140820 – Knut Farestvedt – Lyshovden borettslag – Takstrapport
Transcription
140820 – Knut Farestvedt – Lyshovden borettslag – Takstrapport
RAPPORTANSVARLIG: Takstingeniør / Byggmester. Byggmester Knut Farestvedt Kloppedalsveien 37, 5221 NESTTUN Tlf: 40846491 E-post: [email protected] VERDI- OG LÅNETAKST NÆRINGSEIENDOM Adresse Matrikkelnr. Kommune Hjemmelshaver(e) Dato for befaring Ortuflaten 46, 5143 FYLLINGSDALEN Gnr. 22 Bnr. 245 BERGEN Mozart Eiendom A/S 20.08.2014 Markedsverdi: Anbefalt låneverdi: kr 9 000 000 kr 8 000 000 Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon, eller besøk http://takstverifisering.nito.no VERDI-OGLÅNETAKST NÆRINGSEIENDOM Eiendomsbetegnelse, hjemmelshaver m.m. Adresse Ortuflaten 46 Postnr. Poststed 5143 FYLLINGSDALEN Rekvirent Einar Kaldhol v Lyshovden Borettslag Hjemmelshaver(e) Mozart Eiendom A/S Tilstede / opplysninger gitt av Freddy Furnes Dokumenter fremlagt ved besiktigelsen Gnr. 22 Kommune BERGEN Bnr. 245 Snr. Fnr. Område/bydel Fyllingsdalen Besiktigelsesdato 20.08.2014 . Sammendrag Aktuell eiendom: Næringseiendom med hovedplan og kjeller. Bygget i 1967. Har tidligere vært dagligvarebutikk i lokalene. Benyttes p.d.d som lager/ kjølelager for matindustri. Det er også kontorlokaler, 2 stk wc-rom, pause/ spiserom, server rom, rekvisita rom og div lagerlokaler/ rom tilknyttet virksomheten. Industriport på byggets gavelvegg, for inn/ ut transport. Kjeller etg med lager og div tekniske installasjoner. Generell standard på bygning: Normal/ grei stand tatt alder i betraktning. Løpende vedlikehold påregnes, tilsvarende kostnader for tilpassing av evt ny bruk. Eiendommen har en relativ stor tomt (på 2141 m2), med flere p-plasser. Se eget vedlegg/ kart som viser tomt/bygning. Se videre "Bygningsmessig beskrivelse" . Premisser - Generelle opplysninger Dette er en verditakst for næringsbygg, ikke en tilstandsrapport som sjekker objektets tekniske tilstand spesielt. Det er ikke flyttet på innbo/løsøre. Eier av takstobjektet må selv gå gjennom denne rapport og straks melde fra hvis noen av opplysningene ikke er korrekte, el relevante opplysninger eier har kjennskap til som burde vært opplyst. Arealene måles etter Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling. Rom defineres etter bruken av rommet på befaringstidspunktet, selv om bruken kan være i strid med tidligere eller gjeldende byggeforskrifter. Generell informasjon til kunde (er). Er det behov for oppgradering av takst ved senere anledning (eks ved refinansiering/ salg etc) kan underskrevne takstmann kontaktes på nytt da alle utførte takstoppdrag er lagret i database. Det vil følgelig bli gitt rabatt pga nevnte forhold. Dette gjelder både for person oppført som oppdragsgiver av takstrapport og eventuelle nye eier (e) som besitter takst etter et kjøp/ salg. Se kontaktinfo/ tlf og mail på framsiden av denne rapport. . Ortuflaten46 5143FYLLINGSDALEN Gnr.:22Bnr.:245 Side1av6 25.08.2014 Takstingeniør/Byggmester. ByggmesterKnutFarestvedt VERDI-OGLÅNETAKST NÆRINGSEIENDOM Områdebeskrivelse - Beliggenhet - Miljø Sentral beliggenhet i boligområde Fyllingsdalen. . Reguleringsmessige forhold . Eiendommens tomt Tomteareal (m²) Type tomt Festetidens utløpsår Årlig festeavgift 2141 Festet Eiet Kommentarer vedrørende festekontrakt Tomtens beskaffenhet Oppgitt areal er hentet fra "Infoland" (kilde = GAB register). Asfaltert areal rundt byggets 3 av 4 sider, gruset parkering. Videre u-opparbeidet tomt. Se eget vedlegg/ kart av tomt. Tilknyttet kommunal vannforsyning og avløp via private stikkledninger. . Eiendommens bygninger Type bygg A