Fall Mietvertrag

Hochschuldozent Dr. Elmar Mand
Bürgerliches Recht für Wirtschaftswissenschaftler
V vermietet an M eine Wohnung zum 1.6. Diese hatte bereits bei Vertragsschluss ein
undichtes Dach, durch welches Regen eindrang. Ein teures Gemälde des M wurde daher beim
nächsten Regenguss zerstört. Der Schaden beträgt 15.000 €. Zudem ist die Wohnung aufgrund
der eingetretenen Nässe nur teilweise bewohnbar. M verlangt von V daher 15.000 €. Auch
will er einen Teil der Mietkosten zurückhaben. Zu Recht?
A. M kann gegen V einen Anspruch auf Schadensersatz i.H.v. 15.000 € gemäß § 536 a I
BGB haben.
I.
M und V haben einen wirksamen Mietvertrag gemäß § 535 BGB geschlossen.
II.
Die Mietsache müsste einen Mangel haben. Ein Mangel liegt vor , wenn die
Tauglichkeit der Mietsache zum vertraglichen Gebrauch aufgehoben oder
gemindert ist. Das Dach der Wohnung war undicht. Insofern konnte bei Regen
Wasser in die Wohnung gelangen. Die überlassene Mietsache war daher bereits
bei Vertragsschluss wegen des beschädigten Daches mangelhaft, § 536 BGB.
III.
Grundsätzlich haftet der Vermieter bei einem anfänglichen Mangel der Mietsache
ohne Verschulden (sog. Garantiehaftung). Dies gilt unstreitig für sog.
Mangelschäden. Strittig ist die Rechtslage jedoch für sog. Mangelfolgeschäden,
also Schäden, die an den Rechtsgütern des Mieters infolge des Mangels
eingetreten sind. Teilweise wird vertreten, diese Schäden nur bei einem
Verschulden unter den Voraussetzungen des § 280 I BGB zu ersetzen. Die h.M.
geht jedoch davon aus, dass auch der Mangelfolgeschaden von der Rechtsfolge des
§ 536 a I BGB erfasst wird. Aufgrund der Garantiehaftung muss V den Mangel
daher nicht zu vertreten haben.
M kann daher gem. § 536 a BGB von V den Schaden i.H.v. 15.000 € ersetzt
verlangen.
B.
M kann gegen V einen Anspruch auf Rückzahlung eines Teils der Mietkosten gem.
§ 812 I 1, 1. Var. BGB haben.
I.
Etwas erlangt: Eigentum an den Mietkosten (+)
II.
Durch Leistung: ziel- und zweckgerichtete Mehrung fremden Vermögens (+)
III.
Ohne Rechtsgrund: grundsätzlich stellt der Mietvertrag gem. § 535 BGB einen
Rechtsgrund dar. Allerdings tritt mit Auftreten eines Sachmangels, der die
Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch nicht unerheblich
einschränkt, eine gesetzliche Mietminderung ein, die vom Mieter nicht erklärt werden
muss. Bereits bei Vertragsschluss lag ein Mietmangel i.S.v. § 536 BGB vor. Die
Wohnung war teilweise nicht bewohnbar, so dass der vertragsgemäße Gebrauch nicht
unerheblich eingeschränkt war. Wie hoch die Mietminderung ist, muss am Einzelfall
geklärt werden. In dieser Höhe hat M daher ohne Rechtsgrund geleistet.
M kann somit von V den zu viel gezahlten Mietpreis gem. § 812 I 1, 1. Var. BGB
zurückverlangen.
(Anmerkung: ist die Wohnung insgesamt nicht bewohnbar aufgrund des Mangels, hat
der Mieter gem. § 536 a BGB einen Anspruch auf Zahlung des Mehrbetrages für eine
Ersatzwohnung, Palandt/Weidenkaff, § 536 a Rn. 14).