2015: Neue Regeln für Immobilien

GrundGedanken
UNSERE KUNDENINFORMATIONEN AUS DER IMMOBILIENWIRTSCHAFT
StöbenWittlinger GmbH | Uhlandstraße 68 | 22087 Hamburg | Tel 0 40-25 40 10-0 | [email protected] | www.stoeben-wittlinger.de
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2015: Neue Regeln für Immobilien­
eigentümer und Mieter
Mit jedem Jahresbeginn gibt es neue Bestimmungen, Pflichten und Gesetze, auf die Bürger
und Verbraucher sich einstellen müssen. Im
­Immobilienbereich ändern sich im Jahr 2015 die
Vorgaben für alte Heizungen und Kaminöfen, es
gibt ein neues Mess- und Eichgesetz, das elektronische Grundbuch kommt, Rauchwarnmelder
sind jetzt fast überall Pflicht und das neue Mindestlohngesetz betrifft auch Immobilieneigentümer. Bei der Maklerprovision geht es um die
Einführung des sogenannten Bestellerprinzipes.
Mieter und Vermieter sind von der „Mietpreisbremse“ sowie vom neuen Meldegesetz betroffen.
Privatpersonen sind zunehmend überfordert, wenn
sie ihren Haus- und Grundbesitz selbst verwalten
oder veräußern wollen. Immer mehr Spezialwissen
ist gefordert und auch dringend notwendig, um
­finanzielle Nachteile zu vermeiden. Das Unternehmen Stöben Wittlinger, Immobilienmakler & Hausverwaltung aus Hamburg, setzt deshalb auf Information und stellt sie den Lesern zur Verfügung.
„Wir haben festgestellt, dass die Zusammenarbeit
mit gut informierten Kunden produktiver und zielorientierter ist“, betonen die Inhaber des Unternehmens, Doris und Axel Wittlinger.
§ Das Melderecht in Deutschland wird vereinheitlicht. Was vor zehn Jahren als zu bürokratisch
abgeschafft wurde, gilt ab 1. Mai 2015 wieder: Vermieter müssen dem Meldeamt den Ein- oder Auszug eines Mieters innerhalb von zwei Wochen
schriftlich oder elektronisch bestätigen. Damit sollen Scheinanmeldungen verhindert werden, und
Kriminellen soll das Untertauchen erschwert werden.
§ Die Mietpreisbremse wird in einigen Gebieten
der Bundesrepublik mit angespannten Wohnungsmärkten, zum Beispiel in Hamburg und München,
in der ersten Jahreshälfte 2015 in Kraft treten. Sie
kann maximal fünf Jahre lang angewendet werden. Bei Wiedervermietungen darf die ortsübliche
Vergleichsmiete dann nur noch um höchstens zehn
Prozent überschritten werden. Ausgenommen sind
Neubauten sowie Wohnungen, die umfassend
­modernisiert wurden.
Ausgabe: Frühjahr 2015
§ Das Bestellerprinzip betrifft Maklerprovisionen
bei der Vermietung und NICHT beim Verkauf von
Immobilien. Den Makler muss künftig derjenige
bezahlen, der ihn beauftragt hat und in dessen Interesse der Makler tätig geworden ist. Schon jetzt ist
die Vermittlung von Mietwohnungen streng reglementiert. § 3 Absatz 2 WoVermittG legt einen Betrag von zwei Monatsmieten (ohne Nebenkosten)
zuzüglich Mehrwertsteuer fest, mithin 2,38 Monatskaltmieten. Das neue Gesetz soll angesichts
steigender Mietpreise in den Metropolen ein Beitrag
sein, Wohnen ­
bezahlbar zu machen. Im Prinzip
verlagern sich Beauftragung und Bezahlung der
Provision auf den Vermieter. Eine Folge der
­Gesetzesänderung wird sein, dass Vermieter die Vermittlungskosten auf die Miete umlegen, wodurch
diese steigt, soweit das möglich ist. Das wäre das
Gegenteil dessen, was beabsichtigt war.
