Forældrekøb og -salg af lejlighed

Udskrift af Forældrekøb og -salg af lejlighed
Side 1 af 5
Forældrekøb og -salg af lejlighed
Sprog
Dansk
Dato for
15 jun 2011 08:26
offentliggørelse
Resumé
Denne vejledning handler om de mest almindelige skatteregler ved forældrekøb, udlejning og -salg af ejerlejlighed.
Hvad er nyt?
Nye afsnit forklarer brugen af virksomhedsordningen i forbindelse med køb og salg af
en lejlighed. Afsnittet om dit barns skatteforhold er også revideret.
Hvor fås
vejledningen?
Vejledningen findes kun på SKATs hjemmeside
Indledning
Når forældre køber en ejerlejlighed og udlejer den til deres barn, er der en række skatteregler, som
både forældre og barn skal være opmærksomme på. Det samme gælder, hvis forældrene senere
sælger lejligheden til barnet, og hvis barnet sælger lejligheden videre efter kort tid.
Denne vejledning forklarer de mest almindelige skatteregler ved forældrekøb, -udlejning og -salg af
ejerlejlighed.
Vejledningen er især skrevet til forældre, der ønsker at udleje og eventuelt senere sælge en lejlighed til
deres barn.
Køb af ejerlejlighed til udlejning
Du køber lejligheden på samme måde, som hvis du selv ville bo i den.
Når du udlejer en ejerlejlighed, er udlejningen selvstændig erhvervsvirksomhed - også selvom du
udlejer til dit barn. Du skal betale skat af overskuddet fra udlejningen og skal bruge den udvidede
selvangivelse eller eventuelt skat.dk/tastselv. Læs mere i afsnittet Dine skatteforhold.
Udlejning af lejligheden
Når du vil udleje lejligheden til dit barn, udlejer du lejligheden på sædvanlig vis. Det vil sige, at
lejeforholdet er omfattet af lejeloven, og det er en god idé at have en skriftlig lejekontrakt lige som ved
enhver anden udlejning. Du kan finde og udskrive en lejekontrakt på socialministeriets hjemmeside,
www.sm.dk.
Huslejen
Når du udlejer til dit barn, bør huslejen svare til markedslejen (eksklusive forbrug):
Huslejen må ikke være lavere end markedslejen
Hvis du fastsætter lejen lavere end markedslejen, vil du blive beskattet af et beløb (den såkaldte
objektive lejeværdi), der svarer til markedslejen. Du kan derfor ikke hjælpe dit barn økonomisk ved at
fastsætte en leje, der er lavere end markedslejen, uden at det får skattemæssige konsekvenser for dig.
Du skal nemlig betale skat af både den betalte - lave - leje og af det ikke-betalte beløb, der udgør
forskellen mellem den betalte leje og markedslejen. I lejeforhold er det normalt lejer, der betaler for el,
vand og varme. Betaler du som udlejer disse udgifter for dit barn, skal du også regne disse udgifter
med til det ikke-betalte beløb. Vedrørende dit barns skatteforhold se i afsnittet om Dit barns
skatteforhold.
http://www.skat.dk/display.aspx?oId=1563183&vId=203739
10-11-2011
Udskrift af Forældrekøb og -salg af lejlighed
Side 2 af 5
Dine skatteforhold
Selvstændig erhvervsvirksomhed
Når du udlejer en lejlighed til dit barn, er du selvstændigt erhvervsdrivende. Du skal skrive
overskud/underskud på en udvidet selvangivelse eller indberette via skat.dk/tastselv, og du skal lave et
regnskab, som skal kunne vises til SKAT. Der er en særligt blanket, som du kan bruge til regnskabet blanket 04.022 (Udlejning af fast ejendom).
I vejledningen Udlejningsejendomme kan du læse om, hvordan du opgør overskud/underskud ved
udlejning. Reglerne er de samme, hvad enten du udlejer til et familiemedlem eller til en fremmed.
Når du begynder på at leje ud, skal du ændre din forskudsopgørelse og dit skattekort. Ellers risikerer du
at få en restskat.
