Takst - Aeiendom
Transcription
Takst - Aeiendom
RAPPORTANSVARLIG: Ingeniørfirma Knut Hævaker Knut Hævaker Boks 407 , 8201 FAUSKE Tlf: 75 64 43 78 Faks: 75 64 43 93 E-post: [email protected] VERDI- OG LÅNETAKST FAST EIENDOM Adresse Matrikkelnr. Kommune Hjemmelshaver(e) Dato for befaring Halsmoen, 8250 ROGNAN Gnr. 44 Bnr. 33 SALTDAL Kåre William Breivik 05.06.2014 Bruksareal: Bruksareal primærdel (P-ROM): Tomteareal: Normal markedsverdi: Anbefalt låneverdi: 189 m2 159 m2 1 181 m2 kr 1 900 000 kr 1 700 000 Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon, eller besøk http://takstverifisering.nito.no VERDI-OGLÅNETAKST Fasteiendom Eiendomsbetegnelse, hjemmelshaver m.m. Adresse Halsmoen Postnr. Poststed 8250 ROGNAN Rekvirent Sverre Breivik Hjemmelshaver(e) Kåre William Breivik Tilstede/opplysninger gitt av Sverre Breivik Gnr. Bnr. 44 33 Kommune SALTDAL Feste.nr. Seksj.nr. Bolignummer Område/bydel Halsmoen Besiktigelsesdato 05.06.2014 . Premisser - Generelle opplysninger Verditaksten er utført i hht. NITO Takst`s regler, NS 3940 og takstbransjens retningslinjer for arealmålinger av boliger fra 2009. Standarden er formulert slik at arealene måles uten hensyntagende til lover og/ eller byggeforeskrifter ved beregning av arealer. Forutsetninger for denne verdivurdering er visuell besiktelse og oppmålinger utført på besiktelesdag, samt eiers opplysninger og framlagte dokumenter. Ved salg av eiendommen anbefales det utført en tilstandsrapport / boligsalgsrapport samt energimerking. Det er ikke kontrollert om det er utført arbeider som er i strid med Plan- og bygningsloven. Taksten er av undertegnede utført etter beste skjønn. . Sammendrag Eiendommen har en fin beliggenhet på Halsmoen ca. 2 km. fra Rognan sntrum. Boligen er bygget i 1975 og påbygget i 1088, er i en etasje med underetasje. Har en del slitasje innvendig som utvendig, slik at tiltak må påregnes. Garasje oppført i tilknytning til bolig. Stor tom som er en del gjenngrodd. . Områdebeskrivelse - Beliggenhet - Miljø Eiendommen ligger på Halsmoen i Saltdal kommune, ca. 2 km. nordvest for Rognan sentrum. Adkomst fra Rognan ved avkjørsel i rundkjøring og skilting til Vik. Området er bebygget med frittliggende boliger. Barnehage, skoler, idrettsanlegg, off. administrasjon og øvrige fasiliteter på Rognan. Eiendommen har fin utsikt i sydlig og østlig retning med gode lys og solforhold. Ligger tilbaketrukket fra trafikkert vei slik at det er begrenset trafikkstøy. Et attraktivt område nært Rognan sentrum. . Reguleringsmessige forhold Området er regulert til boligformål. . Halsmoen 8250ROGNAN Gnr.:44Bnr.:33 Side1av5 19.06.2014 IngeniçrfirmaKnutHævaker KnutHævaker VERDI-OGLÅNETAKST Fasteiendom Eiendommens tomt Type tomt Tomteareal (m2) Eiet 1 181 Festetidens utløpsår Årlig festeavgift Bortfesters navn Tomtens beskaffenhet (også vann, vei, kloakk m.m.) Tomten er skrående i sydøstlig retning, har opparbeidet hage med plen og beplantning, som er tildels gjenngrodd. Adkomst fra kommunal vei med grus innkjørsel og parkeringsplass. Strekkemtall og tre trapp med repo foran overbygget inngangsparti. Tre terasse ved inngang sokkeletasje. Veggmonterte utelys. Tilkoplet kommunale vann- og avløpsledninger. Terrengforhold Skrående terreng, bedre fall fra grunmur på overside kan med fordel etableres. . Eiendommens bygninger Type bygg A Enebolig B Garasje Likningsverdi (år) Ikke oppgitt Forsikringsselskap Ikke oppgitt Byggeår 1975 - 1988 1988 Kjøpsår Rehab.