Hvaler kommune Detaljplan for Ødegårdskilen torg på høring

Hvaler kommune
Arkivkode
2013/2742 - Ødegårdskilen Torg
detaljplan - Doknr 35
L12
Saksbehandler
Susanne Lund Johansen
Saksnr
Behandlingsrekkefølge
Utvalg
Utvalget for samfunnsutvikling
Møtedato
03.06.2015
Utvalgssak nr
34/15
Detaljplan for Ødegårdskilen torg på høring
Sammendrag
Ødegårdskilen torg AS fremmer reguleringsplan for gnr/bnr 53/73, 53/98 og 53/108. Planområdet
ligger sør i lokalsenteret Ødegårdskilen, like ved Bratte bakke på Vesterøy. Formålet med planen er å
legge til rette for dagligvareforretning på inntil 1200 m² BRA. Planforslaget ble framlagt for utvalget i
januar hvor temaet var at tiltaket ville medføre betydelige terrenginngrep, i form av en høy
fjellskjæring. Det ble fattet en prosessledende beslutning om at byggegrensen må følge kollens koter,
slik at det bratte arealet utgår som byggeområde. Forslagsstiller har i stor grad imøtekommet
kommunens krav, og planforslaget er nå i tråd med kommuneplanen. Rådmannen mener
planforslaget er tilstrekkelig gjennomarbeidet til å kunne legges ut på høring.
Saksopplysninger
Ødegårdskilen torg AS fremmer forslag til detaljplan for gnr/bnr 53/73, 53/98 og 53/108 sør i
Ødegårdskilen på Vesterøy. Planforslaget gjelder et område på ca. 4 dekar, og legger til rette for
etablering av ny dagligvareforretning på inntil 1200 m² BRA.
Mesteparten av planområdet er satt av til sentrumsformål i kommuneplanens arealdel. Formålet kan
omfatte både bolig, tjenesteyting og forretninger, og arealet foreslås regulert til forretning i samsvar
med kommuneplanen. En mindre del av planområdet består av landbruks-, natur- og friluftsformål
(LNF), og mesteparten av dette reguleres til LNF. Det foreslås imidlertid et arealbytte hvor en stripe
av LNF-området omreguleres til forretning, mens en del av sentrumsformål-området reguleres til LNF.
Arealbyttet medfører at LNF-området øker med 46 m2.
Planforslaget ble framlagt for utvalget i januar hvor temaet var at det opprinnelige planforslaget ville
medføre betydelige terrenginngrep, i form av en 10 – 12 m. høy fjellskjæring. Det ble fattet en
prosessledende beslutning om at byggegrensen må følge kollens koter slik at det bratte arealet utgår
som byggeområde. Forslagsstiller har nå bearbeidet planforslaget og skjæringen er redusert til 6 m.
Rådmannen mener forslagsstiller i stor grad har imøtekommet kommunens krav, og anser
planforslaget nå for å være i tråd med kommuneplanens arealdel.
I den prosessledende beslutningen ble det også gitt uttrykk for at utvalget ønsket å utsette saken til
rulleringen av kommunens arealdel, slik at man får et helhetlig bilde av området. Administrasjonen
har imidlertid ikke hjemmel til å nekte noen å utarbeide et planforslag. Siden forslaget nå anses å
være i tråd med gjeldende kommuneplans arealdel, og for øvrig godt gjennomarbeidet, sendes det
derfor til 1.gangs politisk behandling.
Vedlegg
Plankart datert 11.05.2015
Reguleringsbestemmelser datert 13.05.2015
Planbeskrivelse datert 18.05.2015
Geoteknisk rapport 12.09.2014
Innkomne merknader
Dato
Avsender
Sammendrag
20.05.2014
Fredrikstad EnergiNett
Situasjon
 I reguleringsområdet er det lavspenningskabler 230V. Disse vil kunne komme i
konflikt med planlagte arbeider og bebyggelse.
 Dersom høyspenningslinje/lavspenningsnett/kabel over utbyggingsområdet
ønskes omlagt til annen trase, eller erstattet med jordkabel, kan dette gjøres
på bestilling og etter nærmere avtale. Bestiller må dekke alle kostnader i
forbindelse med en slik eventuell omlegging.
Nye strømforsyningsanlegg
 Alle nye, elektriske forsyningsanlegg skal bygges iht. FEN sine
spesifikasjoner. FEN bestemmer plassering/sted for utbyggers
tilknytningspunkt for strømforsyningen.
 Områdets høyspenningsnett skal ha driftsspenning 18 kV, lavspenningsnettet
skal ha 230/400V TN-C (230V IT/TT) og transformatorers størrelse vil
dimensjoneres etter utbyggers dokumenterbare behov. Tomteplassering, evt.
romplassering, skal på forhånd godkjennes av FEN.
