Un marché au ralenti

TÉMOIGNAGES
CHIFFRES
Les chiffres
des notaires
dans les trois
départements
picards
Reportages
en Picardie avec
ceux qui ont
franchi le pas ou
hésitent encore
CAHIER
SAMEDI 12 JUILLET 2014
SPÉCIAL
IMMOBILIER
52, rue Delpech - 80000 AMIENS
03 22 45 50 50
Les taux d’intérêt
n’ont jamais été
aussi bas, mais
les acheteurs
se font rares.
TOUTES
TRANSACTIONS
IMMOBILIÈRES
1263514800VD
Un marché
au ralenti
CAHIER SPÉCIAL IMMOBILIER
COURRIER PICARD SAMEDI 12 JUILLET 2014
IMMOBILIER
Les prix s’effritent,
mais le marché
est bloqué
Malgré des taux d’intérêt historiquement bas et des
prix qui ont tendance à se tasser, le marché de
l’immobilier en Picardie est à l’arrêt.
C
’est souvent le rêve, voire le
projet d’une vie. Selon un récent sondage Ifop, l’achat d’un
logement serait même l’acte le
plus engageant d’une vie, plus important même que la signature
d’un contrat à durée indéterminée
(CDI), et même plus engageant que
le mariage. C’est peut-être pour
ces raisons que les Français, en dépit de conditions a priori favorables, y regardent à deux fois
avant de s’engager. En ces temps
d’incertitude
économique,
la
confiance des ménages s’effrite.
Notre enquête menée dans les
trois départements picards sur la
base des données récoltées par les
notaires le montre : le marché de
l’immobilier est englué.
DANS LA SOMME, LES PRIX BAISSENT
MAIS LES ACHETEURS SE FONT RARES
C’est le département picard qui a
connu la plus forte baisse de prix
au cours de l’année 2013 (-5, 2 %).
Pourtant, le volume des ventes est
resté quasiment identique pour les
maisons anciennes (+ 2 %) et enregistre un net recul pour les terrains
à bâtir (-10 %), et surtout les appartements anciens (- 16 %). « L’acquisition d’un bien immobilier repose
sur un sentiment de confiance dans
l’avenir. Or, la confiance suppose un
environnement économique, juri-
« La confiance suppose
un cadre économique,
juridique et fiscal stable,
ce n’est pas le cas »
Jean-Marc Westerloppe, président
des notaires de la Somme
dique et fiscal stable, ce qui n’est pas
le cas », analyse Jean-Marc Westerloppe, président de la chambre des
notaires de la Somme.
Le constat est particulièrement
probant à Amiens où les prix ont
chuté de 8 % sans pour autant relancer le nombre de transactions.
« Le problème, c’est que nous partons de très haut et que ce marché
reste encore inaccessible, notamment pour les primo-accédants,
constate un agent immobilier
d’Amiens. Par ailleurs, les banques
ont resserré leurs conditions d’accès
au crédit et malgré des taux d’intérêt
très bas, il est quasiment impossible
d’acheter sans avoir un apport significatif. »
Autre constat, les acheteurs potentiels sont de plus en plus sélectifs et exigeants et les biens qui ne
sont pas aux normes ou mal entretenus ont davantage de mal à partir.
DANS L’OISE, LES ACHETEURS
D’ILE-DE-FRANCE FONT MONTER LES PRIX
La part des acheteurs franciliens
dans ce département continue
d’augmenter. C’est notamment le
cas dans le Vexin, où 60 % des acquéreurs sont originaires d’Ile-deFrance, contre « seulement » 10 %
dans le Compiégnois, le Noyonnais
et le Plateau picard. Cet intérêt manifeste des habitants de la région
parisienne pour l’Oise a pour effet
de maintenir des prix à un niveau
relativement haut (2 350 euros
le m2 dans l’Oise, contre 2070 dans
la Somme et 1370 dans l’Aisne).
Le sud du département est bien
entendu le secteur où la pression
immobilière est la plus forte. S’ils
se maintiennent dans le Vexin, les
prix ont augmenté dans le secteur
Senlis-Chantilly (+ 2, 6 %) et dans le
3 QUESTIONS À
« La confiance, nerf de la guerre »
DAVID VIVIES est le responsable de
l’agence CAFPI, à Amiens, courtier en prêts immobiliers.
▶ Les taux d’intérêt sont très bas
et les prix ont globalement tendance à baisser. Pourquoi le marché de l’immobilier est-il à l’arrêt ?
Tout d’abord parce qu’il n’y a pas
assez d’offres au bon prix. Ceux qui
ont acheté avant la crise de 2008 et
qui vendent aujourd’hui n’ont pas
envie de perdre d’argent. Ensuite,
les banques sont devenues frileuses et de nombreux jeunes, les
26-35 ans, sont exclus de l’accession à la propriété.
▶ Ces taux d’intérêt bas ne sont
donc pas forcément une bonne
chose ?
Non, car ils ont tendance à gonfler
artificiellement les prix. En revanche, c’est encore le moment de
renégocier ses prêts, certains
peuvent gagner jusqu’à 3 à 4 années de crédit.
▶ Que faut-il faire pour relancer la
machine ?
L’immobilier est une valeur refuge
et non spéculative. Une maison,
c’est fait pour habiter, pas pour gagner de l’argent. Or, trop d’investisseurs se sont servis du marché
et ont fini par le détraquer. Il faut
également activer de nouveaux leviers, mais limités dans le temps,
au risque, encore, de détraquer le
marché. Enfin, et surtout, il faut
que la fameuse confiance des ménages soit de retour, c’est le nerf de
la guerre.
Malgré des conditions favorables (notamment les taux d’intérêt bas) , les transactions sont à
bassin creillois (+ 6, 1 %).
La différence entre le nord et le
sud du département concerne également l’âge des acheteurs. Ainsi,
les moins de 30 ans représentent
plus de 30 % des acheteurs sur le
Plateau picard, contre seulement
11 % dans le périmètre SenlisChantilly.
