11.3 Sakstyper matrikkelenhet - Endring av eksisterende

17.09.2015
Sakstyper
matrikkelenhet
Endring av eksisterende
matrikkelenheter Kurs i matrikkelføring
Sentral matrikkelmyndighet, 2015
Versjon 1.2
Foto: Inger M. Kristiansen
Sakstyper
•
•
•
•
Grensejustering
Arealoverføring
Sammenslåing
Reseksjonering
Felles vilkår for å kunne endre
matrikkelenheter
•
Matrikkelenhetene man ønsker å endre må være matrikulerte
• Ikke uregistrert jordsameie
• Ikke umatrikulert grunn
1
17.09.2015
Grensejustering
Hva er grensejustering?
•
•
Sakstype for å justere uhensiktsmessige
grenser
• Ved ”makeskifte” (to eiendommer gir å tar
like mye), eller
• Ved ensidig overføring av areal
• NB! Makeskifte brukes ikke som begrep i
matrikkelloven
Opprinnelse i delingsloven § 3-2,
• Under delingsloven ble det overført
betydelige arealer. Mange grensejusteringer
var neppe begrunnet i uhensiktsmessige
grenser, men var kjøp av tilleggsarealer.
• Førte til at det i matrikkelloven er det gitt
øvre grenser for hvor store areal og verdier
som kan overføres
Vilkår for grensejustering (1)
jf. ML § 16 og MF § 34
1. Tillatelse etter PBL
• Krever ikke tillatelse etter PBL
• Men grensejustering kan ikke skje på tvers av
•
arealbruksgrenser i rettslig bindende plan.
Må i tilfelle gjennomføres som arealoverføring eller fradeling
med etterfølgende sammenslåing.
2
17.09.2015
Vilkår for grensejustering (2)
jf. ML § 16 og MF § 34
2. Rekvisisjon
• Kontroll om rekvisisjonen har feil eller mangler.
• Involverte matrikkelenheter må være matrikulerte jf. ML §
16 fjerde ledd andre punktum:
Grensejustering av umatrikulert eining kan berre skje
samstundes med at eininga blir matrikulert.
Vilkår for grensejustering (3)
jf. ML § 16 og MF § 34
2.
Rekvisisjon forts.
Hvem som kan rekvirere oppmålingsforretning som
grensejustering fremgår av ML § 16 fjerde ledd:
•
Grensejustering kan krevjast av dei som er nemnde i §
9. […]
Vilkår for grensejustering (4)
jf. ML § 16 og MF § 34
3. Krav om oppmålingsforretning jf. ML § 6 bokstav d:
• Grensejustering skal gjelde eksisterende felles grense
• Arealene må ligge inntil hverandre
• Ved oppretting av ny enhet kan landmåler gjøre mindre
avvik jf. ml § 33 tredje ledd. NB! Dette er ikke
grensejustering.
3
17.09.2015
Vilkår for grensejustering (5)
jf. ML § 16 og MF § 34
3. Oppmålingsforretning forts.:
• Arealgrenser:
• Involverte enheter kan økes eller minkes med inntil 5 %,
• Men maks 500 m2 (1000 m3 for anleggseiendom), og
• 80 % av enheten må ligge i ro
• Verdigrenser:
• maks 1G
Eksempel arealgrenser (1)
Eksempel arealgrenser (2)
•
•
•
•
Grunneiendom A er opprinnelig på 1000 m2 og grunneiendom B
500 m2. Grensen mellom de to enhetene blir rettet ut ved
grensejustering.
Etter justering er A 975 m2 og B 525 m2.
A er netto endret med 25 m2 (2,5 %), og har under justeringen
brutto avgitt til sammen 125 m2 (12,5 %).
Justeringen er således for A innenfor både femprosentregelen
og tjueprosentregelen med god margin.
