Bygningsrådets 1. gangs behandling

Særutskrift
OPPDAL KOMMUNE
Dok 8
Vår saksbehandler
Referanse
Arild Hoel
ARHO/2015/198-5/196/9
Behandles av
Bygningsråd
Utvalgssaksnr
15/50
Møtedato
22.06.2015
Reguleringsplan for Langberga hytteområde - 1. gangs behandling
Vedlegg
1 Planbeskrivelse
2 Langberga - plankart med koordinatnett
3 Langberga hytteområde - VA-plan datert 15.05.15.
4 Reguleringsbestemmelser Langberga - revidert 14.03.15.
5 ROS-analyse - Langberga hytteområde
6 Kartutsnitt med planforslag og kommuneplanens arealdel
Andre saksdokumenter (ikke vedlagt)
Sakens øvrige dokumenter.
Saksopplysninger
Oppdal kommune har 08.05.15. mottatt forslag til detaljreguleringsplan for Langberga hytteområde fra
Øivind Holten. Planen omfatter del av gnr 205 bnr 1. Forslagsstiller er Ellen Engelsjord. Oppstartsmøte
ble holdt 14.3.2013. Planområdet er ca. 261da., og ligger øst for Gjevilvassvegen, ca. 1,8 km nordøst for
Festa og ca. 10 km nordvest for Oppdal sentrum. Planen legger til rette for etablering av 100 nye tomter
for fritidsbebyggelse med tilhørende infrastruktur. Planområdet skal koble seg til vann og avløp fra
Vardammen. VA-plankart datert 15.05.15. viser det interne VA-nettet i planområdet, samt
tilkoblingspunkter. Det er utarbeidet egen ROS-analyse som følger planforslaget.
Planområdet er i kommuneplanens arealdel i all hovedsak vist med arealformål fritidsbebyggelse.
Tomtene 32, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 51 og 52 ligger delvis i område vist til LNFR- formål. Planforslaget
er dermed ikke i tråd med kommuneplanens arealdel, og skal sluttbehandles av kommunestyret dersom
disse tomtene ikke tas ut av planen.
Av naturmangfoldlovens (NML)§ 7 går det frem at lovens §§ 8 -12 skal legges til grunn som
retningslinjer for utøving av offentlig myndighet. Dette innebærer at kunnskapsgrunnlaget skal
beskrives, føre-var-prinsippet hensyntas, økosystemtilnærmingen beskrives, samt vurderinger av samlet
belastning. Kostnadene ved miljøforringelse skal bæres av tiltakshaver, og miljømessige teknikker og
driftsmetoder skal nyttes for å unngå eller begrense skade på naturmangfoldet.
Når forslag til reguleringsplan er mottatt av kommunen, skal kommunen i medhold av pbl § 12-11
senest innen 12 uker avgjøre om forslaget skal fremmes og legges ut til offentlig ettersyn, og behandles
etter reglene i pbl §§ 12-9 og 12-10. Myndighet til å gjøre dette er delegert til bygningsrådet, jfr.
Delegeringsreglement vedtatt av kommunestyret 30.01.13., sak 13/4, Vedlegg 5, pkt. 1.3.1.
Miljøfaglig vurdering
I henhold til naturmangfoldlovens (NML) § 8 om kunnskapsgrunnlaget er det innhentet opplysninger
fra Naturbase og Artskart, og det fremkommer ingen registreringer her i forhold til verdifulle naturtyper
eller arter av nasjonal forvaltningsinteresse. I kommunens viltkart av 1995 fremgår det at områdene
omkring Dørreshovden er et viktig viltområde. I forbindelse med revisjon av viltkartleggingen er det i
2014 gjennomført nye feltbefaringer og registreringer. I rapporten fra dette arbeidet fremgår det at
området har funksjoner som spillplass og oppvekstplass for orrfugl, hekkeplass for rovfugl, kalvings- og
oppvekstområder for både elg og rådyr, samt trekkveier for elg og hjort. Det er et rikt artsmangfold på
grunn av det vekslende landskapet med bratte skrenter, skogsområder, myrer osv., og rapporten gir
beskrivelse av flere arter som ikke listes opp her. De skogkledde partiene rundt RauhovdenDørreshovden utgjør en del av en viltkorridor som strekker seg mot Ålbu-Vognill med videre trekkveier
som krysser elva Driva. Viltkorridorer er viktig som vandringsveier mellom beiteområder, kalving- og
oppvekstområder for hjorteviltet. I tillegg vil disse områdene også være viktige leveområder for annet
vilt. Dette gir en samlet verdsetting av området rundt Dørreshovden som svært viktig viltområde.
