ks. liite

1
Espoon käräjäoikeudelle
ASIA
Valituskirjelmä vähemmistöosakkaan lunastamista koskevassa asiassa
(OYL 18 luku 10 §)
VALITTAJA / LUNASTETTAVA
Espoon Park Expo Oy, Espoo (Y-tunnus: 0674012-2),
jäljempänä myös ”Expo”.
ASIAMIES JA PROSESSIOSOITE
VT Samuel Isaksson
XXXXXXXXXXXXXX
XXXXXXXXXXXXXX
[email protected]
1. Vaatimukset
Viittaamme OYL 18 luvun 1 §:n tarkoitetussa vähemmistöosakkeiden lunastusta koskevassa asiassa
31.5.2013 annettuun välitystuomioon (liite 1). Välitystuomio on rekisteröity 19.6.2013. Vaadimme,
että käräjäoikeus vahvistaa Kiinteistö Oy Friisikeskus II (jäljempänä myös ”kiinteistöyhtiö”)
osakkeiden nro 1-52 lunastushinnaksi:
1. vähintään 448 264 euroa markkinahintaan perustuvana käypänä arvona OYL 18 luvun 1 ja 7
§:n mukaisesti, lisättynä 184 873 eurolla täytenä korvauksena liikepaikan hallinnan
menetyksestä johtuvista liiketoiminnan siirtämisen välittömistä vahingoista ja kustannuksista.
2. toissijaisesti, mikäli osakkeiden markkinahintaan perustuvaksi käyväksi arvoksi katsottaisiin
vähemmän kuin 300 000 euroa, vaadimme 250 000 euroa korvauksena lopullisesta
elinkeinotoiminnan menetyksestä.
Mikäli asia tulisi riitaiseksi, tulemme esittämään myös oikeudenkäyntikuluvaatimuksia.
2
2. PERUSTEET
2.1 Välimiesoikeuden vahvistama lunastushinta
Välimiesoikeuden Kiinteistö Oy Friisikeskus II osakkeiden nro 1-52 osalta vahvistama lunastushinta 90
000 euroa alittaa merkittävällä tavalla kyseisten osakkeiden todennäköisen markkinahinnan.
Toimitilakiinteistön kokonaistuotto muodostuu vuokratuotosta, arvonnoususta ja kiinteistön
jalostusmahdollisuudesta. Jos oletettaisiin, ettei lunastettavalla maa-alueella olisi minkäänlaista
jalostusarvoa, toisistaan riippumattomien, rationaalisesti toimivien osapuolten välinen kauppahinta
määräytyisi viime kädessä toisaalta sekä maa-alueesta että rakennuksista saatavan todennäköisen
vuokratuoton sekä toisaalta sijoituskohteen riskipitoisuuden mukaan määräytyvän tuottovaatimuksen
mukaan. Vakiintuneesti katsotaan, että sijoitus toimitilakiinteistöön on suurempiriskinen kuin sijoitus
asuinhuoneistoon, mutta toisaalta vähemmän riskialtis kuin esimerkiksi sijoitus liiketoimintaa
harjoittavan listaamattoman yhtiön osakkeisiin.1 Mikäli laskennallinen vuokratuotto ylittää
merkittävästi kiinteistömarkkinoilta sijoittajien saaman tuottotason, kuten tässä tapauksessa,
merkitsee se sitä, että käypä arvo, tässä tapauksessa lunastusarvo, on määritelty todelliseen
markkinahintaan nähden liian alhaiseksi.
Expon omistamat Kiinteistö Oy Friisikeskus II osakkeet nro 1-52 oikeuttavat yhtiöjärjestyksen
perusteella hallitsemaan tontin kaavassa istutettavaksi merkittyjä alueita sekä kyseisellä alueella
sijaitsevia 1995 valmistuneita 52 m2:n puurakenteista toimistorakennusta ja 250 m2 teräsrunkoisia
katoksia (liite 3: kiinteistöyhtiön yhtiöjärjestys). Expo on harjoittanut puutarhaliiketoiminta kyseisellä
tontilla aputoiminimellä Puutarhaliike Helling vuodesta 1980 asti, sekä tontin yhtiöittämisen jälkeen
nykyisissä liiketiloissaan vuodesta 1995 asti. Expon hallitsemien maa-alueiden pinta-ala on noin 3 260
m2 (ei tarkistusmitattu).
Edellä mainitun lisäksi Expon hallitsemaan alueeseen liittyy erillisen sopimuksen perusteella
rajoittamaton, enemmistöosakkaan kanssa yhteinen käyttöoikeus noin 4 500 m2 liikenne- ja
pysäköintialueeseen sekä suulliseen sopimukseen perustuva vakiintunut oikeus maksutta käyttää
oman alueensa välittömässä yhteydessä sijaitsevaa Espoon Kaupungin puistoaluetta. Kyseistä aluetta
on Expolla tällä hetkellä käytössään noin 1 500 m2 taimistona.
Vastaavanlaisista puutarhaliikkeille vuokratuista maa-alueista oli vuosina 2009 - 2012 voimassa
seuraavanehtoisia maanvuokrasopimuksia (liitteet 4-11):
1 Vakiintunut kanta eri sijoituskohteiden riskipitoisuuteen ilmenee esimerkiksi verohallinnon ohjeesta
varojen arvostamisesta perintö- ja lahjaverotuksessa 22.11.2011 (liite 2). Siinä on esitetty, että
toimitilakiinteistöön voidaan yleensä soveltaa 8 prosentin tuottovaatimusta ja listaamattoman yhtiön
osakkeiden osalta 15 prosenttia.
3
Vuokralainen
Maanomistaja
Sijainti
VuokraMaa-alueen
aika/Irtisanomi koko
/
s-aika
Vuokralainen
rakennuttanut
rakennuksia
vuokramaalle
Liike-toiminnan
Vuosivuokr Vuokra / m2 /
aukiolo-kuukaudet/ an määrä vuosi
Vuokralainen
(vuosi)
perustanut
vuokramaalle
pysäköintialueen
Muhevainen
Oy
Espoon K.
Matinkylä
5 v / 6 kk
8900 m2 /
n. 15.4 – 31.10 /
Kyllä
Kyllä
1750 m2 /
n. 15.4 - 31.10 /
Kyllä
Kyllä
1200 m2 /
n. 15.4 – 31.10 /
Kyllä
Kyllä
Taimia Oy
Taimia Oy
Espoon K.
Espoon K.
Matti Kokkosen Helsingin K.
Puutarha Oy
Muhevainen
Oy
Muhevainen
Oy
Vihertekijä Oy
Muhevainen
Oy
KESKIARVO
Helsingin K.
Helsingin K.
Helsingin K.
Helsingin K.
