Zuidas office monitor

2015 Q4
Zuidas office monitor
A semi-annual office market analysis of the Zuidas district
Content
1. Introduction
2. Stock
3. Take-up
4. Supply
5. Investments
6. Definitions
1. Introduction
High development activity within Zuidas district due to over-performance
The Zuidas district in Amsterdam is the most prestigious business
location in the Netherlands. This area, with its international allure, has
established itself as the best business location in the Netherlands.
Firstly this success is due to its excellent location close to
Amsterdam’s city centre and Oud-Zuid (Old South). Secondly this
success is due to its accessibility by all modes of transport, including
train, bus, tram, and metro, as well as being only 6 minutes from one
of Europe’s main airports, Schiphol Airport. The development of high
quality office space with efficient and larger floor plates in a multifunctional location has resulted in many national and international
companies relocating to Zuidas, particularly financial and business
services in the first instance, followed later by a wider variety of
companies and related businesses.
De Amsterdamse Zuidas is de meest prestigieuze kantoorlocatie van
Nederland. De Zuidas heeft zich de afgelopen jaren bewezen als
toplocatie voor bedrijven, met veel internationale allure en een ideale
ligging dichtbij het historische centrum van Amsterdam en Oud-Zuid.
De Zuidas is goed bereikbaar per trein, metro, tram en bus. Daarbij ligt
Schiphol, één van de grootste Europese luchthavens, op zes minuten
afstand (met de trein) van de Zuidas. In combinatie met de
hoogwaardige bebouwing, de hedendaagse kantoren en het
multifunctionele karakter is de Zuidas favoriet bij zowel nationale als
internationale kantoorgebruikers. Waar eerst vooral financiële
instellingen zich op de Zuidas vestigden, volgden later diverse
bedrijven uit de zakelijke dienstverlening.
Most of the buildings have been developed over the last 10 years and
have had strong take-up levels, even throughout the Global Financial
Crisis. What’s more, the limited number of new developments has
brought down vacancy levels to a level of approximately 7.2% – a rate
significantly below the average vacancy rate in Amsterdam (15.2%).
New office developments in the Zuidas district are mainly pre-let to
large corporates like AkzoNobel, Stibbe and NautaDutilh, which all
have been sold to investors prior to completion. In addition, several
residential projects are under construction, which will strengthen the
multifunctional character of the district.
Het merendeel van de kantoren is in de afgelopen tien jaar ontwikkeld
en heeft een sterk opnameniveau laten zien, ook tijdens de financiële
crisis. Ondanks de economische teruggang presteert de Zuidas boven
verwachting. Met een leegstandspercentage van circa 7,2% is dat ver
onder zowel het Amsterdamse gemiddelde (15,2%) alsook onder het
Nederlandse gemiddelde (15,8%). Nieuwbouwprojecten richten zich
naast woningen op kantorengebouwen, zoals voor AkzoNobel, Stibbe
en NautaDutilh. Al deze projecten werden verkocht aan beleggers
gedurende de ontwikkelfase, hetgeen vertrouwen in de markt laat zien.
Daarnaast zijn er verschillende woningbouwprojecten in aanbouw, wat
het multifunctionele karakter van het gebied versterkt.
Long-term (10 year) annual average take-up amounts to 48,200 m²
(square meter) per year. Tenants in the Zuidas area predominantly
come from other office sub markets in Amsterdam or even from
locations outside of Amsterdam. As a result, the area has a strong
positive net absorption trend. Over almost the entire period of the last
fifteen years, net absorption in the Zuidas area has been positive,
demonstrating the attraction of the area and its future growth potential.
New tenants within the Zuidas district during the second half of 2015
include the Brazilian aircraft manufacturer Embraer and the China
Construction Bank.
Het langjarige opnamevolume van de Zuidas ligt rond de 48.200 m²
vvo (verhuurbaar vloeroppervlak) per jaar. Nieuwe kantoorgebruikers
op de Zuidas komen voornamelijk van andere locaties binnen
Amsterdam of uit de andere grote steden. Daardoor kent de Zuidas
een positieve netto absorptie over de gehele periode. Deze trends
laten zien dat de Zuidas een zeer sterke kantoorlocatie is en dit naar
verwachting ook blijft in de toekomst. Nieuwe huurders die in het
tweede half jaar van 2015 voor een vestiging binnen de Zuidas
hebben gekozen zijn, de Braziliaanse vliegtuigbouwer Embraer en de
China Construction Bank.
The demand for high quality office space is very strong and primarily
comes from companies in the business services and financial sectors
who are willing to pay relatively high rents for high quality
accommodation. As a result, rents at Zuidas are amongst the highest
in the Netherlands. The top market rent reflects the quality of the
location and accommodation and lies at € 345 per sq m per annum
and is expected to show an upward trend as new speculative high
quality office spaces are added to the market. Incentives have already
shown a decrease over the past years.
De vraag naar kantoorruimte van hoge kwaliteit is erg sterk en komt
voornamelijk van financiële instellingen en bedrijven uit de zakelijke
dienstverlening, welke bereid zijn om relatief veel geld te investeren in
hun werkplek. Om deze reden kent de Zuidas één van de hoogste
huurprijzen in Nederland. De bruto top vraaghuurprijs op de Zuidas ligt
momenteel op € 345,- per m² per jaar en een verdere stijging op korte
termijn is niet uitgesloten.
