POLAND ANNUAL REPORT ENG

Transcription

Colliers International Offices in Eastern Europe
Bulgaria
Colliers International
Business Park Sofia
Building 7, 2nd floor
1715 Sofia
Phone: +359 2 976 9976
Fax:
+359 2 976 9977
Croatia
10, Žerjavićeva Street
10 000 Zagreb
Phone: +385 1 4886280
Fax:
+385 1 4817112
Czech Republic
Slovanský dům, Na Příkopě 859/22
110 00 Prague 1
Phone: +420 226 537 618
Fax:
+420 221 451 514
Estonia
Parnu mnt 102c
11312,Tallinn
Phone: +372 662 2777
Fax:
+372 662 2771
Greece
Agora Centre, Kifissias Ave. 18
151 25 Marousi, Athens
Phone: +30 210 683 2440
Fax:
+30 210 683 2460
Hungary
Gellert Building, Csorsz utca 41
1124 Budapest
Phone: +36 1 336 4200
Fax:
+36 1 336 4201
Latvia
Balasta dambis 1a
Riga, LV-1048
Phone: +371 778 3333
Fax:
+371 778 3334
Lithuania
Laisves ave. 3
Vilnius, LT-04215
Phone: +370 5249 1212
Fax:
+370 5249 1211
Poland
The Metropolitan Building
Plac Pilsudskiego 3
00-078 Warsaw
Phone: +48 22 331 7800
Fax:
+48 22 331 7801
Serbia&Montenegro
Bulevar Kneza Al. Karadjordjevica 20
11000 Belgrade
Phone: +381 11 266 3863
Fax:
+381 11 367 4538
Slovakia
Gorkého 3
811 01 Bratislava
Phone: +421 2 59 980 980
Fax:
+421 2 59 980 981
Ukraine
34 V. Vasylkivska St.
01004 Kyiv
Phone: +38 044 490 5700
Fax:
+38 044 490 5799
Russia
77, Sadovnicheskaya Embankment
115035 Moscow
Phone: +7 495 258 5151
Fax:
+7 495 258 5152
Romania
Sos. Bucuresti-Ploiesti nr 1A
Bucharest Business Center C1, 4th floor
Bucharest
Phone: +40 21 319 7777
Fax:
+40 21 319 7778
Real Estate
Review
2007
For more information on Colliers, visit our web site at www.colliers.com
POLAND
ECONOMY
OFFICE
RETAIL
INDUSTRIAL
BUILDING CONSULTANCY
INVESTMENT
HOTELS
Price EUR 500
Our Knowledge is your Property
Colliers International Central & Eastern Europe
Location Map
Colliers International Worldwide
Location Map
St. Petersburg
Tallinn
ESTONIA
RUSSIA
Riga
LATVIA
Moscow
LITHUANIA
Vilnius
EUROPE AND
MIDDLE EAST
Warsaw
POLAND
NORTH AMERICA
AFRICA
Kyiv
UKRAINE
Prague
CZECH REPUBLIC
HAWAII
SLOVAKIA
Bratislava
Budapest
HUNGARY
Zagreb
CROATIA
ROMANIA
Bucharest
Belgrade
SERBIA &
MONTENEGRO
Sofia
SOUTH
AMERICA
Varna
GREATER ASIA
AUSTRALIA
BULGARIA
Istanbul
GREECE
TURKEY
Athens
Copyright Colliers International 2007
This report is intended as general market research and is based upon material in our possession or supplied to us, which we believe to be reliable. Whilst every effort has
been made to ensure its accuracy and completeness we cannot offer any warranty that factual errors may not have occurred. We would like to be told of any such errors
so that these can be corrected. Colliers International takes no responsibility for any damage or loss suffered by reason of the inaccuracy or incorrectness of this report.
THE AMERICAS
EUROPE, MIDDLE EAST & AFRICA
ARGENTINA
BRAZIL
CANADA
CHILE
COLOMBIA
COSTA RICA
MEXICO
PERU
UNITED STATES
AUSTRIA
BALTIC STATES
BELGIUM
BULGARIA
CASPIAN REGION
CROATIA
CZECH REPUBLIC
DENMARK
FRANCE
GERMANY
GREECE
HUNGARY
IRELAND
ISRAEL
ITALY
NETHERLANDS
NORTHERN IRELAND
NORWAY
POLAND
PORTUGAL
ROMANIA
RUSSIA
SERBIA & MONTENEGRO
SLOVAKIA
SOUTH AFRICA
SPAIN
ASIA PACIFIC
SWEDEN
SWITZERLAND
TURKEY
UKRAINE
UNITED ARAB EMIRATES
UNITED KINGDOM
AUSTRALIA
CHINA
HONG KONG
INDIA
INDONESIA
JAPAN
MACAU
NEW ZEALAND
PHILIPPINES
SINGAPORE
SOUTH KOREA
TAIWAN
VIETNAM
Poland
in Warsaw since 1997
Dear Clients & Friends,
2006 proved to be yet another year of success stories, both for the Polish economy, the
country’s real estate sector, and for Colliers International Poland.
The economic benefits of European Union membership are being felt every more strongly
outside of the capital, through foreign direct investment (FDI) in new industrial, retail and
business process offshoring (BPO) projects throughout the country. With the experience
and knowledge of our Industrial department, we have been able to facilitate the plans of
multinational corporations, entering Poland, or expanding existing operations. Our Office
team has also advised on prominent major investments, such as those by Royal Dutch Shell
and Capgemini, amongst others. The department also saw the promotion of Marcin Kania
to the position of Associate Director, as a reward for his continued hard work and loyalty.
The economic benefits
of European Union
membership are being
felt every more strongly
outside of the capital,
through foreign direct
investment (FDI) in
new industrial, retail
and business process
offshoring (BPO)
projects throughout
the country.
For the 6th year running our team provided a greater range of services to a greater number of
clients. As well as being the market leader in tenant representation services, and an ever
larger player in valuation and investment services, I’m delighted to report that in 2006,
we established two new departments. Colliers’ clients can now benefit from the expertise
of our Building Consultancy Services department, under the leadership of Zbigniew Firlit
and Robert Bartosiewicz; and Asset and Property Management Services, under Peter Love
and Monika Rajska-Wolińska.
In 2006, we became pioneers in Poland by offering consultancy services in the hotel sector,
creating a new department led by Alex Kloszewski, who has a wealth of experience in hospitality
both in Poland and the US. Meanwhile the Investment Department became one of the top
providers of transaction services, closing nearly Euro 500 million worth of deals.
All forecasts point towards another year of steady growth in GDP, with most other economic
indicators pointing in a favorable direction. Though the Polish market is now looking rather
mature, at least compared to those to the south and east, such as Ukraine and Bulgaria,
I sincerely believe that many opportunities remain. During the coming 12 months I look
forward to working with those of you who are investing in Poland for the first time, as well
as strengthening ties with our existing clients.
Hadley Dean
MANAGING PARTNER
POLAND
Colliers International (Poland) Sp. z o.o.
The Metropolitan Building,
Plac Pilsudskiego 3, 00-078 Warsaw, Poland
Phone: +48 22 331 7800
Fax:
+48 22 331 7801
www.colliers.pl
POLAND
Economic Overview
COUNTRY OVERVIEW
With 38 million citizens and an
economy of ca. USD 340 billion,
Poland is by far the largest country
in the region of Central and Eastern
Europe (CEE). It is also an important
member of the European Union, having
joined in May 2004.
POLITICS
Poland is a parliamentary democracy with
the head of state, the president, elected
directly by the general population.
Currently the country’s two most
important political positions are manned
by identical twins, Lech (president) and
Jarosław (prime minster) Kaczyński.
The popularity of their party, PiS (Law
and Justice), is based on a platform of
conservative social values, and a strong
anti-communism and anti-corruption
stance.
Following general elections in the
autumn of 2005, Poland has been
governed by a right-of-centre coalition
headed by PiS, with Samoobrona
(Self-Defence) and Liga Polskich
Rodzin (League of Polish Families) as
junior partners. The coalition is rather
unstable, threatening to split up at
frequent intervals due to issues such
as, the dispatch of fresh troops to
Afghanistan, subsidies to farmers,
and alleged improper behaviour of
government ministers. Despite threats
to dissolve the government and
organize fresh elections, the falling
popularity of all parties in government,
in particular the junior partners of the
coalition, means that it is against all of
their interests to rock the boat.
Local elections in November 2006
brought success to pro-business
Economic Indicators
2002
2003
2004
2005
2006e
2007f
Nominal GDP USD bln
197.8
216.4
252.8
302.7
338.9
388.7
GDP Growth, pct y-o-y
1.4
3.8
5.3
3.2
5.5
4.3
FDI (net)
3.9
4.3
12.1
6.7
8.1
7.4
Industrial output, pct y-o-y
5.1
13.9
6.8
9.6
14.8*
n/a
-10.4
-0.5
7.8
8.2
28.7*
n/a
20
20
19
17.6
14.9*
n/a
Total Public Debt, pct GDP
39.8
43.9
41.9
42.5
44.0
46.5
Fiscal balance, pct GDP
-5.0
-4.5
-4.7
-3.8
-3.4
n/a
PPI, pct y-o-y, year end
2.3
3.7
5.4
0.2
3.0
3.4
CPI, pct y-o-y, year end
Construction-manufacturing output, pct y-o-y
Unemployment rate, pct year end
0.7
1.8
4.3
0.5
1.6
2.4
Exports, USD bln
46.7
61.0
81.9
95.8
110.2
124.0
Imports, USD bln
-54.0
-66.7
-87.5
-98.5
-113.3
-128.6
-2.5
-2.1
-4.2
-1.4
-1.6
-1.7
C/A Balance, pct GDP
FX Reserves, USD bln
28.7
32.6
35.4
40.9
46.8
50.2
PLN/USD, avg
4.08
3.89
3.65
3.24
3.10
2.89
PLN/EUR, avg
3.85
4.40
4.53
4.02
3.89
3.75
Source: DB Research, Bankier, GUS
2
*
C O L L I E R S R E A L E S TAT E R E V I E W 2 0 0 7
e – estimate, f – forecast, * – October ‘06
P O L A N D Economic Overview
THE ECONOMY
Economically 2006 can be summed
up as surprisingly successful. Growth
topped expectations at around 5.5%,
manufacturing and exports continued
their double digit growth, the trade
deficit remained narrow, and unemployment levels fell. Furthermore foreign
direct investment (FDI) continued to
flood in, particularly from East Asian
manufacturers of electrical goods.
One cloud on the horizon is labour
shortages in certain sectors. Though the
unemployment level at the close of the
year was still above 15%, employment
2007 will be another year of growth, and
new investments should continue to
arrive, both in industry and manufacturing, and through Business Process
Offshoring/Outsourcing projects.
Increased employment levels, rising
salaries, and the flow of income from
overseas workers will ensure that
demand at home remains buoyant.
Economic Indicators
25
6
20
5
15
4
10
3
5
2
0
GDP Change (%)
is up, and hundreds of thousands of
citizens have left Poland to work in
other EU countries. The government
aims to assist sectors like construction,
which are particularly badly effected, by
allowing in labour from Romania and
Bulgaria, new EU members, as well as
from neighbours Belarus and Ukraine.
Unemployment, Inflation (%)
Platforma Obywatelska (Citizen’s
Platform – the main opposition), though
the Peasants’ Party (PSL) impressed
most of all by winning control of many
smaller town councils. Platforma claimed
the most prestigious prizes, by taking
the presidency of Warsaw, as well as
that of several other large cities (e.g.
Wrocław, Gdańsk). The city president’s
role is not simply ceremonial. Cities
control sizeable budgets, and can make
applications for European Union
structural funds. Thus the mayor can
strongly influence a city’s development.
1
2002 2003 2004 2005 2006 2007f
Year
Unemployment
Inflation
GDP Change
The Polish Złoty, though vulnerable to
fluctuations, continues to be strong by
historic standards. Monetary policy is
progressively loosening as inflation rises
from extremely low levels, so reducing
real interest rates. Though the national
bank has made warnings about the risk
of inflation in 2007 and 2008, the
arrival of a new governor in January
2007 might herald a more relaxed
stance than that of the hawkish
■
predecessor, Leszek Balcerowicz.
3
POLAND
Office Market
GENERAL OVERVIEW
As Colliers International predicted,
2006 was a year of rapid absorption of
office space, tumbling vacancy rates,
and of rising rents. During the coming
12 months, with low quantities of
vacant space across Warsaw, and low
levels of new supply, tenants looking to
negotiate space and move in 2007 may
find the going tough; they’ll need to
make quick decisions, and pay more
than those who signed in 2004–2006.
Though rents are heading upwards, at
least in the short- to medium-term,
many landlords have projects lined up
for 2008–2009, and will still offer
generous terms in order to get a large
anchor tenant on a prelease basis. This
will be seen particularly in the ‘Upper
As Colliers International predicted, 2006
was a year of rapid absorption of office space,
tumbling vacancy rates, and of rising rents.
South’ (principally Mokotów) zone,
which continues to dominate in terms
of both demand and supply, with
around 400,000 sqm of new space either
under construction or officially planned.
Warsaw Office
Market Activity
DEMAND
Quarterly Takeup (sqm 000s)
150
In the first half of 2006 the office leasing
market in Warsaw showed continued
120
90
Generally activity is concentrated in the
two central zones, where prominence
and prestige attract financial firms and
consultancies, and in Upper South and
South West (the latter represented
principally by the al. Jerozolimskie
corridor), which are popular for
FMCG manufacturers locating their
administrative headquarters.
The amount of deals signed in Upper
South during the year was 24% of the
total activity for the city, despite the area
having just 18.4% of the stock. This is a
reflection of the large amount of leasable
stock (as opposed to owner-occupied
properties) in the area, as well as its
popularity. The out-performance will
continue in 2007, not least of all because
during the coming 24 months, a large
proportion of new buildings will be
completed here.
Warsaw Office Market – At a Glance
60
Suburban stock (sqm) Class A & B+
30
Suburban vacant space
CBD stock (sqm) Class A & B+
0
2001 2002 2003 2004 2005 2006
Year
City Centre
Suburbs
CBD vacant space
Total stock (sqm) Class A & B+
Q4 2006
Change y-o-y
1,525,915
110,280
5.40%
-008 bp
1,031,221
76,355
5.30%
-684 bp
2,557,136
186,635
5.40%
-280 bp
Total
Overall vacant space Class A & B+
4
strength, with a new high for takeup
(i.e. contract signatures for new deals,
renegotiations, expansions, etc.) of over
119,000 sqm in the second quarter.
Thanks to a new peak of 122,000 sqm
obtained in quarter 4, market activity
was up 10% on the previous year.
In 2007 market activity will remain
strong at around 110,000 sqm per
quarter, though a large component of
this will consist of prelease deals for
2008 and 2009.
POLAND
Office Case Studies
CLIENT
Nestlé Polska
CLIENT
Canal + Cyfrowy Sp. z o.o
TOTAL LEASED SPACE
5,300 sqm
TOTAL SPACE
14,100 sqm (built-to-suit project)
RESULTS
Colliers International Poland represented Nestlé Polska in the
renegotiation of their lease. The renegotiations concerned
5,300 sqm of office space in University Business Center
(4,500 sqm in UBC I and 800 sqm in UBC II). Both buildings
are situated in the Mokotów district.
RESULTS
The five-storey building with approx 7,600 sqm of leasable
space, plus a 148-space underground car park, will be built
in the Stegny district of Warsaw, at ul. Pory 4. As well as
offices, the development will also have a television studio and
broadcasting center. The building will be detached, and used
exclusively by CANAL+ Cyfrowy.
For more information please contact:
Paweł Skałba, Robert Karniewski, Marek Ciunowicz, Marcin Kania
Phone: +48 22 331 7800
www.colliers.pl
P O L A N D Office Market
Selected New Projects – 2006
Metropolitan
Behind the figures for contract signatures,
actual absorption of vacant space ran
at historically high levels in 2006,
particularly in the two central zones
where substantial quantities of vacant
space were available at the beginning
of the year. During 2007 this will slow
down, simply because there is little
vacant space left.
Overall, with the economy forecast
to grow at steady, respectable rates,
companies are now looking to expand,
and to give themselves further
expansion possibilities for future years.
SUPPLY
At the end of 2006 the stock of modern
office space in Warsaw stood at ca.
2.55 million sqm, split in a 60:40 ratio
between the suburbs and the city centre.
Almost 190,000 sqm of new space was
delivered during 2006, the highest
figure since 2003, of which over one
6
District
Name of the Building
CC-Core
Rondo 1
Total Office Space (sqm)
CC-Fringe
Pańska Corner
CC-Fringe
Prosta Office Centre
15,981
US
MBP Topaz
11,080
US
Trinity Park I
18,100
55,000
2,700
US
Domaniewska Office Park – Alpha
US
Cirrus
5,626
12,855
quarter was accounted for by Rondo 1
(55,000 sqm), the 39-storey glass tower
in the central business district (CBD)
developed by Hochtief Polska. Apart
from this mammoth project, the quantity
of new space that arrived in the CBD
during the year was minimal, and it was
the Upper South zone which strengthened its claim to be Warsaw’s principal
business district, with 58,000 sqm of
new offices being delivered during 2006.
The area is popular with tenants due to
its proximity to Warsaw’s airport and
the middle-class residential districts of
Mokotów and Wilanów, as well as to the
extensive public transport connections
assured by bus and tram, as well as by
the metro, which runs along the eastern
edge of the zone.
In 2007 a similar amount of new office
space should be completed citywide
(including the delayed Złote Tarasy
project), of which approximately
one-third will be in the CBD.
VACANCY RATES
Despite the record supply levels in Q1
of 2006, the overall vacancy level in
the city only increased by one and a
half percentage points to 9.5%. The
underlying tendency was for strong
absorption of empty office space, and by
the close of the year the level had fallen
sharply to 5.4%. Of further significance
is that the differential in vacancy rates
between the city centre and the suburbs
had completely closed by the end of
2006. In fact the City Centre-Fringe
Breakdown of Warsaw Office Market
Zone
Stock
Core
403,026
Vacancy Rate Q4 2006
Take-up 2006
9.5%
72,438
City Centre
628,195
2.7%
113,848
E
129,986
2.2%
18,106
N
100,786
4.7%
4,884
LS
89,341
13.7%
9,040
SE
113,590
4.4%
29,234
SW
388,421
10.2%
55,397
US
470,638
2.9%
97,583
W
233,153
1.7%
11,682
2,557,136
5.4%
412,211
Total
POLAND
Office Case Studies
CLIENT
Schneider Electric
CLIENT
Capgemini
TOTAL SPACE
2,400 sqm
TOTAL SPACE
10,000 sqm
RESULTS
Colliers’ Office Department represented Schneider Electric
in the lease of modern office space in building F of Wiśniowy
Business Park, the latest stage of the office complex in the
south west of Warsaw.
RESULTS
Colliers International assisted Capgemini, a world leader in
IT consulting and outsourcing services, in its lease of over
10,000 sqm in Rondo Business Park in Kraków, which is
owned by Buma S. A., a local developer.
Phone: +48 22 331 7800
www.colliers.pl
P O L A N D Office Market
WARSAW OFFICE
DISTRICTS MAP
market is now practically fully-leased
(2.7%).
Unless unexpected economic turbulence
is encountered, further tightening across
the city is certain until at least 2008.
Those few buildings that have substantial
quantities of space remaining are likely
to close 2007, either full, or nearly so.
requirement. Once rent-free periods
and other incentives are factored in
the effective level is generally from
EUR 14.50 to EUR 18.00.
In the Upper South market sector,
headline rates for the newest projects
are slightly lower at EUR 14.00 to
EUR 16.00.
The tight market and rapid leasing times enjoyed by selected
new projects have allowed some landlords to raise their rent
levels with each successive development phase or new buildings.
RENT LEVELS
The tight market and rapid leasing times
enjoyed by selected new projects have
allowed some landlords to raise their
rent levels with each successive
development phase or new building.
Owners of the most sought after
properties in the CBD are typically
offering headline rents from EUR 16.00
to 20.00 for a medium-to-large space
8
The strength of the market has not
benefited all landlords equally, however.
Older office developments in the CBD,
and along Warsaw’s south western
corridor, command significantly lower
rents, with levels of EUR 12 to EUR 14
(headline) being more typical. In certain
circumstances tenants can obtain
■
effective rents of less than EUR 10.
POLAND
Retail Market
EXECUTIVE SUMMARY
In the years since the transformation to
a market economy, investment in retail
real estate in Poland has been dominated
by private sector initiatives concentrated
on land outside of the city core, where
plots have tended to be undeveloped
or easily cleared for new development.
Such land is also cheaper, and less
troublesome to acquire in terms of
outstanding ownership issues.
The market for large-scale shopping
centres with hypermarkets is saturated
in Warsaw, and once the current
pipeline of developments in Wrocław
and Poznań has been delivered the
situation will be similar in these cities
too. Investors now have to look for new
opportunities.
SUPPLY TRENDS
There is currently approximately
3.4 million sqm of leasable area in large
modern retail developments in the
7 large city/regional markets in Poland,
with a further million sqm in the
pipeline. Within these urban areas the