Kivenlahti
Muurala
Pukinmäki
Kaarela
Mellunkylä
5 v / 6 kk
1 v / 6 kk
Toistaiseksi / 3 4495 m2 /
kk
Kyllä
(irtisanottu
2012)
1.4 – 31.10 /
30 v / määrä- 6708 m2 /
aikainen
Kyllä
n. 15.4 - 31.10 /
30 v / määrä- 5462 m2 /
aikainen
Kyllä
Puistola
Leppävaara
€ 3,73 €
6600
(2009)
€ 3,77 €
4800
(2009)
4€
18133
(2008)2
4,03 €
Kyllä
29314
(2009)
€ 4,37 €
27960
(2009)
€ 5,12 €
Kyllä
n. 15.4 – 31.5 /
Kyllä
1830 m2 /
n. 15.4 - 31.10 /
Kyllä
Kyllä
10 v / 3kk
6353 m2 /
n. 15.4 – 31.10 /
(irtisanottu
2010)
Kyllä
Kyllä
4587 m3
33200
(2012)
10293,5 € 5,62 €
(2009)
30569
(2009)
€ 4,81 €
4,43 e/m2
2 Toisista vertailukohteista poiketen Matti Kokkosen Puutarha Oy:llä on vuosittain oikeus käytää maaaluetta vain 1.4 – 31.10, ja kaupungilla on oikeus käyttää aluetta 1.11 – 31.3, jolloin vuokraa
maksetaan sopimuksen mukaan vain 7 kuukaudelta. Taulukossa on esitetty vuosivuokraksi muutettu
vuokran määrä, eli kuukausivuokra kerrottuna 12.
4
Yllä luetellut maanvuokrasopimukset on tehty vuosina 1992 - 2012, ja ne kohdistuvat kaikki
luonnontilaisiin, kunnostamattomiin maa-alueisiin. Siten vuokralaisina olevat puutarhaliikkeet ovat
vuokramaksuvelvollisuuden lisäksi omalla kustannuksellaan tehneet tarvittavat raivaus- ja
maanrakennustyöt, perustaneet liikenne- ja pysäköimisalueet vuokra-alueellensa, rakentaneet
kokonsa puolesta vastaavanlaisia myymälä- ja toimistorakennuksia kuin Expo jne. Yllä mainitut
puutarhaliikkeet (kuten myös valittajana oleva Expo) harjoittavat kaikki puutarhaliiketoimintaansa
muulloin paitsi talvikuukausina, minkä vuoksi joissakin vuokrasopimuksissa on maininta
vuokrantarkistuksesta, mikäli toiminta muuttuisi ympärivuotiseksi.
Lunastettavalla alueella olisi vuokralaisena olevan puutarhaliikkeen näkökulmasta seuraavat
merkittävät edut verrattuna taulukossa esitettyihin maa-alueisiin:
- Erinomainen sijainti, näkyvällä liikepaikalla ostovoimaisella alueella. Liikepaikan läheisyyteen on
keskittynyt paljon tilaa vievän kaupan toimijoita (Bauhaus, Plantagen, K-rauta, Kodin Ykkönen ja
sisustusliikkeistä esimerkiksi Asko, Sotka ja Artek).
- Expon hallitsemia maa-alueita vuokratessa vuokralainen saa ilmaiseksi käyttöönsä merkittävän
kokoiset liikenne- ja pysäköintialueet sekä taimiston Espoon kaupungin puistoalueella. Näin saatu
toiminnallinen kokonaisuus on pinta-alaltaan lähes kolminkertainen varsinaiseen yhtiöjärjestyksen
mukaiseen hallinta-alueeseen nähden.
- Vuokralaisen ei tarvitsisi suorittaa kustannuksiltaan merkittäviä täyttö, tasaus ja muita
maanrakennustöitä, alueen aitaamista tai muuta kuntoonlaittoa, koska maa-alue on jo Expon
toimesta ja kustannuksella käyttökunnostettu. Potentiaalinen vuokralainen saa siis täysin
käyttövalmiin liikepaikan.
- Vuokralainen saisi liiketoimintaansa varteen arvokasta kasteluvettä alueen läpi virtaavasta joesta.
- Vuokralaisen näkökulmasta samalla alueella noin 30 vuoden ajan harjoitettu puutarhaliiketoiminta
edesauttaisi uuden toiminnan aloittamista ja vähentäisi toiminnan alussa välttämättömiä
markkinointikuluja.
Sijaintinsa ja asiakasvirtojen puolesta nyt lunastettava alue on nähdäksemme vertailukohteitaan
huomattavasti parempi. Todennäköisesti vertailussa lähimpänä olisi Vihertekijä Oy:n Helsingin
Puistolassa sijaitseva vuoka-alue (5,62 euroa / m2 / vuosi).
Yllä luetellut vuokralaisen edut huomioiden on nähdäksemme ilmeistä, että rationaalisesti toimiva
vuokralainen olisi valmis maksamaan korkeampaa vuokraa lunastettavasta alueesta kuin taulukossa
esitetyistä vertailukohteista (ja rationaalisesti toimiva vuokranantaja pyrkisi saamaan alueesta
korkeampaa vuokraa). Toisaalta on yleisesti tunnettua, että vertailukohteissa vuokranantajina olevat
Espoon ja Helsingin kaupungit eivät välttämättä aina vaadi aivan niin korkeaa vuokraa kuin yksityiset
toimijat. Siten on nähdäksemme ilmeistä, että vertailukohteiden osalta esitetty markkinavuokrataso
muodostaa lunastettavan maa-alueen osalta realistisen vähimmäisvuokratason sen nykyisen
käyttötarkoituksen mukaisessa käytössä. Mikäli lunastettavasta maa-alueesta oletettaisiin saatavan
pienempää vuokratuottoa kuin yllä luetelluista vertailukohteista, tulisi lunastettavan maa-alueen
osoittautua jostain syystä olennaisesti huonommaksi puutarhaliikkeen käytössä kuin vertailukohteet;
5
kun tiedetään kyseisellä maa-alueella harjoitetun puutarhaliiketoimintaa yli 30 vuoden ajan, voidaan
tällainen tekijä sulkea pois. Mikäli vertailukohteiden keskimääräinen vuokrataso hyväksyttäisiin
sellaisenaan lähtökohdaksi, lunastettavasta maa-alueesta saatava nettovuokratuotto olisi 14 441
euroa per vuosi (4,43€ x 3260 m2). Kun näin määritelty vähimmäisvuosivuokra jaetaan
välimiesoikeuden vahvistamalla lunastushinnalla 90 000 euroa, saadaan pelkän maa-alueen
nettovuokratuotoksi 16 prosenttia per vuosi. Näin laskettu maa-alueesta saatava vuokratuotto on
epärealistisen korkea verrattuna kiinteistöistä yleensä saatavaan vuokratuottoon. Mikäli sovelletaan
Vihertekijä Oy:n Helsingin Puistolassa sijaitsevasta vuokra-alueesta maksamaa neliövuokraa (5,62
euroa / m2 / vuosi) saadaan vuosivuokraksi 18 321 euroa, ja vastaavasti vuokratuotoksi 90 000
eurolle 20 prosenttia per vuosi. Tässä yhteydessä on syytä huomata, että esimerkiksi Espoon
kaupunki soveltaa 6 prosentin tuottovaatimusta sen määritellessä vuokria omistamistaan maaalueista (ks. liite 12, s 4).