 Nybygging, omlegging og opprusting av veibelysningen til kommunal standard,
i henhold til den kommunale veinormalen, må tas med som en del av pålagt
infrastruktur for området. Bekostes av utbygger.
Ledningsanlegg
 Ledningsanlegg for strømforsyning kan bare etableres på arealer der det er
mulig å erverve evigvarende rettigheter til FEN for plassering, bygging, drift og
vedlikehold av anleggene. En forutsetning for etablering av
strømforsyningsanlegg er at disse anleggene gis fullt rettsvern på den grunn
der de etableres. Rettighetene skal dokumenteres i egne overenskomster som
tinglyses.
Anleggsbidrag
 Vi ber om at arealer, forutsetninger for bygging av strømforsyningsanlegg og
anleggsbidrag, samt nødvendige rettigheter for fremføring av
strømforsyningsanlegg, stadfestes sammen med reguleringsplanen.
Forslagsstillers vurdering
 Eksisterende anlegg som ikke berører tiltakshavers eiendom, vil bevares.
 Tiltakshaver bekoster alle arbeider som påføres eksisterende ledningsnett
som følge av utbyggingen.
 Eventuelle omlegginger/endringer på ledningsnettet vil avklares med FEN i
forkant.
 Arealer, forutsetninger for bygging av strømforsyningsanlegg og
anleggsbidrag, samt nødvendige rettigheter for fremføring av
strømforsyningsanlegg er ikke tatt med som en del av reguleringsplanen. Det
må inngås avtaler som en egen prosess mellom netteier og tiltakshaver ved
behov.
26.05.2014
Hvaler rørleggerbedrift AS
Hvaler rørleggerbedrift ønsker Ødegårdskilen Torg velkommen som nabo, og ønsker
lykke til med planarbeidet. Har ikke motforestillinger om at deres eiendom også
omfattes av planen. Hvaler rørleggerbedrift ser imidlertid ikke helt nødvendigheten av
at denne planen innbefatter dem.
Forslagsstillers vurdering
Avklaringer angående planens avgrensning og regulerings av Hvaler rørleggerbedrift
sin eiendom, har blitt avklart mellom tiltakshaver og Hvaler rørleggerbedrift.
26.05.2014
Forsvarsbygg
Forsvarsbygg kan ikke se at Forsvarets interesser blir vesentlig berørt av planarbeidet
og har ingen innsigelser til reguleringsarbeidet.
16.06.2014
Østfold fylkeskommune (ØFK)
Ved utarbeiding av planen er det særlig viktig å vektlegge disse problemstillingene:
Kjøpesenterproblematikk: Lokalisering av nye kjøpesentra for detaljhandel med
bruksareal ut over 3000 m2, og utvidelse av eksisterende slik at de blir over denne,
grense kan bare skje i bysentra, med mindre annet er avklart gjennom regional
fylkesdelplan. Stedet er et knutepunkt på Hvaler med gode kommunikasjoner. En
økning av forretningsarealet vil ta kunder fra de andre forretningene på Hvaler, og
kommunen må ta dette med i vurderingen. Det må settes rammer for
forretningsarealet som begrenser det totale handelsarealet i området, jf.
kjøpesenterbestemmelsene.
Estetikk og bokvalitet: Området er innfallsporten til Hvaler og en estetisk tiltalende
utforming er viktig. Høyden på bebyggelsen bør begrenses, og bebyggelsen må gis en
lokal tilpasning. Det er ikke åpenbart at området egner seg for boliger, og ØFK ber
kommunen vurdere områdets egnethet særlig ut i fra forholdet til solforhold og støy.
Skjemmende reklame, flaggborger ol. må unngås. Det vises bl.a. til «Estetikkveileder
for Østfold» som er utarbeidet i forbindelse med fylkesplanen.
Trafikksikkerhet: Trafikk og trafikksikkerhet må utredes som del av planarbeidet.
Trafikksikkerhet må vektlegges, og planen må legge opp til god og sikker adkomst,
hensiktsmessig parkering og trafikksikker skolevei. Det bør vurderes å utvide
planområdet dersom dette er hensiktsmessig for å oppnå gode og sikre
trafikkløsninger.
Andre viktige tema i det videre planarbeidet:
 Formål og grad av utnytting. Reguleringsformål og grad av utnytting må være i
samsvar med gjeldende kommuneplans arealdel.
 Risiko- og sårbarhet. Vi viser til plan- og bygningslovens § 4-3 som forutsetter
at det ved utarbeidelse av planer for utbygging skal gjennomføres en risikoog sårbarhetsanalyse for planområdet.