§
Das Mess- und Eichgesetz (MessEG) wurde
novelliert und tritt ab 2015 in Kraft. Die Neuregelung setzt europarechtliche Vorgaben um und vereinfacht die Überwachung von Messgeräten. Ab
Januar gelten neue Pflichten für Immobilienbesitzer, Wohnungseigentümergemeinschaften sowie
Haus- und Immobilienverwalter. Messgeräte, die
der Erfassung von Warm- und Kaltwasser sowie
thermischer Energie dienen, müssen dem zuständigen Eichamt gemeldet werden. Die Anzeige muss
innerhalb von sechs Wochen nach Inbetriebnahme
erfolgen. Anzeigepflichtig ist der Verwender, der die
so genannte Funktionsherrschaft über das jeweilige
Messgerät hat und damit über die rechtliche und
tatsächliche Funktionskontrolle des Gerätes verfügt.
§ Der neue Mindestlohn von 8,50 Euro gilt ab
Januar 2015. Auch Wohnungseigentümergemeinschaften und Immobilienverwaltungen müssen
ihren Mitarbeitern den Mindestlohn zahlen, zum
Beispiel dem Hausmeister, dem Gärtner oder der
Fachkraft für die Treppenreinigung. Die Eigentümergemeinschaft bzw. der Eigentümer haftet als
Auftraggeber für die Zahlung des Mindestlohns
ebenso wie für Beiträge an gemeinsame Einrichtungen der Tarifvertragsparteien, wie zum Beispiel
Zusatzversorgungs- oder Lohnausgleichskassen.
Fortsetzung Seite 4
Ausgabe: Frühjahr 2015
Für Kühlschränke und Waschmaschinen sind Energielabel schon länger vorgeschrieben. Nun müssen auch neue Heizungen nach einer EU-Verordnung ab
26. September 2015 ein Energielabel tragen. Das Label gibt Auskunft darüber,
wie energieeffizient die Heizungsanlage und ihre Komponenten sind. Die
Bandbreite reicht von A++ (bei sehr guter) bis G (bei mangelnder Effizienz).
Die neun Klassen werden von Grün bis Rot auch farblich gekennzeichnet.
Mindeststandard wird künftig die Brennwerttechnik sein. Wie hoch die Heizenergierechnung sein wird, können Verbraucher den Angaben nicht entnehmen. Der Energieverbrauch einer Heizung hängt immer auch von der energetischen Qualität des jeweiligen Gebäudes und vom Preis des Energieträgers ab.
Mehr Informationen unter www.zukunftaltbau.de.
Immobilien sind weiterhin eine
sichere Kapitalanlage
Stadt
München
Frankfurt a. M.
Hamburg
Berlin
Stuttgart
Düsseldorf
Köln
Nürnberg
Dresden
Hannover
Bremen
Leipzig
Dortmund
Der Erwerb einer Immobilie zur Kapitalanlage lohnt sich in vielen deutschen Großstädten weiterhin. Zuletzt
stiegen in einigen Großstädten die
Kaufpreise schneller als die Mieten,
doch dank der aktuell sehr niedrigen
Zinsen kann sich eine Immobilie zur
Kapitalanlage oft auch noch in den
teureren Städten lohnen. Wie sich der
Markt in den größten deutschen Städten darstellt, zeigt die Tabelle von immowelt.de. Entscheidend für die Bewertung, ob sich ein Erwerb lohnt, ist
neben dem Zins­niveau auch der Mietmultiplikator. Er sagt aus, das Wievielfache der Jahresmiete man für
eine Immobilie i­nvestieren muss. Je
höher der Multiplikator, desto teurer
die Immobilie.
