Saksfremlegget - Sørum kommune

Arkivsak-dok.
Saksbehandler
12/00399-187
Marit Celine Askbo
Saksgang
Miljø- og utviklingsutvalget
Møtedato
04.03.2015
1.GANGS BEHANDLING AV OMRÅDEPLAN FOR SØRUMSAND
SENTRUM
Rådmannens innstilling:
Forslag til områdeplan for Sørumsand, datert 25.8.2014, revidert 4.2.2015 med
konsekvensutredning godkjennes utlagt til offentlig ettersyn med hjemmel i plan- og
bygningsloven §§ 12-10, 4-2, og forskrift om konsekvensutredninger § 10.
Planer som foreslås oppheves i sin helhet:
Plan 11, Sørumsand bygningsområde (23.03.1957), 18E Fortau langs Skrivervegen
og Vestbyvegen (05.10.1988), 53 Del av eiendommen gnr. 45 bnr. 1, eiend. gnr. 46
bnr. 147 og 184 samt Rebakkens avslutning (18.10. 1982), 53D Rebakken endring
(17.02.1988), 75 Noractorområdet (31.08.2005), 90D Havneområde i Rebakksvika
(bebyggelsesplan som endring av reg.plan 90) (21.05.1992), 116D Endre
reguleringsplan for Kværner Energy (05.02.2002), 118 Toppen (19.03.1998), 133
Bebyggelsesplan for Fokus (12.09.2000), 137 Flerbrukshall ved Bingsfoss
ungdomsskole og boliger langs Bekkefaret (del av gnr. 46, bnr. 3) (13.06.2001), 142
Sørumsand renseanlegg og parkering for Sørumsand vgs. (20.03.2002), 156
Sørumsand videregående skole (12.09.2000), 210 Gatebruksplan Sørumsand
sentrum – endring (08.06.2002), 235 Del av reguleringsplan for Sørumsand sentrum.
Mindre endring ved rådhuset.
Planer som foreslås oppheves for den delen som inngår i områdeplanen:
17 Damhus og Solstad, gnr.46 bnr.82 og 116 (26.01.1957), 18 Sørumsand
bygningsområde (28.11.1947), 48 Områdene langs rv. 172 fra Tårnvegen til Ing.
Bøhnsv. (10.11. 1982 / 14.01.1983, Sist revidert: 20.03.02), 50 Områdene langs rv.
171 og 172 fra Festiviteten til Bingsfoss bru (05.05.1982), 52 Sennarud
(Industrivegen) (29.11.1982), 90 Strandområdene langs Glomma (13.03.1991), 116
Sørumsand verksted (19.03.1998), 125 Sørumsand sentrum (02.09.1999), 143
Gatebruksplan, Sørumsand sentrum (08.06.2010), 144 Vestbyvegen (05.02.2003),
154 Vestby Nord (06.09.2006), 169 Barnehage ved Idrettsparken (13.12.2006)
171 270 m fortau langs Skolevegen på Sørumsand (05.09.2007), 186 Gang/sykkelveg Sørumsand - Monsrudvegen
1
Del av gjeldende planer som overlappes av planforslaget foreslås opphevet med
hjemmel i plan- og bygningsloven § 12-14.
Vedlegg (Ipad-brukere må hente vedlegget fra selve saken):
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
Forslag til planbeskrivelse 25.8.14, revidert 4.2.15
Forslag til plankart 25.8.14, revidert 4.2.15
Forslag til bestemmelser 25.8.14, revidert 4.2.15
Illustrasjonsplan
Volumstudie
Konsekvensutredning med ROS-analyse, revidert 4.2.15
Oppsummeringsnotat for medvirkning 22.8.14
Mulighetsstudie 24.11.14
2
Oppsummering:
Rådmannen legger nå frem revidert forslag til områdeplan for Sørumsand sentrum.
Planforslaget ble fremmet til Miljø- og utviklingsutvalget i november 2014 (sak 64/14) og
sendt tilbake for at administrasjonen skulle vurdere innspill fra næringslivet.
Hensikten med områdeplanen er å gi robuste rammer og føringer for videre langsiktig
planlegging, utvikling og utbygging av kommunesenteret. Planforslaget tilrettelegger for
videre utvikling og fortetting av dagens sentrum med offentlige rom, gater og møteplasser.
Sentrum skal opparbeides med høy kvalitet, og fokus på trivsel, miljø og møteplasser.
Planen skal bidra til å ivareta Sørumsands historie ved bevisst kulturminnevern. En ny
gågate er sentral i planen og etableringen av denne vil muliggjøre spennende byrom med
høy kvalitet. Planforslaget tilrettelegger for etablering av gode bindeledd mellom
boligområdene og eksisterende grøntområder. Tilrettelegging med universell utforming skal
prioriteres. Atkomstmulighetene ned til Glomma fra sentrum skal tydeliggjøres og utbedres.
I hovedsak foreslås det å åpne for fortetting på allerede bebygde arealer. I tillegg foreslås 6
ubebygde arealer lagt ut med byggeformål;






Rådhusparken, mellom Skoleallèen og Vektergården,
Et areal mellom Bingsfoss skole og Glomma,
En stripe mellom boligene i Ringvegen og Glomma,
Et grøntområde ved Rebakken,
Et areal ved båthavna
Deler av arealene til videregående skole.
