tettedetaljer ved vinduer og dører, samt
hushjørner og elementskjøter. Deretter utlekting (for lufting) ny kledning, beslag,
vindu- og døromramminger etc. Fasadene males/beises.
I alle de 3 ovennevnte tiltak bør balkongene og inngangstakene (baldakiner) demonteres.
De er montert utenpå fasaden med bolter, og burde etter OPAKs vurdering være mulige å
de- og remontere. Vi vil imidlertid gjøre oppmerksom på at det ofte framkommer ønsker
om å utvide balkongene ifb. med slike arbeider.
Etter OPAKs vurdering vil påbygg i enkelte tilfeller kunne komplisere vindtetting,
etterisolering og skifting av utvendig kledning. Dette må løses i hvert enkelt tilfelle, men
anses ikke å være spesielt kompliserende.
Prosjekt Oslo/521520.1
OPAK-MANUAL / BOLIG Mal 17C01 Ver. C 14.10.10
6/12
Vi nevner for ordens skyld følgende forhold som bør hensyntas for å forlenge levetiden på
kledningen:
Kledning avsluttes ca. 15-20 cm over bakkenivå.
Dersom terrasser eller annet tilsier at sistnevnte er umulig, må det gjøres andre
tiltak som fuktsikrer nederste del av fasaden.
 Putekasser, skur, små tak eller andre horisontale flater som gir sprut opp på
fasaden, bør unngås.
 Avrenning/drypp ned på bærende konstruksjoner bør unngås (ref. bilde 1 side 6).


Enøk-tiltak:
For å bedre ytterveggenes isoleringsevne (U-verdi) og bringe de nærmere dagens krav,
anbefaler vi at veggene etterisoleres med 50 mm mineralull. Hvorvidt dette vil være et
økonomisk lønnsomt tiltak er vanskelig å si på dette stadiet, men det vil garantert bedre
inneklimaet/komforten. Erfaringsmessig mener vi at ytterligere isolering utover de
anbefalte 50 mm ikke har noen hensikt.
TILTAK/KOSTNADER
OPAK AS er bedt om å vurdere ulike alternativer for utbedring av borettslagets
bygningsmasse. Vi har i denne vurderingen tatt utgangspunkt i den registrerte tilstanden
i dag, hvor rekkehusene syntes å ha størst problemer med ytterkledningen. På
eneboligene er det ikke registrert skader i slikt omfang som på rekkehusene og det har
heller ikke vært behov for utskifting av panel på noen av disse. Husene framstår
imidlertid generelt som noe malingsslitte, og det er, etter OPAKs vurdering, ingen tvil om
at det er benyttet samme uheldige metode ved byggingen av eneboligene. Sjansene er
således store for at mange av de samme problemene eksisterer her, men at
skadeutviklingen går noe langsommere. Det er derfor OPAKs anbefaling at alle husene
gjennomgår oppgraderinger i løpet av en 10 års periode.
Når det gjelder tidsperspektivet for de ulike tiltakene, mener vi at det ikke er noen grunn
til å utsette utbedringen av rekkehusene, da det i dag her er til dels omfattende
problemer og det stadig påløper nye utgifter til utskifting av skadet panel. Det beste vil
her være å starte en planmessig utskifting av panelet på alle rekkehusene i løpet av en 5års periode.
For eneboligene er det ikke, vurdert ut fra dagens tilstand, behov for annet enn
rengjøring og maling av fasadene i løpet av en 3-års periode. Dersom denne løsningen
velges anbefaler vi dog at en samtidig utbedrer omrammingen/tettingen rundt vinduene.
Om ca. 10 år, dvs. innen neste malingsrunde, vil det etter OPAKs vurdering mest
sannsynlig også være behov for utskifting av panelet på eneboligene.
Vinduene er i dag ca. 23 år gamle og har etter OPAKs vurdering, som tidligere nevnt, en
restlevetid på 10 år+, forutsatt regelmessig vedlikehold. Vinduene har imidlertid en Uverdi langt fra dagens krav til slike og det meldes om problemer med trekk og kaldras i
mange leiligheter.
Basert på dette og de foregående vurderingene, mener vi at følgende tre
hovedalternativer framstår som de mest aktuelle for borettslaget:
Prosjekt Oslo/521520.1
OPAK-MANUAL / BOLIG Mal 17C01 Ver. C 14.10.10
7/12
Alternativ 1
2-mannsboliger
Utskifting av kledning på samtlige 2-mannsboliger samt tilleggsisolering med 50 mm
mineralull og ny vindsperre type Tyvek. Etablering av luftespalte min. 22mm. Ny
utvendig belistning rundt vinduer. Skifte vannbrett til nye som dekker vinduet i bunn og
topp, og som går forbi sidebelistningen. Arbeidene anbefales utført innen 1-3 år.