4
17.09.2015
Eksempel arealgrenser (3)
•
•
B er netto endret med 25 m2 (5 %), og har under justeringen
brutto avgitt til sammen 100 m2 (20 %).
Justeringen er således for B akkurat innenfor
femprosentregelen og tjueprosentregelen.
Vilkår for grensejustering (6)
jf. ML § 16 og MF § 34
3. Oppmålingsforretning forts.:
• Arealene for grensejusteringer
•
•
akkumuleres
• Går tilbake til siste fradeling,
arealoverføring eller sammenslåing.
Ved en av disse sakstypene starter
man på null igjen.
• Gjelder ikke forretninger etter
delingsloven.
• Gjelder ikke verdigrensen…
Dokumentere avtalen om
grensejustering i protokollen.
Ikke adgang til å grensejustere mot
eksklusivt uteareal til eierseksjon. Dette
må skje ved reseksjonering
Vilkår for grensejustering (7)
jf. ML § 16 og MF § 34
4. Matrikkelføring, inkl. kontroll av dokumentasjon:
• Kontroller at alle vilkår i punkt 1-3 er oppfylt
• Kontroller at alle vilkårene i MF § 27 er oppfylt
• Krav om dokumentasjon til:
• skriftlig samtykke fra registrerte eiere og festere til de
•
•
•
matrikkelenhetene saken får betydning for.
• For eks. ved felles bolig for ektefelle eller registrert
partner
• Dersom grensejustering berører festegrunn må også fester
samtykke
arealregnskap for justeringen, og eventuelt tidligere
grensejusteringer
verdianslag for involverte matrikkelenheter
dokument fra kommunen som viser at grensejusteringen ikke
fører til deling av driftsenhet, jf. jordlova § 12 fjerde ledd
5
17.09.2015
Vilkår for grensejustering (8)
jf. ML § 16 og MF § 34
4. Matrikkelføring, inkl. kontroll av dokumentasjon forts.:
• Kontrollere at justeringen ikke er i strid med:
• Konsesjonsloven
• Jordloven
• Rettslig bindende planer etter plan- og bygningsloven
• Må gjennomføres som arealoverføring eller
•
fradeling/sammenslåing
Grensejustering er en privatrettslig avtale.
• Krav om at den må dokumenteres med partenes
signatur i protokollen.
Vilkår for grensejustering (9)
jf. ML § 16 og MF § 34
5. Tinglysing
• Krever ikke tinglysing
• Krever ikke pantefrafall
• Pant og andre rettigheter følger den nye grensen.
6. Utstedelse av matrikkelbrev og underretting
• Reglene i ML § 24 og MF § 9
7. Arkivering
Arealoverføring
6
17.09.2015
Hva er arealoverføring? (1)
•
Lovutvalget mente at grensejustering var en praktisk ordning
som burde videreføres, men at det var behov for klarere regler
•
Grensejustering skal ikke brukes til å overføre større arealer,
fordi disse bør vurderes i henhold til planbestemmelser,
panteheftelser, dokumentavgift, mv.
•
Samtidig var utvalget opptatt av å utforme enklest mulige
regler og prosedyrer for overføring av areal mellom tilstøtende
eiendommer.
•
Utvalget foreslo derfor at det ble innført en ny sakstype for
overføring av større arealer mellom tilgrensende eiendommer.
Hva er arealoverføring? (2)
•
En arealoverføring er tre ting på en
gang:
• En fradeling,
• En overskjøting, og
• En sammenslåing
7
17.09.2015
Hva er en arealoverføring? (3)
•
•
•
Alternativet ville vært en fradeling, en overskjøting og deretter
en sammenslåing
Eksempel: Marve skal bygge garasje og badebasseng. Han har
ikke plass på tomta si så han og Moder’n blir enige om at Marve
kan få kjøpe noe av tomta til Moder’n.