 Støy, jfr. MDs veileder T-1442 Retningslinje for behandling av støy i
arealplanlegging. De til enhver tid gjeldende vedtekter, forskrifter eller
retningslinjer vedrørende støy og forurensning skal følges, og dette må
sikres gjennom bestemmelser til planen. Det må foretas støyberegninger
som vedlegges plandokumentene.
 Kollektivtrafikk. Det må legges opp til at området kan betjenes med
kollektivtrafikk, og det bør avklares om det er aktuelt å anlegge busslomme
på arealet.
 Leke- og uteoppholdsarealer, jf. Rikspolitiske retningslinjer for å sikre barn og
unges interesser i planleggingen. Siden bolig er del av det kombinerte
formålet i planen må det sikres tilstrekkelige, trygge og hensiktsmessige
leke- og uteoppholdsarealer for barn og unge.
 Friluftsinteressene i området må kartlegges og ivaretas i planen.
 Grønnstruktur. Det må legges til rette for en hensiktsmessig grønnstruktur i
planområdet som knyttes opp mot overordnet grønnstruktur på stedet.
Bevaring av eksisterende og eventuell innføring av ny vegetasjon må
vurderes.
 Hensyn til natur- og landskapsverdier. Ny bebyggelse må tilpasses
landskapet. Bebyggelsens fjernvirkning må vurderes, og uheldig
eksponering må unngås.
 Universell utforming. Prinsippene for universell utforming må legges til grunn i
utforming av bygninger og uteområder. Vi viser til Miljøverndepartementets
temaveileder «Universell utforming og planlegging etter plan- og
bygningsloven (plandelen)», og Kommunalteknisk forenings hefte
«Universell utforming og reguleringsbestemmelser». Vi viser også til
fylkesplanens Retningslinjer for energi- og arealbruk, der det heter (pkt.
3.4.3) at bestemmelser med krav om universell utforming skal innarbeides i
alle reguleringsplaner. Det vises til Norsk Standard NS 11001-1:2009 –
Universell utforming av byggverk Del 1: Arbeids- og publikumsbygninger.
 Særlige hensyn i kystsonen, jf. Statlige planretningslinjer for differensiert
forvaltning av strandsonen langs sjøen. Naturverdier, kulturminneverdier og
rekreasjonsverdier i kystsonen skal forvaltes som en ressurs av nasjonal
betydning.
 Grunnforhold. De stedlige grunnforholdene må undersøkes og hensyntas i
planleggingen. Bebyggelse på rasfarlige områder må unngås med mindre
det kan skaffes tilfredsstillende sikring.
 Flomfare. Risiko for flom må vurderes, og planen må utformes slik at skade så
langt det er mulig unngås.
Klima og miljø, infrastruktur og samferdsel: Arbeidet med reduksjon av CO2 fra
transportsektoren er todelt, økt andel kollektiv og sykkel samt økt overgang til
fornybare drivstoff.
 Det bør vurderes minstekrav til utbyggere om andel p-plasser med ladetilbud
 Planen bør legge til rette for tilkomst med kollektiv og sykkel
Bygg og utbygging: Både Stortingsmelding 21 (2011-2012) og Fylkesplanen
vektlegger bygg som et viktig tiltaksområde for energieffektivisering. Dette gjelder
både offentlige bygg og privateide bygg. Kommunene bør utnytte sin rolle som
regulerings- og planmyndighet for å oppnå vedtatte kommunale, regionale og statlige
mål om bedre og mer energieffektive bygg. Reguleringsplaner gir kommunen mulighet
til å sette krav til eller legge inn insentiver for utbyggere til å ha ambisjoner utover
minimumskrav for bygg. Det kan være krav eller insentiver til fornybare
oppvarmingskilder, offentlige merkeordninger eller standarder utover TEK 10.
Kulturminner: Saken har vært forelagt Fylkeskonservatoren som uttaler at det ikke er
kjent automatisk fredete kulturminner som har behov for særlig vern i planområdet. Vi
ber om at følgende tekst blir tatt inn i reguleringsplanens fellesbestemmelser: Dersom
det under anleggsarbeider treffes på automatisk fredete kulturminner, eksempelvis i
form av helleristninger, brent leire, keramikk, flint, groper med trekull og/eller brent
stein etc., skal arbeidet øyeblikkelig stanses og Fylkeskonservatoren varsles, jf. Lov
om kulturminner av 9.juni 1978 nr. 50, (Kulturminneloven) § 8.
