Einzelhandelsentwicklungskonzept
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Einzelhandelsentwicklungskonzept
Einzelhandelsentwicklungskonzept für die Stadt BAD OLDESLOE Auftraggeber: Stadt Bad Oldesloe Projektleitung: Dipl.-Geogr. Katharina Staiger Ludwigsburg, Dezember 2008 Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH Ludwigsburg | Büros in Erfurt, Köln, München Hohenzollernstr. 12-14, 71638 Ludwigsburg Geschäftsführer: Dr. Manfred Bauer, Dr. Stefan Holl Telefon: 07141 / 9360-0 Telefax: 07141 / 9360-10 eMail: [email protected], http://www.gma.biz Einzelhandelskonzept Bad Oldesloe 12/2008 Vorbemerkung Im Mai 2008 erteilte die Stadt Bad Oldesloe der GMA, Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH, Ludwigsburg, den Auftrag zur Erstellung eines Einzelhandelskonzeptes für Bad Oldesloe. Das Entwicklungskonzept ist Bestandteil des integrierten Stadtentwicklungskonzeptes (ISEK). Im Juni 2007 wurde Bad Oldesloe durch das Innenministerium des Landes Schleswig-Holstein in das Städtebau Förderungsprogramm „Stadtumbau West“ aufgenommen. Grundlage für die Förderung konkreter Maßnahmen und Projekte des „Stadtumbaus“ ist das integrierte Stadtentwicklungskonzept. Im Rahmen dieses Konzeptes werden unterschiedliche Themenfelder wie Wohnen, Arbeiten, Verkehr, Einkaufen und Erholung gerade auch mit Blick auf die jeweiligen Wechselwirkungen untersucht. Die Ergebnisse der einzelnen Fachplanungen wurden im Rahmen verschiedener Arbeitsgruppensitzungen und Expertenrunden abgestimmt. Sämtliche Ausgangsdaten wurden von Mitarbeitern der GMA mit bestem Wissen erhoben, mit der gewohnten Sorgfalt aufbereitet und unter Beachtung neuster wissenschaftlicher Standards ausgewertet. Die Untersuchung dient der Entscheidungsvorbereitung und Findung für kommunalpolitische und bauplanungsrechtliche Entscheidungen der Stadt. Eine Vervielfältigung und Weitergabe dieser Untersuchung bedarf der schriftlichen Zustimmung der GMA bzw. der Auftraggeberin. GMA Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH Ludwigsburg, Dezember 2008 KST / jok Einzelhandelskonzept Bad Oldesloe 12/2008 Vorbemerkung Inhaltsverzeichnis Seite I. Grundlagen 1 1. Aufgabenstellung und Vorgehensweise 1 2. Wesentliche bundesweite Trends der Einzelhandelsentwicklung 2 3. Planungsrechtliche Instrumente 6 3.1 Bauplanungsrecht 6 3.2 Räumliche Steuerung der Einzelhandelsentwicklung 9 4. Makrostandort 10 II. Ergebnisse der Bürgerbefragung 13 1. Einkaufshäufigkeit 13 2. Räumliche Einkaufsorientierung 14 3. Tätigkeiten in der Innenstadt und Bewertung des innerstädtischen Einzelhandelsangebotes bzw. Parkplatzangebotes 20 3.1 Tätigkeiten in der Innenstadt 20 3.2 Vorschläge zur Attraktivitätserhöhung in der Innenstadt 22 3.3 Bewertung ausgewählter einzelhandelsbezogener Kriterien 23 3.4 Bewertung der innerstädtischen Parkplatzsituation 26 4. Verbindung des Einkaufs 28 5. Angebotsdefizite im Einzelhandel 29 III. Marktgebiet und Kaufkraft 31 1. Marktgebiet des Einzelhandelsstandortes Bad Oldesloe 31 2. Kaufkraftvolumen 2009 31 Einzelhandelskonzept Bad Oldesloe 12/2008 2.1 Grundlagen der Kaufkraftberechnung 31 2.2 Kaufkraftvolumen 2008 32 2.3 Kaufkraftprognose 2015 33 IV. Situationsanalyse des Einkaufsstandortes Bad Oldesloe 35 1. Standortgefüge 35 2. Bewertung des Einzelhandelsbesatzes 38 2.1 Einzelhandelsausstattung im interkommunalen Vergleich 38 2.2 Bewertung des innerstädtischen Einzelhandel 40 2.2.1 Größenstruktur 40 2.2.2 Zentrenbildende Marken 42 2.3 Bewertung des Einzelhandels im Stadtumbaugebiet 44 2.4 Bewertung der Nahversorgungssituation 45 2.5 Bewertung des Einzelhandelsbesatzes in dezentralen Gewerbegebietslagen 48 3. Zentralitätskennziffern 48 V. Einzelhandelskonzept Bad Oldesloe 50 1. Sortimentskonzept 51 2. Standortkonzept 52 2.1 Zentrale Versorgungsbereiche 52 2.1.1 Begriff „zentraler Versorgungsbereich“ 52 2.1.2 Bestandteile und räumliche Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche 54 2.2 Zentren- und Standortstruktur in Bad Oldesloe 55 2.3 Entwicklungspotenziale im zentralen Versorgungsbereich 57 2.4 Empfehlungen zur standortbezogenen Steuerung von Einzelhandelsansiedlungen 62 Einzelhandelskonzept Bad Oldesloe 12/2008 3. Empfehlungen zur Umsetzung des Einzelhandelskonzeptes 64 VI. Zusammenfassung 65 Einzelhandelskonzept Bad Oldesloe 12/2008 I. 1. Grundlagen Aufgabenstellung und Vorgehensweise Die Stadt Bad Oldesloe hat im Jahr 2000 eine Grundlagenuntersuchung1 und Entwicklungskonzept für den Einzelhandel erstellen lassen. Nunmehr soll das Einzelhandelskonzept fortgeschrieben werden. Das Einzelhandelskonzept ist Bestandteil des integrierten Stadtentwicklungskonzeptes (ISEK). Mit der Untersuchung zum Einzelhandel sollen Handlungsfelder identifiziert und konkrete Maßnahmen zur standort- und branchenbezogenen Weiterentwicklung unter Berücksichtigung des Stadtumbaugebiets „südliche Innenstadt“ aufgezeigt werden. Darauf aufbauend sollen Vorschläge zur Evaluierung der abgeleiteten Prognosen, Ziele und Maßnahmen sowie zum Aufbau eines standardisierten Monitorings erarbeitet werden. Das Entwicklungskonzept basiert auf folgenden Vor-Ort-Erhebungen und Befragungen: Bestandsaufnahme aller Einzelhandelsbetriebe (einschließlich Lebensmittelhandwerk, Tankstellenshops) in Bad Oldesloe mündliche Betriebsbefragung strukturprägender Einzelhandelsbetriebe in der Innenstadt und im Stadtumbaugebiet mündliche Expertengespräche wie z. B. Kreditinstitute, Gastronomie, Hotellerie, private Dienstleistungen in der Innenstadt und im Stadtumbaugebiet telefonische Haushaltsbefragung in Bad Oldesloe (300 Einheiten) und im Umland2 (200 Einheiten) Aufnahme aller leerstehenden Ladenlokale in der Gesamtstadt Aufnahme zentrenprägender Einrichtungen der Innenstadt bzw. im Stadtumbaugebiet (z.B. konsumnahe Dienstleistungsangebote, Gastronomie, Hotellerie). 1 Perspektiven der Einzelhandelsentwicklung der Stadt Bad Oldesloe - Grundlagenuntersuchung und Entwicklungskonzept – im Auftrag des Amtes für Wirtschaftsförderung der Stadt Bad Oldesloe, GWH Dr. Lademann und Partner, Hamburg, August 2000. 2 in Absprache mit dem Auftraggeber erfolgte die Befragung im Umland in Gemeinden, die nicht direkt an Bad Oldesloe angrenzen bzw. bei denen eine nachlassende Ausrichtung der Verbraucher auf den Einzelhandel von Bad Oldesloe vermutet wurde. Dies bezog sich auf Elmenhorst, Tremsbüttel, Lasbek, Steinburg, Schönberg, Schiphorst, Steinhorst, Siebenbäumen, Westerau, Barnitz, Reinfeld, Heidekamp, Rehhorst, Bahrenhof, Wakendorf I, Neversdorf, Groß Niendorf und Sülfeld. 1 Einzelhandelskonzept Bad Oldesloe 12/2008 Aufbauend auf den Primärerhebungen werden folgende Aspekte behandelt: Bewertung des Einzelhandelsangebotes (Betriebstypen- und Branchenbesatz) Abgrenzung des Marktgebietes des ortsansässigen Einzelhandels Berechnung der Kaufkraft nach Hauptbranchen im Marktgebiet Berechnung der Kaufkraftzuflüsse und -abflüsse Darstellung der Entwicklungsperspektiven und Ableitung von Empfehlungen Festlegung einer Zentren- und Standortstruktur Kaufkraftprognose 2015 nach Hauptbranchen Entwicklungspotenziale für Einzelhandel, Gastronomie und Dienstleistung. Die wesentlichen Ergebnisse und Empfehlungen wurden im Rahmen zweier Arbeitsgruppensitzungen in Bad Oldesloe mit Vertretern der Verwaltung und des Einzelhandels vorgestellt und diskutiert. Zudem erfolgten Abstimmungsgespräche mit den Fachplanungen im Rahmen von ISEK. 2. Wesentliche bundesweite Trends der Einzelhandelsentwicklung Eine Beurteilung der Entwicklungschancen des Einzelhandelsstandortes Bad Oldesloe kann nicht losgelöst von wesentlichen Entwicklungslinien des Einzelhandels in Deutschland erfolgen; daher werden nachfolgend wesentliche Aspekte des Wandels auf der Nachfrage- und Angebotsseite dargestellt. Der Anteil des Einzelhandels an den privaten Konsumausgaben verringerte sich in den letzten Jahren kontinuierlich, während für Wohnen, Mobilität oder auch Kommunikation und Vorsorgeleistungen höhere Ausgaben getätigt wurden. Mittlerweile fließt nur noch ein Anteil von etwa 26 % der privaten Konsumausgaben in den Einzelhandel. 2 Einzelhandelskonzept Bad Oldesloe 12/2008 Abbildung 1: Veränderung im Ausgabeverhalten privater Haushalte 400 382 368 357 50% 364 359 41% 40% 300 31% 29% 30% 200 27% 26% 20% 100 10% 0 0% 1991 1995 2000 2005 M arktvolumen des Kons um güterhandels 2007 * Anteil am privaten Kons um Quelle: GMA-Darstellung nach Angaben der Metro Group, (Metro-Handelslexikon 2006 / 07), ca.-Werte Das Spektrum an Konsumenten reicht von konsumfreudigen Verbrauchern über Biokonsumenten bis zu Billigkäufern, die wie folgt charakterisiert sind: Konsumfreudige Verbraucher: starkes Interesse an Prestigemarken, innovativen Produkten und Design Biokonsumenten: ausgeprägtes Interesse an umweltfreundlichen und naturreinen Produkten bei gleichzeitiger Bereitschaft, für diese Waren auch mehr Geld im Vergleich zu herkömmlichen Waren auszugeben Preis-Leistungs-Käufer: hohes Qualitätsbewusstsein, starkes Interesse an detaillierten Produktinformationen (z. B. Warentest, Internetvergleiche) sowie hohe Preissensibilität Billig-Käufer: starke Ausrichtung auf discountierende Betriebsformen aus finanziellen Gründen. Eine weitere Erscheinung ist der sog. „Hybride-Kunde“: er will nicht einseitig Billigprodukte oder exklusive Produkte, er will beides. Dieses Einkaufsverhalten führte in der Vergangenheit zu einem Abschmelzen der Angebote im mittleren Segment zu Gunsten niedrig- und höherpreisiger Angebote. Die Erwartungen der Kunden an den Einzelhandel 3 Einzelhandelskonzept Bad Oldesloe 12/2008 haben sich nicht nur stetig verändert, sondern sind auch vielschichtiger geworden. So wünscht der Kunde: eine breite Auswahl an Waren, Qualität und viele Anbieter, eine ansprechende Einkaufsatmosphäre bei gleichzeitig guter verkehrlicher Erreichbarkeit der Geschäfte, ausgedehnte Öffnungszeiten, sinnvolle Bündelung von Angeboten an einem Standort (sog. Verbundstandorte). Seit Anfang der 1970er Jahre vollzieht sich im Einzelhandel ein Strukturwandel, der insbesondere zu Lasten kleiner und mittelgroßer Unternehmen geht. Neben der steigenden Erwartungshaltung der Verbraucher haben auch das fehlende Kapital für Investitionen, Zulieferbedingungen und ungeklärte Nachfolgeregelungen zum Ausscheiden vieler mittelständischer Unternehmen aus dem Wettbewerb geführt. Als Gewinner des Strukturwandels zeigen sich bundes- und europaweit agierende Filialunternehmen und FranchiseKonzepte1 mit ihren konzeptionellen, beschaffungsseitigen und logischen Vorteilen. Im Zeitraum 1995 bis 2007 stieg der Einzelhandelsumsatz2 von 376 Mrd. € auf 396 Mrd. € (+ ca. 5 %). Dieser nur marginalen Umsatzzunahme stand eine deutliche Zunahme der Verkaufsfläche von 95 Mio. m² auf 119 Mio. m² (+ ca. 25 %) gegenüber. Aus dieser Diskrepanz folgt zwangsläufig ein abnehmender Umsatz / m² Verkaufsfläche. Das Flächenwachstum zeigte sich auch im Lebensmitteleinzelhandel; die Verkaufsfläche nahm zwischen 1990 und 2007 von ca. 18,6 Mio. m² auf ca. 28 Mio. m² zu, wenngleich sich die Dynamik in den letzten Jahren verringerte. Unter den Betriebsformen im Lebensmitteleinzelhandel sind seit Jahren die Lebensmitteldiscounter3 am expansivsten; zwischen 1990 und 2007 kamen über 8.200 Discounter bundesweit hinzu. Auch SBWarenhäuser und Verbrauchermärkte bauten ihr Standortnetz aus. Mittlerweile entfällt über ein Drittel der Verkaufsfläche auf Discounter, während der Flächenanteil 1990 noch bei etwa 14 % lag. Entsprechend der Expansion der Discounter stieg deren Umsatzanteil im Lebensmitteleinzelhandel auf über 40 %. 1 Vertriebs- und Dienstleistungssysteme, die selbstständigen Unternehmen die Möglichkeit bieten, ein bewährtes Geschäftskonzept von Lizenzgebern, zu übernehmen. 2 Quelle: EHI (Hrsg.): Handel aktuell 2008/2009: Umsatz im Einzelhandel ohne Kfz, Tankstellen, Brennstoffe und Apotheken (nominal). 3 vgl. Definition der Betriebstypen im Anhang. 4 Einzelhandelskonzept Bad Oldesloe 12/2008 Abbildung 2: Umsatz1 und Verkaufsfläche nach Betriebstypen im Lebensmitteleinzelhandel 100% 11,7 4,5 80% 17,3 7,6 34,3 6,4 20,1 60% 2,9 29,5 6,6 40% 27,7 5,4 20% 55,2 10,7 20,2 2,7 0% VK in Mio. m² 1990 LM-Discounter VK in Mio. m² 2007 Supermärkte Umsatz in Mrd. € 1990 Umsatz in Mrd. € 2007 SB-Warenhäuser, Verbrauchermärkte übrige Geschäfte Das Flächenwachstum vollzog sich v.a. außerhalb der Innenstädte/ Ortskerne, wobei sich der Verdrängungswettbewerb zu Lasten des in städtebaulich integrierten Lagen vorhandenen Handels (Zentrale Versorgungsbereiche, Stadtteilzentren, Nahversorgungslagen) verschärft hat. Für die nächsten Jahre werden folgende Entwicklungen erwartet: Die Umgestaltung der Einzelhandelslandschaft wird auch in den kommenden Jahren durch die weitere Expansion von Fachmärkten bestimmt. Aufgrund des dichten Filialnetzes der Lebensmitteldiscounter wird die Zunahme an Discountern nicht mehr auf dem hohen Niveau der Vorjahre erwartet. Die Filialisierungstendenz setzt sich in nahezu allen Branchen fort. Dabei wird die Marktbedeutung von Franchiseunternehmen, die Existenzgründern vielfach den Weg in die Selbstständigkeit ebnen, ebenfalls noch wachsen. In den letzten Jahren wurden von bundes- und europaweit agierenden Filialisten, gerade auch im Lebensmitteleinzelhandel, verstärkt wieder Standorte in zentralen 1 Ohne Spezialgeschäfte und nicht organisierten Lebensmitteleinzelhandel, Quelle: EHI, Köln, Handel aktuell 2008/2009. 5 Einzelhandelskonzept Bad Oldesloe 12/2008 Lagen nachgefragt und realisiert. Diese Entwicklung dürfte sich auch zukünftig weiter fortsetzen. Der „E-Commerce" (Internet-Handel) zeigt selektiv hohe Zuwachsraten. So erhöhten sich die Onlineumsätze im Versandhandel zwischen 2004 und 2007 von 5,2 Mrd. € auf 10,9 Mrd. €. Tendenziell ist von einem weiteren Zunahme auszugehen. Bis 2010 ist ein Marktanteil von ca. 8 % zu erwarten. Bei Büchern und Tonträgern sind sogar Marktanteile von bis zu 30 % wahrscheinlich. 3. Planungsrechtliche Instrumente Der strukturelle Wandel im Einzelhandel, die Verlagerung vieler Handelsbetriebe an dezentrale Standorte und die damit verbundene Verödung vieler Innenstädte und Ortszentren begründen die Notwendigkeit neuer Anforderungen einer geordneten Standortpolitik. 