density of retail space is currently just
under 500 sqm per thousand inhabitants,
though for the country as a whole the
figure falls to ca. 150 sqm per thousand
inhabitants. Indeed it is on towns and
small cities, with populations of between
75,000–200,000 that developers of
hypermarkets and small galleries are
now having to focus their attention.
For example Słupsk (northern Poland)
has three new projects in the pipeline
which could push the density of retail
space up to 1,000 sqm per 1,000
inhabitants by the middle of 2008.
Within certain regional capitals, as well
as in Warsaw, the impending market
saturation means that investors are
tending to look at alternative retail
concepts, such as:
Neighbourhood centres
Restoration of historic/industrial
properties
City centre/high street
redevelopment
Factory outlet centres
Neighbourhood retail centres take
advantage of 3 key facts. Firstly Poles,
more than any other nation in the CEE
region, still tend to do their shopping
locally. Unfortunately, grocery shops
within housing estates tend to be
expensive, have limited product ranges,
and are surrounded by poor local
infrastructure. Investors talk about
the opportunities in building modern
pleasant small shopping centres
(neighbourhood malls), that can meet
all grocery needs as well as other basic
services such as banking, medical
services, hairdressing, etc.
There is currently approximately 3.4 million sqm
of leasable area in large modern retail developments
in the 7 large city/regional markets in Poland, with
a further million sqm in the pipeline.
Even in central locations, many cities
in Poland are dominated by long since
derelict industrial sites, such as 19th
century brick factory structures, or
more recent manufacturing complexes.
The most notable regeneration and
redevelopment project on such a site is
Manufaktura in Łódź, brought to the
market by Apsys Polska. Numerous
other examples exist however, such as
Stary Browar (Old Brewery) in Poznań
and Stara Papiernia in Konstancin. The
British developer Parkridge has begun
work on five new 3rd-generation city
9
P O L A N D Retail Market
The third phase of Liebrecht & wooD’s
Fashion House outlet centre in Warsaw
may also be undertaken during 2007,
following the opening of the second
phase during the previous year.
Within the near suburbs Quinlan Private
Golub will renovate a local historic
shopping hall, Hala Koszyki, and so
provide 10,000 sqm of retail space
on two levels, with the centre to be
anchored by a supermarket. The site
will also be commercialised through
1,000 sqm of office space and the sale
of 150 apartments.
Within the city centre a recent
breakthrough in privately financed
redevelopment was that of Pasaż
Wiecha, a street handed over for
commercialization to DTC Real Estate
(the owner of several old department
store buildings) for a period of 30 years,
in return for the upgrading works.
The result, unveiled in 2006 Q4, isn’t
revolutionary, but is a large improvement
on its previous state, which rather
deterred shoppers from passing
through.
Evolution of Modern
Retail Space in Warsaw
10
Concentration of Retail
Space – Major Cities/Regions
1.2
150
0.9
100
0.6
50
0.3
0
0
Year
Annual Supply
Cumulative Supply
800
600
400
200
0
Autumn 2006
Upper
Silesia
200
1,000
Wrocław
1.5
Warsaw
250
1,200
Łódź
1.8
Kraków
300
Tricity
All other new developments, to be
delivered during the coming two years
in the capital, will either be on the
periphery of the conurbation, or on a
relatively small scale. The largest of
these in 2007 will be Park Handlowy
Poland’s major regional cities are in
the midst of an important 2 years for
the development of third-generation
shopping centres. In this respect the
highlights of 2006 were the opening of
Apsys Polska’s Manufaktura and ECE
Projektmanagement’s Galeria Krakowska
in Kraków.
Poznań
The capital’s market is now close to
saturation point in terms of conventional
shopping centre space, a position that
will be all the more valid following the
opening in Q1 2007 of Złote Tarasy
(63,400 retail GLA), in the heart of
Warsaw.
Annual Supply (sqm 000s)
WARSAW
REGIONAL CITIES
Sqm per 1,000 inhabitants
Some major cities such as Warsaw,
Wrocław and Gdańsk already have
so-called ‘outlet centres’, i.e. a shopping
centre accommodating retail units that
sell-off designer fashions (typically
leftover stock from a previous season) at
heavily discounted prices. As consumers
develop a greater taste for luxury goods,
so more of these developments will open.
The two main operators to date are
Neinver Polska (Warsaw, Wrocław)
and The Outlet Company (Sosnowiec,
Gdańsk, Warsaw). Though both developers have plans to open new centres
such as in Poznań and Kraków, other
investors are expressing interest in
entering the sector, for example in Łódź.
On the high street, adjacent to the
recently refurbished Pasaż Wiecha, the
site of the Kino Relax cinema will be
rejouvenated by Alma Development.
The company intends to open a small
retail centre anchored by an Alma
Market delicatessen.
Cumulative Supply (sqm mln)
Frequently 20th century buildings,
such as railway stations, that are now
perceived as ugly, uncomfortable or simply
in poor condition, are being touted as
potential private-public regeneration
projects. To the present, little has been
accomplished, though the national
railway operator is preparing potential
schemes with a consultancy firm.
Zielone, a retail park being developed
by a subsidiary of Denmark’s TK Development. The 24,000 sqm centre was
sold to Credit Suisse Asset Management
Immobilien Kapitalanlagegesellschaft,
at the end of 2006, well before its 2007
Q2 opening.
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007f
2008f
centre retail projects, of which four
involve the restoration of old structures.
Forecast Total End 2008
Despite these two prominent projects
it is actually in Wrocław and Poznań
where growth in modern retail space
will be the most spectacular. Already
Poznań’s citizens can boast almost as
much retail space per capita as those
in Warsaw, with a level of ca. 650 sqm
per 1,000 inhabitants. By the end of
the 2008 this figure will leap to almost
1,100 sqm per 1,000 inhabitants, whilst
the comparable figure for the capital
will be only around 720 sqm per 1,000
inhabitants.
Grunwaldzki (Echo Investment), Arkady
Wrocławskie (LC Corp) and Galeria
Legnicka (Redis).
Certain other, less prominent cities
have seen disproportional amounts of
new projects announced. Whilst this is
positive news for construction companies
and consumers, for the retailers deciding
which will be the best for their brand
can be difficult, particularly when the
local market can only support one
outlet. Development hot spots include
Despite these two prominent projects it is actually in Wrocław
and Poznań where growth in modern retail space will be
the most spectacular.
Shoppers in Wrocław, who since
October 2006 have been able to buy
cut-price designer brands at Neinver
Polska’s Factory outlet centre, will see
a succession of large developments
open during 2007 and Q1 2008 – Pasaż
Białystok, in the north-east of the
country, where as many as six new
shopping centres or hypermarket and
gallery projects have been announced,
with similar numbers being unveiled in
Lublin and Rzeszów. Also smaller towns
such as Słupsk (population ca. 100,000)
and Płock (140,000) could have 3
and 4 modern retail developments,
respectively, by the close 2008.
DEMAND
New brands continue to come to the
Polish market, though often they do so
via 3rd parties, which have won brand
franchises for the country or wider
region. Examples of such companies
include Alshaya, which will launch
Body Shop, Claire’s and MAC in
Poland in 2007, and the Inditex Group
(Bershka Stradivarius, Oysho and Pull
& Bear), which has previous form in
Poland with Zara. Meanwhile, a veteran
of the Polish market – Empik Media &
Fashion (e.g. Smyk, Empik, Esprit) –
has declared that it will launch another
3 franchised brands in 2007.
Furthermore many current players in
the Polish market also have ambitious
expansion plans. Statistics suggest that
Pipeline in Poznań
Development
Developer
Type
GLA (sqm)
Expected Delivery
Status
Neinver
S.C.
55,000
2007 Q4
under construction
Galeria Malta
Stary Browar II
Metropolis
Galeria Pestka
Fortis
S.C.
25,000
2007 Q1
under construction
Echo Investment
S.C.
40,000
2008
planned
under construction
Mobel Walther
S.C.
40,000
2008 Q1
Factory
Neinver
outlet centre
15,000
2007
planned
Łacina
Apsys
S.C.
90,000
2009
planned
ECE
S.C.
44,000
2009
planned
Developer
Type
GLA (sqm)
Expected Delivery
Status
Galeria Poznańska
Pipeline in Wrocław
Development
Arkady Wrocławskie
Galeria Legnicka
Pasaż Grunwaldzki
Idylla
Renoma
LC Corp
S.C.
32,000
2007 Q2
under construction
Redis
S.C.
64,000
2007 Q4
under construction
Echo Investment
S.C.
50,000
2007 Q1
under construction
Mayland
S.C
42,000
2008
planned
DTC
S.C.
36,000
2008 Q2
planned
11
Manufaktura Shopping Center, Łodź
aggressive supermarket chains have
potential to build up further market
share. Figures from AC Neilsen indicate
that in Poland the top 3 grocery retailers
account for only 13% of the market by
volume of sales, compared with 31% in
Czech Republic, 43% Hungary and over
80% in all Scandinavian nations. This
would suggest that German discounter,
Aldi, which aims to enter the Polish
market may do so successfully, even
though its various rivals have opened
over 1,300 shops between them.
Despite this, in 2006 the French grocery
retailer Groupe Casino decided to pull
the plug on its Polish retail operations
by selling its ‘Geant’ hypermarkets to the
Metro Group (to be rebranded as ‘Real’),
and its Leader Price discount stores to
Tesco. Casino is not to leave the country
completely though. Through a new
division called Mayland the company
will develop new shopping centres on
land that it had previously acquired.
12
RENTS
Retail Rents
Centre Location
Rent Level
(EUR/sqm/month)*
Warsaw (top tier centre)
20–34
Warsaw (second. centre)
17–30
*
Assumes unit of 201–500 sqm
High Street
Rent Level
(EUR/sqm/month)*
Warsaw – Nowy Swiat
65–100
Gdańsk – ul. Rajska
40–50
Poznań – Półwiejska
35–45
Kraków – Rynek Glowny
55–80
Wrocław – Rynek Glowny
48–60
*
Assumes unit of 100–200 sqm
Another grocer that decided to
discontinue operations in Poland
is Ahold, which recently sold its
Hypernova hypermarkets to Carrefour.
The company is also believed to be
ready to sell its small format Albert
stores too, though as of yet a deal has
not been announced.
Factors effecting rent levels include
the type of products that will be sold,
the amount of space to be leased, the
length of the lease being signed, and
the visibility of the retail unit within
the centre.
In terms of rent differences between
competing developments, the recent
strong supply of modern retail space has
created a stratification of the market.
The landlords of dominant centres can
often negotiate higher rents, whilst still
enjoying tenant waiting lists. For other
landlords the situation can be different,
and despite offering discounts and
incentives, they may fail to attract the
most popular chains that are now being
more selective about further expansion
■
plans.
POLAND
Retail Case Studies
CLIENT
Mobel Walther Objekt Poznań
CLIENT
Noble Bank
ASSET
Galeria Pestka
TOTAL SPACE LEASED
370 sqm
TOTAL SPACE
40,000 sqm
RESULTS
Colliers International has been appointed as the exclusive
agent for Mobel Walther’s shopping center in Poznań. The
three-storey shopping center will have 40,000 sqm of sales
area with around 80 tenants. The project will be completed
in Q1 2008.
RESULTS
Colliers International represented Noble Bank – a private
banking company – in a lease transaction of 370 sqm of
retail space. The new customer service point is located
in Kamienica Włoska, on Marszałkowska Street.
CLIENT
Nestlé Nespresso
TOTAL SPACE LEASED
200 sqm
RESULTS
Colliers International represented Nestlé Nespresso in the
lease transaction of 200 sqm of retail space in which the
company will open the first Nespresso Boutique in Poland.
As a suitable location for its prestigious brand the company
chose a top-end location on Nowy Swiat, an exclusive high
street in Warsaw. Currently, Nespresso has more than
40 Boutiques in major cities around the world.
Beata Wałujska-Sieniuta
Phone: +48 22 331 7800
www.colliers.pl
POLAND
Industrial Market
EXECUTIVE SUMMARY
WARSAW
The market for leased industrial and
warehousing space grew strongly once
again in 2006, with take up for the
year up over 40% on 2005, at around
770,000 sqm. For the first time leasing
activity in the regional cities outstripped
activity in Warsaw, though in the capital
itself, the market expanded by around
15%.
The 3 Zones of Warsaw (see map) still
dominate the Polish market in terms of
stock, with around 1.3 million sqm of
warehousing space i.e. around 60% of
the total in Poland. Nevertheless its
share falls continuously (having stood
at 68% at the end of 2005). This is a
result of the growing popularity of other
regions, rather than a decline in the
capital’s fortunes.
Rents have now started to edge upwards.
One reason for this is the strong market
and lower levels of vacant space.
However, a major influence has also
been the rising cost inputs, for example
of construction labour and of raw
materials, particularly of steel. Despite
this, strong competition between
developers, including new entrants
to the market such as Slough Estates
(in 2005), still makes Poland very
competitive when compared with
surrounding countries.
Market Activity in Poland
Selected Major Industrial Deals in Poland
Company
500
Sqm (000s)
Building
Sqm
Location
Quarter
Warsaw
400
300
200
100
0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
Year
Warsaw
14
The greatest volume of existing
warehouse space in Warsaw can be found
in Zone 2, i.e. in the western and
southern sections of the region, from
between 15 km and 25 km from the city
centre. The stock level in Zone 2 was
730,000 sqm at the end of 2006, which
was an increase of 70,000 sqm from
the beginning of the year. This area is
popular due to the fact that it is quite
close to the city centre, yet enjoys
relatively low rent levels, meaning that
Regions
Gefco
Eurinpro Grodzisk Mazowiecki
15,000
Zone II
1
Hellman Moritz
Parkridge Distribution Center Nadarzyn
12,600
Zone II
2
Tesco
ProLogis Park Teresin
12,400
Zone III
2
Logistic System
Lexar Kostowiec
11,000
Zone II
1
TNT Express
Annopol Logistics Park
8,000
Zone I
2
Carlsberg
Millennium Logistic Park Pruszków
6,000
Zone II
3
Toya
10,800
Zone II
3
H&M
Panattoni
60,000
Poznań
1
CORNING
Tulipan Park Stryków
43,000
Łódź
1
Grupa Raben:
CJ Internatonal
ProLogis Park Chorzów
28,740
Silesia
2
FM Polska
17,500
Silesia
2
Azymut
Slough Estates – Stryków
9,500
Łódż
2
Wrozamet
ProLogis Park Wrocław II
24,320
Wrocław
3
M&M
Logistic City
21,000
Łódź
3
Regional Cities
P O L A N D Industrial Market
1,500
250
1,200
200
900
150
600
100
300
50
0
Space Delivered (sqm 000s)
Total Stock (sqm 000s)
Evolution of Modern
Industrial Space in Warsaw
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
0
Year
Total Stock
users can serve both the local and
national markets from such locations.
The proximity to the city’s labour supply
also makes this area important for
production facilities.
Zone 1, which usually meets the
requirements of small clients handling
smaller-sized, higher value goods, offers
only 305,000 sqm of space, i.e. less than
a quarter of the total for Warsaw. In
2007 the area will see significant new
projects enter the market courtesy of
ProLogis, which has bought two land
plots in the Praga district of the city
(on the eastern side of the river),
where it will develop a total of around
70,000 sqm, and in Janki, outside the
south western border of the capital
(94,000 sqm).
The Warsaw Market
Zone
Stock
(sqm)
Vacancy Q4
2006 (sqm)
Vacancy Rate
Q4 2006 (%)
Typical Asking
Rent (EUR)
306,781
6,637
2.20
5.00
Zone 2 (10–25 km from center)
727,511
91,826
12.60
2.90
2.70
Total
Zone 3, which encompasses projects
within Warsaw’s sphere of influence,
but over 25 km from the city centre, is
more suited to large-scale national and
international logistics operations due
to the availability of cheaper land (and
rents) next to major roads. The supply
of space in Zone 3 has been boosted
during the last 4–6 quarters by the
delivery of 160,000 sqm in Teresin
by ProLogis (fully-leased) and a new
20,000 sqm phase at Europa Park in
Mszczonów. The latter, developed by
EDC, has the potential to expand by
more than 150,000 sqm. One other new
entry to Warsaw’s Zone 3 is the British
developer Parkridge, which recently
delivered the first 26,000 sqm of its new
logistics park in Sochaczew.
VACANCY
Zone 1 (to 10 km from center)
Zone 3 (>25 km from center)
Space Delivered
270,373
20,170
7.50
1,304,665
118,633
9.10
There were few completions of new
warehousing space during the first
half of 2006. During this period, the
combination of low supply and high
demand caused the vacancy rate for
Warsaw as a whole to fall by more than
half, to 7.2%. The area to see the biggest
15
ProLogis Park, Poznań
16
2,500
2,000
1,500
1,000
500
Existing
Kraków
Gdańsk
Warsaw
Continuing development of Poland’s
motorway network also serves both to
generate new demand, and to encourage
the relocation of operations.
Łódź
0
Wrocław
The market for warehousing and logistics
space in Polish regional cities took off
in 2005, and at the end of 2006 space in
the regions accounted for 850,000 sqm.
Furthermore, nearly 500,000 sqm of
Notable large investments that will
generate business for real estate
developers include the LG Philips LCD
screen manufacturing plant in Wrocław,
Sharp’s LCD plant in Toruń and Dell’s
computer assembly centre in Łódź.
Existing and Planned Space
in Poland’s Regional Markets
Silesia
REGIONAL CITIES
Drivers behind this increased demand
include growth in the retail sector,
and the resulting requirement for local,
national and regional distribution
centres, and large manufacturing
investment projects which draw in
suppliers and logistics providers to
serve the principal investor.
A trend during 2006 was the planning
and delivery of new projects next to
exit sliproads of new motorways such
as the A4 and A2.
Poznań
At the close of the year the average
vacancy rate across the city was ca. 9%,
however, this figure disguises a very
tight market in Zone 1, where just
10,000 sqm of space was available for
lease in December 2006. Difficulty in
obtaining planning guidelines and
permits in the capital is making it
difficult for supply to meet demand
levels across most sectors of the real
estate sector, not only in industrial and
logistics space.
stock is under construction and
3,000,000 sqm planned.
Sqm (000s)
fall was Zone 3, where the large amount
of speculative space delivered by ProLogis
at Teresin started to be absorbed.
Planned/Under Construction
Particular focuses of activity include
Stryków, a town north of Łódź, where
the A2 and A1 motorways will intersect
(Diamond Business Park Stryków,
Tulipan Park Stryków), Chorzów
and Wrocław on the A4 motorway
(ProLogis Park Chorzow/Wrocław),
and the Poznań region (Tulipan Park
Komorniki, Panattoni Gądki).
Contracts were signed for over half a
million square metres of space in the
regions during 2006, the majority of
considerably lower than in neighbouring
countries such as Czech Republic and
Slovakia. Most city markets also see
at least 3 international developers
(players such as ProLogis, Parkridge CE,
Panatonni, Slough Estates, AIG/Lincoln)
competing against one another, as well
as against national and local businesses.
Average rents are from EUR 2.75 to
EUR 2.90. A customer with a large
space requirements in standard A-class
properties is likely to negotiate rents
Poland is blessed with large expanses of flat empty space,
and land prices are considerably lower than in neighbouring
countries such as Czech Republic and Slovakia.
which was accounted for by demand
for new space. Poznań, Wrocław and
the Silesia region led the market with
161,538 sqm, 122,867 sqm, 108,089 sqm
of deals signed, respectively. The largest
deals included those by a retailer –
H&M – for 52,000 sqm on a new site
being developed by Panattoni in Poznań,
and 43,000 sqm leased by a manufacturer
– Corning – in Slough Estate’s Tulipan
Park Stryków.
firmly under EUR 2.75 per sqm. This is
as true in Zones 2 and 3 of Warsaw as
in provincial cities seeing high levels of