Planframstilling: Reguleringskart og bestemmelser må utarbeides i samsvar med MDs
veiledningsmateriell. Vi viser i denne forbindelse bl.a til Miljøverndepartementets
veileder ”Veiledning til forskrift om kart, stedfestet informasjon, arealplan og digitalt
planregister” og ”Plankartsiden” som finnes under departementets nettside
www.planlegging.no.
Forslagsstillers vurdering
Kjøpesenterproblematikk
Planlagt tiltak åpner for mer enn 3000m2 forretning. Men tiltaket vurderes å være
forenelig med § 1 i kjøpesenterbestemmelsene. Det henvises til kapittel 3.
Estetikk, bokvalitet og lekeareal.
Det er innarbeidet bestemmelser i reguleringsplanen samt veiledende skisser som
viser hvordan nye bygg kan utformes. Det vil ikke legges til rette for nye boliger i
planområdet, og det legges derfor ikke til rette for nytt lekeareal.
Trafikksikkerhet
Planlagt tiltak vil bidra til økt trafikk inn/ut av planområdet sammenlignet med i
situasjonen i dag. Eksisterende veikryss som vil benyttes er tilfredsstillende med tanke
på økt belastning. Det er sikret frisiktlinjer/soner i plankartet. Trafikksikkerheten
vurderes å være ivaretatt i tilstrekkelig grad.
Infrastruktur og samferdsel
Reguleringsplanen stiller ikke krav om ladestasjoner for el.bil da nyetableringer er
forretning, og ladetid vil derfor være veldig begrenset.
Bygg og utbygging
Planleggers oppfatning er at det i dette tilfellet ikke er adgang til å stille tekniske krav i
strengere enn TEK10.
Øvrige innspill vurderes å være i tilstrekkelig grad innarbeidet i planforslaget.
25.06.2014
Statens vegvesen
Vi har følgende innspill til planarbeidet, som må bli nokså generelle da varselet
inneholder lite detaljerte føringer:
 Antallet avkjørsler må begrenses mest mulig. Samlet er det i dag tre
avkjørsler, dette bør reduseres til to eller helst bare én, hvis mulig.
 Avkjørsler skal utformes ihht Statens vegvesens håndbok N100 Veg- og
gateutforming. Det er viktig å ivareta siktkrav mellom avkjørsel og gang- og
sykkelveg.
 Hvis det er mulig bør avstanden mellom kjørevegen og gang- og sykkelveg
økes til 3 meter der den i dag er mindre.
 Det må reguleres byggegrense langs fylkeveg108. denne vises og målsettes
på plankartet. Avstanden til eksisterende byggegrense er retningsgivende for
ny byggegrense. Den generelle byggegrensen iht vegloven er 50 meter langs
fylkesveg, men for å få en hensiktsmessig bruk av området kan den
reduseres. Byggegrensen må også sees i sammenheng med krav til støy jf.
punktet nedenfor.
 Støyvarselkart viser at planområdet ligger delvis i henholdsvis rød og gul
støysone. Det må gjøres støyberegninger og eventuelle tiltak tas inn i plan og
bestemmelser jf. T-1442/2012 retningslinje for behandling av støy i
arealplanlegging. Reguleringsbestemmelser om krav til støytiltak må være
mest mulig konkret og helst angi konkrete støygrenser, eller vise til tabell 3 i T1442/2012.
 For å legge til rette for gange og sykling, bør det reguleres direkte adkomster
til eksisterende gang- og sykkelveg som går langs planområdet. I tillegg bør
det tas med krav til sykkelparkering i reguleringsbestemmelsene.
 Det må settes krav til universell utforming i reguleringsbestemmelsene.
 I planarbeidet bør det tas hensyn til vareleveranse med bil slik at denne blir
hensiktsmessig og trafikksikker. Kombinasjon av myke trafikanter, tunge og
store kjøretøy, dårlig oversikt og manøvreringsareal gir fare for ulykker med
alvorlige personskader. Personer som beveger seg tett inntil bilen er vanskelig
å se for en sjåfør. Hovedprinsippet for høy trafikksikkerhet ved varelevering er
adskilte arealer for myke trafikanter, personbiler og varelevering.
Forslagsstillers vurdering
Etter varsel om oppstart er planområdet redusert. Det legges kun opp til én avkjørsel,
det vil at den ene eksisterende fjernes. Gang- og sykkelveien er ikke en del av
reguleringsplanen.
Siden reguleringsplanen ikke legger opp til nyetableringer av boliger eller annen
støyfølsom bebyggelse, er det ikke gjennomført egne støyberegninger.
