Oslo skal bli høyere
Transcription
Oslo skal bli høyere
Oslo skal bli høyere «Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo 2005-2020» utarbeidet av Oslo kommune, plan- og bygningsetaten, er nå i siste innspurt på offentlig høring. Det ligger an til store endringer for landets hovedstad. Inntil 40 000 nye leiligheter og dermed inntil 60 000 nye innbyggere, pluss inntil 40 000 nye arbeidsplasser. Alt dette i indre Oslo - i løpet av de neste 15 år. For det meste kommer nybyggene i høyden. Mange steder vil byen bli tre etasjer høyere. En del steder vil det være mulig å bygge fem-seks etasjer, tilsva rende 15-18 meter, høyere enn i dag. Noen systematisk oversikt foreligger ikke. Arkitektnytt prøver likevel å gi et bilde av hvor høy nye Oslo kan bli. Kanskje et godt bilde kan være: Det legges opp til at indre Oslo «kan legge på seg» tilsvarende en mellomstor norsk by. Men hvordan? Ikke ut i sjøen, ikke ned i bakken , ikke i parker og frio mråder, men altså opp i lufta Høye oppstikk Et nøkkelbegrep i planen er teppebyen. I plansammenheng forklares begrepet slik: «Teppebyen: Dette er den relativt lave byen som fyller rommet mellom navet, eikene og ringen. I disse områdene skal utviklingspotensialet være relativt sett moderat og vilkårene for bevaring tilsvarende sterke. Flere utviklingsområder inngår likevel i disse områdene og gis en noe høyere grad av utnyttelse enn teppebyen for øvrig.) Altså høyere oppstikk rundt teppene, men også noen «Mulig bukler her og der inne i befolkningsvekst på teppene, slik kan/skal det bli. Hva slags høyder og 60000 i volumer er det snakk om? indre by» Det er ikke enkelt å få et bilde av dette, men ved å sammenstille bilag Il «Områdekategorier» på side 53 med figu ren på side 27 i plandokumentet, samt ta som utgangspunkt at en ny etasje utgjør ca. tre meter, kommer man et stykke på vei. Man kan sette opp følgende: De såkalte konsolideringsområdene utgjør samlet 7,53 km' = 40,9 prosent PLANENS PRINSIPP Til grunn for planen ligger et utviklingsprinsipp som kalles nav, eiker og ring. Navet er Sentrum/Kvadraturen og Fjordbyen. Eikene er Akerselva, Lodalen og de såkalte strøksgater. Det vil si første del av Drammensveien pluss første halvdel av Frognerveien og Bygdøy alle. Videre B arkitektnytt 02 • 06 I av planarealet og er storparten av indre bys etablerte boligområder. Mye av det er murh usbebyggelse fra slutten av 1800-tallet og tidlig 1900-tall. Men også de store utbyggingene på 1920tallet, for eksempel Torshov, og den seinere lamellbebyggelse på 1930- og 1950-tallet er inkludert. Eksempler på sistnevnte kan være Finnmarksgata, og dele r av Chr. Michelsens gate og Kirkeveien. Finstudier på hovedkartet viser at er det er mulig med høydevekst i mindre enn halvparten av konsolideringsområdene. Et anslag er at dette blir mulig innenfor ca. 3,5 km' = 19,0 prosent av arealet. Her kan det bli opptil 8-11 etasjer (25-33 m) mot dagens 4-6 etasjer (12-18 ml. De rmed blir det 21,9 prosent igjen av konsolideringsområdene, til områder hvor der vil være ingen eller uvesentlig høydeendring. Innen den gruppen finner vi fra før av de historiske kjerneområder, som er Slottet, Karl Johans gate og Akershus festning, pluss friareal og grav- og urnelunder, som er byens parker etc. og som utgjør 20,9 prosent av arealet. Samlet blir det dermed minst 42,8 prosent = 7,88 km' uten høydevekst. Tre kategorier Til nå har vi dermed sett 42,8 prosent + 19,0 prosent = 61,8 prosent av indre Oslos areal. Resten, 38,2 