Landzonetilladelse til bosted for voksne med særlige behov

Center for Teknik, Miljø og Klima
Ansøger
Behandlingsskolerne A/S
Att.:
Rasmus Flink
Mikkel Damgaard
Natur og Miljø
Mørdrupvej 15
3060 Espergærde
Tlf. 49282589
[email protected]
www.helsingor.dk
Ejer
Juuls Skoleejendomme Aps.
Dato 2.12.2015
Sagsnr. 15/12081
Sagsbeh.
Mette Thorsen
Sendt d.d. til ejers og ansøgers e-boks og emailadresser
Landzonetilladelse til bosted for voksne med særlige behov
Adresse
Matrikel nr.
Ejendomsnummer
Marianelundsvej 11, 3490 Kvistgård
2d, 1g, Gurre Vang, Tikøb, m.fl.
79012
Kære ansøgere Rasmus Flink og Mikkel Damgaard, Behandlingsskolerne A/S
og ejer Christopher Juul, Juuls Skoleejendomme Aps.
Vi har nu færdigbehandlet jeres ansøgning, og vi giver jer hermed
landzonetilladelse til at etablere et fast bosted for voksne med særlige behov på
Marianelundsvej 11 i Kvistgård.
Baggrunden for tilladelsen er i hovedtræk



Ejendommen er i forvejen indrettet til behandling af unge med psykisk
handicap på dagsbasis
Bygningerne har forud for denne tilladelse historisk haft funktioner af
lignende karakter: kro, udflugtsmål for børn i Hvidovre Kommune
(feriekoloni), og senest behandlingssted for unge
Der sker med tilladelsen ingen ydre bygningsmæssige ændringer, og
dermed heller ingen negativ påvirkning af områdets landskabsværdier.
Bemærk





Tilladelsen er omfattet af klageadgang – vi annoncerer tilladelsen på vores
hjemmeside i dag (se nedenfor)
I må ikke udnytte tilladelsen, før klagefristen er udløbet
Tilladelsen er gyldig i 3 år, og hvis den ikke er udnyttet inden, bortfalder
den (planlovens § 56)
I skal også have byggetilladelse til projektet - vær opmærksom på at
byggetilladelsen kan indebære krav om at ændre bygningerne, så de
opfylder blandt andet brand- og adgangskrav
Når klagefristen er udløbet - og såfremt der ikke kommer klager overgår jeres ansøgning automatisk til byggesagsbehandler Rikke
Oestergaard.
1
Afgørelsen er truffet efter