Det foreslås å endre kommunens tomt Sletta 12 fra bolig til park.
Planforslaget tilrettelegger for vesentlig fortetting på store deler av arealene i og rundt,
sentrumskjernen med bebyggelse i 3-6 etasjer. I sentrumskjernen legges det til rette for
utbygging på dagens flateparkering med publikumsrettet virksomhet i 1. etg og mulighet for
boliger i øvrige etasjer.
Ved maksimal utnyttelse av alle delområder tilrettelegger planen for i overkant av 1100 nye
boenheter. Dette er et tall beheftet med stor usikkerhet og må sees i et langt tidsperspektiv.
Med saken følger: Forslag til planbeskrivelse, forslag til plankart, forslag til bestemmelser
med
retningslinjer,
konsekvensutredning
med
risikoog
sårbarhetsanalyse,
oppsummeringsnotat for medvirkning og en mulighetsstudie for tre felt innenfor
sentrumsformålet. I tillegg følger en illustrasjonsplan som er utarbeidet av Dyrvik Arkitekter
as. Illustrasjonsplanen viser en mulighet for hvordan utviklingen kan skje i Sørumsand.
Områdeplanen tilrettelegger for at det er mange utviklingsmuligheter innenfor
planavgrensningen. Bakgrunnsdokumenter som utredninger og analyser ligger på Sørum
kommunes hjemmeside under fanen «om oss», så videre under «planer og strategier» så
«Sørumsand sentrum».
Bakgrunn for saken:
Hensikten med planen
Hensikten med områdeplanen for Sørumsand sentrum er å gi større forutsigbarhet for
innbyggere og utbyggere ved at den avklarer arealbruk, byggehøyder, grad av utnytting,
samt gir føringer for detaljplaner og anbefalinger om utbyggingsmønster. Romerike er i hurtig
vekst med stadig økende behov for nye boliger som konsekvens. Det er også et behov for å
3
utvikle tilbudet i sentrum og skape gode møteplasser for befolkningen. Videre utvikling i
Sørumsand skal forsterke og ivareta de gode kvalitetene som Sørumsand har.
Områdeplanen har et planperspektiv frem til 2040. Planområdet er på ca.715 daa og
inkluderer et ca.1,7 km meter bredt belte langs Glomma (se kart under).
Planforslaget gir rammer som grunnlag for krav om detaljregulering og grundig
dokumentasjon. Som grunnlag for detaljregulering stilles det blant annet krav om
geotekniske undersøkelser, støyvurdering og dokumentasjon av løsninger for
kommunaltekniske anlegg og overvann. Utforming og plassering av bebyggelse og
utomhusanlegg med leke-/oppholdsareal skal detaljert fremgå i detaljregulering av alle nye
byggeprosjekt.
Boligområder foreslås utviklet med tanke på å oppnå et variert boligtilbud i kort avstand til
kollektivtilbud, service- og aktivitetstilbud. Sentrumskjernen skal utvikles med høy tetthet. Det
foreslås at tettheten blir lavere dess nærmere man kommer planavgrensningen for å
tilrettelegge for boligstrukturer som kan passe for større familier med barn.
Nye områder for utbygging
I tillegg til å muliggjøre fortetting på eksisterende boligområder åpner planforslaget for å
frigjøre fem tidligere friområder til byggeformål. Viktigheten av å tilrettelegge for videre
utvikling vurderes som å veie tyngre enn verdien av disse områdene. Områdene er:

Rådhusparken; planforslaget avsetter dette til sentrumsformål. Dette gir stor
fleksibilitet til fremtidig bruk og eiendommen kan romme en eventuell utvidelse av
kommunens rådhus med muligheter for samlokalisering av kommunens tjenester i
4




sentrum og/ eller handel, næring og bolig. Tap av grøntarealet erstattes av
nyetableringen av parken på eiendommen Sletta 12.
Friområdet ved Rebakken; området er vurdert å ha liten verdi som uteområde på
grunn av bratt terreng. Reguleres til bolig med høy utnyttelse.
Deler av friområdet på nordsiden av Bingsfoss ungdomsskole reguleres til bolig/
offentlig formål med høy utnyttelse. Arealet er på ca. 7,2 daa og kan enten realiseres
som bolig eller som areal for utvidelse av Bingsfoss ungdomsskole.
Et areal på ca. 4,5 daa som nå er deler av friområdet mellom boligene i Ringvegen og
Glomma kan innlemmes i boligfeltet ved en transformasjon.
Grøntområdet på vest- og nordsiden av den gamle husmorskolen/gamle delene av
videregående skole åpnes for utvidelse for Sørumsand videregående skole. Det
forutsettes at ballbingen og stabburet flyttes til egnet plassering.
Planforslaget og konsekvensutredningen viser grøntregnskapet og konsekvensen av å
frigjøre areal til byggeområde.
Nytt grøntområde
Sørumsand er et attraktivt sted for barnefamilier. Det er derfor viktig å tilrettelegge for
områder for lek og uteoppholdsarealer med høy kvalitet og med universell tilgjengelighet.