Eneboliger
Rensing og maling av fasader samt utskifting av utvendig belistning rundt vinduene og
montering av vannbrett/beslag. Dagens tilstand av kledningen er etter OPAKs syn
tilfredsstillende, men bør kontrolleres innen 10 år. Det må da vurderes om kledningen bør
skiftes som på 2-mannsboligene. Fasadene bør, etter OPAKs vurdering, males innen en
periode på 3-5 år.
Vinduer generelt
Vinduene i alle byggene er etter OPAKs oppfatting i forholdsvis god stand med en
estimert restlevetid på 10 år + forutsatt normalt vedlikehold. En utbedring av utvendig
belistning vil begrense trekken, men kaldrasproblematikken vil forbli uendret. Noe av
dette kan muligens utbedres fra innsiden, men kostnaden vil være stor.
Kostnader alternativ 1
Arbeider
Rigg og drift
Riving av eksisterende kledning
Utlekting med isolasjon og vindsperre
Utlekting og kledning
Vindusomramming/utforinger
Flytte ut balkonger/tilpasse til ny kledning
Utskifting av vindusbelistning ‐ enebol
Maling av rekkehus
Maling av eneboliger
Uforutsette arbeider 15 %
Total eks. mva.
Total inkl. mva.
Enhet Mengder
Enhetspris SUM
rs
1
1 800 000
1 800 000
m²
4 620
145
669 900
m²
4 620
275
1 270 500
m²
4 620
495
2 286 900
stk
504
900
453 600
stk
stk
m²
m²
42
424
4 620
3 980
7 500
1 050
110
130
315 000
445 200
508 200
517 400
1 048 485
9 315 185
11 643 981
Prosjekt Oslo/521520.1
OPAK-MANUAL / BOLIG Mal 17C01 Ver. C 14.10.10
8/12
Alternativ 2
2-mannsboliger
Utskifting av kledning og montere ny vinsperre type Tyvek. Etablering av luftespalte min.
22 mm. Ny utvendig belistning av vinduer. Skifte vannbrettene slik at disse dekker
vinduet i bunn og topp, og slik at de går forbi sidebelistningen. Arbeidene bør utføres
innen 1-3 år.
Eneboliger
Rensing og maling av fasader samt utskifting av utvendig belistning og montering av nye
vannbrett/beslag. Dagens tilstand på kledningen er etter OPAKs syn tilfredsstillende, men
bør kontrolleres innen 10 år. Det må da vurderes om kledningen bør skiftes som på 2mannsboligene. Fasadene bør etter OPAKs syn males innen en periode på 1-3 år.
Vinduer generelt
Vinduene i alle byggene er etter OPAKs oppfatting i forholdsvis god stand med en
estimert restlevetid på 10 år + forutsatt normalt vedlikehold. En utbedring av utvendig
belistning vil begrense/fjerne mye av trekk, men kaldrasproblematikken vil være
uforandret. Noe av dette kan også trolig utbedres fra innsiden, men kostnaden vil være
uforholdsmessig stor.
Kostnader alternativ 2
Arbeider
Enhet Mengder
Enhetspris SUM
Rigg og drift
rs
1
1 700 000
1 700 000
Riving av eksisterende kledning
m²
4 620
145
669 900
Ny vindsperre, utlekting og ny kledning m²
4 620
545
2 517 900
Nye utforinger og omramminger rundt vinduer inl. Sålebenkbeslag
stk
504
900
453 600
Flytte ut balkonger/tilpasse til ny keldning
stk
42
7 500
315 000
Utskifting av vindusbelistning på eneboliger
stk
424
1 050
445 200
Maling av rekkekhus
m²
4 620
110
508 200
Maling av eneboliger
m²
3 980
130
517 400
Uforutsette arbeider 15 %
1 021 830
Total eks. mva.
8 149 030
Total inkl. mva.
10 186 288
Prosjekt Oslo/521520.1
OPAK-MANUAL / BOLIG Mal 17C01 Ver. C 14.10.10
9/12
Alternativ 3
2-mannsboliger
Utskifting av kledning samt tilleggsisolering med 50 mm mineralull og ny vindsperre type
Tyvek. Etablering av luftespalte min. 22mm. Utskifting av vinduer med utvendig
belistning. Skifte vannbrett som dekker vinduet i bunn og topp, og slik at de går forbi
sidebelistningen.