Globalement, le marché immobilier de l’Oise reste marqué, comme
ailleurs, par une certaine atonie.
« L’instabilité économique et fiscale
reste un frein à l’investissement »,
déplore Alain Boivin, président de
la chambre des notaires de l’Oise.
« Si l’on ajoute à cela une certaine
résistance des prix, couplée à une
hausse de la pression fiscale, il devient manifeste que les acquéreurs
les plus modestes et les plus jeunes
sont progressivement exclus de l’accession à la propriété. »
DANS L’AISNE, DE RARES ACHETEURS
La baisse du nombre de transactions observée en 2013 semble se
confirmer en 2014, et ce malgré
une baisse des prix généralisée
(-4 % à Saint-Quentin). Les professionnels avancent plusieurs explications : conjoncture économique
morose, absence d’aide à l’acquisition dans l’ancien, suppression du
prêt à taux zéro pour les primo accédants. « Il n’y a pas de raison d’espérer une embellie à défaut de changements majeurs des paramètres du
marché », prévient Bernard Ferrand, président de la chambre des
notaires de l’Aisne. La particularité
du marché, dans ce département,
est la jeunesse des acheteurs. Dans
l’Aisne, un quart des acquisitions
est réalisé par des moins de trente
ans, et leur part atteint les 30 %
dans à Saint-Quentin et Vervins.
CAHIER SPÉCIAL IMMOBILIER
SAMEDI 12 JUILLET 2014 COURRIER PICARD
Le Bon Coin, incontournable
Le Bon Coin est un concurrent de taille pour les agents immobiliers. (Photo F. HASLIN)
À Vendre. Maison de 194 m2 avec
box pour chevaux à Vitz-sur-Authie
(Somme). Prix : 250 000 euros. Inutile de chercher cette annonce
chez l’agent immobilier du secteur.
Pour vendre sa maison, Bernard Caron a choisi de faire confiance à internet, au « Bon Coin ». « La famille et
les amis nous ont conseillé d’opter
pour ce choix. L’avenir nous dira si
c’est la bonne solution », analyse le
retraité, une semaine après la mise
en ligne de cette annonce.
En à peine sept ans d’existence, Leboncoin.fr (propriété du groupe
scandinave groupe Schibsted, le
site attire 16 millions de visiteurs
uniques chaque mois) est devenu
un acteur incontournable dans le
monde des transactions immobilières. Pour chercher ou vendre un
bien immobilier, de plus en plus de
particuliers optent pour cette solution facile et peu onéreuse. « Il faut
juste payer si on veut mettre des photos supplémentaires ou mettre son
annonce en avant, mais au moins, je
sais où je mets mon argent », résume
Pierre, 42 ans, qui a vendu sa mai-
son à Beauvais il y a trois ans et
tente désormais de céder un appartement sur la côte picarde.
Pour l’acheteur comme pour le
vendeur, la possibilité de s’affranchir des frais d’agence est un argument de choix. Contraints et forcés,
les professionnels de l’immobilier
ont dû s’adapter à cette nouvelle
concurrence et investir à leur tour
le site des annonces entre particuliers. Ainsi, parmi les 41 000 annonces actuellement en ligne en Picardie, l’essentiel (33 000) a été déposées par des professionnels. Lesquels n’hésitent pas à tenter de
démarcher les particuliers pour
ajouter des biens à leur portefeuille. « J’ai beau indiquer que je refuse tout démarchage commercial, ils
n’arrêtent pas de me contacter en me
promettant qu’ils ont des acheteurs
potentiels. Je me suis fait avoir une
fois, pas deux. »
Moins d’un quart des propriétaires
poussent la porte d’une agence
pour vendre, selon une étude récente.
F.J.
Des aides contestées
la baisse. (Photo : Fred HASLIN)
La FNAIM enregistre aussi
une baisse
Les chiffres publiés dans ce cahier « Spécial immobilier » sont
ceux enregistrés en 2013 par les
notaires - acteurs incontournables d’une vente immobilière
en France - , sauf pour le département de l’Aisne, où les chiffres
ne couvrent que les six premiers
mois de 2013. La FNAIM (Fédération nationale de l’immobilier,
12000 adhérents) vient de publier ses chiffres pour 2014 : elle
constate une baisse de 0.2 %
des prix en France (-0.5 % en
province mais +0,9 % pour l’Ile
de France). En Picardie, le prix de
vente moyen s’établit à 2339 euros le m2 (-2,4 % sur un an).
Urgence. Le premier ministre Manuel Vals a annoncé le 25 juin dernier
une série de mesures censées relancer le secteur de l’immobilier. La plus
emblématique d’entre elles concerne le prêt à taux zéro. Le gouvernement a décidé de relever le plafond et de l’étendre aux logements anciens,
sous réserve de travaux de rénovation, dans certains centres bourg en
zone rurale. Ainsi, un couple vivant dans une zone où le marché de l’immobilier est tendu pourra désormais emprunter 49 000 euros à 0 % au lieu
de 43 000 euros aujourd’hui. « C’est bien joli, mais ça ne sert pas à grand
chose, se désole cet agent immobilier du sud de l’Oise. Les jeunes couples
sont davantage attirés par les villes que les centres bourg, où l’absence de services et de lieux de loisirs représentent un handicap. »
Parmi une batterie de 50 mesures, le gouvernement entend également relancer le dispositif d’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ). Ce dernier permet de
financer des travaux de rénovation thermique grâce à un emprunt sans
intérêt. A priori une belle affaire. Sauf que dans les faits, le dispositif a
bien du mal à rencontrer son public, avec seulement 33 000 opérations en
France financées chaque année. Et pour cause. « C’est tellement compliqué », résume un banquier d’Amiens, qui a bien du mal à convaincre ses
clients de financer leur chaudière ou le remplacement de leurs fenêtres
via ce dispositif. Plafonnés à 30 000 euros, ces financements sont rigoureusement encadrés et souvent dissuasifs. Les banquiers eux-mêmes,
tout comme les artisans, ont parfois du mal à suivre. « Les règles changent
tous les six mois, déplore ce plombier des environs d’Amiens. Les clients
nous rappellent car il manque toujours un tampon, une signature, la moindre
virgule mal placée et il faut tout recommencer. C’est dommage. »
Les artisans n’ont pas fini d’en baver avec la paperasse. En janvier 2015, les
entreprises en charge des travaux vont remplacer les prêteurs.
