Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 7820-40 der

Vorhabenbezogener
Bebauungsplan Nr. 7820-40
der Bundesstadt Bonn
Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Kessenich
Begründung und Umweltbericht
I.
Begründung
1
Allgemeines
1.1 Plangebiet 1.2 Vorhandenes Planungsrecht 1.3 Planungsanlass 1.4 Planungsablauf 1.5 Entwicklung des städtebaulichen Planentwurfes
2
Ziele und Zwecke des Bebauungsplanes
2.1 Wesentliche Ziele des Bebauungsplanes 2.2 Festsetzungen des Bebauungsplanes 2.2.1 Art der baulichen Nutzung
2.2.2 Maß der baulichen Nutzung
1.2.3 Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche
1.2.4 Kindergarten
1.2.5 Sonstige Festsetzungen
1.2.6 Hinweise
2.3 Erschließung 2.3.1 Äußere Erschließung
2.3.2 Innere Erschließung
2.3.3 Ruhender Verkehr
2.3.4 Grün- und Freiflächen, Pflanzmaßnahmen, Maßnahmen zum Artenschutz
2.3.5 Ver- und Entsorgung
3
Auswirkungen des Bebauungsplanes
3.1 Städtebauliche Auswirkungen 3.2 Verkehrliche Auswirkungen 3.3 Sonstige Auswirkungen 3.4 Umweltauswirkungen 1.
Allgemeines
1.1
Plangebiet
Das Plangebiet des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 7820-40 liegt im Stadtbezirk Bonn, Ortsteil
Kessenich, und erstreckt sich zwischen der August-Bier-Straße, der Reuterstraße, der DB-Bahnstrecke
Bonn-Koblenz und der östlichen Grenze der Grundstücke Franz-Lohe-Straße 1 bis 21. Im
Geltungsbereich des Bebauungsplanes liegen das ca. 18.233 m² umfassende Grundstück des
Vorhabenträgers Franz-Lohe-Straße 1a, Teile der nördlich angrenzenden städtischen Grünfläche, der
öffentliche Straßenraum der Oskar-Walzel-Straße sowie ein Teilbereich der Reuterstraße. Der
Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans hat insgesamt eine Fläche von ca. 28.530 m².
Der Geltungsbereich des Vorhaben- und Erschließungsplanes (VEP) umfasst im Wesentlichen das
Grundstück des „ehemaligen Autohauses an der Reuterbrücke“. Gegenwärtig ist das Areal mit der
maroden Bausubstanz der vormaligen Verkaufsräume und Werkstätten bestanden. Die Freibereiche sind
weitgehend versiegelt und weisen eine im Südwesten liegende Senke mit einem Höhenunterschied von
ca. 6,0 m gegenüber den nördlichen und östlichen Teilen des Grundstücks auf. Ergänzend wurde das
VEP-Gebiet zum Einen durch die Einbeziehung der südlich angrenzenden Gartenlandparzellen arrondiert.
In diesem Bereich befindet sich derzeit ein dichter Bestand teils satzungsgeschützter Bäume. Zum
Anderen ist zur Erschließung der Wohnbebauung die Einbeziehung eines Teil der öffentlichen
Grünfläche im Nordosten des Plangebietes erforderlich.
Die Baustruktur der Nachbarschaft des Plangebietes ist durch unterschiedliche Bautypologien und
Nutzungen geprägt. Im nördlichen Abschnitt der August-Bier-Straße befinden sich drei- bis
viergeschossige Gebäude mit Wohnnutzung und gewerblicher Nutzung. In der westlich des Plangebiets
verlaufenden Franz-Lohe-Straße befindet sich am Nordende ein fünfgeschossiges Wohngebäude (zzgl.
Technikgeschoss). Die Bebauung setzt sich mit zweigeschossigen Wohnzeilen (zzgl. Satteldach) fort, die
im südlichen Abschnitt bis zur Eduard-Otto-Straße auf drei- bis viergeschossige Gewerbebauten sowie
mehrere Mehrfamilienhäuser (III+S Geschosse) treffen. Östlich des Plangebietes stellt die Bahntrasse
eine städtebauliche Zäsur dar. Dahinter befindet sich das großformatige, 18-geschossige „Bonn-Center“
sowie Verkehrsflächen größeren Umfangs. Südlich grenzt ein größerer Freibereich mit Gartennutzungen
an. Die nördlich liegende Reuterstraße bildet die Grenze zur Südstadt.
1.2
Vorhandenes Planungsrecht
Der Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region Bonn/Rhein-Sieg (GEP Bonn/
Rhein-Sieg) umfasst räumlich die kreisfreie Stadt Bonn. In diesem ist das Plangebebiet als Allgemeiner
Siedlungsbereich (ASB) ohne weitere Differenzierungen dargestellt.
Der gültige Flächennutzungsplan der Bundestadt Bonn stellt das Plangebiet als gemischte Baufläche bzw.
als Grünfläche dar. Insofern kann der Bebauungsplan nicht als aus dem Flächennutzungsplan gemäß § 8
Abs. 2 Baugesetzbuch entwickelt angesehen werden. Mit Aufstellung des Bebauungsplanes wird der
Flächennutzungsplan daher im Parallelverfahren gem. § 8 Abs. 3 BauGB geändert.
Verbindliches Planungsrecht besteht für das Plangebiet in Form der Bebauungspläne 7820-71 und 782010. Der Bebauungsplan Nr. 7820-71, der am 22.4.1967 Rechtskraft erlangt hat, weist für den nördlichen
Bereich des Plangebietes entsprechend der heutigen Nutzungen öffentliche Verkehrs- bzw. Grünflächen,
für das Gelände des ehemaligen Autohauses sowie Teile der südlichen Grabeland-Parzellen ein
Gewerbegebiet (GE) in offene Bauweise aus. Die Obergrenzen für das Maß der baulichen Nutzung sind
mit einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,6 und einer Baumassenzahl (BMZ) von 3,0 sowie einer
maximalen Höhe baulicher Anlagen von 66,0 m ü. NHN festgesetzt. Mit der 1. Änderung des
Bebauungsplanes, die im Jahre 2011 rechtskräftig geworden ist, wurden zentren- und
nahversorgungsrelevante Einzelhandelsbetriebe sowie Vergnügungsstätten innerhalb des Plangebietes
ausgeschlossen. Für die übrigen Grabelandparzellen im Süden des Plangebietes trifft der aus dem Jahre
1990 stammende Bebauungsplan Nr. 7820-10 die planungsrechtlichen Festsetzungen. Dieser weist hier
private Grünfläche mit den näheren Zweckbestimmungen Dauerkleingärten bzw. Gärten aus.
Die Grabelandflächen sind Teil eines größeren, sich entlang der Bahn-Trasse zwischen der Reuterbrücke
und Dottendorf erstreckenden Grünzuges. Diesen Grünzug beschreibt das Integrierte Freiraumsystem der
Bundesstadt Bonn (IFS 2012) als Kernbereich. Beim IFS handelt es sich um gutachterliche Aussagen zur
Qualifizierung von in die Abwägung einzustellenden Belangen im Zusammenhang mit städtebaulichen
Planungen. Zu dem Grünzug trifft es die folgenden Aussagen bzw. Entwicklungsempfehlungen: „Dieser
Grünzug stellt eine stadtstrukturell bedeutsame Freiraumachse in nord-südlicher Richtung dar.
Anschlüsse findet er über Grünverbindungen zur Innenstadt Bonn und im Süden an den Grünzug
Dottendorf mit Fortsetzung in Richtung Bad Godesberg. Er ist als Kerngebiet gekennzeichnet. Zwar mag
die Freihaltung der Flächen auf früheren, im FNP noch dargestellten Straßenplanungen beruhen, was
aber die aktuelle Bedeutung für das Freiraumsystem (hier insbesondere für innerstädtische Erholung, die
kleinklimatischen Belange und als Vernetzungs- und Pufferzone entlang der Bahnlinie) innerhalb des
nahezu flächendeckenden Siedlungsbandes Bonn-Bad Godesberg nicht infrage stellt.
Wie beim Grünzug Dottendorf muss jede weitere bauliche Inanspruchnahme vermieden werden, um einer
sich sonst weiter abzeichnenden sukzessiven Zerstückelung und (Teil-) Entwertung nachhaltig entgegen
zu treten. Eine Reduzierung auf eine lediglich funktionelle Grünverbindung ohne eigenständige,
städtebaulich wirksame räumliche Ausprägung ist hier als eine Minimallösung ebenfalls nicht
zielführend. Für den gesamten Grünzug, einschließlich möglicher Schnittstellen und Vernetzungen in
benachbarte Siedlungsquartiere (darunter die Museumsmeile Bonn östlich der Bahn) und Grünflächen
sollte ein verbindliches freiraumbezogenes Planwerk (Grünordnungsplan) aufgestellt werden, das nicht
nur der Flächensicherung dient, sondern eine (gegebenenfalls auch schrittweise) Umsetzung einzelner
Maßnahmen zur ökologischen und gestalterischen Anreicherung und Entwicklung konkretisiert. Es sollte
verbindlichen Niederschlag in den Ebenen der vorbereitenden und verbindlichen Bauleitplanung finden,
wobei auch eine Aufstellung von zweckorientierten Bebauungsplänen zur Freiflächensicherung zu prüfen
ist.“
Das Vorhaben liegt zwar im Bereich des IFS, entsteht allerdings im Wesentlichen auf heute versiegelten
Flächen des ehemaligen Autohauses Reuterbrücke. Lediglich südliche Teilflächen des Plangebietes liegen
in den heute vorhandenen Gartenanlagen. Die öffentliche Grünfläche an der Reuterbrücke mit starkem
Baumbewuchs bleibt von den Baumaßnahmen im Wesentlichen unberührt und erfährt im Plangebiet
durch die geplante bahnparallele Grünfläche (Wiese mit Obstbäumen) entlang der Bahn erstmals eine
Vernetzung mit dem Freiraum südlich des Plangebietes. Gerade diese bahnparallele Grünfläche stellt
somit ein verbindendes Element im Sinne des IFS dar.
