Regelland

Stadt Olsberg
Stadtteil Wiemeringhausen
Bebauungsplan Nr. 265
„Regelland“
gem. § 13a BauGB
- Begründung Erstellt von:
Hoffmann & Stakemeier
Ingenieure GmbH
Königlicher Wald 7
33 142 Büren
Verfahrensschritt:
Offenlegung
gem. 3 (2) BauGB
05/10
Bebauungsplan Nr. 265 „Regelland“ Stadtteil Wiemeringhausen Stadt Olsberg
I NH AL TS V E R Z EI CH NI S
1
2
3
4
5
6
7
Allgemeine Vorbemerkungen / Planungsanlass.............................................................. 3
Räumlicher Geltungsbereich .......................................................................................... 3
Übergeordnete Vorgaben ............................................................................................... 4
3.1
Darstellung in der Landes-/Regionalplanung........................................................... 4
3.2
Flächennutzungsplanung ........................................................................................ 5
Festsetzungen / Planinhalte ........................................................................................... 5
4.1
Art und Maß der baulichen Nutzung / Bauweise...................................................... 5
4.2
Überbaubare, nicht überbaubare Fläche ................................................................. 6
4.3
Erschließung / ruhender Verkehr / Versorgung........................................................ 7
4.4
Grünordnung ........................................................................................................... 7
Sonstiges ....................................................................................................................... 7
5.1
Denkmal- und Bodendenkmalpflege........................................................................ 7
5.2
Altlasten .................................................................................................................. 8
5.3
Bergbauliche Einwirkungen ..................................................................................... 8
5.4
Immissionsschutz.................................................................................................... 8
Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen / Eingriff in Natur und Landschaft........................... 9
Umweltbericht/Umweltbelange/Artenschutz.................................................................... 9
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Bebauungsplan Nr. 265 „Regelland“ Stadtteil Wiemeringhausen Stadt Olsberg
1 Allgemeine Vorbemerkungen / Planungsanlass
Die Stadt Olsberg im Hochsauerlandkreis ist seit Jahren bemüht, für Unternehmen und Betriebe im Stadtgebiet geeignete Flächen bereitzustellen, um so die Wirtschaftskraft der Stadt
zu erhalten und auszubauen. Dieses gilt auch, sofern städtebaulich verträglich, für die zum
Stadtgebiet gehörenden Ortschaften.
Damit verbunden sind Bemühungen, Arbeitsplätze und Ausbildungsplätze am (Wohn)Ort zur
Verfügung stellen zu können.
Diese Zielsetzung findet ihren Ausdruck in der bauleitplanerischen Darstellung von entsprechenden gewerblich und mischbaulich nutzbaren Bauflächen im wirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Olsberg.
Dazu gehört auch eine Mischbaufläche im südlichen Bereich des Olsberger Stadtteils Wiemeringhausen.
Im Zuge der Standortsicherung ist nun vorgesehen, die planungsrechtlichen Grundlagen für
die Erweiterung eines dort bereits ansässigen Fuhrunternehmens zu schaffen, das auf seinem Gelände die Errichtung einer Halle plant.
Dazu ist es notwendig, dass für diesen Bereich ein Bebauungsplan aufgestellt wird.
So hat der Ausschuss Planen und Bauen der Stadt Olsberg in seiner Sitzung am 18.05.2010
beschlossen, für den Bereich einen entsprechenden Bebauungsplan aufzustellen.
Ziel ist es, durch die darin enthaltenen planungsrechtlichen Festsetzungen eine der Umgebung angepasste Nutzung zu erreichen, die die beabsichtigten Erweiterungen des vorhandenen Betriebes ausreichend gerecht wird.
Da die Fläche innerhalb der besiedelten Ortslage Wiemeringhausens liegt und durch die
umgebende Bebauung sowie die vorhandene Erschließung geprägt sind, erfolgt die Planänderung vor dem Hintergrund der Innenentwicklung gem. § 13a BauGB im beschleunigten
Verfahren.
