Konzept_Innenstadt_18März2013

Konzept
Innenstadtentwicklung
Stadt Homburg
(Teil eines
Masterplans)
18. März 2013
Prof. Dr. Marc Piazolo
Allianz der Vernunft
Oberbürgermeisterwahl Homburg 2014
INHALTSVERZEICHNIS
VORWORT
2
EINLEITUNG
3
1. RAHMENBEDINGUNGEN FÜR DEN EINZELHANDEL
6
1|1 ALLGEMEINE ENTWICKLUNGSTRENDS FÜR HOMBURG
2|2 HANDLUNGSOPTIONEN FÜR DIE ANSIEDELUNG EINES EINKAUFSZENTRUMS IN DER INNENSTADT
6
9
2. AUSGANGSLAGE DES EINZELHANDELS IN HOMBURG
12
2|1 BEVÖLKERUNG, EINZUGSGEBIET UND KAUFKRAFT
2|2 EINZELHANDELSSTRUKTUR IN HOMBURG
12
14
3. EINKAUFSZENTRUM AUF DEM ENKLERPLATZ
15
3|1 ECE-CENTER (SCHLOSSBERG GALERIE) – DIE PLANUNG
3|2 WIRKUNGSANALYSE ZUM ECE- CENTER
17
18
4. ALTERNATIVEN FÜR DIE INNENSTADT
21
4|1 ANGEMESSENE DIMENSION DER EINZELHANDELSENTWICKLUNG
4|2 ALTERNATIVEN – MIT UND OHNE EINKAUFSZENTRUM
21
24
5. FAZIT UND WEITERFÜHRENDE SCHRITTE
31
LITERATURVERZEICHNIS
33
ANLAGEN
35
1
VORWORT
Liebe Homburgerinnen und Homburger,
seit mehr als zwei Jahren wird in der Öffentlichkeit die Ansiedelung eines großen
Einkaufszentrums von ca. 18.200 qm Verkaufsfläche auf dem Enklerplatz kontrovers
diskutiert.
Eine sachgerechte und öffentlich geführte Diskussion mit den Bürgern der Stadt fand
bislang kaum statt. Vielmehr sehen der Oberbürgermeister und die große Koalition die
Kritik immer als eine Frage von „Alles oder Nichts“ an: Einem Investor (ECE), der auf die
Stadt zukommt und rosige Zeiten verspricht, sind alle Steine aus dem Weg zu räumen.
Keinesfalls ist sein Konzept zu hinterfragen. Die Stadt wollte daher das gesetzlich
vorgeschriebene Raumordnungsverfahren umgehen und Ende 2011 schon Baurecht
schaffen.
Nach Intervention der Landesregierung wird, um Rechtsicherheit – auch für den
potentiellen Investor – zu schaffen, seit Frühjahr 2012 an dem Raumordnungsverfahren
gearbeitet. Die abschließenden Gutachten der Stadt und des Landes liegen aktuell noch
nicht vor.
Im Zuge der öffentlichen Diskussion bildeten sich erst die Arbeitsgemeinschaft Pro
Homburg und im Sommer 2012 die Bürgerinitiative Homburger Wollen Mitsprache
(HWM). Der Widerhall in der Bevölkerung für eine kleinere Zwei-Center-Lösung ist mit
inzwischen 3.700 Unterschriften (Stand 15. März 2013) außerordentlich groß. Mit Blick
auf die Kommunal- und Oberbürgermeisterwahlen im Juni 2014 gründete sich im
Dezember 2012 die Allianz der Vernunft.
Als breit aufgestellte bürgerliche Allianz wollen wir die Herausforderungen für die Stadt
Homburg sachgerecht und problemorientiert angehen. Dabei stellen wir unsere
Vorstellungen der Öffentlichkeit zur Diskussion. Ein offener Diskussionsprozess mit vielen
Beteiligten und Betroffenen ist notwendig, um Ideen zu sammeln und die Akzeptanz für
neue Innenstadtprojekte zu erhöhen. Gleichzeitig sollten wir aus Erfahrungen anderer
Kommunen lernen und im Rahmen eines offenen Bieterwettbewerbs das beste Konzept
für die Stadt Homburg auszuwählen. Dies halten wir für vernünftiger als ein von oben
verordneter Blindflug mit einem „Monstercenter“. Ein solches Center wird voraussichtlich
zu einer gewissen Verödung (höhere Leerstände) der Innenstadt führen.
Unser Konzept zur Innenstadtentwicklung im Bereich des Einzelhandels ist der erste
Baustein eines zukünftigen Masterplans für die Gesamtentwicklung Homburgs. Es gibt
gangbare Alternativen zu einem „Monstercenter“ auf dem Enklerplatz. Unser Konzept
bietet hierfür eine sachgerechte Diskussionsgrundlage. Kommen wir miteinander ins
Gespräch und gestalten Sie mit uns gemeinsam die Stadt Homburg aktiv mit!
Ihr
Marc Piazolo
OB-Kandidat für die Allianz der Vernunft
2
EINLEITUNG
Die Kreisstadt Homburg ist eine von elf Mittelzentren im Saarland und nimmt durch die
überproportional hohe Arbeitsplatzdichte eine besondere Stellung ein. Sie versorgt als
Bildungs- und Wirtschaftszentrum die Bevölkerung mit Gütern und Dienstleistungen des
gehobenen Bedarfs. Hierzu gehören öffentliche Einrichtungen, wie Landrats- und
Finanzamt, die Bundesagentur für Arbeit, mehrere weiterführende Schulen bis hin zum
Universitätsklinikum des Saarlandes. Mit kulturellen, freizeit- und sportlichen
Einrichtungen wird die Zentrumsfunktion der Stadt gestärkt.1 Dadurch entfaltet Homburg
seine regionale Anziehungskraft sowohl als Standort für Unternehmen und Arbeitsplätze
als auch als Einkaufsstadt für die Bevölkerung des Umlandes.
Als Standort muss sich Homburg im (über)regionalen Wettbewerb mit anderen
Mittelzentren, wie Neunkirchen, der Landeshauptstadt Saarbrücken sowie – aufgrund
seiner Grenzlage – mit Zweibrücken messen lassen. Die besondere Lage Homburgs legt
die interkommunale Zusammenarbeit zwischen den Mittelzentren Blieskastel – Homburg
– Zweibrücken nahe. Gerade in Zeiten klammer Haushaltslage fällt die Finanzierung
öffentlicher Infrastruktureinrichtungen zur Sicherstellung der Versorgung der Bevölkerung
immer schwerer. Folglich sollten sich Gemeinden enger abstimmen (Bauleit-,
Rahmenplanung), Synergien ausloten und je nach Projekt auch über eine gemeinsame
Finanzierung nachdenken.2
Die interkommunale Zusammenarbeit im Bereich der Schwimmbäder macht für die
Gemeinden Bexbach, Homburg und Kirkel Sinn. Warum nicht ein gemeinsam
abgestimmtes Bäderkonzept auf den Weg bringen? Der Standort Hinkelsbix für das
geplante Kombibad wäre dann zu überdenken. Das bietet die Chance ein saarlandweites Modellprojekt anzustoßen. Lasst uns neue Wege gehen!
Die Verwaltung kann in Zusammenarbeit mit den Gremien der Stadt, mit engagierten
Bürgerinnen/Bürgern und eventuell mit seinen Nachbarkommunen den Rahmen für eine
erfolgversprechende Stadtentwicklung festlegen. Einen solchen Rahmen bietet ein
Masterplan für Homburg.
An Versuchen, einen solchen Leitfaden für die Stadtentwicklung zu erstellen, hat es nicht
gemangelt. In den letzten zehn Jahren hat die Stadt mehrere solcher Konzepte in Auftrag
gegeben (Anlage 1). Der Schwerpunkt lag hierbei auf Märktekonzepten, die sich mit der
Entwicklung des Einzelhandels beschäftigten. Isoplan (Dr. Schreiber) legte auch das
aktuellste Gutachten (Dezember 2011) zur Enklerplatzbebauung durch ECE vor.
Das Handbuch zur Stadtentwicklungsstrategie 2025 mit den acht Leitlinien und einem
entsprechenden Maßnahmenkatalog verfolgt einen wesentlich breiteren Ansatz. Es
kommt einem städtischen Masterplan zwar nahe, gibt den Diskussionsstand allerdings
nur bis Ende 2009 wieder. Seitdem ist in Homburg einiges bewegt und vieles zur
1
2
Vgl. Saarland (2006) S. 972.
Dies entspricht einer z.T. sehr konkreten Aufforderung der Landesregierung zur Zusammenarbeit zwischen
Zweibrücken und Homburg [ Saarland (2006) S. 975 und S. 983f.].
3
Diskussion gestellt. Im Bereich der Nahversorgung siedelten sich neue Märkte an, zuletzt
Lidl und Edeka. Neue Planungen, wie z.B. ECE am Enklerplatz, Vauban-Carrée,
Kombibad, Musikpark, Musikschule etc. tauchten auf.
Ein Masterplan lebt von seiner Aktualität und seiner regelmäßigen periodischen
Weiterentwicklung. Nur dann bietet er Handlungsalternativen für die Entscheidungsträger
der Stadt. Gleichzeitig garantiert die Einbindung engagierter Bürgerinnen und Bürger,
unterschiedlicher Interessengruppen und Vereine, dass die Vorschläge zur
Stadtentwicklung transparent und ergebnisoffen diskutiert, fundiert dargestellt und dann
breit akzeptiert werden.
Das vorliegende Konzept zur Innenstadtentwicklung bietet einen Ausschnitt auf die
Themenvielfalt der Handlungsfelder unserer Stadt Homburg. Es stellt die Ansichten und
Vorschläge der Allianz der Vernunft vor. Damit wollen wir eine sachlich orientierte
Diskussion mit der Öffentlichkeit, der Verwaltung und den politischen
Entscheidungsträgern anstoßen. Wir wollen miteinander und nicht übereinander reden,
um die Zukunft unserer Stadt im Rahmen einer modernen demokratischen Gesprächsund Entscheidungskultur anzupacken.
Unser Focus liegt zunächst auf der Entwicklung der Innenstadt und des
Einzelhandelangebotes der City Homburg. Eng damit verbunden ist jedoch auch die
Verkehrs- und Parkplatzsituation in der Innenstadt. Daher werden diese beiden
Bereiche ebenfalls angesprochen.
Eine Stadt bzw. der Stadtrat gibt den Investoren und Gewerbetreibenden die
innerstädtischen Rahmenbedingungen über die Bauleitplanung, das Baurecht oder auch
Gestaltungssatzungen vor. Darüber hinaus kann sie durch den Besitz, Verkauf sowie die
Verwendung eigener Grundstücke und Immobilien die Investitionsvorhaben direkt steuern
und beeinflussen. Ein strategisches Grundstücksmanagement kann positive
Entwicklungsanreize zu setzen. Die kommunale Tochter Homburger Stadtbus + Parkhaus
GmbH (HPS) nimmt im Immobilienbereich inzwischen eine zentrale Rolle ein: Sie besitzt
mehrere strategisch-bedeutsame Grundstücke in der Innenstadt (z.B. Vauban-Carrée,
Uhlandstraße), da sie mit jährlichen Gewinnauszahlungen der Stadtwerke ausgestattet
wird. Die sich damit bietenden Gestaltungsmöglichkeiten sollte die Stadt sinnvoll nutzen.
Die Umsetzung sowie der Erfolg einzelner Projekte liegen hauptverantwortlich am
Geschick der privaten Investoren und dem Engagement der Gewerbetreibenden. Mit Blick
auf die Entwicklung des Einzelhandels muss jedoch nicht nur das Angebot attraktiv sein,
sondern auch die Bürgerinnen und Bürger tragen durch ihre Akzeptanz als Verbraucher
zum Erfolg bei. Zudem sind die allgemeinen gesellschaftlichen Trends, wie die Bedeutung
des Internethandels und die demographische Entwicklung, zu berücksichtigen. Sie
werden das künftige Bild der Handelsstrukturen vor Ort stark verändern.
Ziel eines Entwicklungskonzeptes für die Innenstadt ist es, die Attraktivität der Innenstadt
als Einkaufsort, als kulturelles und gesellschaftliches Zentrum sowie als gastronomischen
Mittelpunkt unserer Stadt zu stärken. Homburg muss sich einem intensiven
(über)regionalen Wettbewerb stellen. Dies gelingt am ehesten durch eine Vielfalt im
4
Angebot, einer hohen Unverwechselbarkeit und der Einzigartigkeit. Die Stadt muss zum
Verweilen einladen. Wir sollten alles dafür tun, dass nicht nur die Homburger selbst,
sondern auch die Menschen aus den angrenzenden Gemeinden gerne nach Homburg
kommen.
