Takst over fritidseiendom Stangerholmveien 54 1626 Manstad

Halvorsen Gunnar
Takst over fritidseiendom
Svarerudgrenda 8
2150 Årnes
Tlf: Mobil: 934 03 577
[email protected]
Stangerholmveien 54
1626 Manstad
Markedsverdi: 25 000 000 Låneverdi: 20 000 000
Bygningstype
Gårdsnummer
Bruksnummer
Fritidshus
118
27
Vedlegg
Seksjonsnummer
Festenummer
Hjemmelshaver
Anne Bunæs 1/2
Bjørn Bunæs 1/2
ETTERTRYKK FORBUDT
Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i
eiendomsbransjen.
Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3451 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling som har NS 3940 som utgangspunkt. Taksten er
kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som
beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det
finnes feil/mangler som bør rettes opp. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. Hvis rapporten er eldre
enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Denne typen takst gjelder ikke for rene forretnings- og næringsbygg.
Egne premisser
Dette er ikke en tilstandsrapport , kun en verdi og lånetakst . Oppdragsgiver må lese igjennom taksten før bruk. Ved evn feil og eller
mangler , må undertegnede kontaktes.
118 / 27 Stangerholmveien 54
338.0.107279
1626 Manstad
Side 1 av 7
Initialer:
ETTERTRYKK FORBUDT
Halvorsen Gunnar
SKJEMA A
Takst over fritidseiendom
Svarerudgrenda 8
2150 Årnes
Tlf: Mobil: 934 03 577
[email protected]
1. EIENDOMMEN
A
Eiendommens betegnelse: Fritidsbygg, hytte
Gnr: 118
Postadresse: Stangerholmveien 54
Kommune: FREDRIKSTAD
Hjemmelshaver(e):
1626 Manstad
Bnr: 27
Fnr:
Kommunenummer: 0106
Anne Bunæs 1/2 Bjørn Bunæs 1/2
Snr:
Særeie:
Ja
Nei
2. BESIKTIGELSE – KILDEOPPLYSNINGER
Dato: 21.08.2014
A
Oppdragsgiver: Anne og Bjørn Bunæs
Til stede ved besiktigelsen:
Anne og Bjørn Bunæs
OPPLYSNINGSKILDER
Bygningsvesenet
Tinglysning/grunnbok
DOKUMENTER
Utskrift fra Grunnbok
Reguleringsvesenet
Vann/avløpsvesenet
Sameiestyret
Eieren
eiendomsdata.no
Dato:
Kjøpekontrakt
Målebrev
Ferdigattest/brukstillatelse
Skjøte
Dato:
Leiekontrakt
Situasjonskart
Skylddelingsforretning
Festekontrakt
Dato:
Tinglyste avt./servitutter
Tegninger
eiendomsdata.no
Seksjonsdokumenter
Dato:
Forsikringsdokumenter
Fotos
oversikt over utført arb
3. TOMTEN
Areal:
A
2636
m2
Andel av fellesareal:
Regulert område:
m2
Ja
Nei
Under regulering
Av tomten kan fradeles nye tomter:
Ja
Utnyttelsesgrad:
Sannsynlig
Nei
VANN OG AVLØP, EL - ANLEGG
TERRENG/OPPARBEIDELSE
Offentlig vanntilførsel
Spesielle grunnforhold
Privat felles vannverk
Naturtomt
Flat – kupert (0-3)
2 Opparbeidet hage (0-3)
Egen vannforsyning
Godkjent
Offentlig kloakkanlegg
Privat felles kloakkanlegg
Eget avløpssystem
ADKOMST
Offentlig vei / gate
Godkjent
Ikke innlagt vann og avløp
50 m (ca)
Felles privat vei
Egen privat vei
Ikke fremlagt strøm
Avstand til strømforsyning
Utendørs varmekabelanlegg
Privat vei, ikke opparbeidet
Øvrige anlegg på tomten/kommentarer:
Arealer på tomter er tatt ut fra eiendomsdata.no som sier at det er 2.636 m2.
Tomten er delvis naturtomt med svaberg og opparbeidet plen og store granitt steiner .