F.J.
CAHIER SPÉCIAL IMMOBILIER
COURRIER PICARD SAMEDI 12 JUILLET 2014
AMIENS
L’investissement locatif défiscalisé
grippé malgré les opportunités
En dépit d’un gros stock de logements neufs dans la capitale picarde, les acquéreurs se font
attendre sur ce dispositif voulu « rentable ». À condition de prendre quelques précautions.
À SAVOIR
LE MARCHÉ IMMOBILIER À AMIENS
Marché des appartements neufs
Marché des appartements anciens
Prix au m2, en €
Prix de vente médian,
en €
Évolution annuelle des prix
De 0 à 3 %
De 0 à -5 %
De -5 à -15 %
De -15 à -20 %
AMIENS
3 550
SOMME
3 470
▶ Le dispositif Duflot
*Pour l’acquisition d’un logement
neuf, à louer pendant 9 ans ; réduction d’impôt de 18 % de l’investissement (6000 euros par an maxi) ;
loyer plafonné en fonction de
zones, pour des locataires sous
conditions de ressources.
*Le zonage devrait être revisité.
Amiens passerait début 2015 de B2
à B1 (de 8,59 à 9,88 euros du m2).
L’avantage fiscal serait extensible
de 9 à 12 ans.
▶ Prêt à taux zéro (PTZ+)
*Pour des primo-accédants, d’un
logement neuf et économe (RT2012
ou BBC) ; à 0 % et soumis à revenus ; peut financer jusqu’à 21 % du
logement en zone B2.
*Les conditions devraient être
desserrées, pour passer de 44000 à
70000 PTZ+ par an. Sa réouverture
au logement ancien à réhabiliter en
secteur rural et également prévue.
Amiens
Nord
1 020
Saint-Pierre
Saint-Maurice
2 230
Marché des maisons anciennes
Amiens
Ouest
Prix de vente médian, en €
CÔTE
PICARDE
130 000
PONTHIEUDOULLENNAIS
118 000
GRAND
ABBEVILLE
123 300
SUD-OUEST
115 000
Faubourg
de Beauvais
PÉRIPHÉRIE
AMIÉNOISE
180 000
AMIENS
147 300
ALBERTROSIÈRESMONTDIDIER
115 000
Faubourg
de Hem
Saint-Roch
1 610
PÉRONNENESLE-ROYE
91 000
Centre
2 110
Henriville
2 560
Saint-Anne
Saint Acheul
2 330
Amiens Sud
1 920
Amiens
Est
Source : «Notaires de France»
I
l faut acheter, comme si c’était pour
y habiter soi-même. » Dominique
est un inconditionnel de la « défiscalisation », ces lois (Robien, Scellier,
Duflot) de dopage de la construction.
Propriétaire de cinq logements, dont
deux à Amiens, cet investisseur de la
ville d’Eu (qui veut rester discret), il
l’assure : l’investissement locatif,
c’est rentable. En pleine morosité
économique, il constituerait même
un fort vecteur d’opportunités. En
particulier à Amiens.
Une source locale avisée estime à
un petit millier les logements en
stock (construits ou en cours de commercialisation) dans la capitale picarde. Plutôt élevé. De quoi faire de
bonnes affaires ? Le neuf (3 500 euros du m2) reste plus cher que l’ancien (2 100 euros). Il n’empêche, « on
a vu arriver des nouveaux profils de
primo-investisseurs qui trouvent là un
moyen de compenser les dernières
hausses de leurs impôts », constate un
spécialiste, pas si mécontent du der-
nier « Duflot », pourtant d’abord jugé
poussif et plus favorable au locataire
que ses prédécesseurs. « Il a le mérite
d’être simple », relativise-t-on chez
Patrick
Delavacrie
promotion.
Exemple à l’appui : « Si vous achetez
un petit logement de 100 000 euros, à
18 % de réduction d’impôts pendant 9
ans, ça vous fait 2000 euros par an de
gagner. » Autrement dit, « on peut se
fabriquer du patrimoine pour 200 euros par mois. »
Le sud, secteur prisé
Le neuf (3 500 euros du m2) reste plus cher que l’ancien (2 100 euros).
« Le plus difficile, c’est le premier. Les
suivants se financent entre eux derrière », corrobore Dominique. À
condition toutefois « d’acheter intelligent ». En choisissant une grande
ville et un bon emplacement, sous
peine de mauvaise revente. Le sud
d’Amiens est à ce titre le secteur prisé du moment, avec la montée en
charge du CHU. « Il faut également négocier le prix lors de la mise en route
du chantier ou sur les derniers inven-
dus. On peut gagner 5 à 7 % ». À savoir
aussi : « Le rendement est meilleur sur
un petit logement, même si dans un
grand les locataires ont tendance à rester plus longtemps ».
Pour le locataire justement, le loyer
s’avère très proche des prix de l’ancien, sans compter les économies
d’énergie. « L’un de nos logements de
23 m2 loué en Duflot est affiché 239 euros par mois », illustre le promoteur
d’un petit immeuble proche du campus. Il sait néanmoins le marché
grippé à cause de la frilosité des
banques. « Sur un programme de 25
logements, on voit désormais 6 ou 7 refus de prêts. C’est beaucoup. Y compris
pour des professions libérales ou des
CDI jugés trop récents. » S’ajoute une
crainte pour les gens « de perdre demain l’avantage fiscal » d’une loi de
défiscalisation, souvent brocardée,
mais toujours relancée.