Planforslaget forutsetter at Sletta 12, en eiendom i kommunes eie, reguleres som park med
funksjon som kvartalslekeplass for videre boligutvikling i sentrumskjernen. Dette møter et
eksisterende behov for en lekeplass i sentrum. Planforslaget legger til rette for at det skal
etableres gode bindeledd mellom boligområdene og eksisterende grøntområder.
Tilrettelegging med universell utforming skal prioriteres. Sørumsand oppleves som et grønt
og naturnært tettsted, og åpenheten og nærheten til Glomma og omkringliggende
kulturlandskap er et viktig identitetskapende trekk som skal ivaretas og forsterkes ved videre
utbygging.
Planforslaget knytter rekkefølgekrav til feltene som foreslås åpnet for transformasjon eller
fortetting. Rekkefølgekravene omhandler opparbeidelse av grøntområder, forbindelser til og
turvegen langs Glomma. Rådmannen vurderer at dette er tiltak som har stor samfunnsnytte
og er svært viktig for trivsel og bruk av sentrum.
Sentrumskjernen
Sentrumskjernen foreslås regulert med sentrumsformål. Dette gir stor fleksibilitet i forhold til
utnytting av området. Planforslaget åpner for mulighet for å bygge på dagens flateparkering
ved forretningsgårdene. Planforslaget tilrettelegger for at bebyggelsen i sentrumskjernen skal
fokusere på publikumsrettet funksjoner som bevertningssteder, detaljhandel og annen
miljøskapende næringsvirksomhet ut mot gater og offentlige rom på gateplan.
Sentrumsformålet inkluderer også kontorvirksomhet. Bebyggelsen skal oppføres med høy
arkitektonisk kvalitet i maksimalt 6 etasjer under forutsetning av at bokvalitet, solforhold og
uteoppholdsarealer blir ivaretatt i henhold til bestemmelsene.
Planforslaget åpner for mange muligheter i forhold til lokalisering av kommunens rådhus,
men dagens lokalisering vurderes som det fremst alternativet i forhold til sentrumsutvikling,
handel og aktivitet i sentrum. Planen tilrettelegger for tilstrekkelig areal for at
administrasjonen, biblioteket og NAV på sikt kan samlokaliseres sammen med et rådhus.
Rådhusparken foreslås regulert til bebyggbart område med sentrumsformål. Planforslaget tar
5
ikke stilling til om eksisterende bygningsmasse bør bevares eller helt eller delvis kan
erstattes. Særlig rådhuset har en verdi som et tidstypisk eksempel på offentlig arkitektur fra
1974. Eventuell relokalisering eller på-/tilbygg må utredes og vurderes i en egen sak.
Næringsarealer:
Planen tilrettelegger kun for detaljhandel (f.eks. matvarehandel) innenfor området med
sentrumsformål. Det betyr at det ikke vil være anledning til å åpne matvarebutikk på f.eks.
Noractorområdet. Det er fremdeles stor fleksibilitet knyttet til dette området hvor det forslås et
kombinert formål som inkluderer bolig eller plasskrevende varehandel, lett industri, kontor og
tjenesteyting.
Parkering
Det er svært begrensede arealer som kan benyttes til parkering innenfor planavgrensningen.
Det er foreslått nytt parkeringsareal på sydsiden av jernbanen, felt SPH2. På grunn av
bevaringshensyn og omkringliggende bebyggelse er det ikke foreslått flere, men isteden
åpnet for parkeringskjeller eller parkeringshus. De eksisterende parkeringsarealene vil kunne
utnyttes høyere og det er avsatt fire områder der det åpnes for bygging av p-hus (SPH1-4).
Ved nedbygging av dagens parkeringsareal forutsettes det at eksisterende parkeringsvolum
erstattes under bakken eller i parkeringshus. Ved bygging av parkeringshus vil det fremdeles
være krav om publikumsrettet virksomhet i 1.etasje og at byggene skal ha høy arkitektonisk
kvalitet.
Boligområdene
4 felt på vestsiden av planområdet foreslås regulert med mulighet for eplehagefortetting. Det
foreslås at inntil 3 boenheter kan bygges uten at kravet til detaljregulering slår inn. Området
er preget av store tomter med mange muligheter for mer variert vekst. 8 felt foreslås med
konsentrert boligfortetting. I disse feltene åpnes det for inntil 3 etasjer med inntrukket
4.etasje. 7 felt åpnes for konsentrert bolig sammen eller som avløsning av et annet formål.
Planforslaget legger begrensninger på utbygging i noen områder:
Hensynssone bevaring
Utredningsarbeidet som er gjennomført i forkant av planforslaget har identifisert viktige
kulturminner på Sørumsand der stedets historie er lesbar. Disse kulturminnene er viktige
identitetsbærere for stedet. På grunnlag av dette foreslås Festiviteten og til sammen 13
eiendommer i Fagerlivegen med en hensynssone for bevaring.