Du kan ændre din forskudsopgørelse og dit skattekort i din skattemappe.
Du skal oplyse det forventede overskud ved udlejningen (lejeindtægt - udgifter) i rubrikken Overskud af
virksomhed på din forskudsopgørelse. Renteudgifter på eventuelle lån til køb af lejligheden skal du
oplyse i rubrikken Renteudgifter i virksomhed.
Skatteberegning
Du kan vælge mellem tre forskellige ordninger for at beregne skatten:
• De almindelige skatteregler for personer i personskatteloven
• Virksomhedsordningen
• Kapitalafkastordningen.
Du vælger en af ordningerne på din forskudsopgørelse, men du skal først tage endelig stilling, når du
udfylder selvangivelsen. Du kan skifte mellem de tre ordninger for hvert enkelt år. Du kan ændre dit
valg af ordning - også efter du har fået din årsopgørelse, dog senest 30. juni i det andet kalenderår
efter udløbet af indkomståret.
Du skal ikke betale ejendomsværdiskat, når du udlejer lejligheden.
Hvilken ordning skal du vælge?
Som tommelfingerregel kan det bedst betale sig at anvende virksomhedsordningen eller
kapitalafkastordningen, hvis lejligheden finansieres med lån, og hvis du har en lønindkomst, der er så
høj, at du betaler topskat. Det kan dog være en god idé at tale med en revisor om, hvad der bedst kan
betale sig for dig.
Personskatteloven
Hvis du vælger at anvende de almindelige regler i personskatteloven, bliver overskuddet fra udlejningen
lagt sammen med din personlige indkomst. Renteudgifter kan kun fratrækkes i kapitalindkomsten.
Fordelen ved at blive beskattet efter personskatteloven er, at det er nemt at administrere
sammenlignet med virksomhedsordningen og kapitalafkastordningen.
Virksomhedsordningen
Fordelen ved virksomhedsordningen er, at renteudgifterne trækkes fra i den personlige indkomst, når
skatten beregnes, og du betaler kun arbejdsmarkedsbidrag af den del af indkomsten fra virksomheden,
der indgår i den personlige indkomst. Ulempen er, at du skal overholde flere regnskabskrav, når du
bruger virksomhedsordningen. Bl.a. må virksomhedsordningen ikke omfatte din private økonomi, og
det betyder, at du skal lave en regnskabsmæssig opdeling af din økonomi i en virksomhedsdel og en
privat del.
Vil du bruge virksomhedsordningen, skal du sætte kryds i den relevante rubrik på den udvidede
selvangivelse eller via skat.dk/tastselv. Du skal som udgangspunkt bruge ordningen for hele
indkomståret. Hvis udlejningen er startet i løbet af et indkomstår, kan du dog kun bruge
virksomhedsordningen for den del af indkomståret, hvor du har udlejet lejligheden.
Anvender du allerede virksomhedsordningen, og køber du lejligheden for virksomhedens midler, er der
hverken tale om hævning eller indskud i virksomhedsordningen.
http://www.skat.dk/display.aspx?oId=1563183&vId=203739
10-11-2011
Udskrift af Forældrekøb og -salg af lejlighed
Side 3 af 5
Du kan læse mere om virksomhedsordningen i vejledningen Virksomheds- og
kapitalafkastordningen på skat.dk.
Kapitalafkastordningen
I kapitalafkastordningen er der ikke så mange administrative krav som i virksomhedsordningen.
I kapitalafkastordningen skal du beregne et årligt kapitalafkast, som er lejlighedens værdi (den
kontante anskaffelsessum) ganget med kapitalafkastsatsen. Satsen fastsættes årligt og er 4 procent for
indkomståret 2010. Der er dog et loft over, hvor stort kapitalafkastet kan være i det enkelte år. Når
skatten beregnes, trækkes kapitalafkastet fra den personlige indkomst og lægges til kapitalindkomsten.
Dette vil ofte medføre en skattebesparelse, som dog afhænger af dine samlede indkomstforhold. Du
sparer samtidig arbejdsmarkeds-bidrag på 8 procent af kapitalafkastet.