3.1 Bauplanungsrecht Städte und Gemeinden haben mit dem BauGB und der BauNVO ein planungsrechtliches Instrumentarium, mit dem die Standortentwicklung im Einzelhandel gesteuert werden kann. Dabei sind folgende Gebietskategorien grundlegend zu unterscheiden: (1) Gebiete mit Bebauungsplänen (§ 30 BauGB) In Gebieten mit Bebauungsplänen kommt es auf deren Festsetzungen an. Werden in Bebauungsplänen die in der BauNVO bezeichneten Baugebiete festgelegt, sind Einzelhandelsbetriebe nach Maßgabe der §§ 2 bis 9 BauNVO - teils ausdrücklich als Läden oder Einzelhandelsbetriebe, teils allgemein als Gewerbebetriebe - in allen Baugebieten vorgesehen: sie sind zulässig in allgemeinen und besonderen Wohngebieten sowie in Dorf-, Misch-, Gewerbe- und Industriegebieten (§§ 4 bis 9 BauNVO) in Kleinsiedlungsgebieten und reinen Wohngebieten können sie als Ausnahme zugelassen werden (§§ 2 und 3 Bau NVO). 6 Einzelhandelskonzept Bad Oldesloe 12/2008 Für Einzelhandelsgroßbetriebe enthält der § 11 Abs. 3 BauNVO eine Sonderregelung für alle Baugebiete. Einkaufszentren und großflächige Einzelhandelsbetriebe mit bestimmten städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen sind außer in Kerngebieten nur in speziell ausgewiesenen Sondergebieten zulässig. Der letzte Satz des § 11 Abs. 3 beinhaltet eine widerlegbare Regelvermutung. Die konkrete Prüfung hat zweistufig stattzufinden: liegt ein großflächiger Handelsbetrieb vor? → Wenn ja (über 800 m² Verkaufsfläche) dann: liegen Auswirkungen vor? → Wenn ja: Nur im Kerngebiet oder Sondergebiet zulässig (die Regelvermutung für potenzielle Auswirkungen liegt vor, wenn die Geschossfläche 1.200 m² überschreitet). (2) Nicht beplanter Innenbereich (§ 34 BauGB) Nach § 34 Abs. 1 BauGB ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und gleichzeitig die Erschließung gesichert ist. Nach § 34 Abs. 2 BauGB ist hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung die BauNVO anzuwenden, wenn die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete der BauNVO entspricht. Nach § 34 Abs. 3 BauGB dürfen von den Vorhaben keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein. Im Einzelfall (z. B. Erweiterung) kann vom Erfordernis des Einfügens abgewichen werden. Das Ziel der gesetzlichen Neuregelung in § 34 Abs. 3 BauGB ist es, durch das Ausfüllen einer Rechtslücke bei Genehmigungsverfahren für großflächige Einzelhandelsvorhaben in Gemengelagen im unbeplanten Innenbereich auch hier eine städtebauliche Steuerung ohne Bauleitplanung zu ermöglichen. Dies soll durch die Sicherung der zentralen Versorgungsbereiche, insbesondere dem Schutz der Angebotsstrukturen in den Stadtkernbereichen und damit deren Attraktivitätserhalt dienen. 7 Einzelhandelskonzept Bad Oldesloe 12/2008 Mit der Novellierung des BauGB 2007 hat der Gesetzgeber darüber hinaus die Möglichkeit geschaffen, über § 9 Abs. 2a BauGB im nicht beplanten Innenbereich einen Bebauungsplan aufzustellen, in dem zur Erhaltung oder Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche nur bestimmte Arten der nach § 34 Abs. 1 und 2 BauGB zulässigen baulichen Nutzungen festgelegt oder ausgeschlossen werden können. (3) Außenbereich (§ 35 BauGB) Im Außenbereich sind Einzelhandelsbetriebe nicht vorgesehen. Sollen dort solche Betriebe genehmigt werden, setzt dies die Aufstellung eines Bebauungsplanes voraus. Die Anwendung der §§ 11 Abs. 3 BauNVO und § 34 BauGB erfolgt stets fallbezogen und stellt wegen des Einzelfallcharakters nur eine Reaktion dar. Demgegenüber kann die Bauleitplanung vorbeugende Regelungen treffen und die zukünftige Standortentwicklung dadurch systematisch steuern. Die sicherste Form der Problembewältigung für die kommunale Praxis sind die im BauGB und in der BauNVO dargelegten Festsetzungsmöglichkeiten in Bebauungsplänen, im Hinblick auf den Ausschluss und/oder die Gliederung von Einzelhandelsflächen. Über die Beschränkungen des § 11 Abs. 3 BauNVO hinaus können Gemeinden weitergehende Festsetzungen über die Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben (auch für nicht großflächige Betriebe) treffen. Nach § 1 Abs. 5 und 9 BauNVO können – ggf. räumlich beschränkt – Einzelhandelsbetriebe generell oder bestimmte Arten von Einzelhandelsbetrieben ausgeschlossen oder als nur ausnahmsweise zulässig festgesetzt werden. Weiter differenzierende Bebauungsplanfestsetzungen sind möglich, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebietes gewahrt bleibt. Handelsbetriebe einzelner Branchen oder Warengruppen können flächenbegrenzt oder ausgeschlossen werden. Positive wie negative (Branchen-)Festsetzungen sind gleichermaßen bei Vorliegen der sonstigen materiell-rechtlichen Voraussetzungen nach § 1 Abs. 5 und 9 BauNVO als Gliederungsmöglichkeiten innerhalb der einzelnen Baugebiete zulässig. 8 Einzelhandelskonzept Bad Oldesloe 12/2008 3.2 Räumliche Steuerung der Einzelhandelsentwicklung Zum Erhalt und zur Attraktivierung des Einzelhandelsstandortes Innenstadt wurde in Deutschland bereits Mitte der 70er Jahre das Instrument „Sortiments- und Standortleitbild“ entwickelt. Ausgehend von dem für die Attraktivität von innerstädtischen Lagen typischen Geschäftsbesatz wurden diejenigen Sortimente als zentrenrelevant abgegrenzt, die sowohl für zentrale Geschäftslagen als auch für die Nahversorgungslagen unverzichtbar sind und deren Zentralität begründen. Im Umkehrschluss wurden diejenigen Sortimente als nicht zentrenrelevant bestimmt, die als weniger bzw. nicht bedeutsam für die Zentrumsentwicklung eingeordnet werden konnten. Dieses Instrumentarium der Sortimentsfestsetzung (zentrenrelevant - nicht zentrenrelevant) hat sich im Gegensatz zu in früheren Jahren praktizierten Flächenfestsetzungen ohne entsprechende Sortimentshinweise als rechtssicher erwiesen. So können mit dem Instrumentarium des § 1 Abs. 5, 9 und 11 BauNVO die zentrenrelevanten Sortimente z.B. in nicht integrierten Gewerbegebieten ausgeschlossen werden. Die kommunale Bauleitplanung kann hier zwei Wege wählen: Die positive Festsetzung, d.h. es werden bestimmte Sortimente zugelassen (alle anderen werden ausgeschlossen). Die negative Festsetzung, d.h. es werden bestimmte Sortimente ausgeschlossen (alle anderen werden zugelassen). Mit diesen Festsetzungsmöglichkeiten können die Städte und Gemeinden z.B. zentrenrelevante Sortimente in einzelnen Bebauungsplänen auch unterhalb der Grenze der Großflächigkeit ausschließen bzw. durch absolute oder prozentuale Verkaufsflächenbegrenzungen reduzieren, um damit den Einzelhandelsstandort Innenstadt zu stärken oder die Nahversorgung weiterzuentwickeln. Die bestehenden Betriebe in den relevanten Gebieten genießen Bestandsschutz, d.h. dass die gegenwärtige Struktur durch „neue“ Bebauungsplanfestsetzungen nicht in Frage gestellt wird. Generell hält das baurechtliche Instrumentarium ein weit gefächertes Angebot an städtebaulichen Festsetzungen bereit, wobei Konkurrenzschutz nicht das Ziel von Sortimentsfestsetzungen sein darf. Pointiert formuliert: Baurecht darf regeln wo Wettbewerb stattfindet, nicht jedoch ob Wettbewerb zulässig ist. 9 Einzelhandelskonzept Bad Oldesloe 12/2008 4. Makrostandort Das Mittelzentrum Bad Oldesloe liegt jeweils ca. 20 - 25 km von den Oberzentren Hamburg und Lübeck sowie ca. 10 – 15 km von den Mittelzentren Bad Segeberg und Ahrensburg entfernt. Im Umland von Bad Oldesloe sind überwiegend Kommunen mit weniger als 2.000 Einwohnern vorhanden, so dass die Ausgangsvoraussetzungen für Bad Oldesloe, sich als Mittelzentrum mit einem umfangreichen Besatz an Einzelhandel, Dienstleistungsbetrieben, Ärzten, gastronomischen Angeboten etc. zu positionieren grundsätzlich positiv zu sehen ist. In den letzten Jahren verzeichnete Bad Oldesloe eine Einwohnerzunahme, wobei das Wachstum in etwa dem Niveau des Kreises Stormarn entsprach. Im Vergleich zu Bargteheide und Ahrensburg fiel das Wachstum in Bad Oldesloe allerdings geringer aus. Einwohnerabnahmen verbuchten hingegen bereits in den letzten Jahren Bad Segeberg und Lübeck. Tabelle 1: Einwohnerentwicklung der Stadt Bad Oldesloe im Vergleich Daten Einwohner* 2000 Veränderung 2000 / 2007 2007 abs. in % Bad Oldesloe 23.314 24.190 876 3,8 Bargteheide 13.680 14.602 922 6,7 Ahrensburg 29.117 30.560 1.443 5,0 Bad Segeberg 16.042 16.013 -29 -0,2 213.399 211.520 -1.879 -0,9 1.715.390 1.770.630 55.240 3,2 217.582 226.016 8.434 3,9 Lübeck Hamburg Kreis Stormarn * Stichtage 31.12.7 und 30.09.07; für HH: 31.12.07, Quelle: Stat. Amt für Hamburg und Schleswig-Holstein Mit ca. 29.000 Übernachtungen und knapp 16.000 Gästeankünften ist die Bedeutung von Bad Oldesloe als Tourismusstandort eher gering. So war zwischen 1999 und 2006, entgegen dem Trend in Schleswig-Holstein, ein Rückgang der Übernachtungen und der Gästeankünfte zu verzeichnen. 10 Einzelhandelskonzept Bad Oldesloe 12/2008 In Bad Oldesloe waren knapp 9.500 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte registriiert. In Relation zur Einwohnerzahl weist Bad Oldesloe damit einen höheren Beschäftigtenbesatz als der Durchschnitt des Kreises Stormarn und sogar als das Oberzentrum Lübeck auf. Die Bedeutung von Bad Oldesloe als Arbeitsplatzstandort wird auch durch einen Einpendlerüberschuss dokumentiert. Unterstrichen wird diese Bedeutung auch durch einen hohen Besatz an Einpendlern in Relation zur Einwohnergröße. Tabelle 2: Besatz an Beschäftigten, Aus- und Einpendlern im Vergleich Daten sozialvers. Beschäftigte Auspendler Einpendler abs. je 1.000 EW abs. je 1.000 EW abs. je 1.000 EW Bad Oldesloe 9.482 392 4.859 201 6.381 264 Bargteheide 3.884 266 4.120 282 2.915 200 Ahrensburg 14.989 490 6.784 222 12.020 393 Bad Segeberg 8.466 529 3.119 195 6.001 375 Lübeck 78.794 373 17.209 81 35.439 168 Kreis Stormarn 67.596 299 63.038 279 54.206 240 Quelle: Statistik Nord (Stand: 30.06.2007) Mit einem einzelhandelsrelevanten Kaufkraftniveau von 102,9 bewegt sich dieser Wert auf in Bad Oldesloe auf einem leicht unterdurchschnittlichen Niveau. Dies trifft auch auf die meisten Kommunen im Umland zu. 11 Einzelhandelskonzept Bad Oldesloe 12/2008 Abbildung 3: Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftniveau bis 100 100 bis 105 105 bis 110 110 bis 115 > 115 12 Einzelhandelskonzept Bad Oldesloe 12/2008 II. Ergebnisse der Bürgerbefragung 1. Einkaufshäufigkeit Frage: „Wie häufig kaufen Sie in Bad Oldesloe ein?“ Im Durchschnitt kaufen ca. 95 % aller Befragten aus Bad Oldesloe täglich / wöchentlich in Bad Oldesloe ein: täglich: ca. 36 % wöchentlich: ca. 59 % monatlich: ca. 1 % selten: ca. 4 %. Bezogen auf das Umland kaufen Verbraucher aus den kleinen Ortsteilen Schönberg, Schiphorst, Steinhorst, Siebenbäumen und Westerau (Bereich Ost) am häufigsten in Bad Oldesloe ein. Auch Verbraucher aus Lasbek und Sülfeld kaufen noch relativ häufig in Bad Oldesloe ein. Hingegen tätigen Verbraucher aus Reinfeld, Elmenhorst und aus den Gemeinden Barnitz, Heidekamp, Rehhorst, Bahrenhof, Wakendorf I, Neversdorf und Groß Niendorf (Bereich Nord) ihre Einkäufe größtenteils nur noch selten in Bad Oldesloe. Tabelle 3: Daten Einkaufshäufigkeit der Verbraucher aus dem Umland Angaben in % täglich wöchentlich monatlich selten ohne Angaben Bereich Ost 17 66 9 9 - Lasbek 10 70 10 10 - Sülfeld - 61 26 13 - Steinburg - 28 33 39 - Tremsbüttel - 21 7 71 - Bereich Nord - 17 35 43 4 Reinfeld - 15 18 66 2 Elmenhorst - 6 19 75 - Mittelwert 4 33 20 43 1 Quelle: GMA-Bürgerbefragung 2008, GMA-Berechnungen 13 Einzelhandelskonzept Bad Oldesloe 12/2008 2. Räumliche Einkaufsorientierung Frage: „Wo kaufen Sie die folgenden Warengruppen bevorzugt ein?“ Bei dieser Fragestellung wurde zwischen 16 Branchen und den Einkaufsorten Bad Oldesloe, Bargteheide, Hamburg, Lübeck und sonstigen Einkaufsorten bzw. Internet / Versandhandel differenziert. Je Branche sollte dabei nur ein Einkaufsort eingetragen werden. Fast alle Verbraucher aus Bad Oldesloe bevorzugen den ortsansässigen Einzelhandel beim Kauf von Lebensmitteln, Drogerie-, Parfümerie-, Apothekerwaren und Blumen, was bei diesen für die Grundversorgung prägenden Sortimenten typisch ist. Hinsichtlich der weiteren für ein Mittelzentrum relevanten Branchen zeigen sich deutliche Unterschiede: gute Akzeptanz bei Foto / Optik, Bücher / Schreibwaren, Haushaltswaren, Glas / Porzellan / Keramik sowie im Garten-, Bau- und Heimwerkerbedarf mittlere Akzeptanz bei Schuhen / Lederwaren und Uhren / Schmuck geringe Akzeptanz bei Heimtextilien (Haus-, Tisch-, Bettwäsche, Gardinen), Bekleidung, Elektrowaren, Sport / Freizeitartikel und Spielwaren. Beim Kauf von Möbeln ist Bad Oldesloe als Einkaufsort bedeutungslos; hier wird als bevorzugter Einkaufsort Bad Segeberg genannt. Abbildung 4: Räumliche Einkaufsorientierung der Befragten aus Bad Oldesloe Möbel 2 28 Spielwaren 27 Sport/Freizeit 26 Bekleidung 19 31 15 0 4 31 1 38 Uhren/Schmuck 10 18 2 9 60 2 3 7 12 Bau/Heim 68 16 Bücher, Schr. 2 30 2 76 Gartenbedarf 10 14 22 1 5 15 81 Foto/Optik 4 Blumen 21 9 1 8 02 2 90 4 101 97 Drogeriew. Lebensmittel Bad Oldesloe 20 Bargteheide 40 Hamburg Lübeck 3 7 5 01101 98 0 7 5 0 5 1 2 3 02 84 1 6 9 15 13 69 5 4 13 0 Haushaltsw. 20 33 57 Schuhe/Lederw. Quelle: 02 34 21 1 17 40 24 33 Heimtext. 4 3 20 34 Elektrow. 12 01 60 sonstige 80 Internet/Versand 100 keine Angaben GMA-Bürgerbefragung 2008; Angaben in % aller Befragten 14 Einzelhandelskonzept Bad Oldesloe 12/2008 Auffallend ist, dass nur etwa ein Drittel der Befragten Bekleidung und Elektrowaren vor Ort einkauft. Auch wenn man bei der innerstädtischen Leitbranche Bekleidung die Nähe zu Lübeck und Hamburg, welche ein umfangreiches und vielfältiges Angebot mit zahlreichen bekannten Warenhäusern und Bekleidungskaufhäusern aufweisen, berücksichtigt, so ist die Präferenz von Bad Oldesloe in dieser Branche ausgesprochen gering. Auch bei Elektrowaren werden als Haupteinkaufsorte Lübeck und Hamburg angeführt, was mit dem Angebot, so v. a. mit Fachmärkten des Marktführers (Media-Saturn-Gruppe) zusammenhängt. Verbraucher aus dem Umland sind sehr unterschiedlich auf den Oldesloer Einzelhandel ausgerichtet. Eine vergleichsweise starke Ausrichtung auf den Oldesloer Einzelhandel zeigt sich bei Verbrauchern aus Sülfeld. Bei 7 Branchen orientiert sich mindestens über die Hälfte der Sülfelder nach Bad Oldesloe. Eine deutliche Präferenz zeigt sich hier in den Branchen Bau- und Heimwerkerbedarf, Gartenbedarf, Foto / Optik, Haushaltswaren sowie Uhren / Schmuck. Bei Bekleidung hingegen bevorzugen nur noch etwa ein Drittel der Sülfelder den Oldesloer Einzelhandel. Abbildung 5: Räumliche Einkaufsorientierung der Befragten aus Sülfeld Möbel 9 Blumen 91 17 4 Elektrow. 22 Heimt. 