3
Figure A: The new AkzoNobel and Stibbe office buildings. Source: CIIID / Cees van Giessen (2014)
2. Stock
New-build and renovation developments are driven by shortage of grade A supply
After a couple of years of no completions within the Zuidas district
several office buildings were completed. During the second half of
2014 the The Edge office building and the Handel office building were
completed. During 2015 two other office buildings were completed,
referring to 1000 Mahler (7,700 sq m) and Amtrium (4,300 sq m). 1000
Mahler, located at the Gustav Mahlerlaan, owned and partly occupied
by Chanel International, was pre-let to real estate developer Multi and
executive search firm Egon Zehnder. Amtrium, located at the
Europaboulevard, with 4,300 sq m, is owner occupied by Amsterdam
RAI.
Na een lange periode zonder afgeronde bouwactiviteiten, zijn er in de
afgelopen 12 maanden vier kantoorgebouwen opgeleverd. Waar in de
tweede helft van 2014 het kantoorgebouw The Edge (36.000 m² vvo)
en Handel (2.200 m² vvo) zijn opgeleverd en in 2015 het kantoor 1000
Mahler (7.700 m² vvo) en Amtrium (4.300 m² vvo) zijn opgeleverd. Het
kantoorgebouw 1000 Mahler aan de Gustav Mahlerlaan is gedeeltelijk
in gebruik genomen door eigenaar-gebruiker Chanel International en
gedeeltelijk verhuurd aan de ontwikkelaar en belegger Multi
Corporation en recruitmentbureau Egon Zehnder. Het kantoor
Amtrium is een project van eigenaar-gebruiker Amsterdam RAI.
As a result of recent completions, the total office stock of the Zuidas
district increased by 8% from 657,700 sq m to 707,800 sq m since the
beginning of 2014. During 2016 six more new office buildings will be
completed, with the majority (94%) being pre-let to large office
occupiers such as chemical company AkzoNobel and law firms such
as Stibbe and NautaDutilh. Upon completion, these six office buildings
will add a total of 51,000 sq m to the Zuidas office stock, meaning a
growth of 7%. In addition to these new developments, the 32,400 sq m
New Atrium office building is currently being refurbished.
Met de komst van deze vier kantoren is de kantoorvoorraad op de
Zuidas gestegen met circa 8% naar 707.800 m² vvo. Naast de recent
opgeleverde kantoren worden er naar verwachting in 2016 zes andere
kantoorgebouwen opgeleverd. In totaal zorgen deze ontwikkelingen
voor een toevoeging van nog eens 51.000 m² vvo aan kantoorruimte,
wat overeenkomt met een verdere groei van circa 7% van de
kantoorvoorraad. Het merendeel (94%) van de in aanbouw zijnde
kantoorgebouwen is reeds voorverhuurd aan onder andere verf- en
chemieconcern AkzoNobel en de advocatenkantoren Stibbe en
NautaDutilh. Naast de zes nieuwbouwprojecten wordt ook één
kantoorgebouw, The New Atrium (32.400 m² vvo) aan de
Strawinskylaan, grootschalig gerenoveerd.
These new-build and renovation developments are driven by a
shortage of directly available, large-scale, qualitative office space
within the Zuidas district. This is especially the case in the core area of
the district where supply is scarce.
4
Deze ontwikkelingen met betrekking tot nieuwbouw en renovatie
komen voort uit een schaarste aan grote, direct beschikbare
hoogwaardige kantoorruimten binnen de Zuidas. Vooral binnen het
kerngebied van de Zuidas is dat aanbod momenteel schaars.
Thousands
Figure 1: Stock development Zuidas (in thousands sq m)
Figure 2: Current stock by surface category
800
15%
700
2%
27%
600
17%
9%
500
400
300
66%
20%
200
29%
100
Outer circle: sq m
Inner circle: #
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
1,000-2,500
2,500-5,000
5,000-10,000
10,000-20,000
20,000>
Figure 3: Completions and developments by status (in thousands sq m)
Figure 4: Completions and developments by rent** (in thousands sq m)
100
100
90
90
80
80
70
70
60
60
50
50
40
40
30
30
20
20
10
10
0
0
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Pre-let
Speculative
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
n/a
Owner-Occupied
€250-€300
€300-€350
>€350
Table 1: Completions Zuidas (period 2009 – 2015)
Address
Building
Major Tenant
Surface*
Completed
Rent**
Claude Debussylaan 80-134
The Rock
Gustav Mahlerplein 3-117
Symphony Offices
De Brauw Blackstone Westbroek
27,600
2009 HY1
From € 325
APG
26,800
2009 HY1
From € 335
Europaplein 24-38
Elicium
RAI Amsterdam
5,200
2009 HY2
-
Gustav Mahlerlaan 320-366
UN Studio
RBS
22,600
2009 HY2
From € 325
Claude Debussylaan 247-267
FOZ/FOA
Simmons & Simmons
10,400
2009 HY2
€ 325
Gustav Mahlerlaan 2930-2970
The Edge
Deloitte
36,000
2014 HY2
€ 325
Fred. Roeskestraat 95-97
Handel
-
2,200
2014 HY2
From € 325
Gustav Mahlerlaan 1000
1000 Mahler
Chanel, Egon Zehnder, Multi
7,700
2015 HY1
From € 320
Europaplein 2-6
Amtrium
RAI Amsterdam
4,300
2015 HY1
-
* Surface in sq m
** Gross asking rent in € per sq m per annum
Table 2: Future developments Zuidas (period 2016 – 2017)
Address
Building
Major Tenant
Surface*
Completion
Prelet
Christian Neefestraat 2
AkzoNobel
AkzoNobel
15,200
2016 HY1
100%
Beethovenplein 10-12
Stibbe
Stibbe
14,400
2016 HY1
100%
Beethovenstraat 390-452
400 Beethoven
NautaDutilh
12,500
2016 HY1
100%
Beethovenstraat 498-530
500 Beethoven
Spencer Stuart
6,000
2016 HY1
65%
Fred. Roeskestraat 99-101
The Pavilion
Makerstreet
1,600
2016 HY1
100%
Fred. Roeskestraat 107-113
Telesto
-
2,000
2016 HY2
33%
Strawinskylaan 3001-4107
New Atrium South Tower
CMS Star Derks Busmann
14,000
2017 HY1
50%
Gustav Mahlerlaan ong.