Dette er utgangspunktet:
Hva er en arealoverføring? (4)
•
•
Moder’n oppretter en ny grunneiendom (1/50)ved å fradele den
fra hennes eiendom 1/1 (A)
Deretter overskjøter hun denne til Marve. (B)
Hva er en arealoverføring? (5)
•
Når Marve er blitt hjemmelshaver av 1/50 krever han
sammenslåing av 1/50 og 1/2 hvor 1/2 er den bestående
matrikkelenheten (C):
8
17.09.2015
Hva er en arealoverføring? (6)
•
•
•
Dette kunne vært løst med en arealoverføring
I en arealoverføring går man rett fra utgangspunktet til
sluttresultatet uten å opprette et nytt gårds- og bruksnummer.
Det er derfor heller ikke behov for noen sammenslåing.
Den største utfordringen er at kommunen får ansvar også for
forhold rundt hjemmelsovergangen. De må bl.a. besørge for at
det betales riktig dokumentavgift osv.
Hva er en arealoverføring? (7)
•
Man kan også arealoverføre mellom egne enheter.
• Skjer det samme som over, men uten overskjøting
• Krever ikke dokumentavgift da det ikke er snakk om
hjemmelsovergang.
• Krever likevel melding til tinglysing.
Vilkår for arealoverføring (1)
jf. ML §§ 10 og 15 og MF § 33
1. Krav om tillatelse etter PBL jf. PBL § 20-1 bokstav m og ML §
10 første ledd
2. Rekvisisjon
• Kontroll av feil og mangler i rekvisisjonen
• Involverte matrikkelenheter må være matrikulerte jf. ML § 15
andre ledd siste punktum:
Arealoverføring som omfattar umatrikulerte einingar, kan
berre skje i sak som er kravd etter § 9 første ledd bokstav f, og
berre samtidig med at einingane blir matrikulerte.
9
17.09.2015
Vilkår for arealoverføring (2)
jf. ML §§ 10 og 15 og MF § 33
2. Rekvisisjon forts.
• Hvem som kan rekvirere oppmålingsforretning som
arealoverføring fremgår av ML § 15 andre ledd første punktum:
Arealoverføring kan krevjast av dei som er nemnde i §
9 første ledd bokstav a og f.
•
Kommunen kan kreve at partene selv håndterer
dokumentutforming og utveksling av pengeytelser mellom
partene, eventuelt at de lar seg bistå av eiendomsmegler,
advokat eller liknende.
Vilkår for arealoverføring (3)
jf. ML §§ 10 og 15 og MF § 33
3. Krav om oppmålingsforretning jf. ML § 6 bokstav d)
• Rettighetshavere må være varslet jf. MF § 37
• Areal eller volum kan ikke være registrert på en tredje
•
matrikkelenhet
• Ekskluderer arealoverføring med festegrunn som ligger på
tilstøtende eiendom.
Ingen øvre areal- eller verdigrense
Vilkår for arealoverføring (4)
jf. ML §§ 10 og 15 og MF § 33
3. Krav om oppmålingsforretning:
• Må dreie seg om tilgrensende enheter
• Matrikkelenheten skal utgjøre et sammenhengende areal eller
volum med det overførte arealet eller volumet.
• Skal ikke ligge som en ”øy” inne i en annen matrikkelenhet
10
17.09.2015
Vilkår for arealoverføring (5)
jf. ML §§ 10 og 15 og MF § 33
3. Oppmålingsforretning forts.:
• En arealoverføring kan kun skje mellom to matrikkelenheter
(MF § 8 tredje ledd)
• Makeskifte er ikke en sakstype etter matrikkelloven. Dette
må føres som to uavhengige arealoverføringer; en for
arealet 1/1 gir til 1/2 og en for arealet 1/2 gir til 1/1.
• Det skrives to ”erklæring om arealoverføring” hvor den
enkelte av overføringene verdsettes hver for seg.
• Årsak: Det skal svares dokumentavgift for bruttoverdi, ikke
nettoverdi.
