Bostadsrätt och andelsrätt

UTBILDNINGSMATERIAL FRÅN VITEC
© VITEC
Bostadsrätt och
andelsrätt
Vitec Säljstöd, maj 2014
VITEC Affärsområde Mäklare • www.vitec.se/maklare • [email protected]
GÖTEBORG: REDEGATAN 1 B, 426 77 V. FRÖLUNDA • VÄXEL: 031-360 61 00
KALMAR: BOX 751, 391 27 KALMAR • VÄXEL: 0480-44 74 00 • STOCKHOLM: GUSTAVSLUNDSV 30, 167 51 BROMMA • VÄXEL: 08-720 36 50
Bostadsrätt och andelsrätt - Vitec Säljstöd, maj 2014
INNEHÅLLSFÖRTECKNING
Upplåtelseformer ......................................................................................... 4
Andel i bostadsförening ............................................................................... 4
Bostadsförening bildad före 1930 ................................................................ 4
Marknadsförs på nätet ......................................................................................... 5
Andel med lagfart – ideell andel ................................................................... 5
Marknadsförs på nätet ......................................................................................... 6
Bostadsrätt .................................................................................................. 6
Marknadsförs på Nätet som ................................................................................. 7
Äkta eller oäkta bostadsföretag ................................................................... 7
Försäljning och uppskov ...................................................................................... 8
Kortkommandon........................................................................................ 10
3
Bostadsrätt och andelsrätt - Vitec Säljstöd, maj 2014
Upplåtelseformer
I Säljstöd har vi följande upplåtelseformer.
1. Andel i bostadsförening
2. Andel i oäkta bostadsföretag (Detta använder man bara för att få rätt vid kapitalvinst och
få blankett K12. Alltså inget som heter så).
3. Bostadsrätt
4. Hyresrätt
Andel i bostadsförening
När det gäller bostadsföreningar bör man ta reda på när de bildades. De som tillkom före 1930
är väldigt lika en bostadsrättsförening, medan de som är av yngre datum mer liknar hyresrätt.
I sådana fall kan det bli problem att få lån med bostaden som säkerhet. Värdet på en sådan
lägenhet kan då inte heller jämställas med en bostadsrätt.
Ett liknande problem finns för andelslägenheter som är i princip omöjliga att belåna. Det kan
bara ske genom inteckning av hela fastighetens pantbrev, vilket kräver samtliga delägares
samtycke. Detta kan göra en andelslägenhet svårsåld.
Bostadsförening bildad före 1930
En ekonomisk förening som bildats före 1 juli 1930 och upplåter nyttjanderätt till bostad på
obegränsad eller begränsad tid benämns bostadsförening. Nybildning av bostadsförening kan
inte ske. Det är enkelt att känna igen en BF då det står u.p.a. (utan personligt ansvar) efter
föreningsnamnet. Den huvudsakliga skillnaden mellan BRF och BF är att bostadsföreningens
verksamhet styrs av lagen om ekonomiska föreningar. Eventuella tvister mellan en
andelsägare och en bostadsförening avgörs av tingsrätten medan i en BRF avgörs av
hyresnämnden.
Eftersom en BF verksamhet inte regleras av bostadsrättslagen kan föreningens stadgar
innehålla regler som i vissa fall kan begränsa värdet av ett boende i en sådan lägenhet. Därför
är det viktigt att läsa stadgarna före ett köp för att se om dessa innehåller uttömmande regler
anpassade till ett modernt synsätt på boende.
4
Bostadsrätt och andelsrätt - Vitec Säljstöd, maj 2014
Det rekommenderas att man före köp tar kontakt med bank eller jurist som kan granska
stadgarna. Banker kan ofta ställa sig tveksamma till belåning av en andel i en bostadsförening
därför att stadgarna kan vara skrivna på ett ur belåningssynpunkt ofördelaktigt sätt.
En bostadsförening kan neka köpare medlemskap utan att frågan om medlemskap hänskjuts
till hyresnämnd,
Andrahandsuthyrning kan vara helt förbjudet. Oftast läggs större ansvar på medlemmarna för
inre underhåll.
Hembudsregler kan förekomma d v s att en andelsägare måste sälja tillbaka lgh till
föreningen. Detta är helt förbjuden i en BRF.
För den som funderar på att köpa en lägenhet i en BF är det väldigt viktigt att det är en
besittningsförening och att föreningens stadgar stämmer överens med vad som sägs i
bostadsrättslagen, vilket de allra flesta gör. För bostadsföreningar tillämpas lagen om
ekonomiska föreningar. I övrigt är det ingen skillnad mot att äga en bostadsrätt och priserna
brukar i stort sett vara desamma.
Ca 30 % av Stockholms innerstad utgörs av andelar i bostadsföreningar.