development. An exception to this
would be the city of Kraków where
there is a shortage of warehousing
space, and where rents rage from
EUR 3.10 to EUR 3.50.
Within Warsaw, i.e. within Zone 1 (up
to 10 km from the centre) rent levels
are higher, at between EUR 4.00 to
EUR 5.00.
TENDENCIES
Demand will continue to be driven
significantly by the expansion of the
retail sector in Poland and the CEE
region, and by new manufacturing
investments. Demand for space in
Gdańsk will accelerate. Construction
on the first modern warehouse projects
in the city began in 2006, and
20,000 sqm of contracts were signed.
Other cities will also see developers
reveal plans for modern industrial real
estate projects, such as Szczecin,
Bydgoszcz, Toruń and Rzeszów.
Both development and demand will
continue to track the construction of
new motorways, and as a true network
of upgraded roads appears, companies
will find that being adjacent to the new
highways will offer real competitive
advantages.
Panattoni, Gądki
VACANCY
By the close of the 4th quarter 2006 the
average vacancy level across the various
regional cities in Poland stood at 7%.
However, generally it can be assumed
that the market is tighter, with no space
remaining unleased for long. Many
new developments are delivered on a
pre-lease or ‘build-to-suit’ (BTS) basis,
whilst the remaining capacity tends to
become occupied during the quarter
following delivery.
RENTAL RATES
Poland is blessed with large expanses
of flat empty space, and land prices are
17
for Foreign Direct Investments. It is
estimated that in 2006 total FDI into the
country was USD 8.50–10.00 billion.
To attract high inward flows of capital
Poland offers investors various forms of
state support, most notably in the 14
Special Economic Zones (SEZs). On
offer are several financial sweeteners
such as corporate tax refunds of up to
50% of the investment outlay or, for less
capital-intensive investments, similar
tax reductions of 50% of the cost of new
jobs that are created for a minimum of
2 years.
Slough Estates Poznań
Similarly developers and investors will
‘land bank’ in areas close to the new
highways. Land prices will rise in
established industrial areas. From around
EUR 15 to EUR 20 per sqm, industrial
development land will cost EUR 30 to
EUR 40 per sqm.
FOREIGN DIRECT INVESTMENT
Figures provided by the Central
Statistical Office suggest that Poland is
considered as an attractive destination
Furthermore, the Zones’ administrations
provide assistance in the investment
process, facilitating contacts with
public authorities, for example in the
acquisition of land. Technology and
industrial parks are also becoming
ncreasingly popular in Poland, as a way
to generate regional development, by
providing ready infrastructure and
beneficial clustering effects for investor
firms.
Recent prominent investments in
Polish SEZs there are LG (Łódź),
Funai (Nowa Sol), Sharp (Torun),
Dell (Łódź).
The Principal Regional Markets
City/Region
Stock
(sqm)
Łódź
198,595
0.0%
Poznań
200,516
Silesia
314,269
Wrocław
Kraków
Total
18
New Completions
2006 (sqm)
Average Asking
Rent (EUR)
32,070
2.95
16.4%
76,920
2.95
5.3%
105,880
2.95
149,301
5.1%
55,193
2.95
19,000
13.7%
11,000
3.20
837,181
7.0%
281,063
Vacancy Rate
Q4 2006 (%)
■
POLAND
Industrial Case Studies
CLIENT
Reporter Sp. z o. o.
CLIENT
ME-FA
TOTAL LEASED SPACE
9,000 sqm
TOTAL LEASED SPACE
7,700 sqm
RESULTS
Colliers International’s Industrial Department represented
Reporter Sp. z o.o., a fashion company, in its lease of modern
warehouse space in the Silesia Region. After studying the
market Reporter decided to lease 9,000 sqm in ProLogis’s
new development in Chorzów.
RESULTS
Colliers International Poland represented ME-FA, a Danish
company, in the process of sourcing a new production facility
with accompanying office and social space. ME-FA selected
a proposal from Panattoni to develop a built-to-suit facility
in Gądki, near Poznań, with 7,700 sqm of leasable space.
CLIENT
Sonoco
TOTAL LEASED SPACE
8,600 sqm
RESULTS
Working as the exclusive tenant representative to Sonoco,
a subcontractor to Gillette, Colliers International Poland
advised on the lease of 8,000 sqm of production space and
600 sqm of offices in Stryków, a town near the city of Łódź.
It was the second time that Sonoco had chosen to use
Colliers’ services.
Renata Osiecka or Maciej Chmielewski
Phone: +48 22 331 7800
www.colliers.pl
POLAND
Building Consultancy
In 2006 we observed a significant
increase in the number of construction
investments on the Polish market.
This rosy situation for the building
industry was caused mainly by the
considerable growth in investments
in road infrastructure and residential
properties, the former being facilitated
by the availability of European Union
funds.
It’s worth noting that the funds are
being used quickly and effectively by
local authorities, which is perhaps
quite surprising given the complicated
application procedures.
New roads and the upgrading of old
routes, new water supply and sewerage
systems, along with waste water
treatment plants, are all currently sectors
supporting the building industry. A large
amount of funds are still waiting to
be allocated, so we anticipate that in
2007 investments will continue to
be announced.
New roads and the upgrading of old routes, new
water supply and sewerage systems, along with
waste water treatment plants, are all currently
sectors supporting the building industry.
The residential property market is a
second very important area currently
for the building industry.
The increased availability of real estate
loans, and rising prices in the residential
market, have provided a stimulus for
many new projects to be started, as
many investors have been attracted by
20
potential profits, including many new
entrants to the sector.
During the second half of 2006 all
these factors helped to cause a rapid
and noticeable rise in costs within the
construction sector. For 2007 we foresee
a continuation of this trend.
INDUSTRY CHALLENGES
Despite the healthy level of demand,
there are also some problems that are
being aggravated by rapid growth,
linked principally to the weakness of
Polish construction firms. In fact the
past several years have been damaging
for domestic contractors, which are
suffering from a lack of cash to fund
development and the purchase of new
equipment and technological solutions.
Another critical problem is weakness in
organizational structures, or rather the
existence of outdated structures, which
is making growth of businesses difficult.
The emigration of building specialists
to Great Britain and Ireland is proving
to be a key factor in this area.
The system of Polish teaching focuses
on providing a broad academic
education, rather than developing
technical skills. This is a very important
problem that should be addressed.
During the past few years there has
been a very clear trend whereby Polish
youth shy away from technical fields
in greater numbers. This isn’t just a
problem unique to Poland, however,
rather a phenomenon present in many
European countries. As a result within a
few years time a shortage of construction
■
specialists will become apparent.
POLAND
Building Consultancy Case Studies
CLIENT
Jeans Club
CLIENT
BiK
PROJECT TYPE
Retail
PROJECT TYPE
Industrial
LOCATION
Warszawa. Szczecin, Katowice
LOCATION
Bronisze near Warsaw
RESULTS
Colliers’ Building Consultancy Team worked on the
construction of 5 stores for Jeans Club in Warsaw, Szczecin
and Katowice. The stores ranged from 400 to 1,200 sqm.
The work, which was undertaken in 2004 and 2005, covered
project management, design, site supervision and cost control.
RESULTS
BiK engaged Colliers’ Building Consultancy team as site
supervisor during the construction of a 10,000 sqm
warehouse in the Warsaw region.
CLIENT
Krakmeat
PROJECT TYPE
Meat processing plant
LOCATION
Kraków
RESULTS
The Building Consultancy department provided project
management, site supervisory and cost control services on
behalf of Krakmeat during the construction of an 8,000 sqm
facility.
Robert Bartosiewicz
Phone: +48 22 331 7800
www.colliers.pl
POLAND
Investment Market
EXECUTIVE SUMMARY
The value of commercial real estate
transactions in Poland in 2006 exceeded
EUR 4 billion, more than double the
2005 level of direct commercial property
investment volumes. The year can
be characterized by further yield
compression, despite rising EURIBOR
rates, a more dynamic mix of investors,
and an increasing interest in the
residential market.
INVESTORS
The Polish market is much broader today,
in terms of the number of investors and
their origin, than it ever has been.
Though Austrian and German funds
remain very active, accounting for the
largest number of completed individual
transactions, they no longer dominate
the marketplace with respect to monetary
The Polish market is much broader today,
in terms of the number of investors and
their origin, than it ever has been.
Polish Investment Market
2006
42%
54%
4%
Office
22
Industrial
Retail
volume. However, the Vienna-based
Akron Group acquired a majority
interest in the Warsaw Trade Tower, the
tallest office building in Central Europe,
from Apollo-Rida. Apollo-Rida sold off
interests in many of its holdings in
Poland in 2006, but continues to be
an active developer in the retail, office
and industrial markets. Increasingly,
Irish and Spanish investors – though
generally seeking smaller and niche
type products – are active, focusing
particularly on the residential market.
US investors, though not as numerous
as European, were involved in the largest
deal of 2006. GE Capital Real Estate,
which has operated in Poland for many
years, acquired Geant hypermarket-
anchored shopping centres for in excess
of EUR 500 million.
UK investors have only really been
noticed since the second half of 2005,
both in the acquisition of existing assets
and in funding development activities.
Prominent entrants include the Aviva
Central European Property Fund/Morley
Fund Management, Mosaic Property LLP,
Guardian Managers, Slough Estates,
FirstProperty, the AAIM Group, Rutley
Capital Partners and St. Martins
Property Group.
Polish capital involvement in the
property market has largely been limited
to development, lending, or the sale of
assets, though the notable exception
is the Arka Nieruchomosci TFI fund,
a product of AIB’s Polish banking
subsidiary, BZ WBK S.A. During its first
two years, Arka has built up a portfolio
of mainly small to medium-sized
products from across all sectors,
including residential. Arka also teamed
up in 2006 with Pramerica Real Estate
Investors to acquire the Trinity Park I
office project from Ghelamco. Colliers
expects that, as in western markets,
domestic institutions will eventually
seek exposure to Polish real estate assets
through direct and indirect property
investment in the near future.
SECTORS
During 2006, investment activity was
split roughly 55:45 between office and
retail deals. In the industrial sector, the
most active developers, Parkridge CE and
ProLogis, are backed by funds seeking
long term ownership, so few institutional
products are made available for sale.
Highlights of the year include the third
sale of Warsaw’s newest skyscraper,
POLAND
Investment Case Studies
Buma Square
Plejada Shopping Center
KRAKÓW
SOSNOWIEC
CLIENT
Buma Group
CLIENT
St. Martins Property Group
TRANSACTION VALUE
± EUR 50 million
TRANSACTION VALUE
± EUR 45 million
SELLER
Buma Group
SELLER
TK Development
PURCHASER
Rutley Capital Partners
PURCHASER
John Banka
Phone: +48 22 331 7800
www.colliers.pl
P O L A N D Investment Market
been bidding up land prices at an
astonishing rate, with Spanish investors
regularly prepared to pay top prices.
Rates paid for large central residential
plots were considered high at EUR 800
to EUR 1,000 per sqm at the beginning
of 2006. Yet towards the end of the
year, Spanish firms bought two sizeable
sites in Warsaw for approximately
EUR 1,800 per sqm and EUR 3,400 per
sqm respectively, followed by the sale
of 1,900 sqm to a private Irish investor
for around EUR 7,500 per sqm.
YIELDS
Trinity Park, Warsaw – Mokotów
Rondo 1 (opened 2006 Q1), for around
EUR 250m, with London & Regional
Properties taking ownership, and the
purchase of the Mokotów Business Park
by Heitman Property Partners III from
Globe Trade Center (GTC) for circa
EUR 225 million.
Prime Yields
16
14
Yields for well located and leased
properties in all sectors are now
sub-7%, with deals on a handful
of office transactions registered in
Warsaw nestling in the 5.5% to 6.25%
range.
In the retail market, the French Casino
Group bid ‘adieu’ to Poland, selling
a portfolio of shopping centers to
GE Capital Real Estate, and hypermarket
and discounter operations to competitors.
Under the banner Mayland, it will
however develop new centers on sites
acquired earlier.
It is not clear whether investors will
see returns increase over time through
growth in rents. Though the office
market is tightening in Warsaw and
stretched to the limit in other cities,
the potential supply pipeline is quite
substantial, particularly for 2008.
Furthermore, once the issue of bringing
in new spatial development plans
(currently almost nonexistent in
Poland) is solved, the abundance of
undeveloped land in the country means
that supply levels will be relatively
elastic in the long term.
The ‘hot spot’ is currently residential,
where developers of all nationalities are
trying to get a slice of a market seeing
double-digit price growth. Quality
apartments in good locations command
levels of more than EUR 2,000 per sqm
in Warsaw, with Kraków also seeing
similar rates. To acquire a bit more
luxury, asking prices are EUR 4,000 to
EUR 8,000. As a result, developers have
In the industrial sector the likelihood
of firm rental increases is also quite low
due to the very competitive nature of
the market in Poland. Whilst in the
retail sector certain developments are
very strong (e.g. Arkadia and Galeria
Mokotów in Warsaw) and can push
through increased rents, others are
more restricted due to growing
■
competition.
Yield (%)
12
10
8
6
Year
Office
24
Industrial
Retail
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
4
POLAND
Investment Case Studies
FIM Tower
Warsaw Trade Tower
WARSAW, CBD
WARSAW, CBD
CLIENT
Fortrade Financing Sarl
CLIENT
Akron Group
TRANSACTION VALUE
± EUR 25 million
TRANSACTION VALUE
± EUR 150 million
SELLER
SELLER
Apollo-Rida
PURCHASER
Endurance Fund
PURCHASER
Akron Group
Neil Gregory-Eaves
Phone: +48 22 331 7800
www.colliers.pl
POLAND
Hotel Market
EXECUTIVE SUMMARY
‘No room at the inn’ is the famous
expression that became pertinent last
year in Poland’s most important cities.
The best way to gauge the health of
the hotel sector is by attempting to
book a room midweek. In 2006, time
and time again, we heard the laments
from clients and friends coming to
visit, ‘I wasn’t able to get a room in
Warsaw/Kraków.’
During the past year, once more, Poland’s
economy made big gains – healthy
growth and foreign direct investment
levels, and a much improved unemployment rate. Arrivals to Poland in 2006
were up 14%; low cost airlines operating
to various cities in Poland have brought
over 2.5 million passengers. In fact 15.5
million passenger arrivals were recorded
at Polish airports in 2006. This is an
increase of 35% over 2005.
Arrivals to Poland in 2006 were up 14%; low
cost airlines operating to various cities in Poland
have brought over 2.5 million passengers.
The hotel industry in Poland had its best
year ever, with occupancy levels and
demand factors in most major cities
proving to be very strong. Record number
of domestic travelers criss-crossed the
country on business trips, or spent leisure
time with families. We saw an extraordinary influx of tourists from Spain, Britain,
Italy and Scandinavia. We also noticed
healthy levels of Austrian, German and
French overnight stays, particularly in
the business and MICE sectors.
Warsaw saw an overall occupancy rate
of 72%. The 5-star hotel sector looked
particularly healthy, with a rate of
68% and average room rate (ARR) of
EUR 95.00. Meanwhile, Warsaw’s
26
boutique hotels displayed great
RevPAR’s of EUR 71.00.
There were two sale transactions
during the year, one of which being
the Sobieski Hotel, which was sold to
WARIMPEX and its hotel Management
Company Vienna International Hotels.
The LIM Center, meanwhile, along
with the Marriott Hotel, was sold to
Loyd’s Investments and Evens Group
in the last few days of the year.
New openings during 2006 included the
new-look NOVOTEL Centrum, which
re-launched its new product with an
impressive 1st year of operations, and
ACCOR/ORBIS opened the first ETAP
hotel in the place where the former
Solec hotel stood.
In 2007 we will see the Hilton Warsaw
open during the first quarter, whilst
The Grand Hotel will complete its
renovation in July 2007. There are also
plans to build a 2- and 3-star hotel at
the upgraded Okęcie Airport, as well as
the expected opening of the Holiday
Inn Conference Spa Resort in Józefów
(main investor: Aquila Park).
POZNAŃ
Poznań also showed an improvement; the
occupancy rate grew by approximately
4 percentage points to 63%, and the
estimated ARR was EUR 66.00. The
most exciting news for the city was the
grand opening of the first 5-star property.
The Sheraton Poznań promises to deliver
the same success earned by its sister
properties in Warsaw and Kraków. The
Andersia 4-star 171-room hotel will open
mid-year 2007, and offer the largest
amount of conference space of any hotel
in the city. This property will be managed
by the IBB Hotels group, which also
manages the hotel Lublinianka in Lublin.
P O L A N D Hotel Market
The only transaction in Poznań was
the Trawiński hotel which was sold
for ca. EUR 5 million.
WROCŁAW
This was the city which showed the
best year-on-year improvement. All
categories of hotels enjoyed occupancy
rates of around 64%, there was growth
in RevPARs, and a cross-sector ARR
of EUR 56.00. New projects in the
works for 2007 include a Hotel System
property, with 107 rooms, that will open
in mid-year. The only transaction in
Wrocław last year, was the sale of
the Holiday Inn to Azure Properties,
producing a price of around EUR 84,000
per key.
The hotel sector will see its activity
enhanced in 2007 thanks to the new
LG Factory and its 10,000 workers, all
the investments in the economic zones
around Wrocław, and growth amongst
SMEs in the city.
194 rooms. In 2007 we can look forward
to the opening of the 4-star Hotel
Andel’s next to Galeria Krakowska.
The only transaction recorded in 2006
was the sale of the 5-star Sheraton
Hotel, at a yield of around 7.6%.
KRAKÓW
Kraków continued its magnificient
occupancy and RevPAR growth, fairing
best of all amongst all Polish cities.
Across all hotel categories an average
occupancy rate of 76% was notched up,
and an achieved rate of EUR 79.00.
The 5-star segment, however, produced
figures of ca. 78% and EUR 108.00
respectively. A new hotel to open was
the 4-star Qubus Krakow Hotel with
ŁÓDŹ
The city saw incredible growth in FDI
last year. The Manufaktura Shopping
City opened in 2006, and in terms of
industry there was the arrival of the
Gillette factory, the expansion of BSH,
and the announcement that Dell would
open up a plant. All in all this historic
city, built-up on the textile sector, got a
well-deserved kick start, which is now
Hyatt Regency Warsaw
27
P O L A N D Hotel Market
feeding through to a better outlook for
the hotel sector. We believe that across
all sectors the occupancy rate in Łódź
was just over 53%, and the achieved
average rate just under EUR 50.00.
With all the investment going Łódź’s
way it is fair to say this is the city of
the future for the hospitality industry,
being the second largest in Poland, and
possessing amazing 19th century brick
buildings.
There were 2 openings in Łódź last
year: the 3-star, 78-room Qubus Hotel;
and 2-star, 116-room Sporting Hotel.
There was just one transaction; the
Manufaktura Andel’s Hotel building was
sold to WARIMPEX, which will open a
4-star 167-room development in 2008.
GDAŃSK, GDYNIA,
AND SOPOT (TRICITY)
Gdańsk faired well in 2006, and
showed the strongest levels of demand
for hotel rooms in the city for many
years. The sector managed to achieve
a 63% occupancy rate, with an ARR
of EUR 73.00.
The only transaction in Gdańsk was for
the Holiday Inn, which was purchased