Kaufpreise
Mietpreise/Monat
5.192
3.444
3.335
2.650
2.553
2.480
2.209
2.024
1.774
1.383
1.225
1.208
1.105
14,30
12,50
10,40
9,00
10,40
9,40
9,80
8,10
7,00
6,90
6,90
5,40
5,70
An der Zweitwohnungssteuer entzündet sich immer
wieder Streit. Gemeinden in touristischen Gebieten
und Universitätsstädte profitieren von den Einnahmen, und Städte wie Berlin oder Hamburg wollen
durch sie Einfluss auf die vorrangige Verfügbarkeit
von Erstwohnsitzen nehmen. Viele Gemeinden
knüpfen die Zweitwohnungsteuer an Mietwerte, die
die Finanzämter vor 50 Jahren zur Berechnung der
Einheitswerte ermittelt haben, staffeln sie oder berücksichtigen nicht das Verhältnis, wie Inhaber und
Mieter die Wohnung tatsächlich nutzen. Nun hat
das Bundesverfassungsgericht entschieden (BVerfG
Az. 1 BvR 1656/09, 15.01.2014), dass die Zweitwohnungssteuer nicht mit steigender Miethöhe prozentual sinkend erhoben werden darf.
Pflichten des Wegeberechtigten
Grundsätzlich hat der Inhaber eines Wegerechts
sein Recht so auszuüben, dass er die Interessen des
Eigentümers des belasteten Grundstücks höchstmöglich schont. Das geht aber nicht so weit, dass
er dazu verpflichtet werden kann, nachts das
­gemeinsame Zugangstor zu schließen, wenn dadurch die problemlose Erreichbarkeit nicht mehr
gewährleistet wäre. Das gilt zumindest dann, wenn
weder eine Türöffnungsanlage noch eine Klingel
vorhanden sind. Der Eigentümer des Grundstücks,
Mietpreise/Jahr Multiplikator
171,60
150,00
124,80
108,00
124,80
112,80
117,60
97,20
84,00
82,80
82,80
64,80
68,40
30,3
23,0
26,7
24,5
20,5
22,0
18,8
20,8
21,1
16,7
17,8
18,6
16,2
alle Angaben in Euro/Quadratmeter
Stromspiegel liefert Vergleichswerte
Ein durchschnittlicher Dreipersonenhaushalt in Deutschland kann pro Jahr
1.200 Kilowattstunden (kWh) Strom und 320 Euro Stromkosten sparen. Das
zeigt der Stromspiegel für Deutschland, den das Bundesumweltministerium
mit Partnern aus Forschung, Wirtschaft und Verbraucherschutz im Rahmen
der Stromsparinitiative erstmals veröffentlicht hat. Dafür wurden 110.000 Verbrauchsdaten ausgewertet. Demnach verbraucht ein Dreipersonenhaushalt in
einem Mehrfamilienhaus durchschnittlich 3.000 kWh Strom im Jahr. Ein effizienter Haushalt der gleichen Größe kommt aber im Schnitt mit 1.800 kWh
jährlich aus. Mit der eigenen Stromrechnung und den bundesweit gültigen
Vergleichswerten des Stromspiegels können Privathaushalte den eigenen Verbrauch bewerten und als gering, niedrig, mittel oder hoch einordnen. Mehr
Informationen unter: www.die-stromsparinitiative.de.
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Wegen der überstarken Nachfrage und
steigender Preise in den Metropolen hat
sich das Interesse der Anleger verlagert.
Zweitwohnungsteuer
weiter umstritten
Foto: © Pixelteufel | Flickr.com
Noten für die Heizung: EU-weites Label ab 2015
auf dem das Wegerecht lastete, fühlte sich in seinem
Sicherheitsbedürfnis beeinträchtigt. Das Oberlandesgericht Karlsruhe entschied jedoch, dass dieses