Vorgehensweise für das Konzept Innenstadtentwicklung
Um zu erforschen, inwieweit die Einzelhandelsentwicklung hierzu einen Beitrag leisten
kann, müssen wir zunächst einige Grundlagen näher beleuchten, die für unsere Stadt von
Bedeutung sind. In Kapitel 1 sprechen wir die allgemeinen Rahmenbedingungen für den
Einzelhandel und die grundsätzliche Vorgehensweise bei der Entwicklung eines
Einzelhandelskonzeptes an. Kapitel 2 beschreibt die spezifische Ausgangslage des
Einzelhandels in Homburg. Kapitel 3 stellt die Planung eines innerstädtischen
Einkaufszentrums vor und diskutiert unterschiedliche Entwicklungsrisiken. In Kapitel 4
stellen wir alternative Einzelhandelsszenarien vor. Eine zusammenfassende Beurteilung
der unterschiedlichen Risiken für die Innenstadt rundet unser Konzept ab. Dabei gehen
wir u.a. auf die Verkehrs- und Parkplatzsituation ein und sprechen die weiteren
Arbeitsschritte im Hinblick auf einen sich fortschreibenden Masterplan an.
5
1. RAHMENBEDINGUNGEN FÜR DEN EINZELHANDELS
Die allgemeinen Rahmenbedingungen werden zu Beginn angesprochen. Im zweiten
Abschnitt stellen wir Handlungsoptionen für die ideale Vorgehensweise bei der
Entwicklung des Einzelhandels inklusive eines offenen Einkaufszentrums vor.
1|1
ALLGEMEINE ENTWICKLUNGSTRENDS FÜR HOMBURG
Die Innenstadt Homburgs ist im Besonderen vom Einzelhandel geprägt. Damit führen
Entwicklungen im Einzelhandel, wie Standortverlagerungen oder der Zuzug neuer
Magnetbetriebe (C&A), auch zum Wandel der funktionalen Struktur und des
Erscheinungsbilds einer Stadt. Eine für Homburg neue Angebotsform – ein großes
innerstädtisches Einkaufszentrum – stellt die derzeit geplante Ansiedelung von ECE am
Enklerplatz dar. Aufgrund von Größe und Besatz (Geschäftsausstattung) wird das Center
den Strukturwandel im Einzelhandel Homburgs massiv beeinflussen.
Wettbewerbsintensität nimmt durch Center und E-Commerce (Internethandel) zu
Ein verstärkter Wettbewerb durch die Center-Ansiedelung kann positive Kräfte freisetzen,
in dem Inhaber bestehender Geschäfte Neu- und Ersatzinvestitionen tätigen, um im
Wettbewerb erfolgreich zu bestehen. Der Wettbewerb kann jedoch auch zur
Geschäftsaufgabe zwingen und eine Verlagerung von Geschäften in das neue Center
anregen. Letzteres betrifft insbesondere standortungebundene Filialisten (wie dm-markt,
New Yorker), die in einem typischen Center anzufinden sind. Beide Entwicklungen führen
zu einem deutlichen Anstieg des Leerstands im Bereich der ursprünglichen
Geschäftsbestandsflächen. Alternativ werden diese Flächen anderswertig genutzt: es
entsteht ein Trading-Down-Prozess durch „Ein Euro“ Läden oder die Vermietung an
„Casinos“. Die Innenstadt Neunkirchens bietet mit seinem zunehmenden Leerstand
Anschauungsunterricht der negativen Art.3 Dies gilt es für Homburg zu vermeiden!
Die wachsende Bedeutung des Internets – E-Commerce – beeinflusst die generelle
Entwicklung des Einzelhandels. Das Internet ist einerseits Konkurrenz zum stationären
Einzelhandel, andererseits fungiert es als zusätzlicher Vertriebskanal. In 2012 nutzte
etwas über 70% aller Kunden das Internet als Einkaufsquelle und der Umsatz lag mit
knapp 30 Mrd. EUR so hoch wie nie zuvor – Tendenz steigend. Der Anteil am
Gesamtumsatz des Einzelhandels lag noch bei unter 8 % (Anlagen 2-3).4 Allerdings liegt
der Umsatzanteil für bestimmte Warengruppen, wie Bücher, Elektrogeräte, Bild- und
Tonträger sowie Textilien mit bis zu 20 % bereits deutlich höher. Dieses Sortiment ist
typisch für ein Stadtzentrum, so dass die Entwicklung des E-Commerce insbesondere
den Einzelhandel der Innenstädte nachhaltig beeinflussen wird. Folglich wird ein Wandel
der Einzelhandelsstruktur in Zukunft auch unabhängig von einer Center-Ansiedelung
stattfinden.5 Der traditionelle Einzelhandel wird also zugleich vom zunehmenden
Internethandel und einem möglichen Einkaufszentrum mit Vollsortimentierung bedrängt.
3
Vgl. SaarWirtschaft (2012) S. 23.
Vgl. Sandhop, K. (2012) S. 269f. sowie www.statista.com (2013a und 2013b).
5
Vgl. Beckmann / Linnhoff (2012) S. 15-18. Unter Umständen gelingt es innerstädtischen Fachgeschäften,
die gleichzeitig im Internet aktiv sind, sich Wettbewerbsvorteile zu erarbeiten, in dem Kunden ihre Ware
4
6
Verkaufsflächen wachsen, Umsatz stagniert
Die Verkaufsflächen haben bundesweit in den 90er Jahren stark zugenommen (+ 42 %).
Seit 2000 verläuft die Expansion aufgrund der Wachstumsschwäche der deutschen
Volkswirtschaft deutlich abgeschwächt (bis 2010: + 12 %). Die Ursachen der Zunahme
der Verkaufsflächen liegen in der Expansion großflächiger Fachmärkte mit überwiegend
nicht-zentrenrelevanten Sortimenten, wie Bau- und Möbelmärkten sowie
Lebensmitteldiscounter. Solche Fachmärkte finden sich üblicherweise – so auch in
Homburg (u.a. Globus, Hela, Dehner, Netto, Lidl, Aldi) - an der Peripherie der Stadt.
Ebenso haben die Entwicklung der Einkaufszentren und die Veränderung von
Ladenkonzepten zur Erweiterung der Verkaufsflächen beigetragen.
Die Entwicklung des Einzelhandelsumsatzes verlief dagegen wesentlich verhaltener
(Abbildung 1). In den Jahren 2000-2012 nahm der Umsatz pro Jahr nur um 0,5 % zu. In
Folge dessen ging die durchschnittliche Flächenproduktivität (Umsatz je qm) zurück.
Abb. 1: Umsatzentwicklung im Einzelhandel
(Deutschland, im engeren Sinn, in Mrd. EUR)
500
450
400
350
300
250
200
150
100
50
0
411,9 415,6 406,9 401,2
410
432,1
413,7 416,2 411,2 415,7 402,8 410,9 421,5 427,9
Quelle: www.statista.com (2013c) aus Statistisches Bundesamt, HDE mit Prognose 2013.
Führt man beide Entwicklungstrends (Verkaufsflächen und Umsatz) zusammen, dann
fand die Umsatzstagnation vorwiegend zu Lasten der Innenstädte statt. Für Städte unter
100.000 Einwohnern kam es in den letzten 20 Jahren im Durchschnitt zu einem
Rückgang der Einzelhandelsumsätze.
Ungünstige Aussichten für Wirtschaftswachstum und Demographie
Blicken wir auf seriöse ökonomische Prognosen, dann ist aufgrund der Eurokrise in den
nächsten zehn Jahren für die Bundesrepublik von einem geringen Wirtschaftswachstum
(BIP real um 1-2 % p.a.) und Einkommenszuwächsen auszugehen. Gleichzeitig führt die
demographische Entwicklung zu einem deutlichen Rückgang der Bevölkerung. Diesem
Trend ist insbesondere das Saarland stark ausgesetzt – zwischen 2008 und 2030 wird
die saarländische Bevölkerung um 14 % abnehmen; d.h. von 1.080.000 auf
voraussichtlich 930.000 Einwohner. Gleichzeitig wird der Anteil der Älteren (über 65online bestellen und gleichen Tags ihre Ware im Laden selbst abholen. Selbst Center-Betreiber, wie ECE,
denken über neue Angebotsmodelle nach (vgl. Handelsblatt 2013).
7
Jährige) drastisch zunehmen. Der Alterungsprozess schreitet damit für das Saarland im
Vergleich zu den anderen Flächenländern der alten Bundesrepublik am schnellsten
voran.6
Drang der Einkaufszentren in Mittelstädte wie Homburg
Einkaufszentren als geplante Agglomeration (Zusammenballung) von
Einzelhandelsgeschäften entstanden in den 1950er Jahren in den USA. In Deutschland
liegt die Zahl der Einkaufszentren inzwischen bei über 400 (416 in 2008). Weitere 80
Projekte befinden sich in Planung und Umsetzung. Damit prägen die Center das
Einzelhandelsgefüge vieler Städte – genau genommen fast aller Großstädte und
inzwischen über 12 % der 508 Kommunen zwischen 20.-50.000 Einwohner.7 Da die
Großstädte bereits ausreichend mit Einkaufszentren bestückt sind, drängen die
Centerentwickler in die Mittelzentren, wie Homburg. In mittelbarer Nähe zu Homburg sind
Einkaufszentren in Kaiserslautern (ECE), Pirmasens (PVS) und Völklingen geplant. Wie
in Homburg handelt es sich dabei um Einkaufszentren in Innenstadtlage.
Das Unternehmen ECE ist der unumstrittene Marktführer im Management von
Einkaufszentren in Deutschland (89 Center; vgl. Anlage 4). Es unterhält sowohl das
Saarpark-Center in Neunkirchen als auch die Europagalerie in Saarbrücken.8
Ein einheitliches Objektmanagement bildet die Grundlage für den Erfolg der
Einkaufszentren. Die Gestaltung eines Centers, die Anordnung der Betriebe sowie der
Branchen- und Mietermix werden auf die Bedürfnisse der Kunden abgestimmt. Daher
sehen die Center oft identisch aus. Ein gemeinsamer Etat erlaubt standortbezogene
Werbemaßnahmen und Inszenierungen von Events, um die öffentliche Aufmerksamkeit
zu erhöhen. Neben den typisch geschlossenen Centern an Stadtrandlagen werden an
innerstädtischen Standorten inzwischen auch offene Formate realisiert. Bei offenen
Formaten sind mehrere Gebäude um einen öffentlichen Raum gruppiert und/oder die
Geschäfte sind nach außen hin geöffnet.9 Offene Formate erlauben einen intensiveren
Kundenaustausch mit den übrigen Geschäftslagen der Innenstadt.10
 Der Wettbewerb nimmt durch Center-Ansiedelungen und Internethandel weiter zu.
Ein Strukturwandel in der Innenstadt ist vorprogrammiert und muss konstruktiv
begleitet werden. Auch ohne Center-Ansiedlung ist die Attraktivität der Homburger
Innenstadt zu stärken.
 Der Einzelhandelsumsatz wird in den nächsten zwei Jahrzehnten aufgrund
allgemeiner Wachstumsschwäche und einem Bevölkerungsrückgang – wenn
überhaupt – nur moderat zunehmen.
6
Statistisches Bundesamt (2011) Tab. 2. Der Altenquotient – 65-Jährige und Ältere je 100 Personen
zwischen 20 und unter 65 Jahren – springt für das Saarland von 37 auf 59 (in: Abb. 12).
7
Vgl. Beckmann / Linnhoff (2012) S.27ff – Stand 2008.
8
Das Saarpark-Center in Neunkirchen ist mit rd. 130 Fachgeschäften und einer Verkaufsfläche von 33.500
qm das größte Einkaufszentrum des Saarlandes. Die Europagalerie Saarbrücken umfasst 25.000 qm mit
110 Fachgeschäften. Beide Center werben mit einem sich überschneidenden Kundeneinzugsgebiet von rd.
1- 1.2 Mio. Konsumenten bei einem Anfahrtsweg von 30-45 Minuten zum Center (ECE 2012 S.3).
9
Vgl. Beckmann / Linnhoff (2012) S. 26.
10
Laut Staatsministerium des Innern (2003 S. 45) können sich geschlossenen Center als Einkaufsinseln, die
speziell als Vollsortimenter nicht auf die Verbindung zur Innenstadt angewiesen sind, entwickeln.
8
 Einkaufszentren streben in die noch „unbesetzten“ Innenstädte der Mittelstädte im
Umkreis Homburgs. Die Gestaltung eines offenen Einkaufszentrums kann
durchaus kompatibel zur gewachsenen Fach- und Einzelhandelsstruktur einer
Innenstadt wie Homburg sein.
