praktiska utmaningar vid förvaltning av studentbostäder

PRAKTISKA UTMANINGAR VID
FÖRVALTNING AV STUDENTBOSTÄDER
Sammanfattning - Nätverksträff i Skövde 17-18 oktober
SENASTE NYTT OM VÄGGLÖSS
Christine Jacobsen
Nätverksträffen rivstartar med
ett ämne som både förbryllar och
fascinerar de flesta i studentbostadsbranschen, nämligen vägglöss. Dessa småkryp skapar stora
problem för både hyresgäst och
bostadsföretag och är ett svårt
problem att lösa. Inbjuden från
Lund och forskningsföretaget Nattaro Labs är Christine Jacobsen
som berättar mer om skadedjuret.
saneringsföretagen anser att vägglusen
kan sitta still under längre tider även på
är det svåraste skadedjuret att bekämpa
dagen. Vägglusen är med andra ord inte
och nästan lika många, 72 procent säger
styrd av ljus eller mörker utan anpassar sig
att problemet växer. I USA finns också en
helt och hållet efter möjligheten att få mat.
problematik i att många av de som drabbas av vägglöss inte har råd att betala för
Födan är oerhört viktigt eftersom den hela
bekämpning, en stor bidragande faktor till
tiden måste äta stora mängder i förhål-
vägglössens fortsatta spridning.
lande till sin kroppsvikt för att utvecklas
och leva vidare. Från ägg går vägglusen
igenom 6 stadier och måste mellan varje
Biologi och ekologi
stadie själv hitta föda för att kunna utveck-
Vägglusen är egentligen ingen lus utan
ägg till fullvuxen beror på temperatur och
en skinnbagge. Eftersom det inte är en lus
Utspridning och ökning
Christine börjar med att redogöra kring
vägglusens spridning och ökning de
senaste åren. Det är främst västländska
länder, däribland Sverige, som upplevt en
markant ökning av skadedjuren de senaste åren. På det hela har problematiken
ökat med 3 000 procent mellan 2006 och
2012. En undersökning på den amerikanska marknaden visar att 76 procent av
lever den heller inte på oss, ett levnadssätt som man gärna förknippar med andra
typer av löss. Däremot lever den av oss och
deras enda näringskälla är blod, framförallt
människoblod.
Vägglusens beteende är något kryptiskt,
vilket beror på att den hela tiden anpassar
sig efter människan. Oftast kommer den
fram och äter på natten när människan
ligger still, men på senare tid har man även
hittat vägglöss i bibliotek där människan
las vidare. Hur snabbt vägglusen går från
möjlighet till mat, men en genomsnittlig
tid är cirka sex veckor. Får vägglusen inte
mat kan den som vuxen eller i sina senare
tillväxtstadier ligga i dvala i upp till ett och
ett halvt år.
Vägglusen sprider sig främst med hjälp av
oss människor, det vill säga att den liftar
med våra saker, som väskor, möbler eller
textilier. I jakt på mat kan den även vandra
kortare sträckor själv, till exempel mellan
rum via sprickor och hål i väggarna.
De hittar oss människor genom koldioxid
veckor innan det ger effekt, men fungerar
(utandningsluft), värme (pH-värde) och vår
både förebyggande och bekämpande.
doft. Med varandra pratar de genom fero-
Christine påpekade vidare at det ofta är en
moner. Och just feromoner är något som
kombination av olika bekämpningsmeto-
Nattaro Labs forskar kring för att kunna
der som ger bästa effekt.
skapa produkter som både förutser och
fångar vägglöss.