Næringseiendom Likningstakst --Forsikringsselskap Frende Forsikringsselskap Byggeår 1967 Kjøpsår 2008 Polisenummer Rehab. - ombygd år Kjøpesum / kostpris --Type forsikring Byggforsikring . Ortuflaten46 5143FYLLINGSDALEN Gnr.:22Bnr.:245 Side2av6 25.08.2014 Takstingeniør/Byggmester. ByggmesterKnutFarestvedt VERDI-OGLÅNETAKST NÆRINGSEIENDOM Bygningsmessig beskrivelse; Bygg A - Næringseiendom Grunnforhold Ukjent grunn, antatt fyllmasser av sprengstein på fjell. Fundamentering Fundamentert på avretningslag av pukk (på fjell). Grunnmur av betong og betongblokker. Gulv mot grunn av betong. Blindkjeller under del av hoved etg (med lukeadkomst fra kjeller). Mrk: Stedvis fukt i grunnmur og betong konstruksjoner i kj-etg, også fuktig miljø i blindkjeller. Bærende konstruksjoner Bærende konstruksjoner (over grunnmur) av murvegger (teglmur) og søyler. Etasjeskillere Etasjeskiller av betong. Yttervegger Yttervegger av murt tegl. Parti i front av lokale med fasadeplater. Isolerglass vinduer, ytterdører av aluminium med isolerglass. Store vindusfelt i front. Tekniske installasjoner - Kjølerom med prefabrikkerte isolerte vegg og himling systemer, med tilhørende kjølevifter. - Aggregat (for kjølerom) er plassert i kjeller. - 200 L bereder (nyere dato) er plassert i teknisk rom (i kjeller). - Sikringsskap er plassert i kjeller, rikelig utstyrt med mange kurser. - 2 stk wc-rom. - Spise/ pauserom med enkel kjøkkendisk. - Vaskekott med skyllekar. - Server rom. Mrk: Tekniske installasjoner er ikke funksjonstestet/ videre vurdert i denne rapport. Innvendig standard Enkel lager standard. Malte betong guIv, industri tepper på kontor. Vegger har malte overflater, malte murvegger. Innvendig betongtrapp mellom etasjene. Kjeller etg har betong gulv, vegger og himling (panel i 2 stk lager rom). Takkonstruksjon / yttertak Flat tak-konstruksjon. Konstruksjon av limtredragere og tre-sperrer, tekket med asfaltpapp og singel som topplag. Plast lyskupler. Er det tegn til setningsskader Kan sopp / råtedannelser sees Er det tegn til lekkasje / fuktskader Ja Nei Ja Nei Ja Beskrivelse hvis det er krysset av for "Ja" i feltene ovenfor Tegn til fuktinntrengsel i grunnmur/ betong konstruksjoner kj-etg. Kondens i himling på lager rom ved siden av kjølerom. Nei Anbefales en ytterligere teknisk gjennomgang / tilstandsrapport Ja Nei . Ortuflaten46 5143FYLLINGSDALEN Gnr.:22Bnr.:245 Side3av6 25.08.2014 Takstingeniør/Byggmester. ByggmesterKnutFarestvedt VERDI-OGLÅNETAKST NÆRINGSEIENDOM Generelle kommentarer Bygningens standard pr. dato 0 1 2 Vedlikehold, vedlikeholdskontrakter ol. Eiendommens potensial 3 4 5 6 7 8 . Bygningenes arealdisponering Arealene i denne rapporten måles etter gjeldene regler i NS 3940:2007 Avvik fra NS 3940:2007 Målverdighet En del er målverdig først når den har gulv. Dog er trappeåpninger, heissjakter, vertikale sjakter og konstruksjoner måleverdig selv om de ikke har gulv. Større åpninger enn disse regnes ikke med, men hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i arealene. Bruksenhet Bruttoareal av en bruksenhet begrenses av bruksenhetens omsluttende vegger. Der omsluttende vegger vender mot andre bruksenheter, eller mot fellesarealer, måles til midt i vegg. Der omsluttende vegger er en del av yttervegg, måles til ytterveggens utside. Bruksareal av en bruksenhet måles til innsiden av bruksenhetens omsluttende vegger. Bygg Et. plan BTA (m²) BRA (m²) Planløsning (BTA = Bruttoareal, BRA = Bruksareal) A 1 540 520 Ingang/ resepsjon, kontorlokale og møterom, lager, kjølelager, 2 stk wc-rom, pause/spiserom, vaskekott, server rom, rekvisitarom, kjølerom, og