22 Lebensmittel 52 9 26 13 22 30 17 30 Bekleidung 4 57 4 57 35 13 44 Sport 39 Spielw. 39 Schuhe 4 22 13 48 Bücher/Schr. 9 4 Drogeriew. 22 Haushaltsw. 74 4 22 9 4 74 Foto/Optik 4 9 70 9 35 22 Schmuck 4 22 9 61 13 26 17 4 4 22 78 9 13 Gartenb. 87 13 Bau/Heim. 87 13 0 Bad Oldesloe Quelle: 20 Bargteheide 40 Hamburg Lübeck 60 Sülfeld Sonstige 4 80 Internet/Versand 100 keine Angaben GMA-Bürgerbefragung 2008; Angaben in % aller Befragten 15 Einzelhandelskonzept Bad Oldesloe 12/2008 Verbraucher aus Lasbek sind auch vergleichsweise stark auf den Oldesloer Einzelhandel ausgerichtet, dies bezieht sich v. a. auf Angebote der Grundversorgung (Lebensmittel, Drogerie-, Parfümerie-, Apothekerwaren), aber auch auf die Branchen Schuhe, Foto / Optik oder Gartenbedarf. Abbildung 6: Räumliche Einkaufsorientierung der Befragten aus Lasbek Möbel 40 Spielw. 10 Sport 10 Elektrow. 30 20 10 10 20 Blumen 40 Bekleidung 40 Heimt. 40 30 10 30 10 20 10 10 30 10 20 10 20 10 10 40 10 Schmuck 60 10 Haushaltsw. 60 10 Bau/Heim. 60 10 Bücher/Schr. 60 10 Gartenb. 20 60 30 20 10 10 70 10 20 30 20 10 10 20 20 10 Foto/Optik 80 10 10 Schuhe 80 10 10 Drogeriew. 80 10 Lebensmittel 80 0 Bad Oldesloe Quelle: 20 Bargteheide 40 Hamburg Lübeck 10 20 60 Sonstige 80 Internet/Versand 100 keine Angaben GMA-Bürgerbefragung 2008; Angaben in % aller Befragten Bei Befragten aus Schönberg, Schiphorst, Steinhorst, Siebenbäumen und Westerau (= Bereich Ost) zeigt sich eine deutliche Präferenz von Bad Oldesloe bei Angeboten der Grundversorgung und im Bau- und Heimwerker-, Gartenbedarf. Hingegen sind für die übrigen Branchen abnehmende Präferenzen festzustellen, so insbesondere bei Bekleidung und Elektrowaren. 16 Einzelhandelskonzept Bad Oldesloe 12/2008 Abbildung 7: Räumliche Einkaufsorientierung der Befragten aus den Gemeinden im Bereich Ost Möbel 14 Elektrow. 31 11 11 11 Sport 6 23 Heimt. 31 34 Schuhe 14 3 9 51 46 3 40 51 11 34 3 69 Blumen 6 71 Foto/Optik 6 9 11 77 Drogeriew. 6 3 6 9 83 Bau/Heim. 20 Bad Oldesloe Bargteheide Lübeck 6 9 40 Hamburg 6 3 9 89 0 6 11 20 3 80 Lebensmittel 11 20 9 74 Gartenb. 9 63 40 Bücher/Schr. Quelle: 6 46 3 Haushaltsw. 17 11 11 Schmuck 9 40 9 31 Spielw. 40 3 31 29 Bekleidung 3 49 60 Reinfeld 3 80 Sonstige Internet/Versand 100 keine Angaben GMA-Bürgerbefragung 2008; Angaben in % aller Befragten Verbraucher aus Steinburg bevorzugen den Oldesloer Einzelhandel als hauptsächlichen Einkaufsort nicht nur bei Büchern / Schreibwaren, Drogerie-, Parfümerie-, Apothekerwaren, Foto / Optik, sondern auch bei Bekleidung sowie Schuhen / Lederwaren. Beim Kauf von Lebensmitteln sind immerhin noch etwa die Hälfte der Verbraucher auf den Oldesloer Einzelhandel ausgerichtet. Abbildung 8: Räumliche Einkaufsorientierung der Befragten aus Steinburg Möbel 39 11 Gartenb. 44 6 56 Blumen 11 Elektrow. 17 Spielw. 6 33 17 67 6 17 39 Sport 6 6 22 11 11 44 11 Lebensmittel 50 11 Heimt. 61 61 28 17 50 Bau/Heim. 6 17 6 67 67 22 6 6 72 72 Bad Oldesloe 20 11 6 Bargteheide Hamburg Lübeck 60 Sonstige 6 11 11 11 40 6 11 17 83 0 6 17 Foto/Optik Bücher/Schr. 6 6 Drogeriew. 6 33 11 Schuhe 22 17 6 Bekleidung 6 44 Haushaltsw. Quelle: 6 61 28 Schmuck 6 11 6 6 11 6 80 Internet/Versand 6 11 100 keine Angabe GMA-Bürgerbefragung 2008; Angaben in % aller Befragten 17 Einzelhandelskonzept Bad Oldesloe 12/2008 Im Vergleich zu den erwähnten Gemeinden fällt die Präferenz aus Barnitz, Heidekamp, Rehhorst, Barenhof, Wackendorf I, Neversdorf und Groß Niendorf (= Bereich Nord) deutlich geringer aus. In keiner der abgefragten Branchen ist Bad Oldesloe der Haupteinkaufsort. Auffallend ist allerdings, dass noch fast die Hälfte der Verbraucher aus diesen Gemeinden Bekleidung in Bad Oldesloe schwerpunktmäßig einkauft. Abbildung 9: Räumliche Einkaufsorientierung der Befragten aus den Gemeinden im Bereich Nord Elektrow. 30 Möbel 4 Blumen 4 Haushaltsw. 4 Schmuck 17 26 13 Bücher/Schr. 13 Heimt. 13 17 22 30 39 13 4 4 Bau/Heim. 39 30 22 22 30 44 20 Bargteheide 22 9 30 22 40 Hamburg 17 9 17 48 0 35 48 39 Bekleidung 13 4 4 4 Lübeck 9 22 17 4 Schuhe 4 30 22 35 Bad Oldesloe 4 35 22 26 Gartenb. Quelle: 35 4 Spielw. 13 35 70 17 22 9 4 4 Sport Lebensmittel 26 26 9 17 39 30 22 9 9 26 4 Drogeriew. 9 57 22 9 Foto/Optik 35 13 60 Reinfeld Sonstige 26 4 80 Internet/Versand 100 keine Angabe GMA-Bürgerbefragung 2008; Angaben in % aller Befragten Für Verbraucher aus Tremsbüttel ist Bad Oldesloe nur noch beim Kauf von Lebensmitteln der dominierende Einkaufsort. Bei Bekleidung und Schuhen / Lederwaren kaufen immerhin noch etwa die Hälfte der Befragten aus Tremsbüttel in Bad Oldesloe ein. Mit Ausnahme der Branchen Schuhe / Lederwaren und Bekleidung konkurriert der Oldesloer Einzelhandel mit dem Einzelhandel in Bargteheide, so v. a. bei Drogerie-, Parfümerie-, Apothekerwaren sowie Büchern / Schreibwaren. Aber auch beim Kauf von Lebensmitteln sind bereits über 40 % der Verbraucher aus Tremsbüttel hauptsächlich auf Bargteheide ausgerichtet. 18 Einzelhandelskonzept Bad Oldesloe 12/2008 Abbildung 10: Räumliche Einkaufsorientierung der Befragten aus Tremsbüttel 71 Möbel 7 Elektrow. 29 29 14 36 Schmuck Heimt. 14 Haushaltsw. 14 71 71 29 Blumen 7 43 7 43 14 Bücher/Schr. 14 14 14 21 50 43 21 50 57 7 43 Bau/Heim. 43 21 7 21 7 Bekleidung 50 14 Schuhe 50 14 Lebensmittel 7 14 7 7 14 7 7 7 14 7 14 7 43 20 40 Bargteheide 14 21 57 0 21 50 29 Gartenb. Quelle: 21 7 14 Drogeriew. Bad Oldesloe 22 50 7 Foto/Optik Sport 7 14 21 Spielw. 21 Hamburg 60 Lübeck 80 Sonstige 100 Internet/Versand keine Angaben GMA-Bürgerbefragung 2008; Angaben in % aller Befragten Verbraucher aus Elmenhorst bevorzugen Bad Oldesloe nur noch im Bau- und Heimwerkerbedarf als Einkaufsort. In den übrigen Branchen bevorzugen Verbrauchern aus Elmenhorst eher den Einzelhandel in Bargteheide. Abbildung 11: Räumliche Einkaufsorientierung der Befragten aus Elmenhorst Möbel 38 25 Blumen 6 13 63 Elektrow. 6 Lebensmittel 6 19 25 13 13 Drogeriew. 13 19 63 44 31 6 56 Sport 13 6 Schmuck 13 6 Spielw. 13 13 19 Bekleidung 19 Foto/Optik 19 13 19 13 13 25 Gartenb. 25 Schuhe 50 25 6 13 Hamburg 13 6 40 Lübeck 60 Elmenhorst 6 19 31 6 56 20 19 13 38 13 19 6 13 13 6 19 31 Bau/Heim. Bargteheide 6 25 38 0 32 13 38 Haushaltsw. 25 19 31 13 6 31 13 19 13 Heimt. Bad Oldesloe 6 19 31 Bücher/Schr. 19 31 Sonstige 6 19 6 6 13 13 12 80 Internet/Versand 100 keine Angabe Quelle: GMA-Bürgerbefragung 2008; Angaben in % aller Befragten 19 Einzelhandelskonzept Bad Oldesloe 12/2008 Bad Oldesloe wird von Verbrauchern aus Reinfeld nur noch im Bau- und Heimwerkerbzw. Gartenbedarf als Einkaufsort bevorzugt. In den übrigen Branchen konkurriert Bad Oldesloe nicht nur mit Lübeck, sondern auch mit Reinfeld. Dies bezieht sich hier v. a. auf Lebensmittel und Drogeriewaren, was mit dem deutlichen Ausbau der Versorgungsstruktur in Reinfeld zusammenhängt. Abbildung 12: Räumliche Einkaufsorientierung der Befragten aus Reinfeld Möbel 18 Elektrow. 3 10 Blumen 5 8 7 8 10 Bekleidung 12 Foto/Optik 12 36 2 2 Drogeriew. 20 Schuhe 20 10 7 21 5 12 3 28 2 8 7 51 85 2 5 74 15 59 16 5 20 40 Hamburg 3 2 2 5 64 Bargteheide 15 2 59 0 7 39 Bau/Heim. Quelle: 43 61 Gartenb. Bad Oldesloe 13 66 10 13 10 18 13 13 5 34 10 Lebensmittel 13 2 7 2 16 Bücher/Schr. 7 5 72 51 7 Haushaltsw. 10 3 7 13 10 18 64 7 Heimt. 7 75 5 Spielw. 31 5 Sport Schmuck 26 Lübeck 60 Reinfeld Sonstige 12 23 2 7 22 80 Internet/Versand 5 100 keine Angaben GMA-Bürgerbefragung 2008; Angaben in % aller Befragten 3. Tätigkeiten in der Innenstadt und Bewertung des innerstädtischen Einzelhandelsangebotes bzw. Parkplatzangebotes 3.1 Tätigkeiten in der Innenstadt Frage: „Besuchen Sie die Innenstadt von Bad Oldesloe? Was machen Sie, wenn die die Innenstadt besuchen?“ Fast alle Befragten aus Bad Oldesloe (ca. 99 %) und aus dem Umland (zwischen ca. 91 und 100 %) besuchen die Innenstadt von Bad Oldesloe. Durchschnittlich erledigen die Befragten 2-3 unterschiedliche Tätigkeiten in der Innenstadt, wie z.B. Einkaufen, Arztbesuch, Restaurantbesuch. Nur ein geringer Teil der Verbraucher sowohl aus Bad Oldesloe als auch aus dem Umland besucht die Innenstadt nur aus einem konkreten Anlass. Sogar 20 Einzelhandelskonzept Bad Oldesloe 12/2008 über ein Drittel der ortsansässigen Verbraucher und über ein Viertel der Verbraucher aus dem Umland nehmen 4 und mehr unterschiedliche Angebote beim Besuch der Innenstadt wahr. Dies zeigt, wie stark eine Innenstadt von unterschiedlichen Angeboten profitiert. Im Einzelnen liegt folgende Verteilung differenziert nach Anzahl der Tätigkeit vor: aus Bad Oldesloe aus dem Umland eine Tätigkeit: ca. 19 % ca. 24 % zwei Tätigkeiten: ca. 24 % ca. 50 % drei Tätigkeiten: ca. 18 % ca. 16 % vier und mehr Tätigkeiten: ca. 38 % ca. 28 %. Interessant ist auch, dass ein Drittel der jüngeren Befragten (19 – 30 Jahre) vier und mehr Tätigkeiten bei einem Besuch in der Innenstadt ausführen, während dies nur noch auf etwa ein Viertel der Befragten aus den übrigen Altersgruppen zutrifft. Der überwiegende Teil der Verbraucher aus Bad Oldesloe und aus dem Umland besucht die Innenstadt, um hier einzukaufen. An zweiter Stelle wird der Besuch in Cafés / Restaurants angeführt. Auch der Arztbesuch oder der Frisörbesuch wird vergleichsweise häufig genannt. Abbildung 13: Hauptsächliche Tätigkeiten in der Innenstadt von Bad Oldesloe 5 Arb eite n 18 14 B eh ö rd e nb e su c h 21 10 F riseu r 38 34 Arz tb e su c h 53 41 C a fé /R e stau ran tb e su c h 56 77 E in ka u fe n 85 0 20 Befrag te in % au s B ad O lde slo e Quelle: 40 60 80 1 00 B efra gte in % au s de m U m lan d GMA-Bürgerbefragung 2008 Beim Einkauf in der Oldesloer Innenstadt zeigen sich hinsichtlich des Alters der Befragten kaum Unterschiede. Das gastronomische Angebot nehmen v. a. jüngere Verbraucher 21 Einzelhandelskonzept Bad Oldesloe 12/2008 wahr. So besuchen ein Café bzw. Restaurant ca. 77 % der Befragten zwischen 19 und 30 Jahren, während dies nur noch auf ca. 34 % der Altergruppe 65 Jahre und älter zutrifft. Der Arztbesuch ist hingegen für die älteren Befragten im Vergleich zu den Jüngeren von größerer Bedeutung. 3.2 Vorschläge zur Attraktivitätserhöhung in der Innenstadt Frage: „Was wäre für Sie persönlich besonders wichtig, um die Innenstadt attraktiver zu machen?“ Zu dieser Frage äußerten sich im Durchschnitt nur noch etwas über die Hälfte aller Befragten. Während ein Großteil der Befragten aus Sülfeld und aus Lasbek Vorschläge unterbreiteten, trifft dies nur auf etwa über die Hälfte der Befragten aus Bad Oldesloe zu. Aus den weiteren Gemeinden im Umland gaben nur noch zwischen etwa einem Drittel und knapp der Hälfte aller Befragten hierzu Vorschlägen ab. Aus Elmenhorst äußerten sich nur noch ca. 12 % der Befragten zu dieser Frage. Im Mittel wurden jedoch nur 1-2 Vorschläge unterbreitet; nach Anzahl der Vorschläge zeigt sich folgende Verteilung: aus Bad Oldesloe aus dem Umland1 ein Vorschlag: ca. 34 % ca. 32 % zwei Vorschläge: ca. 14 % ca. 12 % drei Vorschläge: ca. 6 % ca. 1-2 % vier und mehr Vorschläge: <1% ca. < 1 %. Insgesamt wurden 400 Nennungen abgegeben, welche schwerpunktmäßig auf Einzelhandel und gestalterische Aspekte entfielen. Aus Sicht der Verbraucher aus Bad Oldesloe, können mehr Angebote und Auswahl im Einzelhandel zu einer höheren Attraktivität der Innenstadt beitragen. Deutlich nachrangig werden hingegen im Einzelhandel die Öffnungszeiten und Gestaltung der Geschäfte gesehen. Im Vergleich zum Einzelhandel und zu gestalterischen Maßnahmen entfällt ein vergleichsweise geringer Anteil auf das Thema „Parkplatz“. Von Verbrauchern aus dem Umland wurden hingegen einzelhandelsbezogene Aspekte in gleichem Maße wie gestalterische bzw. parkplatzbezogene Aspekte genannt. 1 jeweils in % aller Befragten. 22 Einzelhandelskonzept Bad Oldesloe 12/2008 Tabelle 4: Vorschläge zur Attraktivitätserhöhung der Oldesloer Innenstadt Befragte aus Bad Oldesloe Daten Befragte aus dem Umland Nennungen 45 in % der Befragten 15 Nennungen 14 in % der Befragten 7 hochwertigere Waren, weniger Billiggeschäfte 16 5 10 5 längere, einheitlicher Öffnungszeiten 12 4 8 4 attraktivere Gestaltung der Geschäfte 4 1 3 2 einzelhandelsbezogene Maßnahmen 77 26 35 18 mehr Begrünung, Pflanzen 22 7 9 5 mehr Sitze, Sauberkeit, öffentliche Toiletten 23 8 13 7 moderne Gestaltung, Sanierung Fassaden 17 6 11 6 mehr Fußgängerfreundlichkeit 13 4 2 1 gestalterische Maßnahmen 75 25 35 18 Parkplatzsituation verbessern, mehr Parkplätze 18 6 12 6 günstigere Gebühren, nicht im Voraus bezahlen 14 5 11 6 Kurzzeitparken frei 7 2 9 5 parkplatzbezogene Maßnahmen 39 13 32 16 Leerstände vermeiden 18 6 12 6 gastronomisches Angebot verbessern 11 4 6 3 mehr kulturelle Angebote 16 5 1 1 mehr Freizeitangebote 15 5 - - Sonstiges 22 7 6 3 mehr Auswahl, mehr Angebote Quelle: GMA Bürgerbefragung 2008. 3.3 Bewertung ausgewählter einzelhandelsbezogener Kriterien Frage: „Denken Sie einmal an die Geschäfte und Einkaufsmöglichkeiten in der Innenstadt. Wie beurteilen Sie die folgenden Aspekte?“ Die Kriterien Beratung, Service, Einkaufsatmosphäre, Gestaltung der Geschäfte, Angebot / Auswahl und Öffnungszeiten wurden anhand von Schulnoten (1 = sehr gut bis 5 = mangelhaft) bewertet. Unter den Kriterien wird der Service im Oldesloer Einzelhandel am besten bewertet; insbesondere die jüngeren Befragten (19 bis 30 Jahre) bewerten mit guten Noten. Auch die Beratung wird von den jüngeren Befragten besser bewertet. 23 Einzelhandelskonzept Bad Oldesloe 12/2008 Abbildung 14: Bewertung von Service und Beratung Beratung Service 100% 80% 2 6 6 7 2 7 3 8 6 6 8 8 31 27 30 58 60 56 über 65 19-30 2 8 4 6 41 39 49 51 46-64 über 65 19 27 40 60% 40% 73 60 51 20% 0% 19-30 sehr gut/gut Quelle: 31-45 46-64 befriedigend 31-45 ausreichend/magelhaft keine Angabe GMA-Bürgerbefragung 2008; Angaben in % aller Befragten Während Service und Beratung jeweils von über der Hälfte der Befragten mit sehr gut / gut benotet wird, bewerteten nur etwa 44 % die Einkaufsatmosphäre und die Öffnungszeiten mit sehr gut / gut. Die Einkaufsatmosphäre erfährt die ungünstigste Bewertung von Befragten aus der Altersgruppe zwischen 46 und 64 Jahren. Mit den Öffnungszeiten sind Befragte aus der Altersgruppe 65 Jahre und älter zu fast zwei Drittel zufrieden. Bei den Befragten der Altersgruppe 19 bis 30 Jahre trifft dies nicht einmal mehr auf ein Drittel der Befragten zu. Dieses Ergebnis ist im Zusammenhang mit dem knappen Zeitbudget der jüngeren und damit i. d. R. der erwerbstätigen Verbraucher zu sehen. 