Utskiftningen bør utføres innen en periode på 3 år.
Eneboliger
Utskifting av kledning samt tilleggsisolering med 50 mm mineralull og ny vindsperre type
Tyvek. Etablering av luftespalte min. 22mm. Utskifting av alle vinduer med utvendig
belistning. Skifte vannbrett som dekker vinduet i bunn og topp, og som går forbi
sidebelistningen.
Arbeidene på eneboligene bør fortsette etter at 2-mannsboligene er ferdige. Arbeidene
kan om ønskelig utføres senere, men vi anbefaler at det gjøres slik at innen en 10 års
periode er alle husene rehabilitert. Prisene under er basert på en kontinuerlig utførelse av
alle husene.
Kostnader alternativ 3a
Arbeider
Rigg og drift ‐ rekkehus
Riving av eksisterende kledning ‐ rekkehus
Utlekting med isolasjon og vindsperre
Utlekting og kledning
Utskifting av vinduer samt belistning
Rive eksisterende balkonger og montere nye, litt større.
Malerarbeid
Uforutsette arbeider 10 %
Total eks. mva. ‐ rekkehus
Rigg og drift ‐ eneboliger
Riving av eksisterende kledning ‐ eneboliger
Utlekting med isolasjon og vindsperre
Utlekting og kledning
Utskifting av vinduer samt belistning
Flytte ut eksisterende balkonger/tilpasse til ny vegg.
Malerarbeid
Uforutsette arbeider 15 %
Total eks. mva. ‐ eneboliger
Total inkl. mva. rekkehus og eneboliger
Enhet Mengder
Enhetspris SUM
rs
1
1 600 000
1 600 000
m²
m²
m²
stk
4 620
4 620
4 620
504
145
275
495
7 400
669 900
1 270 500
2 286 900
3 729 600
stk
m²
42
4 620
16 000
110
672 000
508 200
1 006 510
11 743 610
1
900 000
900 000
m²
m²
m²
stk
3 980
3 980
3 980
424
145
275
495
7 400
577 100
1 094 500
1 970 100
3 137 600
stk
m²
36
3 980
8 500
110
306 000
437 800
1 217 565
9 640 665
rs
26 730 344
Prosjekt Oslo/521520.1
OPAK-MANUAL / BOLIG Mal 17C01 Ver. C 14.10.10
10/12
Alternativ 3b
Et fjerde alternativ kan være, at en under alternativ 3 ikke foretar en generell utskifting
av vinduer, men kun skifter vinduer der det eventuelt skulle være behov. Erfaringsmessig kan dette være en vanskelig vurdering å foreta, da alle mener at akkurat deres
leilighet har et slikt behov.
Vi har imidlertid valgt å ta med et slikt alternativ, da vinduene jo har en relativt lang
teknisk restlevetid forutsatt regelmessig vedlikehold. Vi har antatt utskifting av et vindu
pr. leilighet. Dette tallet vil bli gjenstand for regulering.
Kostnader alternativ 3b
Arbeider
Rigg og drift ‐ rekkehus
Riving av eksisterende kledning ‐ rekkehus
Utlekting med isolasjon og vindsperre
Utlekting og kledning
Utskifting av vinduer samt belistning
Ny omramming/utforing på eksisterende vinduer
Rive eksisterende balkonger og montere nye, litt større.
Malerarbeid
Uforutsette arbeider 10 %
Total eks. mva. ‐ rekkehus
Enhet Mengder
Enhetspris SUM
rs
1
1 600 000
1 600 000
Rigg og drift ‐ eneboliger
Riving av eksisterende kledning ‐ eneboliger
Utlekting med isolasjon og vindsperre
Utlekting og kledning
Utskifting av vinduer samt belistning
Ny omramming/utforing på eksisterende vinduer
Flytte ut eksisterende balkonger/tilpasse til ny vegg.
Malerarbeid
Uforutsette arbeider 15 %
Total eks. mva. ‐ eneboliger
rs
Total inkl. mva. rekkehus og eneboliger
m²
m²
m²
stk
4 620
4 620
4 620
42
145
275
495
7 400
669 900
1 270 500
2 286 900
310 800
stk
462
950
438 900
stk
m²
42
4 620
16 000
110
672 000
508 200
664 630
8 421 830
1
900 000
900 000
m²
m²
m²
stk
3 980
3 980
3 980
36
145
275
495
7 400
577 100
1 094 500
1 970 100
266 400
stk
388
950
368 600
stk
m²
36
3 980
8 500
110
306 000
437 800
786 885
6 707 385
18 911 519
Prosjekt Oslo/521520.1
OPAK-MANUAL / BOLIG Mal 17C01 Ver. C 14.10.10
11/12
VURDERING AV KOSTNADER
Kostnadene for de ulike alternativene varierer fra ca. 10,2 mill. kroner til 26,7 mill.
kroner for det mest omfattende. Alle alternativene forutsetter at alle de beskrevne
arbeidene utføres sammenhengende.