On nähdäksemme täysin ilmeistä, että vuokran määrään vaikuttaa paitsi vuokralaisen käytössä oleva
maa-alueen koko myös vuokralaisen käytössä olevat rakennukset ja rakennelmat, sikäli kuin nämä
ovat liiketoiminnassa hyödynnettävissä. Siten rationaalisesti toimiva vuokralainen olisi valmis
maksamaan korkeampaa vuokraa alueesta, jolla jo sijaitsee liiketoiminnassa hyödynnettävissä olevia
rakennuksia kuin alueesta, jolle vuokralaisen olisi omalla kustannuksella pystytettävä tarvittavat
rakennukset ja rakennelmat (ja rationaalisesti toimiva vuokranantaja pyrkisi vastaavasti saamaan
tällaisesta alueesta korkeampaa vuokraa).
Lunastettavalla maa-alueella sijaitsevista rakennuksista saatavan kuukausivuokran osalta on esitetty
välimiesmenettelyssä seuraavat arviot:
6
Arvioija
Antti
Orama
Maanomistajien
Arviointikeskus Oy
/
Timo Pasanen, Tero Nikula
/ Aventum Oy
Anna-Maija Hyppönen /
Comreal Oy
Kauko Koskinen,
Kauko Koskinen Oy
LKV
Lämmin toimistorakennus
Katokset
Maa-ala
52 m2
250 m2
3260 m2
Ei arviota3
Ei arviota
4 - 5 € / m2 / kk
2 – 3 € / m2 / kk
(208 € - 260 € / kk)
(500 € -750 € / kk)
5 - 6 € /m2 / kk
2 – 3 € /m2 / kk
(260 € - 312 € / kk)
(500 € - 750 € / kk)
Ei arviota4
Ei arviota
5,62 € / m2 / vuosi
0 € / m2 / vuosi
0 € /m2 / vuosi
4 € / m2 / vuosi
Havainto-aineisto:
Ei havaintoja, vuokralaiset Ei havaintoja, vuokralaiset 3,73 € - 5,62 € / m2 /
Puutarhaliikkeiden
rakentaneet itse
rakentaneet itse
vuosi
vuokratontit Espoossa ja rakennukset vuokramaalle rakennukset vuokramaalle
Helsingissä, 8kpl
Timo Pasasen ja Tero Nikulan sekä Anna-Maija Hyppösen esittämät arviot lämpimästä
toimistorakennuksesta saatavasta vuokratulosta ovat huomattavan alhaiset ottaen huomioon, että
KTI Kiinteistätieto Oy:n keräämien tietojen perusteella Espoon Nöykkiön alueen liiketilojen
kuukausivuokrien mediaani on ollut 12,79 – 16,32 euroa per m2 vuosina 2008 – 2011 (liite 13).5
Mikäli kuitenkin Pasasen ja Nikulan sekä Hyppösen arviot vuokratasosta lämpimän 52 m2:n
3 Antti Orama on arvionnut rakennusten arvon kustannusarvomenetelmällä, eikä ole siksi esittänyt
arviota rakennuksista saatavasta vuokratuotosta.
4 Kauko Koskinen on arvionnut rakennusten arvon kustannusarvomenetelmällä, eikä ole siksi
esittänyt arviota rakennuksista saatavasta vuokratuotosta.
5 Pasanen ja Nikula sekä Hyppönen ovat lunastajan toimeksiannosta arvioinneet, että vuokratuloa
olisi saatavissa ainoastaan rakennuksista ja rakennelmista, ja että siten tämän kohteen osalta,
liiketoiminnan taloudellisesti tuottavassa käytössä olevasta itse maa-alueesta saatava vuosivuokra
olisi poikkeuksellisesti 0 € per vuosi.
7
toimistorakennuksen ja 250 m2:n katosten osalta hyväksyttäisiin sellaisenaan, olisi rakennuksista
saatava vuokratuotto noin 8496 - 12120 euroa per vuosi.
Erittäin varovaisesti arvioiden lunastettavasta alueesta ja rakennuksista olisi siten saatavissa
vuokratuloa vähintään seuraavasti:
Maa-alue 3260 m2, rakentamattomasta maasta
puutarhaliikkeiden
maksamien
vuokrien
keskiarvon mukaisesti
14 441,80 €
Lämmin toimistorakennus 52 m2
2496 € - 3120 €
Katokset 250 m2
6000 € - 9000 €
Yhteensä:
Koko vuokratulo jaettuna vuokrattavan maaalueen neliöille (3260 m2):
22 937,80 € - 26 561,80 €
7 € - 8,15 € / m2
Kun lunastettavasta alueesta ja rakennuksista saatava erittäin varovaisesti arvioitu nettovuokratuotto
yhteensä 22 937,80 - 26 561,80 euroa per vuosi jaetaan vuokrattavan maa-alueen neliöille (3260 m2)
saadaan maa-alueen neliövuokraksi 7 € - 8,15 / m2 / vuosi. Nähdäksemme neliöhinta on ilmeisen
realistinen verrattuna puutarhaliikkeiden Espoossa ja Helsingissä pelkästä rakentamattomasta,
luonnontilassa olevasta maasta tosiasiallisesti maksamiin 3,73 – 5,6 euroa / m2 vuosivuokriin
(keskiarvon ollessa 4,43 m2 / vuosi). Mikäli mainittu arvioitu nettovuokratuotto 22 937,80 € - 26
561,80 euro jaetaan välimiesoikeuden vahvistamalla lunastushinnalla 90 000 euro saadaan
lunastettavien omaisuuserien nettovuokratuotoksi täysin poikkeuksellinen 25 – 29,5 prosenttia per
vuosi. On nähdäksemme ilmeistä, ettei koko Suomen kiinteistömarkkinoilta (eikä varsinkaan
pääkaupunkiseudulta, hyviltä liikepaikoilta) ole vuonna 2009, jos koskaan, ollut mahdollista hankkia
kohteita vapaaehtoisella kaupalla näin korkealla nettovuokratuotolla. On syytä huomata, että 25 29,5 prosentin vuosittainen vuokratuotto tarkoittaisi kiinteistösijoittajan näkökulmasta sijoitukselle,
30 %:n vero pääomatuloista huomioiden, poikkeuksellisen lyhyttä 5,6 – 4,8 vuoden
takaisinmaksuaikaa. Välimiesoikeuden vahvistama lunastushinta alittaa siten merkittävästi osakkeiden
markkinaehtoisen käyvän arvon.
8
2.2 Osakkeiden käyvän arvon määrittäminen
Katsomme, että osakkeiden käyväksi arvoksi tulee määrittää vähintään 448 264 euroa, joka koostuu
maa-alueen arvosta 306 833 euroa, rakennusten nykyarvosta 141 431 euroa ja 2 540 euron osuudesta
kiinteistöosakeyhtiön käteisvaroista.
Hyväksymme välitystuomiossa esitetyn kannan, jonka mukaan se paljonko osakkeenomistaja on
käyttänyt varoja hallitsemansa kohteen kunnostukseen, ei välttämättä suoraan osoita paljonko
mahdolliset ostajat olisivat valmiita maksamaan ko. osakkeista. Siten emme katso osakkeiden käypää
arvoa määritettäessä tarpeelliseksi määrittää erillistä arvoa Expon tekemille maanparannustöille.
Myöskään oikeudelle käyttää liikenne- ja pysäköintialuetta tai Espoon kaupungin aluetta ei ole
välttämätöntä määritellä erillistä arvoa edellyttäen, että niiden merkittävä vaikutus alueen
vuokrattavuuteen (ja siten riskipitoisuuteen) ja kohteesta saatavaan todennäköiseen vuokratuottoon
huomioidaan asianmukaisesti.