div lagerom. A Kjeller 193 181 Kjeller med div rom/lager og teknisk rom. Delsum bygg A 733 701 SUM 733 701 Kommentarer til planløsningen Areal er oppmålt i.h.h NS 3940. . Areal og leier Bygg A A Et. plan Utleid (m²) Leieinntekt / år 1 540 0 Kjeller 193 0 SUM 733 0 Andre leieinntekter 0 Ledig (m²) BTA 0 0 0 Eget bruk BTA (m²) Markedsleie Sum (m²) BTA kr/m² markedsleie 540 540 1200 648000 193 193 250 48250 733 733 696250 Andre leieinntekter 0 A Sum leieinntekter 0 B Sum normal markedsleie 696 250 Spesifiser evt. andre leieinntekter Beskrevne arealer er BTA (bruttoareal) som er gjeldene betegnelse for utleid areal næringsbygg, inklusive tekniske installasjoner ect. Kommentarer til leiekontrakt(er) Bygget er 100 % benyttet av huseier (Mozart eiendom A/S). Det er følgelig ikke markedsleie på eiendommen. Markedsleie er vurdert til kr 1 200,- pr m2 for hovedplan, kr 250,- pr m2 for kjeller. (Kr 648 000,- pr år / Kr 54 000,- pr mnd for hovedplan, kr 48 250,- pr år / kr 4 200,- pr mnd for kjeller etg) . Spesielle forhold Konsesjonsplikt Ja Forkjøpsrett Nei Ja Nei . Ortuflaten46 5143FYLLINGSDALEN Gnr.:22Bnr.:245 Side4av6 25.08.2014 Takstingeniør/Byggmester. ByggmesterKnutFarestvedt VERDI-OGLÅNETAKST NÆRINGSEIENDOM Kommentarer til Grunnboksbladet Grunnbok er ikke kontrollert for heftelser, kun kontrollert for faktaopplysninger ang bygning/ eiendom og hjemmelsforhold. Ved et eventuelt salg/kjøp oppfordres det på generelt grunnlag å kontrollere grunnbok for eventuelle heftelser/ anmerkninger. . Teknisk verdiberegning; bygninger og tomt Beregnede byggekostnader, Hovedbygg A - Verdireduksjon Beregnede byggekostnader etter fradrag Samlet sum beregnede byggekostnader + Tomteverdi, justert for verdifaktor Sum beregnet teknisk verdi; bygninger og tomt - Hovedbygg A 25 8 442 000 2 110 500 = 6 331 500 = 6 331 500 + 4 000 000 = 10 331 500 . Verdianalyse Kostnader Offentlige avgifter Eiendomsskatt Forsikringer Vedlikehold / adm 0 A Faktisk leie 25 000 0 22 500 30 000 0 0 Inntektsfradrag B Markedsleie 25 000 0 22 500 30 000 0 0 77 500 -77 500 Normal leieinntekt B 15 000 -Tap ved ledighet -92 500 NETTO LEIE Normal leieinntekt A -Tap ved ledighet NETTO LEIE 696 250 77 500 618 750 15 000 603 750 Begrunnelse for valg av kapitaliseringsrenten / netto avkastningskrav Avkastningskrav er satt til 7 %. Dette er beregnet ut fra dagens rentesituasjon (forventet risikofri rente over tid), inflasjon og byggets kvaliteter og potensiale/ muligheter. Beskrevne beløp for kommunale avgifter, forsikring og adm er estimert og ca beløp (eier har ikke fremvist beløp/ faktura). Kapitalisert verdi A ut fra 6.5 % avkastn. -1 423 000 B ut fra 6.5 % avkastn. 9 288 000 Kommentar angående inntekter, kostnader og ledighet . Markedsanalyse - Kommentar til verdikonklusjon Ut fra leieinntekter/markedsleie, beliggenhet, størrelse, standard og potensiale på eiendommen, settes verdi som vist i punkt "Verdikonklusjon". . Verdikonklusjon Oppdragsgiver må kontrollere dette dokument for eventuelle feil og mangler før det benyttes! Ut fra visuell befaring og innhentede opplysninger settes: Markedsverdi: Anbefalt låneverdi: kr 9 000 000 kr 8 000 000 . Ortuflaten46 5143FYLLINGSDALEN Gnr.:22Bnr.:245 Side5av6 25.08.2014 Takstingeniør/Byggmester. ByggmesterKnutFarestvedt VERDI-OGLÅNETAKST NÆRINGSEIENDOM Underskrifter Sted og dato Takstingeniør Bergen 21.08.2014 Byggmester Knut Farestvedt . Dokumentkontroll Opplysninger fra rekvirent, samt EDR (eiendomsregisteret). Ortuflaten46 5143FYLLINGSDALEN Gnr.:22Bnr.:245 Side6av6 25.08.2014 Takstingeniør/Byggmester. ByggmesterKnutFarestvedt