Vi har ikke valgt å prise alternativer med utførelse av et og et hus ved behov. Dette blir
en betydelig dyrere løsning (+ 25-30 %) og er således forkastet.
Vi kan selvsagt se for oss løsninger hvor en tar for seg rekkehusene og eneboligene
adskilt. Dette behøver ikke å ha så veldig stor priskonsekvens og kan således være et
alternativ. Uansett alternativ 1 eller 2, så må eneboligene males i løpet av 3-5 år.
Kostnadene er basert på følgende:
 Pristilbud på arbeidene er ikke innhentet, men er basert på erfaringstall fra
liknende arbeider.
 Det innhentes konkurrerende pristilbud fra flere entreprenører.
 Det forutsettes kontinuerlig framdrift på arbeidene, dvs. ikke oppdeling utover hva
som framgår av de ulike alternativene.
 Pris- og lønnsnivå pr. desember 2012.
 Ev. lønns- og prisstigning i byggetiden er ikke inkludert.
 Finanskostnader er ikke inkludert.
 Administrasjon, kontroll og oppfølging av arbeidene er ikke inkludert.
 Det er ikke medtatt kostnader i forbindelse med utflytting, kostnader for
midlertidig bosted, og mellomlagring av møbler/innbo. Dette anses det heller ikke
å være behov for.
 Prisene er inkl. mva.
KONKLUSJON/OPAKs ANBEFALING
Dersom vi ser bort fra økonomien i de ulike alternativene, og kun baserer oss på hva som
gir det beste resultatet for borettslaget over tid, vil vi klart anbefale alternativ 3/3b.
Dette alternativet er klart dyrest i dag, men som det framgår av de foregående punktene,
anser vi at det, uansett valg, vil være behov for å skifte fasadene også på eneboligene
innen 10-15 år. Dette bør vektlegges når en skal fatte en beslutning. Dette betyr at det
både for alt. 1 og 2 vil påløpe kostnader for oppgradering av fasadene også på
eneboligene på et senere tidspunkt. I mellomtiden påløper vanlige vedlikeholdskostnader
og kostnader for utbedring av vindusomrammingen, som vi mener er nødvendig å ta
snarest.
Hva angår vinduene, så har disse en forventet restlevetid på 10 år+. Dette betyr at disse
mest sannsynlig ikke behøver å skiftes før om 15 år. Dette betyr at alternativ 3b også vil
være et anbefalt alternativ, men vi gjør oppmerksom på at det vil være dyrere å skifte
vinduer når den øvrige fasaden ikke skal røres.
De tre ulike alternativene er de løsningene OPAK mener best kan løse borettslagets
problemer med uforholdsmessig store vedlikeholdskostnader og kalde/trekkfulle hus.
Som nevnt foran har vi ikke medtatt en utbedring hus for hus over tid, da dette gir en
betydelig høyere kostnad for borettslaget, og fordi vi mener problemene med
rekkehusene bør tas tak i relativt omgående.
For alle tre alternativene har vi lagt inn kostnader for å flytte ut balkongene. For
Prosjekt Oslo/521520.1
OPAK-MANUAL / BOLIG Mal 17C01 Ver. C 14.10.10
12/12
alternativ tre vi også valgt å legge inn kostnader for nye balkonger på rekkehusene.
Dette for at en skal unngå kuldebroer og for å kunne føre luftespalten uhindret forbi
balkongen. Her kan en for eksempel legge nye, større balkonger inn som et beboervalg.
Kostnadene for hver boenhet varierer fra ca. kr 130 000,- til ca. kr 350 000,- for de ulike
alternativene.
Når det gjelder spørsmålet for eller mot tilleggsisolering, mener vi at dette lite trolig vil
være økonomisk lønnsomt. Med dette mener vi at energibesparelsen ikke vil betale for
ekstrautgiftene i overskuelig framtid. Det er imidlertid hevet over enhver tvil at en vil øke
innekomforten, samtidig som en også kan påregne en viss energibesparelse.