24 Einzelhandelskonzept Bad Oldesloe 12/2008 Abbildung 15: Bewertung der Einkaufsatmosphäre und der Ladenöffnungszeiten Öffnungszeiten Einkaufsatmosphäre 100% 2 1 2 14 21 2 4 13 25 26 80% 19 1 36 3 4 6 16 30 25 38 60% 43 42 40 32 40% 58 20% 65 49 48 32 31 34 38 19-30 31-45 46-64 0% 19-30 sehr gut/gut Quelle: 31-45 46-64 befriedigend über 65 ausreichend/magelhaft über 65 keine Angabe GMA-Bürgerbefragung 2008; Angaben in % aller Befragten Mit der Gestaltung der Geschäfte sind gut ein Drittel der Befragten zufrieden. Die Zufriedenheit ist etwas stärker bei Senioren im Vergleich zu Jüngeren ausgeprägt. Das Angebot bzw. die Auswahl im Bad Oldesloer Einzelhandel erfährt eine deutlich bessere Bewertung von älteren Verbrauchern. Dies hängt mit dem unterschiedlichen Anspruchsniveau von Verbrauchern zusammen; die altersspezifische Unterschiede sind nicht nur für Bad Oldesloe typisch, sondern zeigen sich auch in anderen Untersuchungen. 25 Einzelhandelskonzept Bad Oldesloe 12/2008 Abbildung 16: Bewertung der Gestaltung der Geschäfte und der Auswahl/Angebot Angebot / Auswahl Gestaltung der Geschäfte 100% 2 9 2 2 13 0 5 29 80% 48 34 35 1 23 42 44 36 44 50 40% 20% 2 9 26 60% 1 40 44 45 44 41 40 29 21 21 18 19-30 31-45 46-64 0% 19-30 sehr gut/gut Quelle: 3.4 31-45 46-64 befriedigend über 65 ausreichend/magelhaft über 65 keine Angabe GMA-Bürgerbefragung 2008; Angaben in % aller Befragten Bewertung der innerstädtischen Parkplatzsituation Frage: „Wie bewerten Sie die Parkplatzsituation in der Innenstadt von Bad Oldesloe?“ Bei dieser Fragestellung wurde die Zahl der Parkplätze, Erreichbarkeit der Parkplätze, Lage der Parkplätze zu den Geschäften und Ausschilderung der Parkplätze einer Bewertung anhand des Schulnotensystems unterzogen. Die Erreichbarkeit und Lage der Parkplätze bewerten über die Hälfte der Befragten mit sehr gut / gut. Gerade die Lage der Parkplätze wird von fast zwei Drittel der jüngeren Befragten positiv bewertet, während dies nur noch auf etwa die Hälfte der Senioren zutrifft. Dies könnte damit zusammenhängen, dass von Jüngeren ein etwas weiterer Weg vom Parkplatz zum Geschäft akzeptiert wird. 26 Einzelhandelskonzept Bad Oldesloe 12/2008 Abbildung 17: Bewertung der Erreichbarkeit und der Lage der Parkplätze Lage der Parkplätze Erreichbarkeit der Parkplätze 100% 2 6 0 8 5 16 80% 29 31 10 22 0 10 4 4 7 5 21 13 31 22 12 30 20 60% 27 83 40% 64 61 57 59 51 52 20% 41 0% 19-30 sehr gut/gut Quelle: 31-45 46-64 befriedigend über 65 19-30 31-45 ausreichend/magelhaft 46-64 über 65 keine Angabe GMA-Bürgerbefragung 2008; Angaben in % aller Befragten Die Ausschilderung der Parkplätze wird hingegen im Mittel der Befragten von ca. 45 % und die Zahl der Parkplätze nur von über einem Drittel der Befragten mit sehr gut/gut bewertet. Beide Kriterien erfahren von jüngeren Befragten eine ungünstigere Bewertung als von den übrigen Befragten. 27 Einzelhandelskonzept Bad Oldesloe 12/2008 Abbildung 18: Bewertung der Ausschilderung und der Zahl der Parkplätze Zahl der Parkplätze Ausschilderung der Parkplätze 100% 25 19 28 2 0 21 28 34 80% 19 7 21 60% 20 31 9 15 5 6 30 16 48 20 27 27 28 40% 20% 52 49 41 33 42 38 31-45 46-64 33 29 0% 19-30 sehr gut/gut Quelle: 4. 31-45 46-64 befriedigend über 65 19-30 ausreichend/magelhaft über 65 keine Angabe GMA-Bürgerbefragung 2008; Angaben in % aller Befragten Verbindung des Einkaufs Frage: „Verbinden Sie den Einkauf in den größeren Lebensmittelmärkten oder Fachmärkten, die außerhalb der Innenstadt liegen, mit weiteren Einkäufen in der Innenstadt von Bad Oldesloe?“ Bei dieser Fragestellung wurde zwischen „regelmäßig“, „ab und zu“ und „keine Verbindung“ differenziert. Von den Verbrauchern aus der Kernstadt verbinden ca. 11 % und von Verbrauchern aus den Stadtteilen ca. 14 % regelmäßig ihre Einkäufe. Etwa 31 % bzw. 39 % verbinden die Einkäufe ab und zu, während ca. 58 % bzw. ca. 36 % Einkäufe jeweils losgelöst tätigen. Hinsichtlich der Verbraucher aus dem Umland wird am häufigsten eine regelmäßige Kopplung der Einkäufe bei Verbrauchern aus Lasbeck und aus Steinburg vorgenommen: 28 Einzelhandelskonzept Bad Oldesloe 12/2008 regelmäßig ab und zu nicht1 Lasbek: 40 % 50 % 10% Steinburg: 39 % 39 % 22 % Sülfeld: 35 % 30 % 35 % Gemeinden Bereich Ost: 34 % 54 % 11 % Elmenhorst: 19 % 63 % 19 % Gemeinden Bereich Nord: 9% 35 % 57 % Reinfeld: 3% 10% 80 %. 5. Angebotsdefizite im Einzelhandel Frage: „Welche Sortimente, Artikel und Angebote vermissen Sie im Einzelhandel und an welchen Standorten?“ Bei dieser Fragestellung konnten die Befragten zwischen Innenstadt und außerhalb der Innenstadt liegenden Standorten unterschieden. Im innerstädtischen Einzelhandel vermissen im Durchschnitt ca. 44 % aller Befragten Sortimente bzw. Angebote; diese Befragten machten im Mittel jedoch nur 1-2 Vorschläge. Nach Anzahl der Vorschläge zeigt sich folgende Verteilung: aus Bad Oldesloe aus dem Umland2 ein Vorschlag: ca. 27 % ca. 21 % zwei Vorschläge: ca. 16 % ca. 8 % drei Vorschläge: ca. 6 % ca. 2 % vier und mehr Vorschläge: <1% ca. < 1 %. Die Ergänzungswünsche konzentrieren sich v. a. auf den Bekleidungssektor, wobei gerade jüngere Verbraucher hier einen Ergänzungsbedarf sehen. Im Vergleich dazu sind die sonstigen Vorschläge deutlich nachrangig zu sehen: 1 jeweils in % aller Befragten. 2 jeweils in % aller Befragten. 29 Einzelhandelskonzept Bad Oldesloe 12/2008 Bekleidung: ca. 35 % Elektrowaren: ca. 9% Hausrat, Einrichtung, Möbel: ca. 6% Lebensmittel, Reformwaren: ca. 5% Bücher, Schreib- und Spielwaren: ca. 4% Schuhe: ca. 3 %. Einzelne Betriebstypen, wie ein Kaufhaus oder große Geschäfte, wurden von ca. 2 % sowie Supermarkt / Discounter von ca. 1 % aller Befragten als weitere Ergänzung genannt. Ergänzungen zum Einzelhandel außerhalb der Innenstadt wurden kaum gewünscht; nur ca. 10 % aller Befragten aus Bad Oldesloe und ca. 7 % aller Befragten aus dem Umland machten hierzu Angaben. Vorrangig sehen diese Befragten einen Ergänzungsbedarf bei Möbeln (ca. 5 % aller Befragten aus Bad Oldesloe und ca. 3 % aller Befragten aus dem Umland). 30 Einzelhandelskonzept Bad Oldesloe 12/2008 III. Marktgebiet und Kaufkraft 1. Marktgebiet des Einzelhandelsstandortes Bad Oldesloe Als Marktgebiet wird der Raum bezeichnet, in dem sich die Verbraucher zum Einkauf überwiegend zum Einkauf auf einen Einzelhandelsstandort orientieren. Zur Abgrenzung des Marktgebietes wurden folgende Kriterien herangezogen: die Angebotssituation in Bad Oldesloe und im Umland die Verkehrserschließung im Untersuchungsraum und die damit zusammenhängenden Zeit-Distanz-Werte Siedlungsstrukturen Ergebnisse der Bürgerbefragung. Vor diesem Hintergrund lässt sich für die Bad Oldesloe folgendes Marktgebiet abgrenzen (siehe Karte 1): Zone I: Bad Oldesloe ca. 24.200 Einwohner Zone II: Umland ca. 19.600 Einwohner Zone III: Umland ca. 17.800 Einwohner Zonen I + III: Insgesamt 2. Kaufkraftvolumen 2.1 ca. 61.600 Einwohner. Grundlagen der Kaufkraftberechnung Nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes sowie eigenen Berechnungen lag die einzelhandelsrelevante Kaufkraft (inkl. Apotheken und Ladenhandwerk) bei ca. 5.264 € pro Kopf der Wohnbevölkerung in Deutschland. Davon entfielen auf den Nahrungs- und Genussmittelsektor ca. 1.788 € p. a. und auf den Nichtlebensmittelsektor ca. 3.476 € p. a. 31 Einzelhandelskonzept Bad Oldesloe 12/2008 Neben den Pro-Kopf-Ausgabewerten sind zur Berechnung der Kaufkraft die lokalen Kaufkraftkoeffizienten zu berücksichtigen. Bad Oldesloe verfügt über einen leicht überdurchschnittlichen Kaufkraftkoeffizienten mit 102,9. Auch in den meisten Gemeinden im Marktgebiet liegt ein leicht überdurchschnittliches Niveau vor (vgl. Abbildung 3). Karte 1: Marktgebiet des Einzelhandelsstandortes Bad Oldesloe Marktgebiet Zone I Zone II Zone III 2.2 Kaufkraftvolumen 2008 Unter Berücksichtigung der o. g. Faktoren beläuft sich das einzelhandelsrelevante Kaufkraftpotenzial im Marktgebiet von Bad Oldesloe auf ca. 521,6 Mio. €. 32 Einzelhandelskonzept Bad Oldesloe 12/2008 Tabelle 5: Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftvolumen 2008 Kaufkraft in Mio. € Warengruppe Zone I Zone II Zone III Nahrungs- und Genussmittel 44,5 35,0 27,0 106,5 Gesundheit, Körperpflege* 16,0 12,6 9,8 38,4 Blumen, Pflanzen, zoologischer Bedarf 2,8 2,2 1,7 6,7 Bücher, PBS*, Spielwaren 6,4 5,1 3,9 15,4 Bekleidung, Schuhe, Sport 16,8 13,2 10,3 40,3 Elektrowaren, Medien, Foto 11,7 9,2 7,2 28,1 Hausrat, Einrichtung, Möbel 12,9 10,1 7,9 30,9 Bau-, Heimwerker-, Gartenbedarf 11,2 8,8 6,9 26,9 8,8 6,9 5,4 21,1 131,1 171,2 132,8 521,6 Sonstiger Einzelhandel Einzelhandel gesamt Quelle: 2.3 Gesamt GMA-Berechnungen 2008; * = Drogerie-, Parfümerie-, Apothekerwaren. Kaufkraftprognose 2015 Zur Ermittlung des zukünftig in Bad Oldesloe vorhandenen Kaufkraftpotenzials ist die Einwohnerentwicklung sowie die Entwicklung des Verbraucherverhaltens bzw. der einzelhandelsrelevanten Pro-Kopf-Ausgaben relevant. Für die Einschätzung der zukünftigen Einwohnerentwicklung in Bad Oldesloe wurde im Rahmen von ISEK auf die Prognose des Instituts F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH, Hamburg, zurückgegriffen. Demnach ist bis zum Jahr 2015 für Bad Oldesloe von einem Anstieg auf ca. 24.800 Einwohner („Trendvariante“) auszugehen. Die für die Kaufkraftprognose bis zum Jahr 2015 wesentlichen Annahmen zur Entwicklung des Verbraucherverhaltens lassen sich wie folgt skizzieren: 33 Einzelhandelskonzept Bad Oldesloe 12/2008 Das Spar- und Ausgabeverhalten des Verbrauchers verändert sich nicht. Umgerechnet auf den wertmäßigen Gesamtverbrauch ergeben sich reale Kaufkraftsteigerungen. Nach u.E. wird der aus dem verfügbaren Einkommen in den Einzelhandel fließende Anteil jedoch künftig weiter zurückgehen, d.h. die realen Umsatzsteigerungen im Einzelhandel werden hinter den Einkommenszuwächsen zurückbleiben1. Die dem Einzelhandel zufließenden Einkommenszuwächse werden sich unterschiedlich auf die einzelnen Sortimente auswirken, wobei diejenigen Branchen, die dem Freizeitsektor zuzuordnen sind, höhere reale Zuwächse erfahren dürften. Für die Kaufkraftentwicklung gehen die GMA-Berechnungen davon aus, dass die durchschnittlichen Pro-Kopf-Ausgaben bis zum Jahr 2015 einen Betrag2 von 5.402 € p. a. erreichen. Unter Berücksichtigung der leichten Einwohnerzunahme in Bad Oldesloe wird für das Prognosejahr 2015 ein Kaufkraftvolumen von ca. 134,5 Mio. € für Bad Oldesloe prognostiziert, was einem Anstieg von ca. 3,4 Mio. € bzw. 2 – 3 % entspricht. Nach Branchen differenziert, ergibt sich folgende Aufteilung: Nahrungs- und Genussmittel: ca. 45,6 Mio. € Gesundheit, Körperpflege: ca. 16,8 Mio. € Blumen, zoologischer Bedarf: ca. 2,9 Mio. € Bücher, Schreib- und Spielwaren: ca. 6,5 Mio. € Bekleidung, Schuhe, Sport: ca. 17,2 Mio. € Elektrowaren, Medien, Foto: ca. 12,2 Mio. € Hausrat, Einrichtung, Möbel: ca. 13,1 Mio. € Bau-, Heimwerker-, Gartenbedarf: ca. 11,3 Mio. € Sonstiger Einzelhandel: ca. 8,9 Mio. €. 1 Dies liegt u.a. daran, dass die Preise für Dienstleistungen, Energie, Mieten etc. insgesamt schneller steigen als die Preise für Einzelhandelswaren 2 zu aktuellen Preisen. 34 Einzelhandelskonzept Bad Oldesloe 12/2008 IV. Situationsanalyse des Einkaufsstandortes Bad Oldesloe 1. Standortgefüge Bad Oldesloe ist im Wesentlichen durch zwei Einzelhandelslagen gekennzeichnet: Innenstadt1: Die Innenstadt umfasst die historisch gewachsene Altstadt und die unmittelbar angrenzenden Teilbereiche einschließlich des Bahnhofsbereichs. Der Geschäftsbesatz konzentriert sich auf die Fußgängerzone (Mühlen-, Hindenburg-, Besttorstraße, Hude). Als Magnetbetrieb fungiert das M&H-Kaufhaus. Das Einzelhandelsangebot wird durch eine Vielzahl an Dienstleistungsbetrieben (u.a. Kreditinstitute, Friseure, Reinigungen, Ärzte, Versicherungen) sowie gastronomische Betriebe ergänzt. Gewerbegebiet Südost: Das Gewerbegebiet erstreckt sich östlich entlang der Ratzeburger Straße (B 208) und liegt in günstiger Entfernung zur Anschlussstelle an die A1. Das Einzelhandelsangebot wird durch Fachmärkte, so v.a. Bau- und Heimwerkermärkte (Hagebau, Max Bahr), den Famila-Verbrauchermarkt und den Aldi-Discounter bestimmt. Ein weiteres Gewerbegebiet erstreckt sich entlang der Industriestraße; hier sind ein großflächiger Elektrofachmarkt (Expert) und Discounter (Lidl) sowie ein Getränkemarkt ansässig. Im Gewerbegebiet West ist ein geringes Fachmarktangebot (Gartenfachmarkt, Küchenstudio) vorhanden. Neben der Innenstadt und den dezentralen Gewerbegebietslagen ist auf eine Vielzahl von Einzelhandelsbetrieben in Streulagen hinzuweisen. Als größte Betriebe sind der PlazaVerbrauchermarkt (Ratzeburger Straße), der Sky-Supermarkt (Hamburger Straße) sowie verschiedene Lebensmitteldiscounter (Aldi, Penny, Netto) anzuführen. 1 Abgrenzung der Innenstadt in Zusammenarbeit mit den Fachplanern. 35 Karte 2: Verteilung der Einzelhandelsbetriebe in Bad Oldesloe Legende: Branchen Nahrungs- und Genussmittel Gesundheit, Körperpflege Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf Bücher, PBS, Spielwaren Bekleidung, Schuhe, Sport Elektrowaren, Foto Hausrat, Möbel Sonstiger Einzelhandel Größenklassen 800 m² VK und mehr 400 bis unter 800 m² VK 100 bis unter 400 m² VK unter 100 m² VK Leerstände 36 Einzelhandelskonzept Bad Oldesloe 12/2008 Zum Zeitpunkt der Bestandsaufnahme1 wurden in Bad Oldesloe 165 Betriebe mit einer Verkaufsfläche von ca. 55.000 m² ermittelt. Nach Branchen differenziert entfällt der Flächenschwerpunkt auf Nahrungs- und Genussmittel sowie auf den Bau- und Heimwerkersektor. Tabelle 6: Einzelhandelsbestand in Bad Oldesloe Hauptwarengruppen Anzahl Betriebe Verkaufsfläche in m² Nahrungs- und Genussmittel 52 17.190 Gesundheit / Körperpflege 17 2.580 9 1.130 78 20.900 8 700 Bekleidung, Wäsche, Schuhe, Lederwaren, Sportbekleidung 33 8.100 mittelfristiger Bedarf 41 8.800 Elektrowaren, Medien, Foto 13 2.220 Haushaltsrat, Einrichtung, Möbel 10 2.490 Bodenbeläge, Bau-/ Heimwerker-/ Gartenbedarf 6 19.130 Sonstige Branchen 7 800 46 25.240 165 54.940 Blumen / Pflanzen, zoologischer Bedarf kurzfristiger Bedarf Bücher, Schreib- und Spielwaren langfristiger Bedarf Einzelhandel gesamt Quelle: GMA-Erhebung 2008 (ca.-Werte, gerundet), Mehrbranchenbetriebe wurden der Hauptbranche zugeordnet. Die räumliche Verteilung der Einzelhandelsbetriebe zeigt, dass sich zwar über zwei Drittel aller Betriebe auf die Innenstadt konzentrieren, gleichwohl repräsentieren diese nicht einmal ein Drittel der Gesamtverkaufsfläche. Der Flächenschwerpunkt befindet sich hingegen in den Gewerbegebietslagen. 