Skifer belagt trapp fra hytte ned til brygge .
Nabo hytte mot nord har vei rett over denne eiendommen .
17 186 720 JUSTERT TEKNISK TOMTEVERDI (->12L)
Normalpris for tomt kr.:
Eiendomstomt
Festetomt
118 / 27 Stangerholmveien 54
338.0.107279
KR.:
17 564 720
Annet:
1626 Manstad
Side 2 av 7
Initialer:
ETTERTRYKK FORBUDT
Årlig festeavgift
kr:. Neste regulering av festeavgift:
Festekontrakt opprettet år:
Avstand til:
Festekontrakt sist fornyet år:
Barneskole
Festekontrakt utløper år:
FYSISK MILJØ
Ungdomsskole
2 km (ca)
Nærbutikk
Høyfjellstomt
Åpent småhusområde
Skogstomt
Tett småhusområde
Forretningssentrum
Strandtomt
Blandet bebyggelse høy/lav
Holdeplass koll. transport
Eldre villastrøk
Frittliggende i landlige omgivelser
Barnehage
Bybebyggelse
4. BYGNINGSSPESIFIKASJON
Fritidshus Fritidshus
Bygningstype:
Hytte ved sjøen i en etasje , tilbygget og modernisert over tid
Antall etasjer/bygningssnittype:
Byggeår:
A
1935
flere ganger
Ombygget år:
Kjøpsår:
Tilbygget år:
Siste kjøpesum/kostpris kr.:
flere ganger
Modernisert år:
Forsikringsselskap:
2012-2014
Polisenr:
5. AREALER – ROMFORDELING – TEKNISK NYVERDI
A
Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden ”Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger”. Retningslinjene har NS
3940:2007 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller
verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2007 og ”Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger” eller annen tolkningstvil
er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn.
”Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger” utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på www.nitotakst.no og
www.ntf.no
De viktigste presiseringene er:
•
•
•
Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted.
Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i
skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal.
Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger.
Måleverdige AREALER: Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens
areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes
bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige.
MARKEDSFØRING: Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis.
Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM): Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er
basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører.
For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler.
ETG
Etg
AREALER
BTA
Brutto
ROMFORDELING (ANTALL ROM)
BRA
Bruks
Areal
P-rom
Areal
S-rom
Opph.
rom
Sove
rom
Kjeller
9
8
0
8
U.etg
0
0
0
0
1. etg
204
192
190
2
2. etg
0
0
0
0
Loft
0
0
0
0
SUM
213
200
190
10
Kjøkken Bad/dusj
Dusj
WC/dusj
Vaskerom
WC
Bod
Garasje
1
4
3
1
2
1
1
4
3
1
2
1
2
Øvrige rom/kommentarer:
Kjeller er noe større enn de 8m2 BRA som er tatt med , men fordi takhøyden i det resterende areal er under 1,9m så er de ikke målbare etter
NS3940 og derfor ikke tatt med , men de brukes som lager mm .
Takhøyden i hytta er varierende , på det laveste ca 2.1 til 2.6m
NORMAL TEKNISK NYVERDI, STEDSBETINGET
118 / 27 Stangerholmveien 54
338.0.107279
KR.:
4 132 782
1626 Manstad
Side 3 av 7
Initialer:
ETTERTRYKK FORBUDT
6. TEKNISK SPESIFIKASJON
GRUNNFORHOLD
Fjell
A
FUNDAMENT
Natursten
KJELLERVEGGER
Betong
YTTERVEGGER
Tre
FASADEMATERIALE
Panel
INNERVEGGER
Tre
Morene o.l
Frostfri såle
Betonghulsten
Betong
Plater
Mur/betong
Sand
Gulv på grunn
Leca e.l.
Lettbetong
Betong
Fuget tegl
Leire
Punktfund.