En hensynssone vil ha konsekvenser for grunneiere fordi det legges begrensninger på videre
utvikling av deres eiendom. Det betyr at fasadeendringer ikke vil være tillatt uten at
søknaden er behandlet i Miljø- og utviklingsutvalget og med uttalelse fra antikvariske
myndigheter. Det kan bety økte kostnader for grunneiere i form av mer omfattende
vedlikehold som innebærer en tilbakeføring eller opprettholdelse av dagens fasade. Det kan
heller ikke fortettes på disse tomtene. Det vil si at planen ikke åpner for at grunneiere som
har plass til et nytt hus kan bygge dette. Samtidig vil en godt vedlikeholdt eiendoms verdi
vanligvis øke over tid. Bruk er ofte det beste vern og grunneiere har et særlig ansvar til å
forvalte kulturhistorie i gamle hus.
6
Sikring av områdekarakter
Bebyggelsen på Kommunesletta foreslås videreført som et åpent boligområde, med en svært
lav % BYA. Det vil si at gjeldende plan videreføres. Det har tidligere vært gitt dispensasjon
fra grad av utnytting og noen tomter er fradelt og bebygd med nyere boliger. Dette har
resultert i at noen eiendommer har en langt høyere utnyttelse enn %BYA = 16 %. Når planen
legger opp til en svært lav grad av utnytting vil det får den konsekvens at eiendommer som
allerede har %BYA = 16 % eller mer, ikke vil kunne gjøre ytterligere tiltak på sin eiendom.
Det tillates da ikke nye garasjer, tilbygg, verandaer eller andre ting som medfører at % BYA
øker. Det vil imidlertid tillates fasadeendring og at bygg rives og erstattes med nybygg. For
eiendommer som har lavere grad av utnytting enn %BYA = 16 % tillates tiltak som ikke
medfører at maks grad av utnytting overskrides.
Fortetting
Områdeplanen foreslår å åpne for transformasjon i flere av dagens boligområder som er
vurdert som egnet til høyere utnyttelse på grunn av nærhet til kollektivnettverket og forholdet
til eksisterende bebyggelse. I disse områdene legger planen restriksjoner mot tomtedeling og
«eplehagefortetting» (fortetting i mindre skala på eksisterende tomter). Dette for at arealene
ikke skal nedbygges med mindre prosjekter som kan hindre en ønsket helhetlig fortetting, og
som gjør det vanskeligere å sikre helhetlige løsninger med kvalitet i uteoppholdsarealer,
adkomst og parkering i fremtiden.
Endringer i planforslaget:
Følgende endringer er inkludert i planforslaget og beskrevet i planbeskrivelsen og
bestemmelser etter utsettelse i Miljø- og utviklingsutvalget dato 8.10.2015 sak 64/14:
Rådhus med omkringliggende park og helsebygg BS8 kap 5.4.5 og 5.7.5, § 3.2
Formålet er endret fra tjenesteyting (offentlig) til sentrumsformål. Dette gir en større
fleksibilitet knyttet til fremtidig bruk og eventuell offentlig/ privat samarbeid eller salg.
Bestemmelser og konsekvensutredning reflekterer endringene.
Felt BBB3 § 2.11.1
Parkeringskravet er endret til fra 1,5 til 1,2. Dette er i tråd med parkeringskravet for resten av
sentrumsbebyggelsen langs Sørumsandvegen.
Båthavnen (kun plankart):
Sosi-koden for felt VS1 er rettet slik at delen av båthavnen som ligger i Glomma fremstår
som blå. Bestemmelsene er ikke endret.
Tilrettelegging for elbil kap 5.1.5.1 og § 2.11.2
Kravet til ferdigstillelse av 30 % av parkeringsplassene med lademuligheter for elbil frafalles.
Det er fremdeles et krav om at alle parkeringsplasser skal tilrettelegges med kabelbro eller
trekkrør slik at boligeiere kan ferdigstille parkeringsplassen selv.
Kotehøyder
Det er vurdert aktuelt å hjemle byggehøyder til terrengkoter. Dette må baseres på vurdering
av terreng og hensynet til omgivelsene. Arbeidet vil bli gjennomført i høringsperioden og
tillatte kotehøyder vil bli innarbeidet i planmaterialet før sluttbehandling. I noen områder med
bratt stigning eller undulerende landskap er det vanskelig å beregne kotehøyder i forkant av
enkeltprosjekter og kotehøydene skal derfor også settes i detaljregulering. Det vil bety at
kotehøydene skal anses som et absolutt maksimum og etasjeantall som er hjemlet skal være
førende.
7
Forslag til bestemmelse for kotehøyder:
Krav til terrengtilpasning og byggehøyder
Byggehøyde for ny bebyggelse skal styres ved krav til etasjetall gitt i bestemmelsene § 3, og
ved krav til hjemlede kotehøyder for ny bebyggelse i detaljregulering, jfr. §§ 2.1.1 og 2.1.3.
Det er i tillegg angitt maks kotehøyde for ny bebyggelse i felt i plankartet. Kotehøyden er å
forstå som en absolutt makshøyde innenfor tillatt antall etasjer. Terrengtilpasning og
overgangssoner til eksisterende terreng skal dokumenteres, jfr. § 2.1.3.