prosent, fordeler seg på tre ulike kategorier. Målt i areal er den største av disse utviklingsområder og institusjonelle utviklingsområder tilsvarende 2,56 km ' = 13,8 prosent. Områdene her er Ullevål sykehus, Universitetet på Blindern og ved Chateau Neuf, Tannlegehøgskolen og Folkehelsa, Veterinærhøgskolen og skolene og høgskolene ved Akerselva på GrUnerløkka. Men det er også en del mer blandede områder som Hausmannskvartalene. Hegdehaugsveien//Bogstadveien opp til Majorstua. Ullevålsveien, Markveien, Thorvald Meyersgate/Vogtsgate, Storgata pluss Brugata, Grønlands torg og Grønlandsleiret. Ringen er transportåren utgjort av den nye T-baneringen og ringveien. Her blir det mest høydevekst. Blått: Sentrum med 25-42 m. Oker og rødt: Utviklingsområder med inntil 33 m. Oransje: Transformasjon med 33-42 m. (Ill. fra KommunedelpLan for byutvikling og bevaring i indre Oslo 2005-2020.) Skraverte felt viser hovedsakelig bevaringsomtåder. Rodeløkka er faLt ut. (Ill. fra Kommunedelp lan for byutvikling og bevaring i indre Oslo 2005-2020.) De såkalte strøksgater (se planens pri nsipp) inngår i utviklingsområdene. Samlet utgjør disse 8,8 km i plansammenhengen. Sjefarkitekt Brede Norderud ved plan- og bygningsetaten antar at en påp lussing med tre etasjer kan være mulig for 25-30 prosent av disse nesten ni kilometerne. Etasjeve kste n her må oftest være tilbaketrukket for å bli godkjent. GRENSENE FØLGER OSLO FØR 1948 nerdalen, videre langs Gjøvikbanen til Akerselva, og så mot sørvest bak Voldsløkka og Ullevål sykehus, inkludert universitetet på Blindern samt Frognerparken, for deretter å følge Frognerbekken ned til Frognerkilen, og så mot sørøst og ut i havnebassenget nord for Hovedøya for å gå på land igjen under Sjømannsskolen på Ekebergskråningen og ned Kongsveien til Gamlebyen igjen. Alt i alt omfatter planen et areal på 18,43 km'. Det vil si om lag tre fjerdeparter av arealet innenfor Ringvei 3, eller en sjette-/sjuendedel av byens samlede bebygde områder. Planens ytre grenser tilsvarer Oslo før sammenslåing med Aker i 1948, minus Bygdøy. Et omriss kan beskrives slik: Fra Gamlebyen i sørøst, gjennom Kvær- Felles for alle utviklingsområdene er at det settes en maksimumshøyde til 33 m (inntil 11 etasjer). l dag har mindre deler av disse områdene nådd en slik høyde, men det mest vanlige vil være fem-syv etasjer (15-21 ml. Sentrum utgjør 1,18 km' = 6,4 prosent. Dette er Kvadraturen, området Karl Johan/lbsenringen pluss Aker Brygge/Vestbanen. Maksimumshøyder settes her til 25-42 meter (8-14 etasjer). 25 meter er for eksempel høyden på Finansdepartementet. Regjeringsbygget med statsministerens kontor, som ligger i området, er slik sett for høyt i og med at det strekker seg opp mot 55 meter. Høyt langs havna Først og fremst legges det opp til å bygge i høyden innenfor de såkalte tronsformasjonsområder. Disse utgjør 2,11 km' = 11,4 prosent. Høyden settes her til 33-42 meter (11-14 etasjer). Transformasjonsområdene finnes i hovedsak langs havnefronten. De er Filipstad, Tjuvholmen, Vippetangen/Rivierkaia, Bjørvika (rundt operaen), Bispevika, Sørenga og Grønlikaia. Mye av dette er lave områder i dag, men der er noen høye oppstikkere, som for eksempel siloen på Vippetangen. Både i Bjørvika (Barcode-området) og på Tjuvholmen er det gjennom pågående planprosesser lagt til rette for 33-42 meters høyder. Med til transformasjonsområdene hører også Grefsen stasjon og Nydalen. For sistenevnte er det allerede bygget mye innenfor 33-42 meters høyder. For Grefsen stasjonsby vil det også bli tilsvarende. Når det gjelder stil og estetikk i forhold til de nye oppstikkerne, sier ikke planen noe særegent. Generelt peker den på at miUøer skal vise historisk kontinuitet. Veksten skissert ovenfor vil medføre endret belastning på infrastruktur. Selve plandokumentet går lite inn på dette. Nærmere halvparten bevares Av planens samlede areal er 38 prosent definert til ha «høy bevaringsverdi» (MB). 