Das neue Bauvorhaben schafft im beruhigten Innenbereich eine größere, zusammenhängende Freifläche.
Diese ist aus Schallschutzgründen zwar stark baulich eingefasst. Im Südwesten sind jedoch Vernetzungen
in die angrenzenden Gartenflächen möglich.
Insgesamt leistet das Bauvorhaben einen Beitrag zur Deckung des im Bonner Raum bestehenden
Wohnbedarfs. Zudem kann durch die Reaktivierung einer brachgefallenen Fläche im innerstädtischen
Bereich die Neuausweisung von Bauland an den Stadträndern minimiert und der Abwanderung in die
Umlandgemeinden sowie den zunehmenden Pendlerverkehren entgegengewirkt werden.
1.3
Planungsanlass
Die Garbe Bonn GmbH & Co. KG, eine Tochtergesellschaft der Garbe Immobilien-Projekte GmbH,
Hamburg, hat im August 2012 das Grundstück des ehemaligen Autohauses an der Reuterbrücke nach
Aufgabe der vorherigen Nutzung mit dem Ziel einer Wohnbauentwicklung erworben.
Die Grundstücksentwicklung zu Wohnbauzwecken entspricht dem Ziel der Bundesstadt Bonn, dem
bestehenden und zukünftigen Bedarf an Wohnraum durch eine aktive Wohnbauentwicklungsplanung
gerecht zu werden. Entgegen des bundesweiten Trends sinkender Bevölkerungszahlen wird für die
Region Bonn/Rhein-Sieg auch über das Jahr 2030 hinaus eine Bevölkerungszunahme erwartet. Die
Bevölkerungsentwicklung der letzten Jahre bestätigt diesen prognostizierten Trend. Begründet wird diese
vor allem durch regionale und überregionale Wanderungsgewinne, von denen insbesondere Bonn als
wirtschaftlicher Wachstumsmotor der Region profitiert. Die Stadt verzeichnet zudem ein natürliches
Bevölkerungswachstum durch einen Geburtenüberschuss. Auch der Trend zur Singularisierung der
Haushalte und die weiter zunehmende Wohnflächeninanspruchnahme pro Person fördern die Nachfrage
nach Wohnraum.
Zur Verbesserung des Wohnungsangebotes soll insbesondere die Nachverdichtung im Zuge der
Innenentwicklung forciert werden. Es besteht im Stadtgebiet jedoch nur noch ein begrenztes Angebot
entsprechender Wohnbaupotentialflächen. Eine Umnutzung des seit mehreren Jahren brach liegenden
vormals gewerblich genutzten Grundstücks für Wohnbauzwecke bietet sich durch die günstige
innerstädtische Lage mit einer guten Erreichbarkeit von Arbeitsplätzen, Infrastruktur und der zentralen
Versorgungseinrichtungen daher in besonderem Maße an.
1.4
Planungsablauf
Im Hinblick auf das Planungsziel, am Standort des ehemaligen Autohauses eine Wohnbebauung zu
realisieren, entwickelte die Garbe GmbH gemeinsam mit den Fachämtern der Stadt Bonn im Jahre 2012
die Grundlagen für einen städtebaulichen Wettbewerb. Von Dezember 2012 bis März 2013 wurde dann
durch die Garbe Bonn GmbH ein städtebaulicher Wettbewerb mit sieben Architekten und Stadtplanern
ausgelobt. Die Ergebnisse wurden der Öffentlichkeit im Rahmen einer Ausstellung im Stadthaus im April
2013 präsentiert. Der prämierte Siegerentwurf wurde entsprechend der Empfehlungen des Preisgerichtes
für die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 Baugesetzbuch überarbeitet. In ihrer
Sitzung am 02.07.2013 fasste die Bezirksvertretung Bonn den Beschluss zur Durchführung der
frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit am Planverfahren. Die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung
erfolgte daraufhin in der Zeit vom 07.10.2013 bis einschließlich 18.10.2013. Darüber hinaus fand am
10.10.2013 eine Bürgerversammlung statt. In der Bürgerversammlung wurde eine inzwischen erfolgte
Weiterbearbeitung des Planentwurfes präsentiert. Die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger
öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 Baugesetzbuch erfolgte bereits zur Vorbereitung des
Wettbewerbes im Zeitraum vom 06.11.2012 bis einschließlich 23.11.2012.
Die Vorhabenträgerin und das beauftragte Planungsbüro führten im weiteren Verfahren auf eigene
Initiative zwei „Nachbarschaftsgespräche“ mit Vertretern der Anwohnerschaft und der Politik durch. Die
Ergebnisse der Nachbarschaftsgespräche sowie der geäußerten Anregungen und Bedenken aus der
frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung flossen in eine weitere Planüberarbeitung sowie die
Fortschreibung der Fachgutachten ein.
In ihrer Sitzung am 29.04.2014 wurde die Bezirksvertretung Bonn über die von Seiten der Bürgerschaft in
der Öffentlichkeitsbeteiligung vorgetragenen Schwerpunktthemen und die sich hieraus ergebenden
Änderungen in der Planung informiert. Hierauf aufbauend beauftragte die Bezirksvertretung Bonn die
Verwaltung, zusammen mit der Vorhabenträgerin die überarbeitete Planung in einer Bürgerveranstaltung
den betroffenen Bürgerinnen und Bürgern vorzustellen und zu diskutieren sowie den Bürgerinnen und
Bürgern ausreichende Gelegenheit zur erneuten Stellungnahme zu geben. Zusätzlich sollten die bis zu der
Veranstaltung vorliegenden Materialien zu einem quartiersübergreifenden Verkehrskonzept vorgestellt
und diskutiert werden. Auf der Grundlage der überarbeiteten Planung unter Berücksichtigung der
Ergebnisse der Bürgerveranstaltung sollte das Planverfahren anschließend weitergeführt werden. Nach
weiterer Überarbeitung des Plankonzeptes fand am 27.06.2014 eine erneute Informationsveranstaltung
der Bürgerschaft statt. Zudem erhielt die Öffentlichkeit Gelegenheit, im Zeitraum vom 30.06.2014 bis
04.07.2014 Einsicht in die Pläne zu nehmen.
1.5
Entwicklung des städtebaulichen Entwurfes
Die in mehreren Schritten erfolgte Weiterentwicklung des aus dem Wettbewerb hervorgegangenen
städtebaulichen Siegerentwurfes ergab verschiedene Modifikationen. Aus Gründen des Schallschutzes
wurde die Öffnung der Bebauung zur Bahntrasse im Südosten geschlossen. Vor diesem Hintergrund
erfolgte eine Arrondierung des Plangebietes durch die Einbeziehung südlich angrenzender
Grabelandparzellen. Weiterhin umfasste die Überarbeitung die Reduzierung der Baumasse zur
angrenzenden Bestandsbebauung. Dabei wurden zwei großformatige Gebäudezeilen in vier kleinere
Baukörper aufgelöst sowie deren Geschossigkeit teils reduziert. Von einer zwischenzeitlich vorgesehenen
Bebauung des nördlich angrenzenden städtischen Grundstücks mit einer gewerblichen Bebauung wurde
abgesehen. Dieses bleibt als Grünfläche mit ihrem Baumbestand weitgehend erhalten und bildet einen
„grünen Rand“ zwischen neuem Quartier und Reuterbücke. Lediglich die neue bahnparallele
Verkehrstrasse führt über die Grünfläche.
Darüber hinaus wurde die Eingangssituation zum Quartier gegenüber dem Wettbewerbsergebnis mit dem
Ziel einer stärkeren Öffnung zur August-Bier-Straße und dem angrenzenden Wohngebiet modifiziert. Der
nördliche Teil des Schallschutzriegels wird daher schmaler ausgebildet und in Richtung Westen
verlängert. Der vormals siebengeschossige Gebäudekopf entfällt. Der gestaltete Vorplatz stellt den
Auftakt zum Wohnquartier dar. Die sechsgeschossige Blockrandstruktur im Nordosten des Plangebietes
schützt das Quartier wirksam vor Bahn- und Straßenverkehrslärm. Zum ruhigen Quartiersinneren faltet
sich der Baukörper nach Südwesten mehrfach auf. Die Abwicklungslänge der ruhigen Fassadenseite wird
dadurch vergrößert. Außerdem wird der große Innenbereich im Zusammenspiel mit dem zentralen Solitär
auf diese Weise gegliedert und kleinteilige Freibereiche geschaffen.
Die noch im Wettbewerb vorgesehenen bahnseitigen Loggien (Wintergärten) wurden zwischenzeitlich
bau- und schalltechnisch untersucht. Dabei hat sich vor dem Hintergrund der hohen
Immissionsbelastungen herausgestellt, dass die Loggien für die Gewährleistung gesunder
Wohnverhältnisse in den angrenzenden Aufenthaltsräumen nicht erforderlich sind. Die Auffaltungen des
Baukörpers ermöglichen die Orientierung aller Aufenthaltsräume nach Südwesten, so dass bahnseitig und
zur Reuterstraße nur nicht schutzbedürftige Nebenräume und Treppenhäuser vorgesehen werden. Die
außenliegende Fassade zur Bahn wird durch Vor- und Rücksprünge, unterschiedliche Materialien, einen
differenzierten Verlauf des oberen, bahnseitig zurückversetzten Geschosses und durch die Betonung der
Eingangsbereiche akzentuiert und gegliedert.
2
2.1
Ziele und Zwecke des Bebauungsplanes
Wesentliche Ziele des Bebauungsplanes
Wesentliches Ziel des Bebauungsplanes ist die Realisierung eines attraktiven Wohnquartiers mit einem
differenzierten Angebot an zeitgemäßen Miet- und Eigentumswohnungen und hoher Aufenthaltsqualität
im Freiraum.
Das neue Quartier soll ein Angebot für unterschiedliche Haushaltstypen und Generationen bieten.