Diskussion
Bekämpning och
resistensproblem
Diskussionen om vägglöss var intressant
Vägglössen utvecklar lätt resistens mot
gällande vägglöss! De olika diskussions-
kemiska bekämpningsmetoder. Detta
grupperna fick presentera sina bästa tips,
beror på att de har en ovanligt hög äm-
och bland tipsen märktes ett stort fokus på
nesomsättning, det bajsar helt enkelt ut
information och samarbete. Många påpe-
giftet. Under början av 1900-talet använ-
kade att det är viktigt att hyresgästen sam-
des starka medel såsom DDT och man har
arbetar för att överhuvudtaget få effekt av
i senare tid hittat vägglöss som utvecklat
bekämpningsmetoderna, och att informa-
resistens mot detta. Därför är det viktigt
tion är viktigt för att få till ett bra samar-
att hitta och utveckla de metoder som
bete. Information är viktigt i både förebyg-
bryter ner vägglössen på andra sätt som
gande syfte och i samband med själva
de inte kan utveckla resistens mot. Sådana
vägglusattacker, framförallt framhålls den
metoder är främst kyla, värme och kiselgur
förebyggande informationen som både
som alla är biologiska metoder. Vägglössen
avdramatiserar och ökar kunskapen.
och på sina hålla svår att stoppa. Det finns
mycket att säga, fråga och dela med sig av
klarar inte av att överleva i för låga eller
höga temperaturer, men det är viktigt att
Bland de mer bekämpningstekniska tipsen
det antingen är väldigt varmt eller kallt
märktes kiselgur i samband med värme-
under en lång tid, Christine rekommende-
eller kylbehandling. Att dessutom använda
rar till exempel -18 grader i en vecka för
kiselgur förebyggande, till exempel vid
infesterade möbler och kläder. Kiselgur
besiktning, om- eller nybyggnation var ett
är ett vitt pulver som fastnar i vägglusens
bra tips som framkom.
leder och sakta bryter ner dem och därmed även vägglusen. Det är ingen snabb
bekämpningsmetod, det kan ta upp till tre
OM NATTARO LABS
Nattaro Labs är ett forskarbaserat
företag som forskar på sin alldeles
egen vägglusodling för att ta fram effektiva bekämpningsprodukter mot
vägglöss. De har under året lanserat
sin första produkt, Nattaro Safe – en
papperslist med kiselgur som kan
klistras på sängar, lister och väggar.
www.nattarolabs.se
Korridorer ja eller nej?
AB Skövdebostäder
KORRIDORRUM - JA ELLER NEJ?
Skövdebostäder
För några år sedan stod Skövdebostäder inför frågan vad de skulle
göra med sina korridorer. Precis
som på många andra platser i landet märkte de av ett avklingande
intresse för sina korridorrum – det
var alltid de bostäderna som stod
tomma först och oftast.
Korridorer
Lösningen blev att behålla en del och
dat och öppet kök som får många att bli
bygga om resten. Urvalet baserades dels
på funktion och skick. De korridorer som
genom sin utformning och planlösning
fungerade bra behölls, samt de vars skick
Antal: 10 rum/kök
Byggår: 1995-1995
Hyra: 3 400kr/mån, 10 månader
Möbler och grundläggande köksutrustning i de gemensamma utrymmena står
Skövdebostäder för
Från trapphuset stiger vi rakt in i ett välstäförvånande över hur rent det är.
- En så här ren spis i ett gemensamt kök
har jag aldrig sett, utbrister någon innan
fortfarande var bra.
alla i gruppen ens hunnit in i köket.
Efter en kort introduktion av Charlott
Man märker direkt att korridorens utform-
Kroon på Skövdebostäder följde studiebesök till både de korridorrum som finns kvar
och de som byggts om till ettor och tvåor.
ning bidrar till ordning och reda, det är ett
utrymme som man måste passera för att
komma vidare till sin egen bostad.
- De har alltid koll på varandra, här är det
alltid är liv och rörelse och det är svårt att
gömma sig om man är den som slarvar
och smutsar ner, säger Malin Svensson,
bovärd på Skövdebostäder.
Ordningen i köket kan också bero på att
varje korridorrum har en liten kokvrå med
plattor och egen kyl.