by Azure Properties. The transaction
value was around EUR 13 million.
The Grand Hotel Sopot reopened after
extensive renovation and showed
a very positive achieved rate in the
summer season. The hotel was fully
booked and commanded a healthy
EUR 150.00 during the summer
weekends.
For delivery in 2008, ground was broken
on the RadissonSAS, whilst work also
began on the Sheraton hotel and spa
in Sopot, which will open in the 2nd
quarter 2008.
28
TRENDS
First it was office buildings, and then
retail, to be followed in turn by the
industrial and residential sectors. Now
the time has arrived for hotel projects.
We have noticed a tremendous amount
of interest in the hotel sector in Poland.
Mainly attention has focused on
‘limited service’ and economy hotels.
Some of the pan-European chains are
now viewing Poland as the place to be,
and are looking to very quickly place
their branded products in most of the
country’s cites. Companies such as
NH Hotels, Domina Hotels and Resorts,
Vienna International Hotels, Barcelo
and Hilton Gardens are just some of
the players circling the Polish market.
We have seen a record amount of
transactions taking place, with last
year being the best since Orbis Hotels
merged with Accor in 2003.
Tourism contributed a healthy EUR 5.5
billion towards Poland’s GDP, which
is double that seen during 2003. We
foresee this trend to continue, with
growth aligned with that of GDP,
ranging from 4.8% to 6.2% per annum.
to invest and develop new facilities to
cater to the MICE sectors.
Gated communities, golf & country
clubs and spas are just 3 types of
products now coming to various regions
of Poland.
We continue to support our third year’s
recommendations, seeing optimistic
horizons for global branded 2-, 3and 4-star products in most regions,
towns and cites. The impetus will be
accelerated with the takeup of EU
infrastructure funds. History clearly shows
that our industry grows successfully when
there are efficient modes of communication available, such as: road, rail and
air. Unfortunately Poland did not do
well, however, when it came to building
new highways in 2006. The fact is
that there was only 90 km of new
motorways built. We assume that the
newly improved and implemented
regulations concerning public tenders
will help to accelerate such projects.
EU infrastructure funds will be a key
driver of the economy across Poland,
as will the growing low cost airline
traffic. Together, these forces will have
a great impact on the accommodation
business.
Since we like to see corporate sectors
improving, we can keep in mind that
the next wave of FDI is already on
its way. Two years after we joined the
EU, foreign investments in smallto medium-size businesses are now
materialising. The arrival of SMEs, i.e.
businesses with EUR 15 to 25 million
of capital, is sure to continue at a good
pace.
We see at least 5 major cities in Poland
needing to develop world-class multifunctional congress, conference and
exhibition venues. These facilities are
in fact required to help all sectors grow,
not just hospitality, providing places
where people can meet, show, trade and
network. This is where we envisage
the hotel industry being encouraged
We believe that the new municipal
governments will accelerate the level of
absorption of EU funds for infrastructure
projects in their local areas. With a
speedier rate of construction of roads,
highways, airports, bridges and railway
lines, the demand for hotel rooms and
services will grow at an unprecedented
■
rate.
POLAND
Hotel Case Studies
CLIENT
Cosmar Polska
CLIENT
Azure Properties
ASSET
(5-star, 250 rooms)
ASSET
Holiday Inn Wrocław (4-star, 164 rooms)
Holiday Inn Gdańsk (4-star, 143 rooms)
RESULTS
Colliers International was engaged by Cosmar to provide
valuation services on the Hyatt Regency Hotel. Colliers’
mandate also includes the sale of the property. Hyatt has an
excellent location in the most prestigious district in Warsaw.
RESULTS
Colliers in Poland was engaged by, and represented, Azure
Properties in the acquisition of Holiday Inn hotels in Wrocław
and Gdańsk. The new owner will operate these hotels under
the Holiday Inn franchise.
CLIENT
Warimpex
ASSET
Andel’s Hotel in Manufaktura
RESULTS
Colliers was engaged by Warimpex, the owners of the
Vienna International Hotels & Resorts chain, to assist in
the acquisition of a site and building at Manufaktura Shopping
City in Łódź where a 4-star Andel’s hotel is to be opened in
early 2008. The property will have 168 rooms and 1,500 sqm
of conference space, as well as ‘residence apartments’.
Alex Kloszewski
Phone: +48 22 331 7800
www.colliers.pl
POLAND LEGAL OVERVIEW
Basic Forms of Title
Leases
In Poland there are four basic forms of title to real estate:
(i) full ownership (‘własność’) which is similar to ‘freehold’ title
and entitles the owner to a full range of perpetual rights to
use and enjoy real property, (ii) right of perpetual usufruct
(‘użytkowanie wieczyste’) which is a form of ownership where a
governmental authority owns the underlying title and grants the
user full rights to use and enjoy the property for up to 99 years
subject to an annual statutory fee; subject to certain conditions,
the right of perpetual usufruct may be changed into full ownership
(iii) long term lease (‘dzierżawa’), which was originally designated
for agricultural land but is often used to lease commercial
property for up to a maximum period of thirty (30) years;
and (iv) a lease for a fixed period of time (‘najem’) which has
a maximum term of ten (10) years.
Leases in Poland are freely negotiable, but subject to certain
mandatory provisions of the Civil Code which cannot be varied
by contract. The most important restrictions concern the length
of lease terms and termination rights.
Restitution Claims
There is no comprehensive restitution law in Poland. Instead, there
is a complex web of laws which, under limited circumstances,
permit certain former owners of real estate to assert claims
against governmental authorities. Restitution claims may be
registered in the land and mortgage books; however, the absence
of such registration does not necessarily indicate that no such
claims exist.
Notaries and Notarial Fees
Acquisition of Real Estate by Foreigners
Generally, the direct or indirect acquisition of commercial
property by entities which are ‘controlled’ by foreigners requires
a permit from the Minister of Internal Affairs and Administration.
However, due to amendments flowing from Poland’s EU accession,
entities from the EEA area no longer require such a permit.
Certain restrictions and transitional rules remain relating to
purchases of specific types of real estate (i.e. agricultural land,
land located in border zones and second homes).
Legal agreements for the sale of real estate and transfer of
perpetual usufruct rights to real estate need to be in notarial
form in order to be enforceable in Poland. Notarial fees are
calculated on the value of the transaction up to a set maximum.
The new law on Court Registration Fees (effective as of March
2006), introduces fixed fees for entering the following rights into
the Land and Mortgage Registers: the right of ownership, the right
of perpetual usufruct and limited property rights (e.g. mortgages
and easements).
Registration System
Construction Law
In Poland, District Courts maintain land and mortgage registers
(‘księgi wieczyste’) which can date back more than 100 years,
depending upon the jurisdiction. These registers show the owner
of the property in question and also indicate the extent to which
the land is encumbered by mortgages and other servitudes. As a
general rule, ‘good faith’ purchasers of land are entitled to rely
upon information contained in the registers.
As a general rule, all major construction requires a building permit
in a form of an administrative decision. Due to amendments in
2006, administrative requirements for the construction of media
access have been softened.
Transfer Taxes
As a general rule, the sale of ownership right (as well as of a right
of perpetual usufruct) to a developed plot, or a plot of land that
is designated for development in the zoning plan, is subject to
22% VAT. The seller and the purchaser are jointly and severally
liable for a 2% transfer tax on transfer of the land, which is due
if sale of real property is VAT exempt or VAT- free.
Planning and Development Law
The local development plan is the main document deciding
about investments allowed on a given site. However, many Polish
communes still have no local plans in force and therefore an
administrative decision on the site development conditions is
required in such cases, prior to obtaining a building permit.
Language
Most legal agreements need not be executed in Polish in order
to be enforceable in Poland. Nevertheless, notarial form of real
estate transfer can only be executed in Polish.
Fluent in Real Estate
www.salans.com
Information contained in this general outline does not constitute a legal opinion and is not meant to be comprehensive. As a result of pending and new legislation, laws and regulations change
frequently in Poland and are often subject to varying interpretations. Professional advice should be sought regarding all aspects of real estate in Poland.
Poland
Tax
Summary
2007
Changes in the law
As of 1 January 2007 significant
amendments to the Polish Corporate
Income Tax and Polish Civil Law Activities
Tax came into force. The most considerable
changes concerning Corporate Income
Tax relate to: definition of tax deductible
costs and methods of their recognition
in time, tax depreciation, foreign exchange
differences, taxation of dividends and tax
filing duties. As regards Civil Law Activities
Tax Law, the most important modifications
refer to the rules of taxation of loans and
different determination of the party obliged
to pay tax (i.e. in a sale contract the tax
obligation rests solely on a purchaser and
in a loan agreement – on a borrower).
All of the above changes will have impact
on day-to-day tax reconciliations of entities
operating in the real estate sector, as well
as on new investments and exit structuring.
Furthermore, amendments to the Polish
Value Added Tax Law are currently under
consideration and will, most likely,
be introduced into the law during the
2007. These amendments will, among
others, relate to the reduced 7% VAT rate
that has been applied to first before
occupation sale of residential buildings
and construction services provided
with respect to residential developments.
Rental income
Net income received by corporate
taxpayers is taxable in Poland at the general
Corporate Income Tax rate of 19%
in 2007 and any changes of this rate
in the following years are not expected.
Generally, all expenses incurred
by companies while earning their income
are deductible for Corporate Income Tax
purposes as long as they have been
properly documented and incurred
with the purpose to earn taxable revenue
or with the purpose to maintain or secure
a source of taxable revenue. However, the
Polish Corporate Income Tax Law provides
for an exhaustive list of costs which are
not deductible for tax purposes, regardless
of whether they are borne with the above
purposes or not (e.g. fines and pecuniary
penalties, donations). Consolidation
for income tax purposes is possible
in Poland under specific conditions.
Thin capitalisation
The law sets a maximum debt-to-equity
ratio of 3:1 for loans drawn from qualified
lenders (including shareholders owning
at least a 25% share in a Polish company
or “sister” company if the same entity
holds at least a 25% share in the creditor
and the debtor company). When this ratio
is exceeded, interest paid on restricted
loans, in relation to the part of loans
exceeding three times the value of the share
capital, will not be tax deductible.
Depreciation
Accounting depreciation procedures
are similar to Western European standards;
however, it is possible for differences
to arise between accounting and
tax-deductible depreciation. Tax-deductible
depreciation is principally subject
to straight-line rates based on purchase
price. For buildings, depending on type,
these rates range from 1.5% to 10%
annually. Usually, non-residential buildings
are depreciated over 40 years (using a 2.5%
tax depreciation rate). Land is not
depreciated for tax purposes.
Loss carry forward
Tax losses can be carried forward for up
to five years. No more than 50% of the
amount of the loss carried forward from
each year can be used as a loss carryforward deduction in any particular year.
Property tax
A local annual property tax is assessable
on real property. Although there are plans
to introduce a real estate tax based
on value, currently the rate of tax
is dependent on the location and type
of property and is applied to the area
or value of the property.
The maximum real estate tax rates
for 2007 may not exceed the following:
• 18.60 PLN per square metre
of commercial building,
• 6.23 PLN per square metre of other
non-residential buildings,
• 0.69 PLN per square metre
of commercial land,
• 2% of the value of structures
(i.e. other real estate developments)
established in accordance with specific
regulations in this respect.
Withholding taxes
Dividends
The general withholding tax with respect
to dividend payments is 19%, regardless
of whether the recipient is resident
or non-resident. If the recipient
is a non-Polish tax resident, an appropriate
double taxation treaty may reduce
this rate. Furthermore, in line with the EU
Parent – Subsidiary Directive, from 1 May
2004, a withholding tax exemption has
been introduced with respect to dividends
being paid by Polish taxpayers to qualifying
recipients, being non-Polish tax residents.
Due to the amendments to the Polish
Poland
Tax
Summary
2007
Corporate Income Tax Law in force as
of 1 January 2007, this withholding tax
exemption will also apply to dividends paid
by Polish entities to qualifying recipients
being Polish tax residents.
Interest and Royalties
The withholding tax rate on interest is 20%,
unless adjusted by a double taxation treaty.
There is no withholding tax on interest
paid within Poland, and such interest
is generally treated as taxable income
upon receipt. Please note that, due
to accession to the European Union,
Poland should have introduced Council
Directive No. 2003/49/EC, under which EU
Member States are to apply a tax exemption
(under certain conditions) to interest paid
to qualified lenders from other EU Member
States. However, Poland was granted an
8 years transitional period, which began
on 1 July 2005. Interest payments made
from Poland to associated companies
of other EU Member States may be subject
to withholding tax at 10% rate during
the first four years of the transitional period,
and 5% during the final four years, unless
the respective double tax treaty provides
otherwise. After this period, interest
payments made to associated companies
will be withholding tax exempt.
Intangible services
Payments for services of an intangible
nature (i.e. management, consulting
services, guarantees) to non-residents are
subject to 20% withholding tax in Poland,
unless an appropriate double taxation
treaty provides for otherwise.
Taxes on capital
There are no separate capital taxes.
However, commercial companies should
remember that share capital increases
are subject to notary fees and Civil Law
Activities Tax. Moreover, loans granted
to a company by its shareholder(s)
are subject to Civil Law Activities Tax based
on the rules applicable to the increase
of share capital.
Capital gains on sale of property
There is no distinct capital gains tax regime
in Poland. Capital gains are taxed
at the general Corporate Income Tax rate
of 19%, unless otherwise determined
by the provisions of an applicable double
taxation treaty. Most of the treaties
concluded by Poland provide for exemption
from Polish taxation of capital gains on the
sale of shares of Polish real estate holding
companies. However, foreign companies
are subject to Polish corporate income
tax at the standard tax rate on capital gains
realised on the sale of Polish real estate.
Real estate transfer payments/VAT
Sale of land and buildings is generally
subject to VAT at a rate of 22%, recoverable
under standard VAT rules. VAT is also due
on all net prepayments. Under some
conditions, sale of second-hand land and
buildings may be exempt from VAT;
nevertheless, in this case 2% Civil Law
Activities Tax applies. Buildings are regarded
as second-hand if they were used
by the previous owner for a minimum of 60
months before the acquisition. Such
classification of the building influences
the transfer tax treatment of land on which
the building is located. VAT at the rate of
22% is also generally applicable to income
from the lease of commercial buildings.
Input VAT (on purchases) is generally
recoverable by the purchaser. However,
companies providing exempt services
(e.g. certain financial services) are generally
unable to recover input VAT. Charges
for the lease or rental of property situated
in Poland are subject to Polish VAT, even
if the charge is made to a non-resident
foreign company.
PricewaterhouseCoopers in Poland
employs more than 1000 employees
who render services to over 500 clients.
PricewaterhouseCoopers has established
a multi-sector organisation that ensures
comprehensive services for Polish public
sector as well as for domestic enterprises
and foreign investors. Currently,
PricewaterhouseCoopers has offices
in Warsaw, Gdaƒsk, Kraków, Poznaƒ,
Wroc∏aw and Katowice.
In recognition of the rapid development in the
real estate sector, PricewaterhouseCoopers
has assembled a specialized tax network
to address real estate matters in the CEE
region. We advise on all tax aspects
of acquisition, development, financing,
evaluation and management of real estate.
To cover the whole range of the needs
of clients, we work in multidisciplinary
teams comprising tax, assurance,
corporate finance and legal specialists.
For more information on real estate
services in Poland, please contact:
Iwona Smith
+48 22 523 4853
[email protected]
Tomasz O˝dziƒski
+48 22 523 4821
[email protected]
www.pwc.com/pl
www.taxonline.pl
Polska
w Warszawie od 1997 roku
Drodzy Klienci i Przyjaciele,
rok 2006 okazał się być rokiem sukcesu zarówno dla polskiej gospodarki, sektora
nieruchomości, jak również dla Colliers International Poland.
Korzyści gospodarcze z członkostwa Polski w Unii Europejskiej są coraz silniej odczuwalne
poza stolicą kraju, poprzez bezpośrednie inwestycje zagraniczne obejmujące projekty
przemysłowe, handlowe oraz business process offshoring na terenie całego kraju. Dzięki
wiedzy i doświadczeniu naszego Działu Nieruchomości Przemysłowych i Magazynowych
służyliśmy pomocą międzynarodowym korporacjom rozwijającym swą działalność, jak
również dopiero wkraczającym na polski rynek. Nasz Dział Nieruchomości Biurowych
doradzał w ważnych inwestycjach, m. in. Royal Dutch Shell i Capgemini. Wspólnie
byliśmy świadkami awansu Marcina Kani na stanowisko Dyrektora w podziękowaniu
za ciężką pracę i lojalność.
Korzyści gospodarcze
z członkostwa Polski
w Unii Europejskiej
są coraz silniej
odczuwalne poza
stolicą kraju, poprzez
bezpośrednie inwestycje
zagraniczne obejmujące
projekty przemysłowe,
handlowe oraz business
process offshoring
na terenie całego kraju.
Od sześciu lat nasz zespół oferuje coraz to szerszy zakres usług dla stale powiększającego
się grona klientów. Jako lider usług świadczonych dla najemców oraz większy niż
kiedykolwiek podmiot w zakresie wyceny nieruchomości oraz doradztwa inwestycyjnego,
mamy przyjemność poinformować że w 2006 roku powstały dwa nowe działy. Nasi
klienci mogą teraz korzystać z wiedzy Działu Doradztwa Budowlanego ze Zbigniewem
Filitem i Robertem Bartosiewiczem na czele oraz Działu Zarządzania Nieruchomościami
i Majątkiem Firm zarządzanym przez Peter’a Love i Monikę Rajską-Wolińską.
W 2006 roku staliśmy się pionierami w doradztwie w sektorze hotelowym tworząc dział
prowadzony przez Alexa Kloszewskiego, mającego bogate doświadczenie w tej dziedzinie
zdobyte zarówno w Polsce jak i Stanach Zjednoczonych. W międzyczasie Dział Inwestycyjny stał się liderem w zakresie wartości zamkniętych transakcji (500 mln Euro).
Wszystkie prognozy na przyszły rok wskazują na równomierny wzrost produktu krajowego
brutto, jak również większości innych wskaźników ekonomicznych. Pomimo iż