Barrierefreie Haus- und Wohnungszugänge, vielfältige Wohnungsangebote von 2 – 5 Zimmern, eine
moderne, energieeffiziente Gebäudeausstattung und attraktive Grün- und Freianlagen sind wesentliche
Merkmale des Konzeptes. Die neuen Wohngebäude sollen zwischen drei und sechs Vollgeschossen,
teilweise zuzüglich Staffelgeschoss, mit extensiv begrünten Flachdächern aufweisen. 30 % der
Wohnungen entsprechen dabei den Kriterien der sozialen Wohnraumförderung für das Land NordrheinWestfalen. Eine zweigruppige Kindertagesstätte im mittig an der südlichen Plangebietsgrenze gelegenen
viergeschossigen Baukörper Baublock soll den Kindern des Wohnquartieres zur Verfügung stehen.
Ein weiteres öffentliches Ziel des Bebauungsplanes ist die Freihaltung einer rd. 26 m breiten
bahnparallelen Verkehrstrasse. Dadurch soll eine Erschließungsoption für die Flächen südlich des
Plangebietes bis zum Rheinweg gesichert sowie eine langfristige Erweiterung des Gleiskörpers der linken
Rheinstrecke offen gehalten werden.
Die Freibereiche im Inneren des Wohnquartiers stellen sich als ruhiges und autofreies Wohnmilieu dar,
gestaltet durch die gemeinschaftlich nutzbare „Grüne Mitte“ und den Erdgeschosswohnungen
vorgelagerten privaten Gärten. Das an den Wohnweg als Haupterschließung angegliederte Wegenetz
führt zu den Gebäudeeingängen, an denen jeweils Fahrradstellplätze vorgesehen werden. Der Hauptweg
kann im Bedarfsfall von Rettungs- oder Lieferfahrzeugen befahren werden. Er ist aber auch als Fuß- und
Radweg für die Öffentlichkeit vorgesehen und planungsrechtlich entsprechend durch Flächen, die mit
Geh- und Fahrradfahrrechten zugunsten der Allgemeinheit zu belasten sind, gesichert.
Im Vorhaben- und Erschließungsplan wird das geplante Vorhaben durch einen Lageplan sowie Ansichten
und einen Schemaschnitt dargestellt.
Städtebauliche Kennziffern:
Geltungsbereich des Bebauungsplans:
Grundstück Vorhabenträger:
Öffentliche Verkehrsfläche:
Öffentliche Verkehrsfläche (Straßenbegleitgrün):
Öffentliche Grünfläche:
Bruttogrundfläche (BGF):
Wohnungen:
Stellplätze oberirdisch:
Stellplätze Tiefgarage:
Geschossigkeit:
2.2
ca. 28.530 m²
ca. 18.233 m²
ca. 5.360 m²
2.736 m²
2.201 m²
ca. 24.700 m²
ca. 220
ca. 45
ca. 220
III + Staffelgeschoss bis VI + Staffelgeschoss
Festsetzungen des Bebauungsplanes
2.2.1 Art der baulichen Nutzung
Entsprechend der geplanten Wohnnutzung und unter Berücksichtigung der zentralen Lage in einer durch
unterschiedliche Nutzungen geprägten Umgebung wird das Plangebiet als Allgemeines Wohngebiet
gemäß § 4 BauNVO (Baunutzungsverordnung) festgesetzt. Damit dient das Quartier vorrangig der
Wohnnutzung, ist aber grundsätzlich auch für die sonstigen nicht störenden Nutzungen nach § 4 BauNVO
offen. Hierunter fallen die der Versorgung des Gebietes dienenden Läden, Schank- und
Speisewirtschaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe und Anlagen für kirchliche, kulturelle,
soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke. Den Mietern und Eigentümern wird somit die
Möglichkeit eröffnet - soweit es deren Mietvertrag zulässt- in einem wohnverträglichen Maße auch
erwerbsmäßig zu arbeiten. Im Vordergrund der städtebaulichen Zielsetzung liegt jedoch die Schaffung
von Wohnraum.
Zur Sicherung des Wohngebietscharakters nicht nur im Geltungsbereich des Bebauungsplanes sondern
auch der benachbarten Wohngebiete werden die gemäß § 4 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen
Nutzungen Verwaltungen, Beherbergungsbetriebe, Gartenbaubetriebe und Tankstellen ausgeschlossen.
Solche Nutzungen zeichnen sich aufgrund des erhöhten Publikumsverkehrs mit einem erhöhten
Störungsgrad aus und sind im Allgemeinen mit einem gesteigerten Flächenbedarf verbunden, dem im
Plangebiet aufgrund der beabsichtigten hohen Wohndichte nicht entsprochen werden kann.
Um dem besonders hohen Bedarf an preiswertem Wohnraum Rechnung zu tragen, trifft der
vorhabenbezogene Bebauungsplan eine spezielle Festsetzung, die einen geförderten Wohnungsbau
ermöglicht. So müssen mindestens 30 % aller Wohnungen den Kriterien der sozialen
Wohnraumförderung für das Land Nordrhein-Westfalen entsprechen.
2.2.2 Maß der baulichen Nutzung
Grundflächenzahl
Vor dem Hintergrund der Standortvorzüge des Plangebietes und des im Bonner Raum bestehenden
Wohnraumbedarfes wird das Maß der baulichen Nutzung unter dem Gesichtspunkt festgelegt, das Gebot
des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden möglichst wirksam umzusetzen. So werden im gesamten
Plangebiet mit einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 die zulässigen Werte des § 17 der
Baunutzungsverordnung (BauNVO) eingehalten.
Neben den Gebäuden werden mit den Fuß- und Radwegen, den erforderlichen Zuwegungen und
Zufahrten für die Feuerwehr, Terrassen, Nebenanlagen sowie der Tiefgarage und der Kellerräume
zusätzliche Grundstücksteile beansprucht. Daher wird in den textlichen Festsetzungen eine
Überschreitung der Grundflächenzahl durch Nebenanlagen, befestige Freianlagen und Zufahrten sowie
unterirdische Bauteile gem. § 19 Abs. 4 Satz 3 BauNVO bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8
ermöglicht. Die Überschreitung der GRZ bis 0,8 ist insbesondere in der Unterbauung durch die
Tiefgarage begründet, in der die Stellplätze der Bewohner untergebracht werden. Oberirdisch werden
ausschließlich Besucherstellplätze nachgewiesen. Auf diese Weise sollen oberirdische Stellplätze in
größerem Umfang, die die Freianlagengestaltung erheblich beeinträchtigen würden, vermieden werden.
Dieses Ziel bedingt eine Tiefgarage mit ca. 220 Stellplätzen, die über die Baugrenzen der oberirdischen
Bebauung hinausreicht. Als Ausgleich werden die unterbauten Grundstücksteile weitgehend mit
mindestens 50 cm Bodensubstrat überdeckt und gärtnerisch angelegt. So werden die Auswirkungen auf
die natürliche Funktion des Bodens gemindert und im Vergleich mit dem heutigen Versiegelungsgrad die
Beeinträchtigungen in weiten Teilen des Grundstücks verbessert. Das Plankonzept bedingt aber auch eine
umfangreiche innere Erschließung für Fußgänger und Radfahrer sowie für Anlieferungs- und
Rettungsverkehr. Da dieses Wegenetz auf privaten Bauflächen erfolgt, ist die Versiegelung durch
Verkehrsflächen auf die Grundflächenzahl anzurechnen. Sonstige Nebenanlagen gemäß Vorhaben- und
Erschließungsplan, die für die geplante Wohnnutzung notwendig sind, sind für die Überschreitung der
Grundflächenzahl ebenfalls relevant. Eine Einhaltung der Obergrenze für die Grundflächenzahl gemäß §
17 BauNVO würde eine zweckentsprechende Grundstücksnutzung ausschließen, da die notwendigen
Tiefgaragen- und Erschließungsflächen nicht nachgewiesen werden könnten.
Das Nutzungsmaß wird des Weiteren über die Festsetzung der Zahl der Vollgeschosse und die maximal
zulässige Gebäudehöhe geregelt. Daher ist die Festsetzung einer Geschossflächenzahl (GFZ) nicht
erforderlich.
Die mit den Festsetzungen des Bebauungsplanes ermöglichte Geschossfläche überschreitet rein
rechnerisch geringfügig die Obergrenzen des § 17 der Baunutzungsverordnung. Diese Überschreitung
(1,26 gegenüber 1,2) ergibt sich aus den besonderen immissionsrechtlichen Restriktionen am Standort.
Aus Gründen des Immissionsschutzes ist zu den Bahngleisen und der Reuterbrücke ein geschlossener,
sechsgeschossiger Gebäuderiegel erforderlich. Im Norden und im Osten liegen diesem geschlossenen
Gebäuderiegel Freiflächen bzw. öffentliche Verkehrsflächen gegenüber, so dass eine Beeinträchtigung
der Wohn- und Arbeitsverhältnisse insofern nicht gegeben ist. Zur angrenzenden Wohnbebauung im
Westen nimmt die bauliche Dichte des Vorhabens ab, um einen angemessenen städtebaulichen Übergang
zur Bestandsbebauung zu schaffen.
Geschossigkeit
Im Bebauungsplan werden differenzierte Geschossigkeiten, teilweise mit Ausweisung von
Staffelgeschossen, festgesetzt. Als Orientierungsmaßstab für die Planung der Geschossigkeit wurden
bereits im städtebaulichen Wettbewerb einerseits die immissionsschutzrechtlichen Restriktionen
(Bahntrasse, Reuterstraße) und andererseits die benachbarte Bebauung an der August-Bier-Straße und
Franz-Lohe-Straße berücksichtigt. Abweichend vom Ergebnis des städtebaulichen Wettbewerbs wurde
die Neubebauung im Übergangsbereich zur Bestandsbebauung im Westen teils um ein Vollgeschoss
reduziert und nunmehr als dreigeschossig zzgl. Staffelgeschoss festgesetzt. Der nordwestlich am
Quartierseingang gelegene viergeschossige Baukörper (zzgl. Staffelgeschoss) stellt den Höhenübergang
zum nördlich angrenzenden sechsgeschossigen Gebäuderiegel her und wirkt als städtebauliches Pendant
zum gegenüberliegenden fünfgeschossigen Gebäudekopf mit einer vergleichbaren Gebäudehöhe an der
Franz-Lohe-Straße. Der zentral im Quartier gelegene Solitär bedarf für seine beabsichtigte
architektonische Prägnanz einer entsprechenden Maßstäblichkeit und wird daher als fünfgeschossig
zuzüglich Staffelgeschoss bzw. sechsgeschossig festgesetzt. Der östliche geschlossene, sechsgeschossig
zu errichtende Gebäuderiegel gewährleistet durch seine abschirmende Wirkung ruhige Südwest-Fassaden,
Terrassen und Balkone für seine Wohnungen sowie ein hohes Maß an Freiraumqualität im
Quartiersinneren. Dem Gebäuderiegel liegen im Norden und im Osten Freiflächen bzw. Verkehrsflächen
gegenüber, so dass Beeinträchtigungen durch ein Heranrücken an Nachbargebäude insofern nicht
gegeben sind und die geplante Geschossigkeit an dieser Stelle als städtebaulich verträglich angesehen
werden kann.