Byggegrensen er lagt 26 meter fra senterlinjen i FV108. dette er omtrentlig
sammenfallende med vegglivet til eneboligen på eiendom gnr/bnr 53/73. Dette er
avklart med saksbehandler hos Hvaler kommune og Statens vegvesen.
Planområdet avgrenses mot gang- og sykkelvei, og grøften mot veien er derfor ikke
regulert. Slik det fremgår av gjeldene kartgrunnlag, er det sammenhengende 3 meters
bredde mellom langs nesten hele strekningen. Unntak er helt syd i planområdet, der
bredden er marginalt smalere enn 3 meter.
Øvrige innspill vurderes å være i tilstrekkelig grad innarbeidet i
reguleringsplanforslaget.
30.06.2014
Fylkesmannen i Østfold (FMØ)
FMØ vil uttale at området innerst i kilen er lite egnet til boligformål, både ut i fra
støybelastningen, trafikksituasjonen og inneklemt beliggenhet. Arealer for utemiljø, lek
og opphold vil ikke kunne bli spesielt gode ut ifra områdets forutsetninger. FMØ vil i
utgangspunktet fraråde videreføring av boligbebyggelse. Hvaler har tilstrekkelige
arealer for boligbygging andre steder i kommunen, mens arealer avsatt til
næringsområder er relativt beskjedne for kommunen sett under ett.
Generelle innspill:
 FMØ forventer høy utnyttelse av arealene, i samsvar med nasjonale føringer
for god areal- og transportplanlegging.
 Planen må utarbeides med klar henvisning til overordnede planer samt
nasjonale styringssignaler. Forholdet til konsekvensutredning må
tydeliggjøres.
 Lovens formålsparagraf, § 1-1, trekker frem bærekraftig utvikling, langsiktighet
og åpenhet som et overordnet planhensyn.
 Barn og unge, medvirkning og levekår. Se temaveileder T-1513, rundskriv T2/08 og RPR-barn og unge.
 Estetisk utforming. Landskapshensyn og byggeskikk bør vektlegges.
 Universell utforming. Viser til «Regjeringens handlingsplan for universell
utforming». Alle områder (ute og inne) bør kunne brukes på lik linje av alle
grupper. Reguleringsplanen bør stille tydelige krav om universell utforming.
 Grønnstruktur. Viser til DN-håndbok 23 «Grønn by arealplanlegging og
grønnstruktur!» Og MD’s veileder «fortetting med kvalitet».
 Naturmangfold. Planleggingen må skje i samsvar med naturmangfoldlovens
alminnelige bestemmelser og bærekraftig bruk.
 Samfunnssikkerhet. Områder må vurderes med hensyn på sikkerhet, for
eksempel flom, grunnforhold, radon, fare for ulykker eller annen fare.
 Støy. Viser til retningslinje T-1442/2012 «Støy i arealplanlegging og tilhørende
veileder TA-2115».
 Luftkvalitet. Vi viser til retningslinje for behandling av luftkvalitet i
arealplanlegging T- 1520.
 Forurensing. Det må vurderes behov for å undersøke om det foreligger
forurensing i grunnen.
 Klima og energi. Det skal tas klimahensyn gjennom gode løsninger for
energiforsyning, arealbruk og transport.
 Kartframstilling. Reguleringsplaner er juridisk bindende og det er viktig at kart
utarbeides i tråd med regelverket.
Vi vil kommer nærmere tilbake til saken når planen foreligger til offentlig ettersyn, men
vi vil varsle at vi er skeptiske til en boligutbygging.
Forslagsstillers vurdering
Reguleringsplanen legger ikke opp til nyetableringer av boliger. Det finnes to leiligheter
i planområdet allerede som tillates opprettholdt. Det legges derfor ikke til rette for ny
lekeplass.
Luftkvalitet: det planlegges ikke nyetableringer av bebyggelse eller anlegg som følsom
for luftforurensing, det er derfor ikke gjennomført egne beregninger.
Støy: det er ikke gjennomført egne støyberegninger da det ikke planlegges
nyetableringer av støyfølsom bebyggelse.
Planområdet er redusert til å ikke lenger omfatte bensinstasjonen. Basert på dagens
og tidligere bruk av planområdet er det ikke grunn til mistanke om forurenset grunn.
15.07.2014
Tronn Bankerød
Bankerød ønsker en redegjørelse for hva formuleringen «planområdet berører også
eiendommene 51/1» innebærer.
Forslagsstillers vurdering
Det innebærer at varslet planområde omfatter en mindre del av eiendommen 51/1.
Dette praktiseres da det kan være hensiktsmessig for å ta med noe tilstøtende areal,
og det gir ofte en bedre helhet. Delen av 51/1 er imidlertid tatt ut av planområdet.