1 Bestandsaufnahme 05/2008, Aktualisierung: 12/2008. 37 Einzelhandelskonzept Bad Oldesloe 12/2008 Tabelle 7: Einzelhandelsbestand in Bad Oldesloe nach Lagen Betriebe Verkaufsfläche Lage Anzahl in % m² in % Innenstadt (ohne Stadtumbaugebiet) 80 49 11.900 22 Stadtumbaugebiet Südliche Innenstadt 34 21 3.720 7 114 70 15.620 29 Gewerbegebiete (Südost, West, Industriestraße) 17 10 27.220 49 Streulagen 34 20 12.100 22 165 100 54.940 100 Summe Innenstadt Summe Bad Oldesloe Quelle: GMA-Erhebungen 2008 (ca.-Werte, gerundet). 2. 2.1 Bewertung des Einzelhandelsbesatzes Einzelhandelsausstattung im interkommunalen Vergleich Für ein besseres Verständnis der Einzelhandelsausstattung werden Kennziffern im interkommunalen Vergleich (Vergleichsstädte zwischen 20.000 und 30.000 Einwohner) herangezogen. Grundlage hierfür sind sog. Versorgungskennziffern, die die Ausstattung der Kommunen auf die Einwohnerzahl (Besatz an Betrieben bzw. Verkaufsfläche je 1.000 Einwohner) normiert darstellen. Allerdings dienen diese Kennziffern1 nur der Orientierung und sind nicht als Ziel- oder Richtwert zu verstehen. Der Einzelhandelsbesatz von Bad Oldesloe ist im Vergleich wie folgt gekennzeichnet: Im Einzelhandel sind ca. 6,9 Betriebe je 1.000 Einwohner vorhanden, was unter dem Referenzwert von 8,5 Betrieben liegt. Der Betriebsbesatz in Bad Oldesloe bewegt sich sowohl bei Nahrungs- und Genussmitteln mit 2,2 Betrieben (Referenzwert: 2,7 Betriebe) als auch bei Nichtslebensmitteln mit 4,7 Betrieben (Referenzwert: 5,9 Betriebe) unter den Vergleichwerten. 1 GMA-Grundlagenforschung, Kennziffern des Einzelhandels in Deutschland und Österreich 2007. 38 Einzelhandelskonzept Bad Oldesloe 12/2008 Im Einzelhandel liegt eine Flächendichte (Verkaufsfläche je 1.000 Einwohner) von ca. 2.270 m² Verkaufsfläche vor. Im Gegensatz zum Betriebsbesatz bewegt sich die Flächenausstattung auf überdurchschnittlichem Niveau (Vergleichswert: ca. 2.000 m² VK). Bei Nahrungs- und Genussmitteln leitet sich eine Flächendichte von ca. 710 m² ab, die überdurchschnittlich (Referenzwert: ca. 580 m² VK) ausfällt. Diese resultiert aus einem ausgeprägten Besatz an großflächigen Verbrauchermärkten und v. a. an Lebensmitteldiscountern. Auch bei Nichtlebensmitteln liegt mit ca. 1.560 m² VK eine hohe Ausstattung vor. Diese ist in erster Linie auf die überdurchschnittliche Ausstattung in der Branche Bau- und Heimwerker-, Gartenbedarf zurückzuführen. Mit einer Verkaufsfläche von ca. 790 m² je 1.000 Einwohner liegt in dieser Branche ein fast doppelt so hohes Niveau wie im Durchschnitt der Vergleichsstädte (ca. 420 m² VK) vor. Eine hohe Flächendichte ist auch für die Branchen Drogerie-, Parfümeriewaren festzuhalten, was v. a. aus dem Besatz an Drogeriefachmärkten1 hervorgerufen wird. Auch in der Branche Elektrowaren, Foto, Medien liegt eine etwas überdurchschnittliche Flächendichte vor; dies wird durch den großflächigen ExpertFachmarkt, aber auch durch eine Vielzahl an kleineren Anbietern hervorgerufen. Ein durchschnittliches Niveau wird in den Branchen Apotheker- und Sanitätswaren, Blumen, im zoologischen Bedarf2, bei Uhren / Schmuck bzw. Optik erreicht. In den Branchen Bücher, Schreib- und Spielwaren, Bekleidung, Wäsche, Schuhe / Lederwaren, Sportbekleidung sowie Haushaltswaren liegt die Flächendichte unter den GMA-Referenzwerten. Auch im Möbelsektor3 bewegt sich die Flächendichte in Bad Oldesloe bedingt durch ein fehlendes größeres Möbelhaus mit ca. 65 m² Verkaufsfläche je 1.000 Einwohner auf einem sehr geringen Niveau (Referenzwert: 290 m² VK). 1 Die Drogeriefachmärkte führen neben dem Kernsortiment Drogerie- und Parfümeriewaren sog. Randsortimente (Lebensmittel, Tiernahrung, Haushaltswaren, Geschenkartikel). Bei Kloppenburg werden zudem Spielwaren und Gartenbedarf im Randsortiment geführt. 2 Tierbedarf und Tiernahrung. 3 einschl. Küchen, Antiquitäten. 39 Einzelhandelskonzept Bad Oldesloe 12/2008 Abbildung 19: Branchenbezogene Flächenausstattung 100 92 86 VK in m² je 1.000 EW Kommunen: 20-30.000 EW B ad Oldesloe 53 47 50 42 33 50 41 39 29 27 18 22 13 74 25 18 19 p k/ O ed uc ,M ch E le S ,F kt ro m o ot ed ,L he u ch S ti k n ie ra us a H ar w er S -, ib re ch ,S er B ü ch t en . ie p Be er h sc gi lo zo o ge ro D lw da r en m lu B ek th o Ap rie -/P ar fü m er er ie w w . . f 0 * Quelle: GMA-Kennziffernstudie 2007 2.2 Bewertung des innerstädtischen Einzelhandel 2.2.1 Größenstruktur In der Innenstadt wurde eine Verkaufsfläche von ca. 15.600 m² in 114 Betrieben (einschließlich Stadtumbaugebiet) ermittelt. Bezeichnend für das innerstädtische Angebot ist der kleinteilige Geschäftsbesatz. So weist etwa die Hälfte der Betriebe eine Verkaufsfläche bis zu 50 m² auf; zusammen mit den Betrieben bis unter 200 m² Verkaufsfläche liegt der Anteil bei ca. 87 %. Diese klein strukturierten Betriebe vereinigen eine Verkaufsfläche von ca. 6.000 m² auf sich und repräsentieren damit nur etwa 38 % der gesamten innerstädtischen Verkaufsfläche: • bis zu 50 m² VK, 57 Betriebe: ca. 2.100 m² = ca. 13 % • bis zu 200 m² VK, 37 Betriebe: ca. 3.900 m² = ca. 25 %. Mittelgroße Betriebe (200 bis unter 800 m² VK) spielen in der Innenstadt mit nur 14 Betriebe und einer Verkaufsfläche von ca. 5.700 m² (= ca. 36 %) nur eine untergeordnete Rolle. Mit nur einem großflächigen Betrieb (M&H Kaufhaus) sind Großflächen deutlich unterrepräsentiert. Gerade im Lebensmittelsektor kommt die kleinteilige Größenstruktur 40 Einzelhandelskonzept Bad Oldesloe 12/2008 zum Ausdruck; von den 24 Lebensmittelbetrieben weisen nur Penny und Delikatessen Peters eine mittelgroße Einheit mit Verkaufsflächen von jeweils 700 m² auf. Zu berücksichtigen ist zwar, dass betriebsbedingt Bäcker, Schlachter und Spezialanbieter, wie Tabakwaren und Obst / Gemüse, ausländische Spezialitäten i. d. R. Ladenlokale von unter 50 m² belegen. In dieser Größe sind in der Innenstadt 17 Betriebe lokalisiert, so v. a. Bäckereifilialen1. Eine Verkaufsfläche bis zu 200 m² weisen nur 5 Betriebe aus dem Lebensmittelsektor auf. Auch unter Beachtung der betriebsbedingten spezifischen Größen ist für den innerstädtischen Besatz eine nicht ausgewogene Größenstruktur im Lebensmittelsektor festzuhalten. Sowohl unter versorgungsstrukturellen Gesichtspunkten als auch unter dem Aspekt „Frequenzerzeugung“ fehlt zumindest ein großflächiger Lebensmittelbetrieb, wie ein Supermarkt. Dies wiegt umso schwerer, da der einzige Lebensmittelanbieter mit einem etwas umfangreicherem Angebot, Delikatessen Peters, im höheren Preissegment angesiedelt ist. Auch der Vergleich mit dem Umland zeigt die Unausgewogenheit des Besatzes in Bad Oldesloe. So sind in Bargteheide im innerstädtischen Besatz zwei großflächige Supermärkte (Edeka, Rewe) vertreten, von deren Frequenz auch umliegende Geschäfte profitieren. Ein Verbrauchermarkt (Kaufland) wurde auch in Bad Segeberg noch in fußläufiger Entfernung zu den Geschäften der Fußgängerzone entwickelt. Penny (Besttorstraße) ist für einen modernen Discounter etwas zu klein, wobei der Flächenzuschnitt einer übersichtlichen Warenpräsentation bzw. einem kundenfreundlichen Kundenlauf entgegensteht. Auch der in der Schützenstraße ansässige Aldi ist mit einer Verkaufsfläche von ca. 440 m² unzureichend dimensioniert. Die kleinteilige Größenstruktur kommt ebenfalls in der innerstädtischen Leitbranche Bekleidung / Wäsche zum Ausdruck. Von den 23 Betrieben sind nur M&H2 großflächig und der Textildiscounter Kik sowie der Multi Markt (Besttorstraße) mittelgroß. Weitere 11 Betriebe weisen Verkaufsflächen zwischen 50 und 200 m² auf, während 9 Betriebe bis zu ca. 50 m² groß sind. 1 Der in den meisten Bäckereifilialen angegliederte Cafébereich wurde in der Verkaufsfläche jeweils nicht berücksichtigt. 2 M&H führt ein Sortiment, das neben Bekleidung/Wäsche auch Sportbekleidung, Uhren/ Schmuck, Schreibwaren umfasst. 41 Einzelhandelskonzept Bad Oldesloe 12/2008 2.2.2 Zentrenbildende Marken Der Besatz an Filialisten hat grundsätzlich große Bedeutung für die Markenvielfalt in einer Stadt. Insbesondere der Bestand an zentrenbildenden Marken und Anbietern (sog. Retail-Brands) ist für die Akzeptanz eines innerstädtischen Einzelhandelsangebotes von Bedeutung. Diese prägen das Image und Ausstrahlung eines Einzelhandelsstandortes. Hierbei treten v.a. Anbieter aus der Leitbranche Bekleidung in den Vordergrund, als Arrondierung fungieren die Branchen Schuhe / Lederwaren, Sportartikel, Drogerie- / Parfümeriewaren, Uhren / Schmuck, Optik, Haushaltswaren / Wohnaccessoires, Spielwaren und Unterhaltungselektronik. Ein Vergleich der Ausstattung an zentrenbildenden Marken / Anbietern zwischen Bad Oldesloe und anderen Städten ähnlicher Größenordnung gibt Aufschluss über den aktuellen Markenbestand und auch das Ausbaupotenzial. Bei den nachfolgenden Markenportfolios werden ausschließlich Retail Brands verglichen, die in eigenen Shops angeboten werden. Retailmarken bei Bekleidung, Schuhe, Sport Nice to have Stars Zara Marc O‘Polo comma Vero Moda Tom Tailor Mexx New Yorker More & More Chacne zur Profilierung C&A C&A Kids Store K & L Ruppert Runners Point Orsay Buddelei Wöhrl Liberty Hertie Jeans Fritz Pimkie K+K Schuhe Adler Siemes Woolworth Ernsting‘s Family Vögele SchuhProfi Zeeman Reno Happy Baby Bekanntheitsgrad Quick Schuh Takko Kik NKD High Potentials lokal ecco SchuhLaden geringe Bekanntheit Mister & Lady Jeans Deichmann Baby1One AWG Fox Markt adessa Colloseum BabyWalz payless Intersport Ulla Popken Wissmach Werdich Keilbach Salamander Bonita Magnetfunktion Cecil Street One Kenvelo Street SuperShoes geringe Profilierung Benetton s.Oliver Görtz edc H&M Esprit regional hohe Profilierung Abbildung 20: hohe Bekanntheit 42 Einzelhandelskonzept Bad Oldesloe 12/2008 Bei Bekleidung / Wäsche liegt im innerstädtischen Einzelhandel eine Verkaufsfläche von ca. 6.100 m² vor, welche sich auf 23 Betriebe verteilt. Neben dem Textildiscounter KiK sind als weitere überregional tätige Filialisten Jeans Fritz, Ernstings family, Buddelei, Bonita und Street One anzuführen. Gerade die Anbieter mit einem hohen Bekanntheits- und Profilierungsgrad, C & A, H & M, Esprit, deren Existenz für die Akzeptanz der Innenstädte – insbesondere bei jüngeren Zielgruppen – von entscheidender Bedeutung ist, sind im Geschäftsbesatz nicht vertreten. In der Branche Schuhe / Lederwaren ist eine Verkaufsfläche von ca. 1.060 m² in 6 Betrieben vorhanden. Größter Anbieter ist, mit einer mittelgroßen Verkaufsfläche, Schuh Armbruster. Mit Schuh Armbruster und Schuh Kay sind hier Filialisten lokalisiert, die eher einen lokalen Bekanntheitsgrad aufweisen und auch in Ahrensburg oder Bad Segeberg vertreten sind. Das Angebot bei Sportbekleidung beschränkt sich auf ein vergleichsweise kleines Fachgeschäft der Intersport-Gruppe und auf die Fachabteilung bei M&H. Bei Drogerie- / Parfümeriewaren sind verschiedene Filialisten vorhanden. Mit der Parfümerie Douglas ist auch das höhere Profilierungssegment gut besetzt. Mit Rossmann, Ihr Platz und Kloppenburg sind Drogeriefachmärkte vertreten, welche auch in anderen Innenstädten im Umland lokalisiert sind. Die Drogeriefachmärkte mit einem höheren Profilierungsgrad, wie Müller und dm, sind hingegen nicht vertreten. Gerade der Filialist Müller hält ein umfangreiches Angebot, neben Drogeriewaren, auch Schreib- und Spielwaren sowie Tonträger (CD´s, DVDs) vor. Diese Sortimente sind gerade mit Blick auf jüngere Zielgruppen von großer Bedeutung für die innerstädtische Geschäftsvielfalt. Zu beachten ist auch, dass Müller, wie auch dm, in anderen Innenstädten, wie z. B. Bad Segeberg, Ahrensburg oder auch Bargteheide noch nicht vertreten ist, so dass sich damit für Bad Oldesloe gute Chancen zur Profilierung und Abgrenzung ableiten lassen. Bei den sonstigen zentrenbildenden Marken weist Bad Oldesloe bereits einen guten Besatz bei den Marken aus dem Optikbereich auf. Bei Elektrowaren beschränkt sich die Markenvielfalt auf kleine Geschäfte der Telekommunikationsbranche. Bei Büchern / Schreibwaren fehlen eigenständige Markenanbieter. 43 Einzelhandelskonzept Bad Oldesloe 12/2008 Retailmarken bei sonstigen zentrenbildenden Marken Nice to have Stars Oro Vivo Douglas DM Müller fielmann vom Fass Promarkt Pro Optik Weltbild McPaper Binder Optik dm Drogerie Rossmann Euronics/ Red Zac arko Club Bertelsmann Tchibo Ihr Platz Bijou Brigitte Expert Media Markt Vedes Hussel vodofone Telekom O2 Magnetfunktion Chance zur Profilierung Apollo Optik Hörgeräte Iffland regional hohe Profilierung Abbildung 21: geringe Profilierung Rofu Kinderland Schlecker Tedi geringe Bekanntheit Bekanntheitsgrad hohe Bekanntheit Die Innenstadt weist insgesamt Defizite beim Besatz an Marken und Anbietern mit höherer bis hoher Profilierung auf, welche dazu geeignet sind, die Attraktivität des Einzelhandels zu erhöhen. 2.3 Bewertung des Einzelhandels im Stadtumbaugebiet Im Stadtumbaugebiet „Südliche Innenstadt“ wurden 34 Betriebe mit einer Verkaufsfläche von ca. 3.720 m² ermittelt. Bezogen auf die Gesamtverkaufsfläche entfällt damit nur ein Flächenanteil von ca. 7 % auf das Untersuchungsgebiet. Das Einzelhandelsangebot konzentriert sich auf Nahrungs- und Genussmittel, Drogerie- / Parfümerie- und Apothekerwaren sowie Bekleidung. 44 lokal High Potentials Einzelhandelskonzept Bad Oldesloe 12/2008 Tabelle 8: Einzelhandelsangebot nach Branchen im Stadtumbaugebiet Branche Betriebe Verkaufsfläche in m² Nahrungs- und Genussmittel 10 900 Gesundheit / Körperpflege 4 890 Bekleidung Sport 9 970 Sonstige Branchen (Bücher, Schreibwaren, Wolle, Tele- 8 960 34 3.720 kommunikation, Uhren / Schmuck, Optik, Fahrrad) Summe Quelle: GMA-Bestandsaufnahme 2008. Größte Anbieter sind Penny, Kloppenburg, ein Sonderpostenmarkt sowie das im unteren Preissegment angesiedelte Bekleidungsgeschäft Multi Markt. Neben diesen Betrieben bestimmen überwiegend kleinteilig strukturierte Einzelhandelsbetriebe (Verkaufsfläche bis zu 50 m²) das Erscheinungsbild. Teilweise sind Geschäfte mit hohen Spezialisierungsgrad, wie z. B. Wolle / Handarbeitsartikel, Kinder Second Hand, Brautkleider, ansässig. 