Vil du bruge kapitalafkastordningen, skal du sætte kryds i den relevante rubrik på den udvidede
selvangivelse eller indberette via skat.dk/tastselv. Du skal som udgangspunkt bruge ordningen for hele
indkomståret. Hvis udlejningen er startet i løbet af et indkomstår, kan du dog kun bruge
kapitalafkastordningen for den del af indkomståret, hvor du har udlejet lejligheden. Det betyder, at du
kun kan beregne et forholdsmæssigt kapitalafkast for den udlejede periode.
Eksempel
Køb af lejlighed for kontant
1.200.000 kr.
Finansieret fx således:
Optaget realkreditlån (kontantværdi)
Kontant udbetaling
1.000.000 kr.
200.000 kr.
Udleje starter 1. august
Årligt kapitalafkast, 1.200.000 x 4 %
Forholdsmæssig del første år = 5/12
48.000 kr.
20.000 kr.
Du kan læse mere om kapitalafkastordningen i vejledningen Virksomheds- og
kapitalafkastordningen på skat.dk.
Dit barns skatteforhold
Hvis huslejen er fastsat til markedslejen, får lejeaftalen ingen skattemæssige konsekvenser for dit barn.
Er huslejen imidlertid lavere end markedslejen, giver du dit barn hel eller delvis fri bolig.
Der gælder særlige regler for beskatning af helt eller delvis fri bolig for personer, der er omfattet af den
gaveafgiftspligtige personkreds, for eksempel forældre og børn.
• I de tilfælde, hvor den helt eller delvis fri bolig er stillet til rådighed indtil videre, for eksempel ved
en almindelig lejekontrakt på opsigelsesvilkår, er værdien af den fri bolig en gave for barnet.
Værdien af den fri bolig er forskellen mellem markedslejen og den faktisk betalte leje. Endvidere
er forbrugsudgifter betalt for barnet en gave. Der skal betales gaveafgift, hvis årets gaver til dit
barn overstiger et grundbeløb, som i 2010 og 2011 er på 58.700 kr. pr. forælder.
• For lejemål, der er uopsigelige i mindst 10 år, og hvor der ikke betales fuld markedsleje, er den
fri bolig ikke omfattet af reglerne om afgiftsfri gaver til børn. I stedet skal lejeren betale skat af
forskellen mellem markedslejen og den faktisk betalte leje.
Får dit barn boligsikring, er den skattefri. Der er information om boligsikring på Socialministeriets
hjemmeside, sm.dk.
http://www.skat.dk/display.aspx?oId=1563183&vId=203739
10-11-2011
Udskrift af Forældrekøb og -salg af lejlighed
Side 4 af 5
Salg af lejligheden
Hvis du sælger lejligheden, bliver din fortjeneste ved salget beskattet efter
ejendomsavancebeskatningsloven. Fortjenesten er forskellen mellem den kontantomregnede salgspris
og den kontantomregnede købspris. Købsprisen forhøjes med følgende beløb:
• 10.000 kr. pr. kalenderår, hvori du har ejet lejligheden, - dog ikke for salgsåret.
• Dokumenterede udgifter til istandsættelse, som overstiger 10.000 kr. pr. år, og som du ikke har
haft fradrag for ved opgørelsen af resultatet fra udlejningen. Der gælder dog særlige regler for
udgifter på fredede bygninger og udgifter dækket ved skattefrie tilskud.
Eksempel på opgørelse af skattepligtig fortjeneste
Lejligheden er købt 1. august 2005 og solgt 1. juli 2011.
Kontantomregnet salgssum
1.400.000
- salgsomkostninger
-80.000
1.320.000
Kontantomregnet købesum
900.000
+ købsomkostninger
8.000
+ 10. 000 kr. tillæg i 6 år (2005 - 2010)
+ forbedring 2006
- bundgrænse
forbedring 2011
- bundgrænse
60.000
80.000
-10.000
70.000
+ 15.000
-10.000
Skattepligtig fortjeneste
5.000
1.043.000
277.000
Der er særlige opgørelsesregler, hvis lejligheden er købt før 19. maj 1993.