Kunnskapsgrunnlaget for naturmangfoldet må kunne sies å være tilstrekkelig til å gi en videre vurdering
av hvilke påvirkninger som kan forventes på viltet i området ved en utbygging. Området Festa-Osen har
en høg utbyggingsgrad av fritidsboliger, og naturområdet blir sommer som vinter mye brukt til turutfart
og friluftsliv, og dette må vurderes i forbindelse med samla belasting av området.
En kanalisering av ferdselen som merka turstier og oppkjøre skiløyper er tiltak som i tillegg til å
tilrettelegge for friluftsliv, også skåner både fugle- og dyrelivet i området, og slik sett kan det tåles en
viss økning i ferdselen. Når nye områder bygges ut må viltet ivaretas på en slik måte at områdene
beholder sine funksjoner som leveområder og trekkveier. Langberga hytteområde er et stort
utbyggingsområde helt inntil viktige viltområder, og den øverste rekken med tomter er planlagt slik at
tomtene strekker seg inn i LNFR-sone. Det ble på oppstartsmøtet for planen frarådet å legge
utbyggingsformål inn i LNFR-sonen bl.a. på grunn av vilthensyn. Fagansvarlig miljø vil forslå at det
reduseres med et antall tomter i planforslaget for å ta hensyn viltinteressene i området, og derigjennom å
holde nede den samla belastningen på naturmiljøet.
Det er i planbeskrivelsene vist at både vannforsyning og avløpsanlegg forutsettes å kunne kobles til de
samme løsningene som betjener naboområdet Gjetberget hytteområde uten at hvilket vannforsyning og
avløpsanlegg er nærmere angitt. Det er i fellesbestemmelse 7.1 tatt inn påkoblingsplikt til fellesanlegg
som blir utbygd i området. Her må det presiseres hvilke anlegg dette gjelder. Ved søknad om
byggetillatelser for fritidsboligene må det dokumenteres at det er kapasitet til påkobling av
avløpsanlegg. Det forutsettes at all infrastruktur etableres med så små terrenginngrep som mulig. Dette
er vilkår som vil bli ivaretatt i forbindelse med byggesaksbehandlingen.
Landbruksfaglig vurdering
Gnr 205 bnr 1 er en landbrukseiendom på totalt 461 dekar, fordelt på 7 teiger med 60,2 da fulldyrka
jord, 0,2 da innmarksbeite, ca. 56 da skog av middels bonitet, ca. 115 da skog av lav bonitet og ca. 195
da uproduktiv skog. Resten består av myr og jorddekt fastmark. Planområdet består av skog av lav
bonitet, uproduktiv skog, myr og jorddekt fastmark.
Arealet som søkes regulert er utmarksareal og felles utmarksbeite for Gjevilvassdalen beitelag og
Gjevilvassdalen/Skardalen kalvsankelag. Tiltaket vil ha stor påvirkning på utmarksbeitet ettersom det
legges opp til såpass tett utnytting som forslaget viser. Reguleringsbestemmelsene inneholder krav til
maksimum inngjerding jfr. kommuneplanens bestemmelser.
Det er positivt at råket/skiløypa gis god plass og ivaretas med hensynssone, dette er ferdselsåre for
husdyr og folk og er i aktiv bruk.
Folkehelsevurdering
I kommunens kartlegging og verdsetting av friluftslivsområder, som ble gjennomført i 2014, ligger
planområdet Langberga innenfor en del av et utfartsområde for friluftsliv som er kalt «RauhovdenNonshøa-Gjevilvasshytta». Dette friluftslivsområdet fungerer som både lokalt og regionalt
utfartsområde, samt nærturområde for de store hytteområdene som grenser inntil. Friluftslivsområdet er
klassifiser som «svært viktig friluftslivsområde», og dette er begrunnet ut ifra oppkjørt skiløypenett,
merkede sykkelruter og – løyper, og tilrettelagte parkeringsplasser for turutfart. Det er derfor viktig at
det i det nye planområdet tas hensyn til friluftsliv og turutfart. Det er lagt inn hensynssone for skispor
og turløyper i plankartet med bestemmelser som ivaretar dette hensynet til turutfart. Adkomstvegen til
dette nye hytteområdet krysser preparerte skiløypa som går rundt Rauhovden og som er en del av
kommunens stamløypenett. Det er høg bruksfrekvens av skiløypene i løpet av vinteren, og særlig i
vinterferie og påske. Dette er også de tidene det er stor bruk av hyttene, og dermed stor trafikk på veien
i hytteområdet. Derfor kan det se ut som at kryssingen av vei og skiløype her vil kunne bli en
brukerkonflikt. Dette kan løses gjennom avbøtende tiltak som en skiløypebru eller skilting av kryssende
skiløype.