Maximale Gebäudehöhen
Zur Sicherung des städtebaulichen Erscheinungsbildes werden über die Festsetzung der Geschossigkeiten
hinaus auch die maximalen Gebäudehöhen festgesetzt, um überhöhte Geschosse zu vermeiden. Da
aufgrund der Anforderungen an die Energieeffizienz der Gebäude und den Einsatz regenerativer Energien
Solarkollektoren, Photovoltaikanlagen oder Lüftungsanlagen sowie Antennen und Aufzugstechnik auf
den Dächern ermöglicht werden sollen, können die gemäß Planzeichnung festgesetzten maximalen
Gebäudehöhen durch technische Anlagen um bis zu 1,50 m überschritten werden. Um dabei das
architektonische Erscheinungsbild der Gebäude visuell nicht erheblich zu beeinträchtigen, wird
festgesetzt, dass die technischen Anlagen einen Mindestabstand von der Außenseite der Attika einhalten
müssen, der ihrer Höhe über der Attika entspricht.
Höhenlage baulicher Anlagen
Für die Realisierung der geplanten Wohnbebauung ist eine Auffüllung des Geländes im Südwesten
erforderlich. Das derzeitige Geländeprofil ist an dieser Stelle durch die Abgrabungen zur Andienung des
Untergeschosses des ehemaligen Autohauses begründet. Das zukünftige Geländeniveau entspricht
weitgehend den Anschlusshöhen der benachbarten Grundstücke. Der geplante maximale
Höhenunterschied beträgt hier ca. 0,50 m, so dass Angleichungen an den Grundstücksgrenzen nur in
geringem Umfang erforderlich sind.
Zur Bestimmung der geplanten Höhenlage der baulichen Anlagen wird das Niveau der Höhe Oberkante
Fertigfußboden (OKFF) im Erdgeschoss festgesetzt. Diese Definition wird deswegen gewählt, da die
OKFF die (barrierefreie) Anschlusshöhe der angrenzenden Zuwegung und damit auch die zukünftige
Geländehöhe bestimmt.
Da sich in der Genehmigungs- oder Ausführungsplanung der Hochbauten oder der Tiefgarage
beispielsweise aufgrund von Anforderungen der Haustechnik, Statik o.ä. noch Änderungen in der Planung
ergeben können, wird in den textlichen Festsetzungen eine Unterschreitung und Überschreitung der gem.
Planzeichnung festgesetzten Höhenlage bis zu 0,5 m ermöglicht.
Die Angleichung der Topographie an die geplanten Höhen sowie die bestehenden Geländehöhen der
benachbarten Hausgrundstücke erfordert eine differenzierte Freiraumgestaltung. Zu berücksichtigen sind
die Barrierefreiheit der notwendigen Erschließungswege, aber auch Bodenüberdeckungen für die
Vegetation, Stellplätze für Kfz, Fahrräder oder Aufstellflächen zur Abholung für Mülltonnen. Daher wird
festgesetzt, dass Aufschüttungen, Abgrabungen, Stützmauern, Treppen und Rampen im Allgemeinen
Wohngebiet generell zulässig sind.
Abweichendes Maß der Tiefe der Abstandsfläche
Die Tiefgaragenzufahrt grenzt unmittelbar an die südliche Grundstücksgrenze an. Um dem Gesichtspunkt
eines vorbeugenden Lärmschutzes gerecht zu werden, ist die Tiefgarageneinfahrten einzuhausen. Das
Bauwerk darf dabei eine maximale Höhe von 63,5 m ü.NHN nicht überschreiten.
Die Lage der Tiefgarageneinhausung bedingt, dass die in der Landesbauordnung vorgegebene
Mindesttiefe einer Abstandsfläche von 3 Metern auf dem Grundstück nicht eingehalten werden kann. Die
Landesbauordnung lässt jedoch auch geringere Tiefen der Abstandsflächen zu, wenn besondere
städtebauliche Verhältnisse dies auch unter Würdigung nachbarlicher Belange rechtfertigen. Mit der
Einhausung der Tiefgarage wird dem Nachbarschutz in höherem Maße Rechnung getragen als dies durch
eine 3 m tiefe Abstandsfläche möglich wäre. Gerade ein adäquater Lärmschutz würdigt im besonderen
Maße nachbarliche Belange. Insofern setzt der Bebauungsplan an der im Bebauungsplan mit A
gekennzeichneten Seite der Tiefgarageneinhausung die Tiefe der Abstandsfläche mit 0,0 H fest.
2.2.3 Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche
Im Allgemeinen Wohngebiet wird eine geschlossene Bauweise gemäß § 22 Abs. 2 und 3 BauNVO
festgesetzt. Die Gebäudelänge des sich entlang der Bahnlinie erstreckenden Bauriegels beträgt mehr als
50 m. Der Gebäuderiegel dient als Lärmschutz für die Freibereiche im Inneren des Wohnquartiers, so
dass in dieser Hinsicht eine geschlossene Bauweise zwingend erforderlich ist. Durch die geplante
Verwendung unterschiedlicher Materialien, farblicher Akzentuierungen sowie durch Vor- und
Rücksprünge der Fassade, wird eine Gliederung und optische Auflockerung des langgestreckten
Baukörpers erzielt. Das Blatt 2, Ansichten und Schnitte, des Vorhaben- und Erschließungsplanes
veranschaulicht das vorgesehene Fassadenschema.
Die in der Planzeichnung festgesetzten Baugrenzen orientieren sich an den geplanten Baukörpern. Sie
halten im Regelfall einen Abstand von ca. 1 Meter zur Gebäudekante der Vollgeschosse ein. Damit sind
Anpassungen in der Architektur möglich, städtebaulich wirksame Veränderungen jedoch ausgeschlossen.
Aufgrund dieser engen Festlegung der Baugrenzen können Gartenterrassen von Erdgeschosswohnungen
sowie Balkone nicht in Gänze innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche untergebracht werden.
Daher wird durch textliche Festsetzung die Möglichkeit eröffnet, dass Terrassen und Balkone die
Baugrenzen bis zu 2,5 m überschreiten können.
Da Tiefgaragen, Kellerräume und andere Bauteile unterhalb der Geländeoberfläche auch außerhalb der
oberirdischen Hochbauten vorgesehen sind, wird in den textlichen Festsetzungen deren Zulässigkeit auch
außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen festgesetzt.
2.2.4 Kindergarten
Derzeit bietet der Ortsteil Kessenich kein ausreichendes Angebot an Kindergartenplätzen. Die innerhalb
des Plangebietes geplante Wohnbebauung generiert einen weiteren, zusätzlichen Bedarf von zwei
Kindergartengruppen mit insgesamt 30-40 Plätzen für Kinder von 0-6 Jahren. Um diesen
projektbedingten Bedarf gerecht zu werden, ist ein zweigruppiger Kindergarten erforderlich, der im
Plangebiet selbst untergebracht werden soll. Als Standort bietet sich der südliche Teil des Plangebietes
an. Eine alternative Lage am nördlichen Rand des Plangebietes ist unter Berücksichtigung der
immissionsschutzrechtlichen Restriktionen nicht möglich. Auf eine Verortung zentral im Quartier wird
unter Abwägung der hohen Bedeutung gemeinschaftlicher nutzbarer Freiräume (Grüne Mitte) als
wesentliches Entwurfsmotiv ebenfalls verzichtet. Entsprechend wird die Einrichtung daher in dem mittig
an der südlichen Plangebietsgrenze gelegenen viergeschossigen Baukörper untergebracht. Sowohl die
Kinder des neuen Wohnquartiers als auch Kinder der angrenzenden Nachbarschaft können diesen
Standort über die Wohnwege im Inneren des Baublocks gleichermaßen gut gebracht und abgeholt
werden.
Die Außenspielfläche wird durch eine begrünte Schallschutzwand vor der Lärmbelastung durch die
Bahnlinie geschützt.
Da ein Kindergarten gemäß § 4 Baunutzungsverordnung in einem Allgemeinen Wohngebiet generell
zulässig ist, bedarf es keiner speziellen Festsetzung im vorhabenbezogenen Bebauungsplan. Im
Vorhaben- und Erschließungsplan wird der Kindergarten nebst Freifläche und Lärmschutzwand dagegen
ausgewiesen. Der Vorhaben- und Erschließungsplan konkretisiert das Bauvorhaben und die zugehörigen
Erschließungsmaßnahmen im Detail, zu deren Realisierung sich die Vorhabenträgerin innerhalb einer
bestimmten Frist verpflichtet. Damit wird der Bau des Kindergartens einschließlich der Lärmschutzwand
gewährleistet.