NoMa
-
13,700
2017 HY2
0%
Strawinskylaan 3001-4107
New Atrium North Tower
-
7,600
2017 HY2
0%
* Surface in sq m
5
1) Forum
2) Olympic Plaza
3) Telesto (u/c)
4) Pavilion (u/c)
5) Handel
6) Justitie
7) Hogere Hotelschool
8) Atrium – Mainbuilding
8a) Atrium – South Tower (u/c)
8b) Atrium – North Tower (u/c)
9) Atrium - Toren A
10) Stibbe Toren
11) De Assurantiebeurs
12) WTC nieuwbouw
13) WTC oudbouw
14) Strawinskyhuis
15) Goede Doelen Loterijen
16) AkzoNobel (u/c)
17) Stibbe (u/c)
18) Amtrium (new)
19) Elicium
20) Stadsdeelkantoor
21) Eurocenter II
22) Eurocenter I
23) TA7
24) TA5
25) Boelelaan 28
26) Stage Entertainment
27) The Boardyard
28) Nivra
29) Reuters Gebouw
30) Vivaldi Offices I
31) Cross Towers/EY
32) Vivaldi Offices II
33) 500 Beethoven
34) NautaDutilh (u/c)
35) Symphony Offices
36) ABN Amro
37) ITO/SOM
38) Viñoly
39) Baker McKenzie House
40) The Rock
41) FOZ/FOA
42) UN Studio
43) Mahler 1000 (new)
44) NoMa (u/c)
45) The Edge
46) Infinity
47) De Zuiderhof II
48) De Zuiderhof I
49) Paviljoen 1 Zuiderhof
50) Paviljoen 2 Zuiderhof
51) Paviljoen 3 Zuiderhof
52) Paviljoen 4 Zuiderhof
1
7
2
3
4
8b
5
8
40
45
9
12
39
38
42
44
41
52
47
51
43
50
49
48
The largest occupiers in the Zuidas district, based on the amount of
office space they occupy, are from the banking & finance and legal
services sectors. They occupy approximately 152,000 sq m and
126,600 sq m respectively, which combined is more than one third of
the total office stock. Occupiers from the business services sector
occupy 99,700 sq m, followed by the real estate related companies
with a total occupied stock of 71,500 sq m.
De grootste gebruikers op de Zuidas, op basis van vierkante meters
kantoorruimten die zij gebruiken, zijn financiële instellingen en
juridische dienstverleners. Deze gebruikers bezetten respectievelijk
circa 152.000 m² vvo en 126.600 m² vvo aan kantoorruimte, wat
samen meer dan één derde is van de totale kantoorruimte binnen de
Zuidas. Kantoorgebruikers vanuit de zakelijke dienstverlening bezetten
99.700 m² vvo en de vastgoedsector volgt met 71.500 m² vvo.
The proportion of Dutch office occupiers has slightly decreased during
the last years. Occupiers with a Dutch parent company currently
occupy 62% of the office stock, compared to the 68% in 2013. The
proportion of companies from the United Kingdom and the United
States increased to 14% and 11% respectively. Other nationalities
account for approximately 1% of the total stock.
De huidige kantoorvoorraad op de Zuidas is voornamelijk bezet door
Nederlandse bedrijven (63%), gevolgd door bedrijven met hun
moederbedrijf in Engeland (14%), en daarna de Verenigde Staten
(11%). Andere nationaliteiten zijn goed voor circa 1% van de bezette
kantoorvoorraad.