På oppstartsmøtet ble det anbefalt å legge inn korridorer for ferdsel ut fra tomtene til turterrenget. Dette
er ikke ivaretatt i planforslaget.
Det er vist til 5 felles uteoppholdsarealer for tomtene i planområdet, og i egen bestemmelse åpnet for at
disse kan tilrettelegges med eksempelvis bord, benker og grillplasser. Dette vurderes å være positivt
som en sosial møteplass for «innbyggerne» i hyttefeltet, og det bør vurderes om opparbeidelsen av disse
områdene bør tas inn i rekkefølgebestemmelsene for å sikre tilrettelegging og gjennomføring
Samlet vurdering
Rådmannen vil i hovedsak slutte seg til de vurderingene som er gjort i forhold til miljø, landbruk og
folkehelse.
Med unntak av en relativt bred korridor langs skiløypa, legger planforslaget opp til en tett utbygging
med totalt 100 tomter med tilhørende infrastruktur. Dette gir etter rådmannens vurdering en god
utnytting av arealene. Både vegsystem og tomter er for det meste lagt til areal med lite helling. Dette vil
gjøre det mulig å bygge ut området uten unødige terrenginngrep.
Rådmannen har merket seg at tomtene 32, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 51 og 52 delvis ligger i område vist til
LNFR- formål i kommuneplanens arealdel. Kommuneplanen er en overordna og grovmasket plan der
grensene mellom utbyggingsområder og LNFR-områder ikke er vurdert på et detaljert nivå. Rådmannen
har etter en samlet vurdering valgt ikke å tilrå at disse tomtene trekkes ut av planforslaget. Begrunnelsen
er at terrengforholdene gjør at disse tomtene kan bebygges uten terrenginngrep av betydning, og at det
vil gi en god utnyttelse av det planlagte vegsystemet. Rådmannen vil heller tilrå at tomtene 12, 31, 32,
68, 69 og 70 tas ut av planforslaget. Dette vil bidra til å redusere den samlede belastningen på
viltinteressene noe, samtidig som man sikrer en ferdselskorridor fra uteoppholdsarealene til
utfartsområdene øst for planområdet og ned til skiløypa i vestre del av planområdet. Dette medfører at
sluttbehandling av planforslaget må gjøres av kommunestyret selv.
Adkomst til planområdet går gjennom planområdene Dørum/Kleberberget II, Kleberberget II,
Kvamman Ytre hytteområde og Rasmusslætte hyttefelt. Dette er ikke en optimal løsning. Rådmannen er
kjent med at planlegger har forsøkt å finne andre løsninger uten å lykkes, og vil derfor tilrå at
planforslaget sendes på høring med den planlagte løsningen. Av ROS-analysen framgår at det er behov
for utbedring av vegen på enkelte punkter. Før utbygging av feltet kan skje, må det inngås skriftlige
avtaler med berørte grunneiere/veglag som sikrer rett til å benytte denne adkomstløsningen. Rådmannen
vil tilrå at dette tas inn som en rekkefølgebestemmelse med følgende ordlyd:
Før utbygging av planområdet kan skje, må det inngås skriftlige avtaler med berørte grunneiere/veglag
som sikrer rett til å benytte planlagt adkomst til området.