Reste que l’attentisme des investisseurs de ces derniers mois peine à se
décoincer. Selon le réseau Century 21, près de 110 000 transactions
par ce biais auraient été perdues en 2
ans au niveau national. Conscient de
l’enjeu, le premier ministre Manuel
Valls a dit vouloir « redonner
confiance aux investisseurs » il y a
quelques jours, avec notamment des
mesures de relance du « Duflot ». Il y
a urgence. Il ne s’est construit que
320 000 logements neufs l’an dernier
en France. Loin de l’objectif de
500 000 fixé par le gouvernement
GAËL RIVALLAIN
CAHIER SPÉCIAL IMMOBILIER
SAMEDI 12 JUILLET 2014 COURRIER PICARD
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sud
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1263515000VD
A P PA R T E M E N T S
1263178100VD
HENRIVILLE
CAHIER SPÉCIAL IMMOBILIER
COURRIER PICARD SAMEDI 12 JUILLET 2014
RÉGION D’AMIENS
Terrains à bâtir cherchent jeunes
et moins jeunes acquéreurs
Face à un gros stock de parcelles, les candidats, moins nombreux, cherchent des
terrains plus petits. Et à rester dans un budget de 800 euros par mois, tout compris.
À SAVOIR
LE MARCHÉ IMMOBILIER DANS L'AMIÉNOIS
Marché des terrains
àMarché
bâtir des terrains
à bâtir des ventes
Répartition
Plusde
de vente
30 % médian,
Prix
en
€ 15 et 30 %
Entre
Moinsannuelle
de 15 %
Évolution
des
prix
Évolution annuelle
De 0 à 15 %
des prix
De
Plus-15deà150%%
De 0-20à 15
à -15
De
%%
125 000
42 500
CÔTE
PICARDE
130 000
SOMME
PONTHIEUDOULLENNAIS
118 000
GRAND
ABBEVILLE
123 300
40 000
Répartition
De -15 àdes
0% ventes
PÉRIPHÉRIE
AMIÉNOISE
Entre
De -2015àet-1530%%
Moins de 15 %
70 100
Prix de vente médian,
en €
Marché
Marché des
des maisons
maisons
anciennes
anciennes
180 000
SUD-OUEST
115 000
34 200
AMIENS
147 300
ALBERT-ROSIÈRESMONTDIDIER
PÉRONNENESLE-ROYE
91 000
28 000
Prix deannuelle
vente médian,
Évolution
en
€
des prix
115 000
47 200
Plus deannuelle
10 %
Évolution
De
0
à
10
%
des prix
De 0-4àà100 %
-8 à -4%
De -4
0%
De
-8
à
-4%
Prix de vente médian,
en €
Source : notaires de France
N
otre vieille maison nous demandait trop de travail et d’argent. Je
voulais une maison aux normes,
où je pourrais installer des rideaux…
sans devoir les faire retailler à chaque
fois. ». Christine, 50 ans, s’est décidée.
Avec son mari, elle a quitté Longueau
voici un an et demi pour se
construire une nouvelle vie à Talmas,
sur la route de Doullens. Basse
consommation (BBC), sa maison de
135 m2 est au calme. Et au plus près
d’une parente vieillissante. Inconvénient, elle habite aussi maintenant
plus loin d’Amiens, où elle travaille.
La rançon de la verdure. « Mais qu’estce que 14 km ? », relativise la propriétaire, aujourd’hui convaincue de « s’y
retrouver par rapport à l’ancien »,
même si le neuf reste plus cher.
A priori séduisant, le terrain à bâtir
a pourtant eu du mal à trouver des
candidats ces derniers temps. Selon
les notaires, les volumes de vente ont
chuté de 10 % sur un an en 2013 dans
▶ La surface médiane des terrains dans la Somme est de 810 m2.
Les plus vendus vont de 600 à
900m2 (42 % des ventes).
▶ Le parc de logement du Grand
Amiénois est particulièrement
ancien. En 2009, plus de 40 % des
résidences principales dataient
d’avant 1949, contre 34 % pour la
moyenne nationale. Le taux est
même plus élevé dans le secteur de
Oisemont (57 %), du Val de Nièvre
(55 %) et du Bernavillois (54 %).
Source : ADUGA.
▶ Amiens concentre 71 % des
emplois du Pays du Grand-Amiénois. Chaque jour, 43 000 habitants
du Grand-Amiénois pénètrent dans
l’agglomération d’Amiens. Plus de la
moitié des ménages du GrandAmiénois ont au moins deux voitures. Et parcourent en moyenne 28
km par jour.
la Somme. Or, dans le même temps,
la conjoncture dégradée a poussé les
propriétaires à mettre en vente des
parcelles. Résultat, il y aurait actuellement un millier de terrains disponibles dans tout le département, selon le calcul de l’agence spécialisée
Médicis. De quoi avoir le choix. Côté
tarifs, il faut « de 20 000 à 70 000 euros en moyenne, et à partir de 45 000
euros viabilisés autour d’Amiens »,
chiffre de son côté Roger Gadre, du
constructeur MTLF.
15 à 20 minutes de la rocade
Effet CHU oblige, les terrains les plus prisés se situent au sud d’Amiens.
Effet CHU oblige, les terrains les
plus prisés se situent surtout au sud
d’Amiens en ce moment. En direction de Boves et d’Ailly-sur-Noye notamment. Sachant qu’au plus près de
l’hôpital, il n’y a plus rien. « Les gens
veulent être dans un rayon de 15 à
20 minutes de la rocade. Dans les années 2000, je reculais les ventes de
5 km tous les 2 ans, au gré des hausses
de prix. Aujourd’hui, ils se sont stabilisés », note encore Roger Gadre.