2.4 Bewertung der Nahversorgungssituation Zur Bewertung der aktuellen Nahversorgungssituation wurden um die Standorte der großflächigen Lebensmittelmärkte Entfernungsradien von 500 m angesetzt, die einer fußläufigen Entfernung von etwa 10 Gehminuten entsprechen. Der überwiegende Teil der Wohngebiete der Kernstadt wird zumindest durch einen Lebensmitteldiscounter in fußläufiger Entfernung gut abgedeckt. Unter den Wohngebieten liegt in dem z.T. stark verdichteten Wohngebiet, welches sich zwischen der Segeberger Straße und der Lübecker Straße erstreckt, eine geringe Abdeckung vor. Die Nahversorgung wird derzeit durch einen mittelgroßen Lebensmittelmarkt gesichert. Auch der im Neubaugebiet „Steinfelder Redder“ neu entwickelte Penny-Discounter1 deckt nur einen geringen Teilbereich in fußläufiger Hinsicht ab, wobei sich auch der Verlauf der Bahntrasse einschränkend auswirkt. Das Wohngebiet westlich des Rümpeler Weges wird durch den Sky-Supermarkt in der Hamburger Straße ebenfalls nicht komplett abgedeckt. 1 Penny wurde im November 2008 eröffnet. 45 Karte 3:Abdeckung der Wohngebiet durch Lebensmittelmärkte (500 m-Radien) Legende Lebensmittel-Vollsortimenter Lebensmittel-Discounter jeweils mit 500 m-Radius 46 Einzelhandelskonzept Bad Oldesloe 12/2008 In den Ortsteilen von Bad Oldesloe sind keine Nahversorgungsbetriebe vorhanden; aufgrund der jeweils sehr geringen Einwohnerzahlen sind hier mit Blick auf eine entsprechende wirtschaftliche Rentabilität für Betriebe keine Entwicklungsmöglichkeiten gegeben. Hinsichtlich der Betriebstypenstruktur im Lebensmittelsektor ist ein hoher Discountbesatz festzuhalten. Mit den neu entwickelnden Discountern Penny und Netto sind insgesamt 6 Discounter vorhanden, sodass etwa 4.100 Einwohner auf einen Discounter entfallen. Im Bundsdurchschnitt kommen jedoch auf einen Discounter etwa 5.400 Einwohner. Mit Ausnahme der in der Innenstadt lokalisierten Discounter Aldi und Penny weisen die übrigen Discounter marktgängige und zukunftsfähige Einheiten, die bei Aldi, Penny und Netto bei etwa 800 m² VK und bei Lidl bei etwa 1.000 m² VK liegen, auf. Bei diesen außerhalb der Innenstadt liegenden Discounter ist hinsichtlich der jeweiligen Betriebsgröße kein Erweiterungsbedarf ableitbar. Mit Blick auf die Nahversorgungsstruktur wurde durch die Ansiedlung von Netto in direkter Nähe zu Plaza keine Verbesserung erreicht. Vielmehr wurde die Wettbewerbssituation verschärft und die räumliche Schieflage zu Ungunsten des innerstädtischen Einzelhandels weiter verstärkt. Der Betriebstyp „Verbrauchermarkt“ ist mit Famila, Plaza und Sky gut vertreten, wobei Famila in diesem Jahr auf ca. 3.500 m² erweitert wurde. Die drei Verbrauchermärkte weisen zukunftsfähige Größen auf. Zu beachten ist, dass Verbrauchermärkte, wie auch Discounter, eine Vielzahl zentrenrelevanter Sortimente (z. B. Drogeriewaren, Schreibwaren, Bekleidung / Wäsche, Haushaltswaren, Geschenkartikel) führen und sich damit bei einem hohen Besatz an Großflächen nachteilige Auswirkungen auf den Einzelhandelsbesatz einer Innenstadt ergeben können. Insgesamt ist in Bezug auf die räumliche Verteilung der frequenzstarken Lebensmittelbetriebe eine Schieflage zu Lasten der Innenstadt festzuhalten. 47 Einzelhandelskonzept Bad Oldesloe 12/2008 2.5 Bewertung des Einzelhandelsbesatzes in dezentralen Gewerbegebietslagen Im Gewerbegebiet Südost sind neben Famila die Bau- und Heimwerkermärkte Hagebau und Max Bahr prägend. Mit diesen leistungsfähigen Baumärkten, die mit ca. 7.000 m² bzw. ca. 9.000 m² ausreichend dimensioniert sind, sowie dem großflächigen BaustoffZentrum Hass und Hatje liegt ein sehr guter Besatz im Bau- und Heimwerkersektor vor. Im Standortverbund zu Famila wurde in diesem Jahr der Bekleidungsfachmarkt Takko mit einer marktgängigen Einheit von ca. 600 m² entwickelt. Auch wenn Takko eher dem unteren Preissegment zuzuordnen ist, handelt es sich durchaus um einen frequenzstarken Textilmarkt. Da gerade die Innenstadt im Bekleidungssektor über zu wenig frequenzstarke Geschäfte verfügt, ist diese Ansiedlung in dieser dezentralen Gewerbegebietslage für die Innenstadt in keinster Weise vorteilhaft. 3. Zentralitätskennziffern Im gesamten Einzelhandel von Bad Oldesloe konnte im Jahr 2008 eine BruttoUmsatzleistung von ca. 135 - 136 Mio. € erzielt werden. Von diesem Gesamtumsatz entfielen auf den Nahrungs- und Genussmittelsektor ca. 56 - 57 Mio. € und auf den Nichtlebensmittelsektor ca. 79 Mio. €.1 Als wichtige Orientierung für die Bedeutung einer Kommune für das nähere Umland sowie für deren Entwicklungspotenzial dient die Zentralitätskennziffer. Zur Berechnung der Zentralität erfolgt eine Gegenüberstellung von Kaufkraft und Umsatz. Dabei deuten Werte über 100 eine hohe Bindung der Kaufkraft der Wohnbevölkerung und auch Zuflüsse aus dem Umland an. Hingegen zeigt eine Zentralität von unter 100, dass Kaufkraft der Wohnbevölkerung in andere Städte abfließt und auch Zuflüsse aus dem Umland nicht in einem hohen Maße zu verzeichnen sind. 1 Die Nonfood-Umsätze der Lebensmittelmärkte wurden den jeweiligen Sortimenten im Nichtlebensmittelsektor zugerechnet (= bereinigte Umsatzleistung). Auch bei den Drogeriefachmärkten bzw. bei den weiteren Mehrbranchenbetrieben wurden die Umsätze nach Branchen bereinigt. 48 Einzelhandelskonzept Bad Oldesloe 12/2008 Für den Bereich Nahrungs- und Genussmittel beträgt die Zentralitätskennziffer ca. 56,6 Mio. € : (Umsatz) ca. 44,5 Mio. € = (Kaufkraft der Wohnbevölkerung) ca. 127 % (Zentralität) Für den Bereich Nichtlebensmittel beträgt die Zentralitätskennziffer ca. 79 Mio. € : (Umsatz) ca. 86,6 Mio. € = (Kaufkraft der Wohnbevölkerung ) ca. 91 % (Zentralität) Für den Einzelhandel insgesamt beträgt die Zentralitätskennziffer ca. 135,6 Mio. € (Umsatz) : ca. 131,1 Mio. € (Kaufkraft der Wohnbevölkerung) = ca. 104 % (Zentralität) Entsprechend des guten Betriebsbesatzes wird im Lebensmittelsektor eine für ein Mittelzentrum in einem weitgehend wenig verdichteten Umland durchschnittliche Zentralität erreicht. Im Gegensatz dazu bewegt sich im Nonfood-Sektor die Zentralität auf einem geringen Niveau. Diese resultiert primär aus der geringen Zentralität im Möbelsektor. Auch bei Bekleidung, Schuhe, Sport leitet sich eine unterdurchschnittliche Zentralität von etwa 96 % ab. In den Branchen Gesundheit / Körperpflege, Blumen / Zoologischer Bedarf und im Bau- und Heimwerkersektor bewegt sich die Zentralität in Bad Oldesloe bei über 100 %. 49 Einzelhandelskonzept Bad Oldesloe 12/2008 V. Einzelhandelskonzept Bad Oldesloe Zur Steuerung der Einzelhandelsentwicklung ist die Verabschiedung eines Einzelhandelskonzeptes zu empfehlen, welches künftig als Grundlage zur Beurteilung von Erweiterungs- und Ansiedlungsvorhaben sowie zur Formulierung von Standortprioritäten im Zuge der vorbereitenden und verbindlichen Bauleitplanung heranzuziehen ist. Als wesentliche Zielsetzungen des Einzelhandelskonzeptes sind zu nennen: ▪ Weiterentwicklung der Versorgungsfunktion als Mittelzentrum ▪ Stabilisierung und Attraktivitätserhöhung der Innenstadt als Einzelhandels- und Dienstleistungsstandort ▪ Sicherung der Nahversorgungsstruktur. Das Einzelhandelskonzept umfasst ein Sortimentskonzept und ein Standortkonzept. Abbildung 22: Ziele und Bausteine des Einzelhandelskonzeptes Ziele Steuerung der Einzelhandelsentwicklung in der Gemeinde Bad Oldesloe auf Basis städtebaulicher Zielvorstellungen Erhaltung und Stärkung der Einzelhandelsattraktivität und der Versorgungsfunktion Bad Oldesloes als Grundzentrum Stabilisierung und Attraktivierung der Zentren Bad Oldesloe Sortimentskonzept Festlegung der Sortimente, die für die Innenstadt und Nahversorgung unerlässlich sind zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente nicht zentrenrelevante Sortimente Standortkonzept Festlegung einer Zentren- und Standortstruktur Abgrenzung und Definition der zentralen Versorgungsbereiche standortbezogene Empfehlungen zur Einzelhandelssteuerung 50 Einzelhandelskonzept Bad Oldesloe 12/2008 1. Sortimentskonzept Das Sortimentskonzepts stellt die Sortimente dar, die hinsichtlich des Angebotscharakters, der Attraktivität sowie der Betriebsstruktur heute im Wesentlichen den zentralen Versorgungsbereichen zugeordnet werden können. Bei zentrenrelevanten und nahversorgungsrelevanten Sortimenten, handelt es sich um Angebote, bei denen von einem besonderen „Gefährdungspotenzial“ für die gewachsenen Zentren auszugehen ist, sobald diese außerhalb der Zentren angeboten werden. Das Angebot von nicht zentrenrelevanten Sortimenten stellt hingegen auch an Standorten außerhalb der Zentren keine wesentliche Gefährdung für die zentralen Versorgungsbereiche dar. Die nachfolgende Übersicht stellt einen Vorschlag zur Einstufung der Sortimente nach deren Zentrenrelevanz dar. Die Sortimentsliste beachtet die räumliche Verteilung des Einzelhandelsangebotes in Bad Oldesloe und auch die Ziele des Einzelhandelskonzeptes. Übersicht 1: Oldesloer Liste (GMA-Vorschlag) zentren-/nahversorgungsrelevante Sortimente nicht zentrenrelevante Sortimente Nahrungs- und Genussmittel (inkl. Bäcker, Schlach- Lebendtiere, Tiernahrung, zoologischer ter) Getränke, Reformwaren, Tabak Schnittblumen Papier- /Schreibwaren, Büroartikel, Zeitschriften, Bücher, Spielwaren, Bastelartikel Bekleidung, Wäsche, Kürschnerwaren, Wolle, Kurzwaren, Handarbeiten, Stoffe Bedarf Elektrogroßgeräte, Leuchten, Elektroinstallationsmaterialien Möbel, Küchen-, Büro-, Gartenmöbel, Bad- und Sanitäreinrichtungen Schuhe, Lederwaren, Accessoires, Schirme, Ortho- Bettwaren, Matratzen Baustoffe, Bauelemente, Eisenwaren, Sportbekleidung und –schuhe, kleinvolumige Sport- Pflanzen, Gartenwerkzeuge, Gartenbau- pädiewaren artikel Fliesen, Werkzeuge, Rollläden, Markisen stoffe, Pflege und Düngemittel, Torf, Erde, Zäune, Gartenhäuser, Gewächshäuser, Holz Unterhaltungs- und Haushaltselektronik, Telekommunikationstechnik Haus- und Tischwäsche Musikalien, Ton-/ Bildträger, Unterhaltungssoftware Haushaltswaren, Glas, Porzellan, Keramik, Geschenkartikel Fotogeräte, Fotowaren, Videokameras optische Waren, Akustik Teppiche, Bodenbeläge, Farben, Tapeten Auto, Motorrad, Fahrrad und Zubehör Reitzubehör Campingartikel Sportgeräte Büromaschinen Uhren, Schmuck, Silberwaren Bilder, Rahmen Briefmarken, Münzen Quelle: GMA-Empfehlungen 2008 51 Einzelhandelskonzept Bad Oldesloe 12/2008 2. Standortkonzept Das Standortkonzept dient als Orientierungs- und Entscheidungsgrundlage für die kommunale Standortentwicklung. Im Rahmen des Standortkonzeptes erfolgt eine Einordnung der bestehenden Einkaufslagen Bad Oldesloes in eine Zentren- und Standortstruktur. Des Weiteren werden die sog. zentralen Versorgungsbereiche festgelegt und räumlich abgegrenzt. 2.1 Zentrale Versorgungsbereiche 2.1.1 Begriff „zentraler Versorgungsbereich“ Mit der Novellierung des Baugesetzbuches im Jahr 2004 und der Einführung des zusätzlichen Absatzes 3 in § 34 BauGB erfuhr der Begriff des zentralen Versorgungsbereiches im Baugesetz einen wesentlichen Bedeutungszuwachs. Dies verdeutlichen die vier Schutznormen, die (auch) zentrale Versorgungsbereiche erfassen:1 § 11 Abs. 3 BauNVO weist großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige vergleichbare großflächige Handelsbetriebe, die sich u. a. „auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden nicht nur unwesentlich auswirken können“, ausdrücklich nur Kerngebieten und speziell für diese Nutzung festgesetzten Sondergebieten zu. § 2 Abs. 2 Satz 2 BauGB in der seit dem 20. Juli 2004 geltenden Fassung erweitert das interkommunale Abstimmungsgebot dahin, dass sich Gemeinden sowohl gegenüber Planungen anderer Gemeinden als auch gegenüber der Zulassung einzelner Einzelhandelsnutzungen auf „Auswirkungen auf ihre zentralen Versorgungsbereiche“ berufen können. § 34 Abs. 3 BauGB knüpft die Zulässigkeit von Vorhaben im nicht beplanten Innenbereich, die sonst nach § 34 Abs. 1 oder 2 BauGB zuzulassen wären, zusätzlich daran, dass von ihnen „keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden“ zu erwarten sein dürfen. § 9 Abs. 2a BauGB ermöglicht es den Gemeinden nunmehr, für die im Zusammenhang bebauten Ortsteile i.S. v. § 34 BauGB „zur Erhaltung oder Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche“ mit einem einfachen Bebauungsplan die Zulässigkeit bestimmter Arten der nach § 34 Abs. 1 und 2 BauGB zulässigen baulichen Nutzung zu steuern. 1 Quelle: Ulrich Kuschnerus, Der standortgerechte Einzelhandel, Bonn, 2007, S. 77 f. 52 Einzelhandelskonzept Bad Oldesloe 12/2008 Hinzuweisen ist auch auf die seit 01. Januar 2007 geltende Neufassung des § 1 Abs. 6 BauGB. Hiernach sind bei der Aufstellung der Bauleitpläne insbesondere auch „die Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche“ zu berücksichtigen. Durch diese unterschiedlichen Schutznormen sind zentrale Versorgungsbereiche unter verschiedenen Aspekten geschützt bzw. können geschützt werden. Allerdings wurde der Begriff des zentralen Versorgungsbereiches vom Gesetzgeber als unbestimmter Rechtsbegriff eingeführt, so dass zum aktuellen Zeitpunkt keine allgemein gültige Definition vorliegt. Das OVG Münster führt in einem Urteil1 hierzu aus: „Zentrale Versorgungsbereiche“ sind räumlich abgrenzbare Bereiche einer Gemeinde, denen aufgrund vorhandener Einzelhandelsnutzungen - häufig ergänzt durch diverse Dienstleistungen und gastronomische Angebote - eine bestimmte Versorgungsfunktion für die Gemeinde zukommt. Ein „Versorgungsbereich“ setzt mithin vorhandene Nutzungen voraus, die für die Versorgung der Einwohner der Gemeinde - ggf. auch nur eines Teiles des Gemeindegebietes - insbesondere mit Waren aller Art von Bedeutung sind. […]. „Zentral“ sind Versorgungsbereiche nicht nur dann, wenn sie nach Lage, Art und Zweckbestimmung der gemeindeweiten bzw. übergemeindlichen Versorgung dienen. […]. Vielmehr können auch Bereiche für die Grund- oder Nahversorgung zentrale Versorgungsbereiche im Sinne von § 34 Abs. 3 BauGB sein. Das Adjektiv „zentral“ ist nicht etwa rein geografisch in dem Sinne zu verstehen, dass es sich um einen räumlich im Zentrum der jeweiligen Gemeinde gelegenen Bereich handeln muss, es hat vielmehr eine funktionale Bedeutung. Der Zusatz „zentral“ geht über die Bedeutung des Wortteils Versorgungsbereich“ hinaus, so dass eine bloße Agglomeration von Einzelhandelsnutzungen in einem räumlich abgrenzbaren Bereich diesen allein noch nicht zu einem „zentralen“ Versorgungsbereich macht. Dem Bereich muss vielmehr die Bedeutung eines Zentrums für die Versorgung zukommen. Dies ist zu bejahen, wenn die Gesamtheit der auf eine Versorgung der Bevölkerung ausgerichteten baulichen Nutzungen in dem betreffenden Bereich aufgrund der Zuordnung dieser Nutzungen innerhalb des räumlichen Bereichs und aufgrund ihrer verkehrsmäßigen Erschließung und verkehrlichen Anbindung die Funktion eines Zentrums mit einem bestimmten Einzugsbereich hat, nämlich die Versorgung des gesamten Gemeindegebiets oder eines Teilbereichs mit einem auf den Einzugsbereich abgestimmten Spektrum an Waren des kurz-, mittel- oder langfristigen Bedarfs funktionsgerecht sicherzustellen.