1|2
HANDLUNGSOPTIONEN FÜR DIE ANSIEDELUNG EINES
EINKAUFSZENTRUMS IN DER INNENSTADT
In einer aktuellen Aufbereitung einer Vielzahl von Studien zur Wirkung von
Einkaufszentren in der Innenstadt werden Handlungsempfehlungen für die
unterschiedlichen Akteure in dem Ansiedelungsprozess ausgesprochen.11 An dem
nachfolgendem Phasenablauf lässt sich durch den Vergleich mit der Vorgehensweise der
Stadt Homburg sehr gut darstellen, inwieweit die Stadt jetzt schon Risiken für die künftige
Stadtentwicklung eingegangen ist. Zudem sind in Tabelle 1 auch die Aufgaben
festgehalten, die von der Stadtverwaltung sowie den beteiligten Akteuren (allgemeine
Öffentlichkeit, Gewerbetreibende, Vereine) noch abzuarbeiten wären.
Tab. 1: Drei Phasen der kommunalen Befassung mit der Ansiedlung
eines innerstädtischen Einkaufszentrums
Stadt Homburg
Kommunale Ausgangslage
1
Klärung der Zielsetzung der
Innenstadtentwicklung:
Wofür ein Einkaufszentrum?
 Akteure
 Städtebauliche Entwicklungskonzepte und
Wirkungsprognosen
teilweise erfüllt
Kommunale Zielsetzung
 Nutzen verschiedener Ansiedlungsoptionen
 Zielkonflikte
teilweise offen
und nicht aktuell
Gestaltung des Ansiedlungsprozesses
Planung Einkaufszentrum:
2
3
 Beteiligungsprozesse
 Kommunale Steuerung
 Bewertung der Ausgangslage
Mit welcher Ausprägung in
Funktion, Größe und
Gestaltung?
Indikatorenauswahl zur Ermittlung der
ortsspezifischen Auswirkungen
Begleitung in Bau und
Betrieb:
Kommunale Steuerungsinstrumente
Wie kann eine positive
Koexistenz von Innenstadt
und Einkaufszentrum
erreicht werden?
Kommunale und private Initiativen zur
Innenstadtentwicklung
 Funktionale und bauliche Ausprägung des
Einkaufszentrums
 Funktionale Ausprägung der Innenstadt
 Bebauungsstrukturen der Innenstadt
 Bauleitplanung (Basis Einzelhandelskonzept)
 Einzelhandelsmonitoring
 Standortgemeinschaften
 Stadt- und Standortmarketing
Quelle: Beckmann / Linnhoff (2012) S. 108; eigene Bewertung zu Homburg.
11
9
Vgl. Beckmann / Linnhoff (2012) 107ff.
geringe
Einbindung der
Öffentlichkeit
weitgehend noch
offen
offen
teilweise
vorhanden
Von zentraler Bedeutung sind die Ausgangslage Homburgs (s. Kapitel 2) und die klare
Zielsetzung der Stadtentwicklung bzw. Stadtentwicklungsplanung. Die Stadt Homburg hat
unter Einbindung einer großen Anzahl an Beteiligten Leitlinien mit Handlungsansätzen
erarbeitet und diese im Handbuch zur Stadtentwicklungsstrategie 2025 festgehalten.12
Allerdings gibt das Handbuch den Diskussionsstand 2008/2009 wieder. Zu diesem
Zeitpunkt hatte ECE noch nicht bei der Stadtspitze „angeklopft“ und von einem großen
Einkaufszentrum auf dem Enklerplatz war überhaupt keine Rede. Dies spiegeln die
folgenden Auszüge zum Thema Einzelhandel wider.
Leitlinie 3: Homburg steigert die Attraktivität der Innenstadt
Der Einzelhandel in der Innenstadt soll gestärkt und Neuansiedelungen oder
Verlagerungen sollen vorrangig in die City gelenkt werden. Die Aktivierung von
Brachflächen, die Schließung von Baulücken in Randbereichen der Innenstadt sowie der
Abbau von Leerständen haben Vorrang vor der Entwicklung auf der „grünen Wiese“.13
Handlungsansätze
- Gestalterische Verbesserung Enklerplatz / Zweibrücker Tor
Fachkonzept Innenstadt
- Verdichtung der Einzelhandelsnutzung
- Leerstandsmanagement14
Diese grundsätzlichen Aussagen haben aus unserer Sicht weiterhin Gültigkeit. Die
Entwicklung am Zweibrücker Tor wird inzwischen erfolgreich umgesetzt.
Eine Diskussion über die Ansiedlung eines Einkaufszentrums am Forum hatte vor zehn
Jahren schon einmal stattgefunden. Damals war eine Größenordnung von 12.000 qm
Verkaufsfläche für Lebensmittel, Textilien und Elektro geplant, begutachtet und letztlich
nicht umgesetzt worden. 2004 hatte isoplan (Dr. Schreiber) die zusätzliche Generierung
der Einzelhandelsumsätze speziell mit Blick auf den Bereich Textilien kritisch hinterfragt. 15
Bei Realisierung der Forumsbebauung hätte ein Magnetbetrieb am Enklerplatz aufgrund
des begrenzten Kaufkraftvolumens keine Chance – so die Aussage von isoplan.16
Seit Herbst 2010 interessiert sich das Entwicklungs- und Managementunternehmen ECE
für die Enklerplatzbebauung und lockt die Verantwortlichen mit einem Center-Projekt, das
ein Investitionsvolumen von 90 Mio. EUR bei einer Verkaufsfläche von 20.000 qm
umfassen soll. Daraufhin beauftragt die Verwaltung isoplan mit der Fortschreibung des
Einzelhandelskonzeptes. Die vorläufigen Erkenntnisse werden im Mai 2011 präsentiert.
Die Endfassung wurde im Dezember 2011 der Öffentlichkeit vorgestellt.17
12
Zu den Beteiligten gehörten Vertreter aus Stadtverwaltung, Politik (Stadt- und Ortsräte), Wirtschaft, Vereine
und Verbände (FIRU / isoplan 2010 S. 5).
13
FIRU / isoplan (2010) S. 13.
14
FIRU / isoplan (2010) S. 21.
15
isoplan (2004) S. 52. Das Einkaufszentrum am Forum sollte zwischen Rathaus, Hallenbad und dem
realisierten Hela-Baumarkt liegen.
16
isoplan (2004) S. 47f. und S. 56
17
isoplan (2011a, 2011b).
10
Aus Sicht des Oberbürgermeisters Karlheinz Schöner sollte die Fortschreibung des
Einzelhandelskonzeptes als Grundlage für die Entscheidungen im Stadtrat zu den
erforderlichen Grundstücksverkäufen und der Schaffung von Baurecht am Enklerplatz
dienen. Das Verträglichkeitsgutachten im Rahmen des gesetzlich vorgeschriebenen
Raumordnungsverfahrens – auf das Dr. Schreiber in seinem Gutachten mehrfach
hinweist18 – wollte der Oberbürgermeister umgehen. Die Landesregierung hielt jedoch an
der Verträglichkeitsprüfung - zumindest gegenüber den Nachbarkommunen – im Rahmen
eines „abgespeckten“ Raumordnungsverfahrens fest.19
Für die Ansiedlung großflächiger Einzelhandelseinrichtungen über 5.000 qm
Verkaufsfläche ist in der Regel die Durchführung eines Raumordnungsverfahrens
erforderlich. Die Entscheidung hierüber obliegt der Landesplanungsbehörde.20
Es ist äußerst nachlässig, dass die Verträglichkeit des ECE-Centers auf die
Einzelhandelsbetriebe der Homburger Innenstadt von Dr. Schreiber (isoplan 2011 S. 59)
überhaupt nicht geschätzt oder berechnet wird. Der Gutachter des Märktekonzeptes trifft
– ungeprüft – einfach die Annahme, dass sich nicht mehr als 10 % des
Einzelhandelsumsatzes der Innenstadt ins Center verlagern würden. Das im Frühjahr
2012 in Auftrag gegebene Lademann-Gutachten wiederum legt seinen Schwerpunkt
ebenfalls nicht auf die Innenstadtverträglichkeit.21
Positive Beispiele für Mittelstädte der Region für Verträglichkeitsgutachten, die auch mit
unterschiedlichen Entwicklungsszenarien arbeiten und diese abwägen, finden sich für die
Stadtgalerie Pirmasens und das City-Center Völklingen.22 Merzig und Völklingen haben
zudem vorbildlich und erfolgreich ein Raumordnungsverfahren mit der saarländischen
Landesentwicklungsplanung durchgeführt.23
 Mit dem Handbuch zur Stadtentwicklungsstrategie 2025 (Stand 2009) verfügt die
Stadt grundsätzlich über das richtige Instrumentarium. Die Aktualisierung dieses
Handbuches – bzw. eines darauf aufbauenden Masterplans – sollte nun folgen.
Aufgrund der aktuellen Entwicklungen – Umsetzung im Bereich der Nahversorgung
(Mannlichstraße, Lidl, Netto am Forum), und den geplanten Vorhaben, wie ECECenter und Vauban-Carrée – ist dies ein gravierendes Defizit.
 Die Vorgehensweise der Verwaltung – gutachterliche Rechtfertigung einer
konkreten Projektplanung (ECE-Center) – ist nachlässig und nicht zielführend für
die Gesamtentwicklung der Stadt. Umso wichtiger sind die enge Einbindung der
Öffentlichkeit sowie die Abwägung unterschiedlicher Entwicklungsszenarien.
18
isoplan (2011b) z.B. S. 14. Hier verweist Dr. Schreiber auf Saarland (2006) S. 992.
Am 25. Januar 2012 wurde zwischen der Landesplanungsbehörde und der Stadt Homburg vereinbart, eine
interkommunale Raumverträglichkeitsprüfung durchzuführen. Dabei geht es vorliegend um die
Auswirkungen der Planung Homburgs auf die Nachbarzentren Neunkirchen, St. Ingbert und Blieskastel
(Landtag des Saarlandes 2012 S. 1 und 3).
20
Saarland (2006) S. 992.
21
Zwischen Dr. Lademann & Partner und ECE bestehen vielfältige geschäftliche Kontakte: so ist
Dr. Lademann Mitglied im German Council of Shopping Centers (im Vorstand sitzt ein Direktor von ECE)
und Mitglied in der Stiftung „Lebendige Stadt“. Die Stiftung wurde von Alexander Otto, Vorsitzender der
Geschäftsführung von ECE, gegründet.
22
CIMA (2011) für Pirmasens und CIMA (2010) für Völklingen.
23
Landtag des Saarlandes (2012) S. 3.
19
11
2.
AUSGANGSLAGE DES EINZELHANDELS IN HOMBURG
Bevor die Ausgangslage des Einzelhandels in seiner Struktur und Verteilung im
Stadtgebiet vorgestellt wird, gehen wir kurz auf das Einzugsgebiet, die Bevölkerung und
die damit verbundene Kaufkraft von Homburg ein.
2|1
BEVÖLKERUNG, EINZUGSGEBIET UND KAUFKRAFT
Aufgrund der räumlichen Nähe zu benachbarten Mittel- und Oberzentren ist das
Einzugsgebiet Homburgs als Mittelzentrum gemeinsam mit der Stadt Bexbach und der
Gemeinde Kirkel nicht nur flächenmäßig relativ klein. Die Bevölkerung lag Ende 2011 bei
71.689 Einwohnern, davon waren 43.724 in Homburg wohnhaft. Der mittelfristige
Rückgang der Bevölkerung wird in Tabelle 2 ersichtlich. Der Rückgang fällt in der
Kreisstadt Homburg etwas geringer aus als in seinem Einzugsgebiet und im Saarland
allgemein.24
Tab. 2: Bevölkerungsentwicklung 2005 - 2030
Gemeinde
Einwohner
Veränderung
Einwohner
31.12.2005
31.12.2011
2005-2011
2030
Homburg
44.307
43.724
- 1,3 %
35.600 - 38.700
Kirkel
10.286
9.994
- 2,8 %
8.000 - 8.850
Bexbach
18.891
18.006
- 5,3 %
14.000 - 15.900
Summe
73.574
71.689
- 2,6 %
57.600 - 63.450
Quelle: Statistisches Amt Saarland (2012a) S. 9; Schreiber (2011b) S. 12ff; eigene Prognose.
Eine wirtschaftliche Stärke der Stadt Homburg stellt die hohe Zahl an sozialversicherungspflichtigen Beschäftigten dar. Ende 2011 waren es 30.994 Beschäftigte.25
Im Verhältnis zur Bevölkerung liegt damit Homburg nach Saarlouis landesweit an zweiter
Stelle. Entsprechend ist auch die Zahl der Einpendler mit knapp 16.000 Beschäftigten
relativ hoch. Neben den verkehrspolitischen Herausforderungen stellt die hohe Zahl an
Einpendlern ein gewisses Potential für den Zuwachs an Kaufkraftbindung dar.
Gesamtes Einzugsgebiet
Mit den zwei weiteren Mittelzentren, Blieskastel und Zweibrücken, bildet Homburg einen
recht abgerundeten Wirtschaftsraum, der zudem in den Landkreis Kusel ausstrahlt.26
Zusammengenommen haben alle Gemeinden dieses Einzugsgebietes Homburgs eine
Bevölkerung von 180.500 Einwohnern (2010). Davon orientieren sich rd. 110.000
Einwohner nach Homburg (Schreiber 2011b S. 41). Entsprechend der allgemeinen
24
In Homburg kommen noch ca. 600 Studierende mit Zweitwohnsitz als Einwohner hinzu. Sie fallen jedoch
wirtschaftlich kaum ins Gewicht.