2.2.1 Maa-alueen markkina-arvo
Liiketoiminnan käytössä olevasta maa-alueesta 3260 m2 saatavasta vuokratulosta on esitetty
seuraavia arvioita:
Arviotisija
Vuosivuokra (3260 m2)
Neliövuokra p.a. (3260 m2)
Antti Orama / Maanomistajien
Arviointikeskus Oy
18 410 € / vuosi
Timo Pasanen, Tero Nikula /
Aventum Oy
0 € / vuosi
0 € / m2
Anna-Maija Hypönen / Comreal
0 € / vuosi
0 € /m2
Kauko Koskinen, LKV Kauko
Koskinen Oy
13 040 € / vuosi
Havainto-aineisto:
Puutarhaliikkeiden
vuokrasopimukset Espoossa ja
Helsingissä, 8kpl
5,65 € m2
4 € / m2
3,73 € - 5,62 € /m2
(keskiarvo: 4,43 € / m2)
9
Pasasen ja Nikulan sekä Hyppösen arvioiden osalta on syytä huomata, että vuokratuloa olisi heidän
näkemyksensä mukaan saatavissa ainoastaan rakennuksista ja rakennelmista, ja että siten tämän
kohteen osalta liiketoiminnan taloudellisesti tuottavassa käytössä olevasta maa-alueesta saatava
vuosivuokra olisi poikkeuksellisesti 0 € per vuosi. Alla on vertailtu Pasasen ja Nikulan sekä Hyppösen
arvioita kohteesta saatavasta vuokratuotosta ja puutarhaliikkeiden tosiasiallisesti luonnontilaisesta
maasta maksamia tonttivuokria:
Timo Pasanen, Tero Anna-Maija Hypönen / Puutarhaliikkeiden
Nikula / Aventum Oy
Comreal Oy
luonnontilaisesta
maasta
maksama
tonttivuokra Espoossa
ja Helsingissä
Koko
kohteesta
(=rakennuksista)
saatava vuosivuokra
Vuosivuokra jaettuna
vuokrattavan
maaalueen neliöille (3260
m2):
8 496 € - 12 120 € /
vuosi
9 120 € - 12 744€ /
vuosi
-
2,46 € - 3,51 € / m2 /
vuosi
2,64 € -3,69 € /m2 /
vuosi
3,73 € - 5,62 € / m2 /
vuosi
Keskiarvo:
4,43 € / m2 / vuosi
Pasasen ja Nikulan sekä Hyppösen arviot johtavat lunastettavan, rakennetun ja käyttövalmiin kohteen
osalta puutarhaliikkeiden tosiasiallisesti luonnontilaisesta maasta maksamisen vuokrien alittavaan
vuokratuottoon.
Mikäli lunastettavasta maa-alueesta oletettaisiin saatavan rakennuksineen
pienempää vuokratuottoa kuin yllä luetelluista vertailukohteista, tulisi lunastettavan maa-alueen
osoittautua jostain syystä olennaisesti huonommaksi puutarhaliikkeen käytössä kuin vertailukohteet;
kun tiedetään kyseisellä maa-alueella harjoitetun puutarhaliiketoimintaa jo yli 30 vuoden ajan
voidaan tällaisen syyn olemassaolo sulkea pois.
Antti Orama / Maanomistajien Arviointikeskus Oy on arviokirjassaan arvioinut itse maa-alueesta
saatavan vuokratulon olevan noin 18 410 euroa per vuosi (liite 12)6. Maa-alueen alueen markkinaarvo määräytyy arvioidun vuosivuokran 18 410 euroa ja 6 prosentin tuottovaatimuksen perusteella
seuraavasti:
6 Laskettuna 3260 m2:n vuokrattavan maa-alan mukaan.
10
Tuottovaatimus
5 % p.a.
5,5 % p.a.
6 % p.a.
6,5 % p.a.
7 % p.a.
Markkina-arvo
368 200 €
334 727 €
306 833 €
283 230 €
263 000 €
Nähdäksemme arvioitua 18 410 euron vuosivuokraa on pidettävä vähintäänkin realistisena, jopa
varovaisena arviona. Osakeomistuksen perusteella osakashallinnassa olevan 3260 m2:n maa-alueen
osalta muodostuu neliövuokrahinnaksi 5,65 euroa per vuosi. Se on hieman korkeampi kuin
puutarhaliikkeiden Espoossa ja Helsingissä luonnontilassa olevasta maasta maksama keskimääräinen
neliövuokra, mutta kuitenkin samaa tasoa kuin Vihertekijä Oy:n Helsingin Puistolassa sijaitsevasta
luonnontilassa olevasta vuokra-alueesta maksama neliövuokra (5,62 euroa / m2 / vuosi) . Kuitenkaan
kyseessä ei ole luonnontilassa oleva maa-alue, vaan valmis toiminnallinen kokonaisuus, johon kuuluu
(toisin kuin vertailukohteisiin) sekä liikenne- ja pysäköintialue kuin myös mahdollisuus toiminnan
laajentamiseen tarvittaessa Espoon kaupungin puistoalueelle.
Tuottovaatimuksena maa-alueesta käytetty 6 prosenttia per vuosi on nähdäksemme asianmukainen.
KTI Kiinteistötieto Oy:n keräämien tietojen perusteella liiketilojen (ei sisällä kauppakeskuksia)
tuottovaatimukset olivat Espoossa vuosina 2008 -2011 keskimäärin (liite 13):
Kausi
Kiinteistöjen lukumäärä
Nettotuottovaatimus, % p.a.
2008
24
7,0 %
2009
26
7,2 %
2011
24
7,1 %
2012
19
7,1 %
Sijoittajien tuottovaatimus määräytyy tunnetusti sijoituskohteen riskipitoisuuden mukaan. Maaaluetta voidaan perustellusti pitää vähempiriskisenä sijoituksena kuin liiketilaa, jolloin sen
tuottovaatimus tulee olla alhaisempi. Molempiin liittyy kiinteistösijoittajan näkökulmasta riski
vuokratulon saamatta jäämisestä, mikäli kohteeseen ei löydy vuokralaista. Kuitenkaan maa-alueet
eivät kulu eivätkä käytännössä menetä arvoaan pitkälläkään aikavälillä, maa-alueeseen ei liity
kiinteitä (usein raskaita) ylläpitokuluja (yhtiövastikkeita) kuten liikehuoneistoihin, jotka sijoittajan
tulisi maksaa myös kohteen ollessa vuokraamatta. Sijoittajan näkökulmasta kyseiseen maa-alueeseen
11
ei käytännössä liity edes velvollisuutta maksaa kiinteistöveroa, kun kiinteistöveron on koko
olemassaolonsa ajan maksanut kiinteistöyhtiö vuokratuloillaan (ilman, että yhtiövastikkeita olisi
tarvinnut periä osakkeenomistajilta).