6
11
6
8a
46
10
37
Zuidas district border
Zuiderhof district border
Existing office stock
Recently completed office stock
Office stock under construction
Other stock
18
14
19
15
17
16
20
13
31
36
32
35
30
34
29 23
33
22
21
24
28 27 26 25
Figure B: Map of the Zuidas district. Source: ArcGIS, BAG, JLL (2016)
Figure 5: Occupied stock by business sector
21%
5%
6%
5%
Figure 6: Occupied stock by nationality parent company
4%
4%
3%
10%
2%
23%
12%
44%
5%
1%
4%
7%
10%
9%
17%
11%
8%
3%
RJ
OZD
OG
O
16%
15%
9%
BFI
Ov
62%
14%
19%
V
Outer circle: sq m
Inner circle: #
10%
OGW
Outer circle: sq m
Inner circle: #
ICT
BTO
VP
MU
SP
BTA
Netherlands
Luxembourg
Brazil
UK
Japan
Italy
US
France
Canada
Russia
Sweden
China
Germany
Australia
Other
For explanation of the business sector acronyms please find footnote at page 9
7
Figure C: The (re)development of the New Atrium office building. Source: G&S Vastgoed (2014)
3. Take-up
Rents are under upward pressure due to continued demand on grade A office space
Transaction volume within the occupier market during 2015 amounted
to 36,000 sq m. A large portion of this number (67%) refers to
transactions within existing office space (older than 5 years).
Transaction volumes during 2015 increased slightly compared to 2014
(33,600 sq m). The amount of transactions increased to 27, compared
to 19 in the previous year. A large proportion of the transactions
occurred within the smaller segments (13 within the 500 to 1,000 sq m
segment and 10 within the 1,000 to 2,500 sq m segment). Only four
larger transactions occurred during 2015, namely the occupiers Regus
Viñoly, Regus New Atrium, Salesforce.com and the expansion of
NautaDutilh.
Business center Regus rented 3,900 sq m of office space in Viñoly
office building at Gustav Mahlerplein and 2,900 sq m in the renovated
New Atrium office building at Strawinskylaan. IT firm Salesforce.com
has rented approximately 2,600 sq m in the The Edge office building in
Gustav Mahlerlaan. Law firm NautaDutilh rented the remainder part
(2,500 sq m) of the 400 Beethoven office building (12,500 sq m in
total) after renting the first 10,000 sq m two years ago.
Due to low supply level and increasing demand in Grade A office
space, the prime rent of the Zuidas district is under upward pressure.
After the increase during the second half of 2014, prime rent remained
stable during the last 12 months and currently amounts to € 345 per sq
m per annum.
After a downward adjustment during the beginning of 2014, incentives
remained stable during the last 18 months. Current incentives in the
Zuidas district fall within a bandwidth of 6 to 12 months (9 months on
average). The net effective rent (the rent an occupier pays) currently
sits at € 293 per sq m per annum.
8
Ondanks het beperkte aanbod is er in 2015 voor circa 36.000 m² vvo
aan kantoorruimte opgenomen binnen de Zuidas. Een groot gedeelte,
circa 67%, heeft betrekking op bestaande kantoorruimte (ouder dan
vijf jaar).
In vergelijking met 2014 (33.600 m² vvo) bleef het opnamevolume
relatief stabiel. Het aantal transacties steeg eveneens, met 27
transacties in 2015, tegen 19 transacties in 2014. Het merendeel van
de transacties in 2015 vond plaats in het kleinere segment: 13
transacties in het 500 tot 1.000 m² vvo en 10 in het 1.000 tot 2.500 m²
vvo. Daarbuiten vonden er vier grote transacties plaats: Regus Viñoly,
Regus Atrium, Salesforce.com en de uitbreiding van NautaDutilh.
Business center Regus huurde 3.900 m² vvo in het kantoorgebouw
Viñoly aan het Gustav Mahlerplein en 2.900 m² vvo in het
kantoorgebouw New Atrium aan de Strawinskylaan. Daarnaast huurde
internetbedrijf Salesforce.com 2.700 m² vvo in het kantoorgebouw The
Edge aan de Gustav Mahlerlaan. Advocatenkantoor NautaDutilh
huurde de overgebleven meters in het nog in aanbouw zijnde kantoor
aan de Beethovenstraat 400, waar zij eerder al voor 10.000 m² vvo
een huurcontract hadden afgesloten.
Vanwege de aanhoudende vraag naar kantoorruimte op de Zuidas én
het dalende aanbod, staat de huurprijs binnen de Zuidas onder
opwaartse druk. Gedurende 2015 is deze echter stabiel gebleven en
bedraagt momenteel gemiddeld € 345,- per m² vvo per jaar.
De tophuurprijs op de Zuidas wordt ondersteund door incentives,
welke momenteel vallen binnen een bandbreedte van zes tot twaalf
maanden (gemiddeld negen maanden). De netto effectieve huurprijs
(de effectieve huur die een kantoorgebruiker betaalt) bedraagt
momenteel € 293,- per m² vvo per jaar.