“ Zentrale Versorgungsbereiche dienen damit der Versorgung der Bevölkerung mit Waren und Dienstleistungen. Es handelt sich mindestens um das Hauptzentrum eines Ortes (z. B. Innenstadt), gleichwohl können auch Stadtteil- und Nahversorgungszentren als zentrale Versorgungsbereiche definiert werden. Das Angebotsspektrum und die Nut- 1 vgl. Beschluss vom 11.12.2006, 7 A 964/05. 53 Einzelhandelskonzept Bad Oldesloe 12/2008 zungsmischung orientieren sich an dem zu versorgenden Einzugsbereich (z.B. gesamtes Gemeindegebiet, Stadtteil, Wohnumfeld) der Standortlage1. 2.1.2 Bestandteile und räumliche Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche Bei der räumlichen Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche kommt dem Einzelhandel eine konstituierende Funktion zu. Die vorhandenen oder geplanten Einzelhandelsbetriebe müssen in einem räumlichen und funktionalen Zusammenhang entsprechend der Bedeutung des Zentrums stehen, der Maßstab ist hier die fußläufige Erreichbarkeit. Ergänzend werden bei der Abgrenzung der Versorgungsbereiche die Standorte öffentlicher und privater Dienstleistungen berücksichtigt. Zur Abrundung der Bereiche kommen darüber hinaus städtebauliche Gegebenheiten (z.B. Ringstraße, Topographie, markanter Wechsel der Bebauungsstruktur) sowie die Lage bedeutender Infrastruktureinrichtungen und öffentlicher Einrichtungen (z.B. Bahnhof, Rathaus, Stadthalle) zum Tragen. Es ist zu unterstreichen, dass sich die Schutzfunktion nicht nur auf den Einzelhandel allein bezieht. Beispielsweise können auch Freizeiteinrichtungen geschützt werden, sofern sie in einem zentralen Versorgungsbereich liegen. Weiterhin ist im Sinne der Abgrenzungskriterien darauf hinzuweisen, dass nicht per se überall in einem zentralen Versorgungsbereich Einzelhandel erwünscht oder erlaubt sein muss, die einzelhandelsgeprägten Bereiche können sich auf Teilgebiete beschränken. 1 vgl. OVG Münster, Beschluss vom 11.12.2006, 7 A 964/05, BVerwG vom 11.10.2007, 4 C 7.07. 54 Einzelhandelskonzept Bad Oldesloe 12/2008 Abbildung 23: Wesentliche Bestandteile zentraler Versorgungsbereiche Einzelhandel / Komplementärnutzungen: Nutzungsmischung aus Einzelhandel, Dienstleistungen, Gastronomie, Hotellerie, öffentliche Einrichtungen etc. Quantitative Aspekte (z.B. Anzahl, Dimensionierung) städte- Komplementärnutzungen (= Ergänzung) bauliche Qualitative Aspekte (z.B. Art der Nutzung, Bestandsdichte) Städtebauliche Gegebenheiten: Einzelhandel (= Basis) räumliche Zäsuren (z.B. Straße mit Barrierewirkung / Bahngleise / Topographie / Stadtmauer / geschlossene Baukörper bzw. Bebauungsstrukturen) Gegebenheiten (= Rahmenbedingung) Lage bedeutender Infrastruktureinrichtungen und öffentlicher Einrichtungen (z.B. Bahnhof, Rathaus, Stadthalle) Lage unbebauter Grundstücke Quelle: GMA-Darstellung 2008. 2.2 Zentren- und Standortstruktur in Bad Oldesloe Für Bad Oldesloe wurde eine dreigliedrige Zentren- und Standortstruktur entwickelt: Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt mit gesamtstädtischer und überörtlicher Versorgungsbedeutung und einem vielfältigen Angebot an Einzelhandels- und Komplementärnutzungen. Die Innenstadt übernimmt aufgrund des Angebotsspektrums und der hohen Nutzungsmischung unterschiedliche Versorgungsfunktionen, so dass diese als schutzwürdiger zentrale Versorgungsbereich i.S. des Baugesetzbuches einzustufen ist. Lagen außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche: Solitärstandorte: Lebensmittelmärkte mit einer Versorgungsbedeutung für das Wohnumfeld und z.T. gesamtstädtisch sowie überörtlich dezentrale Gewerbegebietslagen: Lebensmittelmärkte und Fachmärkte mit örtlicher und überörtlicher Versorgungsbedeutung 55 Karte 4: Zentrenstruktur in Bad Oldesloe Legende Innenstadt (Zentraler Versorgungsbereich) dezentrale Lage S Solitärstandorte: S1 = Aldi S2 = Sky S3 = Penny S4 = Plaza / Netto Vollsortimenter Discounter Supermarkt S3 S4 S1 S2 56 Einzelhandelskonzept Bad Oldesloe 12/2008 2.3 Entwicklungspotenziale im zentralen Versorgungsbereich Der zentrale Versorgungsbereich umfasst die Fußgängerzone Mühlen-, Hindenburg-, und Besttorstraße einschließlich Hude sowie die daran anschließenden Straßenzüge. Im Norden reicht der zentrale Versorgungsbereich entlang des Konrad-Adenauer-Rings bzw. in Teilen entlang des Berliner Rings und im Osten bis zum Bahnhofsbereich. Im Süden und Westen begrenzen die Bangertstraße, Kurparkallee, König- und Schützenstraße diesen Bereich. Die höchste Nutzungsmischung aus Einzelhandel, Gastronomie, konsumnahen Dienstleistungsbetrieben, Kreditinstituten und an Ärzten findet sich in der Fußgängerzone. Innerhalb der Fußgängerzone ist im Bereich Mühlenstraße (ab M&H) und Hindenburgstraße bis zum Marktplatz die höchste Passantenfrequenz vorhanden, sodass dieser Bereich als 1a-Lage zu klassifizieren ist. In dieser Lage sind kaum Leerstände zu verzeichnen, die sich auf kleine Ladenlokale beziehen. In der Mühlenstraße sind im Abschnitt von M&H bis zur Hagenstraße nur wenige Einzelhandelsbetriebe ansässig. Auf einer relativ langen Front des Gebäudes von Delikatessen Peters fehlen Schaufenster, was das Erscheinungsbild – gerade auch i.S. von Lebendigkeit und Vielfalt - beeinträchtigt. Auch wenn der überwiegende Teil der Häuser in der 1a-Lage in optischer Hinsicht zeitgemäß ist, weisen verschiedene Gebäude optische und gestalterische Mängel, z.B. Fassaden, Eingangsbereiche, auf. Darunter fällt auch das in exponierter Lage vorhandene mehrgeschossige Gebäude, in welchem Schuh Armbruster integriert ist. In der Hagenstraße wird die geschlossene Baustruktur durch einen vor dem Stadthaus liegenden Parkplatz einschließlich Bushaltestelle unterbrochen. Im westlichen Verlauf der Hagenstraße Richtung Hamburger Straße dünnt der Geschäftsbesatz im Einzelhandel deutlich aus, wobei in einem mehrgeschossigen Wohnhaus ein Ladenlokal1 seit Längerem leer steht. Zwischenzeitlich konnte ein leerstehendes Ladenlokal im Bereich der Kreuzung Hamburger Straße / Schützenstraße durch einen Anbieter aus der Schnellgastronomie belegt werden, wenngleich durch die Aufgabe einer Schlachterei zum Jahresende erneut ein Leerstand entsteht. 1 Die mittelgroße Ladeneinheit wurde durch einen Elektroanbieter genutzt. 57 Karte 5: Verteilung der Einzelhandelsbetriebe im zentralen Versorgungsbereich Legende: Branchen Nahrungs- und Genussmittel Gesundheit, Körperpflege Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf Bücher, PBS, Spielwaren Bekleidung, Schuhe, Sport Elektrowaren, Foto Hausrat, Möbel Sonstiger Einzelhandel Größenklassen 800 m² VK und mehr 400 bis unter 800 m² VK 100 bis unter 400 m² VK unter 100 m² VK Leerstände Komplementärnutzungen ^ ^ ^ ^ Dienstleistung Gastronomie Gesundheitswesen Banken, Versicherungen 58 Einzelhandelskonzept Bad Oldesloe 12/2008 Im nördlichen Teil des zentralen Versorgungsbereichs sind in der Lübecker Straße kaum mehr Einzelhandelsbetriebe vorhanden. Auch hier wertet ein mehrgeschossiges leerstehendes Gebäude, welches mit M&H über einen Steg verbunden ist, das Erscheinungsbild deutlich ab. In direkter Nähe (hinter dem Trave-Parkplatz) bestehen z.T. sanierungsbedürftige Häuser mit Einzelhandel und Gastronomie in Erdgeschosslage. Im abgegrenzten Stadtumbaugebiet lässt die Passantenfrequenz in Richtung Besttorstraße bereits nach. In der Besttorstraße ist die höchste Frequenz bis etwa zu Penny vorhanden. In räumlicher Hinsicht konzentriert sich das Einzelhandelsangebot auf den Bereich Hude und Besttorstraße, wobei hier auch die Magnetbetriebe Penny und Kloppenburg lokalisiert sind. Das Einzelhandelsangebot wird in diesem Abschnitt durch Gastronomie und Dienstleistungen ergänzt; der Geschäftsbesatz ist weitgehend geschlossen. In der Bahnhofstraße dünnt der Geschäftsbesatz deutlich aus, die Struktur und das Erscheinungsbild werden ausschließlich durch kleinteilige Ladengeschäfte bestimmt, ergänzend sind gastronomische Betriebe, ein Hotel und vereinzelt konsumnahe Dienstleistungen (z.B. Reisebüro) lokalisiert. Teilweise sind auch Betriebe, wie ein Billardcafé und eine Videothek vertreten, die einen gewissen trading-down-Prozess andeuten. Bedingt durch ein seit Jahren leerstehendes Hotelgebäude und weiterer sanierungsbedürftiger Häuser (einschließlich zweier Leerstände im Bereich Reimer-Hansen-Straße) fällt dieser Bereich in der Standortwertigkeit signifikant ab. Zwischen Bahnhof und der Kreisverwaltung erstreckt sich der unbebaute Bahnhofsvorbereich, welcher relativ groß ausfällt. Nicht ersichtlich ist hier für Ortsfremde in welcher Richtung das Hauptzentrum liegt; auch die Möglichkeit über die Reimer-Hansen-Straße in die Fußgängerzone zu gelangen, ist nur für Insider ersichtlich. Das Stadtumbaugebiet bietet kaum Ansatzpunkte zum Ausbau im Einzelhandel. Um hier eine nachhaltige Kundenfrequenz zu erzeugen, müsste zumindest ein größerer Anbieter, z. B. aus dem Lebensmittelsektor in der Bahnhofstraße entwickelt werden. Dies erfordert allerdings ein Flächenpotenzial von mindestens ca. 4.000 m² . Die wesentlichen Stärken und Schwächen des zentralen Versorgungsbereich sind in nachfolgender Übersicht dargestellt. 59 Karte 6: Verteilung der Einzelhandelsbetriebe im Stadtumbaugebiet Legende: Branchen Nahrungs- und Genussmittel Gesundheit, Körperpflege Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf Bücher, PBS, Spielwaren Bekleidung, Schuhe, Sport Elektrowaren, Foto Hausrat, Möbel Sonstiger Einzelhandel Größenklassen 800 m² VK und mehr 400 bis unter 800 m² VK 100 bis unter 400 m² VK unter 100 m² VK Leerstände Komplementärnutzungen ^ ^ ^ ^ Dienstleistung Gastronomie Gesundheitswesen Banken, Versicherungen 60 Einzelhandelskonzept Bad Oldesloe 12/2008 Übersicht 2: Stärken-Schwächen-Profil des zentralen Versorgungsbereichs Wesentliche Stärken Wesentliche Schwächen + hohe Geschäftsanzahl - zu hoher Anteil an kleinen Geschäften + weitgehend ausgewogener Branchenmix - kaum mittelgroße Ladeneinheiten + Vielzahl ergänzender Nutzungen (Gastronomie, konsumnahe Dienstleister, Ärzte, Kreditinstitute) - nur ein großflächiger Magnetbetriebe - unzureichendes Angebot bei Bekleidung, fehlende Markenanbieter + vielfältige Verbindungsmöglichkeiten mit kurzen Wegen zwischen Geschäften, Diensteistern etc. - fehlender Frequenzbringer im Lebensmittelsektor + wenige Ladenleerstände in 1a-Lage - Leerstände mit z. T. schwierigen Standortbedingungen + überwiegend attraktives städtebauliches Erscheinungsbild mit vielen ansprechend gestalteten Häusern / Gebäude - lange räumliche Ausdehnung v.a. in Richtung Bahnhofstraße + Kundenrundlauf möglich - z.T. Unterbrechung des Geschäftsbesatzes + ansprechendes Ambiente durch Verlauf der Trave und Beste + umfangreiches Parkplatzangebot in vertretbarer Entfernung zu den Geschäften, größter Parkplatz (Exer) ohne Parkgebühren + ÖPNV-Anschluss Quelle: GMA-Zusammenstellung 2008 Zur Verbesserung struktureller Defizite im zentralen Versorgungsbereich sind primär folgende Betriebstypen zu empfehlen: Vollversorger (Supermarkt): mit ca. 1.500 m² VK, ggf. besteht hier auch die Möglichkeit, den vorhandenen Betrieb Delikatessen Peters zu erweitern Erweiterung eines der beiden Discounter Aldi oder Penny auf eine marktgängige Einheit von ca. 800 m² Großflächiger Textilist (Markenanbieter): mit ca. 1.000 m² VK. 61 Einzelhandelskonzept Bad Oldesloe 12/2008 Zur weiteren Profilierung sollten auch Markenanbieter ergänzend angesiedelt werden, die bisher weder in Bad Oldesloe noch im Umland entwickelt wurden, wie z.B. Müller, dm, Weltbild. Um auch bestehenden Betrieben, die Möglichkeit für Erweiterungen zu bieten, sind mittelgroße Ladenlokale erforderlich. In Anbetracht der räumlichen Verteilung der Einzelhandelsbetriebe, aber auch ergänzender Nutzungen, sollten sich künftige Entwicklungsmaßnahmen im zentralen Versorgungsbereich auf die Mühlen-/Hindenburgstraße einschließlich Marktplatzbereich konzentrieren. Dies ergibt sich schon allein aus der Tatsache, dass die Entfernung zwischen der 1a-Lage und der Bahnhofstraße bzw. dem Bahnhofsbereich zu weit ist, um hier eine durchgehend gleichmäßig hohe Passantenfrequenz zu gewährleisten. Im Bereich Mühlen-/Hindenburgstraße sollte gezielt überprüft werden, inwieweit hier Grundstücke bzw. Häuser ggf. zusammengelegt werden können, um so auch mittelgroße Einheiten zu schaffen. Dabei sollte auch überprüft werden, inwieweit die im rückwärtigen Bereich liegenden Grundstücke einzelner Häuser mit einbezogen werden können. 2.4 Empfehlungen zur standortbezogenen Steuerung von Einzelhandelsansiedlungen Zur effektiven Steuerung der Einzelhandelsentwicklung sind standortbezogene Regelungen zum Ausschluss bzw. zur Zulässigkeit von Einzelhandelsvorhaben zu empfehlen.1 Grundsätzlich kommen verschiedene Stufen zur Begrenzung und zum Ausschluss des Einzelhandels in Betracht: ▪ Ausschluss zentrenrelevanter Sortimente ▪ zusätzlicher Ausschluss großflächigen Einzelhandels i.S.v. §11 Abs. 3 BauNVO ▪ Ausschluss des gesamten Einzelhandels. 1 Die Umsetzung der Empfehlung ist vor dem Hintergrund der jeweils örtlichen und bauplanungsrechtlichen Gegebenheiten zu prüfen. 