Eine Ausdehnung in die Landschaft ist nicht vorgesehen.
Durch die beabsichtigte Nutzung werden innerörtliche, z.T. schon gewerblich genutzte Flächen einer sinnvollen Nutzung zugeführt ohne die Umgebung zu beeinträchtigen.
Die Voraussetzungen für einen Bebauungsplan der Innenentwicklung sind somit gegeben,
zumal die Bereiche hinter der in § 13a BauGB angegebenen Flächengrößen zurückbleiben.
Mit ihm wird insbesondere der Bedarf an Investitionen zur Sicherung, Erhaltung und Schaffung von Arbeitsplätzen befriedigt.
Erhebliche Auswirkungen auf die Umwelt sind nicht zu erwarten.
2 Räumlicher Geltungsbereich
Das Plangebiet erstreckt sich auf die Flurstücke 69, 70, 73 und 348 der Flur 2 in der Gemarkung Wiemeringhausen im südlichen Bereich der bebauten Ortslage.
Westlich schließen sich wohnbaulich genutzte Grundstücke an während nördlich und östlich
eine Mischnutzung vorhanden ist.
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Bebauungsplan Nr. 265 „Regelland“ Stadtteil Wiemeringhausen Stadt Olsberg
Nach Westen und Norden wird das Plangebiet durch die Straße „Regelland“ begrenzt; die
südliche Grenze bilden die Flurstücke 500 und 74, das mit einem Wohngebäude bestanden
ist.
Die Ostgrenze wird durch die Winterberger Straße gebildet.
Die Größe des Plangebiets beträgt ca. 0,24 ha.
3 Übergeordnete Vorgaben
3.1
Darstellung in der Landes-/Regionalplanung
Der Regionalplan/Gebietsentwicklungsplan für den Regierungsbezirk Arnsberg, Teilabschnitt
Oberbereich Dortmund, östlicher Teil stellt den Bereich als Agrarbereich dar. Die gesamte
Ortslage ist nicht als Allgmeiner Siedlungsbereich gekennzeichnet.
Da es sich hier um einen Bereich innerhalb der besiedelten Ortslage Wiemeringhausens
handelt, stehen die geplanten Festsetzungen des Bebauungsplanes mit diesen Darstellungen nicht im Widerspruch.
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Bebauungsplan Nr. 265 „Regelland“ Stadtteil Wiemeringhausen Stadt Olsberg
3.2
Flächennutzungsplanung
Der Planbereich ist im wirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Olsberg als Gemischte
Baufläche (M) dargestellt. Die östlich angrenzende Winterberger Straße ist als Straße für
den überörtlichen Verkehr aufgenommen.
Darüber hinaus ist im südlichen Teil eine Fläche symbolisch als Fläche, deren Böden erheblich mit umweltgefährdenden Stoffen belastet sind, dargestellt.
Dieses resultiert jedoch aus der Besonderheit des Altlastenverdachtsflächenkatasters des
Hochsauerlandkreises, in dem gewerbliche genutzte Flächen grundsätzlich altlastenverdächtig sind.
Somit wird der Bebauungsplan aus dem Flächennutzungsplan entwickelt. Die Darstellung als
gemischte Baufläche wird ins verbindliche Bauleitplanverfahren übernommen.
4 Festsetzungen / Planinhalte
4.1
Art und Maß der baulichen Nutzung / Bauweise
Die durch Baugrenzen definierten überbaubaren Grundstücksflächen werden vollständig als
Mischgebiet gem. § 6 BauNVO festgesetzt.
Diese Gebietsfestsetzung orientiert sich an den bereits vorhandenen Nutzungen.