-/ombygd år Polisenummer Type forsikring Kjøpesum / Kostpris . Bygningsmessig beskrivelse Fundamentering, grunnmur og kjellergulv Støpt sålefundament på fjell og morene masser. Grunnmur av murblokk, utvendig pusset og med grunnmursplast, innvendig delvis pusset / utlektet og kledd. Støpt kjellergulv. Fuktutslag på gulv i boder og stedvis fuktmerker på gulvlister. Det gjøres oppmerksom på at utlektede vegger og oppforede gulv under terreng ansees som en rissikokonstruksjon, da det av erfaring viser seg at slike konstruksjoner er utsatt for fuktighet. Konstruksjonsmetode over grunnmur og utvendige fasader Yttervegger av isolert bindingsverk med utvendig trekledning og innvendig kledd med plater. Etasjeskille av isolert trebjelkelag. Utvendig fasade en del slitt. Dører og vinduer Tre panelt ytterdører med sideglass. Furu og finer innerdører. Tofløyet malt balkongdør med glass. Vinduer med 2 lags isolerglass. Enkelte vinduer er punkterte. Stuevindu og balkongdør ny i 2010. Takkonstruksjon med yttertak Vinklet saltak. Kaldtloft. Takstoler med sponplate tro og tekket med nyere takshingel. Isolert himling. Metall takrenner og nedløpsrør. Takstige montert. Piper, ildsteder og oppvarming Elementpipe, innvendig pusset, kledd med dekorstein i stue, helbeslag over tak. Vedovn med underliggende kobberplate i stue og i hall sokkeletasje. Varmekabel i gulv på bad / vaskerom. Luft til luft varmepumpe. Bad og vaskerom Bad i 1. etasje med klosett, åpen dusj, 120 cm. innredning med servant og høgskap. Bad / vaskerom i underetasje innredet med klosett, dusjkabinett, servant, stål vaskekar, opplegg for vaskemaskin og brannslange. Kjøkken Innredning med lyse profilerte fronter, 150cm. oppvaskbenk, opplegg for oppvaskmaskin og ventilator. ( Mangler et filter ) Halsmoen 8250ROGNAN Gnr.:44Bnr.:33 Side2av5 19.06.2014 IngeniçrfirmaKnutHævaker KnutHævaker VERDI-OGLÅNETAKST Fasteiendom Innvendige overflater Gulv med parkett, vinylbelegg, laminatplater og puss. Vegger med panel, tapeter, laminatplater, våtromsstrie og malte plater. Tak med malte himlingsplater og panel. Alle overflater med alminnelig bruksslitasje. Parkett i stue er slitt og gulvbelleg i bod i 1. etasje en del bulete. Deler av himling i innerste bod i underetasje er tatt ned. Elektrisk anlegg El.- fordelingsskap med 50 A hovedsikringer og 12 kurser med automatsikringer. Normalt med strømuttak etter boligens alder. VVS-installasjoner Sanitærutstyr er beskrevet i de rom de er montert i. 200 l varmtvannsbereder på vaskerom. Kobber vannledningsrør, plast avløpsrør og sluker. Annet Soverom innredet med garderobeskap. Garderobeskap i Vf. i underetasje. Brannslukkningsapperat og røykvarslere montert. Generelt om andre bygg Garasje : Støpt plate på oppfylte masser. Leca ringmur med oppåstående lett bindingsverk med utvendig trekledning og innvendig ukledd. Saltak tekket med takshingel. El.