Rådmannen er enig i at det er uheldig at hovedadkomsten til den øvre delen av planområdet krysser
eksisterende skiløype. For de som kommer nordfra er det en relativt bratt nedkjøring mot vegen. Faren
for at det skal kunne oppstå uheldige situasjoner er noe redusert ved at kryssingspunktet er flyttet ca. 40
meter sør for dagens løypetrase. Den nye traseen følger et flatt parti, og vil dermed gi bedre anledning
til å bremse ned farten før kryssing av vegen. Rådmannen vil ikke tilrå at det settes krav om bygging av
bru over vegen. For at utrykningskjøretøy skal kunne passere, må en slik bru ha en høyde på 4 meter
over vegbanen. For å kunne passere med tråkkemaskina, må en slik bru ha en bredde på minimum 5
meter. En slik konstruksjon vil framstå som et fremmedelement i området. Krysset mellom vegen og
turløypa må utformes slik at det er enkelt å krysse både sommer og vinter. Både vegen og skiløypa må
skiltes på en god måte. Rådmannen vil tilrå at det tas inn en rekkefølgebestemmelse som sikrer at dette
skjer så snart vegen er etablert. Bestemmelsen gis følgende ordlyd:
Så snart hovedadkomsten til den øvre delen av planområdet er etablert, skal vegen skiltes med
«Kryssende skiløype». Tilsvarende skal skiløypa skiltes med «Kryssende veg». Krysset mellom vegen og
turløypa skal utformes på en slik måte at det er enkelt å krysse både sommer og vinter.
Rådmannen er enig i at det må presiseres hvilket felles anlegg for vannforsyning og avløp planområdet
skal knytte seg til. Dette kan gjøres ved en presisering i første setning i pkt. 7.1. i bestemmelsene.
Bestemmelsen får følgende ordlyd (presiseringen i kursiv):
For alle tomtene i planområdet er det påkoblingsplikt til felles anlegg for vannforsyning og avløp ved
Vardammen.
Rådmannen er også enig i at det må dokumenteres at dette anlegget, inkludert ledningsnett, har
tilstrekkelig kapasitet til å dekke alle tomtene i planområdet. For å sikre dette vil rådmannen tilrå at det
tas inn en rekkefølgebestemmelse med følgende ordlyd:
Før utbygging av planområdet kan skje, må det foreligge skriftlig dokumentasjon fra anleggseier på at
anlegget ved Vardammen, inkludert ledningsnett, har tilstrekkelig kapasitet til å dekke alle tomtene i
planområdet.
Rådmannen finner ikke å kunne ta inn rekkefølgebestemmelse om opparbeiding av uteoppholdsarealer.
Kommuneplanen inneholder ingen krav om at det avsettes slike arealer i områder for fritidsbebyggelse.
Det er dermed ikke hjemmel for å stille krav om opparbeiding. Områdene er satt av for at hytteeierne på
eget initiativ kan sørge for opparbeiding og enkel tilrettelegging.
Rådmannen mener at planlagt adkomst til den enkelte tomt må vises med pilsymbol på plankartet. Dette
må rettes opp før planen legges ut til offentlig ettersyn.
Rådmannen har foretatt en gjennomgang av ROS-analysen. Den viser at adkomst til må vies spesiell
oppmerksomhet i det videre planarbeidet. Rådmannen har i tillegg pekt på at kryssing av skiløype
krever avbøtende tiltak, og at kapasitet på vannforsyning og avløp må dokumenteres. Rådmannen kan
ikke se at det er andre forhold som krever spesiell oppfølging i det videre planarbeidet og utbygging av
området.
Rådmannen vurderer at kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkelig for å kunne vurdere planforslaget jfr.
Naturmangfoldlovens §§ 8 - 12. Ved å ta ut 6 tomter med tanke på å sikre en ferdselskorridor, vil
hensynet naturmiljøet bli ivareta på en bedre måte. Den samlede belastningen på naturmiljøet, og da
spesielt viltet, vurderes derfor å være såpass redusert at utbygging kan finne sted, jf. NML § 10.
Med bakgrunn i dette mener rådmannen at naturmangfoldet er vurdert og ivaretatt på en tilstrekkelig
måte, og at utbygging i tråd med planforslaget ikke vil påføre økosystemet større belastninger enn det
som må forventes ved slike utbygginger.
Rådmannens tilråding
Saksdokumenter forelå som nevnt i saksinnledningen.
Bygningsrådet gjør slikt vedtak:
Bygningsrådet vedtar i medhold av plan- og bygningslovens § 12-10 å sende Forslag til
detaljreguleringsplan for Langberga hytteområde på lovbestemt høring, og å legge planforslaget ut til
offentlig ettersyn. Vedtaket gjelder plankart datert 12.05.15., VA-plankart datert 15.05.15. og
reguleringsbestemmelser revidert 14.03.15.
Før dette gjøres må planen endres slik:
På plankartet:
-
Tomtene 12, 31, 32, 68, 69 og 70 tas ut av planen. Arealene vises med formål LNFR.
Adkomst til den enkelte tomt vises med pilsymbol.