w porównaniu z innymi rynkami na południe czy wschód, (np. Ukraina, Bułgaria) rynek
polski jest raczej rynkiem dojrzałym, szczerze wierzę, że wciąż kryje w sobie możliwości.
W ciągu najbliższego czasu mam nadzieję na owocną pracę z tymi, którzy postawią
na polskim gruncie inwestycyjnym swoje pierwsze kroki, jak również na zacieśnienie
więzi z naszymi obecnymi klientami.
Hadley Dean
DYREKTOR ZARZĄDZAJĄCY
POLSKA
Colliers International (Poland) Sp. z o.o.
Budynek Metropolitan,
Plac Piłsudskiego 3, 00-078 Warszawa, Polska
Tel.: +48 22 331 7800
Fax: +48 22 331 7801
www.colliers.pl
POLSKA
Gospodarka
INFORMACJE OGÓLNE O KRAJU
Z populacją liczącą 38 milionów
obywateli i gospodarką wartą około
340 miliardów dolarów, Polska jest jak
do tej pory największym krajem Europy
Środkowo-Wschodniej. Polska jest
również członkiem Unii Europejskiej,
do której wstąpiła w maju 2004 roku.
SYTUACJA POLITYCZNA
Ustrojem politycznym Polski jest
demokracja parlamentarna, w której
głową państwa jest prezydent wybierany
w bezpośrednich wyborach powszechnych.
Obecnie władzę na dwóch najważniejszych stanowiskach w kraju sprawują
identyczni bliźniacy, Lech (prezydent)
i Jarosław (premier) Kaczyńscy. Ich
partia PiS (Prawo i Sprawiedliwość)
zyskała popularność dzięki głoszeniu
konserwatywnych wartości społecznych
oraz antykomunistycznym i antykorupcyjnym poglądom.
Po wyborach powszechnych, które miały
miejsce jesienią 2005 roku, w Polsce
władzę sprawuje prawicowo-centrowa
koalicja, której liderem jest PiS.
W skład koalicji wchodzą ponadto
Samoobrona i najmłodszy partner, Liga
Polskich Rodzin. Koalicja nie jest
stabilna, koalicjanci dość często grożą
jej rozpadem z powodu kwestii spornych,
jak wysyłanie wojsk do Afganistanu,
dotacje dla rolników czy rzekome
nieodpowiednie zachowanie ministrów
rządu. Pomimo gróźb rozwiązania rządu
i rozpisania nowych wyborów, spadającej
popularności wszystkich partii w rządzie,
a zwłaszcza partii koalicjantów mniejszościowych, poruszenie związane z nowymi
wyborami nie leży w interesie żadnej
ze stron.
W istocie, w wyborach samorządowych
w listopadzie 2006 roku, zwycięstwo
odniosła sprzyjająca biznesowi Platforma
Wskaźniki ekonomizne
PKB (mln USD)
Wzrost PKB (w %)
2002
2003
2004
2005
2006s
2007p
197,8
216,4
252,8
302,7
338,9
388,7
1,4
3,8
5,3
3,2
5,5
4,3
Inwestycje zagraniczne netto (w %)
3,9
4,3
12,1
6,7
8,1
7,4
Produkcj przemysłowa (w %)
5,1
13,9
6,8
9,6
14,8*
–
-10,4
-0,5
7,8
8,2
28,7
–
20
20
19
17,6
14,9*
–
Całkowity dług publiczny ( w % PKB)
39,8
43,9
41,9
42,5
44,0
46,5
Saldo budżetowe (w % PKB)
Produkcja budowlano-przemysłowa (w %)
Stopa bezrobocia (na koniec roku)
*
-5,0
-4,5
-4,7
-3,8
-3,4
–
PPI (w %, na koniec roku)
2,3
3,7
5,4
0,2
3,0
3,4
Inflacja (na koniec roku)
0,7
1,8
4,3
0,5
1,6*
2,4
Export (w mln USD)
46,7
61,0
81,9
95,8
110,2
124,0
Import (w mln USD)
-54,0
-66,7
-87,5
-98,5
-113,3
-128,6
Saldo Obrotów Bieżących (% PKB)
-2,5
-2,1
-4,2
-1,4
-1,6
-1,7
Rezerwy walutowe (w mln USD)
28,7
32,6
35,4
40,9
46,8
50,2
PLN/USD (średni kurs)
4,08
3,89
3,65
3,24
3,10
2,89
PLN/EUR (średni kurs)
3,85
4,40
4,53
4,02
3,89
3,75
Źródło: DB Research, GUS, bankier.pl
34
P R Z E G L Ą D RY N K U N I E R U C H O M O Ś C I 2 0 0 7
s – szacowany, p – prognoza, * – Pzaździernik 2006
P O L S K A Gospodarka
EKONOMIA
Po względem ekonomii, rok 2006 można
uznać za niespodziewanie pomyślny.
Poziom wzrostu przewyższył oczekiwania
i uplasował się na około 5,5%, produkcja
i eksport nadal utrzymują się na
dwucyfrowym poziomie, deficyt handlowy
pozostaje niski, a poziom bezrobocia
spadł. Ponadto, wciąż napływa kapitał
w postaci bezpośrednich inwestycji
zagranicznych (FDI), szczególnie
producentów sprzętu elektronicznego
ze wschodniej Azji.
Jedynym negatywnym zjawiskiem są braki
siły roboczej w niektórych sektorach.
Mimo, że poziom bezrobocia na koniec
roku sięgał nadal 15%, a zatrudnienie
wzrasta, setki tysięcy obywateli wyjechały
z Polski do innych krajów Unii
Europejskiej w celach zarobkowych.
Rok 2007 będzie kolejnym rokiem
rozwoju, nowe inwestycje będą nadal
napływać, zarówno w branży przemysłowej
jak i produkcyjnej oraz poprzez Business
Process Offshoring (czyli przeniesienie
nieprodukcyjnych funkcji firmy za
granicę w celu redukcji kosztów)
i outsourcing projektów. Zwiększony
poziom zatrudnienia, coraz wyższe
zarobki, a także dochody pracowników
z zagranicy sprawią, że popyt w kraju
będzie wzrastać.
Wskaźniki ekonomiczne
25
6
20
5
15
4
10
3
5
2
0
Zmiany PKB (%)
Rząd ma zamiar pomóc sektorom
szczególnie dotkniętym problemem
np. sektorowi budowlanemu, poprzez
zatrudnienie siły roboczej z nowych
krajów członkowskich Unii, tj. z Rumunii
i Bułgarii, a także z sąsiadującej Białorusi
i Ukrainy.
Bezrobocie, Inflacja (%)
Obywatelska (największa partia opozycji).
Zaskakujący był również sukces PSL,
które przejęło kontrolę w wielu Sejmikach
wojewódzkich. Platforma zdobyła
najbardziej prestiżowe pozycje, takie
jak fotel prezydenta Warszawy oraz kilku
innych większych miast (tj. Wrocławia
i Gdańska). Rola prezydenta miasta nie
ogranicza się tylko do reprezentacji.
Miasta kontrolują duże budżety oraz
wnioskują o przyznanie środków
finansowych z funduszy Unii Europejskiej,
a więc prezydent miasta może w znacznym
stopniu wpłynąć na rozwój miasta.
1
2002 2003 2004 2005 2006 2007f
Rok
Bezrobocie
Inflacja
Zmiany PKB
Polski złoty, mimo tego, że podatny
na wahania, jest coraz silniejszy
w porównaniu do minionych notowań.
Polityka monetarna stopniowo traci
na sile w miarę jak inflacja podnosi się
z bardzo niskiego poziomu, obniżając
w ten sposób stopy procentowe.
Pomimo faktu, że Narodowy Bank Polski
przestrzegał przed ryzykiem inflacji
w 2007 i 2008 roku, objęcie stanowiska
przez nowego prezesa banku w styczniu
2007 może być zwiastunem swobodniejszego podejścia, niż reprezentowane
przez jego walecznego poprzednika,
■
Leszka Balcerowicza.
35
POLSKA
Rynek biurowy
ZARYS OGÓLNY
POPYT
Zgodnie z przewidywaniami Colliers
International, rok 2006 był okresem dużej
chłonności na rynku nieruchomości
biurowych, spadku wskaźnika wolnych
powierzchni oraz wzrostu stawek czynszów. Nadchodzący rok może przynieść
najemcom trudności w negocjowaniu
warunków umów ze względu na małą
ilość powierzchni dostępnych do
wynajęcia oraz niski poziom podaży
nowych obiektów. Będą oni zmuszeni
do podejmowania szybkich decyzji oraz
akceptowania wyższych cen niż ci, którzy
podpisali umowy w latach 2004–2006.
Pierwsza połowa 2006 roku wskazuje
na dalsze umacnianie się rynku najmu
powierzchni biurowych z aktywnością
zanotowaną na poziomie 119 tys. m2
(aktywność rozumiana jako: nowe umowy,
renegocjacje, rozszerzenia powierzchni).
W czwartym kwartale wzrosła ona
do 122 tys. m2, dzięki czemu w roku
2006 była wyższa niż w 2005 o 10%.
W 2007 roku pozostanie na poziomie
ok. 110 tys. m2 na kwartał, jednak
większość stanowić będą umowy najmu
powierzchni w budynkach planowanych
do oddania w latach 2008–2009.
Pomimo rosnących stawek czynszu,
przynajmniej w najbliższym czasie, wielu
właścicieli planujących zakończenie
inwestycji na lata 2008–2009 wciąż
Aktywność rynku powierzchni
biurowych koncentruje się w centrum
miasta, które przyciąga swą pozycją
i prestiżem firmy sektora finansowego
i firmy doradcze, oraz na Mokotowie
i wzdłuż południowej części Alej
Jerozolimskich, które cieszą się
zainteresowaniem producentów szybko
zbywalnych artykułów otwierających
tam swoje siedziby.
Zgodnie z przewidywaniami Colliers International,
rok 2006 był okresem dużej chłonności na rynku
nieruchomości biurowych, spadku wskaźnika wolnych
powierzchni oraz wzrostu stawek czynszów.
będzie oferować dogodne warunki celem
zdobycia najemców przed zakończeniem
inwestycji. Takie zjawisko będzie szczególnie widoczne na Mokotowie, które
nieustająco dominuje wśród innych
dzielnic wielkością popytu i podaży
oferując 400 tys. m2 powierzchni nowo
oddanej, w trakcie realizacji lub oficjalnie
planowanej.
Kwartalna aktywność
na warszawskim rynku
biurowym
Aktywność kwartalna (tys. m2)
150
120
90
Rynek powierzchni biurowych w Warszawie
60
Podaż poza centrum (mkw) Klasa A & B+
30
Wolna powierzchnia poza centrum
Podaż w COB (mkw)
0
2001 2002 2003 2004 2005 2006
Rok
COB
36
Pomimo, iż powierzchnia biurowa
Mokotowa stanowi zaledwie 18,4%
powierzchni biurowej całego miasta,
aktywność w tej dzielnicy sięga 24%
całej warszawskiej aktywności. Dowodzi
to stosunkowo dużej ilości powierzchni
dostępnej dla najemców (czyli bez
uwzględnienia budynków zajętych przez
właścicieli) a także jej popularności.
Poza COB
Wolna powierzchnia w COB
Całkowita podaż (mkw)
Razem
Klasa A & B+
Klasa A & B+
Całkowita wolna powierzchnia
Klasa A & B+
Kw. 4 2006
Roczna zmiana
1 525 915
110 280
5,40%
-008 bp
1 031 221
76 355
5,30%
-684 bp
2 557 136
186 635
5,40%
-280 bp
POLSKA
Rynek biurowy – studia przypadków
KLIENT
Nestle Polska
KLIENT
Canal+ Cyfrowy Sp. z o.o.
POWIERZCHNIA
5 300 m2
POWIERZCHNIA
14,100 m2
REZULTAT
Colliers International Poland reprezentował firmę Nestlé
Polska SA w procesie renegocjacji warunków umowy najmu.
Renegocjacje dotyczyły 5 300 m2 powierzchni w University
Business Center (4 500 m2 w UBC I oraz 800 m2 w UBC II).
Obydwa budynki położone są na warszawskim Mokotowie.
REZULTAT
Pięciopiętrowy biurowiec o powierzchni całkowitej 14 100 m2
(pow. najmu około 7 600 m2, plus podziemny parking na
148 miejsc) powstanie na warszawskich Stegnach. W obiekcie
oprócz powierzchni biurowych znajdzie się również studio
telewizyjne wraz z zapleczem technicznym, centrum
nadawcze, a także punkt obsługi abonentów. Biurowiec
będzie obiektem wolnostojącym, użytkowanym wyłącznie
przez spółkę CANAL+ Cyfrowy.
Kontakt:
Tel.: +48 22 331 7800
www.colliers.pl
P O L S K A Rynek biurowy
Nowa podaż 2006 (wybrane budynki)
Metropolitan
Sytuacja zmieni się po ukończeniu wielu
rozpoczętych inwestycji, czyli w ciągu
nadchodzących 24 miesięcy.
Obok aktywności rynkowej na historycznie wysokim poziomie utrzymywała
się w 2006 roku absorpcja wolnej
powierzchni, szczególnie w centrum
miasta, które na początku roku oferowało
dużą ilość wolnych powierzchni. W 2007
roku absorpcja obniży się ze względu
na małą dostępność nieruchomości
do wynajęcia.
Prognozy ekonomiczne przewidują
równomierny wzrost więc firmy poszukują
nowych powierzchni zabezpieczając
sobie możliwość rozwoju w przyszłości.
PODAŻ
Na koniec roku 2006 podaż nowoczesnej
powierzchni biurowej przekroczyła
2,55 mln m2, z czego 40% znajduje się
w centrum miasta. W ciągu całego
38
Strefa
Budynek
Powierzchnia całkowita
CC-Core
Rondo 1
55 000
CC-Fringe
Pańska Corner
CC-Fringe
Prosta Office Centre
15 981
US
MBP Topaz
11 080
US
Trinity Park I
18 100
2 700
US
Domaniewska Office Park – Alpha
US
Cirrus
roku dostarczono na rynek 190 tys. m2
(najwięcej od 2003), na co wpływ miało
oddanie przez Hochtief Polska budynku
Rondo 1 (55 tys. m2) – 39-piętrowego
wieżowca w Centralnym Obszarze Biznesu
(Central Business District). Poza tym
projektem, ilość nowej powierzchni
dostarczonej na rynek w CBD była
minimalna. W tym samym czasie na
Mokotowie dostarczono 58 tys. m2
powierzchni biurowej. Dzielnica ta
cieszy się zainteresowaniem ze względu
na bliskość lotniska oraz osiedli mieszkaniowych w dzielnicach Mokotów
i Wilanów. Jest również dobrym
punktem komunikacyjnym – transport
publiczny zapewniają linie autobusowe,
tramwajowe oraz linia metra przebiegająca
wzdłuż jej wschodniej krawędzi.
5 626
12 855
W 2007 roku na rynek powinna
zostać dostarczona podobna wielkość
powierzchni biurowej, z czego ok. jedna
trzecia powstanie w CBD.
WOLNE POWIERZCHNIE
Pomimo rekordowo wysokiej podaży
w pierwszym kwartale 2006, całkowity
poziom wolnych powierzchni w Warszawie
wzrósł jedynie o półtora procent
i ukształtował się na wysokości 9,5%.
Duża absorpcja wolnych powierzchni
spowodowała jego ostry spadek do 5,4%
na koniec roku. Pod koniec 2006 roku
zróżnicowanie w poziomach wolnych
powierzchni w centrum i poza nim
zostało zniwelowane. Obrzeże Centrum
(City Centre-Fringe) jest prawie
całkowicie wynajęte (2,7%).
Warszawski rynek biurowy
Powierzchnia
całkowita (m2)
Powierzchnia
wolna (%)
Core
403 026
9,5
72 438
City Centre
628 195
2,7
113 848
E
129 986
2,2
18 106
N
100 786
4,7
4 884
LS
89 341
13,7
9 040
SE
113 590
4,4
29 234
SW
388 421
10,2
55 397
US
470 638
2,9
97 583
W
233 153
1,7
11 682
2,557 136
5,4
412 211
Strefa
Razem
Aktywność
rynkowa
POLSKA
Rynek biurowy – studia przypadków
KLIENT
Schneider Electric
KLIENT
Capgemini
POWIERZCHNIA
2 400 m2
POWIERZCHNIA
10 000 m2
REZULTAT
Dział Powierzchni Biurowych Colliers International
reprezentował Schneider Electric w transakcji najmu
powierzchni biurowej w budynku F Wiśniowego Business
Parku, ostatniego etapu kompleksu biurowego położonego
na Warszawskich Włochach.
REZULTAT
Colliers International reprezentował Capgemini, światowego
lidera w świadczeniu zintegrowanych usług doradczych,
informatycznych i outsourcingowych, w transakcji najmu
ponad 10 000 m2 w Rondo Business Park w Krakowie,
będącego własnością Buma S. A. – lokalnego dewelopera.
Kontakt:
Tel.: +48 22 331 7800
www.colliers.pl
P O L S K A Rynek biurowy
WARSZAWSKIE STREFY
KONCENTRACJI
POWIERZCHNI BIUROWEJ
Przy założeniu stabilności ekonomicznej,
dalszy spadek poziomu wolnych
powierzchni będzie miał miejsce przynajmniej do 2008 roku. Budynki, w których
została jeszcze znaczna ilość wolnej
powierzchni prawdopodobnie zostaną
w 2007 roku w pełni wynajęte lub
pozostanie niewielka ilość powierzchni
do wynajęcia.
za średnie i duże powierzchnie. Okresy
zwolnień z płacenia czynszu oraz inne
zachęty obniżają czynsz efektywny
do poziomu od 14,50 do 18,00 EUR.
W dzielnicy Mokotów najnowsze
projekty inwestycji biurowych charakteryzują się nieco niższymi stawkami – od
14 do 16 EUR.
Trudności na rynku i szybkie zawieranie umów najmu
pozwoliły właścicielom na podnoszenie stawek czynszów nowo
powstających etapów inwestycji oraz nowych budynków.
STAWKI CZYNSZÓW
Trudności na rynku i szybkie zawieranie
umów najmu pozwoliły właścicielom na
podnoszenie stawek czynszów nowo
powstających etapów inwestycji oraz
nowych budynków. Właściciele
najbardziej poszukiwanych nieruchomości
w CBD oferują czynsze od 16 do 20 EUR
40
Starsze obiekty biurowe w CBD
oraz wzdłuż południowej części Alei
Jerozolimskich oferują znacznie niższe
stawki czynszów na poziomie 12 do
14 EUR. W niektórych przypadkach
najemcy mogą uzyskać czynsz
efektywny nawet poniżej 10 EUR.
■
POLSKA
Powierzchnie handlowe
WPROWADZENIE
Od momentu przekształcenia polskiej
gospodarki w rynkową inwestycje
w sektorze nieruchomości zdominowane
są przez inicjatywy prywatne i koncentrują
się na obszarach położonych poza
ścisłym centrum miast, gdzie działki
pozostają niezabudowane lub posiadają
potencjał łatwego ponownego
zagospodarowania. Grunty te są także
tańsze i łatwiejsze do nabycia pod
względem kwestii własnościowych.
Rynek wielkoformatowych centrów
handlowych w Warszawie jest nasycony,
a po ukończeniu bieżących projektów
we Wrocławiu i Poznaniu sytuacja
w tych miastach stanie się podobna.
Inwestorzy zmuszeni są do poszukiwania
nowych możliwości.
PODAŻ
Obecnie do dyspozycji najemców
pozostaje około 3,4 miliona m2
powierzchni handlowej w nowoczesnych
centrach handlowych w 7 największych
miastach regionalnych w Polsce,
a kolejny milion m2 zostanie oddany do
użytkowania w najbliższym czasie. Na
tych obszarach miejskich zagęszczenie
powierzchni handlowej wynosi obecnie
prawie 500 m2 na tysiąc mieszkańców,
a w skali całego kraju liczba ta kształtuje
się na poziomie ok. 150 m2 na tysiąc
mieszkańców. Rzeczywiście – teraz
nadszedł czas kiedy inwestorzy z branży
skupiają się na miastach i miejscowościach o populacji pomiędzy
75 000–200 000 mieszkańców. Na przykład
Słupsk (Polska północna) czeka na
ukończenie trzech nowych projektów,
które w połowie roku 2008 zwiększą ilość
powierzchni handlowej do 1 000 m2 na
1 000 mieszkańców.
W niektórych stolicach regionów,
podobnie jak w Warszawie, zbliżające się
nasycenie rynku oznacza, że inwestorzy
zaczynają poszukiwać alternatywnych
koncepcji, takich jak:
centra osiedlowe
renowacje budynków
historycznych/przemysłowych
przebudowa centrum miasta
i głównych ulic handlowych
outlety (centra wyprzedażowe).
Osiedlowe centra handlowe wykorzystują
3 kluczowe czynniki. Po pierwsze, Polacy
w większym stopniu niż inne nacje
w Europie Środkowo-Wschodniej
preferują robić zakupy w pobliżu swojego
miejsca zamieszkania. Oferta sklepów
spożywczych na terenie osiedli mieszkaniowych bywa jednak wygórowana
cenowo, ograniczona co do wyboru
produktów i funkcjonuje w otoczeniu
ubogiej infrastruktury lokalnej. Dlatego
inwestorzy upatrują szansę w budowaniu
nowoczesnych i przyjaznych klientowi
małych centrów handlowych (galerii
osiedlowych), które zaspokajałyby
Obecnie do dyspozycji najemców pozostaje
około 3,4 miliona m2 powierzchni handlowej
w nowoczesnych centrach handlowych
w 7 największych miastach/rynkach regionalnych
w Polsce, a kolejny milion m2 będzie oddany
do użytkowania w najbliższym czasie.
wszystkie potrzeby w zakresie artykułów
spożywczych, a także innych podstawowych usług, jak banki, usługi medyczne,
fryzjerskie itp.
Nawet w centralnych lokalizacjach
polskich miast znajdują się od dawna
opuszczone budynki.
Najciekawszym przykładem renowacji
i przebudowy takich obiektów jest
41
P O L S K A Powierzchnie handlowe
Manufaktura w Łodzi, zrealizowana
przez Apsys Polska. Istnieją jednak inne
przykłady takich inwestycji jak Stary
Browar w Poznaniu i Stara Papiernia
w Konstancinie. Ponadto, brytyjski
deweloper Parkridge rozpoczął prace nad
pięcioma centrami trzeciej generacji,
zlokalizowanymi w centrach miast.
Cztery z nich zakładają wykorzystanie
starych budowli.
Bardzo często XX-wieczne budynki,
takie jak stacje kolejowe, które do tej
pory uważane były za nieatrakcyjne są
brane pod uwagę jako potencjalne
projekty deweloperskie z udziałem
sektora publicznego i prywatnego.
Dotychczas nie można mówić o dużych
osiągnięciach, ale operator kolei
państwowych we współpracy z firmą
konsultingową przygotowuje plany
przebudowy posiadanych nieruchomości.
W niektórych dużych miastach, takich
jak Warszawa, Wrocław i Gdańsk,
powstały już tzw. outlety czyli centra
wyprzedające produkty (zwykle kolekcje
0.6
50
0.3
0
Rok
Nowa podaż
42
Podaż skumulowana
0
Oddanie do użytkowania trzeciej fazy
Fashion House, projektu realizowanego
przez Liebrecht & WooD’s w Warszawie,
także może mieć miejsce w roku 2007.
Druga faza ukończona była w roku
ubiegłym.
Najnowszym wartym uwagi przedsięwzięciem w centrum miasta jest
rewitalizacja Pasażu Wiecha, deptaka
przekazanego do komercjalizacji firmie
DTC Real Estate (właścicielowi kilku
domów towarowych) na okres 30 lat
w zamian za prace remontowe.
Efekty prac ukończonych w ostatnim
kwartale 2006 roku nie są rewolucyjne,
jednak stanowią znaczącą poprawę
w porównaniu do stanu poprzedniego,
który nie zachęcał do spacerów tą ulicą.
400
200
0
4 kw. 2006 r.
Górny
Śląsk
100
600
Wrocław
0.9
Warszawa
150
800
Łódź
1.2
dwóch najbliższych lat, położone będą
na peryferiach aglomeracji i ich skala
będzie stosunkowo mała. Największą
z nich ma być Park Zielony, centrum
handlowe budowane przez spółkę zależną
duńskiej TK Development. Centrum
to, liczące 24 000 m2, zostało sprzedane
Credit Suisse Asset Management
Immobilien Kapitalanlagegesellschaft
pod koniec 2006 roku, na długo przed
otwarciem, planowanym na drugi
kwartał 2007 roku.
Budynek Kina Relax, położony przy ulicy
przylegającej do Pasażu Wiecha, zostanie
poddany renowacji przez Alma Development. Firma ta planuje otworzyć małe
centrum handlowe, którego główną część
zajmować będą delikatesy Alma Market.
1 000
Kraków
200
1 200
Trójmiasto
1.5
Wszystkie pozostałe inwestycje, których
ukończenie planowane jest w ciągu
Poznań
250
Rynek stolicy jest obecnie bliski nasycenia
pod względem tradycyjnych powierzchni
handlowych. Dopełnieniem tego procesu
będzie otwarcie Złotych Tarasów
w pierwszym kwartale 2007 roku
(63 400 m2 powierzchni handlowej)
w samym sercu Warszawy.
m2 na 1 000 mieszkańców
1.8
RYNEK WARSZAWSKI
Koncentracja powierzchni
handlowej w największych
miastach
Podaż skumulowana (mil. m2)
300
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007f
2008f
Nowa podaż (tys. m2)
Nowoczesna powierzchnia
handlowa w Warszawie
z ubiegłych sezonów) znanych marek
po obniżonych cenach. W miarę
wzrostu zainteresowania konsumentów
produktami luksusowymi, ilość tego
typu projektów będzie się zwiększać.
Obecnie dwoma głównymi operatorami
w tej dziedzinie są Neinver Polska
(Warszawa, Wrocław) oraz The Outlet
Company (Sosnowiec, Gdańsk,
Warszawa). Chociaż obie te firmy
planują otwieranie nowych centrów,