Gassbetong
Tegl
Puss
Panel
antatt fjell
Drenering
Ekstra isolert
Fuget tegl
Maling/tapet
ringmur
VINDUER
Enkle
DØRER
Malt ytterdør
ETASJESKILLERE/GULV BALKONG/TERRASSE
TAKKONST./TEKKING EL ANLEGG
Tre
Balkong
Tre
Skjult anlegg
80
m2
Betong
Treterrasse
Betong
Delvis skjult
50 m2
Lettbetong
Stenterrasse
Lettbetong
Åpent anlegg
Koblede
Edeltre y.dør
2-lags glass
Trefyll. dører
3-lags glass
Glatte dører
Parkett
Malte dører
Spesialgulv
155 m2
Terrasseoverbygg
Finerte dører
KJØKKEN
Malt innredning
BAD/WC
Veggflis
Synlig heltre
Gulvflis
Finer/laminat
WC
Oppvaskmaskin
Badekar
VASKEROM/GARD
Gulvflis
3 stk
stk
Innebygd komfyr
Dusjplasser
2 stk
Kjøl/fryserom
Servanter
4 stk
SANITÆRANLEGG
Skjult anlegg
Taksten
Ikke innlagt
Platetekking
KabelTV
Papptekking
Tyverialarm
VARMEANLEGG
Fast brensel
Radiatoranlegg
Våtbenk
Delvis skjult
Olje
Varmluft
Tørkerom
Åpent anlegg
Elektrisitet
Gulvvarme
Gard. skap
Kobberrør
Varmepumpe
Gulvvarme bad
Soil avløpsrør
Fjernvarme
Takvarme
Plastrør
Peis/Kamin
Varmegjenvinning
Rør-i-rør
Skorstein enkel
Skorstein dobbel
ANNET
Røkvarsler
Brannstige
Brannslange
Sentralstøvsuger
Sprinkelanlegg
Tilleggsopplysninger:
Nytt utendørs svømme basseng fra 2008, bassenget er på ca 33m2 og tekket med en gummi membran og arealet rundt bassenget er belagt
med terrasse bord av kompositt materialer , og en utendørs dusj i et hjørne , avskjermet fra innsyn med rekkverk i glass og aluminium.
Stor tre terrasse , stor skifer terrasse , trapp med skifer ned til brygge .
Denne hytta har blitt tilført store verdier de 2 siste årene , bla så kan nevnes :
Ny brygge / molo , noe skifer mangler . Brygge / molo er helt ny og det er også sprengt ut for at det skal være lettere for båter å legge til ,
det er ført trekkerør for vann og strøm til brygga , en gedigen brygge som det er gjort omfattende grunnarbeider med iflg bilder som ble
fremlagt for undertegnede på befaringen .
Nytt kjøkken type " Elean " med benkeplate i kompositt og 2 stk inne bygde komfyrer .
2 stk ny bad , flislagt med lyse fliser og malt panel .
Alle vegger og himlinger er malt på nytt unntatt et soverom ,
Det er lagt på et nytt bred en-stav eikeparkett ( 216 x 20mm ) på de fleste gulv i hytta .
Nye panelovner i stue og kjøkken.
Mye av det elektriske anlegget er oppgradert .
Nye gardiner
Nytt Tv-opplegg
Ny inngangsdør
Nye skap i soverom og garderobe
Ny takkonstruksjon over en skyvedør mot sjøen i glass stue , forsterket drager
Ny pumpe i svømmebasseng
Ny flaggstang
Restaurert peis i stue
Laget nye inspeksjonshull i ringmur
Malt utvendig panel på nytt
118 / 27 Stangerholmveien 54
338.0.107279
1626 Manstad
Side 4 av 7
Initialer:
ETTERTRYKK FORBUDT
6.1 TILLEGG FOR EKSTRA STANDARD OG ANDRE KONSTRUKSJONER (Som ikke er med i pkt 5.) (-> 12 B)
KR.:
6.2 FRADRAG PÅ GRUNN AV BYGGEMÅTE OG PLANLØSNING (-> 12 D)
KR.:
4 112 500
Synlige setningsskader
Ikke registrert
Mindre
Betydelige
Synlige lekkasjer/fuktskader
Ikke registrert
Mindre
Betydelige
Synlige sopp/råteskader
Ikke registrert
Mindre
Betydelige
Nærmere beskrivelse (også andre skader):
Yttertak er ikke sjekket , kun observert fra bakken, takvinklene er i snitt ganske flate, tekket med papp.