Ombyggda studentettor
Antal: 10 studentettor och en tvåa per ombyggd korridor
- Vad smart att ha en egen kyl i varje korri-
Ombyggnadsår: 2011
dorrum och sedan gemensam frys, då slip-
Hyra: Ettor: 400kr/mån, 10 månader
per ni säkerligen att mat ”försvinner” mel-
Tvåor: 5 200 - 5700kr/mån, 10 månader
lan hyresgäster säger en annan besökare.
Det går direkt att känna igen sig i studentetMen då det saknas både fläkt, ugn och
tan, de främsta förändringarna är små; lite
riktigt kök är det förhållandevis ändå
extra garderobsutrymme och ett bättre kök
mycket matlagningsaktivitet som sker i det
med frys, fläkt och riktigt spis med ugn.
gemensamma köket.
Just köken var ett problem vid ombyggI början av varje terminsstart anordnar
nationen, berättar Charlott Kroon som är
Skövdebostäder ett gemensamt möte i
områdeschef för bland annat studentbos-
korridorerna. Under mötet är man noga
täderna. Eftersom det från början bara var
med att inte kommer med pekpinnar. Istäl-
ett pentry räckte inte köksbänken till för att
let tar de som bor där sedan tidigare med
uppfylla de byggregler som gäller för bän-
sig de saker som fungerat bra och mindre
kytor. Lösningen blev en klaffbänk längst
bra. Det här systemet ger bra resultat och
ut på köket. På så sätt finns bänkytan lättill-
både Skövdebostäder och hyresgästerna är
gänglig, samtidigt som den går att fälla ner
nöjda med det, något som vi får se bevis på
och skapa mer plats i själva rummet.
i åtminstone den korridor vi besöker. För
att få bra uppslutning på mötena annon-
Tvåan har en öppen planlösning mellan kök
serar man om de i god tid innan på flera
och vardagsrum, ett väl tilltaget sovrum och
språk och går sedan och ”knackar dörr”
en lite klädkammare som hos hyresgästerna
någon halvtimme innan mötet ska starta.
vi hälsade på används som datorrum. Tvåan
har även tillgång till den rymliga balkong
I de korridorer som fungerade mindre bra
som tidigare tillhlrde av hela korridorköket.
gjordes rummen om till små studentettor
och de gemensamma köken byggdes om
Kostnaden för att bygga om ett korridorrum
till välplanerade och rymliga tvåor.
till en studentetta var runt 50 000/bostad
och det gemensamma köket som byggts
om till en tvåa gick på 300 000 kronor.
VISNING, BESIKTNING OCH UTFLYTTNING
Bengt Jansson
Redan under träffens inledande lunch kunde man
höra grupper diskutera problematiken med besiktningar, dålig flyttstädning och
det allmänt svårhanterliga
arbetsklimat som uppstår
med få utflyttningsdagar i
ett bestånd med hög omflyttning. Bengt Jansson som
är fastighetschef på Chalmers Studentbostäder kommer med en ny lösning på
problemet, en lösning som
på många sätt förbättrat
verksamheten för dem.
månader sedan hade man 12 utflyttnings-
mer jämt fördelad över arbetstiden för de
dagar, med i genomsnitt 130 utflyttningar
anställda. Dessutom köper man sig 24 tim-
vardera. Utflytt skedde senast 10.00 på
mar extra för att färdigställa en trasig eller
den aktuella dagen och nästa hyresgäst
ostädad lägenhet.
skulle ha nycklarna 14.00 samma dag. En
sjukanmälan eller VAB-frånvaro på fel dag
Skiftet är möjligt eftersom det i hyreslagen
kunde få stora konsekvenser. Hittade de en
anges att man kan ändra utflyttningsda-
ostädad lägenhet, vilket är långt ifrån en
gen från månadsskiftet genom en enskild
ovanlighet, hade de fyra timmar på sig att
överenskommelse med hyresgästen, vilket
få den ren innan nästa hyresgäst flyttade
är vad Chalmers Studentbostäder gör.