np. w Poznaniu i Krakowie, także inni
inwestorzy wykazują zainteresowanie
wejściem do tego sektora, na przykład
w Łodzi.
Prognoza na koniec 2008 r.
Przykładem inwestycji handlowych
na osiedlach mieszkaniowych jest
przedsięwzięcie dewelopera Quinlan
Private Golub, który przygotowuje się
do odnowienia miejscowej historycznej
hali zakupowej, tzw. Hali Koszyki,
i udostępnienia 10 000 m2 powierzchni
handlowej na dwóch poziomach. Projekt
zostanie dodatkowo skomercjalizowany
poprzez wynajem 1 000 m2 powierzchni
biurowej oraz sprzedaż 150 mieszkań.
handlowej będzie najbardziej spektakularny we Wrocławiu i w Poznaniu.
Mieszkańcy Poznania już teraz mogą
pochwalić się niemal taką samą (650 m2
Pozostałe duże miasta Polski przeżywają obecnie 2 ważne lata
rozwoju galerii handlowych trzeciej generacji. Do istotnych
wydarzeń roku 2006 zaliczyć można otwarcie Manufaktury
przez Apsys Polska oraz Galerii Krakowskiej przez ECE
Projektmanagement.
INNE MIASTA
Pozostałe duże miasta Polski przeżywają
obecnie dwa ważne lata rozwoju galerii
handlowych trzeciej generacji. W tym
aspekcie do istotnych wydarzeń roku 2006
zaliczyć można otwarcie Manufaktury
przez Apsys Polska oraz Galerii Krakowskiej przez ECE Projektmanagement.
Pomimo tych dwóch dużych projektów
otwartych w Łodzi i Krakowie w 2006 r.,
wzrost ilości nowoczesnej przestrzeni
planowane są kolejne ukończenia dużych
inwestycji, przede wszystkim w 2007 r.
oraz w pierwszym kwartale 2008 r. Będą
to: Pasaż Grunwaldzki (Echo Investment),
Arkady Wrocławskie (LC Corp) oraz
Galeria Legnicka (Redis).
na 1 000 mieszkańców) powierzchnią
handlową per capita co Warszawiacy.
Do końca roku 2008 liczba ta wzrośnie
do prawie 1 100 m2 na 1 000 mieszkańców,
podczas gdy ten sam wskaźnik dla stolicy
będzie wynosił około 720 m2 na 1 000
mieszkańców.
W pozostałych, mniejszych miastach
można zaobserwować nieproporcjonalnie
małą liczbę nowych projektów drugiej
i trzeciej generacji. Mimo iż jest to
dobra wiadomość dla deweloperów
i konsumentów, to najemcom mającym
w perspektywie rozwój tych rynków taka
sytuacja może przysporzyć trudności
w podejmowaniu decyzji o wyborze
lokalizacji dla ich sklepów. W miastach
tych bowiem jeden sklep jest zwykle
wystarczający.
We Wrocławiu, którego mieszkańcy mogą
od października 2006 roku nabywać
markowe produkty po obniżonych
cenach w Factory Outlet Neinver Polska,
Do chłonnych rynków zalicza się
Białystok w północno-wschodniej części
kraju. Powstaje tu aż sześć nowych
centrów handlowych. Podobnym
Planowane projekty w Poznaniu
Projekt
Galeria Malta
Stary Browar II
Metropolis
Galeria Pestka
Deweloper
Typ
Powierzchnia
handlowa (m2)
Planowany termin
ukończenia
Status
Neinver
centrum handlowe
55 000
I kw. 2008
w trakcie realizacji
Fortis
centrum handlowe
25 000
I kw. 2007
Echo Investment
centrum handlowe
40 000
2008
planowane
Mobel Walther
centrum handlowe
40 000
I kw. 2008
Factory
Neinver
outlet
15 000
2008
planowane
Łacina
Apsys
centrum handlowe
90 000
2010
planowane
ECE
centrum handlowe
44 000
2009
planowane
Powierzchnia
handlowa (m2)
Planowany termin
ukończenia
Status
Galeria Poznańska
Planowane projekty we Wrocławiu
Projekt
Arkady Wrocławskie
Galeria Legnicka
Pasaż Grunwaldzki
Idylla
Renoma
Deweloper
Typ
LC Corp
centrum handlowe
32 000
II kw. 2007
Redis
centrum handlowe
64 000
IV kw. 2007
Echo Investment
centrum handlowe
50 000
II kw. 2007
Mayland
centrum handlowe
42 000
2008
planowane
DTC
centrum handlowe
36 000
II kw. 2008
planowane
43
roku sprzedał sklepy Albert firmie
Carrefour.
STAWKI CZYNSZÓW
Czynniki wpływające na wysokość
stawek czynszów w obiektach
handlowych to m.in. branża, którą
reprezentuje najemca, wielkość
wynajmowanej powierzchni, długość
okresu najmu oraz widoczność lokalu
w centrum.
Manufaktura Shopping Center, Łodź
zainteresowaniem cieszą się Lublin
i Rzeszów. Także rynki powierzchni
handlowych mniejszych miejscowości,
takich jak Słupsk (populacja ok.
100 000) i Płock (140 000) do końca
roku 2008 powiększą się o odpowiednio
3 i 4 projekty handlowe.
POPYT
Rynek polski nadal pozostaje niespenetrowany dla marek zagranicznych. Ich
właściciele często decydują się na wejście
do Polski poprzez franszyzobiorców lub
partnerów. Przykładami takich firm: są
Alshaya, która w 2007 roku wprowadzi
na rynek marki Body Shop, Next, Claire’s
i MAC, oraz Inditex Group (Bershka
Stradivarius, Oysho i Pull&Bear),
znany jako właściciel marki Zara. Z kolei
Empik Media & Fashion – firma już
doświadczona na polskim rynku,
posiadająca takie marki jak Smyk,
Empik, Esprit – ogłosił, że w 2007 roku
wprowadzi na rynek 3 kolejne marki
w ramach franszyzy.
Coraz więcej graczy obecnych na rynku
polskim przygotowuje ambitne plany
44
ekspansji. Statystki wskazują, iż sieci
supermarketów otwierające nowe sklepy
wciąż napotykają na chłonny rynek.
Według danych AC Nielsen udział
w rynku trzech czołowych detalistów
z branży spożywczej wynosi jedynie
13%, podczas gdy wskaźnik ten dla
Czech wynosi 43%, dla Węgier 43%,
natomiast w krajach skandynawskich
przekracza 80%. Jest to dobry znak dla
niemieckiej sieci Aldi, która zamierza
wejść na polski rynek, pomimo
konieczności sprostania różnorodnej
konkurencji, która obecnie posiada
w sumie ok. 1 300 sklepów.
Pomimo potencjału rynkowego francuska
Grupa Casino zdecydowała się na sprzedaż
hipermarketów Geant Grupie Metro
(Real), zaś sieć dyskontów Leader Price
firmie Tesco. Grupa Casino nie zamierza
jednak wycofać się z polskiego rynku.
Obecnie przy pomocy nowoutworzonej
spółki Mayland realizuje projekty
handlowe na wcześniej pozyskanych
gruntach. Kolejną siecią, która
zdecydowała się na wyjście z polskiego
rynku jest Ahold, który w minionym
Obserwowany obecnie duży napływ
podaży nowoczesnych powierzchni
handlowych powoduje rozwarstwienie
rynku oraz powstawanie różnic pomiędzy
stawkami czynszów. Właściciele najatrakcyjniejszych centrów handlowych mają
możliwość negocjowania wyższych
stawek, ciesząc się niesłabnącym
zainteresowaniem najemców. Z punktu
widzenia właścicieli pozostałych obiektów
sytuacja może wyglądać inaczej co
wynika z problemów z przyciągnięciem
najbardziej popularnych sieci
handlowych, które są ostrożne
■
w wyborze swoich lokalizacji.
Czynsze
Lokalizacja centrum
Wysokość czynszu
(EUR/m2/miesiąc)*
Warszawa (centra
o najlepszej lokalizacji)
20–34
Warszawa (pozostałe)
*
17–30
przyjęto lokale o powierzchni 201–500 m
2
Ulice handlowe
Wysokość czynszu
(EUR/m2/miesiąc)*
Warszawa, Nowy Świat
65–100
Gdańsk, ul. Rajska
40–50
Poznań, Półwiejska
35–45
Kraków, Rynek Glówny
55–80
Wrocław, Rynek Glówny
48–60
*
przyjęto lokale o powierzchni 100–200 m2
POLSKA
Powierzchnie handlowe – studia przypadków
KLIENT
Mobel Walther Objekt Poznań
KLIENT
Noble Bank
OBIEKT
Galeria Pestka
POWIERZCHNIA
370 m2
POWIERZCHNIA
40 000 m2
REZULTAT
Colliers International reprezentował Noble Bank – firmę
z sektora private banking – w transakcji najmu 370 m2
powierzchni usługowej. Punkt obsługi klienta
zlokalizowany jest na parterze Kamienicy Włoskiej
przy ul. Marszałkowskiej.
REZULTAT
Colliers International został wybrany wyłącznym agentem
reprezentującym centrum handlowe w Poznaniu.
Trzypiętrowy budynek będzie oferował w sumie 40 000 m2
powierzchni handlowej. Ukończenie zaplanowane jest
na pierwszy kwartał 2008 roku.
KLIENT
Nestle Nespresso
POWIERZCHNIA
200 m2
REZULTAT
Colliers International reprezentował Nestle Nespresso SA
w transakcji najmu 200 m2 powierzchni handlowej położonej
przy Nowym Świecie, jednej z głównych ulic handlowych
stolicy. Firma uruchomiła tam punkt sprzedaży detalicznej
wysokiej klasy ekspresów do kawy. Będzie to jedyny tego
typu sklep w Polsce.
Kontakt:
Beata Wałujska-Sieniuta
Tel.: +48 22 331 7800
www.colliers.pl
POLSKA
Powierzchnie magazynowe
PODSUMOWANIE
WARSZAWA
Rynek powierzchni przemysłowych
i magazynowych po raz kolejny
odnotował silny wzrost – aktywność
rynkowa w 2006 była równa 770 000 m2
i przewyższyła tę z roku poprzedniego
o ponad 40%. Jednocześnie, po raz
pierwszy liczba zawartych transakcji
w miastach regionalnych przekroczyła
aktywność w Warszawie o około 15%.
Warszawa, obejmująca trzy strefy
(patrz mapa), wciąż dominuje na
polskim rynku pod względem ilośći
istniejącej powierzchni. Podaż zbliżona
do 1,3 milionów m2 stanowi około
60% powierzchni magazynowej kraju.
Niemniej jednak udział ten utrzymuje
trend spadkowy (w 2005 roku
kształtował się na poziomie 68%).
Powodowane to jest raczej wzrostem
popularności innych regionów kraju
niż spadkiem zainteresowania stolicą.
Stawki czynszów rozpoczęły trend wzrostu.
Jednym z powodów tej sytuacji jest silny
rynek oraz niższy poziom współczynników
wolnej powierzchni. Nie mniej jednak,
głównymi czynnikiami oddziaływującym
na wzrost cen najmu są rosnące koszty
siły roboczej oraz materiałów, przede
wszystkim stali. Pomimo to, silna konkurencja pomiędzy deweloperami oraz
wejście na rynek nowych firm, takich
jak Slough Estates (początek 2006),
wciąż czynią Polskę bardzo atrakcyjną
w porównaniu z innymi krajami.
Aktywność na rynku
magazynowym
Zdecydowana większość istniejącej
powierzchni magazynowej w Warszawie
znajduje się w 2 Strefie, czyli części
regionu oddalonej od centrum
o 15–25 km w kierunku zachodniopołudniowym. Podaż powierzchni
w 2 Strefie wynosiła pod koniec 2006
roku 730 000 m2, z czego 70 000 m2
zostało dostarczone w minionym roku.
Obszar ten jest popularny ze względu
Wybrane transakcje
Najemca
Magazyn
m2
Lokalizacja
Kwartał
Warszawa
500
tys. m2
400
300
200
100
Gefco
Eurinpro Grodzisk Mazowiecki
15 000
Zone II
1
Hellman Moritz
12 600
Zone II
2
Tesco
ProLogis Park Teresin
12 400
Zone III
2
Logistic System
Lexar Kostowiec
11 000
Zone II
1
TNT Express
Annopol Logistics Park
8 000
Zone I
2
Carlsberg
Millennium Logistic Park Pruszków
6 000
Zone II
3
Toya
10 800
Zone II
3
H&M
Panattoni
60 000
Poznań
1
CORNING
Tulipan Park Stryków
43 000
Łódź
1
Grupa Raben:
CJ Internatonal
28 740
Silesia
2
FM Polska
17 500
Silesia
2
Azymut
Slough Estates – Stryków
9 500
Łódż
2
Wrozamet
ProLogis Park Wrocław II
24 320
Wrocław
3
M&M
Logistic City
21 000
Łódź
3
Regiony Polski
0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
Rok
Warszawa
46
Regiony
P O L S K A Powierzchnie magazynowe
250
1,200
200
900
150
600
100
300
50
0
Nowa podaż (tys. m2)
1,500
0
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
Całkowita powierzchnia (tys. m2)
Nowoczesna powierzchnia
magazynowa w Warszawie
Rok
Całkowita powierzchnia
Nowa podaż
w Jankach (poza południowo-zachodnią
granicą miasta). Podaż powierzchni
wzrośnie tam odpowiednio o 70 000 m2
oraz 94 000 m2.
na stosunkowo niewielką odległość od
centrum miasta, oferując jednocześnie
relatywnie niskie stawki czynszu. Pozwala
to najemcom obsługiwać zarówno rynek
lokalny, jak i regionalny. Dostępność
siły roboczej czyni stolicę także ważną
lokalizacją przedsięwzięć produkcyjnych.
Strefa 1, ciesząca się zainteresowaniem
mniejszych firm, składujących towary
o małej kubaturze, a wysokiej wartości,
oferuje tylko 305 000 m2 powierzchni,
tj. mniej niż 1/4 całkowitej podaży
powierzchni w regionie warszawskim.
Jednak na rok 2007 zaplanowana jest
realizacja znaczących projektów
dewelopera ProLogis, który zakupił dwie
nowe działki na warszawskiej Pradze
(teren znajdujący się po wschodniej
stronie Wisły) oraz nieruchomość
Strefą 3, znajdującą się w zasięgu miasta,
ale oddaloną od centrum o około 25 km,
zainteresowane są przede wszystkim
duże międzynarodowe i krajowe firmy
logistyczne z uwagi na dostęp do głównych
tras komunikacyjnych oraz ze względu
na niższe stawki czynszów (tańsze
grunty). Podaż powierzchni w Strefie 3
zwiększyła się w ciągu ostatnich 4–6
kwartałów dzięki dostarczeniu 160 000 m2
przez ProLogis w Teresinie (projekt
w pełni wynajęty) i kolejnych 20 000 m2
powierzchni w Europa Park w Mszczonowie. W tym ostatnim parku możliwa
Rynek Warszawski – strefy magazynowe
Strefa
Powierzchnia
całkowita
Powierzchnia wolna
4 kw. 2006
Współczynnik pow.
wolnych 4 kw. 2006
Średni czynsz
wywoławczy (EUR)
Strefa I (do 10 km od centrum)
306 781
6 637
2,20
5,00
Strefa 2 (10–25 km od centrum)
727 511
91 826
12,60
2,90
2,70
Strefa 3 (>25 km od centrum)
Razem
270 373
20 170
7,50
1 304 665
118 633
9,10
47
ProLogis Park, Poznań
48
2,500
2,000
MIASTA REGIONALNE
1,000
500
Istniejąca
Planowana
Kraków
Gdańsk
0
Warszawa
Czynnikiem, który spowodował wzrost
popytu na powierzchnię w regionach był
1,500
Łódź
Rozwój rynku powierzchni magazynowych
i logistycznych w regionach przyspieszył
w 2005 roku. Pod koniec 2006 podaż
powierzchni poza Warszawą wynosiła
850 000 m2. Co więcej, około 500 000 m2
powierzchni jest w trakcie realizacji,
a kolejne 3 000 000 m2 jest w planach.
Wrocław
Pod koniec roku, średni poziom
współczynnika powierzchni wolnej
w Warszawie kształtował się na poziomie
9%, aczkolwiek jego relatywnie wysoka
Istniejąca i planowana
powierzchnia magazynowa
w miastach regionalnych
Śląsk
W pierwszej połowie 2006 roku oddano
do użytku w Warszawie niewielką ilość
nowej powierzchni magazynowej. Niska
podaż oraz wysoki popyt w tym okresie
spowodowały spadek współczynnika
powierzchn wolnej o więcej niż połowę,
tak że wskaźnik uzyskał wartość 7,2%.
Największy spadek został odnotowany
w Strefie 3, w której rynek rozpoczął
wchłanianie powierzchni spekulacyjnej
dostarczonej przez ProLogis w Teresinie.
między innymi rozwój sektora handlu
i wynikające z niego zapotrzebowanie
na centra dystrybucyjne o zasięgu
lokalnym, regionalnym i krajowym.
Poznań
WOLNE POWIERZCHNIE
wartość fałszuje obraz Strefy 1, która
charakteryzuje się dosyć ograniczoną
podażą powierzchni; w grudniu 2006 do
wynajęcia oferowano zaledwie 10 000 m2.
Brak planów zagospodarowania przestrzennego oraz trudności w uzyskaniu
pozwoleń na budowę uniemożliwiają
zaspokojenie popytu w większości
sektorów całego rynku nieruchomości,
nie tylko w sektorze nieruchomości
przemysłowych.
tys. m2
jest rozbudowa powierzchni o ponad
150 000 m2. Ponadto, w Sochaczewie
brytyjski deweloper Parkridge (przejęty
na początku 2007 przez firmę ProLogis)
dostarczył w 2006 roku 26 000 m2.
Ponadto popyt na powierzchnię
magazynowo-przemysłowa był nakręcany
przez duże inwestycje produkcyjne, takie
jak fabryka LG Philips produkująca
ekrany telewizyjne LCD we Wrocławiu,
fabryka Sharp w Toruniu, czy centrum
kompletacji komputerów Dell w Łodzi
i idące za tym zapotrzebowanie na
powierzchnię ze strony kooperantów
i dostawców inwestorów.
przez producenta Corning w Tulipan
Park w Strykowie, należącym do Slough
Estates.
WOLNE POWIERZCHNIE
Pod koniec IV kwartału 2006 roku,
średni poziom współczynnika powierzchni
wolnej w miastach regionalnych Polski
kształtował się na poziomie 7%.
Aczkolwiek można przypuszczać, że rynek
W Polsce, w porównaniu z krajami sąsiadującymi takimi,
jak Czechy, czy Słowacja, znajduje się dosyć dużo pustych
powierzchni, a ceny ziemi są stosunkowo niższe.
Utrzymujący się rozwój infrastruktury
drogowej sprzyja zarówno kreowaniu
nowego poytu, jak i relokacji obecnych
siedzib i magazynów.
Widocznym trendem roku 2006 było
planowanie i budowa nowych projektów
w pobliżu węzłów komunikacyjnych
i nowych dróg takich, jak autostrady
A4 i A2. Aktywność w tym zakresie
widoczna była szczególnie w Strykowie,
położonym na północ od Łodzi, gdzie
znajduje się skrzyżowanie autostrad A1
i A2 (Diamond Business Park Stryków,
Tulipan Park Stryków), Chorzowie
i we Wrocławiu, leżących w pobliżu
autostrady A4 (ProLogis Park Chorzów/
Wrocław) oraz w Poznaniu (Tulipan
Park Komorniki, Panattoni Gądki).
ten się kurczy i dostepna powierzchnia
zostanie wkrótce wchłonięta przez rynek.
Wiele nowych powierzchni dostarczanych jest na zasadzie ‘pre-lease’ oraz
‘built-to-suit’, a dostepna powierzchnia
jest zajmowana w miarę dostarczania
nowej.
STAWKI CZYNSZU
W Polsce, w porównaniu z krajami
sąsiadującymi takimi, jak Czechy, czy
Słowacja, znajduje się dosyć dużo pustych
powierzchni, a ceny ziemi są stosunkowo
niższe. W większości miast obecni są
także co najmniej trzej międzynarodowi
deweloperzy (jak ProLogis, Parkridge CE,
Panatonni, Slough Estates, AIG/Lincoln),
konkurujący między sobą w skali
krajowej i międzynarodowej.
Przeciętne stawki czynszów wahają się od
2,75 EUR do 2,90 EUR. W przypadku
klientów zgłaszających zapotrzebowanie
na dużą powierzchnię w nieruchomościach
klasy A, możliwe jest wynegocjowanie
czynszu dużo niższego niż 2,75 EUR
za m2. Możliwość taka istnieje także
w strefach 2 i 3 Warszawy, jak również
w miastach regionalnych o wysokim
stopniu rozwoju. Wyjątek stanowi
Kraków, gdzie podaż powierzchni
magazynowej jest niewystarczająca,
a stawki czynszów kształtują się na
poziomie 3,10 EUR–3,50 EUR.
W Warszawie, np. w Strefie 1 (do 10 km
od centrum), stawki czynszów są wyższe
i wahają się od 4 EUR do 5 EUR.
Panattoni, Gądki
W 2006 roku w miastach regionalnych
podpisano umowy na ponad pół miliona
metrów kwadratowych, z czego większość
to popyt zgłaszany na nowe powierzchnie.
Regiony Poznania, Wrocławia oraz Śląska
przodowały pod względem aktywności
rynkowej, gdzie wynajęto odpowiednio
161 538 m2, 122 867 m2 oraz 108 089 m2.
Największe transakcje to 52 000 m2
dla H&M dostarczone przez Panattoni
w Poznaniu oraz 43 000 m2 wynajęte
49
Ceny ziemi w tych obszarach będą rosły.
Za m2 ziemi w obszarze przemysłowym
trzeba będzie zapłacić około 30 EUR do
40 EUR, podczas gdy obecnie stawki
te kształtuja się na poziomie od około
15 EUR do 20 EUR.
INWESTYCJE ZAGRANICZNE
Dane dostarczone przez Główny Urząd
Statystyczny sugerują, że Polska jest
postrzegana jako atrakcyjny obszar dla
bezpośrednich inwestycji zagranicznych.
Ich wielkość szacuje się na około
8,50 mln USD do 10 mln USD.
Slough Estates Poznań
TENDENCJE
Popyt będzie nadal nakręcany przez
utrzymujący się rozwój sektora
handlowego w Polsce i Europie
Środkowo – Wschodniej oraz dzięki
nowym inwestycjom przemysłowym.
Spodziewane jest także przyspieszenie
wzrostu popytu w Gdańsku, gdzie
w 2006 roku rozpoczęła się budowa
pierwszego nowoczesnego magazynu
i podpisano pierwsze umowy najmu
na około 20 000 m2. W pozostałych
miastach, takich jak: Szczecin, Bydgoszcz,
Toruń i Rzeszów także planowane są
realizacje nowoczesnych powierzchni
magazynowo-przemysłowych.
Zarówno budowa nowych magazynów,
jak i przyrost popytu, będą szły w parze
z rozwojem infrastruktury drogowej.
W miarę stopniowego pojawiania się
nowych dróg, bliskość autostrad będzie
postrzegana jako atut i lokalizacja w ich
pobliżu będzie skutkowała uzyskaniem
przewagi konkurencyjnej. Podobnie,
deweloperzy i inwestorzy, będą
inwestować swój kapitał w obszary
znajdujące się w pobliżu nowych dróg.
Rynki regionalne
Miasto/Region
Powierzchnia
całkowita
Współczynnik pow.
wolnej 4 kw. 2006
Nowa podaż
2006
Średni czynsz
wywoławczy (EUR)
Łódź
198 595
0,0%
32 070
2,95
Poznań
200 516
16,4%
76 920
2,95
Silesia
314 269
5,3%
105 880
2,95
Wrocław
149 301
5,1%
55 193
2,95
19 000
13,7%
11 000
3,20
837 181
7,0%
281 063
Kraków
Total
50
Dążąc do przyciągnięcia kapitału, Polska
oferuje inwestorom zróżnicowane formy
dotacji, szczególnie w 14 Specjalnych
Strefach Ekonomicznych. Zalicza się
do nich: zwrot podatku dochodowego
nawet do wysokości 50% nakładów
inwestycyjnych lub 50% kosztów
stworzenia nowych miejsc pracy.
Co więcej, zarząd stref zapewnia wsparcie
w procesach inwestycyjnych, czy ułatwia
kontakty z władzami publicznymi np.
w procesie zakupu ziemi. Coraz bardziej
popularne stają się w Polsce parki
technologiczne i przemysłowe,
przyczyniając się do rozwoju regionalnego poprzez zapewnianie gotowej
infrastruktury i skupianie korzystnych
efektów dla firm.
Wśród ostatnich znaczących inwestycji
w Specjalnych Strefach Ekonomicznych
znalazły się takie, jak: LG (Łódź), Funai
(Nowa Sól), Sharp (Toruń), Dell
■
(Łódź).
POLSKA
Powierzchnie magazynowe – studia przypadków
KLIENT
Reporter Sp. z o.o.
KLIENT
ME-FA
POWIERZCHNIA
9 000 m2
POWIERZCHNIA
7 700 m2
REZULTAT
Dział Powierzchni Magazynowych Colliers International
reprezentował firmę Reporter – polskiego producenta
odzieży – w transakcji najmu powierzchni magazynowej
na Śląsku. Po dokonaniu analizy rynku Reporter zdecydował
się wynająć 9 000 m2 w nowym parku firmy ProLogis
w Chorzowie.
REZULTAT
Colliers International reprezentował firmę ME-FA w procesie
najmu powierzchni produkcyjnej wraz z powierzchnią
biurową. Panattoni został wybrany deweloperem, który
dostarczy projekt ‘built-to-suit’ w Gądkach niedaleko
Poznania.
KLIENT
Sonoco
POWIERZCHNIA
8 600 m2
REZULTAT
Jako wyłączny agent reprezentujący Sonoco, Colliers
International doradzał firmie w transakcji najmu 8 000 m2
powierzchni produkcyjnej oraz 600 m2 powierzchni biurowej
w Strykowie niedaleko Łodzi. Po raz drugi firma Sonoco