• Unntak areal som går til veg- og jernbanegrunn hvor det
ikke er krav om tinglysing. Disse kan føres som en
arealoverføring med flere avgivere.
Eksempel (1)
Illustrerer føring i tilfeller der flere teiger overføres en vei.
Eksempel (2)
Illustrerer arealoverføring til off. veg eller jernbane.
1/3
1/4
1/5
1/6
1/10
11
17.09.2015
Vilkår for arealoverføring (6)
jf. ML §§ 10 og 15 og MF § 33
4. Matrikkelføring, inkl. kontroll av dokumentasjon:
• Kontroller at vilkårene i ML § 10 er oppfylt
• Kontroller at alle vilkår i punkt 1-3 er oppfylt
• Kontroller at alle vilkårene i MF § 27 er oppfylt
• Det er partenes ansvar å fremskaffe dokumentasjonen
• Dokumentasjon som skal foreligge
• Erklæring fra panthavere om pantefrafall
• Erklæring om arealoverføring (dersom ulike eiere/festere)
• Etter overlevering av dokumentet til kommunen er saken
helt og holdent i kommunens besittelse
Ved overlevering godtgjør selger at oppgjørsform er
avtalt og oppgjør sikret
Eventuelt delings samtykke etter jordlova § 12
Eventuelle konsesjonsdokumenter etter konsesjonsloven § 15
•
•
•
•
Erklæring om
arealoverføring er
tilgjengelig på
Kartverkets nettside
Vilkår for arealoverføring (7)
jf. ML §§ 10 og 15 og MF § 33
4. Matrikkelføring, inkl. kontroll av dokumentasjon forts.:
• Dokumentasjon som skal foreligge forts.:
• Eventuelt egenerklæring om eiendomsrett
• Kun ved overdragelse til offentlig veg- eller
jernbanegrunn.
Pantefrafall jf. pantelovens § 1-11
Samtykke fra registrerte eiere og registrerte festere til de
matrikkelenhetene som saken får betydning for.
• Med unntak der rekvirenten har lovlig rett til grunnen jf.
ML § 9 b til f.
Kravene for sammenslåing må være tilstede
•
•
•
12
17.09.2015
Vilkår for arealoverføring (8)
jf. ML §§ 10 og 15 og MF § 33
5.Tinglysing:
• Reglene i ML § 24 og MF § 8
• Tinglysingen skal motta alle nødvendige dokument for
•
•
•
arealoverføringen i en samlet forsendelse
• Konsesjon eller konsesjonsfrihet osv.
• Unntak for originale pantedokument
Man tinglyser to ting, både den matrikulære endringen
(arealoverføringen) og hjemmelsovergangen
Kommunen skal være tinglysingsrekvirent, og faktura for
dok.avg. osv. sendes kommunen
Kommunen foretar en førstehånds kontroll av
prioritetskollisjoner mht. pant
• Men tinglysingen har det endelige ansvaret
Vilkår for arealoverføring (9)
jf. ML §§ 10 og 15 og MF § 33
5. Tinglysing forts:
• Arealoverføring til offentlig veg og jernbanegrunn skal ikke
•
videresendes til tinglysing, med mindre dette er særskilt krevd
Angående dokumentavgift:
• Kommunen er ansvarlig for at det blir betalt rett
dokumentavgift jf. MF §§ 8 og 16.
• HR-2008-1588-A: Dokumentavgiftsgrunnlaget skal
gjenspeile markedsverdien på tinglysingstidspunktet, og
ikke nødvendigvis kjøpesummen eller markedsverdien på
kjøpetidspunktet.
Vilkår for arealoverføring (10)
jf. ML §§ 10 og 15 og MF § 33
5. Tinglysing forts:
• Angående dokumentavgift forts.:
• Hvis kommunen ikke er i aktsom god tro mht. dok.
6.
7.
avgiftsgrunnlagets riktighet, vil kommunen i ettertid kunne
bli ansvarlig for ytterligere innbetaling av dok.avgift.