­Interesse hinter der Erreichbarkeit des Grundstückes
zurückstehen müsse (OLG Karlsruhe, 25.07.2014,
12 U 155/13, ZfIR 2014, 805 ff.).
Impressum: Grabener Verlag GmbH, Stresemannplatz 4, 24103 Kiel, Fax 04315601580, E-Mail: [email protected], © Grabener Verlag GmbH, Kiel 2015
Redaktion/Foto: Henning J. Grabener v.i.S.d.P., Volker Bielefeld, Carl Christopher, Tirza Renebarg, Herausgeber siehe Zeitungskopf
Unterlagen, Texte, Bilder, Quellen: IW Köln, DIW Berlin, vdp, BHW, Bundesbauministerium, Mieterbund, Haus & Grund, Immoscout24, Wirtschaftswoche, annuitätenrechner.org, finanztip.de, Zukunft Altbau, Bethge & Partner,
Wohnportal wg-suche, Fraunhofer-Institut, Immobilien-Fachwissen von A-Z,
Georg-August-Universität Göttingen, immowelt.de, Destatis, Berlin-Institut,
Körber-Stiftung, Postbank, Flickr.com
Druck: hansadruck und Verlags-GmbH & Co KG, Kiel
Layout/Grafik/Satz: Petra Matzen · Grabener Verlag GmbH
Schlussredaktion: Gunna Westphal
Vorbehalt: Alle Berichte, Informationen und Nachrichten wurden nach bestem
journalistischen Fachwissen recherchiert. Eine Garantie für die Richtigkeit sowie
eine Haftung können nicht übernommen werden.
Seite 2
Ausgabe: Frühjahr 2015
Mieten für kleine Wohnungen auf Rekordniveau
80 Prozent des Gebäudewärmebedarfs fallen in Altbauten an. Trotzdem liegt die jährliche Sanierungsrate zur Energieeffizienzsteigerung bei weniger als
einem Prozent. Lärm, Schmutz und Unannehmlichkeiten wirken abschreckend. Doch Minimalinvasive Eingriffe sind nicht nur in der Medizin auf
dem Vormarsch, sondern auch in der Baubranche.
Wissenschaftler am Fraunhofer-Institut beschäftigen sich mit der Entwicklung von vorgefertigten
multifunktionalen Systemen zur energetischen
Sanierung von Gebäuden, die zukünftig durch
einen hohen Vorfertigungsgrad Störungen deutlich
verringern sollen.
Je kleiner die Wohnung, desto höher die Miete pro Quadratmeter: Eine
30 Quadratmeter große Wohnung kostet in vielen ostdeutschen Städten rund
300 Euro. Im süddeutschen Raum oder in besonders beliebten Städten wie
Hamburg, München, Stuttgart oder Frankfurt müssen Mieter mehr als das
Doppelte bezahlen. Im Vergleich zum Vorjahr sind die Mietpreise in einzelnen
Städten um bis zu fünf Prozent gestiegen und erreichen somit einen neuen
Rekordwert. Das WG- und Wohnportal wg-suche.de hat die Mietpreise für 30
Quadratmeter große Wohnungen in 75 deutschen Städten analysiert.
Foto: © Onnola | Flickr.com
Stück für Stück sanieren
Die Top 10 der teuersten Städte
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
München
Konstanz
Freiburg
Stuttgart
Tübingen
Frankfurt
Erlangen
Heidelberg
Mainz
Karlsruhe
Die Top 10 der günstigsten Städte
662
566
538
531
523
518
499
495
493
491
Euro
Euro
Euro
Euro
Euro
Euro
Euro
Euro
Euro
Euro
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
Chemnitz
Cottbus
Magdeburg/Bremerhaven
Witten
Duisburg
Clausthal
Halle
Leipzig
Wuppertal/Herdecke
Hildesheim
266
276
282
287
288
289
293
295
298
300
Euro
Euro
Euro
Euro
Euro
Euro
Euro
Euro
Euro
Euro
Wahrung der Privatsphäre: Mehrzahl
der Deutschen will keine Untermieter
Wohnungseigentümer können beschließen, dass
Beeinträchtigungen des Gemeinschaftseigentums
gemeinschaftlich geltend gemacht werden sollen.