skorzystała z usług doradczych Colliers International.
Kontakt:
Renata Osiecka, Maciej Chmielewski
Tel.: +48 22 331 7800
www.colliers.pl
POLSKA
Dział Doradztwa Budowlanego
Na rynku polskim w roku 2006 zaobserwowaliśmy znaczny wzrost inwestycji
budowlanych.
Ta dobra sytuacja dla firm budowlanych
spowodowana została głównie poprzez
znaczny wzrost inwestycji w infrastrukturę
drogową oraz inwestycje w budynki
mieszkalne. Duży przyrost inwestycji
drogowych oraz infrastrukturalnych
dokonuje się dzięki funduszom unijnym.
Należy zauważyć, że fundusze te są bardzo
szybko i efektywnie wykorzystywane
przez samorządy, co ze względu na
skomplikowane procedury, jest miłym
zaskoczeniem.
Nowe drogi oraz remonty starych, nowe
sieci wodociągowe i kanalizacyjne oraz
oczyszczalnie ścieków są siłą napędową
dla przemysłu budowlanego. Ponieważ
znaczna część funduszy pozostała jeszcze
do wykorzystania przewidujemy zatem,
że w roku 2007 inwestycje te będą dalej
się rozwijać.
Nowe drogi oraz remonty starych, nowe
sieci wodociągowe i kanalizacyjne oraz
oczyszczalnie ścieków są siłą napędową
dla przemysłu budowlanego.
Drugim bardzo istotnym czynnikiem
napędzającym koniunkturę jest rynek
mieszkaniowy.
Poprawa dostępności do tanich kredytów
mieszkaniowych oraz gwałtowny wzrost
cen mieszkań spowodowały, że zostało
uruchomionych bardzo wiele nowych
inwestycji. Sektorem tym zaczęli się
również interesować inwestorzy, którzy
do tej pory nie byli obecni tym na rynku.
52
Wyżej wymienione trendy spowodowały
bardzo istotny wzrost cen robót
budowlanych. Pierwsza połowa roku była
pod tym względem spokojna, natomiast
gwałtowny wzrost cen (o kilkanaście
procent) nastąpił w drugiej połowie roku.
Wraz z gwałtownym przyrostem rynku
budowlanego objawiły się niestety jego
słabe punkty. Naszym zdaniem główny
problem to słabość większości polskich
firm budowlanych pod względem
stosowanych technologii. Kilka
poprzednich lat, które dla budownictwa
były ciężkie spowodowały, że firmy nie
dysponują funduszami na zakup nowego
sprzętu i rozwój technologii.
Ważnym czynnikiem są także niedostatki
organizacyjne w firmach, brak nowoczesnej organizacji, na bazie której
można by rozwijać firmę. Bardzo istotna
jest także emigracja wielu fachowców
budowlanych do takich krajów jak
Wielka Brytania i Irlandia.
Poważnym problemem jest system
szkolnictwa w Polsce, który kładzie
nacisk na wykształcenie ogólne, a nie
zawodowe. W ostatnich latach widać
także bardzo wyraźny trend polegający
na niechęci młodzieży do podejmowania
nauki na kierunkach technicznych. Nie
jest to zresztą tendencja zaobserwowana
jedynie w Polsce. W związku z powyższym
w ciągu kilku lat deficyt fachowców
w budownictwie będzie się najprawdopodobniej pogłębiał.
Na 2007 rok przewidujemy dalszy wzrost
cen w budownictwie, gdyż żaden z wyżej
wymienionych trendów nie zostanie
■
prawdopodobnie odwrócony.
POLSKA
Dział Doradztwa Budowlanego – studia przypadków
KLIENT
Jeans Club
KLIENT
BiK
PROJEKT
5 Punktów Handlowych
PROJEKT
Powierzchnia magazynowa
REZULTAT
REZULTAT
Zespół Doradztwa Budowlanego pracował przy budowie
5 punktów handlowych firmy Jeans Club w Warszawie,
Szczecinie i Katowicach. Powierzchnia sklepów wynosiła
od 400 do 1 200 m2. Zadania Działu Doradztwa Budowlanego
obejmowały zarządzanie projektem, nadzorowanie budowy,
kontrolę kosztów.
Dział Doradztwa Budowlanego Colliers International został
zaangażowany przez firmę BiK do nadzoru budowlanego
w trakcie budowy 10 000 m2 powierzchni magazynowej
w Warszawie.
KLIENT
Krakmeat
PROJEKT
Przetwórnia mięsa
REZULTAT
Dział Doradztwa Budowlanego zapewnił fimie Krakmeat
usługi zarządzania projektem oraz nadzór budowlany
i kontrolę kosztów w czasie budowy przetwórni
o powierzchni 8 000 m2.
Kontakt:
Robert Bartosiewicz, Zbigniew Firlit
Tel.: +48 22 331 7800
www.colliers.pl
POLSKA
Rynek Inwestycyjny
PODSUMOWANIE
Wartość przeprowadzonych w Polsce
transakcji inwestycyjnych w 2006 roku,
których przedmiotem były nieruchomości
komercyjne, przekroczyła 4 miliardy
EUR. Rok ten charakteryzował dalszy
spadek stóp kapitalizacji (pomimo
wzrastających stóp procentowych
EURIBOR), większe zróżnicowanie
wśród inwestorów, a także rosnące
zainteresowanie rynkiem nieruchomości
mieszkaniowych.
INWESTORZY
Polski Rynek Inwestycyjny
2006
42%
54%
4%
Powierzchnie biurowe
Powierzchnie magazynowe
Powierzchnie handlowe
Pod względem liczby inwestorów oraz
kraju ich pochodzenia polski rynek jest
dziś obszerniejszy i bardziej zróżnicowany
niż kiedykolwiek. Biorąc pod uwagę liczbę
zrealizowanych transakcji inwestycyjnych,
fundusze austriackie i niemieckie wciąż
zajmują wiodącą pozycję, jednakże
pod względem wartości transakcji nie
odgrywają one już tak dominującej roli
na rynku. Godna uwagi jest transakcja
austriackiej Grupy Akron, która
zakupiła od Apollo Rida Warsaw Trade
Tower – najwyższy budynek biurowy
w Europie Centralnej. Apollo Rida
sprzedała udziały w wielu swoich
aktywach w Polsce, wciąż jednak
kontynuuje działalność jako aktywny
deweloper w zakresie obiektów
handlowych, biurowych i przemysłowych.
Na polskim rynku zauważyć można wzrost
aktywności inwestorów irlandzkich
i hiszpańskich, skupiających się głównie
na rynku nieruchomości mieszkaniowych.
Amerykańscy inwestorzy, choć nie tak
liczni jak europejscy, zaangażowani byli
w największą transakcję 2006 roku.
Działający od wielu lat na polskim
rynku GE Capital Real Estate został
właścicielem centrów handlowych,
których głównym najemcą są hipermarkety Geant, za cenę przekraczającą
pół miliarda EUR.
54
Aktywność inwestorów z Wysp Brytyjskich jest zauważalna na polskim rynku
od drugiej połowy 2005 roku – zarówno
w zakresie inwestycji w istniejące obiekty,
jak również zaangażowania na rynku
deweloperskim. Do znaczących
inwestorów zaliczają się fundusze: Aviva
Central European Property Fund/Morley
Fund Management, Mosaic Property
LLP, Rutley Fund, Guardian Managers,
Slough Estates, FirstProperty oraz
aAIM Group.
Zaangażowanie polskiego kapitału w rynek
nieruchomości komercyjnych zostało
ograniczone do działalności deweloperskiej
lub sprzedaży aktywów – wyjątek w tym
przypadku stanowi fundusz Arka BZ
WBK Nieruchomości. W ciągu dwóch
pierwszych lat istnienia, Arka zdołała
pozyskać do swojego portfela produkty
pochodzące ze wszystkich sektorów
nieruchomości, włączając w to rynek
mieszkaniowy. W 2006 roku wspólnie
z Pramerica Real Estate, Arka nabyła
od Ghelamco pierwszą fazę kompleksu
biurowego Trinity Park. Colliers
przewiduje, iż podobnie jak na zachodnich
rynkach, lokalne instytucje będą powiększać pośrednie i bezpośrednie inwestycje
w aktywach nieruchomościowych.
SEKTORY
W 2006 roku relacja pomiędzy wartością
inwestycji w sektorze nieruchomości
biurowych oraz handlowych wynosiła
55:45. W sektorze nieruchomości
przemysłowych, dwaj najaktywniejsi
deweloperzy – Parkridge CE oraz
ProLogis – są powiązani z funduszami
inwestującymi długoterminowo w ich
aktywa, wobec tego niewiele instytucjonalnych produktów pozostało dostępnych
na rynku dla innych inwestorów.
Do najważniejszych wydarzeń 2006 roku
zaliczyć należy sprzedaż biurowca Rondo 1
POLSKA
Grupa Doradztwa Inwestycyjnego – studia przypadków
Buma Square
Centrum Handlowe Plejada
KRAKÓW
SOSNOWIEC
KLIENT/ SPRZEDAJĄCY
Buma Group
KLIENT/NABYWCA
WARTOŚĆ TRANSAKCJI
± 50 mln EUR
WARTOŚĆ TRANSAKCJI
± 45 mln EUR
NABYWCA
Rutley Capital Partners
SPRZEDAJĄCY
TK Development
Kontakt:
John Banka
Tel.: +48 22 331 7800
www.colliers.pl
P O L S K A Rynek Inwestycyjny
1 000 EUR. Pod koniec roku, hiszpańskie
firmy zakupiły dwie duże działki
odpowiednio za 1 800 EUR za metr
kwadratowy oraz 3 400 EUR za metr
kwadratowy, natomiast prywatny irlandzki
inwestor zakupił działkę o powierzchni
1 900 metrów kwadratowych za cenę
około 7 500 EUR za metr kwadratowy.
STOPY KAPITALIZACJI
Stopy kapitalizacji dla dobrze zlokalizowanych oraz wynajętych obiektów we
wszystkich sektorach nieruchomości
kształtują się na poziomie poniżej 7%,
natomiast w przypadku transakcji
w sektorze nieruchomości biurowych
w Warszawie utrzymują się one
w przedziale od 5,5% do 6,25%.
Trinity Park, Warszawa – Mokotów
(otwartego w pierwszym kwartale 2006) za
cenę około 250 milionów EUR, którego
właścicielem został London & Regional
Properties, a także zakup przez fundusz
Heitman od Globe Trade Center
kompleksu biurowego Mokotów Business
Park za cenę około 225 milionów EUR.
operacje na polskim rynku sprzedała
portfel swoich centrów handlowych
funduszowi GE Capital Real Estate.
Jakkolwiek, grupa Casino – występując
pod marką Mayland – będzie przeprowadzała handlowe projekty inwestycyjne,
na uprzednio pozyskanych działkach.
Na rynku nieruchomości handlowych,
francuska grupa Casino ograniczając
Najaktywniejszym rynkiem jest obecnie
rynek nieruchomości mieszkaniowych,
na którym zagraniczni inwestorzy oczekują
dalszych wzrostów cen. W Warszawie,
ceny mieszkań o wyższym standardzie,
w dobrych lokalizacjach, kształtują
się na poziomie 2 000 EUR za metr
kwadratowy. Podobna sytuacja ma
miejsce w Krakowie. Ceny apartamentów
kształtują się od 4 tysięcy do 8 tysięcy
euro za metr kwadratowy. W rezultacie
kontynuacji wzrostu cen mieszkań,
inwestorzy podbijali ceny gruntów
przeznaczonych do zabudowy mieszkaniowej, przy czym deweloperzy hiszpańscy
pobijali kolejne rekordy cenowe. Na
początku 2006 roku, za metr kwadratowy
dużej działki przeznaczonej pod zabudowę
mieszkaniową, położoną w centralnej
lokalizacji, trzeba było zapłacić od 800 do
Stopy kapitalizacji
16
14
(%)
12
10
8
6
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
4
Rok
Powierzchnie
biurowe
56
Powierzchnie
magazynowe
Powierzchnie
handlowe
Nie jest do końca oczywiste czy inwestorzy doczekają wzrostu rentowności
poprzez wzrost stawek czynszowych.
Chociaż rynek powierzchni biurowych
w Warszawie zawęża się i jednocześnie
poszerza swój obszar w pozostałych
miastach, powierzchnia przewidywana
do oddania, w szczególności w 2008
roku, jest dość pokaźnych rozmiarów.
Co więcej, gdy kwestia dotycząca
braku planów zagospodarowania
przestrzennego zostanie rozwiązana,
znaczna ilość niezagospodarowanej dotąd
ziemi powiększy podaż w długim okresie.
W sektorze nieruchomości przemysłowych,
prawdopodobieństwo stałych podwyżek
czynszów jest także niskie z powodu
dużej konkurencyjności rynku.
W sektorze nieruchomości handlowych
niektóre inwestycje mają bardzo silną
pozycję (jak np. Arkadia czy Galeria
Mokotów w Warszawie) i ich
właściciele mogą próbować podwyższać
czynsze, jednakże mniej atrakcyjne
obiekty muszą zwracać uwagę na
■
działania konkurencji.
POLSKA
Grupa Doradztwa Inwestycyjnego – studia przypadków
FIM Tower
Warsaw Trade Tower
WARSZAWA, COB
WARSZAWA, COB
KLIENT/SPRZEDAJĄCY
KLIENT/NABYWCA
Akron Group
WARTOŚĆ TRANSAKCJI ± 25 mln EUR
WARTOŚĆ TRANSAKCJI ± 150 mln EUR
NABYWCA
SPRZEDAJĄCY
Endurance Fund
Apollo-Rida
Kontakt:
Neil Gregory-Eaves
Tel.: +48 22 331 7800
www.colliers.pl
POLSKA
Rynek hotelowy
WSTĘP
WARSZAWA
‘Brak wolnych pokoi’ to najbardziej
adekwatny obraz najważniejszych
polskich miast w zeszłym roku.
Najlepszym sposobem pomiaru kondycji
w sektorze hotelowym jest próba
zarezerwowania pokoju w środku
tygodnia. W 2006 roku bez przerwy
wysłuchiwaliśmy rozżalonych klientów
i przyjaciół mówiących ‘Nie mogłem/
mogłam znaleźć pokoju w Warszawie/
Krakowie’.
Ogólny współczynnik wynajęcia
powierzchni hotelowych kształtuje
się dla Warszawy na poziomie 72%.
W sektorze 5-gwiazdkowych hoteli
wynosi on 68% ze średnią stawką za
pokój (ADR) 95,00 EUR, tymczasem
średni dochód z jednego pokoju
(RevPAR) dla warszawskich hoteli
boutique wynosi 71,00 EUR.
W zeszłym roku w polskiej gospodarce
ponownie zanotowano duże zyski –
znaczny wzrost oraz poziom bezpośrednich inwestycji zagranicznych, a także
spadek stopy bezrobocia. W 2006 roku
Polskę odwiedziło o 14% osób więcej
niż w roku poprzednim. Tanie linie
lotnicze działające w różnych miastach
przewiozły ponad 2,5 mln pasażerów.
Na polskich lotniskach zanotowano
w 2006 roku 15,5 mln przyjezdnych
(o 35% więcej niż w 2005 roku).
W 2006 roku Polskę odwiedziło o 14% osób
więcej niż w roku poprzednim. Tanie linie
lotnicze działające w różnych miastach
przewiozły ponad 2,5 mln pasażerów.
W tym roku polskie hotelarstwo
przeżywało swój najlepszy okres.
Współczynnik wynajętych powierzchni
i wskaźniki popytu w głównych miastach
kształtowały się na wysokim poziomie.
Rekordową okazała się ilość lotów
krajowych (podróże służbowe, urlopy
z rodziną). Obserwowaliśmy nadzwyczajny
napływ turystów z Hiszpanii, Wielkiej
Brytanii, Włoch i Skandynawii.
Zanotowano także znaczną liczbę
obywateli Austrii, Niemiec i Francji
zatrzymujących się na nocleg w trakcie
podróży służbowych, konferencji i szkoleń
(sektor MICE).
58
W poprzednim roku zostały sprzedane
dwa hotele. Pierwszy z nich, Hotel
Sobieski kupił WARIMPEX i jego firma
zarządzająca Vienna International Hotels,
natomiast Grupa Loyd’s Investments
i Evens Group na kilka dni przed
końcem roku nabyła budynek LIM
Center wraz z Hotelem Marriott.
Wśród hoteli otwartych w 2006 roku
znajduje się NOVOTEL Centrum,
którego wygląd został odmieniony,
a także ETAP dostarczony na rynek
przez ACCOR/ORBIS w miejscu, gdzie
poprzednio stał hotel Solec.
W 2007 roku zakończy się renowacja
Grand Hotelu a w pierwszym kwartale
rozpocznie działalność Hilton Warsaw.
Planowane jest wybudowanie 2i 3-gwiazdkowego hotelu przy unowocześnionym lotnisku Okęcie oraz
otwarcie Holiday Inn Conference
and Spa Resort w Józefowie.
POZNAŃ
Poprawa widoczna jest również
w Poznaniu. Współczynnik wynajęcia
powierzchni hotelowych wzrósł
w przybliżeniu o 4% do wysokości 63%
a szacunkowa średnia stawka za pokój
(ADR) ukształtowała się na wysokości
66,00 EUR. Ekscytującym wydarzeniem
było otwarcie hotelu Sheraton,
pierwszego 5-gwiazdkowego obiektu
w mieście. Poznański Sheraton
P O L S K A Rynek hotelowy
zapowiada sukces na miarę swych braci
w Warszawie i Krakowie. W połowie
2007 roku ruszy 4-gwiazdkowy hotel
Andersia (171 pokoi hotelowych)
oferujący największą w mieście
ilość powierzchni konferencyjnej.
Zarządzaniem zajmie się Grupa IBB
Hotels zarządzająca również hotelem
Lublinianka w Lublinie.
Jedyną transakcją w Poznaniu była
sprzedaż hotelu Trawinski za ok.
5 mln EUR.
Jedyną transakcją, która miała miejsce
w 2006 roku była sprzedaż 5-gwiazdkowego Sheratona przy stopie zwrotu
na poziomie ok. 7,6%.
WROCŁAW
ŁÓDŹ
na rynek, BSH rozszerzył swoją działalność i ogłoszono, że Dell otworzy
fabrykę. To historyczne miasto, które
wyrosło na sektorze tekstylnym, miało
swój zasłużony start, który w chwili
obecnej prowadzi do polepszenia wyglądu
sektora hotelowego. Współczynnik
wynajęcia powierzchni wynosił w Łodzi
53% a ADR 50,00 EUR. Biorąc pod
uwagę inwestycje na tym rynku lokalnym
można stwierdzić, że Łódź to miasto
przyjazne przemysłowi zarówno teraz jak
i w przyszłości. W jej obrębie znajduje
się wiele niesamowitych 19-wiecznych
budynków z cegły.
We Wrocławiu zauważalny jest
największy wzrost na tle całej Polski,
na co wskazuje współczynnik wynajęcia
powierzchni hotelowych dla wszystkich
rodzajów hoteli na poziomie ok. 64%,
wzrost średniego dochodu z jednego
pokoju (RevPAR) oraz średnia stawka
za pokój (ADR) w wysokości 56,00 EUR.
W połowie roku otwarty zostanie Hotel
System (107 pokoi).
2006 rok był dla Łodzi okresem
nieprawdopodobnego wzrostu
bezpośrednich inwestycji zagranicznych.
Otwarte zostało centrum handlowe
Manufaktura a w zakresie nieruchomości
przemysłowych fabryka Gillette wkroczyła
W 2006 roku otwarto w 3-gwiazdkowy
hotel Qubus (78 pokoi). 167-pokojowy
hotel Manufaktura Andel’s, którego
otwarcie planowane jest na 2008 rok,
został sprzedany Warimpexowi.
W segmencie hoteli 5-gwiazdkowych
kształtują się one na wysokości
odpowiednio 78% i 108,00 EUR.
W Krakowie otwarto 4-gwiazdkowy
Qubus Krakow Hotel ze 194 pokojami.
Na 2007 rok planowane jest otwarcie
kolejnego 4-gwiazdkowca. Będzie to
Andel’s obok Galerii Krakowskiej.
Za cenę 84 tyś. EUR za pokój sprzedany
został Holiday Inn, a nowym właścicielem została firma Azure Properties.
Aktywność sektora hotelowego
wzrośnie w 2007 roku dzięki Fabryce LG
zatrudniającej 10 tyś. pracowników
a także dzięki wszelkim inwestycjom
w strefie ekonomicznej w okolicy
Wrocławia oraz rozwojowi małych
i średnich przedsiębiorstw w mieście.
KRAKÓW
W Krakowie nieustająco wzrasta
współczynnik wynajęcia powierzchni
hotelowych oraz średni dochód
z jednego pokoju (RevPAR). Dla
wszystkich kategorii hotelowych
współczynnik wynajęcia powierzchni
wynosił 76% a rzeczywiście osiągnięta
stawka za pokój (ADR) 79,00 EUR.
59
P O L S K A Rynek hotelowy
GDAŃSK, GDYNIA
I SOPOT (TRÓJMIASTO)
W 2006 roku popyt na pokoje hotelowe
był w Gdańsku najwyższy od wielu lat.
Współczynnik wynajęcia powierzchni
osiągnął wysokość 63% a ADR
ukształtowało się na poziomie
73,00 EUR. Azure Properties za cenę
13 mln EUR kupił hotel Holiday Inn
w Gdańsku.
Grand Hotel w Sopocie przeszedł
gruntowną renowację i pozytywnie
zaskoczył osiągniętą stawką w sezonie
letnim. W czasie weekendów był on
całkowicie wynajęty a ofertowa stawka
ADR wynosiła ok. 150,00 EUR.
i poszukują możliwości szybkiego
ulokowania produktów pod swoją marką
w większości dużych polskich miast.
Polskim rynkiem interesują się takie
podmioty jak NH Hotels, Domina
Hotels and Resorts, Vienna International
Hotels, Barcelo czy Hilton Garden.
W 2006 roku miała miejsce rekordowa
liczba transakcji od momentu fuzji firm
Orbis Hotels i Accor w 2003.
Turystyka wniosła 5,5 mld EUR do
PKB, co daje podwojony wynik z 2003
roku. Przewidujemy, że ta tendencja
wzrostowa się utrzyma a PKB będzie
rosnąć w granicach 4,8–6,2% rocznie.
Kluczowym elementem polskiej gospodarki będą zarówno
fundusze infrastrukturalne Unii Europejskiej, jak też
rosnący sektor tanich usług lotniczych.
W zakresie podaży na 2008 rok mówi
się o dwóch obiektach. Rozpoczęto
prace nad RadissonSAS, jak również
wystartowała budowa hotelu Sheraton
w Sopocie (otwarcie w drugim kwartale
2008).
Kluczowym elementem polskiej
gospodarki będą zarówno fundusze
infrastrukturalne Unii Europejskiej,
jak też rosnący sektor tanich usług
lotniczych. Po zjednoczeniu sił będą
one miały wielki wpływ na biznes
hotelarski.
TRENDY
Rozpoczęło się od budynków biurowych,
potem wkroczyły handlowe, a za tymi
z kolei podążyły sektory nieruchomości
przemysłowych i mieszkaniowych. Teraz
przyszedł czas na projekty hotelowe.
Zanotowano ogromne zainteresowanie
w polskim sektorze hotelowym.
Uwagę skupiają głównie hotele
o ograniczonych usługach i hotele
ekonomiczne. Niektóre sieci działające
w całej Europie postrzegają Polskę
jako odpowiednie miejsce dla siebie
60
W co najmniej 5 miastach Polski
zauważalna jest potrzeba rozwoju miejsc
o światowej klasie przeznaczonych na
organizowanie kongresów, konferencji
i wystaw. Takie obiekty, stwarzające
możliwości w zakresie spotkań, pokazów
i handlu, byłyby pomocne nie tylko
w sektorze hotelarskim, ale również
w innych sektorach.
Gated communities (luksusowe osiedla
z wieloma udogodnieniami), kluby
golfowe i ośrodki spa to trzy typy
produktów wkraczających obecnie
do różnych regionów Polski.
Podtrzymujemy nasze trzyletnie
rekomendacje widząc szerokie horyzonty
dla 2-, 3-, 4-gwiazdkowych obiektów
światowych marek w większości regionów
oraz dużych i średnich miast. Aktywność
infrastrukturalnych funduszy Uni
Europejskiej będzie tu silnym bodźcem.
Historia jasno wskazuje, że wzrost
przemysłu jest uzależniony od sprawnej
sieci komunikacyjnej w zakresie dróg
kołowych, kolejowych i powietrznych.
Niestety Polska nie wypada najlepiej
jeśli chodzi o budowę dróg szybkiego
ruchu. W 2006 roku wybudowano
tylko 90 km autostrad. Przypuszczamy,
że nowe ulepszone i wprowadzone
w życie regulacje dotyczące przetargów
publicznych pomogą w przyspieszeniu
takich projektów.
Należy zwrócić uwagę na zapowiadającą
się kolejną falę bezpośrednich inwestycji
zagranicznych. W dwa lata po wstąpieniu
Polski do Unii Europejskiej zaczynają
się pojawiać inwestycje zagraniczne
na małą i dużą skalę. Napływ małych
i średnich przedsiębiorstw (z kapitałem
15–25 mln EUR) będzie z pewnością
utrzymywał się w dużym tempie.
Wierzymy, że nowe władze samorządowe
wzmocnią poziom absorpcji funduszy
z Unii Europejskiej przeznaczonych na
projekty infrastrukturalne na obszarach
im podlegających. Szybsze tempo budowy
dróg, autostrad, lotnisk, mostów i linii
kolejowych wpłynie na zwiększenie
popytu na pokoje i usługi hotelowe
■
do niespotykanego poziomu.
POLSKA
Rynek hotelowy – studia przypadków
KLIENT
Cosmar Polska
KLIENT
Azure Properties
OBIEKT
(5-cio gwiazdkowy, 250 pokoi)
OBIEKT
Hotel Holiday Inn w Gdańsku
(4 gwiazdkowy, 164 pokoje)
OPIS