21.07.2014
Inger Wivi-Ann Holmås
Aktuell eiendom: gnr 51 bnr 75. Etter hva som framgår av varselet omfattes vår
eiendom av forslaget til ny reguleringsplan, uten at det fremkommer hvorfor dette er
nødvendig. Det Holmås protesterer mot å inkludere gnr/bnr 51/75 uten nærmere
redegjørelse for behovet for dette, og hvilke konsekvenser som er påregnelige.
Forslagsstillers vurdering
Eiendommen 51/75 er tatt ut av planområdet.
14.08.2014
Norges vassdrag- og energidirektorat (NVE)
I følge NGUs løsmassekart ligger planområdet delvis i et område med tykke marine
avsetninger (jf. www.ngu.no). Hvaler kommune er ikke kartlagt i forhold til kvikkleire,
men NVE har ikke kjennskap til om det er avdekket noe i kommunen. Før det
planlegges byggetiltak i områder med marine avsetninger må det dokumenteres at
grunnen er stabil eller lar seg stabilisere. Om det avdekkes kvikkleire i området, må
geoteknisk ekspertise vurdere hele kvikkleiresonen, utløpsområde for skred,
stabiliteten i området og nødvendige sikringstiltak i henhold til NVEs retningslinjer
”Flaum- og skredfare i arealplanar» (NVE 2/2011), som bl.a. beskriver sikkerhetskrav
ved utbygging. I områder med kvikkleire vil endringer i massebalansen kunne føre til
økt fare for skred. Det er opp til tiltakshaver å dokumentere tilstrekkelig sikkerhet. I
planen må det framgå hvilke vurderinger som er gjort. Selv om en kommer fram til at
det ikke foreligger noen rasfare, skal dette framgå av planen. Vi ber om at NVE's
Retningslinjer "Flaum- og skredfare i arealplaner 2/2011" vil bli lagt til grunn i det
videre planarbeidet. Retningslinjene beskriver blant annet hvordan skred bør utredes
på reguleringsplannivå. Kriterier og prosedyre for geoteknisk utredning går fram av
NVEs veileder nr. 7/2014 «Sikkerhet mot kvikkleireskred. Vurdering av
områdestabilitet ved arealplanlegging og utbygging i områder med kvikkleire og andre
jordarter med sprøbruddegenskaper». Retningslinjene og veiledere finnes på
www.nve.no under Flom og skred – Arealplanlegging.
Ut over dette har NVE ikke flere merknader til oppstart av planarbeidet, men
forbeholder seg retten til å komme tilbake med mer når planen er på offentlig ettersyn.
Forslagsstillers vurdering
Det er gjennomført geoteknisk vurdering for planområdet og områdestabilitet. Det
konkluderes med at områdestabiliteten er tilfredsstillende for planlagt tiltak. Det
henvises til rapporten for ytterligere opplysninger.
02.02.2015
Tina Søgaard
Søgaard ønsker ikke å avstå areal til regulering- og byggeprosjektet. Søgaard har blitt
forelagt tegninger som viser at byggherre ønsker å bygge helt inntil hennes
tomtegrense, noe hun ikke samtykker i. Hun ønsker at planmyndigheten hensyntar
bestemmelser i plan- og bygningsloven knyttet til avstand til tomtegrense.
Søgaard ønsker at næringsbedrift med mottaksramper og varelevering, varme og
kjøleaggregater må vende mot de allerede etablerte næringseiendommene og ikke
mot hennes private boligtomt. Dette også fordi det allerede er et høyt støynivå fra
hovedveien som allerede er til stor belasting. Dette vil ikke da bli mindre for Søgård
som nærmeste nabo, hvis det vil være vareleveringer på ulike tider av døgnet og
driftsstøy fra vifter og kjøleanlegg ol. Søgaard ønsker at skilt og reklame ikke skal virke
skjemmende og sjenerende i seg selv eller i forhold til omgivelser eller for trafikken,
eller være i strid med ønsket utvikling i kommunen, ref. PBL § 30-3 om skilt og
reklameinnretninger. Søgård ønsker med dette å gi uttrykk for at hun ikke ønsker
reklameskilt med lys og lignede mot sin eiendom. Slike skilt og lys vil virke
skjemmende og også forstyrrende for henne som nabo.
Forslagsstiller vurdering
Søgaards innspill kommer utenom varslingsperioden, men det tas likevel med i
vurderingen. Søgaard sin eiendom inngår ikke i planområdet. Byggeavstand vil bli
regulert av plan- og bygningsloven mot Søgaard sin eiendom. Prosjektet er ikke
detaljprosjektert enda, men i foreliggende skisser er varemottak plassert i sør
– mot eksisterende næringsbygg. Plassering av skilt og reklame skal fremkomme av
utomhusplan som skal godkjennes av kommunen.