Der einzelne Eigentümer muss dann nicht selbst
aktiv werden. Im konkreten Fall ging es um die bordellartige Nutzung von Wohnungen mit Lärmbeläs­
tigung und Verschmutzung von Treppenhaus und
Fluren. Die Eigentümergemeinschaft war dagegen
schon mehrfach gerichtlich vorgegangen. Einem
einzelnen Eigentümer reichte das aber nicht aus.
Das Gericht wies seine Klage jedoch als unzulässig
ab (BGH-Urteil, 05.12.2014, V ZR 5/14).
Haustiger in der Wohnung
11,5 Millionen Katzen, 6,9 Millionen Hunde, 6,1
Millionen Kleintiere – 38 Prozent der Einwohner
Deutschlands leben mit einem Heimtier zusammen. Das ist erlaubt. Mietern einer Wohnung ist die
Tierhaltung grundsätzlich gestattet. Ein in einem
Formularmietvertrag vereinbartes generelles Verbot der Tierhaltung ist unwirksam, das hat der Bundesgerichtshof entschieden (Az. VIII ZR 340/06,
Urteil vom 14.11.2007). Auch Wohnungseigentümer können ein absolutes Tierhaltungsverbot
nicht beschließen.
Foto: © Martin Abegglen | Flickr.com
Unterlassungsansprüche:
Wer macht sie geltend?
My home is my castle, lautet die Devise vieler Wohnungseigentümer und -mieter.
Auch wenn die Idee durchaus reizvoll sein kann, lehnen über die Hälfte der Deutschen
eine Untervermietung kategorisch ab.
An Frauen und Studenten würden die Deutschen noch am ehesten untervermieten. Männer und Familien haben es dagegen schwer. Nur jeder zehnte Befragte, der schon einmal Untermieter hatte, würde seine Räume mit diesen
Menschen teilen. Obwohl die Mieten in den deutschen Großstädten weiter
steigen und Wohnraum oftmals ungenutzt bleibt, würden die meisten Deutschen ihre privaten Räume nicht an Fremde untervermieten. Das ergab eine
repräsentative Umfrage von ImmobilienScout24 unter 1.031 Deutschen. Als
Grund für die Ablehnung von Untermietern nannten rund 70 Prozent der
­Befragten die Wahrung ihrer Privatsphäre, rund 50 Prozent haben Angst vor
Diebstahl und Zerstörung. Frauen stehen einer Untervermietung noch skeptischer gegenüber als Männer. Nur jeder fünfte Umfrageteilnehmer (22 Prozent) hat seine Wohnung oder einzelne Zimmer schon einmal untervermietet.
Gewerbliches Mietrecht: Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Centermanagementkosten
Foto: © PCB75 | Flickr.com
Vermieter von Gewerberäumen können die Kosten der Verwaltung mittels allgemeiner Geschäftsbedingungen (AGB) auf den Mieter umlegen. Das hat der
BGH noch einmal bestätigt. Anders verhält es sich bei der Abwälzung der
Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten von Gemeinschaftsflächen. Eine
solche Umlage ist nur zulässig, wenn sie der Höhe nach begrenzt ist. Auch die
Umlage der Kosten des Centermanagements auf den Mieter ist nach wie vor
schwierig. Der Begriff „Centermanagement“ sei zu unbestimmt, sodass für den
Mieter nicht ersichtlich ist, welche Leistungen erfasst sind. Eine solche pauschale Abwälzung sei damit unwirksam (BGH, 10.09.2014, XII ZR 56/11).
Seite 3
Haus-INTERN
§
 Personalia
Seit dem 01. Januar 2015 hat Herr Andreas Koch die Leitung
unserer Immobilienverwaltung übernommen. Er übernimmt
damit die Tätigkeit von Herr Ogrzal, der unser Unternehmen
zum 31. Januar 2015 verlassen hat.
Unser Team der WEG wird seit dem 01. Januar 2015 durch
Herrn Peter Conrad und seit 01. Februar 2015 durch Herrn
Torben Asmussen verstärkt.