25
Statistisches Amt Saarland (2012b) S. 37.
26
Die Landesentwicklungsplanung spricht von einem besonderen Handlungsraum Homburg – Zweibrücken.
Sie empfiehlt zudem die Kooperation zwischen den Kommunen Blieskastel – Homburg – Zweibrücken.
Saarland (2006) S. 975 und S. 982f..
12
Bevölkerungsentwicklung ist jedoch damit zu rechnen, dass bis 2030 die
einzelhandelsrelevante Einwohnerzahl um 10 – 20 % abnehmen wird.
Kaufkraft – Umsatz 374 Mio. EUR und Potenzial bei 574 Mio. EUR (2011)
Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft allein der Homburger Bevölkerung liegt 2011
gemäß der Gesellschaft für Konsumforschung bei 225 Mio. EUR. Pro Person sind dies
5.173 EUR und damit leicht höher als der Landesdurchschnitt. Innerhalb der Jahre 20052011 ist die absolut verfügbare Kaufkraft um 12 Mio. EUR (+ 5,7 %) gestiegen.27
Der Umsatz des Einzelhandels liegt aufgrund der mittelzentralen Funktion der Stadt
Homburg gegenüber der Kaufkraft seiner Bevölkerung mit 374 Mio. EUR deutlich höher.
Durch die Attraktivität des Angebots übersteigt der Umsatz die Kaufkraft Homburgs um
149 Mio. EUR bzw. um 66 %. Die sogenannte Einzelhandelszentralität liegt somit bei
178 %; die Stadt befindet sich damit weit über dem Durchschnitt saarländischer
Mittelstädte. Homburg bindet also jetzt schon – in Relation zur eigenen Kaufkraft – mehr
Kaufkraft aus seinem regionalen Umfeld als Neunkirchen oder Saarbrücken.
Demgegenüber schätzt Schreiber (2011b) für das Homburger Einzugsgebiet ein
einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial von 574 Mio. EUR (603 Mio. EUR inkl.
Potenzialreserve). Davon werden momentan 2/3 tatsächlich abgeschöpft (s. Anlage 5).
Die inzwischen fertig gestellten Märkte der Nahversorgung (E-Center Mannlichstraße,
LIDL und NETTO als Lebensmitteldiscounter am Forum sowie die Planungen des
Vorhabens „An der Sandrennbahn“ werden laut Schreiber (2011b S. 45ff.) den
Einzelhandelsumsatz auf 380 Mio. EUR erhöhen. Die gesamte Verkaufsfläche von
Innenstadt und Peripherie wird sich demnach auf knapp 140.000 qm erhöhen.
Im Vergleich zu den beiden vorangegangen Untersuchungen ist der Umsatz des
Einzelhandels seit 2003 zurückgegangen: In 2003 lag er bei 432 Mio. EUR und im Jahr
2006 bei geschätzten 382 Mio. EUR. In beiden Untersuchungsjahren lagen jedoch die
Verkaufsflächen um einiges niedriger als in 2011; folglich ist die Flächenproduktivität in
den letzten zehn Jahren deutlich gesunken.28
 Im Zeitraum 2003-2011 ist der Umsatz des Einzelhandels in Homburg trotz
deutlicher Ausweitung der Verkaufsfläche rückläufig. Seit 2006 hat er sich
stabilisiert.
 Die demographische Entwicklung wird real zu einem verstärkten Rückgang der
einzelhandelsrelevanten Kaufkraft führen: Alleine bis 2020 könnten dies laut
Schreiber (2006 S. 50) bei einem Kaufkraftpotential von 542 Mio. EUR (2006) bis
zu 57 Mio. EUR p.a. sein. Entsprechend empfiehlt er die Reduzierung der
Gesamtverkaufsfläche um 10.000 qm und in der Innenstadt um mindestens
2.500 qm.
27
28
In Schreiber (2011b) S. 35.
Die Verkaufsfläche des Einzelhandels in Homburg lag 2003 bei 116.761 qm (isoplan 2004 S. 14f); in 2006
maß Schreiber (2006 S. 26f.) die Verkaufsfläche auf 114.508 qm – in 2011 waren es 131.719 qm (Schreiber
2011b S. 43).
13
2|2
EINZELHANDELSSTRUKTUR IN HOMBURG
Die Struktur des Einzelhandels in Homburg beruht auf den „Sünden“ der Vergangenheit:
großflächige Einzelhandelsbetriebe, wie Fach- und Verbrauchermärkte, liegen an der
Peripherie bzw. an nicht integrierten Standorten (z.B. Globus), während die Bedeutung
der Innenstadt für den Einzelhandel eine etwas untergeordnete Rolle spielt. In 2011 lag
der Anteil der City an der Gesamtverkaufsfläche bei 20 %, am Umsatz mit 85 Mio. EUR
bei 23 % (vgl. Abbildung 2 und Anlage 6).29
Die Ansiedlung von Globus bzw. Blitz in Einöd liegt jedoch auch in der zentralen Lage
zwischen den beiden Kreisstädten Homburg und Zweibrücken begründet. Der von der
Stadtspitze immer wieder geäußerte Wunsch einer Verlagerung dieser Fach- und
Verbrauchermärkte auf das stadtnahe DSD-Gelände ist aus Sicht des Unternehmens
deshalb wenig attraktiv. Im Gegenteil – ALPHATECC wird den Standort Einöd (Blitz) nach
Presseberichten (2013) mittelfristig aufgeben.
Abb. 2: Einzelhandelsstandorte in Homburg (Verkaufsflächen und z.T. Umsatz)
ECE
E-Center; VKF 4.580 m²;
Umsatz: 16 Mio. €
VKF 18.200 m²
Umsatz: 64 Mio. €
Umsatz: 85 Mio.
€
Truppacher Höhe
Innenstadt
Zweibrücken
VKF 13.370 m²;
Umsatz: 63 Mio. €
Gegenüber den Style
Outlets ist ein
Fachmärktezentrum mit
ca. 28.000 m² geplant.
Die Ausstattung ist mit
Möbel, Baumarkt,
Raumausstattung,
Fahrrädern und Blumen
vorgesehen.
(Salzmann 2013)
STYLE OUTLETS Zweibrücken:
VKF 20.520 m²; Umsatz: 118 Mio. €
Truppacher Höhe (geplant) VKF von ca. 28.000 m²
Ergänzungen M. Piazolo (2012)
K. Schreiber, Einzelhandelskonzept Homburg (2011b) S. 57/71
CIMA Verträglichkeitsgutachten PIRMASENS (2011) S. 37ff.
29
Dies sind nicht
innenstadtrelevante
Sortimente. Sie stellen
keine direkte
Konkurrenz zur City
Homburg dar.
Vgl. Schreiber (2011b) S. 43. 2006 lag der Einzelhandelsumsatz der City noch bei knapp 98 Mio. EUR
(Schreiber 2006 S. 41).
14
 Auf die Stadtrandlagen konzentriert sich der Hauptteil des Einzelhandelsumsatzes.
Eine teilweise Rückverlagerung in die Innenstadt kann durchaus sinnvoll sein.
Hierzu bieten sich die Elektrofachmärkte ProMarkt oder ALPHATECC an.
 Mit Zweibrücken besteht ein gemeinsamer Handlungsraum. Um einen ruinösen
Wettbewerb zu begrenzen, ist eine engere kommunale Kooperation in der
Planung von Einzelhandelsvorhaben sinnvoll (Ausweisung Gewerbegebiete). Dies
erleichtert auch die Planung von Infrastrukturmaßnahmen für kundenbedingte
Verkehrsströme (ÖPNV, Straßenführung, Revitalisierung der Bahnstrecke HOMZW).
Bilder: M. Piazolo (2013)
3. EINKAUFSZENTRUM AUF DEM ENKLERPLATZ
Der Enklerplatz ist die größte Erweiterungsfläche für die Innenstadt von Homburg. Aktuell
wird der Platz am östlichen Ende der Talstraße als Parkplatz für bis zu 400 PKW genutzt
– und gemessen an seiner guten Frequentierung auch benötigt. Ein innenstadtnahes
Einkaufszentrum in einem Gebäudekomplex wäre in der vorgesehenen Größenordnung
von 18.-20.000 qm Verkaufsfläche nur an diesem Standort realisierbar.
Aus strategischer Sicht wurde schon in den Märktekonzepten der Jahre 2004 und 2006
sowie in den Leitlinien und Handlungsansätzen der Stadt, die Entwicklung des
Enklerplatzes als zielführend für die Steigerung der Attraktivität der Innenstadt erachtet.
Hierüber herrscht ein breiter Konsens in Verwaltung, Öffentlichkeit und Politik.
Ein Magnetbetrieb wäre … als Abschluss der City nach Osten wünschenswert.
(Schreiber 2006 S. 77)
Ein Magnetbetrieb kann ein einzelner großer Anbieter oder ein Einkaufszentrum sein, das
aufgrund seines attraktiven Angebots Kundenströme in bedeutendem Umfang anzieht. In
15
dem aktuellen Gutachten 2011 greift Dr. Schreiber dies mit der sogenannten
Knochenlösung auf (Abbildung 3).30
Abb. 3: Analyse und Entwicklungspotentiale der Innenstadt
Edeka-Center Mannlichstraße
Wohn- und
VKF 4.580 m²;
Gesch.-Bebauung
Umsatz ca. 16 Mio. €
K. Schreiber, Einzelhandelskonzept Homburg (2011a)
GMA, Auswirkungsanalyse Homburg Mannlichstraße (2009)
Gegenüber dem Jahr 2006 kam es - trotz Zuzug von H&M – zu einer Verkleinerung der
1A-Lagen in der Innenstadt. Das Saarpfalz-Center und weite Teile der Eisenbahnstraße
entwickelten sich hin zu 1B-Lagen.31 Um diesen Trend umzukehren wird empfohlen, zwei
Magnete am westlichen und östlichen Ende der Talstraße (Enklerplatz und SaarpfalzCenter/Vauban-Carrèe) anzusiedeln oder mit Blick auf das Saarpfalz-Center durch eine
Renovierung aufzuwerten.
Sortiment
Mit Blick auf das Sortiment sieht der Gutachter Lücken im qualitativ höherwertigen
Bereich von Bekleidung, Schuhe, Lederwaren, Uhren/Schmuck, Einrichtungsbedarf und
persönlichem Bedarf. Zudem fehle ein qualitätsvolles Lebensmittelangebot. Auch sollte
das Einkaufen für die Kunden zum Erlebnis werden, in dem ein attraktives Ambiente mit
hoher Aufenthaltsqualität geboten wird.32
30
Die Bezeichnung „Knochenlösung“ verwenden OB Schöner und Herr Schreiber (2011b S. 63).
Vgl. Karte 9 in Schreiber (2006) S. 63.
32
Schreiber (2011a) Folie 14.
31
16
Quelle: ECE-Projektplanung in: Neuheisel (2013)
3|1
ECE-CENTER (SCHLOSSBERG GALERIE) – DIE PLANUNG
In dem Einzelhandelskonzept (2011b) geht Dr. Schreiber von einer Gesamtnutzfläche von
20.000 qm aus: 18.200 qm reine Verkaufsfläche und 1.800 qm für Gastronomie und
Dienstleistungen. Das Sortiment bzw. der Besatz weisen die für ein in sich geschlossenes
Innenstadt-Center typische Struktur als Vollsortimenter auf. In Schreiber (2011a) fehlt
jedoch die sortimentsgenaue Analyse für eine gezielte innerstädtische Weiterentwicklung
des Warenangebotes.33 Aus Sicht des Center-Managers sollen die Kunden in dem Center
das gesamte zentrenrelvante Sortiment finden. Als Ankermieter sind ein
Elektrofachmarkt und ein Lebensmittelvollsortimenter (je 3.000 qm) vorgesehen, ergänzt
durch mehrere kleinteilige Bekleidungsgeschäfte, Schuhgeschäfte und einen
Drogeriemarkt. Aufgrund der großen Gesamtverkaufsfläche für Bekleidung (8.000 qm)
wäre auch ein Ankermieter in diesem Segment denkbar.34
Tab. 3: ECE-Center (Modell) – Verkaufsfläche und Umsatz
Warengruppe
Verkaufsfläche
Umsatzerwartung
Verlagerung
Umverteilung
Zuflüsse
Umland
qm
Mio. €
Mio. €
Mio. €
Mio. €
Nahrungsmittel
Gesundheit
Σ periodischer Bedarf
3.000
800
3.800
11,4
3,2
14,6
0,1
0,2
0,3
7,3
2,0
9,3
4,0
1,0
5,0
Bekleidung
Schuhe, Leder
Technik (Elektro)
Haushalt
Einrichtung
Σ aperiodischer Bedarf
8.000
2.000
3.000
1.000
400
14.400
26,4
6,0
12,0
3,6
1,4
49,4
4,3
1,1
12,0
0,7
0,0
18,1
4,5
0,4
0,0
2,2
0,5
7,6
17,6
4,5
0,0
0,7
0,9
23,7
Summe
18.200
64,0
18,4
16,9
28,7
Anteil Innenstadt
69,3%
75,1%
21,6%
19,9%
33,7%
Quelle: Vgl. Schreiber (2011b) Tabelle 22 und 24 ; Anteile Innenstadt – eigene Berechnung.