MARKNADSFÖRS PÅ NÄTET
Andel med lagfart – ideell andel
Här köper man en del av en fastighet d v s fast egendom med lagfart. Man får nyttjanderätt till
en lägenhet. Innehavet beskattas likt en näringsfastighet. Ur beskattningssynpunkt betraktas
som ett oäkta företag. Dessa andelar med därtill hörande lägenheter är i praktiken svåra att
belåna. Belåning kan endast göras genom den gemensamt ägda fastigheten (genom inteckning
av fastighetens pantbrev) vilket kräver samtliga delägares samtycke.
5
Bostadsrätt och andelsrätt - Vitec Säljstöd, maj 2014
MARKNADSFÖRS PÅ NÄTET
Bostadsrätt
Vad är en bostadsrätt? En vanlig missuppfattning är nämligen att man ”köper en lägenhet”.
I vardagligt tal kan man säga så, men i strikt mening är det fel. Det man köper är inte själva
lägenheten, utan ett medlemskap i en bostadsrättsförening. Man köper in sig i
bostadsrättsföreningen och blir delägare i denna ekonomiska förening. Men samtidigt följer
också rätten att bo i lägenheten. Det är det som är själva innebörden i ordet ”bostadsrätt”.
I denna bostadsrätt får man bo så länge man vill, så länge man betalar sina avgifter (”hyran”)
och sköter sig. När man sen vill flytta säljer man sin bostadsrätt, dvs man säljer (överlåter) sin
ekonomiska andel till en ny köpare.
En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening
En bostadsrättsförening har till ändamål att i föreningens hus upplåta lägenheter med
bostadsrätt till föreningens medlemmar.
Bostadsrätt är den rätt i föreningen som en medlem har på grund av upplåtelsen. Det
innefattar dels en nyttjanderätt, dels en andelsrätt. Medlem som innehar bostadsrätt kallas
bostadsrättshavare. För att bli medlem krävs att föreningen har gjort en prövning och
godkänt dig som medlem.
Andelsrätten innebär att medlemmen äger en andel i föreningen. Medlemmarna tillsammans
äger gemensamt föreningens fastighet.
Nyttjanderätten innebär att medlemmen har rätt att nyttja en viss lägenhet. Denna
nyttjanderätt är obegränsad i tiden och brukar sägas vara en stark rätt då man endast kan bli
uppsagd av vissa i lag angivna skäl (olika förverkandegrunder).
Som bostadsrättshavare så har du både rättigheter och skyldigheter. Rättigheter genom att till
exempel få delta på föreningsstämman och där bland annat välja styrelse för föreningen samt
att till stor del själv få avgöra hur du vill ha det i din lägenhet (ibland krävs det dock tillstånd
av föreningen). Du har också skyldigheter såsom att betala årsavgift och att väl vårda och
sköta din lägenhet m.m. Ansvarsfördelningen mellan dig och föreningen är reglerad i
föreningens stadgar och Bostadsrättslagen.
6
Bostadsrätt och andelsrätt - Vitec Säljstöd, maj 2014
Bostadsrättshavaren kan fritt sälja sin bostadsrätt till marknadspris.
En bostadsrätt är att betrakta som lös egendom (inte fast egendom såsom till exempel en
villa). Reglerna i Köplagen är därför tillämpliga vid köp av en bostadsrättslägenhet.
MARKNADSFÖRS PÅ NÄTET SOM
Äkta eller oäkta bostadsföretag
En bostadsrättsförening beskattas som Äkta privatbostadsföretag respektive oäkta
bostadsföretag.
Men i bägge fallen handlar det om vanliga bostadsrättsföreningar. Skillnaden är att de
beskattas olika. Annars är det ingen skillnad. Bägge lyder under bostadsrättslagen och har
likadana stadgar, och det är ingen skillnad att bo i en oäkta bostadsrättsförening jämfört med
en äkta, det är samma skyldigheter och samma rättigheter. Skillnaden är beskattningen, och
det gäller både beskattningen av föreningen och beskattningen av den enskilde
bostadsrättshavaren.
För att en bostadsrättsförening ska klassas som äkta (äkta privatbostadsföretag) så måste
minst 60% avse bostäder med bostadsrätt. Vilket förenklat betyder att 60% av intäkterna ska
7
Bostadsrätt och andelsrätt - Vitec Säljstöd, maj 2014
komma från fysiska bostadsrättsinnehavare. Men detta är en förenkling, för det är egentligen
taxeringsvärdets fördelning på bruksvärdeshyror och marknadshyror som avgör.
Man kan vända på det och säga så här: om bostadsrättsföreningens intäkter till mer än 40%
kommer från lokaler, hyreslägenheter och juridiska personer, är det risk att föreningen
skattemässigt blir klassad som oäkta. Då beskattas föreningen som en näringsfastighet, som
affärsdrivande företag, vilket i detta sammanhang blir ganska ofördelaktigt.
En typisk oäkta bostadsrättförening har ett centralt läge och har stora kontors- och
affärslokaler, och/eller har ett stort antal hyreslägenheter.