Les acquéreurs sont « en majorité
des jeunes couples à partir de 25 ans.
Ils quittent Amiens pour s’installer auprès de leurs parents, afin qu’ils fassent
la nounou. Quitte à devoir parcourir 10
à 15 minutes en plus pour aller au boulot », brosse le professionnel. « On voit
également arriver des seniors qui
vendent leur ancien pavillon devenu
trop grand et coûteux en énergie, pour
réaliser une maison de plain-pied. .
Côté budget, « sept clients sur huit ne
veulent pas dépasser un remboursement mensuel de 700 à 800 euros par
mois, terrain et maison compris. Des
projets à partir de 150 000 euros, dont
110 000 euros pour le pavillon, c’est
possible. On en voit ». D’où une autre
tendance : la course aux terrains de
football est révolue désormais. « Des
parcelles de 350 ou 400 m2, ça leur va
très bien ». Les lotisseurs aussi, car ils
s’y retrouvent mieux pour rentabiliser leur investissement. D’autant que
le contexte reste tendu. Et ralentit le
marché.
Alors que l’on compte une vingtaine de constructeurs rien que sur la
place d’Amiens, « les clients mettent
de plus en plus de temps à se décider »,
confirme-t-on chez Medicis. « Au lieu
de consulter deux ou trois professionnels, ils en voient cinq ou six. Et font
jouer à fond la concurrence, histoire de
baisser le prix de la construction. » Sur
un pavillon qui, en principe, se revend plus cher que dans l’ancien.
GAËL RIVALLAIN
CAHIER SPÉCIAL IMMOBILIER
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CAHIER SPÉCIAL IMMOBILIER
COURRIER PICARD SAMEDI 12 JUILLET 2014
HAUTE PICARDIE
Les jours heureux en lotissement,
le bel exemple de Doingt-Flamicourt
C’est la campagne au bord de la ville. Heureux qui comme les propriétaires de belles
maisons individuelles au lotissement « la Cologne » ont fait une belle acquisition.
LE MARCHÉ IMMOBILIER EN HAUTE-PICARDIE
Un projet très attendu
à Péronne
Marché des terrains
à bâtir
Prix de vente médian,
en €
Évolution annuelle
des prix
De -15 à 0%
De -20 à -15 %
125 000
42 500
CÔTE
PICARDE
130 000
SOMME
PONTHIEUDOULLENNAIS
GRAND
ABBEVILLE
123 300
40 000
118 000
PÉRIPHÉRIE
AMIÉNOISE
180 000
Répartition des ventes
70 100
Plus de 30 %
Moins de 15 %
Marché des maisons
anciennes
Prix de vente médian,
en €
Évolution annuelle
des prix
De 0 à 10 %
De -4 à 0 %
De -8 à -4%
115 000
34 200
SUD-OUEST
AMIENS
PÉRONNENESLE-ROYE
147 300
91 000
28 000
ALBERT-ROSIÈRESMONTDIDIER
115 000
47 200
Source : notaires de France
C
es dernières années, la ville de Péronne n’avait plus trop de foncier
et les communes périphériques en
ont profité. » L’aveu est de Gérard
Parsy, directeur général des services
de Péronne. L’exemple de DoingtFlamicourt, village immédiat de Péronne à l’est, est révélateur. Une quarantaine de maisons individuelles
occupées par une centaine d’habitants ont poussé dans le nouveau lotissement « la Cologne », qui doit son
nom au cours d’eau qui prend sa
source à Roisel pour se jeter dans la
Somme à Péronne. « La viabilisation
du lotissement n’est pas tout à fait terminée, notamment la pose de l’enrobé », reconnaît le maire Michel Lamur. Parce que des lots ne sont toujours pas vendus. La chaussée et les
trottoirs ne sont pas achevés. C’est
l’un des reproches d’Élisabeth, mère
de famille de 47 ans, qui a fait
construire dans ce lotissement un
coquet pavillon de 160 m2, lumineux, moderne et bien exposé, sur
Envisagé depuis une dizaine
d’années à Péronne, le projet immobilier de la Zac de Maismont,
face à l’ancienne Zac Radegonde,
avance enfin. La consultation des
entreprises est engagée pour la
construction de 120 à 130 logements sur les 12 hectares de terrain. Des maisons individuelles
en accession à la propriété, ainsi
que du locatif, seront proposées.
Un autre lotissement privé comprenant 22 lots sortira de terre,
toujours à Péronne, rue des Tourelles. « Le durcissement des
prêts a fait diminuer la demande
mais il y a toujours une demande
à satisfaire à Péronne. Ces deux
projets public et privé devraient
permettre de stopper la baisse
démographique », analyse Gérard Parsy. directeur général des
services de Péronne. La ville de
Péronne compte quelque 9 000
habitants.
A Doingt-Flamicourt, une quarantaine de maisons individuelles ont poussé.
un terrain de 500 m2 qui fait le bonheur de ses trois enfants et de leurs
nouveaux copains. « On en a bavé
pour faire construire. De 13 mois sur le
papier, ça a pris 18 mois. On a connu
du stress et on a failli être à la porte de
la maison en location », se souvient
Élisabeth. Elle a vécu là sa deuxième
aventure dans la construction et
avoue d’ailleurs que « douze ans en
arrière, il n’y avait pas les mêmes soucis en termes de qualité de travail et de
date de livraison . » Comme ses voisins immédiats, la propriétaire se
plaint des herbes hautes au-delà de
son terrain qui n’ont pas été coupées
par le promoteur. Et déjà l’an dernier, une pétition avait circulé sur ce
sujet. Pour le reste ce n’est que du
bonheur : la campagne à l’orée de la
ville, des champs de blé qui bordent
le lotissement à cinq minutes des
commerces et du travail. « Et c’est
l’esprit lotissement avec les fêtes entre
voisins. » Le couple s’est engagé dans
une opération financière d’environ
320 000 € avec des travaux complémentaires pour aménager WC, cuisine et salle de bains, qui n’étaient
pas prévus au départ. « Encore douze
ans de crédit », soupire Élisabeth.