33
34
Vgl. Föhrer / Schuder (2011) S. 3.
Vgl. Schreiber (2011b) S. 55-57. Diese Umsatzverteilung ist typisch für ein Innenstadtcenter, z.B.
Stadtgalerie Pirmasens, CIMA (2011) S. 59.
17
Tabelle 3 stellt die angedachte Verkaufsfläche, der Umsatz und dessen Ursprungsquellen
des ECE-Centers dar. Der erwartete Gesamtumsatz von 64 Mio. € speist sich aus drei
Quellen: der Verlagerung bestehender Geschäfte innerhalb Homburgs, der Umverteilung
der Kaufkraft zu Lasten bestehenden Einzelhandels sowie die zusätzliche Kaufkraft aus
der Region (Umland). Dr. Schreiber trifft bei seiner Umsatzerwartung dabei folgende
zentrale Annahmen:35
(1) Einer der drei Elektrofachmärkte wird in das Center wechseln (12 Mio. €).
(2) Die Hälfte der Filialisten in der City wechseln in das Center (ca. 5-6 Mio. €).
(3) Der Umsatz der Innenstadtgeschäfte, deren Sortiment mit dem City-Sortiment
vergleichbar ist, geht um 10% zurück (ca. 7-8 Mio. €).
Bei diesen Annahmen ist zu berücksichtigen, dass eine Verlagerung bestehender
Einzelhandelsbetriebe der Innenstadt in das neue Einkaufszentrum am Enklerplatz
Leerstände oder zumindest einen Trading-Down-Effekt in den bestehenden Lagen
verursachen wird. Da der Einzelhandel der Innenstadt nur 23 % des Gesamtumsatzes
von Homburg ausmacht, hatten die älteren Märktekonzepte sowie die Leitlinien der
Stadtentwicklung festgehalten, dass es Ziel sei, den Einzelhandel von der Peripherie in
die Innenstadt zu verlagern.
3|2
WIRKUNGSANALYSE ZUM ECE-CENTER
Verträglichkeit einfach nur angenommen – nicht ermittelt!
Grundsätzlich
muss
die
Planung
eines
Einkaufzentrums
von
einem
Verträglichkeitsgutachten (> 5.000 qm Verkaufsfläche) begleitet werden. Fließt mehr als
10 % des Umsatzes aus bestehenden Geschäften der Innenstadt ins Center, dann kann
der Bau des Centers u.U. gerichtlich gestoppt werden. Dr. Schreiber ermittelt jedoch nicht
die Höhe der Umsatzverlagerung, sondern er nimmt sie einfach als gegeben hin – und
zwar mit den maximal zulässigen 10 %. Folglich bestätigt er die Innenstadtverträglichkeit,
indem er sie in seiner Annahme genauso festsetzt. Dies widerspricht methodisch der
gängigen Vorgehensweise: es müsste sogar nach Warengruppen getrennt eine Analyse
der Auswirkungen der Besatzgröße im Center auf die bestehenden Einzelhandelsbetriebe
der Innenstadt – als best- und worst-case-Senarien – durchgeführt werden. Die Stadt
Homburg hat jedoch kein ausdrückliches Verträglichkeitsgutachten in Auftrag gegeben,
sondern nur die Fortschreibung des Märktekonzeptes – ein fahrlässiges Versäumnis. Es
gibt allerdings noch mehr Ungereimtheiten:
Isoplan (2011) erstellte in 2011 auch für die Stadt Bexbach ein Einzelhandelsgutachten. Bei der Vorstellung im Stadtrat äußerte Dr. Schreiber sich folgendermaßen: „Wenn in Homburg eine Einkaufsgalerie steht, könnten 7 Mio. € Kaufkraft aus
Bexbach abfließen.“ Im Homburger-Gutachten werden nur 1,4 Mio. € (Schreiber
2011b S. 60) angeführt! Der Kaufkraftverlust von 7 Mio. € entspricht im Übrigen genau
10 % des Umsatzvolumens der Bexbacher Innenstadt.
35
Schreiber (2011b) S. 56-57; er trifft noch weitere vier kleinere Annahmen.
18
Umsatzverlagerung aus der Peripherie – Bewerkstelligung jedoch ungewiss
Die 18 Mio. € an Umsatzverlagerung aus der Peripherie Homburgs in das Center beruhen
größtenteils auf einer einfachen Annahme: Ein Elektromarkt – gemäß Umsatzannahmen
von 12 Mio. € könnte dies nur ALPHATECC sein - soll überzeugt werden, in das ECECenter überzusiedeln. Wie dies praktisch zu gewährleisten ist, bleibt offen. Rechtlich hat
die Stadt keinerlei Handhabe bestimmte Unternehmen in das Center zu beordern, bzw.
anderen Unternehmen den Umzug ins ECE zu verbieten.
Sollten Saturn (statt dem verschwisterten Media Markt), H&M, P&C oder die BrinkmannMode ins ECE einziehen, dann kommt es automatisch zu einer zusätzlichen innenstadtrelevanten Umsatzverlagerung von 10-16 Mio. €. Das Center wäre damit selbst nach der
„Methode Schreiber“ nicht mehr innenstadtverträglich. Mit Media-Markt hat ECE laut
eigenen Angaben 2012 schon Verhandlungen aufgenommen.36 Saturn ist ein typischer
Ankermieter von ECE-Centern.
Nebenaspekt – Stellplatzangebot für PKW (Parkplätze)
Das Stellplatzangebot eines geschlossenen innerstädtischen Einkaufszentrums kann
durch eine Begrenzung des Angebots im Zentrum zu einer besseren Integration
beitragen. Je größer das angeschlossene Parkhaus ist, desto autonomer ist das Center
mit negativen Folgen für den bisherigen innerstädtischen Einzelhandel. Für ein großes
Center mit 18.200 qm ergibt dies maximal 260 Stellplätze (70 qm Verkaufsfläche je
Stellplatz) – deutlich weniger als aktuell am Enklerplatz bereitgestellt sind. Gleichzeitig
bedarf es einer effizienten Parkraumbewirtschaftung innerhalb der gesamten Innenstadt.37
Schreiber (2011b) äußert sich hierzu nur am Rande.
Mehrere Szenarien testen
Es ist üblich mehr, als nur ein einziges Szenario zu überdenken. Das hat Herr Schreiber
nach eigener Aussage nicht getan. Als Grundlage für weitere Szenarien bieten sich vor
allem die Entwicklung des Vauban-Carrées und die Verlagerungen der angeführten
Firmen
aus
dem
Saarpfalz-Center
in
das
ECE
an.
Unterschiedliche
Flächenproduktivitäten
wären
ebenso
ansetzen.
Methodisch
korrekte
Verträglichkeitsgutachten schätzen die Umsatzumverteilung je Sortimentsklasse und
unter verschiedenen Szenarien – so z.B. zu Völklingen oder Pirmasens. Dann werden
Obergrenzen für die jeweiligen Verkaufsflächen festgelegt.38 Damit wird die Entscheidung
(Pro oder Contra) auf eine fundiertere Basis gestellt. Trifft der Stadtrat eine
Fehlentscheidung, dann gibt es kein Zurück mehr. Die Augen vor unterschiedlichen
Szenarien und Eintrittswahrscheinlichkeiten zu verschließen ist fahrlässig! Wir
wollen das Risiko der Verödung bestehender Geschäftslagen möglichst klein halten.
Hierbei ist Lademann (2011, S. 224) durchaus zuzustimmen, dass die
Einzelhandelsentwicklung auf der Basis einer Nulllösung – d.h. es wird kein
Einkaufszentrum gebaut bzw. die einzelhandelsrelevante Verkaufsfläche entwickelt sich
36
ECE-Projektmanager K. Volquardsen in: Neuheisel (2012).
Vgl. Junker et al. (2011) S. 36-37.
38
Vgl. für Pirmasens CIMA (2011) Kapitel 6.3 und für Völklingen CIMA (2010) Kapitel 6.4. Es jedoch zu
berücksichtigen, dass die Stadt Homburg
37
19
nicht erheblich weiter – als Alternativszenario ebenso geprüft werden sollte. „Jede
Therapie sollte erst beginnen, wenn eine gründliche und belastbare Diagnose vorliegt. Ein
Shoppingcenter in der richtigen, also marktgerechten `Dosierung` kann … ein Heilmittel
gegen eine Sogkraft von Städten sein.“39 Es kann ein Heilmittel sein, muss es aber nicht!
Zur Verwirrung der Situation trägt zusätzlich bei, dass in den Gutachten sich gegenseitig
widersprechende Handlungsempfehlungen zu finden sind.
Dr. Schreiber hatte in 2006 ein Märktekonzept für die Kreisstadt Homburg vorgelegt und
mit keinem Wort ein Shopping Center gefordert. Es kommt noch deutlicher: „Eine
Kompensation der Verluste“ (aufgrund des Bevölkerungsrückgangs bis 2020 um 9 %)
„durch eine stärkere Kaufkraftbindung ist … unwahrscheinlich. Mittelfristig werden somit
mindestens 10 % der verfügbaren einzelhandelsrelevanten Kaufkraft entfallen. Bei
gleichbleibender Flächenproduktivität müsste die Gesamtverkaufsfläche in Homburg
damit um mehr als 10.000 m² reduziert werden, in der Kernzone der Innenstadt um
mindestens 2.500 m².“ (Schreiber 2006, S. 50)
Somit forderte Dr. Schreiber erst eine Reduktion der Verkaufsfläche in der Innenstadt.
Trotzdem stellt er 2011 dem ECE Center mit einer zusätzlichen Verkaufsfläche von
18.200 qm eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Des Weiteren sieht er einen
Ausbau des westlichen Pols in der Talstraße (Vauban-Carrée mit 3-5.000 qm) als
wünschenswert an. Zwei Gutachten vom selben Autor enthalten sich diametral
widersprechende Ergebnisse und Empfehlungen.
Dies nährt den Verdacht, dass das Gutachten 2011 eine Gefälligkeit zugunsten des
Auftraggebers der Stadt Homburg darstellt. Der Investor ECE klopft bei der Stadt mit
einem Shopping-Center-Plan für 20.000 qm Verkaufsfläche an. Die Stadt vergibt die
Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes an isoplan (Dr. Schreiber). Das
Einzelhandelskonzept (2011) bestätigt die Innenstadtverträglichkeit eines großen
Einkaufzentrums am Enklerplatz ohne Einschränkungen. Im Herbst 2011 hatte der
Investor ECE die gewünschte Verkaufsfläche auf rd. 18.500 qm reduziert. Der Gutachter
zog im Dezember 2011 nach. Da keine Alternativen geprüft wurden, orientiert sich das
Gutachten rein am Interesse des Auftraggebers (Stadtverwaltung Homburg) und des
Investors (ECE).
Gefälligkeitsgutachten
Es ist ein Gutachten, das sich trotz besseren Wissens nicht an sachlicher bzw. fachlicher
Richtigkeit orientiert, sondern am Interesse des Auftraggebers.
39
Lademann (2011) S. 229; Zitat von M. Piazolo gekürzt.
20
4. ALTERNATIVEN FÜR DIE INNENSTADT
Als Basis für die Entwicklung von Alternativen wäre ergänzend noch eine
Handelsplatzanalyse durchzuführen – doch dies sprengt den Umfang unseres Konzeptes.
Daher basieren die folgenden Überlegungen auf den Grundlagen des
Einzelhandelskonzeptes von Dr. Schreiber (2011) sowie den punktuellen Entwicklungen
in der Innenstadt während der letzten anderthalb Jahre. Bevor wir Alternativen vorstellen
und diskutieren, ist auf die grundsätzliche Dimension der Einzelhandelsentwicklung in der
Innenstadt Homburg einzugehen. Je nach Dimension und Standortverteilung stellen wir
Alternativen mit und ohne Einkaufszentrum vor.
