VERDI- OG LÅNETAKST
Transcription
VERDI- OG LÅNETAKST
RAPPORTANSVARLIG: Einar Andersen , 8820 DØNNA Tlf: 90883072 E-post: [email protected] VERDI- OG LÅNETAKST FAST EIENDOM Adresse Matrikkelnr. Kommune Hjemmelshaver(e) Dato for befaring Kirkeveien 53A, 8800 SANDNESSJØEN Gnr. 37 Bnr. 1 Fnr. 376 Alstahaug Jens Olufsen 11.06.2015 Bruksareal: Bruksareal primærdel (P-ROM): Tomteareal: Normal markedsverdi: Anbefalt låneverdi: 132 m2 100 m2 573,5 m2 kr 2 100 000 kr 1 680 000 Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon, eller besøk http://takstverifisering.nito.no VERDI-OGLÅNETAKST Fasteiendom Eiendomsbetegnelse, hjemmelshaver m.m. Adresse Kirkeveien 53A Postnr. Poststed 8800 SANDNESSJØEN Rekvirent Jens Olufsen Hjemmelshaver(e) Jens Olufsen Tilstede/opplysninger gitt av Hjemmelshaver Gnr. Bnr. 37 1 Kommune Alstahaug Feste.nr. 376 Seksj.nr. Bolignummer Område/bydel Besiktigelsesdato 11.06.2015 . Premisser - Generelle opplysninger Denne takstrapporten er en verdi- og lånetakst som benyttes for å ansette eiendommens normale omsetningsverdi. Denne taksttypen forutsetter at det foretas overflatisk visuell bygningsteknisk inspeksjon uten tilstandsvurdering. Verdi og lånetakst må ikke forveksles med Boligsalgsrapport som har en mer omfattende bygningsteknisk gjennomgang og hvor det blant annet foretas fuktsøk og fuktmålinger, og hvor bygningsdelene tilstandsvurderes med tilstandsgrader og hvor konsekvensene av tilstanden synliggjøres. Oppdraget er utført av en uavhengig og sertifisert NITO takstingeniør, som følger det regelverk og de etiske regler NITO Takst har fastsatt for medlemmene. . Sammendrag Noe oppusset vertikaldelt tomannsbolig. Kjelleretasjen bør ha mer lufting. Noen setningssprekker i grunnmur, sprekk i pipe bør undersøkes nermere. Vaskerom i kjeller mangler lufting. . Områdebeskrivelse - Beliggenhet - Miljø Eiendommen ligger i Stamnes/Åsen grunnkrets i Sandnessjøen i Alstahaug kommune. Fra eiendommen er det 1,5 km fra Sandnessjøen sentrum med gågate og forretninger, 700 m til Bjarnetjønna skole og 400 m til Stamnes barnehage. Området er et etablert boligområde like ved småbåthavna. Selv om området er sentrumsnært er det et rolig område og et trygt oppvekstområde for barn. . Reguleringsmessige forhold Eiendommen omfattes av reguleringsplan for Stamnesøra med planid. 504302131, ikrafttredelsesdato 04.09.2003. . Kirkeveien53A 8800SANDNESSJØEN Gnr.:37Bnr.:1Fnr:376 Side1av6 16.06.2015 EinarAndersen VERDI-OGLÅNETAKST Fasteiendom Eiendommens tomt Type tomt Tomteareal (m2) Festet 573,5 Festetidens utløpsår Årlig festeavgift Bortfesters navn Kommentarer vedrørende festekontrakt Bortfester er Opplysningsvesenets fond. Festeavgift pr dato er kr 2.449,- pr år, og festetiden utløper 01.12.2063. Tomtens beskaffenhet (også vann, vei, kloakk m.m.) Tomten er opparbeidet med noe plen og noe gruset oppstillingsplass for biler. Terrengforhold Terrenget i området er skrånende ned mot fjorden. . Eiendommens bygninger Type bygg A Tomannsbolig Likningsverdi (år) 459278 Forsikringsselskap Gjensidige Byggeår Rehab.