1. Bostadsrättshavaren kan bli förmånsbeskattad för skillnaden mellan faktisk
månadsavgift och en tänkt normalhyra. Om bostadsrättshavaren bor billigt betraktas det alltså
som en förmån som ska beskattas. I praktiken blir det dock sällan så, eftersom det finns
begränsningar, s k lättnadsregler. Dessa lättnadsregler är tillfälliga och provisoriska, men har
ändå förlängts att gälla år efter år. Vad som händer i framtiden är dock ovisst.
2. Den som flyttar till eller från en bostadsrätt i en oäkta förening har inte rätt att tillämpa
uppskovsreglerna för byte av bostad. Detta kan för vissa personer ha stor betydelse och här
måste var och en göra sin egen bedömning utifrån den egna situationen.
Det finns också fördelar med en oäkta bostadsrättsförening. Just att de har så stora inkomster
från hyreslokaler och hyreslägenheter gör att medlemmarnas boende “subventioneras”, och
månadsavgiften kan hållas låg. Men det har också en baksida, en risk. Är föreningen mycket
beroende av dessa intäkter, t ex från en stor affärslokal, så kan det slå mycket hårt om den
plötsligt skulle bli outhyrd.
En oäkta förening kan bli äkta, och tvärtom, om förhållandena förändras. Vissa föreningar
som ligger i gränszonen skriver ibland att de “planerar att bli äkta”. Ta detta med en stor nypa
salt, det är inte säkert att det blir så. Det är skattemyndigheten som avgör, och de kanske gör
en helt annan bedömning än styrelsen.
FÖRSÄLJNING OCH UPPSKOV
Säljer man en lägenhet i ett oäkta bostadsföretag räknas det som att du säljer en andel i en
ekonomisk förening eller i ett aktiebolag. Det innebär att hela vinsten beskattas i kapital.
Skatten är 30 procent. Får du en förlust när du säljer får du dra av 70 procent av förlusten.
Försäljningen redovisar du på blankett K12.
Säljer du en lägenhet i ett oäkta bostadsföretag har du inte rätt till uppskov med beskattning
av vinsten. För att du ska kunna få uppskov krävs att du har en andel i ett privatbostadsföretag
vid försäljningstidpunkten.
I vissa fall, t.ex. om bostadsrättsföreningen är nybildad, kan bostadsrättsföreningen vara oäkta
vid ingången av inkomståret. Då måste du beräkna vinsten på blankett K12 enligt reglerna för
oäkta bostadsföretag, men du kan få uppskov (om förutsättningarna i övrigt är uppfyllda) om
bostadsföreningen är äkta vid försäljningstidpunkten. Du begär uppskov på blankett K6 eller
K2 även om du ska göra själva vinstberäkningen på blankett K12.
8
Bostadsrätt och andelsrätt - Vitec Säljstöd, maj 2014
9
Bostadsrätt och andelsrätt - Vitec Säljstöd, maj 2014
Kortkommandon
Tryck på
Om du vill
F1
F3
F5
F7
F8
SHIFT + F7
SHIFT + F10
Visa hjälp
Öppna sökrutan
Uppdatera en lista
Gå till föregående flik i ett registerkort
Gå till nästa flik i ett registerkort
Starta stavningskontrollen
Visa snabbmenyn för ett markerat objekt
CTRL + I
CTRL + N
Nå inmatningsfälten i ett registerkort
Nå arbetsflödet i ett registerkort
CTRL
CTRL
CTRL
CTRL
Nå
Nå
Nå
Nå
+
+
+
+
M
L
K
R
snabbmenyn i en lista
listdelen i en lista
knapparna i listans verktygsrad
registerkortet i listan om detta är öppet
CTRL + D
CTRL + M
CTRL + Q
Nå månadskalendern om du står i ett datumfält
Räkna om månadsvärde till årsvärde
Räkna om månadsvärde till kvartalsvärde
CTRL
CTRL
CTRL
CTRL
DEL
Kopiera
Klippa ut
Klistra in
Ångra
Ta bort
+
+
+
+
C
X
V
Z
TAB
SHIFT + TAB
CTRL + HÖGERPIL
CTRL + VÄNSTERPIL
CTRL + HOME
CTRL + END
Gå till nästa fält
Gå till föregående fält
Flytta insättningspunkten
Flytta insättningspunkten
Flytta insättningspunkten
Flytta insättningspunkten
CTRL + F4
CTRL + TAB
ALT + F4
ALT + TAB
ALT + ESC
Stänga det aktiva fönstret
Växla mellan öppna fönster
Stänga eller avsluta det aktiva objektet/programmet
Växla mellan program i Windows
Växla mellan programmen i den ordning som de startades
ALT + 253
ALT + 252
Skriva tvåan i m²
Skriva trean i m³
10
till
till
till
till
början av nästa ord
början av föregående ord
början av texten
slutet av texten