4|1
ANGEMESSENE DIMENSION DER EINZELHANDELSENTWICKLUNG
Soll das Einzelhandelsangebot in der Innenstadt erweitert werden, so wird das Ausmaß
der Erweiterung nach oben durch das vorhandene Kaufkraftpotenzial im Einzugsgebiet
von Homburg begrenzt. In Abschnitt 2|1 wurde festgehalten, dass dieses
einzelhandelsrelevante Potenzial bei rd. 575 Mio. EUR (2011) liegt und von der Stadt
bereits zu 2/3 abgeschöpft wird. Dies ist ein – im landesweiten Vergleich - recht hoher
Wert. Die angestrebte deutlich höhere Abschöpfungsquote von 75 %40 erscheint aufgrund
der bisherigen Entwicklung Homburgs sowie des intensiveren Wettbewerbs durch die
Center in Saarbrücken, Neunkirchen und Kaiserslautern (geplant) wenig realistisch.41
Durch Gesetzgebung und die Rechtsprechung ist die Ausweitung so nach oben zu
begrenzen, dass weder dem vorhandenen Einzelhandel im eigenen zentralen
Versorgungsbereich noch in den Nachbarkommunen zu viel Kaufkraft abgezogen wird.
Als Zumutbarkeitsgrenze (Beeinträchtigungsverbot) wird i.d.R. von einem Wert von
10 % des Umsatzes im Bestand ausgegangen.42 Die schon angeführten
Verträglichkeitsgutachten im Rahmen der Raumordnungsverfahren überprüfen die
voraussichtliche Einhaltung des Beeinträchtigungsverbotes.
Es ist grundsätzlich zu beachten, dass die Größenverhältnisse (Verkaufsfläche)
zwischen einem neuen Einkaufszentrum und dem bisherigen Einzelhandelsbestand
entscheidend für die Innenstadtverträglichkeit sind. Je größer das neue Center, umso
stärkere Beeinträchtigungen – gemessen an der Verlagerung des Umsatzes – sind für die
alteingesessenen Betriebe zu erwarten. Die Verträglichkeit wird natürlich auch durch die
Art des Sortimentbesatzes City-Center vs. Innenstadt beeinflusst (Ergänzungen sinnvoll).
Im März 2008 öffnete die ECE Stadtgalerie in Hameln mit zusätzlichen 13.000 qm an
Verkaufsfläche in der Innenstadt (+37 % Verkaufsfläche – in Homburg kämen rund 70 %
hinzu!). Das Verträglichkeitsgutachten hatte für Hameln eine Umsatzumverteilung von
8,5 % prognostiziert – also innenstadtverträglich. Zwei Jahre später attestierte Möller
(2010) eine tatsächliche Umverteilung von 23 %, hohe Leerstände sowie die teilweise
Verödung der Innenstadt. Aufgrund der eingetretenen Umsatzumverteilungen hätte das
Center nie gebaut werden dürfen.
40
Vgl. Schreiber (2011a) Folie 15.
Föhrer et al. (2011 S. 4-5) halten die Steigerung aufgrund des regionalen Wettbewerbs als zu optimistisch.
42
Vgl. Schreiber (2011b) S. 52f..
41
21
Tab. 4: Theoretischer Vergleich ausgewählter Ausstattungsmerkmale bei gleichen
Vorhaben
Beispiel A
Beispiel B
Homburg
VKF Planung
City-Center
18.200 qm
18.200 qm
18.200 qm
VKF Bestand
Innenstadt
10.000 qm
26.300 qm
26.300 qm
VKF Bestand
Nachbarkommune
50.000 qm
50.000 qm
50.000 qm
60 %
100%
165 %
Zentralität
VKF – Verkaufsfläche in qm.
Eigene Zahlen; angelehnt an Beckmann / Linnhoff (2012) S. 111.
Die Größenordnungen in Tabelle 4 (rechte Spalte) entsprechen in etwa den Verhältnissen
in Homburg. Die unterschiedliche Wettbewerbssituation mit den Nachbarkommunen bei
gleichzeitig verschiedener Zentralität der Vorhabenkommune kann für das gleiche CenterProjekt zu ganz unterschiedlichen Auswirkungen führen. Für Beispiel A mit einer geringen
Verkaufsfläche in der Innenstadt und mit einer geringen Zentralität dürften die negativen
Auswirkungen des City-Centers eher Standorte außerhalb der eigenen Innenstadt
betreffen. Dies gilt unter der Voraussetzung, dass die Angebotspalette sich verbreitert
und die Attraktivität der Innenstadt erhöht. Im Falle Homburgs würden Beckmann /
Linnhoff (2012 S. 112) u.U. starke Auswirkungen auf den innerstädtischen
Einzelhandelsbestand erwarten. Die Wettbewerbsposition ist in der Ausgangslage für
Homburg aufgrund der hohen Zentralität schon sehr günstig, so dass eine deutliche
Erhöhung der Zentralität auf Kosten der Nachbarkommune eher unwahrscheinlich ist und
ein Verdrängungswettbewerb deshalb innerhalb der Stadt einsetzen muss.
Zwei Richtwerte haben sich aufgrund von Verträglichkeitsanalysen innerstädtischer
Einkaufszentren herausgebildet:43
(1) Verkaufsfläche Center ist auf maximal 15 % des bestehenden
Verkaufsflächenbestandes der Innenstadt (in qm) zu begrenzen.44
(2) Anzahl der Ladeneinheiten im Center soll maximal 50% der bestehenden Läden
in der 1A-Lage enthalten.
Orientieren wir uns an den beiden Richtwerten gemeinsam, dann ist die
Innenstadtverträglichkeit für Homburg mit einem kleineren Center und wenigen
Ladengeschäften am ehesten gegeben. Was heißt dies konkret?
Die Innenstadt Homburg in Abbildung 3 gemäß Abgrenzung von Dr. Schreiber (2011) hat
im Bestand eine Verkaufsfläche von 26.300 qm. Rechnet man das E-Center an der
43
44
Vgl. DIfU (2008) und Walther (2008) in: Beckmann et al. (2008) S. 60.
Zudem soll in Städten bis 200.000 Einwohner die innerstädtische Verkaufsfläche nicht um mehr als
15.000 qm erhöht werden (Junker et al. 2011 S. 17).
22
Mannlichstraße hinzu, dann kommt man auf 31.000 qm. Die 15 %-Regel für die
Verkaufsfläche ergibt somit eine Centergröße von 4.650 qm.
Selbst wenn man, wie Dr. Schreiber (2011) getan, die Innenstadt (fälschlicherweise) als
„Stadtteil Homburg“ definiert und die Verkaufsfläche somit auf 49.000 qm ausweitet,45
erreicht man für das ECE-Center eine Größenordnung von max. zumutbaren 7.350 qm.
Ein zusätzliches Einkaufszentrum in der Innenstadt von Homburg sollte demnach
zwischen 4.650 qm bis 7.350 qm Verkaufsfläche betragen.
Eine Einzelhandelsagglomeration ist jedoch erst ab 8.-10.000 qm als Einkaufszentrum
anzusehen.46 Aus Sicht eines Center-Entwicklers ist aus betriebswirtschaftlichen
Rentabilitätsüberlegungen eine Mindestgröße für ein Einkaufszentrum anzustreben.
Größere – in sich geschlossene Center – führen mit einer größeren Wahrscheinlichkeit
auch zu einem ökonomischen Erfolg des Centers. Aus rein wirtschaftlicher Sicht von ECE
ist auf Basis der Projektplanung die Verkaufsfläche von 18.200 qm als gewünschte
Größenordnung durchaus nachvollziehbar.
Aus gesamtstädtischer Sicht sind dagegen die negativen Effekte eines großen Centers
(Anstieg des Leerstandes, Verödung von Straßenzügen) seriös abzuwägen. Die Stadt
muss ein ureigenes Interesse an der Attraktivitätssteigerung der Innenstadt als Gesamtes
haben. Da auch kleinere Einkaufszentren (10.-12.000 qm) rentabel arbeiten können,
schwächt die Versteifung der Homburger Stadtspitze auf ein großes Center die eigene
Verhandlungsposition gegenüber professionellen Managementunternehmen
innerstädtischer Einkaufszentren, wie ECE.
Bild: M. Piazolo (2013)
Für die Innenstadt ist das Vauban-Carrée mit 2.528 qm ein Filetstück in Händen der
städtischen HPS GmbH. Im Rahmen eines bedingungsfreien Bietverfahrens konnten bis
Juni 2012 Angebote eingereicht werden (Mindestgebot: 661 €/qm). Ab Juli 2012 wollte
man mit dem Höchstbietenden in konkrete Kaufvertragsverhandlungen eintreten. Acht
Monate später liegen immer noch keine Ergebnisse vor. Eile legt die HPS GmbH wahrlich
nicht an den Tag. Gleichzeitig verbaut sich die Stadt mit ihrem einseitigen Blick auf den
Enklerplatz mit einem großen City-Center automatisch die Chance am Vauban-Carrèe.
Verschiebt sich die Einkaufsachse in Richtung östliche Talstraße, dann nimmt das
Interesse der Investoren ab und der Grundstückswert für das Vauban-Carrée reduziert
sich auf Kosten der Bürger um bis zu 200 €/qm.
45
46
Schreiber (2011b) S. 53.
Vgl. Beckmann / Linnhoff (2012) S. 14.
23
4|2
ALTERNATIVEN – MIT UND OHNE EINKAUFSZENTRUM
Mit Hilfe von zwei attraktiven Polen (Magenten) am westlichen und östlichen Ende der
Talstraße die Innenstadt im Bereich des Einzelhandels zu stärken, findet
uneingeschränkte Zustimmung. Die bisherige Umsetzung seitens der Verwaltung ist
jedoch wenig zielführend. Trotz gültigem Baurecht und dem Vernehmen nach seriösen
Investorenkonzepten gibt die Stadtverwaltung kein Startsignal für das Vauban-Carrée.
Dadurch wird fahrlässig kostbare Zeit vergeudet.
Im Folgenden zeigen wir drei Möglichkeiten auf, wie sich die Innenstadt gesund
weiterentwickeln könnte. Sie beruhen darauf, dass die Risiken eines großen
Einkaufscenters auf dem Enklerplatz für die Stadt als Gesamtes wesentlich höher sind,
als die eventuellen wirtschaftlichen Chancen für den Betreiber des Centers. Ein solches
„Monstercenter“ lehnen wir ab. Alternative 1 sehen wir aus Sicht der Stadt und seiner
unterschiedlichen Interessensgruppen als bestmögliches Modell an. Aufgrund seiner
„Größe“ ist es zudem für bundesweit tätige Center-Entwickler interessant.
Erfahrungen aus anderen Mittelstädten haben gezeigt, dass Interessenskonflikte im
Rahmen öffentlichen Diskussion an „runden Tischen“ begleitet durch transparente
Prozesse auch zu Einigungen zum Wohle aller Beteiligten führen können (z.B. in Weiden
2011). Ein solcher Prozess wäre jetzt anzustoßen. In der ersten Alternative wird das
Interesse eines Großinvestors und Center-Managers, wie ECE, berücksichtigt.
Alternative 1 – Offenes Center an mehreren Standorten: Hohenburg Galerie I-III
Offen gestaltete Einkaufszentren in der Innenstadt erhöhen die Ausstrahlungskraft auf die
Innenstadt. Mehrere Centereingänge bzw. eigene Eingänge zu den Center-Läden oder
zur Center-Gastronomie kennzeichnen ein offenes und einladendes Center. Daneben gibt
es vermehrt City-Center, die sich auf mehrere Gebäudekomplexe verteilen.
Abb. 4: Hohenburg Galerie (I-III)
24
Mit Blick auf die beiden Pole der Talstraße schlagen wir ein offenes Center in einer Hand
– d.h. unter einem gemeinsamen Management – vor. Das Saarpfalz-Center mit seinem
Erneuerungsbedarf (Investitionsstau) und das Vauban-Carrée bilden den westlichen Pol,
ein kleinerer Magnet am Enklerplatz den östlichen Pol (Abbildung 4). Mit einem
überzeugenden Gesamtkonzept lässt sich das bestehende Saarpfalz-Center sicherlich
einbinden.
Vorteile









Management aus einer Hand wird dazu führen, dass die Sortimente aufeinander
abgestimmt sind. Schwerpunkte könnten im Saarpfalz-Center/Vauban-Carrée
Elektro und Mode sein. Die zusätzliche Verkaufsfläche wird idealerweise zum Teil
durch Standortverlagerungen aus der Peripherie in die Innenstadt gefüllt. Am
Enklerplatz könnten es hochwertige Nahversorgung, Mode und Gastronomie sein.
Mit den drei Standorten liegt die Verkaufsfläche und der Umsatzvolumen des
Centers etwas unter dem Wunsch von ECE oder eines anderen
Managementunternehmens.
Die Verkaufsfläche einer „Hohenburg Galerie I-III“ käme auf etwa 17.650 qm:
o Saarpfalz-Center
10.150 qm (Hohenburg Galerie Teil I)
o Vauban-Carrée
3.000 qm (Hohenburg Galerie Teil II)
o Enklerplatz
4.500 qm (Hohenburg Galerie Teil III)
Im Gegensatz zu einem einzigen City-Center am Enklerplatz gäbe es nun keinen
Anreiz für den Elektronik-Markt im Saarpfalz-Center den Standort innerhalb der
Innenstadt zu wechseln (Vermeidung von Verlagerungen im Zentrum).