2.2.2 Rakennusten markkina-arvo
Lunastettavalla maa-alueella sijaitsevien 1995 rakennettujen toimistorakennuksen ja katosten
nykyarvosta on esitetty välimiesmenettelyssä seuraavat arviot:
Arvioija
Sovellettu
ikävähennys
Toimistorakennus
Katokset
52 m2
250 m2
Yhteensä, alv 23%
Antti Orama /
Maanomistajien
Arviointikeskus Oy
35 %
91 463 alv 23%
49 968 € alv 23%
141 431 €
Timo
Pasanen,
Tero
Nikula
/
Aventum Oy
35 %
30 420 € alv 0%
29 250 € alv 0%
73 394 €
-
Ei arviota
Ei arviota
Ei arviota
35 %
50 700 € alv 0%
40 630 € alv 0%
112 336 €
Anna-Maija
Hypönen
Comreal Oy
/
Kauko Koskinen,
LKV
Kauko
Koskinen Oy
Mikäli 141 431 euron arviota rakennusten käyvästä markkinahinnasta verrataan esimerkiksi Pasasen
ja Nikulan sekä Hyppösen arvioihin rakennuksista saatavasta vuokratuotosta (8496 - 12744 euroa per
vuosi), saadaan nettovuokratuotoksi 6 % - 9 % per vuosi. Näin saatava vuokratuotto on
yhdenmukainen sen kanssa, että KTI Kiinteistötieto Oy:n keräämien tietojen perusteella liiketilojen
tuottovaatimus Espoossa vuosina 2008 -2011 on ollut keskimäärin noin 7 % (liite 13). Näin siitäkin
huolimatta, että Pasasen ja Nikulan sekä Hyppösen arviot lämpimästä 52 m2:n toimistorakennuksesta
saatavasta vuokrasta ovat huomattavan alhaiset verrattuna KTI Kiinteistötieto Oy:n tietoihin Nöykkiön
alueen liiketilojen neliövuokrista 2008 – 2011:
12
Timo Pasanen, Tero Anna-Maija Hypönen / KTI Kiinteistätieto Oy
Nikula / Aventum Oy
Comreal Oy
Liiketilojen
neliövuokrien mediaani
Vuokratulo
52
m2 Vuokratulo
52
m2 Espoon Nöykkiössä
toimistorakennuksesta toimistorakennuksesta
KTI Kiinteistätieto Oy
Liiketilojen
neliövuokrien
alakvartiili
Espoon
Nöykkiössä
4-5 € /m2
11,11 € - 14,79 € / m2
5-6 € / m2
12.79 €- 16.32 € / m2
Siten voidaan päätellä, että Antti Oraman 141 431 euron arvio rakennusten markkina-arvosta ei
ainakaan ole ylimitoitettu niistä todennäköisesti saatavaan vuokratuottoon verrattuna. Myöskään
verrattuna rakennusten todellisiin rakennuskustannuksiin noin 130 500,38 euroa vuonna 1995, 141
431 euron markkina-arvoa ei voida pitää ylimitoitettuna (todelliset rakennuskustannukset vastaavat
1995 tehtyä rakennusrahastosuoritusta, ks. liite 14: kiinteistöyhtiön tase-erittelyt per 31.12.2009).
2.2.3 Osakkeiden käypä arvo
Toimitilakiinteistön kokonaistuotto muodostuu vuokratuotosta, arvonnoususta ja kiinteistön
jalostusmahdollisuudesta. Kuten keskinäisten kiinteistöosakeyhtiöiden osakkeiden osalta yleensä, jos
oletettaisiin, ettei lunastettavalla maa-alueella olisi minkäänlaista jalostusarvoa, nyt lunastettavien
osakkeiden markkina-arvo määräytyisi viime kädessä niiden perusteella osakashallinnassa olevien
alueista ja rakennuksista saatavan odotettavissa olevan vuokratuoton perusteella.
Kiinteistöjen ja liiketilojen omistaminen välillisesti kiinteistö- ja asunto-osakeyhtiöiden kautta on
Suomessa täysin vakiintunut kiinteistöomistuksen muoto. Siten se, että lunastettavan maa-alueen ja
rakennusten hallinta perustuu osakeomistukseen kiinteistöosakeyhtiössä ei vaikuta maa-alueen ja
rakennusten markkina-arvoon rationaalisesti toimivien osapuolten silmissä, ellei tähän
omistusmuotoon liity tapauskohtaisesti ylimääräisiä taloudellisia velvoitteita tai etuja. Tässä
tapauksessa välilliseen omistusmuotoon ei liity ylimääräisiä taloudellisia velvoitteita.
Osakkeenomistajilta ei ole koko kiinteistöosakeyhtiön olemassaolon aikana peritty yhtiövastikkeita.
Omistusmuotoon ei liity myöskään muihin kuin puutarhaliiketoiminnan käytössä olevien rakennusten
kunnossapitovelvollisuutta, koska kiinteistöyhtiö ei omista muita rakennuksia; kiinteistöosakeyhtiön
tontilla sijaitsee Stockmann Oyj Abp:n kiinteistöosakeyhtiön vuokralaisena pystyttämä liikerakennus,
joka ei ole kiinteistöosakeyhtiön vaan vuokralaisen itsensä kunnossapitovastuulla. Stockmann Oyj
Abp:nn maksama vuokra muodostaa kiinteistöyhtiön tulonlähteen.
Yhtiön per 31.12.2009 laaditun taseen (liite 14) mukaan kyseessä on vakavarainen ja velaton
kiinteistöyhtiö. Yhtiön muu kuin kiinteistövarallisuus koostuu 97 679,47 euron saamisesta Stockmann
Oyj Abp:ltä. Tämä saaminen olisi haluttaessa muutettavissa käteiseksi ja jaettavissa osinkona tai
13
pääomanpalautuksena osakkeenomistajille. Laskennallisesti osakkeenomistuksen perusteella tästä
varallisuuserästä kuuluu 2,6 % vähemmistöosakkeenomistajalle (eli 2540 euroa), minkä rationaalinen
ostaja huomioisi osakkeiden arvoa lisäävänä tekijänä.
Lunastettavat osakkeet muodostaisivat nykyisen käyttötarkoituksen mukaisessa käytössä varsin
houkuttelevan kohteen tuottoa tavoittelevalle sijoittajalle käyvällä arvolla 448 264 euroa:
Maa-alue, 3260 m2, Antti Oraman arvion
mukaisesti:
18410 € / vuosi
Toimistorakennus 52 m2, Pasasen ja Nikulan sekä
Hyppösen arvion mukaisesti:
2496 € - 3120 € / vuosi
Katokset 250 m2, Pasasen ja Nikulan sekä
Hyppösen arvion mukaisesti:
6000 € - 9000 € / vuosi
Yhteensä:
Vuokratulo jaettuna kohteen käyvällä arvolla 448
264 €
26 906 € - 30530 € / vuosi
6 – 6,8% p.a.
Suoran vuokratulon lisäksi sijoittajalle kuuluisi mainittu 2540 euron osuus yhtiön käteiseksi
muutettavissa olevista varoista.