Hele krypkjeller er ikke inspisert kun en mindre del og kjeller som er oppgitt i areal benevnelsen er inspisert .
Synlig sprekk i leca mur i kjeller nedgang , løse skifer på trapp ned til brygge , men dette skulle rives og nytt lages iflg oppdragsgiver .
En frakoblet strøm ledning på vegg i kjeller er synlig .
Det gjøres oppmerksom på at da hytta i sin tid ble satt opp i 1935 så gjaldt ingen tekniske forskrifter , de kom først 1987 om ikke
Fredrikstad kommune innførte noen særbestemmelser før det. Og i 1987 gjaldt kun deler av byggeforskriftene og ikke alt slik som på et
bolighus .
Noe steder så er bjelkelaget ikke isolert under hytta og noe stubbeloft mangler .
Ingen ting er funksjonstestet av takstmannen .
VARMEISOLERING
LYDISOLERING
Yttervegger
God
Normal
Ukjent/ikke vurdert
Dårlig
Tak og gulv
God
Normal
Ukjent/ikke vurdert
Dårlig
Yttervegger
God
Normal
Ukjent/ikke vurdert
Dårlig
Lydskillevegger
God
Normal
Ukjent/ikke vurdert
Dårlig
Etasjeskillere
God
Normal
Ukjent/ikke vurdert
Dårlig
7. HOVEDBYGNING - SAMLET TEKNISK VURDERING
A
400 000
KR.:
KR.:
KR.:
GENERELL VERDIREDUKSJON
GJENSTÅENDE ARBEIDER
SUM VERDIREDUKSJON I RELASJON TIL TEKNISK NYVERDI (->12 F)
400 000
Kommentarer:
Foretar en generell verdi reduksjon på bakgrunn av byggets alder og vedlikeholds grad , sett opp imot teknisk nyverdi idag .
Siden hytta er vesentlig oppgradert i 2012 -2014 så er det ikke så mye trekke pr i dag
8. TILLEGGSBYGNINGER – TILLEGGSAREAL – ANDEL AV FELLESAREAL
Bygningstype/Arealtype
1. Uthus
Frittliggende/tilbygget
frittliggende
Byggeår
1935
2.
3.
A
4.
5
Bruksareal BRA m2
Fundamentering
plate på mark
Hovedbyggemateriale
tre
Yttertak
pultak med papp
Varmeisolering
nei
Vedlikeholdsstatus
minus
6000
Teknisk nyverdi pr. m2
TEKNISK NYVERDI (-> 12 H) KR.:
30 000
VERDIREDUKSJON (-> 12 I) KR.:
30 000
Kommentarer:
Dette uthuset har ingen verdi , det kan like godt rives , men arealet kan mest sannsylig brukes med å bygge et nytt uthus.
118 / 27 Stangerholmveien 54
338.0.107279
1626 Manstad
Side 5 av 7
Initialer:
ETTERTRYKK FORBUDT
9. EIE- OG LEIEFORHOLD
EIEFORM:
A
Selveierbolig
Sameiet omfatter:
SAMEIEFORHOLD:
Sameiets formue
leiligheter
Sameiebrøk:
/
Fellesutgifter:
Nei
Dugnadsordninger:
Nei
Ja
Nei
kr.:
/gjeld kr.:
Husleien omfatter:
Varmt vann
Oppvarming
Ja Hvis ja, hvilke: Ikke opplyst om noen men det kan være noen på felles privat stikkvei .
Ja Hvis ja, hvilke: Ikke opplyst om noen
10. SPESIELLE OPPLYSNINGER
Konsesjonsplikt:
Ja
Borett/Boplikt:
Kommentarer:
Ja
A
Nei
Offentlig forkjøpsrett:
Ja
Nei
Nei
Utleieforhold:
Ja
Nei
Privat forkjøpsrett:
Ja
Nei
Ja
Nei
Ikke opplyst om noen
11. BOLIGSALGS/TILSTANDSRAPPORT - REHABILITERINGSVURDERING
Boligsalgs-/Tilstandsrapport nødvendig?
A
Ja Hvis ja, hvorfor?