Landzonebestemmelserne (planlovens § 35 stk. 1)
Klageadgang er fastlagt i planlovens § 58 stk. 1, nr. 1 (se nedenfor)
EU's habitatdirektiv, Bilag IV – listen over særlig sårbare og truede
dyrearter.
Lovgivningen
Skovbyggelinje
Ejendommen ligger indenfor skovbyggelinjen (naturbeskyttelseslovens § 17), der
indebærer et byggeforbud i en bræmme på 300 meter langs skovbryn.
Men der sker ingen ydre, bygningsmæssige ændringer, og derfor er projektet
ikke omfattet af bestemmelserne om skovbyggelinje.
Landzonebestemmelser og kommuneplan
Planlovens § 35 stk. 1 indebærer, at tiltag, der ikke er nødvendige for driften af
landbrug, kræver landzonetilladelse. Ansøgning om etablering af botilbud for
voksne med særlige behov har ikke noget med landbrugsdriften at gøre, og
kræver derfor tilladelse.
Ved vurdering af om projekter kan opnå tilladelse afvejes formålet – nytten –
nøje i forhold til især landskabs- og nabopåvirkningen, men også i forhold til de
generelle planmæssige aspekter.
Ejendommen er i kommuneplanen udpeget som beskyttelsesområde for
landskaber og biologiske interesser. Indenfor de udpegede beskyttelsesområder
må tilstanden eller arealanvendelsen af sammenhængende helheder eller
enkeltelementer ikke ændres, hvis det forringer deres værdi eller muligheden for
at styrke eller genoprette deres værdi.
Landskab
Marianelund ligger lige i udkanten af Krogenberg Hegn i sø- og skovlandet.
Området er karakteristisk for åbent land mellem skovbryn med delvist bevaret
bebyggelsesmønster og lange kig ud over de åbne dyrkningsflader. Området er
præget af, at bybefolkningen siden 1800-tallet er flyttet hertil og har omdannet
gårde til lystgårde. De lange kig over dyrkningsfladerne mellem skovene er
sårbare overfor byvækst og tilplantning.
Biologiske beskyttelsesinteresser
Indenfor de udpegede beskyttelsesområder for plante-og dyrearter og naturtyper
må der ikke ske ændringer, der reducerer eller forringer værdierne eller
spredningsmulighederne for vilde dyr og planter.
Før vi tillader projekter i landzonen skal vi også vurdere, om det har afgørende
virkning på habitatområder og dyrearter, der er omfattet af beskyttelsen i EU's
habitatdirektiv.
2
Marianelund ligger i den nordlige udkant af Krogenberg Hegn – bygningerne, der indrettes til bosted
er med en lys grøn streg.
Projektet, ejendommen og sagsforløbet
Behandlingsskolerne A/S har på vegne af ejeren, Juuls Skoleejendomme A/S,
søgt om landzonetilladelse til at etablere et botilbud for 6 voksne med særlige
behov og et natopholdsrum for personale. I vil samtidig beholde den nuværende
behandling og undervisning af børn med særlige behov i alderen 6 - 17 år.
Ejendommen er på godt 13 ha. og har landbrugspligt. Bebyggelsen på stedet går
tilbage til i hvert fald sidst i 1700-tallet, hvor der blev opført et beboelseshus.
Beboelsen har skiftet hænder mange gange indtil en køber i 1826 etablerede
Marianelund Kro, som bestod i 151 år, og var kendt for at være et godt
udflugtsmål både sommer og vinter for Helsingørs borgere.
Hovedbygningen er ombygget i 1978, og er på i alt 1370 m² (BBR 1). Den er
bevaringsværdig med SAVE karakteren 4.
En lade fra 1887 er på 160 m² (BBR 2), og vi har i 2015 givet landzonetilladelse
til en hestehytte på 47 m² (BBR 3).
I 1977 købte Hvidovre Kommune ejendommen, og indrettede den til kursuscenter
og feriekoloni. Med overtagelse af bygningerne i 2013 og tilladelse af 19. marts
2014 fra NaturErhvervsstyrelsen til anden anvendelse end jordbrugsformål har
Juuls Skoleejendomme drevet ejendommen med dagbehandling af børn og unge
med forskellige psykiske udfordringer. Kommunen har sidestillet dagbehandlingen
med Hvidovre Kommunes anvendelse til udflugtsmål og feriekoloni.
Ændringen fra det eksisterende dagtilbud til også at omfatte indretning og
ombygning til et botilbud med fast ophold er en ændring, der kræver
landzonetilladelse.
3
Projektet til den ansøgte anvendelse til bosted medfører ikke udvendige
ombygninger, men alene indvendige ændringer og de hertil nødvendige
brandmæssige foranstaltninger.
Vi har været på besigtigelse med Behandlingsskolerne A/S på ejendommen i
forbindelse med en ansøgning om opførelse af en hestehytte på 47 m². Hytten
indgår i behandlingen af børnene, der kommer på stedet om dagen. Vi gav
landzonetilladelse til hytten den 1. juli 2015.
Høring
Projektet har været i den lovpligtige nabohøring hos 5 naboer, og er sendt til i alt
25 ejere, beboere og virksomheder, og til ejeren af skovene omkring,
Naturstyrelsen Nordsjælland. Vi har også orienteret Danmarks
Naturfredningsforening og Friluftsrådet for Nordsjælland.
1 nabo har sendt bemærkninger, der udtrykker familiens særligt begrundede
behov for rolige omgivelser. Derudover udtrykker naboen også bekymring for
deres egen ejendoms salgsværdi i relation til aktiviteterne på Marianelund, og at
værdien efter naboens opfattelse er faldet, siden Marianelund blev
behandlingssted på dagbasis.
Ansøger er blevet forelagt disse svar, og har ikke sendt os bemærkninger hertil.
Praksis og vejledning
Natur- og Miljøklagenævnet træffer afgørelse om klager over kommunens
afgørelser. I landzonesager har nævnets praksis været at give tilladelse til
opholdssteder for adfærdsvanskelige unge, tidligere stof- og alkoholmisbrugere
og lignende, også selvom der har været protester fra beboere i området. Nævnet
har lagt vægt på, at etablering af socialpædagogiske opholdssteder er en
samfundsmæssig nødvendighed, som bør tillades, med mindre der foreligger
særlige omstændigheder, som gør, at anvendelsen ikke er forenelig med de
hensyn, der skal varetages med planlovens landzonebestemmelser. (Se NKO 254
december 2002).
Miljøministeriets (nu Miljø- og Fødevareministeriet) vejledning i
landzoneadministration (2002, s. 69) oplyser, at der normalt bør meddeles
landzonetilladelse til institutioner m.v. som fx døgninstitutioner for børn, unge og
familier, daginstitutioner som børnehaver, m.v. der indrettes i eksisterende,
tomme bygninger, herunder overflødiggjorte landbrugsbygninger.
Ved vurderingen bør der lægges vægt på om institutionen etableres i
eksisterende bebyggelse.
Baggrund og vurdering
Etableringen af botilbuddet sker i de eksisterende bygningsrammer på
ejendommen, og ombygningsprojektet handler kun om de indvendige forhold.
Der sker derved ikke nogen negativ påvirkning af landskabs- og naturværdierne i
området.
Vi vurderer, at hverken anvendelsen til botilbud eller de indvendige ombygninger
forstyrrer oplevelsen af de værdifulde, åbne dyrkningsflader mellem skovene,
ligesom dyre- og plantelivets spredningsmuligheder heller ikke bliver forhindret.
4
Naboen har sendt os bemærkninger, der udtrykker ønske om ro samt bekymring
for salgsværdien af deres ejendom. Vi har sammenstillet familiens særligt
begrundede ønske om ro og nøje afvejet det overfor hensynet til de kommende
beboeres behov.
Vi finder, at en tilladelse er indenfor praksis på området. Her er tale om en
samfundsmæssig nødvendighed, som bør tillades, og finder ikke, at der foreligger
særlige omstændigheder, som gør, at netop denne anvendelse ikke er forenelig
med de hensyn, der skal varetages med planlovens landzonebestemmelser.
Vi vurderer, at stedet er velegnet til etablering af botilbuddet, og at det
samfundsmæssige hensyn til de 6 voksne med særlige behov her ikke bør have
mindre vægt end eller vige for hensynet til naboen.
Når det gælder salgsværdien af naboens ejendom, vurderer vi, at hensynet til en
sådan privatøkonomisk interesse ligger uden for den række af planmæssige
hensyn, som vi med landzonebestemmelserne skal sikre.
Anvendelsen til botilbud er efter vores vurdering en hensigtsmæssig udnyttelse af
den eksisterende bygning, og af en sådan karakter, som må forventes at kunne
foregå i bygninger af denne størrelse og med forhistorie som kro og feriekoloni.
Vi har også vurderet, at projektet, da det etableres indenfor den eksisterende
bebyggelse, hvor der i forvejen er menneskelig færden ikke vil have afgørende
betydning for dyrearter, som er omfattet af beskyttelsen i habitatdirektivet.
Samlet set, med baggrund i at botilbuddet ikke forstyrrer oplevelsen af det
værdifulde landskab mellem skovene, ikke ødelægger mulighederne for de lange
kig udover de åbne dyrkningsflader, ikke forhindrer spredningsmulighederne for
dyr og planter, og ikke påvirker habitatdirektivet, giver vi landzonetilladelse til
projektet.
Endelig er det vores vurdering, at anvendelsen til botilbud - trods indsigelser - er
forenelig med de hensyn, vi med planlovens landzonebestemmelser skal
varetage.
Klageadgang
Klagefristen er 4 uger fra offentliggørelsen på kommunens hjemmeside. Det vil
sige fristen for at klage er til og med onsdag den 30. december 2015. Eventuel
klage skal indtastes i og sendes elektronisk via Natur- og Miljøklagenævnets
klageportal.
Klageportalen nås på klagenævnets hjemmeside.
Du må ikke udnytte tilladelsen, før de 4 uger er gået. Hvis der bliver klaget, har
klagen den virkning, at tilladelsen kun må udnyttes, hvis Natur- og
Miljøklagenævnet bestemmer det.
Klageberettigede er:




Enhver med retlig interesse i sagen
Modtageren af afgørelsen
Ejeren af ejendommen
Offentlige myndigheder
5



Lokale foreninger og organisationer, som har en væsentlig interesse i
afgørelsen
Landsdækkende foreninger og organisationer, hvis formål er
beskyttelse af natur og miljø
Landsdækkende foreninger og organisationer, som varetager
væsentlige rekreative interesser.
Det er Natur- og Miljøklagenævnet, der bestemmer, om afsenderen er berettiget
til at klage.
Til klageberettigede
Hvis Natur- og Miljøklagenævnet modtager en klage kvitterer Nævnet for
ansøgningen og ansøger får besked. Nævnet videresender også klagen til
kommunen. Kommunen har herefter 3 uger til at kommentere klagepunkterne og
fremsende alle sagens dokumenterer, så de kan indgå i Nævnets behandling af
klagen.
Klager og ansøger får kopi af kommunens bemærkninger til klagen.
Klagegebyret er 500 kr. Natur- og Miljøklagenævnet sender selv en opkrævning,
når klagen er modtaget - men påbegynder ikke behandlingen, før gebyret er
modtaget rettidigt. Oplysninger om klageadgang og gebyr finder du på Nævnets
hjemmeside www.nmkn.dk. – Du får det indbetalte gebyr tilbage, hvis du får helt
eller delvis medhold i klagen.
En eventuel retssag på baggrund af afgørelsen skal være anlagt inden 6 måneder
fra datoen for afgørelsen.
Har I spørgsmål til tilladelsen, lovgivningen eller andet i sagen, er I velkomne til
at kontakte mig.
Med venlig hilsen,
Mette Thorsen
Arkitekt
Kopi til orientering
Vi orienterer naboen, der har sendt os bemærkninger, om afgørelsen.
Vi sender også kopi af afgørelsen til følgende
Foreninger:
Danmarks Naturfredningsforening – DN og DN-Helsingør
[email protected] og [email protected]
Danmarks Ornitologiske Forening – DOF
[email protected] og [email protected]
Dansk Botanisk Forening
[email protected] og nbu@sj_botaniskforening.dk
Friluftsrådet, Nordsjælland
[email protected]
6
Danmarks Fritidsfiskerforbund.
[email protected]
Danmarks Sportsfiskerforbund
[email protected], [email protected]
Myndigheder:
Museum Nordsjælland (Holbo Herreds Kulturhistoriske Centre - Gilleleje Museum)
[email protected]
Helsingør Kommunes Museer
[email protected]
Kulturstyrelsen
[email protected]
Naturstyrelsen
[email protected]
7