Figure 7: Take-up by business sector (in thousands sq m)
Figure 8: Take-up by nationality parent company (in thousands sq m)
100
100
90
90
80
80
70
70
60
60
50
50
40
40
30
30
20
20
10
10
0
2005
0
2005
OZD
2006
RJ
BFI
2007
2008
OG
V
2009
Ov
2010
ICT
2011
OGW
2012
BTO
2013
MU
2014
VP
2015
O
2006
Netherlands
Germany
Canada
SP
2007
2008
US
Switzerland
Israel
2009
UK
Japan
Taiwan
2010
2011
Russia
Australia
Brazil
2012
2013
Luxembourg
Sweden
Figure 9: Take-up by surface category (in thousands sq m)
Figure 10: Take-up by rent level (in thousands sq m)
100
100
90
90
80
80
70
70
60
60
50
50
40
40
30
30
20
20
10
10
2014
2015
France
Czech
0
0
2005
500-1,000
2006
2007
1,000-2,500
2008
2009
2,500-5,000
2010
2011
5,000-10,000
2012
2013
10,000-20,000
2014
2005
2015
20,000>
Figure 11: Take-up by physical occupation (in thousands sq m)
100
n/a
2006
2007
€150-€200
2008
2009
€200-€250
2010
2011
€250-€300
2012
2013
€300-€350
2014
Figure 12: Rents Zuidas district
€350
90
2015
>€350
14
€340
80
€330
70
€320
60
€310
13
12
€300
50
11
€290
40
€280
30
10
€270
20
€260
10
€250
9
€240
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
8
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Prime Rent
Average Effective Rent (Net)
Average Prime Incentives
Table 3: New tenants Zuidas 2015 HY2 amongst others
Tenant
Address/Building
Regus B.V.
Gustav Mahlerlaan / Viñoly
Surface*
3,800
Motive
Expansion of presence within Zuidas district
Regus Atrium B.V.
Strawinskylaan / New Atrium
2,900
Upgrading and expansion existing business center
The Office Operators Infinity B.V.
Amstelveenseweg / Infinity
2,500
Expansion of presence within Zuidas district
Embraer Netherlands B.V.
Jachthavenweg / Zuiderhof II
1,800
Relocation from Schiphol to Zuidas district
Cognizant Technology Solutions B.V.
Gustav Mahlerlaan / FOZ
1,600
Expansion of existing office
* Surface in sq m
Sector: Main activity of a company according to the Dutch Business Sector Classification (SBI ‘93). SBI ‘93 is a systematic hierarchical classification of economic activities used by the
public organisation Statistics Netherlands (CBS). For this report, the following categories are classified: Banking & Finance (BFI), Architectural and Related Technical Consultancy (BTA),
Construction, Transport and Storage (BTO), Information Technology (ICT), Media & publishing (MU), Public Administration (O), Real Estate Activities (OG), Education, Health & Social
(OGW), Other (Ov), Other Business Services (OZD), Legal Services (RJ), Other Community Social & Personal Services (SP), Manufacturing (V), Insurance & Pension Funds (VP).
9
Figure D: The 1000 Mahler office building. Source: G&S Vastgoed (2014)
4. Supply
Scarcity of grade A office space creates opportunities to (re)develop office buildings
Supply in the Zuidas district remained relatively low during 2015.
Current supply amounts to 50,700 sq m, an increase of 8,800 sq m
compared to the end of 2014. The increase is mainly due to the
consolidation of Nationale Nederlanden to The Hague. Their former
office, renamed to Infinity, is offered now to the market and already
successfully attracted new tenants.
Current supply in the Zuidas district corresponds to a vacancy rate of
7.2%, significantly lower than the overall Dutch and Amsterdam office
markets, which have vacancy rates at levels of 15.2% and 15.8%
respectively.
Despite the fact that the vacancy rate in the Zuidas district is relatively
low (7.2%), it is expected that office space will be available in this area
from the beginning of 2016, due to relocations by AkzoNobel, Stibbe
and NautaDutilh. Together they will vacate approximately 38,700 sq m,
creating opportunities for smaller and larger occupiers to establish
themselves in the district.
Currently (1st January 2016) the largest supply belongs to office
buildings Atrium (10,100 sq m) which is currently being refurbished,
Infinity (10,000 sq m) and Olympic Plaza (5,800 sq m).
Mede door de aanhoudende vraag naar kantoorruimte op de Zuidas
bleef het aanbod van beschikbare kantoorruimte gedurende 2015
relatief laag. Het huidige aanbod van circa 50.700 m² vvo aan
kantoorruimte betekent een stijging van 8.800 m² vvo vergeleken met
eind 2014.
De stijging komt voornamelijk voort uit de consolidatie van Nationale
Nederlanden naar Den Haag. Door haar vertrek wordt het voormalige
ING hoofdkantoor, hernoemd naar Infinity, aangeboden op de markt
wat al geleid heeft tot het aantrekken van nieuwe huurders.
Het huidige aanbod komt overeen met een leegstandspercentage van
circa 7,2%. Dit percentage is significant lager dan het Nederlandse en
Amsterdamse gemiddelde van respectievelijk 15,2% en 15,8% aan
leegstand.
Het leegstandspercentage binnen de Zuidas is relatief laag, maar in
de eerste helft van 2016 komt meer kantoorruimte vrij. Dat komt
voornamelijk door de verhuizingen van AkzoNobel, Stibbe en
NautaDutilh, welke resulteren in circa 38.700 m² vvo aan extra, vrije
kantoorruimte. Deze vrij te komen kantoorruimte creëert kansen voor
middelgrote en grote bedrijven om zich te vestigen op de Zuidas.
De grootste beschikbare kantoorruimten worden momenteel (1 januari
2016) aangeboden in het Atrium dat nu wordt gerenoveerd (10.100 m²
vvo), Infinity (10.000 m² vvo) en Olympic Plaza (5.800 m² vvo).