Boligsalgs-/Tilstandsrapport foreligger:
Ja
Nei
Rehabiliteringsvurdering foreligger:
Ja
Nei
vedlagt:
Ja
vedlagt:
Ja
Nei Dato:
Nei Taksten har tilleggsbilag: x
Ja
Nei
12. TEKNISK VERDI
A (Rubr. 5)
B (Rubr. 6.1)
C (A + B)
D (Rubr. 6.2)
E (C-D)
F (Rubr. 7)
G (E-F)
H (Rubr. 8)
I (Rubr. 8)
J (H-I)
K (G+J)
L (Rubr. 3)
M (K+L)
A
Normal teknisk nyverdi, stedsbetinget
Tillegg for ekstra standard
Sum
Fradrag pga. byggemåte og planløsning
Teknisk nyverdi hovedbygning
Teknisk verdireduksjon
Teknisk verdi hovedbygning
Teknisk nyverdi andre bygninger
Teknisk verdireduksjon andre bygninger
Teknisk verdi andre bygninger
Teknisk verdi samlet bebyggelse
Justert teknisk tomteverdi
SUM TEKNISK VERDI
4 132 782
4 112 500
8 245 282
0
8 245 282
400 000
7 845 282
30 000
30 000
0 kr
kr
kr
KR
kr
kr
kr
- kr
kr
- kr
kr
kr
- kr
kr
0
7 845 282
17 564 720
25 410 002
13. SAMLET BEDØMMELSE
Bydel/distrikt
0 = normal(t)
Attraktivt
A
-3
-2
-1
0
+1
+2
+3
Bygningen
0 = normal(t)
Materialstandard
Utviklingstendenser
Nærområdet
Tomten
-2
-1
0
+1
+2
+3
Utførelsesstandard
Sentralt
Boligen
Planløsing
Servicestandard
Utrustning
Miljø
Modernitet
Plassering i området
Vedlikehold
Utsikt
Innvendig
Utvendig
Lysforhold
Utførelsesstandard
Trivselsverdi
Eiendommen Helhetsintrykk
Utendørsanlegg
118 / 27 Stangerholmveien 54
338.0.107279
-3
Markedsinteresse
1626 Manstad
Side 6 av 7
Initialer:
ETTERTRYKK FORBUDT
14. MARKEDSVERDI
A
Markedsvurdering:
En flott hytte beliggende i et etablert hytteområde . Eiendommen grenser mot vest ned til sjøen hvor det ligger en ny stor egen brygge og
det går en skiferbelagt trapp ned . Tomta er opparbeidet med plen , granitt stein og trær, resten av tomta er naturtomt med svaberg svakt
skrånende ned mot sjøen . Hytta ligger ca 30m fra vannkanten , en meget fin eiendom . .. Eiendommen er iflg eier tilknyttet offentlig vann
og privat kloakk, privat felles bil vei helt frem . Store flotte terrasser rundt hytta og med et nytt svømmebasseng fra 2008 , intregrert i
terrassen og avskjermet med rekkverk av bla "frosset " glass, og en egen utvendig dusj .
Hytta har gått igjennom en meget stor rehabilitering de 2 siste årene og med bla en stor brygge / molo med omfattende grunnarbeider og
utsprengning av fjell for å legge til med båter.
Innvendig så er hytta utstyrt med et nytt kjøkken med 2 stk intr, komfyr og stekeovn og benkeplater av kompositt . Store vinduer og
skyvedører som gir et lyst og luftig inntrykk , med en meget god utsikt . 4 soverom og 2 stk nye flislagte bad med dusj og wc , 1 stk wc
separat , 1 stk ildsted som er restaurert .
Se lenger foran i taksten for flere detaljer .
DAGENS MARKEDSVERDI KR.
25 000 000
LÅNEVERDI KR:
20 000 000
15. UNDERSKRIFTER
A
Årnes
, den
26.08.2014
Halvorsen Gunnar
Organisasjonsnummer: 989 615 513
Polisenummer: 0446259
118 / 27 Stangerholmveien 54
338.0.107279
1626 Manstad
Side 7 av 7
Initialer:
ETTERTRYKK FORBUDT