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Bebauungsplan Nr. 265 „Regelland“ Stadtteil Wiemeringhausen Stadt Olsberg
Da im nördlichen Teil die Wohnnutzung dominiert und diese auch weiterhin im Vordergrund
stehen soll, wird für diese als Mischgebiet 1 (MI1) festgesetzte Fläche die Festsetzung getroffen, dass Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes gem. § 6 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO sowie Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale gesundheitliche und sportliche Zwecke, Gartenbaubetriebe, Tankstellen und Vergnügungsstätten im Sinne des § 6 (2) Nr. 5 – 8 BauNVO nicht zulässig sind.
In dem südlich angrenzenden als Mischgebiet 2 (MI2) festgesetzten Gebiet sind über die bereits im Mischgebiet 1 als unzulässig festgesetzten Nutzungen Einzelhandelsbetriebe mit
zentrenrelevanten Sortimenten gem. der Olsberger Sortimentsliste nicht zulässig.
Nahversorgungsrelevante Sortimente sind dagegen zulässig.
Damit kann gewährleistet werden, dass hier Betriebe errichtet werden können, die der Versorgung der Bevölkerung in Wiemeringhausen dienen um so eine orts- und wohnortnahe
Grundversorgung zu gewährleisten. Dazu zählt auch die Zulässigkeit von Schank- und Speisewirtschaften und Betrieben des Beherbergungsgewerbes.
Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten und nicht zentrenrelevanten Sortimenten, die
den festgelegten zentralen Bereichen der Gesamtstadt, insbesondere dem Zentrum in der
Kernstadt Olsberg schaden könnten und / oder nicht der Versorgung der Bevölkerung dienen, werden ausgeschlossen.
Der Ausschluss von Vergnügungsstätten erfolgt vor dem Hintergrund, dass die bereits vorhandene Nutzung innerhalb der Ortslage von Wiemeringhausen über eine hohe Qualität verfügt und mit der Zulässigkeit von Vergnügungsstätten in diesem Bereich die Gefahr verbunden ist, dass es zu einem „trading-down“ Effekt kommt.
Aufgrund der Struktur solcher Vergnügungsstätten ist in aller Regel mit einem Nachtbetrieb
und einem erhöhten Verkehrsaufkommen zu rechnen. Dadurch kann die Qualität des Gebietes negativ beeinflusst werden.
Diese mögliche Entwicklung ist städtebaulich und aus stadtentwicklungspolitischer Sicht
nicht gewünscht.
Der Ausschluss von Tankstellen erfolgt vor dem Hintergrund, dass dadurch ein erhöhtes
Verkehrsaufkommen induziert wird, was dem Charakter des Gebietes zuwiderlaufen würde.
Um eine den Charakter der Umgebung berücksichtigende Bebauung zu ermöglichen, wird
die Grundflächenzahl (GRZ) im Mischgebiet 1 mit 0,4 festgesetzt.
Hier erfolgt die Festsetzung einer max. 2-geschossigen Bebauung mit einer Geschossflächenzahl (GFZ) von 0,8 in offener Bauweise.
Im Mischgebiet 2, in dem eine gewerbliche Nutzung dominierend sein soll, wird die GRZ auf
0,6 festgesetzt. Aufgrund der Eigenart der gewerblichen Gebäude wird auf die Festsetzung
einer GFZ hier verzichtet.
Die Firsthöhe wird allerdings auf max. 10,00 m begrenzt, um keine den Maßstab der umgebenden Bebauung sprengenden Baukörper zu erhalten.
4.2
Überbaubare, nicht überbaubare Fläche
Die mittels Baugrenzen definierten überbaubaren Grundstücksflächen sind so gefasst, dass
die Gebäude den Vorstellungen der Bauherren entsprechend errichtet werden können und
sich gleichzeitig am Bestand orientieren.
Ihre Größe erlaubt ortsgerechte Erweiterung unter Berücksichtigung der vorhandenen
Nachbarbebauung.
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Bebauungsplan Nr. 265 „Regelland“ Stadtteil Wiemeringhausen Stadt Olsberg
4.3
Erschließung / ruhender Verkehr / Versorgung
Die Erschließung des Gebietes erfolgt über die bereits vorhandene Winterberger Straße im
Osten.