Die Stadt setzt das Vauban-Carrée im Rahmen eines Gesamtkonzeptes
strategisch für die Stärkung der Attraktivität der Innenstadt ein.
Die höhere Attraktivität würde sich in der Ausweitung der 1A-Lagen (gegenüber
2011) wiederspiegeln: Saarpfalz-Center erholt sich von 1B auf 1A ebenso Teile
der Eisenbahnstraße. Das Vauban-Carrée und der Enklerplatz kommen als 1ALagen hinzu (Vermeidung von Trading-Down-Effekten).
Bestehende Strukturen werden über ihre Integration genutzt, um die
ökonomischen Vorteile eines größeren Centers zu generieren.
Imagegewinn für den Großinvestor und Center-Manager. Damit zeigt das
Unternehmen tragfähige Wege beim Gang in die Innenstädte von Mittelzentren
auf.
Hohe Akzeptanz des Konzeptes durch die Öffentlichkeit und die bisherigen
Gewerbetreibenden ist zu erwarten. Im Januar 2012 sprachen sich in einer
repräsentativen Umfrage über 50 % für ein Mehrcentermodell aus, nur 36 %
votierten für ein großes geschlossenes Center (s. Anlage 7).
Verkehrsströme innerhalb der Innenstadt werden entlastet. Es strömen nicht alle
Kundinnen/Kunden in ein einziges Einkaufszentrum.
Nachteile bzw. Herausforderungen

25
Planerisch und gestalterisch ergibt sich ein Mehraufwand für den Investor.
Andererseits könnte das Homburger Projekt dem Unternehmen aufgrund des
Modellcharakters einen Know-how-Vorsprung für City-Center in Mittelzentren
verschaffen.
Eine ergänzende Entwicklungsmöglichkeit für dieses offene Drei-Center-Modell stellt die
potentielle Einbindung des angrenzenden Talzentrums dar. Die Modernisierung bzw.
Revitalisierung dieser bestehenden Einkaufsflächen ist dringend notwendig.
Seitens der Stadt ist ein Parkleitsystem zu entwickeln, das den Kunden alle relevanten
Informationen auch tatsächlich mitteilt. Dies gilt vor allem für die frühzeitige Anzeige eines
freien Parkraums. Damit verbunden sind der Bau der (schon geplanten) Parkhäuser an
der Gerberstraße und Uhlandstraße/Scheffelplatz sowie der Erhalt von Parkraum auf dem
Enklerplatz in der Größenordnung von rd. 150 Stellplätzen für Tageskundschaft
(Abbildung 5).
Abb. 5: Hohenburg Galerie mit Parkhäusern und Parkplätze
Sollte der angedachte Parkraum von 150 Stellplätzen auf dem Enklerplatz nicht
ausreichen, dann gibt es die Ausweichmöglichkeit auf den Parkplatz vor der
Jugendherberge oder die Integration eines Parkhauses an das kleine Center auf dem
Enklerplatz mit maximal 300 Stellplätzen. Grundsätzlich wäre es sinnvoll ein allgemeines
Parkraumkonzept für die Innenstadt auszuarbeiten.
26
Alternative 2 – Sukzessive Entwicklung der Einzelhandelsstandorte – vom Westen
Ein großes geschlossenes „Monster-Center“ am Enklerplatz birgt aufgrund der schon
stattgefundenen Gespräche zwischen ECE als Projektentwickler und dem Unternehmen
Saturn/Media-Markt die Gefahr, dass Media-Markt den Standort Saarpfalz-Center aufgibt.
Wahrscheinlich würde dann Saturn ins das City-Center ziehen. Damit bricht der
Ankermieter (und Magnet) im Saarpfalz-Center weg. Die negative Entwicklung der
Bliespromenade in Neunkirchen nach dem Bau des Saarpark-Centers müsste Warnung
genug sein.
In Folge dessen sollte eine sukzessive Entwicklung des Einzelhandels sinnvollerweise
zuerst am Vauban-Carrée mit einer einzelhandelsrelevanten Verkaufsfläche von rd.
3.000 qm beginnen. Eine gemeinsame Kooperation mit dem Management des SaarpfalzCenters wäre sinnvoll. Voraussetzung wäre ebenso die Realisierung des Parkhauses an
der Gerberstraße, dessen Planung schon vorliegt. Dort könnte noch eine Verkaufsfläche
von 1.000 qm untergebracht werden. Der Enklerplatz bleibt in diesem Fall erst einmal ein
Reservepotential.
Abb. 6: Vauban-Carrée, Saarpfalz-Center und Gerberstraße
Vorteile


27
Management aus einer Hand oder in Kooperation mit Saarpfalz-Center wäre
möglich. Eine Zusammenarbeit mit dem Einzelhandelsbereich Parkhaus
Gerberstraße bietet sich zusätzlich an.
Mit den beiden neuen Standorten liegt die Verkaufsfläche an der Untergrenze des
ermittelten und für die Innenstadt erträglichen Flächenpotenzials. Die
Verkaufsfläche käme auf etwa 4.000 qm:
o Vauban-Carrèe
3.000 qm
o Gerberstraße
1.000 qm


Verkehrsströme innerhalb der Innenstadt bleiben entlastet. Es strömen nicht alle
in ein einziges Einkaufszentrum.
Die Grundstücke befinden sich bereits in der Hand der HPS GmbH. Von daher
hätte die Stadt nicht nur ein Interesse an der Umsetzung beider Projekte, sondern
könnte die Gestaltungshoheit zurück gewinnen, die durch die Solitärbebauung des
Enklerplatzes durch das ECE verloren geht.
Nachteile bzw. Herausforderungen


Stärkung nur eines Pols der Innenstadt (im Westen). Für den Enklerplatz als
Erweiterungsfläche ist eine städtebaulich und funktional sinnvolle Verwendung zu
finden.
Risiko der weiteren Verschlechterung der 1B-Lagen in der Eisenbahnstraße.
Alternative 3 – Sukzessive Entwicklung der Einzelhandelsstandorte – vom Osten
Eine behutsame und sukzessive Ausweitung des Einzelhandelsangebotes kann auch von
Osten her am Enklerplatz realisiert werden. Dabei muss die Stadt jedoch mit Schaffung
des entsprechenden Baurechts in Verbindung mit einer Gestaltungssatzung die maximale
einzelhandelsrelevante Verkaufsfläche auf 7.000 qm begrenzen, um im
Verträglichkeitskorridor zu bleiben. Der Center-Entwickler muss demnach alternative
Verwendungsmöglichkeiten für sein Bauvolumen erarbeiten oder das Bauvolumen
entsprechend reduzieren.
Abb. 7: Enklerplatz – Kleines Center
Vorteile

Management aus einer Hand.
28


Unterbringung eines Magnetbetriebs – ergänzt um hochwertigen Nahversorger
und Gastronomie – möglich.
Belebung der Eisenbahnstraße mit Aufwertung der 1B-Lagen.
Nachteile



Stärkung nur eines Pols der Innenstadt (im Osten). Für die Erweiterungsfläche am
Vauban-Carrée ist eine städtebaulich und funktional sinnvolle Verwendung zu
finden.
Risiko der Entwicklung am Vauban-Carrée – eine einzelhandelsrelevante
Verwendung ist wenig wahrscheinlich. Es hätte die Verminderung der
Grundstückswerte der stadteigenen HPS GmbH zur Folge. Allerdings wäre die
Wertminderung nicht so hoch, wie im Falle eines großen Centers auf dem
Enklerplatz.
Risiko des Verlustes des Ankermieters (Elektronik-Markt) aus dem SaarpfalzCenter ist reduziert, aber nicht vollständig gebannt.
Alternative 4 – Innerstädtischer Wohnraum und Ladenzeile am Enklerplatz
Die Alternative 2 mit der behutsamen Einzelhandelsentwicklung beginnend am Vauban-
Carrée ließe sich mit dem Ausbau attraktiver Wohnraumlagen auf dem Enklerplatz
verbinden. Gleichzeitig bleibt durch entsprechende planerische Anordnung ein gewisser
Spielraum für die Entwicklung eines zusätzlichen Einzelhandelsangebotes im Rahmen
der Fortsetzung der Ladenzeile (Erdgeschoss) in der Talstraße in Richtung Osten
erhalten. Auf dem ehemaligen Gelände Mühlenz-Schuhe befindet sich eine
Erweiterungsfläche für weiteren Einzelhandel.
Abb. 8: Enklerplatz – Ladenzeile und hochwertiger Wohnraum
Vorteile

29
Hochwertiger Wohnraum in der Innenstadt.





Fortführung der bisherigen Bebauung im vorhandenen städtebaulichen Maßstab.
Belebung der Eisenbahnstraße mit Aufwertung der 1B-Lagen.
Stärkung nur eines Pols der Innenstadt (im Westen) wäre abgeschwächt.
Verlust des Ankermieters im Saarpfalz-Center ist gebannt.
Einzelhandelserweiterung von bis zu 2.500 qm möglich.
Nachteile


Ein Center-Entwickler als Investor wäre wohl nicht mehr interessiert.
Ein Einzelhandelsmagnet am Enklerplatz ist nicht unterzubringen.
Um eine städtebaulich und funktional sinnvolle Bebauung bzw. Verwendung des
Enklerplatz zu finden, bietet es sich an, einen Ideenwettbewerb z.B. unter
Architekturstudierenden als Projektarbeit auszuschreiben.
Bei einer Verwendung des Enklerplatzes – wie in Alternative 4 – vorgeschlagen, geht
wertvoller Parkraum im Osten der Stadt verloren. Als Ausweichmöglichkeit bietet sich der
Parkplatz vor der Jugendherberge an; u.U. müsste dort ein Parkhaus errichtet werden,
um die notwendige Anzahl an Stellplätzen bereitzuhalten. Dies hätte aufgrund der
Laufwege eine Aufwertung der Eisenbahnstraße von Rondell bis Talstraße zur Folge.
Die Kombination der beiden Alternativen 2 und 4 ist gegenüber einem offenen City-Center
an drei Standorten (Alternative 1) als zweitbestes Konzept zur Innenstadterweiterung
anzusehen.
 Ein offenes Center an drei Standorten im Westen und Osten der Talstraße – die
Hohenburg Galerie I-III - ist aus Sicht der Stadtentwicklung der Innenstadt
eindeutig zu präferieren. Die Innenstadtverträglichkeit ist mit einem Ausbau der
einzelhandelsrelevanten Verkaufsfläche um maximal 7.500 qm gegeben. Die
beiden Pole sind einigermaßen gleichgewichtig und groß genug, um jeweils
attraktive Ankermieter zu beherbergen. Die Gesamtgröße des offenen Centers
(16.500 qm) macht die Investition und das Management des Einkaufszentrums
interessant für bundesweite Center-Entwickler, wie ECE.
 Die Klammer mit Magnetbetrieben im Westen und im Osten der Talstraße erhöht
die Kundenfrequenz in ihrem zentralen Bereich (Christian Weber Platz). Eine
deutliche Steigerung der Attraktivität der Innenstadt ist zu erwarten – auch im
Bereich der unteren Eisenbahnstraße.
 Die Verwaltung sollte die beiden strategischen Grundstücke (Vauban-Carrée und
Enklerplatz) in einem wettbewerblichen und öffentlichen Bieterverfahren
„vermarkten“. Als Vorgabe sollte gelten, die Grundstücke gemeinsam unter einem
Dach einzelhandelsrelevant zu entwickeln.47
47
Wettbewerbsverfahren zur städtebaulichen Entwicklung empfiehlt das bayrische Staatsministerium des
Innern (2003).
30
5. FAZIT UND WEITERFÜHRENDE SCHRITTE
Mit dem Konzept zur Innenstadtentwicklung bieten wir einen Ausschnitt auf die
Themenvielfalt der Handlungsfelder unserer Stadt Homburg. Damit wollen wir eine
sachlich orientierte Diskussion mit der Öffentlichkeit, der Verwaltung und den politischen
Entscheidungsträgern anstoßen. In diesem Sinne stellt das Konzept Teil eines
zukunftsweisenden Masterplanes für die Stadt dar. Weitere Bereiche müssen folgen, um
einen vollständigen Leitfaden zu entwickeln.
Wir haben uns auf die Entwicklung der Innenstadt beschränkt und setzen den
Schwerpunkt auf die Stärkung des Einzelhandelangebotes der City Homburgs, da aus
unserer Sicht irreversible Fehlentscheidungen seitens der Stadtverwaltung anstehen. Die
Analyse von Trends im Einzelhandel (Internethandel), der künftigen Bevölkerungsverluste
sowie ein geringes Wirtschaftswachstum machen eine deutliche Ausweitung der
einzelhandelsrelevanten Kaufkraft äußerst unwahrscheinlich. Selbst bei Berücksichtigung
einer gewissen Verlagerung von Einzelhandelsbetrieben von den Randlagen Homburgs
in die Innenstadt, birgt ein Einkaufszentrum mit einer zusätzlichen Verkaufsfläche von
18.200 qm am Enklerplatz die realistische Gefahr von erheblichen Leerständen und
Verödungstendenzen bestehender Gewerbeflächen. Zudem sollte eine ausgewogene
Entwicklung an den beiden Polen (West und Ost) der Talstraße stattfinden.