I tillegg er planbeskrivelsen og tilhørende bestemmelser utvidet i seksjonene som omhandler
parkering (kap 5.4.2, 5.4.3 og § 2.11), næring (kap 5.4.1), overvann og flom (kap 5.13.1 og §
2.9). Kapittelet som beskriver områdemodellen for fellestiltakene er utvidet til å beskrive
områdemodellen nærmere og tiltakene som er foreslått inkludert i denne.
Innspill fra næringslivet:
Planforslaget ble sendt tilbake fra Miljø- og utviklingsutvalget 8.oktober 2014 (sak 64/14)
med følgende vedtak: Saken sendes tilbake til administrasjonen og legges frem for politisk
behandling i M/U for at de siste innspillene vurderes fra næringslivet, handelsstanden
snarest mulig.
Faveo prosjektledelse v/Jan Willy Føreland har vært engasjert av SNU for å bistå i forhold til
grunneiersamarbeid og videre planprosess for Sørumsand sentrum. Faveo har utarbeidet et
notat datert 5.11.14 med oppsummering av samtaler med grunneiere i sentrum og forslag til
videre strategi for planarbeidet. Notatet er å betrakte som et innspill til planforslaget før
offentlig ettersyn, og notatet representerer de innspill MU ønsker drøftet før områdeplanen
kan fremmes til 1. gangs behandling, jfr. MU-vedtak 8.10.14 sak 64/14.
Under er gitt en kort oppsummering av hovedpunktene i Faveo-notatet:
Generelle forutsetninger for vellykket sentrumsutvikling:
Tiltro til fremtidsbildet
Tilrettelegging for skrittvis utvikling
Følgende punkt er i utakt med de grunneiersynspunkt som er fremmet:
 Sentrums parkeringstilbud foreslås bygget ned med ny bebyggelse.
 Det forutsettes en parkeringsløsning som eiendomsaktørene ikke er villig til å betale for.
Planen bør legge til rette for at det fortsatt er et godt tilbud med overflateparkering, men
løst slik at det skaper gode opplevelseskvaliteter i sentrum.
 Offentlige utbyggingsbehov synes å ville skille sentrum ytterligere fra tilliggende grønne
kvaliteter.
Nærmere om forutsetninger som må avklares:
 Entydig og forutsigbar kommunikasjon fra kommunen
Avgjørende at kommunen er samkjørt administrativt og politisk når en kommuniserer med
eiendomsaktører. Jobbe fram et planforslag som er godt forankret og med bred politisk
tilslutning – enstemmig planvedtak som gir investorer trygghet for å investere i
Sørumsand.
8






Får en klar tilbakemelding fra grunneiere om at kommunens politiske og administrative
ledelse fremstår som lite samkjørt, med helt forskjellige innfallsvinkler og grunnholdninger
til problemstillingene som er under avklaring.
Parkeringsløsning
Det anbefales at en i områdereguleringsplanen finner gode løsninger for
overflateparkering som samtidig kan bidra til gode uterom og oppholdskvaliteter.
Kommunen er en viktig aktør for å komme i gang
Kommunen bør være en viktig motor for å komme i gang med utviklingen. Dersom
kommunen kan gå foran med offentlige investeringer, skaper det helt klart større
interesse for private investeringer.
Kommunen må avklare sine behov – realistiske forutsetninger
- Hva er status på kommunens utbyggingsbehov og planer?
- Hvordan kan kommunens tjenesteyting brukes mer aktivt som aktivitetsskapende
elementer?
- Hvordan kan kommunens utbyggingsbehov brukes aktivt for å fremme
transformasjon?
Viktig at disse spørsmålene avklares og at det legges realistiske forutsetninger til
grunn for områdereguleringsplanen.
Hva er felles infrastruktur og hvordan skal det håndteres?
Kostnadsnivået på infrastrukturbidraget må ikke settes høyere enn markedet tåler. Viktig
å skape forutsigbarhet tidlig og finne løsninger som sikrer at alle aktørene blir behandlet
likt.
Åpning mot Glomma.
Viktig at sentrum knytter seg visuelt mot Glomma – vil øke kvaliteten i området.
Kuskerudvegen som hovedgate?
Stiller spørsmål ved plangrepet hvor Sletta er opprettholdt som boligområde, eller om det
er bedre å utvikle Kuskerudvegen som ny hovedgate.
Dette er svært relevante, gode spørsmål og tilbakemeldinger. Den skjematiske fremstillingen
under svarer ut hovedpunktene som er trukket ut av innspillet.
Innspill Faveo
Entydig og forutsigbar
kommunikasjon fra kommunen
Parkeringsløsning
Grunneiersynspunkt:
- Sentrums parkeringstilbud
foreslås bygget ned med ny
bebyggelse.
- Det forutsettes en
parkeringsløsning som
eiendomsaktørene ikke er villig
til å betale for.
Hvordan dette er ivaretatt i
planprosess og planforslaget
Medvirkning og informasjon.
Planbestemmelsene har hjemlet krav
til antall nye p-plasser ved utbygging.