10
Figure 13: Historical supply (in thousands sq m)
Figure 14: Historical vacancy rate
180
35%
160
30%
140
25%
120
100
20%
80
15%
60
10%
40
5%
20
0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
New
2012
2013
2014
Existing
0%
2015
Q4
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Figure 15: Supply by surface category (in thousands sq m)
Figure 16: Supply by asking rent***
180
180
160
160
140
140
120
120
100
100
80
80
60
60
40
40
20
20
0
2005
500-1,000
2006
2007
1,000-2,500
2008
2009
2,500-5,000
2010
2011
5,000-10,000
2012
2013
10,000-20,000
2011
Vacancy rate Zuidas district
2014
2015
Q4
20,000>
2012 2013 2014 2015
Vacancy rate Amsterdam Q4
0
2005
n/a
2006
2007
€150-€200
2008
2009
€200-€250
2010
2011
€250-€300
2012
2013
€300-€350
2014
>€350
2015
Q4
Table 4: Current* supply Zuidas 2015 Q4 (> 2,500 sq m)
*
Address
Building
Surface**
State
Rent***
Strawinskylaan 3001-4111
Amstelveenseweg 500
New Atrium
10,100
Existing
€ 360
Infinity
10,000
Existing
€ 320
Fred. Roeskestraat 115-123
Olympic Plaza
5,800
Existing
€ 270
Strawinskylaan 1-1725
WTC
4,500
Existing
€ 345
Gustav Mahlerlaan 350
UN Studio
3,800
Existing
€ 340
1st
of January 2016
** Surface in sq m
*** Gross asking rent in € per sq m per annum
Table 5: Occupiers left the Zuidas during past 12 months amongst others
Tenant
Address/Building
SGG Custody B.V.
Gustav Mahlerlaan / Viñoly
Surface*
2,600
Moved to Amsterdam South East
CH Robinson Europe bv
Gustav Mahlerlaan / UN Studio
1,300
Consolidation to Amsterdam Sloterdijk
Tesla Motors Netherlands B.V.
Gustav Mahlerlaan / Toyo Ito
600
Motive
Moved to Amsterdam South East
* Surface in sq m
11
Figure E: The Edge office building. Source: OVG Real Estate, photographer Ronald Tilleman (2015)
5. Investments
International investors own 48% of the Zuidas district office stock
National and international investors are attracted to the Zuidas district,
where the property owners are mainly institutional investors and Real
Estate Investment Funds. A large share of the properties (48%) is now
owned by international investors, where German investors account for
36%.
Between 2008 and 2012, investment activity was low with only five
properties changing ownership, making opportunities in the
Netherlands’ most core office market generally rare. 2013 was a
unique exception which showed a total of nine properties trading. This
was driven by a strong confidence in the location, the spatial and
property quality and the market. These nine transactions consists of
three pre-let developments (AkzoNobel, Stibbe and 400 Beethoven)
and two office buildings (Atrium and Symphony). In addition, four
properties (Cross Towers, Vivaldi Offices I & II and Olympic Plaza)
were sold as part of larger portfolios.
In 2014, a further five office buildings traded ownership, which
reflected a total investment volume of approximately € 485 million. The
largest transaction in 2014 was the ITO/SOM complex, comprising
approximately 46,200 sq m of office and retail space. The German
investor Union Investment acquired the modern building from the
German investor Commerz Real for around € 244 million on behalf of
its open-ended real estate fund Unilmmo: Europa.
During 2015 four investment transaction occurred, the largest
transaction refers the sale of Zuiderhof I (Van Doorne) by AEW to the
institutional investor First Sponsor Group from Singapore.
Since 2007 net initial yields (NIY) in the Zuidas area increased to
5.80% in 2009. However, due to the interest of (inter)national real
estate investors in core product during the last years, net initial yield
sharpened and currently amounts to a level of 4.75%. Equal to the
level during the investment peak in 2007.
12
De Amsterdamse Zuidas is populair bij nationale en internationale
beleggers vanwege het kwalitatieve beleggingsproduct. Veel
institutionele beleggers en vastgoedfondsen hebben het
kantorenvastgoed in bezit. Een groot gedeelte (49%) is momenteel in
handen van internationale beleggers, waarvan de Duitse beleggers
goed zijn voor 36%.
Tussen 2008 en 2012 was het met vijf transacties betrekkelijk stil op
de Zuidas qua beleggingsactiviteiten. 2013 was een uitzondering met
negen transacties, voornamelijk gedreven door een sterk vertrouwen
in de locatie, de ruimtelijke kwaliteit en de markt. Van de negen
transacties hadden er drie betrekking op nieuwbouwprojecten welke
op voorhand werden verkocht (AkzoNobel, Stibbe en 400 Beethoven).
Daarnaast wisselden vier kantoorpanden (Cross Towers, Vivaldi
Offices I & II en Olympic Plaza) van eigenaar middels
portefeuilletransacties en kregen de kantoorgebouwen New Atrium en
Symphony eveneens een nieuwe eigenaar.