I bestemmelsene:
Under pkt. 2 tas følgende nye rekkefølgebestemmelser inn:
Før utbygging av planområdet kan skje, må det inngås skriftlige avtaler med berørte grunneiere/veglag
som sikrer rett til å benytte planlagt adkomst til området.
Så snart hovedadkomsten til den øvre delen av planområdet er etablert, skal vegen skiltes med
«Kryssende skiløype». Tilsvarende skal skiløypa skiltes med «Kryssende veg». Krysset mellom vegen og
turløypa skal utformes på en slik måte at det er enkelt å krysse både sommer og vinter.
Før utbygging av planområdet kan skje, må det foreligge skriftlig dokumentasjon fra anleggseier på at
anlegget ved Vardammen, inkludert ledningsnett, har tilstrekkelig kapasitet til å dekke alle tomtene i
planområdet.
Pkt. 7.1. i bestemmelsene får følgende ordlyd (presisering i kursiv):
For alle tomtene i planområdet er det påkoblingsplikt til felles anlegg for vannforsyning og avløp ved
Vardammen.
Dato for revisjon påføres både bestemmelser og plankart.
Bygningsrådet mener at man ved å ta ut 6 tomter med tanke på å sikre en ferdselskorridor, også vil
ivareta hensynet naturmiljøet på en bedre måte enn det opprinnelige planforslaget. Den samlede
belastningen på naturmiljøet, og da spesielt viltet, vurderes å være såpass redusert at utbygging kan
finne sted. Med bakgrunn i dette mener bygningsrådet at naturmangfoldet er vurdert og ivaretatt på en
tilstrekkelig måte, og at utbygging i tråd med planforslaget ikke vil påføre økosystemet større
belastninger enn det som må forventes ved slike utbygginger. Prinsippene i §§ 8 – 12 i
naturmangfoldloven anses med dette ivaretatt.
Saksprotokoll i Bygningsråd - 22.06.2015
Behandling
Vedtak
Rådmannens tilråding vedtas enstemmig (6 st.).
Vedtaket blir som følger:
Bygningsrådet vedtar i medhold av plan- og bygningslovens § 12-10 å sende Forslag til
detaljreguleringsplan for Langberga hytteområde på lovbestemt høring, og å legge planforslaget ut til
offentlig ettersyn. Vedtaket gjelder plankart datert 12.05.15., VA-plankart datert 15.05.15. og
reguleringsbestemmelser revidert 14.03.15.
Før dette gjøres må planen endres slik:
På plankartet:
-
Tomtene 12, 31, 32, 68, 69 og 70 tas ut av planen. Arealene vises med formål LNFR.
Adkomst til den enkelte tomt vises med pilsymbol.
I bestemmelsene:
Under pkt. 2 tas følgende nye rekkefølgebestemmelser inn:
Før utbygging av planområdet kan skje, må det inngås skriftlige avtaler med berørte grunneiere/veglag
som sikrer rett til å benytte planlagt adkomst til området.
Så snart hovedadkomsten til den øvre delen av planområdet er etablert, skal vegen skiltes med
«Kryssende skiløype». Tilsvarende skal skiløypa skiltes med «Kryssende veg». Krysset mellom vegen og
turløypa skal utformes på en slik måte at det er enkelt å krysse både sommer og vinter.
Før utbygging av planområdet kan skje, må det foreligge skriftlig dokumentasjon fra anleggseier på at
anlegget ved Vardammen, inkludert ledningsnett, har tilstrekkelig kapasitet til å dekke alle tomtene i
planområdet.
Pkt. 7.1. i bestemmelsene får følgende ordlyd (presisering i kursiv):
For alle tomtene i planområdet er det påkoblingsplikt til felles anlegg for vannforsyning og avløp ved
Vardammen.
Dato for revisjon påføres både bestemmelser og plankart.
Bygningsrådet mener at man ved å ta ut 6 tomter med tanke på å sikre en ferdselskorridor, også vil
ivareta hensynet naturmiljøet på en bedre måte enn det opprinnelige planforslaget. Den samlede
belastningen på naturmiljøet, og da spesielt viltet, vurderes å være såpass redusert at utbygging kan
finne sted. Med bakgrunn i dette mener bygningsrådet at naturmangfoldet er vurdert og ivaretatt på en
tilstrekkelig måte, og at utbygging i tråd med planforslaget ikke vil påføre økosystemet større
belastninger enn det som må forventes ved slike utbygginger. Prinsippene i §§ 8 – 12 i
naturmangfoldloven anses med dette ivaretatt.