-/ombygd år Kjøpsår 2008 Polisenummer 82757546 Kjøpesum / Kostpris 450000 Type forsikring . Bygningsmessig beskrivelse Fundamentering, grunnmur og kjellergulv Fundamenteringen er ikke synlig. Det har vært noe setning i grunnen mot syd. Grunnmuren er utført i betong, innvendig isolert med Tresonite treullcementplater. Det er noen setningssprekker i grunnmuren. Konstruksjonsmetode over grunnmur og utvendige fasader Konstruksjonen over grunnmur er utført i treverk. Utvendig kledning er tømmermannskledning med luftet overligger. Kledningen mot nord ble skiftet i 2012 inkl. nye asfaltplater, isolasjon og vindsperre. Utvendig kledning er i generelt god stand. Dører og vinduer Vinduer har karmer og rammer i treverk og 2-lags glass. Vindusglassene er fra 2010 med unntak av i vindfang hvor glasset er fra 2003. Vinduene i kjeller er fra byggeår og har enkelt glass med utenpåliggende ekstra ramme. Innvendige dører er fyllingsdører. Ytterdør er fra 2004. Takkonstruksjon med yttertak Takkonstruksjonen er saltak, plassbygd som sperretak. Lufting av takkonstruksjonen bør forbedres med mer luftgjennomstrømming. Det er ikke brannskille mellom boligene på kaldloftet. Tekking er Alsvågplata fra 2009. Kirkeveien53A 8800SANDNESSJØEN Gnr.:37Bnr.:1Fnr:376 Side2av6 16.06.2015 EinarAndersen VERDI-OGLÅNETAKST Fasteiendom Piper, ildsteder og oppvarming Tegl pipe med luftekanal. Det er en horisontal sprekk i pipestokken i kjelleretasjen og en mindre sprekk ved feieluken. Feieluke er rustet, og det er merker etter fuktlekkasje under feieluken. I hovedetasjen er det montert en vedovn fra 2004. Bad og vaskerom Badet ligger i 2. etg. og ble oppusset på 90-tallet. Vinyl gulvbelegg og baderomsplater på veggene. Dusjkabindett, klosett og håndvask i baderomsinnredningen. Det er ingen indikasjon på fuktskader på erfaringsmessig utsatte steder. Vaskerom er etablert i kjeller. Betong gulv og betong vegger samt trevegg mot bod. Rommet mangler avlufting, og er ikke bygd som våtrom etter dagens standardkrav. Kjøkken Kjøkkenet har Sigdal innredning fra 2004. Avlufting over komfyr med utløp over tak. Det er ingen indikasjon på fuktskader på erfaringsmessig utsatte steder. Innvendige overflater I 2. etg. er det panelte vegger og himlinger. Furu gulv med laminat på soverom. I 1. etg er det ask parkett og vinylbelegg i vindfang. Tapet på nordvegg, for øvrig malte veggplater. I kjelleren er det betong gulv og malte vegger. Elektrisk anlegg Det elektriske anlegget ble ikke kontrollert av fagkyndig ved befaringen. Åpent anlegg, sikringsskap med automatsikringer. Anlegget ble kontrollert i 2014 uten anmerkninger. Jordfeilvarsler, jordfeilbryter og overlastvern. 7 kurser a 10A, 3 kurser a 16A og 1 kurs på 25A. VVS-installasjoner 198 liter varmtvannsbereder fra 2002. Vannmåler. Kobber vannrør, delvis isolert. Soil avløpsrør som i vaskerommet går over til PVC-rør. Annet Kjelleretasjen er kun luftet via luftekanal i pipe. Dette bør utbedres. Det er noe saltutslag på veggene som indikerer sviktende drenering. 