2.2.5 Sonstige Festsetzungen
Durch die Lage unmittelbar an der Bahntrasse und der Nähe zur Reuterstraße ist das Plangebiet durch
Verkehrslärm erheblich vorbelastet. Zur Ermittlung der auf das Plangebiet und die bestehende
Nachbarschaft einwirkenden Immissionen wurde eine schalltechnische Untersuchung über die
Verkehrsgeräuschsituation durchgeführt (Kramer Schalltechnik GmbH, Bericht Nr. 09 01 042/28 vom
14.08.2014). Danach werden für den sich entlang der Bahnlinie erstreckenden Baukörper die
Orientierungswerte der DIN 18005, die für ein Allgemeines Wohngebiet bei tags 55dB(A) und nachts bei
45 dB(A) liegen, an der nördlichen, östlichen und südlichen Fassadenseite sowohl zur Tages- als auch zur
Nachtzeit an allen Geschossen überschritten. Für die übrige Bebauung des Wohnquartiers hat der
Gebäuderiegel zwar abschirmende Wirkung. Dennoch werden auch dort an einzelnen Gebäudeseiten die
Orientierungswerte am Tage nicht eingehalten. Zur Nachtzeit erfolgt größtenteils an allen Gebäuden in
allen Geschossen eine Überschreitung der Orientierungswerte.
Aufgrund
der
festgestellten
Überschreitungen
setzt
der
Bebauungsplan
als
aktive
Schallminderungsmaßnahme eine 4 m hohe Schallschutzwand mit einer Gesamtlänge von 165 m entlang
der Bahntrasse bis hin zur Reuterbrücke fest. Darüber hinaus muss im Süden des Plangebietes zwischen
dem bahnbegleitenden Gebäuderiegel und dem in Richtung Südwesten anschließenden Baukörper eine
gläserne Schallschutzwand zur Schließung der Öffnung errichtet werden. Diese beiden
Schallschutzwände verbessern die Geräuschbelastung zur Tages- und Nachtzeit deutlich, insbesondere in
den unteren Geschossen entlang der Bahnstrecke und in den Freibereichen im Inneren des Wohnquartiers.
Dennoch treten in Teilbereichen weiterhin Überschreitungen auf. Insofern bedarf es zur Wahrung
gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse zusätzlich der Festsetzung von passiven, d.h. an den Gebäuden
selbst vorzunehmende Lärmschutzmaßnahmen. Zur Festlegung der erforderlichen Schalldämmmaße
werden im Bebauungsplan Lärmpegelbereiche dargestellt. Auf Basis dieser maßgeblichen
Außenlärmpegel setzt der Bebauungsplan das jeweils erforderliche resultierende Schalldämmmaß für die
Außenbauteile (Außenwände, Fenster, Türen und Dächer) der Gebäude fest. Aufgrund dieser
Festsetzungen müssen Maßnahmen an den Gebäuden vorgenommen werden, die in Wohn- und
Schlafräumen Innenraumpegel von 30 dB(A) bei teilgeöffneten Fenstern sicherstellen. Diese
Festsetzungen gehen darauf zurück, dass eine zumutbare Wohn- bzw. Schlafruhe bei Innenpegeln von 40
dB (A) am Tag (Flüstersprache) und 30 dB (A) in der Nacht (leises Blätterrauschen) noch als gewahrt
anzusehen ist.
Das Plangebiet weist Lärmpegelbereiche zwischen III (61 – 65 dB(A)) und VI (66 - 70 dB(A)) aus. Die
Lärmpegelbereiche stellen den ungünstigsten Fall der Schallbelastung im Plangebiet dar, nämlich die
freie Schallausbreitung im 6. Geschoss der Neubebauung lediglich unter Berücksichtigung der 4 m hohen
Schallschutzwand an der Bahn. Sollte im Baugenehmigungsverfahren nachgewiesen werden, dass die
tatsächliche Geräuschbelastung einer Gebäudeseite niedriger ausfällt, als dies der Lärmpegelbereich
angibt, so kann vom festgesetzten Schalldämmmaß abgewichen und ein entsprechend niedrigeres Maß
zugelassen werden.
Ergänzend wird zur Gewährleistung gesunder Wohnverhältnisse im bahnparallelen Gebäuderiegel (im
Bebauungsplan mit Ziffer 2 gekennzeichnet) festgesetzt, dass Aufenthaltsräume (mit Ausnahme von
Küchen, Bädern und Hausarbeitsräumen) nur auf der lärmabgewandten Gebäudeseite zulässig sind und
Fenster bahnseitig nur zu Reinigungszwecken öffenbar sein dürfen. Für die südlichen gelegenen, in der
Planzeichnung mit Ziffer 1 bezeichneten Baukörper wird festgesetzt, dass Schlafräume nur zur
lärmabgewandten Seite zulässig sind. Die Belüftung der südorientierten Aufenthaltsräume darf nur über
zu Lüftungszecken öffenbare Loggien erfolgen.
Die durch den Bebauungsplan ermöglichte Wohnnutzung ist erst dann zulässig, wenn die beiden
Lärmschutzwände und der sich entlang der Bahnlinie erstreckende Bauriegel errichtet worden sind. Eine
entsprechende textliche Festsetzung gemäß § 9 Absatz 2 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch wird in den
Bebauungsplan aufgenommen.
Die Schallsituation im Wohngebiet wird nach Realisierung der Riegelbebauung in allen Gebäuden
deutlich verbessert. Daher wird in den textlichen Festsetzungen die Möglichkeit eröffnet, im Rahmen des
Baugenehmigungsverfahrens vom festgesetzten Schalldämmmaß abzuweichen, sofern nachgewiesen
wird, dass die tatsächliche Geräuschbelastung einer Gebäudeseite niedriger ausfällt als dies der
Lärmpegelbereich angibt.
Die Tiefgaragenzufahrt ist aus Gründen des Schallschutzes einzuhausen. Entsprechend setzt der
Bebauungsplan den Bereich der Tiefgarageneinhausung als Fläche zum Schutz vor schädlichen
Umwelteinwirkungen fest.
Die Glasfläche der im Südosten des Plangebietes herzustellenden Schallschutzwand muss mit
Maßnahmen des Vogelschutzes auf der Basis des Leitfadens „Vogelfreundliches Bauen mit Glas und
Licht“ der schweizerischen Vogelwarte Sempach ausgeführt werden. Der Bebauungsplan trifft hierzu
eine entsprechende Festsetzung.
1.2.7 Hinweise
Nach den Einträgen des Altlastenkatasters der Bundesstadt Bonn liegen innerhalb des Plangebietes die
Altablagerung 7820-003 sowie der Altstandort 7820-145. Bei der Altablagerung handelt es sich um eine
ehemalige Kiesgrube, die im Wesentlichen mit Erdaushub, Bauschutt, Ziegelbruch und Schlacken sowie
untergeordnet mit Hausmüll verfüllt wurde. Im Rahmen einer Altlastenuntersuchung wurden hier erhöhte
Schadstoffkonzentrationen festgestellt, die aufgrund der bestehenden Oberflächenversiegelung derzeit
kein Gefährdungspotenzial darstellen.
Auf dem Altstandort 7820-145 fand von ca. 1861 bis heute eine wechselvolle gewerbliche Nutzung statt.
Hierbei handelt es sich u. a. um eine Ziegelei, eine Kalkbrennerei, eine Autohandlung mit Kfz-Werkstatt
und um eine Eigenverbrauchtankanlage. Eine 2007 hier durchgeführte umwelttechnische Untersuchung
ergab in der Nähe einer Abscheideranlage eine sanierungsbedürftige Belastung von Boden, Grundwasser
und Bodenluft. Vor dem Hintergrund der gewerblichen Nutzung erfolgt hier seitdem ein
Grundwassermonitoring. Die bislang vorliegenden Untersuchungsergebnisse sind insgesamt unauffällig,
so dass bislang kein über das Monitoring hinausgehender Handlungsbedarf bestand.
Im Hinblick auf die vorliegenden Informationen ist eine Baugrunduntersuchung inklusive
Gründungsempfehlung für das Grundstück Franz-Lohe-Straße 1a in Bonn (M&P Ingenieurgesellschaft,
Köln, Februar 2014) sowie eine Risikobewertung (M&P Ingenieurgesellschaft, Köln, 11.10.2013) erstellt
worden. Im Rahmen der Baumaßnahmen werden große Teile der Auffüllung für die Tiefgarage und
Keller entnommen. Da die im Boden verbleibenden Auffüllungsmaterialien in der Regel bislang nicht im
Sinne des Bundesbodenschutzgesetzes umwelttechnisch relevant sind, sind diesbezüglich keine Risiken
abzuleiten. Im Zuge des Neubaus ist vorgesehen, den Bodenschaden aus Kohlenwasserstoffen an dem
Abscheider mittels konventionellen Aushubs zu sanieren. Nach der Sanierung sind auch hiervon keine
Risiken für die Nachnutzer zu erwarten. Vorliegende Grundwasseruntersuchungen zeigen, dass der sich
aus dem Abscheider ergebende Schaden nur im geringen Umfang nachgewiesen wurde. Nach der
Quellensanierung des Bodens ist ein Risiko für das Grundwasser nahezu ausgeschlossen. Darüber hinaus
werden alle unterirdischen Behälter und Leitungen der Tankstelle und Bevorratungstanks im Zuge der
Bebauung ausgebaut. Sollten sich im Umfeld dieser technischen Einrichtungen lokale Verunreinigungen
befinden, werden diese unter gutachterlicher Aufsicht saniert.
Im Bebauungsplan wird auf die Altlast und den Altstandort hingewiesen.
Das Plangebiet liegt nach Angabe des Kampfmittelbeseitigungsdienstes der Bezirksregierung Düsseldorf
in einem Bombenabwurfgebiet. Dieser empfiehlt vor Beginn der Baumaßnahmen eine geophysikalische
Untersuchung der zu überbauenden Fläche. Auch hierauf weist der Bebauungsplan hin.
1.3
Erschließung
1.3.3 Äußere Erschließung
ÖPNV
Der Standort verfügt über eine sehr gute Einbindung in das Liniennetz der Stadtwerke Bonn.
Die Stadtbahnhaltestelle „Museum König“ (Linien 16, 63, 66, 67, 68) liegt fußläufig rd. 10 min entfernt.