« Mais en partant dans une acquisition, on se dit qu’on ne paye pas à
fonds perdu et que le bien sera pour
nos enfants. »
Maman de deux petits, Marie et
son concubin Paul, sont de leur côté
des primo-accédants, depuis 2012,
dans ce même lotissement. Leur pavillon de 90m2 et le terrain valent
140 000 €. Ils sont engagés sur un
crédit de 25 ans, qu’ils renégocient
en ce moment, pour gagner
quelques années, autour de 20 ans.
Le couple lâche 800 € par mois pour
sa maison. « Comme tous les Français
moyens, on souffre et c’est un calcul
permanent, avoue Marie. Si on part en
vacances ce sera seulement quelques
jours dans la famille. » Les jeunes propriétaires sont bien obligés de fixer
des priorités. « C’est aussi du boulot,
mais mon conjoint est bricoleur. C’est
lui qui a construit le garage pour deux
voitures, raconte Marie, qui elle, travaille à Saint-Quentin. Entre mamans
du lotissement, on s’entraide pour le
transport des enfants à l’école. Et on a
monté une association. Pour l’instant
dans les jardins, faute d’arbustes, tout
le monde se voit . » C’est aussi le
charme du lotissement.
NICOLAS TOTET
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CAHIER SPÉCIAL IMMOBILIER
COURRIER PICARD SAMEDI 12 JUILLET 2014
ABBEVILLE-CÔTE PICARDE
La côte picarde, locomotive
de la Somme, s’essouffle aussi
Le littoral est un secteur de la Somme attractif. Beaucoup d’acheteurs viennent de la
région parisienne ou de l’étranger. Mais ici comme ailleurs, le secteur subit la crise.
À Abbeville, peu
de primo-accédants
« Les jeunes couples de 20 ou
30 ans qui achètent leur première maison (NDLR, les primoaccédants), ça devient rare à Abbeville ou dans le Vimeu »,
confie un agent immobilier du
secteur. « Pour cela, il faudrait
qu’il y ait du travail dans la région. Or, on voit beaucoup de
couples dont les salaires cumulés atteignent 2 500 euros, pas
plus. » « Ces couples n’ont pas
toujours un travail stable en
contrat à durée indéterminée, ni
d’apport personnel », confirme
Me Jean-Marc Westerloppe,
président de la chambre des notaires de la Somme et notaire à
Abbeville. « Les taux d’intérêt
n’ont jamais été bas, mais ces
couples qui pourraient être primo-accédants se voient refuser
des prêts. C’est un paradoxe. »
Q
ui a acheté de l’immobilier
sur la côte picarde en 2013 ?
Les plus de 60 ans représentent plus de 30 % des acquisitions et 22 % des achats sont le fait
de Franciliens. Comme à Abbeville,
il y a peu de jeunes primo-accédants (personnes qui achètent
pour la première fois de leur vie).
« Seuls les Franciliens ou les Belges
de plus de 50-60 ans ont les moyens
d’acheter une maison de vacances
ou de week-end », déclare un agent
immobilier. « Ceux-là n’ont pas souvent besoin de prêts, soit car ils ont
vendu une maison pour s’installer
ici, soit car ils ont les moyens. »
« Avec l’autoroute A16, les gens de la
région parisienne arrivent facilement en baie de Somme », explique
Me Jean-Marc Westerloppe, président de la chambre des notaires
de la Somme.
Les statistiques de la chambre
des notaires de la Somme
Mers-les-Bains et ses villas du front de mer. (Photo Anne-Marie QUÉMÉNER)
confirment effectivement la présence des étrangers. En 2013, 5 %
des acquéreurs de biens immobiliers (de toute nature) n’étaient
pas Français. La côte picarde « est le
seul secteur du département » de la
Somme où leur présence est significative, relève la chambre des notaires. « Les Belges achètent des résidences secondaires ici », confirmet-on au service immobilier d’un
notaire
de
Saint-Valery-surSomme. Mais attention, prévient
Me Antoine Rasse, notaire à Vron :
« La côte picarde est une succession
de micro-marchés. Notre étude notariale travaille sur les secteurs de
Fort-Mahon, Quend-Plage. Ce n’est
pas du tout le même marché qu’au
Crotoy, qui lui-même est différent de
Saint-Valery, qui n’est pas semblable
à Cayeux-sur-Mer, etc. Notre clientèle traditionnelle du Nord - Pas-deCalais se réduit d’année en année. »
Comme Me Westerloppe, Me
Rasse confirme que les axes autoroutiers ont attiré des clients venus de Saint-Quentin (A29) ou de
la région parisienne (A16).
Malgré cette clientèle venue
d’ailleurs, la situation n’est pas
rose. « Ce marché permet de nous
faire vivre dans ce contexte difficile », résume l’agent immobilier.
« Sans la côte picarde, ce serait morose. Mais même dans une ville qui
possède le plus d’attraits, comme
Saint-Valery-sur-Somme, il y a des
gens qui nous disent que les prix de
vente sont surfaits. Ils sont devenus
plus exigeants. On vend à des prix
plus raisonnables que lors des années de flambée des prix. Cela, certains vendeurs ne l’ont pas encore
bien réalisé. »
« Le haut de gamme se vend mal »,
continue le professionnel. « Les
maisons se vendent là-bas entre
180 000 et 300 000 euros grand
maximum. » Au service immobilier
d’une étude notariale de la côte, le
constat est encore plus dur : « Les
gens cherchent surtout des petites
maisons de ville, avec un petit coin
de terrain, sans beaucoup d’entretien. Au-dessus de 100 000 euros,
même sur la côte picarde, c’est devenu rare. Au-delà de 200 000 euros,
c’est rarissime. Les montants des
ventes actuelles sont plutôt de
75 000 à 150 000 euros. »
DENIS DESBLEDS
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CAHIER SPÉCIAL IMMOBILIER
COURRIER PICARD SAMEDI 12 JUILLET 2014
OISE
De plus en plus de Franciliens tentés
par la vie à la campagne
Poussés par les prix déraisonnables de l’Île-de-France et en recherche d’une meilleure
qualité de vie, les Franciliens sont toujours plus nombreux à acheter dans l’Oise.