Käyvälle arvolle 448 264 euroa saatavan 6 - 6,8 % nettovuokratuoton markkinaehtoisuutta tukee se,
että pääosa arvioidusta vuokratuotosta on peräisin maa-alueesta. Siten kohteeseen sovellettava
tuottovaatimus tulee olla alhaisempi kuin esimerkiksi liiketiloissa (mutta kuitenkin korkeampi kuin
vähemmän riskialttiiksi mielletyissä kohteissa, kuten asunnoissa). Vakiintuneesti katsotaan, että
sijoitus toimitilakiinteistöön on suurempiriskinen kuin sijoitus asuinhuoneistoon, mutta toisaalta
vähemmän riskialtis kuin esimerkiksi sijoitus liiketoimintaa harjoittavan listaamattoman yhtiön
osakkeisiin. Tämä vakiintunut käsitys ilmenee esimerkiksi verohallinnon ohjeessa varojen
arvostamisesta perintö- ja lahjaverotuksessa 22.11.2011, jossa on esitetty eri omaisuuslajien osalta
sovellettavien tuottovaatimusten osalta seuraavaa (liite 2):
•
asumis- tai muussa vastaavassa käytössä olevien kiinteistöjen ja osakehuoneistojen osalta 5
prosenttia,
•
sijoituskäytössä (esimerkiksi vuokraus-, maa-aines- tai muu vastaava käyttö) olevien
kiinteistöjen tai osakehuoneistojen osalta kuten myös yrittäjän omistamien yhtiömuotoisena
toimivalle yritykselle vuokrattujen kiinteistöjen ja toimitilaosakkeiden osalta 8 prosenttia,
•
likvidien arvopapereiden osalta 8 prosenttia,
14
•
osakeyhtiön osakkeen ja henkilöyhtiön yhtiöosuuden osalta 15 prosenttia (yrityksen varat
arvostetaan kuitenkin kunkin varallisuuserän arvostamisperiaatteiden mukaan, yrityksen
omistama asuinkäytössä oleva asunto esimerkiksi viiden prosentin tuotto-vaatimuksen
mukaan),
•
muun passiivisluonteisen varallisuuden osalta 5 prosenttia
Perintö- ja lahjaverotuksessa omaisuus arvostetaan käypään arvoon, jolla tarkoitetaan omaisuuden
todennäköistä luovutushintaa. KTI Kiinteistötieto Oy:n keräämien tietojen perusteella liiketilojen
tosiasiallinen tuottovaatimus Espoossa vuosina 2008 -2011 on ollut keskimäärin noin 7 prosenttia,
vaihteluvälin ollessa noin 6 prosentista 10 prosenttiin (liite 13).
Varovaisesti arvioitua 26 906 - 30 530 euron vuosittaista vuokratuottoa ei voida pitää ylimitoitettuna
huomioiden lunastettavalla maa-alueella tosiasiallisesti harjoitetun puutarhaliiketoiminnan laajuus
(liikevaihto vuonna 2009: noin 537 300 euroa). Lunastettavien osakkeiden markkina-arvo määräytyisi
26 906 - 30 530 euron kokonaisvuosivuokratuoton ja ostajan tuottovaatimuksen perusteella
seuraavasti:
5,5 % p.a.
6 % p.a.
6,5 % p.a.
489200 -
448433 -
413938
555090 €
508833 €
469692 €
7 % p.a.
- 384371
436142 €
7,5 % p.a.
- 358746
407066 €
8,0 % p.a.
8,5 % p.a.
9 % p.a.
- 336325 -
316541 -
298955 -
381625 €
359176 €
339222 €
Tontin rakennustehokkuus on tällä hetkellä huomattavan alhainen verrattuna läheisten liiketonttien
rakennustehokkuuteen. Kuten Antti Orama ja Katja Palmu ovat todenneet, kiinteistösijoittajan
näkökulmasta lunastettavaan kohteeseen liittyy välittömän vuokratuoton lisäksi myös merkittävää
odotusarvoa tontin rakennustehokkuuden nostamiseen liittyen (liitteet 12 ja 15). Vaikkakin tämän
jalostusarvon nykyarvon määrittämiseen liittyy epävarmuustekijöitä, on nähdäksemme kuitenkin
ilmeistä, että kyseiseen keskeisellä liikepaikalla sijaitsevaan maa-alueeseen liittyy merkittävää
todennäköistä jalostusarvoa. Siten rationaalisesti toimiva kiinteistösijoittaja, oli sitten kyseessä
institutionaalinen kiinteistösijoittaja, kiinteistösijoittajana toimiva yksityishenkilö (tai yksityishenkilön
sijoitusyhtiö) tai alueen omaan käyttöönsä hankkiva puutarhaliike, huomioisi jalostusarvon
olemassaolon määrittäessään tuottovaatimustaan ja kohteen kauppahintaa.
Tässä yhteydessä on nähdäksemme syytä huomauttaa, että käyvällä arvolla ei tarkoiteta sellaista
hintaa, jolla lunastettavat osakkeet olisi mahdollista viivytyksettä myydä riippumattomalle
kolmannelle taholle, vaan hintaa, joka realisoituisi normaalin, kohteen luonteesta riippuvan pitkänkin
myyntiprosessin tuloksena.
15
2.3 Liiketoiminnan siirtämisestä aiheutuvat välittömät vahingot ja kustannukset
Korkein oikeus on ennakkopäätöksessään 2012:64 katsonut, että keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön
vähemmistöosakkeiden omistajalla oli oikeus saada osakkeiden lunastuksen johdosta lunastushintana
suoritus, jossa vaihto-, substanssi- ja tuottoarvoon sekä vastaaviin arvostusperusteisiin perustuvan
osakkeiden kohteenkorvauksen ohella käypää arvoa määriteltäessä otettiin huomioon myös yhtiölle
osakkeiden lunastamisesta johtuvat toimitilojen hallinnan menettämisestä aiheutuvat välittömät
kustannukset ja vahingot, kun keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön osakkeiden tuottama hallintaoikeus
oli vähemmistöosakkaan liiketoiminnan omassa välittömässä käytössä.
Kuten edellä mainitussa ennakkopäätöksessä, nyt käsiteltävässä lunastusasiassa kiinteistöosakeyhtiön
osakkeiden tuottama hallintaoikeus on vähemmistöosakkaan liiketoiminnan omassa välittömässä
käytössä. Lunastaminen kohdistuu paitsi taloudellisiin arvoihin myös omistusoikeuteen
rinnastettavaan hallintaoikeuteen. Toisin kuin tässä tapauksessa, tapauksessa KKO 1012:64
vähemistöosakkeenomistaja oli hankkinut osan lunastettavista osakkeista ennen kuin lainsäädäntö
salli vähemmistöosakkaan osakkeiden pakollisen lunastamisen. Korkeimman oikeuden
ennakkopäätöksestä ei kuitenkaan ilmene, että tälle seikalle tai sen puuttumiselle tulisi antaa
ratkaiseva merkitys määriteltäessä oikeutta korvaukseen toimitilojen hallinnan menettämisestä.
Korkeimman oikeuden ennakkopäätöksestä ilmenevää oikeusohjetta ei voida harkinnanvaraisesti
jättää soveltamatta yksittäistapauksessa kuten välimiesoikeus on tehnyt. Viime kädessä perustuslain 6
§:stä seuraava velvollisuus noudattaa yhdenvertaisuutta lainkäytössä, velvoittaa tuomioistuinta
soveltamaan myös tähän tapaukseen Korkeimman oikeuden ennakkopäätöksestä ilmenevää
oikeusohjetta, joka velvoittaa lunastushintana määräämään täyden korvauksen vähemmistöosakkaan
liiketoiminnalle lunastuksesta aiheutuneista taloudellisista tappioista.