• Merk dok. avgiftsloven § 6 annet ledd ”åpenbart” misforhold
mellom anført dok. avgiftsgrunnlag og markedsverdi. dok.
avgiftsloven § 7 tredje ledd
Utstedelse av matrikkelbrev og underretting
• Reglene i ML § 24 og MF § 9
Arkivering
13
17.09.2015
Sammenslåing
Hva er sammenslåing?
•
Slå sammen to eller flere matrikkelenheter til én
matrikkelenhet
Før:
Etter:
Vilkår for sammenslåing (1)
jf. ML §18 og MF § 43
1. Krever ikke tillatelse etter PBL
2. Krav om matrikkelføring
• Krav om matrikkelføring av sammenslåing kan fremsettes av
•
•
•
den som har grunnbokshjemmel som eier til vedkommende
matrikkelenheter.
Hjemmelshaver som fester kan ikke kreve sammenslåing.
Kommunen kan nekte sammenslåing av matrikkelenheter med
forskjellig gårdsnummer.
Skjema ”Krav om sammenslåing" ligger på Kartverkets
nettsider og kan brukes dersom kommunen ønsker det.
14
17.09.2015
Vilkår for sammenslåing (2)
jf. ML § 18 og MF § 43
3. Matrikkelføring, inkl. kontroll av dokumentasjon forts.:
• Kontroller at alle vilkår i punkt 1-3 er oppfylt
• Kontroller at vilkårene i MF § 27 er oppfylt
• Matrikkelenhetene som skal sammenslås må:
• Ligge i samme kommune
• Ha samme hjemmelshaver
• Festegrunner kan slås sammen dersom
• De ligger på samme grunneiendom,
• festekontraktene har samme innhold, og
• gjelder samme parter
• Festegrunner på forskjellige grunneiendommer kan ikke slås
sammen
Vilkår for sammenslåing (3)
jf. ML § 18 og MF § 43
3. Matrikkelføring, inkl. kontroll av dokumentasjon forts.:
• Eierseksjonssameier kan sammenslås jf. MF § 43
• Dette er i prinsippet å slå sammen to grunneiendommer
•
•
som er seksjonert.
Krever ”pakkeløsning”. Kontakt matrikkelhjelp.
Ved ”sammenslåing” av to eierseksjoner til en gjelder
bestemmelsene om reseksjonering.
• For eks. at to leiligheter skal bil til én.
Vilkår for sammenslåing (4)
jf. ML § 18 og MF § 43
3. Matrikkelføring, inkl. kontroll av dokumentasjon forts.:
• Med kravet skal det følge:
• Kart over grenser og grensemerker for de matrikkelenheter
•
•
eller grensestrekninger som saken gjelder
Bekreftelse på at eventuell hjemmelshaver til bruksrett er
varslet
Dokumenter som er nødvendige for å få tinglyst
sammenslåingen
15
17.09.2015
Vilkår for sammenslåing (5)
jf. ML § 18 og MF § 43
3. Matrikkelføring, inkl. kontroll av dokumentasjon forts.:
• Sammenslåing kan ikke skje i strid med tillatelser gitt i eller
•
i medhold av annen lovgivning
Matrikkelenhetene må utgjøre et sammenhengende areal
eller volum. Kommunen kan gjøre unntak når:
• Det følger av krav med hjemmel i jordlova,
eierseksjonsloven, jordskifteloven eller plan- og
bygningsloven
• En eller flere av matrikkelenhetene som skal slås
sammen har flere teiger
• Kommunen finner at sammenslåing vil gi mer
oversiktlige eiendomsforhold.
Vilkår for sammenslåing (6)
jf. ML § 18 og MF § 43
3. Matrikkelføring, inkl. kontroll av
dokumentasjon forts.:
• Når kommunen finner at vilkårene for
sammenslåing er oppfylt, gir
kommunen sin godkjenning.