LE MARCHÉ IMMOBILIER DANS L'OISE
Bien se renseigner
Marché des maison anciennes
Prix médian pour l’Oise 191 000€
Évolution annuelle des prix
De 0 à 5 %
Plus de 5 %
De -2 à 0 %
Marché des appartements anciens
De -4 à -2 %
Répartition des appartements anciens selon le nombre de pièces, en %
Studios
2 pièces
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4 pièces
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PAYS DE BRAY
PLATEAU PICARD
BEAUVAISIS
NOYONNAIS
CLERMONTOIS
12%
2 720 €
COMPIEGNOIS
18%
1 920 €
BASSIN
CREILLOIS SENLISCHANTILLY
VEXIN
7%
2 210 €
5 pièces et plus
VALOIS
30%
2 610 €
33%
2 210 €
Marché des terrains à bâtir
Prix médian de vente depuis 5 ans
75 000 €
58 700 €
2008
2009
2010
2011
2012
2013
France (hors Île-de-France)
Oise
Source : notaires de France
Q
uitter les tracas de l’Ile-deFrance pour le calme de l’Oise
rurale ! Isabelle et Yann font
partie de ces nombreux Franciliens
qui ont franchi le pas. Il y a quelques
années, ce couple qui habitait en immeuble à Garges-lès-Gonesse (Val
d’Oise) a acheté son pavillon à Villers-Saint-Sépulcre (950 habitants),
près de Beauvais. Les Coteaux, le
nom de leur quartier, comprend une
vingtaine de maisons neuves surplombant l’ancien village et jouissant d’un beau panorama sur la campagne. « Les HLM j’en ai trop vu, je ne
veux plus en voir », résume Yann. « On
l’a surtout fait pour les enfants. Ici,
c’est un bon cadre de vie, sans stress,
sans pollution », explique Isabelle.
Côtés commodités, la petite commune n’a que peu à offrir. Mais
chaque matin, Yann peut prendre un
train direct pour Paris Nord à SaintSulpice, un village voisin. De la porte
de son domicile à celle de son employeur, dont il n’a pas changé mal-
Isabelle et Yann ont choisi d’habiter au calme dans le Beauvaisis.
gré le déménagement, il lui faut environ 1h30. « Avant, il mettait à peu
près le même temps en métro et RER »,
constate Isabelle. Le cas de ce couple
est loin d’être isolé. Aux Coteaux, les
acquéreurs qui ne viennent pas de la
région parisienne sont même minoritaires. Et la tendance, qui modifie
la physionomie des villages isariens,
ne s’inverse pas.
La chambre des notaires de l’Oise
note que près d’un tiers des achats
de terrains à bâtir est désormais le
fait de Franciliens. Si les habitants
originaires de Seine-Saint-Denis
sont les plus intéressés, ceux du Val
d’Oise limitrophe ne sont pas loin
derrière. Un coup d’œil sur les prix
permet de comprendre cet attrait
pour la campagne de l’Oise. Sur ce
site spécialisé, un terrain de 508 m2
à Taverny est par exemple proposé à
267 000 euros ; un autre de 742 m2 à
Franconville est affiché à 178 000
euros. Deux communes du Val d’Oise
Tous ne regrettent pas leur choix,
mais l’expérience est douloureuse.
Infiltrations dans les maisons, récepteurs des eaux pluviales installés du mauvais côté de la rue
que la mairie a refusé de prendre
en charge... Dans ce nouveau
quartier des Coteaux, à Villers-StSépulcre, les acheteurs ont dû
faire face à une avalanche de difficultés. Au final, la copropriété a
attaqué le promoteur. Las, la procédure est toujours au tribunal.
Mais les habitants, eux, ont déjà
dépensé 8000 euros en frais
d’avocat, et dû provisionner 14 000
euros pour les travaux qui pourraient leur incomber. De gros frais
imprévus, qui sont venus s’ajouter
à une autre mauvaise surprise : un
prix de l’eau record à 8 euros le
m3. « Le pot de terre contre le pot
de fer », résume cette riveraine.
qui ont connu, à l’image de tout le
département, une forte expansion.
Alors qu’une parcelle de 645 m2 à
Saint-Leu d’Esserent (5 000 habitants), dans la vallée de l’Oise, est
proposée à 136 000 euros ; et une
autre de 620 m2 à Ressons (1600 habitants), le long de l’A1, à 60 000 euros. Incitation supplémentaire, les
acheteurs ayant signé en 2013 ont
bénéficié d’une tendance baissière
(-6,3 %), avec des prix comparables à
ceux de 2008, remarquent les notaires du département.
S’ils ne sont que 10 % à s’installer
dans le Compiégnois, le Noyonnais
et le plateau Picard, 60 % des Franciliens choisissent le Vexin. « Cergy est
à moins de quarante kilomètres. Et la
gare Saint-Lazare à moins d’une heure
avec un train direct », explique Évelyne Péronne, chargée de l’urbanisme à la mairie de Chaumont, le
chef-lieu. Ici, un terrain de 500 m2
est affiché à 89 000 euros par Nexity.
Mais plus l’Ile-de-France est proche,
plus la pression immobilière fait
flamber les prix. Tout particulièrement à Chambly, à deux pas du Val
d’Oise. Dans cette belle résidence
proche de la gare mise en vente par
le promoteur Kotarski, dont la commercialisation est quasiment achevée, il fallait compter 236 000 euros
pour un T3 et 139 500 euros pour T2.
