Brf likhetsprincipen

Du och din
bostadsrättsförening
Bostadsrättsföreningen och
LIKHETSPRINCIPEN
”Styrelsen eller någon annan ställföreträdare får inte företa en
rättshandling eller annan åtgärd som är ägnad att bereda en
otillbörlig fördel åt en medlem eller någon annan till nackdel för
föreningen eller annan medlem.”
Lagen om ekonomiska föreningar 6 kap. 13 §.
”Föreningsstämman får inte fatta beslut som är ägnade att bereda
otillbörlig fördel åt en medlem eller någon annan till nackdel för
föreningen eller annan medlem.”
Lagen om ekonomiska föreningar 7 kap. 16 §.
Andemeningen i dessa båda paragrafer utgör det som kallas likhetsprincipen,
ett förhållningssätt som är centralt för bostadsrättsföreningens verksamhet.
Till ovanstående paragrafer hänvisar också bostadsrättslagen i sitt nionde
kapitel.
En millimeterrättvisa är av praktiska skäl inte alltid möjlig i en bostadsrättsförenings verksamhet. Frågan om likarättsprincipen, eller likhetsprincipen
som den också kallas, har i bostadsrättssammanhang prövats i några rättsfall
som vi beskriver i slutet av detta dokument. I samband med dessa prövningar
samt i förarbeten till lagändringar under årens lopp har likhetsprincipens
tillämpning varit föremål för många diskussioner. Den har då kompletterats
med så kallade generalklausuler, det vill säga allmänt formulerade lagregler
som ger stor frihet vid bedömningen.
...OCH PRAKTIKEN
I praxis har bostadsrättsföreningar ansetts ha viss frihet att fatta beslut
som inte alltid fullt ut följer likhetsprincipen. Det finns därför tillfällen när
det är möjligt att acceptera avsteg från likhetsprincipen.
>>>
TÄNK PÅ ATT
Rättvisa – så långt som möjligt
4 likhetsprincipen är central för bostadsrättsföreningens verksamhet
I TEORIN...
Bostadsrättslagen utgår från att i princip samtliga utgifter som en bostadsrättsförening har för fastighetsunderhåll, skötsel, förvaltning, avsättning till
fonder med mera ska bekostas av årsavgifterna. Dessa fastställs av föreningens styrelse utifrån de normer som är angivna i stadgarna.
4 avsteg kräver väl motiverade sakliga skäl
Sid 1 av 2. Framtaget av Fastighetsägarna, nov 2012
4 en enskild eller grupp bostadsrättshavare med en avvikande uppfattning har ett starkt skydd om föreningen vill fatta ett beslut som innebär ett ingrepp i den enskildes bostadsrätt även om de är i minoritet.
Högsta domstolen har till exempel slagit fast att om en förening kan visa
att man sakligt kan motivera ett beslut som kan förefalla utgöra en
olikbehandling och att beslutet inte beror på till exempel misshälligheter
bland föreningsmedlemmarna och av sådana skäl är illojalt eller otillbörligt, så strider det inte mot likhetsprincipen.
Minoritetsskydd
Ett särskilt skydd finns för minoriteter, det vill säga en enskild eller mindre
grupp bostadsrättshavare med en avvikande uppfattning i en viss fråga.
Minoritetsskyddet träder in när föreningen vill fatta beslut som gör ett
ingrepp i den enskildes bostadsrätt. Det kan handla om att någon får en
balkong över sitt fönster eller förändringar av badrummet i samband med
ett stambyte. Bostadsrättshavaren som berörs ska då godkänna förändringen. Om han eller hon inte gör det kan beslutet enbart genomföras om en
stämma fattar beslut med minst två tredjedels majoritet samt att hyresnämnden därefter godkänner beslutet.
Några rättsfall
NJA 1989 s. 751
Bostadsrättsförening har vid föreningsstämma beslutat att kostnaderna för
kabel-tv skulle finansieras över årsavgifterna. Det innebar att kostnaderna
kom att drabba medlemmarna olika, beroende på respektive lägenhets
storlek. Beslutet ansågs inte strida mot den så kallade likhetsprincipen.
RH 2010:71
I samband med en ombildning från hyresrätter beslutade den nybildade
bostadsrättsföreningens styrelse att insatserna för bostadsrätterna skulle
bestämmas med utgångspunkt från de hyror som gällde för lägenheterna i
fastigheten vid tidpunkten för överlåtelsen av fastigheten till föreningen.
Den beslutade fördelningsgrunden innebar att insatsen för ett par av de
mindre lägenheter i fastigheten som uppläts med bostadsrätt – vid en
jämförelse med ett tänkt pris per kvadratmeter – blev väsentligt högre än
den som bestämts för större lägenheter i samma fastighet. Två föreningsmedlemmar krävde tillbaka delar av sina insatser från föreningen. Något avsteg
från likhetsprincipen ansågs emellertid inte ha förekommit.
NJA 2009 s. 550
Två bostadsrättshavare hade fått tillstånd att bygga balkonger. Bygglov
beviljades och balkongerna uppfördes. När en tredje bostadsrättshavare
också ville ha en balkong avslog både styrelsen och föreningsstämman
ansökan trots att bygglov beviljats. Föreningen hävdade att balkongerna inte
kunde jämställas eftersom den tredje skulle förvanska den arkitektoniska
utformningen av fasaden. Tingsrätten ansåg att det inte var sakligt motiverat
att särbehandla den tredje bostadsrättshavaren. Efter att föreningen
överklagat beslöt både hovrätten och Högsta domstolen att likhetsprincipen
inte hade åsidosatts och att det fanns beaktansvärda sakliga skäl till att
medlemmarna behandlats olika – i detta fallet fastighetens estetiska och
arkitektoniska utformning.
NJA 1998 s. 153
En bostadsrättsförening skulle uppföra tre fastigheter med totalt 64
lägenheter. Vid byggnationen av den första fastigheten fick man avslag på
ansökan om statligt lån, något som sedan beviljades för de två andra
fastigheterna. Det innebar att föreningsstämman beslutade att sänka
insatserna för lägenheterna i dessa två fastigheter. Beslutet överklagades av
några boende i den första fastigheten, men beslutet om sänkningen av
avgiften ansågs inte kränka likhetsprincipen.
Sid 2 av 2. Framtaget av Fastighetsägarna, nov 2012