Colliers International został wybrany przez firmę Cosmar
do przygotowania wyceny oraz przeprowadzenia transakcji
sprzedaży Hotelu Hyatt Regency.
Hotel Holiday Inn we Wrocławiu
(4 gwiazdkowy, 143 pokoje)
OPIS
Colliers International reprezentował Azure Properties
w transakcji zakupu dwóch hoteli Holiday Inn w Gdańsku
i Wrocławiu. Azure Properties – nabywca – będzie zarządzał
hotelami na zasadzie franczyzy.
KLIENT
Warimpex
OBIEKT
Hotel Andel’s w Manufakturze
OPIS
Colliers International Poland reprezentował Warimpex
w transakcji zakupu budynku stanowiącego część kompleksu
Manufaktura – położonego w Łodzi nowoczesnego centrum
handlowego, które powstało w budynkach dawnej fabryki
włókienniczej. Inwestor nabył nieruchomość od firmy Apsys
z myślą o uruchomieniu tam czterogwiazdkowego hotelu
ANDEL’s Hotel. Projekt inwestycyjny zakłada wybudowanie
168 pokoi, 5 sal konferencyjnych oraz luksusowe apartamenty
z przeznaczeniem na sprzedaż, zajmujących łączną
powierzchnię 21 000 m2.
Kontakt:
Alex Kloszewski
Tel.: +48 22 331 7800
www.colliers.pl
POLSKA
Podstawowe rodzaje tytułów własności
Dzierżawa
W Polsce wyróżniamy cztery podstawowe rodzaje tytułów
własności nieruchomości: (i) pełne prawo własności („własność“),
które jest podobne do tytułu „freehold“; na jego mocy właściciel
ma pełne prawo do użytkowania i korzystania z nieruchomości,
(ii) użytkowanie wieczyste („użytkowanie wieczyste“), polega na
oddaniu w użytkowanie i korzystanie z nieruchomości, będącej
własnością państwa, użytkownikowi na określony czas, maksymalnie
99 lat, za ustaloną opłatą roczną pobieraną od użytkownika z tego
tytułu; po spełnieniu odpowiednich warunków prawo wieczystego
użytkownika można przekształcić w pełne prawo własności
(iii) długoterminowa dzierżawa („dzierżawa“), w przeszłości
najczęściej przedmiotem dzierżawy były grunty rolne, ale
wykorzystuje się ją również do wynajmu powierzchni handlowych
na okres maksymalnie do trzydziestu (30) lat; oraz (iv) najem
na czas określony („najem“) maksimum dziesięciu (10) lat.
Zasady dzierżawy w Polsce mogą być dowolnie negocjowane,
o ile w danym zakresie nie ma bezwzględnie obowiązujących
przepisów Kodeksu Cywilnego, które nie mogą być zmienione
umową dzierżawy. Najważniejsze ograniczenia dotyczą terminu
dzierżawy oraz prawa do jej rozwiązania.
Nabycie nieruchomości przez cudzoziemców
Przeważnie bezpośrednie lub pośrednie nabycie powierzchni
handlowych przez przedsiębiorstwa kontrolowane przez
cudzoziemców wymaga zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych
i Administracji. Jednakże, w związku z poprawkami wprowadzonymi
ze względu na przystąpienie Polski do Unii Europejskiej, przedsiębiorstwa z Europejskiego Obszaru Gospodarczego (EEA) są
zwolnione z obowiązku uzyskania zezwolenia. Nadal jednak
obowiązują pewne ograniczenia i przejściowe zasady związane
z zakupem poszczególnych rodzajów nieruchomości (np. gruntów
rolnych, gruntów znajdujących się przy granicach państwa oraz
drugich domów).
System rejestracji
W Polsce Sądy Rejonowe prowadzą księgi wieczyste, które
zależnie od sądu zawierają informacje nawet do 100 lat wstecz.
Wspomniane księgi wskazują właściciela danej nieruchomości
oraz ujawniają do jakiego stopnia grunty są obciążone hipotekami
i innymi ograniczonymi prawami rzeczowymi. Zasadą jest, że
nabywcy gruntów działający w „dobrej wierze“ mają prawo
opierać się na informacjach zawartych w księgach wieczystych.
Podatek od czynności cywilnoprawnych
Zbycie prawa własności (jak również prawa użytkowania
wieczystego) zabudowanej działki lub działki przeznaczonej pod
budowę zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego
podlega podatkowi VAT w wysokości 22%. Sprzedawca i nabywca
odpowiadają solidarnie za opłacenie 2% podatku od czynności
cywilnoprawnych z tytułu sprzedaży gruntu, który jest należny
w przypadku, gdy owo zbycie nie podlega podatkowi VAT lub
jest zwolnione od podatku VAT.
Roszczenia reprywatyzacyjne
W Polsce nie ma jednolitego prawa reprywatyzacyjnego. Istnieje
za to szereg przepisów, które w ściśle określonych okolicznościach
pozwalają poszczególnym byłym właścicielom nieruchomości na
wytoczenie roszczeń przeciw organom państwowym. Roszczenia
reprywatyzacyjne mogą być ujawnione w księgach wieczystych,
ale brak takiego wpisu niekoniecznie oznacza brak takich roszczeń.
Notariusze i taksy notarialne
W Polsce umowy sprzedaży nieruchomości oraz umowy
dotyczące przeniesienia prawa użytkowania wieczystego mogą
być skutecznie zawarte jedynie w formie aktu notarialnego.
Taksy notarialne są naliczane od wartości transakcji do ustalonej
maksymalnej kwoty. Nowa ustawa o kosztach sądowych
w sprawach cywilnych (obowiązująca od marca 2006), zakłada
stałe opłaty za wpisy do ksiąg wieczystych dotyczące następujących
praw: prawo własności, prawo użytkowania wieczystego oraz
ograniczone prawa rzeczowe (np. hipoteki i służebności).
Prawo budowlane
Każda budowa wymaga pozwolenia na budowę w formie decyzji
administracyjnej. W związku ze zmianami wprowadzonymi w 2006
roku, wymogi administracyjne odnośnie budowy dotyczące
dostępności mediów (uzbrojenie) zmalały.
Prawo planowania przestrzennego i gospodarowania
nieruchomościami
Plan zagospodarowania przestrzennego jest głównym dokumentem
decydującym o inwestycjach dopuszczonych do realizacji na danym
terenie. Niemniej jednak, wiele polskich gmin nadal nie dysponuje
obowiązującymi planami zagospodarowania przestrzennego,
dlatego w takich przypadkach przed uzyskaniem zezwolenia
na budowę wymagana jest decyzja administracyjna o warunkach
zabudowy.
Język
Większość umów nie musi być sporządzona w języku polskim,
aby mogły one być skuteczne na terenie Polski. Niemniej jednak,
akt notarialny przenoszący prawo do nieruchomości musi być
sporządzony po polsku.
Fluent in Real Estate
www.salans.com
Informacje zawarte w tym ogólnym zarysie nie stanowią opinii prawnej i nie są ogólno dostępne. W wyniku tworzenia i wprowadzenia nowego ustawodawstwa, przepisy prawa i regulacje
często ulegają zmianie w Polsce, a w związku z tym są narażone na różne interpretacje. We wszystkich aspektach nieruchomości w Polsce doradza się korzystanie z usług w ramach
profesjonalnego doradztwa.
Podatki
w Polsce
2007
Zmiany w prawie
Niedostateczna kapitalizacja
Z dniem 1 stycznia 2007 r. zostały
wprowadzone istotne zmiany w zakresie
podatku dochodowego od osób prawnych
(CIT) oraz podatku od czynności
cywilnoprawnych. Najważniejsze zmiany
w CIT dotyczą: definicji kosztów uzyskania
przychodów oraz sposobu ich ujmowania
w czasie, amortyzacji podatkowej, różnic
kursowych, opodatkowania dywidend oraz
obowiązków związanych ze składaniem
deklaracji podatkowych. Najważniejsze
zmiany dotyczące podatku od czynności
cywilnoprawnych obejmują zasady
opodatkowania pożyczek oraz odmienne
od dotychczasowego określenie strony
zobowiązanej do zapłaty podatku (np.
w przypadku umowy sprzedaży obowiązek
zapłaty podatku spoczywa wyłącznie na
nabywcy, natomiast w przypadku umowy
pożyczki - na pożyczkobiorcy). Wszystkie
powyższe zmiany będą miały wpływ na
codzienne rozliczenia podatkowe spółek
działających w sektorze nieruchomości,
a także na nowe inwestycje i strategię ich
zakończenia.
Proporcja wysokości pożyczek
zaciągniętych od określonych kategorii
pożyczkodawców (obejmujących
udziałowców posiadających w polskiej
spółce udziały nie mniejsze niż 25% lub
spółki siostrzane, jeśli ten sam podmiot
posiada nie mniej niż 25% udziałów
w spółce będącej pożyczkodawcą i spółce
będącej pożyczkobiorcą) do wysokości
kapitału zakładowego podatnika powinna
zamykać się w stosunku 3:1, gdyż
w przeciwnym razie, zgodnie z prawem,
kwota odsetek zapłacona na rzecz
pożyczkodawcy objętego powyższymi
restrykcjami, która przypada na kwotę
pożyczki przekraczającą trzykrotność
kapitału zakładowego pożyczkobiorcy nie
może zostać przez niego uznana za koszt
uzyskania przychodu.
Ponadto, wciąż trwają prace nad
zmianami w ustawie o podatku VAT, które
– prawdopodobnie – wejdą w życie w roku
2007. Zmiany będą dotyczyły, między
innymi, obniżonej do 7% stawki VAT
obowiązującej aktualnie w stosunku do
sprzedaż mieszkań na rynku pierwotnym
oraz w stosunku do świadczenia usług
budowlanych w ramach budownictwa
mieszkaniowego.
Dochody z wynajmu
W 2007 roku dochody uzyskane przez
polskich podatników będących osobami
prawnymi podlegają opodatkowaniu CIT
według stawki 19% i w nadchodzących
latach nie przewiduje się żadnych zmian
w tej kwestii. Zasadniczo, wszystkie
wydatki poniesione przez firmy w toku ich
działalności mogą zostać uznane za koszty
uzyskania przychodów pod warunkiem,
że ich poniesienie zostało należycie
udokumentowane oraz poniesiono je w celu
uzyskania przychodów podlegających
opodatkowaniu lub zachowania albo
zabezpieczenia źródła przychodów.
Jednakże, Polska ustawa o CIT przewiduje
zamknięty katalog wydatków, które nie
stanowią kosztów uzyskania przychodów,
bez względu na to, czy zostały poniesione
w jednym z wyżej wymienionych celów
czy nie (np. grzywny, kary pieniężne,
darowizny). Utworzenie podatkowej grupy
kapitałowej dla celów rozliczeń podatku
dochodowego od osób prawnych jest
możliwe, ale tylko po spełnieniu pewnych
warunków.
Amortyzacja
Zasady amortyzacji księgowej są zbliżone
do standardów stosowanych w Europie
Zachodniej, jednakże mogą się pojawić
różnice między amortyzacją rachunkową
a amortyzacją podatkową. W amortyzacji
podatkowej, zasadniczo, stosowane są
stawki liniowe a jej podstawę stanowi cena
zakupu. W zależności od typu budynku,
stawki te mieszczą się w przedziale
od 1,5% do 10% rocznie. Budynki
niemieszkalne są amortyzowane przeważnie
przez 40 lat (z wykorzystaniem 2,5% stawki
amortyzacyjnej). Grunty nie podlegają
amortyzacji dla celów podatkowych.
Rozliczenie strat podatkowych
Straty podatkowe mogą być rozliczane
przez pięć kolejnych lat. Nie więcej niż
50% wartości straty poniesionej w danym
roku może zostać potrącone w każdym
kolejnym roku.
Podatek od nieruchomości
Na nieruchomości nakładany jest przez
władze lokalne podatek majątkowy
należny za każdy rok. Wysokość stawki
podatku jest uzależniona od lokalizacji
i rodzaju nieruchomości i jest on naliczany
odpowiednio do powierzchni gruntów
i budynków lub wartości innych naniesień
(warto wspomnieć, że planowane jest
wprowadzenie podatku naliczanego
od wartość nieruchomości).
Maksymalne stawki podatku od
nieruchomości w 2007 r. nie mogą
przekroczyć następujących wartości:
• 18,60 PLN za metr kwadratowy
budynków wykorzystywanych do
prowadzenia działalności gospodarczej,
• 6,23 PLN za metr kwadratowy innych
budynków niemieszkalnych,
• 0,69 PLN za metr kwadratowy gruntu
wykorzystywanego do prowadzenia
działalności gospodarczej,
• 2% wartości budowli (t.j. innych
naniesień na gruncie) ustalonej zgodnie
z odpowiednimi przepisami.
Podatek u źródła
Zasadniczo, stawka podatku u źródła
z tytułu wypłaty dywidend wynosi 19%,
bez względu na to czy odbiorca jest
polskim rezydentem podatkowym, czy
też nie. Jeżeli odbiorca nie jest polskim
rezydentem podatkowym, odpowiednia
umowa o unikaniu podwójnego
opodatkowania może zmniejszyć tę
stawkę. Ponadto, zgodnie z Dyrektywą
Unii Europejskiej o wspólnym systemie
opodatkowania udziałowców i spółek
zależnych (tzw. Parent-Subsidiary Directive),
od dnia 1 maja 2004 r., obowiązuje
zwolnienie z podatku u źródła dywidend
wypłacanych przez polskich podatników
określonym podmiotom niebędącym
polskimi rezydentami podatkowymi.
W wyniku zmian do ustawy o CIT, które
weszły w życie z dniem 1 stycznia 2007 r.,
wspomniane zwolnienie z podatku u źródła
ma również zastosowanie do dywidend
wypłacanych przez polskie firmy
określonym odbiorcom będącym polskimi
rezydentami podatkowymi.
Odsetki i należności licencyjne
Stawka podatku u źródła z tytułu wypłaty
odsetek wynosi 20%, chyba że umowa
o unikaniu podwójnego opodatkowania
stanowi inaczej. Nie pobiera się podatku
u źródła od odsetek wypłaconych polskim
odbiorcom i są one traktowane jako
przychód podatkowy rozpoznawany,
z reguły, w momencie otrzymania.
W związku z przystąpieniem do Unii
Europejskiej, Polska winna implementować
Dyrektywę Nr 2003/49/EC, zgodnie z którą
Państwa Członkowskie Unii Europejskiej
powinny zrezygnować z opodatkowania
u źródła (pod pewnymi warunkami) odsetek
i należności licencyjnych wypłacanych
między powiązanymi spółkami z różnych
Państw Członkowskich. Niemniej jednak,
Polsce przyznano 8 letni okres przejściowy
w stosowaniu Dyrektywy, który rozpoczął
się 1 lipca 2005 r. Odsetki i należności
licencyjne wypłacane przez Polskie spółki
do podmiotów powiązanych z innych
krajów Unii Europejskiej mogą być
opodatkowane podatkiem u źródła
w wysokości maksymalnie 10% w okresie
pierwszych 4 lat, a przez następne 4 lata
stawka może wynosić maksymalnie 5%,
chyba że jest ona niższa na mocy
postanowień odpowiedniej umowy
o unikaniu podwójnego opodatkowania.
Usługi niematerialne
Wypłata wynagrodzenia za usługi
niematerialne (czyli między innymi
usługi zarządcze, doradcze, gwarancje)
do podmiotów zagranicznych jest
opodatkowana 20% podatkiem u źródła,
chyba że odpowiednia umowa o unikaniu
podwójnego opodatkowania stanowi
inaczej.
Podatek od kapitału
Choć w Polsce nie istnieje podatek
od kapitału, spółki handlowe powinny
pamiętać o tym, że podwyższenie kapitału
zakładowego podlega opłatom notarialnym
i podatkowi od czynności cywilnoprawnych.
Ponadto, pożyczki przyznane spółce przez
jej udziałowca(-ów) podlegają podatkowi
od czynności cywilnoprawnych na
zasadach regulujących podwyższenie
kapitału zakładowego.
Zyski kapitałowe z tytułu
zbycia majątku
W Polsce nie istnieje odrębny reżim
opodatkowania zysków kapitałowych.
Zyski kapitałowe podlegają CIT według
stawki 19%, chyba że postanowienia
obowiązującej w danym przypadku umowy
o unikaniu podwójnego opodatkowania
stanowią inaczej. Większość umów
zawartych przez Polskę przewiduje
brak opodatkowania w Polsce zysków
uzyskanych ze sprzedaży udziałów
w polskich spółkach nieruchomościowych
przez ich zagranicznych właścicieli.
Jednocześnie, w przypadku bezpośredniej
sprzedaży nieruchomości położonej
w Polsce przez podmiot zagraniczny, zysk
osiągnięty z takiej transakcji podlega CIT
według standardowej stawki.
Opłaty z tytułu zbycia
nieruchomości/VAT
Sprzedaż gruntów i budynków, co do
zasady, podlega podatkowi VAT według
stawki 22%, który nabywca może
odzyskać. VAT jest również naliczany
przy płatności zaliczek. Jeżeli zachodzą
określone warunki, sprzedaż budynków
używanych i gruntu może być zwolniona
z VAT; niemniej w takim przypadku podlega
podatkowi od czynności cywilnoprawnych
według stawki 2%. Budynki uznaje się
za używane wówczas, jeżeli od końca
roku, w którym zakończono ich budowę
upłynęło co najmniej 5 lat. Taka klasyfikacja
budynku wpływa na opodatkowanie
gruntu, na którym budynek się znajduje.
Stawka 22% podatku VAT jest zwykle
stosowana do dochodów z najmu
powierzchni w budynkach komercyjnych.
Nabywca ma prawo do odliczenia
zapłaconego podatku VAT (z tytułu
zakupu). Niestety, podatnicy świadczący
usługi zwolnione z opodatkowania VAT
(np. niektóre usługi finansowe) nie mają
możliwości odzyskania zapłaconego
podatku VAT. Opłaty za dzierżawę lub
wynajem nieruchomości położonych
w Polsce podlegają opodatkowaniu
VAT, nawet jeżeli wynajmujący lub
wydzierżawiający jest podmiotem
zagranicznym.
PricewaterhouseCoopers zatrudnia
w Polsce ponad 1000 pracowników,
którzy świadczą usługi ponad 500 klientom.
PricewaterhouseCoopers stworzył
strukturę skupiającą specjalistów z wielu
sektorów, którzy dostarczają szeroki
wachlarz usług na rzecz polskiego sektora
publicznego, a także przedsiębiorstw
krajowych i inwestorów zagranicznych.
PricewaterhouseCoopers posiada swoje
biura w Warszawie, Gdańsku, Krakowie,
Poznaniu, Wrocławiu i Katowicach.
Wobec szybkiego tempa wzrostu
w sektorze nieruchomości, firma
PricewaterhouseCoopers wyodrębniła
grupę pracowników wyspecjalizowanych
w zakresie kwestii związanych
z nieruchomościami w regionie Europy
Środkowo-Wschodniej. Doradzamy we
wszystkich aspektach podatkowych
dotyczących zakupu, budowy,
finansowania, wyceny i zarządzania
nieruchomościami. Aby zaspokoić
wszystkie potrzeby klientów, pracujemy
w multidyscyplinarnych zespołach
składających się ze specjalistów
w dziedzinie podatków, księgowości,
finansów przedsiębiorstw oraz prawa.
Aby uzyskać więcej informacji
na temat usług związanych
z nieruchomościami, prosimy
o kontakt z:
Iwona Smith
+48 22 523 48 53
[email protected]
Tomasz Ożdziński
+48 22 523 48 21
[email protected]
www.pwc.com/pl
www.taxonline.pl
Colliers International Central & Eastern Europe
Location Map
Colliers International Worldwide
Location Map
St. Petersburg
Tallinn
ESTONIA
RUSSIA
Riga
LATVIA
Moscow
LITHUANIA
Vilnius
EUROPE AND
MIDDLE EAST
Warsaw
POLAND
NORTH AMERICA
AFRICA
Kyiv
UKRAINE
Prague
CZECH REPUBLIC
HAWAII
SLOVAKIA
Bratislava
Budapest
HUNGARY
Zagreb
CROATIA
ROMANIA
Bucharest
Belgrade
SERBIA &
MONTENEGRO
Sofia
SOUTH
AMERICA
Varna
GREATER ASIA
AUSTRALIA
BULGARIA
Istanbul
GREECE
TURKEY
Athens
Copyright Colliers International 2007
This report is intended as general market research and is based upon material in our possession or supplied to us, which we believe to be reliable. Whilst every effort has
been made to ensure its accuracy and completeness we cannot offer any warranty that factual errors may not have occurred. We would like to be told of any such errors
so that these can be corrected. Colliers International takes no responsibility for any damage or loss suffered by reason of the inaccuracy or incorrectness of this report.
THE AMERICAS
EUROPE, MIDDLE EAST & AFRICA
ARGENTINA
BRAZIL
CANADA
CHILE
COLOMBIA
COSTA RICA
MEXICO
PERU
UNITED STATES
AUSTRIA
BALTIC STATES
BELGIUM
BULGARIA
CASPIAN REGION
CROATIA
CZECH REPUBLIC
DENMARK
FRANCE
GERMANY
GREECE
HUNGARY
IRELAND
ISRAEL
ITALY
NETHERLANDS
NORTHERN IRELAND
NORWAY
POLAND
PORTUGAL
ROMANIA
RUSSIA
SERBIA & MONTENEGRO
SLOVAKIA
SOUTH AFRICA
SPAIN
ASIA PACIFIC
SWEDEN
SWITZERLAND
TURKEY
UKRAINE
UNITED ARAB EMIRATES
UNITED KINGDOM
AUSTRALIA
CHINA
HONG KONG
INDIA
INDONESIA
JAPAN
MACAU
NEW ZEALAND
PHILIPPINES
SINGAPORE
SOUTH KOREA
TAIWAN
VIETNAM
Colliers International Offices in Eastern Europe
Bulgaria
Business Park Sofia
Building 7, 2nd floor
1715 Sofia
Phone: +359 2 976 9976
Fax:
+359 2 976 9977
Croatia
10, Žerjavićeva Street
10 000 Zagreb
Phone: +385 1 4886280
Fax:
+385 1 4817112
Czech Republic
Slovanský dům, Na Příkopě 859/22
110 00 Prague 1
Phone: +420 226 537 618
Fax:
+420 221 451 514
Estonia
Parnu mnt 102c
11312,Tallinn
Phone: +372 662 2777
Fax:
+372 662 2771
Greece
Agora Centre, Kifissias Ave. 18
151 25 Marousi, Athens
Phone: +30 210 683 2440
Fax:
+30 210 683 2460
Hungary
Gellert Building, Csorsz utca 41
1124 Budapest
Phone: +36 1 336 4200
Fax:
+36 1 336 4201
Latvia
Balasta dambis 1a
Riga, LV-1048
Phone: +371 778 3333
Fax:
+371 778 3334
Lithuania
Laisves ave. 3
Vilnius, LT-04215
Phone: +370 5249 1212
Fax:
+370 5249 1211
Poland
The Metropolitan Building
Plac Pilsudskiego 3
00-078 Warsaw
Phone: +48 22 331 7800
Fax:
+48 22 331 7801
Serbia&Montenegro
Bulevar Kneza Al. Karadjordjevica 20
11000 Belgrade
Phone: +381 11 266 3863
Fax:
+381 11 367 4538
Slovakia
Gorkého 3
811 01 Bratislava
Phone: +421 2 59 980 980
Fax:
+421 2 59 980 981
Ukraine
34 V. Vasylkivska St.
01004 Kyiv
Phone: +38 044 490 5700
Fax:
+38 044 490 5799
Russia
77, Sadovnicheskaya Embankment
115035 Moscow
Phone: +7 495 258 5151
Fax:
+7 495 258 5152
Romania
Sos. Bucuresti-Ploiesti nr 1A
Bucharest Business Center C1, 4th floor
Bucharest
Phone: +40 21 319 7777
Fax:
+40 21 319 7778
Real Estate
Review
2007
For more information on Colliers, visit our web site at www.colliers.com
POLAND
ECONOMY
OFFICE
RETAIL
INDUSTRIAL
BUILDING CONSULTANCY
INVESTMENT
HOTELS
Price EUR 500

POLAND ANNUAL REPORT ENG

Transcription

Similar documents

Grunt inwestycyjny – szczeGółowe informacje

Effective

office market / rynek biurowy research 2015 / 2016

woda/water powietrze/air

Warszawski Rynek Powierzchni Handlowych II kw. 2013

KRAKÓW - Knight Frank

research office market q1 2016 / rynek biurowy i kw

Informator Rynkowy Elektroniki

KRAKÓW - ReNews.pl

katalog małej architektury street furniture catalogue

Mistrzostwa Świata Amatorów Szachach 2016 7 – 16 maja 2016 – Kos

04/19/2015 - Parafia MB Częstochowskiej w Bostonie

kontak20 - Polskie Echo

informator pwsip 2014.indd

InfoGrant

CUPRUM NOVUM

raport "Biznes lubi spokój"

Osobowość Roku MICE Poland 2013

Untitled - CASE - Center for Social and Economic Research

Real Facts - Bank Austria

Media Data - autoEXPERT

between us|entre nous|unter uns|mellan oss|