Innekomfort blir stadig et viktigere tema, men lar seg vanskelig måle i kroner. Muligens
kan husene oppnå en høyere energiklasse (energimerking), noe som mest sannsynlig vil
gjøre boligene mer attraktive ved salg.
Vår anbefaling er derfor at borettslaget snarest starter planlegging/prosjektering av
utbedringsarbeider på husene. Her kan en selvsagt innhente pristilbud på arbeider for alle
tre alternativ samtidig, før en tar endelig stilling til hvilket alternativ som skal velges. På
denne måten vil en få mer nøyaktige priser å forholde seg til. På den annen side kan det
være vanskeligere å få entreprenører til å regne på prosjekter med så stor usikkerhet.
Prosjekt Oslo/534045.1
A-123610
Vallerudbakken Brl.
Side 1 av 4
Bilde nr. 1
Bilde nr. 2
Fasade på rekkehus. Beboer har selv (eneste)
montert ny omramming rundt vinduene og
utbedret tettingen.
Som bilde nr. 1.
Bilde nr. 3
Original innfelt vindusbelistning som flukter
med kledning.
Bilde nr. 4
Bilde nr. 5
Bilde nr. 6
Kledningen dekker vinduer i topp. Det er
montert spalteventiler i vinduene. Tak
over inngangsparti (rekkehus) i
bakgrunnen.
Som bilde nr. 5.
OPAK-MANUAL / DIVERSE Mal 15C04c Ver. E 28.09.11
Vindusbelistningen har spalte mellom
belistning og kledning som går helt inn på
sidene av vinduskarmen. Sålebenken stikker
heller ikke utenfor fasadelivet.
26.10.2012
Prosjekt Oslo/534045.1
A-123610
Vallerudbakken Brl.
Side 2 av 4
Bilde nr. 7
Bilde nr. 8
Lufteventil i knevegg/gavl på eneboliger.
Byggene har ellers minimalt (ingen fra
byggeåret) med lufteventiler.
Som bilde nr. 7.
Bilde nr. 9
Bilde nr. 10
Kledning på gavlvegg – enebolig.
Flere av byggene har skitne overflater på
kledningsbordene og bør vaskes grundig med
husvask før eventuell maling.
Bilde nr. 11
Som bilde nr. 10.
Bilde nr. 12
OPAK-MANUAL / DIVERSE Mal 15C04c Ver. E 28.09.11
Kledningsbordene fremstår som skjoldete,
spesielt på flere av eneboligene.
26.10.2012
Prosjekt Oslo/534045.1
A-123610
Vallerudbakken Brl.
Side 3 av 4
Bilde nr. 13
Bilde nr. 14
Flere av veggen fremstår imidlertid i god
stand. Disse er oftest nylig malt.
Bildet viser luftespalte mellom kledning og
bindingsverk. Det er minimal til ingen lufting.
Bilde nr. 15
Bilde nr. 16
Dette bildet viser også luftespalte mellom
kledning og bindingsverk med minimal til
ingen lufting.
Hageslange montert langs underkant panel
dekker den lille luftespalten som er bak
kledningen, på noen vegger.
Bilde nr. 17
Bilde nr. 18
Noen få steder er det akseptabel størrelse på
luftespalten. Det mangler derimot musebånd/
musesperre for å hindre mus å krype inn
mellom kledning og vindsperre.
Hageslange dekker luftespalte bak kledningen
og hindrer tilgang av luft nedenfra.
OPAK-MANUAL / DIVERSE Mal 15C04c Ver. E 28.09.11
26.10.2012
Prosjekt Oslo/534045.1
A-123610
Vallerudbakken Brl.
Side 4 av 4
Bilde nr. 19
Bilde nr. 20
Balkonger må ved en eventuell utskifting av
kledningen rives, eller provisorisk løftes ut fra
veggen mens man utfører arbeidene.
Balkonger må ved en eventuell utskifting av
kledningen rives, eller provisorisk løftes ut fra
veggen mens man utfører arbeidene.
Bilde nr. 21
Bilde nr. 22
Eneboliger med mellombygg/ carport/garasje.
Eneboliger sett fra hagesiden. Det er ulike
størrelser på balkongene.
Bilde nr. 23
Bilde nr. 24
Kledning med avflassende maling. Store deler
av denne veggen er preget av at malingen
sitter dårlig til underlaget, trolig pga. fukt.
Mer kledning med avflassende maling. Store
deler av denne veggen var preget av at
malingen satt dårlig.
OPAK-MANUAL / DIVERSE Mal 15C04c Ver. E 28.09.11
26.10.2012

Similar documents