Frau Birgit Weiss hat im Januar 2015 ihre Ausbildung zur
Immobilienkauffrau erfolgreich abgeschlossen. Wir gratulieren Frau Weiss sehr herzlich zu diesem Erfolg und freuen uns,
dass Sie nun unser Team Hausmakler ergänzt und dort u.a.
den Bereich der Wohnungsvermietung für Nichtverwaltungskunden betreut.
Herr Lukas Franze hat zum 01. Februar 2015 seine Ausbildung zum Immobilienkaufmann aufgenommen. Er wird zunächst im Bereich Mietverwaltung eingesetzt und anschließend alle weiteren Arbeitsbereiche in unserem Unternehmen
kennenlernen.
Wir wünschen allen Mitarbeitern viel Erfolg in ihren neuen
Aufgaben und einen guten Start in unserem Unternehmen.
 Jubiläum
Frau Marianne Werner hat am 01.02.2015 ihr 20-jähriges
Firmenjubiläum in unserem Unternehmen gefeiert. Wir danken Frau Werner für die gute und langjährige Zusammenarbeit.
 W
ie kommen Sie zu uns?
Sie finden eine Anfahrtsbeschreibung unter www.stoebenwittlinger.de/lage. Sollten Sie einen Parkplatz benötigen,
können wir diesen bei Terminvereinbarung gern auf Anforderung reservieren. Wir begrüßen Sie gern in unseren Büroräumen auf einen Kaffee.
Wohnen
Öl- und Gasheizungen, die älter als 30 Jahre sind, müssen
erneuert werden. Die Austauschpflicht galt bisher nur für Heizungen, die vor 1978 eingebaut worden sind. Ab Januar 2015
dürfen Heizkessel, die vor dem 1. Januar 1985 eingebaut worden
sind, nicht mehr betrieben werden. Aber es gibt Ausnahmen:
Immobilienbesitzer, die ihre Wohnung schon am 1. Februar 2002
selbst bewohnt haben, müssen die Heizung nicht nachrüsten.
Auch Brennwertkessel und Niedertemperatur-Heizkessel sind von
der Regelung ausgenommen. Das novellierte Erneuerbare Wärme-Gesetz (EWärmeG) betrifft insbesondere Hausbesitzer, die
eine neue Heizung einbauen lassen. Das Gesetz wird voraussichtlich ab Juli 2015 den Einsatz von 15 Prozent erneuerbaren Energien beim Austausch der zentralen Heizungsanlage fordern.
§
Ältere Kaminöfen überschreiten oft die Grenzwerte für Feinstaub und Kohlenmonoxid. Für vor dem Jahr 1975 errichtete
Anlagen mit zu hohen Werten endet am 31. Dezember 2014 die
vom Gesetzgeber eingeräumte Schonfrist: Sie müssen ausgemustert werden. Darauf weist das Landesprogramm Zukunft Altbau
des Umweltministeriums Baden-Württemberg hin. Bei manchen
Ofentypen ist eine Nachrüstung mit Staubfiltern möglich, aus
Effizienzgründen aber nicht empfehlenwert.
§ Das elektronische Grundbuch wird nach und nach in allen
Grundbuchämtern Einzug halten. Der Bund hat ein Gesetz auf
den Weg gebracht, das die Länder ermächtigt, die technische
Umsetzung vorzunehmen, wobei sie Zeitpunkt und Umfang der
Einführung des elektronischen Grundbuchs selbst bestimmen
können. Mehr Informationen unter www.grundbuch-portal.de.
§
Rauchwarnmelder sind inzwischen in 13 Bundesländern
Pflicht. Nur in Berlin, Brandenburg und Sachsen sind sie noch
nicht vorgeschrieben. Berlin zieht jetzt nach – ab Juli 2015 müssen Rauchwarmelder eingebaut werden. Für bestehende Wohnungen gibt es eine Übergangspflicht.
Für Fragen zu diesem Thema stehen Ihnen Doris oder
Axel H. Wittlinger gern direkt telefonisch oder per E-Mail zur
Verfügung: Telefon 040-25401043,
E-Mail info@stoebenwitt­linger.de.
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