Von hier aus können die Bonner Innenstadt und das Zentrum von Bad Godesberg innerhalb von 10 min
erreicht werden. Weiterhin besteht Anbindung an das Straßenbahnnetz über die nächstgelegene
Straßenbahnhaltestelle „Haus der Jugend“ (Linien 61, 62). Der zukünftige DB-Haltepunkt UN – Campus
mit Anbindung an den Regionalverkehr liegt in einer Entfernung von ca. 600 m.
MIV-Anbindung
Die Anbindung des Plangebietes an das überörtliche Fernstraßennetz erfolgt über die Reuterstraße. Aus
westlicher Richtung wird das Plangebiet über eine Rechtsabbiegemöglichkeit an der Oskar-WalzelStraße/August-Bier-Straße erreicht. Aus östlicher Richtung erfolgt die Zufahrt von der Reuterstraße über
eine Linksabbiegespur in die Burbacher Straße und dann weiter über die August-Bier-Straße. Die
Ausfahrt auf die Reuterstraße in Richtung Süd-Ost (B9) erfolgt ebenfalls über die Burbacher Straße. In
Richtung Nord-West zur BAB 565 besteht eine Linksabbiegemöglichkeit über die Hausdorffstraße.
Die zukünftige Erschließung des neuen Wohnquartiers erfolgt über die August-Bier-Straße und die neue
bahnparallele Straße, die aus einem einseitigen Fußweg, einem Parkstreifen und der Fahrbahn besteht.
Diese bahnparallele Straße kann zukünftig fortgeführt und zur Erschließung der südlich angrenzenden
Flächen dienen. Daher wird am Ende der Straße lediglich eine provisorische Wendemöglichkeit
vorgesehen.
Das Wohnquartier soll im Wesentlichen autofrei gestaltet werden, um die Freiraumnutzung für die
Bewohner nicht zu beeinträchtigen. Die Unterbringung der wohnungsbezogenen Stellplätze erfolgt daher
in einer Tiefgarage. Die Tiefgaragenzufahrt liegt am südlichen Rand des Plangebietes an der neuen
bahnparallelen Straße. Darüber hinaus sind ca. 45 oberirdische Besucherstellplätze vorgesehen; diese
sollen entlang der bahnparallelen Straße und im nördlichen Randbereich des Baugebietes entlang der
öffentlichen Grünfläche untergebracht werden.
Fahrrad- und Fußgängeranbindung
Über die Oskar-Walzel-Straße und die Kaiserstraße kann die Innenstadt von Bonn mit dem Fahrrad
schnell erreicht werden. Der Arbeitsplatzschwerpunkt Bundesviertel (ca. 1 km) sowie die öffentlichen
und privaten Infrastruktureinrichtungen in Kessenich sind ebenfalls günstig mit dem Fahrrad oder zu Fuß
erreichbar.
Die geplante bahnparallele Erschließungsstraße im Osten des Plangebiets soll zukünftig auch den
Anschluss an die südlich liegende Fußgängerbrücke am Bonn-Center sowie eine direkte Verbindung zum
geplanten DB-Haltepunkt Bonn–UN-Campus herstellen, so dass hier eine weitere Verbesserung der
fußläufigen Anbindung zu erwarten ist.
1.3.4 Innere Erschließung
Das neue Quartier ist für Fußgänger und Radfahrer über einen Wohnweg als zentrale innere Erschließung
und ein angegliedertes, internes Wegenetz offen gestaltet und auch für die Öffentlichkeit zugänglich. So
kann das Wohngebiet von der August-Bier-Straße durch das Quartier durchquert und die bahnparallele
Erschließungsstraße durch einen Gebäudedurchgang im Südosten erreicht werden. Planungsrechtlich wird
diese Möglichkeit durch die Festsetzung von mit Geh- und Fahrradfahrrechten zugunsten der
Allgemeinheit zu belastenden Flächen gesichert. Eine entsprechende Festsetzung wird auch für die
Verbindung zwischen August-Bier-Straße und bahnparallele Straße entlang der öffentlichen Grünfläche
im Norden des Baugebietes getroffen.
1.3.5 Ruhender Verkehr
Die Unterbringung der bauordnungsrechtlich notwendigen Stellplätze erfolgt in einer Tiefgarage. Dabei
wird je Wohneinheit ein Stellplatz in der Tiefgarage nachgewiesen. Die Treppenhäuser sind direkt aus der
Tiefgarage erreichbar. Die gemeinsame Ein- und Ausfahrt in die Tiefgarage befindet sich im Südosten
des Plangebietes an der südlichen Grundstücksgrenze. Aus Schallschutzgründen wird für die
Tiefgaragenrampe eine Einhausung vorgesehen. Weitere Zu- und Ausfahrten sind für die Andienung der
Tiefgarage leistungstechnisch nicht erforderlich.
Des Weiteren werden oberirdisch rund 45 Besucherstellplätze geplant. Diese sind zum Einen entlang der
bahnparallelen Erschließungsstraße als öffentliche Stellplätze vorgesehen. Zum Anderen werden weitere
Besucherstellplätze im Norden des Wohnkomplexes angeordnet. Erreichbar sind diese
Besucherstellplätze von der August-Bier-Straße aus über einen privaten Wohnweg, der im
Bebauungsplan über eine mit einem Fahrrecht zugunsten der Anwohner zu belastende Fläche festgesetzt
ist.
Der durch den Kindergarten induzierte Bedarf an Stellplätzen für Mitarbeiter kann in der Tiefgarage
gedeckt werden. Sofern Kinder aus dem Umfeld des Plangebietes mit dem Pkw zum Kindergarten
gebracht werden, bieten die in der bahnparallelen Straße angelegten öffentlichen Stellplätze ausreichend
Raum für kurzzeitiges Parken. Die Kapazität des Kindergartens ist jedoch zur Deckung des Bedarfs aus
dem neuen Wohngebiet ausgelegt, so dass nicht mit Hol- und Bringverkehr größeren Umfangs zu rechnen
ist.
Weiterhin werden je Wohneinheit 1-2 Fahrradstellplätze geplant. Diese sind dezentral teilweise
oberirdisch vor den Hauseingängen sowie in der Tiefgarage vorgesehen.
1.3.6 Grün- und Freiflächen, Pflanzmaßnahmen, Maßnahmen zum Artenschutz
Das ruhige und weitgehend autofreie Wohnquartier wird vor allem durch seine „Grüne Mitte“ geprägt.
Diese wird durch Spiel-, Stauden- und Rasenflächen in Bereiche mit unterschiedlichen Qualitäten
gegliedert und ist auch für die Öffentlichkeit teilweise erleb- und nutzbar, um zur sozialen Interaktion
und Vernetzung mit der angrenzenden Nachbarschaft beizutragen. Das Entree zur „Grünen Mitte“ bildet
ein der Bebauung vorgelagerter Quartiersplatz im nordwestlichen Eingangsbereich an der August-BierStraße. Die großzügigen Freiraum-, Aktions- und verkehrsfreien Wegeflächen im Quartiersinneren sollen
als Treffpunkt der Bewohner fungieren und Aufenthaltsmöglichkeiten für alle Altersgruppen bieten.
Zusätzlich sollen private Gärten und Terrassenflächen, die von den Gemeinschaftsflächen mit
Laubhecken und kleinkronigen Laubbäumen abgegrenzt werden, den Erdgeschosswohnungen des
Quartiers Möglichkeiten zur individuellen Freiraumnutzung eröffnen.
Die bahnparallele Freifläche setzt der Bebauungsplan als öffentliche Verkehrsfläche mit der näheren
Zweckbestimmung Verkehrsgrün fest. Diese Fläche soll als eine mit wenig Pflegeaufwand zu
bewirtschaftende Wildwiese nebst Obstbäumen gestaltet werden. Sie bietet ausreichend Raum, um eine
Erweiterung der Gleisanlagen sowie die Anlage eines straßenbegleitenden Radweges zu ermöglichen.
Entsprechende Regelungen zu den Pflanzmaßnahmen werden in dem noch vor dem Satzungsbeschluss
zwischen der Vorhabenträgerin und der Stadt Bonn abzuschließenden Durchführungsvertrag getroffen.
Auf dem Grundstück des Vorhabenträgers muss für den Neubau der Gebäude und die Anlage der
Erschließungs- und Rettungswege einschließlich der notwendigen Höhenmodellierung des Geländes auch
ein Teil der satzungsgeschützten Bestandsbäume gerodet werden. Im Zuge der Neuanlage der
Grünflächen setzt der Bebauungsplan die Pflanzung von 35 großkronigen Laubbäumen mit Eignung als
Ersatzbäume fest. Die 22 satzungsgeschützten Bäume, die gerodet werden müssen, können mit den 35
Baumpflanzungen mehr als kompensiert werden.
Zur Minderung der nachteiligen Auswirkungen der geplanten Gebäude auf das Klima und den
Wasserhaushalt wird festgesetzt, dass die obersten Dachflächen, mit Ausnahme von Lichtkuppeln,
Glasdächern, Terrassen, technischen Aufbauten und sofern brandschutzrechtliche Bestimmungen nicht
entgegenstehen, extensiv zu begrünen sind. Ebenfalls zur Minderung des Eingriffs und auch zur
attraktiven Gestaltung des Wohnumfeldes wird festgesetzt, dass die Dächer von Tiefgaragen, sofern sie
nicht überbaut, als Platzfläche angelegt oder als Zuwegung genutzt werden, mit einer mindestens 0,50 m
dicken Substratschicht abzudecken und fachgerecht als Grünfläche anzulegen sind.
Nach artenschutzrechtlicher Prüfung (Stufen I und II) (RMP Stephan Lenzen Landschaftsarchitekten,
06.06.2014) werden im Bereich der Kleingärten ein oder mehrere Quartiere der Zwergfledermaus
vermutet. Zwergfledermäuse nutzen Fledermauskästen, Baumhöhlen oder sonstige Strukturen als
Tagesverstecke. Zur Vermeidung einer Beeinträchtigung der Fortpflanzungs- und Ruhestätte sind
Vermeidungsmaßnahmen erforderlich. So sind vorhandene Kästen oder Strukturen an den zu
entfernenden Bäumen auf ihre Quartierseignung zu prüfen. Die vorhandenen Kästen sind
funktionsgerecht wieder aufzuhängen. Werden sonstige Strukturen vorgefunden, so sind sie zu ersetzen.