Administrasjonens kommentar og evt.
forslag til presisering/endring, oppfølging
med henvisninger til planbeskrivelsen
Anbefaler parallell behandling av tiltaksplan
for fellestiltak, avklaring av kommunale
utbyggingsplaner og investeringer og
finansieringsmodell for gjennomføring (kap 7)
Planforslaget kan endres slik at dagens
overflateparkering langs Sørumsandvegen
reguleres til parkering. Dette vil redusere
Planforslaget åpner for muligheten til å utbyggingspotensialet og frata grunneiere
tiltenkt fleksibilitet ved langsiktig utvikling av
bygge på dagens parkeringsplass,
eiendommene.
men det er opp til
grunneiere/forslagstillere å avgjøre
om, og eventuelt i hvor stor grad de
Det kan alternativ avsettes nye områder til
ser seg tjent med en slik nedbygging.
overflateparkering, men dette anbefales ikke
Det forutsettes ingen bestemt
fordi det forutsetter nytt plangrep og
parkeringsløsning utover at det ved
omdisponering av byggeområder til parkering
nye tiltak innenfor sentrumsformålet
i strid med målsetting om fortetting og høy
kreves bolig- og ansatteparkering i
utnyttelse i sentrum.
9
Det anbefales at en i områdereguleringsplanen finner gode
løsninger for overflateparkering
som samtidig kan bidra til gode
uterom og oppholdskvaliteter.
parkeringskjeller. Det er ikke stilt krav
til parkeringskjeller for
handelsvirksomhet.
Det anbefales utarbeidet plan- og
veiledningsmateriale, inkl. finansiering for
midlertidige tiltak (kap 7.2).
Planbestemmelsene er presisert slik
at parkering inngår i sentrumsformålet,
for derved å synliggjøre at løsninger
med handel i 1. etg og parkeringshus i
etasjene over kan la seg innpasse i
planen, jfr. mulighetsstudie vedlegg 8
Dagens overflateparkering i sentrum
kan videreføres, og det er avsatt areal
for framtidige p-hus innenfor
planområdet som en beredskap ved
økende arealutnyttelse i tettstedet. Det
er ikke knyttet rekkefølgekrav til phusene.
Kommunen er en viktig aktør for
å komme i gang.
Sentrumsformålet (BS1-BS8) åpner
for offentlig tjenesteyting men samtidig
åpner for samarbeid mellom offentlige
og private aktører.
Kommunen må avklare sine
behov – realistiske forutsetninger Det er avsatt areal til offentlige formål i
planen:
Kommunens rolle i sentrumsutviklingen må
avklares gjennom politisk vedtak. Dette er et
tema i arbeidet med gjennomføringsmodellen
og skal til politisk behandling i en egen sak.
BU1-BU4:tjenesteyting - undervisning
Anbefaler prioritert utarbeiding og parallell
behandling av tiltaksplan for fellestiltak,
avklaring av kommunale utbyggingsplaner og
investeringer og finansieringsmodell for
gjennomføring (kap 7)
Hva er felles infrastruktur og
hvordan skal det håndteres?
Krav til felles infrastruktur er hjemlet
ved rekkefølgekrav i områdeplanen.
Åpning mot Glomma
Visuell kontakt med Glomma vil
øke kvaliteten i området.
Planen sikrer visuelle og fysiske
forbindelseslinjer mot elverommet, og
sammenhengende turveg langs
Glomma.
Bevaring av eksisterende
bebyggelsesstruktur med kulturminneverdi
på Kommunesletta er vektlagt i planforslaget.
Bredere korridorer og bedre kontakt med
Glomma forutsetter større inngrep i private
eiendommer og transformasjon av
eksisterende bebyggelse på Sletta. Dette
åpner ikke planen for.
Kuskerudvegen som hovedgate?
Krav til publikumsrettede funksjoner
Transformasjon til sentrumsformål av
eksisterende boligbebyggelse langs
Kuskerudvegen er vurdert i planarbeidet,
men ikke videreført av hensyn til
boligområdets områdekarakter.
også mot Kuskerudvegen ved nybygg.
Konsekvenser:
Eksisterende planer:
Planforslaget er i tråd med kommuneplanens arealstrategi. Områdeplanen foreslås å erstatte
eksisterende reguleringsplaner innenfor planavgrensningen.
Planer som foreslås opphevet i sin helhet:
Plan 11, Sørumsand bygningsområde (23.03.1957),
18E Fortau langs Skrivervegen og Vestbyvegen (05.10.1988),
10
53 Del av eiendommen gnr. 45 bnr. 1, eiend. gnr. 46 bnr. 147 og 184 samt Rebakkens
avslutning (18.10. 1982),
53D Rebakken endring (17.02.1988),
75 Noractorområdet (31.08.2005),
90D Havneområde i Rebakksvika (bebyggelsesplan som endring av reg.plan 90)
(21.05.1992),
116D Endre reguleringsplan for Kværner Energy (05.02.2002),
118 Toppen (19.03.1998), 133 Bebyggelsesplan for Fokus (12.09.2000), 1
37 Flerbrukshall ved Bingsfoss ungdomsskole og boliger langs Bekkefaret (del av gnr. 46,
bnr. 3) (13.06.2001),
142 Sørumsand renseanlegg og parkering for Sørumsand vgs. (20.03.2002),
156 Sørumsand videregående skole (12.09.2000), 210 Gatebruksplan Sørumsand sentrum –
endring (08.06.2002), 235 Del av reguleringsplan for Sørumsand sentrum. Mindre endring
ved rådhuset.