Hallintaoikeuden menettämisestä aiheutuu Expolle ylimääräisiä kuluja ja taloudellisia tappioita Expon
joutuessa siirtämään liiketoimintansa pois hallitsemistaan tiloista ja alueelta. Koska liiketoiminnalle
lunastuksesta aiheutuvat kustannukset ja kulut tulevat sijoittumaan tulevaisuuten, ne pitää arvioida.
Expo arvioi lunastuksesta aiheutuvat välittömät kustannusten ja vahinkojen määrän seuraavasti:
1. Uuden liikepaikan hankkimisesta aiheutuvat kertaluonteiset kulut: 30 000 euroa
2. Uuden liikepaikan (=tontin) hankkimisen yhteydessä maksettava 4 %:n varainsiirtovero: 12 273
euroa.
3. Toiminnan keskeytymisestä aiheutuvat kulut: 30 000 euroa.
4. Muuttoon littyvät kulut: 18 600 euroa
5. Liiketoiminnan uudelleen käynnistämisestä johtuvat kulut: 94 000 euroa.
Yhteensä: 184 873 euroa
16
2.3.1 Uuden liikepaikan hankkimisesta aiheutuvat kertaluontoiset kulut
Expo vaatii korvattavaksi uuden liikepaikan hankkimisesta aiheutuvat kulut. Kuten KKO 2012:64
ratkaisun 31. kohdassa todetaan on liiketoiminnan siirtäminen uusiin tiloihin osakkeiden
menettämisen välitön seuraus. Näin ollen on myös uusien liiketilojen hankkiminen välitön seuraus
osakkeiden menettämisestä.
Expo joutuu käyttämään uusien tilojen etsimiseen, järjestelyyn ja sopimiseen runsaasti laki-,
kiinteisto-sekä rakennusalan asiantuntijapalveluita. Tämä liittyy siihen, että vastaavia hyvillä
liikepaikoilla olevia tontteja on erittäin harvoin myynnissä. Expon käyttämien asiantuntijoiden
palkkiot ovat arviolta noin 150 - 350 euroa / h.
Expo arvioi, että näitä kuluja tulee aiheutumaan arviolta 100 tunnin verran, jolloin aiheutuneet kulut
tulevat olemaan arviolta vähintaan 25 000 euroa (250 euroa / h (keskimääräinen kustannus)
kerrottuna 100 h). Lisäksi vaaditaan korvattavaksi muita toimitilojen hankkimiseen liittyviä yleisiä
kuluja kuten matkakuluja, lupamaksuja ja toimistokuluja arviolta vähintään 5 000 euroa. Siten Expo
vaatii korvattavaksi uuden liikepaikan hankkimiseen liittyviä suoranaisia vahinkoja yhteensä vähintään
30 000 euroa.
2.3.2 Uuden liikepaikan hankkimisen yhteydessä maksettava 4 %:n varainsiirtovero
Expon hankkiessa markkina-arvoltaan nykyistä maa-aluetta vastaavan tontin tulee Expon
maksettavaksi varainsiirtoverona 4 % uuden maa-alueen kauppahinnasta. Nykyisen maa-alueen
käyvän arvon ollessa 306 833 euroa, tulee varainsiirtoveron määräksi 12 273 euroa.
2.3.3 Toiminnan keskeytymisestä aiheutuva vahinko
Expolla ei ole henkilöstöresursseja liiketoimintansa harjoittamiseen nykyisellä liikepaikalla
samanaikaisesti uuden liikepaikan kunnostuksen ja uusien rakennusten rakennuttamisen aikana.
Muuttoa tai uuden alueen kunnostusta ei ole käytännön syistä mahdollista toteuttaa talvikuukausina.
Expo arvioi liiketoiminnan keskeytymisen kestoksi 6 kuukautta ja saamatta jäävien nettotulojen
määräksi 30 000 euroa.
2.3.4 Muuttoon littyvät kulut
On selvää, että Expon joutuessa muuttamaan pois nykyisistä tiloistaan, aiheutuu tästä suoria kuluja.
Muuttopalvelu Niemi Oy:n tarjouksen (liite 16) mukaan Expon omaisuuden muuttaminen maksaisi 13
000 euroa. Tämän lisäksi ExpolIe aiheutuu muita järjestely-, -purku ja pakkauskuluja arviolta 2 hlö x 2
työviikkoa, minkä vahingon määräksi tulee Muuttopalvelu Niemi Oy:n tuntiveloituksen 35 euroa/h
perusteella mukaan 5 600 euroa. Näin ollen Expon muuttoon liittyvat kulut arvioidaan olevan
yhteensä 18 600 euroa.
17
2.3.5 Liiketoiminnan uudelleen käynnistämisestä johtuvat kulut
KKO on ratkaisussaan 2012:64 todennut liiketoiminnan siirtämisen uusiin tiloihin olevan välitön
seuraus osakkeiden lunastuksesta, ja lunastajan olevan siitä aiheutuvasta kulusta koravausvelvollinen.
On selvää, että KKO on tarkoittanut että liiketoiminta pitää voida siirtää saman tasoisena kuin se on
ollut lunastuksessa menetetyissä tiloissa. Minkä tahansa liiketoiminnan siirtäminen uusiin tiloihin
vaikuttaa sen tasoon. Expo joutuu muuttamaan uudelle markkina-alueelle, uusin liiketiloihin, joissa
mainittu liiketoiminnan taso on lähtökohtaisesti nolla. Korvausvaade on arvioitu, koska asiasta ei ole
saatavilla tarkkoja laskentakaavoja. Arvioinnissa on otettu lähtökohdaksi merkittävimmät tiedossa
olevat liiketoiminnan tasoon vaikuttavat tekijät, eli markkinointikulut sekä uuden liiketoiminnan
kannattavaksi saattamiseen kuluva aika.
Yleisesti tiedetään, että uutta liiketoimintaa aloittaessa toiminta on suurten alkuinvestointien takia
tappiollista tai heikosti tuottavaa, kun vertaillaan liiketiloihin, jossa liiketoiminta on vakiintunut.
Uuden toiminnan saattaminen tuottoisaksi voidaan olettaa jaksottuvan n. 3 - 5 ensimmaiselle
toimintakaudelle. Tämä voidaan todentaa tutkimalla liiketoiminnan arvon määrittämiseen käytettäviä
laskukaavoja. Yleisesti todetaan, että ostetun liiketoiminnan tulee tuottaa ostajalleen tämän
maksama kauppasumma 3 - 5 vuodessa. Tästä voidaan todeta, että samanarvoisen liiketoiminnan
tason saavuttaminen nollatasosta voidaan olettaa kestävän 3 - 5 vuotta.