In 2014 verwisselden nog eens vijf kantoorgebouwen van eigenaar,
met een totaal transactievolume van circa € 485 miljoen. De grootste
transactie had betrekking op het ITO/SOM complex (46.200 m² vvo).
Het Duitse Union Investment kocht voor zijn open fonds Unilmmo:
Europa, het moderne kantoorgebouw van het Duitse Commerz Real
voor circa € 244 miljoen. In 2015 vonden op de Zuidas vier
beleggingstransacties plaats. De grootste transactie refereert naar
AEW. Zij verkocht haar kantoorgebouw Zuiderhof I (Van Doorne) aan
de institutionele belegger First Sponsor Group uit Singapore.
Door de aanhoudende vraag naar hoogwaardige kantoorruimte staan
de aanvangsrendementen onder neerwaartse druk. Deze
aanhoudende interesse heeft wederom geleid tot een aanscherping
van het rendement eind 2015. Momenteel bedraagt het rendement
4,75%, wat gelijk staat aan het niveau tijdens de beleggingspiek van
2007.
Figure 17: Investment activity by purchaser type (in millions)
Figure 18: Investment activity by source of capital (in millions)
€ 800
€ 800
€ 700
€ 700
€ 600
€ 600
€ 500
€ 500
€ 400
€ 400
€ 300
€ 300
€ 200
€ 200
€ 100
€ 100
€-
€2005
2006
2007
Propco's
2008
2009 2011
Pooled funds
Private
2011
2012
2013
2014
Institution
2005 2006
Germany
Luxembourg
2015
REITs
2012
2013 2014 2015
Netherlands
France
Figure 20: Prime capital value (in € per sq m)
Figure 19: Prime net initial yield
Hundreds
2007 2008 2009 2010 2011
Global
Ireland
Switzerland
Singapore
6,0%
€7.500
5,8%
€7.000
5,6%
5,4%
€6.500
5,2%
€6.000
5,0%
4,8%
€5.500
4,6%
4,4%
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
€5.000
2015
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Prime Net Initial Yield
Prime Capital Value
Figure 21: Current stock by owner type (2005 Q4 vs 2015 Q4)
3%
8%
4%
8%
7%
Figure 22: Current stock by owner source of capital (2005 Q4 vs 2015 Q4)
5% 2%
6% 0%
4%
25%
13%
44%
23%
13%
52%
37%
66%
19%
31%
25%
Pooled funds
Institution
Corporate
Outer circle: 2015 Q4
Inner circle: 2005 Q4
Outer circle: 2015 Q4
Inner circle: 2005 Q4
Propco's
Non-Profit
Netherlands
Private
Germany
Global
Luxembourg
Switzerland
US
UK
Ireland
Table 6: Investment transactions during 2014 – 2015
Period
Address
Building
2014 Q2
2014 Q2
2014 Q2
2014 Q3
2014 Q4
2015 Q1
2015 Q3
2015 Q4
2015 Q4
Gustav Mahlerplein 14-110
Gustav Mahlerlaan 1000
Gustav Mahlerlaan 2930-2970
Prinses Irenestraat 41-43
Jachthavenweg 130
Jachthavenweg 121
Beethovenstraat 500
Fred. Roeskestraat 99-101
Fred. Roeskestraat 95-97
ITO/SOM
1000 Mahler
The Edge
Strawinskyhuis
Paviljoen 1
Zuiderhof 1
500 Beethoven
Pavilion
Handel
* Surface in sq m
Surface*
Price**
46,300
7,600
36,000
7,400
1,600
12,500
6,000
1,600
2,200
243.7
36.8
Conf.
Conf.
8.6
Conf.
25.5
8.6
11.4
Purchaser
Union Investment
Chanel International
Deka Immobilien GmbH
OVG Real Estate
Catella Real Estate AG Kapitalanlagegesellschaft
First Sponsor Group Limited
HIH - Hamburgische Immobilien Handlung GmbH
Warburg-HIH Invest Real Estate GmbH
Warburg-HIH Invest Real Estate GmbH
** Selling price in € millions
13
6. Definitions
Zuidas: A multifunctional sub location within the municipality of
Amsterdam, which corresponds to the submitted plan of the
municipality of Amsterdam, Zuidas (2010), including sub market
Zuiderhof.
Stock: Stock represents the total amount of completed office space in
buildings mainly used for office purposes within a market that is
capable of occupation regardless of the type of ownership or type of
building quality, as at the survey date.
Occupier transaction/take-up: Represents floor space (>500 sq m)
acquired within a market for occupation during the survey period.
Take-up includes floor space leased and sold for occupation, and the
pre-let of floor space in course of development or prior to the start of
construction.
Net absorption: Net absorption represents the change in the occupied
stock within a market during the survey period, taking into account
vacated as well as newly constructed space. Net Absorption is
calculated on the basis of occupied stock derived by subtracting
vacant stock from the total stock.
Supply: The amount of office space available for rent/sale. New
developments under construction and office space subject to or under
refurbishment and available within six months are also included. Nonfirm plans are excluded.
New office space: Represents vacancy in new (less than five years
after completion) or substantially refurbished development that has
never been physically occupied.
Existing office space: Represents vacancy in floor space that has
previously been physically occupied, and that has not been
substantially refurbished.