in. Vidare var det alltid svårt med semester,
Studenten har med andra ord fortfarande
juli och augusti är de månader då det är
rätt att flytta ut vid månadsskiftet om den
allra flest utflyttningar.
så önskar. Hyran för den månad då skiftet
av hyresgäst sker delas upp mellan den
som flyttar ut och den som flyttar in, på så
Månad byttes ut mot vecka
Lösningen blev att skapa en utflyttningsdag och en inflyttningsdag per vecka,
istället för att kombinera de båda på en
Chalmers Studentbostäder har under flera
år haft samma problematik som många
andra studentbostadsföretag med ett högt
antal besiktningar och avflyttningar koncentrerat kring varje månadsskifte. För sex
och samma dag varje månad. Utflyttning
sker senast på tisdag 10.00 och inflyttning
senast onsdag 14.00. Det betyder att de
numera har 52 utflyttningsdagar och runt
25 utflyttningar per dag. Systemet har
gjort utflyttningen smidigare, lättare och
vis betalar man bara för bostaden när man
bor i den.
Systemet har varit i bruk i fem månader
och ännu har de inte mottagit ett enda
klagomål. Frågor på systemets funktion
och rättigheter har dykt upp, men svaren
de kunnat ge har än så länge varit fullt
tillräckliga.
Systemet underlättar även för de som sö-
ker bostäder, nu släpps det ett antal bostä-
appen kan man både genomföra besikt-
der varje vecka och de som har koll kan på
ningen enkelt och smidigt och även skapa
rätt dag snabbt gå in och söka bostad.
underlag och bilder till en rapport som kan
användas mot både föregående hyresgäst
Många var nyfikna på Bengts omstruktu-
och städfirmor.
rering och undrade vilka svårigheterna de
stött på, men Bengt menar att det bara
gett fördelar, även om omställningen i
sig krävt en del arbete. Den enda krock
som egentligen uppstår är när man byter
bostad inom Chalmers Studentbostäders
bestånd, men det sköter de via ett system
vid sidan om.
Diskussionen
De efterföljande diskussionerna kom att i
stor utsträckning att handla om Chalmers
Studentbostäders andra, olösta problem.
Många av deltagarna verkar ha samma problem. Det konstaterades att kundnöjdhetsfokuset gällande detta måste bli större, man
Flyttstädning ett
växande problem
vill inte starta på minus med hyresgästen
Bengt tog även tillfället i akt att lyfta upp
Några konkreta tips som uppkom var
ytterligare ett problem, ett problem som
bland annat att låta studenten vara med
de ännu inte funnit någon lösning på. Pre-
vid städbesiktningen och tillhandahålla en
cis som många andra studentbostadsföre-
checklista inför flyttstädningen med till-
tag upplever Chalmers Studentbostäder
hörande prislista från städfirma. Vad gäller
att flyttstädningen är alltför dålig och blir
den generella besiktningen verkar förbe-
sämre för varje år.
siktning blir mer och mer vanligt, fördelen
som flyttar in i en ostädad lägenhet.
är att man får längre tid på sig att åtgärda
Några saker de har provat har inneburit
problem eller skjuta upp uthyrning till
en förändring, till exempel genom den
nästa hyresgäst.
omstrukturering av utflyttningen som
beskrivs ovan. Den ger mer tid för att kalla
in städfirmor för att ta hand om ostädade
bostäder. Tidsfönstret ger även studenten
möjlighet att själv städa om. En annan sak
FORTSÄTT DISKUSSIONEN
PÅ ERFARENHETSBANKEN!
På våra medlemsidor finns erfarenhetsutbytet som aldrig tar
slut. Logga in med dina användaruppgifter på vår webb och
klicka dig vidare till Erfarenhetsbanken.
är att använda sig av en specialdesignad
app vid städbesiktning. Med hjälp av
Har du inga användaruppgifter kan du kontakta oss på
[email protected] så fixar vi det!