Hvis du sælger lejligheden med tab, kan du trække tabet fra i skattepligtig fortjeneste ved salg af andre
ejendomme.
Beskatning efter personskatteloven
Fortjenesten beskattes som kapitalindkomst.
Beskatning i kapitalafkastordningen
Anvender du kapitalafkastordningen, beskattes fortjenesten som kapitalindkomst.
http://www.skat.dk/display.aspx?oId=1563183&vId=203739
10-11-2011
Udskrift af Forældrekøb og -salg af lejlighed
Side 5 af 5
Der beregnes kapitalafkast, selv om du sælger lejligheden i løbet af året. Kapitalafkastet reduceres til
den periode i salgsåret, hvori du har drevet virksomheden. Se eksempel ovenfor om brug af
kapitalafkastordningen i købsåret.
Beskatning i virksomhedsordningen
Ophører udlejningsvirksomheden samtidig med salget af lejligheden, kan du bruge
virksomhedsordningen indtil salget. Fortjenesten ved salget af lejligheden indgår i det tilfælde ikke i
virksomhedsordningen, men beskattes som kapitalindkomst.
Hvis du bibeholder fordelingen af din økonomi i en privatdel og en virksomhedsdel hele året, kan du
bruge virksomhedsordningen året ud. I så fald indgår fortjenesten i virksomhedsordningen.
Fortjenesten kan dermed i visse tilfælde opspares i virksomheden mod betaling af en foreløbig
virksomhedsskat på 25 procent. Først når du hæver beløb fra virksomheden til privat forbrug, foretages
den endelige beskatning som personlig indkomst eller kapitalindkomst.
Du kan også få mere information om reglerne hos SKAT på tlf. 72 22 18 18, eller i et skattecenter
Salg til dit barn
Du kender muligvis reglen om, at man kan sælge huse og lejligheder til visse nære familiemedlemmer
til en kontantpris på indtil 15 procent under den offentlige ejendomsvurdering - uden at SKAT betragter
det som en gave og beskatter køberen af forskellen mellem salgsprisen og den offentlige
ejendomsvurdering. Imidlertid kan du ikke bruge 15-procentsreglen ved salg til dit barn, hvis
ejendommen er vurderet som udlejet, da en udlejet ejerlejlighed oftest er vurderet væsentligt lavere
end en ejerlejlighed, der bebos af ejeren. Du kan se på vurderingsmeddelelsen, om din lejlighed er
vurderet som udlejet.
Hvis du vil sælge lejligheden til dit barn til en pris på indtil 15 procent under den offentlige
ejendomsvurdering, uden at SKAT anfægter salgsprisen, skal du derfor sørge for, at lejligheden er
vurderet som en fri lejlighed på salgstidspunktet. Det gør du på følgende måde:
• Lejemålet skal være opsagt. Dit barn kan godt blive boende i lejligheden i opsigelsesperioden.
• Derefter skal du have en ekstraordinær ejendomsvurdering - en såkaldt § 4-vurdering af
lejligheden som fri lejlighed. Du kan få en § 4-vurdering hos SKAT. Den koster - fra 1. april 2011
og indtil 31. marts 2012 469,37 kr. Gebyret reguleres årligt.
Du skal sende en skriftlig anmodning eller en e-mail til SKAT. Adresserne kan du se på
skat.dk/Kontakt.
Når du har fået § 4-vurderingen, kan du sælge lejligheden til dit barn til en pris på indtil 15 procent
under den offentlige ejendomsvurdering.
Barnet, der køber lejligheden, kan senere sælge den skattefrit, hvis lejligheden har tjent til bolig for
barnet i den periode, hvor barnet har ejet lejligheden.
Mere information
Du kan få mere information om reglerne hos SKAT på telefon 72 22 18 18. Du kan også sende en email ved at logge ind på skat.dk/tastselv.
http://www.skat.dk/display.aspx?oId=1563183&vId=203739
10-11-2011