Um Verkehre zu vermeiden, die die westlich angrenzende Wohnbebauung stören und die
verkehrliche und erschließungstechnische Situation der Straße „Regelland“ beeinträchtigen,
erfolgt zur Straße „Regelland“ die Festsetzung eines Aus- und Einfahrtverbots.
Eine Ordnung des ruhenden Verkehrs auf dem Grundstück erfolgt durch die Festsetzung,
dass im Mischgebiet 2 Garagen, Carports und Stellplätze nur innerhalb der überbaubaren
Fläche zulässig sind. Darüber hinaus erfolgt die Festsetzung eines separaten Stellplatzbereiches gem. § 9 (1) Nr. 4 BauGB.
Eine Versorgung ist durch bereits vorhandene Versorgungsleitungen weitgehend vorhanden.
Gleiches gilt für die Entsorgung des im Gebiet anfallenden Schmutzwassers, welches an
den bestehenden Mischwasserkanal in der Winterberger Straße angeschlossen ist.
Das im Gebiet anfallende Niederschlagswasser wird ebenfalls diesem Mischwasserkanal
zugeleitet. Eine Versickerung scheidet aufgrund der Topographie des Geländes (Hängigkeit
nach Südosten) und der Bodenverhältnisse aus, da eine Beeinträchtigung der Straße und
der östlich liegenden Gebäude nicht ausgeschlossen werden kann.
Auch befindet sich kein Vorfluter in der Nähe, dem das Niederschlagswasser zugeleitet werden könnte.
Die Errichtung eines Trennsystems bzw. eines separaten Regenwasserkanals würde einen
unverhältnismäßig hohen Aufwand bedeuten und ist daher allein aus wirtschaftlichen Aspekten nicht realisierbar.
Die Löschwasserversorgung im Bebauungsplangebiet ist gesichert.
4.4
Grünordnung
Das Gebiet ist grünordnerisch charakterisiert durch eine Fläche mit verschiedenen Gehölzen
im Süden. Diese Fläche wird als Grünfläche gem. § 9 (1) Nr. 15 BauGB festgesetzt.
Des Weiteren erfolgt die Festsetzung eines 2m breiten Pflanzstreifens entlang des südlichen
Bereiches der Straße „Regelland“.
Dieser soll das Gebiet gegenüber der westlichen Wohnbebauung optisch trennen und
gleichzeitig eine gewisse ökologische Aufwertung mit sich bringen.
Aufgrund der innerörtlichen Lage ist eine vollständige Eingrünung nicht vorgesehen.
5 Sonstiges
5.1
Denkmal- und Bodendenkmalpflege
Im Plangebiet befinden sich keine Baudenkmale.
Bodendenkmale sind nicht bekannt und auch nicht erkennbar. Trotzdem ist folgendes zu beachten:
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Bebauungsplan Nr. 265 „Regelland“ Stadtteil Wiemeringhausen Stadt Olsberg
Bei Bodeneingriffen können Bodendenkmäler (kultur- und/oder naturgeschichtliche Bodenfunde, d. h. Mauern, alte Gräben Einzelfunde aber auch Veränderungen und Verfärbungen in
der natürlichen Bodenbeschaffenheit, Höhlen und Spalten aber auch Zeugnisse tierischen
und/oder pflanzlichen Lebens aus erdgeschichtlicher Zeit) entdeckt werden. Die Entdeckung
von Bodendenkmälern ist der Stadt Olsberg als Untere Denkmalbehörde (Tel. 02962/982-0;
Telefax 02962/982-226) und/oder dem Westfälischen Museum für Archäologie / Amt für Bodendenkmalpflege, Außenstelle Olpe (Tel. 02761/93750; Telefax 02761/2466) unverzüglich
anzuzeigen und die Entdeckungsstätte mindestens drei Werktage in unverändertem Zustand
zu erhalten (§§ 15, 16 Denkmalschutzgesetz NW), falls diese nicht vorher von der Denkmalbehörde freigegeben wird. Der Landschaftsverband Westfalen-Lippe ist berechtigt, das Bodendenkmal zu bergen, auszuwerten und für wissenschaftliche Erforschungen bis zu sechs
Monate in Besitz zu nehmen (§ 16 Abs. 4 Denkmalschutzgesetz NW).