Innenstadtverträglich erscheint maximal eine Ausweitung neuer Verkaufsflächen in der
Größenordnung von maximal 7.350 qm. Um gleichzeitig dem Ansinnen eines großen
Center-Unternehmens nachzukommen und die beiden Pole gleichmäßig zu entwickeln,
schlagen wir ein offenes Center an drei Standorten (Enklerplatz, Vauban-Carrée und
Saarpfalz-Center) vor. Eine Integration der bestehenden Verkaufsfläche des SaarpfalzCenters ist realistisch und ermöglicht das „Management in einer Hand“ eines
Einkaufszentrums, Hohenburg Galerie I-III, in einer Größenordnung von insgesamt
17.650 qm.
Die bisherigen Versäumnisse der Verwaltung, wie die mangelnde gemeinsame
Vermarktung städtischer Grundstücke, liegen offen. Die Stadt bzw. der Stadtrat muss
seinen Gestaltungsrahmen nutzen! Es ist noch nicht zu spät: Wir halten es für möglich,
mit den aktuellen Interessenten, Verhandlungen im Hinblick auf eine für die Innenstadt
sinnvolle Paketlösung erfolgreich zu führen. Ein „Runder Tisch“ mit allen Betroffenen und
Beteiligten böte sich hierfür an.48 Unter Umständen wäre jetzt noch eine gemeinsame
Vermarktung mit einem wettbewerblichen Bieterverfahren der strategischen Grundstücke
Vauban-Carrée und Enklerplatz möglich.
Weiterführende Schritte
Selbst im Bereich des Einzelhandels sind noch weite Felder offen: die Stärkung der
Attraktivität anderer Lagen in der Innenstadt, wie der Altstadt oder den 1B-Lagen in der
Eisenbahnstraße zwischen Rondell und Hauptbahnhof; bzw. eine höhere Attraktivität
bzw. die Wiederbelebung der Stadtteilzentren. Dazu brauchen wir eine Prozessstruktur,
mit Hilfe derer kreative Ideen von einer Vielzahl an Beteiligten entwickelt werden. Nur ein
48
Ein positives Beispiel ist Weiden mit einem für alle verbindlichen Empfehlungskatalog ganz konkreter
Handlungsmaßnahmen zur Entwicklung eines innerstädtischen Einkaufszentrums (Weiden 2011).
31
rollierender Masterplan, der auf der Stadtentwicklungsstrategie 2025 aufsetzt, wird dies
für eine nachhaltige Entwicklung Homburgs leisten.
Die Einzelhandelsentwicklung ist durch ein schlüssiges Verkehrskonzept und ein
Parkleitsystem mit dezentralen Parkräumen – verteilt um die Innenstadt – zu ergänzen.
Auch mit Blick auf die Verkehrsbelastung und dem Parken hat ein offenes Center mit
mehreren Standorten deutliche Vorteile gegenüber dem bisher geplanten geschlossenen
Ein-Center-Modell.
32
LITERATURVERZEICHNIS
Beckmann, R.M. / Lembcke, J. / v. Schlippenbach, U. / Wiemken, T. (2008) Integration
innerstädtischer Einkaufszentren, Qualitative Integrationskriterien und Steuerung von
Verträglichkeitsgutachten, Deutsche Seminar für Städtebau und Wirtschaft (DSSW), Berlin
(2008)
Beckmann, R.M. / Linnhoff, Ch. (2012) Wirkung von Einkaufszentren in der Innenstadt,
Synoptische Aufbereitung vorliegender Studien, Deutsche Seminar für Städtebau und
Wirtschaft (DSSW), Berlin (Mai 2012)
CIMA (2011). Verträglichkeitsgutachten zur möglichen Realisierung der STADTGALERIE
PIRMASENS, CIMA Beratung + Management, Köln (November 2011)
CIMA (2010). Marktgutachten zum Raumordnungsverfahren für das geplante „City-Center“ in der
Stadt Völklingen, CIMA Beratung + Management, Stuttgart (Januar 2010)
ECE (2012). Europa-Galerie Saarbrücken, Broschüre, ECE Projektmanagement, Hamburg
(8.12.2012)
FIRU / isoplan (2010). Handbuch zur Stadtentwicklungsstrategie 2025, Stadtentwicklung
Homburg, FIRU, Kaiserslautern & isoplan marktforschung, Saarbrücken (Mai 2010)
Föhrer, M. / Schuder, A.Q. (2011). Einkaufscenterplanung in der Homburger City –
Ersteinschätzung, Auftraggeber: Arbeitskreis Pro Homburg, Stadt + Handel (20.07.2011).
GMA (2009). Auswirkungsanalyse zur Ansiedelung von Einzelhandelsnutzungen am Standort
Homburg/Saar, Mannlichstraße, Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung, Köln (Mai
2009)
Handelsblatt (2013). So ein Einkaufserlebnis kann das Internet nicht bieten, Shopping-CenterBetreiber Otto, www.handelsblatt.com (21.02.2013)
isoplan (2011). Einzelhandelskonzept zur Belebung des Stadtkerns von Bexbach, isoplan
marktforschung, Saarbrücken (20.12.2011)
isoplan (2004). Märktekonzept für den Innenstadtbereich der Kreisstadt Homburg,
Ergebnisbericht, isoplan marktforschung, Saarbrücken (06.06.2004)
isoplan / FIRU (2007). Stadtumbau West, Städtebauliches Entwicklungskonzept für die Kreisstadt
Homburg, Teil A: Gesamtstädtisches Entwicklungskonzept, isoplan marktforschung,
Saarbrücken & FIRU, Kaiserslautern (11.04.2007)
Junker, R. / Kühn, G. / Pump-Uhlmann, H. (2011). Zum Umgang mit großen innerstädtischen
Einkaufscentern, Arbeitshilfe, Ministerium für Wirtschaft, Energie, Bauen, Wohnen und
Verkehr des Landes Nordrhein-Westfalen (Januar 2011)
Lademann, R.P. (2011). Innerstädtische Einkaufszentren, Eine absatzwirtschaftliche
Wirkungsanalyse, GHS Göttingen Bd. 77, Göttingen (2011)
Landtag des Saarlandes (2012). Antwort zu der Anfrage der Abgeordneten Barbara Spaniol (DIE
LINKE), betr.: Raumordnungs- bzw. Planungsverfahren für die auf dem Enklerplatz in
Homburg geplante Einkaufsgalerie, Drucksache 14/703 (16.02.2012)
33
Möller, K.P. (2010). Wirkung innerstädtischer Einkaufscenter auf die Stadtwirtschaft in
Mittelzentren, Beispiel: ECE Stadtgalerie Hameln (2010)
Neuheisel, P. (2013). Neue Diskussion über ECE-Größe, Saarbrücker Zeitung (06.02.2013)
Neuheisel, P. (2012). Einkaufscenter, der nächste Schritt, Stadtrat stimmt Verkauf von
Schlüsselgrundstücken auf dem Enklerplatz zu, Saarbrücker Zeitung (04.05.2012)
Saarland (2006). Verordnung über den Landesentwicklungsplan, Teilabschnitt „Siedlung“,
Amtsblatt des Saarlandes (14. Juli 2006) S. 962-1008
SaarWirtschaft (2012). Stadt- und Citymanager informieren sich in Neunkirchen (09/2012)
Salzmann, Th. (2013). Die aktuellen Pläne für die Truppach, Die Rheinpfalz (08.02.2013)
Schreiber, K. (2011a). Einzelhandelskonzept für die Kreisstadt Homburg/Saar, Fortschreibung
des Märktekonzeptes von 2006, isoplan marktforschung, Saarbrücken (23.05.2011)
Schreiber, K. (2011b). Einzelhandelskonzept für die Kreisstadt Homburg/Saar, Fortschreibung
2012, isoplan marktforschung, Saarbrücken (6.12.2011)
Schreiber, K. (2006). Märktekonzept für die Kreisstadt Homburg, isoplan marktforschung,
Saarbrücken (Dezember 2006)
Staatsministerium des Innern (2003). Forschungsbericht Innerstädtische Einkaufszentren,
Kurzfassung, Materialien für den Städtebau und die Städtebauförderung, Bayrisches
Staatsministerium des Innern (2003)
Statista (2013a). Online-Käufer in Deutschland an der Gesamtbevölkerung,
www.statista.com/statistik/daten/studie/2054/umfrage/anteil-der-online-kaeufer-indeutschland/ (Abruf 05.03.2013)
Statista (2013b). E-commerce Umsätze in Deutschland 2000-2013,
www.statista.com/statistik/daten/studie/71568/tab/1/umfrage/online-umsatz-mit-waren-seit2000/ (Abruf 05.03.2013)
Statista (2013c). Bruttoumsatz im deutschen Einzelhandel im engeren Sinn,
www.statista.com/statistik/daten/studie/70190/umfrage/umsatz-im-deutschen-einzelhandelzeitreihe/ (Abruf 05.03.2013)
Statista (2013d). Managementunternehmen für Einkaufszentren in Deutschland in 2011,
www.statista.com/statistik/daten/studie/180424/umfrage/managementunternehmen-fuereinkaufszentren/ (Abruf 05.03.2013)
Statistisches Amt Saarland (2012a). Statistisches Jahrbuch Saarland 2012, Saarbrücken
Statistisches Amt Saarland (2012b). Saarländische Gemeindezahlen 2012, Saarbrücken
Statistisches Bundesamt (2011). Demographischer Wandel in Deutschland, Heft 1,
Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung im Bund und in den Ländern, Wiesbaden (März
2011)
Weiden (2011). Empfehlungen des Runden Tisches an den Weidener Stadtrat für die Planung und
Entwicklung eines Einkaufszentrums in Weiden (November 2011)
34
ANLAGEN
Anlage 1 – Konzepte zur Stadtentwicklung Homburgs
Erscheinungsjahr
Titel
Thema
Einzelhandelskonzept für die Kreisstadt
Homburg/Saar
Einzelhandel,
Mai 2010
Handbuch zur Stadtentwicklungsstrategie 2025
Stadtentwicklung
Mai 2009
Auswirkungsanalyse zur Ansiedelung von
Einzelhandelsnutzungen am Standort
Homburg/Saar Mannlichstraße *
Einzelhandel,
April 2007
Stadtumbau West, Städtebauliches
Entwicklungskonzept für die Kreisstadt Homburg
Stadtteilentwicklung,
Einzelhandel
Dezember 2006
Märktekonzept für die Kreisstadt Homburg
Einzelhandel
Märktekonzept für den Innenstadtbereich der
Kreisstadt Homburg
Einzelhandel
(Autor)
Dezember 2011
(Schreiber, K.)
ECE-Ansiedlung
Mannlichstraße
(Schreiber, K.)
Juni 2004
Auftraggeber: Stadt Homburg; Auftragnehmer: isoplan, Saarbrücken, z.T. mit FIRU, Kaiserslautern
* Auftraggeber: WOBA Pirmasens; Auftragnehmer: GMA, Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung,
Ludwigsburg
Anlage 2
Anteil der Online-Käufer an der Gesamtbevölkerung in Deutschland 2000-2012
Quelle: www.statista.com (2013a). Erläuterung: Anteil der Konsumenten in Deutschland, die in den letzten 12
Monaten im Internet eingekauft haben.
35
Anlage 3
E-Commerce Umsätze in Deutschland 2000-2013 (in Mrd. EUR)
Quelle: www.statista.com (2013b); HDE-Berechnungen. Enthalten sind Transaktionen
über materielle Güter, Dienstleistungen, Nutzungsrechte und Informationen.
Anlage 4
Managementunternehmen für Einkaufszentren in Deutschland
(nach Anzahl der betreuten Einkaufszentren in 2011)
Quelle: www.statista.com (2013d)
36
Anlage 5
Kaufkraftströme 2011 im Einzugsgebiet Homburg
Quelle: Schreiber (2011b) S. 41.
Anlage 6
Verkaufsfläche und Umsatz des Einzelhandels in der Innenstadt (City)
Quelle: Berechnung von Schreiber (2011b) S. 41.
37
Anlage 7
Homburger wollen zwei kleinere Center
Weder noch
13,0%
Großes Center
18.500 m² VKF
36,3%
Mehrcentermodell
Zwei kleinere Center
auf Vaubanund Enklerplatz
50,7%
C.M.R. Mannheim im Auftrag vom Arbeitskreis „Pro-Homburg“
500 Wahlberechtigte, repräsentative Umfrage (09.01.2012)
38
39