62 Einzelhandelskonzept Bad Oldesloe 12/2008 Auf Grundlage der o. g. Zentren- und Standortstruktur sollte im Zentralen Versorgungsbereich mit Blick auf die Attraktivitätserhöhung und der Versorgungsfunktion keine generelle Restriktion für Ansiedlungen bzw. Erweiterungen eingeführt werden. Das bedeutet, dass sowohl Betriebe mit zentrenrelevanten als auch mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten zulässig sein sollten. Hingegen sollten an Solitärstandorte und in dezentrale Gewerbegebietslagen Ansiedlungen von Betrieben mit zentrenrelevantem Kernsortiment generell ausgeschlossen werden. Bestehende Betriebe genießen grundsätzlich Bestandsschutz. Die Ansiedlung großflächiger Betriebe mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten sollte auf die Gewerbegebiete gelenkt werden, so dass eine weitere Angebotszersplitterung verhindert werden kann. Aufgrund sortiments- und betriebstypenspezifischer Besonderheiten ist eine ergänzende Regelung hinsichtlich der zentrenrelevanten Randsortimente bei Betrieben mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten zu empfehlen. Um der Gefahr einer Aushöhlung des Sortimentskonzeptes durch übermäßige Angebote an zentrenrelevanten Randsortimenten zu begegnen, ist bei Ansiedlungen außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche eine Randsortimentsbegrenzung im Rahmen der Bebauungsplanfestsetzungen zu empfehlen: Bei großflächigen Einzelhandelsbetrieben mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten (z. B. Möbel-, Bau- und Gartenmärkte) ist eine Begrenzung der zentrenrelevanten Randsortimente1 auf maximal 10 % der realisierten Gesamtverkaufsfläche, jedoch maximal 800 m² VK.2 Bei kleinflächigen Betrieben (bis 800 m² VK) ist eine Begrenzung der zentrenrelevanten Randsortimente auf maximal 15 % der realisierten Gesamtverkaufsfläche, jedoch maximal 50 m² VK. 1 Lt. OVG Münster sind als Randsortimente solche Waren zu betrachten, die ein Kernsortiment lediglich ergänzen und eine gewisse Beziehung und Verwandtschaft zu den Waren des Kernsortiments haben. Gleichzeitig muss das Angebot des Randsortiments in seinem Umfang (Verkaufsfläche) und in seiner Gewichtigkeit (Umsatz) deutlich untergeordnet sein (vgl. OGV NRW, Beschluss vom 26.01.2000, 7 B 2023/99). 2 Lt. § 11 Abs. 3 BauNVO liegt die Grenze zur Großflächigkeit, ab der schädliche Auswirkungen zu erwarten sind (Vermutungsregel) bei ca. 800 m² VK. 63 Einzelhandelskonzept Bad Oldesloe 12/2008 3. Empfehlungen zur Umsetzung des Einzelhandelskonzeptes Das vorliegende Einzelhandelsgutachten wurde in enger Abstimmung mit Vertretern der Verwaltung, politischer Gremien Bad Oldesloe und dem projektbegleitenden Arbeitskreis erarbeitet. Um eine Verbindlichkeit dieser so genannten informellen Planung herzustellen, sollten folgende Punkte beachtet werden: Beschluss des Einzelhandelskonzeptes im Rat als städtebauliches Entwicklungskonzept nach § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB auf der Grundlage dieses Gutachtens. Damit ist das Einzelhandelskonzept bei der Aufstellung von Bebauungsplänen zu berücksichtigen und gilt auch vor Gericht als Dokumentation der kommunalen Planungsabsichten. Planungsrechtliche Verankerung im Rahmen der Bauleitplanung: Es sollte geprüft werden, wie die Standortempfehlungen möglichst zeitnah in gültiges Baurecht umgesetzt werden können. Neue Festsetzungsmöglichkeiten im unbeplanten Innenbereich eröffnet der neue § 9 Abs. 2a BauGB. Für die Begründung kann das auf der Grundlage dieses Gutachtens erstellte Einzelhandelskonzept verwendet werden, wenn es vom Rat beschlossen worden ist. 64 Einzelhandelskonzept Bad Oldesloe 12/2008 VI. Zusammenfassung Die wesentlichen Ergebnisse der Bürgerbefragung werden wie folgt zusammengefasst: Aus Sicht der Verbraucher aus Bad Oldesloe ist der ortsansässige Einzelhandel Haupteinkaufsort in den die Grundversorgung prägenden Sortimenten Lebensmittel, Drogeriewaren und Blumen bzw. liegt eine gute Akzeptanz in den zentrenrelevanten Sortimenten Foto/Optik, Bücher/ Schreibwaren, Haushaltswaren, Schuhe sowie im Garten-, Bau- und Heimwerkerbedarf vor und eine geringe Akzeptanz in der innerstädtischen Leitbranche Bekleidung sowie in den Branchen Heimtextilien, Elektrowaren, Sport / Freizeit, Spielwaren. Für Verbraucher aus dem Umland ist die Akzeptanz des Oldesloer Einzelhandels im Bau- und Heimwerkerbedarf am stärksten ausgeprägten und fällt gering bei Bekleidung, Wäsche und Elektrowaren aus. Der überwiegende Teil der Verbraucher, sowohl aus Bad Oldesloe als auch aus dem Umland, besucht die Innenstadt um hier einzukaufen, wobei damit verschiedene Aktivitäten, wie Besuch von Cafés / Restaurants bzw. von Ärzten verbunden werden. Im Vergleich zu den umliegenden Kommunen bietet die Oldesloer Innenstadt vielfältige Verbundmöglichkeiten, was bei den Verbrauchern positiv wahrgenommen wird und somit auch verstärkt werblich herausgestellt werden sollte. Mit der innerstädtischen Parkplatzsituation bzw. der Erreichbarkeit ist der überwiegende Teil der Verbraucher zufrieden. In qualitativer Hinsicht liegt in Oldesloe kein Defizit vor. In Relation zur Verkaufsfläche werden etwa 650 Parkplätze benötigt. Tatsächlich sind über 2.000 Parkplätze vorhanden. Auch dieser Aspekt bietet sich für eine werbemäßige Darstellung der Vorteile der Innenstadt an. 65 Einzelhandelskonzept Bad Oldesloe 12/2008 Für den Einzelhandelsbestand und –struktur sind folgende Aspekte von Bedeutung: Das Einzelhandelsangebot umfasst eine Verkaufsfläche von fast 55.000 m², die sich auf 165 Betriebe verteilt. Der Bruttoumsatz beträgt ca. 135 – 136 Mio. €. Für den Lebensmitteleinzelhandel ist eine überdurchschnittliche Ausstattung bezeichnend, die aus einem hohen Besatz an Verbrauchermärkten und v.a. an Lebensmitteldiscountern resultiert. Die räumliche Verteilung der leistungs- und frequenzstarken Verbrauchermärkte bzw. Lebensmitteldiscountern ist unausgewogen zwischen solitären bzw. dezentralen Standorten und der Innenstadt unausgewogen. Die außerhalb der Innenstadt ansässigen Lebensmittelmärkte weisen marktgängige und zukunftsfähige Größen auf, so dass sich ein Erweiterungsbedarf nicht ableiten lässt. Die wohnortnahe Grundversorgung ist innerhalb des Stadtgebiets weitgehend gewährleistet; auch das Neubaugebiet Steinfelder Redder wird in fußläufiger Hinsicht durch den neuen Penny-Discounter gut abgedeckt. Die Ansiedlung des Netto-Discounters (Ratzeburger Straße) war unter versorgungsstruktureller Hinsicht nicht notwendig. Der innerstädtische Einzelhandel weist strukturelle Defizite hinsichtlich der Größenstruktur (zu viele kleinteilige Geschäfte, fehlende mittelgroße Einheiten, fehlende Frequenzbringer) auf. Auch die Markenanbieter, die heute das Erscheinungsbild und Attraktivität maßgeblich prägen, sind gerade in der innenstädtischen Leitbranche Bekleidung / Wäsche in einem zu geringen Umfang vertreten. Zur Steuerung der Einzelhandelsentwicklung ist die Verabschiedung eines Einzelhandelskonzeptes zu empfehlen, welches künftig als Grundlage zur Beurteilung von Erweiterungs- und Ansiedlungsvorhaben sowie zur Formulierung von Standortprioritäten im Zuge der vorbereitenden und verbindlichen Bauleitplanung heranzuziehen ist. Bestandteile sind ein Sortiments- und Standortkonzept. Das Sortimentskonzepts stellt die Sortimente dar, die hinsichtlich des Angebotscharakters, der Attraktivität sowie der Betriebsstruktur heute im Wesentlichen den zentralen Versorgungsbereichen zugeordnet werden können. Im Rahmen des Standortkonzeptes erfolgt eine Einordnung der bestehenden Einkaufslagen Bad Oldesloes in eine Zentren- und Standortstruktur. Für Bad Oldesloe wurde eine dreigliedrige Zentren- und Standortstruktur entwickelt: 66 Einzelhandelskonzept Bad Oldesloe 12/2008 Zentraler Versorgungsbereich: Innenstadt mit gesamtstädtischer und überörtlicher Versorgungsbedeutung und einem vielfältigen Angebot an Einzelhandels- und Komplementärnutzungen. Die Innenstadt übernimmt aufgrund des Angebotsspektrums und der hohen Nutzungsmischung unterschiedliche Versorgungsfunktionen, so dass diese als schutzwürdiger zentrale Versorgungsbereich i.S. des Baugesetzbuches einzustufen ist. Lagen außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche: Solitärstandorte: Lebensmittelmärkte mit einer Versorgungsbedeutung für das Wohnumfeld und z. T. gesamtstädtisch sowie überörtlich dezentrale Gewerbegebietslagen: Lebensmittelmärkte und Fachmärkte mit örtlicher und überörtlicher Versorgungsbedeutung Im Zentralen Versorgungsbereich sind keine Restriktion für Ansiedlungen bzw. Erweiterungen zu empfehlen, d.h. sowohl Betriebe mit zentrenrelevanten als auch mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten sind hier zulässig. Hingegen sollten an Solitärstandorten und in dezentrale Gewerbegebietslagen Ansiedlungen von Betrieben mit zentrenrelevantem Kernsortiment generell ausgeschlossen werden. Bestehende Betriebe genießen grundsätzlich Bestandsschutz. Für den Zentralen Versorgungsbereich „Innenstadt“ ist die Ansiedlung eines Vollversorgers (ggf. Erweiterung eines bestehenden Anbieters), die Erweiterung eines der vorhandenen Discounter sowie die Ansiedlung mindestens eines großflächigen Markenanbieters aus dem Bekleidungssektor in erster Linie zu empfehlen. Die Akzeptanz der Innenstadt als Einzelhandelsstandort hängt auch maßgeblich davon ab, inwieweit es gelingt, mittelgroße Einheiten (ab ca. 200 m²) für neue Betriebe und auch für Erweiterungen von Bestandsobjekten marktfähig zu machen. 67 Einzelhandelskonzept Bad Oldesloe 12/2008 Karten-, Tabellen- und Abbildungsverzeichnis Seite Kartenverzeichnis Karte 1: Marktgebiet des Einzelhandelsstandortes Bad Oldesloe 32 Karte 2: Verteilung der Einzelhandelsbetriebe 36 Karte 3: Abdeckung der Wohngebiete durch Lebensmittelmärkte (500 m-Radien) 46 Karte 4: Zentrenstruktur in Bad Oldelsoe 56 Karte 5: Verteilung der Einzelhandelsbetriebe im Zentralen Versorgungsbereich Karte 6: (ohne Stadtumbaugebiet) 58 Verteilung der Einzelhandelsbetriebe im Stadtumbaugebiet 60 Tabellenverzeichnis Tabelle 1: Einwohnerentwicklung der Stadt Bad Oldesloe im Vergleich 10 Tabelle 2: Besatz an Beschäftigten, Aus- und Einpendlern im Vergleich 11 Tabelle 3: Einkaufshäufigkeit der Verbraucher aus dem Umland 13 Tabelle 4: Vorschläge zur Attraktivitätserhöhung der Oldesloer Innenstadt 23 Tabelle 5: Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftvolumen 2008 33 Tabelle 6: Einzelhandelsbestand in Bad Oldesloe 37 Tabelle 7: Einzelhandelsbestand in Bad Oldesloe nach Lagen 38 Tabelle 8: Einzelhandelsangebot nach Branchen im Stadtumbaugebiet 45 Abbildungsverzeichnis Abbildung 1: Veränderung im Ausgabeverhalten privater Haushalte Abbildung 2: Umsatz und Verkaufsfläche nach Betriebstypen im Lebensmitteleinzelhandel 3 5 Abbildung 3: Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftniveau 12 Abbildung 4: Räumliche Einkaufsorientierung der Befragten aus Bad Oldesloe 14 Abbildung 5: Räumliche Einkaufsorientierung der Befragten aus Sülfeld 15 Abbildung 6: Räumliche Einkaufsorientierung der Befragten aus Lasbek 16 Abbildung 7: Räumliche Einkaufsorientierung der Befragten aus den Gemeinden Abbildung 8: im Bereich Ost 17 Räumliche Einkaufsorientierung der Befragten aus Steinburg 17 Einzelhandelskonzept Bad Oldesloe 12/2008 Abbildung 9: Räumliche Einkaufsorientierung der Befragten aus den Gemeinden im Bereich Nord 18 Abbildung 10: Räumliche Einkaufsorientierung der Befragten aus Tremsbüttel 19 Abbildung 11: Räumliche Einkaufsorientierung der Befragten aus Elmenhorst 19 Abbildung 12: Räumliche Einkaufsorientierung der Befragten aus Reinfeld 20 Abbildung 13: Hauptsächliche Tätigkeiten in der Innenstadt von Bad Oldesloe 21 Abbildung 14: Bewertung von Service und Beratung 24 Abbildung 15: Bewertung der Einkaufsatmosphäre und der Ladenöffnungszeiten 25 Abbildung 16: Bewertung der Gestaltung der Geschäfte und der Auswahl/Angebot 26 Abbildung 17: Bewertung der Erreichbarkeit und der Lage der Parkplätze 27 Abbildung 18: Bewertung der Ausschilderung und der Zahl der Parkplätze 28 Abbildung 19: Branchenbezogene Flächenausstattung 40 Abbildung 20: Retailmarken bei Bekleidung, Schuhe, Sport 42 Abbildung 21: Retailmarken bei sonstigen zentrenbildenden Marken 44 Abbildung 22: Ziele und Bausteine des Einzelhandelskonzeptes 50 Abbildung 23: Wesentliche Bestandteile zentraler Versorgungsbereiche 55 Einzelhandelskonzept Bad Oldesloe 12/2008 ANHANG Einzelhandelskonzept Bad Oldesloe 12/2008 Definitionen wesentlicher Betriebstypen im Lebensmitteleinzelhandel Zur Einordnung der größeren Betriebstypen im Lebensmitteleinzelhandel werden im Nachfolgenden die Definitionen1 kurz dargestellt. Discounter Discounter bieten ein enges, auf raschen Umschlag ausgerichtetes Sortiment zu niedrigen Preisen an. Da Discounter für diese Strategie große artikelspezifische Einkaufsvolumina und hohe Kundenfrequenzen benötigen, wird das Discountgeschäft fast ausschließlich von großen Einzelhandelsunternehmungen nach dem Filialprinzip betrieben. Supermarkt Der Supermarkt ist ein Einzelhandelsbetrieb, der auf einer Verkaufsfläche von mindestens 400 m² Nahrungs- und Genussmittel einschließlich Frischwaren (z. B. Obst, Gemüse, Südfrüchte, Fleisch) und ergänzend Waren des täglichen und des kurzfristigen Bedarfs anderer Branchen vorwiegend in Selbstbedienung anbietet. Nach der amtlichen Statistik hat der Supermarkt höchstens eine Verkaufsfläche von 1.000 m² und nach Panelinstituten von höchstens 800 m². Das EuroHandelsinstitut hat keine Obergrenze in absoluten Quadratmeterzahlen festgelegt. Der Supermarkt ist – laut EuroHandelsinstitut – primär dadurch gekennzeichnet, dass der Anteil der für Nonfood vorgesehenen Fläche nicht über 25 % liegt. Verbrauchermarkt Der Verbrauchermarkt ist ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb, der ein breites und tiefes Sortiment an Nahrungs- und Genussmitteln und an Ge- und Verbrauchsgütern des kurz- und mittelfristigen Bedarfs überwiegend in Selbstbedienung anbietet; häufig wird entweder auf eine Dauerniedrigpreispolitik oder auf eine Sonderangebotspreispolitik abgestellt. Die Verkaufsfläche liegt nach der amtlichen Statistik bei mindestens 1.000 m², nach der Abgrenzung des EuroHandelsinstituts bei mindestens 1.500 m², nach Panelinstituten bei mindestens 800 m². Teilweise unterscheiden die Panelinstitute noch zwischen kleinen (800 – 1.500 m²) und großen Verbrauchermärkten (1.500 – 5.000 m²). Der Standort ist i.d.R. autokundenorientiert, entweder in Alleinlage oder innerhalb von Einzelhandelszentren. 1 Quelle: Katalog E, Definitionen zu Handel und Distribution; Institut für Handelsforschung an der Universität zu Köln. 5. Ausgabe. Einzelhandelskonzept Bad Oldesloe 12/2008 SB-Warenhaus Das Selbstbedienungswarenhaus ist ein großflächiger, meist ebenerdiger Einzelhandelsbetrieb, der ein umfassendes Sortiment mit einem Schwerpunkt bei Lebensmitteln ganz oder überwiegend in Selbstbedienung ohne kostenintensiven Kundendienst mit hoher Werbeaktivität in Dauerniedrigpreispolitik oder Sonderangebotspreispolitik anbietet. Der Standort ist grundsätzlich autokundenorientiert, entweder isoliert oder in gewachsenen und geplanten Zentren. Die Verkaufsfläche liegt nach der amtlichen Statistik bei mindestens 3.000 m², nach der Abgrenzung des Euro-Handelsinstituts bei mindestens 4.000 m², nach Panelinstituten bei mindestens 5.000 m².