Hjemmelsgrunnlag
Plan og bygningsloven § 12-11
Reglement for delegering av oppgaver og myndighet fra kommunestyret kap. 3.3 vedtatt av
kommunestyret i sak 52/14 den 19.06.2014
Vurdering
Forholdet til overordnete planer og føringer
Rådmannen anser planforslaget for å være i tråd med kommuneplanens arealdel, siden området er
satt av til sentrumsformål og reguleres til forretning.
Østfold fylkeskommune legger til grunn at Ødegårdskilen omfattes av Rikspolitisk bestemmelse for
kjøpesentre. Dette fordi de ulike forretningene i kilen til sammen havner innunder fylkesplanen sin
definisjon av kjøpesenter. Ifølge bestemmelsen kan man ikke lokalisere nye kjøpesentra for
detaljhandel med bruksareal (BRA) større enn 3000 m2 utenfor bysentra, med mindre dette er avklart
gjennom fylkesplanen.
Formålet med kjøpesenterbestemmelsen er følgende, jf. § 1:
Hensikten er å styrke eksisterende by- og tettstedssentre og bidra til effektiv arealbruk og
miljøvennlige transportvalg, dvs. unngå en utvikling som fører til byspredning, bilavhengighet
og dårligere tilgjengelighet for dem som ikke disponerer bil. Det langsiktige målet er å oppnå
en mer bærekraftig og robust by- og tettstedsutvikling og begrense klimagassutslippene.
Per i dag er det om lag 2070 m2 BRA forretningsareal i Ødegårdskilen. Våren 2015 har Kiwi-butikken
nord i Ødegårdskilen søkt om å utvide forretningen med ca. 350 m2. Planforslaget for Ødegårdskilen
torg legger til rette for oppføring av forretning med inntil 1200 m2 BRA. Hvis disse tiltakene
gjennomføres, er grensen på 3000 m2 overskredet med anslagsvis 600 m2.
Fylkesmannen kan gi samtykke til å fravike kjøpesenterbestemmelsen, hvis man etter en konkret
vurdering anser dette å være forenlig med formålet i § 1. Rådmannen mener en overskridelse av
3000 m2 forretning i Ødegårdskilen vil være i tråd med formålet. Ødegårdskilen er et av kommunens
fem senterområder og ligger langs Fv 108. Her er det relativt god kollektivdekning, med en
busslomme i hver ende av kilen (ca. 550 m. mellomrom). Bussen har avgang hver time på hverdager
og annenhver time i helgene. Det er godt tilrettelagt for gående og syklende, og kort vei til større
boligområder i nærheten. Etter rådmannens oppfatning vil ikke forretningsvirksomheten generere
vesentlig mer biltrafikk eller CO2-utslipp. De som bruker bilen hit, vil sannsynligvis være
forbipasserende på fylkesveien som allerede har valgt å bruke bilen, for eksempel i forbindelse med
dagpendling til jobb. Planen legger dessuten opp til en effektiv arealutnyttelse i tråd med både
kjøpesenterbestemmelsen og Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og
transportplanlegging. Tiltaket er hovedsakelig en omdisponering av en relativt sentralt beliggende
boligtomt til forretningstomt, og vil ikke bidra til byspredning. Det kan riktignok bli skjerpet konkurranse
mellom dagligvarebutikkene i området, men det vil neppe svekke tettstedsutviklingen og handelen
senterområdene. Rådmannen anmoder derfor Fylkesmannen om å gi samtykke til å fravike
kjøpesenterbestemmelsen i Ødegårdskilen, og tillate etablering av inntil 1200 m 2 forretning på gnr/bnr
53/73 og 53/108.
Reguleringsplaner som kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn skal konsekvensutredes, jf.
plan- og bygningsloven § 4-2. Nærmere krav til konsekvensutredning (KU) er gitt i forskrift om
konsekvensutredninger. Siden det ble varslet oppstart av planarbeidet i 2014 er det den da gjeldende
forskriften som skal legges til grunn. I henhold til denne er det ikke krav om KU for Ødegårdskilen torg
detaljplan.
Overvannshåndtering er en utfordring i Ødegårdskilen. Dette gjelder spesielt nord i kilen hvor en stor
andel harde flater, nærheten til sjøen samt bratte skråninger på hver side av kilen gjør at det til tider
er store mengder overvann som ikke dreneres effektivt bort. Selv om dette problemet er størst lengst
nord i kilen, er overvannshåndtering et viktig tema. Rådmannen anser dette som ivaretatt i planens
bestemmelser gjennom kravet til utomhusplan (reguleringsbestemmelse § 2.1 b)).