Vacancy rate: Vacant office space (supply) expressed as percentage
of the total office stock.
Gross prime rent: Represents the top open-market rent that could be
expected for a notional office unit of the highest quality and
specification, as at the survey date. The rent quote normally reflects
prime units of over 500 sq m, excluding incentives, service costs and
VAT.
Net effective rent: Represents the adjusted prime rent by incentives.
Incentives: Number of rent-free months on a standard 5+5 year
contract.
Investment transaction: A purchase of a leased property by an investor
with the aim to achieve a return within a short or long period.
Prime yield: Represents the best (i.e. lowest) “rack-rented” yield
estimated to be achievable for a notional office property of the highest
quality and specification in the best location in a market, as at the
survey date. The property should be let at the prevailing market rent to
a first class tenant with an occupational lease that is standard for the
local market.
Zuidas: Een multifunctioneel gebied binnen de gemeente Amsterdam,
welke correspondeert met de gemeentelijke wijkgrenzen volgens de
gemeente Amsterdam, Zuidas, inclusief het deelgebied Zuiderhof.
Voorraad: Dit omvat de totale hoeveelheid kantoorruimte die als
dusdanig wordt gebruikt en beschikbaar is voor de markt, ongeacht de
vorm van eigendom of bouwkwaliteit, gemeten op de peildatum.
Gebruikerstransactie/opname: Elke transactie waarbij een
huurder/koper meer dan 500 m² vvo opneemt. Alle huur- en
kooptransacties, inclusief in aanbouw of renovatie zijnde
kantoorruimte, worden hier in meegenomen.
Netto absorptie: Netto absorptie is het verschil tussen de bezette
voorraad aan het einde en het begin van dezelfde periode, daarbij
rekening gehouden met zowel de beschikbaar gekomen als nieuw
gebouwde kantoorruimte gedurende die periode.
Aanbod: De hoeveelheid bestaande kantoorruimte vanaf 500 m² vvo
die direct beschikbaar is of binnen zes maanden beschikbaar komt.
Nieuwbouw en te renoveren kantoorruimte welke speculatief in
aanbouw is wordt eveneens meegenomen.
Bestaande kantoorruimte: Kantoorruimte van meer dan vijf jaar oud of
welke aan een eerdere gebruiker verhuurd is.
Nieuwbouw kantoorruimte: Kantoorruimte niet ouder dan vijf jaar.
Bestaande gebouwen die een fundamentele renovatie hebben
ondergaan (binnen- en buitenkant) worden ook meegerekend.
Leegstandspercentage: Leegstaande kantoorruimte (d.w.z. aanbod)
uitgedrukt als percentage van de totale voorraad.
Bruto top huurprijs: De top huurprijs vertegenwoordigt de hoogst te
verwachten huurprijs binnen kantoorruimte groter dan 500 m² vvo in
een gebied gedurende die periode, exclusief incentives, servicekosten
en BTW.
Netto effectieve huurprijs: De huurprijs na correctie van de incentives,
welke een huurder betaalt per m² vvo per jaar.
Incentives: Het aantal huurvrije maanden op een standaard 5 + 5 jaar
contract.
Beleggingstransactie: Elke transactie waarbij een belegger verhuurd
vastgoed aankoopt voor langere of kortere tijd met als doel om in de
toekomst financieel voordeel te behalen.
Netto aanvangsrendement: Omvat het beste (=laagste) rendement
mogelijk voor kantoorvastgoed van de hoogste kwaliteit op de beste
locatie in een markt, op de peildatum. Het vastgoed is daarbij langjarig
(10 jaar) verhuurd worden aan een gerenommeerde huurder tegen de
marktconforme huurprijs.
Kapitaalwaarde: Vertegenwoordigt de top van de open markt
kapitaalwaarde (per m² vvo) die kan worden verwacht voor een
kantoorgebouw met het hoogste kwaliteitslabel en specificaties, op de
beste locatie van de peildatum. Kapitaalwaarde = (primaire jaarlijkse
huur/ netto aanvangsrendement) * 100.
Capital value: Represents the top open-market capital value (per sq
m) that could be expected for a notional office building of the highest
quality and specification in the best location on the survey date.
Capital Value = (Prime Annual Rent / Prime Yield From) * 100.
15
Research contacts
Press contact
Sven Bertens
Research Advisory
Jones Lang LaSalle B.V.
Tel. +31 20 5405 405
Timo van den Noort
Research Advisory
Jones Lang LaSalle B.V.
Tel. +31 20 5405 405
Anke Busser
Marketing, Communicatie & PR
Jones Lang LaSalle B.V.
Tel. +31 20 5405 405
[email protected]
[email protected]
[email protected]
COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2016.
This publication is the sole property of Jones Lang LaSalle IP, Inc. and must not be copied, reproduced or transmitted in any form or by any means, either in whole or in part, without the prior written consent of Jones Lang LaSalle IP, Inc.
The information contained in this publication has been obtained from sources generally regarded to be reliable. However, no representation is made, or warranty given, in respect of the accuracy of this information. We would like to be informed of
any inaccuracies so that we may correct them. Jones Lang LaSalle does not accept any liability in negligence or otherwise for any loss or damage suffered by any party resulting from reliance on this publication.
16