19 m2 understøttet balkong fra 2004, balkongdekke skiftet i 2014. Gjenstående arbeider, hovedbygg Ved inspeksjonen gjensto det noe tak- og veggpanel i vindfang. Reparasjonsarbeider etter tidligere vannlekkasje på grunn av feilkonstruksjon. Ifølge opplysning gitt ved befaringen er dette utbedret. Kirkeveien53A 8800SANDNESSJØEN Gnr.:37Bnr.:1Fnr:376 Side3av6 16.06.2015 EinarAndersen VERDI-OGLÅNETAKST Fasteiendom Arealer m.m. AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger". Retningslinjene har NS 3940:2012 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2012 og "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i Takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på www.nitotakst.no og www.ntf.no De viktigste presiseringene er: - Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. - Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. - Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i kategoriene P-ROM og S-ROM. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. Bygg A: Vertikaldelt tomannsbolig - arealer Etasje Kjeller 1. etg. 2. etg. Sum bygning Bruttoareal (BTA) m2 45 59 46 150 Totalt 39 52 41 132 Bruksareal (BRA) m2 P-ROM 7 52 41 100 S-ROM 32 0 0 32 Bygg A: Vertikaldelt tomannsbolig - romfordeling Etasje Kjeller 1. etg. 2. etg. Primære rom (P-ROM) Vaskerom Vindfang, stue og kjøkken. Gang, bad, 3 soverom. Sekundære rom (S-ROM) Boder Sum alle bygg Bruttoareal (BTA) m2 Sum alle bygninger 150 Totalt 132 Bruksareal (BRA) m2 P-ROM 100 Kommentarer til arealberegningen Utebod med jordgulv er ikke tatt med i arealoversikten. Kommentarer til planløsningen Ingen spesielle kommentarer til planløsningen. . Kirkeveien53A 8800SANDNESSJØEN Gnr.:37Bnr.:1Fnr:376 Side4av6 16.06.2015 EinarAndersen S-ROM 32 VERDI-OGLÅNETAKST Fasteiendom Kommentarer til Grunnboksbladet m.m. Borett: Det er ikke tinglyst borett på eiendommen. Forkjøpsrett: Det er ikke tinglyst forkjøpsrett på eiendommen. Heftelser: Urådighet, 06.01.1984: Festerett kan ikke overdras uten samtykke fra grunneier. Festekontrakt, 21.02.2005: Nye vilkår (årsavgift). Servitutter: Det er ingen servitutter registrert på eiendommen. . Teknisk verdiberegning Beregnede byggekostnader, Hovedbygg A -Verdireduksjon Beregnede byggekostnader etter fradrag -Hovedbygg kr 2 850 000 kr 228 000 = kr 2 622 000 8% Samlet sum beregnede byggekostnader = kr 2 622 000 +Tomteverdi inkl. opparbeidelse + kr 120 000 Sum beregnet teknisk verdi = kr 2 742 000 . Markedsanalyse I Alstahaug kommune er det i området 8800 - 8804 de siste 12 måneder omsatt 62 eneboliger og 14 tomannsboliger. Tomannsboligene er omsatt til en snittpris på kr 2.312.000,- eller kr 20.659,- pr m2 primærrom. Dette er snittpriser som ikke hensyntar prisregulerende faktorer som beliggenhet, boligmassens tilstand etc. De oppnådde priser ligger 1,4% under prisantydninger før salg, noe som indikerer at det har vært tilnermet balanse mellom tilbud og etterspørsel i perioden. Denne eiendommen ligger fint til med utsikt over fjorden, og i et område som både er sentrumsnært og rolig. . Verdikonklusjon Oppdragsgiver må kontrollere dette dokumentet for eventuelle feil og mangler før det benyttes ! Eiendommen er ikke kontrollert for skjulte feil og mangler. Ut i fra visuell besiktigelse og innhentede opplysninger settes: Dagens normale salgsverdi: Anbefalt låneverdi: kr 2 100 000 kr 1 680 000 . Underskrifter Sted og dato Takstingeniør Dønna, 16.06.2015 Einar Andersen Kirkeveien53A 8800SANDNESSJØEN Gnr.:37Bnr.:1Fnr:376 Side5av6 16.06.2015 EinarAndersen VERDI-OGLÅNETAKST Fasteiendom . Dokumentkontroll Fremlagt: Grunnboksutskrift. Vedlagt: Kirkeveien53A 8800SANDNESSJØEN Gnr.:37Bnr.:1Fnr:376 Side6av6 16.06.2015 EinarAndersen