31,8 prosent kommer i gruppen «middels bevaringsverdi» (C), mens de gjenværende 30,2 prosent er områder med «liten eller i ngen bevaringsverdi». Sagt på en annen måte: En tredjedel av byen kan endres mye, en neste kan endres en del, mens en siste kan endres lite eller ingenting. Eller, om man vil: En halvpart bevares i all hovedsak, mens den andre endres mer eller mindre. Av store områder er det primært Frogner, Majorstuen, Bislett/St.Hanshaugen/Ila og GrUnerløkka/Sofienberg, som det ikke skal endres mye på. l tillegg kommer en del mindre områder. Disse er: Gyldenløves gate, Skillebekk, Observatorie terrasse, Ruseløkka, St. Olavs gate/Meyerløkka, Fredensborg, Møllergata, Lindern, Det Rivertzske kompleks «River'n», Sandaker, Torshov, Christian Michelsens gate/Carl Berners plass, Tøyengata, Kampen samt Vålerenga, Rodeløkka og Ekebergskråni ngen. Boliger overalt «Planforslaget legger opp til en mer flerfunksjonell by enn det dagens planstatus viser,» heter det. l praksis betyr det ikke minst at det nå kommer krav om boligandeler på alle nye utbygginger over alt i indre Oslo. Lavest blir kravene i deler av Sentrum med «bare» 20 prosent. For Kvadraturen blir det 50 prosent. Tilsvarende for utviklingsområdene. For transformasjons- og konsolideringsområdene, som i arealet samlet utgjør 52,3 pro- sent av indre Oslo, blir det et krav på hele 80 prosent boligandel. l dag har indre Oslo 160 000 innbyggere. Under kapittelet «Byens boligbehov» åpnes det for en planberedskap for inntil 40 000 nye boliger. Om hver av disse i gjennomsnitt har 1,5 beboere, som ikke er spesielt høyt, kan folketallet øke med 60 000. Samlet dermed 220 000 innbyggere i indre by. l tillegg kommer nye arbeidsplasser. Her legger kommunedelplanen opp til «en arealberedskap» for 80 000 slike. Den sier også at ca. 70 prosent av ovennevnte arealbehov kan dekkes av indre by med tilliggende områder. Et røft anslag kan derfor være 40 000 nye arbeidsplasser innenfor planens 18,43 km'. Til sammenlikning er dagens antall arbeidsplasser i planområdet 210 000. 62 000 av disse er i Sentrum. Oslo har i dag 40 000 studenter. Også her er det muligheter for relativt stor vekst, uten at dette tallfestes. Odd Iglebæk Plan- og bygningsetaten: - Dynamisk byutvikling Planen skal legge til rette for en dynamisk byutvikling. Samtidig skal historiske miljøer og andre viktige bykvaliteter sikres. Slik formuleres hovedformålene i den nye storplanen for indre Oslo. KOMMUNEDELPLANEN I KORTHET Planen er et forslag til hvordan bevaringsverdier og byutviklingsmuligheter kan avveies og fastlegges. Kommunedelplanen er en arealplan som primært definerer byggeområder og tilhørende utnyttelse. Planforslaget og plankartet er bygd opp med en inndeling av planområdet i mindre områder som alle er gitt en bokstavog fargekode, og en delområder er også gitt skravur. Kodene er nøkkel for hvilke bestemmelser som gjelder for det enkelte område. Et sett av fellesbestemmelser gjelder for hele planområdet. Kommunedelplanen medfører endringer for eksisterende