Spår 1
GEMENSAMMA UTRYMMEN
Jeanette Pihl
Jeanette Phil är områdeschef på
Studentbostäder i Linköping och
ansvarar för 900 bostäder, varav
250 korridorer och totalt
2 057 boende. Hon har med andra ord ganska bra koll på hur
man skapar ett bra samspel både
i de gemensamma utrymmen
och mellan studenter och studentbostadsföretag.
korridorer och i utbyte installera en disk-
nar i samband med mötena, studenterna
ta hand om de gemensamma utrymmena.
maskin i köket. Tanken med diskmaskinen
ska känna att möten är till för att lyfta de-
Korridormöten är ett riktigt bra knep som
är att både få något i utbyte mot att man
ras egna frågor och funderingar.
många använder sig av, men där finns is-
tar bort städningen, samtidigt som det
är något som kan bidra till att hålla rent.
En så liten sak som en anslagstavla har
medverka på mötena. Ett tips är att lägga
Studentbostäder i Linköping nollställde
gjort stor skillnad. Anslagstavlan är bara till
de i samband med terminsstart då studen-
alla gemensamma kök städmässigt och
för studenterna och ger en bra inblick i vad
terna är nya i bostaden och det känns mer
installerade en diskmaskin. En kort utvär-
som händer i korridoren, alltifrån om de
obligatoriskt att medverka. Det var många
dering i form av telefonintervjuer med de
boende är dåliga på att städa till om det är
som också tycker det är viktigt att visa vad
boende visar att de flesta är positiva till
någon stor korridorsfest inplanerad.
man förväntade sig av studenterna och
förändringen. En mer utförlig utvärdering
sker under vintern.
började med att de konstaterade att korridorer där man helt och hållet själv ansvarat
för städningen sedan 2002 fortfarande
hade en väldigt bra standard och skick i
de gemensamma utrymmena. Tanken om
att det skulle kunna fungera även i andra
korridorer började gro. Tidigare har städfirmor gått in och städat av de gemensamma
utrymmen regelbundet. Studentbostäder
i Linköping bestämde sig därför för att
i ett småskaligt projekt testa detta i fler
hitta kanaler och vägar för att förmedla
Jeanette och hennes medarbetare är alltid
detta. Det blir lätt annars att man skyller på
väldigt noga med att låta hyresgästerna
någon annan eller inte förstår varför man
veta att de varit inne i korridoren. De ex-
själv ska städa när de som bor där sedan
Korridorbesök utan
pekpinnar
perimenterade först med att gå dit olika
tidigare inte gör det.
boendet, men kom fram till att det är svårt
SGS Studentbostäder ska kort efter träffen
Jeanette hade även med sig några andra
att hitta en sådan tidpunkt. Istället lämnar
testa ett nytt system där man bjuder in en
konkreta tips på hur de med framgång
med lappar med små hälsningar, oftast
korridor där köket inte håller måttet till en
jobbar i sina korridorboenden. Två gånger
med en positiv ton.
korridor där det är mer ordning och reda.
Jeanette börjar med att berätta om ett
av deras spännande pilotprojekt. Allting
tället problematiken att få studenterna att
tider för att se när flest folk var i rörelse i
per år besöker de korridorerna och bjuder
SGS bjuder på pizza och dryck och de två
in samtliga boenden, syftet är dels att
korridorerna får utbyta tips och erfarenhe-
Diskussion
ter med varandra. Hur det går kommer vi
övergripande tanke som de alltid har med
Diskussionen som efterföljde fokuserade
på just problemet att får studenterna att
bostadsvärlden. Håll utkik på webben!
sig är att inte komma med några pekpin-
synas och visa att man finns, men också
lyssna in vad hyresgästerna har att säga. En
lyfta upp i vår artikelserie Nedslag i student-
Spår 2
AVFALLSHANTERING
Bertil Hansson
Bertil Hansson är områdesansvarig SGS Studentbostäder i
Göteborg. Under nätverksträffen
ansvarade han för det kanske inte
så rena, men intressanta spåret
avfallshantering. Bertil har jobbat med studentbostäder under
många år och dessutom i ett bestånd med stor variation på fastigheter och därmed förutsättningar.