• I jordskiftesak er det
jordskiftedommeren som avgjør.
Jordskifteretten sender melding om
dette til kommunen.
• Det er ikke forbud mot å sammenslå
ulike typer matrikkelenheter så lenge
den sammenslåtte enheten innfrir
kravene for vedkommende enhet jf.
matrikkellova § 5.
• Ikke lov med kombinerte enheter
Vilkår for sammenslåing (7)
jf. ML § 18 og MF § 43
4.Tinglysing
• Reglene i ML § 24 og MF § 8
• Kommunen sender melding om godkjenningen til tinglysing.
• Tinglysingsmyndigheten avgjør endelig om vilkårene for
sammenslåing er oppfylt.
Sammenslåing kan ikke gjennomføres hvis den vil føre til
prioritetskollisjon mellom panthavere.
• Ved sammenslåing utvides panterett til hele den sammenslåtte
enheten.
5. Utstedelse av matrikkelbrev og underretting
• Reglene i ML § 24 og MF § 9
6. Arkivering
•
16
17.09.2015
Reseksjonering
Hva er reseksjonering?
•
•
•
•
Reseksjonering går ut på å endre eksisterende seksjoner
Reglene for reseksjonering er å finne i ESL §§ 12 og 13
• ESL § 12 omhandler deling eller sammenslåing av
eksisterende seksjoner
• ESL § 13 omhandler reseksjonering i andre tilfelle
Det må fremsettes reseksjoneringsbegjæring jf. ESL § 9 og
kommunen som seksjoneringsmyndighet må ta stilling til om
det skal gis reseksjoneringsvedtak
Vi går ikke nærmere inn på eierseksjonsloven, da Kartverket
ikke har myndighet til å veilede om den.
Vilkår for reseksjonering (1)
jf. ESL, ML § 25 og MF § 35
1. Krav om reseksjoneringsvedtak etter ESL §§ 12 eller 13
2. Skal ikke fremsettes særskilt ”krav om matrikkelføring” for
føring av reseksjoneringen
• Kommunen skal føre nye/endrede seksjoner i matrikkelen
når kommunen har gitt tillatelse til seksjonering og
klagefristen er gått ut jf. ML § 25 tredje ledd.
3. Krav om oppmålingsforretning dersom eierseksjon skal
omfatte eksklusivt uteareal jf. ESL § 9 og ML § 6 bokstav e):
Oppmålingsforretning skal haldast før følgjande kan førast
inn i matrikkelen:
e) eigarseksjon som omfattar uteareal, eller nytt eller endra
uteareal til eksisterande eigarseksjon.
17
17.09.2015
Vilkår for reseksjonering (2)
jf. ESL, ML § 25 og MF § 35
3.Oppmålingsforretning forts.:
• Rekvisisjonen skal følge begjæringen, jf. ESL § 7 og MF § 23
•
•
•
•
andre ledd
Av seksjoneringsbegjæringen vil det fremgå hva det skal holdes
oppmålingsforretning over. Rekvisisjonen trenger derfor ikke
være særlig detaljert i slike saker.
Krav om oppmålingsforretning kan ikke omgås ved å tinglyse
bruksrett til ubebygde deler på annen måte, jf. merknad til MF
§ 35.
Det kan ikke matrikkelføres uteareal på festegrunn registrert
som punktfeste.
Særskilte regler om merking av grenser jf. MF § 40 andre ledd.
Vilkår for reseksjonering (3)
jf. ESL, ML § 25 og MF § 35
4. Matrikkelføring, inkl. kontroll før matrikkelføring
5. Tinglysing
• Reglene i ML § 24 og MF § 8
• Tinglysingen tar endelig stilling til kommunens
seksjoneringsvedtak
6. Utstedelse av matrikkelbrev og underretting
• Reglene i ML § 24 og MF § 9
7. Arkivering
18