Planer som foreslås opphevet for den delen som inngår i områdeplanen:
17 Damhus og Solstad, gnr.46 bnr.82 og 116 (26.01.1957),
18 Sørumsand bygningsområde (28.11.1947),
48 Områdene langs rv. 172 fra Tårnvegen til Ing. Bøhnsv. (10.11. 1982 / 14.01.1983, Sist
revidert: 20.03.02),
50 Områdene langs rv. 171 og 172 fra Festiviteten til Bingsfoss bru (05.05.1982),
52 Sennarud (Industrivegen) (29.11.1982),
90 Strandområdene langs Glomma (13.03.1991),
116 Sørumsand verksted (19.03.1998),
125 Sørumsand sentrum (02.09.1999),
143 Gatebruksplan, Sørumsand sentrum (08.06.2010),
144 Vestbyvegen (05.02.2003), 154 Vestby Nord (06.09.2006),
169 Barnehage ved Idrettsparken (13.12.2006)
171 270 m fortau langs Skolevegen på Sørumsand (05.09.2007),
186 Gang-/sykkelveg Sørumsand - Monsrudvegen
Det er igangsatt planarbeid for:
Sørumsand næringspark oppstart vår 2012
Linjekvartalet
Gjeldende vedtak:
Miljø- og utviklingsutvalget vedtok i sak 64/14 at planforslaget sendes tilbake til
administrasjonen og legges frem for politisk behandling i M/U for at de siste innspillene
vurderes fra næringslivet, handelsstanden snarest mulig.
Kommunestyret vedtok planprogram for områdeplan Sørumsand 17.10.2012 i sak 81/12.
Økonomi:
Forslag til områdeplan legger føringer for opparbeidelse av blant annet offentlig
infrastruktur, som veier, parker, torg m.m. Planforslaget forutsetter utarbeidelse av en
områdemodell for finansiering av fellestiltak. Bruk av en områdemodell betyr at
utbyggingsprosjekter innenfor området vil måtte bidra til finansiering av fellestiltak, basert på
kvadratmeter eller utnyttet område. Når det forventes at mange nye tiltak skal igangsettes i
løpet av en planperiode vil en områdemodell gjennom en fordelingsnøkkel fordele kostnader
og gjennomføring av felles infrastruktur. Etableringen av en områdemodell vil bety kostnader
til konsulenter med erfaring og kunnskap i utarbeiding av slike. Alle kostnader i forbindelse
11
med områdemodellen som konsulenthonorar, detaljregulering av
kostnadsoverslag kan medregnes som en kostnad i områdemodellen.
grøntstruktur
og
Kommunens egne utbyggingsplaner i sentrum er ikke fastsatt, og finansiering av
kommunens forholdsmessige bidrag til fellestiltak i framtidige utbyggingsavtaler er ikke
avklart. Dette er nødvendige forutsetninger for gjennomføring innenfor delområder i planen.
Kommunen må gjennom arbeidet med tiltaksplan og områdemodell forplikte eget ansvar
(økonomisk og forvaltningsmessig) og rolle i det videre arbeidet med utvikling av
Sørumsand. Det er også viktig at kommunale utbyggingsplaner (rådhus, skole,
bibliotek/kultursal, mv.) drøftes og avklares mht investeringsmulighet og tidspunkt for
gjennomføring.
Modellen brukes som et utgangspunkt for utbyggingsavtaler og gjennomføring av
rekkefølgekrav. Det er lagt til rette for at hvert utbyggingsprosjekt skal betale en andel av
tiltakene som er lagt som rekkefølgekrav på feltet inn i et fond. Det skal utarbeides et forslag
til en områdemodell som fordeler kostnader for fellestiltak mellom private utbyggere og
kommunen. Rådmannen vil legge frem forslag om en områdemodell i egen sak.
Planforslaget gjør noe med verdien av kommunens eiendommer. Selv om Sletta 12
reguleres til grønt vil denne allikevel ha verdi fordi planforslaget forutsetter at den blir
opparbeidet som del av kravet til inngangslekeplass og kvartalslekeplass for
utbyggingsprosjekter i sentrum. Boligprosjektene må da dekke tomtekostnad og
opparbeidelse av parken. Tomteverdien kan være kommunens bidrag til fellestiltak i sentrum.
Dette vil bli drøftet i saken om finansieringsmodell.
Etter ferdigstillelse av grøntstruktur vil ansvaret for vedlikehold av disse legges til kommunen.
Dette vil føre til økte kostnader for vedlikehold av grønnstruktur i kommunen.
Planforslaget åpner for utbygging på flere av kommunens eiendommer. Det åpnes for
boligbygging på følgende arealer:




Bingsfoss (felt BKB7)
Et 7,2daa areal med utsikt til Glomma og gode solforhold åpnes for boligbygging med
høy tetthet (leilighetsbygg) eller som areal for utvidelse av ungdomsskolen. Dette
området har potensielt svært høy verdi som boligområde.
Driftssentralen (felt BKB4)
Et 5,4daa areal som åpnes for boligbygging. En boligutbygging her må
detaljreguleres med eiendommen som eies av Norsk Caravanklubb (felt BKB5).