Zusätzlich sind drei wartungsfreie Kästen in der näheren Umgebung an den neuen Gebäuden oder in
Bäumen zu installieren. Der Bebauungsplan trifft entsprechende Festsetzungen.
Innerhalb der Kleingärten ist das Vorkommen des besonders geschützten Hirschkäfers möglich. Zur
Minimierung von Beeinträchtigungen potentieller Hirschkäferlebensräume trifft der Bebauungsplan
Festsetzungen.
1.3.7 Ver- und Entsorgung
Müllentsorgung
In dem geplanten Quartier wird die Unterbringung der Müllbehälter in der Tiefgarage vorgesehen, um die
Gestaltung der Freiflächen nicht zu beeinträchtigen. Dabei werden dezentral jedem Baukörper eigene
Müllcontainer zugeordnet, so dass die Entfernungen für die Bewohner zumutbar sind. An den
Abfuhrtagen werden die Müllcontainer an einen zentralen oberirdischen Abholstandort im Bereich der
TG-Zufahrt abgestellt. Im Bebauungsplan wird dieser Abholstandort am Abfuhrtag mit einem
entsprechenden Planzeichen als Fläche für die Abfallentsorgung kenntlich gemacht.
Energiekonzept
Für das Vorhaben werden umfangreiche Maßnahmen für einen effizienten und umweltfreundlichen
Umgang mit Energie vorgesehen. Entsprechend des Ratsbeschlusses der Stadt Bonn vom 26.05.2011 wird
für Neubauten grundsätzlich der Energieeffizienz-Standard KfW-Effizienzhaus 55 bezogen auf die EnEV
2009 festgeschrieben. Ausnahmen sind dann zugelassen, wenn die Beheizung der Gebäude überwiegend
(zu mehr als 50 %) aus regenerativen Energien erfolgt.
Für die Gebäude im Plangebiet wird der KfW-Effizienzhausstandard 55 vorausgesetzt.
Auf der Grundlage einer vergleichenden Untersuchung wurden während des Planverfahrens verschiedene
Versorgungsvarianten geprüft:
‐ Fernwärmeversorgung mit Zu- und Abluft auf 58 % der Wohnfläche mit Wärmerückgewinnung
‐ Fernwärmeversorgung mit Zu- und Abluft mit Wärmerückgewinnung und Warmwasserbereitung
über Solarthermie
‐ Biomethan BHKW mit Brennwertspitzlastkessel mit Abluftanlage
‐
‐
‐
‐
‐
Erdgas BHKW mit Brennwertspitzlastkessel mit Abluftanlage
Erdgas BHKW mit Brennwertspitzlastkessel mit Zu- und Abluft und Wärmerückgewinnung
Pellets mit Brennwertspitzlastkessel mit Abluftanlage und dezentraler Warmwassererzeugung per
Frischwasserstation
Geothermie mit Brennwertkessel und Zu- und Abluft und Wärmerückgewinnung als zentrale
Anlage
Geothermie über Wasser/Wasser (heizen) mit Brennwertkessel (Warmwasser) und Zu- und Abluft
und Wärmerückgewinnung als zentrale Anlage.
Gegenüber einer konventionellen Versorgung über Erdgas-Brennwertkessel und heizungsunterstützende
Solaranlagen sind bei diesen Alternativen erhebliche CO2-Minderungen und Unterschreitungen der
maximal zulässigen Jahresprimärenergiebedarfe zu erwarten (je nach Variante zwischen 34 und 82 %).
Das solarenergetische Potential der Dachflächen für Photovoltaik-Anlagen wurde geprüft. Bautechnisch
wird die Nutzungsmöglichkeit grundsätzlich gewährleistet. Als Abschätzung können mit einer rein
südausgerichteten Kollektorfläche, mit einer Aufstellneigung von 15°, einer Gesamtmodulfläche von
1000 m² und einer Leistung von 145 kWpeak und einer Gesamtmodulfläche von 1000m² ca.
120.000kWh/a erzeugt werden. Würde im Optimalfall die gesamte 3.300 m² Dachfläche mit Modulen in
30° Winkel belegt werden (1650 m² Modulfläche) können ca. 200.000 kWh/a Strom erzeugt werden.
Die gewählte Form der Energieversorgung, der Energieeffizienzstandard und Vereinbarungen zur
potentiellen Installation von Photovoltaikanlagen werden im Durchführungsvertrag, der noch vor Fassung
des Satzungsbeschlusses zwischen dem Vorhabenträger und der Stadt Bonn abgeschlossen wird,
festgeschrieben.
Wasserversorgung
Die Anbindung an das Wasserversorgungsnetz der Stadt Bonn ist über den vorhandenen
Grundstücksanschluss an der Franz-Lohe-Straße möglich und sichert sowohl den Versorgungs- als auch
den Brandfall ab.
Entwässerung/Kanal
Die Entwässerung des Plangebietes erfolgt über den Kanal in der Franz-Lohe-Straße. Das bestehende
Kanalnetz weist im Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes gegenwärtig eine
phasenweise Aus- bzw. Überlastung auf. Daher wird zur Entwässerung des Plangebietes eine
Vermaschung des Kanalnetzes im Bereich der Franz-Lohe-Straße/ August-Bier-Straße vorgesehen. Die
Entwässerung der geplanten bahnparallelen Erschließungsstraße kann über den Kanal in der OskarWalzel-Straße erfolgen.
Von einer Versickerung des Niederschlagswassers vor Ort gemäß § 51 a Landeswassergesetz kann
abgesehen werden, da das Grundstück bereits schon einmal vor dem 01.01.1996 bebaut war. Insofern
wird das Niederschlagswasser zusammen mit dem Schmutzwasser in die Kanalisation eingeleitet.
Starkregen
Starkregenereignisse mit extremen Niederschlägen haben vielerorts in den letzten Jahren zu erheblichen
Überflutungen geführt. Überflutungen infolge von Starkregenereignissen können folgende Ursachen
haben: Hochwasser in einem Gewässer, Überlastung der Kanalisation, Sturzfluten, die sich aufgrund
massiver Niederschläge auf der Geländeoberfläche bilden. Bei den geplanten Bauvorhaben ist
auszuschließen, dass Gefährdungen durch Überflutungen sowohl für im Umfeld bestehende Baukörper
als auch für die geplanten Baukörper selbst entstehen. Im Rahmen der Realisierung der durch den
vorhabenbezogenen Bebauungsplan gegebenen Baumöglichkeiten ist daher insbesondere darauf zu
achten, dass ebenerdige Eingänge und Terrassen, befestigte Flächen mit Gefälle zu den Gebäuden,
Souterrainarbeitsbereiche etc. zu vermeiden oder mit geeigneten Mitteln zu sichern sind. Darüber hinaus
gehört zu einer Sicherung der Gebäude vor Starkregenereignissen auch eine Rückstausicherung des
Kanalanschlusses.
2.
Auswirkungen des Bebauungsplanes
2.2
Städtebauliche Auswirkungen
Mit der geplanten Bebauung des Grundstücks des „ehemaligen Autohauses Reuterbrücke“ wird eine seit
mehreren Jahren brach liegende Gewerbefläche einer neuen Nutzung zugeführt und wieder in das
städtische Gefüge eingebunden. Das Vorhaben leistet durch die Wiedernutzbarmachung einer vormals
bebauten und versiegelten Fläche mit der geplanten Realisierung von ca. 220 Wohnungen in einer
attraktiven Wohnlage einen Beitrag zur qualitativen und quantitativen Verbesserung des
Wohnungsangebots der Stadt Bonn und somit zur nachhaltigen Stadtentwicklung.
Aus städtebaulicher Sicht hält sich das geplante Vorhaben unter den Einfügungskriterien Art und Maß der
baulichen Nutzung, überbaubarerer Grundstücksfläche und Bauweise innerhalb des aus seiner Umgebung
hervorgehenden Rahmens. Die geplanten Flachdächer heben sich von den sonst im Ortsteil Kessenich
überwiegenden Dachformen ab, was jedoch in der beabsichtigten Gesamtwirkung des
wettbewerbsprämierten Ensembles mit seiner zeitgemäßen Architektur begründet ist. Zudem weisen auch
mehrere Neubauten in der direkt angrenzenden Franz-Lohe-Straße Flachdächer auf. Das Grundstück ist
gegenwärtig der Öffentlichkeit nicht zugänglich. Durch die öffentlich nutzbare „Grüne Mitte“ und das das
Wohngebiet durchquerende Wegenetz wird das Quartier mit der Nachbarschaft verbunden. Die
Sichtbeziehungen der Nachbarschaft werden sich durch das neue Wohnquartier verändern. Die leer
stehenden Bestandsgebäude werden abgerissen und durch mehrere höher geschossige Wohnbauten
ersetzt. In ihrer Höhenentwicklung passen sich diese jedoch an den vorhandenen Gebäudebestand an, so
dass keine wesentlichen Beeinträchtigungen von Sichtbeziehungen zu erwarten sind. Weiterhin resultiert
aus dem Vorhaben eine deutliche Verbesserung der Immissionssituation (Schallschutz) für die
benachbarte Wohnbebauung.