Puutarhaliike Helling on toiminut lunastettavalla maa-alueella jo yli 30 vuotta, ja sitä ennen
muutaman kilometrin säteellä jo 1950 -luvulta lähtien. Kaikki sen aikana kertynyt tunnettavuus
kiteytyy nyt lunastettaviin osakkeisiin. Koska samalta markkina-alueelta ei ole saatavilla
vastaavanlaisia tiloja, joutuu Expo siirtyessään uusiin tiloihin aloittamaan liiketoimintansa täysin
alusta. Samantasoisen tunnettavuuden saavuttamiseksi Expon täytyy moninkertaistaa
markkinointipanoksensa seuraavaksi 3 - 5 vuodeksi. Expon keskimääräinen markkinointibudjetti on
ollut vuosina 2006 - 2009 n. 23.500 euroa. Jos otetaan 23.500 euroa markkinoinnin peruskuluksi ja
todetaan että vastaavan tunnettavuuden saavuttamiseksi tulee markkinointipanos vähintään
kaksinkertaistaa neljäksi vuodeksi saadaan korvauksen laskukaavaksi 23.500 x 4 = 94 000 euroa, mitä
määrää vaaditaan korvauksena liikepaikan hallinnan menettämisestä.
2.4 Liiketoiminnan lopullisesta menettämisestä aiheutuva vahinko
Mikäli vastoin käsitystämme lunastettavien osakkeiden markkina-arvosta lunastushinnaksi
määriteltäisiin vähemmän kuin 300 000 euroa, Expo ei pystyisi saamallaan lunastushinnalla
rahoittamaan nykyisenkaltaisen liiketoimintansa vaatiman alueen ja rakennusten hankintaa
pääkaupunkiseudulta. Tällöin Expo menettää liiketoimintansa (ja Expon omistavat yksityishenkilöt
elinkeinonsa) lunastuksen seurauksena.
Alueella olevien rakennusten uudelleenhankintakustannuksista on esitetty seuraavat arviot:
18
Arvioija
Antti
Orama
Maanomistajien
Arviointikeskus Oy
/
Rakentamiskustannus
toimistorakennus 52 m2
Rakentamiskustannus
2200 € /m2, alv 23%
250 € / m2, alv 23%
Yhteensä, alv 23%
Katokset 250 m2
114 000 €+
62500 € =
176500 €
Timo Pasanen , Tero
Nikula / Aventum Oy
900 m2 / m2, alv 0%
180 € /m2
57564 € + 55350 €=
112914
Anna-Maija Hypönen /
Comreal Oy
Ei arviota
Ei arviota
-
Kauko Koskinen, LKV
Kauko Koskinen Oy
1500 € /m2, alv 0%
250 € / m2, alv 0%
95940 €+ 76875 € =
172815 €
Pelkkien vastaavien rakennusten ja rakennelmien uudelleenhankintakustannusten ollessa 112 914 –
176 500 euroa (sisältäen alv 23%), on ilmeistä, ettei Expo pysty hankkimaan tarpeeksi suurta aluetta
hyvällä liikepaikalla mikäli lunastushinta alittaisi 300 000 euroa. Tyydyttävillä liikepaikoilla sijaitsevien
tonttien hinnat ovat vähintään noin 118 per m2 (ja rakennusoikeuden arvo ainakin noin 364 €/m2)
(ks. liite 12 s. 4). On siten ilmeistä, ettei Expo 300 000 euroa alittavalla lunastushinnalla voisi rahoittaa
kuin paljon pienemmän liikepaikan hankintaa, joka ei Expon käsityksen mukaan soveltuisi nykyisen
kaltaisen liiketoiminnan harjoittamiseen kannattavasti. Nykyisessä liiketoiminnassa on ollut
välttämätöntä käyttää koko osakashallinnassa olevaa aluetta ja myös osittain Espoon kaupungin
aluetta (1500 m2).
Ottaen huomioon liitetoiminnan laajuus ja odotettavissa oleva tuloksellisuus, Expo arvioi
liiketoiminnan lopullisesta menetyksestä koituvan taloudellisen vahingon määräksi 250 000 euroa.
Helsingissä, 16. elokuuta 2013
VT Samuel Isaksson
Helsinki
19
LIITTEET
1. Välitystuomio 31.5.2013
2. Ote verohallinnon ohjeesta varojen arvostamisesta perintö- ja lahjaverotuksessa 22.11.2011.
Todistusteema: Liikekiinteistöihin yleensä sovellettava tuottovaatimus on noin 8 %.
3. Kiinteistö Oy Friisikeskus II:n voimassa oleva yhtiöjärjestys. Todistusteema: Osakashallinnassa
olevan alueen laajuus.
4. Muhevainen Oy:n Matinkylän puutarhaliikkeen vuokrasopimus. Todistusteema: Vastaavanlaisista
puutarhaliikkeiden käytössä olevista tonteista maksettu markkinaehtoinen vuokra.
5. Taimia Oy:n Kivenlahden puutarhaliikkeen vuokrasopimus. Todistusteema: Vastaavanlaisista
puutarhaliikkeiden käytössä olevista tonteista maksettu markkinaehtoinen vuokra.
6. Taimia Oy:n Muuralan puutarhaliikkeen vuokrasopimus. Todistusteema: Vastaavanlaisista
puutarhaliikkeiden käytössä olevista tonteista maksettu markkinaehtoinen vuokra.
7. Matti Kokkosen Puutarha Oy:n Pukinmäen puutarhaliikkeen vuokrasopimus. Todistusteema:
Vastaavanlaisista puutarhaliikkeiden käytössä olevista tonteista maksettu markkinaehtoinen vuokra.
8. Muhevainen Oy:n Kaarelan puutarhaliikkeen vuokrasopimus. Todistusteema: Vastaavanlaisista
puutarhaliikkeiden käytössä olevista tonteista maksettu markkinaehtoinen vuokra.
9. Muhevainen Oy:n Mellunkylän puutarhaliikkeen vuokrasopimus. Todistusteema: Vastaavanlaisista
puutarhaliikkeiden käytössä olevista tonteista maksettu markkinaehtoinen vuokra.
10. Vihertekijä Oy:n Puistolan puutarhaliikkeen vuokrasopimus. Todistusteema: Vastaavanlaisista
puutarhaliikkeiden käytössä olevista tonteista maksettu markkinaehtoinen vuokra.
11. Muhevainen Oy:n Leppävaaran puutarhaliikkeen vuokrasopimus. Todistusteema: Vastaavanlaisista
puutarhaliikkeiden käytössä olevista tonteista maksettu markkinaehtoinen vuokra.
12. Antti Oraman / Maanomistajien Arviointikeskus Oy laatima arviokirja (6.12.2012). Todistusteema:
Osakkeiden käypä arvo.
13. KTI Kiinteistötieto Oy:n tilastotiedot Espoon nettotuottovaatimus- ja Nöykkiön vuokratasosta.
Todistusteema: Osakkeiden käypä arvo.
14. Kiinteistö Oy Friisikeskus II:n tasekirja per 31.12.2009. Todistusteema: Osakkeiden käypä arvo,
rakennusten alkuperäinen hankintameno.
15. Katja Palmu / LandPro Oy laatima lausunto Antti Oraman laatimasta arviokirjasta (6.12.2012).
Todistusteema: Osakkeiden käypä arvo, jalostusarvon olemassaolo.
20
16. Muuttopalvelu Niemen laatima yritysmuuttotarjous (23.10.2012). Todistusteema: Lunastuksesta
liiketoiminnalle aiheutuvat vahingot ja kustannukset.