Boligutvikling på denne eiendommen må være som et resultat at verdien av tomten er
høyere enn etablering av kommunens driftssentral på en annen lokalisering.
Renseanlegget (felt BBB4)
Et 8,7daa areal med utsikt til Glomma. Utbygging her forutsetter at
parkeringsplassene som er der i dag erstattes. Området har en potensielt høy verdi.
Et ca. 4,5daa areal mellom boligene i Ringvegen og Glomma (BB1). Området er bratt
og opparbeidelse av dette kan gi hele felt BBB1 svært god utsikt over Glomma.
Mulighet for utvidelse av felt BB1 øker potensielt verdien av området for
transformasjon.
12
Bemanning:
Planforslaget legger til rette for svært mange nye boliger. Det vil bety behov for å utvide
kommunens tjenestetilbud.
Planforslaget legger også opp til nyetablering og opprustning av eksisterende parker, torg og
møteplasser. Dette kan innebære et større vedlikeholdsansvar for kommunen og kan bety
økt bemanning. Det må gjøres en prinsipiell avklaring av kommunens fremtidige eieforhold
og vedlikeholdsansvar av arealer som er offentlige tilgjengelige.
Bærekraftig utvikling:
Sørumsand er et tettsted med god kollektivdekning, som i samsvar med overordnede
føringer, har mulighet til å ta i mot en stor del av befolkningsveksten. Dette gir mulighet til å:
- utvikle en funksjonell småby med flere tilbud til befolkningen
- redusere antall arbeidsreiser med bil
- styrke jordvern i øvrige deler av kommunen
Konsekvensene av enkelttiltak redegjøres for i konsekvensutredningen. Det konkluderes
med at planforslaget har overveiende positive konsekvenser. Forslag til
konsekvensvurdering er lagt ved saken. I konsekvensutredningen framgår det hvordan
virkningene av planforslaget er vurdert, hvilken betydning disse er tillagt og hvordan dette er
fulgt opp gjennom planforslaget. Nedenfor følger en kort redegjørelse av de største negative
konsekvensene:
Med hensyn til kulturminner, vil man også samlet sett komme positivt ut når de positive og
negative konsekvensene settes opp mot hverandre. Den viktigste årsaken er
bevaringsforslaget for Fagerlivegen, som er tillagt betydelig positiv konsekvens.
Planen legger opp til en reduksjon på ca. 18 daa grøntareal, noe som må tilskrives negativ
konsekvens. Kvalitetsheving på andre grøntarealer veier opp for mye av de negative
konsekvensene som følge av reduksjon av grøntareal. Som positivt regnes at de viktigste
grøntstrukturene blir mer tilgjengelige for folk flest. Samlet sett vurderes planforslaget å ha
positiv konsekvens for grøntstruktur.
Forslaget vil kunne påregnes negativ konsekvens for naturmangfold. I et større perspektiv
kan det imidlertid være viktig å vurdere nytten ved å samle inngrep og lokalisere
byggeområdene i de sentrumsnære områdene, slik at det legges til rette for å spare
naturområder i andre deler av kommunen.
Planforslaget vil kunne gi negativ konsekvens for tilgrensende bebyggelse og for boenheter
inne i de fortettingsområdene som har høyest utnyttingsgrad. Minimering av negativ
konsekvens for solforhold forutsettes sikret i detaljreguleringen i hvert enkelt byggeprosjekt.
Planforslaget vil gi negative konsekvenser som følge av økt trafikk. Fortetting og
befolkningsøkning gir et større press på det lokale vegnettet. På den andre siden legger
planen opp til forsterking av Sørumsand som kollektivknutepunkt, noe som i en større
13
sammenheng gir positiv konsekvens. I en større sammenheng vil fortetting rundt
kollektivknutepunktene gi positive konsekvenser for andre områder av kommunen, som på
denne måten blir avlastet og dermed gis positiv konsekvens.
Uttalelse fra andre utvalg:
Det skal vurderes om saken før den politiske behandlingen skal oversendes for uttalelse til
(skriv ja eller nei):
 Arbeidsmiljøutvalget: nei
 Eldrerådet: vil få saken til offentlig ettersyn
 Råd for mennesker med nedsatt funksjonsevne: vil få saken til offentlig ettersyn
 Barns og unges kommunestyre: vil få saken til offentlig ettersyn
 Andre råd eller utvalg, i så fall hvilket/hvilke: ingen.
Alternativer:
Forslag til områdeplan for Sørumsand, datert 26.8.2014, revidert 4.2.2015, med
konsekvensutredning legges ikke ut til offentlig ettersyn.
Planforslaget sendes tilbake til administrasjonen for bearbeiding hvor følgende endringer
innarbeides:
 …
 …
Vurdering:
Det vises til planbeskrivelsen og konsekvensutredning med risiko- og sårbarhetsanalyse for
rådmannens vurderinger.
Rådmannen anbefaler at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn.
Informasjons- og kommunikasjonstiltak:
Saken sendes på høring iht. plan- og bygningslovens krav og gjøres tilgjengelig på
kommunens nettsider.
Dato: 15.2.2015
Godkjent av Rådmann Siri Gauthun Kielland
14