2.3
Verkehrliche Auswirkungen
Die verkehrlichen Auswirkungen des Vorhabens wurden durch das Büro IGEPA Verkehrstechnik GmbH
gutachterlich untersucht. Als Grundlage wurde dafür die derzeitige Verkehrsbelastung an repräsentativen
Werktagen (04.07.2013, 16.07.2013 und 07.11.2013 jeweils von 6:00 bis 10:00 Uhr sowie von 15:00 bis
19:00 Uhr) erhoben. Weiterhin wurde der durch das Wohnungsbauvorhaben generierte Mehrverkehr
prognostiziert und im Hinblick auf die Leistungsfähigkeit der umgebenden Straßenzüge und
Knotenpunkte bewertet. Demnach werden für das Wohnungsbauvorhaben insgesamt 854 KfzFahrten/Tag prognostiziert. Für den Quell- und Zielverkehr des Vorhabens werden sich in der
morgendlichen Spitzenstunde ca. 69 Kfz-Fahrten sowie ca. 86 Kfz-Fahrten in der
Nachmittagsspitzenstunde erwartet. Für die umliegenden Knotenpunkte August-Bier-Str./ Burbacher
Straße sowie Hausdorffstraße/ August-Bier-Str. wurde eine - auch in Relation zur verkehrlichen
Vorbelastung - insgesamt ausreichende Kapazität zur Aufnahme des Zusatzverkehrs aus dem Vorhaben
festgestellt. Die Auswirkungen der prognostizierten Zusatzverkehre auf die Knotenpunkte im Zuge der
Reuterstraße sind größtenteils marginal, so dass sich die dortige Verkehrsqualität nicht nennenswert
ändert. Die Knotenpunkte im Zuge der Reuterstraße sind bereits gegenwärtig teilweise rechnerisch nicht
ausreichend leistungsfähig darstellbar. Dies hängt unter anderem mit der Priorisierung der Koordinierung
im Zuge der Reuterstraße zusammen. Die einzige gravierende Auswirkung ist für den Linksabbieger von
der Reuterstraße in die Burbacher Straße mit einer Zunahme der mittleren Wartezeit um 18,5 sec.
gegeben. Hierdurch kann es zeitweise zu Rückstauungen der Linksabbieger in die parallele, linke
Geradeausspur kommen, was wiederum zu Behinderungen des fließenden Verkehrs im Zuge der
Reuterstraße führt. Durch Verlängerung der Grünzeit des Linksabbiegers, zu Lasten der Gegenrichtung
im Zuge der Reuterstraße stadteinwärts, kann die Rückstauproblematik jedoch entschärft werden. Die
Vorhabenträgerin verpflichtet sich im Durchführungsvertrag, der noch vor Fassung des
Satzungsbeschlusses zwischen der Vorhabenträgerin und der Stadt Bonn abgeschlossen wird, die hierfür
erforderlich werdenden Einbauten in der Reuterstraße auf eigene Kosten durchzuführen.
Bei allen übrigen Knotenströmen sind die Auswirkungen der prognostizierten Zusatzverkehre gering, so
dass sich die dortige Verkehrsqualität nicht wesentlich ändert. Generell ist gebietsfremder
Durchgangsverkehr in der August-Bier-Straße und der Burbacher Straße zu verzeichnen, der zu einer
Vorbelastung der an das Plangebiet angrenzenden Straßenzüge führt. Die Leistungsfähigkeit der Straßen
und Knotenpunkte in den Wohngebieten südlich und nördlich der Reuterstraße ist jedoch nach
gutachterlicher Einschätzung ausreichend, um die zusätzlichen Verkehre des neuen Wohngebietes
aufzunehmen. Insofern ist auch ein zusätzlicher Anschluss der August-Bier-Straße an die Reuterstraße für
rechts in die Reuterstraße einbiegende Verkehre nicht erforderlich. Ein solcher Anschluss hätte den
Effekt, dass die Burbacher Straße entlastet, die August-Bier-Straße zwischen Burbacher Straße und
Reuterstraße jedoch in gleichem Maße zusätzlich belastet würde. Zudem würde voraussichtlich
zusätzlicher „Schleichverkehr“ in das Quartier gezogen.
Die Kapazität des Kindergartens ist lediglich für die Deckung des Bedarfs aus dem neuen Wohngebiet
ausgelegt. Insofern ist nicht mit Hol- und Bringverkehr größeren Umfangs zu rechnen, der Auswirkungen
auf die umgebende Nachbarschaft hätte.
Durch die ca. 45 geplanten oberirdischen Besucherstellplätze auf dem Baugrundstück und entlang der
geplanten bahnparallelen Straße wird eine Verschlechterung der Parksituation im öffentlichen
Straßenraum vermieden.
2.4
Sonstige Auswirkungen
Soziale Infrastruktur
Derzeit bietet der Ortsteil Kessenich kein ausreichendes Angebot an Kindergartenplätzen. Bei
Realisierung des neuen Wohnquartieres ist mit einem weiteren, zusätzlichen Bedarf von zwei
Kindergartengruppen mit insgesamt 30-40 Plätzen für Kinder von 0-6 Jahren zu rechnen. Zur Deckung
des durch das Bauvorhaben generierten Bedarfs an Kindergartenplätzen soll daher innerhalb des
Plangebietes ein zweigruppiger Kindergarten entstehen. Als Standort setzt der Vorhaben- und
Erschließungsplan den mittig an der südlichen Plangebietsgrenze gelegenen viergeschossigen Baukörper
fest.
Das Plangebiet liegt im Einzugsbereich der zwei Grundschulen Katholische Grundschule Nikolaus und
Gemeinschaftsgrundschule Erich-Kästner. Für das Jahr 2015 ist ausgehend von 220 geplanten
Wohneinheiten mit einem maximalen Schülerzuwachs von bis zu 11 Schülerinnen und Schüler je
Jahrgangsstufe zu rechnen und für das Jahr 2016 mit einem maximalen Zuwachs von bis zu 11
Schülerinnen und Schüler. Dies entspräche, beide Jahre zusammen genommen, einer maximalen
Gesamtanzahl von bis zu 88 Schülerinnen und Schülern. Bei der derzeitigen maximalen Brandbreite von
bis zu 28 Schülerinnen und Schülern pro Klasse (Verordnung zur Ausführung des § 93 Abs. 2
Schulgesetz) kann die zweizügige Katholische Grundschule Nikolaus bis zu 224 Schülerinnen und
Schülern und damit alle zu erwartenden Schülerinnen und Schüler aufnehmen. Bei der derzeitigen
maximalen Brandbreite von bis zu 28 Schülerinnen und Schülern pro Klasse (Verordnung zur
Ausführung des § 93 Abs. 2 Schulgesetz) kann die zweizügige Gemeinschaftsgrundschule Erich-Kästner
bis zu 224 Schülerinnen und Schülern aufnehmen.
Ausgehend von den Schülerzahlprognosen ist momentan mit der dringenden Notwendigkeit von
baulichen Ergänzungen an den beiden genannten Schulen durch das Bebauungsplanverfahren nicht zu
rechnen.
Sollte allerdings das Ziel u.a. sehr große Klassen zu vermeiden, Gestaltungsspielräume für neue
Anforderungen z.B. aus dem Kontext von Inklusion zu eröffnen sowie den weiteren Ausbau der OGS zu
verfolgen, realisiert werden, kann es durchaus zu Engpässen kommen. Hinzu kommt außerdem, das durch
die geplante Flüchtlingsunterkunft in der Ermelkeilkaserne eine zusätzliche Zahl von Schülerinnen und
Schülern auf die nahegelegenen Schulen, zu denen auch die KGS Nikolaus und die GGS Erich-Kästner
zu rechnen sind, zukommen könnten. Diese Zahl ist jedoch nicht quantifizierbar.
Nahversorgung
Die Nahversorgungssituation kann als gut bezeichnet werden. Im Nahbereich von rund 1,2 km befinden
sich im Kessenicher Ortszentrum ein Discounter, ein Supermarkt sowie zahlreiche kleinere Läden zur
Versorgung mit Waren des täglichen Bedarfes. Die Bonner Innenstadt ist mit den öffentlichen
Verkehrsmitteln zudem innerhalb von 10 min erreichbar.
Kosten
Neben den Kosten für das eigentliche Bauvorhaben trägt die Vorhabenträgerin auch die Kosten für den
Ausbau der Erschließungsstraße (ohne Radweg), die Anlage des bahnbegleitenden Grünstreifens sowie
die Herstellung der Lärmschutzwand. Die Vorhabenträgerin überträgt alle Grundstücksflächen, die nach
Bebauungsplan der Erschließung des Vorhabens dienen, kostenfrei in das Eigentum der Stadt.
Die Kosten für den bahnbegleitenden Radweg sind von der Stadt Bonn zu tragen. Beim Straßenausbau
durch die Vorhabenträgerin soll der Ausbau des Radweges zunächst zurückgestellt und die Fläche durch
die Vorhabenträgerin als temporäre Grünfläche zusammen mit dem übrigen bahnbegleitenden
Grünstreifen angelegt werden. Die Flächen für den Radweg sind von der Stadt Bonn zu erwerben. Hierfür
entstehen Kosten in Höhe von rund 72.000 €.
Darüber hinaus fallen für die Stadt die Unterhaltungskosten der Lärmschutzwand und des Grünstreifens
an.
Für Dritte entsteht keine Verpflichtung zur Zahlung von Anliegerbeiträgen oder Gebühren.
2.5
Umweltauswirkungen
Die mit der Planung verbundenen Umweltauswirkungen werden im Umweltbericht zum Bebauungsplan
detailliert dargestellt.
Anhang
Gutachten
Verkehrsuntersuchung Vorhabenbezogener Bebauungsplan „ehemaliges Autohaus Reuterbrücke“,
IGEPA Verkehrstechnik, Eschweiler, 11.08.2014
Baugrunduntersuchung inkl. Gründungsempfehlung, Mull und Partner Ingenieurgesellschaft mbH, Köln,
Februar 2014
Schalltechnische Untersuchung über die Verkehrsgeräuschsituation zum vorhabenbezogenen
Bebauungsplan Nr. 7820-40 „ehemaliges Autohaus Reuterbrücke“ der Bundesstadt Bonn, Kramer
Schalltechnik GmbH, Sankt Augustin, 14.08.2014
Artenschutzrechtliche Vorprüfung, RMP Stephan Lenzen Landschaftsarchitekten, Bonn, 06.06.2014
Kurzanalyse zu Varianten der Energieversorgung im Neubau Wohnen im Südstadtgarten, IFG-Holsten,
Scheeßel, 24.10.2014
Landschaftspflegerischer Begleitplan, RMP Stephan Lenzen Landschaftsarchitekten, Bonn, 15.08.2014
Umweltbericht, RMP Stephan Lenzen Landschaftsarchitekten, Bonn, 15.08.2014