5.2
Altlasten
Sollten sich bei Baumaßnahmen Hinweise auf eine Belastung des Bodens, der Bodenluft
oder des Grundwassers ergeben, ist die Untere Abfallwirtschafts- und Bodenschutzbehörde
des Hochsauerlandkreises (Tel.: 0291/94-0) unverzüglich zu informieren. Die Baumaßnahmen sind sofort einzustellen.
5.3
Bergbauliche Einwirkungen
Sind im Bebauungsplangebiet bei der Durchführung von Baumaßnahmen Anzeichen von
Bergbau festzustellen, sind die Arbeiten sofort einzustellen und die Stadt Olsberg (Tel.:
02962/982-0); Telefax: 02962/982-226) ist zu verständigen.
Es ist ein Sachverständiger einzuschalten.
5.4
Immissionsschutz
Schall-/Lärmimmissionen
Aufgrund der Kleinteiligkeit des Geländes, der bereits vorhandenen (gewerblichen) Nutzung
und der relativ geringen Erweiterung sind keine die umgebende Nutzung beeinträchtigende
Lärm- und Staubemissionen zu erwarten.
Vorgesehen ist die Errichtung einer LKW-Halle für das hier ansässige Fuhrunternehmen, so
dass es durch die Einhausung eher zu einer Verbesserung der Lärmsituation kommt.
Sollte allerdings eine andere Nutzung vorgesehen werden, bei der mit Lärmemissionen zu
rechnen ist, ist im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens nachzuweisen, dass eine Beeinträchtigung der Umgebung ausgeschlossen wird bzw. geeignete Maßnahmen getroffen
werden, die die Einhaltung der Lärmimmissionsrichtwerte der DIN 18005 gewährleisten.
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Bebauungsplan Nr. 265 „Regelland“ Stadtteil Wiemeringhausen Stadt Olsberg
6 Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen / Eingriff in Natur und Landschaft
Gem. § 13a (2) Nr. 4 BauGB gelten Eingriffe, die auf Grund der Aufstellung des Bebauungsplanes zu erwarten sind, als im Sinne des § 1a (3) Satz 5 BauGB vor der planerischen Entscheidung als erfolgt oder zulässig.
Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen sind daher nicht notwendig.
7 Umweltbericht/Umweltbelange/Artenschutz
Nach der Neufassung des BauGB sind in dem Bebauungsplan gem. § 2a BauGB Aussagen
hinsichtlich der Auswirkungen der Planung auf die Umwelt kumulierend darzustellen.
Die im UVPG vorgegebenen Größenordnungen der §§ 3b bis 3e in Verbindung mit der Anlage 1 (siehe Ziffer 18.5.1. der Anlage 1) greifen hier nicht, so dass eine Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nicht entsteht.
Die Notwendigkeit der Erstellung einer UVP bzw. eines Umweltberichtes besteht nicht, zumal das Plangebiet bereits durch die umgebende Nutzung und Bebauung stark geprägt ist.
Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7b BauGB genannten Schutzgüter gem. § 13a Abs. 1 BauGB sind nicht gegeben.
Aufgestellt:
Hoffmann & Stakemeier Ingenieure GmbH
Königlicher Wald 7
33 142 Büren
Stadt Olsberg
Der Bürgermeister
im Mai 2010
Dipl.-Ing. Markus Caspari
Olsberg,............................
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H:\Projekte\009-Olsberg\011-00 B-Plan Wiemeringhausen\!03 Entwurf\Begründung_Offenlegung_Mai 2010.doc
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