- styrt leddport ( en del slitt ), et vindu og innlagt strøm. . Halsmoen 8250ROGNAN Gnr.:44Bnr.:33 Side3av5 19.06.2014 IngeniçrfirmaKnutHævaker KnutHævaker VERDI-OGLÅNETAKST Fasteiendom Arealer m.m. AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger". Retningslinjene har NS 3940:2012 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2012 og "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i Takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på www.nitotakst.no og www.ntf.no De viktigste presiseringene er: Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i kategoriene P-ROM og S-ROM. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. Bygg A: Enebolig - arealer Etasje Underetasje 1. Etasje. Sum bygning Bruttoareal (BTA) m2 91 97 188 Totalt 82 87 169 Bruksareal (BRA) m2 P-ROM 77 82 159 S-ROM 5 5 10 Bygg A: Enebolig - romfordeling Etasje Underetasje 1. Etasje. Primære rom (P-ROM) Vf., hall, 4 soverom, vaskerom / bad og bod. Vf., entre, stue, kjøkken, 1 soverom og bad. Sekundære rom (S-ROM) Bod. Bod. Ca. 36 m2 delvis overbygget balkong. Sum alle bygg Bruttoareal (BTA) m2 Sum alle bygninger 210 Totalt 189 Bruksareal (BRA) m2 P-ROM 159 S-ROM 30 Kommentarer til arealberegningen Bygninger er fysisk oppmålt. Areal balkong er ikke medtatt i arealoppgave. Kommentarer til planløsningen Boligen er ikke helt tidsmessig med hensyn til innredninger, arealutnyttelse og romfordeling . Kommentarer til Grunnboksbladet m.m. Heftelser: Ingen heftelser eller servitutter som har betydning for denne verdivurdering. . Halsmoen 8250ROGNAN Gnr.:44Bnr.:33 Side4av5 19.06.2014 IngeniçrfirmaKnutHævaker KnutHævaker VERDI-OGLÅNETAKST Fasteiendom Økonomi . Teknisk verdiberegning Beregnede byggekostnader, Hovedbygg A -Verdireduksjon Beregnede byggekostnader etter fradrag Beregnede byggekostnader, Bygg B -Verdireduksjon Beregnede byggekostnader etter fradrag -Hovedbygg 30 % -Bygg B 20 % Samlet sum beregnede byggekostnader kr 2 550 000 kr 765 000 = kr 1 785 000 kr 100 000 kr 20 000 = kr 80 000 = kr 1 865 000 +Tomteverdi inkl. opparbeidelse + kr 320 000 Sum beregnet teknisk verdi = kr 2 185 000 . Markedsanalyse Eiendomsmarkede på Rognan har de siste år vist en mindre stigning med hensyn til omsettelighet og prisnivå. Renten er for tiden lav og kan ha innvirkning på prisnivå og markedsintresse. I dette område er det de siste år omsatt en del eiendommer til alminnelig gode priser, sammenlignet med stedets øvrige boligområder. Eiendommen ansees som kurant og lett omsettelig. Ut fra eiendomsregister, markedsintresse, prisnivå og egen vurdering, settes eiendommens verdi til : . Verdikonklusjon Oppdragsgiver må kontrollere dette dokumentet for eventuelle feil og mangler før det benyttes ! Eiendommen er ikke kontrollert for skjulte feil og mangler. Ut i fra visuell besiktigelse og innhentede opplysninger settes: Dagens normale salgsverdi: Anbefalt låneverdi: kr 1 900 000 kr 1 700 000 . Underskrifter Sted og dato Takstingeniør Fauske, 19.06.2014 Knut Hævaker . Dokumentkontroll Fremlagt: Tegninger og skylddelingsforretning. Vedlagt: Utskrift av hjemmel fra Eiendomsregisteret. Halsmoen 8250ROGNAN Gnr.:44Bnr.:33 Side5av5 19.06.2014 IngeniçrfirmaKnutHævaker KnutHævaker