docZavarovanje odgovornosti nepremičninskih agencij po novem
download 
Report Transcription
Zavarovanje odgovornosti nepremičninskih agencij po novem
Zavarovanje poklicne odgovornosti nepremičninskih posrednikov po novem MATEJA HRNJAK PRIMOŽ MOČIVNIK Zavarovalnica Tilia d.d. VOZNI RED ¾ ¾ ¾ Kako so s sedanjo zakonodajo zaščiteni interesi potrošnikov? Zavarovanje poklicne odgovornosti nepremičninskih posrednikov; Novosti evropskega standarda in posledično potrebne spremembe obstoječe zakonodaje in zavarovalnih podlag; UVOD ¾ Poklic, ki je v izrednem razmahu, 693 posrednikov z licenco vpisanih v imenik, ¾ Večina nepremičninskih poslov v Slo se izpelje preko posrednikov, ¾ Zaščita pravic potrošnika, (poleg OZ, ZNPosr) ¾ Slovenija članica EU, ¾ Zakonodaja v EU in Sloveniji različnanujno poenotenje. OBSTOJEČA ZAKONODAJA Obligacijski zakonik ¾ V posebnem delu podani splošni okvirji glede posredniške pogodbe, ¾ 844. člen - Posrednik je odgovoren za škodo, ki nastane eni ali drugi stranki, med katerima je posredoval… ¾ Načelo krivdne – subjektivne odgovornosti. OBSTOJEČA ZAKONODAJA ZNPosr- UPB 1 ¾ 6.člen uvaja obvezno zavarovanje poklicne odgovornosti, ¾ Nepremičninska družba mora zavarovati svojo odgovornost za škodo, ki jo povzroči naročniku ali tretji osebi, s kršitvijo pogodbe o posredovanju. OBSTOJEČA ZAKONODAJA ZNPosr- UPB 1 ¾ Pojem tretje osebe: oseba, ki jo nepremičninski posrednik spravi v stik z naročnikom storitve; ¾ Predpisana je tudi minimalna zavarovalna vsota za posamezni škodni primer ter za vse primere v enem letu. Potrebe po zakonskem urejanju ¾ Želja zakonodajalca da zavaruje interese potrošnikov ( fizičnih oseb) in posredno tudi zavarovancev! OBSTOJEČA ZAKONODAJA ZNPosr- UPB 1 ¾ 20 . člen zakona zahteva, da mora posrednik v enaki meri skrbeti za zaščito interesov naročnika in tretje osebe in pri tem ravnati NEPRISTRANSKO. ¾ Lahko pa zastopa samo naročnikove interese- vloga zastopnika. OBSTOJEČA ZAKONODAJA ZNPosr- UPB 1 Zavarovanje mora skladno s 3.odstavkom 6. člena kriti odgovornost družbe za ravnanje vseh nepremičninskih posrednikov in drugih oseb, ki za družbo opravljajo posle v prometu z nepremičninami. Zavarovanje poklicne odgovornosti v Sloveniji ¾ Leta 2003 se izoblikuje ponudba zavarovanj, skladno z določili ZnposrUPB1; ¾ Trenutno v Sloveniji na voljo dva zavarovalna produkta za predmetno zavarovanje; Sozavarovanje poklicne odgovornosti Tilia, AS, ZM ¾ ¾ ¾ Kritje je podano za čisto premoženjsko škodo, ki je posledica strokovne napake pri opravljanju dejavnosti nepremičninskega posredovanja. Krita je odgovornost nepremičninske družbe za ravnanje vseh nepremičninskih posrednikov. Kritje velja le za primere, za katere je zavarovanec pisno pooblaščen. Možni scenarij, ki privede do nastanka škodnega dogodka ¾ ZNPosr - 23. člen dolžnosti nepremičninskega posrednika pred sklenitvijo pogodbe : - dolžnost skrbnega preverjanja dejanskega in pravnega stanja nepremičnine – ter jasno, pisno opozorilo na morebitne pravne, oziroma stvarne napake nepremičnine. Možni scenarij, ki privede do nastanka škodnega dogodka ¾ 24 . Člen Znposr- UPB1 V primeru ko nepremičninska družba sestavi listino o pravnem poslu, odgovarja za škodo, ki lahko nastane zaradi nepravilno sestavljene listine. Dosedanje izkušnje zavarovalnicprejeti odškodninski zahtevki ¾ Zahtevke vlagajo predvsem tretje osebe in ne naročniki storitve, ¾ Večina zahtevkov se nanaša na opustitev zgoraj naštetih dolžnosti- opustitev strokovnega preverjanja pravnega in dejanskega stanja nepremičnin. Odgovornost za stvarne napake Za stvarne ali celo skrite napake odgovarja po OZ-u prodajalec nepremičnine, nepremičninski posrednik je zanje odgovoren le, če so vidne ali opazne, pa jih posrednik ni opazil, ali če je zanje vedel, pa ni o njih obvestil pogodbene stranke. IZKLJUČITVE NAMEN –Naklepna dejanja, ¾ HUDA MALOMARNOST, ¾ Škode, ki nastanejo zaradi kršitve izpolnitvenih rokov, ¾ Škode, ki nastanejo zaradi izginitve denarja ali vrednostih papirjev. (14.člen ZNposr- UPB1- ravnanje s skrbnostjo dobrega gospodarstvenika) ¾ Odgovornost posrednika ¾ ¾ Izključitev iz kritja <> odgovornost zavarovanca . Škode krije zavarovanec SAM. Zavarovalna vsota na polici – zgornja meja jamstva zavarovalnice, presežek krije zavarovanec sam. NOVOSTI, KI JIH PRINAŠA CEN STANDARD Posrednik bo moral biti obvezno zavarovan za poklicno odgovornost; b) Izkazati bo moral jamstvo za denar, ki ga bo v imenu strank prejemal v hrambo; c) Ni pojma tretje osebe (odgovornost samo do naročnika storitve); a) Posledice, ki jih prinaša CEN standard Urejeno; b) Rešitve možne – pomaga nam lahko Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb; c) Težava v obstoječi zakonodaji; a) Možne rešitve za izkazovanje jamstva za prejet denar Iz ZVKSES izhajajo naslednje možnosti: ¾ Bančna garancija; ¾ Kavcijsko zavarovanje; ¾ Skrbniške storitve na podlagi pogodbe o oblikovanju skrbniškega računa. To verjetno za vse najbolj sprejemljiva rešitev. Dodatna možnost – razširitev zahteve zakonodajalca o vsebini kritja zavarovanja poklicne odgovornosti. Ukinitev pojma tretje osebe V osnovnih konceptih v nasprotju z obstoječo zakonodajo; ¾ Briše mejo med zastopnikom in posrednikom; ¾ S stališča zavarovanja poklicne odgovornosti bistveno ožje kritje, zato za zavarovalnice dobrodošlo! ¾ ZAKLJUČEK Novosti lahko močno posegajo na trenutno zakonsko ureditev odgovornosti nepremičninskega posrednika in posledično zavarovanja le te; b) Glede hrambe denarja predlagamo, da se zakonsko uredi po zgledu ZVKSES; c) Osebno avtorja nasprotujeva omejitvi odgovornosti zgolj na naročnika. a)