« Chambly est maintenant très cotée »,
note aussi cet agent immobilier.
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ENTRE CHU ET CAMPUS
CAHIER SPÉCIAL IMMOBILIER
COURRIER PICARD SAMEDI 12 JUILLET 2014
AISNE-SAINT-QUENTIN
Des primo-accédants sont plutôt
installés professionnellement
À Saint-Quentin, les jeunes en accession à la propriété sont plus nombreux que dans
d’autres arrondissements de l’Aisne. « Mieux vaut acheter que louer », exhortent les pros.
LE MARCHÉ IMMOBILIER DANS L'AISNE
Marché des maisons
anciennes
VERVINS
70 000
SAINTQUENTIN
98 000
Prix de vente médian,
en €
Évolution annuelle
des prix
Prix de vente médian
au m2, en €
Évolution annuelle
des prix
LAON
108 000
De 0 à -4 %
De -4 à -8%
« Lancez-vous dans l’achat »
Marché des terrains
à bâtir
SAINTQUENTIN
35 300
VERVINS
18 500
LAON
28 900
De 2 à 4 %
De 0 à -5%
De -5 à -10 %
De -10 à -15 %
SOISSONS
45 000
SOISSONS
143 900
CHÂTEAUTHIERRY
150 000
CHÂTEAUTHIERRY
53 900
Marché des appartements anciens
Prix médian de vente au m2 sur 1 an
1 500 €
1 300 €
1 190 €
2003
2005
2007
2009
2011
2013
Q
ui a les moyens d’acheter à
Saint-Quentin en ce moment ?
Pas grand monde ? Faux. Les
jeunes actifs, malgré la crise et le
chômage, sont nombreux à se lancer.
Selon la dernière enquête annuelle
des notaires de l’Aisne remontant à
novembre 2013, « la part des moins
de 30 ans approche 30 % des acquisitions immobilières dans l’arrondissement de Saint-Quentin », contre 25 %
à l’échelle départementale. Un élément plutôt encourageant. « Ce sont
des jeunes forcément plutôt installés
professionnellement. Généralement en
couple, ils travaillent tous les deux et
ont de bonnes situations », explique
Bertrand, agent immobilier à SaintQuentin. En parcourant son rayonnage d’archives, il relève neuf premières acquisitions sur ses seize derniers dossiers bouclés, soit 56 % de
primo-accédants. Quatre couples
ont acheté à Saint-Quentin même et
cinq ont préféré les environs et la
Cette maison cossue est à vendre à Saint-Quentin, quartier Remicourt.
Soissons
Aisne
Saint-Quentin
Valentin est conseiller financier
pour une franchise de courtier
immobilier. Il affirme avoir
conclu 150 dossiers de primoaccédants en 2013 sur l’arrondissement de Saint-Quentin, pour
un prêt moyen de 110 000 euros.
« On négocie leurs conditions
auprès des banques et on s’occupe de tout leur dossier. Notre
rémunération correspond aux
frais de dossier », explique-t-il.
Les taux bancaires sont historiquement bas à 1,89 % (sans assurance) sur douze ans pour un
dossier excellent avec un apport
certain, à 3,70 % sur 25 ans
pour un dossier « très moyen »
avec un seul revenu et peu d’apport. « En passant par nous, le
client n’a rien à faire et la
banque apprécie aussi que l’on
s’occupe de tout. » « Le financement même sans apport est encore possible, martèle-t-il. Des
jeunes gens de 18-19 ans
achètent une petite maison avec
travaux et ils ont raison. Il faut
se lancer. » Les prix sont bas et
l’offre est largement supérieure
à la demande, dont, CQFD, « les
marges de négociations sont
aussi énormes. Être en capacité
d’accéder à la propriété change
tout. Acheter aujourd’hui, c’est se
créer une future épargne. »
Source : notaires de France
campagne. Ils ont acquis des maisons de 136 000 à 141 000euros, déjà de très belles sommes, comparées
aux biens en francs acquis par leurs
parents plusieurs décennies plus tôt.
« Les gens ont tout intérêt à acheter en
ce moment, plutôt qu’à louer. Les prix
des biens ont baissé de 25 à 30 % sur la
base des années 2003-2004. Les taux
d’intérêt bancaires n’ont jamais été
aussi bas, moins de 3 % sur 20 ans »,
explique encore Bertrand.
Des dossiers moins solides ont parfois du mal à aboutir auprès des
banques. La solution d’un courtier
(lire par ailleurs) peut être une alternative. Ce fut le cas pour ce couple
au revenu plus modeste, lui ouvrier
et elle sans profession, qui ont acheté une maison de 70 000 euros.
Autre témoignage celui de Yohann,
29 ans, et Christelle, 28 ans, qui ont
acheté voici un an à Saint-Quentin,
une maison individuelle toute
proche du faubourg d’Isle, quartier
populaire parmi d’autres, et nécessitant quelques travaux. Or une grande
partie du quartier est classée dans
un programme de rénovation urbaine via l’Anru (Agence nationale
de rénovation urbaine). « Il y a
quelques travaux à faire, notamment
les fenêtres à changer et la salle de
bain à refaire. Nous nous sommes informés auprès de la mairie pour obtenir une subvention pour changer nos
fenêtres via « faubourg d’Isle en devenir » », explique Yohann, avec une
certaine déception. « Mais nous ne
pouvons y avoir droit car nous ne faisons pas partie du périmètre. On habite à peine à 50 mètres. Et bien sûr,
nous ne pouvons pas prétendre à
l’Anah (NDLR Agence nationale de
l’habitat)… Pourtant on paie chèrement nos impôts ! Je trouve qu’on
n’aide pas suffisamment les jeunes à
s’installer à Saint-Quentin », déplore
le néopropriétaire.
NICOLAS TOTET
1265185500VD
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SAMEDI 12 JUILLET 2014 COURRIER PICARD
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