Presentationen inleds i en klassisk göteborgston, istället för att prata om utmaningar i sopornas värld och avfallshantering
så kan man ju även använda titeln ”Kärl-lek
i soprummet”. Bertil fortsätter sedan med
aspekten kring att det finns, oftast i de flesta
företag, en mängd olika förutsättningar vad
gäller soprummens utformning och återvinningsmöjligheter. Han visar en rad olika
exempel från SGS:s bestånd, exempelvis
har de en fastighet i centrum med minimalt
utrymme medan en annan fastighet lite
längre ut från centrumkärnan stoltserar
med stora rejäla utrymmen.
- Där skulle man ju kunna bo! utbrister nå-
genom att vid nybyggnation bygga rum
likadant medan ett överfullt sopkärl signa-
gon i publiken.
med glaspartier, bra belysning och två
lerar att det inte är så noga. Andra tips som
ingångar. Vad gäller sortering i de gemen-
diskuterades var soprummets estetik, något
En annan aspekt vad gäller förutsättningar
samma köken sker detta hos SGS direkt i
som innefattar såväl design med ”sluttande
är om hyresgästerna har tillgång till en
köket, d.v.s via olika behållare som studen-
hörn” för att förhindra sopberg till insyn
kommunal återvinningsplats. Vid nypro-
terna ansvarar för att tömma. Bertil po-
och musik i soprummet. Vidare hade någon
duktion försöker SGS att hänvisa till just en
ängterar betydelsen av tydlig information
provat att betala en student på området
kommunal befintlig station. De för även
till studenterna kring avfallshanteringen i
som är ansvarig, det upplevdes inte som
regelbundna diskussioner med kommunen
allmänhet och sorteringen i synnerhet. Att
svårt att rekrytera någon miljöintresserad
om att utöka med fler återvinningsstationer
förmedla information i olika kanaler samt
hyresgäst. Ett annat tips var att det är bra
på mark som i nuläget står tom.
på flera språk är en nödvändighet.
att ha ett specifikt utrymme för avlämning
av möbler och slutligen att det är bra att
ha täta kontakter med entreprenören som
Sortering - ett surt
äpple att bita i
Diskussion
hämtar soporna, tillsammans kan man ofta
Bertil hade knappt hunnit börja sin pre-
kuterades även som lämplig informations-
SGS tillhandahåller samtliga återvinnings-
sentation förrän diskussioner och frågor
fraktioner i sina soprum om studenterna
uppkom. Olika beteenden när det kommer
inte har nära till en kommunal återvin-
till avfallshantering, en del skräckhistorier
ningscentral. I samband med sorterings-
och roliga exempel diskuterades. Det kon-
aspekten uppkom även frågor och tankar
staterades sammanfattningsvis vad gäller
kring trygghetsaspekten för hyresgästerna.
avfallshantering att många upplever stora
Många hyresgäster kan uppleva det som
problem kring hyresgäster som saknar
obehagligt att gå in ett soprum och sor-
kunskap och/eller inte bryr sig om att ta
tera om där inte finns två ingångar samt
ansvar. Något som många upplever är
ingen insyn. Detta försöker många lösa
vikten av att alltid ha en hög lägsta nivå,
d.v.s en ren miljö uppmuntrar till att göra
komma på nya lösningar. En städ-app diskanal till studenterna, detta är inte något
som deltagarna kände till fanns idag men
väl värt att undersöka. Det efterfrågades
även att vi från branschorganisationens sida
kunde ta fram och producera någon form
av sop/städfilm som medlemsföretagen kan
använda sig av och sprida. Vi återkommer
kring detta och ser fram emot att fortsätta
bevaka området avfallshantering och nya
lösningar och idéer som uppkommer.