kommunedelplaner og reguleringsplaner, og egne bestemmelser angir hva som opprettholdes og hva som oppheves. Til mange av bestemmelsene hører også retningslinjer, men disse er ikke juridisk bindende. Fem kart og 15 sider med bestem- meIser som samvirker på flere måter, gjør planforslaget komplekst og komplisert. Kart T2 bevaringsinteresser deler planområdet inn i områdetypene A-O, der A har meget høy bevaringsverdi, B har høy, C har middels og D har lav/ingen bevaringsverdi. Bestemmelse 1.2 C skal sikre vern av bevaringsverdig bebyggelse på Byantikvarens gule liste i A- og Bområdene. Det gis ikke beskyttelse til bygninger på gul liste i C- og Dområdene. Høringsdokumentet med kart og bestemmelser og ulike vedlegg finnes på internett www.pbe.oslo.kommune. no. eller http://www.plan-og-bygni ngsetate n. oslo. kom mune. no/planer_og_utredning/kommunedelplaner/article18839-8031.html. Dokumentet kan også fås i fullversjon eller kortversjon ved henvendelse til plan- og bygningsetaten i Vahls gate 1 (tlf. 23 49 10 00). Avdelingsdirektør Erik Dahl og sjefarkitekt Brede Norderud ved plan- og bygningsetaten er to av dem som har stått sentralt i planens utforming. - Vi tror Oslo framover vil bli mye en fortsettelse av de trekk som har preget byen de siste 15-20 år. Det betyr vekst i både boliger og næring i sentrale strøk. Planen legger opp til nettopp dette, sier de. Samtidig understreker de to at det ikke er mulig å dirigere en utvikling. Det avgjørende er hvordan markedet reagerer. Planforslaget setter bare rammer for en mulig fysisk utvikling. Et konkret eksempel de trekker fram er handel. - l dag foregår en detaUvareomsetning på Alnabru som tilsvarer en tredjedel av Oslos sentrumsomsetning. Et mål er at den nye handelen, som følger med en voksende by, skal kunne komme tilbake til indre by. Derfor legger vi opp til å kunne bygge høyere i deler av strøksgatene, som for eksempel Bogstadveien. Det må til for å gi Avdelingsdirektør Erik næri ngslivet Dahl. muligheter til å utvikle seg. - Muligheten til å bygge tre etasjer høyere enn i dag er et viktig trekk ved Sjefarkitekt Brede Norderud. planen. Hvor store deler av området gjelder dette jor? - Vi har ikke sett i detalj på dette, men det er klart at det vil variere mye. l planbestemmelsens krav til ugrad, strøkstilpassing, uterommets proporsjoner og uteareal vil det ligge viktige begrensninger. For nye områder som bygges vil det bli lagt stor vekt på sol og romlighet. Også den eksisterende småskala tomtestruktur gir mange steder sterke begrensninger for byens endringspotensial, sier de. Byantikvaren vil bygge lavere Også Oslo Byantikvar har deltatt i utformingen av den nye planen. - Vår viktigste innvending er at med de Byantikvar Marte foreslåtte høyder Bora. blir det for store kontraster mellom gammelt og nytt, sier byantikvar Marte Boro. - Vi frykter også at utbyggere vil ha forventninger om å kunne rive for å få til de nye høydene, og at det derfor blir mye konflikter, tilføyer hun. Byantikvaren sier også at de ønsker maksimum 21 meter der plan- og bygningetaten foreslår 25 meter, og 27 meter der forslaget er 33 meter. For strøksgater, hvor forslaget er pluss ni meter, sier Byantikvaren null meter! Odd Iglebæk Kommentar fra Fortidsminneforeningen på neste side. Fabrikk Råde Moss Romerike Oslo/Follo Buskerud Aust-Agder Vest-Agder Haugesund & 69227010 692801 90 90668350 63837079 64870627 3277 97 22 37025010 91 690462 90 52 57 51 NOR-TRAPP www.nor-trapp.no I arkitektnvtt 02 • 06 1lii