Barn og unges interesser
Planforslagets konsekvenser for barn og unges interesser har vært diskutert med kommunens
barnetalsperson. Hun påpeker at det går en gang-/ sykkelvei forbi planområdet som spesielt er viktig
for skolebarn som adkomst til bussholdeplassen ved Bratte Bakke. Ved etablering av ny forretning må
det tas hensyn til trafikksikkerhet ved inn- og utkjøring fra Fv 108, og det vil være en fordel at ny
forretning får felles avkjørsel med eksisterende forretning (rørleggerbedriften). Dette er hensyntatt i
planen. Utover dette antas ikke planen å ha vesentlig betydning for barn og unges interesser.
Vurdering av planen etter naturmangfoldloven §§ 8 til 12
Ifølge naturmangfoldlovens § 8 skal offentlige beslutninger som berører naturmangfoldet bygge på
vitenskapelig kunnskap om arters bestandssituasjon, naturtypers utbredelse og økologiske tilstand,
samt effekten av påvirkninger. Det aktuelle arealet er allerede i stor grad påvirket av menneskelig
aktivitet. Tiltaket er primært en omdisponering av en boligtomt, til forretningstomt. Tiltakets effekt på
naturmangfoldet antas derfor å være liten. Rådmannen vurderer det som tilstrekkelig å basere seg på
informasjon om arter og naturtyper som allerede er utarbeidet og tilgjengelig, for å tilfredsstille kravet
om kunnskapsgrunnlaget etter § 8. Søk i databasene Artskart og Naturbase viser at det ikke er
registrert truede arter, og heller ikke viktige eller utvalgte naturtyper innenfor planområdet.
Kunnskapsgrunnlaget tilsier at naturmangfoldet blir lite berørt. Rådmannen legger derfor til grunn
at det ikke er nødvendig å foreta videre vurdering etter miljøprinsippene i §§ 9 – 12. De miljø- og
samfunnsmessige fordelene ved effektiv arealutnyttelse veier tungt, og konsekvensene for
naturmangfoldet ved å realisere planforslaget er svært små.
Konklusjoner
Forslag til detaljplan for Ødegårdskilen torg viser bruk av tomtene 53/73 og 53/108 til forretning i tråd
med kommuneplanen. Planen er tilstrekkelig gjennomarbeidet til å kunne legges ut til offentlig
ettersyn.
Rådmannens forslag til vedtak
I medhold av plan- og bygningsloven § 12-11 legges forslag til detaljplan for Ødegårdskilen torg ut til
høring og offentlig ettersyn. Vedtaket omfatter:
Plankart datert 11.05.2015
Reguleringsbestemmelser datert 13.05.2015
Planbeskrivelse datert 18.05.2015
Geoteknisk rapport 12.09.2014
Hvaler kommune, 18.05.2015
Dag Willien Eriksen
rådmann
Behandling i Utvalget for samfunnsutvikling 03.06.2015:
AP og SP fremmet følgende protokolltilførsel:
«AP og SP uttrykker tvil om at det under endelig behandling av reguleringsplanen for Ødegårdskilens
Torg, vil bli akseptert en overskridelse av kjøpesenterbestemmelsene på 3000m2 for området. Om
denne vil bli foreslått gjeldende, skal eventuelt utbygging av eksisterende bygningsmasse prioriteres.
Næringsbygget bør ha en universell utforming som tar hensyn til at bygget også kan betjene annen
næring enn detaljvarehandel.»
Votering:
Rådmannens forslag til vedtak - enstemmig vedtatt
Protokolltilførsel fikk 3 stemmer (AP og SP)
Vedtak i Utvalget for samfunnsutvikling 03.06.2015:
I medhold av plan- og bygningsloven § 12-11 legges forslag til detaljplan for Ødegårdskilen torg ut til
høring og offentlig ettersyn. Vedtaket omfatter:
Plankart datert 11.05.2015
Reguleringsbestemmelser datert 13.05.2015
Planbeskrivelse datert 18.05.2015
Geoteknisk rapport 12.09.2014
Protokolltilførsel
AP og SP uttrykker tvil om at det under endelig behandling av reguleringsplanen for Ødegårdskilens
Torg, vil bli akseptert en overskridelse av kjøpesenterbestemmelsene på 3000m2 for området. Om
denne vil bli foreslått gjeldende, skal eventuelt utbygging av eksisterende bygningsmasse prioriteres.
Næringsbygget bør ha en universell utforming som tar hensyn til at bygget også kan betjene annen
næring enn detaljvarehandel.»